1
Abril de 2021
2
El estudio tiene como objetivo analizar laconstrucción de la vivienda nueva entre 2009 y2020 en Bogotá, periodo durante el cual no sóloocurrieron cambios demográficos, económicos y depolítica que han impactado el funcionamiento delmercado inmobiliario, sino además uno de lossucesos más disruptivos que el mundo haenfrentado en su historia reciente, como lo es lapandemia ocasionada por el SARS-COV 2. A su vez,el de proponer una metodología para la estimacióndel área iniciada.
Estudio realizado durante el segundo semestre de 2020 y actualizado durante el primer trimestre de 2021. Reúne los resultados de una seriede análisis hechos por el Observatorio Técnico Catastral (OTC) de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD) y CamacolBogotá Cundinamarca. Los resultados contenidos en este estudio son responsabilidad exclusiva de los investigadores, no comprometen a laUnidad Administrativa Especial de Catastro Distrital ni a Camacol B&C
3
Dinámicapoblacional
Tendencias Poblacionales
Hogares y necesidades de vivienda
Déficit habitacional
1
4
Tendencias PoblacionalesEl componente vegetativo pierde participación, el de migración aumenta
Componentes del crecimiento poblacional (tasas por mil habitantes)
28,4
17,6
15,4
12,7
10,2
7,96,4
4,2 4,4 4,96,7
10,2
0
5
10
15
20
25
30
1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050
Tasa Bruta Anual Nacimientos Tasa Bruta Anual Mortalidad
5
Fuente: DANE. Estimaciones del cambio demográfico Dic 2020, con CNPV2018
Periodo de estudio
Proyecciones
-0,5 -1,0
1,1
19,1
4,6 4,1 3,9
-5
0
5
10
15
20
25
30
1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050
Tasa neta Anual Migración
Periodos intercensales anteriores
Periodo de estudio
ProyeccionesPeriodos intercensales anteriores
Vegetativo Saldo Neto Migratorio
Part. del componente
63%
Part. del componente
37%
Fuente: Comportamiento de la Construcción de la Vivienda Nueva en Bogotá, 2009-2020
Part. del componente
37%
Part. del componente
63%
Tendencias PoblacionalesDesaceleración de la tasa crecimiento poblacional
Población (millones)
3,8
5,1
6,77,0
7,7
8,69,2
1985 1993 2005 2009 2020 2032 2050
Población
Tasa de crecimiento poblacional (%)
1,3%
1,0%
2,0%
0,7%
0,1%
20
06
20
08
20
10
20
12
20
14
20
16
20
18
20
20
20
22
20
24
20
26
20
28
20
30
20
32
20
34
20
36
20
38
20
40
20
42
20
44
20
46
20
48
20
50
Variación anual
6
Fuente: Cálculos con base en Proyecciones y retroproyecciones DANE Dic 2020, con CNPV2018
Anteriores periodos intercensales
Periodo de estudio
Proyecciones
+712.556En 11 años
Fuente: Comportamiento de la Construcción de la Vivienda Nueva en Bogotá, 2009-2020
Variación anual periodo
0,9%
Variación anual periodo
0,9%
Variación anual periodo
0,4%
+815.987En 12 años
+604.503En 18 años
Tendencias Poblacionales7 localidades con crecimiento superior al promedio ciudad
7
Fuente: Cálculos con base en Retroproyecciones DANE SDP por localidades Marzo 2021, con CNPV2018
Crecimiento poblacional 2009 a 2020
Chapinero 1,8%Bosa 1,6%Suba 1,6%Usaquén 1,5%Usme 1,4%Fontibón 1,4%Teusaquillo 1,3%Chapinero
Bosa SubaUsaquénUsme
FontibónTeusaquillo
Ciudad BolivarSanta Fe
KennedyRafael Uribe Uribe
EngativáPuente Aranda
Los Mártires
TunjuelitoSan Cristóbal
La Candelaria
Sumapaz-2,0%
-1,0%
0,0%
1,0%
2,0%
3,0%
(5.000) 45.000 95.000 145.000 195.000 245.000
Vari
aci
ón
po
rcen
tual
Variación Absoluta
Ciudad Bolívar 0,8%Santafé 0,7%Kennedy 0,6%Rafael Uribe Uribe 0,4%Engativá 0,3%Puente Aranda 0,3%Los Mártires 0,2%Tunjuelito 0,2%San Cristóbal 0,2%La Candelaria -0,8%Antonio Nariño -1,3%Barrios Unidos -1,5%Sumapaz -1,8%
Tendencias Poblacionales10 localidades con crecimiento superior al promedio ciudad
8
Fuente: Cálculos con base en Proyecciones DANE por localidades Marzo 2021, con CNPV2018
Crecimiento poblacional proyectado2020 a 2032 Sumapaz
Usme
Barrios Unidos
La Candelaria SubaUsaquénChapinero
Antonio NariñoFontibón
Ciudad Bolivar
San CristóbalTunjuelitoRafael Uribe UribeBosa
Puente ArandaSanta Fe EngativáKennedy
Los MártiresTeusaquillo
-0,5%
0,0%
0,5%
1,0%
1,5%
2,0%
2,5%
3,0%
(5.000) 45.000 95.000 145.000 195.000 245.000
Vari
aci
ón
po
rcen
tual
Variación Absoluta
Sumapaz 2,3%Usme 1,8%Barrios Unidos 1,6%La Candelaria 1,4%Suba 1,4%Usaquén 1,4%Chapinero 1,3%Antonio Nariño 1,1%Fontibón 1,0%Ciudad Bolívar 0,9%
San Cristóbal 0,7%Tunjuelito 0,6%Rafael Uribe Uribe 0,6%Bosa 0,5%Puente Aranda 0,4%Santa Fe 0,4%Engativá 0,3%Kennedy 0,3%Los Mártires 0,0%San Cristóbal 0,2%Teusaquillo-0,1%
Tendencias PoblacionalesCambios en la estructura etaria
Distribución de la población por edad(%) Tasa de Dependencia (%)
9
26% 24% 19% 16% 13%
68% 70%72%
69%66%
6% 6% 9% 15%21%
20
05
20
07
20
09
20
11
20
13
20
15
20
17
20
19
20
21
20
23
20
25
20
27
20
29
20
31
20
33
20
35
20
37
20
39
20
41
20
43
20
45
20
47
20
49
Edad <15 Edad 15 a 64 (PEPP) Edad >64
47%
44%
39%
44%
51%
30%
35%
40%
45%
50%
55%
60%
65%
70%
20
05
20
07
20
09
20
11
20
13
20
15
20
17
20
19
20
21
20
23
20
25
20
27
20
29
20
31
20
33
20
35
20
37
20
39
20
41
20
43
20
45
20
47
20
49
Tasa de dependencia
PEPP: Población en Edad Potencialmente Productiva
Tasa de Dependencia = ((Población <15 + Población ≥65) / Población15-64) * 100Fuente: Comportamiento de la Construcción de la Vivienda Nueva en Bogotá, 2009-2020
Hogares y déficit de viviendaAumenta la participación de los hogares con 1 y 2 integrantes
10
Fuente: Cálculos con base en Proyecciones DANE , con CNPV 2018
Part. Hogares (%) según No. Integrantes Déficit de Vivienda (%)
13,3
16,6
21,123,5
25,5
1 2 3 4 Más de 4
21,7
23,1
23,6
19,3
12,2
1 2 3 4 Más de 4
Cen
so
20
05
Cen
so
20
18
+8,4 p.p.
+6,5 p.p.
14,6
4,5
19,1
Cuantitativo Cualitativo Total
Cen
so
20
05
3,9
9,1
12,9
Cuantitativo Cualitativo Total
Cen
so
20
18
96.897 hogares
Fuente: Comportamiento de la Construcción de la Vivienda Nueva en Bogotá, 2009-2020
Hogares y necesidades de viviendaEl tamaño del hogar continua reduciendose
11
Fuente: Cálculos con base en Proyecciones DANE , con CNPV 2018
Necesidades de viviendas a 2032
(12 años después del Censo):
Hogares 2032/2018: 1.120.748
Déficit Cuantitativo 2018 ( 3,9%):
96.897
Anuales:
86.975
Necesidades de viviendas a 2035
(Periodo Formulación POT):
Hogares 2035/2022: 970.578
Déficit Cuantitativo 2018 ( 3,9%):
96.897
Anuales:
82.113
2018 2032Indicador
Hogares(millones)
Población(millones)
Personas / Hogar:
2,89
7,4 8,5
2,56 3,68
Personas/ Hogar:
2,32
Fuente: Comportamiento de la Construcción de la Vivienda Nueva en Bogotá, 2009-2020
Evolución Predial2009-2020
2
12
Resumen
Dinámica residencialCrecimiento predialEvolución área construida Cambios en el valor Catastral
Comportamiento Predial: ResumenEntre 2009 y 2020 se incorporaron 788 mil nuevos predios
2009
13
Inventario de Predios (unidades)
2.681.8862.057.065
Inventario Área Construida
(millones m2)
292,0222,6
Valor Catastral (billones) 680,3153,9
+624.121 (crecimiento neto) 61% son residenciales
Nuevos predios: 788.948;Demoliciones o englobes 164.827
+ 69,3 millones m266% es residencial
+526,3 billonesEquivalente al 52% del PIB del país en 2020
Fuente: Censo Inmobiliario UAECD
2020Vigencia
Crecimiento PredialEn 2020, 6 de cada 10 predios residenciales están en PH
14
Evolución Predios de BogotáEvolución predios residenciales Según condición jurídica 2009-
2020 (%)
2.0
57.
765
2.1
40
.40
8
2.2
13.9
81
2.2
69.5
23
2.3
26.9
67
2.3
84
.390
2.4
29.2
38
2.4
81.
706
2.5
43.2
90
2.5
87.
226
2.6
43.6
66
2.6
81.
88
6
1.4
31.
80
0
1.4
79.0
10
1.5
20
.611
1.5
55
.24
8
1.5
92.2
26
1.625
.912
1.65
3.2
82
1.68
9.0
55
1.727.1
50
1.75
6.2
86
1.79
1.4
90
1.8
12.8
08
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Total Predios Residenciales
49% 48% 46% 45% 44% 43% 43% 42% 41% 40% 40% 39%
51% 52% 54% 55% 56% 57% 57% 58% 59% 60% 60% 61%
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
NPH PH
68%del total de
predios
Predios nuevos 2009-2020: 538.313 | Demoliciones o Englobes: 120.991 Neto: 417.322
Fuente: Censo Inmobiliario UAECD
Evolución área construidaEntre 2009 y 2020 se incorporaron 41,7 millones de m2
15
Evolución área construida Área construida residencial según condición jurídica 2009-
2020
223 235
24
3
24
9
25
5 264
270
274
278
28
3
28
7
292
167 174 179
183
188
193
197
20
0
20
3
20
7
210 213
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Área total (millones m2 ) Área residencial (millones m2)
68% 68% 67% 67% 66% 66% 66% 65% 65% 65% 64% 64%
32% 32% 33% 33% 34% 34% 34% 35% 35% 35% 36% 36%
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
NPH PH
73%del área
total
Área nueva construida 2009-2020: 41,7 millones m2
Fuente: Censo Inmobiliario UAECD
Cambios en el valor catastralCrecimiento promedio anual del valor inmuebles residenciales
16
Evolución valor catastral residencial
93112
136151
187
219
252268
294
337351
380
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Valor Catastral (billones de pesos corrientes)
+286,1 billones
8% 8% 9% 9% 8% 9% 9% 9% 9% 9% 9%
51% 52% 53% 51% 50% 49% 49% 49% 50% 50% 50%
40% 40% 38% 41% 42% 42% 43% 42% 41% 41% 40%
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Bajo Medio Alto
Evolución de la part. del valor catastral predios en PH
según estratos
Fuente: Censo Inmobiliario UAECD
17
• Entre 2009 y 2020 se registró una continua reducción de la brecha entrenacimientos y defunciones (componente vegetativo), en coexistencia con elincremento de la tasa neta de migración, dado el fenómeno de migraciónvenezolana. Aún con esto último, la tasa de crecimiento poblacional registró uncomportamiento decreciente, tendencia que seguirá afianzándose en la ciudaden los próximos años.
• Este periodo se caracterizó por ser el último durante el cual se registró unareducción en la tasa de dependencia; se estima que a partir de 2022 iniciará unafase de crecimiento debido a los cambios en la distribución de los gruposetarios, dado el mayor peso de grupo de mayores de 64 años.
• Estas tendencias seguirán siendo determinantes en la demanda de vivienda(que se estima aproximadamente será de más de 80 mil unidades anuales), enlas características de los productos inmobiliarios y en las decisiones de políticapública.
• Las cifras del CIB de Catastro permite identificar la dinámica residencial quedurante el periodo analizado aportó más de 538 mil predios más al inventariode la ciudad y generó una valor adicional de 286 billones; la presentación apartir de las cifras de Coordenada complementa este resultado, mostrando lascaracterísticas que acompañaron esta dinámica en términos de tipos devivienda, tiempos de construcción y tamaños de proyectos, entre otros.
Iniciaciones de vivienda2009-2020
3
18
Dinámica de las iniciacionesVariaciones en unidades y área
Caracterización VIS
Impacto de las ventas
Política de Vivienda y Planes Parciales
Tiempos de entrega
Punto de Equilibrio
Área en proceso
Tiempo promedio de construcción
19
El 49% de las unidades de vivienda iniciadas en la ciudad entre 2009 y 2020,
corresponden a vivienda del segmento VIS.
Dinámica de las iniciaciones371 mil unidades concentradas en 5 localidades
Iniciaciones de vivienda (unidades) Total unidades iniciadas 2009-2020
20
17.733 19.446 18.761
13.614
7.840
15.318
10.689
15.758 12.486
16.845 13.749
20.186
13.066
16.787 22.118
21.647
20.598
17.891
14.373
15.823
13.615
12.677
13.923
6.766
30.799
36.233
40.879
35.261
28.438
33.209
25.062
31.581
26.101
29.522 27.672 26.952
-
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
35.000
40.000
45.000
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
VIS No VIS Total Unidades iniciadas
Fuente: Comportamiento de la Construcción de la Vivienda Nueva en Bogotá, 2009-2020
Dinámica de las iniciacionesAprox. 1,5 millones de m² se iniciaron en 2020
Iniciaciones de vivienda (m²) Área total iniciada 2009-2020
21
1,0 1,2 1,10,8
0,50,9
0,60,9
0,70,9
0,71,0
1,3
1,72,2
2,0
2,0
1,7
1,4
1,4
1,21,1
1,1 0,5
2,4
3,0
3,3
2,8 2,7 2,8
2,32,5
2,0 2,1
1,8
1,5
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Mill
on
es
VIS No VIS Total área iniciada
Fuente: Comportamiento de la Construcción de la Vivienda Nueva en Bogotá, 2009-2020
Dinámica de las iniciacionesCaracterización VIS - amenidades
22
VentasLanzamientos
Unidades
Área m²
Baño
Alcobas
Años
2009 2016 2020
22.006 18.876 29.633
50,2 47,4 40,3
1,4 1,2 1,1
2,4 2,2 1,9
Unidades
Área m²
Alcobas
Baño
Fuente: Comportamiento de la Construcción de la Vivienda Nueva en Bogotá, 2009-2020
Años
2009 2016 2020
19.784 20.817 33.445
49,6 44,9 37,8
1,4 1,2 1,1
2,4 2,0 1,7
23
Las iniciaciones de la ciudad responden a la demanda de vivienda
Dinámica de las iniciacionesIniciaciones vs. Ventas
-40
-20
0
20
40
60d
ic-0
9
dic
-10
dic
-11
dic
-12
dic
-13
dic
-14
dic
-15
dic
-16
dic
-17
dic
-18
dic
-19
dic
-20
Var. Iniciaciones Var. Ventas
24Fuente: Comportamiento de la Construcción de la Vivienda Nueva en Bogotá, 2009-2020
25
Asimismo, el impacto que tienen laspolíticas de vivienda sobre la decisión decompra por parte de los hogares, hagenerado un crecimiento en laconstrucción de vivienda.
Dinámica de las iniciaciones Mt² anuales iniciados de vivienda VS efecto política de vivienda
26
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
dic-09 dic-10 dic-11 dic-12 dic-13 dic-14 dic-15 dic-16 dic-17 dic-18 dic-19 dic-20
Millo
nes d
e m
etr
os c
uad
rad
os
Vivienda Vivienda con política
Fuente: Comportamiento de la Construcción de la Vivienda Nueva en Bogotá, 2009-2020
27
La ejecución de planes parciales ha permitido un mayor desarrollo de ciudad. En Bogotá, estos megaproyectos explican
un 17% de los metros cuadrados de vivienda construidos históricamente.
Dinámica de las iniciaciones Metros cuadrados anuales iniciados de vivienda vs. efecto de los planes parciales
28
2,7
1,2
3,1
2,5
1,5
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
dic-09 dic-10 dic-11 dic-12 dic-13 dic-14 dic-15 dic-16 dic-17 dic-18 dic-19 dic-20
Millo
nes
de m
etr
os
cuad
rad
os
Sin Planes Parciales Con Planes Parciales
Campo Verde
La Felicidad
La PraderaSan José de
MarylandCampo Verde
Fuente: Comportamiento de la Construcción de la Vivienda Nueva en Bogotá, 2009-2020
29
De igual forma, tanto los tiempos de entrega como el punto de equilibrio, son factores que inciden en la iniciación de
obra.
Dinámica de las iniciacionesPunto de equilibrio
88%
76%
10%
30%
50%
70%
90%
dic-12 jun-13 dic-13 jun-14 dic-14 jun-15 dic-15 jun-16 dic-16 jun-17 dic-17 jun-18 dic-18 jun-19 dic-19 jun-20 dic-20
Porcentaje de Ventas al iniciar construcción Promedio
30Fuente: Comportamiento de la Construcción de la Vivienda Nueva en Bogotá, 2009-2020
Dinámica de las iniciacionesDesde que se lanzó, ¿cuánto se demora en entregar?
VIP - VIS
31
25%
10%7% 7% 7% 6%
2%
54%
55%54%
40% 44%40%
33%24%
14% 17% 18%
16%
29%
23%44% 38%
38%
42%
32% 54%51% 52%
5% 3%12%
3% 7%8%
8%
30%
22%26% 25%
0% 2% 4% 6% 4% 7%14%
9% 8%3% 2%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
12 meses 12-24 meses 24-36 meses 36-48 meses > 48 meses
7%11%
6% 7% 8%15%
39%32% 33%
22%18%
13% 15% 10% 10% 22%
24%
40%46%
33%
34%26%
28%25%
21%
46%
48%
41%
12% 13%
13%
16%
20%
20%
17%
44%
28%
23%17%
4% 5%
16%21% 25%
32%39%
18%9% 5% 3%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
12 meses 12-24 meses 24-36 meses 36-48 meses > 48 meses
No VIS
Fuente: Comportamiento de la Construcción de la Vivienda Nueva en Bogotá, 2009-2020
32
Una vez analizada la dinámica de las iniciaciones en los once años, es
importante conocer la distribución del área en construcción. A diciembre de 2020 se registraron 4.111.755 m². Asimismo, es
importante identificar el incremento de los tiempo por fase constructiva a través del
tiempo
Dinámica de las iniciacionesÁrea en proceso – Diciembre de 2020
33
El área en proceso se concentra en las mismas
localidades donde lo hizo el área iniciada entre 2009 y
2020.
Al analizar por fase constructiva, el 17% se encontraba en etapa
preliminar, 19% en cimentación, 21% en estructura, 8% en obra
negra y 34% en acabados.
Fuente: Comportamiento de la Construcción de la Vivienda Nueva en Bogotá, 2009-2020
Dinámica de las iniciacionesTiempos de construcción 2011 - 2020
34
Entre 2011 y 2015, los tiempos de construcción muestran una tendencia creciente en el periodo estudiado, donde la fase de cimentación paso de durar 2,4 meses en 2011 a 3,1 meses en 2015, y la
fase de acabados pasó de 3,6 meses en 2011 a 5,2 meses en 2015
2,3
3,7
4,6
2,5
7,514,0
15,517,3 17,6 18,3
20,0 19,320,2 20,5 20,6
0
5
10
15
20
25
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Meses
Preliminar Cimentacion Estructura Obra negra Acabados Total
Fuente: Comportamiento de la Construcción de la Vivienda Nueva en Bogotá, 2009-2020
Impacto COVID19
35
4
Licencias
Evolución de indicadores líderes
Evolución de indicadoresUnidades y área aprobada para vivienda en 2020
Unidades de construcción aprobadas para vivienda, por estrato 36
Entre 2009 y 2020 fueron aprobadas 456.058 unidades representado en 41,3 millones de metros cuadrados para la construcción de la vivienda en la ciudad.
13.681
20.755 23.659
13.735 17.962
14.533 14.209
20.396
10.333 9.247 12.670
10.157
13.339
23.379
26.410
17.099
16.873
17.721 17.725
16.985
15.694 15.368
26.531
21.147
2.972
4.742
6.470
5.240
6.055
4.958 3.172
3.623
2.375 1.266
2.774
2.803 29.992
48.876
56.539
36.074
40.890 37.212
35.106
41.004
28.402 25.881
41.975
34.107
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
0,91,2 1,4
0,91,4
0,9 0,91,3
0,7 0,7 0,8 0,7
1,2
2,3
2,7
1,7
1,8
1,9 1,81,7
1,6 1,4
2,0
1,4
0,5
0,8
1,1
0,9
1,1
1,00,6
0,7
0,40,2
0,4
0,3
2,6
4,3
5,2
3,5
4,2
3,8
3,43,6
2,62,3
3,3
2,4
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Metros cuadrados aprobados para vivienda, por estrato
Unidades Millones de m²
Bajo: estrato 1 y 2 | Medio : estrato 3 y 4 | Alto: estrato 5 y 6Fuente: Comportamiento de la Construcción de la Vivienda Nueva en Bogotá, 2009-2020
37
Las iniciaciones de vivienda,correlacionadas con el comportamientodel ciclo comercial del sector, durante unperiodo de 11 años, han mostradodiferentes fases de expansión ydecrecimiento, siendo el año 2020cuando se ha presentado el menor nivel,dado el impacto generado por la crisissanitaria ocasionada por SARS-COV 2.
Evolución de indicadoresIniciaciones durante 2020
38
416
1.775
353 305 368
1.107 632
204 318
2.104
1.466
1.252
7
1.707 1.210 928
1.170 2.202 3.772
1.831 1.480
271
24
96
213
212
114 499
2.683
3.308
1.890
31
2.156
1.541 1.520
2.490
2.903
3.984
2.149 2.297
Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic
Bogotá
Bajo Medio Alto
Segmento bajo: tope VIS | Segmento medio : tope VIS a 435 SMMLV | Segmento alto: superior a 435 SMMLV
Fuente: Comportamiento de la Construcción de la Vivienda Nueva en Bogotá, 2009-2020
Evolución de indicadoresLanzamientos y ventas durante 2020
39
3.1432.658
1.275909 1.185
1.938
2.784 2.4853.245
2.742 2.8673.382
982
879
475357
709
659759
865
936 983724
552
603
335
166246
262
418423
504
579
1.368487
4.677
4.140
2.085
1.4321.791
2.909
3.8613.667
4.6144.257
5.218
4.593
Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic
Bogotá
Ventas
1.942 1.833939 1.260
2.679 3.144
1.463
5.573
3.966
5.867
2.690
401 778
489
1.130
252
1.051
1.380
626
1.047
2.423
530895
543
6
324
604
1.719
2.627
3.506
1.050
2.075
1.388
3.239
4.329
3.167
6.406
5.617
10.009
3.264
Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic
Bogotá
Lanzamientos
Fuente: Comportamiento de la Construcción de la Vivienda Nueva en Bogotá, 2009-2020 Segmento bajo: tope VIS | Segmento medio : tope VIS a 435 SMMLV | Segmento alto: superior a 435 SMMLV
Ciclo del área iniciada
Metodología Resultados
40
5
Ciclo del área iniciadaDos preguntas a resolver en cuánto al ciclo de las iniciaciones
41
MetodologíaFiltro de Hodrick & Prescott
𝑦𝑡 es una serie de tiempo (t=1,2,…, T) conformada porun componente tendencial (𝜏) y un componentecíclico (𝑐) de modo que 𝑦𝑡= 𝜏t + ct. Dado un valorpositivo 𝜆 , se calcula el componente tendencialresolviendo el siguiente problema de optimización:
𝑚í𝑛
𝑡=1
𝑇
𝑦𝑡 − 𝜏t2 + 𝜆
𝑡=2
𝑇−1
𝜏𝑡+1 − 𝜏𝑡 − 𝜏𝑡 − 𝜏𝑡−12
Pregunta 2, ¿Cuántos ciclos ocurrieronen esos últimos años, cuál es laduración de cada uno y en qué momentodel ciclo estamos? , entiéndase por ciclolo siguiente:
Pregunta 1, ¿Cuál fue la tendencia de lasiniciaciones entre 2009 y 2020? • Auge: Momento en el cual se llega al
punto más alto, utilizando todos losfactores de producción (sobre-producción y saturación del mercado).
• Expansión: Es la fase ascendente delciclo. Se produce una renovación delcapital que tiene efectos multiplicadoressobre la actividad económica logrando lasuperación de la crisis.
• Recesión: Fase descendente del ciclo.Se produce una caída importante de lainversión, la producción y el empleo.
• Depresión: El punto más bajo del ciclo.Se caracteriza por un alto nivel dedesempleo y una baja demanda de losconsumidores en relación con lacapacidad productiva de bienes de
consumo.
Ejercicio 1: ResultadosTendencia a la baja y un ciclo que inicia desde finales de 2020
Resultados filtro
42
Ciclo suavizado
Tendencia negativa a partir del año 2011, momento en el cualla capital del país alcanzó su punto más alto en términos deárea iniciada para vivienda, y que se profundizó con la caídaobservada durante el segundo trimestre de 2020, a causa delas medidas de confinamiento adoptadas para enfrentar elCovid-19.
Se encontraron 4 ciclos entre 2009 y 2020, con duración promedio de 3años aproximadamente:
Ciclo 1: 2009-2012Ciclo 2: Inicia finalizando 2012 y termina el primer trimestre del 2015Ciclo 3: Inicia en 2015 y finaliza en el cuarto trimestre de 2017Ciclo 4: inicia a finales de 2017 y culmina el segundo trimestre de 2020.En consecuencia, el ejercicio indica estamos en una fase expansiva deun nuevo ciclo
Conclusiones
43
• El 49% de las unidades de vivienda iniciadas en la ciudad entre 2009 y2020, corresponden a vivienda del segmento VIS. Dos de cada tresunidades iniciadas se ubicaron en cinco localidades, a saber, Suba,Kennedy, Usaquén, Bosa y Fontibón (norte, occidente y suroccidente dela ciudad).
• El impacto que la pandemia ha generado en la construcción de viviendaen la ciudad no sólo se refleja en la caída del número de unidades y delárea de vivienda iniciada durante 2020, también en la duración de laconstrucción de los proyectos y los puntos de equilibrio. El tiempo deculminación de los proyectos para 2020 ascendió a 20,6 meses enpromedio.
• Al crecimiento de las ventas de vivienda nueva que se viene registrandodesde 2019 no le siguió la acostumbrada variación positiva de lasiniciaciones.
• El análisis del ciclo del área iniciada marca el inicio de una nueva faseexpansiva, la cual se fundamentaría en el buen comportamiento de loslanzamientos y ventas observados meses atrás, en los subsidios paravivienda VIS y No VIS y en la iniciación de obras que no iniciaronconstrucción en 2020, así como de los primeros proyectos del POZ norte(Lagos de Torca).
Prospectiva
6
44
Metodología y Resultados
Escenarios
Ejercicio 2: Pronóstico del área iniciada3 opciones diferentes para modelar
45
Regresión dinámica Modelo GAM Modelo VAR
𝑦𝑡 = 𝛽0 + 𝛽1𝑥𝑡1 +⋯+ 𝛽𝑘𝑥(𝑡−𝑝)𝑘 + 𝜂𝑡 𝑦𝑡 = 𝛽0 + 𝑓1(𝑥𝑡1) + ⋯+ 𝑓𝑘(𝑥𝑡𝑘) + ∈𝑡
𝑌1𝑡 = 𝛽10 +
𝑘=1
𝑝
𝛽1𝑘𝑌1𝑡−𝑘 +
𝑘=1
𝑝
𝛼1𝑘𝑌2𝑡−𝑘 + 𝜇1𝑡
𝑌2t = 𝛽20 +
𝑘=1
𝑝
𝛽2𝑘𝑌2𝑡−𝑘 +
𝑘=1
𝑝
𝛼2𝑘𝑌2𝑡−𝑘 + 𝜇2𝑡
𝜂𝑡~𝑁(0, 𝜎𝑖2)
∈𝑡 ~𝑁(0, 𝜎𝑖2)
Es una regresión común y corriente, pero con rezagos de las variables
explicativas
Modelo de ecuaciones simultáneas donde 𝑝 corresponde al orden del
modelo, es decir, el número de rezagos a incorporar.
Permite el modelamiento de relaciones no lineales de las variables
explicativas
𝜇1𝑡 y 𝜇2𝑡 son ruido blanco.
Ejercicio 2: ResultadosEl ajuste de los modelos es destacable
46
1.500.000
1.700.000
1.900.000
2.100.000
2.300.000
2.500.000
2.700.000
2.900.000
3.100.000
3.300.000
3.500.000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Metr
os c
uad
rad
os in
icia
do
s
VAR GAM Regresión Real
Año Error VAR Error GAMError
Regresión
2010 -5% -3% 0%
2011 -4% -4% -1%
2012 -1% 0% -3%
2013 5% 3% 2%
2014 2% -1% 4%
2015 -3% 5% -4%
2016 -9% -3% -3%
2017 8% 0% 7%
2018 -5% -6% -6%
2019 -4% 10% 3%
𝐸𝑟𝑟𝑜𝑟 𝑝𝑟𝑒𝑑𝑖𝑐𝑐𝑖ó𝑛𝑡 =ෝ𝑦𝑡 − 𝑦𝑡𝑦𝑡
5% 4% 3%| ത𝑋|
Ejercicio 2: Pronóstico del área iniciadaSelección de variables macroeconómicas y del sector edificaciones
47
Variable Rango 1 - pesimista Rango 2 - optimista
Área licenciada 1.492.307 m2783.178 m2
PIB Construcción 8,6%-9%
PIB Edificaciones 9%-9,3
PIB 9,1%-1,2%
Precios Petróleo 58.5 USD40 USD
Área lanzada 510.870 m2 984.000 m2
Ejercicio 2: Escenarios2021 mejora frente a los dos años anteriores, retorno a los niveles de 2018
48
2.9
85
.270
3.3
25
.20
3
2.8
16.5
85
2.7
35
.74
0
2.7
92.4
20
2.2
69.1
58
2.4
85
.626
1.973.9
93
2.0
54
.34
1
1.8
32.3
41
1.4
63.6
43
2.1
17.7
42
0
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
3.000.000
3.500.000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
metr
os c
uad
rad
os
Escenarios (m²)
Modelo Bajo Var. % Medio Var. % Alto Var. %
Regresión 1.994.239 36,3 2.347.210 60,4 2.700.182 84,5
GAM 1.518.198 3,7 1.741.924 19,0 1.965.649 34,3
VAR 1.833.629 25,3 2.264.094 54,7 2.694.558 84,1
Promedio 1.782.022 21,8 2.117.742 44,7 2.453.463 67,6
49
Los tres modelos empleados para modelar elcomportamiento del área iniciada en Bogotámostraron una capacidad predictiva destacable. Apartir de estos modelos, se pronóstica que parael año 2021, en el peor escenario, el área iniciadaen la ciudad se ubicaría en 1, 5 millones demetros cuadrados con una variación positiva del3,4%; mientras que en el mejor escenarioproyecta un crecimiento de 84,5% con un áreatotal de 2,7 millones de metros cuadrados.
Gracias