1 ASPECTOS FISCALES DEL FIDEICOMISO Su aplicacin en el negocio
inmobiliario CPCEN 5 y 6 de Noviembre de 2008 Cr. Ignacio
Carnicero
Diapositiva 2
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 2 Contenidos
1.Tratamiento fiscal del negocio inmobiliario en general. 1.1.
Modelo bsico sin fideicomiso 1.2. Modelos alternativos:
consorcio-condominio, sociedad civil, Geodesia Pcia de BsAs,
mandato 2.Fideicomiso ordinario inmobiliario Tratamiento fiscal de
cada etapa del negocio Fideicomiso al costo Regmenes de retencin
escribanos RG 2139 y 2141 3.Fideicomiso de garanta Aspectos
fiscales de su uso en negocios inmobiliarios 4.Fideicomiso
testamentario o con fines de planificacin familiar
Diapositiva 3
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 3 Contenidos
5.Fideicomiso pblico 6.Fideicomiso Financiero
Diapositiva 4
4 1. Tratamiento fiscal del negocio inmobiliario en general.
1.1. Modelo bsico sin fideicomiso
Diapositiva 5
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 5 Modelo
bsico sin fideicomiso Sociedad constructora construye sobre
inmueble propio y vende las unidades (lotes, departamentos,
oficinas) Vamos a dividir el anlisis fiscal en las tres etapas del
negocio Compra del terreno Construccin Venta Vamos a poner foco en
la situacin de cada actor Vendedor del terreno Empresa
constructora
Diapositiva 6
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 6 Adquisicin
del terreno Lote urbano para edificio o lote (chacra, finca) para
loteo, barrio cerrado, country club La transferencia de dominio se
produce por: Venta, permuta, cambio, dacin en pago, aporte
societario, dividendo en especie, rescate de acciones, disolucin y
todo acto de disposicin por el que se transmita el dominio a ttulo
oneroso Puntos de anlisis: Impuestos que gravan la transferencia
Valor (base imponible)
Diapositiva 7
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 7 Impuestos
que gravan la transferencia La primer cuestin a definir: la
transferencia est gravada con el Impuesto a las Ganancias (IG) para
el enajenante? Caso contrario: gravada con el Impuesto a la
Transferencia de Inmuebles (ITI) El ITI (Ley 23.905) se aplica a
las transferencias de dominio a ttulo oneroso de inmuebles ubicados
en el pas de inmuebles realizadas por personas fsicas y sucesiones
indivisas, en la medida que la transferencia no se encuentre
gravada con el IG Segunda cuestin clave: la naturaleza del
enajenante Sujeto empresa local Persona fsica no empresa local
Sujeto del exterior
Diapositiva 8
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 8 Vendedor
sujeto empresa local Sujeto empresa del pas (art. 49 Ley Impuesto
Ganancias LIG)) SA, SRL, SC, SCS, SCA Asociaciones civiles y
fundaciones (que no estn reconocidas como exentas) Sociedades y
entes estatales que sean sujetos del IG Fideicomisos (todos) Fondos
comunes de inversin Cualquier otra clase de sociedad (SH, etc)
Empresas unipersonales La enajenacin est gravada con el Impuesto a
las Ganancias (IG) en todos los casos. Todas las ganancias que
obtienen los sujetos empresa estn gravadas en el impuesto a las
ganancias, se encuentre el vendedor inscripto en el IG o no, sea
una operacin habitual o aislada. Inclusive en formacin o en
liquidacin. (teora del balance)
Diapositiva 9
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 9 Venta y
reemplazo Si el inmueble es un bien de uso y es un sujeto empresa,
puede hacer venta y reemplazo, opcin que implica diferir la
ganancia derivada de la venta Los artculos 67 de la ley del
impuesto a las ganancias (LIG), 96 y 113 de su decreto
reglamentario y la RG AFIP 2140 (sustituy a la RG DGI 2278)
establecen los aspectos tcnicos y formales en cuanto a su aplicacin
La doctrina ha opinado que, cuando se vende un inmueble, puede
aplicarse el rgimen de venta y reemplazo en la compra de un bien
mueble amortizable, ya que la ley lo permite, no obstante la
redaccin del art. 96 del DRR En el caso de venta de inmuebles lo
que se afecta es la utilidad impositiva, pero considerando la
proporcin que se reinvierte del precio de venta. O sea, si el valor
de la venta se reinvierte totalmente, entonces se podr afectar el
ciento por ciento de la utilidad. De no ser as, slo se podr imputar
al nuevo bien la utilidad segn la proporcin del importe
reinvertido. Para inmuebles al igual que para bienes muebles
amortizables rige el requisito de que las operaciones de venta y
reemplazo se deben efectuar dentro del trmino de 1 (un) ao.
Diapositiva 10
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 10 Venta y
reemplazo .... venta y reemplazo (cont) Dictamen (DAT) 65/2000 :
..... (para que proceda la opcin de venta y reemplazo de inmuebles
destinados a alquiler) se deber considerar si la locacin de
inmuebles constituye o no la actividad principal de la empresa en
cuestin. En caso que la respuesta a este interrogante fuera
afirmativa, cabra clasificar a los activos utilizados para tal fin
dentro del rubro bienes de uso...". El rgimen se aplica cuando se
lo reemplaza por: Otro inmueble adquirido Otro terreno y se
construye sobre el mismo Otro inmueble + algunos bienes muebles
Solamente bienes muebles Dentro del trmino de un ao, cualquiera sea
el orden cronolgico de la venta y del reemplazo El art 96 DR no
implica una limitacin o prohibicin a que los bienes de reemplazo
sean muebles. Solamente se concentra en reglamentar el otro
supuesto (inmueble por inmueble). Qu alcance tiene la expresin
afectado a la explotacin? Si una persona fsica tiene varias
empresas unipersonales y vende un inmueble de una para reemplazarlo
por otro afectado a otra explotacin, puede aplicar el rgimen? Es
decir, el bien de reemplazo debe ser un bien de uso aunque no sea
amortizable (un campo, por ej) TFN Santiestrella Sala B
5/12/06
Diapositiva 11
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 11 Devengado
exigible La regla gral de imputacin es devengado Un mtodo opcional
(devengado-exigible) permite imputar la ganancia bruta de una venta
en el momento de la exigibilidad El art. 18 de la ley lo permite
para venta de mercaderas con plazos de finan de + 10 meses El art.
23 inc b) del DR lo extiende a bienes que no sean mercaderas cuando
las cuotas de pago convenidas se hagan exigibles en ms de un perodo
fiscal. Opinin de la AFIP en el Grupo de Enlace con CPCECABA del
3/5/2006: Se trata de la venta de un terreno por el cual el
vendedor va a recibir metros cuadrados construidos en un plazo
mnimo de 30 meses y mximo de 36 meses desde la venta. Teniendo en
cuenta que el reglamento exige que la venta se haga en cuotas y, en
este caso, se efecta a un plazo de 30 meses, pero a entregar en un
mes o, a lo sumo, en dos, se plantea si procede igualmente el
criterio del devengado exigible. Entendemos que ello es procedente
dado que la norma legal y reglamentaria tiene como objetivo evitar
el pago del impuesto ntegramente en el momento de la venta del
bien, sin importar si es en cuotas o en una sola vez, en la medida
en que exista un diferimiento en la exigibilidad de la venta que
supera el ejercicio fiscal. Se comparte el criterio? Se est ante un
caso de permuta en los trminos del Cdigo Civil (Dictamen DAL
68/94), por lo que cada operacin tiene su momento en que se genera
el hecho imponible. Por lo tanto, no se trata de una venta en
cuotas.
Diapositiva 12
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 12 Vendedor
Empresa unipersonal La empresa no es persona jurdica (la persona es
el empresario) Con frecuencia es difcil discernir si el vendedor es
empresario (aplica IG) o persona fsica (ITI) No tenemos una
definicin normativa de empresa Antecedentes de DGI Circular 1080/79
Dictamen 7/80 Elementos tipificantes: Capital Empleados Ejercicio
habitual de la actividad Riesgo empresario / Lucro Organizacin
Diapositiva 13
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 13 Vendedor
Empresa unipersonal Casos claros: Inmueble afectado a explotacin
agropecuaria en marcha Local comercial, galpn, oficinas utilizadas
en actividades comerciales, industriales o de servicios Inmuebles
desafectados de dichas actividades La afectacin / desafectacin es
una cuestin de hecho y prueba. Importante: papeles de trabajo de
respaldo de las declaraciones juradas Cese de actividades: art. 71
DRIG la empresa sigue existiendo hasta que realicen la totalidad de
los bienes de la empresa o hasta los 2 aos posteriores a la ltima
operacin de su actividad especfica. Cuestin de hecho y prueba
Diapositiva 14
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 14 Vendedor
- Profesionales Dictamen (DAT) 37/95 taximetrista que maneja su
propio taxi Pifano, Juan Jos. TFN 29/09/86. Derecho Fiscal, XLII-
466 Escribano no es empresa unip Fara, Luis Ernesto. TFN 11/07/86.
Derecho Fiscal XLI- 390 las actividades del arrendador y las del
dador de aparceras agrcolas o pecuarias definidas por la ley
13.246, no encuadran en el concepto de empresa o explotacin
unipersonal (en el mismo sentido Dict DATJ 44/82 Fiorito Silvio TFN
Sala A Corredor inmobiliario es empresa unip Bacque, Hctor Jorge
TFN Sala C Corredor de bolsa es empresa unip Mascardi, Carlos
Gustavo TFN Sala A Empresario futbolstico es empresa unipersonal
Ramos, Jaime F. Sala D TFN Bioqumico no es empresa unipersonal
Diapositiva 15
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 15 Vendedor
Sociedad de Profesionales Reig, Vzquez Ger y Asociados CSJN 14/5/91
Que sea sociedad no lo constituye por s en empresa El ejercicio no
personal (estructura de profesionales empleados) lo transforma en
empresa Fernndez Valdivielso Tribunal Fiscal de la Nacin - Sala B
15/11/2001 Las sociedades de profesionales no son sujetos empresa
Art. 68 DRIG ltimo prrafo No son de tercera categora (ganancias
empresarias) las ganancias de las sociedades y empresas o
explotaciones que hagan ejercicio de profesiones liberales en tanto
no la complementen con una explotacin comercial.
Diapositiva 16
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 16
Profesionales Situacin especial Venta de bienes adquiridos en
cancelacin de crditos del ejercicio profesional Regla: si el
profesional vende su casa o su oficina, paga ITI Excepcin: Art.
114. DRIG La venta de bienes recibidos en cancelacin de crditos
originados por el ejercicio de actividades profesionales
constituyen ganancias generadas indirectamente por el ejercicio de
las mismas (gravadas con el IG), siempre que entre la fecha de
adquisicin y la de transferencia no hayan transcurrido ms de DOS
(2) aos.
Diapositiva 17
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 17 Vendedor
Monotributista Inmueble afectado a una actividad por la que el
titular adhiri al Monotributo Dictamen AFIP (DAT) 45/2005
www.afip.gov.ar -> Biblioteca Electrnica www.afip.gov.ar I. La
venta de un inmueble afectada a la actividad, efectuada por un
contribuyente inscripto en el monotributo, se encuentra alcanzada
por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles II. La enajenacin
de un inmueble destinado a locacin, propiedad de un monotributista,
se encuentra alcanzada por el Impuesto a la Transferencia de
Inmuebles No importa si est en uso o desafectado o cese de
actividad: aplica ITI en cualquier caso
Diapositiva 18
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 18 Vendedor
persona fsica no empresa local Persona fsica o sucesin indivisa
Primera cuestin clave: el inmueble est afectado a una empresa
unipersonal? el vendedor no es monotributista? Hecho y prueba (no
surge de la escritura ni del Registro de la Propiedad) No importa
si est o no inscripto en el IG Ante la duda que el enajenante
declare que no est afectado en la escritura Cuidado con situaciones
evidentes. Dolo. Penal. En principio el alquiler de inmuebles por s
mismo no es empresa unipersonal. No obstante, igual hay que
analizar si no est afectado a una empresa unipersonal
Diapositiva 19
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 19 Vendedor
persona fsica no empresa local Segunda cuestin clave: habitualidad
Las ganancias que obtienen las personas fsicas (no empresas) estn
gravadas con el IG si se trata de ganancias susceptibles de una
periodicidad que implique la permanencia de la fuente que los
produce y su habilitacin. (teora de la fuente) Pautas: Frecuencia
de las operaciones. La sola cantidad no define la cuestin. CSJN
Brave 11/10/47: actividad regular del contribuyente con el propsito
de obtener beneficio, excluyendo las operaciones aisladas
Importancia dentro del giro de quienes las realizan Con
independencia de la cantidad de operaciones Propsito de lucro Pauta
(no exclusiva): tiempo que media entre la compra y la venta
Diapositiva 20
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 20 Vendedor
Persona Fsica o Suc. Indivisa Conclusin Regla general Si el
inmueble vendido no est afectado a una empresa unipersonal
(actualmente o en los 2 aos posteriores al cese de la actividad) Si
el vendedor no es habitualista en la venta de inmuebles Entonces,
la venta est gravada con I.I.I.
Diapositiva 21
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 21 Vendedor
del Exterior El inmueble est ubicado en el pas Sujeto del exterior
empresa o sociedad constituida, radicadas o ubicadas en el
exterior: venta gravada con IG Porcentaje presuntivo de retencin
17,50% de las sumas pagadas (art. 93 inc g) LIG Opcin: pueden
liquidar el impuesto real deduciendo los gastos que permite la ley
Sujeto del exterior persona fsica: venta gravada con ITI (art. 16
Ley ITI)
Diapositiva 22
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 22
Sociedades Situaciones especiales Art. 71 DRIG.- Transferencia de
un inmueble de cualquier sociedad (excepto S.A.) a sus socios
(personas fsicas o jurdicas) en caso de disolucin, retiro o
reduccin de capital: estn gravadas con IG El precio = valor de
plaza al momento de la adjudicacin En el mismo supuesto, si lo
transfiere una SA Rescate de acciones Art. 142 LIG y 102.1 DR lt
prr Se considera dividendo sujeto a la retencin del 35% (impuesto
de igualacin) del art. 69.1 LIG AFIP lo ha considerado permuta
(Dict DAT 38/2003 y DAT 11/2004)
Diapositiva 23
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 23
Sociedades Situaciones especiales Aporte de un inmueble a una
sociedad para integrar aumento de capital DICTAMEN DAT 7/2007 (Idem
RESOLUCION N 13/07 (SDG TLI) Consultas Vinculantes Si la persona
fsica aportante no es habitualista en la compra-venta de inmuebles
-> ITI Base imponible: valor de plaza Art. 11 Ley ITI "...se
aplicar sobre el valor de transferencia de cada operacin",
agregando que "Cuando la transferencia se efecte por un precio no
determinado se computar a los fines del clculo del gravamen, el
precio de plaza en el momento del perfeccionarse la transferencia
de dominio". Art. 28 DR IG "Cuando las transferencias de bienes se
efecte por un precio no determinado (permuta, dacin en pago, etc.)
se computar a los fines de la determinacin de los resultados
alcanzados por el impuesto, el valor en plaza de tales bienes a la
fecha de la enajenacin".
Diapositiva 24
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 24 Supuesto
de simulacin Delito penal Venta de una sociedad a su accionista
persona fsica en un importe subvaluado (paga IG) y Venta simultnea
del accionista a un tercero al precio pactado (muy superior al
anterior) pagando ITI Cmara Nacional de Apelaciones en lo Penal
Econmico, sala A - 11/07/2003 Berstein, Jorge H. y otros (Village
Cinemas) Procesamiento del escribano
Diapositiva 25
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 25 Vendedor
IVA Responsable Inscripto La transferencia de terrenos no est
gravada con IVA No obstante, estn gravadas: Las instalaciones que
siendo susceptibles de tener individualidad propia se hayan
transformado en inmuebles por accesin al momento de su enajenacin
La enajenacin de cosas muebles que, siendo susceptibles de tener
individualidad propia, se encuentren adheridos al suelo al momento
de su transferencia, en tanto tengan para el responsable el carcter
de bienes de cambio. (ej. fruta en monte) Si el inmueble
transferido tiene obras: Obras construidas por el vendedor:
Gravadas si el vendedor es empresa constructora. Devolucin de
crdito fiscal dentro de los 10 aos (art. 11 Ley IVA) Obras
anteriores a la compra: no gravadas (el IVA no grava la reventa de
construcciones)
Diapositiva 26
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 26 Sellos e
Ingresos Brutos Potestad provincial Se debe analizar la legislacin
local para ver hecho imponible, exenciones, base imponible y
alcuotas El IVA se incluye en la base imponible Prescripcin: CSJN
Filcrosa
Diapositiva 27
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 27 Situacin
de la desarrollista I.Ganancias Es sujeto empresa. Por lo tanto la
ganancia por la venta de unidades est gravada con IG Caso especial:
persona fsica o sucesin indivisa no empresa / no habitualista
Loteos con fines de urbanizacin Edificacin y enajenacin de
inmuebles bajo el rgimen de PH (para la venta) Las ventas estn
sujetas a retencin por el escribano (RG 2139) Ganancia = precio de
venta neto sin IVA costo de construccin gastos deducibles Imputacin
al ejercicio en que se produzca la entrega de posesin
(eventualmente podra aplicar devengado exigible) No aplica venta y
reemplazo porque no son B.Uso
Diapositiva 28
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 28 Situacin
de la desarrollista IVA Es empresa constructora y realiza el hecho
imponible obra sobre inmueble propio El IVA argentino grava
solamente la venta de obra nueva (no grava la reventa de edificios)
El Reglamento entiende por obras aquellas mejoras: Construcciones:
la CSJN en Saneamiento y Urbanizacin 10/2/98 defini que es
fabricar, edificar, hacer de nueva planta una obra de arquitectura
o ingeniera, un monumento o en gral cualquier obra pblica. El
relleno sanitario no es construccin Ampliaciones Instalaciones que,
de acuerdo con los cdigos de edificacin o disposiciones semejantes,
se encuentren sujetos a denuncia, autorizacin o aprobacin por
autoridad competente.
Diapositiva 29
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 29 Situacin
de la desarrollista IVA Base imponible: est gravada la obra y no el
terreno. Los anticipos estn gravados ntegramente. Las cesiones
gratuita (ej. Redes, calles, etc) no generan dbito fiscal pero
tampoco permiten computar crdito fiscal Nacimiento del hecho
imponible: escritura o posesin lo anterior. Boleto sin posesin: no
nace el hecho imponible Alcuota general: 21% Alcuota destino
viviendas: 10,50% Destino vivienda: objetivo o subjetivo? Bauleras
y cocheras: si se venden conjuntamente con el depto: 10,50% Locales
comerciales: 21% Obras de infraestructura complementaria a los
barrios: 21% Movimiento de suelo: DICT 78/2005 Venta de materiales:
21% (no hay tope para el cmputo de crdito fiscal) Locaciones de
obra con aporte de materiales: es clave definir lo principal de lo
accesorio (ej. ascensores: 21%)
Diapositiva 30
30 1. Tratamiento fiscal del negocio inmobiliario en general.
1.2. Modelos alternativos: consorcio-condominio, sociedad civil,
Geodesia Pcia de BsAs, mandato
Diapositiva 31
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 31
Consorcio-condominio Impuesto a las ganancias: Dict. D.A.T. y J.
1/82: La adjudicacin de unidades no conforma enajenacin IVA Dict.
D.A.T. y J. 47/83, cuyo criterio receptara el Dict. D.A.T. y J.
41/85 La adjudicacin no es venta (no se genera Dbito Fiscal) El
condominio no es sujeto de IVA Puede inscribirse para acumular
Crdito Fiscal a fin de trasladarlo a los consorcistas Resp
Inscrip
Diapositiva 32
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 32
Consorcio-sociedad civil o comercial Impuesto a las ganancias:
Dictamen DAL 88/2001 Las adjudicaciones a los socios de las
unidades habitacionales de un edificio de propiedad horizontal
conforme la Ley N 13.512 construido por una sociedad civil que se
ha constituido con el objeto de realizar la obra y luego
disolverse, no se encuentran alcanzadas por las previsiones de la
ley de impuesto a las ganancias. Por su parte, la transferencia de
unidades a la firma propietaria del terreno a cambio del valor de
la tierra, configura el supuesto contemplado en el artculo 49
inciso d) de la ley del gravamen. IVA (son sujetos pasivos) art. 26
del DR IVA a los efectos del inc. e) del art. 5 de la ley ... en el
caso de consorcios propietarios de inmuebles, organizados como
sociedades civiles o comerciales, que realicen las obras previstas
en el inc. b) del art. 3 de la ley, se considerar momento de la
transferencia del inmueble, al acto de adjudicacin de las
respectivas unidades
Diapositiva 33
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 33 Modelo
Pcia de Bs.As Decreto Pcia N 9.404/86 para Clubes de Campo y
Decreto Pcial N 27/98 para los Barrios Cerrados Como opcin al PH
ley 13.512, aparece una entidad jurdica a la cual deben integrarse
los propietarios de parcelas, figurando dicha entidad como titular
del dominio de las reas de esparcimiento y de las reas de
circulacin. Art. 1 Dec.Pcial 9404/86 "a) Una entidad jurdica que
integren o a la que se incorporen los propietarios de cada parcela
con destino residencial ser titular del dominio de las reas
recreativas o de esparcimiento y responsable de la prestacin de los
servicios generales. La entidad a que aluden los precedentes inc.
a) y b) ser tambin titular dominial de dichos espacios
circulatorios."
Diapositiva 34
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 34 Modelo
Pcia de Bs.As El desarrollista (S.A.1) fracciona el terreno en
lotes de uso privado y parcelas de circulacin y uso comn Los mismos
accionistas de SA1 constituyen la SA2 (art. 1 Dec. 9404) a la cual
le donan o venden las parcelas de uso comn La SA1 se queda con los
lotes para vender Los accionistas aportan capital a SA2 para las
obras de infraestructura Se vende en conjunto un lote (a precio
bajo para generar menor ganancia en SA1) y una accin de la S.A.2 (a
mayor precio que el valor de libros) no pagando impuesto a las
ganancias porque los vendedores son personas fsicas (hay que
analizar si no se convierten en habitualistas)
Diapositiva 35
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 35 Modelo
Pcia de Bs.As Dictamen DAT 41/2006 - IVA Hace referencia al
Dictamen N 5/2005 (DI ALIR) referido al mismo esquema pero bajo
fideicomiso Como puede observarse, en el presente caso al igual que
en el precedente reseado, atendiendo a la realidad econmica, cabe
interpretar que independientemente de las formas jurdicas que
adopte la organizacin del emprendimiento inmobiliario, a los
efectos del IVA se verifica el presupuesto a que se refiere el
artculo 3, inciso b) de la ley del tributo, en cabeza de una
empresa constructora en los trminos del artculo 4, inciso d), de la
misma norma, ya que en los hechos, la finalidad del desarrollador
es la obtencin de un lucro con la ejecucin de obras sobre inmueble
propio o con la posterior venta, total o parcial, de inmuebles.
Cabe sealar que con arreglo a lo dispuesto por el artculo 5 del
texto legal, el hecho imponible se perfecciona al transmitirse la
propiedad del lote y la accin de la asociacin civil representativa
de la obra, correspondiendo al juez administrativo determinar el
precio neto gravado, atribuible a esta ltima.
Diapositiva 36
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 36
Consorcio-Mandato Mandante = Beneficiario: El comprador del lote
Mandatario = Desarrollador: XX SRL quien ejecutar y administrar el
proyecto en nombre y representacin de los beneficiarios Consorcio:
integrado por el conjunto de mandantes. Puede adoptar la forma
prevista en la ley 26.005 (consorcios de cooperacin) El MANDANTE
otorga mandato irrevocable suficiente en los trminos del artculo
1977 del Cdigo Civil (y poder especial en lo que fuera necesario en
los trminos del artculo 1881 del Cdigo Civil, inclusive pero no
exclusivamente en lo que sus incisos 7, 8, 9 y 13 en cuanto resulte
necesarios para el buen desarrollo del PROYECTO) al DESARROLLADOR
para que en su nombre y representacin y en el de los dems
interesados que conforman el CONSORCIO, adquiera el INMUEBLE,
ejecute las obras de infraestructura y realice todos los actos que
fuesen necesarios incluyendo la subdivisin de la tierra, para la
creacin y adjudicacin de las respectivas UNIDADES. El Desarrollador
percibe un honorario El DESARROLLADOR podr constituir una o mas
sociedades (civiles y/o comerciales) titulares de zonas
comunes
Diapositiva 37
37 A. FIDEICOMISO. ASPECTOS GENERALES
Diapositiva 38
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 38 Algunos
ejemplos como punto de partida 1. Una empresa que obtuvo la
concesin para construir un puente, ruta, aeropuerto, etc., necesita
un prstamo bancario No puede hipotecar la obra porque no le
pertenece Slo dispone de su flujo de recaudacin Cmo puede afectar
el flujo de fondos como garanta para el banco prestamista? 2.Una
constructora le ofrece al dueo de un terreno el canje por m2
construidos, mediante una permuta + hipoteca Ante el incumplimiento
de la empresa, el ex dueo debe ejecutar la hipoteca + remate. y los
compradores en preventa?
Diapositiva 39
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 39 Algunos
ejemplos como punto de partida 3. Un banco desea financiar un
edificio de viviendas mediante: a) un prstamo puente a la
constructora para la construccin; b) prstamos personales
hipotecarios a cada comprador Cmo se cubre del concurso/quiebra de
la empresa? Cmo hace para que el mismo inmueble sirva de garanta de
todos esos prstamos 4. Un accionista desea vender parte de sus
acciones a un tercero quien ofrece las acciones compradas como
garanta
Diapositiva 40
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 40 Algunos
ejemplos como punto de partida 5. Un club desea construir
instalaciones deportivas modernas. Posee un terreno cntrico apto
para construir viviendas u oficinas. Le ofrece a una constructora
un canje de terreno por obras. Qu garanta le puede ofrecer la
empresa al club? 6. Un estado desea afectar la recaudacin de un
ingreso determinado (regalas, tasas, coparticipacin, etc) a un fin
determinado (garanta de un bono, construccin de viviendas,
subsidios, etc.) Conclusin: los instrumentos legales clsicos son
insuficientes o inconvenientes para estructurar negocios
complejos
Diapositiva 41
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 41 Definicin
de Fideicomiso (Art. 1 Ley 24.441) Definicin de Fideicomiso (Art. 1
Ley 24.441) "Habr fideicomiso cuando una persona (fiduciante)
transmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra
(fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de quienes
designe en el contrato (beneficiario), y a transmitirlo al
cumplimiento de un plazo o condicin al fiduciante, al beneficiario
o al fideicomisario". Es un contrato constitutivo de un Patrimonio
de afectacin (Arts. 14 y 15). No es una persona jurdica. Es sujeto
tributario.
Diapositiva 42
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 42 Esquema
Base de un fideicomiso Recibe los beneficios del fideicomiso y
puede recibir los bienes remanentes Adquiere la propiedad
fiduciaria de los bienes FIDUCIARIO FIDUCIANTE FIDEICOMISO
BENEFICIARIO Transmite la propiedad fiduciaria de los bienes
Patrimonio separado FIDEICOMISARIO Recibe los bienes remanentes al
finalizar el fideicomiso
Diapositiva 43
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 43 Partes
del Fideicomiso - Incompatibilidades Puede haber mltiples
fiduciantes Adhesin posterior Fiduciario y fiduciante no pueden ser
la misma persona Fiduciante y beneficiario s pueden ser la misma
persona Fiduciario = Beneficiario?? (acreedor y fiduciario) CNV no
Beneficiario y fideicomisario pueden ser la misma persona Cesiones
de derechos El F no es una persona sino un contrato y un patrimonio
segregado administrado por un sujeto de derecho El F no es un fin
en s mismo, ni tampoco el negocio en s mismo. Hay que identificar
el negocio subyacente (Liliana Molas: no hay un fideicomiso, hay
miles de fideicomisos)
Diapositiva 44
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 44
Fiduciario Debe cumplir con la funcin fijada en el contrato como un
buen hombre de negocios Debe rendir cuentas con frecuencia anual
Responde con sus bienes por culpa o dolo No puede adquirir los
bienes fideicomitidos Su funcin es remunerada onerosidad (puede ser
gratuita). Derecho al reintegro de gastos Se deber prever su
sustitucin Es responsable por deuda ajena por los impuestos del
fideicomiso
Diapositiva 45
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 45 Gobierno
del fideicomiso El contrato deber contener con la mayor precisin
las obligaciones y derechos de las partes La ley 24.441 trae muy
pocas precisiones Algunos F contemplan la asamblea de beneficiarios
con facultades decisorias que el fiduciario debe acatar y ejecutar
Tambin se establecen mecanismos de control (auditoras contables,
tcnicas, etc.)
Diapositiva 46
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 46 Claves El
fideicomiso no transforma negocios malos en excelentes. Con el
Fideicomiso se come, se cura, se educa FALSO Las partes deben
evaluar la viabilidad econmica del negocio, antes de entrar. Las
partes deben tener confianza entre s y especialmente en el
fiduciario. El fiduciario deber gozar de prestigio y demostrar que
es eficiente y confiable. Precisar y diferenciar claramente los
roles y obligaciones de cada parte. Contar con asesoramiento
profesional de excelencia (legal, contable, impositivo y notarial)
De corresponder, contar con todos los estudios tcnicos y
factibilidades otorgadas, ANTES de arrancar
Diapositiva 47
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 47
Principales Efectos Patrimoniales del Fideicomiso 1. Separacin
patrimonial: Los bienes fideicomitidos constituyen un patrimonio
separado del patrimonio del fiduciario y del fiduciante (art. 14)
Se crea un patrimonio de afectacin con un conjunto de bienes
afectadosa al cumplimiento de un cierto fin por un plazo limitado.
2. Encapsulamiento: Los bienes fideicomitidos quedarn exentos de la
accin singular o colectiva de los acreedores del fiduciario.
Tampoco podrn agredir los bienes fideicomitidos los acreedores del
fiduciante, quedando a salvo la accin de fraude. Los acreedores del
beneficiario podrn ejercer sus derechos sobre los frutos de los
bienes fideicomitidos y subrogarse en sus derechos (art. 15)
Diapositiva 48
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 48 Dominio
fiduciario Sin transferencia de propiedad de bienes del fiduciante
al fiduciario no existe F Art. 2662 c. Civil: dominio fiduciario es
el que se adquiere en razn de un fideicomiso constituido por
contrato o por testamento, y est sometido a durar solamente hasta
la extincin del fideicomiso para el efecto de entregar la cosa a
quien corresponda segn el contrato, el testamento o la ley. Dominio
imperfecto (art. 2661 C.C.) No es pleno No es perpetuo Es absoluto,
curcunscripto a las facultades otorgadas al fiduciario
Diapositiva 49
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 49 Quin es
el dueo de los bienes que integran el patrimonio fiduciario? Dejan
de ser propiedad del fiduciante (deben cumplirse los requisitos
formales y registrales segn el tipo de bien) Pasan a ser propiedad
(fiduciaria) del fiduciario (un mismo fiduciario puede poseer
varios patrimonios fiduciarios independientes entre s) Sern
propiedad (plena) de los beneficiarios o de los fideicomisarios El
patrimonio fiduciarios tambin puede adquirir el dominio fiduciario
por compra (art 13)
Diapositiva 50
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 50 Riesgos
que afectan los bienes fideicomitidos Se produce un encapsulamiento
de bienes/riesgos Los bienes del activo responden por las deudas
del patrimonio fiduciario (art 16) Los bienes fideicomitidos pueden
hipotecarse o prendarse si as est permitido en el contrato (art
17)
Diapositiva 51
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 51
Constitucin Por contrato: Fideicomiso privado (ordinario o
financiero) Por testamento (Fideicomiso testamentario) Por ley /
ordenanza (Fidiecomiso pblico). Tambin se celebra un contrato
Diapositiva 52
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 52
Administracin Las facultades y deberes del Fiduciario debern estar
establecidas claramente en el contrato. Regla general: buen hombre
de negocios En principio tiene amplias facultades dentro de los
lmites del objeto del F El fiduciario percibe un precio por su
servicio (aunque tambin lo puede hacer gratuitamente).
Diapositiva 53
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 53 Extincin
del Fideicomiso Se extingue por: (art 25 Ley 24.441) Cumplimiento
del plazo/objeto o la condicin resolutoria Vencimiento del plazo
mximo legal (30 aos) Revocacin por el fiduciante (si est previsto
en el contrato). Otras causales previstas en el contrato de
fideicomiso
Diapositiva 54
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 54 Clases de
Fideicomiso La Ley 24.441 trata al fideicomiso en general y slo
distingue al fideicomiso financiero: Fideicomisos Financieros
(Captulo IV) Que los derechos de los beneficiarios se encuentren
representados por ttulos Fiduciario: debe ser financiero
Fideicomisos Ordinarios (todos los dems) Fideicomiso testamentario:
establecido por testamento (art 3)
Diapositiva 55
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 55
Fiduciarios en F Financieros Entidad Financiera sujeta a la Ley
21.526 Sociedad Annima inscripta en el Registro de Fiduciarios
Financieros CNV Tener por objeto social el actuar como fiduciario.
Patrimonio mnimo de $ 1 milln. Puede tercerizar la actividad
administrativa. Fiduciario y fiduciante no pueden tener un 10% o ms
de accionistas comunes, vinculacin, accionistas de sociedad
controlante. Otros entes habilitados Sociedad extranjera que
acredite el establecimiento de Sucursal, Asiento u Otra Especie de
Representacin en Argentina inscripta en el Registro de Fiduciarios
Financieros Representante de los Obligacionistas en los trminos del
artculo 13 de la Ley de Obligaciones Negociables Caja de Valores
S.A.
Diapositiva 56
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 56
Fideicomisos Financieros Ttulos fiduciarios Certificado de
Participacin en la propiedad fiduciaria: Slo los puede emitir el
fiduciario. Ttulos de deuda garantizados con los bienes
fideicomitidos Emitidos por el fiduciario o por terceros. (La DGI
limit la exencin a los emitidos por el fiduciario). Pueden emitirse
ambos o slo una clase Puede crearse subordinando unos a otros
Seniors Subordinados
Diapositiva 57
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 57
Securitizacin mediante un F.Financiero Mediante esta operacin se
transforman activos pesados (por ej., cuotas a cobrar) en ttulos
valores (activos lquidos): Crditos personales, prendarios,
hipotecarios Cupones de tarjetas de crdito En general, cualquier
flujo de fondos Que de pueden ofrecer en el mercado de capitales,
Afectando para su cumplimiento el flujo de fondos provenientes de
los activos securitizados
Diapositiva 58
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 58 Ventajas
que aporta la securitizacin El originante descuenta el flujo de
fondos a una tasa mucho menor que la mplcita en los crditos
securitizados Los inversionistas que invierten en los ttulos pueden
obtener una renta exenta en el IG Aumenta la capacidad de
endeudamiento del originante porque (libera el lmite de crdito)
Permite a pequeos ahorristas acceder a inversiones rentables
(hipotecas, cuotas de electrodeomsticos, etc)
Diapositiva 59
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 59
Instrumentacin de la securitizacn Contratos: de Fideicomiso
Financiero de Colocacin de ttulos (underwritting) de Servicios
(cobranza de crditos, auditora, etc.) Gestin de la autorizacin de
oferta pblica ante CNV Prospecto de Emisin Calificacin de riesgo
(excluyente frente a ttulos de deudas o con crditos como
subyacente. Dec. 656/92) Publicidad
Diapositiva 60
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 60
Clasificacin a los fines del anlisis fiscal Fideicomisos Ordinarios
Privados: Segn su estructura (partes) En los que coincide
Fiduciante - Beneficiario En los que no coincide Fiduciante -
Beneficiario Segn su objeto / actividad: Operativo (de inversin /
administracin) De Garanta De entidades deportivas (ley 25.284)
Fideicomisos Financieros: Con requisitos del art. 70.2 del DR del
IG Sin requisitos del art. 70.2 del DR del IG Fideicomisos Pblicos
(ordinarios o financiero) Para satisfacer un inters pblico
Diapositiva 61
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 61 Definicin
del F de garanta Prez Hualde: Cuando una persona (fiduciante)
transfiere a otra (fiduciario) la titularidad fiduciaria de bienes
con el fin de asegurar el cumplimiento de una obligacin a su cargo
o a cargo de un tercero, debiendo el titular fiduciario proceder,
una vez acreditado el incumplimiento, de conformidad con lo mandado
en el pacto de fiducia. Es posible que fiduciario = beneficiario
(acreedor). Hay consenso en que es inconveniente o ilegal.
Diapositiva 62
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 62
Estructura y Caract. del F de garanta Eminentemente esttico- no
operativo (aunque puede generar flujo de fondos para el pago de la
deuda garantizada). Fiduciante (por lo gral = deudor) transfiere el
dominio fiduciario de bienes para garantizar una obligacin propia o
de otro Fiduciario: ejerce la propiedad de los bienes en beneficio
del acreedor (beneficiario), pudiendo entregrselos (est
cuestionado) o venderlos para pagar la deuda. Tambin puede gravar
los bienes a favor del acreedor.
Diapositiva 63
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 63 Ventajas
y problemas del F de garanta + Menor costo y menor tasa. Es garanta
preferida (Com 4491 y 4501 BCRA) + Fraccionamiento de la garanta
(un mismo bien o flujo de fondos puede garantizar a distintos
acreedores) + Eficacia en la ejecucin de la garanta + Amplia
variedad de garantas (inmateriales, flujos de fondos, etc) y no slo
bs registrables ? Hipottico abuso del acreedor en ejecutar la
garanta ? Inutilizacin del bien para fines productivos (analizar si
aplica el art. 11 de la ley de IVA)
Diapositiva 64
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 64
Potencialidades e Incertidumbres + Patrimonio de afectacin +
Encapsulamiento de bienes y riesgos + Excelente mecanismo de
garanta + El Estado es principal usuario del F + Los F superaron
mejor la crisis 2001/02 ? Incertidumbre por poca jurisprudencia ?
Abuso de la figura (para insolventarse) ? Insuficiente regulacin
tributaria y criterios fiscalistas imprevisibles
Diapositiva 65
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 65 Realidad
Econmica Negocio Subyacente AFIP Actuacin 2327/03 DI ATEC y en la
mayora de los dictmenes se expresa este principio: ... En cada caso
particular se debern examinar las caractersticas del negocio
subyacente al contrato, determinando las relaciones econmicas
existentes entre las partes, surgidas dentro del marco legal
instrumentado o establecidas fuera de l. ... Para determinar los
efectos impositivos que derivan de este contrato no es posible
contentarse con examinar las consecuencias fiscales de este
instituto desde el punto de vista limitado de su apariencia formal,
es decir, evaluando solamente su estructura jurdica, sus grandes
rasgos conceptuales e incluso el rol de las partes del contrato,
sino que es necesario completar el anlisis penetrando en las
operaciones subyacentes, a fin de merituarlo a la luz del
tratamiento fiscal que las normas de cada impuesto le dan a ese
negocio particular o a los actos que el fiduciario debe ejecutar
como consecuencia del contrato Liliana MOLAS (8 Simposio CPCECABA):
La forma jurdica es siempre la misma pero los negocios subyacentes
pueden ser miles
Diapositiva 66
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 66 El
Fideicomiso como sujeto tributario El Fideicomiso no es persona
jurdica pero puede ser sujeto pasivo de impuestos (art. 5 c) ley
11.683 los patrimonios destinados a un fin determinado) en tanto la
ley de cada impuesto los designe sujetos. En Ganancias y Mnima
Presunta estn explcitamente designados como sujetos. En IVA: art. 4
(cualquier otro ente individual o colectivo). Sern sujetos si
realizan hechos imponibles En gral, basta que la ley de un impuesto
defina como sujeto a quien vende, etc. es decir al que realiza el
hecho imponible DICTAMEN DAL N 85/97 (idem Dict DAL 87/99)
Tratndose de un fondo fiduciario resulta posible asignar la CUIT al
administrador fiduciario siempre que se identifique adecuadamente
al patrimonio fiduciario de que se trata, a fin de distinguirlo
adecuadamente de otros patrimonios fiduciarios o de actividades
ajenas protagonizadas por el mismo administrador fiduciario.
Diapositiva 67
67 2. Fideicomiso ordinario inmobiliario Tratamiento fiscal de
cada etapa del negocio
Diapositiva 68
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 68 Definicin
de Fideicomiso Inmobiliario Habr fideicomiso para la construccin o
inmobiliario cuando distintos partcipes, todos ellos en calidad de
fiduciantes, transmitan la propiedad fiduciaria del terreno,
materiales de construccin, locaciones de obra vinculados, y/o
fondos, al fiduciario (administrador o gerenciador), quien se
obliga a desarrollar y ejecutar el emprendimiento -construccin de
edificios o casas, urbanizaciones o barrios cerrados-, debiendo, al
terminar el proyecto, asignar las unidades a las personas
designadas en el contrato (beneficiarios- fideicomisarios), o bien,
distribuir entre los beneficiarios el resultado proveniente de su
comercializacin, segn la forma y porcentajes pactados. DTE Dic 07
Almada y Matich
Diapositiva 69
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 69 Dos
alternativas bsicas Fideicomiso inmobiliario que vende unidades a
terceros que no integran el fideicomiso (compradores con boleto)
Fideicomiso inmobiliario que no vende a terceros. El que desea
adquirir una unidad se incorpora como fiduciante (aportando dinero)
y beneficiario (con derecho a la unidad N X) O una combinacin de
ambas alternativas
Diapositiva 70
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 70 Ciclo del
negocio Modelo bsico sin ventas 1. El Fideicomiso adquiere el
terreno por: Aporte de los fiduciantes, o Por compra a terceros con
fondos aportados por los fiduciantes, o Una combinacin de ambas 2.
El Fideicomiso construye el desarrollo con materiales y locaciones
de obras y servicios: Aportados por los fiduciantes, o Adquiridos
con fondos del Fideicomiso, o Una combinacin de ambas 3. El
Fideicomiso transfiere el dominio pleno de las unidades a los
beneficiarios y fideicomisarios (originales o cesionarios) y de los
espacios comunes
Diapositiva 71
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 71 Ciclo del
negocio Modelo bsico con ventas 1. El Fideicomiso adquiere el
terreno por: Aporte de los fiduciantes, o Por compra a terceros con
fondos generados en preventas, o Una combinacin de ambas 2. El
Fideicomiso construye el desarrollo con materiales y locaciones de
obras y servicios: Aportados por los fiduciantes, o Adquiridos con
fondos originados en preventa, o Una combinacin de ambas 3. El
Fideicomiso transfiere el dominio pleno de las unidades a los
beneficiarios y fideicomisarios (originales o cesionarios) y de los
espacios comunes y tambin vende a terceros
Diapositiva 72
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 72 Formatos
jurdicos ms utilizados Para edificios: Propiedad Horizontal Ley
13.512 Para barrios cerrados y clubes de campo: Propiedad
Horizontal Ley 13.512 Geodesia Cada lote es una parcela catastral
autnoma Los espacios comunes son propiedad de una sociedad que los
administra Los propietarios de los lotes son socios de la sociedad
administradora (una accin por lote) Formato combinado para clubes
con golf Consorcio bajo PH La cancha de golf es propiedad de una
asociacin civil bajo forma de SA (art. 3 ley 19.550) que adems es
administradora del consorcio de PH
Diapositiva 73
73 Momento 1 Constitucin del Fideicomiso Aportes de los
fiduciantes
Diapositiva 74
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 74 Carcter
del aporte Oneroso, gratuito o en confianza? Si definimos que es
oneroso, entonces hay efectos fiscales. Caso contrario: neutralidad
Opinin de la AFIP Inicialmente: no oneroso o en confianza Dictamen
DAT 103/2001 Dictamen DAT 17/2002 (F de garanta Realidad econmica y
negocio subyacente) Dictamen DAT 8/04 Actualmente: oneroso Dictamen
DAT 55/2005 Marca el cambio de criterio Art. 1139 C.Civil: los
contratos son a ttulo oneroso ... cuando las ventajas que procuran
a una u otra de las partes no les es concedida sino por una
prestacin que ella le ha hecho, o que se obliga a hacerle..., en
tanto que son a ttulo gratuito ... cuando aseguran a una u otra de
las partes alguna ventaja, independiente de toda prestacin por su
parte. Doctrina ERREPAR Marzo 2006 Chalupowicz
Diapositiva 75
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 75 Carcter
del aporte Dictamen DAT 55/2005 ... la transferencia de dominio
realizada por la fiduciante, tiene como contrapartida una
contraprestacin futura a la que se obliga el fiduciario, la cual
emerge con claridad del contrato de fideicomiso, -especficamente de
la clusula dcima-, donde se detallan los bienes que corresponder
adjudicarle cuando culmine la obra.
Diapositiva 76
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 76 Aporte de
terrenos por unidades Si el fiduciante aporta un inmueble (terreno)
y adquiere como beneficiario o fideicomisario el derecho a la
adjudicacin de unidades o lotes, segn AFIP el negocio subyacente es
la permuta Dictamen DAT 9/2007: permuta de cosa actual por cosa
futura (C.Civil art. 1485) Art. 15 RG 2139 "En las operaciones de
permuta, nicamente proceder practicar la retencin cuando el precio
se integre parcialmente mediante una suma de dinero... De no mediar
suma de dinero alguna, el escribano interviniente queda obligado a
informar a travs del rgimen CITI-ESCRIBANOS- los datos que se
detallan en el Apartado B del Anexo III de la RG 2139
Diapositiva 77
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 77 Imputacin
por el mtodo Devengado Exigible Si el aporte del terreno est
alcanzado por el Imp a las Ganancias, el aportante puede imputar la
ganancia por el mtodo de devengado exigible? Ante una consulta
sobre una venta de un terreno a cambio de unidades a 30 meses, la
AFIP contest en el Grupo de Enlace Grupo de enlace AFIP-
DGI/CPCECABA - Reunin del 03/05/06 - Texto conformado por la
AFIP-DGI con fecha 26/10/2006: Se est ante un caso de permuta en
los trminos del Cdigo Civil (Dictamen DAL 68/94), por lo que cada
operacin tiene su momento en que se genera el hecho imponible. Por
lo tanto, no se trata de una venta en cuotas.
Diapositiva 78
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 78 Impuesto
de sellos - Neuqun 1,40% de la retribucin del fiduciario por toda
la vigencia del contrato Aporte de inmuebles: 1,40% del valor del
compromiso u obligacin de aportar, en el momento de la firma del
contrato Aporte de dinero: 1,40% del compromiso de aporte Aporte
del proyecto: 1,40% del valor del proyecto Escritura de
transferencia del dominio fiduciario del inmueble aportado = acto
neutro => no gravado Incorporacin de nuevos fiduciantes.
Realidad econmica: adquieren una unidad => 1,40% del aporte
comprometido Cesiones de derechos: 1,40% del valor de la cesin
Transferencia de las unidades a los beneficiarios: 3% menos el pago
a cuenta del 1,40% pagado por el aporte o por la cesin de
derechos
Diapositiva 79
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 79 Impuesto
de sellos Ro Negro 1,20% de la retribucin del fiduciario por toda
la vigencia del contrato Los compromisos de aporte asumidos por los
fiduciantes no estn gravados Escritura de transferencia del dominio
fiduciario del inmueble aportado = gravado al 3,50% Cesiones de
derechos: 1% del valor de la cesin Escritura de transferencia de
las unidades a los beneficiarios: 3,50%
Diapositiva 80
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 80 Impuesto
de sellos Jurisprudencia Tribunal Fiscal de la Nacin Cuando la AFIP
recaudaba el impuesto de sellos nacional Dictamen DAL 94/99: transf
fiduciaria = onerosa El TFN dijo que la transf de dominio
fiduciario era onerosa y estaba gravada Sala A 17/03/2004 Banco
Hipotecario BANCO FINANSUR SA - CNFED. CONT. ADM. - SALA V -
12/6/2006 GRUPO REPBLICA S.A. - TACHELLA COSTA, ALEJANDRO - T.F.N.
- SALA A - 8/4/2002 SPANIER JORGE - TFN - SALA B - 15/11/2002
DISEOS URBANOS SA - TFN - SALA A - 29/4/2004
Diapositiva 81
81 Momento 2 Desarrollo del proyecto
Diapositiva 82
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 82
Adquisicin del terreno Terreno aportado por los fiduciantes El
costo de incorporacin es = al valor fijado para el aporte
Recordemos que AFIP lo ha considerado permuta Terreno comprado por
el Fideicomiso El costo de incorporacin es = precio de compra IVA:
en general la transferencia de terreno sin mejoras no est gravada.
Si el terreno se incorpor con obras nuevas, genera Dbito Fiscal
para el aportante (si es empresa constructora) o vendedor y Crdito
Fiscal para el Fideicomiso
Diapositiva 83
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 83
Inversiones y Gastos Tanto que las obras y materiales las aporten
los fiduciantes o las contrate y pague el Fideicomiso: El
Fideicomiso recibir una factura del fiduciante (es un tercero
respecto del Fideicomiso) o del proveedor o contratista Constituye
costo computable para el I.Ganancias y genera Crdito Fiscal IVA Lo
mismo ocurre con los gastos Honorarios de la fiduciaria se los
puede facturar al Fideicomiso? no viola la prohibicin de incorporar
a su patrimonio los bienes fideicomitidos? Sueldos: el Fideicomiso
puede tener empleados y pagar cargas sociales con su CUIT
Diapositiva 84
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 84 Caso
especial: movimiento de suelo Es construccin? Nuestra opinin es que
NO en virtud de la definicin de la CSJN en Saneamiento y
Urbanizacin Si es construccin encuadra en IVA como obra sobre
inmueble ajeno (3 a) Ley) para el contratista y obra sobre inmueble
propio (3 b) Ley) para el Fideicomiso y podra aplicarse la alcuota
reducida del 10,50% con destino vivienda Si no es construccin
encuadra en IVA como locaciones de obras y servicios (3 e) Ley) y
no podra aplicarse 10,50% DICTAMEN DAT 78/2005 Es construccin (obra
sobre inmueble ajeno) Aunque no lo dice, si es construccin para el
3 a) tambin lo ser para el 3 b) Se aplica 10,50% en la parte del
movimiento de suelo corresp a los lotes destinados a viviendas
Diapositiva 85
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 85
Transferencia de las unidades Por venta: tengo precio que incluye
la unidad + la parte correspondiente de espacios comunes Por
adjudicacin a beneficiarios: el problema es definir el valor (que
haga las veces de precio) Caso A: el fiduciante aport terreno El
valor de las unidades adjudicadas debera ser el valor de plaza del
terreno aportado (permuta) Siempre conviene establecer dicho valor
en la escritura Caso B: el fiduciante aport dinero El valor de las
unidades adjudicadas debera ser la sumatoria de las cuotas
aportadas
Diapositiva 86
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 86 Valor de
plaza? Corresponde considerar valor de plaza al momento de la
adjudicacin (entrega de la posesin) como valor de adjudicacin?? La
AFIP no lo ha dicho explcitamente hasta ahora Dictamen DAT 9/2007:
permuta de cosa actual por cosa futura (C.Civil art. 1485) Art. 28
DR IG "Cuando las transferencias de bienes se efecte por un precio
no determinado (permuta, dacin en pago, etc.) se computar a los
fines de la determinacin de los resultados alcanzados por el
impuesto, el valor en plaza de tales bienes a la fecha de la
enajenacin".
Diapositiva 87
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 87 Valor de
plaza? Dictamen DAT 18/06 - IVA La adjudicacin del Fideicomiso a
los Beneficiarios es = venta: genera Dbito Fiscal para el
Fideicomiso y Crdito Fiscal para el Beneficiario Ello sin dejar de
realizar la salvedad que en dichos casos debera siempre analizarse
la verdadera intencin de las partes y si en concreto no estaramos
en presencia de una sola operacin de venta (v.g. vinculacin
econmica entre fiduciante-beneficiario y fiduciario), haciendo uso
de la figura del fideicomiso para proceder a la construccin y
comercializacin de inmuebles por un valor inferior al que
correspondera de realizarse toda la operatoria en cabeza de un
mismo sujeto. Esto es relevante porque la segunda venta de
departamentos no est gravada con IVA. Entonces la maniobra simulada
puede ser abortar el IVA en la adjudicacin de las UF al costo en el
momento de la adjudicacin y no pagar por el mayor precio de reventa
del Beneficiario a terceros compradores
Diapositiva 88
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 88 Valor de
plaza? Actuacin N 585/05 DI ATEC 8. En algunos casos los
fiduciantes- beneficiarios procederan a la inmediata
comercializacin -operacin no alcanzada por el gravamen- de los
inmuebles que le fueron oportunamente transferidos y en otros casos
cederan a terceros el derecho a la adjudicacin de los mismos. Por
lo cual, a efectos de determinar la base imponible en el momento de
dicha transferencia, cabra ponderar en cada caso en particular la
operatoria en su conjunto a fin de determinar si a travs del uso de
la figura de fideicomiso se procede a la construccin y
comercializacin de inmuebles por un valor inferior al que
correspondera de realizarse toda la operatoria en cabeza de un
mismo sujeto.
Diapositiva 89
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 89 Impuesto
a las Ganancias Las operaciones de los Fideicomisos siempre estn
sujetas al Impuesto a las Ganancias porque son entes empresarios
(3ra categora). Por ello no aplica el ITI Cuidado con loteos de
menos de 50 lotes. No conviene hacer fideicomiso (la persona fsica
paga ITI) Entonces, el Fideicomiso tiene que determinar su
resultado (ganancia o quebranto) como cualquier sujeto de 3ra
categora, aplicando las reglas de la ley y el DR Fecha de cierre
del ejercicio fiscal: La Ley 24.441 nada dice El DR del IG
establece el 31 Dic como cierre obligatorio para los F del art. 69
(art. 70.1 DR remite al art. 18 LIG primer prrafo) No obstante los
F podran elegir fecha de cierre si levan libros que les permitan
confeccionar balances en forma comercial (supremaca del art. 18 LIG
sobre el DR) No existe norma que obligue a llevar libros de
comercio separados y rubricados pero conviene llevarlos
rubricados
Diapositiva 90
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 90 Impuesto
a las Ganancias Determinacin del resultado +Ingresos por precio de
venta o valor de adjudicacin (sin IVA) _Costos computables (sin
IVA): terreno + obras _Gastos deducibles (sin IVA): honorarios,
impuestos, gtos de administracin y comercializacin, etc
=Ganancia/Quebranto neto Pago del impuesto: Fideicomiso sujeto del
impuesto: paga 35% como deuda propia Fideicomiso transparente (no
es sujeto): atribuye la ganancia/quebranto entre sus beneficiarios
Fideicomiso mixto?: combinacin de ambos, como si fuera una sociedad
en comandita por acciones
Diapositiva 91
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 91 El
Fideicomiso como sujeto del IG Regla general: es sujeto del IG al
35% (art. 69 a) pto 6. LIG) = que una SA local Regla supletoria:
Fideicomiso transparente: todos los fiduciantes son beneficiarios y
todos son residentes en el pas No es sujeto, atribuye la ganancia a
los fiduciantes (art. 49 d). El art.70.4 DR ordena atribuir los
resultados segn el art. 50 (igual que una sociedad de hecho) Existe
el F mixto en IG? Parte sujeto y parte transparente? Si tengo todos
los ftes=benef pero algunos son residentes y otros benef del
exterior?? Opino que existe el Fideicomiso mixto y debera tratarse
como la sociedad en comandita por acciones: parte tributa en cabeza
del Fideicomiso y parte lo distribuye a los Fiduciantes-Benef al
cierre de cada ejercicio del Fideicomiso
Diapositiva 92
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 92 Imputacin
al ejercicio fiscal Art. 3 LIG La enajenacin se configura con la
escritura o posesin sin escritura La ganancia se debe imputar al
ejercicio en que se ha devengado (se haya otorgado la posesin)
Diapositiva 93
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 93
Exenciones El Fideicomiso, si es sujeto pasivo, tendr derecho a
exenciones objetivas o subjetivas Si es un Fideicomiso
transparente, los fiduciantes/benef darn a las rentas provenientes
del Fideicomiso el tratamiento que corresponda (exento/gravado)
Dictamen DAT 74/04 Atento el carcter de sujeto exento en el
Impuesto a las Ganancias que reviste el fiduciante (Obra social),
las rentas atribuidas al fiduciante-beneficiario no darn lugar a la
determinacin del gravamen por parte de estos ltimos, en tanto se
verifique en los hechos que la actividad desarrollada por el
patrimonio fiduciario responde a los mismos fines que han dado
lugar al beneficio exentivo.
Diapositiva 94
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 94 RG 4120
Agentes de informacin: sujetos del art. 49 a) y b) Fideicomiso del
art. 69 inc a) pto 6 (sujeto de IG) est obligado a informar
Fideicoimso del art. 49 inc d `) (transparente) no estara obligado
a informar Dictamen 14/2003 DAL
Diapositiva 95
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 95 IVA -
Fideicomiso como sujeto pasivo Regla general El fideicomiso es
sujeto pasivo de IVA en la medida que realice hecho imponibles
Diapositiva 96
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 96 Realidad
econmica: compra-venta Dictamen DAT 16-2006 Fideicomiso
inmobiliario Objeto: adquirir un terreno y construir un edificio de
viviendas, dividirlo en PH y transferir las unidades a los
beneficiarios o sus cesionarios Los fiduciantes (sociedades y
personas fsicas) aportan dinero. Algunos adquieren varias unidades
La fiduciaria podr reemplazar al fiduciante excluido por otro que
suscriba el convenio de adhesin correspondiente adquiriendo el
derecho de adjudicacin de las unidades y asuma la totalidad de las
obligaciones del excluido. A partir del Dictamen DAL 59/03 se
extrae con carcter general que el fideicomiso en cuanto sujeto
pasivo del gravamen es una unidad econmica con un fin determinado,
distinta del fiduciario y del fiduciante, y que las consecuencias
fiscales en el impuesto al valor agregado, resultantes de la
operatoria que desarrolla, no pueden considerarse atribuibles a
dichos sujetos, sino al propio fideicomiso.
Diapositiva 97
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 97 Realidad
econmica: compra-venta Dictamen DAT 16-2006 La intencin que motiva
a los fiduciantes-beneficiarios es la de adquirir un inmueble
constituyendo las sumas entregadas aportes a cuenta del valor de
dicho bien, destacndose adems que determinadas clusulas
contractuales -tales como la resolucin del contrato respecto del
deudor moroso y su reemplazo- llevan a considerar que la operatoria
tiene por objeto la venta de un inmueble. Teniendo en cuenta que el
fideicomiso construye sobre inmueble propio, que transmite a la
finalizacin de las obras el derecho real de dominio de las unidades
a los fiduciantes/beneficiarios o a los cesionarios, revistiendo
ambos sujetos el carcter de terceros con respecto al mismo y que
tal transferencia se efecta a ttulo oneroso - toda vez que los
fiduciantes/beneficiarios abonan cuotas en funcin a su
participacin- el hecho imponible previsto en el inciso b) del
artculo 3 de la ley se perfeccionar en cabeza de aqul, resultando
sujeto pasivo del gravamen tanto para el caso en que transfiera las
unidades funcionales a los fiduciantes beneficiarios como a los
respectivos cesionarios.
Diapositiva 98
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 98 Realidad
econmica: compra-venta Dictamen DAT 16-2006 No corresponde aplicar
el tratamiento impositivo del consorcio-condominio (Dictamen N 1/82
(DATyJ) Dictamen N 47/83 (DATyJ), cuyo criterio receptara el
Dictamen N 41/85 (DATyJ) porque la propiedad del inmueble la tiene
la fiduciaria y no los fiduciantes- beneficiarios En el
consorcio-condominio la adjudicacin y divisin del condominio no
constituye venta El consorcio-condominio no es sujeto de IVA pero
se inscribe para acumular crdito fiscal y transferirlo a los
condminos Resp Inscriptos La propiedad siempre perteneci a los
consorcistas El fideicomiso encuadra como empresa constructora a
los fines del art. 4 de la ley de IVA (las que, directamente o a
travs de terceros, efecten las referidas obras con el propsito de
obtener un lucro con su ejecucin o con la posterior venta, total o
parcial del inmueble )
Diapositiva 99
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 99 Realidad
econmica: compra-venta Dictamen DAT 16-2006 Las disposiciones del
art. 26 del DR IVA en cuanto establecen que a los efectos del
inciso e) del artculo 5 de la ley ...en el caso de consorcios
propietarios de inmuebles, organizados como sociedades civiles o
comerciales, que realicen las obras previstas en el inciso b) del
artculo 3 de la ley, se considerar momento de la transferencia del
inmueble, al acto de adjudicacin de las respectivas unidades-
podran resultar aplicables a las adjudicaciones efectuadas a los
fiduciantes-beneficiarios. Por ltimo cabe sealar que, tal como est
planteada la consulta se advierte que en algunos casos los
fiduciantes- beneficiarios procederan a la inmediata
comercializacin operacin no alcanzada por el gravamen- de los
inmuebles que le fueron oportunamente transferidos y en otros casos
cederan a terceros el derecho a la adjudicacin de los mismos por lo
cual, a efectos de determinar la base imponible en el momento de
dicha transferencia, cabra ponderar en cada caso en particular la
operatoria en su conjunto a fin de determinar si a travs del uso de
la figura de fideicomiso se procede a la construccin y
comercializacin de inmuebles por un valor inferior al que
correspondera de realizarse toda la operatoria en cabeza de un
mismo sujeto.
Diapositiva 100
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 100 Realidad
econmica: compra-venta Dictamen DAT 16-2006 A estos efectos cabe
hacer hincapi en algunos trminos de la contratacin en cuanto a que
frente a incumplimientos de sus aportes de fondos se prev que la
fiduciaria reciba un inters compensatorio y punitorio, existiendo
la facultad de resolver el contrato respecto del deudor moroso y
reemplazar al fiduciante original por otro que suscriba el contrato
de adhesin. Adems, si la fiduciaria no obtiene un reemplazante podr
tomar financiacin externa o a sustituir a tal fiduciante por la
totalidad de los fiduciantes quienes adquirirn en funcin de sus
aportes los derechos sobre las unidades cuya adjudicacin le
corresponda al excluido. En tal contexto se interpreta que la
intencin que motiva a los fiduciantes-beneficiarios y a los
cesionarios es la de adquirir un inmueble constituyendo las sumas
entregadas aportes a cuenta del valor de dicho bien, destacndose
adems que determinadas clusulas contractuales -tales como la
resolucin del contrato respecto del deudor moroso y su reemplazo-
llevan a considerar que la operatoria tiene por objeto la
construccin y comercializacin de un inmueble lo cual evidencia el
fin de lucro a que se refiere el mencionado inciso d) del artculo 4
de la ley. Atento a lo expuesto el hecho imponible previsto en el
inciso b) del artculo 3 de la ley se perfeccionar en cabeza del
fideicomiso, resultando sujeto pasivo del gravamen tanto para el
caso en que transfiera las unidades funcionales a los
fiduciantes-beneficiarios como a los respectivos cesionarios.
Diapositiva 101
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 101 Hecho
imponible y Sujeto Segn el art. 5 de la ley 11.683 y 4 de la ley de
IVA, el Fideicomiso es potencialmente sujeto, en tanto realice
hechos imponibles Dictamen DAT 19/2003: En cuanto al Impuesto al
Valor Agregado, el artculo 4 de la Ley del gravamen prev que
resultan sujetos pasivos del mismo quienes realicen alguna
actividad gravada. En consecuencia, la inscripcin de los fondos
fiduciarios que nos ocupan depende de la generacin o no de los
hechos imponibles definidos por el aludido plexo normativo. (=DAL
49/97) Dictamen DAT 18/2006: el Fideicomiso realiza obra sobre
inmueble propio (art. 3 b) y es sujeto por ser empresa constructora
(Idem Dictamen DAL 59/03)
Diapositiva 102
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 102 Hecho
imponible y Sujeto Dictamen DAT 18/2006: A partir de lo indicado se
extrae con carcter general que el fideicomiso es, en cuanto a
sujeto pasivo del gravamen, una unidad econmica con un fin
determinado, distinta del fiduciario y del fiduciante y que las
consecuencias fiscales en el impuesto al valor agregado,
resultantes de la operatoria que desarrolla, no pueden considerarse
atribuibles a dichos sujetos, sino al propio fideicomiso. el
Fideicomiso realiza obra sobre inmueble propio (art. 3 b) y es
sujeto por ser empresa constructora (Idem Dictamen DAL 59/03)
Nacimiento del hecho imponible: adjudicacin de las UF Un criterio
prctico para orientarse: quin tiene los crditos fiscales ?? Casi
con seguridad, ese sujeto tambin tendr los dbitos fiscales.
Diapositiva 103
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 103 Crdito
Fiscal En funcin de los dictmenes de AFIP, corresponde inscribir al
Fideicomiso como Responsable Inscripto en IVA al inicio, con el fin
de permitir la acumulacin de Crdito Fiscal Deber solicitar Factura
A con IVA discriminado Y pagar con medios bancarios (ley
antievasin) No existe regla de tope: puede computar ntegramente los
crditos fiscales al 21% aunque el dbito fiscal se genere con el
10,50% Es fundamental llevar un registro del CF por cada etapa o
item del proyecto para luego poder aparearlo con el DF
correspondiente
Diapositiva 104
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 104
Adjudicacin de unidades: es onerosa? Dictamen DAT 18/06 En ese
sentido cabe destacar que no se aplica al fideicomiso la figura del
consorcio organizado en condominio por cuanto el primero a
diferencia del consorcio transmite a la finalizacin de las obras el
derecho real de dominio de las unidades a los
fiduciantes-beneficiarios o eventualmente a los cesionarios,
revistiendo ambos sujetos el carcter de terceros con respecto al
fideicomiso y que tal transferencia se efecta a ttulo oneroso, toda
vez que los fiduciantes-beneficiarios abonan cuotas en funcin a su
participacin, considerndose momento de la transferencia del
inmueble, al acto de adjudicacin de las respectivas unidades a los
fiduciantes beneficiarios.
Diapositiva 105
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 105 Dbito
fiscal Base imponible: art. 10 Ley IVA el precio neto computable
ser la proporcin que, del convenido por las partes, corresponda a
la obra objeto del gravamen. Dicha proporcin no podr ser inferior
al importe que resulte atribuible a la misma, segn el
correspondiente avalo fiscal o, en su defecto el que resulte de
aplicar al precio total la proporcin de los respectivos costos
determinados de conformidad con las disposiciones de la ley de
impuesto a las ganancias Generalmente no tenemos las obras en el
avalo fiscal, entonces vamos al prorrateo segn costos en IG, para
lo cual necesitamos contabilizar por centros de costos (cada item o
etapa del proyecto) Para determinar el DF debemos aplicar la sig
frmula: Precio total = + Precio del Terreno: no genera dbito fiscal
+ Precio neto de las obras no gravadas (transferidas sin cargo a la
municipalidad, etc) + Precio Neto de las Obras Gravadas + IVA de la
obras gravadas
Diapositiva 106
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 106 Dbito
fiscal Cuestiones controvertidas: Qu debe considerarse
construcciones? De acuerdo con el criterio de la CSJN en
Saneamiento y Urbanizacin Club house, portal de ingreso, etc no hay
dudas Movimiento de suelo?: Dict 78/05 Cancha de golf, futbol? La
alcuota gral es 21% y reducida 10,50% con destino vivienda Respecto
del lote en s mismo, si la parte de movimiento de suelo es
construccin, tengo que dividir al 21% (partes comunes) y 10,50%
(mov de suelo sobre los lotes)
Diapositiva 107
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 107 Momento
de generacin del dbito fiscal Regla general: Art. 5 inc e) Ley IVA:
escritura o posesin lo anterior Art. 5 ltimo prrafo Ley IVA: seas o
anticipos que congelen precio: el cobro genera dbito fiscal Art. 45
DR IVA: las seas o anticipos que congelan precio deben atribuirse
ntegramente a la parte del precio atribuible a la obra objeto del
gravamen Esto significa que el anticipo est gravado ntegramente Los
aportes de dinero de los fiduciantes, son anticipos que general
dbito fiscal? Esto puede ser til en el caso de emprendimientos de
oficinas, por ej, dado que el fiduciante podra computar crdito
fiscal por cada aporte
Diapositiva 108
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 108 Impuesto
a la Ganancia Mnima Presunta Todos los Fideicomisos son sujetos del
impuesto a la ganancia mnima presunta, con la nica excepcin de los
Fid. Financieros Si el Fid. es sujeto de IGMP pero no de IG (Fid.
transparente) se aplican las normas grales (el fiduciante /
beneficiario puede computar el IGMP como pago a cuenta) Fideicomiso
mixto? Excepto: cuando el fiduciante=beneficiario es una entidad
exenta de IG y el objeto del fideicomiso tiene relacin con el
objeto de la entidad. El F no es sujeto del IGMP (DAT 74/04) (desde
el punto de vista de la lgica del gravamen y de su finalidad )
Diapositiva 109
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 109 Activos
Gravados Bienes de cambio Dictamen 18/2006 Todos los fideicomisos
ordinarios son sujetos del IGMP Las UF en construccin en un
fideicomiso ordinario inmobiliario son bienes de cambio Por lo
tanto no pueden considerarse bienes no computables (art. 12 b) Ley
IGMP) Entonces, son activos gravados Crditos Los aportes pendientes
de integracin por los fiduciantes, son crditos para el Fideicomiso?
son activos gravados? DICTAMEN DAT N 17/2004 (= Memorandum 319/05
Direccin Nacional de Impuestos) En supuesto que los bienes no se
encuentren en poder del fideicomiso al 31 de diciembre del
respectivo ao fiscal, y en tanto ello no responda a una maniobra
tendiente a eludir el tributo, los mismos no integrarn su base
imponible.
Diapositiva 110
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 110
Fiduciante-Beneficiario exento en I.Gan. Dictamen DAT 74/2004 III.
Con respecto al Impuesto a la Ganancia Mnima Presunta, en
principio, los fideicomisos de carcter no financieros constituidos
en el pas revisten la calidad de sujetos pasivos del gravamen. No
obstante ello, en el caso de fideicomisos cuyo
fiduciante-beneficiario se encuentra subjetivamente exento en el
impuesto a las ganancias, en la medida que la finalidad del
fideicomiso responda al objeto social que justific el tratamiento
exentivo de aquel, el fondo fiduciario no revestir el carcter de
sujeto pasivo del impuesto a la Ganancia Mnima Presunta. Este es un
caso aislado Ver Dictamen DAT 76/2007 (fiduciante exento y no
exento): se concluy que era sujeto de IGMP Dictamen DAT 75/2007
Loteo Social ADUS: gravado con IGMP
Diapositiva 111
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 111 Otros
impuestos Bienes personales para el beneficiario por el valor del
aportes/derechos Fideicomiso de acciones: no es responsable
sustituto de Bienes personales (la SA es sustituto) Dictamen DAT
91/06 Impuesto al cheque: gravado a la tasa gral (si es F de Gta y
el fiduciario es = banco: 0,75% Ingresos brutos: es potencialmente
sujeto si realiza el hecho imponible
Diapositiva 112
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 112 El
Fideicomiso Agente de Retencin RG 830 - ANEXO IV RESOLUCION GENERAL
N 830 - SUJETOS OBLIGADOS A PRACTICAR LA RETENCION e) Los
fideicomisos constituidos en el pas conforme a las disposiciones de
la Ley N 24.441 y sus modificaciones, por los pagos vinculados con
su administracin y gestin. RG 2437 Remuneraciones Art. 2 Debern
actuar como agentes de retencin: a) Los sujetos que paguen por
cuenta propia las ganancias mencionadas en el Artculo 1, ya sea en
forma directa o a travs de terceros, y b) quienes paguen las
aludidas ganancias por cuenta de terceros, cuando estos ltimos
fueran personas fsicas o jurdicas domiciliadas o radicadas en el
exterior. Pagos a beneficiarios del exterior: Art. 91 LIG: quien
los pague (incluye a los Fideicomisos)
Diapositiva 113
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 113 Rgimen
de percepcin de I.Ganancias En la RG 3026 los fideicomisos no eran
sujetos pasibles de percepcin (Dictamen DAT 56/04) Desde 1/11/06 RG
2139: son sujetos pasibles Dictamen DAT 9/07 A partir del dictado
de la Res. Gral. D.G.I. 2.139, la cual sustituye a su par 3.026, la
operatoria bajo anlisis quedar alcanzada por el rgimen de retencin
en el impuesto a las ganancias previsto por la aludida norma. No
obstante, atento encuadrar dicha operatoria como una operacin de
permuta cosa actual por cosa futura en los trminos del art. 1485
del Cdigo Civil, el escribano interviniente se encontrar liberado
de efectuar la retencin, si bien deber cumplir con el rgimen de
informacin previsto en el art. 15 de la Res. Gral. D.G.I. 2.139. Al
no encuadrar la cesin del derecho de adjudicacin de la unidad
funcional, en las previsiones de la resolucin general citada, no
queda sujeta al rgimen retentivo all previsto.
Diapositiva 114
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 114 Rgimen
de percepcin de I.Ganancias Dictamen DAT 60/07 I. A partir del
dictado de la Resolucin General N 2.139, la cual sustituye a su par
N 3.026 (DGI), la operatoria bajo anlisis consistente en la
transferencia de dominio de unidades funcionales por parte de un
fideicomiso no financiero a favor de los fiduciantes-beneficiarios,
quedar alcanzada por el rgimen de retencin en el impuesto a las
ganancias previsto por la aludida norma. No obstante, en caso de no
mediar sumas de dinero en el acto de escrituracin de las unidades
funcionales, el escribano interviniente slo se encontrar obligado a
cumplir con el rgimen de informacin previsto en el artculo 14 de la
Resolucin General N 2.139.
Diapositiva 115
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 115 Rgimen
de percepcin de I.Ganancias Dictamen DAT 27/07 Si el escribano
interviniente no presencia en el acto de escrituracin de las
unidades adjudicadas al fiduciante-beneficiario, la entrega de la
parte dineraria de las participaciones en la venta de las dems
unidades, slo debe cumplir con el rgimen de informacin previsto en
el artculo 15 de la Resolucin General N 2.139. En lo atinente a la
cesin del derecho de adjudicacin de la unidad funcional, atento no
involucrar dicha operacin la trasferencia de dominio del inmueble,
la misma no encuadra en las previsiones de la resolucin general
citada, y por lo tanto, no queda sujeta al rgimen retentivo all
previsto.
Diapositiva 116
116 Adjudicacin de espacios comunes
Diapositiva 117
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 117 En el
modelo de PH El precio de la unidad (lote, depto u oficina) incluye
las obras comunes en tanto constituyan obra sobre inmueble propio
Los adquirentes o beneficiarios compran los espacios comunes y los
afectan al consorcio de PH
Diapositiva 118
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 118 En el
modelo de Geodesia o PH + Asoc civil Las obras comunes se Donan, o
Aportan al capital de una sociedad administradora Se vende el lote
+ una accin de la administradora DICTAMEN N 3/2005 (DI ALIR)
Fideicomiso que vende lotes con boleto + una accion de la asoc
civil bajo forma de SA (art. 3 LSC 19.550) propietaria (por
donacin) de los espacios comunes con servidumbre a favor de las
parcelas privadas El precio de la accin remunera las obras de
infraest Todo es obra sobre inmueble propio gravado con IVA El
precio gravado es la suma del lote + la accin Alcuota aplicable:
21% (la alcuota reducida no aplica a infraestructura Dec.
1230/96)
Diapositiva 119
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 119 Encuadre
de la sociedad administradora DICTAMEN N 19/2006 (DI ALIR) Dado que
en el objeto de la Asoc civil bajo forma de SA est la actividad de
administrar el consorcio de PH No corresponde la exencin en el
impuesto a las ganancias del art. 20 inc m) ni tampoco 20 inc f)
Por la misma razn no encuadra en la exencin en IVA del art. 7 inc
h) pto 6) Ley IVA Entonces, sus ingresos estn gravados con IVA y su
ganancia paga el 35% de IG
Diapositiva 120
120 Fideicomiso inmobiliario al costo
Diapositiva 121
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 121 Tipos de
fideicomiso inmobiliario al costo En el mercado observamos
distintos modelos y combinaciones de ellos: 1. Cuota de aporte
variable segn el incremento de costos de obras 2. Cuota de aporte
fija. Se ajusta la cantidad y calidad de obras segn la variacin de
costos. 3. Mltiples fiduciantes/beneficiarios individuales
(consorcistas) 4. Pocos fiduciantes/beneficiarios empresas
(constructoras o no) En ambos casos: El Desarrollista y el
Fiduciario cobran un honorario fijo o variable (que es un costo ms
del proyecto) El total de los fondos aportados se invierte en
obras
Diapositiva 122
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 122 Impuesto
a las Ganancias Dictamen DAT 18/06: Si los fiduciantes son
beneficiarios: entonces el Fideicomiso no es sujeto pasivo sino que
atribuye la ganancia entre ellos (quienes deben pagar el IG) =
Fideicomiso transparente La ganancia imponible DEBE ser igual a
cero en un fideicomiso al costo? Ingresos: al costo contable o a
valor de plaza? No necesariamente ya que pueden existir costos o
gastos no deducibles: Gastos con monotributistas que exceden el
tope Gastos pagados en efectivo Gastos con tope: por ej.
asesoramiento tcnico desde el exterior
Diapositiva 123
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 123 Valor
atribuible a la adjudicacin de UF Grupo de Enlace AFIP - DGI /
CPCECABA - Acta de la reunin del 22/11/06 3. Fideicomisos
inmobiliarios de construccin al costo PREGUNTA: En distintos
pronunciamientos, la Direccin ha sostenido que los fideicomisos
inmobiliarios de construccin al costo resultan sujetos pasivos del
gravamen al verificarse el hecho imponible definido en el inciso b)
del artculo 3 de la ley del IVA obra sobre inmueble propio-. Ello
sobre la base de interpretar que el acto de adjudicacin de las
unidades a los fiduciantes-beneficiarios o a los cesionarios es a
ttulo oneroso por abonar cuotas en funcin de su participacin- y por
revestir el carcter de terceros con respecto al fideicomiso. No se
ha expedido respecto de la base imponible a considerar. Existiran
las siguientes alternativas: Valor de plaza del inmueble a la fecha
del acto de adjudicacin Idem anterior ajustado en menos descuento
de inters- por el hecho de que los fiduciantes-beneficiarios
pagaron las cuotas con anterioridad al acto de adjudicacin. Costo
de construccin, es decir por el importe de las cuotas pagadas
RESPUESTA de AFIP: Se debe considerar la totalidad de lo aportado,
en proporcin a la obra.
Diapositiva 124
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 124 Valor
atribuible a la adjudicacin de UF Caso en que el fiduciante aporta
dinero a cambio de unidades AFIP ya dijo que: el aporte es oneroso
(Dict 55/2005 y varios ms), es una permuta (Dictamen DAT 9/07), no
aplica devengado exigible para el aportante (Grupo de enlace
AFIP-DGI/CPCECABA, Reunin del 03/05/06), y que el Fideicomiso es
sujeto pasivo de IVA por obra sobre inmueble propio en la
adjudicacin (Dict. DAT 16/06 y 18/06) En la respuesta al Grupo de
Enlace 3-5-06 dijo: "Se est ante un caso de permuta en los trminos
del Cdigo Civil (Dictamen DAL 68/94), por lo que cada operacin
tiene su momento en que se genera el hecho imponible. Por lo tanto,
no se trata de una venta en cuotas. Por otra parte tenemos el art.
28 del DR de Ganancias que impone el valor de plaza a la fecha de
la enajenacin.
Diapositiva 125
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 125 IVA -
Fiduciantes/Beneficiarios empresas Dictamen DAT 18/06 - IVA La
adjudicacin del Fideicomiso a los Beneficiarios es = venta: genera
Dbito Fiscal para el Fideicomiso y Crdito Fiscal para el
Beneficiario Ello sin dejar de realizar la salvedad que en dichos
casos debera siempre analizarse la verdadera intencin de las partes
y si en concreto no estaramos en presencia de una sola operacin de
venta (v.g. vinculacin econmica entre fiduciante-beneficiario y
fiduciario), haciendo uso de la figura del fideicomiso para
proceder a la construccin y comercializacin de inmuebles por un
valor inferior al que correspondera de realizarse toda la
operatoria en cabeza de un mismo sujeto. Esto es relevante porque
la segunda venta de departamentos no est gravada con IVA. Entonces
la maniobra simulada puede ser abortar el IVA en la adjudicacin de
las UF al costo en el momento de la adjudicacin y no pagar por el
mayor precio de reventa del Beneficiario a terceros
compradores
Diapositiva 126
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 126 IVA -No
aplica consorcio-condominio Dictamen DAT 18/06 En ese sentido cabe
destacar que no se aplica al fideicomiso la figura del consorcio
organizado en condominio por cuanto el primero a diferencia del
consorcio transmite a la finalizacin de las obras el derecho real
de dominio de las unidades a los fiduciantes-beneficiarios o
eventualmente a los cesionarios, revistiendo ambos sujetos el
carcter de terceros con respecto al fideicomiso y que tal
transferencia se efecta a ttulo oneroso, toda vez que los
fiduciantes-beneficiarios abonan cuotas en funcin a su
participacin, considerndose momento de la transferencia del
inmueble, al acto de adjudicacin de las respectivas unidades a los
fiduciantes beneficiarios.
Diapositiva 127
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 127 Impuesto
a la Ganancia Mnima Presunta Dictamen DAT 15-06 Los activos
integrantes del patrimonio fiduciario se encuentran alcanzados por
el impuesto a la ganancia mnima presunta con excepcin de los
fideicomisos financieros, correspondiendo al fiduciario, en su
carcter de responsable por deuda ajena, la determinacin e ingreso
del respectivo gravamen
Diapositiva 128
128 Tratamiento fiscal de las cesiones de derechos de los
beneficiarios
Diapositiva 129
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 129 Cesiones
de derechos de los beneficiarios Si son sujetos empresa: todo
gravado Si son personas fsicas no empresa y no habitualista??
Entendemos que no es una ganancia gravada No est especificada en la
segunda categora Dictamen DAL 59/03 Segn surge del inciso e) del
artculo 5, en el caso de obras sobre inmueble propio, el hecho
imponible se perfecciona con la transmisin del dominio perfecto, lo
cual ha de suceder, segn dicha norma, en el momento de la
escrituracin, o en el de la "traditio" del inmueble, el que fuera
anterior. La cesin de una posicin contractual -en el caso la de
beneficiario del fideicomiso- no implica la transmisin de un
derecho real sino personal, acto ste que se encuentra fuera del
mbito de aplicacin del tributo. Dictamen DAT 16/06 la cesin por
parte de los fiduciantes del derecho a la adjudicacin de las
unidades funcionales a terceros beneficiarios cesionarios- cabe
sealar que no resulta alcanzada por el impuesto al valor
agregado.
Diapositiva 130
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 130 Cesiones
de derechos de los beneficiarios Dictamen DAT 9/2007 En lo atinente
a la cesin del derecho de adjudicacin, cabe sealar que dicha
operatoria no encuadra ni en las previsiones de la Resolucin
General N 3.026 (DGI), ni en la de su par N 2.139, por cuanto la
misma no involucra la cesin de un boleto de compra-venta -
transferencia del dominio del inmueble-. Esta ltima apreciacin se
encuentra en lnea con el criterio plasmado por la ex Direccin de
Asesora Legal en el Dictamen N 49/03 (DAL), en el cual el citado
servicio jurdico seal con relacin a la cesin del derecho adquirido
por el beneficiario de un fideicomiso, que la misma no importa la
transmisin de un derecho real, sino que se trata de una cesin de
posicin contractual en el cual "... cede sus derechos y
obligaciones como beneficiario en el contrato de
fideicomiso...".
Diapositiva 131
Fideicomiso CPCEN 5 y 6 NOV 08 - Ignacio Carnicero 131 Cesiones
de derechos de los beneficiarios Dictamen DAT 54/2007 A efectos de
determinar la ganancia gravada por la transferencia de los
Certificados de Participacin "A" y "B" por parte de la rubrada y a
favor del Banco B.B., corresponder considerar como costo computable
el costo impositivo de los inmuebles transferidos al fideicomiso,
calculados de conformidad con las normas del Impuesto a las
Ganancias referidas a dichos bienes inmuebles.
Diapositiva 132
132 3. Fideicomiso de garanta Aspectos fiscales de su uso en
negocios inmobiliarios