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Mercado de Certificados Bursátiles Respaldados por Hipotecas (BORHIS): Situación Actual y Retos.
ABMFebrero 2006
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Agenda
I. Introducción
II. Desarrollo reciente del mercado de Certificados Bursátiles Respaldados por Hipotecas ( BORHIs)
III. Beneficios de la bursatilización
IV. Conclusiones
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Crecimiento proyectado del Mercado de Crédito Hipotecario en México.• De acuerdo a CONAPO, el número de hogares aumentará en casi
63% entre el año 2000 y el 2020.• Este fenómeno, junto con un nivel de ingreso per cápita de alrededor
de USD$6,300 por persona, tienen como consecuencia un enorme potencial de desarrollo del mercado hipotecario.
Fuente: CONAPO 2004Fuente: CONAPO 2004
Número de Hogares en México
4.8
9.8
22.3
36.3
0
5
10
15
20
25
30
35
40
1940 1970 2000 2020
Mill
ones
de
Ho
gare
s
4
4
La cartera hipotecaria crecerá a un ritmo decreciente. SHF estima que pasará de USD$64,000 millones en 2004 a USD$216,000 millones en 2020.
Fuente: Estimaciones SHF
Saldo de Cartera Hipotecaria 2001-2020
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
200
220
240
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Tasa anual de crecimiento compuesto de 7.9%
Miles d
e m
illo
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óla
res
Crecimiento proyectado del Mercado de Crédito Hipotecario en México (cont…)
5
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Las proyecciones anteriores darían como resultado el que la cartera hipotecaria pasara de ser equivalente al 11.1% del PIB en el 2004 al 27.7% en el 2020.
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
Sald
o de
Car
tera
Hip
otec
aria
(% P
IB)
11.1%27.7%
Cartera hipotecaria / PIB
Fuente: FMI, World Economic Outlook Septiembre 2004, Banco Central de Sudáfrica, CMHC (Canadá), SSKI (India), Komoco (Corea), GHB (Tailandia), China On-Line, SHF (México), Michael Lea.Datos de 2001 para Corea, Tailandia, Brasil, Polonia, China, India y Sudáfrica.Se asume un crecimiento anual del PIB del 3%.
Crecimiento proyectado del Mercado de Crédito Hipotecario en México (cont…)
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La totalidad del ahorro anual que fluye a través de la banca no será suficiente para financiar el crecimiento de la cartera hipotecaria.
Fuente: Estimaciones SHF
0.90
1.10
1.30
1.50
1.70
1.90
2.10
20052006 2007200820092010 2011201220132014 2015201620172018 20192020
0.080
0.100
0.120
0.140
0.160
0.180
0.200
0.220
0.240
0.260
Crecimiento Anual de la Cartera Hipotecaria de Bancos y Sofoles vs. Ahorro Anual en Bancos e Inversionistas Institucionales
Ahorro Bancos / Cartera HipotecariaAhorro Inv. Institucionales /
Cartera Hipotecaria
No. de veces No. de veces
Para atender la demanda de crédito hipotecario de los siguientes 20 años, resulta indispensable desarrollar un mercado de bursatilizaciones de créditos hipotecarios en el que puedan participar inversionistas institucionales
Crecimiento proyectado del Mercado de Crédito Hipotecario en México (cont…)
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MERCADOS
Formadoresde Mercado
Derivados
Inversionistas
Mercado de Seguros de
Crédito Hipotecario
Fideicomisos(vehículos)
BORHIS
K
Mercado de Seguros de Garantía
FinancieraOriginadores
Sofol o Banco
Administradores
Capital de Riesgo
Universales• SHF ofrecerá un SCH hasta del 35% en
primera pérdida, un Seguro de Garantía Financiera parcial sobre los BORHIS y actuará como formador de mercado en los mismos.
• SHF no comprará créditos.• SHF no estructurará los BORHIS.• SHF nunca ofrecerá cobertura del 100%
a los BORHIS.
El modelo de busatilización que SHF está impulsando pretende lo siguiente:
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Agenda
I. Introducción
II. Desarrollo reciente del mercado de Certificados Bursátiles Respaldados por Hipotecas ( BORHIs)
• Emisiones de BORHIs
• Desempeño del mercado de BORHIs
III. Beneficios de la bursatilización
IV. Conclusiones
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En la actualidad, el mercado ya cuenta con un monto emitido de BORHIs de aproximadamente 6,200 millones de pesosEn la actualidad, el mercado ya cuenta con un monto emitido de BORHIs de aproximadamente 6,200 millones de pesos
Fideicomitente Fecha Monto
(Millones de Pesos)
Su Casita GMAC I Dic-03 595.6
Su Casita GMAC II Ago-04 1,169.7
GMAC I Nov-04 1,072.6
Metrofinanciera I Dic-04 506.5
Metrofinanciera II Jun-05 505.7
GMAC II Ago-05 498.8
Metrofinanciera III Ago-05 494.0
Su Casita I Sep-05 688.5
GMAC III Oct-05 671.9
TOTAL 6,203.3
10
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Al converger hacia una estructura estándar se reducen los costos de emisión y se promueve un mercado secundario más líquidoAl converger hacia una estructura estándar se reducen los costos de emisión y se promueve un mercado secundario más líquido
GPOSWAP
SM/UDISGPI
Su Casita / GMAC I BRHCGCB03U
3% FMO 9% SHF N/A Alto
Su Casita / GMAC II BRHCGCB04U
4% FMO 9% SHF N/A Alto
GMAC I MXMACCB04U 2.75%-15% N/A SHF SHF 25% Medio
Metrofinanciera METROCB04U 3% SHF 9% SHF SHF 25% Alto
Metrofinanciera II METROCB05U
3% SHF 26% SHF SHF 25% No tiene Turbo
GMAC II MXMACCB05U 0.8 - 3% 10.6% IFC SHF SHF 25% No tiene Turbo
Metrofinanciera III MFCB05U 1.5 - 3% SHF 11% SHF SHF 25% No tiene Turbo
Su Casita I BRHSC CB 1.5 - 3% SHF 10.6% SHF SHF 25% No tiene Turbo
GMAC III MXMACCB052U 0.8 - 3% 7% IFC SHF SHF 25% No tiene Turbo
TurboPass-
through
GarantíasEmisión
Aforo ó Subordinación
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Se homologan los criterios de elegibilidad de los créditos hipotecarios y se les pone GPI para que los inversionistas los perciban como “commodities” (sin distinguir entre los agentes que originan y administran la cartera).
Estandarización los criterios de elegibili-
dad de las Hipotecas a bursatilizar
Uso de enaltecedores de crédito, niveles de subordinación similares, passtrough, AAA.
Estandarización de las estructuras de
los BORHIS
Emisiones uniformes
Menores costos de emisión, tasas de cupón y un mercado secundario más líquido
Al converger hacia una estructura estándar se reducen los costos de emisión y se promueve un mercado secundario más líquidoAl converger hacia una estructura estándar se reducen los costos de emisión y se promueve un mercado secundario más líquido
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Agenda
I. Introducción
II. Desarrollo reciente del mercado de Certificados Bursátiles Respaldados por Hipotecas ( BORHIs)
• Emisiones de BORHIs
• Desempeño del mercado de BORHIs
III. Beneficios de la bursatilización
IV. Conclusiones
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En respuesta a la demanda creciente de créditos hipotecarios, el mercado de Bonos respaldados por hipotecas en México ha logrado avances importantes
En respuesta a la demanda creciente de créditos hipotecarios, el mercado de Bonos respaldados por hipotecas en México ha logrado avances importantes
El monto emitido en este tipo de Bonos alcanzará los $6,200 mdp al cierre de 2005, contra tan solo $595 mdp emitidos en 2003.
* Proyección al cierre de 2005
Evolución del monto emitido en Bonos Respaldados por
Hipotecas
-
1,0002,000
3,0004,000
5,000
6,0007,000
8,000
2003 2004 2005*
Mill
ones
de
peso
s
Esto significa un incremento de más de 10 veces en tan solo dos años$596
$2,749
$6,200
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Los avances recientes en el mercado de Bonos respaldados por hipotecas, se debe en cierta medida al incremento observado en el número de emisores y originadores que participan en la bursatilización…
Los avances recientes en el mercado de Bonos respaldados por hipotecas, se debe en cierta medida al incremento observado en el número de emisores y originadores que participan en la bursatilización…
GMAC (Patrimonio)GMAC (Crédito y Casa)
Metrofinanciera Hip. Nacional
GMACSu Casita
GMACSu Casita
Metrofinanciera Hip. Nacional
GMACSu Casita
2003 2004 2005
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…y al crecimiento de la participación de diferentes tipos de inversionistas…y al crecimiento de la participación de diferentes tipos de inversionistas
Participación en las emisiones de BRH's por tipo de
inversionista
0%
20%
40%
60%
80%
100%
GM
AC I
Metrofinanciera
Metrofinanciera
II
GM
AC II
Metrofinanciera
III
Siefores
Extranjeros
Bancos
Aseguradoras
Soc. de Inversión
16
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... lo cual se ha traducido en un incremento muy importante en la demanda por BORHIs en el mercado tanto primario como secundario
... lo cual se ha traducido en un incremento muy importante en la demanda por BORHIs en el mercado tanto primario como secundario
1.8
1.20
2.10 2.132.31
3.12
4.13
3.3
2.35
-
0.50
1.00
1.50
2.00
2.50
3.00
3.50
4.00
4.50
Rel
ació
n D
eman
da-
Ofe
rta
SU CASIT
A 1- (
05/D
ic/03
)
SU CASIT
A 2- (
19-A
go-0
4)
GM
AC - H. N
ACIONAL
- (25
-Nov
-04)
METRO
FINANCIE
RA 1- (
14-D
ic-04
)M
ETROFIN
ANCIERA 2
- (1
-Jun
-05)
GM
AC- PATRIM
ONIO
(4-A
go-0
5)
METRO
FINANCIE
RA 3- (
18-A
go-0
5)
SU CASIT
A 1
GM
AC (20-
Oct
-05)
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El incremento en la demanda ha reducido significativamente el diferencial de los BORHIs respecto a los Bonos gubernamentalesEl incremento en la demanda ha reducido significativamente el diferencial de los BORHIs respecto a los Bonos gubernamentales
Sobretasa en el mercado secundario de los BORHIS vs Udibonos en 10 años
0.50%
0.70%
0.90%
1.10%
1.30%
1.50%
1.70%
1.90%
2.10%
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I. Introducción
II. Desarrollo reciente del mercado de Certificados Bursátiles Respaldados por Hipotecas ( BORHIs)
III. Beneficios de la bursatilización
IV. Conclusiones
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Es importante que los Intermediarios Financieros comiencen a participar en el mercado de capitales a través del vehículo de bursatilización.
Al bursatilizar, el originador y administrador de cartera obtiene beneficios muy importantes:
Beneficios de la bursatilizaciónBeneficios de la bursatilización
Reduce el costo de financiamiento. Reduce el nivel de capitalización. Se reduce el factor de pago al millar. Se potencializa el incremento de la rentabilidad (ROE). Con el incremento en la
originación de créditos hipotecarios y con las economías de escala que se generarían, el IF. podría alcanzar niveles aún mayores de rentabilidad (ROE).
Los beneficios de bursatilizar BORHIS fungibles se traducirán en que el Intermediario Financiero estará en condiciones de ofrecer un Producto Hipotecario altamente competitivo.
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Según estimaciones de SHF, la bursatilización permite reducir el costo de financiamiento en al menos 70 p.b. (incluyendo los costos de estructuración y garantías), lo que permitiría a los Intermediarios Financieros conseguir fondos para una hipoteca a 20 años a tasa fija al 9.73%.
Al desarrollar un mercado de bursatilización de créditos hipotecarios, los Intermediarios Financieros obtienen beneficios importantes.
Al desarrollar un mercado de bursatilización de créditos hipotecarios, los Intermediarios Financieros obtienen beneficios importantes.
* De acuerdo al costo de fondeo publicado por SHF para marzo del 2006 para Intermediarios Financieros A en pesos tasa fija a 15 años, y considerando que el BORHI tendría una tasa de 120 p.b. superior al bono gubernamental (M10).
Tasa Promedio Cartera
Costos del Vehículo y GPO
Tasa BORHIS
13.94%
1.20%
0.80%
0.60%
9.13%
0.72% Intereses Excedentes
+
--
--=
10.44%
0.80%
1.50%
1.20%
13.94%
++
+
=
Tasa SHF
Prima GPI
Seguros + comisión deadministración
Margen intermediación IF.
Tasa promedio Cartera
Seguros + comisión deadministración
Tasa Passthrough
Sin Bursatilización(Balance del IF.)
Con Bursatilización(Balance del Fideicomiso)
1.50%-Prima GPI
Margen de intermediación IF.
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I. Introducción
II. Desarrollo reciente del mercado de Certificados Bursátiles Respaldados por Hipotecas ( BORHIs)
III. Beneficios de la bursatilización
IV. Conclusiones
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Conclusiones• Los retos para el 2006 incluyen:
Bursatilizar 10,000 millones de pesos comparado con los 2,878 millones de pesos, que se bursatilizaron en el 2005.
Que los beneficios de la bursatilización se transfieran al acreditado final.
De ser esto factible se aumenta la accesibilidad ya que baja el ingreso necesario para acceder a un crédito.
Alinear e integrar el proceso de bursatilización para que los tiempos entre originación y bursatilización se reduzcan sustantivamente.
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Mercado de Certificados Bursátiles Respaldados por Hipotecas (BORHIS): Situación Actual y Retos.
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