Venta de inmuebles urbanos y de campos en el .Desde 1990, la enajenaci³n de bienes inmuebles en

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  • Pgina 152 Buenos Aires, martes 23 de octubre de 2007Ambito Financiero - Coleccin Novedades Fiscales

    Informacin sobre granosMediante diversas normas conjuntas o com-

    plementarias la AFIP, la Secretara de Agricul-tura, la Secretara de Transporte y la OficinaNacional de Control Comercial Agropecuariodispusieron que los operadores en materia de co-mercio de granos brinden informacin sobre susoperaciones. Considerando la recategorizacinde los operadores realizada por el ONCCA porRes. 7/07, se ha regulado un nuevo procedimien-to para brindar la informacin, mediante Res.Conj. 4.956/07 del ONCCA y RG 2.324 de la

    AFIP, unificando el mismo en la oficina mencio-nada. En la misma se establecen las formas, pla-zos y condiciones aplicables a los efectos delcumplimiento del deber de informacin dispues-to por el art. 3 de la norma conjunta Res. 456/03 de la Secretara de Agricultura y RG 1593 dela AFIP. Los datos deben suministrarse en todoslos casos utilizando el aplicativo AFIP-DGI Mo-vimiento de Granos Versin 1.0 y el F. 181 que seaprueban en la norma. Rige para las operacio-nes que deban informarse a partir del 1/11/07.

    Cmo afecta la reforma tributaria uruguaya a los argentinos?

    Venta de inmuebles urbanosy de campos en el Uruguay

    EscribeLeonardo Isoardi (*)

    bienes inmuebles se encuentra gravada por el Impuesto a las Trans-misiones Patrimoniales (ITP) a una tasa de 4% (2% a cargo del ven-dedor y 2% a cargo del comprador). El impuesto se calcula sobre elvalor real del inmueble, fijado por la Direccin Nacional de Ca-tastro.

    En materia de Impuesto a la Renta, el tratamiento tributario difieresi el titular del campo es una explotacin agropecuaria o una personafsica no explotadora del campo.

    Explotacin agropecuaria: Las explotaciones agropecuariasson contribuyentes del Impuesto a las Rentas de las Actividades Em-presariales (IRAE). Cuando enajenen el campo de su propiedad, de-bern pagar IRAE a una tasa de 25%. La renta (ganancia) de la ope-racin se calcular de la siguiente manera:

    Renta gravada

    Precio de venta(Valor neto fiscal)

    Renta gravada

    La normativa uruguaya establece que los bienes inmuebles debenser revaluados (ajuste de valor) y amortizados (consideracin de ladepreciacin del bien) al ao siguiente de adquisicin, consideran-do una vida til de 50 aos. El valor neto fiscal se determina consi-

    derando el valor actualizado del bien, restando su depreciacin acu-mulada.

    Es decir, si una explotacin agropecuaria vende un inmueble, porla ganancia obtenida (precio de venta - costo neto fiscal) deberpagar 25% en concepto de IRAE. Naturalmente, si la operacin arro-jara una prdida no se generara el impuesto.

    Si el inmueble enajenado fue adquirido con anterioridad al 30 dejunio de 2007, el vendedor tiene la opcin de determinar la renta deacuerdo con un rgimen ficto.

    Precio de ventax 6%

    Renta ficta computable

    El rgimen ficto es conveniente cuando el IRAE determinado deacuerdo con el rgimen general es superior a 1,5% del precio deventa.

    Tambin debe tenerse en cuenta que a partir de la entrada en vi-gencia de la reforma tributaria, los dividendos distribuidos a no re-sidentes se encuentran gravados por el Impuesto a las Rentas de NoResidentes (IRNR) a una tasa de 7%.

    Es as que, por ejemplo, si una SA con acciones nominativas, cuyopropietario es una persona fsica argentina, vende un campo, debe-r pagar 25% de la ganancia (determinada segn el rgimen gene-ral o el ficto) en concepto de IRAE y en el momento de distribuir di-videndos deber retenerle al accionista 7% por el IRNR. Esta situa-cin se encuentra hoy a estudio de la Direccin General Impositiva.

    Persona fsica: Si el enajenante del campo es una persona fsi-ca argentina, que no explota dicho predio (por ejemplo, porque lo tie-ne arrendado) determinar la renta de la siguiente manera:

    Renta gravada

    Precio de venta(Precio de adquisicin actualizado)

    (Mejoras actualizadas)(ITP vendedor -2%-)

    Renta gravada

    Dicha renta estar alcanzada por el Impuesto a las Rentas de losNo Residentes (IRNR) a una tasa de 12%.

    Si el inmueble fue adquirido con anterioridad al 30 de junio de2007, el vendedor puede optar por determinar la renta de acuerdocon un rgimen ficto.

    Precio de ventax 15%

    Renta ficta computable

    Resultar conveniente optar por el rgimen ficto cuando el IRNRcalculado por el rgimen general sea mayor que el 1,8% del preciode venta.

    El IRNR generado en la operacin ser retenido por el escribanopblico interviniente en el negocio, sin necesidad de que el vende-dor deba concurrir a realizar trmite alguno frente a la Administra-cin Tributaria.

    (*) Contador del Departamento Tributario del Estudio Ferrere Aboga-dos (ROU).

    ruguay modific recientemente su sistema tributario, incorpo-U rando el Impuesto a las Rentas de No Residentes (IRNR) y elImpuesto a las Rentas de las Personas Fsicas (IRPF). Algunos lec-tores recordarn la incorporacin de este ltimo impuesto en la Ar-gentina y sabrn que las aristas de estos cambios afectan no slo alas personas que viven ese pas, sino tambin a las operaciones querealizan personas del exterior con residentes.

    Con la vigencia del nuevo sistema tributario, los argentinos quesean propietarios de inmuebles en Uruguay y piensen venderlos de-bern tener presente que cambiaron las reglas de juego.

    QUE IMPUESTOS DEBO PAGARSI VENDO MI INMUEBLE EN URUGUAY?

    Analizaremos el impacto de la reforma tributaria en la enajenacinde inmuebles urbanos, tanto en el caso de que la vendedora sea unasociedad annima (SA) como en el caso de que quien venda sea unapersona fsica.

    Desde 1990, la enajenacin de bienes inmuebles en Uruguay seencuentra gravada por el Impuesto a las Transmisiones Patrimonia-les (ITP) a una tasa de 4% (2% a cargo del vendedor y 2% a cargodel comprador) del valor real fijado por la Direccin Nacional deCatastro. Este impuesto grava las transferencias realizadas tanto porpersonas jurdicas como por personas fsicas.

    Si la vendedora es una SA: Las SA son contribuyentes del Im-puesto a las Rentas de las Actividades Econmicas (IRAE), que gra-va sus rentas netas de fuente uruguaya, a una tasa de 25%.

    Si una SA vende un inmueble, deber pagar 25% sobre la ganan-cia obtenida (calculada como el precio de venta menos el costo netofiscal) en concepto de IRAE. Naturalmente, si la operacin arroja-ra una prdida no se genera el impuesto.

    Precio de ventaSA vende un inmueble (Costo neto fiscal) Ganancia x 25% = IRAE

    Ganancia

    Este negocio se encontraba gravado por el Impuesto a las Rentasde la Industria y Comercio (IRIC). La innovacin que introdujo lareforma tributaria es que en el momento del pago o acreditacin dedividendos al accionista, la SA deber retener 7% del monto paga-do o acreditado por concepto de IRNR y verterlo a la AdministracinTributaria. En suma, por la venta del inmueble la SA deber pagar25% por concepto de IRAE y deber retenerle al accionista 7% (so-bre el monto distribuido) por concepto de IRNR.

    SA distribuye Ganancia Resultado netodividendos (IRAE) gravado por IRNR (7%)

    Resultado neto

    Si la vendedora es una persona fsica: A partir del 1 de juliode 2007, las enajenaciones de inmuebles que realicen los argentinosse encuentran gravadas no slo por el ITP, sino tambin por el IRNR,a una tasa de 12%. La ganancia por la venta de inmuebles a efectosdel clculo del IRNR se determina de la siguiente manera:

    Precio de venta(Costo fiscal actualizado)

    (ITP vendedor)

    Renta computable

    El costo fiscal actualizado del inmueble se calcula considerandosu precio de adquisicin y actualizndolo por la variacin de la in-flacin (utilizando el Indice de Precios al Consumo y/o Unidades In-dexadas).

    Para los inmuebles adquiridos con anterioridad al 1 de julio de2007, el vendedor tiene la opcin de pagar el IRNR en funcin deun rgimen ficto.

    Precio de ventax 15%

    Renta ficta computable

    Es conveniente optar por el rgimen ficto cuando el IRNR calcu-lado por el rgimen general es mayor a 1,8% del precio de venta.

    El IRNR generado en la operacin ser retenido por el escribanopblico interviniente en el negocio, sin necesidad de que el vende-dor deba concurrir a realizar trmite alguno ante la AdministracinTributaria.

    CAMPOSAhora desarrollaremos el impacto de la reciente reforma tributa-

    ria uruguaya en la venta de campos. Si bien el nuevo sistema tribu-tario afecta al sector agropecuario, entendemos que ste sigue man-teniendo un nivel de rentabilidad por encima del promedio, hacien-do que la inversin en campos siga siendo una alternativa interesante.

    En Uruguay, como apuntamos precedentemente, la enajenacin de