VALUACIN DE TERRENOS RSTICOS Y CULTIVOS

Ing. Vctor L. Guzmn Fajardo

BASES A CONSIDERAR EN LAS VALORIZACIONES Las Regiones Naturales del Per El Mapa Ecolgico del Per El Sistema de Clasificacin de Tierras por Capacidad de Uso Mayor El Reglamento Nacional de Tasaciones del Per

CLASES DE VALORES MS FRECUENTES EN VALUACION DE PREDIOS RSTICOS

Valor Normal de Mercado Valor Comercial Valor Reglamentario Valor de Realizacin Valor Afectivo Valor de Remate Valor segn rentabilidad agrcola y/o ganadera Valor de Servidumbres y Usufructos

VALUACIN DE PREDIOS RSTICOS

Pasos a seguir en valuacin de terrenos rsticos:

Inspeccin ocular de campo Determinacin de la Regin geogrfica del Per

correspondiente Zona de Vida Categoras de suelos Estudio de mercado Toma de vistas fotogrficas

ESTUDIO DE MERCADO EN CAETE En un estudio de Mercado del Valle de Caete se encontr una escritura compra-venta de terreno rstico correspondiente a zona cercana al distrito de San Luis, celebrada entre la Municipalidad de Caete y una persona particular en que el valor pactado fue de $35,000/ha. Por otro lado, se detect que ofertaban terrenos de segunda categora entre 30 y 32 mil dlares por hectrea; y de tercera categora; entre 20 a 25 mil dlares por hectrea. Por tanto, para los terrenos motivo de valorizacin de tercera categora, por contenido tolerable de sales solubles se adopt el valor de 20 mil dlares por hectrea.

VALORIZACION DE ERIAZOS El Reglamento Nacional de Tasaciones del Per establece que la

valuacin de eriazos se halla multiplicando el valor bsico eriazo (VBE) por el rea materia de valuacin y que ste valor bsico, para los eriazos no ribereos al mar, se alcanza aplicando la siguiente expresin:

VBE = 1/10 VR x d x U x T x V x E VBE = Valor bsico eriazo VR = Valor comercial de terreno de primera categora d = Distancia al rea con valor oficial urbano U = Uso T = Topografa y naturaleza del terreno V = Vas que sirve a la zona en que se ubica el terreno E = Factor de correccin ecolgica

En eriazo ribereo al mar (D es la distancia a la lnea de alta marea) VBER = 1/10 VR x U x T x V x D x E

VALORIZACIN DE CULTIVOS TRANSITORIOS

Tipo de Cultivo Estado de perodo vegetativo Cultivo ndice en la zona o localidad Rendimiento/Ha Previo en chacra Valor Bruto de Produccin Costo de ProduccinRentabilidad

FICHA TCNICA DE CULTIVO DE ALGODN DE TANGUIS

CULTIVO: Zapallo VARIEDAD: Macre EPOCA DE SIEMBRA: Todo el Ao NIVEL TECNOLOGCO: Alto Perodo Vegetativo: 5 meses; inicio de la cosecha, a los 120 das, durante 30 das DISTANCIAMIENTO: Entre surcos, 7 m y entre plantas: 2 m

Siembra en surcos mellizos, 2 plantas por golpe.

A. MANO DE OBRA

LABOR N DE JORNAL VALOR UNITARIO S/. COSTO TOTAL

S/. a. Preparacin del terreno Limpia de canales y acequias Despaje Chaleo y Quema Bordeadura Tomeo Incorporacin de Estircol Riego de Machaco Tapadura de surcos b. Siembra Siembra c. Labores culturales Primer abonamiento Primer deshierbo Segundo abonamiento Cambio de surco Desahije Acomodo de guas Segundo deshierbo Aplicaciones foliares d. Riegos e. Control Fitosanitario f. Cosecha Cosecha y seleccin Guardiana

3 4 4 2 1 3 1 2

2

5 6 3 6 1 4 6 6

12

12

20 30

12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00

12.00

12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00 12.00

12.00

12.00

12.00 12.00

36.00 48.00 48.00 24.00 12.00 36.00 12.00 24.00

24.00

60.00 72.00 36.00 72.00 12.00 48.00 72.00 72.00

144.00

144.00

240.00 360.00

TOTAL MANO DE OBRA 293 1,596.00

I. COSTOS DIRECTOS

FICHA TECNICA DE CULTIVO DE ZAPALLO

B. MAQUINARIA Y EQUIPO

C. INSUMOS

II. COSTOS INDIRECTOS GASTOS GENERALES Gastos de Administracin (8% Costos Directos) S/. 242.24 Imprevistos (10% de costos Directos) 302.80 TOTAL COSTOS INDIRECTOS S/. 545.04 CONSOLIDADO COSTOS DIRECTOS S/.3,028.00 A. Mano de Obra S/.996.00 B. Insumo 305.00 C. Insumos 1,727.00

COSTOS INDIRECTOS S/. 545.04 D. Gastos de Administracin S/. 242.24 E. Imprevistos S/. 302.80 COSTO TOTAL S/.3,573.04 US$

FICHA TCNICA DE CULTIVO DE ZAPALLO

Tipo y edad de las plantacin Distanciamiento entre plantas y entre lneas Nmero de plantas por hectrea Estado de conservacin Rentabilidad de plantacin modelo en la zona o localidad Depreciacin Valor por hectrea de la plantacin y valor por planta segn aos restantes de vida til

VALORIZACIN DE CULTIVOS PERMANENTES

COSTOS DE PRODUCCIN POR HECTAREA (Esprrago Instalacin) Departamento : Ica rea Total del Cultivo(Has) : Provincia : Ica Tenencia de la Tierra : Propia Distrito : Parcona Tipo de Suelo : Franco

Cultivo, Variedad : UC 157 F1 Rendimiento x Ha. 1ao : 3,000

Fecha de Siembra : Prefer. Verano Otoo Precio Promedio (en Chacra) : Fecha de Cosecha : Cosecha grande Set-Dic Nivel Tecnolgico : Medio Cosecha pequea May-Jun

Distanciamiento : 1.8 x 2.7 m. Tipo de Cambio : 3.53 Nivel de NPK : 250-200-200 Fecha : Enero-01 UNIDAD CANTIDAD COSTO COSTO

ACTIVIDAD DE UTILIZADA UNITARIO TOTAL MEDIDA SOLES SOLES COSTOS DIRECTOS 13,267.82 MANO DE OBRA 1,456.00 Preparacin de Terreno Despaje, incorporacin de M.O. Jornal 4.00 16.00 64.00 Tomeo, riego machaco Jornal 2.00 16.00 32.00 Siembra

Seleccin y desinfeccin de plntulas Jornal 4.00 16.00 64.00 Distribucin de plntula Jornal 4.00 16.00 64.00 Transplante Jornal 12.00 16.00 192.00 Recalce Jornal 4.00 16.00 64.00 Labores Culturales Mezcla, abonamiento (2) y aplicaciones Jornal 12.00 16.00 192.00 Despiques(4) Jornal 16.00 16.00 256.00 Tomeo Jornal 9.00 16.00 144.00 Aplicacin de pesticidas (4) Jornal 12.00 16.00 192.00 Riegos Jornal 12.00 16.00 192.00

B. MAQUINARIA AGRICOLA 1,100.00

A. Subsolado, arado, rayado (seco) Hora/mq 6.00 50.00 300.00

B. Arado, Grada, nivelado, rayado Hora/mq 5.00 50.00 250.00

C. Acarreo de abonos Hora/mq 2.00 50.00 100.00

D. Cultivo, rayado Hora/mq 9.00 50.00 450.00

C. INSUMOS 10,711.82

1 Semilla Kg. 1.00 2,000.00 2,000.00

2 Fertilizantes : A . Urea Kg. 374.00 0.85 317.90

Fosfato Di Amnico Kg. 435.00 1.27 552.45

Sulfato de Potasio Kg. 400.00 1.37 548.00

Guano de corral T.M. 30.00 85.00 2,550.00 3 Pesticidas

Hunter Lt. 0.50 170.52 85.26

Benlate Kg. 1.00 150.00 150.00

Poliphos Lt. 4.00 17.04 68.16

Nitrofoska Kg. 6.00 4.82 28.92

Fetrilon Combi Kg. 1.00 77.21 77.21

Polibor Lt. 2.00 24.19 48.38

Quelato Fe Kg. 0.50 54.13 27.07

Quelato Zn Kg. 0.50 54.13 27.07

Lorsban Lt. 1.00 59.00 59.00

Perfektion Lt. 1.00 49.00 49.00

Citowett Lt. 1.00 31.09 31.09

4 Agua : Pozo M3 15,000.00 0.200 3,000.00 5 Otros

Flete Traslado de insumos Kg. 31,209.00 0.04 1,092.32

II. COSTOS INDIRECTOS 1,724.82

A Imprevistos 8% 1,061.43

B Gastos Administrativos 2.50% 331.70

C Asistencia tcnica 2.50% 331.70 D Interes Bancario

COSTO TOTAL 14,992.63

$ 3,931.00

S/. 13,758.50 ANALISIS DE RENTABILIDAD DEL CULTIVO ESPARRAGO INSTALACION

EN UNA HECTAREA DE TIERRA 1.- VALORACION DE LA COSECHA * Rendimiento Probable por Ha ( Kg.) 3,000

* Precio Promedio de Venta (Kg.) S/. 2.63

* Valor Bruto de la Produccin S/. 7,890.00 2.- ANALISIS DE RENTABILIDAD * Costos de Produccin Total S/. 14,992.63 * Valor Bruto de la Produccin S/. 7,890.00 * Utilidad Bruta de la Produccin S/. -7,102.63

* Precio de Venta Unitario ( Kg.) S/. 2.63

* Costo Produccin Unitario (Kg.) S/. 5.00

* Margen de Utilidad Unitario ( Kg.) S/. -2.37 * Utilidad Neta Estimada S/. -7102.63 * ndice de Rentabilidad ( % ) -47.37% NOTA: El tipo de tractor que se utiliza es Massey Fergunson de 110 HP. Hora S/. 50.00 El costo de alquiler la Tierra por no hay, porque es propia

Departamento : Ica rea Total del Cultivo(Has) : Provincia : Ica Tenencia de la Tierra : Propia Distrito : Parcota Tipo de Suelo : Franco

Cultivo, Variedad : UC 157 F1 Rendimiento x Ha. 2 ao : 8,000

Fecha de Siembra : preferente Verano Otoo Precio Promedio (en Chacra) : Fecha de Cosecha : Cosecha grande Set-Dic Nivel Tecnolgico : Medio Cosecha pequea May-Jun Distanciamiento : 1.8 x 2.7 m. Tipo de Cambio : 3.53 Nivel de NPK : 260-210-200 Fecha : Enero-01 UNIDAD CANTIDAD COSTO COSTO

ACTIVIDAD MEDIDA UTILIZADA UNITARIO TOTAL S/ S/

COSTOS DIRECTOS 9,504.62

MANO DE OBRA 2,000.00 Labores Culturales Mezcla de abonos Jor. 1 16.00 16.00 Abonamientos (2) Jor. 8 16.00 128.00 Despiques y otros Jor. 10 16.00 160.00 Tomeo, riego Jor. 18 16.00 288.00 Aplicacin de pesticidas (4) Jor. 8 16.00 128.00 Cosecha

Cosechadores Jor. 80 16.00 1,280.00

COSTOS DE PRODUCCIN POR HECTREA (Esprragos Mantenimiento)

B. MAQUINARIA AGRICOLA 650.00 Cultivo, rayado H.M. 9 50.00 450.00 Acarreo de abonos H.M. 2 50.00 100.00 Incorporacin de follaje al suelo H.M. 2 50.00 100.00

C. INSUMOS 6,854.62 1 Fertilizantes : A . Urea Kg. 387 0.85 328.95

Fosfato Di Amnico Kg. 457 1.27 580.39 Sulfato de Potasio Kg. 400 1.37 548.00 Guano de corral T.M. 8 85.00 680.00

2 Pesticidas Fetrilon Combi Kg. 2 77.21 154.42 Poliphos Lt. 4 17.04 68.16 Nitrofoska Kg. 4 4.82 19.28 Quelato Fe Kg. 1 54.13 27.07 Quelato Zn Kg. 1 54.13 27.07 Benlate Kg. 3 148.59 445.77 Lorsban Lt. 3 59.00 177.00 Dipel Kg. 2 154.42 308.84 Plantvax Lt. 2 213.75 427.50 Citowett Lt. 2 31.09 62.18

3 Agua : Pozo M3 15,000 0.200 3,000.00 4 Otros Flete Traslado de insumos Kg. 9,244.00 0.04 323.54

II. II.- COSTOS INDIRECTOS 1,235.60 A Imprevistos 8% 760.37 B Gastos Administrativos 2.50% 237.62 C Asistencia tcnica 2.50% 237.62 D Inters Bancario

COSTO TOTAL 10,740.22

$ 2,129.00

S/. 7,451.50

ANALISIS DE RENTABILIDAD DEL CULTIVO ESPARRAGO MANTENIMIENTO EN UNA HECTAREA DE TIERRA

1.- VALORACION DE LA COSECHA * Rendimiento Probable por Ha ( Kg.) 8,000 * Precio Promedio de Venta (Kg) S/. 2.63 * Valor Bruto de la Produccin S/. 21,040.00 2.- ANALISIS DE RENTABILIDAD * Costos de Produccin Total S/. 10,740.22 * Valor Bruto de la Produccin S/. 21,040.00 * Utilidad Bruta de la Produccin S/. 10,299.78 * Precio de Venta Unitario ( Kg.) S/. 2.63 * Costo Produccin Unitario (Kg.) S/. 1.34 * Margen de Utilidad Unitario ( Kg.) S/. 1.29 * Utilidad Neta Estimada S/. 10299.78 * Indice de Rentabilidad ( % ) 95.90% NOTA : El tipo de tractor que se utiliza es Massey Fergunson de 110 HP. Hora S/. 50.00 El costo de la Tierra por alquiler no hay, porque es propia

FLUJO DE CAJA PARA LA EVALUACION ECONOMICA DEL CULTIVO DEL ESPARRAGO AO RENDIMIENTO PRECIO INGRESOS COSTO PROD. UTILIDAD BRUTA

KG./HA US$/KG. US$ US$ US$ 1 3000 0.8 2400 3931 -1531 2 8000 0.8 6400 2129 4271 3 16000 0.8 12800 2966 9834 4 14000 0.8 11200 3377 7823 5 12000 0.8 9600 2686 6914 6 9000 0.8 7200 2476 4724

Nota : el perodo vegetativo con una cosecha anual el cultivo dura entre 8 a 10 aos y con 2 cosechas al ao se reduce a 6 aos.

Caractersticas constructivas, rea afectada y reas techada Edad de la o las Edificaciones Depreciaciones Aplicacin de Valores Unitarios depreciados por edad y estado de conservacin

VALORACIN DE EDIFICACIONES EN PREDIOS RSTICOS

VALUACION COMERCIAL DE EDIFICACION CODIGO N CSL-062901-11-PR-006 Carretera DV Yanacocha Hualgayoc I. MEMORIA DESCRIPTIVA FECHA DE VALUACION 19 de Febrero del 2008 ESTADO ACTUAL OCUPADO PREDIO RUSTICO USO ACTUAL VIVIENDA ZONIFICACION Rural

TERRENO Considerado en valor total del mismo

MEDIDAS PERIMETRICAS (m)

Por el Frente 5.00 Por la Derecha 7.00

Por la Izquierda 7.00 Por el Fondo 5.00

PERIMETRO ( m ) 24.00 AREA TECHADA ( m2 ) 35.00 SERVICIOS EXISTENTES: ESTADO DE CONSERVACION Regular No cuenta con servicios de agua,desage ni energa elctrica. ANTIGUEDAD (aos) Estimado 6 aos ENTORNO:

INSCRIPCIN REGISTRAL Se desconoce inscripcin registral. Terrenos de pasturas.

II. VALUACION

PARTES QUE INTEGRAN LA CONSTRUCCION CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS y Valor/m

2 ( S/. ) MUROS Y COLUMNAS Tapial E 176.72 TECHOS Calamina F 34.80 PISOS Tierra Compactada I 5.59 PUERTAS Y VENTANAS Madera corriente G 29.64 REVESTIMIENTOS Sin Revestimiento I 0.00 BAOS Sin aparatos sanitarios H 0.00 INSTALACIONES ELECT Y SANIT. Sin instalacin elect ni sanit H 0.00

VALOR UNITARIO DE

LA EDIFICACION S/. 246.75

VALOR UNITARIO EDIFICACION (S/.m2) S/. 246.75 DEPRECIACION ( % ) 35 FACTOR DE DEPRECIACION 0.65 VALOR UNITARIO DEPRECIADO (S/.m2) 160.39 AREA TECHADA (m2 ) 35.00 VALOR EDIFICACION ( VE ) S/. 5,613.65 III. VALOR DE LA EDIFICACION

VALOR TOTAL ( S/. ) 5,613.65 PRECIO

TOTAL ( S/. ) 6,175.02

VALOR TOTAL ( $ ) 1,935.74 PRECIO

TOTAL ( $ ) 2,129.32

Valuacin Total Comercial del predio:

VTC = Valor del terreno (VT) + Valor de

plantaciones transitorias y/o permanentes (VP) + valor edificaciones (VE)

MUCHAS GRACIAS !