Federación de Colegios de Valuadores, A.C.

“Valuación de gasolineras ante la

Reforma Energética”

LIII Congreso Nacional de Valuación

“La Independencia del Valuador Profesional”

Colegio de Maestros en Valuación de León A.C.

10 al 14 de Octubre del 2017

Arq. Raúl Martínez Ramírez

Arq. Alejandro Pohls Hernández

Índice:

1.- Glosario de términos .……………………………………………………………3

1.1 Estación de servicios……………………………………………………3

1.2 Gasolinera…………………………………………………………………3

1.3 Clasificación de las Estaciones de servicios……………………….3

1.4 Programa básico de construcción de estación de servicios…….4

1.5 Elementos de una estación de servicios…………………………….4

1.5.1 Dispensario……………………………………………………...4

1.5.2 Posición de carga………………………………………………4

1.5.3 Tanque de almacenamiento…………………………………..6

1.5.4 Sistema paro de emergencia………………………………….7

1.5.5 Sistema de control de inventarios…………………………...7

2.- Entorno económico y Legal de las estaciones de servicios………………8

3.- Estrategias recomendadas …………………………………………………….10

4.- Métodos de valuación actuales………………………………………………..10

5.- Caso Práctico……………………………………………………………………...11

6.- Enfoque de Costos……………………………………………………………….14

7.- Enfoque de Ingresos……………………………………………………………..15

7.1 Enfoque de ingresos a perpetuidad…………………………………..16

7.2 Precio Utilidad.……………………………………………………………20

7.3 Flujo de efectivo descontado ………………………………………….21

8.- Conclusiones..……………………………………………………………………...22

Bibliografía……………………………………………………………………………………23

3

1.- Glosario de Términos:

El nombre correcto en México de lo que conocemos como gasolinera es Estación

de servicios, para el título del presente trabajo decidimos utilizar el nombre más

común o que la generalidad de la población conoce para identificar una estación

de servicios y que es gasolinera.

1.1 Estación de Servicios.- Establecimiento destinado para la venta al menudeo

de gasolina y diesel al público en general, suministrándolos directamente de

depósitos confinados a los tanques de los vehículos automotores, así como la

venta de aceites, grasas lubricantes y otros servicios complementarios.

1.2 Gasolinera.- Establecimiento o puesto de venta en el que se vende y

suministra a vehículos automóviles gasolina u otros combustibles.

1.3 Clasificación de las estaciones de servicios.-

Las estaciones de servicio se clasifican en:

Estación de Servicio Urbana.- Aquella que se ubica en zonas urbanas y

suburbanas de la ciudad.

Estación de Servicio Rural.- Estación de Servicio que se ubica en las zonas

rurales del país.

Estación de Servicio de Carretera.- Establecimiento que se ubica en zonas

adyacentes al derecho de vía de carreteras federales y autopistas.

Estación de Servicio Marina.- Establecimiento que se ubica sobre los márgenes de

ríos y litorales, destinados a satisfacer la demanda de combustibles de

embarcaciones pesqueras y turísticas.

Estación de Servicio de Autoconsumo.- Establecimiento para el despacho propio

de gasolinas y diesel, así como de aceites y grasas lubricantes a los vehículos del

sector empresarial y del transporte.

Estación de Servicio Provisional.- Establecimiento que se puede ubicar en

cualquier parte del Territorio Nacional, con instalaciones no permanentes (móviles

o semifijas), para atender temporalmente una zona con problemas de abasto.

4

1.4 Programa básico de construcción de estación de servicios norma Pemex

Oficina

Baños y sanitarios Bodega para limpios (Almacenamiento de lubricantes) Cuarto de sucios Cisterna Cuarto de control eléctrico Cuarto de maquinas Módulo de despacho de combustibles Almacenamiento de combustibles Accesos, circulaciones y estacionamiento Áreas verdes

1.5 Elementos de una estación de servicios

Los elementos básicos que debemos de reconocer en una estación de servicios

son las siguientes:

1.5.1 Dispensario.- Equipo electro-mecánico con el cual se contabiliza el

suministro de combustible al vehículo automotor.

1.5.2 Posición de carga.- Área de estacionamiento momentáneo, exclusiva para

usarse en la zona de despacho y ubicada a los costados de los dispensarios del

módulo de abastecimiento.

5

Ejemplo de estacion de servicios: Con tres dispensarios, seis posiciones de carga,

tres productos, diesciocho mangueras.

Posición de carga con dispensario de alto flujo utilizado para el llenado de tanque

de camiones

6

1.5.3 Tanque de almacenamiento.- Recipiente de cuerpo cilíndrico diseñado para almacenar combustibles y se clasifica en dos tipos:

a) Tanque de almacenamiento de pared sencilla.- Formado por un solo contenedor.

b) Tanque de almacenamiento de doble pared.- Formado por dos contenedores.

Los tanques son de acero y de a acero polietileno la diferencia en costo es de un

15% a 20% siendo de mejor calidad de acero polietileno.

7

1.5.4 Sistema de paro de emergencia.- Sistema capaz de suspender el

suministro de energía eléctrica de forma inmediata, en toda la red que se

encuentra conectada al centro de control de motores y alimentación de

dispensarios.

Válvula de corte rápido en dispensarios (shut off) accesorio instalado en la base

del dispensario que corta el flujo de combustible o vapor en forma inmediata al

producirse un accidente por colisión o fuego que afecte directamente al

dispensario.

1.5.5 Sistema de control de inventarios.- Sistema que cuantifica y emite

reportes impresos y en pantalla de las existencias de combustibles y/o agua en los

tanques de almacenamiento.

8

2.1 Entorno económico legal de las estaciones de servicios

Una vez que conocemos los componentes básicos de una estación de servicios

nos enfocamos en el entorno y legislación.

La apertura en el sector de petrolíferos específicamente de la venta, distribución y

liberación del precio de la gasolina que se aprobó en la reforma energética,

modifica por completo el modelo de construcción, comercialización y venta de

gasolineras.

Esta reforma energética da la posibilidad de la entrada en el mercado nacional de

otras marcas como son Exxon, Shell o Chevron etc.

Actualmente existen 10,800 gasolineras que operan en la República Mexicana por

medio de la inversión privada. En este año se podrán observar gasolineras con

una marca distinta a la de Pemex y para el 2018 se comercializara gasolina

importada no proveniente de Pemex, si no de otros participantes en el mercado.

La inversión que se ha hecho en el sector de las gasolineras se duplicara en el

corto plazo y podrá alcanzar una cifra cercana a los $400,000 m.d.p como

consecuencia de la transformación y construcción de gasolineras de acuerdo con

la Onexpo (Unión de Asociaciones de Gasolineros).

Alrededor de 5,200 estaciones de servicio o gasolineras están en manos de

pequeños propietarios, 2,500 estaciones están en manos de empresas familiares,

es decir el 75% de las estaciones se encuentran en propiedad de pequeñas y

medianas empresas (Pymes) que viven únicamente de los ingresos que provienen

de la comercialización de la gasolina.

Actualmente, el margen de ganancia que obtienen los empresarios por la venta de

combustible es de apenas el 6% del volumen comercializado.

Analizando este margen de utilidad nos preguntamos; ¿Por qué le interesa a otras marcas entrar en el mercado Mexicano en la comercialización de combustibles? Según el Financiero “Los Mexicanos son los que más porcentaje de su salario

anual destinan a combustible, empatados con los Sudafricanos, por el costo del

litro de gasolina, el ingreso mensual y el nivel de consumo, de acuerdo a los datos

de Bloomberg”

9

# País % de salario

anual Precio lt. gasolina

Salario promedio diario

Consumo anual de gasolina en lt.

1 Sudáfrica 3.38 $17.33 $304.10 216.6

2 México 3.38 $14.81 $431.01 358.94

3 Grecia 2.87 $31.88 $989.60 325.39

4 Canadá 2.67 $18.05 $2,287.32 1236.54

5 Brasil 2.51 $22.30 $501.25 205.79

Marcas nuevas como son Exxon, Shell o Chevron etc. Llegarán por las

siguientes condiciones que se dan en el País según Reporte Índigo:

1. En México se consumen más o menos 190 millones de litros de gasolina

todos los días.

2. México es el cuarto consumidor más grande por persona en el mundo.

3. De esos 190 millones de litros de gasolina el 30% de la población que

menos recursos tiene consume menos de 9 millones.

4. El 30% que tiene más ingresos consume 140 millones.

5. A partir de este año las empresas particulares podrán importar y vender

gasolina, además de Pemex y en el 2018 se liberen los precios de dichos

combustibles eliminando la actual banda de precios.

6. Pemex importa más de la mitad de las gasolinas que consumimos 62%.

7. En México sólo hay cinco refinerías.

8. La distribución de la venta de gasolina es de la siguiente manera 78%

Magna y 22% Premium.

10

3.- Estrategias Recomendadas Ante esta amenaza para los propietarios de estaciones de servicios lo que

sugieren los analistas de negocios como es el despacho de Deloitte varias

alternativas:

Opciones estratégicas sin modificar el “core” o “fundamento “ del negocio

actual:

-Rentar el Negocio -Aliarse con competidores -Incrementar la oferta de valor -Adquirir competidores

Opciones estratégicas entrando en nuevos segmentos de la cadena de valor

-Tercerización de abasto de molécula -Entrar al negocio de transporte de petrolíferos -Entrar al negocio de Trading almacenamiento y transporte de petrolíferos

Opciones estratégicas transformando el negocio actual

-Diferenciación de marca -Diferenciación de marca propia o de un tercero -Total independencia y diferenciación de marca

4.-Métodos de valuación actuales:

Ante este escenario, la valuación de gasolineras con la metodología que se aplica

al día de hoy, enfoque de costos y enfoque de ingresos sobre el inmueble, es

obsoleta, ya que estas metodologías por si, no expresan correctamente un valor

razonable y las conclusiones quedan muy alejadas con respecto a los precios de

cierre, en las negociaciones de este tipo de bienes.

Bajo estos escenarios que respaldan nuestros argumentos, en el que la base del

valor de las estaciones de servicios o gasolineras, está relacionadas de forma

directa al volumen de litros que las gasolineras son capaces de vender, por lo

tanto deberá analizarse como una Unidad Económica.

11

5.- Caso práctico

Tres gasolineras similares en cuanto a metros cuadrados de terreno, metros

cuadrados de construcción, con iguales posiciones de carga. Dos colindantes y

una en la acera de enfrente. Ubicadas en la salida de la carretera de Irapuato a

León.

Bajo las metodologías y enfoques tradicionales, es decir enfoque de costos y

enfoque de ingresos de las construcciones, las tres estaciones de servicios

valdrían prácticamente lo mismo.

Pero si observamos detenidamente lo que sucede en estas estaciones de

servicios o gasolineras, reflexionamos y nos cuestionamos ¿Valdrán las tres

gasolineras valores similares?

12

Como podemos observar la estación de servicios en azul es la primera gasolinera

de salida de la ciudad de Irapuato hacia León marca OXXO Gas la cual está llena

de clientes.

La estación de servicios en rojo es la segunda opción en la salida de la misma

carretera menciona anteriormente la cual se encuentra vacía de clientes.

La estación de servicios en verde es una estación de ingreso a la ciudad de

Irapuato viniendo de León. Las estaciones de servicios se comportan de diferente

manera de acceso que de salida de una Ciudad.

13

Para nuestro caso práctico analizaremos una estación de servicios con las

siguientes características:

14

6.- Enfoque de costos:

En cuanto al enfoque de costos es importante mencionar que no existe un

mercado secundario del equipo ya que la norma establece que todos los equipos

instalados en una estación de servicios serán nuevos.

Por otra parte la vida útil de los equipos se ve mayormente afectada por las

normas que por el funcionamiento propio del equipo. Obsolescencia Económica.

45%

38%

14%

3%

Incidencia de partidas

Obra Civil Instalaciones

Licencias y certificaciones Gratificaciones

15

7.- Enfoque de ingresos

Para el enfoque de ingresos en el supuesto de que la estación de servicios cuente

con locales comerciales, debemos de separar el área de locales comerciales y la

gasolinera. Por un lado se analiza la rentabilidad de los locales comerciales y por

otro lado la gasolinera. Al final los dos análisis se suman para obtener el resultado

del enfoque de ingresos.

16

7.1 Enfoque de Ingresos perpetuidad

Venta litros de combustible

Ingresos brutos anuales

Estructura de ingreso y egresos

17

Tasa de capitalización

Resumen de ingresos y egresos

18

Análisis del enfoque de capitalización de rentas

Enfoque de ingresos locales comerciales

19

VENTAS LITROS DE COMBUSTIBLE

Datos de ventas

año M AGNA PREM IUM DIESEL TOTAL M A GN A PR EM IU MD IESEL

2012

2013

2014

2015 3,353,640.48 173,736.66 3,534,352.32 7,061,729.46 14.99 16.70 15.92

2016 1,865,020.68 758,055.22 2,704,195.17 5,327,271.07 15.99 17.70 16.92

2,609,330.58 465,895.94 3,119,273.75 6,194,500.27 15.49 17.20 16.42

INGRESO BRUTO ANUAL SOBRE PRECIO DE LA GASOLINA Y CAPACIDAD DE OPERACIÓN AL 100%

PRECIOS PROMEDIO

A

43.40% 0.90%

12/365 Diarios IMPUESTOS CONCEPTOS

M AGNA 2,609,330.58 365 7,149 17,541,642 363,767

PREM IUM 465,895.94 365 1,276 3,477,820 72,121

DIESEL 3,119,273.75 365 8,546 22,228,818 460,966

ACEITES Y LUBRICANTES

TOTALES 6,194,500.27 16,971

ESTRUCTURA DE INGRESOS Y EGRESOS R ESUM EN IN GR ESOS

C O N C E P T O C O N C E P T O

INGRESO TOTAL

GASOLINA ##### DESVIACIÓN VENTAS

DIESEL ##### VENTAS PROM EDIO PESOS

ACEITES Y LUBRICANTES #####

OTRO ##### R ESUM EN IN GR ESOS-EGR ESOS (EB IT D A )

OTRO ##### INGRESO VENTAS NETAS UTILIDAD ANTES DE CARGOS FIJOS

OTRO ##### GASTOS CARGOS FIJOS (SEGUROS, RENT A Y OT ROS)

COSTO SALARIAL GASTOS NO DISTRIBUIDOS EBITDA

MANTENIMIENTO UTILIDAD (PÉRDIDA)OPERACIÓN

GASTOS DE VENTA HONORARIOS DE LA OPERADORA

GASTOS DE ADMINISTRACION

TOTALES C Á LC ULO D E D ED UC C ION ES

Estructura de ingresos y egresos (A) DEDUCCIONES A UNIDAD ECONOM ICA TOTAL DEDUCCIONES (A) + (B)

Fuente: Tu Gasolinera (B) CARGOS FIJOS

DATOS DE CÁLCULO ANALISIS POR EL ENFOQUE DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

CETES TASA DE DESCUENTO INGRESO PROM EDIO DIARIO X LITRO INGRESO BRUTO TOTAL

INFLACIÓN LOGARITM O (1+i) LITROS VENDIDOS DIARIOS

TASA REAL REC/ INVERSIÓN 11.012701 INGRESO BRUTO AÑO Ingreso Neto Anual (EBITDA)

TASA AM ORTIZACIÓN 5.00% T A SA JUST A D E C A P IT A L AJUSTE POR COM PETECIA CAPITALIZACIÓN

BETA 1.25 INGRESO BRUTO AÑO VALOR DEL TERRENO

POSICION DE CARGA

**CETES E INFLACIÓN PROM EDIO ULTIM OS 5 AÑOSVALOR POR CAPITALIZACIÓN GASOLINERA

$16.15

$26,832,365

9.08%$100,049,017 $0

6

0.20% $100,049,017.41 $2,436,493

100.00% $26,832,365

3.62529% 6.50% $16.15 $100,049,023

3.42200% 0.027332 16,971 DEDUCCIONES @ 97.56% ($97,612,531)

0.36%

100.00% 93.82% 6.18% 2.74%

0.53% 0.00%

0.63% 3.44%

1.22% 2.74% 2.435%

0.00% 0.00% 0.00% 93.82% 1.00%

0.000% 0.00% 0.00% 100.00% 3.44%

0.398% 0.199% 0.20%

0.000% 0.00% 0.00%

48.41% 45.50% 2.90% 0.00%

51.19% 48.12% 3.07% $100,049,017.41

INGRESOS GASTOS UTILIDAD GASTOS NOTOTAL

DEPARTAM ENTAL DISTRIBUIDOS$100,049,017

INGRESO PROM EDIO POR LITRO DIARIO

96.5647%

1.0000% 97.56%

$100,049,017

$398,601.66 199,300.83

$100,049,017.41 6,194,500.27

$398,601.66

$16.42 $51,218,474.89 $51,218,474.893,119,273.75 25,455,582.02

$15.49 $40,418,530.68 2,609,330.58 20,088,009.75

$17.20 480,804.61 $8,013,410.17$8,013,410.17 465,895.94 3,982,664.85

3,073,108.49

COM PONENTES DEL COSTO DE LA GASOLINA 100.00%

GASOLINAS Y DIESEL ANUALES

2,425,111.84

PRECIO PROMEDIO INGRESOS

M ESES/DIAS

LIT

RO

S

LIT

RO

S

AN

UA

LE

S INGRESO

49.70% 6.00%

VENTAS

LIT

RO

S

AN

UA

LE

S

TOTAL

COMERCIALGASOLINA

$40,418,530.68

0.00

500,000.00

1,000,000.00

1,500,000.00

2,000,000.00

2,500,000.00

3,000,000.00

3,500,000.00

MAGNA PREMIUM DIESEL

2015

2016

20

7.2 Precio Utilidad

21

7.3 Flujo de efectivo descontado.-

Cálculo de la tasa W.A.C.C

Comparación flujo de efectivo tasa W.A.C.C con respecto tasa Ke una estación de servicio con

deuda vale más que una estación de servicio sin deuda.

Flujo de efectivo descontado considerando el valor residual

22

8.- Conclusión:

Para el 2018 se libera el País de origen de adquisición de los combustibles así

como el precio, distribución y almacenaje del producto.

Con esta apertura las diferentes marcas que existen actualmente en México y las

que llegarán buscaran una mejor rentabilidad y/o margen de utilidad. Por lo que el

modelo en específico para la valuación de estaciones de servicios cambia al que

se venía practicando.

Con esto hemos aprendido que dentro del sector de los Gasolineros, existen ratios

aproximados de “$ / litros vendidos” “$ / Posiciones de carga” para tener una

valoración inicial aproximada en función al tipo de gasolinera en venta ya sea esta

urbana, rural, carretera etc. Los ratios ayudan y pueden dar una idea inicial al

inversionista y posteriormente profundizar en función de cada inmueble en

concreto y en el que la base del valor de las estaciones de servicios o gasolineras,

está relacionadas de forma directa al volumen de litros que las gasolineras son

capaces de vender. Los métodos utilizados en el enfoque de ingresos pueden ser

diferentes, pero los resultados son y deben ser coincidentes.

En un futuro no muy lejano seguramente podremos aplicar el Enfoque de Mercado

como actualmente ocurre en otros Países. Y veremos anuncios como los

siguientes.

“La Valuación nunca es estática”

23

Bibliografía:

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