LEGISLACION ESTATAL BÁSICA- PLENA TRLS 08 SITUAC. BASICAS SUELO VALORACIONES EXPROPIACIÓN
VALORACIÓN DEL SUELO EN LA NUEVA LEY ESTATAL DEL SUELO.
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Junio de 2007
VALORACIÓN DEL SUELO EN LA NUEVA LEY
ESTATAL DEL SUELO.
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Junio de 2007
MARCO LEGAL PREVIOMARCO LEGAL PREVIO
• Régimen de valoraciones, Ley 6/98.– Valoraciones expropiatorias (como titular afectado y como entidad
beneficiaria para expropiación no adheridos).– Reparto de cargas y beneficios en equidistribución.– Relaciones con la Administración que impliquen operaciones
patrimoniales de ésta.
• Valoraciones catastrales, RD 1020/93 y otros– Impuesto de Bienes Inmuebles.– Otros tributos con base en valor catastral.
• Valoraciones hipotecarias, Orden ECO/805/2003– Financiación externa.
• Valoraciones a efectos contables: N.I.I.F– 2005, Estados consolidados compañías y sociedades cotizadas.– 2008, resto de compañías y sociedades.
• Valoraciones para comprobación de valores ITP y AJD, RDL1/93
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Junio de 2007
VALORACIONES. ASPECTOS SINGULARESVALORACIONES. ASPECTOS SINGULARES
• Identificación de “situaciones básicas de suelo” de la Ley 8/2007, respecto a las clases de suelo de la legislación urbanística. – El caso del suelo urbano no consolidado.
• Los propietarios no tienen derecho a urbanizar, aunque sí tiene derecho a participar en la actuación urbanizadora de iniciativa privada en un régimen de distribución equitativa de beneficios y cargas. (…) sin perjuicio de que el legislador urbanístico opte por seguir reservando a la propiedad la iniciativa de urbanización en determinados casos (…)
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Junio de 2007
VALORACIONES. ASPECTOS SINGULARESVALORACIONES. ASPECTOS SINGULARES
• Art. 6.- La habilitación a particulares para el desarrollo de la actividad de iniciativa “deberá atribuirse mediante procedimiento con publicidad y concurrencia (…) sin perjudicio de las peculiaridades o excepciones que ésta [la legislación urbanística] prevea a favor de la iniciativa de los propietarios de suelo.
• Art. 7.- “La previsión de edificabilidad por la ordenación territorial y urbanística, por sí misma, no la integra en el contenido del derecho de propiedad del suelo (…)”
• Art. 8.- Entre las facultades del derecho de propiedad del suelo, está “La de participar en la ejecución de las actuacioens de urbanización (…) en un régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas entre todos los propietarios afectados en proporción a su aportación”
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Junio de 2007
VALORACIONES. ASPECTOS SINGULARESVALORACIONES. ASPECTOS SINGULARES
• “es la propia Constitución la que extrae expresamente (…) un mandato dirigido a los poderes públicos para impedir la especulación. Ello es perfectamente posible desvinculando clasificación y valoración. Debe valorarse lo que hay, no lo que el plan dice que puede llegar a haber en un futuro incierto.”
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VALORACIÓN. ASPECTOS SINGULARESVALORACIÓN. ASPECTOS SINGULARES
LOS ELEMENTOS ESPECULATIVOS EN LA ORDEN ECO/805/2003
– Beneficio a corto de las fluctuaciones de los precios
– Expectativas de cambio de uso o edificabilidad
– Factores extraordinarios no asegurados (infraestructuras o inversiones nuevas)
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Junio de 2007
VALORACIÓN. ASPECTOS SINGULARESVALORACIÓN. ASPECTOS SINGULARES
INCONVENIENTES
• Hasta ahora, el mercado y la legislación en materia de valoración (incluida la normativa hipotecaria) ha vinculado clasificación y valoración.
• La Ley 8/2007 incide en el mercado y en las empresas del sector singularmente en la medida en que su patrimonio pueda quedar afectado por un expediente expropiatorio cuyo justiprecio derive del previsto para el “suelo en situación rural”.
• El valor hipotecario como valor estable en el tiempo. Sincronización legislación general con normativa de valoración hipotecaria
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VALORACIÓN. ASPECTOS SINGULARESVALORACIÓN. ASPECTOS SINGULARES
V. URBANÍSTICO V. URBANÍSTICO V. URBANÍSTICO -
V. Urbanístico V. Urbanístico V. Rústico -
V. Urbanístico V. Urbanístico V. Urbanístico -
V. Urbanístico V. Urbanístico V. Rústico -
V. URBANÍSTICO V. URBANÍSTICO V. URBANÍSTICO -
V. Urbanístico V. Urbanístico V. Rústico V. Urbanístico
V. Urbanístico V. Urbanístico V. Rústico -
V. RÚSTICO V. RÚSTICO V. RÚSTICO -
V. RÚSTICO V. RÚSTICO V. RÚSTICO -
CUADRO DE CLASES Y SI TUACI ONES BÁSI CAS DE SUELO
SUELO EN "SITUACIÓN URBANIZADO"
Criterio generalMARCO ACTUAL: CLASES DE SUELO y categorías / "SITUACIONES BÁSICAS DEL
SUELO" SEGÚN PROYECTO DE LEY
SUELO URBANO
Legislación urbanística NO ADAPTADA
Legislación urbca. SI define como "SUELO URBANIZADO"
Suelo urbano no consolidado
SUELO NO URBANIZABLE / RÚSTICO
SU
ELO
UR
BA
NO
SUELO URBANIZABLE
Urbanizable delimitado / sectorizado / programado
SU
Z_
DELIM
ITA
DO
/ S
EC
TO
RIZ
AD
O
Legislación urbca. NO define como "SUELO URBANIZADO"
Disposición Transitoria 3ª
Urbanizable no delimitado / no sectorizado / no programado
CRITERIOS DE VALORACIÓN: MARCO LEGAL
Nueva ley estatalMarco legal vigente
LEY 6/ 98 OM 805/ 2003
Suelo urbano consolidado
No incumple plazos [o incumplimiento imputable a Admon o a otros]
Resto de casos
SUELO EN "SITUACIÓN RURAL".
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VALORACIÓN. ASPECTOS INCIDENTESVALORACIÓN. ASPECTOS INCIDENTES
• Reservas de suelo para vivienda protegida. Adaptación a la Ley 8/2007 de la legislación urbanística autonómica.
• Incremento cesiones de aprovechamiento, libres de cargas.• Valoración del suelo rural:
– Criterios de valor inicial.
– Indemnizaciones complementarias, no garantizadas, no forman parte del valor intrínseco del inmueble.
– Criterios de ponderación al alza de valor obtenido por capitalización.
• Valoración suelo urbanizado por metodología estática.• Limitaciones a la valoración de edificaciones por comparación en
suelo urbanizado.• Valoración de edificaciones y su ajuste a la legalidad• Valoración en suelo sujeto a reurbanización con intensificación de
densidades o aprovechamientos.• Régimen transitorio DT3ª exige conocer si se han vencido los plazos
o si el vencimiento imputable a la Administración o a terceros.
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VALORACIÓN HIPOTECARIAVALORACIÓN HIPOTECARIA
• Relación entre la normativa de valoración hipotecaria y la legislación estatal en materia de valoraciones.
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VALORACIÓN HIPOTECARIAVALORACIÓN HIPOTECARIA
• Valor de mercado según Orden ECO/805/2003
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VALORACIÓN HIPOTECARIAVALORACIÓN HIPOTECARIA
• Valor hipotecario según Orden ECO/805/2003
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VALORACIÓN HIPOTECARIAVALORACIÓN HIPOTECARIA
• Principios de valoración en Orden ECO/805/2003
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VALORACIÓN HIPOTECARIAVALORACIÓN HIPOTECARIA
• Principios de valoración en Orden ECO/805/2003
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Junio de 2007
VALORACIÓN HIPOTECARIAVALORACIÓN HIPOTECARIA
• Interpretación conjunta de la Orden ECO y la Ley 8/2007
– Suelo “rural”• Metodología de valoración del suelo.• Justiprecio expropiatorio de contenido “rural”• Indemnizaciones complementarias.
– Suelo urbanizado: • Metodología de valoración• Edificabilidad de cálculo en operaciones de reforma
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VALORACIÓN HIPOTECARIAVALORACIÓN HIPOTECARIA
• Interpretación conjunta de la Orden ECO y la Ley 8/2007– Régimen transitorio de la Ley 8/2007: