VALORACIÓN DEL SUELO EN LA NUEVA LEY ESTATAL DEL SUELO.

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Junio de 2007 VALORACIÓN DEL SUELO EN LA NUEVA LEY ESTATAL DEL SUELO.

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VALORACIÓN DEL SUELO EN LA NUEVA LEY ESTATAL DEL SUELO. MARCO LEGAL PREVIO. Régimen de valoraciones , Ley 6/98. Valoraciones expropiatorias (como titular afectado y como entidad beneficiaria para expropiación no adheridos). Reparto de cargas y beneficios en equidistribución. - PowerPoint PPT Presentation

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VALORACIÓN DEL SUELO EN LA NUEVA LEY

ESTATAL DEL SUELO.

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MARCO LEGAL PREVIOMARCO LEGAL PREVIO

• Régimen de valoraciones, Ley 6/98.– Valoraciones expropiatorias (como titular afectado y como entidad

beneficiaria para expropiación no adheridos).– Reparto de cargas y beneficios en equidistribución.– Relaciones con la Administración que impliquen operaciones

patrimoniales de ésta.

• Valoraciones catastrales, RD 1020/93 y otros– Impuesto de Bienes Inmuebles.– Otros tributos con base en valor catastral.

• Valoraciones hipotecarias, Orden ECO/805/2003– Financiación externa.

• Valoraciones a efectos contables: N.I.I.F– 2005, Estados consolidados compañías y sociedades cotizadas.– 2008, resto de compañías y sociedades.

• Valoraciones para comprobación de valores ITP y AJD, RDL1/93

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VALORACIONES. ASPECTOS SINGULARESVALORACIONES. ASPECTOS SINGULARES

• Identificación de “situaciones básicas de suelo” de la Ley 8/2007, respecto a las clases de suelo de la legislación urbanística. – El caso del suelo urbano no consolidado.

• Los propietarios no tienen derecho a urbanizar, aunque sí tiene derecho a participar en la actuación urbanizadora de iniciativa privada en un régimen de distribución equitativa de beneficios y cargas. (…) sin perjuicio de que el legislador urbanístico opte por seguir reservando a la propiedad la iniciativa de urbanización en determinados casos (…)

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VALORACIONES. ASPECTOS SINGULARESVALORACIONES. ASPECTOS SINGULARES

• Art. 6.- La habilitación a particulares para el desarrollo de la actividad de iniciativa “deberá atribuirse mediante procedimiento con publicidad y concurrencia (…) sin perjudicio de las peculiaridades o excepciones que ésta [la legislación urbanística] prevea a favor de la iniciativa de los propietarios de suelo.

• Art. 7.- “La previsión de edificabilidad por la ordenación territorial y urbanística, por sí misma, no la integra en el contenido del derecho de propiedad del suelo (…)”

• Art. 8.- Entre las facultades del derecho de propiedad del suelo, está “La de participar en la ejecución de las actuacioens de urbanización (…) en un régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas entre todos los propietarios afectados en proporción a su aportación”

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VALORACIONES. ASPECTOS SINGULARESVALORACIONES. ASPECTOS SINGULARES

• “es la propia Constitución la que extrae expresamente (…) un mandato dirigido a los poderes públicos para impedir la especulación. Ello es perfectamente posible desvinculando clasificación y valoración. Debe valorarse lo que hay, no lo que el plan dice que puede llegar a haber en un futuro incierto.”

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VALORACIÓN. ASPECTOS SINGULARESVALORACIÓN. ASPECTOS SINGULARES

LOS ELEMENTOS ESPECULATIVOS EN LA ORDEN ECO/805/2003

– Beneficio a corto de las fluctuaciones de los precios

– Expectativas de cambio de uso o edificabilidad

– Factores extraordinarios no asegurados (infraestructuras o inversiones nuevas)

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VALORACIÓN. ASPECTOS SINGULARESVALORACIÓN. ASPECTOS SINGULARES

INCONVENIENTES

• Hasta ahora, el mercado y la legislación en materia de valoración (incluida la normativa hipotecaria) ha vinculado clasificación y valoración.

• La Ley 8/2007 incide en el mercado y en las empresas del sector singularmente en la medida en que su patrimonio pueda quedar afectado por un expediente expropiatorio cuyo justiprecio derive del previsto para el “suelo en situación rural”.

• El valor hipotecario como valor estable en el tiempo. Sincronización legislación general con normativa de valoración hipotecaria

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VALORACIÓN. ASPECTOS SINGULARESVALORACIÓN. ASPECTOS SINGULARES

V. URBANÍSTICO V. URBANÍSTICO V. URBANÍSTICO -

V. Urbanístico V. Urbanístico V. Rústico -

V. Urbanístico V. Urbanístico V. Urbanístico -

V. Urbanístico V. Urbanístico V. Rústico -

V. URBANÍSTICO V. URBANÍSTICO V. URBANÍSTICO -

V. Urbanístico V. Urbanístico V. Rústico V. Urbanístico

V. Urbanístico V. Urbanístico V. Rústico -

V. RÚSTICO V. RÚSTICO V. RÚSTICO -

V. RÚSTICO V. RÚSTICO V. RÚSTICO -

CUADRO DE CLASES Y SI TUACI ONES BÁSI CAS DE SUELO

SUELO EN "SITUACIÓN URBANIZADO"

Criterio generalMARCO ACTUAL: CLASES DE SUELO y categorías / "SITUACIONES BÁSICAS DEL

SUELO" SEGÚN PROYECTO DE LEY

SUELO URBANO

Legislación urbanística NO ADAPTADA

Legislación urbca. SI define como "SUELO URBANIZADO"

Suelo urbano no consolidado

SUELO NO URBANIZABLE / RÚSTICO

SU

ELO

UR

BA

NO

SUELO URBANIZABLE

Urbanizable delimitado / sectorizado / programado

SU

Z_

DELIM

ITA

DO

/ S

EC

TO

RIZ

AD

O

Legislación urbca. NO define como "SUELO URBANIZADO"

Disposición Transitoria 3ª

Urbanizable no delimitado / no sectorizado / no programado

CRITERIOS DE VALORACIÓN: MARCO LEGAL

Nueva ley estatalMarco legal vigente

LEY 6/ 98 OM 805/ 2003

Suelo urbano consolidado

No incumple plazos [o incumplimiento imputable a Admon o a otros]

Resto de casos

SUELO EN "SITUACIÓN RURAL".

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VALORACIÓN. ASPECTOS INCIDENTESVALORACIÓN. ASPECTOS INCIDENTES

• Reservas de suelo para vivienda protegida. Adaptación a la Ley 8/2007 de la legislación urbanística autonómica.

• Incremento cesiones de aprovechamiento, libres de cargas.• Valoración del suelo rural:

– Criterios de valor inicial.

– Indemnizaciones complementarias, no garantizadas, no forman parte del valor intrínseco del inmueble.

– Criterios de ponderación al alza de valor obtenido por capitalización.

• Valoración suelo urbanizado por metodología estática.• Limitaciones a la valoración de edificaciones por comparación en

suelo urbanizado.• Valoración de edificaciones y su ajuste a la legalidad• Valoración en suelo sujeto a reurbanización con intensificación de

densidades o aprovechamientos.• Régimen transitorio DT3ª exige conocer si se han vencido los plazos

o si el vencimiento imputable a la Administración o a terceros.

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VALORACIÓN HIPOTECARIAVALORACIÓN HIPOTECARIA

• Relación entre la normativa de valoración hipotecaria y la legislación estatal en materia de valoraciones.

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VALORACIÓN HIPOTECARIAVALORACIÓN HIPOTECARIA

• Valor de mercado según Orden ECO/805/2003

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VALORACIÓN HIPOTECARIAVALORACIÓN HIPOTECARIA

• Valor hipotecario según Orden ECO/805/2003

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VALORACIÓN HIPOTECARIAVALORACIÓN HIPOTECARIA

• Principios de valoración en Orden ECO/805/2003

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VALORACIÓN HIPOTECARIAVALORACIÓN HIPOTECARIA

• Principios de valoración en Orden ECO/805/2003

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Junio de 2007

VALORACIÓN HIPOTECARIAVALORACIÓN HIPOTECARIA

• Interpretación conjunta de la Orden ECO y la Ley 8/2007

– Suelo “rural”• Metodología de valoración del suelo.• Justiprecio expropiatorio de contenido “rural”• Indemnizaciones complementarias.

– Suelo urbanizado: • Metodología de valoración• Edificabilidad de cálculo en operaciones de reforma

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VALORACIÓN HIPOTECARIAVALORACIÓN HIPOTECARIA

• Interpretación conjunta de la Orden ECO y la Ley 8/2007– Régimen transitorio de la Ley 8/2007: