Valoracin de Inmuebles

Valoracin de Inmuebles

1) ObjetivoEn este caso se trata de valorar un suelo urbano. Ese terreno previamente se tiene que urbanizar, realizando gastos como calles y jardines. Posteriormente se realizarn las obras correspondientes a los edificios. Aos ms tarde se vendern los pisos a un precio medio por metro cuadrado. Existe legislacin hipotecaria que trata sobre las tasas a utilizar para descontar los flujos de caja. Con ello podemos obtener el precio al que podramos comprar dicho terreno. Y si el terreno tiene un precio de venta, podramos calcular el VAN y la TIR de la operacin.

Como tenemos unos flujos de caja futuros procedentes de la venta de pisos y unos gastos de construir, parece adecuado aplicar el criterio financiero del VAN y el TIR, es lo que los tasadores denominan "mtodo de valoracin inmobiliaria residual dinmico". Sin embargo, este mtodo solo debe aplicarse en solares en los que hay una certeza de que se va a edificar, no es apropiado para valorar un pedregal en mitad del monte. Lo contrario sera el "cuento de la lechera", razn por lo que hemos ilustrado este texto con dicho cuadro de Francisco de Goya.

Descarga la hoja de clculo con el ejercicio -> [06-ResidualDinamico.xls

HYPERLINK "http://ciberconta.unizar.es/ifinanzas/docs/01-Capitalizacion.xls" \t "_blank"

].

Qu vamos a aprender? En esta hoja aprenderemos como las tcnicas y criterios para valorar la rentabilidad de un proyecto pueden aplicarse a la valoracin inmobiliaria

Se trata de asesorar a un promotor inmobiliario que pretende adquirir un solar en el que, tras acometer las obras de urbanizacin, construir unos pisos por los que obtendr unos ingresos

Aprenderemos que las burbujas inmobiliarias, que peridicamente surgen en muchos pases, podran evitarse con una correcta valoracin del mercado inmobiliario.

Ingredientes: La funcion VNA.NO.PER() permite obtener el Valor Neto Actual de una renta no peridica

La funcion TIR.NO.PER() permite obtener la Tasa Interna de Retorno de una inversin no peridica.

2) El mtodo de valoracin de inmuebles "residual dinmico" A la hora de valorar un solar urbano o un terreno que puede ser urbanizable uno de los mtodos que podemos aplicar es el mtodo de valoracin residual dinmico. El mtodo parte de la hiptesis de que en ese terreno se van a hacer unos gastos de urbanizacin y edificacin. Aos ms tarde se construirn unas viviendas por las que se obtendrn unos ingresos. Dado que tenemos unos ingresos y gastos que se distribuyen en el tiempo, a priori la metodologa del Valor Actual Neto(VAN) parece muy apropiada. Y as lo dice, por ejemplo, la legislacin que deben aplicar las entidades financieras a la hora de valorar los inmuebles, que lo denomina "valor residual por el procedimiento dinmico". Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (http://noticias.juridicas.com/base_datos/Admin/o805-2003-eco.t2.html#a34).

Artculo 34. Aplicabilidad del mtodo residual.

1. El valor por el mtodo residual se calcular siguiendo uno de los procedimientos siguientes:

a. Procedimiento de anlisis de inversiones con valores esperados (Procedimiento de clculodinmico).

b. Procedimiento de anlisis de inversiones con valores actuales (Procedimiento de clculoesttico).

2. El mtodo residual podr aplicarse mediante el procedimiento dinmico a los siguientes inmuebles:

a. Terrenos urbanos o urbanizables, estn o no edificados.

b. Edificios en proyecto, construccin o rehabilitacin, incluso en el caso de que las obras estn paralizadas.

3. El mtodo residual slo se podr aplicar mediante el procedimiento esttico, a los solares e inmuebles en rehabilitacin en los que se pueda comenzar la edificacin o rehabilitacin en un plazo no superior a un ao, as como a los solares edificados.

4. Mediante este mtodo se calcular un valor tcnico que se denominar valor residual, que permite determinar tanto el valor de mercado de un determinado bien como su valor hipotecario.

Por tanto, si se trata de un solar en el que ya mismo empiezan las obras y se venden los pisos se puede aplicar el mtodo "esttico", es decir ingresos menos costes. Pero, si se va a tardar ms de un ao, entonces tendremos unos flujos de caja anuales y procede aplicar el mtodo "dinmico".

Veamos en qu consiste dicho mtodo "dinmico". En el siguiente artculo explican la frmula de clculo, que como vemos se corresponde con la metodologa de flujos de caja descontados.

Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (http://noticias.juridicas.com/base_datos/Admin/o805-2003-eco.t2.html#a39).

Artculo 39. Frmula de clculo del valor residual por el procedimiento dinmico.

El valor residual del inmueble objeto de la valoracin calculado por el procedimiento dinmico ser la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y gastos, para el tipo de actualizacin fijado, utilizando la siguiente frmula:

F =[Ej/ (1 + i)tj] -[Sk/ (1 + i)tj]

En donde:

F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.

Ej = Importe de los cobros previstos en el momento J.

Sk = Importe de los pagos previstos en el momento K.

tj = Nmero de perodos de tiempo previsto desde el momento de la valoracin hasta que se produce cada uno de los cobros.

tk = Nmero de perodos de tiempo previsto desde el momento de la valoracin hasta que se produce cada uno de los pagos.

i = Tipo de actualizacin elegido correspondiente a la duracin de cada uno de los perodos de tiempo considerados.

Como vemos coincide con el Valor Actual Neto de una renta, calculado a partir de unos cobros obtenidos por la venta de los pisos que se construirn y unos pagos por la urbanizacin y edificacin de los mismos.

3) Los ingresosLos ingresos proceden de la venta futura de pisos.

Se trata de multiplicar el nmero de pisos que se puede edificar en ese solar por el precio estimado que alcance cada piso.

En un solar no se puede edificar lo que uno quiera sino lo que diga el plan urbanstico, que depende de la edificabilidad de la parcela. La edificabilidad o intensidad de uso del suelo es la mxima cantidad de metros cuadradosedificables por cada metro cuadrado de superficie. Imagina que tienes un terreno de 1000m2 y te dejan edificar un chalet de 200m2 de planta, en dos plantas. Es decir, 400 metros en total. La edificabilidad ser 0.4.

En cada zona puede haber unos porcentajes previstos para vivienda protegida (que tiene un precio fijado de antemano por el gobierno) y para vivienda libre (que se puede vender a cualquier precio). En cuanto a la vivienda libre hay que considerar que no todas las zonas de la ciudad son iguales.

El ayuntamiento puede quedarse un porcentaje.

Como vemos una valoracin precisa depende de muchos factores y aqu vamos a realizar un resumen, aunque intentando que sea lo ms realista posible.

Se trata de un solar de 8.175m2 situado en las afueras de Zaragoza, en el sector 56-5-2 de Miralbueno. Este solar que vemos en Google Maps (http://goo.gl/maps/N64UV) situado cuya longitud es 41,654317 y latitud -0,950589. Como vemos es un campo rstico y no parece que las excavadoras vayan a entrar inmediantamente. No sera prudente aplicar el mtodo de valoracin residual. Pero como queremos explicar como se crea una burbuja, vamos a seguir adelante.

En un terreno no puedes edificar lo que quieras sino que hay que cumplir las normas urbansitcas de tu ciudad, para ese terreno. En cuanto a la edificabilidad, podemos consultar en el Boletn Oficial de la Provincia de Zaragoza, del ao 2008: (http://www.zaragoza.es/contenidos/urbanismo/convenios/Sector56-5area2_Miralbueno_BOP25-06-08_451614-06.pdf).

En resumen, leemos que esa zona o sector donde est enclavado el terreno mide 932.179m2 y es posible edificar 4.381 viviendas, que suponen 420.599m2. Por tanto, cada vivienda en promedio mide unos 90m2. Nos informa tambin de los porcentajes de vivienda libre y protegida (50%). Pasamos a la hoja de clculo dichos datos:

Que en el terreno en cuestin queda como sigue:

Se cede al ayuntamiento el 25% de las viviendas y el 10% de otros usos, obteniendo:

Por tanto ah se pueden edificar unas 28 viviendas.

Para obtener los precios de la vivienda libre podemos apoyarnos en portales como Idealista (http://www.idealista.com/venta-obranueva/zaragoza/miralbueno-bombarda/?ordenado-por=precio-asc). O las estadsticas del Ministerio de Fomento (http://www.fomento.gob.es/MFOM/LANG_CASTELLANO/ESTADISTICAS_Y_PUBLICACIONES/INFORMACION_ESTADISTICA/Vivienda/Estadisticas/default.htm)

Y para obterner el precio de la vivienda protegida en Viviendaaragon (http://www.viviendaragon.org/contenido/pagina.aspx?pag=215&idnodo=54#).

4) Los gastos Entre los costes tenemos el coste de la construccin de las viviendas y el de urbanizar la zona (viales y jardines) Existen varias fuentes de donde podramos tomar esa informacin. 1) Costes de construccin: Una fuente de datos son las ordenanzas fiscales del Ayuntamiento de Zaragoza, que calculan el mdulo bsico de valoracin en 465. (http://www.zaragoza.es/contenidos/normativa/ordenanzas-fiscales/2012/Ord_10.pdf) Ese coste bsico es corregido segn varios aspectos (por ejemplo si es un chalet aislado es ms cara la construccin).

2) Costes de urbanizacin: Esta informacin puede salir de revistas especializadas o foros de arquitectura, como Soloarquitectura.com (http://www.soloarquitectura.com/foros/showthread.php?5214-Costes-urbanizaci%F3n)

En el proyecto urbanstico nos dice qu parte est prevista para viales y qu parte sern zonas verdes.

5) La tasa de actualizacin Un punto importante sera la determinacin de la tasa. Ya se han comentado los diferentes aspectos que trae su determinacin. En la valoracin inmobiliaria que puede realizar una entidad financiera, como vemos es una materia que se encuentra regulada y existe legislacin al respecto. Podemos consultar un experto en la materia Climent.eu (http://www.climent.eu/Trabajo2/errores.htm#ELECCION).

Podemos leer la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (http://noticias.juridicas.com/base_datos/Admin/o805-2003-eco.t2.html#a3).

Artculo 38. Tipo de actualizacin en el mtodo residual dinmico.

1. A los efectos del clculo del valor residual por el procedimiento dinmico previsto en elartculo 36 (Procedimiento de clculodinmico) de esta Ordense utilizar como tipo de actualizacin aquel que represente la rentabilidad media anual del proyecto sin tener en cuenta financiacin ajena que obtendra un promotor medio en una promocin de las caractersticas de la analizada.

Se calcular sumando al tipo libre de riesgo, la prima de riesgo.

2. El tipo libre de riesgo ser el tipo de actualizacin establecido en elartculo 32 (Tipo de actualizacin en el mtodo de actualizacin) de esta Orden, tomndolo como real o nominal segn sea constante o nominal la estimacin de los flujos de caja.

3. La prima de riesgo se determinar por la entidad tasadora, a partir de la informacin sobre promociones inmobiliarias de que disponga, mediante la evaluacin del riesgo de la promocin teniendo en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir, su ubicacin, liquidez, plazo de ejecucin, as como el volumen de la inversin necesaria.

4. Cuando en la determinacin de los flujos de caja se tenga en cuenta la financiacin ajena, las primas de riesgo sealadas en el apartado anterior debern ser incrementadas en funcin del porcentaje de dicha financiacin (grado de apalancamiento) atribuida al proyecto y de los tipos de inters habituales del mercado hipotecario. En todo caso, dicho incremento deber ser debidamente justificado.

Por tanto, tenemos por una parte el tipo libre de riesgo al que hay que sumar una prima de riesgo.

En cuanto al tipo libre de riesgo, nos deriva al artculo 32 que dice que "no podr ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo medio de la Deuda del Estado con vencimiento superior a dos aos. Este plazo de vencimiento ser igual o superior a cinco aos si la finalidad de la valoracin es la prevista en elartculo 2.a." relativos a la "garanta hipotecaria de crditos o prstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de ttulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores".

En la web del Banco de Espaa (http://www.bde.es) yendo a Estadsticas, y all a Tipos de inters y tipos de cambio (http://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/tipos/tipos.html) concretamente (http://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/ti_1_3.pdf).

En cuanto a la prima de riesgo dice que se determina "teniendo en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir, su ubicacin, liquidez, plazo de ejecucin, as como el volumen de la inversin necesaria". La disposicin adicional sexta nos da alguna pista: http://noticias.juridicas.com/base_datos/Admin/o805-2003-eco.t4.html#da6 "Las primas de riesgo a que se refiere elartculo 38.3y los mrgenes de beneficio del promotor indicados en el artculo 41 no podrn ser inferiores a los que se establecen en las tablas que, para cada uno de ellos, se indican a continuacin, o a los que resulten de su revisin conforme a lo previsto en el ltimo prrafo de esta disposicin":

Tipo de inmueblePrima de riesgo

Viviendas primera residencia8

Viviendas segunda residencia12

Edificios de oficinas10

Edificios comerciales12

Edificios industriales14

Plazas de aparcamiento9

Hoteles11

Residencias de estudiantes y de la tercera edad12

Otros12

Ntese como la prima de riesgo es superior cuando se trata de una segunda residencia que cuando es primera vivienda. A pesar de que el que ya tiene un piso y quiere otro en la playa es ms pudiente que el que no va a comprar su primera vivienda, el riesgo es mayor ya que uno se aferra al sitio donde vive y hace lo que sea para pagarla, mientras que en segunda vivienda la morosidad es ms alta, al ser prescindible.

Por tanto:

6) Los flujos de cajaLa determinacin de los flujos de caja puede admitir numerosas situaciones, a veces los futuros propietarios anticipan cantidades en obra. Plantearemos las siguientes hiptesis: Vamos a suponer que compramos el terreno hoy

Dos aos ms tarde realizaremos las obras de urbanizacin (viales y jardines)

La construccin tardar en realizarse otros dos aos Un ao ms tarde se vender (cobrar) la primera fase

Otro ao ms tarde se vender (cobrar) la segunda fase

7) El valor actual. VAN y TIRLo ms conseguido ha sido conseguir los datos y que sean lo ms realistas posibles. Ahora se trata de calcular el Valor Actual Neto (VAN) de un proyecto de inversin del que sabemos sus fechas

Recordemos que para utilizar VNA.NO.PER() hay que activar "Herramientas para anlisis".

Recordemos que en esta funcin, a diferencia de VNA() debe incluirse el desembolso inicial.

Por tanto si ponemos que el precio del terreno es cero nos dir el precio mximo que podemos pagar.

Y podemos simular diversos precios para el terreno y simular cuanto ganaremos con la operacin inmobiliaria, el VAN y la TIR.

Reflexin final: La siguiente imagen muestra el valor del terreno segn una tasacin realizada por el Departamento de Hacienda y Administracin Pblica del Gobierno de Aragn (http://www.aragon.es/...). La valoracin de ese terreno fue de 2.135.589,79 incluso superior a lo estimado aqu. La mala utilizacin de los criterios de valoracin -con el objetivo de aumentar la recaudacin por parte d elas administraciones, de aumentar las comisiones por parte de los intermediarios, o los intereses a cobrar por parte de las entidades financieras- es responsable de las burbujas inmobiliarias. Una prudente estimacin de ingresos, una realista aplicacin de los gastos y una tasa que incorpore el riesgo de la operacin permite realizar una valoracin ms realista.

Las valoraciones encargadas por el gobierno y realizadas por la consultora Oliver Wyman en 2012 obligaron a rebajar un 79.5% el valor del suelo que reflejaban los balances de la banca (http://www.bde.es/f/webbde/SSICOM/20120928/informe_ow280912e.pdf). Con este criterio el valor sera 0,205*2.135.589 = 437.795, que se asemeja ms al valor calculado en este ejercicio.

Para seguir aprendiendo

Para seguir aprendiendo:

Antonio Climent (http://www.climent.eu/valoraciones.html) experto en valoracin inmobiliaria.

Miguel Angel Martnez (http://www.catastro.meh.es/documentos/publicaciones/ct/ct47/05-CATASTRO47.pdf) Inspector de Hacienda.

Gonzlez Lebreda (http://books.google.es/books?id=3MhkqKVc8bcC&pg=RA1-PT192&hl=es&source=gbs_toc_r&cad=4#v=onepage&q&f=false) con valores para las primas de riesgo.

Antonio Buj, del Ayuntamiento de Zaragoza (http://www.bubok.es/libros/7871/APUNTES-DE-VALORACIONES-INMOBILIARIAS).