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VALORACIÓN

DE INMUEBLES:

MÉTODO

RESIDUAL

ESTÁTICO

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www.gestinmo.blogspot.com

CUADERNOS

PRÁCTICOS

DEL

PROMOTOR Y

GESTOR

INMOBILIARIO

2014/09 Edición 1ª

Antonio Caparros Navarro

Juan Fernández Caparros

(Prayde Gestión, SL)

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ÍNDICE

9 . 1 . - V a lo ra c ión Y P r e c i o De I nmu eb l e s : Co ncep to s Gen er a l e s 2

9 . 2 . - D i s t i n to s T i po s Y Co ncep to s D e Va lo r 5

9 . 3 . - Ob je to De L a Va lo r ac ión 7

9 . 3 . 1 . - N i v e l e s U rb an í s t i co s De l Te r re no 8

9 . 3 . 2 . - D e te rm in ac ión De Sup er f i c i e s A E f e c to s De Va lo r ac ión 8

9 . 4 . - P r i n c i p io s D e Va lo r ac ión 9

9 . 5 . - Mé t odo s De V a l o r a c ió n Re s i du a l 13

9 . 6 . - Mé t odo Re s i dua l E s t á t i co 13

9 . 6 . 1 . - Re qu i s i t o s P a r a L a Ut i l i z a c ió n De l Mé t odo Re s i du a l 1 4

9 . 6 . 2 . - P ro ced im ien to D e Cá l cu lo 1 4

9 . 6 . 3 . - M ar ge n De Be ne f i c i o s De l P romoto r 1 5

9 . 6 . 4 . - Fo rmu l a D e Cá l c u lo 15

9 . 7 . - Co s t e s A I n c l u i r En L a Fo rmu l a De l Mé t odo Re s i du a l E s t á t i co 1 9

9 . 7 . 1 . - Qu e S e I n c l u y en Se gú n ECO 805 /2 003 2 0

9 . 7 . 2 . - Qu e No S e I n c l u y en E CO 80 5 /2 003 3 2

9 . 7 . 3 . - Ga s to s Que E l P romoto r I n c l u y e E n Su E s t ud io E conóm i co De

V i ab i l i d ad Y Qu e Los Tex to s Le ga l e s D e Va lo r ac ió n No M enc io nan

Co mo Ne ce s a r io s 32

9 . 8 - Ca l cu lo De Lo s I n g r e so s D e L a P romo c ión 35

9 . 9 . - V a lo r ac ión D e Te r re nos Y So l a re s 36

9 . 1 0 . - E j emp lo s P rá c t i co s D e Va lo ra c ión 37

9 . 1 0 . 1 . - : V a lo ra c ión D e Un So l a r D e Uso Re s i de nc i a l 37

9 . 1 0 . 2 . - V a lo r a c ió n D e Un So l a r D e Uso I ndu s t r i a l 41

Anejo s De Ayuda Para E l Cá l cu lo De Va lo rac ione s 43

Ane jo Nº 1 . - H ono ra r io s Té cn i co s 43

Ane jo Nº 2 . - A rance l e s Not a r i a l e s Y D e l Re g i s t ro D e L a P rop i e dad 54

Ane jo Nº 3 . - A rance l e s Not a r i a l e s Y Re g i s t r a l e s :

Fo rmu l a s P r ác t i c a s D e Ap l i c a c ió n 55

Ane jo Nº 4 . - T i po s D e Gra v ame n De l Imp ue s to D e Ac to s J u r í d i co s

Do cu ment ado s ( A JD) Po r Comu n id ad es Au tón omas 56

Ane jo Nº 5 . - E j e mp lo s De Ap l i c a c ió n De l I C IO 5 6

CONCEPTOS TRATADOS EN ESTE CUADERNO.-

B ene f i c i o D e l P romoto r , Cos t e s P romoc ió n N eces a r i o s , Co s t e s De

E d i f i c a c ión , De c l a r ac ió n De O br a Nu ev a

E d i f i c a c ión , Emp re sa T a s ado r a , Em p re s a T a sad or a , Ga s to s De

P romo c ión N eces a r io s

Ho mo lo g ada Po r E l B an co De E spaña , Hon or a r io s Té cn i co s

I B I , I C IO , Im pu es to s No R epe r cu t i b l e s , I n g r e so s De L a P romo c ión ,

L i cen c i a M un i c i p a l De O br a s

M ayo r Y Me jo r U so D e Un I nmu eb l e , Mar g en De l P romoto r , Mé todo

D e V a lo r a c ió n R es i d ua l E s t á t i co , Mé todo D e V a lo r a c ió n Re s i du a l

D in ám i co

Ta s ado r , T a sa s M un i c i p a l e s , Se gu ro De cen a l

S ue lo No U rb an i z a b l e O Ru s t i co , S ue lo Urban i z ab l e s No

D e l im i t a do , S ue lo Urb an i z ab l e s D e l im i t ado , Su e l o Urb ano No

Co n so l i d ado , Su e l o Urbano Con so l i d ado , So l a r

Va lo r De Me r cado o V en a l , V a l o r De Tas a c ión , V a lo r Máx imo Le g a l ,

V a lo r D e Com pa r ac ió n , V a lo r De Re emp l a z am ien t o , V a l o r De

Ac t ua l i z a c ió n De Ren t a s

CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO Prayde Gestión

VALORACIONES: MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO Noviembre 2014 Página 2

VALORACIÓN DE

SUELOS

CALIFICADOS

URBANÍSTICAMENTE.

I EL MÉTODO

RESIDUAL ESTÁTICO

Mu cho s de nu e s t ro s l e c to re s ,

a co s t umb rado s a t ex to s d e

c a r ác t e r e s t r i c t ame n te

i nmo b i l i a r i o , s e p r e gu n t a r an e l

po rqué d e un Cu aderno de d i c ado a

Va lo r ac ión de I nmu eb l e s , en s u

v e r s ió n e s t r i c t a de V a l o r a c ió n d e

S ue lo s Ca l i f i c a do s

Urban í s t i c ame n te , c uando e s t a

f un c ió n l a r e a l i z an l a s emp re s a s

Ta s ado r a s , con c re t am en te l a s

Ho mo lo g ada s que con s t an e n e l

Re g i s t ro E spe c i a l d e Emp res a s

Ta s ado r a s de l B anco d e E sp añ a

L a r a zó n t i ene f á c i l e xp l i c a c ión

p a ra q u i en co no ce nu e s t r a s t eo r í a s

d e f o rm ac ión de l p romoto r

i nmo b i l i a r i o qu e , e n d e f i n i t i v a

g e s t i ona un amp l i o c am po de

m a te r i a s . Y , a l i g u a l q ue su cede en

e l c ampo de l a t é cn i c a

a r qu i t e c tón i c a , no s e t r a t a d e

s u s t i t u i r a l A rqu i t e c to q ue d i se ña

y d i r i g e l a s ob ra s de u rban i z ac ión

y ed i f i c a c ió n , s i no qu e , e n nu e s t r a

op i n ión , s e deb e e s t a r a l a a l t u r a

p ro f e s i ona l ne ce s a r i a , p a r a

cono ce r su s t é cn i c a s b á s i c a s de l

u rb an i smo o en e l c a so d e l a s

t é cn i c a s com e rc i a l e s , p a r a pode r

e n t a b l a r d i s cu s ió n y c am b i a r

op i n ion e s y pu n to s de v i s t a ,

s i emp re p rovecho sa s p a r a cen t r a r

l o s de s eos de l o s c l i e n t e s y q ue

po demo s a sum i r l o s p romot ore s ,

f r en t e a l r i e s go a s um ido .

P a r a e l p romoto r e s con ven i e n t e

e l cono c im ie n to de l a s t é cn i c a s y

m é todo s de c á l cu l o de l a s m i sma s

q ue , po r c i e r to , so n m uy s im i l a re s

a l a s que em p l e a e l p romoto r

i nmo b i l i a r i o cu an do t i en e q ue

tom ar l a de c i s i ón d e a co mete r o

no un a de t e rm i nada p romo c ión y ,

e n con se cu en c i a son f á c i l e s d e

a s im i l a r

La d i fe renc ia fundamen ta l e s

que e l promo to r bu sca p rec io y

e l ta sado r va lo r .

9.1. - VALORACIÓN Y

PRECIO DE INMUEBLES:

CONCEPTOS

GENERALES

L a va lora c ión d e cu a l qu i e r

i nmu eb l e co n s i s t e en ob je t iv ar

l a s cond ic iones de mercado en

e l q ue se r e a l i z a n s u s

t r a n sa cc io ne s , c ad a un a de l a s

c u a l e s se r e a l i z a a un p r ec io

d e t e rm in ado po r cond i c ion e s

s ub j e t i v a s .

E xp l i quem os u n po co m ás l a

ob je t i v idad y l a sub je t i v idad .

Po r e j em p lo , u nos d e l o s mé to dos

d e v a lo r ac ión ma s s e n c i l l o s de

comp re nde r e s e l de com pa r ac ión ,

q ue con s i s t e en qu e e l t a s ado r

ob t en ga m ue s t r a s de t r an sa c c io ne s

r e a l e s re a l i z ada s en e l m er c ado en

u n d e t e rm in ado p e r i odo d e

t i em po , m a s o m eno r c e rc ano a l a

f e c ha de v a lo ra c ión , homo ge ne í c e



e s t a s m ue s t r a s , y a qu e no to da s

s e r án d e s ue lo s e xa c t ame n te

i g u a l e s , n i d e l a m i sm a zon a ,

a un que s i ce rc an a , r e a l i z ad a s en

t i em pos d i s t i n to s y , u na v e z

r e a l i z a do e s t e p ro ce so l a s somet a

a un c r i t e r io e s t ad í s t i co f i a b l e ,

d e t e rm in and o a s í e l v a lo r d e l s ue lo

ob j e t o de v a lo r ac ión .

E v i de n t em en te , pa ra que e l

mé todo de co mpa rac ión sea

ap l i cab le , e s nece sa r io

d i sponer de una muest ra

su f i c ientemen te rep resen ta t iv a

y , en con se cu en c i a , e l m é todo

t i en e p ro b l ema s d e ap l i c a c ión

c u ando , po r e j em p lo , en e l

mom ento a c t u a l ap en a s e x i s t en

t r a n sa cc io ne s de s ue lo y , ad em ás ,

e s t a s , e n cu a l qu i e r épo c a , son

t r a d i c ion a lm en t e opa c a s y no m uy

t r a n sp a r en t e s a l m er c ado . E s t a s

son pu e s , l a s co nd i c i one s ob j e t i v a s

d e un a v a lo ra c ión .

Aho ra no s f i j amo s en e l Pro moto r

Inmob i l i a r io , i n t e r e s ado en l a

a dq u i s i c i ón de e s e s ue lo ,

p r ev i amen t e v a lo rado , y lo que se

ge s t iona e s e l prec io a p aga r

po r e l m i smo a l p rop i e t a r i o . Esta

nego c iac ión es de c ará cte r

sub je t i vo y a q ue , a pe s a r d e l l a

v a lo ra c ión e x i s t en t e , e l p rec io de

ven ta puede ser meno r o

ma yor , en fun c ión de mul t i tud

de c i rcun s tanc i as , t od a s e l l a s

s ub j e t i v a s , como p ued en s e r l a

h ab i l i d ad ne go c i ador a de uno y

o t ro , s u c ap a c i d ad d e

con ven c im ien to , l a m ayor o men or

i n fo rm ac ió n qu e s e po sea de l

m er c ado y su e vo lu c ió n , l a s

d i f i cu l t ad e s f i n a nc i e r a s p or l a s q ue

a t r a v i e se e l p rop i e t a r io de l sue lo ,

l a n ece s i d ad imp er i o s a de t ene r

c a r t e r a de s ue lo en l a zon a dond e

e l p romoto r h a come rc i a l i z ado con

é x i to p romo c io ne s an t e r io re s , e t c .

Una va lo rac ión co rre cta e s l a

que se rea l i za u t i l i z ando

ex c lus ivamente c au sas

ob je t i vas s i n con t am in ac ión

a l gu na , o po r l o me no s l a s me no s

po s i b l e s , d e con d i c ion e s su b j e t i v a s

o m uy ce r ca de e s e con cep to .

Po r e j e mp lo , en épo c a s p a s ad a s

e r a f r e cuen te l a v a lo ra c ión de

s u e lo s con l a s im p l e mot i v a c ió n de

s u d e s a r ro l l o u rb an í s t i co f u t u ro ,

p ro ce d im ie n to qu e , en l a

a c t ua l i d ad , e s t á t o t a lm en t e

p ro h ib i do , p a r a d e t e rm in ad a s

v a lo ra c ione s re a l i z ad a s d e a cue rdo

con e l v i g en t e Re g l am en to d e l a

L e y de l S ue lo a p rob ado po r Rea l

D ec re to 14 92 / 2 . 0 11 . Y , e n b a s e a

e s t a no rm at i v a , p a r a su e l o s

u rb an i z a b l e s qu e s e con s i de re h an

sob re pa s ado lo s p l a zo s l e g a l e s de

u rb an i z a c ión o e d i f i c a c ión o

p ued an e s t a r i n cu r so s e n

e xp ed i en t e ex p rop i a to r io , s e

v a lo ran co mo sue lo r u s t i co .

P a r a c a so s m a s g en e ra l e s , en l o s

q ue e s t a s p r á c t i c a s no e s t á n

p ro h ib i d a s , e l t a s ado r de be

a d ve r t i r c l a r am en te d e q ue s e

t r a t a de u n su e l o que , po r

e j e mp lo , de mo mento e s r u s t i co ,

p e ro qu e t i ene un a s de t e rm i nada s

p e r s pe c t i v a s d e f u t u ro po rq ue s e

i n c l u i r á en un p róx imo PGO U qu e

s e t r am i t a r á p róx imame nte .

Tod a p r ec au c i ón an t e e s to s c a so s ,

e s po ca , y aun que a s í s e de t e rm i ne

e n un a vance de p l a ne am ie n to , no

s e pu ede a se gu ra r qu e se r á

i n c l u i do d e f i n i t i v am en te como



s u e lo u rb an i z ab l e , d e u na

d e t e rm in ada c a t e gor í a . Y , no so lo

e l t a s ado r e s t á ob l i g ad o a ad ve r t i r

d e e s t a s c i r cu n s t anc i a s a nóm a l a s ,

s i no q ue l a e n t i d ad d e c réd i to

d ebe r í a r e s t r i n g i r a l m áx imo l a

con ce s ión de e s t e t i po de c r éd i to s

e n ba se a e xpe c t a t i v a s de f u t u ro e

i n c l u so no co nceder lo s , e v i t ando

a s í l o s uced ido e n épo c a s p a s ad a s .

E s t a a c t i t ud de l a s en t i d ad e s d e

c r éd i to a c t u a lmen te e s u na

r e a l i d ad op er a t i v a qu e e l p ro moto r

d ebe con ocer .

En toda va lo rac ión es nece sa r io

cono cer pre v iamen te lo s

s igu i ente s a spec to s

fundamenta les :

- ¿Cuá l e s e l in mueb le ob je to

de l a va lo rac ión?

- ¿Con que f ines se rea l i za l a

m isma?

- ¿Qu iéne s son lo s

in te resados en e l l a ?

Ev iden temen te los in te re sados

( o a f e c t ad os ) po r u na v a lo r a c ió n

son , en p r ime r l u g a r l o s

p rop ie tar ios o lo s que tengan

a lgún dere cho rea l sob re lo s

in mueb le s s i , po r e j em p lo ,

q u i e r en g a r an t i z a r u n p r é s t amo

h i po t ec a r i o , s i t i e nen qu e pa g a r un

impu e s to mun i c i p a l q ue g r av e s u

t e ne nc i a o su en a j en a c ió n , o s i

e s t án somet i do s a un p ro ce so

e xp rop i a to r io .

Y lo s p romo to res in mobi l i a r ios ,

¿ e s t án i n t e r e s ado s en l a v a lo r ac ión

d e l i nm ueb l e a a dq u i r i r ? L a

r e sp ue s t a p a re ce r í a ne g a t i v a , en

p r i n c i p io , y a qu e e l l o s m ane j an

p r ec io s a p ag a r a unq ue

po s t e r io rm en te e s n ece s a r i a l a

v a lo ra c ión pa r a cono ce r e l nom in a l

d e l po s i b l e c réd i to a ob t en er .

E n l a p r á c t i c a , s obre todo en l a

é poc a de l boom i n mob i l i a r i o , s e

n ego c i a ba ex c l u s i v am en te p r ec io y

l a v a lo r a c ió n se r e a l i z ab a a

po s t e r io r i un a ve z a dqu i r i do e l

s u e lo .

En la ac tua l idad , ser í a

recomendab le mod i f i c a r e s t a

p r ác t i c a y nego c ia r e l pre c io con

l a ta sac ión r e a l i z ad a po r e mp re s a

Ta s ado r a Hom o lo gad a en e l B an co

d e E spaña y a cono c i d a , que

a un que t u v i e r a e l p rob l em a

po s t e r io r de un a r e t a s a c ió n po r no

con s i de r a r l a l a en t i d ad con ced en t e

d e l p r é s t amo ade cu ad a , e s to s

c a so s o p i n amo s q ue da r í a n

r ed uc i do s a mu y po co s .

E n E spaña e x i s t e n t r e s no rm at i v a s

q ue se a p l i c an p a r a l a v a l o r a c ió n

d e i nmue b l e s :

- Orden ECO 80 5 /2003 , d e 2 7

d e ma r zo , mo d i f i c a da po r

O rde n EH A/3 01 4 /20 07 , de 4

d e oc t ub re , O rde n

E HA/56 4 /20 08 , de 2 8 de

f eb re ro , y O rde n

E CC/ 377 /20 13 de 4 d e m a rzo . ,

q ue e s l a u l t im a mod i f i c a c i ón

p ub l i c a da a l a f e ch a . L a O rd en

E CO 805 /20 03 , que en t ro en

v i go r e l 9 de o c tub re d e 200 3 ,

a l o s s e i s me se s de su

p ub l i c a c ión , qu e d e rog a l a

O rde n d e 30 de no v i em bre d e

1 994 so bre v a lo ra c ión d e

i nmu eb l e s que f u e su

p r ede ce so r a . t i en e s u ámb i t o

d e a p l i c a c ión , e n t r e o t ro s , e n

e l m er c ado h i po t ec a r io .

http://noticias.juridicas.com/base_datos/Admin/o805-2003-eco.html



- Norma t iva de Va lora c ión

Ca ta s tra l , qu e t i en e u na

f i n a l i d ad m er am en te

r e caud a to r i a , y a qu e f i j a e l

V a lo r Ca t a s t r a l ( su e lo y

e d i f i c a c ión ) , de l o s i n mue b l e s

d e n a t u ra l e z a u rb an a y e s l a

B a se I mpon ib l e de l I mpu e s to

Mu n i c i p a l d e B i en e s I nmu eb l e s

( I B I ) y d e l Imp ue s to M un i c i p a l

d e I n c r eme n te de Va lo r de l o s

B i en e s d e N a tu r a l e z a U rb an a

( IVBNU)

- Reg la mento de Va lora c ión

de l a Ley de l Sue lo

L a s t re s no rma t i v a s e s t án

e l abo rada s po r e l E s t ado , aun que

l a s do s ú l t ima s s e a p l i c a n

e xc l u s i v am en te por f u nc ion a r io s

p úb l i co s qu e l a s v a lo r ac ion e s en

b a se a s u s no rm at i v a s re spe c t i v a s .

S i n emb a rgo l a ECO 805 /2003 e s

de ap l i cac ión gene ra l , inc lu so

po r lo s par t i cu lare s . Su

m ec an i smo de a p l i c a c ión e s qu e ,

cuando una ent idad de créd i to

va a concede r un p rés tamo c on

g a r an t í a re a l de un d e t e rm in ado

i nmu eb l e , e s ob l iga tor io ta sar lo

po r u na Em pre sa a s ado ra i n s c r i t a

e n e l B an co de E spañ a , que em i t e

s u cer t i f i cado de ta sac ión que

se inco rpora a l a e scr i tu ra

pub l i ca en l a qu e d e fo rm a

ob l i g a to r i a h a y q ue con s t i t u i r e l

c i t ado p ré s t amo y e l nom in a l d e l

m i smo no pue de sup e ra r e l 8 0 %

d e l a t a s a c ió n .

E l t e x to de e s t e Cuade rno v i en e a

d e s a r ro l l a r de e n t re l o s d i s t i n to s

m é todo s de c á l c u lo d e

v a lo ra c ione s de l o s d i s t i n to s

i nmu eb l e s co n s i d e r ado s en l a

no rm at i v a , l a Re s idua l Es tá t i ca ,

m i e n t r a s q ue en e l p róx imo

Cuade rno d e s a r ro l l a remo s l a

mod a l i d ad Re s i dua l D i nám i co

con c re t ándo se l a a p l i c a c ión d e

ambo s mé t odo s a l a v a lo ra c i ón de

s u e lo c a l i f i c a do u rb an í s t i c ame n te ,

u rb an i z ado o no , pe ro s i n

e d i f i c a c ión a l g un a sob re e l m i smo ,

t a l como ve r emo s e n e l e p í g r a f e

s i gu i e n t e .

9.2. - DISTINTOS TIPOS Y

CONCEPTOS DE VALOR

E n tod a no rm at i v a de v a lo r ac ión

d e i nmue b l e s s e u t i l i z a n l o s

s i gu i e n t e s con cep to s d e v a l o r :

A) VALOR DE MERCADO O

VENAL (VM) .

Es e l pre c io a l que pod r ía

vende rse e l inmueb le , med i a n t e

con t r a to p r i v ado e n t re u n

v en dedo r vo l un t a r io y u n

comp r ado r i n dep end i e n t e en l a

f e c ha d e l a t a s ac ión e n e l su pu es to

d e que e l b i e n s e hu b i e r e o f re c i do

p úb l i c amen t e e n e l m er c ado , qu e

l a s cond i c ion e s d e l m e rc ado

p e rm i t i e r en d i spo ner d e l m i sm o d e

m an er a o rden ad a y q ue s e

d i spu s i e re de un p l a zo no rm a l ,

h ab i d a c uen t a de l a n a t u r a l e z a de l

i nmu eb l e , p a r a n e goc i a r l a v en t a .

A t a l e f e c to se con s i d e r a r á :

a ) Qu e en t r e v en dedo r y

comp r ado r no d ebe ex i s t i r

v i n cu l a c ión p r ev i a a l gu na , y qu e

n i n gu no de l o s do s t i en e un

i n t e r é s pe r son a l o p ro f e s i ona l en



l a t r an sa c c ió n , a j eno a l a c au s a de l

con t r a to .

b ) Qu e l a o f e r t a púb l i c a a l

m er c ado con l l e v a t a n to l a

r e a l i z a c ión d e un a

come rc i a l i z a c ión a de cu ad a a l t i po

d e b i en de que s e t r a t e , co mo l a

a u sen c i a de i n fo rm ac ió n

p r i v i l e g i ad a en c ua l qu i e r a d e l a s

p a r t e s i n t e r v i n i en t e s .

c ) Qu e e l p r e c io de l i nm ueb l e e s

con se cu en te con l a o f e r t a púb l i c a

c i t ad a y q ue re f l e j a en u na

e s t im ac ión r a zon ab l e e l p re c i o

(m á s p rob ab l e ) q ue s e ob t end r í a

e n l a s co nd i c ion e s d e l m e rc ado

e x i s t en t e s e n l a f e c ha d e l a

t a s a c ió n .

d ) Los impue stos no se

in c lu i rán en e l p rec io .

Tampoco se inc lu i rán los

ga s tos de come rc ia l i za c ión .

B) VALOR DE

REEMPLAZAMIENTO (VR)

E s e l co s t e d e r eemp l a z am ien t o o

d e r epo s i c ión pue de se r

b ru to o a nue vo

n e to o a c t ua l .

E l va lo r de reemp laza mien to

b ruto o a n ue vo (VRB ) de u n

i nmu eb l e e s l a suma de la s

in ver s ione s que se r ían

nece sa r ia s p ara con st ru i r , en l a

fe cha de l a va lo rac ión , o t ro

in mueb le de l a s mi sma s

ca ra cte r í s t i ca s ( c a p ac i d ad , u so ,

c a l i d ad , e t c . ) p e ro u t i l i z a ndo

t e cn o lo g í a y ma te r i a l e s de

con s t ru cc ión a c t u a l e s .

E l va lo r de reemp laza mien to

ne to o a c t u a l (VRN) e s e l

r e su l t ado d e deduc i r de l VRB la

dep rec ia c ión f í s i c a y f u nc ion a l

d e l i n mue b l e e n l a f e c ha de l a

v a lo ra c ión .

C) VALOR DE TASACIÓN

(VT)

Es e l va lor que l a c i tada Ord en

ECO e s t ab l e ce como t a l p a r a c ada

t i po d e i nm ue b l e o de r echo a

v a lo ra r . D i cho v a lo r s e r á e l v a lo r

j u r í d i co o co n e f e c to s j u r í d i co s

p a ra l a s f i n a l i d ade s i n t e g ran t e s de l

ámb i to de ap l i c a c ió n d e l a m i sma .

D) VALOR HIPOTECARIO

(VH)

Es e l v a lor de l in mueb le ,

de terminado por una ta sac ión

p rudente , con s i d e r an do l a

po s i b i l i d ad f u t u r a de co me rc i a r

con e l i n mue b l e y t en i e ndo e n

c ue n t a l o s a sp ec to s d ur ad e ro s a

l a r go p l a zo de l a m i sma , l a s

cond i c io ne s no rma l e s y l o c a l e s d e l

m er c ado , su u so e n e l mom ento de

l a t a s ac ión y su s u so s a l t e rn a t i vo s

co r r e spon d i en t e s .

E n l a de t e rm i na c ión a qu e se

r e f i e r e e l ap a r t ado a n t e r io r no s e

i n c l u i r án l o s e l e men to s

e s pe cu l a t i vo s .

E) VALOR MAXIMO LEGAL

(VM)

Es e l pre c io máx imo de v enta

de una v i v ienda su je ta a

p rote cc ión púb l i ca e s t a b l e c i do



e n l a no rm at i v a e sp ec í f i c a que l e

s e a a p l i c a b l e .

F) VALOR POR

COMPARACIÓN O POR

ACTUALIZACIÓN O VALOR

RESIDUAL

E s e l v a lo r ob t en i do m ed i an t e l a

a p l i c a c ión d e l o s mé todo s t é cn i co s

d e co mp ar a c ió n , a c t u a l i z a c ión de

r e n t a s y r e s i d ua l r e sp ec t i v am en t e .

La s do s f i gu ra s que in te rv ienen

en una ta sac ión son :

- TASADOR . - E l p ro f e s ion a l

q ue , d e con fo rm id ad co n lo

p r ev i s to e n l a s n o rma s

a p l i c a b l e s a c ada t i po de

t a s a c ió n deb e s u sc r i b i r

n ece sa r i am en t e e l i n f o rm e d e

t a s a c ió n .

.

- ENTIDAD TASADORA . - L a s

so c i edade s de t a s ac ión

ho mo lo g ada s e i n s c r i t a s e n e l

Re g i s t ro E sp e c i a l d e l B an co de

E sp añ a , a s í com o , r e sp ec t o a l a s

v a lo ra c ione s q ue t en g an co mo

f i n a l i d ad l a m en c io nada e n l a l e t r a

a ) de l a r t í cu lo 2 , l o s s e r v i c i o s de

t a s a c ió n d e en t i d ade s de c r éd i to

ho mo lo g ado s e i n s c r i t o s en e l

Re g i s t ro E sp e c i a l d e l B an co de

E sp añ a .

9.3. - OBJETO DE LA

VALORACIÓN

E l tex to de es te Cuade rno se

c i r cunsc r ibe e s tr i c tamen te a

va lora r e l su e lo ca l i f i cado

u rban í s t i camente y no

ed i f i cado .

Co mo s abem os e l p l an eam ie n to

u rb an í s t i co c l a s i f i c a e l su e l o ap to

p a ra l a u rb an i z a c i ón y po s t e r io r

e d i f i c a c ión :

- Sue lo Urb an i z ab l e no de l im i t ado

o no s ec to r i z ado

- Sue lo u rban i z ab l e de l im i t ado o

s e c to r i z ado

- Sue lo u rb ano no conso l i d ado

- Sue lo Urb ano co nso l i d ado

- So l a r

E xcep to en e l c a so d e l so l a r q ue ,

e n e l mome nto de l a v a lo ra c i ón ,

t i en e l a u r ban i z a c ión t e rm i nada , e l

r e s to d e s ue lo s no t i e ne n e se

e s t ado d e u rb an i z ac ió n ( s i a c a so

l o s su e l o s u rb an i z a b l e s

s e c to r i z ado s ) y , en e l c a so de

s u e lo u rb ano , s e pue den t e ne r l a s

ob r a s d e u rban i z a c ión i n i c i ad a s , o

e n cu r so d e e j e cu c ió n , en e l

mom ento de re a l i z a r l a v a lo r ac ión .

Lóg i c am en te e l p a r ámet ro

f und am en t a l que s i r ve p a r a l a

v a lo ra c i ón d e e s to s s u e lo s e s s u

a p ro ve ch am i en to u rb an í s t i co (VER

CUADERNOS Nº 4 , 6 y 7 )

P e ro , en c ada t i po d e sue lo d e l o s

r e se ñados t i en e u no s p a r ámet ro s

u rb an í s t i co s m ás o me nos

d e f i n i do s que , e n su c a so , t i ene n

q ue com p l e t a r se con l a t r am i t a c ión

y a p rob ac ió n d e l o rd en am i en to de

d e s a r ro l l o p end i e n t e .



Po r e j e mp lo , un sue lo u rb an i z a b l e

no de l im i t ado t i ene qu e t r am i t a r

u n P ro ye c to de Se c to r i z a c ió n y ,

u na v e z e n e se e s t ado , t r am i t a r un

P l a n P a r c i a l . En su p r ime r e s t ado ,

a l o sumo pod r í a t e ne r f i j ado s e n

P GOU uso s e í nd i ce d e

e d i f i c ab i l i d ad m áx imo . P e ro en l a

g en e ra l i d ad d e l o s c a so s no e s a s í

y s e de n p ac t a r p rev i ame n te e s t o s

p a rámet ro s g lob a l e s con e l

Ayun t am i en to .

A s u ve z , e n e s t a n ego c i a c ión se

p ued en ex i g i r po r cen t a j e s d e

c e s i ón de ap ro ve ch am i en to

e spe c í f i co s o con ex ion es de

u rb an i z a c ión qu e r ep re s en t e n

sob re co s t e s d i f í c i l d e p re ve r . Po r

e l l o va lora r un sue lo

u rban izab le no sec to r izado es

d i f í c i l y so lo podrá

de sarro l l ar se e s ta a ba se de

h ipó te s i s de fu turo ma s o

meno s op t imis ta s .

E n su e lo u rb an i z ab l e de l im i t ado o

y a se c to r i z ado pu ed e ve n i r en e l

P GOU con o s i n o rde na c i ón

d e t a l l ad a . En e l p r im er c a so e s t án

d e f i n i do s to dos l o s p a r ámet ro s

u rb an í s t i co s q ue s i r ven pa r a

v a lo ra r y e n e l s e gu ndo , s e

cono ce n l o s g lob a l e s p e ro

e s t a remo s an t e un a h i po t é t i c a

d e f i n i c i ón d e l r e s t o .

9 .3 .1 . - NIVELES

URBANÍSTICOS DEL

TERRENO

E n l a no rm a E CO 805 /20 03 , s e

d e f i ne n l o s s i gu i e n t e s N i ve l e s

u rb an í s t i co s d e l t e r re no a e f e c to s

d e s u t a s ac ión :

N i v e l I . I n c l u i r á t odo s l o s t e r re nos

q ue no pe r t e ne z can a l N i ve l I I .

N i v e l I I . I n c l u i r á l o s t e r ren os

c l a s i f i c ado s como no u rb an i z a b l e s

e n l o s que no se pe rm i t a ed i f i c a r

p a ra u so s d i f e re n t e s a su

n a t u r a l e z a a g r í co l a , f o re s t a l ,

g a nad e ra o q ue e s t én l i g ado s a u na

e xp lo t a c ión e conóm ic a pe rm i t i d a

po r l a no rmat i v a v i ge n t e .

T amb ién se i n c l u i r án l o s t e r re nos

c l a s i f i c ado s como urb an i z ab l e s qu e

no e s t én i n c l u i do s en u n ámb i to de

d e s a r ro l l o de l p l an eam i en to

u rb an í s t i co o qu e e s t ándo lo , no s e

h a yan d e f i n i do e n é l l a s

cond i c io ne s p a ra su d e s a r ro l l o .

9 .3 .2 . - DETERMINACIÓN DE

SUPERFICIES A EFECTOS

DE VALORACIÓN

E n l a No rm a ECO 80 5 /2 003 se d an

l a s s i gu i e n t e s de f i n i c i one s :

Super f i c ie comp robada . E s e l

á r e a med id a po r e l t a s ado r

t e n i endo en cu en t a l a s d e f i n i c i on e s

d e su pe r f i c i e ú t i l o con s t ru i d a y e l

co r r e spon d i en t e p l ano a co t ado .

Super f i c ie con st ru ida con

pa rte s comune s . E s l a s upe r f i c i e

con s t ru i d a s i n p a r t e s comun e s má s

l a p a r t e p ropo r c ion a l que l e

co r r e spon da se gún s u c uo t a en l a

s up e r f i c i e de l o s e l em en to s

comu ne s de l e d i f i c i o .



Super f i c ie cons t ru ida s in

pa rte s comune s . E s l a s upe r f i c i e

ú t i l , s i n ex c l u i r l a s up e r f i c i e

o cup ad a po r l o s e l em en to s

i n t e r io re s m en c i onado s en d i ch a

d e f i n i c i ón e i n c l u y endo lo s

c e r r am ie n to s ex t e r io re s a l 10 0 po r

1 00 o a l 50 po r 1 00 , s e gú n se

t r a t e , r e sp e c t i v ame n te , d e

c e r ram ie n to s de f a ch ada o

m ed i an e ro s , o d e c e r r am i en to s

comp a r t i do s con o t ro s e l e men t o s

d e l m i smo e d i f i c i o .

Super f i c ie ú t i l . E s l a s up er f i c i e

d e l su e lo d e l im i t ado po r e l

pe r íme tro de f in ido por l a cara

in te r io r de los ce r rami ento s

ex te rnos de u n e d i f i c i o o de un

e l e men to de u n e d i f i c i o ,

i n c luyendo la mitad de l a

s up e r f i c i e d e l su e lo d e su s

e spac io s ex te r iores de u so

p r iva t i vo cub ie rtos ( t a l e s como

t e r r a z a s , b a l co ne s y t end ede ro s ,

po r ch e s , m ue l l e s d e c a r ga ,

v o l ad i zo s , e t c . ) , me d id a sob re l a

p ro ye c c ió n ho r i zon t a l de su

c ub i e r t a .

No se con s ide rará supe r f i c ie

ú t i l l a super f i c ie ocupada en

p lan ta po r ce rrami ento s

in te r io res f i jo s , po r l o s

e l e men to s e s t ru c t u ra l e s v e r t i c a l e s ,

y po r l a s c a na l i z a c i one s o

cond uc to s co n s e cc i ón hor i zon t a l

s up e r io r a l o s 10 0 cm2 y l a

s up e r f i c i e d e l su e lo cu ya a l t u r a

l i b r e s e a i n f e r io r a 1 , 5 m .

T ampo co se con s i de r a r á su pe r f i c i e

ú t i l l a o cup ad a por l o s e sp ac io s

e x t e r io r e s no cub i e r to s .

Super f i c ie u t i l i zab le o

co mputab le . E s l a s upe r f i c i e

u t i l i z ada en l a s t a s a c io ne s p a ra

d e t e rm in a r l o s v a lo re s t é cn i co s .

9.4. - PRINCIPIOS DE

VALORACIÓN

E n e l Ar t í cu lo 3 de l a No rm a ECO

8 05 / 200 3 s e d i s pon e l o s i gu i en t e :

1 . L a s e n t i d ade s de c ré d i to qu e

d i spon g an de se r v i c i o s de t a s a c i ón

y l a s soc iedade s de tasa c ión

ho mo lo g ada s cu ando va lo ren , p a r a

c u a l e s qu i e r a de l a s f i n a l i d ade s

i n t e g rada s en e l ám b i to d e

a p l i c a c ión d e l a p re s en t e O rd en ,

d ebe r án h a ce r lo ap l i cando , e n l o s

t é rm ino s e s t ab l e c i do s en l a m i sm a ,

l o s s igu ien te s pr inc ip io s :

a ) Pr inc ip io de an t ic ipac ión ,

s e gún e l cu a l e l va lor d e un

i nmu eb l e qu e se e n cu en t re en

e xp lo t a c ión e conóm i c a e s func ión

de la s expec ta t iva s de ren ta

q ue p r e v i s i b l eme n te p ro po rc ion a rá

e n e l f u t u ro .

b ) Pr in c ip io de f ina l idad s e gú n

e l cu a l l a f ina l idad de la

va lora c ión cond i c iona e l

mé todo y l a s té cn ica s de

va lora c ión a se gu i r . Lo s c r i t e r io s

y mé to dos de v a lo rac ió n u t i l i z ado s



s e r án co he re n t e s con l a f i n a l i d ad

d e l a v a lo ra c i ón .

c ) Pr inc ip io de mayo r y me jor

u so , s e gú n e l cu a l e l va lo r d e un

i nmu eb l e su scep t ib le d e se r

d ed i c ado a d i f erentes u sos s e r á

e l q ue re su l t e d e de s t i n a r lo ,

d en t ro d e l a s po s i b i l i d ad e s l e g a l e s

y f í s i c a s , a l económicamen te

má s aconse jab le , o s i e s

s u s cep t i b l e de se r con s t ru i do con

d i s t i n t a s i n t en s i d ade s ed i f i c a to r i a s ,

s e r á e l qu e re su l t e d e co n s t r u i r l o ,

d en t ro d e l a s po s i b i l i d ad e s l e g a l e s

y f í s i c a s , con l a i n t en s i d ad q ue

p e rm i t a ob t en er su m ayor v a lo r .

d ) Pr inc ip io de probab i l id ad ,

s e gún e l cu a l a n t e v a r io s

e scena r io s o p o s i b i l i d a de s de

e l e c c ió n r a zon ab l e s se e leg i rán

aque l los que se e st imen má s

p robab le s .

e ) Pr inc ip io de

p roporc iona l id ad , s e gú n e l cu a l

l o s i n fo rm es de t a s a c ión se

e l abo ra r án con l a amp l i tud

ade cuada ten iendo en cuen ta l a

i mportanc ia y u so de l o b j e to de

v a lo ra c ión , a s í como su

s i n g u l a r i d ad en e l me r cado .

f ) Pr inc ip io de prudenc ia , s e gún

e l cu a l , an te va r io s e scena r io s o

po s i b i l i d ade s de e l e cc ión

i g u a lme n te p rob ab l e s se e leg i rá e l

q ue d é como r e su l t a do un menor

va lor de ta sac ión .

E s t e p r i n c i p io s e rá d e ap l i c a c ión

ob l i g a to r i a cu and o e l v a lo r de

t a s a c ió n s e u t i l i c e p a ra a l gu na d e

l a s f i n a l i d ad e s s eñ a l ad a s e n e l

a r t í cu lo 2 . a ) , b ) y d ) d e e s t a

O rde n .

g ) Pr inc ip io de su st i tu c ión ,

s e gún e l cu a l e l va lo r de u n

i nmu eb l e e s equ iva lente a l de

o t ro s ac t ivo s de s imi lares

ca ra cte r í s t i ca s s u s t i t u t i vo s de

a qu é l .

h ) Pr inc ip io de te mpo ra l id ad ,

s e gún e l cu a l e l va lo r de u n

i nmu eb l e e s va r i ab le a lo l a rgo

de l t ie mpo.

i ) Pr inc ip io de transpa renc ia ,

s e gún e l cu a l e l i n fo rme de

v a lo ra c ión d e un i nm ueb l e deb e rá

con tene r l a in fo rma c ión

nece sa r ia y su f i c ien te pa ra su

f á c i l comprens ión y de t a l l a r l a s

h i pó t e s i s y do cum en t a c ió n

u t i l i z ada s .

j ) Pr inc ip io de l va lor res idu a l ,

s e gún e l c ua l e l va lo r a t r i bu i b l e a

c ada u no de l o s f a c to r e s de

p rod uc c ión de u n i nm ueb l e se r á l a

d i f erenc ia en tre e l va lor to ta l

de d icho ac t i vo y lo s va lo res

a tr ibu ib le s a l r e sto de lo s

f a cto re s .

2 . Lo s p r i n c i p io s re co g i do s en e l

a p a r t ado an t e r io r s e u t i l i z a r á n

como c r i t e r io s de i n t e rp re t ac ión

y , en s u c a so , de i n t e g ra c ión de l a s

no rm a s de l a p re se n t e O rd en .

Espe c ia lmen te impo rtante a

n ue s t ro s e f e c to s de v a lo r a c ió n d e

sue lo ca l i f i cado

u rban í s t i camente e s e l p r i n c i p io

b ) de mayo r y me jo r u so , ya que

e l t a s ad or de e s e t i po de t e r r eno s

p ued e e nco n t ra r se con que s e gún

s u a p rovecham ie n to u rb an í s t i co s e

p e rm i t en do s u so s co mp a t i b l e s

como pue den s e r , po r e j emp lo e l

r e s i de nc i a l y e l t e r c i a r io y e s t e

p ro f e s i ona l d ebe de t e rm i na r cu á l



e s e l m ayo r y me jo r u so de n t ro de

l o s do s po s i b l e s .

Te nemo s aq u í u na d i feren c ia

fundamenta l en tre lo s cr i te r io s

de l ta sado r , cu ya f i n a l i d ad e s

e nco n t r a r un v a lor ob je t i vo de l

sue lo , con lo s c r i te r io s q ue

po dr í a t e ne r un p romo tor

in mobi l i a r io p a r a tom ar l a

d ec i s i ó n d e ad qu i r i r o no un

d e t e rm in ado sue lo q ue l e o f re c en

a un de t e rm i nado p r e c i o f i j a ndo e l

p r ec io máx imo q ue p od r í a p ag a r

p a ra h a ce r v i ab l e s u p romo c ió n

i nmo b i l i a r i a sopo r t a ndo e l r i e s go

q ue compo r t a su e j e cu c ión y

come rc i a l i z a c ión .

D e e s t e d i s t i n to com por t am ie n to

s e de sp re nde n l a s s igu ien te s

d i f erenc ia s :

1º ) El ta sador determina va lor

y e l p romo to r i nmobi l i a r io

p rec io .

2 º ) E l tasado r em p l e a

cond ic ione s ob je t i v as p a r a

ob t en er e l v a lo r , m ie n t r a s e l

p romo tor emp le a cond ic ione s

sub je t i va s p a r a e s t ab l e ce r e l

p r ec io a p a g a r .

3 º ) L a v a l o r a c ió n p r e t en de t e ne r

c a r ác t e r g en er a l u t i l i z ab l e en

m u l t i t ud d e s upu es to s , m ie n t r a s

q ue e l p re c io se de t e rm in a en u na

op e ra c ión con cre t a .

4 º ) E l va lo r t iene v oca c ión de

pe rmanenc ia en e l t iempo ,

m i e n t r a s que e l p re c io p ued e

e s t ab l e ce r se p a r a u na ope r ac ión

con c re t a y g ene r a lme n te n o s e

m an t i e ne e n e l t i empo

Co n se cue nc i a de todo e l l o , e s qu e

e l c r i t e r io de l m ayo r y m e jo r u so

p ued e t ene r i n t e rp re t ac ion e s

d i s t i n t a s p a ra t a s ado r y p rom otor

i nmo b i l i a r i o .

EJEMPLO 9 .1 . - S e t r a t a de un

so l a r de 80 0 m 2 de s upe r f i c i e co n

u n í n d i ce d e ed i f i c ab i l i d ad d e 3 . 00

m 2c / m2 s , d e u so re s i de nc i a l , so b re

e l q ue e s po s i b l e e d i f i c a r PB +5

p l an t a s de p i so s con u n a ocup ac ión

m áx im a d e l a ed i f i c a c ión d e l 50 %

d e l su e lo . E n p l a n t a b a j a l a s

O rde nanz a s Mun i c i p a l e s pe rm i t e n

como u so com pa t i b l e con e l

r e s i de nc i a l e l come rc i a l .

L a c a l l e a l a qu e t i e ne f a c hada e l

s o l a r no e s en ab so l u to com e rc i a l .

S e gún o rd en an za s e s o b l i g a to r io

d i spon e r de , como m ín imo , 1 p l a z a

d e ap a rc am ien t o po r v i v i e nd a o

c ada 10 0 m2 de supe r f i c i e de l o c a l

come rc i a l .

A l a v i s t a de e s to s d a to s

d e t e rm in a r e l mayor y me jo r u so

d e l so l a r :

a ) Para un ta sado r que

pe rs igue de termina r su va lor a

e fe cto s de que e l prop ie ta r io ,

nece s i tado de l iqu ide z , s o l i c i te

un pré stamo con garant ía

h ipo teca r i a de l prop io so la r .

b ) Para un promo tor

in mobi l i a r io que t iene l a

in tenc ión de negoc iar con e l

p rop ie tar io l a adqu i s i c ión de l

so la r .

SOLUCION :

a ) Mayo r y me jo r u so pa ra e l

Tasado r

E l t a s ado r e s t ima r a u na

d i s t r i b uc ión d e 4 v i v i end a s po r

p i so y en l a p l a n t a b a j a o t r a s

c u a t ro v i v i e nd a s más p equ eñ as , y a

q ue se r eq u i e r e un c i e r to e s pa c io



p a ra e l a s ce n so r , e s c a l e r a y po r t a l ,

q ue e s t im a en u n to t a l d e 50 m 2 ,

con l o c ua l d i s t r i buyen do e s a zo na

comú n en t r e l a s v i v i e nd a s , t e nd rá :

- 2 0 v i v i en da s en 5 p i s o s d e 4

v i v i end a s po r p i so con u na

s up e r f i c i e con s t ru i d a co n zo na s

comu ne s de 102 , 3 m2 = 204 6 m2 .

- 4 v i v i e nd a s en p l an t a b a j a d e

8 8 , 5 m2 de su pe r f i c i e i n c l u i d a s

zon a s com un es = = 3 54 m 2

- 2 4 p l a z a s de g a r a j e co n u na

s up e r f i c i e e s t im ad a d e 25 m 2

i n c l u i d a s zon a s com une s , s i t u ad a s

e n p l a n t a só t a no de l ed i f i c i o , co n

u n to t a l de 6 00 m 2 co n s t r u i do s

q ue no com put an a e f e c to s d e

e d i f i c ab i l i d ad m áx ima .

- 2 4 t r a s t e ro s ocupando lo s

2 00 m 2 l i b re s ex i s t e n t e s e n l a

p l an t a só t ano de l s o l a r h a s t a su

to t a l su pe r f i c i e de 80 0 m2 .

b ) Me jo r y mayor u so pa ra e l

Pro moto r Inmobi l i a r io

E l P romoto r I nmo b i l i a r i o

co i nc i d i r í a con e l t a s a do r en l a s 20

v i v i end a s d e l a s p l an t a s de p i so s ,

2 0 t r a s t e ro s y , e n l a s 2 4 p l a z a s de

a p a r c am i en to . P e ro pu ede no

co i nc i d i r en l a p l a n t a b a j a , e n

do nde pa r a e l ub i c a r í a un l o ca l

come rc i a l d e 35 0 m 2 , en b a se a

u na i n fo rm ac ión p r i v a da qu e po d r í a

t e ne r so bre i ne x i s t en c i a en l a zon a

d e l o ca l e s de e s a su pe r f i c i e , y l a s

p e ren to r i a s n ece s i d ade s de

e s pa c io s d e e s t a s d im en s io ne s p a r a

u na po te n t e emp re s a q ue d e se a

i n s t a l a r s e en l a zon a p a ra po ne r

u na c l í n i c a d en t a l y n o en cue n t r a

l o s e sp ac io s n ece sa r io s . E s a

i n fo rm ac ió n no t i en e porqu e

cono ce r l a e l t a s ad or q ue e f e c t u a r á

s u v a lo r a c ió n con e l d a t o q ue l e

s um in i s t r a e l me r cado d e que l a

c a l l e s no e s en ab so l u to com e rc i a l .

NOT A. - Este compo rtamien to

de l p romo to r es , a vece s , mu y

a rr iesgado , po r e l l o cu ando se

e s t ud i e l a v i ab i l i d ad de un a

p romo c ión i nmob i l i a r i a ,

recomenda mos ob tener lo s

má rgene s de bené f i co s por

p roducto s y observa r s i e s t os

son equ i l ibrado s . Y a qu e mu ch as

v e ce s su ce de qu e , s i e x i s t e u na

d e sp ropo r c ió n impor t a n t e en t re e l

m a rg en de l a s v i v i e nd a s y e l que s e

ob t i e ne d e l o s l o ca l e s com erc i a l e s ,

h a y qu e e s t a r mu y s e gu ro de l a

m a te r i a l i z a c ión de l m i smo , y a que

m ucha s ve ce s e l l o c a l qu e se

s up on í a i b a a o cu pa r un a

d e t e rm in ada e n t i d ad f i n a nc i e r a ,

po r e j emp lo , no se m a te r i a l i z a y e s

m uy d i f í c i l m an t ene r l o s re su l t a dos

g lo ba l e s de l a p romo c ión co n lo s

p equ eño s m á rgene s p re v i s t o s p a r a

e l r e s to d e p ro du c to s y , m ucha s

v e ce s su ced e q ue v emo s en l a

p r ac t i c a e l l o c a l c e r r ado po r

m uchos año s .

A s í p ue s e l promo to r puede

e star d i spue sto a paga r po r l a

adqu i s i c ión de un sue lo , no p or

e s e p r i n c i p io , s i no po r

con s ide rac ión de que

co merc ia lmen te su pro moc ión

tendrá un u so de terminado ,

aunque no sea e l me jor po s ib le .

Po r e j emp lo s i en un de t e rm in ado

s u e lo se l e p e rm i t e e l u so

r e s i de nc i a l y un u so t e r c i a r io de

c en t ro co me rc i a l , au nqu e e s t e se a

con s i de r ado me jo r , e l p romoto r

po r s u s c a r a c t e r í s t i c a s



e mp re s a r i a l e s p rop i a , s pud e

con s i de r a r e l u so re s i de n c i a l como

e l má s ad ecuado a s u s

po s i b i l i d ade s emp re sa r i a l e s .

Po r e j e mp lo , h a s i do u na p r ác t i c a

f r e cuen t e en l a époc a d e l a c r i s i s

i nmo b i l i a r i a , q ue p romo tore s –

c on s t ru c to re s a d qu i r í an o

p romo c ion ab an so l a re s con

b en e f i c i o p r ác t i c ame n te nu l o , con

t a l de t e ne r ob r a p a ra l a

con s t ru c to ra .

9 .5. - MÉTODOS DE

VALORACIÓN RESIDUAL

L a v a lo ra c ión de un su e lo

c a l i f i c ado u rb an í s t i c ame n te se

p ued e re a l i z a r , s e gún l a s

no rm at i v a s en v i go r ,

p r i n c i p a lme n te po r t re s mé todos

de cá lcu lo

a ) E l mé todo d e Ac t ua l i z a c i ón

d e Ren t a s .

b ) E l m é todo d e Com par a c ión

c ) Po r a p l i c a c ió n d e l o s

Mé todo s de Va lo r ac ión

Re s i du a l

E l p r ime r mé todo s e a p l i c a a l a

imp rob ab l e s i t u a c ión de qu e e l

s o l a r se a l q u i l e p a ra a l g ún e ve n to

d e t e rm in ado , s i t u ac i ón q ue no e s

h ab i t u a l .

E l s e gu ndo método s e ap l i c a

c u ando ex i s t e un m e rc ado de

comp r aven t a d e so l a re s cu yo s

d a to s s e co nocen d e fo rm a

f eh ac i e n t e y qu e o cu r re n con un a

d e t e rm in ada f r e cu en c i a , s i t u a c ión

q ue t am po co , ho y e n d í a , d ad a l a

s i t u a c ión de l s e c to r , t amb ién e s

po co h ab i t u a l y , t ampo co e n

s i t u a c ione s de boom i n mob i l i a r i o

t ampo co d e j ab a t r a s l u c i r s u

p r ec io s de ma r cado , d ada l a

op a c i d ad g ene r a l i z ad a con l a q ue

g en e ra lme n te a c t ú an e s t o s

m er c ado s .

E n co nsecuen c i a : l a ap l i ca c ión de

lo s método s de c á lcu lo de l

va lor re s idua l son los ún ico s

f i ab le s en es to s momen to s .

L a v a lo ra c ión por e l mé todo

r e s i du a l de un su e lo c a l i f i c a do

u rb an í s t i c ame n te co ns i s t e e n

d e t e rm in a r s u mayor y me jo r u so ,

d e a cue rdo a l a s p o s i b i l i d ad e s

u rb an í s t i c a s a p l i c ab l e s , y s imu l a r l a

r e a l i z a c ión de un a h i po t é t i c a

p romo c ión i nmo b i l i a r i a

9 .6. - MÉTODO RESIDUAL

ESTÁTICO

S i gu i en do l a de f i n i c i ón d e l o s

m é todo s re s i du a l e s , e n e l c a so de l

Método Re s idua l Es tá t i co , s e

ob t i e ne e l va lor de l sue lo po r

d i f erenc ia en tre l a p rev i s ión de

ing re sos que se o b t e nd r í an d e l o s

p r ec io s de ven ta en e l merc ado

de la zon a , e n l a f e c ha d e

e f e c t u a r l a v a lo r a c ión y l a

e st ima c ión sus cos te s y ga s tos

nece sa r io s má s un bene f i c io

razonab le de l p romo to r o

b i e n , en e l Método Res idua l



Diná mico , e s t im ando l o s f lu jos

ne tos de ca ja , cobros y pa gos , y

ha l l ando e l va lor de l sue lo

co mo a ctu a l i z ac ión de d i chos

f lu jos de ca ja a un de terminado

t ipo de in te rés

L a No rm a E CO 80 5 /2 003 , d e 20 d e

j un io , e s t a b l e c e como ve r emo s a

con t i nu a c ió n l a a p l i c a c ión d e

ambo s m é todo s

E l a r t í c u lo 3 4 d e l a no rma E CO

8 05 / 200 3 , s e ña l a q ue l a

a p l i c a b i l i d a d de l mé todo

r e s i du a l . s e con f i gu r a de l a

s i gu i e n t e m an er a :

1 . E l v a lo r po r e l mé t odo r e s i d ua l

s e c a l cu l a r á s i gu i endo uno d e l o s

p ro ce d im ie n to s s i gu i e n t e s :

a ) P ro ced im ien t o d e a n á l i s i s d e

i n ve r s io ne s co n v a lo r e s

e s pe rados d e f l u j o s de c a j a

( P ro ce d im ie n to de c á l cu lo

«d i n ám i co» ) .

b ) P ro ced im ien t o d e a n á l i s i s de

i n ve r s io ne s co n v a lo r e s

a c t ua l e s d e i n g r e so s y co s t e ,

g a s to s y b ene f i c i o

( P ro ce d im ie n to de c á l cu lo

E s t á t i co » ) .

3 . E l mé to do r e s i du a l só lo se

po dr á ap l i c a r m ed i an t e e l

p ro ce d im ie n to e s t á t i co , a l o s

so l a re s no ed i f i c ado s y a l o s

so l a re s e d i f i c ado s .

4 . Med i a n t e e s t e mé tod o se

c a l cu l a r á un v a lo r t é cn i co qu e se

d enom in a rá v a lo r r e s i d ua l , q ue

p e rm i t e d e t e rm in a r t an to e l v a lo r

d e me r cad o de un de t e rm in ado

b i e n co mo su v a lo r h i po t ec a r i o .

9 .6 .1 . - REQUISITOS PARA

LA UTILIZACIÓN DEL

MÉTODO RESIDUAL

E n e l A r t í cu lo 3 5 de l a No rm a

E CO 80 5 /2 003 , s e d i s pon e a e s to s

e f e c to s , l o s i gu i e n t e :

1 . Para la u t i l i zac ión de l

mé todo res idua l a e f e c to s d e

e s t a O rde n s e r á n ece sa r io e l

c um p l im i en to d e l o s s i g u i en t e s

r e qu i s i t o s :

a ) La ex i s ten c ia de in formac ión

ade cuada pa ra de termina r l a

p romoc ión in mobi l i a r ia má s

p robab le a d e s a r ro l l a r con

a r r eg lo a l r é g imen u rb an í s t i co

a p l i c a b l e o , en e l c a so de t e r r eno s

con ed i f i c i o s t e rm in ado s , p a r a

comp rob a r s i c ump l en con d i c ho

r é g imen .

b ) L a ex i s t en c i a de i n formac ión

su f i c iente sob re co s tes de

con s truc c ión , gas to s nece sa r ios

de pro moc ión , f i n a n c i e ro s , en su

c a so , y de co me rc i a l i z a c ión qu e

p e rm i t a e s t ima r l o s co s t e s y g a s to s

no rm a l e s p a r a un p romoto r de

t i po med io y p a r a u na p romo c ió n

d e c a r a c t e r í s t i c a s se me j a n t e s a l a

q ue se v a a d e s a r ro l l a r .

c ) L a ex i s t en c i a d e i n fo rma c ión

de me rcado que permi ta

ca lcu l ar lo s p rec io s de ven ta

má s p robab le s de l o s e l eme n to s

q ue s e i n c l u y en en l a p romo c ión o

e n e l e d i f i c i o en l a s f e ch a s

p r ev i s t a s p a ra su com erc i a l i z a c ión .



d ) La ex i s tenc ia de in formac ión

su f i c iente sob re lo s

rend imiento s de pro moc ione s

semej ante s .

9 .6 .2 . - PROCEDIMIENTO DE

CÁLCULO

E n e l a r t í c u lo 40 d e l a No rma E CO

8 05 / 200 3 , s e e s t ab l e c e e l s i gu i e n t e

p ro ce d im ie n to de c á l c u lo d e l v a lo r

po r e l mé t odo re s i du a l e s t á t i co :

P ro ced im ie n to d e c á l cu lo

« e s t á t i co» .

1 . P a r a e l cá lcu lo de l va lor

res idua l po r e l p ro ce d im i en to

e s t á t i co se s e gu i r án l o s s i gu i en t e s

p a so s :

a ) Se e s t im ar án l o s cos te s de

con s truc c ión , lo s gas to s

nece sa r io s a que s e r e f i e r e e l

a r t í cu lo 1 8 . 3 y 4 d e l a p re se n t e

O rde n , l o s de come rc i a l i z a c ión y ,

e n su c a so , l o s f i n an c i e ro s

no rm a l e s p a r a un p romoto r de

t i po med io y p a r a u na p romo c ió n

d e c a r a c t e r í s t i c a s s im i l a r e s a l a

a n a l i z ad a .

b ) S e es t i mará e l va lo r en

ven ta de l inmueb le a p ro mover

p a ra l a h i pó t e s i s d e ed i f i c i o

t e rm in ado e n l a f e ch a de l a

t a s a c ió n . D i c ho va lo r se rá e l

ob t en ido po r a l gu no de l o s

m é todo s e s t a b l e c i do s e n l o s

a r t í cu lo s p re ced en t e s .

c ) Se F i j ará e l ma rgen de

bene f i c io de l promo to r .

d ) Se Ap l i c a r á l a f ó rm u l a d e

c á l cu l o .

2 . Se de be rá j u s t i f i c a r r a zon ad a y

e xp l í c i t am en t e l a s h i p ó t e s i s y

p a rámet ro s de c á l cu l o a dop t ado s .

9 .6 .3 . - MARGEN DE

BENEFICIOS DEL

PROMOTOR

E n e l a r t í cu lo 41 . 1 d e l a No rm a

E CO 8 05 / 200 3 , s e gún s u t e x to

mod i f i c a do po r e l a r t í cu lo de l a

O rde n R HA 3 014 /200 7 , s e s eñ a l a ,

a e s to s e f e c to s , l o s i g u i en t e :

E l ma rgen de bene f i c io de l

p romo tor s e f i j a r á p o r l a en t i d ad

t a s ado r a , a p a r t i r d e l a

i n fo rm ac ió n d e q ue d i spon g a sob re

p romo c ion es de s em e j an t e

n a t u r a l e z a , y a t end i e ndo a l m ás

h ab i t u a l en l a s p romo c ione s de

s im i l a r e s c a r ac t e r í s t i c a s y

e mp l a z am i en to , a s í como lo s

g a s to s f i n an c i e ro s y de

come rc i a l i z a c ión m ás f r e cu en t e s .

9 .6 .4 . - FORMULA DE

CÁLCULO

E n e l a r t í cu lo 42 . d e l a No rm a ECO

8 05 / 200 3 , s e s eña l a , a e s to s

e f e c to s , l o s i gu i en t e : Fó rmu l a de

c á l cu l o d e l v a lo r re s i du a l po r e l

p ro ce d im ie n to e s t á t i co .

E l v a lo r re s i dua l po r e l

p ro ce d im ie n to e s t á t i co de l ob j e to

d e v a lo ra c ión s e c a l cu l a r á

a p l i c a ndo l a s i g u i en t e f ó rmu l a :

F = VM ∙ (1 – b ) – Σ C i

S i endo

F = Va lo r de l t e r reno .



VM = V a lo r de l i n mue b l e en l a

h i pó t e s i s d e ed i f i c i o t e rm in ado .

b = M a rgen o b ene f i c i o ne t o de l

p romo tor en t an to po r u no .

C i = Cad a uno d e l o s p a go s

n ece sa r io s co ns i d e rado s .

Co n a r re g lo a e s t a f ó r m u l a pu ede

ob se r v a r s e l o qu e po dr í a su ced e r

e n d i s t in tas s i tuac iones de l

me rcado inmobi l i a r io :

A ) Escasa o fe r ta y fuer te

demanda de sue lo

ca l i f i cado

u rban í s t i camente :

E n e s t a s i t u a c ió n d e m e r cado e l

v a lo r de l s ue lo s ube pe ro s ub e

m a s e l p re c io y , e n gen er a l :

P re c io de l Su e lo > Va lo r de l

s u e lo

B ) Mucha o f er ta de sue lo

ca l i f i cado y e sca sa

demanda de l m ismo .

E n e s t a s i t u a c ió n d e m e r cado e l

v a lo r d e l s ue lo b a j a p e ro ba j a

m a s e l p re c io y , e n gen er a l :

P re c io de l Su e lo < Va lo r de l

s u e lo

C ) Escasa o fe rta de sue lo

ca l i f i cado y e sca sa

demanda ,

S e p rod uce un a a ton í a de l

m er c ado , en cu yo c a so ap en a s

e x i s t e p r ec io de l su e lo aun que

s e m an t i e ne a l a b a j a s u v a lo r .

Aho ra b i en h ay que tene r en

cuen ta l a s ingu la r idad de l

me rcado de l sue lo , q ue en

g en e ra l , s ie mpre e s escaso y a

q ue en s u t r a n s fo rm ac ión

u rb an í s t i c a n ece s i t a d e un l a r go y

comp le jo pe r iodo de t i em po ha s t a

con ve r t i r s e en so l a r , q ue e s e l

ú n i co t e r re no , ap t o p a ra ed i f i c a r .

Este p roce so d i s to r s iona e l

me rcado , ya que no s ie mpre

ex i s te sue lo t rans formado en

so la r y , t ampo co e l q ue ex i s t e

co i nc i d e en s u u b i c a c ión con l a

p r e f e r i d a po r e l m er c ado y

t ampo co e s f á c i l con segu i r ad ap t a r

l a o f e r t a a u n au men to de l a

d emand a y , e n con secuen c i a s e

p rod uc i r á n r i g i de ce s d e o f e r t a que

t i en en como con secuen c i a

a um en to s de p r ec io q ue n o s e

e xp l i c an co n e l f un c io nam i en to

no rm a l de l o s m er c ado s e n

g en e ra l .

Po r e so e s f r e cu en te o bse rv a r que

e n pe r iodos de f ranca a ton ía

de l me rc ado de sue lo , como es

e l ac tua l , mu chas e mpre sa s lo

adqu ie ren p a r a s u de s a r ro l l o

u rb an í s t i co apo s tando por su

co locac ión en m er c ado s q ue e n

un pró x imo fu tu ro p ued an e s t a r

no rm a l i z ado s .

Lo s d i s t i n to s t e x to s l e g a l e s m a rc an

a l ta sado r una se r ie de

re fe renc ia s de mín imo s pa ra

e stab lece r e l ma rgen de

bene f i c io s de l promo tor , qu e

v am os a re s eñ ar , a un que a l gu na s

d e e l l a s e s t én d e ro gad a s e n l a

a c t ua l i d ad .



ORDE N DE 3 0 DE NOVI EMBRE D E

1 994 (DERO GADA P OR ORDEN

E CO 80 5 /2 003 )

P a ra e s t im a r e l ma rgen de

bene f i c io (%) de l p romo tor

a t en d i endo a l com ún en l a s

p romo c ion es de s im i l a re s

c a r ac t e r í s t i c a s y e mp l a z am i en to .

D i cho m a rgen s e r á como m í n im o e l

r e su l t ado d e m u l t i p l i c a r po r 1 , 5 e l

t i po de a c t u a l i z a c ión qu e f i gu r a en

l a l e t r a f ) de l a p a r t ado IV . 1

p r ecede n te .

T ab l a q ue e s l a s i g u i e n t e :

T i po d e i n mue b l e %

E d i f i c i o s de u so

r e s i de nc i a l

V i v . p r ime ra r e s i d enc i a 6

V i v . s e gund a re s i de nc i a 1 0

E d i f i c i o s de o f i c i n a s 8

E d i f i c i o s com erc i a l e s 1 0

E d i f i c i o s i nd u s t r i a l e s 1 2

P l a z a s de ap a rc am ien to 7

Ot ro s 1 0

D I SPO S I C IÓN TR ANS ITOR IA

ÚN ICA DE LA ECO 80 5 /2 003

D EROGADA POR LA

D ISPO S I C IÓN D EROGATOR IA

ÚN ICA . 2 DE LA ORDEN

E HA/30 14 /2 007 )

T i po d e i n mue b l e % ( * )

E d i f i c i o s de u so

r e s i de nc i a l

V i v . p r ime ra r e s i d enc i a 1 8

V i v . s e gund a re s i de nc i a 2 4

E d i f i c i o s de o f i c i n a s 2 1

E d i f i c i o s com erc i a l e s 2 4

E d i f i c i o s i nd u s t r i a l e s 2 7

P l a z a s de ap a rc am ien to 2 0

Ho t e l e s 2 2

Re s i de nc i a s d e

e s t ud i an t e s y d e l a

t e r ce r a ed ad

2 4

Ot ro s 2 4

( * ) Margen S in f inanc iac ión n i

Impue s to sob re la Renta d e

Soc iedades

Cuando se t en ga e n c ue n t a l a

f i n an c i a c i ón a j e na , l o s má r gen e s

s i n f i n a nc i a c ión s eña l ado s deb e rán

s e r mod i f i c ad os en f un c ión de l

po r ce n t a j e de d i c ha f i n an c i a c ión

( g r ad o d e ap a l a nc am ien to )

a t r i b u i d a a l p royec to y de l o s

t i po s de i n t e ré s h ab i t u a l e s de l

m er c ado h i po t ec a r i o .

TEX TO VIGEN TE SEGÚN LA

DIS POSICIÓN ADICIONAL

S EXTA AÑADIDA A LA

NORMA ECO 8 05 /2003 PO R EL

A RTICULO 35 DE LA ORD EN

EHA 3014 /200 7

D i spo s i c ión ad i c ion a l s ex t a . P r im a s

d e r i e s go y má r gen es de ben e f i c i o .

Lo s márg enes de bene f i c io de l

p romo tor i nd i c ados e n e l a r t í c u lo

4 1 no pod rán ser i n fer iore s a

l o s qu e s e e s t ab l e ce n e n l a t a b l a

q ue , p a r a c ada uno de e l l o s , s e

i nd i c an a co n t i nu ac ión , o a l o s qu e

r e su l t e n de su re v i s i ón con fo rme a



l o p r ev i s to en e l ú l t imo pá r ra fo de

e s t a d i s po s i c i ó n :

TABLA VIG ENTE D E

MÁRG EN ES

T ipo de inmueb le % (* )

Ed i f i c io s de uso

res idenc ia l

V iv . p r i mera re s idenc ia 18

V iv . segunda res idenc ia 24

Ed i f i c io s de o f i c ina s 21

Ed i f i c io s come rc ia le s 24

Ed i f i c io s indu st r ia le s 27

P laz as de apa rca mien to 20

Ho te le s 22

Res idenc ia s de

e stud iantes y de l a

tercera edad

24

Otro s 24

( * ) Margen S in f inanc iac ión n i

Impue s to sob re la Renta de

Soc iedades


f i n an c i a c i ón a j en a , l o s má rgenes

s in f inanc iac ión seña lados

debe rán ser mod i f i cado s en

func ión d e l po rcen ta je de d icha

f inanc ia c ión ( g r ad o de

a p a l an cam i en to ) a t r i b u i d a a l

p ro ye c to y d e l o s t i po s de i n t e r é s

h ab i t u a l e s d e l m e rc ado

h i po t ec a r i o .

L a D i r ec c ión Ge ne ra l de l Te soro y

Po l í t i c a F i n an c i e r a , p r ev io i n fo rme

d e l a D i re cc ión Gen er a l de

S e gu ro s y Fon d os de Pe n s io ne s ,

d e l B an co de E spañ a y de l a

Co mi s ión Nac ion a l d e l Me r cado d e

Va lo re s , pod r á re v i s a r l a s p r im as

d e r i e s go y má r gen e s con te n i do s

e n d i c ha s t ab l a s , t om and o co mo

c r i t e r io s b á s i co s l a e vo l u c ión d e l

m er c ado i nmo b i l i a r i o , y l o s t i po s

d e i n t e ré s de l a de ud a pú b l i c a a

l a r go p l a zo , e l í n d i ce de p re c io s a l

con sumo o cu a l q u i e r o t ro f a c to r

q ue , a j u i c i o de d i c ho s o r g an i smos ,

i n f l u y a en su v a lo r . »

S e e s t ab l e ce a l o s e f e c to s d e

d e t e rm in ac ión de l b en e f i c i o de l

p romo tor , l o s i gu i en t e :

D ur an t e l o s t re s p r i me ro s año s ,

con t ado s a p a r t i r d e l a f e c ha de

e n t r ad a e n v i go r de l a p re se n t e

O rde n , l o s m ár genes de be ne f i c i o

d e l p romoto r i nd i c ado s en e l

a r t í cu lo 4 1 n o p od rán se r

i n f e r io re s a l o s que s e e s t ab l e cen

e n l a t ab l a v i gen t e : o a l o s qu e

r e su l t e n de su re v i s i ón con fo rme a

l o p r ev i s to en e l ú l t imo pá r ra fo de

e s t a d i s po s i c i ón :


f i n an c i a c i ón a j e na , l o s má r gen e s

s i n f i n a nc i a c ión s eña l ado s deb e rán

s e r mod i f i c ad os en f un c ión de l

po r ce n t a j e de d i c ha f i n an c i a c ión

( g r ad o d e ap a l a nc am ien to )

a t r i b u i d a a l p royec to y de l o s

t i po s de i n t e ré s h ab i t u a l e s de l

m er c ado h i po t ec a r i o .

L a D i r ec c ión Ge ne ra l de l Te soro y

Po l í t i c a F i n an c i e r a , p r ev io i n fo rme

d e l a D i re cc ión Gen er a l de

S e gu ro s y Fond os de Pe n s io ne s ,

d e l B an co de E spañ a y de l a

Co mi s ión Nac ion a l d e l Me r cado d e



Va lo re s , pod rá p ro r ro ga r l a

amp l i a c ió n de l o d i s pue s to en e l

p r ime r p á r r a fo de l a p re s en t e

d i spo s i c i ón , po r p e r íod os

s u ce s i vo s de un a ño , s i n e xcede r

d e un to t a l de t re s , ex cep t o pa r a

l a f i n a l i d ad b ) , p a r a l a qu e d i c ha

p ró r ro ga po d rá se r po r t i empo

i nd e f i n i do .

Po r e l m i smo p ro ced im ie n to

p r ev i s to e n e l p á r r a fo p r eced en te

s e pod r á re v i s a r , c a da do s a ños ,

l o s m ár ge ne s con t en ido s en d i ch a s

t ab l a , t om and o como c r i t e r io s

b á s i co s l a e vo l u c ión d e l me rc ado

i nmo b i l i a r i o , y l o s t i po s d e i n t e ré s

d e l a d eud a púb l i c a a l a r go p l a zo ,

e l í nd i ce d e p re c io s a l co nsumo o

c u a l qu i e r o t ro f a c to r qu e a j u i c i o

d e d i cho s o r g an i smos i n f l u y a en su

v a lo r .

9 .7. - COSTES A INCLUIR

EN LA FORMULA DEL

MÉTODO RESIDUAL

ESTÁTICO

Son lo s re l a c ion ados en e l a r t í cu lo

1 8 ap a r t ado s 3 y 4 d e l a No rm a

E CO 805 /20 03 qu e s e t r a n s c r i ben

a co n t i nu ac ión :

3 . El cos te de l a ed i f i ca c ión o

de l a s ob ras de rehab i l i t ac ión

s e r á e l co s t e de l a co ns t r uc c ión

po r con t r a t a .

S e con s i de r a r á como co s t e de l a

con s truc c ión po r c ontra ta , l a

s um a de l o s co s t e s de e j e cu c ión

m a te r i a l de l a obr a , su s g a s to s

g en e ra l e s , en su c a so , y e l

b en e f i c i o i ndus t r i a l d e l

con s t ru c to r .

No se inc lu i rán en d i cho cos te

e l de lo s e lemen to s no

e senc i a le s de l a ed i f i ca c ión que

s e an f á c i lme n te de smont ab l e s n i ,

e xcep to p a ra l o s i nm ueb l e s l i g ado s

a un a exp lo t ac ión e con óm i c a , l o s

co s t e s de l o s a c ab ado s e

i n s t a l a c ion e s no po l i v a l e n t e s .

E n e l c a so d e ed i f i c i o s de c a r á c t e r

h i s tó r i co o a r t í s t i co se t en dr á en

c ue n t a , a dem á s , e l v a lo r p a r t i cu l a r

d e l o s e l em en to s de l a ed i f i c a c ió n

q ue l e con f i e r an e s e c a r ác t e r .

4 . Lo s ga sto s ne ce sar ios se rán

lo s med io s de l me rcado s e gún

l a s c a r a c t e r í s t i c a s d e l i nmue b l e

ob j e t o de v a lo r ac ión , co n

i nd epe nde nc i a d e q u i e n p ued a

a co mete r e l r ee mp l a z am i en to .

D i cho s g a s to s se c a l cu l a r án con

l o s p re c i o s ex i s t en t e s en l a f e c ha

d e l a v a lo ra c i ón .

S e i n c l u i r á n como g a s to s

n ece sa r io s , en t re o t ro s , l o s

s i gu i e n t e s :

Los impues to s no

recupe rab le s y arance l es

n ece sa r io s p a ra l a

f o rm a l i z a c ión de l a

d ec l a r a c ió n d e obr a nu e va

d e l i nm ueb l e .

Los hono rar ios técn i cos

po r p royec tos y d i rec c ión

de l a s ob ras u o t ro s

n ece sa r io s .

Los co s t e s de l i cenc ias y

tasas de l a con st ruc c ión .



E l impo r t e d e l a s pr i mas de

lo s segu ros ob l iga to r io s

d e l a ed i f i c a c ió n y de l o s

ho no ra r i o s de l a i n s p ec c i ón

t é cn i c a p a r a c a l cu l a r d i c ha s

p r im as .

Los ga sto s d e

admin i s t rac ión de l

p romo tor .

Los de b i do s a o tros

e stud ios ne cesa r ios .

No se cons iderarán como

ga s tos ne cesa r io s e l bene f i c io

de l promo to r , n i cua lqu ier

c la se de ga s tos f inanc iero s o d e

co merc ia l i za c ión .

Co mo e l p rop io a r t í c u lo s eñ a l a l a

l i s t a de co s t e y g a s to s n ece sa r io s ,

no e s ce r r ada , y a q ue s i c i t a

e xp re s ame n te , e n e l l i s t ado , l a

p a l a b r a : en t r e o t ro s .

D e a cue rd o a e s to ú l t imo , e l

t a s ado r t i ene l i b e r t ad p a ra ,

j u s t i f i c adamen t e , con s i de r a r o t ro s

g a s to s qu e e s t im e n ece s a r io s ,

a un que no e s t é n c i t a dos

e xp re s ame n te e n d i ch a l i s t a .

E n l o s s i gu i e n t e s s u be p i g r a f e s

d e t a l l amo s l a com pos i c ió n de

todo s e s to s co s t e s y g a s t o s d e

f o rm a pormeno r i z ada p a r a d a r u na

i de a de s u comp os i c i ón y pod e r a s í

t e ne r u na g u í a p a ra su

e s t ab l e c im i en to

9 .7 .1 . - QUE SE INCLUYEN

SEGÚN ECO 805/2003

E n e s t e ep í g r a f e de t a l l amo s cu a l e s

son l o s i n c l u i do s e n e l a r t i cu lo

1 8 . 3 y 4 de l a Norm a 80 5 /2 003 ,

s e ña l a ndo en l o s sub ep i g r a f e s qu e

s i gu en , l o s p a r ámet ro s a l o s q ue

d ebe a j u s t a r se e l t a s ado r y l a s

d i f e r en c i a s con l a s d ec i s i o ne s q ue

tom ar í a un p rom oto r i nmob i l i a r i o

e n s u s an á l i s i s de v i a b i l i d ad d e l a

p romo c ión .

Lo s g a s to s n ece sa r i o s s e r án l o s

m ed i o s de l me r c ado s egún l a s

c a r ac t e r í s t i c a s de l i n mue b l e o b j e to

d e v a lo ra c ión , con i nd ep end en c i a

d e qu i en p ued a a com ete r e l

r e emp l a z am ien to . D i c ho s g a s to s s e

c a l cu l a r án con l o s p re c io s

e x i s t en t e s e n l a f e c ha d e l a

v a lo ra c ión .

9 . 7 .1 .1 . - COSTE D E

CONSTRUCCIÓN

E l co s t e d e l a e d i f i c a c ión , e l m ás

s i gn i f i c a t i vo d e to do s l o s co s t e s

q ue com pone n l a p romo c ión

i nmo b i l i a r i a , s e r á e l co s t e d e l a

con s t ru cc ión po r con t r a t a ( PC) .

S e con s i de r a rá como cos te de l a

con s truc c ión po r c ontra ta , l a

s um a d e

PC = PEM + GGC + BIC

P EM = co s t e s de e j e cu c ió n

m a te r i a l de l a ob r a

GGC = ga s to s gen e ra l e s

B IC = b ene f i c i o i ndu s t r i a l de l

con s t ru c to r .

Porcenta jes de u so hab i tu a l ,

po r e j e mp lo en l a s o f e r t a s qu e

r e a l i z a n l o s con t r a t i s t a s p a r a



o fe r t a r o br a s p úb l i c a s d e l e s t ad o

son : GGC = 19 % y BIC = 6 % .

S i e l t a s ad o r u t i l i z a e s to s

po r ce n t a j e s t odo e l mun do lo s

a c ep t a r á y q ue p odemo s con s i de r a r

como med ios de me rcado .

S i n em ba r go , un p romo tor

in mobi l i a r io con creto d i s pond r á

d e d a to s de s u s p ro p i a s

con t r a t a c i one s y , de pe nd i endo de l

t i po d e em p re sa con t r a t i s t a ,

u t i l i za ra un coe f i c ien te de

conv ers ión PC = K x PEM

de f in ido y prop io .

H a y que t ene r e n c uen t a qu e K

t iene una va r i ac ión muy

amp l ia , en tre 1 ,1 5 y 1 ,40 ,

d epe nd i en do d e l t i po de em p re sa

con t r a t i s t a y d e l a s i t u a c ión de l a

e mp re s a con m á s o me no s c a r t e ra

d e ob r a s , e n e l mom ento de

o f e r t a r , y d e l a s i t u a c ió n g ene r a l

d e l s e c to r d e l a co ns t ru cc ión .

No rm a lmen t e l a s e mp re s a s de

g r an de s d im en s iones t i e ne n m ucha

f ue r za e n e l m er c ado d e l o s

m a te r i a l e s , m ano de o b ra y me d io s

a ux i l i a re s y t end r án un a no t ab l e

c a pa c i d ad de comp ra qu e ha ce qu e

s u P EM pu ed a r edu c i r s e , pe ro su K

s e r á a l t a . To do l o con t r a r io p a s a r a

con l o s co n t r a t i s t a s de pe que ña

d ime n s ió n .

E n gen e ra l cu an do e l me r cado d e

l a con s t ru cc ión e s m uy

comp e t i t i vo l a s o f e r t a s s e re a l i z a n

a l a b a j a y a l gu na s ve ce s e s t a s

p ued en se r mu y pe l i g ro s a s p a ra e l

p romo tor i n mob i l i a r i o . No

o l v i d emo s que e s t e come rc i a l i z a l a

m ayor p a r t e de s u p rom oc ión en

p l ano o du r an t e l o s p r ime ro s

m ese s de e j e cuc ión d e l a ob r a , a

p r ec io ce r rado .

Lóg i c am en te e l ta sador debe

a i s l ar se de es ta p rob lemá t i ca

pa ra rea l i za r un cá l cu lo

ob je t i vo de l va lo r , m ie n t r a s qu e

e l p romot or i nm ob i l i a r i o que da

to t a lmen t e en e l i n t e r io r d e l a

c i t ad a p ro b l emá t i c a y s u s

d ec i s i o ne s e mp re sa r i a l e s e s t á n

s i emp re enm ar c ada s e n un a

r e a l i d ad to t a lmen t e c am b i an t e .

Po r ú l t im o , c i t e mos q ue és te es e l

co s te má s d i f í c i l de e s t ima r y a

q ue dep end e d e pa r ámet ro s t a l e s

como l a t i po lo g í a d e l e d i f i c i o , e l

n úme ro d e f a c hada s , e l de p l an t a s

y de su ub i c a c ió n .

Una m i sma o br a t i en e un co s t e

d i s t i n to s i e s e j e cu t ad a en u na

amp l i a c ió n d e l a c i u dad q ue s i l o

e s en u na c a l l e a n go s t a d e su

c en t ro u rbano .

9 . 7 .1 .2 . - HONORARIOS

TÉCNICOS

L a No rm a E CO c i t a e xp re s ame n te

l o s de :

A. Proyectos

B. Dirección de las obras

C. Otros necesarios.

A ) PROYECTOS

E l p r im er t i po se c i t a e n p l u r a l po r

l o qu e h ay q ue e n t e nde r q ue se

re f ie re a todo s lo s p royec to s

de redac c ión ob l iga to r ia en u na

ob r a d e e d i f i c a c ión q ue pu d i e r an

e x i s t i r , como son lo s s i gu i en t e s :

- P ro ye c to de Demol ic ión , so lo

e s o b l i g a to r io e n e l c a so d e q ue



sob re e l so l a r ex i s t a un

e d i f i c i o , qu e no e s e l c a so a

v a lo ra r a .

- An tepro yec to d e E d i f i c a c ión ,

no e s o b l i g a to r io su r ed ac c ión

f o rm a l y se en t i end e s i emp re

i n c l u i do e n e l p ro yec to bá s i co y

e n s u co s t e .

- Proy ec to Bá s i co d e

E d i f i c a c ión , ob l i g a to r i o en l a

m ayor í a de l o s Ayu n t am i en to s

p a ra t r am i t a c ió n de l a L i cen c i a

d e Ob ra s . Una e s t im ac ión

h ab i t u a l de s u co s t e e s e l 40 %

d e l o s ho nor a r i o s to t a l e s que

s e con s i de re n .

- P ro ye c to de E jecuc ión d e l a s

Ob r a s de l E d i f i c a c ión ,

ob l i g a to r io en m uchos

Ayun t am i en to s p a ra i n i c i a r l a s

ob a s y ne ce s a r io e

imp re s c i nd i b l e p a ra que e l

con t r a t i s t a l a s pu ed a o f e r t a r .

S u co s t e h ab i t u a l e s u n 30 % de

l o s hono r a r io s to t a l e s .

- P ro ye c to d e Urban i zac ión

In ter ior , ob l i g a to r io so lo en e l

c a so d e ex i s t i r e s t a .

No rm a lmen t e se i n c l u y e en e l

p ro ye c to de ed i f i c a c ió n ,

f o rm an do p a r t e d e l m i smo .

- P ro ye c to de A scen sor , e s

ob l i g a to r io s u p re se n t a c ión e n

l a Con se j e r í a de I n du s t r i a d e

l a s CCAA. No rma lm en t e su

r ed a cc ión se re a l i z a po r

t é cn i co s d e l a emp re s a

f ab r i c an t e y su co s t e se i n c l u y e

no rm a lme n te d en t ro d e l p re c i o

o f e r t a do po r e l f a b r i c an t e y

q ued a i n c l u i do en e l co s t e d e l a

e d i f i c a c ión P C .

- P ro ye c to de In f rae st ruc tu ra

de Te l ecomuni cac iones , s e

e x i ge su r ed a cc ión

i nd epe nd i en t e d e l p ro ye c to de

e d i f i c a c ión , f i rm ado po r t é cn i co

comp e ten t e -

- P ro ye c to s d e In sta lac iones de

E lec t r i c idad , q ue e s

ob l i g a to r io s u r e da c c ió n

i nd epe nd i en t e d e l p ro ye c to de

e d i f i c i o f i rm ado p or I n g en i e ro

I ndu s t r i a l s i emp re q ue l a

po t en c i a se a sup er io r a

- P ro ye c to d e In sta lac iones de

Ca le fac c ión y /o

C l ima t i zac ión , s i em pre q ue l a

po t en c i a t é rm i c a d e l ed i f i c i o

s e a

- P ro ye c to de Ac t i v idade s ,

ob l i g a t o r i a su p r e s en t ac ión

i nd epe nd i en t e en l o s ed i f i c i o s

d e u so t e r c i a r io e i nd us t r i a l , a s í

como en l o s de v i v i e nda q ue

t e ng an g a r a j e comu n i t a r io ,

g r upo s d e p re s i ón y /o p i s c i n a .

Co mo e s t ud io s Té cn i co s q ue

s i r ve n p a r a re da c t a r l o s p royec to s

a n t e r io re s qu e norm a lm en t e s e

i n co rpo ran a e l l o s y q u e t i en en

c a r ác t e r ob l i g a t o r io e s t án l o s


- E s tu d io Geo técn ico ,

ob l i g a to r io p a r a c a so todo s l o s

e d i f i c i o s po r no rm at i v a y p a r a

todo s l o s de v i v i en da , po r e l

t e ma de l s e gu ro de cen a l

ob l i g a to r io .

- E s tu d io de Segur idad y Sa lud ,

ob l i g a to r io p a r a toda s l a s o br a s

e n q ue i n t e rv en gan m a s d e 50

t r a ba j ado re s .

- Ta l a de a rbo l e s



- Ce r t i f i c ado d e Ef i c ienc ia

Energét ica d e l P ro ye c to ,

no rm a lme n te i n c l u i do e n l a

m emo r i a de l e l p ro ye c to de

E j e cu c ión d e l a Ed i f i c a c ió n .

- P ro g ram a de Con tro l de

Ca l idad , no rm a lmen t e i n c l u i do

e n l a m emo r i a de l p ro ye c to de

e d i f i c a c ión aun que e n a l g una s

CCAA como son : P a í s V a s co ,

Ca t a l uñ a y Comu n id ad

Va l enc i an a , s e ex i ge p royec to

i nd epe nd i en t e

B) DI RECCIÓN DE LAS OBRAS

D ent ro d e e s t e co ncep t o t en emo s

l a s s i g u i e n t e s mod a l i d ad e s :

B1 ) OBRAS DE EDIFICACIÓN

L a s q ue e f e c t ú a l a D i re c c ió n

F a cu l t a t i v a de l a s m i sma s ,

comp ue s t a po r Arqu i t e c to y

A rqu i t e c to T écn i co o Apa re j ado r .

E s h ab i t u a l e s t ab l e ce r com o

ho no ra r io s de l A rqu i t e c to u n 2 5 %

d e su to t a l i d ad y p a ra e l

A rqu i t e c to T écn i co e l m i smo

impo r t e .

B2 ) INSTALACION ES

L a s q ue re a l i z a n l o s t é cn i co s

h ab i l i t ado s a l e f e c to s p a r a

s up e rv i s a r l a s ob r a s d e

i n s t a l a c ion e s de l ed i f i c i o .

B3 ) S EGURIDAD Y SALUD

D URANTE LA O BRA

E n b a se a l E s t ud io d e S egur i d ad y

S a l ud y r e spe t an do su p r e sup ue s to ,

no rm a lme n te , a n t e s d e i n i c i a r l a s

ob r a s e l con t r a t i s t a p r e s en t a su

P l a n de S egur i d ad y S a l ud , qu e

d ebe s e r ap rob ado po r e l r e da c to r

d e l co r re sp ond i en t e E s t ud io de

s e gu r i d ad y S a l u d -

L a e j e cu c i ón de e s t e P l an d e

S e gu r i d ad y S a l ud , s e v i g i l a d u ran t e

l a e j e cu c ión de l a ob r a po r t é cn i co

comp e ten t e , que p ued e s e r un

m iem b ro de l a D i r ec c ión

F a cu l t a t i v a o u n t é cn i co

i nd epe nd i en t e .

B4 ) LIQUIDACIÓN D E LA OBRA

L a D i r e cc ión F a cu l t a t i v a a cue rd a

con e l con t r a t i s t a l a l i qu i d a c ión

e con óm i c a d e l a ob r a e m i t a e l

Ce r t i f i c ado F i n a l de l a Ob r a . . E s

u n do cum en to o b l i g a to r io p a r a q ue

l a D i re cc ión F a cu l t a t i v a de

H ab i t u a lmen t e s e a s i g n a p a r a e s t e

t r a ba jo un 5 % de l o s hon or a r io s

to t a l e s

B5 ) DOCUMENT ACIÓN

P a ra ed i f i c i o s de v i v i end a s e s

ob l i g a to r io qu e l a D i re cc ión de l a

Ob r a con l a co l a bo ra c ión de l

con t r a t i s t a y l o s s ub co n t r a t i s t a s

q ue h an i n t e r v en ido e n l a m i sma ,

p r ep ar en l a do cu men t a c ió n qu e s e

con t i en e en e l L ib ro de l Ed i f i c io ,

q ue d even ga l o s co r r e spo nd i en t e s

ho no ra r io s .

E n de f i n i t i v a h a y q ue t en e r en

c ue n t a qu e , para e stab lece r e l

co s te de todo s e sto s

honorar ios l a l eg i s l ac ión

v igente es tab lece una l ibe rtad

ab so lu ta p a r a e s t ab l e ce r l o s de

comú n acue rdo e n t re e l

p ro f e s i ona l y e l p romoto r , a l a

v i s t a de l a comp le j i d ad de l o s

p ro ye c to s a r eda c t a r .

E s t a f a l t a de re f e renc i a com p l i c a l a

d ec i s i ó n a to ma r por e l t a s ado r .



S i r e co rd amo s l a e vo l uc ión de l a

r e f e re nc i a en e s to s co s t e s no s

t e nemo s qu e remo nt a r , en e l c a so

d e u rban i z a c ión y e d i f i c a c ió n a l

Re a l D ec re t o d e 1 977 qu e l o s

e s t ab l e c í a p a ra A rqu i t e c to s , como

ho no ra r i o s m ín imo s e n f un c ión de

l o s do s p a r ámet ro s s i gu i e n t e s :

- Sup er f i c i e con s t ru i d a to t a l

d e l a ed i f i c a c ión

- P re supu es t o de E j e cu c ión

M a te r i a l

Co n l a l i b e ra l i z a c ió n d e hono r a r io s

e s t ab l e c i d a , é s to s s e co nv i e r t en

e n o r i e n t a t i vo s y , a l m i smo t i e mpo

l o s Co le g io s p ro f e s ion a l e s

e s t ab l e ce n t am b i én hono r a r io s

o r i en t a t i vo s que , en g e ne r a l e l e van

l o s e s t ab l e c i do s p a ra todo e l

t e r r i t o r io n a c i ona l en 197 7 .

Po s t e r io rme n te , en a p l i c a c i ón de

l a s d i re c t i v a s e u rope a s d e

l i b e ra l i z a c ió n d e s e rv i c i o s s e

p ro h ib e a l o s Co le g io s

P ro f e s io na l e s l a em i s ió n , i n c l u so ,

d e e s to s hon or a r io s o r i en t a t i vo s .

Co n todo e l l o l a ún i ca

re fe renc ia que nos queda para

ob ras de ed i f i c ac ión son lo s

e stab lec idos en 1977 , q ue no ha

s i do d e rog ado , aun qu e n o se an de

a p l i c a c ión , p e ro e s to no ob s t a p a r a

q ue pue dan s e rv i r a l o s t a s ado re s

d e r e f e r en c i a .

S i n e s a a p l i c a c i ón l a ú n i c a v í a q ue

l e qu ed a a l t a s ado r e s ap l i c a r su

e xp er i e nc i a p a r a p ro ye c to s de

comp le j i d ad s im i l a r .

Co n e s t a s s a l ve dades , en e l Ane jo

n º 1 Honora r io s Té cn ico s , se

in c luyen unas tab las

o r ien tat iva s , p a r a c a l c u l a r t odo s

e s to s t i po s de hon or a r io s q ue

h emo s re se ñado en e s t e ep í g r a f e .

9 . 7 .1 .3 . - I MPUESTOS NO

RECU PERA BLES

Los im pue s to s no re cu pe r ab l e s ( e l

IV A e s un imp ue s to , en gen e ra l

r e pe rcu t i b l e , y e n con secuen c i a no

e s u n co s t e ) so n l o s de r i v ado s de

l a f o rm a l i z a c ió n d e l a dec lara c ión

de ob ra nueva d e l i nmu eb l e y l o s

a r an ce l e s ne ce sa r io s

E l co s t e de e s t a de c l a r ac ión , qu e

ob l i g a to r i am en te se t i e ne qu e

f o rm a l i z a r s e e n e scr i tura púb l i c a

e i n s c r i b i r l a e n e l Re g i s t ro de l a

P rop i e dad t i en e e l s i gu i en t e

d e s g lo s e :

1 ) A rance l Notar i a l , a p l i c a b l e

sob re e l v a lo r re a l de l a

ob r a ap l i c ándo se l o s

con t en i do s en e l Anejo N º

2 A rance l e s Not a r i a l e s y

Re g i s t r a l e s .

2 ) I mpu es t o d e A cto s

Ju r íd i cos Docu men tado s , a

t i po ge ne r a l , v a r i a b l e en

c ada CCAA, s e gún s e i n d i c a

e n e l Ane jo n º 3 T ab l a d e

I mpu es t o s d e T r an sm i s io ne s

P a t r im on i a l e s y Ac to s

J u r í d i co s Docume nt ado s po r

Co mun id ade s Au tón omas ,

a p l i c a do sob re un a b a se

impo n ib l e qu e e l v a l o r de l a

ob r a .

3 ) A rance l Reg i s t ra l ,

a p l i c a b l e so bre e l v a lo r r e a l

d e l a ob ra a p l i c ándo se l o s

con t en i do s en e l Anejo N º

2 A rance l e s Not a r i a l e s y

Re g i s t r a l e s .



U na de l a s cue s t i on e s má s

con t ro ve r t i d a s , r e l a c io nada s con l a

f i s c a l i d ad i n mob i l i a r i a e n sen t i do

amp l i , o h a s i do re su e l t a po r u na

s e n t en c i a que su pon e e l pu n to

f i n a l a e s t a cue s t i ón .

E l p rob l em a su s c i t ado e ra t an

s e nc i l l o como l a de termina c ión

de l a base impon ib le de l a cu o t a

g r ad ua l d e l a mod a l i d ad de

Do cu mento s Not a r i a l e s de l

I mpu es t o sob re Actos Jur íd ico s

Docu mentado s en negoc io s

ta le s como la dec la rac ión de

ob ra nueva o l a d iv i s ión

ho r izon ta l .

Con carác ter genera l , e l a r t í cu lo

3 0 d e l Re a l D ec re t o L e g i s l a t i vo

1 / 19 93 , d e 24 de se p t i emb re , po r

e l q ue se ap ru eb a e l Te x to

Re fun d id o d e l a Ley d e l Im pue s to

sob re T ran sm i s ione s P a t r imon i a l e s

y Ac to s J u r í d i co s Do cu ment ado s

( en a de l a n t e , TRL IT PA JD)

e s t ab l e ce qu e l a ba se impon ib l e

será e l va lor dec larado , “ s i n

p e r j u i c i o d e l a com p rob ac ión

adm in i s t r a t i v a ” .

E l ITP - A J D , como e s s ab i do , s e

t r a t a de u n t r i b u to c ed ido a l a s

Co mun id ade s Au tón omas , l a s

c u a l e s h an u s ado y abu s ado e l

p ro ce d im ie n to d e com pro ba c ión de

v a lo re s re gu l ado en e l a r t í cu lo 134

d e l a Le y 5 8 / 2 003 , d e 1 7 d e

d i c i e mb re , Gene r a l T r i bu t a r i a ( en

a de l a n t e , LGT) .

E n con c re to , e l a r t í c u lo 1 34 de l a

LGT h ab i l i t ab a a l a Adm in i s t r a c ió n

a u t i l i z a r l o s m ed io s p re v i s to s en

e l a r t í cu lo 57 de l c i t ado t ex to

l e g a l , en t re l o s qu e s e e nco n t r ab a

e l d i c t amen de p e r i t o s d e l a

Adm in i s t r a c ió n o e l v a lo r a s i gn ado

p a ra l a t a s a c ió n d e l a s f i n c a s

h i po t ec ad a s en cump l im i en to d e l o

p r ev i s to en l a l e g i s l a c ió n

h i po t ec a r i a .

Co mo con se cu en c i a d e l o an t e r io r ,

e n l a s e s c r i t u r a s d e d e c l a r a c ión de

ob r a nue v a o d e d i v i s i ón

ho r i zon t a l , l a Adm in i s t r a c ió n i n i c i ó

p ro ce d im ie n to s de comp rob a c ió n

d e v a lo re s tomando en mu ch a s

o ca s ion e s co mo va lo r e l a s i g n ado

p a ra l a t a s a c ió n d e f i n c a s que , t a l y

como l a ex pe r i en c i a no s h a

d emo s t r ado , po co o n a d a t en í a q ue

v e r con e l v a lo r r e a l .

E l nudo go rd iano de lo

d i scu t ido se ha l l aba en

de termina r s i l a ba se impon ib le

d e e so s do s ne goc io s j u r í d i co s

t í p i co s d e l t r á f i co i nmo b i l i a r i o

debe a tender a l va lor re a l de l

in mueb le o a l co ste de

e j ecuc ión de la ob ra , e n un

s e n t i do má s ce rc ano a l d e l a b a se

impo n ib l e de l I C IO .

An te l a ex i s t e nc i a de

j u r i sp rude nc i a d e l o s T r i bun a l e s

S up er io re s de J u s t i c i a d i son an t e e n

l a m a te r i a , e l T r i bun a l Sup remo h a

r e su e l to f i n a lmen t e e n s en t en c i a

d e 11 de ab r i l de 20 13 e l r e cu r so

d e c a s a c ió n pa r a l a un i f i c a c i ón de

do c t r i n a , f i j a n do l a s i gu i e n t e

do c t r i n a :

“E l va lo r rea l de lo ed i f i c ado

no puede conduc i r a l a

va lora c ión de l inmueb le co mo

resu l tado f in a l de l a obra

nueva ; no es e so lo que se ha

de va lo ra r , s ino e l cos te de

e j ecuc ión de l m i smo , con ce p to s

ambo s ( co s t e d e e j e cu c ió n f r e n t e a

v a lo r d e l i nmu eb l e t e rm in ado ) q ue

no t i e ne por qu é co i nc i d i r , pue s

po r e j emp lo e n l a v a lo ra c ión d e l

i nmu eb l e pu ede n i n f l u i r f a c to re s



como l a l o c a l i z a c i ón de l m i smo o

s u u so q ue no t i e ne n po r qu é

a f e c t a r a l co s t e de e j e cu c ió n .

E s t á f u e ra d e d i s cu s i ón q ue l o qu e

s e v a l o r a no e s un a t r an sm i s ió n

p a t r imon i a l s i no u n do cum en to

no t a r i a l , (…) . S e t r a t a de un

n ego c io j u r í d i co d i s t i n to de l

t r a s l a t i vo , d i r í a se q ue d e men or

e n t i d ad y , po r l o m i smo ,

m erecedo r d e u na t r i bu t ac ión má s

b en i g na qu e d e s i u n n ego c io

t r a s l a t i vo d e dom in io se t r a t a r a .

E n c a so con t r a r io , s i l a b a s e

impo n ib l e en l a d ec l a r a c ió n de

ob r a nu ev a a b so rb i e r a e l b en e f i c i o

q ue se e s pe r a ob t en e r de l a ve n t a

d e un i n mue b l e e n e l m e rc ado y

q ue d eb e i r i n co rp o r ado a l v a lo r

r e a l d e l i nmu eb l e e n e s a o pe ra c ión

con c re t a se t e rm in a r í a po r g r a va r

do s v ece s l a m i sm a m an i f e s t a c ión

d e r i q ue za ” .

Una ve z f i j ad a l a do c t r i n a y l a

i n t e rp r e t a c ión q ueda ex ped i t a l a

v í a p a r a l a re c t i f i c a c i ón de aqu e l l a s

a u to l i qu i d a c ione s e f e c t u ad a s so bre

h echo s impon ib l e s n o p r e s c r i t o s

d e de c l a r ac ion e s de ob r a n ue va o

d i v i s i ón ho r i zo n t a l e s .

E n e l an e jo n º 2 s e f a c i l i t an l a s

t ab l a s o f i c i a l e s de l o s a r a nce l e s

Not a r i a l e s a s í como de l Re g i s t ro

d e l a P rop i e dad y , en e l an e j o n º 3

s e f a c i l i t a un a t a b l a d e e l a bo ra c ión

p ro p i a p a r a l a a p l i c a c ión p rá c t i c a

d e l o s re f e r i do s a r an ce l e s .

A s im i smo e n e l an e jo n º 4 se

f a c i l i t a un a t ab l a a c t u a l i z ad a a

2 014 de l o s t i po s v i g en t e s

9 . 7 .1 .4 . - L IC ENCIAS Y TASAS

D E LA CONSTRUCCIÓN

E n e s t e a pa r t ado l e g a l , s e c i t a

e xp re s ame n te que co mo ga sto s

nece sa r io s se con s ide ran la s

l i cenc ia s y permi so s pa ra l a

con s truc c ión de l ed i f i c io , con l o

q ue pa re cen exc lu i r se l a s

l i c e nc i a s y p e rm i so s ne ce s a r io s

p a ra su ocupa c ión como so n :

- Cedu la de Hab i tab i l idad , e n

e d i f i c i o s d e v i v i end a s e n l a s

CCAA q ue l a t en g an

e s t ab l e c i d a .

- L i cenc ia de Pr i mera

Ocupac ión en ed i f i c i o s de

v i v i end a s

- L i cenc ia de Func ionamiento

d e I n s t a l a c ion e s , de a p l i c a c ión

g en e ra l e n e d i f i c i o s d e u so

t e r c i a r io e i ndu s t r i a l , m i e n t r a s

e n l o s ed i f i c i o s de v i v i end a s s e

c i r cun s c r i ben ex c l u s i v ame n te a l

a s ce n sor , p i s c i n a com un i t a r i a y

g a r a j e .

- L i cenc ia de Ape rtu ra p a r a e l

c a so d e e s t ab l e c im i en to s

come rc i a l e s e i nd us t r i a l e s .

E s t a i n t e rp re t ac ió n t i ene su b a se

e n l a ex c l u s ión como ga s to

n ece sa r io de l o s g a s to s de

come rc i a l i z a c ión y , e s t a s l i c e nc i a s

y pe rm i so s e xc l u i do s pu ede n s e r

con s i de r ada s como p a r t e

i n t e g ran t e d e a qu e l l o s .

No o b s t a n t e d eb emo s d e h ace r do s

con s i de r ac ion e s :

a ) Qu e so n tod os e l l o s d e

p equ eñ a c uan t í a re l a t i v a

b ) Qu e s u co s t e se en cu en t r a

r e co g i do anu a lmen t e po r

c ada Ayun t a m ien t o e n l a s

O rde nanz a s de Ta s a s

U rban í s t i c a s .



Po r todo e l l o con s i de r amo s en

e s t e a pa r t ado como l i cenc ia s y

pe rmi so s de l a con st rucc ión l o s


A ) LIC ENCIA MUNICI PAL D E

OBRAS

E l co s t e d e l a L i c en c i a Mu n i c i p a l

d e O b ra s v i e ne recog i do e n do s

O rde na nz a s M un i c i p a l e s d e

a p rob ac ión an ua l :

1 ) Impue s to De Const ru cc ione s ,

In sta lac iones Y Ob ras ( ICIO )

L a Ba se Im pon ib l e ( B I ) de e s t e

impu e s to se gún e l a r t í cu lo 1 02 d e

l a Le y de H ac i end a s Lo c a l e s , e s e l

co s t e r e a l y e f e c t i vo de l a o b ra

e n t e nd i endo po r to t a l e l cos te de

e j ecuc ión ma ter ia l d e l a m i sma .

E l t i po d e g r a vamen q ue s e ap l i c a a

e s t a B I e s v a r i ab l e p a ra c ada

Ayun t am i en to , qu e l o f i j a

a nu a lmen t e e n l a s

co r r e spon d i en t e s Orden an z a s

F i s c a l e s Mu n i c i p a l e s , con u n

m áx imo d e l 4 % . ( Ar t í cu lo 102 de

l a Le y de Hac i en d a s Loc a l e s ) .

E s t e p or ce n t a j e máx imo no e s

a p l i c a b l e en l o s t e r r i t o r io s f o ra l e s

(N av a r ra y P a í s V a s co ) . Po r

e j e mp lo e l IC IO en e l

Ayun t am i en to d e B i l b ao e s e l 5 % .

2 ) TASA URBANÍSTICA

Adem ás d e l I C IO l a l i c en c i a de

ob r a s e s t á somet i d a a l p a go d e un a

t a s a u rb an í s t i c a v a r i ab l e e n c ada

Ayun t am i en to qu e a p ru eb a su

m ec an i smo d e a p l i c a c ión

a nu a lmen t e e n l a s O rde nanz a s

Mu n i c i p a l e s .

E n I n t e rne t , e l t a s ado r , pue de

con su l t a r en l a p ág i n a web de c ad a

Ayun t am i en to , l a s O rd en an z a s

v i ge n t e s p a ra c ada año bu sc an do :

a ) O rde nanz a F i s c a l d e l

I C IO

b ) O rde nanz a F i s c a l de

p r e s t a c ió n de Se rv i c i o s

U rban í s t i co s

E n l o s Anejo s n º 4 , ICIO y

nume ro 5 . - T a sa s U rban í s t i c a s se

d an a l gu no s e j emp lo s de c á l cu lo d e

e s to s co s t e s , que en a l guno s

Ayun t am i en to s t i ene l a o r i g i n a l i d ad

d e qu e e s t ab l e c en u no s PEM

m ín imo s sob re l o s q ue se g i r a e l

I C IO y l a T a s a , e n e l c a so de qu e

e l p ro ye c to s e p re s en t e por un

v a lo r i n f e r io r .

A s í pue s , e l t a s a dor d eb er á a j u s t a r

e l PEM qu e cons i de re e n su

i n fo rm e de t a s a c ión con e l PEM

m ín imo con s i de r ado po r e l

Ayun t am i en t o , e n s u c a so ,

B) L IC ENCIA D E AC TIVIDAD

Se con s i d e ra i nc lu ido en e s t e

e p í g r a f e d e l t ex to l e g a l , a unq ue no

s e c i t e e xp re s am en te , pa ra

ed i f i c ios de uso te rc iar io e

indu s tr i a l , y a qu e l a L i cen c i a d e

Ac t i v i d ad e s un p e rm i so ne ce s a r io

p a ra i n i c i a r su con s t ru c c ió n . En

m uchos Ayu n t am i en to s se t r am i t a

con j un t am en te con l a L i cen c i a d e

Ob r a s y , en o t ro s de fo rma

s e pa r ada .

Y , en a l g uno s c a so s e sp ec i a l e s

como su ce de en l o s Cen t ro s

Co me rc i a l e s d e u n a c i e r t a

d ime n s ió n , s e r equ i e r e pe rm i so

p r ev io a l a l i c en c i a mu n i c i p a l , qu e

e xp ide l a Com un i dad Au tó nom a .



C ) TASAS AD MINISTRATI VAS

PARA LA CALIF ICACIÓN D E

PROMOCION ES D E

VI VI ENDAS D E PROTECCIÓN

PÚBLICA

E n e l c a so de e s t a t i po l o g í a de

p romo c ion es p a ra s u c a l i f i c a c ión

p ro v i s i on a l qu e se co ncede y

t r am i t a un a v e z co nced id a l a

l i c e nc i a de ob r a s , a l gu na s CCAA

e x i ge n u na t a s a qu e f i j a , en su

c a so , l a Co mun idad Au tó nom a

co rr e spon d i en t e .

9 . 7 .1 .5 . - PRI MAS D E S EGUROS

OBLIGA TORIOS

Se gún l a Ley de Ordenac ión de

l a Ed i f i cac ión (LO E) , l a s

p e r so na s f í s i c a s o j u r í d i c a s q ue

i n t e r v i en en e n e l p ro ce so d e l a

e d i f i c a c ión r e sponde r án f r en t e a

l o s p rop i e t a r i o s y l o s t e rc e ro s

a dq u i re n t e s d e l o s e d i f i c i o s o

p a r t e d e l o s m i smo s , en e l c a so d e

q ue se an ob j e to d e d i v i s i ón , de l o s

s i gu i e n t e s d año s m a te r i a l e s

o ca s ion ado s en e l e d i f i c i o d en t ro

d e l o s p l a zo s i n d i c ado s , con t ado s

d e sde l a f e ch a de re ce pc ión de l a

ob r a :

a ) Du rante 10 año s , d e l o s d año s

m a te r i a l e s c a u s ado s e n e l

e d i f i c i o po r v i c i o s o de f e c to s

q ue t en gan su o r i g en o a f e c t e n

a l a c ime n t a c ión , l o s sopo r t e s ,

l a s v i g a s , l o s f o r j ado s , l o s

m uro s d e c a r g a u o t ro s

e l emen tos e st ruc tu ra le s qu e

comp rom et an d i re c t ame n te l a

r e s i s t en c i a me c án i c a y l a

e s t ab i l i d ad d e l ed i f i c i o .

b ) D uran t e 3 a ño s , de l o s d años

m a te r i a l e s c a u s ado s e n e l

e d i f i c i o , po r v i c i o s o de f e c to s

d e l o s e l emen t o s con s t ru c t i vo s

o d e l a s i n s t a l a c io n e s q ue

o ca s ion en e l i n c ump l im ie n to de

l o s re qu i s i t o s b á s i co s d e

h ab i t ab i l i d ad .

E l co ns t r uc to r t amb i én re spo nde r á

d e l o s d añ os m a te r i a l e s po r v i c i o s

o de f e c to s d e e j e cu c ión qu e

a f e c t en a e l e men to s de

t e rm in a c ió n o a c ab ado d e l a s ob r a s

d en t ro d e l p l a zo de u n a ño .

L a r e spon s ab i l i d ad c i v i l po r d añ os

s e r á e x i g i b l e , e xcep to s i s e p ru eb a

q ue aqu e l l o s f u e ron o c a s ion ado s

po r c a so fo r t u i t o , f ue r za mayo r ,

a c to d e t e r ce ro o po r e l p rop io

p e r j u d i c ado po r e l d año , en f o rma

p e r so na l e i nd i v i du a l i z ada t a n to

po r a c to s u om i s ion e s p ro p io s ,

como po r a c to s u om i s ion e s d e

p e r so na s po r l a s que con a r r eg lo a

e s t a l e y , s e d eb a re spo nde r .

H a s t a q ue no p ued an

i nd i v i d ua l i z a r s e l a s a n t e r io r e s

r e spo n sab i l i d ad e s , s e ex i g i r án d e

f o rm a so l i d a r i a .

E n todo c a so , e l p romoto r

r e spo nde r á so l i d a r i am en te con l o s

d emá s a ge n t e s i n t e r v i n i en t e s de

l o s d año s m a te r i a l e s e n e l ed i f i c i o

o ca s ion ado s po r v i c i o s o d e f e c to s

d e co ns t r uc c ión .

L a ex t e n s ión de r e spo n sab i l i d ad

d e l p romoto r , s e e f e c t ú a t amb ié n a

l a s a c t ua c ione s de p romoto re s

b a jo f o rm a s d e p romot o r o g e s to r

d e coo pe r a t i v a s o de com un idade s

d e p rop i e t a r io s o f i gu r a s an á lo g a s .

Po r l o s q ue r e sp ec t a a l a s

respon sab i l idade s e spec í f i ca s y

d i rec ta s de l cons t ruc tor , po r

d año s m a te r i a l e s c a u sados en e l



e d i f i c i o , l a s pod emo s ve r

r e su m id a s en l a T ab l a n ° 9 . 1

T ABLA N ° 9 , 1

RE SPONSA B I L IDA DE S C IV I LE S DEL

C ONSTR UCT OR

Po r e l

P l a zo de

1 año

Po r v i c i o s o d e f e c to s

d e e j e cu c i ón q ue

a f e c t en a e l em en to s de

t e rm in a c ió n o a c abado

d e l a s ob ra s


d e r i v ados d e l a

imp er i c i a , f a l t a d e

c apa c i d ad p ro f e s i ona l o

j u r í d i c a qu e d e e l

d epe nde n .


a t r i b u i do s a l o s

s ub co n t r a t i s t a s q ue

h ub i e se e l e g i do o

a c ep t ado l i b re men t e s i n

p e r j u i c i o d e l a

r e pe t i c i ón a q ue

h ub i e re l u g a r .

Po r l a s d e f i c i en c i a s d e

l o s p rod uc to s d e

con s t ru cc ión ad qu i r i do s

o a cep t ado s por é l , s i n

p e r j u i c i o d e l a

r e pe t i c i ón a q ue

h ub i e re l u g a r .

E n cu an to a l a r e spon s ab i l i d ad de l

r e s to d e a ge n t e s qu e i n t e rv i ene n

e n e l p roce so de ed i f i c a c ió n , c abe

r e se ña r l o s s i g u i en t e s c a so s , qu e

s e enum e ran en l a l e y :

T ABLA N ° 9 . 2

AGENT E RE SPONSAB IL IDAD

E qu ipo d e

p ro ye c t i s t a s

D año s d e r i v ados de

s u i n su f i c i en c i a ,

i n co r r ec c ión o

i ne xa c t i t ud

D i re c to r de

Ob r a

Ve r ac i d ad d e l

c e r t i f i c ado f i n a l de

ob r a

D i re c to r de

E j e cu c ión d e

l a O br a

Í dem

D i re c to r de

Ob r a d i s t i n to

d e l

P ro ye c t i s t a

D er i v ada s d e l a s

om i s io ne s ,

d e f i c i e nc i a s o

imp er f e cc ion e s de l

p ro ye c to

E qu i po

D i re c to r de

Ob r a

Re spo n sab i l i d ad

So l i d a r i a

Lo s p l a zo s p a r a e x i g i r l a s

r e spo n sab i l i d ad e s c i v i l e s c i t a da s ,

p r e s c r i b i r án en e l p l a zo d e do s

a ño s , a co n t a r de sd e qu e s e

p rod u zc an d i c ho s d año s , s i n

p e r j u i c i o d e l a s re s po ns ab i l i d ad e s

q ue p ued an su b s i s t i r p a r a ex i g i r

l a s re spo ns ab i l i d ad e s por

i n cump l im i en to con t r ac t ua l . Lo s

p l a zo s p a r a re pe t i r s e r án t am b i én

d e do s año s con t ado s de sd e l a

f i rme z a d e l a Re so lu c ión j ud i c i a l o

d e l a f e ch a en qu e s e hu b i e r a

p ro ce d ido a l a i nde mn i z a c ió n de

f o rm a e x t r a j ud i c i a l .

Adem á s , cu ando no h a ya

t r a n scu r r i do e l p l a zo d e

p r e s c r i p c ión d e l a s a c c i one s

r e f e re nc i a da s , no se pod r á c e r r a r

e n e l r e g i s t ro M e rc an t i l , l a ho j a

a b i e r t a a l em pre sa r io i nd i v i d ua l n i



a l a s soc i ed ad es p romoto r a s , s i n

q ue se a c red i t e p r e v i am en te a l

Re g i s t r ado r , l a con t i nu a c ió n d e l a s

g a r an t í a s e s t a b l e c i d a s , en r e l a c ió n

con t oda s y c ad a u n a d e l a s

e d i f i c a c ion e s q ue h ub i e r an

p romo v ido .

E l impo r t e d e l a s p r im as d e l o s

s e gu ro s o b l i g a to r i o s d e l a

e d i f i c a c ión y d e l o s h ono r a r io s de

l a i n spe c c ió n t é cn i c a p a r a c a l cu l a r

d i c ha s p r im a s .

S e gún l a L ey d e O rd en ac ión d e l a

E d i f i c a c ión se e s t ab l e cen , p a r a e l

c a so de ed i f i c i o s d e v i v i e nda s , t re s

c l a se s de se gu ro s : e l an ua l , e l

t r i an ua l y e l de cen a l . De mome nto

e l ún i co o b l i g a t o r io e s e l s e gu ro

d ecen a l .

GAR ANTÍ AS POR DAÑO S

M ATER I ALES O CAS ION ADOS POR

V I C IO S Y D EFECTO S DE

CON STRUCCIÓN

P a ra aq ue l l a s ob r a s e n l a s q ue se

e x i j a p royec to y t en g an como u so

c a r ac t e r í s t i co d e v i v i e nda , l a l e y

d e O rde na c ión d e l a Ed i f i c a c ió n

e s t ab l e ce l a s u s c r i p c ión

ob l i g a to r i a , como g a r an t í a s , d e l o s

s i gu i e n t e s se gu ro s d e d año s o

s e gu ro de c auc ión , con l a s

s i gu i e n t e s c a r ac t e r í s t i c a s :

T ABLA N ° 9 . 3

PLA-

ZO

RE SPONSAB I -

L ID AD

ASE GUR AD A

POR V I C IO S O

D EFE CTOS

T

A

CAP I -

T AL

M I N I -

MO

ASE GU

R ADO

(2 )

1

AÑO

D e e j e cu c ió n

q ue a f e c t en a

e l e men to s d e

t e rm in a c ió n o

a c ab ado d e l a s

ob r a s

( 1 )

C P 5 % ( 3 )

3

AÑOS

D e e l em en to s

con s t ru c t i vo s o

d e l a s

i n s t a l a c ion e s

q ue o ca s ion en

e l

i n cump l im i en to

d e l o s

r e qu i s i t o s

b á s i co s de

h ab i t ab i l i d ad

P P 3 0 %

( 4 )

1 0

AÑOS

Qu e t en g an su

o r i g en o

a f e c t en a l a

c im en t ac ió n ,

l o s so po r t e s ,

l a s v i g a s , l o s

f o r j ado s , l o s

m uro s d e c a r g a

u o t ro s

e l e men to s

e s t ru c t u r a l e s

q ue

comp rom et an

d i re c t amen t e l a

r e s i s t en c i a

m ec án i c a y

e s t ab i l i d ad d e l

e d i f i c i o .

P P 1 00 %

( 4 )



S IGLAS : T= Tomador de l se guro ;

A= Asegur ados ; C= Cons truc tor ;

P= Promotor y suce s i vos

adqu i r en te s de l ed i f i c i o o de

par te s de l m i smo .

NOT AS :

( 1 ) P ued e se r s u s t i t u i do po r un a

Re t en c ió n d e l 5% d e l im po r t e

d e l a e j e cu c ión m a te r i a l d e l a

ob r a .

( 2 ) Sob re e l co s t e f i n a l d e l a

e j e cu c ión m a te r i a l d e l a ob ra ,

i n c l u i do s l o s Hon or a r io s

p ro f e s i ona l e s .

( 3 ) No se adm i t e n f r an qu i c i a s e n

e s t e t i po de se gu ro

( 4 ) L a f r an qu i c i a m áx ima pe rm i t i d a

no pue de ex ced er d e l 1% d e l

c a p i t a l a s e gu r ado d e c ada

u n i d ad r e g i s t r a l .

L a no s u sc r i p c ió n d e l a s c i t ad a s

g a r an t í a s t i ene l o s s i g u i en t e s

e f e c to s :

a ) Ob l i g ac ión pe r son a l de

r e spo nde r

b ) No se au to r i z a r an n i s e

i n s c r i b i r án E s c r i t u r a s

P úb l i c a s s i n que s e a c r ed i t e

o t e s t im on i e l a con t i nu a c ió n

d e l a s g a r a n t í a s p re v i s t a s .

9 . 7 .1 .6 . - GASTOS DE

AD MINISTRACIÓN DEL

PROMO TOR

Los g a s to s d e adm i n i s t r a c ión d e l

p romo tor son m uy v a r i ab l e s y

f un c ió n de l a e s t ru c t u r a

e mp re s a r i a l de l p romoto r

i nmo b i l i a r i o .

L a ú n i c a re f e re nc i a po s i b l e p a ra e l

t a s ado r e s l a ex pe r i e nc i a y e l

cono c im i en to de cómo f u nc ion an l a

m ayor í a de l a s p ro moto r a s .

E s h ab i t u a l u t i l i z a r u n po rcen ta je

sobre e l co s te to ta l d e l a

p romo c ión , que pu ede mo ve r se

e n t re e l 5% y e l 10 % d e l co s t e

to t a l d e l a p romo c ión , s i n i n c l u i r

l ó g i c am en t e e l co s t e de l so l a r a

v a lo ra r .

9 . 7 .1 .7 . - GAS TOS DE OTROS

ESTUDIOS

Los deb ido s a o t ro s e s t ud io s

n ece sa r io s en t r a ndo e n e s t e

c a p í t u lo l o s e s t a b l e c i d o s como

n ece sa r io s en e l a spe c to t é cn i co :

- E s tu d io Geo t écn i co

9 .7 .2 . - QUE NO SE

INCLUYEN ECO 805 /2003

E n e l c a so de l co s t e de

con s t ru cc ión P C , no se inc lu i rán

e n d i c ho co s t e :

- E l e men to s no e senc i a l e s de l a

e d i f i c a c ión que s e an

f á c i l mente desmon tab le s

e xcep to pa r a l o s i nm ueb l e s

l i g a do s a un a e xp lo t a c ión

e con óm i c a

- Acab ado s

- I n s t a l a c ione s no po l i v a l e n t e s .

La no inc lus ión d e e sto s co stes

e s c la ra en a lguno s de e l lo s ,

co mo pu ede se r e l

amu eb lamiento de la coc ina co n

i n c l u s ión de e l e c t rodom é s t i co s ,

pe ro en o tro s ca so s l a d e c i s i ón

no e s t an f á c i l de tom ar , y a q ue ,

po r e j emp lo en e l te ma de

ac abados e s poco c laro e n s u



r ed a cc ión y , e n g en e ra l pu ede

e s t a r i n c l u i do en e l co t e de

con s t ru cc ión P C , d ad a l a t i po l o g í a

d e l a s v i v i end a s qu e con d i cho

co s t e i n c l u y en p i n t u r a s e sp ec i a l e s

q ue l o s c l i en t e s pued en e l e g i r

I gu a lme n te No se con s ide rarán

co mo ga sto s nece sa r io s

- Bene f i c io de l p romo to r

- G as to s f in anc ie ro s de n ingún

t ipo

- Ga s tos de co merc ia l i zac ión .

L a en ume r ac ión l e g a l qu e s e h a ce

e n e s t e e p í g r a f e e s m uy c l a r a y e l

t a s ado r d ebe ob r a r en

con se cu en c i a .

E l p romo tor in mobi l i a r io , po r

e l contra r io , obrara en sen t ido

in ver so y , en su e s tud io de

v iab i l idad , lo s inc lu i rá como un

co s te mas en e l c a so de l o s

come rc i a l e s y l o s f i n an c i e ro s qu e

s e de r i v en de s u e s t r a t e g i a

f i n an c i e r a y u t i l i z a c i ón d e f ondo s

a j eno s .

S i emp re e l be ne f i c i o s e r á un a

con se cu en c i a de l a r e s t a de

i n g r e so s y co s t e y g a s to s

e s t im ado s p a r a l a p romo c ió n .

Obt en ido e l b ene f i c i o l a de c i s i ón

s e toma e n f un c ió n d e su im por t e ,

v i endo s i e s s u f i c i en t e p a r a e l

r i e s go que s e a sum e .

9 .7 .3 . - GASTOS QUE EL

PROMOTOR INCLUYE EN

SU ESTUDIO ECONÓMICO

DE VIABILIDAD Y QUE LOS

TEXTOS LEGALES DE

VALORACIÓN NO

MENCIONAN COMO

NECESARIOS

E n cua l q u i e r l i s t ado d e co ste s de

un p romo tor inmob i l i a r io no s

e nco n t r am os con u na s e r i e de

co s t e s qu e en e l mé todo

res idua l no se men c ionan

s e ña l a ndo p a r a c ad a uno de e l l o s ,

l a s c au sa s m ás p ro bab l e s qu e

j u s t i f i c an su e xc l u s ión .

1 ) GASTOS D E ADQUISICIÓN

D EL SUELO

Not a r i a , I mpu es to s y Re g i s t ro de

l a P rop i ed ad q ue se e xc l u ye n a l

s up one r q ue l a v a lo ra c ión se

r e a l i z a p a ra u n p rop i e t a r io d e l

s u e lo de t e rm in ado y , e n

con se cu en c i a e s to s y a se h an

p rod uc ido cu ando s e re a l i z a l a

v a lo ra c ión .

2 ) DIVIS IÓN HORI ZONTAL

E s u n g a s to r e l a c ion ado con l a

con s t i t u c ió n de l ed i f i c i o en

r é g imen de p rop i ed ad ho r i zon t a l

q ue no e s co nd i c ión n ece sa r i a p a r a

s u ve n t a que pu ede r e a l i z a r se en

con jun to de todo e l e d i f i c i o .

E n todo c a so , é s t e s e r í a u n g a s to

r e l a c ion ado con l a

come rc i a l i z a c ión d e l m i smo y como

e s to s g a s to s se e xc l u y en t am b i én

e s l ó g i co ex c l u i r t o do g a s to

r e l a c ion ado con aque l l o s .



3 ) PLUS VALIA

L a o r i g i n ada por l a a dq u i s i c i ón d e l

s u e lo se ex c luye a l t ra ta r se de

ga s tos de adqu i s i c ión y qu e

l e g a lme n te e s c a r go de l ve nde dor

y , en co n se cue nc i a su a bono po r e l

p romo tor s e r i a f r u to de un a

n ego c i a c ión vo l u n t a r i a qu e s e a l e j a

d e l con ce p to de v a lo r .

A l ve nde r l a p romoc ió n s e o r i g i n a

o t r a se gu nd a p l u sv a l í a a c a r go ,

e s t a v e z , de l p romoto r pe ro a l s e r

u n g a s to r e l a c io nado con lo s

come rc i a l e s se e xc l u y e i g u a lme n te .

No o bs t an t e s i ob s e r v amo s l a

f ó rm u l a de c á l cu lo de l v a lo r po r e l

Mé todo Re s i du a l E s t á t i co , s i e l

t a s ado r con s i de r a ra a l guno de

e s to s co s t e s como i n c l u i b l e ,

ob t end r í a un m eno r v a lo r

4 ) IMPU ESTO DE

AC TIVIDAD ES ECONOMICAS

( IA E)

E s u n im pu es to m un i c i p a l que

g rava e l e je rc ic io d e una

ac t iv idad económi ca y , ad emá s

e n e l s e c to r i nmo b i l i a r i o l o s m2

v en d id o s an ua lm en te , qu e p odemo s

con s i de r a r t am b i én como a soc i a do

d e a l gun a f o rma a l o s g a s to s

come rc i a l e s y d e a h í , s u r g e l a

l ó g i c a d e su e xc l u s ión .

A s í pue s , en e s t e e p í g r a f e

comp le t amo s l a l i s t a d e co s t e s que

e l p romoto r d ebe con s i de r a r e n su

E s t u d io E con ómi co p a ra e v a l u a r l a

v i ab i l i d ad d e adqu i s i c i ó n de un

d e t e rm in ado su e l o . A l a

e l abo ra c ión po rm eno r i z ad a de e s a

e s t ru c t u r a de co s t e s d ed i c a remo s

u n p róx imo Cuade rno en d onde s e

r e co ge rán l o s co s t e s y g a s t o s que

d ebe con s i de r a r e l P romoto r .

Ade l an t amo s e s t e b r eve r e sume n

p a ra s i gn i f i c a r l a s d i f e r en c i a s co n

l o s c á l cu lo s de un a v a lo r ac ión .

E s f und am en t a l d i s t i n gu i r b i en

amb a s a c t ua c ione s qu e pa r t e n de l a

i de a de q ue e l Pro moto r

Inmob i l i a r io , en su aná l i s i s

pa rte de un sue lo a adqu i r i r ,

m ientra s que e l Tasado r pa rte

de va lora r un sue lo ya

adqu i r ido y t am b i én co mo

d i f e r en c i a c ió n secun da r i a e l

p r ime ro t iene que e va lua r sus

p rop ios co s tes s in de jar

n inguno , mien tra s que e l

t asador so lo con s ide ra

de terminado s costes y ga s tos

con la con s ide rac ión de que

sean lo s e st r i c tamen te

nece sa r io s pa ra ed i f i car ,

e xc l u ye ndo p ue s , en t r e o t ro s , l o s

a so c i a dos a l a ad qu i s i c i ó n d e l

s u e lo y a l a co me rc i a l i z a c ión de l

i nmu eb l e .

S i n o l v i d a r t am poco o t r a

d i f e r en c i a e se nc i a l en cu an to a l o s

co s t e s a i n t rodu c i r po r e l

p romo tor q ue se r án l o s qu e e s t e

e s t uv i e r a r e a l i z an do h ab i t u a lmen t e

y l o s qu e t i en e que i n t ro du c i r e l

t a s ado r qu e se rán l o s v a lo re s

m ed i o s d e me r c ado .

E n b a s e a e s to s con s i de r ando s y , a l

h echo f un dam en t a l , d e qu e l a

t asac ión e s necesar ia pa ra l a

ob tenc ión de f inanc iac ión ,

c on c re t ame n te s e a d j u n t a un a

cop i a de l a t a s ac ión r e a l i z ada a l a

e s c r i t u r a d e h i po te ca , p ro pon emo s

e l s i gu i en t e s i s t ema d e a c t u ac ión

q ue j u s t i f i c a , en t r e o t ro s , l a

i n co rpo ra c ión a Cuade rno s d e l o s

Mé todo s de v a lo r ac ión



PROPU ESTA D E AC TUACIÓN

D EL PROMOTOR PARA

CO MPL ETA R EL ESTUDIO DE

VI ABIL IDAD DE ADQUISICIÓN

D E UN SOLAR:

1 º Rea l iza r e l E stud io

Económico ( p a r a e l l o e s m uy

p r ác t i co u t i l i z a r e l p rog r am a

GEST I NMO) . S i l a s t a s a s de

b en e f i c i o s no so n a p rop i ad a s a l

r i e s go a sum ido s e de be de se s t ima r

l a o f e r t a de adq u i s i c i ó n de l so l a r

e n l a mod a l i d ad de e s t ud io

( comp r aven t a , apo r t a c ión , de re ch o

d e s upe r f i c i e , e t c . ) .

2 º E n c a so con t r a r i o de qu e l o s

b en e f i c i o s s a t i s f a g an l a s

p e r s pe c t i v a s de p romoto r ,

co mple tar e l e s tud io con e l

aná l i s i s d e Cash -F low o Estado

de Teso re r ía , p a r a com pro ba r l a s

n ece s i d ad e s de f i n an c i a c i ón p rop i a

y a j en a q ue e s n ece s a r io u t i l i z a r

p a ra r e a l i z a r l a op era c ión .

3 º ) Comp le t a r e l e s t ud io con u na

aná l i s i s de Sen s ib i l idad an t e l a

v a r i a c ión de c i e r to s p a r ámet ro s

q ue con s i de re mos p r i n c i p a l e s

a n a l i z an do su i n c i d en c i a en l o s

r e su l t ado s de l a oper a c ión .

4 º ) Co mo i n f o rmac ió n ad i c ion a l

e fe ctua r una Va lo rac ión de l

Terreno de acue rdo con la

Norma ECO 805 /2 003 qu e

d ebe r á t ene r l a s s i gu i en t e s

f un c io ne s e s t r a t é g i c a s :

a ) Co mp le t a r l a s po s i b i l i d ad e s

d e f i n an c i a c ión d e l a

a dq u i s i c i ón d e l su e lo .

b ) Se rv i r de co mp ar a c i ón p a r a

c u ando se re a l i c e l a t a s ac ión

o f i c i a l , p a r a pode r , en su

c a so , pod e r d i s cu t i r l a

9.8- CALCULO DE LOS

INGRESOS DE LA

PROMOCIÓN

U na ve z de f i n i do e l m e jo r y m ayo r

u so de l so l a r qu eda r an d e f i n i do s

l o s p ro duc to s i nmob i l i a r i o s qu e se

po dr án co me rc i a l i z a r e n l a

h i po t é t i c a p romo c ión i nm ob i l i a r i a

a r e a l i z a r sob re e l so l a r .

E v i de n t em en te d i cho s p rodu c to s

q ued a ran de n t ro de l o s l ím i t e s

e s t ab l e c i do s po r e l

a p ro ve ch am i en to máx imo de l so l a r

( u so , t i po lo g í a de l u so e i n t e n s i d ad

d e l u so o ed i f i c a b i l i d ad ) pe ro

p ued e se r que no co i n c i d an co n

l o s que e l p romoto r pu ed a r e a l i z a r

e n l a re a l i d ad .

Po r e j emp lo : p uede s e r q ue en

p l an t a b a j a l a no rm at i v a

u rb an í s t i c a p e rm i t a e s t ab l e ce r

v i v i end a s o l o ca l e s come rc i a l e s ,

l ó g i c am en t e e l t a s a do r se i n c l i n a r á

po r e l u so qu e re p re sen t e m a s

m a rgen , t en i en do e n cu an t a l o s

i n g r e so s a ob t en er po r c ada uno

d e e l l o s y e l co s t e de ed i f i c a c ió n

d e c ad a uno de e l l o s .

E n ge ne r a l , no t end r á en c ue n t a

r a zo ne s com erc i a l e s que e n su

mom ento pue dan i n c l i n a r a l

p romo tor a e l e g i r uno de e l l o s con

i nd epe nde nc i a de s u m a rgen , y a

q ue p a ra e l p r ima r a l a s

po s i b i l i d ade s d e com erc i a l i z a c ió n

q ue l ó g i c am en te d epe nde r á no so lo

d e f a c to re s de e n to rno s i no

t amb ié n d e l a mayo r o meno r

o f e r t a e x i s t e n t e en e l mome nto d e

r e a l i z a r l a p romo c ión o , i n c l u so



d ur an t e s u d e sa r ro l l o , q ue

l ó g i c am en t e de pe nd er á de l a s

d ec i s i o ne s q ue tom en l a s o t r a s

e mp re s a s a c t uan t e s e n e l m e rc ado

d e l a zon a .

S a l v ad a s e s t a s po s i b l e s d i f e r en c i a s

d e c r i t e r io en c u an to a l a

d e f i n i c i ón de l o s p ro du c to s

i nmo b i l i a r i o s a ob t en er , l o s

i n g r e so s a o b t e ne r po r l a v en t a de

c ada p rodu c to , y a qu e , e n ge ne ra l

e s t a se r á l a me jo r op c ión pa r a e l

t a s ado r con i nd ep en den c i a d e q ue

e l p ro moto r pu ed a a dop t a r

e j e cu t a r u na p romo c ión p a ra

a l qu i l e r , en l a q ue no so l o

ob t end r á me nos m ar ge n s i no

t amb ié n mu ch o m as d emo rado en

e l t i em po .

L ue go s a l vo c a so s m uy e sp ec i a l e s

l a t a s a c ió n s e re f e r i r á a l a

h i po t é t i c a v en t a de l o s p ro du c to s

a ob t e ne r .

A s í pu e s e n u n so l a r p a r a u so

r e s i de nc i a l s e co ns i de ran como

i n g r e so s l o s p ro ced en t e s de :

a ) V i v i en da s

b ) Loc a l e s come rc i a l e s e n

p l an t a b a j a s i s on

ob l i g a to r io s po r o rd en an za s

u b i c a r un m ín imo d e

s up e r f i c i e en p l an t a b a j a

c ) P l a z a s d e g a r a j e q ue s e an

ob l i g a to r i a s po r o rde nanz a s .

No se con s i de r a r an l o s t r a s t e ro s ,

s a l vo e n nú me ro no s u pe r io r a l de

l a s v i v i en da s y , po r l a p r á c t i c a

h ab i t u a l de l a o f e r t a de l a zon a se a

h ab i t u a l o f e r t a r l a s v i v i end a s con

u na p l a z a de g a r a j e ( o e l núm e ro

m ín imo ex i g i do por o rd en an za s ) y

u n t r a s t e ro .

Todo s e s to s i n g r e so s s e

con s i de r a r án co i n c i d en t e s con l o s

v a lo ra s med io s d e l a zon a , co n

i nd epe nde nc i a d e l o s que po r

r a zo ne s come rc i a l e s o d e

e s t r a t e g i a de i n t rodu c c ió n a l

m er c ado pu ed a d e t e rm in a r e l

p romo tor . S e con s i d e r a r án ne to s ,

e s to e s s i n i n c l u i r e l IVA q ue s e

i n co rpo re a c ad a p ro du c to

i nmo b i l i a r i o en cu e s t i ón .

P a ra e l c a so de o t ro s u so s s e

con s i de r a r án l o s p rec io s m ed io s de

m er c ado ap l i c ab l e s h ab i t u a lmen t e a

c ada u no de e l l o s :

- Uso i nd u s t r i a l : m2 ú t i l d e n av e

- Uso O f i c i n a s : m2 ú t i l de o f i c i n a

s i n i n c l u i r , p o r l o g e ne r a l m2

d e zon as com un es y p r ec io por

p l a z a d e g a r a j e

Gen er a lmen te en e l u so re s i den c i a l

s e a go t a l a ed i f i c a b i l i d a d co n

v i v i end a s y l o ca l e s e n p l an t a b a j a ,

y a qu e l a s p l a z a s de g a r a j e y l o s

t r a s t e ro s , en su c a so , s e s i t ú an e n

zon a s no comp u t ab l e s

u rb an í s t i c ame n te como pu eden s e r

l o s só t a no s o l o s e s p ac io s b a jo

c ub i e r t a en e l c a so de l o s

t r a s t e ro s .

E n e l r e s to d e u so s l a

e d i f i c ab i l i d ad se a go t a co n l a s

s up e r f i c i e s con s t ru i d a s i n c l u i d a s

zon a s com une s , g en er a lme n te

comp ut ab l e s , de n a ve s u o f i c i n a s i

d e l r e s to de ed i f i c i o s d e u so

t e r c i a r io .

E l t a s ado r adop t a s i emp re

c r i t e r io s t é cn i co s con

i nd epe nde nc i a d e l o s c r i t e r io s

come rc i a l e s que pu d i e r a a dop t a r e l

p romo tor i nmob i l i a r i o e n e l

e s t ud io d e v i ab i l i d a d de u n

d e t e rm in ado so l a r .



9.9. - VALORACIÓN DE

TERRENOS Y SOLARES

E n lo s A r t í c u lo s 50 y 51 de l a

S e cc ión 4 d e l a No rm a ECO

8 05 / 200 3 , s e s eña l a , a e s to s

e f e c to s , l o s i gu i e n t e :

1 . Lo e s t a b l e c i do en e s t a se c c ió n

s e r á de a p l i c a c ió n a l a v a lo r ac ión

d e t e r r eno s c l a s i f i c a dos como

u rb an os y u rb an i z a b l e s y no

u rb an i z a b l e s que no se v a lo re n

como f i n c a s rú s t i c a s .

2 . T amb ié n s e ap l i c a r á ,

j u s t i f i c ándo lo deb id ame n te , a

a qu e l l o s i nmu eb l e s con s t ru i do s e n

l o s qu e no ex i s t a imp ed imen t o

l e g a l p a r a s u d emo l i c i ón y cuyo

m ayor y m e j o r u so se a e l d e

t e r re no .

A r t í cu lo 51 . V a lo r de t a s a c ión d e

t e r re no s p a r a tod a s l a s f i n a l i d ad e s .

1 . El va lor de tasac ión de los

ter reno s de n ive l u rban í s t i co I

será e l v a lor po r co mpara c ión ,

en su caso , a ju stado . Cu ando su

c á l cu l o no f u e ra po s i b l e , e l va lo r

de ta sac ión será e l va lo r

res idua l . En ambo s c a so s s e

d e s con t a r án , cu an do p ro ced a , l o s

g a s to s d e demo l i c i ón .

L a ex i s t e nc i a d e un p ro ye c to de

con s t ru cc ión sob re un

d e t e rm in ado t e r r eno no p e rm i t e

v a lo ra r é s t e d e m ane r a d i f e r en t e a

l a p r ev i s t a en e s t a se c c ió n .

2 . E l v a lo r d e t a s a c ión de l o s

t e r re no s su j e to s a e xp lo t a c ión

e con óm i c a d i s t i n t a d e l a

a g rop e cua r i a s e rá e l v a lo r p or

a c t ua l i z a c ión c a l cu l ad o po r e l

p ro ce d im ie n to p rev i s to e n e l

a r t í cu lo 30 .

3 . El va lor de tasac ión en los

res tan te s c aso s de te rreno s

ca ta logado s como n ive l

u rban í s t i co I I será e l va lor por

co mpara c ión s in con s ide rac ión

a lguna a su pos ib le u t i l i z ac ión

u rban í s t i ca . Cuando e l c á l c u lo d e

d i c ho v a lo r no f ue r a po s i b l e e l

v a lo r de t a s a c ió n s e rá como

m áx imo , e l v a lo r c a t a s t r a l de l

t e r re no .

4 . Lo s v a lo re s a que s e r e f i e re e l

a p a r t ado 1 an t e r io r s e c a l c u l a r á n

t e n i endo en c uen t a e l

a p ro ve ch am i en to u rban í s t i co

s u s cep t i b l e d e a p rop i a c ión po r su

p ro p i e t a r io en l a f e ch a de l a

t a s a c ió n .



9.10. - EJEMPLOS PRÁCTICOS DE VALORACIÓN

9 .10.1 . - : VALORACIÓN DE UN SOLAR DE USO RESIDENCIAL

E JEMPLO 9 .3a . - S e t r a t a de un so l a r de 78 0 m 2 d e sup e r f i c i e de u so

r e s i de nc i a l p a r a V i v i e nd a s en B loq ue a i s l a do

Lo s d a t o s de l a f i ch a u rban í s t i c a pe rm i t en un a ed i f i c ab i l i d ad máx im a de

2 . 0 40m2 y h a s t a 25 v i v i end a s . Se pe rm i t e i gu a lm en t e l a d i spo s i c i ón de

l o c a l e s en p l an t a b a j a de h a s t a un 15% de l a ed i f i c ab i l i d ad r e s i den c i a l

A l a v i s t a de e s to s d a t o s se t r a t a de ob t en er u na v a lo ra c ión d e l so l a r por

e l Mé todo re s i du a l e s t á t i co y de a cue rdo con l a O rden ECO 805 / 2003 :

SOLUCIÓN :

E l t a s ado r e s t im a ra u na d i s t r i bu c ió n de 2 5 v i v i end a s de 82 m 2 co ns t r u i d o s

con p l a z a d e g a r a j e y t r a s t e ro b a jo r a s a n t e , de s t i n ada s p a ra v e n t a y de 2

l o c a l e s com erc i a l e s d e 1 50 m2 co ns t r u i do s , c a da un o con 1 p l a z a d e g a r a j e

b a jo r a s a n t e

D e acue rdo co n una e s t im ac ión de m er c ado , e l p re c io e s t imado d e ve n t a

s e r i a d e :

2 . 0 75 €/ m2 de v i v i en da y 1 . 050 € /m2 de lo c a l , co n su s ane xo s , l o qu e da r í a

u n p re c i o un i t a r io de ve n t a de 1 69 . 32 0 € de l a v i v i en da y de 157 . 5 00 € de l

l o c a l , comp a rab l e s a o t ro s de l a zo na

L a No rm a ECO e s t ab l e ce , p a r a e s t e u so , un Ren d im ie n to p a r a e l p romotor

d e l 18% , m ed i do en M a rgen sob re V en t a s

Lo s co s t e s e s t imados de con s t ru cc ión se e s t iman en 700 € /m2 d e v i v i end a y

4 00 € /m 2 d e l o ca l , 2 50 € /m 2 d e g a r a j e y 2 00 € /m 2 d e t r a s t e ro , am bos b a jo

r a s an t e ma s l a p a r t e p ropo r c io na l d e co s t e s de de a cond i c ion am ien t o de

p a rc e l a , s e gu r i d ad y s a l u d , e t c .

S e e s t ima un co s t e d e hono r a r io s d e p ro ye c to de l 6 % de l PEM , e n l í n e a con

l o h ab i t u a l d e l me rcado

Los g a s to s d e ad m in i s t r a c ió n de l p romoto r se e s t im an en uno s 1 0% d e l o s

co s t e s de con s t ru c c ión , ho no ra r io s y o t ro s

Po r todo e l l o , e l v a lo r r e s i d ua l de l so l a r qu e s e o b t i en e , e s e l qu e s e i n d i c a

e n e l c uad ro que f i gu r a a con t i n ua c ión



VALORACION del SOLAR por el Metodo Residual Estatico

I) Datos de Partida: EjeEstatico V:2

1. PROMOCION MAS PROBABLE 2. MAXIMA EDIFICABLIDAD PERMITIDA

Uso yTipo: Residencial Libre NumeroM2.construidos Sup. Parcela

Régimen: Venta Viviendas 25 2.040 780

Municipio: Fuenlabrada Locales 2 300

Provincia: Madrid Garajes 27 945

Inicio en: 7 / 2014 Trasteros 25 200

3. Rendimientos de promociones semejantes

Medido en Margen sobre Ventas 18%

II) Precios Estimados de Venta y Costes más probables

A.1.-TOTAL ESTIMADO DE VENTAS Unitario M2-Ud Imp. TOTAL % s/Ventas

Viviendas /M2 constr. 2.075 2.040 4.233.000 4.548.000 100%

Locales /M2 constr. 1.050 300 315.000

Garajes B/Ras-Cerrados vinculados (Ud) 0 0 0

Idem. Independientes 0 27 0

Garajes en Superficie vinculados (Ud) 0 0 0


Trasteros S/Rasante vinculados (Ud) 0 0 0


Trasteros B/Rasante vinculados (Ud) 0 0 0


A.2. Margen Bruto Explotación 818.640 18%

A.3.-COSTES DE LA EDIFICACION 2.341.144 51%

B.-Coste de Construccion 1.902.009

B1.-Construcción 1.824.250

B2.-Urbanización interior y Acometidas 31.763

B6.- Control de Calidad 18.399

B7.-Seguridad e Salud (sobre B1) 27.598

C.-Honorarios Tecnicos: Proyecto y Direccion de Obra 131.769

C1.-Arquitectos 92.138

C2.-Aparejadores, Segur.Salud, C.Calidad 26.930

C3/4.-Ingenieria 6.194

C5.-Visados Colegiales 6.507

D.-Otros Gastos necesarios 94.534

Costes de Licencia Obras (ICIO)+ Tasas 62.202

Impuestos no recuperales y aranceles 20.133

Primas de Seguros Obligatorios + OCT 9.199

Otros estudios necesarios 3.000

E.-Gastos de Administracion del Promotor 10% 212.831

III) Resultado: VALOR RESIDUAL del solar

Ventas - Margen - Gastos (A1-A2-A3) 1.388.216 31%

Valor de Repercusion del solar: 593 € /m2 edificable sobre rasante

1.780 € /m2 parcela

CRITERIOS DE CALCULO:

- Se valora un solar para uso residencial en venta por su edificabilidad maxima permitida

- El tasador considera, por ser la promocion mas habitual, que se vende 1 vivienda con 1 plaza de garaje y 1 trastero

y que los locales comerciales son necesarios en esta ubicación, por lo que se situan en planta baja y se les asigna

1 plaza de garaje por local

- No se tienen en cuenta costes financieros, ni costes o impuestos de adquisicion del solar ni gastos de comercializacion o venta



De sde e l pun to de v i s ta de l p romo tor , s i é s t e d ec i d i e r a a dq u i r i r e l so l a r

e n e l p re c io d e l a t a s ac ión , a p l i c ándo l e l o s co s t e s f i n an c i e ro s y d e

come rc i a l i z a c ión h ab i t u a l e s en e l s e c to r , j un to con e l r e s to de co s t e s no

con t emp l ad os en l a t a s a c ió n , e l Ma rgen de ven ta s qu e d i c ho p romoto r

ob t end r í a s e r i a de l 12 ,78%

Ca so de qu e é s t e con s i d e r a ra , po r e l r i e s go d e l a ope r ac ió n , qu e e l

ma rgen debe r ía se r no in f er io r a l 15 % , y t en i en do en c uen t a qu e s e

a dq u i e r e a u na so c i e dad , y , po r t an to , l a com pr a ven t a e s t a s u j e t a a IV A , e l

p rec io máx imo de adqu i s i c ión , debe r ía ser co mo máx i mo 1 .290 . 000

€

E JEMPLO 9 .3b . - Co n f e ch a 11 -11 - 20 14 se pu b l i c a en l a p re n s a una

op e ra c ión i nmob i l i a r i a en c /Ra im undo Fe rnánde z V i l l a v e rde , de M ad r i d . De

a cue rdo co n lo s d a to s ap a re c i do s e n p re n sa , Se t r a t a d e un so l a r de 1 4 . 500

m 2 de su pe r f i c i e de u so re s i de nc i a l p a r a V i v i en da s e n B loqu e a i s l ad o

S e pe rm i t e u na ed i f i c a b i l i d a d m áx im a de 54 . 2 25m 2 d i s t r i bu i d a en h a s t a 3 55

v i v i end a s y l o ca l e s com erc i a l e s en p l a n t a b a j a .

A l a v i s t a de e s to s d a to s y adop t an do d a to s q ue no cono ce mos a nu e s t r a

e xp er i e nc i a , t r a t amo s de ob t en er u na v a lo ra c ión de l so l a r po r e l Mé todo

r e s i du a l e s t á t i co y d e a cu erdo con l a O rden ECO 805 /20 03 , a f i n d e

ob t en er o t ro e j emp lo d e p l en a a c t ua l i d ad

SOLUCIÓN :

E l t a s ado r e s t im a ra un a d i s t r i bu c ió n de 3 55 v i v i end a s de 14 1 m2

con s t ru i do s con 1 p l a z a de g a r a j e y t r a s t e ro ba jo r a s an t e , d e s t i n ad a s p a r a

v en t a y d e 20 l o c a l e s come rc i a l e s en P l a n t a B a j a de 2 11 m 2 con s t ru i do s ,

c a da u no

S e e s t ima un a ocup ac ió n de pa r ce l a de l 5 0% y PB+8 a l t u r a s

D e a cu erdo co n l a i n fo rmac ión f a c i l i t ad a en p r en s a , e l p r ec io e s t im ad o d e

v en t a se r i a d e : 3 . 300 €/m2 de v i v i en da

P a r a e l l o c a l , e s t im amo s , s i n m á s i n fo rmac ión un p re c io de 2 . 0 00 € /m2 , con

s u s an exo s , l o qu e d a r í a un p r ec io un i t a r io de ve n t a de 46 4 . 798 € de l a

v i v i end a y de 422 . 5 00 € de l l o c a l , q ue con s i de r amo s v a lo re s d e me r cad o en

e l mom ento a c t u a l



Los co s t e s d e con s t r u cc ión l o s e s t im amo s e n 75 0 € / m2 d e v i v i en da y 400

€ /m2 de l o ca l , 30 0 € /m2 de g a r a j e y 2 30 € /m2 de t r a s t e ro , ambo s b a jo

r a s an t e 14 5 € /m2 d e a co nd i c ion am ie n to d e p a rc e l a , m a s l a p a r t e

p ro por c ion a l de co s t e s d e se gu r i d ad y s a l ud , e t c .

S e e s t im a un co s t e d e h ono ra r io s d e p ro ye c to d e l 5 , 2 % d e l P EM , e n l í n e a

con l o h ab i t u a l d e l m er c ado

Los g a s to s de adm in i s t r a c i ón de l p romoto r se e s t iman en un os 5 % de l o s

co s t e s de co ns t r ucc ió n , ho nor a r io s y o t ro s , de b ido a l vo l um en de l a

op e ra c ión

Po r todo e l l o , con u n ma r gen de b ene f i c i o s de l p romoto r d e l 1 8% se gún

no rm at i v a , e l va lor res idua l de l so la r ob ten ido e s de 90 .000 .000 €

NOT A:

S e gún da to s d e p r en s a , l a sub a s t a qu e s e h a r e a l i z ado t en i a un p re c io de

l i c i t a c ió n de 90 , 3 M€ y l a s o f e r t a s p r e s en t ad a s f u e ron

P r yco n sa 9 5 . 6 M€

Fe r rov i a l 1 02 , 2 M€

Co n s t r uc c ion e s Amen a za r 1 03 M €

Do mo Ge s to r a de Coope r a t i v a s 111M € , qu e h a r e su l t ado l a

a d j ud i c a t a r i a f i n a l

Todos e s to s e j emp los se han re a l i z ado con l a a yuda de l programa

Gest inmo y con su módu lo de Va lorac iones , InmoValor



9 .10.2 . - VALORACIÓN DE UN SOLAR DE USO INDUST RIAL

E JEMPLO 9 .3 . - S e t r a t a de un so l a r d e 2 . 50 0 m 2 de s up e r f i c i e de u so

t e r c i a r io p a r a N ave s I nd u s t r i a l e s e n p l a n t a b a j a co n o f i c i n a en p r ime ra

p l an t a ,

Lo s d a t o s de l a f i ch a u rban í s t i c a pe rm i t en un a ed i f i c ab i l i d ad máx im a de

2 . 0 40m2 co n un 1 5% d e o f i c i n a e n p l an t a a l t a y h a s t a 10 na ve s .

A l a v i s t a d e e s to s d a to s s e t r a t a d e ob t e ne r u na v a l o r a c ió n d e l so l a r po r e l

Mé todo re s i du a l e s t á t i co y de a cue rdo con l a Orden ECO 805 /2 003 :

SOLUCIÓN :

E l t a s ado r e s t im a ra u na d i s t r i bu c i ón d e 1 0 n ave s de 20 0 m2 con 30 m 2 de

o f i c i n a , d e s t i n ad a s p a r a ven t a

D e acue rdo co n una e s t im ac ión de m er c ado , e l p re c io e s t imado d e ve n t a

s e r i a d e :

8 00 € /m2 d e na ve y 6 00 € /m2 o f i c i n a , l o q ue d a r í a un p r ec io e n v en t a de l a

n a ve comp le t a d e 181 . 2 00 € , comp a rab l e a o t ro s de l a zon a

L a No rm a ECO e s t ab l e ce , p a r a e s t e u so , un Ren d im ie n to p a r a e l p romotor

d e l 27% , m ed i do en M a rgen sob re V en t a s

Lo s co s t e s e s t im ados de co ns t r uc c i ón se e s t im an en 350 € /m 2 p a r a l a n a ve

e n PB y 25 0 € /m 2 pa r a l a o f i c i n a , m a s l a p a r t e p ro por c ion a l d e co s t e s d e de

a co nd i c ion am ien to de pa r ce l a , s e gu r i d ad y s a l ud , e t c

S e e s t im a un co s t e d e h ono ra r io s d e p ro ye c to d e l 5 , 4 % d e l P EM , e n l í n e a

con l o h ab i t u a l d e l m er c ado

Los g a s to s de adm in i s t r a c i ón de l p romoto r se e s t iman en un os 8 % de l o s

co s t e s de con s t ru c c ión , ho no ra r io s y o t ro s

Po r todo e l l o , e l v a lo r r e s i d ua l de l so l a r qu e s e o b t i en e , e s e l qu e s e i n d i c a

e n e l c uad ro que f i gu r a a con t i n ua c ión



VALORACION del SOLAR por el Metodo Residual Estatico

I) Datos de Partida: EjeEstatNave V:2

1. PROMOCION MAS PROBABLE 2. MAXIMA EDIFICABLIDAD PERMITIDA

Uso yTipo: Naves Industriales Libre NumeroM2.construidos Sup. Parcela

Régimen: Venta Nave Industrial 10 2.040 2.500

Municipio: Fuenlabrada Oficinas 10 300

Provincia: Madrid Garajes 0 0

Inicio en: 7 / 2014 Almacenes 0 0

3. Rendimientos de promociones semejantes

Medido en Margen sobre Ventas 27%

II) Precios Estimados de Venta y Costes más probables

A.1.-TOTAL ESTIMADO DE VENTAS Unitario M2-Ud Imp. TOTAL % s/Ventas

Nave Industrial /M2 constr. 800 2.040 1.632.000 1.812.000 100%

Oficinas /M2 constr. 600 300 180.000

Garajes B/Ras-Cerrados vinculados (Ud) 0 0 0


Garajes en Superficie vinculados (Ud) 0 0 0


Almacenes S/Rasante vinculados (Ud) 0 0 0


Almacenes B/Rasante vinculados (Ud) 0 0 0


A.2. Margen Bruto Explotación 489.240 27%

A.3.-COSTES DE LA EDIFICACION 1.007.700 56%

B.-Coste de Construccion 841.214

B1.-Construcción 789.000

B2.-Urbanización interior y Acometidas 31.864

B6.- Control de Calidad 8.140

B7.-Seguridad e Salud (sobre B1) 12.210

C.-Honorarios Tecnicos: Proyecto y Direccion de Obra 50.324

C1.-Arquitectos 36.620

C2.-Aparejadores, Segur.Salud, C.Calidad 10.570

C3/4.-Ingenieria 0

C5.-Visados Colegiales 3.134

D.-Otros Gastos necesarios 41.518

Costes de Licencia Obras (ICIO)+ Tasas 28.007

Impuestos no recuperales y aranceles 12.011

Primas de Seguros Obligatorios + OCT 0

Otros estudios necesarios 1.500

E.-Gastos de Administracion del Promotor 8% 74.644

III) Resultado: VALOR RESIDUAL del solar

Ventas - Margen - Gastos (A1-A2-A3) 315.060 17%

Valor de Repercusion del solar: 135 € /m2 edificable sobre rasante

126 € /m2 parcela

CRITERIOS DE CALCULO:

- Se valora un solar para uso residencial en venta por su edificabilidad maxima permitida

- El tasador considera, por ser la promocion mas habitual, que se vende 1 vivienda con 1 plaza de garaje y 1 trastero

y que los locales comerciales son necesarios en esta ubicación, por lo que se situan en planta baja y se les asigna

1 plaza de garaje por local

- No se tienen en cuenta costes financieros, ni costes o impuestos de adquisicion del solar ni gastos de comercializacion o venta



ANEJOS DE AYUDA

PARA EL CÁLCULO

DE VALORACIONES

E n e l ep í g r a f e 9 . 7 . 1 se

r e l a c ion a ron lo s co s t e s y g a s to s

q ue l a ECO 805 /20 03 con s i de r a

q ue de be n i n c l u i r se en e l c á l c u lo

d e l M é todo R es i d ua l E s t á t i co p a ra

l a v a lo r ac ión de so l a r e s . Pu e s b i en .

E n l o s c i n co a ne jo s s i gu i e n t e s se

a d j un t an un a se r i e d e t ab l a s y

o r i en t a c io ne s ge ne r a l e s de

a p l i c a c ión p rá c t i c a co n l a

i n t e nc ión d e se rv i r d e gu í a p a r a

s imu l a r un a v a lo ra c ión que i n t e n t e

p a re ce r se a l a qu e e f e c t ua r í a u n

t a s ado r p ro f e s ion a l .

ANEJO Nº 1. -

HONORARIOS

TÉCNICOS

A1 .1 . - ED IF ICACIÓN

E l Re a l De c re to 251 2 /1 977 , re gu l a

l o s hono r a r io s d e l o s a r qu i t e c to s ,

y s u s n orma s d e a c t u a c ió n q ue d an

v a l i d ada s po r l a Le y 7 / 19 97 , de 1 4

d e ab r i l , d e med id a s

l i b e ra l i z ado r a s e n ma te r i a de Su e lo

y Co le g io s P ro f e s ion a l e s . N o

ob s t an t e , a l qu edar som et i do e l

e j e r c i c i o d e l a s p ro f e s ion e s

co l e g i ada s a l r é g im en de l i b re

comp e ten c i a , l o s Ho no ra r io s

e s t ab l e c i do s en d i c ho Re a l

d ec r e to , q ue t e n í an u n c a r á c t e r d e

m ín imo s , p a s a ron a t en e r e l

c a r ác t e r d e o r i e n t a t i vo s ( qu ed ando

r e se r vado e l cob ro d e Hono ra r io s ,

a t r a v é s de Co le g io , p a r a l o s

co l e g i ado s q ue l o so l i c i t en ) , y a q ue

e l e j e r c i c i o p ro f e s ion a l de e s to s

t é cn i co s s e r e a l i z a e n ré g im en d e

l i b r e comp e ten c i a , e s t a ndo su j e to s

a l a L e y d e de f e n s a de l a

Co mpet en c i a y a l a L ey de l a

Co mpet en c i a D es l e a l .

E s to s coe f i c i en t e s , s e ap l i c a r á n

sob re e l co s t e d e e j e cuc ión

m a te r i a l de l a ob ra ( e s to e s s i n

con s i de r a r l o s g a s to s ge ne r a l e s y

e l b ene f i c i o de l con s t ru c to r ) .

T ABLA N ° A1 .1

T AR IFAS OR IENT AT IV AS DE

Ho no ra r io s DE ARQUITECTO S

SEGÚN REAL D ECRETO 2 51 2 /19 77

S up er f i c i e

t o t a l

con s t ru i d a

e n m2 .

Co

e f i c

i en

t e

( % )

S up er f i c i e

t o t a l

con s t ru i d a

e n m2 .

Co

e f i c

i en

t e

( % )

H a s t a 50 1 0 ,

0

M as de

1 6 . 000 ha s t a

1 80 . 00 0

4 , 8

M as de 5 0

h a s t a 100

9 , 5 M as de

1 8 . 000 ha s t a

2 0 . 000

4 , 7

M as de 2 00

h a s t a 400

8 , 7 M as de

2 0 . 000 ha s t a

2 5 . 000

4 , 6

M as de 4 00

h a s t a 600

8 , 0 M as de

2 5 . 000 ha s t a

3 0 . 000

4 , 5

M as de 6 00

h a s t a 800

7 , 5 M as de

3 0 . 000 ha s t a

3 5 . 000

4 , 4

M as de 8 00

h a s t a 1 . 000

7 , 2 M as de

3 5 . 000 ha s t a

4 0 . 000

4 , 3

M as de

1 . 0 00 h a s t a

6 , 9 M as de

4 0 . 000 ha s t a

4 , 2



2 .0 00 5 0 . 000

M as de

2 . 0 00 h a s t a

3 . 0 00

6 , 5 M as de

5 0 . 000 ha s t a

6 5 . 000

4 , 1

M as de

3 . 0 00 h a s t a

4 . 0 00

6 , 1 M as de

6 5 . 000 ha s t a

8 0 . 000

4 , 0

M as de

4 . 0 00 h a s t a

6 . 0 00

5 , 8 M as de

8 0 . 000 ha s t a

1 00 . 00 0

3 , 9

M as de

6 . 0 00 h a s t a

8 . 0 00

5 , 6 M as de

1 00 . 00 0

h a s t a

1 20 . 00 0

3 , 8

M as de

8 . 0 00 h a s t a

1 0 . 000

5 , 4 M as de

1 20 . 00 0

h a s t a

1 40 . 00 0

3 , 7

M as de

1 0 . 000

h a s t a

1 2 . 000

5 , 2 M as de

1 40 . 00 0

h a s t a

1 80 . 00 0

3 , 6

M as de

1 0 . 000

h a s t a

1 2 . 000

5 , 1 M as de

1 80 . 00 0

h a s t a

2 00 . 00 0

3 , 5

M as de

1 2 . 000

h a s t a

1 4 . 000

5 , 0 M as de

2 00 . 00 0

3 , 4

M as de

1 4 . 000

h a s t a

1 6 . 000

4 , 9 -

P a ra e l c a so d e qu e s e so l i c i t e

t r a ba jo s e spe c í f i co s q ue

d e s a r ro l l e n l o s e s quem a s de

i n s t a l a c ion e s po r m ed io de

c á l cu l o s , p l a no s , i n s t ru cc ion e s d e

mo nt a j e , i n spe c c ió n y

comp rob a c ió n , s e f a c t u r a ran

a p a r t e , so bre l a b a s e d e l b a r emo :

H= 0 , 06 x P x C , s i endo C u n

coe f i c i en t e co r r e c to r de l

p r e supu e s to q ue v a r i a en t re 1 y

0 , 5 .

P a r a l a red a cc ión de un p ro ye c to

e s t ab l e ce s e i s f a s e s , cu y a

v a lo ra c ión o r i e n t a t i v a ( ex i s t e

l i b e r t a d pa r a con ve n i r o t ro s

po r ce n t a j e s d i s t i n to s ) re s pe c to a

l o s Hono r a r io s to t a l e s e s l a

s i gu i e n t e :

T ABLA N ° A1 .2

FASES P AR -

C IAL

( % )

ACUMU

- LADO

( %)

E s t u d io P r ev io 5 5

An te p royec to 2 0 2 5

P ro ye c to B á s i co 1 5 4 0

P ro ye c to d e

E j e cu c ión

3 0 7 0

D i re cc ión de Ob r a 2 5 9 5

L i q u i d a c i ón y

Re ce pc ión

5 1 00

E s im po r t a n t e de s t a c a r qu e e l n i v e l

d e l p ro ye c to b á s i co , e s s u f i c i e n t e ,

u na ve z v i s ado , p a ra so l i c i t a r

l i c e nc i a de o b ra s , m ie n t r a s q ue

p a ra i n i c i a r l a s ob ra s e s p re cep t i vo

v i s a r e l p ro ye c to de e j e cu c ión , y

t e ne r con t r a t ada l a D i re cc ión

F a cu l t a t i v a ( cop i a de c uyos

con t r a to s deb en e n t re ga r se en e l

Ayun t am i en to , co mo r eq u i s i t o p a r a

r e t i r a r l a L i ce nc i a de O br a s ) .

E n re su men , c ada Arqu i t e c to

d ebe r á e s t a b l e ce r su



con t r ap re s t a c ión e co nóm ic a ,

p r ev io a ná l i s i s de l t r a ba jo a

r e a l i z a r y t r a s v a l o r a r s u s

r e spo n sab i l i d ad e s l e g a l e s ,

con t r ac t ua l e s o a dm in i s t r a t i v a s

m ed i an t e l a e v a l u a c ión de su s

p ro p io s co s to s emp re s a r i a l e s .

Co n se cue nc i a d e e s t e p ac to e s que

l o s Co l e g io s no pu ede n ex i g i r a

s u s Co le g i ado s q ue e n s u s

p ro ye c to s e s t ab l e z can

p r e supu e s to s m ín imo s , co mo

r e qu i s i t o p a r a s u v i s ado ( En e s t e

s e n t i do s e h a p ron un c i ado en

v a r i a s o c a s io ne s e l T r i bun a l d e l a

Co mpet en c i a , que h a co nde nado

t a l co ndu c t a , r e a l i z a da po r v a r io s

Co l e g io s , qu e s e h an n eg ado a

v i s a r t a l e s p ro ye c to s ,

impo n i éndo l e s l a s m u l t a s

co r r e spon d i en t e s ) . L a ex i g en c i a

so l o s e r á v á l i d a a e f e c to s d e

c a l cu l a r l o s H ono r a r io s q ue

co rr e spon dan a l o s de r echos d e

v i s ado , y en e s t e s en t i do s e deb en

i n t e rp r e t a r l o s p á r r a fo s s i g u i en t e s ,

co r r e spon d i en t e s a l c á l c u lo d e

p r e supu e s to s m í n imo s to mad os

como e j emp lo de l Co l e g io de

Arqu i t e c to s de M ad r i d .

S e rá po r t an to c ad a Arqu i t e c to

q u i en , p re v i o a ná l i s i s de l t r ab a jo a

r e a l i z a r , a s í como t r a s v a lo ra r su s

r e spo n sab i l i d ad e s l e g a l e s ,

con t r ac t ua l e s o adm i n i s t r a t i v a s , a s í

como med i an t e l a e va l u ac ión d e

s u s p rop io s co s to s em p re sa r i a l e s ,

e s t ab l e z ca su con t r ap re s t a c ió n

e con óm i c a .

N ad a im p i de , pu e s , q ue en ba se

p r ec i s am en t e en e s a l i b e r t ad , l o s

Co l e g io s pue dan e s t ab l e ce r o t ro s

Ho no ra r io s o r i e n t a t i vo s d i s t i n to s

d e l o s aqu í come n t ado s . A e s to s

e f e c to s , y a t i t u lo de e j em p lo s

po demo s se ña l a r l o s ho no ra r io s

e s t ab l e c i do s como re f e ren c i a

o r i en t a t i v a , l o s s i gu i e n t e s :

A1 .2 . - SEGURIDAD Y SALUD

A) COOR DINADOR D E

SEGUR ID AD Y SALUD DUR ANTE

LA RE DACCIÓN DEL PROYECTO

E n e l R ea l D ec re to 162 7 /1 999 ,

f i g u ra l a o b l i g a c i ón p o r p a r t e de l

p romo tor de n o rmar un

Co ord i n ado r en m a te r i a de

S e gu r i d ad y S a l ud du r an t e l a

e l abo ra c ión de l p ro ye c to : e s e l

t é cn i co comp e ten t e d e s i gn ado po r

e l P romoto r p a ra l l e v a r a c abo l a s

s i gu i e n t e s t a r ea s :

- Co ord i n a r du ran t e l a

e l abo ra c ión d e l p roye c to q ue se

a p l i c a n l o s p r i n c i p io s

g en e ra l e s d e p re ve nc ión y

s e gu r i d ad .

- Cu i da r de que e n l a f a se de

con cep c ión , e s t u d io y

e l abo ra c ión de l p ro ye c to d e

ob r a s e an t e n i do s en cue n t a l o s

p r i n c i p io s gen e ra l e s de

s e gu r i d ad y s a l u d p r e v i s to s e n

e l a r t . 1 5 d e l a L e y d e

P re ven c ió n d e R i e s go s

L abo r a l e s , y e n p a r t i c u l a r :

a ) A l to mar l a s de c i s i on e s

con s t ru c t i v a s , t é cn i c a s y de

o r gan i z a c ión con e l f i n de

p l an i f i c a r l o s t r a ba jo s .

b ) Co ord i n a r l a s a c t i v i d ade s

p a ra g a r an t i z a r e l

c um p l im i en to de l a s m ed id a s

d e p re ven c ión ado p t ada s .

c ) E l abo ra r o h a ce r qu e se

e l abo re ba jo s u

r e spo n sab i l i d ad e l E s t ud io d e

S e gu r i d ad y S a l ud



B) ESTUDIO D E SEGUR ID AD Y

SALUD

Son ob l i g a c ion e s de l P romoto r , l a s


- Qu e en l a f a se de re da c c ió n d e l

p ro ye c to s e e l abo re e l e s t ud io

d e S egur i d ad y S a l ud ,

d e s i gn ando un t é cn i co

comp e ten t e p a r a s u

e l abo ra c ión , qu e po r D ec re t o

8 4 /1 990 , pue de s e r r e a l i z ado

po r e l A rqu i t e c to t é cn i co .

- E n l a s ob ra s i n c l u i d a s en e l

ámb i to de l R ea l De c re to ,

c u ando en l a e l abo r ac ión de l

p ro ye c to i n t e r ve ng an v a r io s

p ro ye c t i s t a s , d ebe rá d e s i gn a r

u n Coo rd in ado r en m a te r i a de

S e gu r i d ad y s a l u d du r an t e l a

e l abo ra c ión de l p ro ye c to d e

ob r a .

- S i en l a e j e cu c ión d e l a ob r a

i n t e r v i en en má s de u na

e mp re s a , o un a e mp re s a y

t r a ba j ado re s au tó nomo s , an t e s

d e l i n i c i o d e l o s t r a ba jo s , e l

p romo tor de s i gn a rá un

Co ord i n ado r en m a te r i a de

S e gu r i d ad y S a l ud du r an t e l a

e j e cu c ión d e l a o b ra ( q ue pu ed e

s e r l a m i sma pe r son a q u i en se

h a ya en ca r gado d e t a l

coo rd i n a c ión e n l a f a s e d e

p ro ye c to ) .

- D ebe r á a v i s a r a n t e s d e l i n i c i o

d e l a s o b ra s , a l a au t o r i d ad

l a bor a l co mpe t en t e d e a cu e rdo

a un t ex to o f i c i a l .

A l i gu a l qu e e n e l c a so de l a

Ca l i d ad , e l co s t e de Se gu r i d ad y

S a l ud t i e ne do s compo ne n te s :

1 ) E l co s t e d e l o s Hono r a r io s de

l o s t é cn i co s com pe t en t e s q ue

l o s r ed ac t an y co ord i n an .

E l p re su pue s to de S egu r i d ad y

S a l ud , PS S , s e e s t ima no rma lm en te

e n t re un 1 , 5% y un 3 % de l co s t e de

e j e cu c ión de l a s obr a s , e n f un c ió n

l ó g i c am en t e de su com p l e j i d ad .

Lo s Ho no ra r io s f a c u l t a t i vo s de

c a r ác t e r o r i en t a t i vo de l o s

A rqu i t e c to s Té cn i co s o

Ap are j ado re s s e c a l cu l a n po r

m ed i o de l a f o rm u l a : H = PS S x C

/ 100 , s i end o C un co e f i c i e n t e ,

c u yo s v a lo re s s e e sp ec i f i c a n e n l a

T ab l a s i gu i e n t e :

T ABLA Nº A1 . 3 T AR IFAS

OR I ENTAT IV AS DE SEGUR ID AD Y

SALUD RE DACT ADO POR

ARQUIT ECTO TÉCNI CO

PRE SUP . C P E S CEP CER

H a s t a

3 0 . 051

1 4 , 00 8 , 4 4 , 2 9 , 6

D esde

3 0 . 051

h a s t a

6 0 . 101

1 2 , 00 7 , 2 3 , 6 8 , 3

D esde

6 0 . 101

h a s t a

1 50 . 25 3

1 0 , 00 6 , 0 3 , 0 7 , 0

D esde

1 50 . 25 3

h a s t a

3 00 . 50 6

8 , 0 0 4 , 8 2 , 4 5 , 7

M as de

3 00 . 50 6

6 , 0 0 3 , 6 1 , 8 4 , 4

PRE SUP : P r e supu e s to d e S egur i d a d

y S a l ud L abo r a l

CP : Coo rd i n ador de l P ro ye c to

E S : E s t ud io de Se gu r i d ad y S a l u d



CEP : Coo rd in ado r de E j e cuc ión

po r l a Ap ro ba c i ón de l P l a n de

S e gu r i d ad y s a l u d

CER : Coo rd i n ador de E j e cuc ión

po r e l r e s to d e t r a ba jo s

L a red a cc ión de l P l an de S egu r i d ad

y s a l ud por p a r t e de l A rq u i t e c t o

Té cn i co , cu ando so l ame n te se

e nc a rgue e s t a a c t ua c i ón , de ve ng a ra

l a m i sm a c an t i d ad de Ho no ra r io s

q ue u n e s t ud io d e Se gu r i d ad y

s a l u d . E n e l c a so d e q ue e l

a r qu i t e c to t é cn i co se a l a m i sm a

p e r so na que r eda c t a e l e s t ud io de

S e gu r i d ad y s a l u d , e s t e d even ga r a

e l 6 0% d e l a c a n t i d ad d e

Ho no ra r io s de l e s t ud io d e

S e gu r i d ad y s a l u d .

T amb ién se re cogen l o s p ro pue s to s

como o r i en t a t i vo s po r e l Co l e g io

d e Arq u i t e c t o s d e M ad r i d , y qu e

son l o s s i gu i en t e s :

1 º ) E l p re su pue s to d e Se gu r i d ad y

S a l ud s e e s t im a , n o rma lm en te ,

e n t re un 1 , 5% y un 3 % de l co s t e de

e j e cu c ión d e l a s ob ra s .

A s í m i sm o lo s hon or a r io s q ue

a p l i c a e l Co l e g io de I n ge n i e ro s de

Cam ino s , a p rob ado s p or l a J un t a

d e Gob i e rno , y q ue son l o s


P EMP = P re su pue s to d e

E j e cu c ión M a te r i a l de l P ro ye c to .

P EMR = P r e sup ue s to d e E j e cu c ió n

M a te r i a l de l P ro ye c to Re du c ido

P EMSS = P re su pue s to d e E j e cu c ió n

M a te r i a l de Se gu r i d ad y S a l ud .

P CV = Pe rc ep c i ón Co l e g i a l po r

D ere cho s de V i s ad o .

T ABLA N ° A1 .4

T I PO

TRABA JO

D E

SEGUR ID

AD Y

SALUD

Ho no ra r io

s

D ERECHO

VI SADO

E s tu d io 0 , 2 % s /

P EMR

0 , 4 % s /

P EMSS

E s t u d io

B á s i co

0 , 1 % s /

P EMR

0 , 0 08 % s /

P EMP

Co ord i -

n ado r e n

P ro ye c to

1 50% s /

Ho no r .

E s t u d io

0 , 2 % s /

P EMSS

Co ord i -

n ado r e n

Ob r a

2 5%

s /Ho no r .

D i re cc ión

d e Ob ra

2 0% d e l a

P CV

D i re cc ión

d e Ob ra

P l a n 2 5% s /

P EMR

0 , 4 % s /

P EMSS

- E n c a so d e m i s ión comp le t a

r e f e re n t e a l e s t ud io de

S e gu r i d ad y S a l ud y

Co ord i n a c i ón e n d i c h a m a te r i a

d u r an t e l a e j e cuc ión d e l a ob r a ,

po dr á ap l i c a r s e u na r ed uc c ión

e n l o s v a lo re s c i t ado s

( h ono ra r io s y v i s ado ) de un

2 0% .

- S i e l E s t ud io de S e gu r i d ad y

S a l ud o e l E s t ud io B á s i co , l o

r e a l i z a e l au to r de l P ro ye c to , l a

P CV co r re sp ond i en t e s e r á l a de

d i c ho t r a ba jo .

1 ) E l co s t e de l a e j e cu c ión de l a s

p r ev i s i o ne s d e Se gu r i d ad y

S a l ud , con t en ido s e n l o s

co r r e spon d i en t e s p ro ye c to s

Co mo y a h em o s i nd i c ado l a L ey

ob l i g a a r eda c t a r un p r e sup ue s to

i nd epe nd i en t e d e l de l a o br a , q ue



r e co j a d i cho s con cep to s ,

p ud i énd ose e s t im a r qu e un r an go

po s i b l e de s u co s t e p ued a e s t a r

comp re nd ido e n t r e e l 1 , 5 % y e l 3 %

d e l co s t e d e l a ob r a .

A1.3. - PROGRAMA DE

CONTROL DE CALIDAD

E l De c re to 23 2 /1 99 3 , de 3 0 de

s e p t i emb re , po r e l qu e s e re gu l a e l

Co n t ro l de Ca l i d ad e n l a

e d i f i c a c ión en l a Co mun id ad de

Ga l i c i a , e s t ab l e ce q ue como

ob l i g a to r io e s t ab l e ce r e n to da s l a s

ob r a s d e ed i f i c a c ión u n con t ro l d e

c a l i d ad , y en con sec uen c i a , en

todo p ro ye c to de e j e cu c ió n d e

ob r a s d e ed i f i c a c ión de be r á

i n c l u i r se e n s u memo r i a u n a ne jo

con e l t í t u lo de “Cont ro l d e

Ca l i d ad ” , e n e l que s e

e spe c i f i c a r an :

- L a s c a r a c t e r í s t i c a s y req u i s i t o s

q ue d ebe r án c um p l i r l o s

m a te r i a l e s y u n i d ad e s de ob ra

i n t e g ran t e s de l p ro ye c to , de

con f o rm id ad co n l a s d i spo s i c i on e s

l e g a l e s v i gen t e s de ob l i g ado

cum p l im i en to , l a s no rm as q ue l o s

d e s a r ro l l an o e l p r e s e n t e de c re to ,

y l o s c r i t e r io s qu e a dop te e l

r ed a c to r de l p ro ye c to .

- P re supu es t o d e con t ro l de

c a l i d ad , i nd i c an do e l co s t e de

c ada uno de l o s en sa yo s o p ru eb a s

p r ev i s t a s . En sa yo s , an á l i s i s y

p ru eb a s q ue de be r án se r

r e a l i z a dos po r un L abo r a to r io

a u to r i z ado que d i spon dr á d e

a c re d i t a c ió n co nced id a po r e l

I n s t i t u to Ga l l e go de V i v i en da y

S ue lo .

E l I n s t i t u to Ga l l e go de l a V i v i end a

y Su e lo p od rá i n s p ec c i ona r d e

o f i c i o o po r i n s t an c i a de p a r t e

c u a l qu i e r o br a en e j e cu c ió n , c uyo

p r e supu e s to , i n c l u i do IV A s upe re

l o s 30 0 . 506 , 0 5 e u ro s , de n t ro d e l a

Co mun id ad .

Una v e z f i n a l i z ad a l a ob r a , l a

D i re cc ión F a cu l t a t i v a ex ped i r á u n

c e r t i f i c ado de con t ro l d e c a l i d ad a l

q ue ad j un t a r a tod a l a

do cum en t a c ió n o r i g i n ad a e n e l

p ro ce so de e j e cu c ión de con t ro l

d e c a l i d ad , e n s a yo s , con t ro l e s y

p ru eb a s d e se r v i c i o r e a l i z ado s , a s í

como lo s c r i t e r io s y l a s o rde ne s

q ue se d i c t a ron en cu an to a l a

a c ep t ac ión o no de ma t e r i a l e s o

u n i d ad e s de o b ra , e n e l c a so d e

r e su l t ado s d i s co rdan t e s co n l a

c a l i d ad de f i n i d a en p ro ye c to , l i b ro

d e ó rden e s e i n c i d en c i a s y l o s

c e r t i f i c ado s d e o r i g en , m a rc a s o

s e l l o s d e c a l i d ad d e l o s m a te r i a l e s

s i l o s t u v i e r a n . L a em i s ió n de e s t e

c e r t i f i c ado y l a p r e s e n t a c i ón d e l a

do cum en t a c ió n ad j u n t a , s e r á

r e qu i s i t o p r e v io p a ra qu e e l

Co l e g io v i s e e l ce r t i f i c ado f i n a l d e

ob r a .

Lo s co s t e s p or e s t e con ce p to

p r e s en t an do s g r an de s ap a r t ad os :

E l co s t e d e l e s t ab l e c im ie n to d e l

P ro g ram a de Co n t ro l d e Ca l i d ad ,

q ue e s t á i n c l u i do en e l co s t e de

l o s ho no ra r io s de l p royec to d e

e j e cu c ión .

E l co s t e d e l a s t a s a s , de c a r á c t e r

a u tonó m i co que p ud i e ran

d even ga r se en c a so d e i n sp ec c ión

d e l I n s t i t u to Ga l l e go de V i v i end a y

S ue lo , qu e en re l a c ión con e l t em a

d e co n t ro l d e c a l i d ad g i r a un a s

t a s a s de l s i gu i e n t e con t en i do ( L ey

6 / 20 03 , de 9 de d i c i e mb re d e

t a s a s , p re c i o s y exa c c ione s de l a

Co mun id ad Au tón om a de Ga l i c i a ) :



0 1 . - I n fo rme d e c ump l im i en to :

- Una v i v i e nda 32 , 52 e u ro s

- H as t a 20 v i v i end a s 7 8 , 05 e u ro s

- M as de 20 v i v i e nd a s 11 7 , 07

e u ro s

0 2 . - V i s a do de l p ro g ram a d e

con t ro l :

- Una v i v i e nda 9 , 76 e u ro s

- H as t a 20 v i v i end a s 39 , 0 2 eu ro s

- M as de 2 0 v i v i end a s 6 5 , 03 e u ro s

0 5 . - Con t ro l d e c a l i d ad e n

V i v i en da s d e P ro te cc ió n Pu b l i c a

- Po r se gu im ien t o , i n sp e cc ión y

g e s t i ón de l con t ro l de c a l i d ad :

3 % de l p r e supu e s to d e co n t ro l .

A1.4. - EL PROYECTO DE

ACTIVIDAD

E n l a mayo r í a de l o s

Ayun t am i en to s e s n e ce sa r io

t r am i t a r , j un t amen t e co n e l

p ro ye c to de e d i f i c a c ión , una

s e pa r a t a de l m i smo qu e s e

d enom in a P ro ye c to d e Ac t i v i d ad .

E l c a so s e d a cu an do e n e l

p ro ye c to d e l ed i f i c i o d e v i v i end a s

s e d i se ñan l o c a l e s come rc i a l e s e n

p l an t a b a j a , g a r a j e s y /o p i s c i n a s .

Lo no rm a l e s qu e e s t e p ro ye c to

s e a re da c t ado p or u n I n gen i e ro

I ndu s t r i a l ( s upe r io r o m ed io )

s e gún l o s c a so s .

S e de ven g an uno s ho no ra r io s po r

l a r ed ac c ió n d e e s t e t i po d e

p ro ye c to s qu e a s c i en den a un 4 , 5%

d e l co s t e d e l a s i n s t a l a c ion e s

i n c l u i d a s en e l l o s , cu y a l i c enc i a s e

t r am i t a .

A1 .54 . - PRO YECTO D E

INFRA ESTRUC TURA D E

TEL ECOMUNICACION ES

Su m a rco l e g a l f i g u r a en e l Re a l

D ec re to Le y 1 / 19 9 8 , d e 27 d e

f eb re ro y e n su Re g l ame n to

a c t ua lme n te v i ge n t e pu b l i c ad o po r

Re a l D e cre to 40 1 /2 003 , de 4 d e

a b r i l , com p l eme n t ado po r l a O rd en

CT E / 1 296 / 200 3 , de 1 4 de m ayo .

A p a r t i r de l a f e ch a d e en t r ad a e n

v i go r d e e s t a no rm at i v a , no se

con ced e rá au to r i z a c ió n p a ra l a

con s t ru cc ión o r eh ab i l i t a c ión

i n t e g ra l de n i n gún ed i f i c i o , s i a l

c o r r e spon d i en t e p ro yec to

a r qu i t e c tón i co no s e un e e l qu e

p r evea l a i n s t a l a c ió n d e un a

i n f r ae s t ru c t u r a d e

t e l e com un i c a c io ne s comú n p rop i a .

Lo s g a s to s n ece sa r io s p a r a l a

r e a l i z a c ión d e t a l i n s t a l a c ió n

d ebe r án e s t a r i n c l u i do s en e l co s t e

to t a l de l a con s t ru cc ió n .

T i en en como ob j e t i vo d o t a r d e

i n f r ae s t ru c t u r a s com une s e n l o s

e d i f i c i o s p a r a e l a c ce so a l o s

s e r v i c i o s de t e l e com un i c ac ion e s ,

q ue pe rm i t a , d e sde l a pe r sp ec t i v a

d e l a l i b re co mp e tenc i a do t a r a l o s

e d i f i c i o s de i n s t a l a c ion e s

s u f i c i en t e s p a ra a t end er l o s

s e r v i c i o s d e t e l e v i s i ón , t e l e f on í a y

t e l e com un i c a c io ne s po r c ab l e , d e

f o rm a qu e f a c i l i t en s u ad ap t a c ió n a

l o s se r v i c i o s d e imp l an t a c ió n

f u t u r a .

P a r a e l l o g ro d e l o s f i n e s

e xpu e s t o s , s e ex i ge u n p ro ye c to

t é cn i co d e r e d d e

t e l e com un i c a c io ne s e n e l i n t e r io r



d e lo s ed i f i c i o s , f i rmad o p or

t é cn i co t i t u l ado com pe te n t e en

m a te r i a d e t e l e com un i c ac ion e s ,

q ue en su c a so a c t u a ra de f o rma

coo rd i n ada con e l a u to r d e l

p ro ye c to de ed i f i c a c ió n , qu e d eb e

s e r v i s ado e n e l Co l e g io

P ro f e s io na l co r re spon d i en t e , en e l

q ue s e d e s c r i b an , d e t a l l ad am en te ,

t odo s l o s e l eme n to s qu e co mpon en

l a i n s t a l a c ión y su u b i c a c ión y

d ime n s io ne s . E l p ro ye c to t é cn i co

i n c l u i r á :

- Me mo r i a , d ond e s e de s c r i b a e l

e d i f i c i o , l o s se r v i c i o s que se

i n c l u y en en l a i n f r ae s t ru c t u r a , l a s

p r ev i s i o ne s de d emand a , l o s

c á l cu l o s d e se ña l en l o s d i s t i n to s

p un to s de l a i n s t a l a c ió n y l o s

e l e men to s q ue compo nen l a

i n f r ae s t ru c t u r a .

- P l a no s , con e sq uem a s y

s i t u a c ión de l o s e l eme n to s y

c a na l i z a c ion e s

- P l i e go de cond i c io ne s , don de se

d e t e rm in a r an l a s c a l i d ad e s de l o s

m a te r i a l e s y equ i po s , y l a s

cond i c io ne s de mont a j e .

- P re supu es t o , e s p ec i f i c an do

n úme ro d e u n id ad e s y p re c io de

c ada u n i d ad

F i n a l i z ado s l o s t r ab a jo s d e

e j e cu c ión se p re se n t a r a en l a

j e f a t u r a P ro v i n c i a l d e I n s pe cc ión

d e Te l e com un i c a c ion e s , un

c e r t i f i c ado de q ue l a i n s t a l a c ió n se

a j u s t a a l p royec t o o un s imp l e

bo l e t í n de i n s t a l a c ión , s e gún l o s

c a so s . Cuando , a p e t i c i ón de l

p romo tor , f ue se ne ce s a r io p a r a

ob t en er l a c édu l a de h ab i t a b i l i d a d

o l a l i c e nc i a d e p r ime r a o cu pa c ión ,

l o s Se r v i c i o s d e I n spe c c ió n de

Te l e com un i c ac ion e s ex ped i r á n e l

co r r e spon d i en t e ce r t i f i c ado d e

i don e id ad .

E n cu an to a l co s t e de e s t e

p ro ye c to , s e e nm arc a en l a

l i b e r t a d de p a c to s q ue p ued en

e s t ab l e ce r se re spe c to a l o s

Ho no ra r io s qu e co rr e spond an ,

e n t re P romoto r e I n ge n i e ro d e

t e l e com un i c a c io ne s . No ob s t a n t e

u na a p ro x imac i ón d e re f e r en c i a

p ued e e s t ab l e ce r se sob re l a b a se

d e l o s s i g u i en t e s b a remo s ,

i n s i s t imo s de c a r á c t e r me ramen t e

o r i en t a t i vo :

T ABLA N ° A1 .5

NUM.

D E

V IV IEN

D AS

Ho no ra r io s EN E UROS

RED AC-

C ION DE L

PROYE C-

TO

D IREC-

C IÓN DE

OBR A Y

CERT IF ICA

DO

N <

1 00

4 00 + 1 8

x N

4 00 + 1 2

x N

N >

1 00

4 00 + 1 6

x N

4 00 + 1 2

x N

OTROS PROYE CTOS

E n l a p r ác t i c a i n mob i l i a r i a e s

ob l i g a to r io , en c i e r t o s c a so s

e s t ab l e c i do s po r l a no rmat i v a ,

r ed a c t a r p ro ye c to

comp lem en t a r io s sob re a l gún t em a

u rb an í s t i co o sob re u na i n s t a l a c i ón

e s pe c i f i c a de l a ed i f i c a c ión , co mo

p ued e s e r , e n e l c a so e n t re l o s

p r ime ro s : e l e s t ud io a rqu eo lóg i co ,

e l e s t ud io de im pac to amb ien t a l ,

l o s d e t r a t am ien to d e su e l o s

con t am inado s , e l de co n t am in a c ió n

a cú s t i c a , e t c . ; y en t r e l o s

s e gun do s : e l p ro ye c to de

a s ce n sore s , l a i n s t a l a c ió n

e l é c t r i c a , e l s i s t em a d e c a l e f a c c ió n

o d e a i r e a co nd i c ionado , e t c .



No rm a lmen t e , en e l c a so , po r

e j e mp lo , de l o s a s ce n sore s , s e

s u e l e i n c l u i r e n e l p r e su pue s to de l

i n s t a l ado r , q ue i n c l u ye l a

r ed a cc ión e spe c í f i c a d e l p royec to

y tod a s l a s a u to r i z a c i one s que s e an

p r ec i s a s p a ra su p ue s t a en

f un c io nam i en to .

S i n emb a r go p a ra l o s o t ro s

p ro ye c to s d e i n s t a l a c i one s de l a

e d i f i c a c ión , p ued e r e su l t a r má s

e f i c i e n t e e l e g i r u n c am ino

comp le t am en te op ues to , s e pa r a r l a

e j e cu c ión de l a i n s t a l a c ión , que

s e r á ad j ud i c ad a a l co n t r a t i s t a

p r i n c i p a l o a un d e t e rm in ado

s ub co n t r a t i s t a , de s u p ro ye c to ,

q ue s e en ca r g a a u n p ro f e s ion a l

i nd epe nd i en t e .

Ac t ua lme n te e s d e ob l i g ado

c um p l im i en to l a red a cc ión de u n

p ro ye c to e s pe c í f i co p a r a l a s

s i gu i e n t e s i n s t a l a c ion e s :

- I n s t a l a c ione s E l é c t r i c a s ( se gún

e l nue vo R eg l amen to de Ba j a

t e n s ió n ITC – BT – 0 2 )

- Todo s l o s e d i f i c i o s

d e s t i n ado s p r i n c i p a lm en t e a

v i v i end a s , l o c a l e s come rc i a l e s y

o f i c i n a s , q ue no t en gan l a

con s i de r ac ión de l o ca l e s de pú b l i c a

con cu r ren c i a , e n e d i f i c a c ión

v e r t i c a l u ho r i zon t a l , s i emp re q ue

l a po t en c i a p rev i s t a en l a

i n s t a l a c ión , po r c a j a gen e ra l de

p ro t ec c ión , s e a s up e r io r a 1 00

kW .

- L a s co r re spo nd i en t e s a

v i v i end a s un i f am i l i a r e s con un a

po t en c i a p r ev i s t a en l a i n s t a l a c i ón

s e a sup er io r a 50 kW .

- Los g a r a j e s qu e re qu i e re n

v en t i l a c ión fo r z ada c u a l qu i e r a que

s e a su o cup a c ió n .

- Los g a r a j e s que d i spo ne n d e

v en t i l a c ión n a t u ra l con m ás d e 5

p l a z a s de e s t a c io nam ie n to .

- L a s i n s t a l a c io ne s de

a l umb r ado e x t e r io r con u na

po t en c i a p r ev i s t a en l a i n s t a l a c i ón

s up e r io r a 5 kW .

- Los co r r e spon d i en t e s a

f ue n t e s o p i s c i n a s de po t en c i a

p r ev i s t a en l a i n s t a l a c ión sup er io r

a 5 kW .

E l p romoto r d e l e d i f i c i o f i j a r a de

a cue rdo con l a E mp re s a

S um in i s t r ad o r a l a p o t e nc i a a

p r eve r , l a c ua l , p a r a n ue va s

con s t ru cc ion e s , no s e r i n f e r io r a

l o s s i g u i en t e s v a lo re s :

T ABLA Nº A1 -6

T I POLOGIA POTEN CI A

M I N IM A

EN W a

2 30 V

CO EF .

S IMUL -

T ANE I

D AD

V i v i en da s

con

s up e r f i c i e

ú t i l > 16 0

m 2

9 . 2 00 Tab l a

Re s to d e

v i v i end a s

5 . 7 50 Tab l a

Loc a l e s

come rc i a l e s

y o f i c i n a s

1 00 W/m 2

con u n

m ín imo d e

3 . 4 50 W

1

Ga ra j e s con

v en t i l a c ión

n a t u r a l

1 0 W/m2 y

p l an t a co n

u n m í n imo

d e 3 . 45 0

W

1

Ga ra j e s con

v en t i l a c ión

f o r z ad a

2 0 W/m2 y

p l an t a co n

u n m í n imo

d e 3 . 45 0

W

1



TABLA Nº A1 -7

CO EF IC I ENTE D E

S IMULTAN E ID AD

Nº

V IV IE

ND AS

C Nº

V IV IE

ND AS

C

1 1 1 2 9 , 9

2 2 1 3 1 0 , 6

3 3 1 4 1 1 , 3

4 3 , 8 1 5 1 1 , 9

5 4 , 6 1 6 1 2 , 5

6 5 , 4 1 7 1 3 , 1

7 6 , 2 1 8 1 3 , 7

8 7 , 0 1 9 1 4 , 3

9 7 , 8 2 0 1 4 , 8

1 0 8 , 5 2 1 1 5 , 3

1 1 9 , 2 N> 2 1 1 5 , 3 + (N -

2 1 ) x 0 , 5

- E d i f i c i o s con Po t en c i a Té rm i c a

i n s t a l ad a su pe r io r a 7 0 Kw

s e gún e l R ITE ITE 0 7 n ece s i t an

p ro ye c to e spe c i f i co r e d ac t ado

po r t é cn i co comp e ten t e .

- P a ra i n s t a l a c ion e s d e po ten c i a

t é rm i ca com prend id a en t r e 5 y 70

Kw e s ne ce s a r io a por t a r l a

s i gu i e n t e do cum en t a c ión , p a r a s u

r e g i s t ro en e l o r gan i smo

t e r r i t o r i a l compe te n t e : m emo r i a

d e s c r i p t i v a d e l a i n s t a l a c ió n , en l o s

q ue f i gu r en , e l n um ero y

c a r ac t e r í s t i c a s de l a s c a l d e r a s y

m aqu in a f r i go r í f i c a s , e l c á l cu lo de

l a po t e nc i a t é rm i ca i n s t a l ad a , l o s

p l ano s o e s quem a s de l a s

i n s t a l a c ion e s y e l ce r t i f i c ado de l a

i n s t a l a c ión s u s c r i t o por un

i n s t a l ado r a u to r i z ado .

- No p re c i s an n i n gún t i po de

do cum en t a c ió n n i i n s c r i p c i ón en e l

r e g i s t ro de l ó r gano t e r r i t o r i a l

comp e ten t e l o s s i s t em a s d e

po t en c i a t é rm i ca meno r d e 5 kW.

- Tampo co e s p r ecep t i v a l a

p r e s en t ac ión d e do cum en t a c ió n

p a ra l a s i n s t a l a c ion e s de a gu a

c a l i en t e s an i t a r i a ( ACS ) po r med io

d e c a l e n t adore s i n s t an t án eos ,

c a l e n t adore s a cum u l ado re s y

t e rm os e l é c t r i co s c u and o l a

po t en c i a d e c ad a uno se a m eno r d e

7 0 kW .

- No pu ed en s e r re g i s t r ad a s l a s

l l am ada s “p r e i n s t a l a c io ne s” s i en e l

do cum ento co rr e spon d i en t e no s e

h an f i j a do l a s e s p ec i f i c a c io ne s

t é cn i c a s con cre t a s d e l o s

g en e rad ore s t é rm i co s p re v i s to s

p a ra s e r i n s t a l ado s ,

po s t e r io rm en te , po r e l p rop i e t a r io

o u sua r io .

REVIS IÓN DE PROYECTO POR

OFICINA TÉCNICA D E

CONTROL (OCT)

L a p rob l emát i c a d e e s t e t i po d e

s e gu ro s e s qu e l a s Comp añ í a s

A segu rad or a s , ex i ge n u n I n fo rme

Té cn i co de de f i n i c i ón d e R i e s go s ,

c u ya e x t e n s ión , no rm a lm en t e s e

c i r cun s c r i be a que s e a r e a l i z ado

po r un a i n s t i t u c ió n i n dep end i e n t e

sob re l a b a se d e l o s do cum en to s

t é cn i co s d e s c r i p t i vo s d e l a s

c a r ac t e r í s t i c a s de l t e r re no , l o s

p l ano s , me mo r i a y dem á s

do cum en to s d e l p ro ye c to , qu e

s u e l e co n ten er l o s s i gu i en t e s

p un to s :

a ) E xam en d e l i n fo rme g eo t écn i co ,

v e r i f i c ando qu e l o s son deo s y

e n sa yo s r e a l i z ad o s son

s u f i c i en t e s , d ad a s l a s

c a r ac t e r í s t i c a s de l t e r r eno ,

p a ra l a de f i n i c i ón d e l s i s t em a d e

c im en t ac ió n , y qu e son

co rr ec t a s l a s con c l u s io ne s

e s t ab l e c i d a s en e l m i smo , a s í

como l a d i s po s i c i ón y

d ime n s io nam ie n to de l o s



e l e men to s de c ime n t a c ión y

a r r io s t r am ie n to .

b ) Co nt ro l t é cn i co de l o s p l ano s y

d emá s do cum en to s t é cn i co s d e l

p ro ye c to d e e j e cuc ió n de l a

e s t ru c t u r a ( h i pó t e s i s de

c á l cu l o , coe f i c i en t e s de

s e gu r i d ad a dop t ados , a cc ion e s

con s i de r ada s , mon e t i z a c ió n de

l a e s t ru c t u ra ,

d ime n s io nam ie n to , e s qu em as de

a rmad o , p l ano s con s t ru c t i vo s ,

f i ch a s d e c a r a c t e r í s t i c a s

t é cn i c a s , e t c . ) .

Adem á s , du r an t e l a e j e cu c ión d e l a

ob r a de ben a se gu r a r , po r

m ue s t reo , qu e se c um p l en l o s

s i gu i e n t e s e x t r emo s :

- Co ncordanc i a d e l a e j e cuc ión

d e l a ob ra con e l p royec to

e xam in ado .

- Co n fo rm id ad con l a no rm at i v a y

r e g l am en t ac ión de ob l i g ado

cum p l im i en to .

- L a re a l i z a c ión d e con t ro l e s e n

t a l l e r , en c a so de e s t ru c t u r a s

m e t á l i c a s o de d e t e rm in ado s

e l e men to s o equ i po s

p r e f ab r i c ado s .

E n E sp añ a a c t ú an comp añ í a s que

r e a l i z a n e s to s t r ab a j o s d e Con t ro l

Té cn i co , t a l e s como BURE AU

VER ITAS , CEP IBER ICA , INTEM AC ,

QUAL IBER ICA , SE COTE C, e t c . , d e

f o rm a i n dep end i e n t e a l con t ro l de

c a l i d ad qu e pu eda r e a l i z a r e l

p romo tor o e l con t r a t i s t a po r

m ed i o d e l a re a l i z a c ión de l o s

co r r e spon d i en t e s en s ayo s e n

l a bor a to r io s homo log ado s , qu e

f ue ron t r a t ad os en e l e p í g r a f e

3 . 5 . 3 . E l co s t e de e s to s t r ab a jo s ,

q ue l ó g i c ame n te de pe nden de l a

comp le j i d ad y e l t i po d e ob ra

p ued en e s t ima r se en t r e un 0 , 5% a

u n 1% de l p re su pue s to d e l a ob r a .

ANEJO Nº 2. -

ARANCELES

NOTARIALES Y DEL

REGISTRO DE LA

PROPIEDAD

Los g a s to s d ocumen t a l e s son l o s

d e Not a r i a e i n s c r i p c ión en e l

Re g i s t ro de l a P ro p i e dad , en am bo s

c a so s ex i s t e n un a s t a r i f a s o f i c i a l e s

a l a s q ue d eb en a j u s t a r se l o s

Not a r io s y R eg i s t r ado re s , qu e s e

a p l i c a n sob re l a b a s e de l v a lo r

comp rob ado f i s c a lm en te d e l o s

h echo s , a c to s o ne go c io s j u r í d i co s ,

y , a f a l t a de a qu e l l o s , sob re l o s

con s i gn ado s po r l a s p a r t e s en e l

co r r e spon d i en t e d ocum en to , y q ue

r e su m imo s a co n t i nua c i ón :

T ABLA N ° A2 . 1 . - AR ANCE L

NOT AR I AL (R ea l De c re to

1 426 /19 89 , de 1 7 de No v i emb re )

Va lo r H a s t a

6 . 0 10 , 12 €

9 0 , 151 815 €

Po r e l e xce so

comp re nd ido

e n t re :

6 . 0 10 , 13 y

3 0 . 050 , 6 0 €

0 , 4 5 %

3 0 . 050 , 6 1 y

6 0 , 101 , 2 1 €

0 , 1 5 %

6 0 . 101 , 2 2 y

1 50 . 25 3 , 03 €

0 , 1 0 %

1 50 . 25 3 , 04 y

6 01 . 01 2 , 10 €

0 , 0 5 %

6 01 . 01 2 , 11 y

6 . 0 10 . 12 1 , 04 €

0 , 0 3 %

Po r l o qu e

e xced a de

6 . 0 10 . 12 1 , 05 €

E l No t a r io pe rc i b i r á

l a c a n t i d ad qu e

l i b r eme n te a cue rd e

con l a s p a r t e s



oto r gan t e s (Re a l

D ec re to Le y

6 / 20 00 ) .

Se gún l o d i sp ue s to e n e l Re a l

d ec r e to L ey 6 / 2 000 , d e 2 3 d e

j un io , de Med id a s U r gen t e s de

I n t e n s i f i c a c i ón d e l a Co mpet en c i a

e n M er c ado s d e B i en e s y S e rv i c i o s ,

l o s Not a r io s pod r án e f e c t u a r un

d e s cu en to so bre l o s A r an ce l e s

e s t ab l e c i do s de h a s t a e l 10 % .

T ABLA N ° A2 .2 . - ARAN CEL DE

LO S REG ISTR ADO RE S DE LA

PROP IED AD (R ea l De c re to

1 427 /19 89 , de 1 7 de no v i em bre )

Va lo r H a s t a

6 . 0 10 , 12

2 4 €

Po r e l e xce so

comp re nd ido

e n t re :

6 . 0 10 , 13 y

3 0 . 050 , 6 1 eu ro s

0 , 1 75 %

3 0 . 050 , 6 2 y

6 0 . 101 , 2 1 eu ro s

0 , 1 25 %

6 0 . 101 , 2 2 y

1 50 . 25 3 , 03

e u ro s

0 , 0 75 %

1 50 .25 3 , 04 y

6 01 . 01 2 , 10

e u ro s

0 , 0 30 %

Po r l o qu e

e xced a de

6 01 . 01 2 , 11

e u ro s

0 , 0 20 % ( En tod o

c a so e l a r an ce l

g l o ba l a p l i c a b l e

r e gu l a do en e s t e

n ume ro n o pod r á

s up e ra r l o s

2 . 1 81 , 67 393 9

e u ro s , s e gún e l

RD L 6 / 2 000 )

P a ra e l c a so de P romo c io ne s en

Ré g imen d e P ro te c c ió n O f i c i a l

VPO o VPP , s e gún e l R DL 6 / 2 000 ,

l o s Hono r a r io s de Not a r io s y

Re g i s t r ado re s d e l a p ro p i edad s e

a p l i c a n redu c i do s a l 50 % , d e l o s

d e r e cho s co r r e spo nd i en t e s ,

r e sp ec t i v am en t e , a e s c r i t u r a

m a t r i z , p r im e ra cop i a e i n s c r i p c ió n

d e l o s a c to s d e c uan t í a . S e

e n t e nde r án i n c l u i do s e n d i ch os

a c to s l a adqu i s i c i ón de so l a r , l a s

mod i f i c a c ione s h i po t e ca r i a s de

f i n c a s , l a de c l a r ac ió n d e ob ra

n ue va , l a d i v i s i ó n ho r i zon t a l , l o s

p r é s t amo s h i po t ec a r io s q ue h a yan

ob t en ido e l c a r ác t e r de

c u a l i f i c ado s con fo rme a l a

no rm at i v a v i g en t e y , e n gen e ra l ,

t odo s l o s a c to s y n ego c io s

j u r í d i co s ne ce s a r io s p a ra que l a s

v i v i end a s qu ede n d i s po n ib l e s p a ra

s u p r ime r a t r a n sm i s ión o

a d j ud i c a c ió n .



ANEJO Nº 3. -

ARANCELES

NOTARIALES Y

REGISTRALES:

FORMULAS PRÁCTICAS

DE APLICACIÓN

Po demo s o bse rv a r l a a p l i c a c ión de

l o s Hono r a r io s de Not a r io s y

Re g i s t r ado re s e s a c um u l a t i v a , l o

c u a l r e p r e sen t a un engor ro d e

c á l cu l o , que p r e t e ndemo s

s imp l i f i c a r con l a s s i g u i en t e s

f o rm u l a s ap l i c ab l e s e n c ada uno de

l o s t r amo s , s e gún l a c u an t í a C , e n

e u ro s , d e l d ocumen to a l i q u i d a r :

T ABLA N ° A3 . 1 FORMULAS D E

APL ICAC ION

VALORES

D E C

( euro s )

FORMULA A P L IC AB LE

( eu r o s )

NOTA -

R IO

RE GIS -

TRO DE

LA

PRO-

P IED AD

< 6 . 0 10 , 12 9 0 , 1 5 1 8 1 5 2 4 , 0 4 0 4 8

4

> 6 . 010 , 1 3 Y

< 3 0 . 050 , 6 1

6 3 , 1 0 6 2 7 5

+ 0 , 0 0 4 5 x

C

1 3 , 5 2 2 7 5

7 +

0 , 0 0 1 7 5

x C

> 30 . 0 50 , 62 y

< 6 0 . 101 , 2 1

1 5 3 , 2 5 8 0 8 6

+ 0 , 0 0 1 5 x

C

2 8 , 5 4 8 0 4

9 +

0 , 0 0 1 2 5

x C

>6 0 . 101 , 2 2 y

< 1 50 . 25 3 , 03

1 8 3 , 3 0 8 6 9 2

+ 0 , 0 0 1 0 x

C

5 8 , 5 9 8 6 4

7 +

0 , 0 0 0 7 5

x C

>1 50 .25 3 , 04

y <

2 5 8 , 4 3 5 2 0 5

+ 0 , 0 0 0 5 x

1 2 6 , 2 1 2 5

0 8 +

0 , 0 0 0 3 0

6 01 .01 2 , 10 C x C

> 60 1 . 012 , 1 1

y <

6 . 0 10 . 12 1 , 04

3 7 8 , 6 3 7 6 2 6

+ 0 , 0 0 0 3 x

C

1 8 6 , 3 2 1 5

0 5 +

0 , 0 0 0 2 0

x C

M as d e

6 . 0 10 . 12 1 , 05

L i b r e

p a c to

P a ra e l c a so de P romo c io ne s en

Ré g imen d e P ro te c c ió n O f i c i a l

VPO o VPP , l o s Ho no ra r io s de

Not a r io s y R eg i s t r a do re s d e l a

p ro p i edad s e ap l i c an red uc i do s a l

5 0% .

E l t r a t am i en to f i s c a l de e s t a s

op e ra c ione s d e t i t u l a c i ón , e s qu e

e l P romoto r t i ene qu e so por t a r e l

2 1% de IV A en l a s f a c t u ra s qu e l e

g i r an Not a r io s y Re g i s t r a do re s ,

( q ue a l t r ime s t re s i g u i en t e pod r á

comp en sa r con IVA r e pe rcu t i do ) , y

d edu c i r e l 21% e n co ncep to de

r e t en c ió n d e IRP F , c a n t i d ad q ue

d ebe r á i n g r e s a r e n H ac i end a e n e l

t r ime s t re s i gu i e n t e .



ANEJO Nº 4. - TIPOS DE

GRAVAMEN DEL

IMPUESTO DE ACTOS

JURIDICOS

DOCUMENTADOS (AJD)

POR COMUNIDADES

AUTONOMAS

L a d ec l a r a c ió n de Ob r a Nu ev a e s t a

somet i d a a l im pue s to de A J D

ap l i c á ndo se e l t i po gen e ra l qu e

r i ge e n c a s a Co mun i dad Au tón oma

s e gún se e s pe c i f i c a en l a T ab l a

s i gu i e n t e v i g en t e p a r a e l año 201 4 -

1 0 -20

T ABLA A4 . 1

COM UNI DAD

AUTÓNOM A

T I PO

GENER AL

GR AVAM EN

A JD

I s l a s B a l e a re s ,

Ceu t a , M e l i l l a ,

N av a r ra y P a í s

V a s co

0 , 5 0 %

Can a r i a s y M ad r i d 0 , 7 5 %

Ca t a l uñ a 1 , 1 5 %

As t u r i a s 1 , 2 0 %

Re s to d e CCAA 1 , 0 0 %

P a ra e l c a so de V i v i e nd a s de

P ro t ec c i ón Pú b l i c a qu e c ump l a n l a s

cond i c io ne s de l a s V i v i en da s de

P ro t ec c i ón O f i c i a l e s t án exe n t a s

d e e s t e g r a v amen .

ANEJO Nº 5. - EJEMPLOS

DE APLICACIÓN DEL

ICIO

Po nemo s como e j em p lo d e c á l c u lo

l a s O rde nanz a s ap ro bad a s p a ra

2 014 po r e l Ayun t am ie n to de

B a rc e lo na , qu e r e su m imo s a

con t i nu a c ió n :

a ) T i po d e g r av ame n 4 % s / PEM

b ) Tab l a de Ba se s Im pon ib l e s

M ín ima s :

L a b a s e impo n i b l e s e d e t e rm in a

m ed i an t e e l p rod uc to d e l a

s up e r f i c i e co ns t r u i d a o re fo rmada

po r e l v a lo r de u n mod u l o b á s i co

f i j ad o p a ra e l 200 7 e n 4 08 , 52

e u ro s /m2 , sob re e l q ue s e ap l i c an

l o s co e f i c i e n t e s C , s i g u i en t e s :

T ABLA Nº a 5 . 1 AYUNT AMI ENTO

D E BAR CELON A

GR

U P

O

T I PO DE

E D I F ICA-

C ION

C V ALOR

( € /M2 . )

I A rqu i t e c t u r a

Mon ume nt a l

2 , 7 5 1 . 1 23 , 43

I I Ho t e l e s de 5

e s t re l l a s

2 , 5 5 1 . 0 41 , 72

I I I C in e s ,

D i s co t ec a s ,

C l í n i c a s ,

B a l ne a r io s ,

B i b l i o t ec a s ,

Mu seos ,

Te a t ro s ,

E s t a c ion e s de

t r a n spo r t e ,

P r i s i on e s ,

Ho t e l e s de 4

e s t re l l a s ,

2 , 2 5 9 19 , 17



I V L abo r a to r i o s ,

E d i f i c i o s de

O f i c i n a s ,

V i v i en da s d e

m á s de 130

m 2

2 , 1 5 8 78 , 31

V Hot e l e s de 3

e s t re l l a s ,

D i spe ns a r io s

y c en t ro s

m éd i co s ,

Re s i de nc i a s

Ge r i á t r i c a s ,

V i v i en da s d e

e n t re 9 0 a

1 30 m 2

1 , 6 5 6 74 , 05

V I Ho t e l e s de 2

e s t re l l a s ,

E s cu e l a s ,

Re s i de nc i a s

d e

e s t ud i an t e s ,

V i v i en da s

i n f e r io re s a

9 0 m2

1 , 3 0 5 31 , 07

V I I Ho t e l e s de 1

e s t re l l a ,

P en s io ne s y

Ho s t a l e s ,

V i v i en da s

P ro t eg i d a s

1 , 0 0 4 08 , 52

V I I I E d i f i c i o s

I ndu s t r i a l e s .

Cen t ro s y

Loc a l e s

come rc i a l e s .

P ab e l l on e s

D epo r t i vo s

c ub i e r to s .

0 , 8 5 3 47 , 24

I X Ap ar c am i en to

s y g a r a j e s

0 , 5 5 2 24 , 68

X P a rqu e s

i n f an t i l e s a l

a i r e l i b re .

0 , 3 0 1 22 , 55

P i s c i n a s ,

i n s t a l a c ion e s

d epo r t i v a s

d e s cu b i e r t a s

y s im i l a re s

A l a s re fo rma s p a r c i a l e s r e a l i z ad a s

e n un ed i f i c i o q ue no a f e c t e n a s u

e s t ru c t u r a y qu e no im p l i qu en

c am b io s de u so n i mod i f i c a c ione s

e n l a d i s t r i bu c ión d e v i v i e nd a s y

l o c a l e s , s e ap l i c a r a u n f a c to r

co r r ec t o r de 0 , 4 . S i a f e c t an a l a

e s t ru c t u r a p e ro n o imp l i c an

c am b io s de u so n i mod i f i c a c ione s

e n l a d i s t r i bu c ión d e v i v i e nd a s y

l o c a l e s , s e ap l i c a r á u n f a c to r

co r r ec t o r de 0 , 5 .

I gu a lme n te s e f a c i l i t a n uno s co s t e s

d e re f e ren c i a p a r a e l c á l cu lo d e

p r e supu e s to s d e i n s t a l a c ion e s , de

l a s qu e d e s t a camo s , l a s má s

u su a l e s e n ed i f i c i o s d e v i v i end a s :

T ABLA Nº a5 . 27 AYUNT AMI ENTO

D E BAR CELON A

T I PO

IN ST ALA-

C ION

CALCU

LO

PRE SUP

UESTO

OB SERVAC

ION ES

Ap ar c am i e

n to s

1 4 , 84 +

0 , 8 093

√S

S =

s up e r f i c i e

ú t i l de l

l o c a l en

m 2 .

A i re

a co nd i c ion

ado

0 , 3 305

0 F

F =

f r i g o r í a s / h

o r a

g en e rad os

A i re

a co nd i c ion

ado y

0 , 1 753

6Q +

0 , 3 305

Q =

Kc a l / ho r a

g en e rad os



c a l e f a c c ió n

po r

r a d i ado re s

0 F F =


o r a

g en e rad os

C l ima t i z a c i

ón po r

bo mb a de

c a lo r

0 , 3 305

0 F

F =


o r a

g en e rad os

I n s t a l a c ion

e s d e

e l e c t r i c i d a

d en

e d i f i c i o s

d e

v i v i end a s

6 . 1 76 , 2

5+ 102 ,

1 420 H+

7 1 , 890

9W

H =

n ume ro d e

v i v i end a s

W =

po t en c i a

Kw d e

s e r v i c i o s

comu ne s y

l o c a l e s

I n s t a l a c ion

e s

a d i c ion a l e s

d e l a

con s t ru cc i

ón

( p r even c ió

n de

i n cen d io s ,

e l e c t r i co s ,

e t c . )

Mx Sx C

x F

M =

2 9 , 37€

/m 2 .

S =

s up e r f i c i e

e d i f i c ada

m 2 .

C = co e f .

t i po d e

e d i f i c i o ( 1 )

F = 1 , 1

( f a c to r

a c t ua l i z a c i

ón )

A s ce n sore

s

Cp

( 4 . 0 39 ,

9 9+1 .6

8 3 , 31N

)

N = n º de

p a rada s

Cp=

c apa c i d ad (

n º

p e r so na s )

/ 6 ( 2 )

( 1 ) Los v a lo re s de l co e f i c i e n t e C

s e gún e l t i po de ed i f i c i o se

d an en l a s i gu i e n t e t a b l a :

T ABLA Nº a 5 . 3

AYUNT AMIENTO DE B ARCELON A

T I PO DE E D I F IC IO CO EF I -

C IENTE C

E d i f i c i o s I ndu s t r i a l e s

y g a r a j e s de un a

p l an t a

0 , 7 0

E d i f i c i o s i ndu s t r i a l e s

y g a r a j e s de ma s d e

u na p l an t a

1 , 0 0

Ga ra j e s sub t e r r án eo s

y s ub t e r r áneo s e n

g en e ra l

1 , 0 7

E d i f i c i o s d e o f i c i n a s ,

p a r a ob re ro s y

e mp le ado s

1 , 0 7

P a ra c a pa c i d ad i n f e r io r a 6

p e r so na s e l coe f i c i en t e Cp = 1



Autores An ton io Capa rrós Nava rro .

I n g en i e ro de Cam ino s . L i cen c i a do

e n C ien c i a s Em pre sa r i a l e s .

L i cen c i a do en De recho . 4 2 año s de

e xp er i e nc i a e n e l s e c to r

I nmob i l i a r i o (CALP I SA , Te l e fón i c a ,

GESM AD ISA) . Amp l i a e xp er i e nc i a

do ce n te ( EO I , Un i v .Co mi l l a s ,…) en

t e ma s i nmo b i l i a r i o s

Juan Fe rnández Capa rró s .

I n g en i e ro d e Cam ino s . Fu nc ion a r i o

e n ex ce den c i a . 3 2 a ños d e

e xp er i e nc i a en l o s se c to re s

I n fo rm át i co , I nm ob i l i a r i o y en l a

Adm in i s t r a c ió n d e l E s t ado .

D i re c to r d e P r a yde Ge s t ión y de

I n v e r s ion e s Urb an a s Re un id a s

T amb ién Co Au to re s d e :

B log “E l An á l i s i s de

V i ab i l i d ad I nmo b i l i a r i a “

B log “ C U A D E R N O S P R A C T I C O S

D E L P R O M O T O R Y G E S T O R

I N M O B I L I A R I O “

So f twa re d e Aná l i s i s d e

V i ab i l i d ad eco nóm ico -

f i n an c i e r a : Ge s t i n mo ,

I nmo Sue lo , I nm oEx te r io r ,

I nmo Fa se , e t c . , a t r a v é s de

P r ayde Ges t ió n , SL

E l l i b ro “ Manua l de

Ge st ión Inmobi l i a r ia ” , 7 ª

e d . d e l Co l e g io d e

I n g en i e ro s de Cam i no s ,

Can a l e s y Pue r to s










SINOPSIS . -

L a V a lo r ac ión d e I nmu eb l e s , l a r e a l i z an l a s em p re s a s T a s ado r a s

Ho mo lo g ada s qu e con s t an en e l Re g i s t ro E spe c i a l de Emp re s a s Ta s ado r a s

d e l B an co d e E sp añ a , qu e em i t en e l co r r e spo nd i en t e i n fo rme de t a s a c ión

e n b a se a l cu a l s e con ced en lo s p r é s t amo s con g a r an t í a h i po t e ca r i a t an

h ab i t u a l e s en e l s e c to r i nmob i l i a r i o .

P a r a e l p romoto r e s con ve n i en t e e l cono c im i en to d e l a s t é cn i c a s y

m é todo s de c á l c u lo d e l a s m i sma s qu e , po r c i e r to , s on mu y s im i l a re s a l a s

q ue em p l e a e l p romoto r i nmob i l i a r i o cuando t i en e qu e to mar l a d ec i s i ón

d e a com ete r o no u na de t e rm in ad a p romo c ión y , en conse cu en c i a son

f á c i l e s d e a s im i l a r

E l co noc im ien t o d e e s t a s t é cn i c a s de v a l o r a c ió n s e gú n l o d i s pu e s to en l a

No rm a ECO 805 /20 03 , l a s a g ru pamo s en t re s Cuade rno s :

1 ) Un Cu ad e rno ya ed i t a do e n don de e s e expo ne n lo s cono c im i en to s

e con óm i co s y f i n a nc i e ro s b á s i co s p a ra en t e nde r e l p l an t e am ien to

g en e ra l de l a s t é cn i c a s v a lo r a t i v a s .

2 ) Un s e gund o Cu ad erno , e l qu e e l l e c to r t i e ne en su s m ano s , qu e

s e d ed i c a í n t e g ram en t e a l Mé t odo Re s i du a l E s t á t i co , y e n e l q ue

s e d an l o s req u i s i t o s b á s i co s p a ra su ap l i c a c ión y s e o f re ce un

e j e mp lo de c á l cu lo .

3 ) Un t e r ce r Cuad e rno d e p róx im a ap a r i c i ón qu e s e ded i c a a l

Mé todo Re s i du a l D in ám i co

A s im i smo s e o f re cen , en e s t e Cuade rno , c i n co ane jo s en l o s q ue se f a c i l i t a

e l c á l cu lo o l a f o rm a de ob t e ne r e l e men to s b á s i co s qu e i n t e g ran su

f ó rm u l a de ap l i c a c ión , p a r a q ue co n s u a p l i c a c ión e l p romoto r p ueda

e s t im ar una v a lo r ac ión r a zo nab l eme n te a j u s t ad a a l a q ue se r á ce r t i f i c ada

po r e l t a s ad or .

PRÓXIMOS CUADERNOS DE TEMAS RELACIONADOS.

8.- Valoración de Inmuebles: Conceptos financieros previos

10.- Valoración de Inmuebles: Método Residual Dinámico

43.- VALORACIÓN DE UN SUELO RUSTICO

45.- CRITERIOS DE VALORACIÓN SEGÚN LA LEY DEL SUELO

46.- LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES URBANOS Y SU

APLICACIÓN EN EL SECTOR INMOBILIARIO

CU

AD

ER

NO

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CT

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S

2014/0

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