VALORACIÓN PERICIAL DE DERECHOS EN ÁREAS URBANAS … · 2020. 4. 14. · inscripciÓn vigente rol...

VALORACIÓN PERICIAL DE DERECHOS EN ÁREAS URBANAS AFECTAS A

EXPROPIACIÓN, EN CHILE

ALBERTO ARENAS PIZARROARQUITECTO. PERITO TASADOR. AFILIADO A ASATCH.

ALBERTO ARENAS Y ARQUITECTOS ASOCIADOS (AA&AA). EMPRESA DE TASACIONES ARENAS Y CAYO S.A. (A&C)

RESEÑA CURRICULAR

ALBERTO ARENAS PIZARRO ES: ARQUITECTO; PERITO JUDICIAL; PERITO TASADOR D.O. Nº 35640 DE FECHA 22/10/1996; HOMBRE BUENO SEGÚN RESOLUCIÓN Nº 55 DE 20/01/2009; TASADOR PANAMERICANO

(UPAV) Nº 935 DE 20/10/15; AUTOR RESPONSABLE TÉCNICO DEL TEXTO DEL MANUAL DE TASACIONES DEL MINVU; AUTOR DEL LIBRO “ARQUITECTURA Y VALORACIÓN INMOBILIARIA”; COORDINADOR DOCENTE Y

PROFESOR DE LOS DIPLOMAS EN TASACIONES DE LA ESCUELA DE POST-GRADO DE LA FACULTAD DE ARQUITECTURA DE LA UNIVERSIDAD DE CHILE; PROFESOR INVITADO POR LA UNIVERSIDAD POLITÉCNICA

DE CATALUÑA EN INAUGURACIÓN DEL DOCTORADO INTERNACIONAL DE VALUACIÓN INMOBILIARIA; PROFESOR INVITADO POR LA UNIVERSIDAD NACIONAL DE MEDELLÍN PARA DICTAR UN SEMINARIO POST-

TITULO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA (COLOMBIA); PROFESOR DE TASACIONES DE LAS ESCUELAS DE ARQUITECTURA DE LA UNIVERSIDAD DE CHILE, DE LA UNIVERSIDAD DE LAS AMÉRICAS, Y DE LA

UNIVERSIDAD TECNOLÓGICA METROPOLITANA; PROFESOR DE TASACIONES DE LA ESCUELA DE INGENIERÍA EN GESTIÓN Y ADMINISTRACIÓN INMOBILIARIA DE LA UNIVERSIDAD DE LAS AMÉRICAS; PROFESOR DE

GESTIÓN INMOBILIARIA DE LA ESCUELA DE ARQUITECTURA DE LA UNIVERSIDAD TECNOLÓGICA METROPOLITANA; PROFESOR DE CAPACITACIÓN DE CURSOS DE TASACIÓN PARA PROFESIONALES DEL

MINVU, DEL SII, DEL COLEGIO DE ARQUITECTOS, DEL COLEGIO DE INGENIEROS Y DE ASOCIACIONES DE CORREDORES DE PROPIEDADES

INSCRIPCIÓN VIGENTE ROL Nº 1344 EN EL REGISTRO NACIONAL DE CONSULTORES (TASADORES) DEL MINVU; PRESIDENTE DE LA COMPAÑÍA DE TASACIONES ARENAS Y CAYO S.A.; SOCIO PRINCIPAL DE A.A. &

A.A. ALBERTO ARENAS Y ARQUITECTOS ASOCIADOS; DIRECTOR EJECUTIVO DE ORGANIZACIÓN DE CAPACITACIÓN CAADEM LTDA.; EX-VICEPRESIDENTE, EX FISCAL DEL TRIBUNAL DE ETICA, ARBITRO ARBITRADOR EVENTUAL Y ACTUAL MIEMBRO DE LA COMISIÓN DE PATRIMONIO DEL COLEGIO DE

ARQUITECTOS DE CHILE; EX-PRESIDENTE DE LA ASOCIACIÓN DE ARQUITECTOS TASADORES DE CHILE (ASATCH); PAST-PRESIDENTE, EX-VICEPRESIDENTE Y ACTUAL CONSULTOR DE LA ASOCIACIÓN DE PERITOS

JUDICIALES DE CHILE; FORMADOR, EX – PRESIDENTE Y ACTUAL PRESIDENTE DE LA COMISIÓN ETICA DE LA ASATCH; INTEGRANTE DE LAS COMISIONES DE TÍTULO PROFESIONAL DE LAS ESCUELAS DE ARQUITECTURA

DE LAS UNIVERSIDADES DE CHILE, DE LAS AMÉRICAS Y TECNOLÓGICA METROPOLITANA; PROFESOR DE CONSTRUCCIÓN II DE LA ESCUELA DE ARQUITECTURA DE LA UNIVERSIDAD DE CHILE; PROFESOR DEL

TALLER DE EVALUACIÓN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS DE LA ESCUELA DE INGENIERÍA EN GESTIÓN Y ADMINISTRACIÓN DE LA UNIVERSIDAD DE LAS AMÉRICAS; PARTICIPACIÓN EN CONGRESOS DE VALUADORES EN CHILE (TOMÉ, PANQUEHUE, SANTIAGO, VIÑA DEL MAR) Y EN EL EXTRANJERO

(TARRAGONA, ESPAÑA; Y LUEGO LOS SIGUIENTES CONGRESOS UPAV, ISLA DE MARGARITA, VENEZUELA; BUENOS AIRES, ARGENTINA; QUITO, ECUADOR; CIUDAD DE PANAMÁ, PANAMÁ; SAN JOSÉ, COSTA RICA; BRASILIA, BRASIL; LIMA, PERÚ; MONTEVIDEO, URUGUAY; MIAMI, EEUU; MADRID, ESPAÑA; MONTERREY, MÉXICO; CARTAGENA DE INDIAS, COLOMBIA; SANTIAGO, CHILE; PUNTA CANA, REPUBLICA DOMINICANA

;RIO DE JANEIRO, BRASIL; PUNTA DEL ESTE, URUGUAY; MÉXICO, TIJUANA.

CON EL OBJETIVO DE COMPARTIR LA MODALIDAD DE CÓMO SE VALORAN PERICIALMENTELOS DERECHOS EN ÁREAS AFECTAS A EXPROPIACIÓN EN CHILE, SE DARÁ A CONOCER ELRESULTADO DE LA VALORACIÓN DE 210 INFORMES DE TASACIÓN DE BIENES RAÍCESURBANOS EN UNA AVENIDA DE UNA CIUDAD DEL CENTRO - SUR DE CHILE (TEMUCO).

OBJETIVO DE LA PONENCIA

ESTA PONENCIA RESALTA LA IMPORTANCIA DE LA VALORACIÓN PERICIAL EN CUANTO A LA TOMA DE DECISIONES, POR PARTE DE DISTINTOS ACTORES INCLUYENDO LA TOMA DE DECISIÓN POR PARTE, DE LOS TRIBUNALES DE JUSTICIA.

PROVOCADO, LO ANTERIOR, PORQUE LA LEY DE EXPROPIACIONES NO HACE MENCIÓN ESPECÍFICA A LA DIFERENCIA EXISTENTE ENTRE UNA OPERACIÓN DE LIBRE MERCADO CON VALORES DE MERCADO A UNA OPERACIÓN DE “VENTA FORZOSA” CON VALORES ESPECIALES (NIV 2011, 9ª EDICIÓN) O DE NO MERCADO.

PROPICIA EL PONENTE QUE LA FUNDAMENTACIÓN DE LOS VALORES BASE DE INDEMNIZACIÓN SE DETERMINA CONSIDERANDO LAS REFERENCIAS SIMILARES HOMOLOGADAS MÁS ALTAS DEL MERCADO A FIN DE NO DAÑAR BAJO NINGÚN CONCEPTO AL AFECTADO.

ASPECTOS PRELIMINARES

- GENERALIDADES

- ASPECTOS LEGALES Y NORMATIVOS DE VALUACIÓN DE DERECHOS EN ÁREAS AFECTASA EXPROPIACIÓN URBANA

- EJEMPLIFICACIÓN DE VALUACIÓN DE INDEMNIZACIÓN PROVISIONAL POR -EXPROPIACIÓN DE UN PREDIO CORRESPONDIENTE A UN AREA URBANA EN QUE SE PRACTICA LA EXPROPIACIÓN SIMULTANEA DE 210 BIENES RAICES

- TOMA DE DECISIONES POR PARTE DEL AFECTADO

- COMENTARIOS FINALES

- BIBLIOGRAFIA

- ANEXOS

ASPECTOS A DESARROLLAR

GENERALIDADES

• LA CONSTITUCIÓN POLÍTICA DEL ESTADO SEÑALA QUE LAS NECESIDADES DEL BIENCOMÚN PREVALECEN POR SOBRE LAS DEL BIEN INDIVIDUAL LO CUAL, PERMITE ELACTO EXPROPIATORIO TERRITORIAL (AGRÍCOLA Y NO AGRÍCOLA) Y, CON ELLO, LA LEYDE EXPROPIACIONES.

• LA LEY GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIÓN PLANTEA LA POSIBILIDAD DEESTABLECER ÁREAS AFECTAS A USO PÚBLICO PREVIENDO CON ELLO MORIGERAR ELGASTO FISCAL DE LAS INDEMNIZACIONES EXPROPIATORIAS EN EL FUTURO

• EL DOMINIO PLENO IMPLICA USO, GOCE Y DISPOSICIÓN. LA EXPROPIACIÓN PROVOCALA PÉRDIDA DEL DOMINIO PLENO. POR ELLO DEBE NECESARIAMENTE SATISFACERSEUN INTERÉS SOCIAL PARA QUE LA EXPROPIACIÓN SEA DECRETADA. ADEMÁS DE LOSFONDOS PARA PAGAR LAS INDEMNIZACIONES FINANCIERAS.

ASPECTOS LEGALES AL VALORAR DERECHOS DE AREAS AFECTAS A EXPROPIACIÓN

NORMATIVAS LEGALES MINIMAS QUE DEBEN TENERSE PRESENTE AL VALORAR DERECHOS EN ÁREAS AFECTAS A EXPROPIACIÓN

URBANA

• CONSTITUCIÓN POLÍTICA DEL ESTADO DE CHILE• LEY GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIÓN.• LEY DE EXPROPIACIONES:

o EL VALOR PROVISIONAL LO DETERMINA UNA COMISIÓN TASADORA INTEGRADA POR TRES PERITOS TASADORES INSCRITOS EN REGISTROS ESPECIALES.

o ESTRICTAS FECHAS Y PLAZOS DE CUMPLIMIENTO PARA LAS ACTIVIDADES DE LA COMISIÓN.

o EXISTENCIA DE UN FORMULARIO TIPO DE INFORME (VÉASE ANEXO)o OBLIGATORIO ACTO DE RECONOCIMIENTO DEL BIEN RAÍZ.o DETERMINACIÓN DE SÓLO EL DAÑO EMERGENTE CON ÁREAS EN DEMASÍA DE

EDIFICACIÓN (CUANDO PROCEDA) .o NO CONSULTA EL DAÑO POR LUCRO CESANTE.o INDEMNIZA EL VALOR REAL Y EFECTIVO DEL TERRENO, DE LAS EDIFICACIONES, DE LAS

OBRAS COMPLEMENTARIAS Y DE LAS PLANTACIONES EXPROPIADAS.

EL VALOR DE LA INDEMNIZACIÓN ES IGUAL A:

DÓNDE:

VT EXP =$

MT2 EXP ∗ M2

VE EXP =$

ME2 EXP ∗ M(EXP)

2 ∗ C. A.

VOC EXP =

N

1$

MOC2 EXP ∗ M(EXP)

2 ∗ C. A.

VP EXP =

N

1$

UPEXP ∗ U EXP ∗ C. A.

EL EXPROPIADO PUEDE ACEPTAR O NO EL MONTO DE INDEMNIZACIÓN PROVISIONAL CON O SIN NEGOCIACIÓN (CON UN 5% MÁXIMO DE AUMENTO) Y/O NO ACEPTACIÓN (CON O SIN DEMANDA ANTE TRIBUNALES DE JUSTICIA)

ASPECTOS NORMATIVOS DE VALUACIÓN

NORMATIVAS VALUATIVAS QUE DEBE TENERSE PRESENTE PARA LA INDEMNIZACIÓN DE PERJUICIOS QUE PROVOCA UNA

EXPROPIACIÓN A UN PROPIETARIO ESPECIFICO.

• NORMA NIV (IVSC).

ENTRE OTROS ASPECTOS ES RESCATABLE DE LAS NIV LOS CONCEPTOS DE:

o VALORACIÓN DE DERECHOS.o LOS ENFOQUES DE COMPARACIÓN Y DE COSTE DE REPOSICIÓN.o LOS VALORES ESPECIALES.

• MANUAL DE TASACIONES DEL MINVU

ENTRE LOS ASPECTOS RESCATABLES DE ESTE MANUAL ESTAN LOS PROCEDIMIENTOSPARA DETERMINAR «VALORES BASE» POR COMPARACIÓN DE MERCADO PARA EL SUELO YPOR COSTE DE REPOSICIÓN CON AFECTACIONES NEGATIVAS, POSITIVAS O NINGUNA,PARA LAS CONSTRUCCIONES Y PLANTACIONES.

EJEMPLIFICACIÓN DE VALUACIÓN DE INDEMNIZACIÓN PROVISIONAL POR EXPROPIACIÓN DE UN PREDIO

CORRESPONDIENTE A UN AREA URBANA EN QUE SE PRACTICA LA EXPROPIACIÓN SIMULTANEA DE 210 BIENES RAICES.

PROCEDIMIENTO VALUATIVO PRELIMINAR PARA ABORDAR LA TASACIÓN.

• VALUACIÓN DEL SUELO DEL AREA URBANA

o PLANO DE CIUDAD DE TEMUCO CON AVDA. PEDRO DE VALDIVIA AFECTADA A UN ENSANCHE EXPROPIATORIO DE VARIOS KILÓMETROS DE DISTINTAS EN ÁREAS URBANAS.

Nº FECHA COMUNA UBICACIÓN - DIRECCION Valor $Superficie

Terreno $/m2

1 20-11-2018 Temuco Lomas del Carmen 75.009.606$ 750,00 100.013$

2 21-11-2018 Temuco Luis Durand 2.062.488.750$ 15.000,00 137.499$

3 29-09-2018 Temuco Los Creadores s/n 75.227.955$ 750,00 100.304$

4 20-11-2018 Temuco Luis Durand / Villa El Bosque 27.991.121$ 176,00 159.040$

5 22-11-2018 Temuco Luis Durand antes Fdo. El Carmen 1.045.864.778$ 12.750,00 82.029$

6 16-03-2018 Temuco Luis Durand / costado Inacap 2.557.108.377$ 31.608,00 80.901$

7 02-02-2017 Temuco Colchane N°746 63.944.988$ 806,40 79.297$

8 29-12-2016 Temuco Colón N° 1455, Sitio 1 - B 10.011.586$ 200,20 50.008$

9 12-01-2017 Temuco Avda. Javiera Carrera N°201 10.177.057$ 213,70 47.623$

10 12-01-2017 Temuco Avda. Pedro de Valdivia, Villa W 56.482.669$ 180,00 313.793$

11 18-04-2018 Temuco La Península N° 0735 25.498.992$ 644,00 39.595$


13 16-02-2017 Temuco Avda. Prieto Norte N° 15, Sitio 1 229.963.682$ 786,20 292.500$

14 05-05-2018 Temuco Avda. Pedro de Valdivia 64.967.780$ 375,00 173.247$

15 01-10-2018 Temuco Avda. Pedro de Valdivia / España 383.029.780$ 1.000,00 383.030$

16 03-04-2018 Temuco Manuel Recaberren #1402 61.349.675$ 256,00 239.647$

17 28-05-2019 Temuco Pueblo Nuevo / Rudecindo Ortega 85.000.099$ 200,00 425.000$

18 29-11-2018 Temuco a dos cuadras de Avda. Pablo Neruda 113.970.640$ 400,00 284.927$

19 26-04-2019 Temuco Inés de Suárez - Villa Las Condes 171.391.436$ 612,00 280.051$

20 21-06-2019 Temuco Avda. Prieto Norte N°260 1.030.570.990$ 1.440,00 715.674$

Análisis de Mercado de Ofertas de Terrenos en Temuco

o PLANILLA DE REFERENCIAS DE COMPRAVENTAS DE TERRENOS INSCRITOS EN CONSERVADOR DE BIENES RAICES DE TEMUCO

ÁREAS URBANAS DEFINIDAS POR EL PLANO REGULADOR CON DISTINTOS VALORES DELSUELO INFLUIDOS POR LAS CARACTERÍSTICAS REGULADORAS.

o ELABORACIÓN DE GEORREFERENCIACIÓN DE VALORES DE REFERENCIAS DECOMPRAVENTAS DE TERRENOS DEL MERCADO INMOBILIARIO.

o PLANILLA CON REFERENCIAS DE MERCADO SIMILARES SELECCIONADAS DEL ÁREA EN QUE SE ENCUENTRA EL BIEN RAÍZ, TOMADO COMO CASO PROBLEMA

Nº FECHA COMUNA UBICACIÓN - DIRECCION Valor $Superficie

Terreno $/m2


2 05-05-2018 Temuco Avda. Pedro de Valdivia 64.967.780$ 375,00 173.247$

3 03-04-2018 Temuco Manuel Recaberren #1402 61.349.675$ 256,00 239.647$

4 20-11-2018 Temuco Luis Durand / Villa El Bosque 27.991.121$ 176,00 159.040$

5 29-09-2018 Temuco Los Creadores s/n 75.227.955$ 750,00 100.304$

Promedio Muestra 53.503.539$ 347,40 176.649$

Promedio Tramo Mayor 63.762.237$ 490,80 209.101$

Promedio Tramo Menor 39.825.275$ 239,85 152.310$

153,50

Análisis de Mercado de Ofertas de Terrenos en Temuco

Caso Problema

o GEORREFERENCIACIÓN DE REFERENCIAS SIMILARES SEGÚN ZONA REGULADORA ZH2 DEL BIEN RAÍZ.

• VALUACIÓN DE LAS EDIFICACIONES

o CAPTACIÓN DE REFERENCIAS DE MERCADO DE OFERTAS DE OFERTAS DECONSTRUCCIÓN DEL EMPRESARIADO RESPECTIVO PARA LA REGIÓN GEOGRAFICARESPECTIVA, CON DATOS DE ALTURA, CLASE, CATEGORÍAS, SUPERFICIES, FECHAS YMONTO DE LA OFERTA PARA DETERMINAR EL VALOR $/M2 DE LO EDIFICADO.

Nº FECHA COMUNA Clasificación Valor $Superficie

Terreno$/m2 Fuente

1 22-06-2019 Lautaro E - 3 37.083.154$ 81,79 453.395$ Mercado Público


3 22-06-2019 Padre Las Casas E - 3 45.688.465$ 101,48 450.221$ Mercado Público

4 22-06-2019 Vilcún E - 3 16.445.340$ 47,64 345.200$ Mercado Público



7 22-06-2019 Nueva Imperial E - 3 39.306.566$ 90,50 434.327$ Mercado Público


9 21-06-2019 Lonquimay E - 3 60.000.957$ 161,00 372.677$ Mercado Público

10 21-06-2019 Lumaco E - 3 26.268.814$ 36,47 720.286$ Mercado Público


12 25-11-2018 Villarica E - 3 219.059.088$ 198,20 1.105.243$ Constructora VistaSur

13 25-08-2018 Pucón E - 3 139.383.025$ 155,00 899.245$ Constructora Amos Samariego

14 25-06-2019 Temuco E - 3 30.264.419$ 87,00 347.867$ www.construkit.cl



17 25-06-2019 Angol E - 3 21.715.007$ 55,02 394.675$ SERVIU Bio Bio

18 26-06-2018 Collipulli E - 3 18.248.553$ 55,07 331.370$ SERVIU Bio Bio

19 25-04-2018 Puren E - 3 34.068.498$ 96,00 354.880$ casasbiobio.cl

20 30-05-2018 Ercilla E - 3 14.323.051$ 51,48 278.226$ SERVIU Bio Bio

Análisis de Mercado de Ofertas de Costos de Construcción en la Región de la Araucanía

o ELABORACIÓN DE PLANILLA EXCEL CON VALORES DE LA EDIFICACIÓN

o SELECCIÓN DE VALORES $/M2 DE REFERENCIAS DE EDIFICACIONES SIMILARES.

Nº FECHA COMUNA Clasificación Valor $Superficie

Terreno$/m2 Fuente



3 21-06-2019 Lonquimay E - 3 60.000.957$ 161,00 372.677$ Mercado Público

4 25-06-2019 Angol E - 3 21.715.007$ 55,02 394.675$ SERVIU Bio Bio

5 22-06-2019 Padre Las Casas E - 3 45.688.465$ 101,48 450.221$ Mercado Público


38.985.471$ 95,72 410.839$

35.462.981$ 107,13 418.578$

41.098.966$ 84,30 406.196$

153,50

Análisis de Mercado de Ofertas de Costos de Construcción en la Región de la Araucanía

Promedio Muestra

Promedio Tramo Mayor

Promedio Tramo Menor

Caso Problema

AFECTACIONES A LA CONSTRUCCIÓN: EDIFICACIONES Y OBRAS COMPLEMENTARIAS

o DEPRECIACIÓN POR ANTIGÜEDADo AFECTACIÓN SEGÚN CALIDAD DE MANTENCIÓN DEL USUARIOo DEPRECIACIÓN POR OBSOLESCENCIA O PERDIDA DE LA VIDA UTIL.

DEPRECIACIÓN POR ANTIGUEDAD

A - G B C - D - I E - H Ca - Ea - F

1,0 0,8 1,1 1,5 2,0

70 80

Clase de Edificación

% Anual de Depreciación

% Máximo de Depreciación

o TABLA DEL SII Y/O DEL MINVU PARA APLICACIÓN DEL COEFICIENTE DE DEPRECIACIÓN POR ANTIGÜEDAD

• AFECTACION POR CALIDAD DE MANTENCIÓN

ESTA AFECTACIÓN DE SER CONSTATADA, SE PRESENTA COMO:

o UN AUMENTO DE VALOR POR REMOZAMIENTOS EFECTUADOS (REJUVENECIMIENTOS EN % DE APRECIACIÓN).

o UNA PÉRDIDA DE VALOR POR DETERIOROS NO REPARADOS (ENVEJECIMIENTO ACELERADO EN % DE DEPRECIACIÓN).

o UNA NO ALTERACIÓN DEL VALOR EN CASO DE NO REGISTRARSE NINGUNA DE LAS CIRCUNSTANCIAS ANTERIORES.

• DEPRECIACIÓN POR OBSOLESCENCIA O PÉRDIDA DE LA VIDA ÚTIL

• VIDA UTIL RESIDUAL

• GRAFICA DE DEPRECIACIÓN POR ANTIGÜEDAD Y POR MANTENCIÓN

LA FUNCIÓN DE DEPRECIACIÓN POR ANTIGÜEDAD ESTÁ DIRECTAMENTE RELACIONADA CON LA CLASE DE EDIFICACIÓN.

• VALORACIÓN DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS

UTILIZACIÓN DE PLANILLAS EXCEL DE PRESUPUESTOS DESGLOSADOS, PARTIDA POR PARTIDA, DE CADA UNA DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS

EJEMPLIFICACIONES

VALORACIÓN DE LAS PLANTACIONES

UTILIZACIÓN DE PLANILLAS EXCEL CON VALORES DE COMPRAVENTA DE PLANTAS Y ESPECIES VEGETALES DE VIVEROS DE LA ZONA.

EJEMPLIFICACIONES

Descripción Cantidad Unidad Precio Total

08004 10,200 m³

05044 EXCAVADOR 0,250 dia 22.500 5.625

00933 RECARGO DESGASTE HERRAMIENTAS 8,000 % - 450

00935 LEYES SOCIALES (O.E.) 29,000 % - 1.631

90507 9,000 m³

80018 TIERRA DE HOJAS 80 LTS ANASAC 12,500 uni 4.490 56.125

02103 JARDINERO + JORNAL 0,200 dia 37.000 7.400


90508 17,000 uni

90551 JACARANDA MIMOSFOLIA (2,0 m.) 3,000 uni 45.000 135.000

90552 CEDRO DEL LIBANO (3,5 m.) 3,000 uni 85.000 255.000

90553 ACER JAPONICO (2,8 m.) 5,000 uni 58.500 292.500

90554 HAYA VERDE (2,0 m.) 5,000 uni 85.000 425.000

90555 LIQUIDAMBAR EXTRA GRANDE (5,5 m.) 1,000 uni 75.000 75.000

80018 TIERRA DE HOJAS 80 LTS ANASAC 12,500 uni 3.773 47.163

02103 JARDINERO + JORNAL 0,200 dia 37.000 7.400


90310 25,00 % 12.927 - GASTOS GENERALES

EXCAVACIÓN A BRAZO EN ZANJA < 1,4 m x 2,0 m

TIERRA DE HOJAS

ARBOLES EXÓTICOS

Código

EJEMPLIFICACIÓN DE DETERMINACIÓN DEL MONTO DE LA INDEMNIZACIÓN PROVISIONAL EN UN BIEN RAÍZ DEL AREA

EXPROPIADA

EL FISCO PROPORCIONA:

• UN FORMULARIO TIPO PARA EFECTUAR TASACIONES.

• PLANOS RESPECTIVOS DE CADA BIEN RAÍZ CON DETERMINACIÓN DE SUPERFICIESEXPROPIADAS Y NO EXPROPIADAS DE TERRENO Y DE LAS EDIFICACIONES.

• LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS ASÍ COMO SU MAGNITUD LAS DETERMINA EL PERITOTASADOR.

Ejemplo Plano Fiscal Detallado

CUADRO DE SUPERFICIES EXPROPIADAS

ÍTEM CANTIDAD

TERRENO 79,50 M2

EDIFICACIÓN 29,25 M2

EDIFICACIÓN EN DEMASÍA 11,25 M2

OBRAS COMPLEMENTARIAS

- PAVIMENTOS DE ADOCRETO 21,20 M2

- CIERRO DE ALBAÑILERÍA 14,50 M2

- COBERTIZO DE MADERA 9,23 M2

PLANTACIONES

- ARBUSTOS 9,07 M2

- ESPECIES ARBOREAS 9,75 M2

- PASTO 6,92 M2

DETERMINACIÓN DEL MONTO DE LA INDEMNIZACIÓN

1. VALOR DEL TERRENO EXPROPIADO

𝐕𝐓 𝐄𝐗𝐏 =$

𝐌𝟐𝐄𝐗𝐏 ∗ 𝐌 𝐄𝐗𝐏

𝟐

PROCEDIMIENTO POR COMPARACIÓN DE PRECIOS $/M2 DE MERCADOSEGÚN SELECCIÓN DE REFERENCIAS SIMILARES DE TERRENOS DECOMPRAVENTAS, HOMOLOGADAS SEGÚN CARACTERÍSTICASCUANTITATIVAS Y CUALITATIVAS, POR SUPERFICIE Y DISTANCIAMIENTO,MULTIPLICADOS POR M2 OFICIALES DEL TERRENO EXPROPIADO.

𝐕𝐓 𝐄𝐗𝐏 =$

𝐌𝟐𝟏𝟕𝟔.𝟔𝟒𝟗 ∗ 𝟕𝟗, 𝟓𝟎𝐌𝟐 = $ 𝟏𝟒.𝟎𝟒𝟑.𝟓𝟗𝟓 = 𝐔𝐒$ 𝟐𝟎.𝟐𝟒𝟏, 𝟖𝟓

2. VALOR DE LO EDIFICADO EXPROPIADO

𝐕𝐄𝟏 𝐄𝐗𝐏 =$

𝐌𝐄𝟐𝐄𝐗𝐏 ∗ 𝐌𝐄(𝐄𝐗𝐏)

𝟐 ∗ 𝐂.𝐀.

PROCEDIMIENTO POR COSTE DE REPOSICIÓN EN PRECIOS $/M2 SEGUN PROCEDIMIENTO DE CUBICACIÓN PRESUPUESTADA SISTEMATIZADA AFECTADA POR DEPRECIACIÓN Y AFECTACIONES YA SEÑALADAS

𝐕𝐄𝟏 𝐄𝐗𝐏 =$

𝐌𝐄𝟐 $𝟒𝟏𝟎. 𝟖𝟑𝟗 ∗ 𝟐𝟗, 𝟐𝟓 𝐌𝐄

𝟐 ∗ 𝟎, 𝟗𝟓 𝑪𝑨 = $𝟏𝟏. 𝟒𝟏𝟔. 𝟏𝟖𝟖 = 𝐔𝐒$ 𝟏𝟔. 𝟒𝟓𝟒, 𝟖𝟐

3. VALOR DE LO EDIFICADO EN DEMASIA

𝐕𝐄𝟐 𝐄𝐗𝐏 =$

𝐌𝐄𝟐𝟐

𝐄𝐗𝐏 ∗ 𝐌𝐄𝟐(𝐄𝐗𝐏)𝟐 ∗ 𝐂. 𝐀.

PROCEDIMIENTO ÍDEM AL ANTERIOR

𝐕𝐄𝟐 𝐄𝐗𝐏 =$

𝐌𝐄𝟐𝟐

𝟒𝟏𝟎. 𝟖𝟑𝟗 ∗ 𝟏𝟏, 𝟐𝟓 𝐌𝐄𝟐𝟐 ∗ 𝟎, 𝟗𝟓 𝐂𝐀 = $𝟒. 𝟑𝟗𝟎. 𝟖𝟒𝟐 = 𝐔𝐒$ 𝟔. 𝟑𝟐𝟖, 𝟕𝟖

4. VALOR DE LA REPOSICIÓN DE CADA UNA DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS EXPROPIADAS EXPRESADAS EN M2.

𝐕𝐎𝐂 𝐄𝐗𝐏 =

𝐍

𝟏$

𝐌𝐎𝐂𝟐

𝐄𝐗𝐏 ∗ 𝐌𝐎.𝐂.(𝐄𝐗𝐏)𝟐 ∗ 𝐂. 𝐀

ELABORACIÓN DE PRESUPUESTOS DETALLADOS DE PARTIDAS A INDEMNIZAR. SE AFECTAN POR DEPRECIACIÓN POR ANTIGÜEDAD Y APRECIACIÓN SEGÚN LA CALIDAD DE LA MANTENCIÓN.

OBRAS

COMPLEMENTARIAS

M2

EXPROPIADOS

M2

COSTOS

UNITARIOS

AFECTADOS

MONTO EN

PESOS

EXPROPIADOS

MONTO EN US$

EXPROPIADOS

PAVIMENTO DE

ADOCRETO (M2)21,20 $ 20.753 $ 439.964 634,15

CIERRO MEDIANERO

DE ALBAÑILERÍA (M2)14,50 $ 36.144 $ 524.088 755,40

COBERTIZO EN

MADERA (M2)9,23 $ 87.069 $ 803.647 1.158,34

TOTALES $ 1.767.699 2.547,89

5. VALOR DE CADA UNA DE LAS ESPECIES VEGETALES EXPROPIADAS

𝐕𝐄.𝐕. 𝐄𝐗𝐏 =

𝐍

𝟏$

𝐔𝐄.𝐕.𝐄𝐗𝐏 ∗ 𝐔𝐄.𝐕. 𝐄𝐗𝐏 ∗ 𝐂.𝐀.

PROCEDIMIENTO POR COSTE DE REPOSICIÓN DEL MERCADO DECOMPRAVENTAS DE PLANTAS SIMILARES OFERTADAS EN VIVEROSALTERADAS POR LA EDAD Y ESTADO FITOSANITARIO DE CADA ESPECIE.

ESPECIES

VEGETALES

M2

EXPROPIADAS

$/M2

COSTOS

UNITARIOS

MONTO EN

PESOS

EXPROPIADO

MONTO EN

US $

EXPROPIADO

ARBUSTOS

EXÓTICOS9,07 M2 $ 24.736 $ 224.356 323,38

ÁRBOLES EXÓTICOS9,75 M2 $ 16.159 $ 157.550 227,09

PASTO 6,92 M2 $ 4.266 $ 29.521 42,55

TOTALES $ 411.427 593,02

6. DETERMINACIÓN DEL MONTO DE LA INDEMNIZACIÓN PROVISIONAL DE LO EXPROPIADO CONSIDERANDO LA SUMA A TODOS LOS ASPECTOS

ANTERIORES.

𝑽𝑰 = 𝑽𝑻 𝑬𝑿𝑷+ 𝑽𝑬 𝑬𝑿𝑷

+ 𝑽𝑶𝑪 𝑬𝑿𝑷+ 𝑽𝑬.𝑽. 𝑬𝑿𝑷

VALOR EN

CLP$ VALOR EN US$

TERRENO $ 14.043.595 20.241,85

EDIFICACIONES $ 11.416.188 16.454,82

DEMASÍA $ 4.390.842 6.328,78

OBRAS

COMPLEMENTARIAS $ 1.767.699 2.547,89

ESPECIES VEGETALES $ 411.427 593,02

TOTAL $ 32.029.751 46.166,36

RESUMEN VALOR A INDEMNIZAR

TOMA DE DECISIONES POR PARTE DEL AFECTADO

LA DISCONFORMIDAD CON LA INDEMNIZACIÓN PROVISIONAL SE SUELEDEMANDAR ANTE TRIBUNALES DE JUSTICIA PARTICIPANDO EN EL PROCESO DETOMA DE DECISIÓN DISTINTOS ACTORES TALES COMO ABOGADOS PRIVADOS,PERITOS TASADORES, CONSEJO DE DEFENSA DEL ESTADO, ABOGADOS DEFISCALIAS, PERITOS TASADORES DE LA DISCORDIA, JUECES DE PRIMERAINSTANCIA, DE CORTE DE APELACIONES, DE CORTE SUPREMA.

COMENTARIOS FINALES

• AÚN FALTA CULTURA EN LOS HABITANTES DE NUESTRO PAÍS PARACOMPRENDER QUE SIN LEY EXPROPIATORIA NO HABRÍA POSIBILIDAD DEPERFECCIONAR DE MANERA PERMANENTE EL DESARROLLO EFICIENTE DE LACIUDAD ASÍ COMO DEL TERRITORIO.

• EN ALGUNOS PERIODOS DE LA HISTORIA RECIENTE DE NUESTRO PAÍS SE HAOPERADO UTILIZANDO DE MANERA IMPORTANTE EL RÉGIMEN DECONCESIONES PARA FINANCIAR OBRAS QUE IMPLICAN GRANDESINVERSIONES (COMO SON POR EJEMPLO: HOSPITALES, AEROPUERTOS,VIALIDAD, ETC.), EL CUAL, SIENDO EFICIENTE E INCLUYENDOPROCEDIMIENTOS EXPROPIATORIOS, NO HA LOGRADO PERFECCIONARSE AÚNCON CONTINUIDAD POR LAS INCONSECUENCIAS DE LOS ASPECTOS LEGALESDE CONTRATOS ENTRE CONCESIONARIAS Y FISCO Y NO NECESARIAMENTE PORTEMAS VINCULADOS A LA VALORACIÓN DE LO EXPROPIADO

• SE REQUIERE PERFECCIONAR LA LEY DE EXPROPIACIONES EN MATERIASQUE AFECTAN A LA VALORACIÓN Y CON ELLO AL QUEHACER DELVALUADOR TALES COMO LAS SIGUIENTES:

o SI BIEN EL LUCRO CESANTE ES DEMANDABLE ANTE TRIBUNALES, LOSJUECES EN GENERAL, OPTAN POR EL “NO HA LUGAR” LEGAL. ELORIGEN DE QUE LA LEY DE EXPROPIACIONES NO LO CONTEMPLE ES,NATURALMENTE, ECONÓMICO Y NO DEL SANO PROCEDER DE LAJUSTICIA.

o POR TRATARSE DE UNA OPERACIÓN DE “VENTA FORZADA” Y NO DELLIBRE MERCADO DE VALORES CORRESPONDIENTE A OPERACIONES DECOMPRAVENTAS, PROCEDE QUE ESTE ASPECTO SEA ANALIZADO YSEÑALADO EN LA LEY.

o ANTE CRITERIOS DE VALORES DIFERENTES POR PARTE DE LOS 3MIEMBROS DE LA COMISIÓN TASADORA SE DEBE ESTABLECER EL VALORPROMEDIO DE SUS INTEGRANTES, LO QUE ES UN PROCEDIMIENTO QUEDEBE SER PERFECCIONADO

o AL TRATARSE LA EXPROPIACIÓN DE UNA OPERACIÓN DE “VENTAFORZADA” Y NO DEL LIBRE MERCADO DE COMPRAVENTAS, LADETERMINACIÓN, DE VALORES DE MERCADO, REALES Y EFECTIVOS QUEPLANTEA LA LEY DE EXPROPIACIONES, EXTREMA LA RIGUROSIDAD ENLA APLICACIÓN DE LOS PROCEDIMIENTOS QUE FUNDAMENTEN CADAPARTE A SER VALORADA EN UNA EXPROPIACIÓN TODA VEZ QUE LOSINFORMES DE TASACIÓN SE SABE DE ANTEMANO QUE ESTARÁNEXPUESTOS A CONFRONTACIONES ENTRE PERITOS TASADORES LO QUENO ES TAN HABITUAL EN OTROS TIPOS DE VALORACIONES.

EL PLANTEAMIENTO DEL PONENTE ES QUE LOS VALORES REALES YEFECTIVOS DEBEN FUNDAMENTARSE PARA LO EXPROPIADO EN BASE ALAS REFERENCIAS MÁS ALTAS DE MERCADO SIMILARES DETECTABLES AFIN DE NO DAÑAR BAJO NINGUNA CIRCUNSTANCIA AL AFECTADO YA QUELA VOLUNTAD DE ÉSTE GENERALMENTE NO ES COINCIDENTE CON ELINTERÉS DE ENAJENAR SU BIEN RAÍZ NI SIQUIERA PARCIALMENTE Y PORLO TANTO LA INDEMNIZACIÓN ES UN «VALOR DE NO MERCADO».

BIBLIOGRAFIA

• NIV 10ª EDICIÓN 2017, 9ª EDICIÓN 2011.• MANUAL DE TASACIONES MINISTERIO DE VIVIENDA Y URBANISMO• CONSTITUCIÓN POLÍTICA DEL ESTADO.• LEY GENERAL DE URBANISMO Y CONSTRUCCIÓN.• LEY DE EXPROPIACIONES• PLAN REGULADOR DE TEMUCO.• ORDENANZA LOCAL COMUNAL DE TEMUCO.

ANEXOS

• CARÁTULA DE FORMULARIO TIPO DE INSTITUCIÓN FISCAL PARA TASAR BIENESRAÍCES AFECTADOS POR ÁREAS DE EXPROPIACIÓN.

• FICHA RESUMEN DEL PROCEDIMIENTO VALORATIVO DISEÑADO YDESARROLLADO POR EL PONENTE DE CUBICACIÓN PRESUPUESTADASISTEMATIZADA PARA DETERMINACIÓN DEL VALOR $/m2 DE LO EDIFICADO YDEL VALOR $/m2 DE CADA UNA DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS, EMPLEADOPARA TASAR POR COSTE DE REPOSICIÓN CON AFECTACIÓN EL QUE SE VALIDÓCON LA RESOLUCIÓN APROBATORIA DEL MANUAL DE TASACIÓN DEL MINVUEN ACTUAL VIGENCIA.

• CARÁTULA, ÍNDICE Y EJEMPLO DE UNA OBRA COMPLEMENTARIA VALORADASEÑALADA EN EL MANUAL DE COSTOS UNITARIOS DE REPOSICIÓN DE OBRASCOMPLEMENTARIAS DE LA OFICINA DEL PONENTE.

LA CUBICACIÓN PRESUPUESTADA SISTEMATIZADAELABORACIÓN DE PLANILLA EXCEL CON CAPTACIÓN DE DATOS DEL MERCADO DE LA

CONSTRUCCIÓN DE EDIFICACIOS QUE PERMITAN LA ADMINISTRTACIÓN DE UNA BASE DE DATOS QUE CONTENGA DE MANERA PREFERENTE

INFORMATIVO

COSTOS UNITARIOS DE REPOSICIÓN DE OBRAS COMPLEMENTARIAS A LA

EDIFICACIÓN PARA SU APLICACIÓN A PROCEDIMEINTOS DE TASACIÓN

VALORACIÓN PERICIAL DE DERECHOS EN ÁREAS URBANAS … · 2020. 4. 14. · inscripciÓn vigente rol...

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