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UNIVERSIDAD TECNOLÓGICA DE SANTIAGO UTESA Área de Ciencias y Humanidades Carrera de Derecho ANÁLISIS DE LA ACCIÓN EN SIMULACIÓN EN LOS ACTOS JURÍDICOS EN LA JURISDICCIÓN INMOBILIARIA DE PUERTO PLATA EN EL AÑO 2011 Monografía para optar por el título de Licenciadas en Derecho PRESENTADA POR: RAMILKA PLASENCIA FERREIRA ANA DE JESÚS SANTANA MEDINA ASESORES: ARELYS ROMÁN, MA DR. MÁXIMO SANTANA San Felipe de Puerto Plata República Dominicana Diciembre, 2012
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UNIVERSIDAD TECNOLÓGICA DE SANTIAGO
UTESA Área de Ciencias y Humanidades
Carrera de Derecho
ANÁLISIS DE LA ACCIÓN EN SIMULACIÓN EN LOS ACTOS JURÍDICOS EN
LA JURISDICCIÓN INMOBILIARIA DE PUERTO PLATA EN EL AÑO 2011
Monografía para optar por el título
de Licenciadas en Derecho
PRESENTADA POR:
RAMILKA PLASENCIA FERREIRA
ANA DE JESÚS SANTANA MEDINA
ASESORES:
ARELYS ROMÁN, MA
DR. MÁXIMO SANTANA
San Felipe de Puerto Plata
República Dominicana
Diciembre, 2012
INDICE GENERAL
RESUMEN
INTRODUCCIÓN
CAPÍTULO I. ASPECTOS GENERALES DE LA SIMULACIÓN
1.1 Concepto de Simulación
1.2 Clasificación de la Simulación
1.2.1 Simulación Absoluta
1.2.2 Simulación Relativa
1.3 Diferencia entre la Simulación Absoluta y la Simulación Relativa
1.4 Requisitos de un acto simulado
CAPÍTULO II. LA ACCIÓN EN SIMULACIÓN
2.1 Concepto de la Acción en Simulación
2.2 Características de la acción en simulación
2.3 La acción en simulación frente a un tercer adquiriente de buena fe y a
título oneroso
2.4 Similitudes y diferencias con la acción Pauliana
2.5 La Contraescritura
2.6 Condiciones de un Contraescrito
2.7 Efectos del Contraescrito
CAPÍTULO III. ACTOS JURÍDICOS EN LA JURISDICCIÓN
INMOBILIARIA DE PUERTO PLATA
3.1 Presentación de las pruebas de la demanda de acción en simulación
3.2 Prescripción de la acción en simulación
3.3 Efectos del acto jurídico simulado
3.4 Composición de la Jurisdicción Inmobiliaria Dominicana
3.5 Competencia de la Jurisdicción Inmobiliaria Dominicana
3.6 Jueces de la Jurisdicción Inmobiliaria Dominicana
3.7 Tribunal de Jurisdicción Original de Tierras de Puerto Plata
3.7.1 Definición del Tribunal de Tierras de Puerto Plata
3.7.2 Función del Tribunal de Tierras de Puerto Plata
3.7.3 Organización del Tribunal de Tierras de Puerto Plata
CAPÍTULO IV. ANÁLISIS Y PRESENTACIÓN DE LOS
RESULTADOS
4.1 Matriz de las Variables e Indicadores del Estudio
4.2 Instrumento aplicado a la Magistrada del Tribunal de Jurisdicción
Original de Tierras de Puerto Plata
4.3 Instrumento aplicado a los abogados que ejercen en materia
inmobiliaria en el Tribunal de Jurisdicción Original de Tierras de
Puerto Plata
HALLAZGOS
CONCLUSIONES
RECOMENDACIONES
APÉNDICE
BIBLIOGRAFÍA
RESUMEN
En el ámbito de los actos jurídicos, la simulación es muy frecuente. Se usa
para engañar a terceros con los más diversos fines: aparentar solvencia o
insolvencia económica, defraudar a los acreedores, engañar a un pariente, evitar
el pago de impuesto, beneficiar a uno de los hijos antes que a otros, facilitar la
realización de ciertos negocios, así como también despojar al cónyuge de los
derechos que a éste les son concedidos por la ley, en el caso de esconder un
bien adquirido por uno para que no entre en la comunidad legal de bienes.
En los tribunales de la República Dominicana, específicamente para el
caso que se estudia, los de Jurisdicción original, se presentan a diario acciones
o demandas en simulación de actos, lo cual indica el gran auge que están
teniendo los mismos. Los afectados por dicha figura jurídica están desprovistos
de instrumento legal eficiente para defenderse y reclamar sus derechos, ya que
hasta el momento solo existen doctrinas y jurisprudencias, no hay ley que
proteja a los lesionados por estos actos viciados.
La relevancia jurídica de los actos jurídicos simulados ha sido muy
destacada en la República Dominicana en los últimos tiempos, no obstante, no
encontrarse en ninguna disposición del Código Civil, tampoco en la Ley de
Registro Inmobiliario, ni en ninguna ley general ni especial. Esta institución
del derecho que existe ha sido una creación de la jurisprudencia y la doctrina.
En este sentido, el estudio es importante. También se conocerá que en las
relaciones jurídicas diarias los seres humanos realizan una diversidad de actos
simulados. Algunos por el simple gusto de mentir otros con relevancia jurídica.
En este sentido, es conveniente que las partes involucradas conozcan de las
consecuencias jurídicas que conlleva el hecho de simular un acto jurídico que
se utilice para engañar a una tercera persona o para desvirtuar la verdad sobre
un hecho jurídico.
La institución objeto de este estudio es el Tribunal de Jurisdicción
Original de Tierras de Puerto Plata, encabezado por la Magistrada Vilma
Venecia Díaz Colombo, quien tiene más de 20 años de experiencia en la
Jurisdicción Inmobiliaria. Este tribunal está ubicado en las instalaciones de la
Jurisdicción Inmobiliaria en la Avenida Hermanas Mirabal de Puerto Plata.
El objetivo general es analizar la acción en simulación en los actos
jurídicos en la Jurisdicción Inmobiliaria de Puerto Plata en el año 2011.
El tipo de estudio es explicativo porque se analizaron las causas y
consecuencias que tiene la acción en simulación en la jurisdicción inmobiliaria.
También es un estudio descriptivo porque desarrolló una fiel representación del
fenómeno estudiado a partir de sus características. Por otro lado, es
documental porque se realizaron consultas al Código Civil, la Constitución, la
Ley 108-05 de Registro Inmobiliario así como las jurisprudencias y las
doctrinas sobre el tema; y es una investigación de campo o investigación
directa porque se recolectó información de las fuentes primarias.
Por otro lado, este es un estudio retrospectivo porque se estudió el
problema en el año 2011 y transversal porque se delimitó a un período
determinado, sin dar seguimiento a los datos encontrados.
Como revelación de esta investigación está que en el Tribunal de
Jurisdicción Original de Tierras de Puerto Plata casi siempre se presentan
demandas de acción en simulación, las cuales son presentadas introducidas,
frecuentemente por los terceros de buena fe que están involucrados en alguna
transacción o negocio que se ha simulado. Este tipo de demanda es exitosa en
un 80 a 99%.
Otro hallazgo importante es que el 75% de los abogados que ejercen en
materia inmobiliaria manifiestan que casi siempre y siempre son susceptibles
de nulidad las transacciones envueltas cuando se conoce de una acción en
simulación. De igual forma, la Magistrada manifiesta que casi siempre la
jurisprudencia y la doctrina son suficientes para instrumentar la demanda de
acción en simulación. Asimismo, el procedimiento para el conocimiento de este
tipo de demanda debe durar entre 4 a 6 meses.
En cuanto al conocimiento y a la experiencia de los abogados en ejercicio
en materia inmobiliaria, el estudio reveló que el 65% de éstos tienen algo de
conocimiento acerca de la demanda de acción en simulación y que el 70% ha
participado en este tipo de demanda, ya sea como parte demandante o
demandado.
Esta investigación concluye que una de las causas para la acción en
simulación ante la Jurisdicción Inmobiliaria es el encubrimiento de
transacciones ilegales en el entendido de que estas transacciones de negocios
no representan la realidad de las voluntades entre las partes envueltas. Así
mismo, una de las consecuencias de este tipo de práctica es la nulidad de las
transacciones.
También se concluye que el conocimiento que tienen los abogados sobre
la demanda de acción en simulación no es suficiente porque es una figura
nueva en el ordenamiento jurídico dominicano, sin embargo, los abogados que
ejercen en materia inmobiliaria han participado en este tipo de demanda
quedando muy satisfechos con los resultados.
Por último, se concluye, que las leyes no estipulan directa y claramente
acerca de la acción en simulación, por lo que los jueces y los abogados recurren
al Código Civil Dominicano, a la Constitución, a la Ley 108-05 sobre Registro
Inmobiliario y a la jurisprudencia para fundamentar la demanda y para tomar
decisiones al respecto.
INTRODUCCION
La simulación es toda operación en virtud de la cual se crea una situación
jurídica aparente que difiere de la situación jurídica verdadera, producto de la
ocurrencia de determinadas circunstancias adversas a los intereses
patrimoniales de las partes contratantes.
Como antecedente de esta investigación está lo que la Suprema Corte de
Justicia (1999) ha sostenido con el criterio siguiente: “Que si es verdad que en
principio la prueba de la simulación debe ser hecha esencialmente mediante un
contraescrito y no por testimonios, ni presunciones cuando se trata de terrenos
registrados, no es menos cierto que aun cuando un acto de venta reúna las
condiciones y formalidades que establece la ley de Registro de Tierras, nada se
opone sin embargo a que el mismo sea declarado simulado y hecho en fraude
de la persona que lo impugna, si de los hechos y circunstancias de la causa se
desprenden la simulación”.
Por otro lado, la Suprema Corte de Justicia (2000) se ha pronunciado de
manera constante con este tipo de simulación, en una demanda de simulación
relativa dijo lo siguiente: “Que en el presente caso se trata de un préstamo con
garantía hipotecaria disfrazada de venta, que cuando se trata de este tipo de
operaciones pueden probarse por todos los medios de pruebas, sin importar
quien haya demandado en simulación y que los jueces al darle la verdadera
calificación jurídica al acto pueden ordenar al Registrador de Títulos la
inscripción de una hipoteca por el valor de lo adeudado, porque al anularse la
venta queda el préstamo que es el real”.
La investigación se justifica tomando en cuenta la frecuencia con la que se
presentan los actos simulados. En tal virtud, se hace necesario su análisis y
entendimiento ya que la simulación se presenta cuando existe una divergencia
entre la voluntad declarada formalmente y la verdadera queda oculta; en estos
casos, generalmente, es necesario utilizar la prueba de presunciones, puesto que
es difícil acreditar lo que las partes querían ocultar.
La relevancia teórica de esta investigación es que la acción en simulación
no está contemplada tácitamente en las leyes dominicanas, sin embargo se
introduce en los diversos tribunales, por lo que los resultados que se obtengan
apoyarán futuras investigaciones sobre el tema que servirán de consultas
bibliográficas, a la vez que se analizan las jurisprudencias que fueron emitidas
por la Suprema Corte de Justicia.
En lo que respecta a la relevancia social, se puede afirmar que la acción
en simulación busca engañar a un tercero, por lo que es importante que las
personas conozcan de este tipo de demanda, quiénes las pueden incoar y de qué
forma se puede descubrir cuándo un acto es simulado o no.
El objetivo general es analizar la acción en simulación en los actos
jurídicos en la Jurisdicción Inmobiliaria de Puerto Plata en el año 2011. Se han
planteado los siguientes objetivos específicos:
1. Analizar las causas y consecuencias jurídicas que conlleva la acción en
simulación.
2. Identificar los instrumentos legales y doctrinales que ayudan a solucionar las
simulaciones de los actos jurídicos.
3. Determinar el conocimiento que poseen sobre esta figura los abogados que
ejercen en materia inmobiliaria.
Este análisis sobre la acción en simulación de los actos jurídicos está
delimitada a analizar la figura jurídica de la simulación llevada ante el Tribunal
de Jurisdicción Original de Tierras de Puerto Plata ubicada en la Avenida
Hermanas Mirabal esquina Luis Ginebra en el municipio San Felipe de Puerto
Plata. Este tribunal está presidido por la Magistrada Vilma Díaz Colombo. El
período de investigación está comprendido en el año 2011.
La población está compuesta por la Magistrada del Tribunal de
Jurisdicción Original de Tierras de Puerto Plata a quien se le realizó una
entrevista con preguntas cerradas que se presentó en forma de ensayo; y los 20
abogados que ejercen en materia inmobiliaria en este mismo tribunal, a quienes
se les aplicó una encuesta de nueve (9) preguntas, que fueron analizadas
individualmente y presentadas en tablas y gráficos.
Una limitación de esta investigación es la dificultad para entrevistar a la
Magistrada por sus múltiples ocupaciones.
Para el desarrollo de este estudio se dividió en cuatro (4) capítulos:
El capítulo I trató acerca de aspectos generales de la simulación, concepto,
clasificación, diferencias entre la simulación absoluta y la relativa y los
requisitos para un acto simulado.
El capítulo II presentó la acción en simulación, concepto, características,
esta acción frente a los terceros de buena fe, la contraescritura con sus
condiciones y efectos.
El capítulo III abordó los actos jurídicos en la jurisdicción inmobiliaria, la
presentación de las pruebas, prescripción, efectos del acto jurídico simulado,
composición de la Jurisdicción Inmobiliaria, competencia, los jueces y el
Tribunal de Jurisdicción Original de Tierras de Puerto Plata.
El capítulo IV presentó la matriz de las variables e indicadores del estudio
y la interpretación de los instrumentos aplicados. Más adelante se exponen los
hallazgos, conclusiones y recomendaciones que generaron dicho estudio.
CAPÍTULO I. ASPECTOS GENERALES DE LA SIMULACIÓN
La simulación es toda operación en virtud de la cual se crea una situación
jurídica aparente que difiere de la situación jurídica verdadera, producto de la
ocurrencia de determinadas circunstancias adversas a los intereses
patrimoniales de las partes contratantes. La palabra simulación proviene del
latín simulo, simulas, simulare, que significa imitar, representar lo que no es,
fingir. En el lenguaje ordinario el verbo simular significa presentar
engañosamente una cosa, como si en verdad existiera como tal, cuando en la
realidad no es así, entonces el propósito de la misma es el engaño.
1.1 Concepto de Simulación
“La simulación es la declaración de un contenido de voluntad no real,
emitido conscientemente y de acuerdo entre las partes o entre el declarante y la
persona a la cual va dirigida la declaración, para producir con fines de engaño
la apariencia de un acto jurídico que no existe o es distintos de aquel que
realmente se ha llevado a cabo”. (Ferrara, 2005, P. 125)
Este autor lo que quiere decir es que la simulación es una especie de
engaño porque no se expresa la voluntad verdadera, sino que es un aparente
consentimiento.
En el lenguaje común, simular significa hacer aparentar lo que no es.
Otra d efinición es la que presenta Muñoz (2008): “La simulación es
cuando las partes acuerdan una reglamentación de intereses distinta de la que
piensan observar en realidad”. Aquí se plantea que la simulación es un acuerdo
que se presenta entre partes que no es la verdad de lo que se estipula.
La simulación ha sido y sigue siendo un fenómeno universal, cuya
importancia jurídica será mayor o menos conforme el alcance reconocido a la
autonomía de la voluntad y según sea el sistema jurídico adoptado, formalista u
otro. Su importancia jurídica ha sido muy destacada en la República
Dominicana en los últimos tiempos, no obstante, no encontrarse en ninguna
disposición del Código Civil, tampoco en la Ley de Registro Inmobiliario, ni en
ninguna ley general ni especial en el país. Esta institución del derecho que
existe ha sido una creación de la jurisprudencia y la doctrina.
1.2 Clasificación de la Simulación
Según las formas que las partes hayan observado, la simulación se
clasifica en:
a) Simulación Absoluta; y
b) Simulación Relativa
1.2.1 Simulación Absoluta
En la simulación absoluta solamente existe un acto que es el simulado,
aquí no hay verdadera convención entre el propietario real del inmueble, y
quien dice ser titular de esos derechos, porque sencillamente se pusieron de
acuerdo para burlar a alguien. La simulación absoluta siempre es considerada
fraudulenta.
Se considera absoluta cuando en realidad ningún acto jurídico quiere
celebrarse y sólo aparentemente se realiza uno. Sencillamente se pusieron de
acuerdo con el objetivo de burlar a alguien, posiblemente simular un pasivo
mayor para que sus acreedores no puedan embargarlo. Aunque, en el pasado
reciente cuando el hombre se iba a divorciar se simulaba vender todos los
bienes de la comunidad, con el objetivo de burlar a la esposa y le era fácil
hacerlo ya que era el administrador de la comunidad legal de bienes. Después
de la promulgación de la Ley 8901 se dice que ya no lo hace, pero, la realidad
es que, aun se continúa con esa mala práctica, porque en los actuales momentos
convencen a las esposas para constituir una compañía, el esposo se hace
aprobar una asamblea con todos los poderes, y de esa manera continúa
distrayendo los bienes de la comunidad legal. Este tipo de simulación lleva
dentro de sí misma la idea del ocultamiento o del engaño.
Monción (2010) plantea que para las partes el acto simulado de una
manera absoluta, es inexistente, es un cuerpo sin alma, porque entre ellos no ha
existido ningún acto jurídico verdadero.
Uno de los graves problemas e inconvenientes de esta simulación es que
con la simulación descubierta, el negocio o la operación no se desvanece, no
desaparece, porque es necesario demandar en simulación para poder anular el
acto aparente. A veces la responsabilidad por la apariencia creada llega hasta
posibilitar que se detenga la acción de nulidad frente al tercer adquiriente a
título oneroso y de buena fe, que confió en la verdad de lo aparentado. Esto es
así, porque para que prospere la demanda en simulación frente a un tercer
adquiriente, hay que probar la mala fe del adquiriente, de lo contrario la
demanda sería estéril; no importa que el acto en este tipo de simulación sea
enteramente ficticio.
Para los terceros adquirientes la situación jurídica es diferente, en virtud
de que compró pensando que el acto aparente era sincero, la contra escritura
por ejemplo, no le es oponible, para él o contra él, no surte ningún efecto; quien
compra a quien tenía un acto simulado, pero con la apariencia de real, es en
principio un tercer adquiriente a título oneroso y de buena fe, protegido por el
fuero de presunción de buena fe que establece las disposiciones del artículo
2268 del Código Civil Dominicano, que expresa: “se presume siempre la buena
fe, y corresponde la prueba a aquel que alega lo contrario”.
En la simulación absoluta las partes no quieren que el acto surta efecto, de
manera que es un negocio que aparenta la intención de contratar, por eso el
aparente contrato celebrado por ellos, no es seriamente vinculante.
1.2.2 Simulación Relativa
Es el acto por el cual las partes realizan una convención que tiene una
naturaleza jurídica distinta de la aparente. En la simulación relativa siempre hay
dos actos, uno tangible, que se ha plasmado en un documento, que se ha
exteriorizado y que se puede ver, pero que es el ficticio; y otro que es
intangible, que no se ha exteriorizado, que no se puede ver ni tocar, pero que es
el real.
En otros términos o lenguaje más llano, se puede decir, que en la
simulación relativa siempre existen dos actos, uno que se ve y el otro que no se
ve: el que se ve es el ficticio y el que no se ve es el real; el segundo acto, el
verdadero, no se ve porque está en la mente de los contratantes, es la verdadera
convención.
La Suprema Corte de Justicia se ha pronunciado de manera constante con
este tipo de simulación, en una demanda de simulación relativa dijo lo
siguiente:
“Que en el presente caso se trata de un préstamo con garantía hipotecaria
disfrazada de venta, que cuando se trata de este tipo de operaciones pueden
probarse por todos los medios, sin importar quien haya demandado en
simulación y que los jueces al darle la verdadera calificación jurídica al acto
pueden ordenar al Registrador de Títulos la inscripción de una hipoteca por el
valor de lo adeudado, porque al anularse la venta queda el préstamo que es el
real”.
Por naturaleza del contrato: se encubre el carácter jurídico de un acto bajo
apariencia de otro. Casi siempre para realizar actos ilícitos.
Por el contenido del contrato: ocurre cuando el acto jurídico contiene
cláusulas o fechas que no son verdaderas. Puede simularse precios,
cláusulas accesorias y objeto del convenio.
Por la persona de los contratantes: opera cuando se transmiten derechos o
bienes a personas que solo aparentemente tienen la calidad de intervinientes,
ya que el verdadero sujeto es otro que no figura como parte.
1.3 Diferencia entre la Simulación Absoluta y la Simulación Relativa
En la simulación absoluta hay un acto que es el simulado, mientras que en
la simulación relativa hay dos, el real y el simulado.
En la simulación relativa hay un vínculo jurídico entre los pactantes, hay
aparte del acto simulado una verdadera convención entre ellos, sólo que está
oculta; mientras que en la simulación absoluta no hay un vínculo jurídico entre
el propietario real del inmueble y quien dice ser titular de esos derechos, porque
sencillamente se pusieron de acuerdo para engañar a alguien.
1.4 Requisitos de un acto simulado
Dentro de los requisitos de un acto simulado están:
Acuerdo de las partes: es necesario que ambas partes finjan su voluntad de
contratar. Es necesario que las partes hayan manifestado su voluntad fingida, el
engaño pues tiene que ser bilateral, en sentido de voluntades hacia un mismo
fin.
Discordancia intencional: debe ser voluntario por ambas partes. Esto hace
posible distinguir esta figura del error, ya que en este último el acto es
involuntario. Es una consecuencia de la anterior, puede ser voluntaria entre las
partes, este acuerdo distingue el acto simulado del error, en el cual no hay
conformidad entre los sujetos, el error no es requerido es voluntario.
Intención engañosa: es claro que en la simulación falta un elemento esencial
porque existe discordancia entre lo querido y lo manifestado. Ver artículos 627
y 1007 Código Civil. El engaño siempre está presente en la simulación, ya que
está tratando de aparentar una situación inexistente.
CAPÍTULO II. LA ACCIÓN EN SIMULACIÓN
La acción de simulación tiende a demostrar la inexistencia del acto
simulado y su aparente legalidad. El acto simulado carece de consentimiento y
carece también de causa, por lo que es absolutamente nulo e inexistente y su fin
es la declaratoria de tal nulidad e inexistencia
2.1 Concepto de la Acción en Simulación
La Acción en Simulación es un acto jurídico orientado según la clase de
simulación, a ejercitar el derecho de la tutela para deducir consecuencias
judiciales, de la ficción de un contrato, y así declarar su inexistencia o declarar
que se ha formalizado en sustitución del verdadero.
Monción (2010) define la simulación como el acto jurídico aparente que
se hace con el objetivo de ocultar la verdadera situación jurídica. En el medio
se dan permanentemente una serie de actos simulados.
A la persona que se presta a facilitar el acto simulado se le llama
comúnmente testaferro que es al que se refiere en virtud de un acto con
apariencia jurídica los bienes que el titular real de los derechos les ha pasado,
derechos que más tarde habrá de restituir al mandante o verdadero propietario.
2.2 Características de la Acción en Simulación
Actualmente es unánime la doctrina que considera que los requisitos de la
simulación de los actos jurídicos son dos:
a) el acuerdo simulatorio; y,
b) el fin de engañar a terceros.
Otros autores como Alessandri (2005) considera que además de los
requisitos señalados anteriormente también se debe de considerar a la
divergencia entre la voluntad y su manifestación; indica que una de las
características de la simulación es: la disconformidad entre la voluntad interna
y la voluntad manifestada. No se comparte ésta última característica que se le
considera al acto jurídico simulado, puesto que ello se adecuaría a la naturaleza
jurídica de la divergencia entre la voluntad interna y la voluntad externa
(manifestación), tal como se ha referido al tratar la naturaleza jurídica de la
simulación.
2.3 La acción en simulación frente a un tercer adquiriente de buena fe y
a título oneroso
Los Terceros Adquirientes de Buena Fe y a Título Oneroso, son aquellas
personas que adquieren de forma onerosa un inmueble o algún derecho real
inmobiliario, registrado o fallado definitivamente por el Tribunal Superior de
Tierras.
La ley de Registro de Tierras protege de manera especial a las personas
que así han adquirido bienes inmuebles. Cuando ha intervenido un Tercer
Adquiriente a Título Oneroso y de Buena Fe, obteniendo derechos sobre un
inmueble que ha sido objeto de traspaso en favor del vendedor como
consecuencia de un Acto Simulado, la Acción en Simulación puede ser
intentada por quien pretenda impugnar el acto Simulado; pero esto no basta
para que el derecho pueda ser restituido en favor del antiguo propietario, ya que
los derechos adquiridos por un Tercero a Título Oneroso y de Buena Fe no
pueden ser anulados mientras no se demuestre la mala fe de los terceros
adquirientes, en virtud de los dispuesto por el artículo 2268 del Código Civil, el
cual establece que:
“Se presume siempre la buena fe, y corresponde la prueba a aquel que
alega lo contrario”.
De la economía del referido texto legal se infiere que no basta probar la
irregularidad o la simulación del título del vendedor para anular el traspaso
hecho en favor del comprador de un inmueble registrado catastralmente, la
mala fe ha sido definida por la Suprema Corte de Justicia mediante el Recurso
de Casación del 5 febrero de 1988 Boletín Judicial 927, P. 130, como el
conocimiento que tiene el adquiriente de los vicios del título de su causante, lo
que no ha sido probado en el caso; por todo lo cual al anular el Tribunal a-quo
el registro de los derechos por el mencionado en el inmueble objeto de esta
Litis, basándose en los razonamientos antes expuestos sin comprobar,
previamente, si éste era un adquiriente de mala fe, en la sentencia impugnada se
incurrió en la falta de base legal, y por tanto, dicho fallo debe ser casado, sin
necesidad de examinar los demás medios del Recurso”.
Es necesario destacar que los Terceros Adquirientes de Buena Fe y a
Título Oneroso en terrenos registrados no están obligados a realizar
operaciones con esos derechos, a examinar los libros de registros, ni otros
registros públicos, puesto que basta con tener a la vista el duplicado del
Certificado de Título que le es mostrado por el dueño del terreno, el cual
cuando no contiene anotaciones de cargas o gravámenes se basta a si mismo y
por tanto los interesados no tienen que trasladarse a las oficinas públicas, ni a la
de los Registradores de Títulos, para investigar acerca de la sinceridad del
contenido del duplicado que les es presentado. En este sentido la Suprema
Corte de Justicia (Recurso de Casación de enero 1974, Boletín Judicial 758, P.
21, ha sostenido el criterio siguiente:
“En la Sentencia impugnada se violaron los principios consagrados en
La Ley de Registro de Tierras en relación con la invulnerabilidad del
Certificado de Título y su duplicado y la protección que dicha ley otorga a los
terceros que adquieren de buena fe terrenos registrados; que el propósito de la
Ley de Registro Inmobiliario, que es una aplicación del Sistema Torrens de
Registro de Tierras, que por tanto, este propósito se frustraría si los interesados
tuvieran que trasladarse a las oficinas de los registradores de títulos para
investigar acerca de la sinceridad del contenido del duplicado”.
2.4 Similitudes y diferencias con la acción Pauliana
La acción en simulación puede ser ejercida por cualquier persona y no
debe ser confundida con la acción pauliana que es la que se acuerda a los
acreedores para demandar la revocación de los actos celebrados por el deudor
en perjuicio o en fraude de sus derechos, ni tampoco con la acción oblicua,
también denominada acción indirecta o acción subrogatoria, que es la que se
acuerda al acreedor para ejercer la mismas acciones que competen a su deudor
negligente, con excepción de aquellos derechos que son inherentes a la persona.
Similitudes: tanto la acción en simulación como la acción pauliana son
otorgadas a los terceros acreedores, a fin de atacar negocios que les perjudican,
como defensa del patrimonio del deudor que constituye su prenda personal.
Ambas acciones tienen como consecuencia la restitución de las cosas o
derechos al patrimonio del deudor. También, en ambas, es un acreedor el que se
levanta contra el acto del deudor, que cree lesionado sus derechos o intereses;
en los dos casos el acto es destruido, y finalmente hay identidad de resultados.
Diferencias: en la acción pauliana el objeto es rescindir el negocio o el acto
jurídico real y efectivo; en la acción en simulación es dejar sin efecto un
acuerdo de desplazamiento patrimonial fingido. En la acción pauliana sólo
tienen legitimación activa los acreedores anteriores, mientras que en la acción
en simulación tienen legitimación los acreedores anteriores y posteriores al
negocio ficticio; la acción pauliana sólo los acreedores pueden ejercerla,
mientras que la acción en simulación pueden ejercerla, incluso, los que han
participado en el negocio ficticio.
2.5 La Contraescritura
Alessandri (2005) “El contraescrito, es un acto esencialmente secreto,
hecho entre las partes que han simulado una convención, con el objetivo de
dejar sin efecto o contradecir el acto simulado”.
Este documento que señala Alessandri recibe el nombre de contra
documento, contradeclaración, o bien, siguiendo la terminología francesa,
contraletere.
Couture (2006) plantea que el Contraescrito es un documento
habitualmente privado y secreto, por el cual las partes declaran la verdadera
naturaleza o alcance de un acto que documentaron de forma simulada. Este
autor reconoce que el contraescrito es un documento suscrito entre las partes
que desconoce un contrato anterior.
2.6 Condiciones de un Contraescrito
No toda la escritura privada o pública que se refiera a una escritura
anterior o que trate sobre la misma materia que ha sido objeto de una
convención entre las mismas partes, debe ser considerada necesariamente como
una contraescritura. Para ser tal, es necesario que concurran dos condiciones:
1. Que la nueva escritura tenga por objeto manifestar la simulación total o
parcial de un acto o convención;
2. Que no exprese una nueva convención.
Couture (2006) plantea que evidentemente el contraescrito tiene por objeto
probar que la venta que parece haberse efectuado entre dos personas no es
seria.
La contraescritura es otorgada por las partes en forma de un documento
privado, que es la que mejor se presta a mantener oculta la simulación. Cuando
una de las partes decide darle publicidad a la contraescritura, entonces
desaparece la clandestinidad y el acto simulado queda al descubierto.
Generalmente en la contraescritura o contraescrito, la redacción tiene lugar al
mismo tiempo que el acto ostensible que debe modificar, o sea, que se hace el
mismo día en que se efectúa el acto simulado, para dejar sin efecto el acto
ficticio, pero nada impide que se efectúe más tarde.
2.7 Efectos del Contraescrito
Hay un consenso doctrinario y una sintonía jurisprudencial de que el
contraescrito únicamente produce efecto entre las partes que lo han suscrito, no
le es oponible a terceros ni a los sucesores de quien se derivan los derechos
objeto de la simulación. Consecuentemente, el tercero que adquiera de un acto
simulado, debe ser considerado en principio un tercer adquiriente de buena fe;
así lo reconoce el artículo 1321 del Código Civil que se ha citado
anteriormente.
La contraescritura o contraescrito, modifica el contrato primitivo, tiene sin
dudas, efecto entre las partes contratantes; constituye su verdadera convención;
es por eso que en las relaciones mutuas de las partes, las convenciones
verdaderas deben predominar sobre las que son simuladas, porque ninguna
razón existe para hacer prevalecer la ficción sobre la realidad. Esto es una
simple aplicación del principio “todo contrato legalmente celebrado es una ley
para los contratantes”.
Cuando se afirma que la escritura no tiene efecto contra los terceros, lo
que se está diciendo es que el acto o convención mentirosa, la convención
simulada, tiene para los terceros más efecto que la convención verdadera,
porque el acto simulado debe ser ejecutado respecto de los terceros sin tomar
en cuenta las modificaciones introducidas en ella por el contraescrito.
La Suprema Corte de Justicia (1999) en una demanda en simulación
lanzada por un tercero, tuvo la oportunidad de pronunciarse fijando el
siguiente criterio jurisprudencial:
“Que cuando la declaratoria de simulación de un contrato es inter partes,
se hace necesario que la parte que tiene derecho a invocarla demuestre la
existencia de un contraescrito; pero que cuando la acción en declaración de
simulación es sostenida por un tercero ajeno a la convención, como es el caso
de la especie juzgada, prueba puesta a cargo de la señora A.B. del acto de
hipoteca convencional celebrado en fecha 16 de mayo de 1969 entre el señor
XX y el señor MM, le está permitido probarla por todos los medios, es decir,
mediante el debate de cualquier medio de prueba literal o testimonial y que la
apreciación de tales medios de pruebas a los fines de deducir sus consecuencias
jurídicas en relación con el acto atacado de simulación, corresponde a los
jueces del fondo; que la simulación concertada con el fin de perjudicar los
intereses de un tercero ajeno a la convención, al igual que el fraude civil ideado
y ejecutado para causar un daño implican la mala fe de sus autores; lo cual
consiste en la realización de un acto o la ejecución de una obligación a
sabiendas de que sus consecuencias son contrarias al uso, la costumbre, la
equidad, la ley o al derecho”.
CAPÍTULO III. ACTOS JURÍDICOS EN LA JURISDICCIÓN
INMOBILIARIA DE PUERTO PLATA
La demanda en simulación en los tribunales de la Jurisdicción
Inmobiliaria en la República Dominicana es un procedimiento que consiste en
solicitarle al Tribunal, mediante una instancia motivada que declare el
documento atacado simulado, con el objetivo de dejarlo sin efecto. Con esta
demanda se busca que se ponga al descubierto mediante una sentencia, lo que
se oculta bajo la falsa apariencia de un negocio.
3.1 Presentación de las pruebas de la demanda de acción en simulación
La prueba en este tipo de demanda varía de acuerdo a la simulación de que
se trate, es diferente la prueba en una demanda en simulación absoluta entre
una de las partes, o sea, cuando quien demanda en simulación es una de las
partes a que cuando demanda en simulación un tercero perjudicado; o si se trata
de una simulación relativa, donde se admiten todos los medios de pruebas.
Si se trata de una demanda en simulación absoluta, y quien está
demandando es una de las partes, la Suprema Corte de Justicia (2003) en
ocasiones ha sido exegética y ha sostenido el criterio, aunque no constante, de
que sólo es posible probarlo con el contraescrito, también llamado contra
documento y en un caso semejante hubo la necesidad de pronunciarse fijando
el criterio jurisprudencial siguiente:
“Que el examen de la sentencia impugnada revela que el tribunal a-quo
formó su convicción mediante la ponderación de los documentos sometidos al
debate y, especialmente, de las declaraciones de los testigos A y B,
declaraciones cuya sinceridad, fuerza probante y pertinencia apreció
soberanamente dicho Tribunal, como podía hacerlo. Que examinando el
expediente del caso se comprueba que la recurrente, ni por ante el Juez de
Jurisdicción Original, ni por ante al Tribunal a-quo, cuya sentencia impugnada
no depositó ningún contra escrito firmado por la parte recurrida Enriqueta
Rojas, en el cual aportará la prueba de la simulación alegada”.
En efecto, este criterio jurisprudencial es cónsono con la regla de la prueba
entre partes, cuando el acto que se demanda la simulación (nulidad) envuelva
una suma mayor de treinta (30) pesos, no se admite la prueba por testigo sino
literal, en este caso específico el contraescrito; esta regla relativa a la prueba
está contenida en el artículo 1341 del Código Civil. Sin embargo, cuando quien
demanda en simulación es un tercero perjudicado, esta rebla de la prueba
refugiada en el 1341 no aplica, porque sólo rige para las partes, los terceros
pueden probar la simulación por todos los medios, hasta por testigos, sin
importar el valor que envuelva el acto. La prueba de la simulación
corresponde al que la alega, pues los actos y contratos se presumen sinceros.
Prieto (1984) por su parte, señala que cuando la simulación de un acto se
hace en fraude a la ley, puede probarse entre las partes, o los terceros, por todos
los medios aun por testigos o por simples presunciones, sin importar que la
demanda sea entre las partes del contrato ni el valor envuelto.
Pues bien, no obstante el criterio jurisprudencial dado por la Suprema
Corte de Justicia con respecto a la prueba de la simulación absoluta cuando la
demanda es entre partes, de procurar el contraescrito, ésta ha tenido la
oportunidad de establecer que pueden admitirse todos los medios de pruebas en
ciertos casos de simulación absoluta aunque dicha demanda en simulación sea
o provenga de una de las partes envuelta en el contrato, y sin importar la regla o
prohibición del artículo 1341 del Código Civil, que exige la prueba escrita.
En ocasión de una simulación absoluta demandada por una de las partes
envuelta en el contrato, la Suprema Corte de Justicia (2009) ha sostenido el
siguiente criterio jurisprudencial:
“Considerando, que si es verdad que en principio la prueba de la
simulación debe ser hecha esencialmente mediante un contraescrito y no por
testimonios, ni presunciones cuando se trate de terrenos registrados, no es
menos cierto que aún cuando un acto de venta reúna las formalidades que
establece la ley, nada se opone sin embargo a que el mismo sea declarado
simulado y hecho en fraude de a persona que lo impugna, si de los hechos y
circunstancia de la causa se desprende tal simulación.”
Para probar que un acto es simulado se exige que los letrados hagan un
máximo esfuerzo imaginativo y hasta un cierto instinto policíaco, por eso
siempre se repite “que el derecho se aprende estudiando, pero se ejerce
pensando”, de manera que, siempre hay que observar la situación social y
económica del adquiriente para así poder determinar si realmente es un acto
simulado.
3.2 Prescripción de la acción en simulación
La prescripción de la acción, se define como el acto mediante el cual se
extingue o se pierde un derecho a través del paso del tiempo. En la jurisdicción
inmobiliaria existen dos prescripciones, por un lado está la prescripción
adquisitiva, llamada también usucapión, que es aquella en virtud de la cual se
adquiere un derecho a través del paso del tiempo; esta prescripción es propia
del saneamiento inmobiliar; y por el otro lado, está la prescripción extintiva o
liberatoria, en virtud de la cual se pierde un derecho a través del paso del
tiempo, es decir; por dejar pasar el tiempo se pierde el derecho de accionar.
En la jurisdicción inmobiliaria para la prescripción de la acción hay dos
plazos: uno de veinte años que es el más largo establecido en el artículo 2262
del Código Civil Dominicano, el cual expresa:
“Que todas las acciones tanto reales como personales se prescriben a los
veinte años y el otro de cinco (5) años recogido en el artículo 1304 del mismo
Código Civil”.
Cuando se trata de una demanda en simulación, no importa que la
demanda la haya hecho un tercero perjudicado o por el contrario una de las
partes suscribientes del acto, la prescripción de la acción es de veinte años,
conforme lo establece el artículo 2262 del Código Civil Dominicano.
En la demanda en nulidad normal de un acto, si esa demanda la hace una
de las partes suscribientes de un acto, en principio el plazo para demandar es de
cinco años previsto en el artículo 1304 del Código Civil y dicho plazo
comienza a correr con la fecha del acto, porque para las partes el acto adquiere
fecha cierta desde el momento en lo que firman por efecto del artículo 1328 del
Código Civil Dominicano. Este plazo de cinco años del artículo 1304 no tiene
aplicación en una demanda en acción en simulación, aún sea ejercida por una
de las partes, tampoco tiene aplicación en caso de violencia, sino desde el día
en que ha cesado ésta, en caso de error o dolo, desde el día que han sido
descubiertos. Aunque en estos casos específicos este plazo no aplica, sin
embargo, no puede pasar de más de veinte años. En todos los casos de una
demanda por simulación, el plazo establecido para esta acción es de veinte
años, conforme al art. 2262 del Código Civil.
3.3 Efectos del acto jurídico simulado
Cuando el acto jurídico simulado es lícito puede generar plenos efectos
frente a terceros, mas no así entre las partes. La simulación que tiene como fin
engañar a los terceros o es contrario a las normas imperativas, al orden público
o a las buenas costumbres es reprobado por el derecho, por tanto, su eficacia se
verá oponible.
3.4 Composición de la Jurisdicción Inmobiliaria Dominicana
La Jurisdicción Inmobiliaria está compuesta por los siguientes órganos:
a) Tribunales Superiores de Tierras y Tribunales de Jurisdicción Original;
b) Dirección Nacional de Registro de Títulos;
c) Dirección Nacional de Mensuras y Catastro;
d) Comisión Inmobiliaria.
a) Tribunales Superiores de Tierras y Tribunales de Jurisdicción
Original:
Los tribunales superiores de tierras son tribunales colegiados compuestos
por no menos de cinco (5) jueces designados por la Suprema Corte de Justicia,
entre los cuales debe haber un presidente. Las decisiones del Tribunal Superior
de Tierras serán adoptadas por mayoría simple.
Habrá no menos de cinco (5) Tribunales Superiores de Tierras y serán
puestos en funcionamiento por la Suprema Corte de Justicia de acuerdo a las
necesidades del sistema, tal como lo establece la ley 267-98 de fecha 24 de
mayo de 1998, en su artículo 1 y sus literales a, b, c y d, y sus párrafos.
Los tribunales superiores de tierras conocen en segunda instancia de todas
las apelaciones que se interpongan contra las decisiones emanadas de los
tribunales de jurisdicción original bajo su jurisdicción, así como también en
última instancia de las acciones que le son conferidas expresamente por
esta ley. Los Tribunales de Jurisdicción Inmobiliaria son tribunales
unipersonales que constituyen el primer grado de la Jurisdicción Inmobiliaria.
Dirección Nacional de Registro de Títulos:
La Dirección Nacional de Registro de Títulos es el órgano de carácter
nacional dentro de la Jurisdicción Inmobiliaria encargado de coordinar, dirigir
y regular el desenvolvimiento de las oficinas de Registro de Títulos, velar por
el cumplimiento de esta ley en el ámbito de su competencia y por el
cumplimiento del reglamento General de Registros de Títulos. La Dirección
Nacional de Registro de Títulos está a cargo de un Director Nacional.
Las Oficinas de Registro de Títulos están supeditadas jerárquicamente a la
Dirección Nacional de Registro de Títulos y sus funciones son registrar los
derechos inmobiliarios, velar por la correcta aplicación de la ley dentro de su
competencia y cumplir con todas aquellas funciones que se les asigne por la vía
reglamentaria. Las oficinas de Registro de Títulos están a cargo de un
Registrador de Títulos.
Dirección Nacional de Mensuras y Catastro:
La Dirección Nacional de Mensuras y Catastro es el órgano de carácter
nacional dentro de la Jurisdicción Inmobiliaria encargado de coordinar, dirigir
y regular el desenvolvimiento de las Direcciones Regionales de Mensuras y
Catastro, velar por el cumplimiento de esta ley en el ámbito de su competencia
y por el cumplimiento del reglamento General de Mensuras y Catastro.
La Dirección Nacional de Mensuras y Catastro es el órgano que ofrece el
soporte técnico a la Jurisdicción Inmobiliaria en lo referente a las operaciones
técnicas de mensura y catastro; el lugar de su sede y sus funciones son
establecidas por la Suprema Corte de Justicia por la vía reglamentaria.
Comisión Inmobiliaria:
La Comisión Inmobiliaria es un organismo colegiado ante la Jurisdicción
Inmobiliaria y estará conformada por tres miembros, un miembro nombrado
por el Poder Ejecutivo, un miembro nombrado por la Suprema Corte de Justicia
y un miembro nombrado por el Congreso Nacional de la República. La
Comisión Inmobiliaria dispone para el cumplimiento de sus dictámenes del
auxilio de la fuerza pública.
La Comisión Inmobiliaria tendrá a su cargo la protección y representación
del Estado Dominicano y de los particulares en todos los procedimientos que
así lo requieran ante la Jurisdicción Inmobiliaria, a la vez que ejerce las
funciones de Ministerio Público ante esta Jurisdicción, y en función de esto.
La Comisión Inmobiliaria es competente para someter ante la jurisdicción
que corresponda a los autores de las infracciones castigadas por la ley para que
se les impongan, si procede, las sanciones establecidas.
3.5 Competencia de la Jurisdicción Inmobiliaria Dominicana
La Jurisdicción Inmobiliaria tiene competencia exclusiva para conocer de
todo lo relativo a derechos inmobiliarios y su registro en la República
Dominicana, desde que se solicita la autorización para la mensura y durante
toda la vida jurídica del inmueble, salvo en los casos expresamente señalados
en la presente ley.
Los embargos inmobiliarios, y los mandamientos de pagos tendentes a
esos fines son de la competencia exclusiva de los tribunales ordinarios y no de
la Jurisdicción Inmobiliaria, aún cuando la demanda se relacione con la
propiedad del inmueble cuya expropiación se persiga, o con cualquier derecho
susceptible de registrar y aún cuando dicho inmueble esté en proceso de
saneamiento.
3.6 Jueces de la Jurisdicción Inmobiliaria Dominicana
Los jueces y funcionarios de la Jurisdicción Inmobiliaria son designados
por la Suprema Corte de Justicia de acuerdo a los procedimientos establecidos
para tales fines. Los jueces de los tribunales superiores de tierras y los de los
tribunales de jurisdicción original deben reunir las condiciones requeridas por
la ley, cumplir con los deberes y gozar de los derechos establecidos por la
Constitución de la República Dominicana, la ley de Organización Judicial, la
ley de Carrera Judicial, la presente ley y sus reglamentos.
Los requisitos para todos los demás funcionarios de la Jurisdicción
Inmobiliaria son los establecidos por vía reglamentaria por la Suprema Corte de
Justicia.
Los agrimensores, cuando ejecutan mensuras o modificaciones parcelarias
se convierten en oficiales públicos y auxiliares de la justicia, sometidos al
cumplimiento de la ley.
Todas las actuaciones que por la aplicación de la ley requieran de una
notificación serán realizadas por actos instrumentados por ministeriales de la
Jurisdicción Inmobiliaria.
3.7 Tribunal de Jurisdicción Original de Tierras de Puerto Plata
Dentro de los tribunales que pertenecen a la Jurisdicción Inmobiliaria en la
República Dominicana está el Tribunal de Jurisdicción Original de Tierras de
Puerto Plata.
3.7.1 Definición del Tribunal de Tierras de Puerto Plata
Es un tribunal unipersonal que constituye el primer grado de la
Jurisdicción Inmobiliaria. Goza de plenitud de jurisdicción dentro del distrito
judicial al que pertenecen. Está ubicado en la Avenida Hermanas Mirabal en la
ciudad de Puerto Plata.
3.7.2 Función del Tribunal de Tierras de Puerto Plata
Los tribunales de jurisdicción original conocen en primera instancia de
todas las acciones que sean de la competencia de la Jurisdicción Inmobiliaria,
mediante el apoderamiento directo por parte del interesado y de acuerdo a su
delimitación territorial. La competencia territorial se determina por la ubicación
física del inmueble, conforme a lo establecido en el capítulo de esta ley relativo
a la Secretaría de los Despachos Judiciales.
3.7.3 Organización del Tribunal de Tierras de Puerto Plata
Como este tribunal es unipersonal está compuesto por un Juez y en el
aspecto administrativo por una secretaria y recepcionista.
CAPÍTULO IV. ANÁLISIS Y PRESENTACIÓN DE LOS
RESULTADOS
Esta investigación presenta en este capítulo IV la matriz de las variables
del estudio con los indicadores correspondientes. Así mismo, se presenta la
interpretación del instrumento que se aplicó a la población objeto de este
estudio.
El objetivo general que se ha plantea es analizar la acción en simulación
en los actos jurídicos en la Jurisdicción Inmobiliaria de Puerto Plata en el año
2011.
Muñoz (2008) define que la simulación es cuando las partes acuerdan una
reglamentación de intereses distinta de la que piensan observar en realidad. La
simulación es toda operación en virtud de la cual se crea una situación jurídica
aparente que difiere de la situación jurídica verdadera, producto de la
ocurrencia de determinadas circunstancias adversas a los intereses
patrimoniales de las partes contratantes.
La simulación como institución jurídica no está prevista por la ley, sino
que es una creación de la jurisprudencia y la doctrina, pero es necesario
destacar que por analogía se puede interpretar una vinculación con los artículos
2092 y 2093 del Código los cuales disponen que:
“Todo el que se haya obligado personalmente, queda sujeto a cumplir su
compromiso con todos sus bienes muebles e inmuebles resentes y futuros del
deudor son prenda común de sus acreedores, distribuyéndose el precio entre
ellos a prorrata, a menos que existan entre los mismos causas legitimas de
preferencia”.
Esta investigación contestará las siguientes preguntas para demostrar el
objetivo general: ¿Tienen los abogados conocimiento acerca de esta figura
jurídica? ¿Han tenido casos por acción en simulación? ¿Encubre este tipo de
acto una transacción ilegal? ¿De qué forma se perjudican a los terceros de
buena fe con los actos simulados? ¿Es posible la nulidad de un acto simulado y
de qué forma? ¿Cuáles modificaciones a las leyes se pueden proponer para
legislar sobre los actos simulados? ¿Existen jurisprudencias con respecto a los
actos simulados? ¿Qué papel desempeña el Juez en las demandas por actos de
simulación?
La población de esta investigación está compuesta, por un lado, por la
Magistrada del Tribunal de Jurisdicción Original de Tierras de Puerto Plata a la
cual se la realizó una entrevista de 16 preguntas, la cual es presentada en forma
de ensayo; y a los abogados que ejercen en materia inmobiliaria en el Tribunal
de Jurisdicción Original de Tierras de Puerto Plata. De acuerdo al Colegio de
Abogados, filial Puerto Plata, hay 20 abogados que tienen como prioridad los
casos en materia inmobiliaria.
4.1 Matriz de las variables e indicadores del estudio
Objetivos
Específicos
Variables
Definición de
variables
Indicadores
Objetivos de los
indicadores
Fuentes
1. Analizar las causas
y consecuencias
jurídicas que conlleva
la acción en
simulación.
1.1 Causas y
consecuencias
1.1.1 Se refiere a los
motivos que tienen las
partes para simular un
acto y los efectos
jurídicos que esto
conlleva.
1.1.1.1
Transacción ilegal
1.1.1.2
Tercero de buena fe
1.1.1.3 Nulidad
1.1.1.1.1 Analizar si este tipo de
acto encubre alguna transacción
ilegal.
1.1.1.1.2 Evaluar de qué forma
se perjudica a los terceros de
buena fe con los actos simulados.
1.1.1.1.3 Analizar si es posible la
nulidad de un acto simulado y de
qué forma.
1.1.1.1.1.1 Instrumento aplicado a la
Magistrada del Tribunal de Jurisdicción
Original de Tierras de Puerto Plata.
1.1.1.1.1.2 Instrumento aplicado a la
Magistrada del Tribunal de Jurisdicción
Original de Tierras de Puerto Plata y a
los abogados que ejercen en materia
inmobiliaria.
1.1.1.1.1.2 Instrumento aplicado a la
Magistrada del Tribunal de Jurisdicción
Original de Tierras de Puerto Plata y a
los abogados que ejercen en materia
inmobiliaria.
2. Identificar los
instrumentos legales
y doctrinales que
ayudan a solucionar
las simulaciones de
los actos jurídicos.
2.1 Instrumentos
legales y
doctrinales
2.1.1. Se refiere a las
herramientas legales que
deben crearse con
respecto a los actos
simulados.
2.1.1.1 Leyes
2.1.1.2
Jurisprudencia
2.1.1.3 Papel del
Juez
2.1.1.1.1 Analizar lo que
contemplan las leyes acerca de
los actos simulados.
2.1.1.1.2 Determinar las
jurisprudencia que se han
emitidos con respecto a los actos
simulados.
2.1.1.1.3 Evaluar el papel que
desempeña el Juez en las
demandas por actos de
simulación.
2.1.1.1.1.1 Instrumento aplicado a la
Magistrada del Tribunal de Jurisdicción
Original de Tierras de Puerto Plata.
2.1.1.1.1.1 Instrumento aplicado a la
Magistrada del Tribunal de Jurisdicción
Original de Tierras de Puerto Plata.
2.1.1.1.1.1 Instrumento aplicado a la
Magistrada del Tribunal de Jurisdicción
Original de Tierras de Puerto Plata.
3. Determinar el
conocimiento que
poseen sobre esta
figura los abogados
que ejercen en
materia inmobiliaria.
3.1 Conocimiento 3.1.1 Se refiere al
conjunto de saberes que
poseen los abogados
acerca de la acción en
simulación.
3.1.1.1 Aspectos
teóricos.
3.1.1.2 Experiencia
3.1.1.1.1 Determinar cuáles
aspectos teóricos conocen acerca
de esta figura jurídica.
3.1.1.1.2 Determinar si estos
abogados han tratado casos por
actos simulados.
3.1.1.1.1.1 Instrumento aplicado los
abogados que ejercen en materia
inmobiliaria.
3.1.1.1.1.2 Instrumento aplicado los
abogados que ejercen en materia
inmobiliaria.
.
4.2 Instrumento aplicado a la Magistrada del Tribunal de Jurisdicción
Original de Tierras de Puerto Plata
De acuerdo a la entrevista realizada a la Magistrada la acción legal casi
siempre encubre alguna transacción ilegal. De igual modo, manifiesta que
algunas veces se presentan demandas en acción en simulación tomando como
base una transacción ilegal.
Por otro lado, la entrevistada manifiesta que el tercero de buena fe sufre
una pérdida de dinero en este tipo de demanda y que es frecuente que el tercero
de buena fe presente una demanda de acción en simulación, teniendo éxito
entre un 80 a 99% de los casos.
La magistrada señala que la acción en simulación siempre es susceptible
de nulidad y que es algo seguro de que una demanda en simulación concluirá
con nulidad de un contrato o de una transacción.
Así mismo, manifiesta que el Tribunal de Jurisdicción Inmobiliaria es
siempre competente para conocer este tipo de demanda y que las leyes que la
amparan es la Constitución Dominicana, el Código Civil y la Ley 108-05 de
Registro Inmobiliario, contemplando la nulidad del contrato.
La Magistrada, además considera que casi siempre la jurisprudencia y la
doctrina son suficientes para instrumentar la demanda de acción en simulación,
considerando que ésta debe durar de 4 a 6 meses, siendo la exigencia de las
pruebas una de las condiciones para el fallo en esta demanda.
En cuanto al papel del Juez, manifiesta que su papel es pasivo y que la
prueba más relevante en este tipo de demanda es el contraescrito.
4.3 Instrumento aplicado a los abogados que ejercen en materia
Inmobiliaria en el Tribunal de Jurisdicción Original de Tierras
de Puerto Plata
Tabla No. 1
Forma en que los terceros de buena fe se perjudican
Opciones Frecuencia Porcentaje
Nulidad del contrato de
compra venta
12 60%
Encubrimiento de alguna
transacción ilegal
5 25%
Pérdida de dinero 3 15%
Demandas costosas - -
Inseguridad - -
Total 20 100%
El 60% de los encuestados manifiesta que los terceros de buena fe se
perjudican por la nulidad del contrato de compra venta, el 25% por el
encubrimiento de alguna transacción ilegal y el 15% restante dice que por la
pérdida de dinero.
Tabla No. 2
Frecuencia con que las demanda en acción en simulación las presentan por
un tercero de buena fe
Opciones Frecuencia Porcentaje
Muy frecuente 2 10%
Frecuente - -
Poco frecuente 14 70%
Nada frecuente 4 20%
Total 20 100%
El 70% de los encuestados señala que es poco frecuente que la demanda
de acción en simulación la presenten los terceros de buena fe, el 20% opina que
es nada frecuente y el 10% manifiesta que es muy frecuente.
Gráfico No. 1
Nulidad de las transacciones envueltas en la demanda de acción en
simulación
El 75% de los abogados que ejercen en materia inmobiliaria manifiesta
que casi siempre y siempre son susceptibles de nulidad las transacciones
envueltas cuando se conoce de una acción en simulación, el 25% señala que
algunas veces.
Gráfico No. 2
Grado de seguridad en que la demanda de acción en simulación concluirá
con la nulidad del contrato o una transacción
El 60% de los encuestados considera que es algo seguro que la demanda
de acción en simulación concluye con la nulidad del contrato o transacción, el
25% señala que es casi seguro y el 15% manifiesta que es seguro.
Tabla No. 3
Grado de conocimiento que tiene sobre la demanda de acción en
simulación
Opciones Frecuencia Porcentaje
Mucho 7 35%
Algo 12 65%
Poco - -
Nada - -
Total 20 100%
El 65% de los abogados en ejercicio manifiesta que tiene algo de
conocimiento sobre la demanda de acción en simulación y el 35% señala que
tiene mucho conocimiento.
Tabla No. 4
Existencia de leyes relacionadas con la demanda de acción en simulación
Opciones Frecuencia Porcentaje
Si 7 35%
No 13 65%
No tengo conocimiento - -
Total 20 100%
El 65% de los encuestados manifiesta que no existen leyes relacionadas
con la demanda de acción en simulación, mientras que el 35% considera que sí
hay.
Gráfico No. 3
Leyes y reglamentos que contemplan la acción en simulación
El 65% de los encuestados manifiesta que el Código Civil es una de las
leyes que contemplan la acción en simulación, el 25% señala que la Ley 108-05
de Registro Inmobiliario y el 10% opina que la Constitución Dominicana.
Gráfico No. 4
Participación en demanda de acción en simulación
El 70% de los abogados encuestados ha participado en demanda de acción
en simulación, mientras que el 30% no.
Tabla No. 5
Participación que tuvo en la demanda
Opciones Frecuencia Porcentaje
Parte demandante 9 64%
Parte demandada 5 36%
Tercero de buena fe - -
Total 14 100%
El 64% de los abogados que han participado en la demanda en acción en
simulación fue en la parte demandante, mientras que el 36% estuvo en la parte
demandada.
Tabla No. 6
Grado de satisfacción
Opciones Frecuencia Porcentaje
Muy satisfecho 6 44%
Satisfecho 3 21%
Algo satisfecho 2 14%
Poco satisfecho 3 21%
Insatisfecho - -
Total 14 100%
El 55% de los abogados que participaron en la demanda de acción en
simulación están muy satisfechos y satisfechos, el 21% poco satisfecho y el
14% algo satisfecho.
HALLAZGOS
Al concluir con el trabajo de investigación se presentan las revelaciones
de la misma:
En lo que respecta al primer objetivo que se plantea “Analizar las
causas y consecuencias jurídicas que conlleva la acción en simulación”, se
reveló que la Magistrada del Tribunal de Jurisdicción Original de Tierras en
Puerto Plata considera que casi siempre la demanda de acción en simulación
encubre alguna transacción ilegal, tomándose esto como base para introducir la
demanda.
Este hallazgo se corresponde con la definición que plantea Ferrara (2005)
de que la simulación es la declaración de un contenido de voluntad no real,
emitido conscientemente y de acuerdo entre las partes o entre el declarante y la
persona a la cual va dirigida la declaración, para producir con fines de engaño
la apariencia de un acto jurídico que no existe o es distinto de aquel que
realmente se ha llevado a cabo”.
Otra revelación de este estudio es que la Magistrada manifiesta que el
tercero de buena fe involucrado en este tipo de demanda lo que hace es perder
dinero y en este sentido, se revela que, el tercero de buena fe frecuentemente
presenta este tipo de demanda, sobre la cual tiene éxito entre un 80 a 99%. De
igual forma, el 60% de los encuestados manifiesta que los terceros de buena fe
se perjudican por la nulidad del contrato de compra venta y el 70% de los
abogados en ejercicio en materia inmobiliaria en este Tribunal señalan que es
poco frecuente que la demanda de acción en simulación la presenten los
terceros de buena fe.
Estas revelaciones están de acuerdo con lo que dispone el artículo 2268
del Código Civil Dominicano en cuanto a que “se presume siempre la buena fe,
y corresponde la prueba a aquel que alega lo contrario”, quien compra a quien
tenía un acto simulado, pero con la apariencia de real, es en principio un tercer
adquiriente a título oneroso y de buena fe, protegido por el fuero de presunción
de buena fe que establece este artículo.
El estudio revela además, que la Magistrada entrevistada manifiesta que
siempre es susceptible de nulidad este tipo de demanda de acción en
simulación, considerando a la vez que es algo seguro de que esta demanda
devele en la nulidad de un contrato o de una transacción.
De igual forma el 75% de los abogados que ejercen en materia
inmobiliaria manifiestan que casi siempre y siempre son susceptibles de
nulidad las transacciones envueltas cuando se conoce de una acción en
simulación. Así mismo, el 60% de los encuestados considera que es algo
seguro que la demanda de acción en simulación concluye con la nulidad del
contrato o transacción.
Estos hallazgos coinciden con una jurisprudencia de la Suprema Corte de
Justicia (2009) en lo que respecta a una demanda en simulación relativa en
donde se postula “Que en el presente caso se trata de un préstamo con garantía
hipotecaria disfrazada de venta, que cuando se trata de este tipo de operaciones
pueden probarse por todos los medios, sin importar quien haya demandado en
simulación y que los jueces al darle la verdadera calificación jurídica al acto
pueden ordenar al Registrador de Títulos la inscripción de una hipoteca por el
valor de lo adeudado, porque al anularse la venta queda el préstamo que es el
real”.
En el segundo objetivo planteado “Identificar los instrumentos legales
y doctrinales que ayudan a solucionar las simulaciones de los actos
jurídicos”, el estudio arrojó que la Magistrada manifiesta que el Tribunal de
Jurisdicción Inmobiliaria es siempre competente para conocer este tipo de
demanda y que tanto la Constitución Dominicana, el Código Civil y la Ley
108-05 de Registro Inmobiliario son las bases legales para el procedimiento de
la demanda de acción en simulación.
Este hallazgo se corresponde con lo que estipula La Ley 108-05 sobre
Registro Inmobiliario, en cuanto a que la Jurisdicción Inmobiliaria tiene
competencia exclusiva para conocer de todo lo relativo a derechos
inmobiliarios y su registro en la República Dominicana.
Otro hallazgo es que la Magistrada, además, considera que casi siempre
la jurisprudencia y la doctrina son suficientes para instrumentar la demanda de
acción en simulación. En este sentido, se revela que el procedimiento para el
conocimiento de este tipo de demanda debe durar entre 4 a 6 meses. En este
sentido, se han pronunciado varias jurisprudencias en torno a la demanda de
acción en simulación con el criterio jurisprudencial expresando la Suprema
Corte de Justicia (2009) lo siguiente “Considerando, que si es verdad que en
principio la prueba de la simulación debe ser hecha esencialmente mediante un
contraescrito y no por testimonios, ni presunciones cuando se trate de terrenos
registrados, no es menos cierto que aún cuando un acto de venta reúna las
formalidades que establece la ley, nada se opone sin embargo a que el mismo
sea declarado simulado y hecho en fraude de la persona que lo impugna, si de
los hechos y circunstancias de la causa se desprende tal simulación.”
En cuanto al papel del Juez, el estudio reveló que tiene un papel pasivo y
que el contraescrito es una de las pruebas más relevante en las demandas de
acción en simulación. Este hallazgo presenta similitud con lo que señala
Coutere (2006) de que evidentemente el contraescrito tiene por objeto probar
que la venta que parece haberse efectuado entre dos personas no es seria. La
contraescritura es otorgada por las partes en forma de un documento privado,
que es la que mejor se presta a mantener oculta la simulación. Cuando una de
las partes decide darle publicidad a la contraescritura, entonces desaparece la
clandestinidad y el acto simulado queda al descubierto.
En el tercer objetivo que se plantea “Determinar el conocimiento que
poseen sobre esta figura los abogados que ejercen en materia
inmobiliaria”, la investigación determinó que el 65% de los abogados en
ejercicio en materia inmobiliaria manifiesta que tiene algo de conocimiento
sobre la demanda de acción en simulación. También señala el 65% de los
encuestados que no existen leyes relacionadas con la demanda de acción en
simulación.
Se revela, además, que el 65% de los encuestados manifiesta que el
Código Civil es una de las leyes que contemplan la acción en simulación. Esto
se corresponde con algunos artículos del Código Civil, que no especifican
directamente sobre la demanda de acción en simulación, pero que tienen
relación, tal como el artículo 1341 respecto a la regla relativa a la prueba.
También el Código Civil en su artículo 2262 expresa: “Que todas las acciones
tanto reales como personales se prescriben a los veinte años y el otro de cinco
(5) años recogido en el artículo 1304 del mismo Código Civil”.
Por otro lado, el estudio arrojó que el 70% de los abogados encuestados
han participado en demanda de acción en simulación. De este porcentaje el
64% ha participado como parte demandante, mientras que el 36% estuvo en la
parte demandada. El 65% de los abogados que participaron en la demanda de
acción en simulación están muy satisfechos y satisfechos con los resultados.
CONCLUSIONES
Luego de analizar los hallazgos revelados en esta investigación, se
concluye:
Una de las causas para la acción en simulación ante la Jurisdicción
Inmobiliaria es el encubrimiento de transacciones ilegales ya que se entiende
que éstas no constituyen la realidad de las voluntades entre las partes
involucradas. Esta ilegalidad se refiere a una transacción que se realiza con
fines de engaño, de aparentar un negocio jurídico que no existe o es distinto de
aquel que realmente se ha llevado a cabo.
Este acto jurídico simulado involucra a los terceros de buena fe que creen
en una transacción sobre la cual han basado algunas decisiones, sin embargo,
como consecuencia de estos actos se pierde dinero, lo que provoca que
frecuentemente se reciban en el Tribunal de Jurisdicción Original de Tierras de
Puerto Plata demandas por acción en simulación incoada por los terceros
afectados. Este tipo de demanda tiene un alto grado de éxito.
Una de las consecuencias jurídicas que conlleva una demanda de acción
en simulación es que puede derivar en la nulidad del contrato o de la
transacción envuelta. La nulidad del acto jurídico acarrea inevitablemente la
nulidad de su escritura pública, porque un acto nulo es jurídicamente
inexistente, y por ello no puede existir una escritura pública sin contenido. Lo
que evidencia la nulidad de este tipo de contratos simulados es que en algún
momento existió, se llevó a cabo entre las partes, pero esa no era la intención
real.
Así mismo se concluye que en la demanda de los actos simulados que
incluyen alguna transacción con carácter inmobiliaria, el tribunal siempre
competente para conocer estos casos es el Tribunal de Jurisdicción
Inmobiliaria, que en el caso que se analiza, corresponde al Tribunal de
Jurisdicción Original de Tierras de Puerto Plata. Esto está establecido tanto por
la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario como en la Constitución de la
República.
Un hecho relevante en esta investigación es que se identificaron varias
jurisprudencias que directamente inciden en el procedimiento de las demandas
de acción en simulación. La Suprema Corte de Justicia en varias ocasiones se
ha pronunciado al respecto, lo que es un punto de referencia para los jueces que
trabajan esta materia inmobiliaria. A pesar de que la legislación no se ha
pronunciado tácitamente sobre la acción en simulación, el Código Civil en
algunos artículos se refiere de forma indirecta, lo que sirve
de base para el conocimiento de estos casos.
El Juez del Tribunal de Jurisdicción Original de Tierras de Puerto Plata
tiene una participación pasiva, esto significa que debe ser imparcial e
independiente y solo acogerse a la valoración de las pruebas como soporte de
sus decisiones. Esto es lo que se espera de un Magistrado porque no debe ni
puede inclinarse por ninguna de las partes. Dentro de estas pruebas que valora
y que tienen un peso significativo está el contraescrito, que es un acto, bajo
firma privada o auténtico, destinado a dejar constancia de la verdadera
convención de las partes, la cual había sido disimulada en el acto ostensible.
En cuanto al conocimiento que tienen los abogados sobre la figura de la
acción en simulación, el estudio concluye que tienen algo de conocimiento, lo
que sin duda alguna, se entiende no es suficiente para sustentar una demanda de
este tipo. Sin embargo, esta investigación determinó que los abogados que han
participado en demandas de acción en simulación, tanto en la parte demandante
como en la parte demanda, se sienten satisfechos con los resultados obtenidos.
Esto evidencia, un buen proceso, un amplio conocimiento de la Jueza del
Tribunal de Jurisdicción Original de Tierras de Puerto Plata y una sana
aplicación del proceso judicial en este sentido.
El Código Civil Dominicano es una de las leyes que en algunos artículos
y de forma indirecta, estipula el tratamiento que se debe dar a las demandas de
acción en simulación. Es uno de los pocos textos, junto con las jurisprudencias
y la doctrina que sustentan y hacen posible que se tomen decisiones con
respecto a este tipo de demanda.
Por último se concluye que para este tipo de acto jurídico, como lo es la
simulación, debe existir alguna reglamentación especial, más específica, que
contemple las condiciones para este tipo de acto, los efectos jurídicos y las
sanciones y multas que conlleva esta acción en simulación.
RECOMENDACIONES
Al concluir con esta investigación acerca del Análisis de la acción en
simulación en los actos jurídicos en la Jurisdicción Inmobiliaria de Puerto Plata
en el año 2011, se plantean las siguientes recomendaciones:
A los legisladores:
Crear una ley en donde se estipulen las condiciones, requisitos,
procedimientos, sanciones relacionadas con los actos jurídicos
simulados, ya que en la actualidad no existe ninguna que establezca la
regulación para este tipo de demanda.
Al Tribunal de Jurisdicción Original de Tierras de Puerto Plata:
Mantener la imparcialidad en los casos de demanda de acción en
simulación, ya que los abogados que ejercen en materia inmobiliaria
están satisfechos con los resultados obtenidos.
Consultar las jurisprudencias y las doctrinas con respecto a este tipo de
demanda, ya que la legislación no contempla tácitamente la acción en
simulación como figura jurídica.
A los abogados en ejercicio en materia inmobiliaria en Puerto Plata:
Prepararse cada día más con respecto a la demanda de acción en
simulación porque no es suficiente el conocimiento que tienen, ya que
es necesario capacitarse más para ser competentes en esta materia.
Orientar a los terceros de buena fe en sus derechos para demandar en
justicia cuando se sienten engañados o han perdido dinero producto de
alguna transacción o negocio simulado.
Confiar en el sistema judicial, en lo que respecta a la Jurisdicción
Inmobiliaria en Puerto Plata, ya que ha demostrado que los que aplican la
justicia tienen conocimientos amplios sobre la demanda de acción en
simulación, toman decisiones acertadas y motivan sus sentencias basados
en la Constitución, las leyes y los reglamentos.
APENDICE
UNIVERSIDAD TECNOLÓGICA DE SANTIAGO
(UTESA)
Recinto Puerto Plata
INSTRUMENTO APLICADO A LA MAGISTRADA DEL TRIBUNAL
DE JURISDICCIÓN ORIGINAL DE TIERRAS EN PUERTO PLATA
Somos Ana y Ramilka, estudiantes de la Universidad Tecnológica de Santiago
(UTESA) Recinto Puerto Plata y estamos realizando una investigación como
exigencia parcial para optar por el título de Licenciadas en Derecho, por lo que
agradecemos que usted seleccione las respuestas correctas de cada ítems,
marcándola con una X.
Transacción ilegal
1. ¿La Acción en simulación encubre alguna transacción ilegal?
a. Siempre
b. Casi siempre
c. Algunas veces
d. Pocas veces
e. Nunca
2. ¿Con qué frecuencia se presentan demanda en acción en simulación tomando
como base una transacción ilegal?
a. Muy frecuente
b. Frecuente
c. Algunas veces
d. Pocas veces
e. Nunca
Tercero de buena fe
3. ¿De qué forma se perjudica a los terceros de buena fe con los actos
simulados?
a. Nulidad del contrato de compra venta
b. Encubrimiento de alguna transacción ilegal
c. Pérdida del dinero
d. Demandas costosas
e. Inseguridad
4. ¿Es frecuente que las demandas en acción en simulación se presenten por un
tercero que ha adquirido un inmueble de buena fe?
a. Muy frecuente
b. Frecuente
c. Poco frecuente
d. Nada frecuente
5. ¿Qué grado de éxito para el tercero de buena fe tienen las demandas por
acción en simulación?
a. En un 100%
b. Entre un 80 a 99%
c. Entre un 60 a 79%
d. Entre un 40 a 59%
e. Menos de un 40%
Nulidad
6. ¿Son susceptible de nulidad las transacciones envueltas cuando se conoce de
una acción en simulación?
a. Siempre
b. Casi siempre
c. Algunas veces
d. Pocas veces
e. Nunca
7. ¿Qué grado de seguridad existe de que una demanda en simulación concluirá
con la nulidad de un contrato o de una transacción?
a. Seguro
b. Casi seguro
c. Algo seguro
d. Nada seguro
Leyes
9. ¿El Tribunal de Jurisdicción Inmobiliaria es competente para conocer este
tipo de demanda de acción en simulación?
a. Siempre
b. Casi siempre
c. Algunas veces
d. Pocas veces
e. Nunca
10. ¿Cuáles son las leyes que amparan la demanda de la acción en simulación?
a. Constitución Dominicana
b. Código Civil
b. Ley 108-05 de Registro Inmobiliario
c. Otras leyes especiales
d. Ninguna
11. ¿Qué contemplan las leyes acerca de los actos simulados?
a. Responsabilidad civil para las partes
b. Nulidad del contrato
c. Aceptación del contrato
d. No contempla nada
Jurisprudencia
12. ¿Son la Jurisprudencia y la doctrina suficientes para instrumentar el
procedimiento de dichas demandas?
a. Siempre
b. Casi siempre
c. Algunas veces
d. Pocas veces
e. Nunca
13. De acuerdo a la jurisprudencia, ¿qué tiempo debe durar todo el
procedimiento de la demanda de acción en simulación?
a. De 1 a 3 meses
b. De 4 a 6 meses
c. De 7 a 12 meses
f. No lo establece
14. ¿Qué dice la jurisprudencia sobre los actos simulados?
a. Son contratos válidos
b. Aceptación de los contraescritos
c. Exigencia de las pruebas
d. Sustentación en los testigos
Papel del Juez
15. ¿Cómo es el papel que desempeña el Juez en este tipo de demanda?
a. Activo
b. Pasivo
c. Ni pasivo ni activo
16. ¿Qué pruebas tienen más relevancia en este tipo de demanda?
a. Testimoniales
b. Contratos de compra y venta
c. Contratos de inscripción de garantías
d. Contraescritos
e. Otros documentos. Especifique ________
UNIVERSIDAD TECNOLÓGICA DE SANTIAGO
(UTESA)
Recinto Puerto Plata
INSTRUMENTO APLICADO A LOS ABOGADOS QUE EJERCEN EN
MATERIA INMOBILIARIA
Somos Ana y Ramilka, estudiantes de la Universidad Tecnológica de Santiago
(UTESA) Recinto Puerto Plata y estamos realizando una investigación como
exigencia parcial para optar por el título de Licenciadas en Derecho, por lo que
agradecemos que usted seleccione las respuestas correctas de cada ítems
marcándola con una X.
Tercero de Buena Fe
1. ¿De qué forma se perjudica a los terceros de buena fe con los actos
simulados?
a. Nulidad del contrato de compra venta
b. Encubrimiento de alguna transacción ilegal
c. Pérdida del dinero
d. Demandas costosas
e. Inseguridad
2. ¿Es frecuente que las demandas en acción en simulación se presenten por un
tercero que ha adquirido un inmueble de buena fe?
a. Muy frecuente
b. Frecuente
c. Poco frecuente
d. Nada frecuente
Nulidad
3. ¿Son susceptible de nulidad las transacciones envueltas cuando se conoce de
una acción en simulación?
a. Siempre
b. Casi siempre
c. Algunas veces
d. Pocas veces
e. Nunca
4. ¿Qué grado de seguridad existe de que una demanda en simulación concluirá
con la nulidad de un contrato o de una transacción?
a. Seguro
b. Casi seguro
c. Algo seguro
d. Nada seguro
Aspectos teóricos
5. ¿Qué grado de conocimiento tiene usted acerca de las demanda de acción en
simulación?
a. Mucho
b. Algo
c. Poco
d. Nada
6. ¿Existen leyes relacionadas con las demandas de acción en simulación?
a. Sí
b. No
c. No tengo conocimiento
7. ¿Cuáles leyes y reglamentos contemplan la acción en simulación?
a. La Constitución Dominicana
b. Código Civil
c. Código Penal
d. Ley 108-05 de Registro Inmobiliario
e. Ninguna
Experiencia
8. ¿Ha participado usted en una demanda de acción en simulación?
a. Sí
b. No
5. ¿Qué participación tuvo?
a. Parte demandante
c. Parte demandada
c. Tercero de buena fe
9. ¿Cuál es el grado de satisfacción que tiene usted acerca de los casos por
acción en simulación llevado ante este tribunal?
a. Muy satisfecho
b. Satisfecho
c. Algo satisfecho
d. Poco satisfecho
e. Insatisfecho
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