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UNIVERSIDAD REGIONAL AUTNOMA DE LOS ANDES
UNIANDES
FACULTAD DE JURISPRUDENCIA
PROGRAMA DE MAESTRIA EN DERECHO CIVIL Y PROCESAL CIVIL
PROYECTO DE EXAMEN COMPLEXIVO PREVIO A LA OBTENCION DEL
GRADO ACADMICO DE MAGISTER EN DERECHO CIVIL Y PROCESAL
CIVIL
TEMA:
EL NOTARIO Y EL DESAHUCIO EN ARRENDAMIENTO
AUTOR: DR. CEVALLOS RUIZ CARLOS HERNAN
ASESOR: DR. JORDAN NARANJO GENARO VINICIO Mg.
AMBATO - ECUADOR
2016
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APROBACIN DEL ASESOR DEL TRABAJO DE TITULACIN
CERTIFICACIN:
Quien suscribe, legalmente CERTIFICA que: El presente Trabajo de Titulacin
realizado por el DR. CEVALLOS RUIZ CARLOS HERNAN, maestrante del
Programa de Maestra en DERECHO CIVIL Y PROCESAL CIVIL, Facultad de
Jurisprudencia, con el tema EL NOTARIO Y EL DESAHUCIO EN
ARRENDAMIENTO, ha sido prolijamente revisado, y cumple con todos los requisitos
establecidos en la normativa pertinente de la Universidad Regional Autnoma de los
Andes -UNIANDES-, por lo que apruebe su presentacin.
Ambato, Septiembre del 2016
_______________________________
Dr. Genaro Vinicio Jordn Naranjo, Mg.
ASESOR
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DECLARACIN DE AUTENTICIDAD
Yo, DR. CEVALLOS RUIZ CARLOS HERNAN, maestrante del Programa de
Maestra en Derecho Civil y Procesal Civil, Facultad de Jurisprudencia, declaro que
todos los resultados obtenidos en el presente trabajo de investigacin, previo a la
obtencin del ttulo de MAGISTER EN DERECHO CIVIL Y PROCESAL CIVIL, son
absolutamente originales, autnticos y personales; a excepcin de las citas, por lo que son
de mi exclusiva responsabilidad.
Ambato, Septiembre del 2016
_______________________________
DR. CEVALLOS RUIZ CARLOS HERNAN
CI. 1801714138
AUTOR
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DERECHOS DE AUTOR
DR. CEVALLOS RUIZ CARLOS HERNAN, declaro que conozco y acepto la
disposicin constante en el literal d) del Art. 85 del Estatuto de la Universidad Regional
Autnoma de Los Andes, que en su parte pertinente textualmente dice: El Patrimonio de
la UNIANDES, est constituido por: La propiedad intelectual sobre las Investigaciones,
trabajos cientficos o tcnicos, proyectos profesionales y consultara que se realicen en la
Universidad o por cuenta de ella;
Ambato, Septiembre del 2016
_______________________________
DR. CEVALLOS RUIZ CARLOS HERNAN
CI. 1801714138
AUTOR
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DEDICATORIA
Quiero dedicar este trabajo a Dios, por ser mi
fortaleza en mis momentos de debilidad y brindarme
una vida llena de mucho aprendizaje, experiencias,
felicidad y haberme permitido llegar hasta este
momento tan importante de mi formacin
profesional.
A mi familia quin con paciencia y esfuerzo me han
acompaado a lo largo de este camino,
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AGRADECIMIENTO
Mi ms sincero agradecimiento a la Universidad Autnoma
de Los Andes, por la oportunidad brindada al admitirme en
sus aulas y permitirme cursar con beneplcito la Maestra
en Derecho Civil y Procesal Civil.
De igual manera agradezco profundamente a todos y cada
uno de los Docentes de las diferentes materias que
compartieron en cada clase, su conocimiento y experiencia
en sus respectivas especialidades
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INDICE
PORTADA
APROBACIN DEL ASESOR DEL TRABAJO DE TITULACIN
DECLARACIN DE AUTENTICIDAD
DERECHOS DE AUTOR
DEDICATORIA
AGRADECIMIENTO
INDICE
RESUMEN EJECUTIVO
ABSTRACT
a) TEMA ................................................................................................................... 1
b) PROBLEMA QUE SE VA A INVESTIGAR ......................................................... 1
c) JUSTIFICACIN DE LA NECESIDAD, ACTUALIDAD E IMPORTANCIA
DEL TEMA .................................................................................................................. 1
d) IDENTIFICACIN DE LA LNEA DE INVESTIGACIN .................................. 2
e) OBJETIVOS .......................................................................................................... 2
OBJETIVO GENERAL ............................................................................................ 2
OBJETIVOS PARTICULARES Y ESPECFICOS ................................................... 2
f) FUNDAMENTACIN TEORICO-CONCEPTUAL.............................................. 3
EPIGRAFE I ................................................................................................................. 3
1. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO .......................................................... 3
1.1. ANTECEDENTES HISTRICOS DE LOS CONTRATOS DE
ARRENDAMIENTO .................................................................................................... 3
1.2. ELEMENTOS .................................................................................................... 6
EPGRAFE II ............................................................................................................... 9
2. EL DESAHUCIO .................................................................................................. 9
2.1. NATURALEZA JURDICA DEL DESAHUCIO ............................................... 9
2.2. CLASES DE DESAHUCIO ............................................................................. 10
- Desahucio por anticipacin del arrendador ............................................................ 11
- Desahucio por transferencia de dominio ................................................................ 11
- Desahucio por demolicin ..................................................................................... 11
- Desahucio por parte del arrendatario al arrendador ................................................ 12
2.3. DESAHUCIO COMO DERECHO ................................................................... 12
2.4. EL DESAHUCIO COMO ACCIN ................................................................. 12
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1. Carcter resolutorio del contrato de arrendamiento .............................................. 13
2. Carcter personal con efectos reales ..................................................................... 13
3. La accin de desahucio en unilateral .................................................................... 14
4. Es una accin privilegiada y restringida ............................................................... 14
5. Carcter inmobiliario ........................................................................................... 15
EPGRAFE III ............................................................................................................ 15
3. EL NOTARIO .................................................................................................... 15
3.1. ANTECEDENTES Y EVOLUCIN DEL NOTARIADO .............................. 15
- poca antigua ................................................................................................. 16
- poca medieval ................................................................................................ 17
- poca Moderna ................................................................................................ 18
- En el Ecuador ................................................................................................. 19
3.2. PRINCIPIOS NOTARIALES .......................................................................... 20
3.3. ATRIBUCIONES DEL NOTARIO .................................................................. 21
3.4. CDIGO ORGNICO GENERAL DE PROCESOS .................................. 28
g) LA METODOLOGA .......................................................................................... 30
ANALISIS DE UN CASO PRCTICO DE DESAHUCIO EN ARRENDAMIENTO 30
h) PROPUESTA ...................................................................................................... 32
ANTECEDENTES ..................................................................................................... 32
DESARROLLO DE LA PROPUESTA ....................................................................... 32
CONCLUSION........................................................................................................... 37
i) CONCLUSIONES ............................................................................................... 38
j) BIBLIOGRAFIA
FUENTES DOCTRINARIAS
FUENTES NORMATIVAS
FUENTES LINKOGRFICAS
k) DATOS PERSONALES
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RESUMEN EJECUTIVO
El Notariado es un rgano auxiliar de la Funcin Judicial, que consiste en el desempeo
de una funcin pblica que la realizan las notaras y notarios, quienes son funcionarios
investidos de fe pblica para autorizar, a requerimiento de parte, los actos, contratos y
documentos determinados en las leyes y dar fe de la existencia de los hechos que ocurran
en su presencia, de forma personal, autnoma, exclusiva e imparcial, basado en los
principios de rogacin, imparcialidad, igualdad, legalidad, que da como consecuencia la
seguridad jurdica y el bienestar de quienes acuden a requerir sus servicios.
La relacin contractual de arrendamiento en el Ecuador contenida en la Ley de
Inquilinato, misma que regula las relaciones derivadas de los contratos de arrendamiento
y subarrendamiento destinados a vivienda, vivienda y taller, o comercio comprendidos en
los permetros urbanos, nos encontramos frente a una realidad que no siempre se da de
manera equitativa para las partes; al hablar del arrendamiento debemos considerar las
condiciones en las que se recibe el bien, es decir, su infraestructura, servicios, entre otros;
al momento de la terminacin del contrato se deber comprobar que no se ha realizado
ningn cambio o dao que afecte al inmueble.
La Ley de Inquilinato a pesar de ser la norma reguladora en las relaciones contractuales
de arrendamiento, presenta ciertos vacos que no permiten la existencia de una equidad
entre arrendador y arrendatario; lo que causa el sometimiento del arrendatario a clusulas
que son fijadas de manera arbitraria por el arrendador.
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ABSTRACT
The Notary is a subsidiary body of the Judicial Function, which consists in the
performance of any public function that is carried out by notaries, who are officials
empowered with public faith to authorize, at the request of a party, acts, contracts and
certain documents in the laws and give faith of the existence of the facts that occur in
his/her presence, in a personal way, autonomous, exclusive and impartial, based on the
principles of praying, impartiality, equality, legality, which gives as a result the legal
security and the welfare of those who come to require their services.
The contractual relationship of lease in Ecuador contained in the Tenancy Act, which
regulates relations arising from contracts of lease and sublease destined for housing,
housing and workshop, or trade covered by urban perimeters, we find ourselves face to
face with a reality that is not always the case in an equitable manner to the parties; to
speak of the lease we must consider the conditions in which the good is received, i.e. its
infrastructure, services, among others; at the time of the termination of the contract must
be checked that no change has been made or damage affecting the property.
The Tenancy Act despite being the regulating norm in contractual relations of lease,
presents certain gaps that do not allow the existence of an equity between the lessor and
the lessee; what causes the subjection of the tenant to clauses which are determined
arbitrarily by the lessor.
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1
a) TEMA
EL NOTARIO Y EL DESAHUCIO EN ARRENDAMIENTO
b) PROBLEMA QUE SE VA A INVESTIGAR
La facultad del desahucio en arrendamiento a travs del Notario incide en el ejercicio
efectivo de derechos de las partes.
c) JUSTIFICACIN DE LA NECESIDAD, ACTUALIDAD E IMPORTANCIA
DEL TEMA
El desahucio en el contrato de arrendamiento de cosas no es ms, que la notificacin que
se hace de terminacin del contrato de arriendo, el desahucio lo debe hacer tanto
el arrendador como el arrendatario, cuando no se ha establecido la duracin del arriendo.
Para que una de las partes pueda dar por terminado el contrato es necesario que notifique
a la otra parte; el desahucio se encuentra plasmado en el artculo 2009 del cdigo civil el
cual establece lo siguiente:
Si no se ha fijado tiempo para la duracin del arriendo, o si el tiempo no es determinado
por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada o por la costumbre, ninguna
de las dos podr hacerlo cesar sino desahuciando a la otra, esto es, notificndoselo
anticipadamente.
La anticipacin se ajustara al periodo o medida del tiempo que regula los pagos. Si se
arrienda a tanto por da, semana, mes, el desahucio ser respectivamente de un da, de
una semana, de un mes.
El desahucio empezara a correr el mismo tiempo que el prximo periodo. Lo dispuesto
en este artculo no se extiende al arrendamiento de inmuebles de que se trata en los
captulos V y VI de este Ttulo.
El desahucio no es necesario cuando se ha establecido un tiempo determinado para la
terminacin del contrato de arrendamiento o cuando la duracin la fija el servicio especial
a que se destin la cosa arrendada, o cuando el tiempo para ese tipo de arrendamiento ha
http://www.gerencie.com/arrendador-y-arrendatario.html
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sido establecido por la costumbre. Cuando se notifica el desahucio el arrendatario est
obligado a pagar el tiempo que falte para que cese el contrato de arrendamiento.
d) IDENTIFICACIN DE LA LNEA DE INVESTIGACIN
Retos, Perspectivas y Perfeccionamiento de las Ciencias Jurdicas en Ecuador.
- El ordenamiento jurdico ecuatoriano, presupuestos histricos, tericos, filosficos
y constitucionales
e) OBJETIVOS
OBJETIVO GENERAL
Disear un documento de anlisis crtico jurdico donde se determine como la facultad
del desahucio en arrendamiento a travs del Notario incide en el ejercicio efectivo
de derechos de las partes; y proponer alternativas para solucionar este problema.
OBJETIVOS PARTICULARES Y ESPECFICOS
1. Fundamentar, jurdica y doctrinariamente, el contrato de arrendamiento, el
desahucio y las facultades del Notario,
2. Analizar el caso donde se indica que como la facultad del desahucio en
arrendamiento a travs del Notario incide en el ejercicio efectivo de derechos
de las partes.
3. Establecer los parmetros de documento de anlisis crtico jurdico donde se
determine como la facultad del desahucio en arrendamiento a travs del
Notario incide en el ejercicio efectivo de derechos de las partes; y proponer
alternativas para solucionar este problema
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3
f) FUNDAMENTACIN TEORICO-CONCEPTUAL
EPIGRAFE I
1. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
1.1. ANTECEDENTES HISTRICOS DE LOS CONTRATOS DE
ARRENDAMIENTO
El Contrato de Arrendamiento, se inicia en el Derecho Romano, aparece en el siglo II
A.C. en lo referente al arrendamiento de tierras y casas; la voz arrendamiento proviene
del latn CONTRATUS que significa contraer, estrechar o adquirir alguna cosa o bien a
travs de un precio por medio del aprovechamiento de forma temporal de cosas
inmuebles, de beneficio o rentas.
En el Derecho Romano el contrato aparece como una forma de acuerdo, siendo la
convencin la forma de consentimiento en el que dos o ms personas acuerdan sobre una
cosa que debe ser dada o prestada, la consensualidad constitua un aspecto dominante en
dicho pacto.
El Derecho romano se fue perfeccionando respecto al contrato de arrendamiento mediante
la cesin de una persona a otra para el goce de una cosa, pues existan familias y personas
que al no tener los recursos para cubrir sus necesidades de vivienda y dems, deban
satisfacer la misma a travs del pago que deba hacerse al locutor.
En el Derecho romano existan contratos unilaterales y bilaterales.
Los contratos unilaterales obligaban solo a una de las partes (por ejemplo, el mutuo) y los
bilaterales obligaban a ambas partes (como en el caso de la compraventa).
Es decir, el que promete pagar el precio es denominado conductor conocido como
arrendatario, y el que recibe el precio es llamado locator, en la actualidad arrendador.
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4
Las obligaciones nacidas del contrato para cada una de las partes, mediante un contrato
consensual y oneroso; el locator entrega temporalmente al conductor una cosa para su uso
y disfrute, o una obra a cambio de una cantidad por un tiempo determinado.
El provecho que uno u otro contratante puede obtener de ese respectivo entregar o recibir
la cosa, vara en funcin del tipo de arrendamiento. Mientras el arrendador tiene a su
disposicin la accin locati para exigir la restitucin de la cosa y otras posibles
obligaciones del conductor, el arrendatario dispone de la accin conducti para exigir las
obligaciones del arrendador.
Dentro del Locatio Conductio Rei existan obligaciones para cada una de las partes, las
obligaciones del arrendador o dueo de casa eran las siguientes:
Dar o entregar la cosa al arrendatario o conductor procurndole al conductor (inquilino),
el uso y disfrute de la cosa durante el arrendamiento. Su obligacin se rene en esta
frmula: Realizar todas las reparaciones necesarias en el inmueble que va a dar;
a) Compensar el conductor cuando este realice obras necesarias en el inmueble;
b) Garantizar o indemnizar al conductor por razn de la existencia de los oculta Vitia
Rei locandate, los vicios oculto de las cosas arrendadas;
c) Garantizar al conductor contra eviccin;
d) Indemnizar el conductor si se enajena el inmueble arrendado, teniendo el
conductor la accin Ex locato Adversus Locatorem, para obtener el resarcimiento
de los daos y perjuicios.
Las obligaciones del conductor o arrendatario eran las siguientes:
a) Pagar los merces o el precio convenido, en Roma se pagan por periodos llamados
Pensio.
b) El conductor debe restituir la cosa arrendada cuando fenezca el plazo pactado.
c) Cuidar las cosas con diligencia, ya que el conductor deba responder por la Ressibi
Locatra, hasta por culpa leve, adems del dolo y culpa lata como es obvio. (Petite,
1952, p. 300)
d) debido a las conquistas, el auge comercial, la inmigracin y otros factores socio
econmicos en el derecho romano, el arrendamiento no se inici como una figura
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propia, se confunda con la compraventa en el sentido de entregar una cosa a
manera de venta pero por un tiempo determinado (actual anticresis); con el pasar
del tiempo adquiri su identidad en atencin a la necesidad de vivienda para
aquellas personas de escasos recursos con la obligacin de pagar una renta.
Se considera que lo que se adquiere mediante el arrendamiento es el goce y uso
pero en el antiguo derecho romano, no exista ninguna distincin entre la
responsabilidad penal y la responsabilidad civil. Tanto el ladrn como el deudor
de alguna suma de dinero que no haba podido pagar, estaban obligados con su
propia persona a liquidar las cuentas que haban contrado; sosteniendo la idea
que el cuerpo de la persona que contrajo la deuda era considerado como el objeto
de la obligacin.
Dicho sistema, permaneci as y se encarg de regular las obligaciones durante muchos
aos; en donde el acreedor que no era satisfecho en su deuda tena derecho sobre el deudor
en calidad de su esclavo y como tal poda venderlo, hacerlo trabajar sin pagarle y hasta
darle la muerte.
Fue as como el derecho romano fue sufriendo transformaciones que modificaron estas
conductas, evitando la agudizacin de las luchas sociales, pues muchos abusos eran
cometidos por las clases privilegiadas que en su mayora eran acreedores contra los
plebeyos que formaban parte de los deudores. Conforme el paso del tiempo, la legislacin
de casi todos los pases occidentales bajo la influencia del Cdigo Napolenico tuvieron
un giro favorable hacia el arrendador, posteriormente el Cdigo Civil Suizo de las
obligaciones, modific la legislacin para hacerla imparcial; incluso con una inclinacin
en favor del arrendatario.
Despus de la de la segunda guerra mundial, los pases europeos fueron precursores en la
aprobacin de una legislacin excepcional y temporal, que decret la moratoria de las
rentas y la prrroga de los contratos, incluso en donde la especulacin ilcita era
condenada. Se dio la formacin de comisiones arbtrales para que los problemas de
alquileres sean juzgados ante tribunales especiales.
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1.2. ELEMENTOS
Dentro del contrato de arrendamiento existen tres elementos:
1. El objeto materia del arrendamiento, nos referimos a la cosa que se va a dar en
goce, o a su vez el hecho que va a ser ejecutado, sea este por una obra o la
prestacin de un servicio, ya que el principio de toda cosa puede ser objeto de un
contrato de locacin, sea mueble o inmueble debemos tener claro que no es
posible arrendar los derechos personalsimos, las cosas fungibles, el derecho de
servidumbre de uso o la cosa propia, salvo que un tercero posea un derecho que
le autorice a conceder a otro el uso, como por ejemplo el derecho de usufructo.
2. El pago de un precio, renta, canon o pensin determinada en el contrato, sus
requisitos son iguales a los establecidos para el precio de la compraventa, esto es:
que sea verdadero, cierto, justo y consistente en dinero o en frutos naturales.
3. El nimo de ceder la cosa que se est arrendado objeto de la obligacin y el nimo
de recibirla y pagar su respectivo canon mensual, teniendo el dueo la obligacin
de atenerse a lo que la Ley de Inquilinato exige, as como el inquilino tiene la
obligacin de puntualmente cancelar tanto el canon mensual de arrendamiento
pactado como el pago de los servicios bsicos, adems mantener el inmueble en
su haber en condiciones favorables.
De acuerdo a las definiciones y caractersticas mencionadas podemos sealar que el
contrato de arrendamiento es un acuerdo entre las partes, del cual se derivan derechos y
obligaciones para las mismas; en este caso arrendador y arrendatario, el primero se
compromete a recibir el canon de arrendamiento que ha sido pactado de comn acuerdo
y brindar todas las mejoras y servicios que el inmueble requiera para ser habitado; y, por
su parte el arrendatario se compromete a cancelar mensualmente el canon de
arrendamiento previamente pactado con el fin de preservar, conservar y hacer buen uso
del bien inmueble arrendado, es decir, que el contrato de arrendamiento es Ley para las
partes, que equivale al compromiso moral, tico y judicial que debe ser cumplido en dicho
contrato.
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Dentro del contrato de arrendamiento es importante conocer los elementos que lo
constituyen.
El Art. 1461 del Cdigo Civil Ecuatoriano, distingue los elementos de cada contrato, las
caractersticas de acuerdo a su esencia, naturaleza, y las que son consideradas puramente
accidentales. De modo que en la esencia del contrato encontramos aquellos elementos sin
los que el mismo no surtira efecto alguno, o a su vez degenerara otro tipo de contrato;
la esencia del contrato constituye su propia fisonoma y caracterstica, lo individualiza y
distingue de los dems.
Las relaciones jurdicas que se derivan de los contratos de arrendamiento, son las que se
realizan entre arrendador y arrendatario, subarrendador o subarrendatario, en que se
obligan recprocamente al uso de dar o ceder el goce de un local por cierto tiempo y, el
otro a pagar por este goce un precio determinado de acuerdo a la Ley.
Para que un contrato sea considerado como tal, debe contener los siguientes elementos:
Capacidad, Consentimiento y Causa Lcita.
- La Capacidad: Consiste en la posibilidad de poder obligarse por s mismo y sin el
permiso de la Ley o la autorizacin de otra persona, lo que permite la celebracin de
actos o contratos.
La capacidad, es la aptitud que tienen las personas para poder adquirir derechos y
contraer obligaciones, esta capacidad puede estar disminuida por la condicin de las
personas en particular, pero por regla general, todos somos capaces, y tanto
nacionales como extranjeros gozamos de los mismo derechos y obligaciones, solo
con las limitaciones de ndole poltico. (Kuffo Ronquillo, 2004, pg. 23)
- El Consentimiento: Es la manifestacin de la voluntad unnime entre la oferta y la
aceptacin; es un acuerdo libre respecto a un acto, de forma consentida y espontnea,
sin vicios que anulen o destruyan la voluntad. Se manifiesta a travs de ofertas o
propuestas de una de las partes y aceptacin de la otra. Debemos sealar que el
consentimiento puede ser de dos formas: expreso o tcito, decimos que el
consentimiento es expreso cuando se formula de palabra, por escrito o con signos
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incuestionables de la voluntad; y el consentimiento tcito se refiere a los hechos o
actos que lo presupongan, o consientan a presumirlo, con excepcin de los casos que
la Ley exija una manifestacin expresa de la voluntad; o, cuando las partes hayan
estipulado que sus convenios no sean obligatorios sino despus de llenar ciertos
requisitos.
Adems de poder disponer de la cosa que se arrienda, el sujeto activo de este contrato,
debe expresar su consentimiento, de acuerdo a las reglas generales, ya que no existen
disposiciones expresas al efecto que sean especficas de la locacin. Segn dichos
principios, corroborados por la doctrina universal, se requiere que el consentimiento
verse sobre la materia del contrato, la cosa concreta que se alquila, el precio, el tiempo
de duracin y el uso al que se ha de destinar (Larrea Holgun, 1989, pg. 259).
- El Objeto Lcito: El objeto Lcito es uno de los requisitos indispensables para la
existencia de los contratos de arrendamiento, por lo que el mismo debe ser
determinado, posible y lcito. Para que el objeto sea lcito y determinado, es necesario
que sea materialmente fsico y moralmente posible. Se considera fsicamente
imposible el que es contrario a la naturaleza; y, moralmente imposible, el prohibido
por las leyes o contrario a las buenas costumbres. En lo material, es el designado de
modo concreto o de forma identificable, como contenido de la relacin jurdica, el
definido por la institucin respectiva, la Ley o las partes (Cabanellas, 1981, pg.
109).
El objeto de un acto recae necesariamente en las obligaciones y derechos que el acto
origina. Por lo que en ocasiones se confunde al objeto del acto con el de la obligacin,
pudiendo existir tantos objetos en un acto, cuantas sean las obligaciones que origina.
En el contrato de arrendamiento hay dos objetos: la cosa que se da en arriendo
(inmueble) y, el precio que se paga (canon de arrendamiento).
- Causa Lcita: El ltimo elemento necesario para la validez del contrato de
arrendamiento es la causa lcita, sta es aquella que est ajustada a las Leyes, al
derecho, a la moral y al orden pblico. Constituye la prestacin o promesa de una
cosa o servicio, el arrendador deber percibir el canon y el arrendatario disfrutar el
inmueble.
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Entendindose por causa el motivo que induce al acto o contrato, y por causa ilcita la
prohibida por la Ley o contraria a las buenas costumbres, por ejemplo la promesa de dar
algo en pago de una deuda inexistente, carece de causa; y, la promesa de dar algo en
recompensa de un delito o de un hecho inmoral, tiene una causa ilcita.
EPGRAFE II
2. EL DESAHUCIO
2.1. NATURALEZA JURDICA DEL DESAHUCIO
El desahucio es una accin a travs de la cual, el propietario o quien tenga derecho sobre
el inmueble materia de alquiler, podr dar por terminada la relacin de arrendamiento con
el objetivo, de que el inquilino desocupe el inmueble y lo deje a disposicin; deber ser
aplicada la norma consignada en el Art. 33 de la Ley de Inquilinato.
El desahucio se refiere al acto de despedir o lanzar al inquilino del inmueble arrendado,
mientras que tcnicamente es de tracto sucesivo por lo que se debe recurrir a la
diferenciacin de su contenido en varios momentos o fases; las primeras leyes sobre el
desahucio obedecen a una preocupacin de tipo objetiva, que garantiza el derecho de
propiedad contra los abusos de arrendatarios o precaristas, concediendo as un
procedimiento breve, sumario, y de garanta procesal, a fin de que en el mbito de esta
facultad corran paralelamente las oscilaciones histricas y necesidades personales de
mayor o menor alcance del sentido de propiedad.
El desahucio es una de las formas de terminacin del contrato de arrendamiento por lo
que debe ser entendido en su concepto legal y doctrinario. Etimolgicamente, proviene
del latn des que significa negacin y, ahucio que significa prdida de confianza; para
algunos autores proviene del latn dejicio que significa arrojar o lanzar.
De acuerdo a su etimologa, desahucio equivaldra a una negacin en el que las partes
pierden la confianza con la otra, dando la facultad de terminacin del contrato de locacin
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de inmuebles o locales destinados para vivienda y dems, especficamente en
arrendamiento urbano.
Consiste en el aviso que el dueo debe dar al inquilino, con cierto tiempo de anticipacin
sealado por la Ley a la expiracin del contrato, pretendiendo retomar la tenencia del
inmueble alegando las causales de no renovacin.
Dentro de nuestro sistema procesal el desahucio conforme lo resuelto por la Corte
Nacional de Justicia, no constituye una demanda, ni siquiera una diligencia preparatoria,
sino el aviso autenticado por el juez para desalojar al arrendatario cuando existe una causa
justa de terminacin del contrato de arrendamiento.
En un escrito se deber solicitar al juez que califique el desahucio, para dar por terminado
el contrato de arrendamiento, el traspaso de dominio o, en su defecto en casos de
demolicin y construccin de una nueva edificacin; el trmite que deber ser dado es el
especial.
Los elementos del desahucio son:
1. Es unilateral por voluntad de la parte arrendadora;
2. Es revocable, ya que quien fuera notificado y se sintiera con derecho puede alegar
judicialmente;
3. Siempre ser anticipado, respetando plazos y trminos de acuerdo a la Ley.
Cabe mencionar, que la reconvencin no ser admitida en el proceso de desahucio, as
como tampoco la defensa fundada en el derecho de retencin que garantiza el pago de
mejoras, estos reclamos debern realizarse por otro medio, pero no en el trmite especial
de desahucio.
2.2. CLASES DE DESAHUCIO
De acuerdo a la Ley de Inquilinato las clases de desahucio son:
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- Desahucio por anticipacin del arrendador
El Art. 33 de la Ley de inquilinato se refiere a este tema y dice: El arrendador comunicar
al arrendatario su resolucin de terminar el contrato con noventa das de anticipacin, por
lo menos, a la fecha de expiracin del mismo. Si no lo hiciere, el contrato se entender
renovado en todas sus partes, por el perodo de un ao y por una sola vez. Transcurrido
este plazo cualquiera de las partes podr darlo por terminado mediante el desahucio
respectivo. Notificado con el desahucio el arrendatario deber desahuciar a su vez, a los
subarrendatarios o cesionarios en el trmino de quince das. Si no lo hiciere, y el
subarrendatario o cesionario fuere desalojado, le indemnizar con una cantidad igual a la
pensin de tres meses
- Desahucio por transferencia de dominio
Con respecto el Art. 31 de la Ley de Inquilinato dice: La transferencia de dominio del
local arrendado termina el contrato de arrendamiento. En este caso, el dueo dar al
arrendatario un plazo de tres meses para la desocupacin. Si el arrendatario no fuere
desahuciado en el plazo de un mes contado desde la fecha de transferencia de dominio,
subsistir el contrato. Este plazo debe constarse desde la fecha de inscripcin en el
Registro de la Propiedad, hasta el da que se cite la solicitud de desahucio al inquilino. Se
respetarn los contratos celebrados por escritura pblica, inscrita en el Registro de la
Propiedad del respectivo cantn
- Desahucio por demolicin
El Art. 30 de la Ley de Inquilinato literal h) establece: Resolucin del arrendador de
demoler el local para nueva edificacin. En este caso, deber citarse legalmente al
inquilino con la solicitud de desahucio, con tres meses de anticipacin por lo menos, a la
fecha fijada para la demolicin, la que solo podr ser tramitada cuando se acompaen los
planos aprobados y el permiso de la municipalidad para iniciar la obra. El arrendador
deber comenzar la demolicin en la fecha fijada. Si no lo hiciere, pagar la
indemnizacin contemplada en el inciso segundo del artculo 6
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- Desahucio por parte del arrendatario al arrendador
En concordancia a lo que seala el Art. 35 de la Ley de Inquilinato dice: En los contratos
escritos sin fijacin de plazo y en los verbales, el arrendatario podr dar por terminado el
contrato de arrendamiento, en cualquier tiempo, previo aviso al arrendador con
anticipacin de un mes, por lo menos. Durante este tiempo pagar el precio del
arrendamiento y permitir que los interesados examinen el local arrendado. Establece
para esta regla las mismas excepciones contenidas en los literales a), b) , y c) del Art. 28.
2.3. DESAHUCIO COMO DERECHO
Se encuentra concebido por el derecho subjetivo, como la facultad reconocida y
garantizada a una persona por el ordenamiento jurdico, el desahucio aparece como un
derecho atribuido al propietario de un predio para poder pedir la desocupacin del
inmueble del cual es dueo, esto se realiza a travs del lanzamiento del ocupante o
ocupantes con contrato o sin l, en los casos que determine la Ley. Varios tratadistas han
concebido al desahucio en primer lugar como un derecho, considerando la accin de
desahucio como un medio para poder actuarlo y ejercerlo.
Se debe sealar que el desahucio es un requerimiento legal, el cual se basa en un derecho
legtimo, el mismo que para tener efectividad debe ser calificado por el juez de
Inquilinato, quien dispondr si cuenta con efecto legal o no; se busca que el desahucio
por su propia naturaleza tienda a conseguir el abandono del inmueble por parte de quin
lo ocupa. Las causas que posibilitan su ejercicio debern ser determinadas por la Ley, a
travs de procedimiento que consigan la desocupacin de dicho inmueble.
2.4. EL DESAHUCIO COMO ACCIN
El desahucio como accin no es sino el medio o procedimiento que tiene el propietario,
para la desocupacin del inmueble en cuestin, se lo realiza amparado en la justicia y es
aplicado en beneficio del locator, el usufructuario, usuario o poseedor. El libro cuarto del
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13
Cdigo Civil habla sobre las obligaciones y contratos y reconoce esta calidad absorbente
de la accin de desahucio establecida dentro del contrato de arrendamiento.
El tratadista Mucius Scaevola determina la naturaleza jurdica de la accin de desahucio
de acuerdo a las siguientes caractersticas:
1 Tiene carcter resolutorio del contrato de arrendamiento;
2 Es de carcter personal con efectos reales;
3 La accin de desahucio es unilateral;
4 Es una accin privilegiada;
5 La accin de desahucio tiene carcter inmobiliario. (Scaevola, 1893)
1. Carcter resolutorio del contrato de arrendamiento
La accin de desahucio posee un carcter de tipo resolutivo con respecto al contrato de
arrendamiento y, tiene un carcter recuperativo de la posesin del inmueble, puesto que
es realizada entre los contratantes, sin que dependa de otra accin; la misma que es
ocasionada por el incumplimiento de obligaciones de tracto sucesivo. La accin
resolutoria pondr fin al contrato de arrendamiento con el lanzamiento, esta accin guarda
relacin con la accin reivindicatoria, pues as como el dominio se deriva de la accin
reivindicatoria, de la posesin real, se deriva el desahucio.
2. Carcter personal con efectos reales
La accin de desahucio es personal, aunque se sustancia en figuras reales y produce
efectos reales, ya que su objetivo principal, es la restitucin de la tenencia del inmueble
arrendado a su verdadero dueo. La resolucin que dicta el juez, da como resultado la
pretensin del actor y como efecto la condena al demandado a desocupar el inmueble bajo
prevencin legal de lanzamiento dentro del trmino estipulado.
El procedimiento del desahucio debe sustanciarse con el arrendatario, sin emplear a otra
persona aunque esta ocupe el local, cumpliendo as el carcter de personal; al derivarse
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14
de la obligacin nacida del vnculo contractual de arrendamiento, no pueden eludirse las
consecuencias, ya que en la ejecucin del mismo el lanzamiento puede realizarse en
contra de quien ocupe el inmueble a pesar de no ser el demandado; demostrando as los
efectos reales en cuanto a su alcance y eficacia.
3. La accin de desahucio en unilateral
El desahucio es considerado unilateral, ya que se fundamenta en la decisin del
propietario del inmueble o del que lo entrego en arrendamiento, sin necesidad de la
intervencin del arrendatario, esta decisin acabar con la relacin de arrendamiento, de
igual forma surtir efecto contra terceros en el caso de subarrendamiento.
4. Es una accin privilegiada y restringida
La Ley confirma el privilegio de la accin de desahucio, siendo este un proceso sumario
y an sumarsimo, que adems apareja el beneficio econmico y la brevedad; dicho
procedimiento radica en la peticin de notificacin por parte del propietario o del
comprador del inmueble al inquilino, quien luego de notificado o citado segn el caso,
podr oponerse dentro del trmino de tres das.
El Art. 48 de la Ley de Inquilinato que seala al respecto: Citado el inquilino, podr
oponerse en el trmino de tres das, al desahucio a que se refiere el literal h) del Art. 30 y
el Art.31. Esta oposicin, en caso del literal h), solo podr fundarse en el hecho de no
estar comprendido el local arrendado en la parte del edificio cuya demolicin ha sido
autorizada por el Municipio. El juez deber verificar, por si mismo, el fundamento de la
oposicin en el trmino de tres das, y ordenar que el desahucio surta o no el efecto de
terminar el contrato de arrendamiento
La Ley determina que en el caso de traspaso de dominio la oposicin no podr ser fundada
sino despus de un mes desde el traspaso de dominio o de haber celebrado el contrato de
arrendamiento por escritura pblica, la misma que deber ser legalmente inscrita
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debiendo presentar una copia certificada. Una vez que el juez haya examinado los
procesos presentados por el denunciante, resolver si el desahucio debe o no surtir efecto.
En el caso de que el inquilino se allanare o guarde silencio, ser declarado el desahucio y
una vez cumplidos los plazos de Ley se proceder al lanzamiento, ya que la resolucin
dictada por el juez de Inquilinato causar ejecutoria. Siendo declarado el desahucio, ste
deber cumplir con lo dispuesto en el Art. 52 de la Ley de Inquilinato que manifiesta: En
ningn caso en que el arrendador deba al arrendatario una suma de dinero, ya sea como
indemnizacin o como devolucin de lo pagado indebidamente, podr ste ser desalojado
del local arrendado, sin que previamente se le pague (Ley de Inquilinato, 2000, pg. 13).
Siendo necesario que el arrendatario presente la providencia ejecutoriada recada en el
procedimiento o la prueba de los valores adeudados por el arrendador. Decimos que es
una accin restringida, en referencia a los requisitos necesarios para que esa figura pueda
ser aplicada y cumplida, adems la restriccin se deriva de la naturaleza especial del juicio
de desahucio, el mismo que no permite la acumulacin de otras acciones.
5. Carcter inmobiliario
Tiene este carcter, ya que solo se ejerce sobre bienes inmuebles como lo establece el Art.
1 de la Ley de Inquilinato Esta Ley regula las relaciones derivadas de los contratos de
arrendamiento y de subarrendamiento de locales comprendidos en los permetros
urbanos, teniendo competencia para regular las relaciones de arrendamiento de todos los
inmuebles que se encuentren dentro del permetro urbano, dichos inmuebles debern ser
destinados a vivienda o al comercio.
EPGRAFE III
3. EL NOTARIO
3.1. ANTECEDENTES Y EVOLUCIN DEL NOTARIADO
En la antigedad no se consideraba como figura jurdica, de tal modo que ni siquiera
contaba con fe pblica; sta la adquiri a travs del tiempo y por meras necesidades, tan
es as que con el transcurso del tiempo y el desarrollo de la Sociedad la oralidad fue
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cediendo su lugar a la forma material, aprovechando as las ventajas que ofrece la
escritura1.
Los instrumentos notariales hacen prueba plena de que los otorgantes, manifestaron su
voluntad de celebrar el acto consignado, de que la veracidad de los hechos que el Notario
haya relacionado as como de que se cumplieron las formalidades correspondientes. Slo
se podr declara la falsedad o nulidad del instrumento notarial judicialmente por va de
accin y no de excepcin2.
- poca antigua
El Notario en sus inicios no se consideraba como figura jurdica, de tal modo que ni
siquiera contaba con fe pblica; sta la adquiri a travs del tiempo y por necesidad.
Las personas que ejercan lasfuncines de Notarios, eran considerados como personas
capaces de leer y escribir; y, que auxiliaban al rey o a algn funcionario de un pueblo
para redactar textos.
A los notarios en la antigedad se les denominaban escribas.
La funcin del notario tuvo gran relevancia principalmente en dos pueblos, el hebreo y el
egipcio; que era en donde se les conoca con el nombre de escribas.
Por lo general, los reyes y funcionarios pblicos del pueblo hebreo no saban leer y
escribir, es por esta razn que se auxiliaban de los escribas para realizar sus funciones.
Esta funcin fue colocndose paulatinamente dentro de las funciones de la administracin
pblica de ese pueblo, lo cual es el antecedente ms remoto de las funciones notariales
que conocemos actualmente.
En el pueblo hebreo se conocieron varias clases de escribas, de los que suele afirmarse
que ejercan fe pblica, sin embargo, no la ejercan de propia autoridad, sino que esta
dependa de la persona de quien l escriba dependa.
1ALBAN Nuez Marco Dr. El Notario y sus atribuciones Imprenta Riera. Santo Domingo-Ecuador.2013. 2 GARCA Feraud. Galo (2010). Cuestiones jurdicas. Editorial Edino. Guayaquil-Ecuador
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Tal parece que la razn principal por la cual eran requeridos sus servicios era por sus
simples conocimientos caligrficos, y no tanto por su sapiencia o necesidad de establecer
una formalidad jurdica, por tal razn, no se considera al escriba hebreo como un
verdadero notario. En estricto sentido, lo que daba eficacia a los actos era el testimonio
que realizaban los escribas.
Con relacin a los sacerdotes, los escribas tenan un carcter semejante al del notario
profesional, el cual se encargaba de redactar correctamente los contratos; pero estos se
auxiliaban a su vez del magistrado, el cual autenticaba los actos que realizaba el escriba
sacerdote, lo haca a travs de la imposicin del sello del magistrado, en virtud de lo cual
el documento que era hasta entonces privado, se le daba el carcter de pblico.
Debido a que el papiro egipcio es lo ms parecido a nuestro papel; ms an que el ladrillo
babilnico o la tabla encerada romana, se considera como el antecedente ms antiguo de
la forma de nuestros documentos.
- poca medieval
Al caer el Imperio Romano de Occidente, los pueblos brbaros que la provocaron, no
representaron ningn progreso ni aportaron de ideas en el aspecto jurdico, por el
contrario, lo estancaron.
Al darse la invasin de los brbaros al Imperio Romano se logr la cada del mismo, y las
instituciones jurdicas que funcionaban en Roma y que estaban en pleno desarrollo,
fueron tambin invadidas por ideas que correspondan a un periodo incipiente de una
nueva civilizacin.
En esta poca no hay certidumbre sobre la historia del Notariado, pero se sabe que en la
mayora de los pases europeos se produce un ambiente social encaminado a que los
escribanos refuercen su papel en cuanto a la confianza que se les otorgaba.
http://www.monografias.com/trabajos/roma/roma.shtmlhttp://www.monografias.com/trabajos15/medio-ambiente-venezuela/medio-ambiente-venezuela.shtml
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La carta notarial, as como las facultades del notario se van desarrollando paulatinamente
a travs de la historia; de otro modo no sera posible explicar que en el siglo XIII aparezca
como representante de la fe pblica y su intervencin d autenticidad a los documentos3.
Existiendo un solo vestigio en el periodo del medioevo, el cual era el RexScriptor, al cual
se le encomendaba la relacin de asuntos, as como la encomienda de relatora en cuanto
a los lmites del feudo, relaciones vecinales de habitantes, y el cumplimiento a los
acuerdos reales.
- poca Moderna
Es solamente en el siglo XIII, segn se conoce, que nace la Escuela de Bolonia. Los
Notarios tienen que ser verdaderos conocedores del derecho y aparecen los primeros
instrumentos jurdicamente autorizados Sus precursores fueron Irnerio Raineri de
Perugia y Rolandino Passaggero.
A mediados del siglo XIII, aparece en el Fuero Real la definicin de escribano pblico y,
en la Tercera Partida de las Siete Partidas de Alfonso El Sabio, se define a la escritura
pblica como "toda carta hecha por mano de escribano pblico o de consejo, o sellada
con sello de rey o de otra persona autentica, que sea de creer en fe de ella"4.
En el Titulo XIX de esta partida se define a los escribanos como "los hombres sabedores
de escribir", clasificndolos en dos grupos: Los que escriben los privilegios y las cartas y
los actos de casa del rey; y, los escribanos pblicos "que escriben las cartas de las
vendidas, de las compras de los pleitos de las posturas que los hombres ponen entre si en
las ciudades o en las villas".
3 BORRERO, Camilo, (2009), Diligencias Notariales, Practica, Servicios Editoriales Daniel lvarez Burneo, Loja,
Ecuador.
4 BORRERO, Camilo, (2009), Diligencias Notariales, Practica, Servicios Editoriales Daniel lvarez Burneo, Loja,
Ecuador.
http://www.monografias.com/trabajos14/comer/comer.shtml
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19
- En el Ecuador
Las races del notario ecuatoriano estn en el Derecho Indiano, aquel que se form en Amrica
luego de su descubrimiento en 1492, compuesto por el Derecho Espaol, el Derecho Cannico
Ecumnico y aquellas normas que se iban sistematizando a medida en que las necesidades y
circunstancias as lo determinaban en estas nuevas tierras. Recordando la frase de que la
historia del notario va de la mano con el instrumento, as mismo sucedi con aquel derecho
que empezaba a surgir y regir en la Amrica descubierta por Coln.
Los documentos notariales han servido de base para reconstruir no solo parte de nuestra
historia, sino para conocer a travs de ellos la vida social de los pueblos, sus costumbres
y sus medios de vida. Con la creacin de la Nueva Audiencia de Quito el rey dicto nuevas
ordenanzas para las Audiencias de Amrica, que fueron promulgadas en Monzn de
Aragn.
En ellas se trata en forma detallada de la administracin de justicia por los Magistrados
inferiores o la forma en que los abogados, procuradores, escribanos, etc. deban
desempear sus funciones (Introduccin a las Reales Ordenanzas de la Audiencia de
Quito, publicado en el Anuario Histrico Jurdico Ecuatoriano).
En esas ordenanzas se imparten verdaderas disposiciones legales que van sistematizando
en forma orgnica un incipiente derecho notarial
Conforme el Art. 200 de la Constitucin de la Repblica del Ecuador Las notarias y
notarios son depositarios de la fe pblica; sern nombrados por el Consejo de la Judicatura
previo concurso pblico de oposicin y mritos, sometido a impugnacin y control social.
Para ser notaria o notario se requerir tener ttulo de tercer nivel en Derecho legalmente
reconocido en el pas, y haber ejercido con probidad notoria la profesin de abogada o
abogado por un lapso no menor de tres aos. Las notarias y notarios, permanecern en
sus funciones seis aos y podrn ser reelegidos por una sola vez. La ley establecer los
estndares de rendimiento y las causales para su destitucin5.
5Constitucin de la Repblica del Ecuador, 2008.
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20
3.2. PRINCIPIOS NOTARIALES
Los principios rectores y elementales del Derecho Notarial, en su accionar son:
Fe publica, Constituye el aval de los actos y contratos, veracidad, confianza o
autoridad legtima atribuida a los notarios.
La forma, es la representacin del acto a la forma jurdica que mediante el instrumento
pblico se est evidenciando el accionar legal.
Autenticacin, se efecta a travs de la firma y el sello se establece que un hecho
o acto ha sido comprobado y declarado por un Notario.
Inmediacin, es la actuacin del Notario de estar en contacto con las partes. La
funcin notarial demanda un contacto entre el notario y las partes involucradas.
Consentimiento, el consentimiento es un requisito esencial y debe estar libre de
vicios, si no hay consentimiento no puede haber autorizacin notarial. La
ratificacin y aceptacin, queda plasmada mediante la firma de o los otorgantes,
esto a su vez expresa el consentimiento de las partes intervinientes.
Unidad del acto, este principio se basa en que el instrumento pblico debe
perfeccionarse en un solo acto.
Protocolo, en sntesis es un libro en el cual reposan los instrumentos pblicos y
privados, esto a su vez proporciona seguridad jurdica, eficacia y fe pblica.
Seguridad jurdica, se basa en la fe pblica que tiene el Notario, por lo tanto, los
actos que legaliza son ciertos, reales y prcticos.
Publicidad, Los actos que autoriza el Notario son pblicos; por medio de la
autorizacin notarial se hace pblica la voluntad de la persona.6
6ALBN Marco, (2013). El Notario y sus atribuciones,Imprienta Riera. Santo Domingo-Ecuador.
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21
3.3. ATRIBUCIONES DEL NOTARIO
La funcin notarial es la actividad ejercida por el Notario dentro del marco Constitucional
y legal, por lo tanto es la funcin que se desarrolla en el campo de los hechos jurdicos
para procurar seguridad, valor y permanencia al acto notarial. Dentro de nuestra
legislacin encontramos que la funcin notarial se rega por disposiciones contenidas en
diversas leyes hasta que en el Gobierno Interino Clemente Yerovi Indaburo, expide la
Ley Notarial, la misma que fue publicado en el Registro Oficial nmero 158 del 11 de
noviembre de 1966.
La institucin notarial se inicia con la aparicin de la escritura su conservacin y dar fe
pblica de los actos y contratos sometidos a su conocimiento.
En un principio, los notarios fueron simplemente personas prcticas en la redaccin de
instrumentos jurdicos, pero, con el discurrir de los aos, su profesin se desarroll,
adquiriendo la fe pblica, que es lo que los caracteriza.
El principio de legalidad est presente para el funcionamiento del Notario, ya que
solamente la Ley rige el Notariado, de tal manera que para cumplir con su labor el Notario,
como primer dictado tiene la Ley. No puede salirse del marco impuesto por sus
disposiciones que con talento, con buena fe, con la razn por delante, debe aplicar, bajo
pena de invalidez o nulidad de lo actuado, a parte de las consecuencias civiles, penales y
administrativas que acarrean las conductas que no se enmarcan dentro de su contenido.
La Ley Notarial vigente en su artculo 18 regula cuales son las atribuciones del Notario,
a saber:
1.- Autorizar los actos y contratos a que fueren llamados y redactar las correspondientes
escrituras, salvo que tuvieren razn o excusa legtima para no hacerlo;
2.- Protocolizar instrumentos pblicos o privados por orden judicial o a solicitud de parte
interesada patrocinada por abogado, salvo prohibicin legal;
3.- Autenticar las firmas puestas ante el en documentos que no sean escrituras pblicas;
4.- Dar fe de la supervivencia de las personas naturales;
-
22
5.- Dar fe de la exactitud, conformidad y correccin de fotocopias y de otras copias
producidas por procedimientos o sistemas tcnico - mecnicos, de documentos que se les
hubieren exhibido, conservando una de ellas con la nota respectiva en el Libro de
Diligencias que llevarn al efecto;
6.- Levantar protestos por falta de aceptacin o de pago de letras de cambio o pagars a
la orden particularizando el acto pertinente conforme a las disposiciones legales
aplicables, actuacin que no causar impuesto alguno;
7.- Intervenir en remates y sorteos a peticin de parte e incorporar al Libro de Diligencias
las actas correspondientes, as como las de aquellos actos en los que hubieren intervenido
a rogacin de parte y que no requieran de las solemnidades de la escritura pblica.
8.- Conferir extractos en los casos previstos en la Ley; y,
9.- Practicar reconocimiento de firmas.
10.- Receptar la declaracin juramentada del titular de dominio, con la intervencin de
dos testigos idneos que acrediten la necesidad de extinguir o subrogar, de acuerdo a las
causales y segn el procedimiento previsto por la Ley, el patrimonio familiar constituido
sobre sus bienes races, en base a lo cual el Notario elaborar el acta que lo declarar
extinguido a subrogado y dispondr su anotacin al margen de la inscripcin respectiva
en el Registro de la Propiedad correspondiente;
En los casos en que el patrimonio familiar se constituye como mandato de la Ley, deber
adicionalmente contarse con la aceptacin de las instituciones involucradas;
11.- Receptar la declaracin juramentada del titular de dominio con intervencin de dos
testigos idneos que acrediten que la persona que va a donar un bien, tenga bienes
suficientes adicionales que garanticen su subsistencia, lo cual constar en acta notarial, la
que constituir suficiente documento habilitante para realizar tal donacin.
12.- Receptar la declaracin juramentada de quienes se creyeren con derecho a la sucesin
de una persona difunta, presentando la partida de defuncin del de cujus y las de
nacimiento u otros documentos para quienes acrediten ser sus herederos, as como la de
matrimonio o sentencia de reconocimiento de la unin de hecho del cnyuge
sobreviviente si los hubiera. Tal declaracin con los referidos instrumentos, sern
-
23
suficientes documentos habilitantes para que el Notario conceda la posesin efectiva de
los bienes pro indiviso del causante a favor de los peticionarios, sin perjuicio de los
derechos de terceros. Dicha declaracin constar en acta notarial y su copia ser inscrita
en el Registro de la Propiedad correspondiente;
13.- Tramitar la solicitud de disolucin de la sociedad de gananciales de consuno de los
cnyuges, previo reconocimiento de las firmas de los solicitantes ante el Notario,
acompaando la partida de matrimonio o sentencia de reconocimiento de la unin de
hecho. Transcurridos diez das de tal reconocimiento el Notario convocar a audiencia de
conciliacin en la cual los cnyuges, personalmente o por medio de apoderados ratificarn
su voluntad de declarar disuelta la sociedad de gananciales formada por el matrimonio o
unin de hecho.
El acta respectiva se protocolizar en la Notara y su copia se subinscribir en el Registro
Civil correspondiente, particular del Cual se tomar nota al margen del acta protocolizada;
14.- Autorizar la venta en remate voluntario de bienes races de personas menores que
tengan la libre administracin de sus bienes cumpliendo las disposiciones pertinentes de
la Seccin Dcima Octava del Ttulo Segundo del Cdigo de Procedimiento Civil;
15.- Receptar informaciones sumarias y de nudo hecho;
16.- Sentar razn probatoria de la negativa de recepcin de documentos o de pago de
tributos por parte de los funcionarios pblicos o agentes de recepcin;
17.- Protocolizar las capitulaciones matrimoniales, inventarios solemnes, poderes
especiales, revocatorias de poder que los comerciantes otorgan a sus factores y
dependientes para administrar negocios; y,
18.- Practicar mediante diligencia notarial, requerimientos para el cumplimiento de la
promesa de contrato como para la entrega de cosa debida y de la ejecucin de
obligaciones.
De registrarse controversia en los casos antes mencionados, el notario se abstendr de
seguir tramitando la peticin respectiva y enviar copia autntica de todo lo actuado a la
oficina de sorteos del cantn de su ejercicio, dentro del trmino de tres das contados a
partir del momento en que tuvo conocimiento del particular, por escrito o de la oposicin
-
24
de la persona interesada, para que despus del correspondiente sorteo se radique la
competencia en uno de los jueces de lo Civil del Distrito.
19.- Proceder a la apertura y publicacin de testamentos cerrados. Para el efecto, el que
tenga o crea tener inters en la sucesin de una persona, puede solicitar al notario, ante
quien el causante otorg el testamento y lo haya conservado en su poder, proceda a
exhibirlo para su posterior apertura y publicacin en la fecha y hora que para tal propsito
seale.
En su peticin el interesado indicar adicionalmente, el nombre y direccin de otros
herederos o interesados que conozca, y que se disponga de una publicacin, en un medio
de prensa escrito de amplia circulacin local o nacional, para los presuntos beneficiarios.
Trascurridos no menos de treinta das, en la fecha y hora sealados, previa notificacin a
los testigos instrumentales, el notario levantar un acta notarial en la que dejar constancia
del hecho de haberlo exhibido a los peticionarios la cubierta del testamento, declarando
si as corresponde, adicionalmente junto con los comparecientes, que en su concepto la
cerradura, sellos, lacras o marcas no presentan alteracin alguna.
En la diligencia notarial, a la que se permitir el acceso a todo interesado que justifique
un presunto inters en el contenido del testamento, de presentarse oposicin a la prctica
de esta diligencia, el notario oir la exposicin. En este evento, elaborar un acta con los
fundamentos de la oposicin y la enviar a conocimiento de juez competente, cumpliendo
el procedimiento de ley, ante quien se deber llevar a efecto el juicio de apertura y
publicacin de testamento cerrado de conformidad con las normas previstas en los
Cdigos Civil y de Procedimiento Civil.
De no presentarse oposicin, el notario proceder a efectuar el reconocimiento de firmas
y rbricas de los testigos instrumentales, as como de que la cubierta y el sobre que
contiene el testamento cerrado del testador, es el mismo que se present para su
otorgamiento al notario. De no presentarse todos los testigos instrumentales, el notario
abonar las firmas de los testigos faltantes con una confrontacin entre las que aparecen
en la cartula con las que constan en la copia de la misma que debe reposar en los
protocolos de la notara, segn lo dispone el artculo 25 de la Ley Notarial.
-
25
El notario actuante confrontar la firma del notario que ejerca el cargo al momento de su
otorgamiento con su firma constante en otros instrumentos notariales incorporados en el
protocolo.
En el caso de que la cubierta del testamento presentare notorias alteraciones que haga
presumir haberse abierto, el notario luego de proceder a la apertura y publicacin del
testamento, levantar el acta pertinente haciendo constar estos particulares y remitir todo
lo actuado al juez competente. En estos casos el testamento nicamente se ejecutar en
virtud de sentencia ejecutoriada que as lo disponga.
La diligencia concluye con la suscripcin del acta de apertura y lectura del testamento, al
cabo de lo cual todo lo actuado se incorporar al protocolo del notario, a fin de que otorgue
las copias respectivas;
20.- Ser facultad del notario proceder al registro de firmas de funcionarios y
representantes de personas jurdicas, siempre y cuando haya peticin de parte y el notario
tenga conocimiento pleno de quien registra su firma. El documento que contenga la
certificacin de firma en virtud de este procedimiento de registro, gozar de autenticidad,
pero no tendr los efectos probatorios de instrumento pblico, para cuyo efecto se
proceder de conformidad con lo previsto en el artculo 194 del Cdigo de Procedimiento
Civil.
21.- Autorizar los actos de amojonamiento y deslinde en sectores rurales, que a peticin
de las partes, siempre que exista acuerdo, tengan por objeto el restablecimiento de los
linderos que se hubieren oscurecido, desaparecido o experimentado cualquier cambio o
alteracin, o en que se deban fijar por primera vez la lnea de separacin entre dos o ms
inmuebles, con sealamiento de linderos. Al efecto, se sealar fecha y hora para la
diligencia, a la que concurrirn las partes, que podrn designar perito o peritos, quienes
presentarn sus ttulos de propiedad y procedern a sealar e identificar lugares,
establecer linderos y dar cualquier noticia para esclarecer los hechos.
De esta diligencia se levantar un acta, siempre y cuando exista conformidad de todas las
partes, la que se agregar al protocolo del notario y de la cual se entregar copias
certificadas a las mismas para su catastro municipal e inscripcin en el Registro de la
Propiedad correspondiente.
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26
De presentarse oposicin, el notario proceder a protocolizar todo lo actuado y entregar
copias a los interesados, para que stos, de considerarlo procedente, comparezcan a
demandar sus pretensiones de derecho ante los jueces competentes;
22.- Tramitar divorcios por mutuo consentimiento, nicamente en los casos en que los
cnyuges no tengan hijos menores de edad o bajo su dependencia. Para el efecto, los
cnyuges expresarn en el petitorio, bajo juramento, lo antes mencionado y su voluntad
definitiva de disolver el vnculo matrimonial, mismo que deber ser patrocinado por un
abogado en libre ejercicio, cumpliendo adicionalmente en la peticin, lo previsto en el
artculo 107 del Cdigo Civil.
El notario mandar que los comparecientes reconozcan sus respectivas firmas y rbricas
y fijar fecha y hora para que tenga lugar la audiencia, dentro de un plazo no menor de
sesenta das, en la cual los cnyuges debern ratificar de consuno y de viva voz su
voluntad de divorciarse.
El notario levantar un acta de la diligencia en la que declarar disuelto el vnculo
matrimonial, de la que debidamente protocolizada, se entregar copias certificadas a las
partes y se oficiar al Registro Civil para su marginacin respectiva; el Registro Civil a
su vez, deber sentar la razn correspondiente de la margina cin en una copia certificada
de la diligencia, que deber ser devuelta al notario e incorporada en el protocolo
respectivo.
El sistema de correo electrnico podr utilizarse para el trmite de marginacin sealada
en esta disposicin. Los cnyuges podrn comparecer directamente o a travs de
procuradores especiales. De no realizarse la audiencia en la fecha designada por el
notario, los cnyuges podrn solicitar nueva fecha y hora para que tenga lugar la misma,
debiendo cumplirse dentro del trmino de 10 das posteriores a la fecha en la cual debi
celebrarse originalmente. De no darse la audiencia, el notario archivar la peticin;
23.- Proceder a la liquidacin de sociedad de bienes o de la sociedad conyugal, para este
efecto, sin perjuicio de la facultad jurisdiccional de los jueces de lo civil, los cnyuges o
ex-cnyuges, o los convivientes vinculados bajo el rgimen de la unin de hecho, segn
el caso, podrn convenir mediante escritura pblica, una vez disuelta la sociedad conyugal
o la sociedad de bienes que se haya formado como consecuencia de la unin de hecho, la
liquidacin de la sociedad de bienes.
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27
Este convenio se inscribir en el Registro de la Propiedad correspondiente cuando la
liquidacin comprenda bienes inmuebles, y en el Registro Mercantil cuando existieren
bienes sujetos a este Registro. Previamente a la inscripcin, el notario mediante aviso que
se publicar por una sola vez en uno de los peridicos de circulacin nacional en la forma
prevista en el artculo 82 del Cdigo de Procedimiento Civil, har conocer la liquidacin
de la sociedad conyugal o de la sociedad de bienes de la unin de hecho, para los efectos
legales consiguientes. Transcurrido el trmino de veinte das desde la publicacin y de no
existir oposicin, el notario sentar la respectiva razn notarial y dispondr su inscripcin
en el registro o registros correspondientes de los lugares en los que se hallaren los
inmuebles y bienes objeto de esta liquidacin.
De presentarse oposicin, el notario proceder a protocolizar todo lo actuado y entregar
copias a los interesados, para que stos, de considerarlo procedente, comparezcan a
demandar sus pretensiones de derecho ante los jueces competentes;
24.- Autorizar la emancipacin voluntaria del hijo adulto, conforme lo previsto en el
artculo 309 del Cdigo Civil. Para este efecto, los padres comparecern ante el notario a
dar fin a la patria potestad, mediante declaracin de voluntad que manifieste esta decisin,
la que constar en escritura pblica, donde adems se asentar la aceptacin y
consentimiento expreso del hijo a emanciparse. A esta escritura pblica se agregar como
habilitantes los documentos de filiacin e identidad respectivos, y las declaraciones
juramentadas de dos testigos conformes y sin tacha, que abonen sobre la conveniencia o
utilidad que percibira el menor adulto con esta emancipacin.
El notario dispondr la publicacin de la autorizacin, por una sola vez en la prensa, cuya
constancia de haberse publicado se incorporar en el protocolo, con lo cual entregar las
copias respectivas para su inscripcin en los Registros de la Propiedad y Mercantil del
cantn en el que se hubiere hecho la emancipacin;
25.- Tramitar la peticin de declaratoria de interdiccin para administrar los bienes de
una persona declarada reo por sentencia ejecutoriada penal; para el efecto se adjuntar la
sentencia ejecutoriada. En el acta que establezca la interdiccin, se designar un curador;
26.- Solemnizar la declaracin de los convivientes sobre la existencia de la unin de
hecho, previo el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artculo 222 del Cdigo
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Civil. El Notario levantar el acta respectiva, de la que debidamente protocolizada, se
conferir copia certificada a las partes; y,
27.- Declarar la extincin de usufructo, previa la justificacin instrumental
correspondiente y de acuerdo con las reglas del Cdigo Civil, a peticin del nudo
propietario en los casos siguientes:
a) Por muerte del usufructuario;
b) Por llegada del da o cumplimiento de la condicin prefijados para su terminacin; y,
c) Por renuncia del usufructuario.
Lo anterior nos hace ver que las funciones fundamentales del escriba y el notario actual
tienen gran parecido, ya que ambos redactan actos jurdicos y les dan la notoriedad oficial
que la organizacin en que viven les permite. En el caso del pueblo egipcio, la funcin
del escriba era similar a la del pueblo hebreo; sin embargo el escriba egipcio adems de
saber leer y escribir se le denominaba al consejero del Faran, al sacerdote, al magistrado,
al funcionario y al doctor.
3.4. CDIGO ORGNICO GENERAL DE PROCESOS
29. Aprobar la constitucin o reforma de sociedades civiles y mercantiles y dems actos
atinentes con la vida de estas, y oficiar al Registrador Mercantil para su inscripcin,
cuando no corresponda a la Superintendencia de Compaas y Valores.
30. Autorizar la inscripcin de matrculas de comercio en el registro pertinente.
31. Requerir a la persona deudora para constituirla en mora, de conformidad con el
artculo 1567 del Cdigo Civil.
32. Receptar la declaracin juramentada sobre estado civil de las personas cuando estas
lo requieran, con el objetivo de tramitar la posesin notoria del estado civil.
33. Tramitar la caucin e inventario en el usufructo, para determinar que esta sea
suficiente para la conservacin y restitucin del bien que se trate y para el inventario
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solemne. Para el efecto, se acompaar a la solicitud, el documento que acredite el avalo
pericial o el inventario, dependiendo el caso, realizado por uno de los peritos acreditados
por el Consejo de la Judicatura.
34. Solemnizar la designacin de administrador comn, mediante la declaracin de las
partes, lo que se legalizar con la correspondiente peticin y reconocimiento de la firma
de los solicitantes.
35. Solemnizar el desahucio, de acuerdo a lo previsto en la Ley de Inquilinato y el Cdigo
Civil. La o el interesado en el desahucio dirigir una solicitud a la o al notario,
acompaando prueba de su pretensin. Recibida la solicitud y los documentos que se
acompaan a ella, la o el notario dispondr que se notifique a la o al desahuciado.
36. Inscribir contratos de arrendamiento, cuyo canon exceda de un salario bsico
unificado del trabajador en general, para lo cual cada notara llevar un archivo numerado
y cronolgico.
37. Solemnizar la particin de bienes hereditarios mediante la declaracin de las partes,
lo que se legalizar con la correspondiente peticin, reconocimiento de la firma de los
solicitantes y los documentos que acrediten la propiedad del causante sobre los bienes.
De existir controversia en los casos previstos con competencia exclusiva para notarios, la
o el notario deber enviar copia autntica de todo lo actuado a la oficina de sorteos del
cantn de su ejercicio dentro del trmino de tres das contados a partir de recibida la
oposicin, con el objetivo de que luego del respectivo sorteo se radique la competencia
en uno de los jueces de lo civil del cantn quien proceder mediante proceso sumario.
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g) LA METODOLOGA
La presente investigacin se llevar a cabo mediante la recopilacin y anlisis de
informacin jurdica, desde una perspectiva descriptiva, evaluativa, explicativa y
propositiva, ya que adems de suministrar un anlisis de la problemtica ocasionada por
la facultad para el desahucio en arrendamiento realzado por el Notario
En la presente investigacin, se va a utilizar las siguientes metodologas:
1. Deductivo Inductivo.- Es necesario partir desde lo ms bsico que es las formas de
citacin, para a dentarnos en las formas de los contratos de arrendamiento, y el
desahucio en arrendamiento efectuado por el Notario
2. Analtico Sinttico.- Para la presente investigacin, es necesario realizar un anlisis
de las formas de desahucio, el procedimiento que se debe realizar para entender
este problema jurdico y como deben actuar las partes en el mbito jurdico.
3. Histrico - Lgico.- Como elemento central de la investigacin consta el desahucio
en el contrato de arrendamiento a travs de Notario, tomando en cuenta las
formas anteriores de desahucio en la ley de inquilinato y la forma actual indicada
en el Cdigo Orgnico general de procesos.
ANLISIS DE UN CASO PRCTICO DE DESAHUCIO EN ARRENDAMIENTO
NOTARIA SEXTA CANTON AMBATO
DESAHUCIO
PRESTACION DE SERVICIO NOTARIAL FUERA DE DESPACHO
PETICIONARIO: POMAQUERO MORENO LUIS ALFREDO
A: GLORIA BETSABE ROBLES VELASCO
ASUNTO: DESAHUCIO
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POMAQUERO MORENO LUIS ALFREDO, en calidad de mandatario de su hermano
Sr. JOSE MANUEL POMAQUERO MORENO, comparece pidiendo que de
conformidad con el art 18, numeral 35 de la ley Notarial, proceda a la notificacin
del desahucio del inmueble ubicado en la calle Maldonado 08-30 y Bolvar de esta
ciudad de Ambato, arrendado por la Sra. GLORIA BETSABE ROBLES VELASCO
para que desocupe o entregue el inmueble materia del contrato de arrendamiento,
estipulado en el contrato adjunto, junto con los cnones arrendaticios atrasados y
los recibos de pago de servicios bsicos, conforme el contrato suscrito.
Se indica que el trmite es especial, la cuanta de mil cien dlares americanos; el
lugar de notificacin de la arrendataria y suscribe como defensor el Dr. Luis
Torres Fiallos.
Presentado el 4 de marzo del 2016, a las 17 horas veinte minutos; acompaado de
copias de cedulas, certificado de votacin del solicitante, contrato de arrendamiento
inscrito en el GAD Municipalidad de Ambato y copia de credencial del Abogado que
suscribe.
El 4 de marzo, luego de la fe de presentacin, el notario dispone que se notifique
La Notificacin se la realiza el 8 de marzo conforme a razn sentada por el Notario,
se notifica a la SRA GLORIA BETSABE ROBLES VELASCO con la solicitud de
DESAHUCIO para dar por terminado el contrato de arrendamiento existente con el Sr.
Luis Pomaquero Moreno, lo cual no se hace en persona por no encontrarse presente
la arrendataria, y dejan la notificacin debajo de la puerta de ingreso al domicilio
indicado.
Cumplindose de esta manera la solicitud presentada y el notificacin por parte
del Notario de conformidad con el Art. 33 de la ley de inquilinato y el numeral
35 del Art. 18 de la ley Notarial.
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h) PROPUESTA
DOCUMENTO DE ANLISIS CRTICO JURDICO DONDE SE DETERMINE
COMO LA FACULTAD DEL DESAHUCIO EN ARRENDAMIENTO A TRAVS
DEL NOTARIO INCIDE EN EL EJERCICIO EFECTIVO DE DERECHOS DE
LAS PARTES; Y PROPONER ALTERNATIVAS PARA SOLUCIONAR ESTE
PROBLEMA.
ANTECEDENTES
Los trmites de jurisdiccin voluntaria que son de competencia exclusiva de las notaras
a partir de la publicacin del COGEP, son: divorcio por mutuo consentimiento y
terminacin de unin de hecho cuando no haya hijos dependientes, autorizacin de
inscripcin de matrculas de comercio, requerimiento de persona deudora para
constituirla en mora de conformidad con el Cdigo Civil, caucin e inventario de
usufructo, desahucio, inscripcin de contrato de arrendamiento (canon mayor a un salario
bsico unificado (SBU), designacin de administrador comn, liquidacin de la sociedad
de bienes, disolucin de sociedad de bienes, aprobacin de la constitucin o reforma de
las sociedades civiles y mercantiles, declaracin juramentada para la posesin notoria del
estado civil, declaracin de particin de bienes hereditarios y demarcacin de linderos.
Finalmente, existe la necesidad de aplicar reformas a la Ley Notarial vigente, para
establecer claramente los procedimientos de las nuevas facultades de los notarios, en
concordancia a las reformas del Cdigo Civil y al Cdigo Orgnico General de Procesos.
DESARROLLO DE LA PROPUESTA
La intervencin del notario en la jurisdiccin voluntaria, se la hace para cumplir con las
formalidades y solemnidades exigidas por la Ley con el objeto de verificar la existencia
de los actos y hechos jurdicos, respaldados objetiva y documentalmente, a ms de
establecer las relaciones jurdicas, para que la voluntad de los ciudadanos que necesitan
de la administracin de justicia en asuntos de jurisdiccin voluntaria, no sea como un
grito son sonido, sino que sea una justa peticin, gilmente atendida.
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Pero estas facultades implican hacer un anlisis que vaya ms all de la conveniencia
prctica, requieren un estudio profundo para saber si las mismas estn dentro del marco
constitucional, pues a priori se estara considerando que estas facultades implican
administracin de justicia o lo que se denomina potestad judicial, la misma que estara
reservada a los rganos de la Funcin Judicial, entre los cuales no estn las Notaras, pues
as lo dispone el Art. 191 de la Constitucin de la Repblica del Ecuador.
La Constitucin de la Repblica del Ecuador en su Art. 191 dice: El ejercicio de la
potestad judicial corresponder a los rganos de la Funcin Judicial. Se establecer la
unidad jurisdiccional. Por lo que plantea un problema, porque dara la impresin que la
potestad de administrar justicia es exclusiva de la Funcin Judicial, aqu justamente queda
ubicado el problema a dilucidar.
Ms de 20 procesos civiles, que eran atendidos por los jueces y juezas, se despachan ahora
en las notaras desde la vigencia del Cdigo Orgnico General de Procesos, COGEP. El
cambio facilita los trmites de los ciudadanos y descongestiona el sistema de justicia,
revela el Director Provincial del Consejo de la Judicatura, Esteban Flores.
Varias normas establecidas en el Cdigo Orgnico General de Procesos, como las
reformas a la Ley Notarial, estn vigentes desde el 22 de mayo de 2015, fecha en la que
el cuerpo legal fue publicado en el Registro Oficial.
En las Unidades Judiciales, los trmites que son tratados exclusivamente por las notaras
ya no son receptados por los servidores judiciales. Los funcionarios orientan a la
ciudadana y explican las novedades implementadas con el COGEP.
Ahora el ciudadano puede acudir a su notara de confianza para inscribir los contratos
de arrendamiento, definir linderos, o incluso tramitar el divorcio de mutuo consentimiento
cuando no haya hijos ni bienes de por medio, destac el director en Azuay.
Adems inform que el notario da fe de los trmites que efecten las partes de manera
voluntaria; en el caso, de que se presente un conflicto en el trmite, este se suspende y
pasar a conocimiento de un juez por va sumaria.
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El Consejo de la Judicatura a travs del Sistema Informtico Notarial mantiene un enlace
electrnico directo con las notaras, en l se han sumado las nuevas competencias y se
realiza un control continuo sobre las actuaciones de estas dependencias.
Las nuevas atribuciones del Notario son:
Aprobar la constitucin de sociedades mercantiles civiles y ms actos atinentes con la
vida de la sociedad, cuando no corresponda a la Superintendencia de Compaas y
Valores
Autorizar la inscripcin de matrculas de comercio en el registro pertinente
Receptar la declaracin juramentada sobre el estado civil de las personas
Tramitar la caucin e inventario de usufructo
Solemnizar la designacin de administrador comn
Solemnizar el desahucio conforme a la ley de inquilinato
Inscribir contratos de arrendamiento, cuyo canon exceda un salario bsico unificado del
trabajador. Para contratos de valor inferior se efecta un reconocimiento de firmas.
Solemnizar la particin de bienes hereditarios mediante la declaracin de las partes.
Tramitar la terminacin de unin de hecho, y divorcio de mutuo consentimiento, siempre
que no haya hijos dependientes.
NUMERAL 35.- Solemnizar el desahucio, de acuerdo a lo previsto en la Ley de
Inquilinato y el Cdigo Civil. La o el interesado en el desahucio dirigir una solicitud a
la o al notario, acompaando prueba de su pretensin. Recibida la solicitud y los
documentos que se acompaan a ella, la o el notario dispondr que se notifique a la o al
desahuciado. Facultad se concreta a los contratos de arrendamiento de predios urbanos
(ley de inquilinato) y de predios rurales (Cdigo Civil). Segn la ley de inquilinato,
procede nicamente en los casos determinados en le literal h) del art. 30 li (demolicin),
de transferencia de dominio del bien inmueble por parte del arrendador (art. 31 li) y por
cumplimiento del plazo (art. 33 li). Desahucio por demolicin:
El notario debe levantar una acta en la que califica de procedente el desahucio y dispone
su notificacin en sede notarial a travs del propio notario (a).
El notario o notaria debe preparar un oficio de notificacin, en el que debe hacer constar
lo siguiente:
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- lugar y fecha
- El nombre de la persona (arrendatario) a quien va dirigido
- La mencin del petitorio y de la calificacin de su procedencia
- La notificacin con el plazo de que en noventa das proceda a desocupar la
vivienda
- Firma del notario Forma de notificacin:
El artculo 997 del Cdigo de Procedimiento Civil, regula la notificacin del desahucio,
mediante una sola boleta, en consecuencia en sede notarial, la notificacin deber hacerla
el propio notario, mediante la entrega del oficio de notificacin del desahucio. Concluida
la notificacin proceder a levantar el acta de solemnizacin del desahucio Que
igualmente contendr lo siguiente:
- Lugar da y hora
- El nombre y apellido del notario
- La mencin del petitorio
- El hecho de haber concurrido hasta el lugar de notificacin del desahucio
- Haber notificado con el desahucio, mediante la entrega en la persona del
arrendatario o a algn familiar
- Declaracin de solemnizacin
- Cierre del acta con la disposicin de protocolizacin firma del notario Desahucio
regulado por el Cdigo Civil.
- Procede cuando no se ha fijado tiempo para la duracin del arriendo segn, lo
regula el art. 1892 del c.c.
- El desahucio deber notificarse de acuerdo al perodo de tiempo de pago de las
pensiones de arrendamiento (art. 1892 inc. 3 cc)
- En el caso de casas, almacenes o edificios se aplicar el art. 1917 del cc)
- En el caso de predios rsticos el desahucio deber darse con anticipacin de un
ao (art. 1927 cc)
- El procedimiento con las peculiaridades indicadas, se proceder conforme a lo
sealado para los arrendamientos establecidos en la ley de inquilinato.
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El Numeral 35 del Art 18 de la ley Notarial, faculta al notario a Solemnizar el desahucio
de acuerdo a lo previsto en la Ley de Inquilinato y el Cdigo Civil.
Pero de acuerdo con la Ley de Inquilinato Art. 48 el desahuciado tiene tres das para
oponerse al desahucio, si comparece ante el notario, este no puede pronunciarse al
respecto, por lo que de acuerdo a la Constitucin de la Repblica Art. 76 numeral 7, tiene
que darle la opcin del derecho a la defensa ante el Juez, pero qu sucede cuando el Juez,
no se pronuncia de forma inmediata, sino que solicita la demanda de desahucio por
transferencia de dominio, se dilata el proceso, que tiene que ser gil y oportuno, lo mismo
sucede con la notificacin por terminacin de contrato de arrendamiento, el usuario se ve
obligado a iniciar dos causas la una de notificacin ante el Notario y la otra ante el Juez
de Inquilinato para que ordene el lanzamiento de ley, cuando hayan transcurrido los tres
meses.
La Ley de inquilinato manifiesta Art. 48.- Oposicin del inquilino al desahucio.
Citado el inquilino, podr oponerse en el trmino de tres das, al desahucio a que se refiere
el literal h) del Art. 30 y el Art. 31. Esta oposicin, en caso del literal h), slo podr
fundarse en el hecho de no estar comprendido el local arrendado en la parte del edificio
cuya demolicin ha sido autorizada por el Municipio. El Juez deber verificar, por s
mismo, el fundamento de la oposicin en el trmino de tres das, y ordenar que el
desahucio surta o no el efecto de terminar el contrato de arrendamiento.
En el caso previsto en el Art. 31, la oposicin del arrendatario no podr fundarse sino en
haber transcurrido ms de un mes desde el traspaso de dominio o en haber celebrado el
contrato de arrendamiento por escritura pblica debidamente inscrita, y slo se
considerar presentada, si fuere acompaa
