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CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

UUNNIIDDAADD 33

MMEETTOODDOOSS DDEE VVAALLOORRAACCIIÓÓNN

((11))

1. INTRODUCCIÓN.

2. EL MÉTODO DE COMPARACIÓN.

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MÉTODOS DE VALORACIÓN (1) Unidad 3 1

1. INTRODUCCIÓN................................................................................................................................ 1-1

2. EL MÉTODO DE COMPARACIÓN................................................................................................. 2-1 2.1 LA ELECCIÓN DE LOS TESTIGOS. ...................................................................................................... 2-3 2.2 LAS VARIABLES REFERENCIALES. .................................................................................................... 2-5 2.3 SISTEMAS DE COMPARACIÓN. .......................................................................................................... 2-7

2.3.1 El sistema clásico. .................................................................................................................. 2-7 2.3.2 El sistema de ponderación.................................................................................................... 2-10 2.3.3 El sistema homogeneización por coeficiente corrector........................................................ 2-15 2.3.4 El sistema de los dos extremos. ............................................................................................ 2-20 2.3.5 El sistema de corrección. ..................................................................................................... 2-24 2.3.6 El sistema de coeficiente de tabla de fondo.......................................................................... 2-27

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MÉTODOS DE VALORACIÓN (1) Unidad 3 1-1

1. INTRODUCCIÓN.

Toda valoración debe aspirar a la objetividad y está condicionada por la

finalidad de la misma.

Como prueba de la objetividad el tasador deberá reflejar en el informe el

proceso lógico de deducción, es decir el método de valoración aplicado.

En la actualidad no puede llegarse a una valoración partiendo del “leal saber y

entender” o “a la vista”. Se hace necesario seguir una metodología que sea

contrastable.

La finalidad de la valoración también condiciona el método a seguir para

obtener el valor solicitado (valor de mercado, valor hipotecario, valor de

expropiación…).

El mercado ofrece unas características (falta de movilidad en la demanda, falta

de transparencia…) que hacen que las valoraciones ofrezcan complejidades

que deben superarse por medio de la aplicación de métodos de valoración

contrastados.

Existen diversos métodos para calcular el valor de los inmuebles, entre los cuales

se pueden enumerar:

• El método de comparación.

• El método analítico.

• El método del coste de reposición.

• El método del valor residual.

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MÉTODOS DE VALORACIÓN (1) Unidad 3

1-2

Dentro de cada método existen diversos sistemas que, utilizando

los mismos principios, presentan variaciones al objeto de una

mejor adaptación a la finalidad de la valoración y al inmueble

objeto de la misma.

Se utilizará el método que mejor se adapte a la finalidad de la valoración, siendo

normal utilizar más de un método lo que permite comparar los resultados

obtenidos que si son semejantes reflejan la calidad de la valoración

Las diferencias observadas serán objeto de análisis y de conciliación.

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MÉTODOS DE VALORACIÓN (1) Unidad 3 2-1

2. EL MÉTODO DE COMPARACIÓN.

Se trata del método más directo para calcular el valor de mercado de un

inmueble.

Este método se basa en el principio de sustitución.

Ver el apartado 3.2.7. de la Unidad 1.

De acuerdo con este principio el valor de un inmueble es equivalente al de otros

activos de similares características sustitutivos del inmueble a valorar.

La actividad del tasador consistirá en obtener datos reales de otras transmisiones

y compararlos con los del inmueble a valorar para obtener el valor del mismo. La

muestra deberá ser representativa de la zona, y deberá contener datos referidos

a un plazo de tiempo no excesivamente largo.

La actividad de obtener datos reales de otras transmisiones forma parte del estudio de

mercado.

Los inmuebles que se toman para la comparación se conocen con el nombre de

testigos.

Si en la comparación utilizamos los datos correspondientes a seis inmuebles vendidos

anteriormente, cada uno de los inmuebles será un testigo.

El elemento de comparación se llama variable referencial.

Son ejemplo de variable referencial, los metros cuadrados, el número de habitaciones,

el estado de conservación…

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MÉTODOS DE VALORACIÓN (1) Unidad 3

2-2

Existen diversos sistemas para aplicar el método de comparación.

• El sistema clásico.

• El sistema sintético.

• El sistema por coeficiente corrector.

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MÉTODOS DE VALORACIÓN (1) Unidad 3 2-3

2.1 La elección de los testigos.

Los testigos deben pertenecer a la misma localización, al mismo entorno y tener

el mismo uso que el inmueble a valorar.

La localización influye determinantemente en el valor del inmueble, por lo que el

tasador deberá tener en cuenta este elemento.

En los inmuebles urbanos, la localización se realizará en relación con el centro,

con infraestructuras y equipamientos o con servicios.

En los inmuebles de naturaleza rústica la localización se realizará en relación con

el núcleo de población.

El valor de los inmuebles rústicos es inversamente proporcional a la distancia con el

centro urbano.

Por lo que hace referencia al entorno éste factor tiene repercusión en los

inmuebles urbanos y viene definido por el nivel socio económico de los

habitantes ya que éste determinará las características de la demanda de la

zona.

El tasador, en el informe deberá hacer referencia al nivel socio económico de la zona.

Respecto al uso, hay que tener en cuenta que los inmuebles que deben servir de

testigos deben estar destinados al mismo uso que el inmueble a valorar.

Para los inmuebles urbanos, la clasificación de usos más utilizada es la

establecida por el Catastro.

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MÉTODOS DE VALORACIÓN (1) Unidad 3

2-4

El catastro clasifica los inmuebles urbanos en los siguientes usos: residencial,

industrial, oficinas, comercial, deportes, espectáculos, ocio y hostelería, sanidad y

beneficencia, culturales y religiosos, edificios singulares. Existe también una

clasificación para cada uso (viviendas colectivas urbanas, edificación en manzana

abierta, garajes, trasteros…

Ver el apartado 1.2.4.2. de la Unidad 5.

También hay que tener en cuenta los condicionantes administrativos, como

pueden ser, vivienda de renta antigua, de renta libre, de precio tasado,

protección oficial… ya que su valor estará condicionado por los distintos niveles

de protección.

La clasificación de uso de los inmuebles rústicos suele hacerse atendiendo al tipo

de cultivo (cereal, leguminosas, huerta, viñedo, pastizal, monte…)

El tasador deberá seleccionar la muestra al objeto de eliminar los que se

consideren no representativos y aquellos en los que el precio pagado se ha visto

influenciado por elementos externos que no se dan en el inmueble a valorar.

Ver el apartado 6.3.2. de la Unidad 2.

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MÉTODOS DE VALORACIÓN (1) Unidad 3 2-5

2.2 Las variables referenciales.

Para comparar los inmuebles testigo (de la misma localización, mismo entorno y

mismo uso) con el inmueble a valorar se utilizan las variables referenciales.

En los inmuebles urbanos se suelen tener en cuenta varias de las siguientes

variables:

• Superficie (construida, útil).

• Calidades constructivas.

• Número de dependencias.

• Calificación y clasificación urbanística.

• Planta en la que se encuentra el inmueble.

• Formas y dimensiones.

• Antigüedad del edificio.

En los inmuebles rústicos se suelen tener en cuenta varias de las siguientes

variables:

• Rendimiento por unidad de superficie.

• Situación y orientación del terreno.

• Disponibilidad hídrica.

• Climatología (heladas, lluvias…)

• Posibilidad de cambios de cultivo.

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MÉTODOS DE VALORACIÓN (1) Unidad 3

2-6

El tasador deberá elegir las variables referenciales que considere más

significativas respecto al inmueble a valorar eliminando de la muestra los

inmuebles testigos que o contengan todas las variables elegidas.

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MÉTODOS DE VALORACIÓN (1) Unidad 3 2-7

2.3 Sistemas de comparación.

Los sistemas de valoración por el método de comparación utilizan fórmulas

matemáticas o estadísticas que permiten obtener un valor de mercado

representativo para la finalidad de la tasación.

Estos sistemas se utilizan para garantizar la mayor objetividad del tasador, y para

facilitar el contraste y la calidad de la valoración.

El valor de mercado vendrá expresado generalmente en euros por unidad de

superficie.

2.3.1 El sistema clásico.

El sistema clásico toma como elemento de la comparación (variable referencial)

los metros cuadrados de los inmuebles testigo.

Obteniéndose un precio medio del metro cuadrado correspondiente a los

testigos.

La práctica más habitual es utilizar la media aritmética ponderada.

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MÉTODOS DE VALORACIÓN (1) Unidad 3

2-8

Σi ( Xi * Ni)

X = ---------------------- N

X = Valor de mercado. Xi = Precio venta por metro2 inmuebles testigo. Ni = Valor de la variable referencial. N = Σ Ni

El valor del inmueble a valorar se obtiene multiplicando el precio obtenido (X) por

los metros cuadrados que tiene el inmueble.

La eficacia de este sistema se funda en la adecuada elección de los inmuebles

testigo y en el proceso matemático utilizado para la obtención del precio medio.

EJEMPLO

Determinar el valor de un inmueble cuyas características son las siguientes:

Superficie: 90 metros cuadrados, número de habitaciones 3, número de

baños 1, antigüedad del inmueble 15 años.

Se dispone de los siguientes datos de inmuebles comparables.

Inmueble A B C D E Metros cuadrados 100 120 80 75 90 Habitaciones 4 4 2 3 3 Antigüedad (años) 15 20 10 5 30 Número de baños 2 2 2 2 1 Precio/m2 1.500 1.600 1.300 1.800 1.000

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MÉTODOS DE VALORACIÓN (1) Unidad 3 2-9

Para la obtención de la media aritmética ponderada en primer lugar

sumamos el resultado de multiplicar el precio de cada piso testigo por sus

metros cuadrados y dividimos el resultado por el total de los metros

cuadrados de los inmuebles testigo.

Inmueble A..............100..........................1.500 .............................150.000

Inmueble B ..............120..........................1.600 .............................192.000

Inmueble C ............... 80..........................1.300 .............................104.000

Inmueble D............... 75..........................1.800 .............................135.000

Inmueble E ............... 90..........................1.000 ...............................90.000

Totales ....................465..................................................................671.000

Precio del metro cuadrado resultante ............................................1.443

671.000 / 465

Valor de tasación del inmueble:...................................................129.870

90 X 1.443 = 129.870

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MÉTODOS DE VALORACIÓN (1) Unidad 3

2-10

2.3.2 El sistema de ponderación.

El sistema de ponderación toma como elemento de la comparación diversas

características (variables referenciales) que el profesional de la tasación

considera determinantes del valor del inmueble.

Normalmente se deben tomar varias variables referenciales y el tasador deberá

fijar la ponderación que tiene cada una en el precio final teniendo en cuenta

que la suma de los coeficientes atribuidos a las diversas ponderaciones debe ser

igual a uno.

Ejemplo si se toman como características determinantes del valor de un inmueble su

superficie, su antigüedad y el número de habitaciones, el tasador deberá establecer el

porcentaje que cada una de estas características tiene en el precio final.

Serán el criterio, la experiencia y el conocimiento del tasador quienes ayuden a fijar

las variables referenciales.

Cada una de las características del inmueble a valorar la compararemos con la

correlativa característica de los inmuebles testigo estableciendo una

proporcionalidad directa o inversa.

Ejemplo si se analiza la característica superficie se llega a la conclusión que existe

una relación directa: A más superficie más precio.

Si se analiza la característica antigüedad se llega a la conclusión que existe una

relación inversa: A más antigüedad menos precio.

Cuando se haya obtenido el valor deducido de cada una de las variables de

referenciales se aplicará el coeficiente de ponderación y la suma de los valores

obtenidos se corresponderá con el valor de tasación.

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MÉTODOS DE VALORACIÓN (1) Unidad 3 2-11

EJEMPLO

Determinar el valor de un inmueble cuyas características son las siguientes:

Superficie: 90 metros cuadrados, número de habitaciones 3, antigüedad del

inmueble 5 años.

De acuerdo con el criterio del tasador se tomarán como valores

referenciales:

La superficie que pondera al 80%.

El número de habitaciones que pondera al 15%.

La antigüedad que pondera al 5%.

Se dispone de los siguientes datos de un inmueble comparable.

Superficie: 100 metros cuadrados, número de habitaciones 4, antigüedad

del inmueble 15 años, precio de venta 150.000 euros.

SOLUCIÓN

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MÉTODOS DE VALORACIÓN (1) Unidad 3

2-12

Se comienza por establecer las relaciones entre el inmueble a valorar y el

inmueble testigo.

Variable superficie.

La variable superficie tiene una relación directa (a más metros más precio, a

menos metros menos precio).

Valoración en función de la superficie.......................................135.000

(150.000 X 90) / 100 = 135.000

Variable número de habitaciones.

La variable número de habitaciones tiene una relación directa (a más

habitaciones más precio, a menos habitaciones menos precio).

Valoración en función del número de habitaciones ................. 112.500

(150.000 X 3) / 4 = 112.500

Variable número antigüedad.

La variable antigüedad tiene una relación inversa (a más antigüedad menos

precio a menos antigüedad más precio).

Valoración en función de la antigüedad .................................... 450.000

(150.000 X 15) / 5 = 450.000

Aplicación del coeficiente de ponderación.

Superficie 135.000 X 80%...........................................................108.000

Habitaciones 112.500 X 15%.......................................................... 16.875

Antigüedad 450.000 X 5% .............................................................22.500

Valor de tasación del inmueble ....................................................147.375

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MÉTODOS DE VALORACIÓN (1) Unidad 3 2-13

Para la realización de la valoración por este método se deben tomar las variables

referenciales de varios inmuebles testigos, con lo que se obtendrán tantos valores

como inmuebles testigos.

Para obtener el valor de tasación se calcula la media aritmética de los valores

que se hayan obtenido.

EJEMPLO

Determinar el valor de un inmueble cuyas características son las siguientes:

Superficie: 90 metros cuadrados, número de habitaciones 3, antigüedad del

inmueble 15 años.

De acuerdo con el criterio del tasador se tomarán como valores

referenciales:

La superficie que pondera al 80%.

El número de habitaciones que pondera al 15%.

La antigüedad que pondera al 5%.

Se dispone de los siguientes datos de inmuebles comparables.

Inmueble A B C D E Metros cuadrados 100 120 80 75 90 Habitaciones 4 4 2 3 3 Antigüedad (años) 15 20 10 5 30 Precio 1.500 1.600 1.300 1.800 1.000

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MÉTODOS DE VALORACIÓN (1) Unidad 3

2-14

SOLUCIÓN

Valoración derivada del inmueble A............................................132.375

Superficie (150.000 X 90) / 100 ......................................135.000

Habitaciones (150.000 X 3) / 4 .........................................112.500

Antigüedad (150.000X 15) / 15.........................................150.000

Ponderación

135.000 X 0,80......................................................................108.000

112.500 X 0,15......................................................................... 16.875

150.000 X 0,05.......................................................................... 7.500

Total.........................................................................................132.375

Valoración derivada del inmueble B ............................................149.600

(Por economía no se repiten las operaciones.)

Valoración derivada del inmueble C ............................................120.467

Valoración derivada del inmueble D............................................ 152.100

Valoración derivada del inmueble E ..............................................94.500

Total ................................................................................................. 649.042

Valor de tasación del inmueble ....................................................129.808

649.042 / 5 = 129.808

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MÉTODOS DE VALORACIÓN (1) Unidad 3 2-15

2.3.3 El sistema homogeneización por coeficiente corrector.

Para la aplicación de este sistema se debe reunir un número significativo de

inmuebles similares (testigos) y estos deben tener variables referenciales que

también estén presentes en el inmueble a valorar.

Una vez elegidos los inmuebles testigo, se deben realizar ajustes para que resulten

homogéneos con el inmueble a valorar.

Estos ajustes se realizan por medio de la aplicación de coeficientes correctores

sobre las variables referenciales (superficie, antigüedad, altura…) de los

inmuebles testigo.

Hay que tener en cuenta que tener en cuenta que los coeficientes correctores se

aplican al objeto de equilibrarlos con el inmueble a valorar.

Los coeficientes correctores son subjetivos del profesional de la tasación y fruto

de sus conocimientos y experiencia.

Para su correcta aplicación el intervalo de variación deberá ser muy corto (de

0,05 en 0,05) y pueden ser:

• Positivos, mayores que la unidad (1,05, 1,10, 1,15…).

Un coeficiente positivo significa que el inmueble a tasar tiene mejor calidad que el

inmueble testigo.

Por ejemplo, si se toma la característica altura de la planta, el inmueble testigo que

esté situado en la misma planta que el inmueble a valorar tendrá el coeficiente 1, el

que esté en la planta inmediata anterior tendrá el coeficiente 1,05 y si está situado dos

plantas por abajo tendrá el coeficiente 1,10.

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MÉTODOS DE VALORACIÓN (1) Unidad 3

2-16

• Negativos, menores que la unidad (0,95, 0,90, 0,85…).

Un coeficiente negativo significa que el inmueble a tasar tiene peor calidad que el

inmueble testigo.

Por ejemplo, si se toma la característica altura de la planta, el inmueble testigo que

esté situado en la misma planta que el inmueble a valorar tendrá el coeficiente 1, el

que esté en la planta inmediata superior tendrá el coeficiente0,95 y si está situado dos

plantas por encima tendrá el coeficiente 1,90.

De esta forma se obtendrá el valor ajustado de los inmuebles testigo.

A continuación se obtendrá el precio medio ponderado por metro cuadrado de

los inmuebles testigo y este precio se aplicará a la superficie del inmueble a

valorar.

EJEMPLO

Determinar el valor de un inmueble cuyas características son las siguientes:

Superficie: 90 metros cuadrados, número de habitaciones 3, antigüedad del

inmueble 15 años.

De acuerdo con el criterio del tasador se tomarán como valores

referenciales:

La superficie, los coeficientes se establecen por la diferencia entre la

superficie del inmueble testigo y el inmueble a valorar (inmueble testigo

menos inmueble a valorar).

Diferencia metros Coeficiente Igual o superior a 31 y ..............+ 40 .............0,70 Igual o superior a 21 y.............. + 30..............0,90 Igual o superior a 10 y.............. + 20..............0,95

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MÉTODOS DE VALORACIÓN (1) Unidad 3 2-17

Igual............. ....................................................... 1,00 Igual o superior a - 10 y ........... - 20 ............. 1,05 Igual o superior a - 21 y ............ - 30 .............. 1,10 Igual o superior a - 31 y ............ - 40 .............. 1,15

El número de habitaciones del inmueble testigo, cuyos coeficientes son.

Tramo Coeficiente 1 habitación ................................. 1,20 2 habitaciones ..............................1,10 3 habitaciones ............................. 1,00 4 habitaciones ............................ 0,90

La antigüedad, se establece por años de diferencia entre la edad del

inmueble testigo y el inmueble a valorar.

Tramo años Coeficiente Entre 31 y .....+ 40 ........................1,50 Entre 26 y .......30 .........................1,40 Entre 21 y .....+ 25 .........................1,35 Entre 16 y .....+ 20 .........................1,25 Entre 11 y ...... + 15 .........................1,20 Entre 5 y ..... + 10 ......................... 1,15 Igual..................................................1,00 Entre - 5 y .....- 10 ........................ 0,90 Entre - 11 y.....- 15 ........................ 0,80 Entre - 16 y ... - 20 ........................ 0,70 Entre - 21 y .. - 30 ........................ 0,60

Se dispone de los siguientes datos de inmuebles comparables.

Inmueble A B C D E Metros cuadrados 100 120 80 75 90 Habitaciones 4 4 2 3 3 Antigüedad (años) 15 20 10 5 30 Precio/m2 1.500 1.600 1.300 1.800 1.000

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MÉTODOS DE VALORACIÓN (1) Unidad 3

2-18

SOLUCIÓN

Valoración derivada del inmueble A............................................128.250

150.000 X 0,95 X 0,90 X 1 = 128.250

Al tener el inmueble testigo diez metros más que el inmueble a comparar, para hacerlo

equivalente se aplica el coeficiente 0,95.

Al tener el inmueble testigo cuatro habitaciones para hacerlo equivalente al inmueble a

comparar se aplica el coeficiente 0,90.

Al tener el inmueble testigo la misma antigüedad que el inmueble a comparar, para hacerlo

equivalente se aplica el coeficiente 1

Valoración derivada del inmueble B ............................................178.848

(192.000 X 0,90 X 0,90 X 1,15 = 178.848

Valoración derivada del inmueble C ............................................ 108.108

(104.000 X 1,05 X 1,10 X 0,90 =108.108)

Valoración derivada del inmueble D............................................127.575

(135.000 X 1,05 X 1 X 0,90 = 127.575)

Valoración derivada del inmueble E ............................................108.000

(90.000 X 1 X 1 X 1,20 = 108.000)

Cálculo de valor medio ponderado del metro cuadrado de los inmuebles

testigo.

Superficie total ..................................................................................... 465

Sumatoria de los precios ponderados ........................................650.781

(128.250 + 178.848 + 108.108 + 127.575 + 108.000 = 650.781)

Precio medio ponderado ...............................................................1.399.53

(650.781 / 465 = 1.399,53)

Valor de tasación del inmueble ...................................................125.958

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MÉTODOS DE VALORACIÓN (1) Unidad 3 2-19

(90 X 1.399,53 =125.958)

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MÉTODOS DE VALORACIÓN (1) Unidad 3

2-20

2.3.4 El sistema de los dos extremos.

La aplicación de este sistema requiere que exista proporcionalidad entre las

variables referenciales y el valor del bien.

La proporcionalidad puede ser tanto directa como indirecta.

Proporcionalidad directa: A más valor del bien más valor de la variable referencial,

Proporcionalidad indirecta: A menos valor del bien más valor de la variable

referencial, a más valor del bien menos valor de la variable referencial.

Se tomarán los datos correspondientes a los testigos con precio máximo y mínimo

y se va analizando si existe algún tipo de proporcionalidad (directa o indirecta)

entre los precios y los valores de cada variable referencial correspondientes a los

testigos de la muestra, de existir se calcula el valor del inmueble a valorar por la

aplicación de la fórmula que se indica más adelante.

Este sistema normalmente se utiliza como complemento de otros sistemas.

Para la aplicación de este sistema se utiliza la siguiente fórmula:

(Vmax – Vmin) * (Rx – Rmin)

Vx = Vmin + ----------------------------------------------------- (Rmax – Rmin)

Vx = Valor unitario. Vmax = Valor mayor de la muestra. Vmin = Valor inferior de la muestra. Rx = Variable referencial del inmueble. Rmax = Mayor valor de la variable referencial. Rmin = Menor valor de la variable referencial.

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MÉTODOS DE VALORACIÓN (1) Unidad 3 2-21

EJEMPLO

Estimar el valor de mercado de un inmueble que va a destinarse al alquiler

con las siguientes características:

Metros cuadrados..........................................................................80

Número de habitaciones ................................................................ 3

Antigüedad, años............................................................................ 15

Alquiler probable ........................................................................ 620

Se disponen de los siguientes datos obtenidos de los inmuebles testigos:

Inmueble A B C D Metros cuadrados 75 100 65 120 Habitaciones (número) 3 4 2 5 Antigüedad (años) 20 35 30 15 Alquiler (euros) 600 620 500 650 Precio/m2 2.000 2.100 1.800 2.400

SOLUCIÓN

Los inmuebles testigo con mayor y menor precio son el D y el C.

Variable metros cuadrados.

Existe una proporción directa, el inmueble de mayor precio (D), tiene mayor

superficie y el inmueble de menor precio (C), tiene menor superficie.

Por aplicación de la fórmula se obtiene el precio por metro2.

(2.400 – 1.800) * (80 – 65) Vx = 1.800 +------------------------------------------------------- (120 – 65)

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MÉTODOS DE VALORACIÓN (1) Unidad 3

2-22

Valor por metro2 en función de la superficie .............................. 1.963,64

Variable número de habitaciones.

Existe una proporción directa, el inmueble de mayor precio (D), tiene mayor

número de habitaciones y el inmueble de menor precio (C), tiene menor

número de habitaciones.

Por aplicación de la fórmula se obtiene el precio por metro2.

(2.400 – 1.800) * (3 – 2) Vx = 1.800 +------------------------------------------------------- (5 – 2) Valor por metro2 en función del número habitaciones ....................2.000

Variable antigüedad del edificio.

No es posible establecer una relación entre la antigüedad y el valor ya que

el inmueble de mayor precio es el menos antiguo (D), pero el de menor

precio(C) no es el más antiguo (B).

Variable ingresos por alquiler.

Existe una proporción directa, el inmueble de mayor precio (D), obtiene

mayores ingresos y el inmueble de menor precio (C), obtiene menores

ingresos.

Por aplicación de la fórmula se obtiene el precio por metro2.

(2.400 – 1.800) * (620 – 500) Vx = 1.800 +------------------------------------------------------- (650 – 500) Valor por metro2 en función de los ingresos ......................................2.280

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MÉTODOS DE VALORACIÓN (1) Unidad 3 2-23

Calculando la media aritmética de los valore obtenidos se puede establecer

el valor por metro cuadrado del inmueble a valorar en 2.081,21

(1.963,64 + 2.000 + 2.280) / 3 = 2.081,21

Valor del inmueble 166.497 Euros

2.081,21 X 80 = 166.497

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MÉTODOS DE VALORACIÓN (1) Unidad 3

2-24

2.3.5 El sistema de corrección.

Este sistema de valoración se suele utilizar en las valoraciones de inmuebles

rústicos (suelo rústico) y consiste en establecer, para cada modalidad de cultivo

un porcentaje en relación con el cultivo predominante.

El valor por hectárea de una finca dependerá del tipo de cultivo y del porcentaje

aplicable al tipo de cultivo.

Para la aplicación del sistema es necesario realizar un estudio de mercado sobre

inmuebles vendidos del que se obtendrá:

• Los tipos de cultivo existentes en una zona.

• La superficie dedicada a cada cultivo.

• El precio medio por hectárea a que se han vendido los

inmuebles dedicados a los distintos tipos de cultivo.

De los datos del estudio de mercado se obtendrá el cultivo más representativo,

(aquel al que se dedique mayor superficie). A este cultivo se le asigna el

porcentaje 100%.

Al resto de los cultivos se le asignará un porcentaje en función de la relación que

exista entre el precio medio de venta del cultivo más representativo y el precio

medio de venta del cultivo.

Con estos datos se confecciona una tabla en la que figurará precio medio por

hectárea de cada tipo de cultivo y el porcentaje que corresponde a cada cultivo.

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MÉTODOS DE VALORACIÓN (1) Unidad 3 2-25

Porcentaje =( PmX / PmR)* 100

PmX = Precio medio de un cultivo concreto. PmR = Precio medio del cultivo más representativo

Obtenidos los porcentajes que corresponden a cada cultivo, para valorar un

inmueble concreto se procede a obtener la superficie del inmueble dedicada a

cada cultivo. La superficie obtenida se multiplica por el resultado de aplicar al

precio medio por hectárea correspondiente al cultivo más representativo el

porcentaje correspondiente al cultivo.

La suma de los resultados obtenidos será el valor del inmueble a valorar.

Vx = Σ (Sc* Pmrp)

Vx = Valor inmueble a valorar. Sc = Superficie dedicada a cada cultivo. Pmrp = Precio medio cultivo más representativo por coeficiente de cada cultivo.

EJEMPLO

Estimar el valor de mercado de un inmueble rústico de las siguientes

características.

Superficie ................................................................120 Hectáreas.

Cultivos existentes en la finca.

Maíz ............................................................................ 50 Hectáreas.

Cereal .......................................................................... 40 hectáreas.

Pastos ......................................................................... 20 Hectáreas.

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MÉTODOS DE VALORACIÓN (1) Unidad 3

2-26

Frutales....................................................................... 10 Hectáreas.

Una vez promediados y homogeneizados los datos se obtiene la siguiente

tabla de porcentajes:

Cultivo Superficie Has Precio medio/Ha Porcentaje Alfalfas 700 2.230 53,735% Cereales 665 1.520 36,627% Frutales 200 3.090 74,458% Huerta 340 5.360 129,157% Maíz 2.000 4.150 100,00% Pastos 820 930 22,410% Remolacha 1.500 4.670 112,530%

SOLUCIÓN

Maíz .......... (50 X 4.150) X 100% = ............................................. 207.500

Cereal .... (40 X 4.150) X 36,627% ................................................60.800

Pastos .....(20 X 4.150) X 22,410% ................................................ 18.600

Frutales (10 X 4.150) X 74,458% ................................................30.900

Total ..................................................................................................317.800

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MÉTODOS DE VALORACIÓN (1) Unidad 3 2-27

2.3.6 El sistema de coeficiente de tabla de fondo.

Este sistema se utiliza en la valoración de locales comerciales situados en zonas

de mucha densidad comercial (céntricas), ya que el criterio de superficie (metros

cuadrados) no permite tener en cuenta las características de cada local.

Se basa en la afirmación que la parte de local más cercana a la calle

(escaparate) tiene más valor que la parte del fondo por lo que se divide el local

en distintas bandas en forma de cuadrados (“crujías”) atribuyendo a cada una

un determinado porcentaje decreciente.

Este sistema también permite tener en cuenta otras características como son los

estrechamientos, zonas oscuras, esquinas, distintas fachadas…

40

75 75

80 80 80

95 95 95

100 100 100

División de un local en “crujías.

Esta división en “crujías” se realizará tanto con los locales que van a servir de

testigo como con el local a valorar.

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MÉTODOS DE VALORACIÓN (1) Unidad 3

2-28

Una vez dividido el local y fijados los porcentajes que corresponden a cada

cuadrícula, se procede a obtener el coeficiente de tabla de fondo para ello

emplearemos la siguiente fórmula.

El coeficiente de tabla de fondo se calcula para los locales testigo y para el local a

valorar.

Σ porcentajes.

Ctf=----------------------------- Σ número crujías.

Ctf = Coeficiente de tabla de fondo.

En el cuadro anterior el coeficiente de tabla de fondo será:

(100+100+100+95+95+95+80+80+80+75+75+40) / 12 = 84,583

A continuación se obtiene el valor de la primera crujía de los locales testigo.

Este valor se obtiene multiplicando el precio de venta/m2 de cada local por 100 y

dividiendo el resultado por el coeficiente de tabla de fondo del mismo.

La primera crujía esta formada por el conjunto de cuadrículas con porcentaje 100%.

Precio venta m2* 100

V1c = --------------------------- Ctf

V1c = Valor primera crujía. Ctf = Coeficiente de tabla de fondo.

Además hay que tener en cuenta que cada local puede tener distinto uso que el

local a valorar, por lo que hay que establecer una ponderación entre los locales

testigo.

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ialesCURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO

MÉTODOS DE VALORACIÓN (1) Unidad 3 2-29

La suma de las ponderaciones debe ser igual a 1.

El valor de la primera crujía por el porcentaje de ponderación dará como

resultado el valor ponderado de la primera crujía.

El coeficiente de ponderación se toma en tanto por uno (dividido por 100).

Multiplicando la suma de los valores por metro cuadrado ponderado

correspondientes a los locales testigo por el coeficiente de fondo del inmueble a

valorar se obtiene el precio medio por m2 del inmueble a valorar.

Multiplicando el valor medio por m2 por la superficie del local a valorar

obtendremos su valoración.

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MÉTODOS DE VALORACIÓN (1) Unidad 3

2-30

60 50

Local 1 75 80 Local 2 70

95 95 100 100 95 95 95 Local 3

100 100 100 100 100 100 100

CALLE MERCADO CALLE MERCADO

Local 4 100 100 Local a valorar

60 70 90 95 100 100 95 90 85

90 90 85

Local 5 70 70 70 50 40 30

50 70 85 90 95 100

50 70 85 90 95 100

CA

LL

E

PR

INC

IAL

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MÉTODOS DE VALORACIÓN (1) Unidad 3 2-31

EJEMPLO

Calcular el valor probable del local señalado en la página anterior aplicando

el sistema de coeficiente de tabla de fondo.

La superficie del local es de 325 m2

Se dispone de los siguientes datos correspondientes a locales transmitidos

recientemente.

Concepto Local 1 Local 2 Local 3 Local 4 Local 5 Superficie 225 150 100 175 300 Precio m2 1.850 2.300 1.100 1.720 1.350 C.T.F. (coeficiente) 89,44 98,33 78,75 87,86 81,67 Valor 1ª crujía 2.068 2.339 1.397 1.958 1.653 Ponderación 22% 26% 14% 22% 16% Valor m2 ponderado 454,96 608,14 195,58 430,76 264,48

SOLUCIÓN

Valor estimado por metro cuadrado de la primera crujía del inmueble a

valorar ..............................................................................................1.953,92

(454,96 + 608,14 + 195,58 + 430,76 + 264,48)

Cálculo del coeficiente de la tabla de fondo correspondiente al inmueble a

valorar.

(965 / 13) = 74,230

Se suman todos los porcentajes de las cuadrículas y se divide por el número de cuadriculas.

Valor medio por m2 del local a valorar......................................1.450,39

1.953,92 * 0,7423 = 1.450,39

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MÉTODOS DE VALORACIÓN (1) Unidad 3

2-32

Valor estimado del inmueble a valorar.......................................471.377

(325 * 1.450,39) = 471.377

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MÉTODOS DE VALORACIÓN (1) Unidad 3 2-33

EJERCICIO DE AUTOCOMPROBACIÓN CUESTIONARIO 3

1. - ¿En qué principio se basa el método de comparación?

A). – En el principio de proporcionalidad. B). – En el principio de sustitución. C). – En el principio de mayor y mejor uso.

2. - En el sistema de ponderación ¿qué valor pueden tomar las variables referenciales?

A). – El valor de las variables referenciales se fija libremente, pero teniendo en cuenta que la suma del coeficiente del conjunto de la variables no puede ser superior a uno.

B). – El valor de las variables referenciales se fija libremente partiendo de los conocimientos y experiencia del tasador.

C). – El valor de cada una de las variables referenciales utilizadas puede oscilar entre 1 y 10 pero el intervalo no debe ser superior a 0,10.

3. - ¿Para qué finalidad de valoración es útil el sistema de corrección?

A). – Para valorar el suelo urbano. B). – Para valorar edificios en construcción o rehabilitación. C). – Para valorar el suelo rústico.

4. - ¿Que variable referencial utiliza el sistema clásico?

A). – La media aritmética ponderada de las variables más características del inmueble a valorar.

B). – Los metros cuadrados. C). – Normalmente se tomarán las siguientes variables: Calidades constructivas,

número de dependencias, planta en la que se encuentra la vivienda, el entorno. 5. – Para aplicar el método de los dos extremos ¿qué tipo de proporcionalidad debe existir entre las variables referenciales y el valor del bien?

A). – Debe existir proporcionalidad directa, si no existe tal proporcionalidad, no se utilizará esa variable referencial.

B). – Debe existir proporcionalidad, tanto directa como indirecta. C). – La proporcionalidad se debe dar entre las variables referenciales de los

inmuebles testigo y las del inmueble a valorar.

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MÉTODOS DE VALORACIÓN (1) Unidad 3

2-34

RESPUESTAS CUESTIONARIO 1

1. - La respuesta correcta es la B

De acuerdo con este principio el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos del inmueble a valorar. El valor de un inmueble es equivalente al de otros inmuebles con características físicas y constructivas similares.

2. - La respuesta correcta es la B. El sistema de ponderación toma como elemento de la comparación diversas características (variables referenciales) que el profesional de la tasación considera determinantes del valor del inmueble. El tasador deberá fijar la ponderación que tiene cada una en el precio final teniendo en cuenta que la suma de los coeficientes atribuidos a las diversas ponderaciones debe ser igual a uno.

3. - La respuesta correcta es la C. Este sistema de valoración se suele utilizar en las valoraciones de inmuebles rústicos (suelo rústico) y consiste en establecer, para cada modalidad de cultivo un porcentaje en relación con el cultivo predominante.

4. - La respuesta correcta es la B. El sistema clásico toma como elemento de la comparación (variable referencial) los metros cuadrados de los inmuebles testigo. Obteniéndose un precio medio del metro cuadrado correspondiente a los testigos.

5. - La respuesta correcta es la C

La aplicación de este sistema requiere que exista proporcionalidad entre las variables referenciales y el valor del bien. La proporcionalidad puede ser tanto directa como indirecta.