Trabajo Final de Formulacion Final Final Final

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FORMULACION Y EVALUACIÓN DE PROYECTOS JC/LG/DG- UNAL 2016 PREGRADO INGENIERIA CIVIL EVALUACIÓN FINANCIERA CONSTRUCCIÓN EDIFICIO INVERSIONES SAS UNIVERSIDAD NACIONAL DE COLOMBIA, SEDE MANIZALES PREGRADO DE INGENIERIA CIVIL FORMULACION Y EVALUACION DE PROYECTOS JUAN DAVID CASTRO 110509 LIBEY GARCIA BOHORQUEZ 111015 DANIEL HERNANDO GUTIERREZ PARRA 112032 MANIZALES 23 DE MAYO DEL 2016

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evaluacion precio venta m2 apartamento

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FORMULACION Y EVALUACIÓN DE PROYECTOS

JC/LG/DG- UNAL 2016 PREGRADO INGENIERIA CIVIL

EVALUACIÓN FINANCIERA

CONSTRUCCIÓN EDIFICIO INVERSIONES SAS

UNIVERSIDAD NACIONAL DE COLOMBIA, SEDE MANIZALES

PREGRADO DE INGENIERIA CIVIL

FORMULACION Y EVALUACION DE PROYECTOS

JUAN DAVID CASTRO 110509

LIBEY GARCIA BOHORQUEZ 111015

DANIEL HERNANDO GUTIERREZ PARRA 112032

MANIZALES

23 DE MAYO DEL 2016

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EVALUACIÓN FINANCIERA CONSTRUCCIÓN EDIFICIO INVERSIONES SAS Se pretende constuir un edificio de 60 apartamentos , para lo cual se deberá comtemplar la información básica que se entrega. Se le pide que determine el valor por m2 de area efectivamente vendible, para lo cual deberá investigar los demás costos que requiere para llevar a buen término el proyecto. 1 TERRENO Unidad Cantidad Vr Unitario Lote M2 2.150 450.000 URBANISMO OBLIGADO PARA LOTEO Unidad Cantidad Vr Unitario Vias interna M2 1.200 150.000 Acometida alcantarillado

ML 120 250.000

Acometida hidráulica ML 150 250.000 Acometida eléctrica ML 300 350.000 Anden M2 600 85.000 2 COSTOS DIRECTOS DE CONSTRUCCIÓN Unidad Cantidad Vr Unitario Área Efectivamente vendible

M2 6.500 1.050.000

3 NOTAS 1 Las características del proyecto son: ciudad Manizales uso vivienda tipología multifamiliar estrato 5 usuario Persona Jurídica ReteICA aplica 2 Impuesto predial Avaluo año de compra 450.000.000$ Tarifa por mil IPU (incluye impuesto Corpocaldas)

14,00

Se estima un incremento cada año del 8% del Avaluo

8% 486000000

El impuesto del 1 año ya se encuentra pagado por el vendedor 4 Para la construcción se tomará un crédito

por valor de $3,000,000,000, con las siguientes condiciones:

Plazo total 36 meses tasa 11.8% Efectivo Semestral Cuotas 24 mensuales Tipo de crédito Cuota Capital Constante con período de

gracia sin pago de intereses Perído de gracia 12 meses 5 Los imprevistos serán del

2.5% 2,50%

6 Si los inversionistas esperan una utilidad del 30%, calcular el precio de venta por M2

30%

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INTRODUCCIÓN

En el presente trabajo se incluyen los costos básicos y necesarios para la evaluación de un proyecto

de Ingeniería Civil, a partir de datos suministrados por el profesor son usados de base para iniciar

dicha evaluación, sin embargo los datos iniciales no son suficientes, los cuales fueron consultados

en fuentes confiables de páginas web del gobierno. Los siguientes ítems fueron usados para nuestra

evaluación: Costos directos, costos indirectos, costos bancarios, licencia de construcción, pólizas e

impuestos. Todos los datos usados, se emplearon con el fin de calcular nuestro precio de venta por

m2 de nuestro proyecto.

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EVALUACIÓN FINANCIERA

A continuación se presentan los diferentes items que tomamos en cuenta para la

evaluación financiera del proyecto planteado en busca de de evaluar el precio de

venta de m2 .

1. Costos Directos

En la siguiente tabla se encuentra la clasificación del tipo de riesgo que se aplica

para evaluar las los aportes a la seguridad social de los empleados del proyecto. En

este caso como el proyecto es dedicado a la construccion se evalua Tipo de Riesgo

Clase V.

Figura 1. Clasificación Tipo de Riesgo

Unidad Cantidad Vr Unitario Vr Total

Lote M2 2150,00 $450.000,00 $967.500.000,00

URBANISMO OBLIGADO PARA LOTEO

Unidad Cantidad Vr Unitario Vr Total

Vias interna M2 1200,00 $150.000,00 $180.000.000,00

Acometida alcantarillado ML 120,00 $250.000,00 $30.000.000,00

Acometida hidráulica ML 150,00 $250.000,00 $37.500.000,00

Acometida eléctrica ML 300,00 $350.000,00 $105.000.000,00

Anden M2 600,00 $85.000,00 $51.000.000,00

Unidad Cantidad Vr Unitario Vr Total

Área Efectivamente vendible M2 6500,00 $1.050.000,00 $6.825.000.000,00

TOTAL 8.196.000.000$

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2. Costos Indirectos

Para empleados que devenguen máximo dos SMMLV son beneficiarios Subsidio de transporte.

El Salario Mínimo Mensual Legal Vigente para el año 2016.

SMMLV-2016 $689.455,00

Unidad CantidadJornada

Laboral

Valor Salario

Base

Valor Salario Real

según la Jornada

laboral (Articulo

147 del codigo

sustantivo del

trabajo)

Prestaciones

Valor Salario

+

prestaciones

COSTOS Totales

Salarios

minimos

legales

vigentes

Salario Director de la Obra mes 36 0,5 6.205.095$ 3.102.548$ 1.591.128$ 4.693.676$ 168.972.318$ 9

Salario Ingeniero Residente mes 36 1,0 2.413.093$ 2.413.093$ 1.237.544$ 3.650.637$ 131.422.914$ 3,5

Salario Maestro De Obra mes 36 1,0 3.447.275$ 3.447.275$ 1.767.920$ 5.215.195$ 187.747.020$ 5

Salario Asesor de Ventas mes 36 1,0 1.034.183$ 1.034.183$ 646.926$ 1.681.109$ 60.519.906$ 1,5

Salario Almacenista mes 36 1,0 1.378.910$ 1.378.910$ 862.568$ 2.241.478$ 80.693.208$ 2

Salario Mensajero mes 36 1,0 689.455$ 689.455$ 431.284$ 1.120.739$ 40.346.604$ 1

Seguridad Industrial(Persona de SISO) mes 36 1,0 1.378.910$ 1.378.910$ 862.568$ 2.241.478$ 80.693.208$ 2

Contador mes 36 0,5 2.068.365$ 1.034.183$ 530.376$ 1.564.559$ 56.324.106$ 3

Secretaria mes 40 0,5 1.378.910$ 689.455$ 431.284$ 1.120.739$ 44.829.560$ 2

COSTOS INDIRECTOS

GASTOS GENERALES DE ADMINISTRACION

Descanso Remunerado

Cesantias Prima Intereses a las cesantias Vaciones Pensiones (Ley 197-2003) Salud (Ley 1122-2007) Riesgos profesionales (Decreto 1772-94)

63.930$ 63.930$ 7.672$ 28.727$ 82.735$ 58.604$ 47.986$ 77.700$

COSTOS LABORALES POR SMMLV

Transporte

PRESTACIONES SOCIALES Aportes a la seguridad Social

431.284$ Solo hasta 2 SMMLV

353.584$

Costos laborales totales + Transporte

Costos laborales totales

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Planos Topograficos General 1 2.000.000$

Estudio de Mercadeo General 1 5.000.000$

Estudio de Suelos General 1 3.000.000$

Diseño Arquitectonico General 1 52.000.000$

Diseño Estructural General 1 39.000.000$

Diseño Hidrosanitario y Red Contra

incendioGeneral 1 8.100.025$

Diseño de Electrico y de iluminacionGeneral 1

7.000.000$

ESTUDIOS Y DISEÑOS

Unidad Cantidad Valor Unitario Vlr Total

Prensa, Vallas, Pendones, Comerciales 22.500.000$

Comisiones por Venta 49.000.000$

PUBLICIDAD Y VENTAS

http://www.metrocuadrado.com/noticias/guia-de-compra-y-

venta/lascomisiones-de-venta-cuanto-y-cuando-cobrar-303

Unidad Cantidad Valor Unitario Vlr Total

Oficinas M2 20 150.000$ 3.000.000$

Baños Oficinas Unidad 2 300.000$ 600.000$

Almacen M2 36 200.000$ 7.200.000$

Bodega para cemento M2 20 275.000$ 5.500.000$

Herreria M2 12 111.000$ 1.332.000$

Baños Obreros Unidad 2 300.000$ 600.000$

Instalacion Hidraulica General 1 500.000$ 500.000$

Instalacion Electrica General 1 500.000$ 500.000$

Cerramiento ML 215 4.100$ 881.500$

INSTALACIONES PROVISIONALES

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Unidad Cantidad Valor Unitario Vlr Total

Suministro de Agua Mes 36 1.600.000$ 57.600.000$

Suministro de Energia Mes 36 1.100.000$ 39.600.000$

Telefonia Movil Mes 36 110.000$ 3.960.000$

Dotacion General 200.000$

Desmantelamiento de Instalaciones

ProvicionalesGeneral 600.000$

Ensayos de Laboratorio General 4.000.000$

Señalizacion General 1.500.000$

Dotacion Oficinas General 7.000.000$

Caja Menor y Papeleria Mes 36 1.750.000$ 63.000.000$

Mantenimiento de Campamentos y

OficinasMes 36 85.000$ 3.060.000$

Salas de Ventas General 15.000.000$

Contrato Celadores Nocturnos General 36 3.000.000$ 108.000.000$

GASTOS VARIOS

TOTAL 1.362.782.369$

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3. Costos Crediticios

COSTOS DE LAS TASAS BANCARIAS

TOTAL DEL CREDITO 4.686.930.017,33$

TASAS BANCARIAS

Tasa 4 por mil 0,40%

Comisiones Bancarias 0

IVA Comisiones 0

Total Tasas Bancarias 0,40%

VALOR TASAS BANCARIAS 32.784.000$

CREDITO 3.000.000.000,00$

Interés ES 0,118

Interés EM 0,018764103

Tiempo Mensual 24

CUOTA 195.489.788,94$

Periodo de gracia 12

Interes 1691754935

PERIODO SALDO INTERES CUOTA AMORTIZACION

0 3.000.000.000,00$ 0 0 -

1 3.056.292.309,64$ 56292309,64 0 (56.292.309,64)$

2 3.113.640.893,99$ 57348584,35 0 (113.640.893,99)$

3 3.172.065.573,09$ 58424679,1 0 (172.065.573,09)$

4 3.231.586.538,91$ 59520965,81 0 (231.586.538,91)$

5 3.292.224.362,26$ 60637823,36 0 (292.224.362,26)$

6 3.354.000.000,00$ 61775637,74 0 (354.000.000,00)$

7 3.416.934.802,18$ 62934802,18 0 (416.934.802,18)$

8 3.481.050.519,48$ 64115717,3 0 (481.050.519,48)$

9 3.546.369.310,72$ 65318791,24 0 (546.369.310,72)$

10 3.612.913.750,50$ 66544439,78 0 (612.913.750,50)$

11 3.680.706.837,01$ 67793086,52 0 (680.706.837,01)$

12 3.749.772.000,00$ 69065162,99 0 (749.772.000,00)$

13 3.624.643.319,89$ 70361108,83 195489789 (624.643.319,89)$

14 3.497.166.712,31$ 68013181,37 195489789 (497.166.712,31)$

15 3.367.298.120,52$ 65621197,14 195489789 (367.298.120,52)$

16 3.234.992.661,06$ 63184329,48 195489789 (234.992.661,06)$

17 3.100.204.608,30$ 60701736,19 195489789 (100.204.608,30)$

18 2.962.887.378,61$ 58172559,25 195489789 37.112.621,39$

19 2.822.993.514,25$ 55595924,58 195489789 177.006.485,75$

20 2.680.474.666,98$ 52970941,67 195489789 319.525.333,02$

21 2.535.281.581,34$ 50296703,31 195489789 464.718.418,66$

22 2.387.364.077,67$ 47572285,27 195489789 612.635.922,33$

23 2.236.671.034,69$ 44796745,96 195489789 763.328.965,31$

24 2.083.150.371,89$ 41969126,15 195489789 916.849.628,11$

25 1.926.749.031,54$ 39088448,59 195489789 1.073.250.968,46$

26 1.767.412.960,29$ 36153717,69 195489789 1.232.587.039,71$

27 1.605.087.090,55$ 33163919,21 195489789 1.394.912.909,45$

28 1.439.715.321,44$ 30118019,83 195489789 1.560.284.678,56$

29 1.271.240.499,39$ 27014966,89 195489789 1.728.759.500,61$

30 1.099.604.398,38$ 23853687,94 195489789 1.900.395.601,62$

31 924.747.699,86$ 20633090,43 195489789 2.075.252.300,14$

32 746.609.972,21$ 17352061,29 195489789 2.253.390.027,79$

33 565.129.649,84$ 14009466,58 195489789 2.434.870.350,16$

34 380.244.011,98$ 10604151,08 195489789 2.619.755.988,02$

35 191.889.160,92$ 7134937,887 195489789 2.808.110.839,08$

36 (0,00)$ 3600628,021 195489789 3.000.000.000,00$

TABLA DE AMORTIZACION DEL CREDITO

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4. Licencia

Para la evaluación de costos de licencia se evaluaron valor Expensa e

impuesto Municipal de Construcción.

Expensa: Valor que se debe cancelar por el trámite. Se calcula de acuerdo al salario

mínimo vigente, área a construir, uso del suelo y estrato socioeconómico.

Impuesto Municipal de Construcción: Esta liquidación debe ser confirmada ante

las oficinas de la Segunda Curaduría Urbana de Manizales.

Estrato 5

tipología multifamiliar

uso vivienda

Área Efectivamente vendible 6.500

Valor Neto Iva

446.767,00$ 71.483,00$

Valor Neto Iva

13.968.533,00$ 2.234.965$

TOTAL EXPENSA 16.721.748,00

Vlr Calculado 85.326.930,00$

TOTAL 102.048.678,00$

Impuesto Municipal de Construccion

Expensa

Cargo Fijo

518.250,00$

Cargo Variable

16.203.498,00$

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5. Impuestos y Pólizas

A continuación se presentan los costos debido a Impuestos y Pólizas que se

deben pagar para la ejecución del proyecto:

Año Avaluo Año Avaluo por año

1 486.000.000$

2 524.880.000$ 8%

Pólizas

% valor

Garantia de cumplimiento 10% 819.600.000,00$

Garantia de salarios y prestaciones sociales 5% 409.800.000,00$

Garantia de responsabilidad civil 10% 819.600.000,00$

Total 2.049.000.000,00$

Impuestos

% valor

ICA 5% 409.800.000,00$

Retefuente 1% 137.100,00$

CREE 0,8% 65.568.000,00$

IPU - 14.152.320,00$

FIC 0,250% 20.490.000,00$

Total 510.147.420,00$

Tarifa por cada 100

1,40%

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6. Costos Totales de Obra

A continuación de presentan todos los costos calculados para la evaluación

financiera de nuestro proyecto:

DESCRIPCION Valor

Costos Directos 8.196.000.000,00$

Costos Indirectos 1.362.782.369,00$

Imprevistos 204.900.000,00$

Costos Credito 4.686.930.017,33$

Costos Bancarios 32.784.000,00$

Licencia 102.048.678,00$

Impuestos 510.147.420,00$

Polizas 2.049.000.000,00$

SUBTOTAL 17.144.592.484,33$

Utilidad 30% 5.143.377.745,30$

TOTAL COSTO OBRA 22.287.970.229,63$

Valor m2 3.428.918,50$

COSTOS TOTALES

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CONCLUSIONES EVALUACIÓN FINANCIERA

Dado a los ítems de costos usados en nuestro análisis de evaluación

financiera, podemos concluir que el precio de venta por m2 de nuestro

proyecto es $ 3.428.918,50 en función de los costos y utilidad del 30%.

Es primordial evaluar todos los costos necesarios que se deben plantear para

la evaluación financiera ya que radica en la buena eficiencia, ejecución y

operación de nuestro proyecto.

Nuestra evaluación financiera cumple con todos los requisitos de ley ya que

respeta todos los derechos laborales y prestaciones sociales que tienen

como derecho los empleados.

BIBLIOGRAFIA

www.mintrabajo.gov.co

www.gerencie.com/prestaaciones-sociales.html

m.liderproyecto.com

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