CAPITULO I

PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA E INFORMACION GENERAL DEL

PROYECTO

1.1 Concepción del Problema u Oportunidad de Negocio

El mercado inmobiliario peruano se encuentra todavía en una fase incipiente de

su desarrollo. Por ello, existen oportunidades que pueden aprovecharse.

Es interesante observar que, en relación con otras ciudades importantes de

América Latina y del mundo, el precio por metro cuadrado en Arequipa es

relativamente bajo. En Arequipa, por ejemplo, el precio promedio por metro cuadrado

se ubica en US$ 550, aunque la dispersión es alta: se pueden encontrar precios que

superan los US$ 2,000, como en las zonas más comerciales de la Av. Ejercito, o precios

de alrededor de US$ 300, como en Miraflores. Este resultado se mantiene aún

considerando la disparidad en el nivel de ingresos por persona en la muestra de países

analizados.

De esta manera, es poco probable que exista una burbuja de activos en el

mercado inmobiliario arequipeño. Por el contrario, los indicadores señalan que existiría

todavía espacio para un mayor aumento de los precios de las viviendas en los próximos

años. Así, se reduce la probabilidad de que ocurra una crisis como la experimentada en

Estados Unidos.

Adicionalmente, este hecho constituye una oportunidad de desarrollo para la actividad

inmobiliaria, pues existiría espacio para que el negocio inmobiliario y los montos

negociados continúen creciendo no sólo por cantidades, sino también por precios.

1.1.1. El crecimiento de la economía incrementará la capacidad de gasto de las

familias.

Las oportunidades que existen en la actividad inmobiliaria peruana no se

circunscriben sólo al espacio que hay para que, dada la actual capacidad adquisitiva de

las familias, los precios por metro cuadrado se incrementen.

Así, es razonable pensar que el crecimiento que se espera para la economía en

los próximos años incrementará la capacidad adquisitiva de las familias y, por esta vía,

la demanda efectiva de inmuebles, favoreciendo el desarrollo del sector. La mayor

demanda efectiva de viviendas se reflejaría en precios por metro cuadrado al alza, lo

que no debería constituir obstáculo para la actividad inmobiliaria: los datos muestran

que la relación entre el crecimiento económico de un país y el tamaño del mercado

inmobiliario es directa y creciente, pues al expandirse la economía, el sector

inmobiliario crece y a un ritmo aún mayor que el resto de sectores.

1.1.2. La tendencia poblacional es favorable para el sector inmobiliario

Por otro lado, también hay que considerar que, según la pirámide poblacional,

Perú cuenta con una población relativamente joven. Esta población joven representa

futuros demandantes de viviendas. En un entorno en que también se expandirían los

ingresos de de la población, por esta vía también se incrementaría la demanda efectiva

de viviendas en los próximos años.

Más aún, es importante resaltar que actualmente se viene registrando una

reducción en el número promedio de personas que habitan una vivienda, de 5,0 en 1993

a 4,5 en 2005, lo que es consistente con el aumento del número de hogares

unipersonales y de familias con pocos hijos. Así, para el mismo tamaño de la población,

sería mayor la demanda efectiva de viviendas. Este dato se muestra interesante si se

considera, por otro lado, la disminución que se viene observando durante los últimos

años en la tasa de crecimiento de la población peruana (1,4%). En este sentido, a pesar

del menor crecimiento poblacional, el potencial de crecimiento de la construcción de

viviendas sería superior a 2% sólo por este factor.

1.1.3. La rentabilidad del negocio inmobiliario

A pesar de las trabas burocráticas, las empresas promotoras y constructoras

muestran elevados ratios de utilidad, según información de setenta y cinco empresas

inmobiliarias que operan en el país. Así, en 2005, el ratio de utilidades sobre patrimonio

(ROE) se ubicó en 11%, mientras que el de utilidades sobre ingresos lo hizo en 6%. En

los dos últimos años, y en línea con el mejor desempeño del resto de actividades

económicas, dichas cifras se habrían incrementado, llegando a ratios de rentabilidad

sobre patrimonio superiores a 20%.

El negocio inmobiliario mantiene su atractivo, e incluso éste se ha incrementado,

a pesar de una coyuntura en la que los precios de los insumos para la construcción se

han elevado considerablemente. Por un lado, es cada vez mayor el porcentaje de

viviendas vendidas antes de que la construcción haya finalizado (o incluso empezado);

por otro, dado que es el mismo dinamismo de la economía y de la demanda de viviendas

el que ha inducido una mayor demanda de insumos de construcción, hay espacio para

trasladar los mayores costos al precio de venta del inmueble.

La mayor demanda efectiva de viviendas, sin embargo, ya ha empezado a tener

un efecto al alza sobre los precios por metro cuadrado, en particular en los últimos

meses.

La mejora en la economía del país ha permitido que en los últimos 10 años se

produzca un boom de la construcción. En la zona sur se tiene previsto crecer este año

entre 25% y 28%, es decir entre 9% y 11% más que la cifra esperada de crecimiento en

el país.

Sin embargo la inversión pública proveniente del Gobierno no es sustancial. A

diferencia del resto del país, en la zona del sur los programas sociales no están siendo

tan dinámicos. En los últimos tres años en el país, el Estado destinó para el Fondo Mi

vivienda 2 mil 700 millones de dólares, pero sólo el 9% destinaron para el sur y el 3%

para Arequipa.

En vista del poco apoyo del gobierno para la ciudad de Arequipa, he decidido

plantear este proyecto de constructora e inmobiliaria, para brindarle una nueva y mejor

opción de vivienda a los ciudadanos arequipeños, con diseños innovadores y modernos

de acuerdo a las tendencias del nuevo mercado, y a las exigencias de los diferentes tipos

de compradores, adaptándolas según las condiciones que requieran.

La compañía se dedicara en primera instancia a adquirir los terrenos necesarios,

haciendo previamente un estudio según la zona, cotización de precios, demanda y

preferencias de los consumidores, etc. Luego se procederá a su construcción de acuerdo

a los pedidos que realicen los clientes para pedidos exclusivos, o se realizaran diferentes

modelos para su posterior venta. Por ultimo se procederá a la venta de las viviendas,

utilizando las diferentes estrategias de marketing y publicidad disponibles.

1.2. Información general del proyecto

La información general del proyecto es la que sigue:

1.2.1. Nombre

Compañía Inmobiliaria “Tu Techito”

1.2.2. Naturaleza

Proyecto de compra y venta de bienes inmuebles.

1.2.3. Código CIIU

45465548

1.2.4. Ubicación

Departamento: Arequipa

Provincia: Arequipa

1.2.5. Unidad Ejecutora del Proyecto:

Compañía Inmobiliaria Tu Techito

1.2.6. Fase del proyecto

Pre-Inversión.

1.2.7. Nivel de estudio

Pre-factibilidad.

1.3. OBJETIVOS DEL PROYECTO

1.3.1. Objetivo General

Demostrar la viabilidad para la instalación de una inmobiliaria en la ciudad de

Arequipa.

1.3.2. Objetivos Específicos

a) Introducir en el mercado arequipeño un servicio inmobiliario de excelente

calidad, cuyas características le permitirán cumplir con las normas legales y

especificaciones técnicas a fin de obtener una ventaja a comparación con la

competencia.

b) Determinar cuantitativamente y cualitativamente las necesidades del

mercado.

c) Determinar la localización adecuada de la inmobiliaria.

d) Determinar una tecnología adecuada y aplicable para la implantación de la

inmobiliaria, para dar un servicio de calidad.

e) Satisfacer la demanda en el área geográfica del proyecto.

1.4. Análisis

Es importante hacer una introducción de los principales factores que afectan a

una inmobiliaria, antes de empezar a desarrollar un proyecto de este tipo, con los altos

costos que significan o representan tener o manejar una inmobiliaria en la ciudad de

Arequipa, el anterior proyecto no contaba con una introducción de esta índole, y solo

mencionaba los datos generales de la inmobiliaria, por lo cual, hizo necesario modificar

este primer capitulo, para así lograr una mejor comprensión, en el anterior trabajo no

existían los objetivos principales ni secundarios, y esto se asemejaba manejar un

vehiculo sin timón o sin rumbo, no se puede entender un proyecto sin objetivos a donde

llegar o donde enfatizar las investigaciones, por lo cual en este proyecto hemos hecho

énfasis en el objetivo principal y suficientes objetivos secundarios, lo que permitirá

seguir un rumbo a lo largo del proyecto.

1.5. Comentario

El presente proyecto aborda datos en esta capitulo que en el anterior proyecto no

estaban, como un análisis introductoria de lo que significa un proyecto de instalar una

inmobiliaria en la ciudad, además de la realidad de los costos de los bienes raíces en la

ciudad de Arequipa, crecimiento de la economía nacional, la tendencia poblacional

favorable y la rentabilidad del negocio inmobiliario, cuestiones que son necesarias saber

antes de emprender con un proyecto inmobiliario, es fácil presentar un proyecto de una

inmobiliaria, sin más datos que los que presentan los estudios y cálculos a futuro, pero

el lector o interesado del proyecto no entenderá estos resultados sin un buen análisis

introductoria y explicativo que es necesario para entender lo que representa una

inmobiliaria, con esta introducción detallada al proyecto, se lograra obtener una buena

base piramidal de conocimientos que soportara el estudio detallado de todos los cálculos

y apreciaciones que comprenden el centro y desarrollo del proyecto, además de las

conclusiones a que lleguemos al final, también es importante detallar los objetivos del

proyecto, tanto principales como secundarios, esto nos dará un mapa o circuito que

recorrer en el transcurso o desarrollo del proyecto, así también damos la información

general del proyecto, que abarca su naturaleza, ubicación, etc, con esta completísima

información del proyecto, pasaremos al próximo punto.

1.6. Sugerencias

El proyecto debe estar apoyado de información exacta y de software que

posibiliten excelentes conclusiones valederas y con certeza.

El proyecto debe contar con el asesoramiento del un especialista en el campo de

bienes raíces, así como, un especialista en proyectos industriales, que lograran

despejar las dudas y incertidumbres de las personas que desarrollen el proyecto.

Es importante que la información de cada capitulo sea completa, para asi, lograr

un análisis completo e integral del estudio.

CAPITULO II

MARCO TEORICO

2.1. Marco económico

2.1.1. Ratios de utilidad

A pesar de las trabas burocráticas, las empresas promotoras y constructoras

muestran elevados ratios de utilidad, según información de setenta y cinco empresas

inmobiliarias que operan en el país. Así, en 2005, el ratio de utilidades sobre patrimonio

(ROE) se ubicó en 11%, mientras que el de utilidades sobre ingresos lo hizo en 6%. En

los dos últimos años, y en línea con el mejor desempeño del resto de actividades

económicas, dichas cifras se habrían incrementado, llegando a ratios de rentabilidad

sobre patrimonio superiores a 20%.

De esta manera, el negocio inmobiliario mantiene su atractivo, e incluso éste se

ha incrementado, a pesar de una coyuntura en la que los precios de los insumos para la

construcción se han elevado considerablemente. Por un lado, es cada vez mayor el

porcentaje de viviendas vendidas antes de que la construcción haya finalizado (o incluso

empezado); por otro, dado que es el mismo dinamismo de la economía y de la demanda

de viviendas el que ha inducido una mayor demanda de insumos de construcción, hay

espacio para trasladar los mayores costos al precio de venta del inmueble.

2.1.2. Créditos hipotecarios otorgados por el sistema financiero

El saldo de créditos hipotecarios otorgados por el sistema financiero ascendió a US$ 3,1

mil millones, 11% de las colocaciones totales del sistema financiero. Sin embargo, aun

cuando este saldo ha venido creciendo a una tasa promedio anual de 21% durante los

últimos cinco años,

Perú es uno de los países de la región con una menor penetración de créditos

hipotecarios (2,8% del PBI), incluso controlando por el nivel de ingreso. En contraste,

según cifras del Fondo Monetario Internacional, la participación promedio de las

colocaciones hipotecarias en el PBI de los países desarrollados asciende a 57%,

mientras que países de la región como México y Chile alcanzan el 15% y 11%,

respectivamente.

2.1.3. Cantidades prestadas comúnmente

La mayoría de préstamos hipotecarios que se ofrecen permiten financiar hasta un

90% del valor de la vivienda (i.e. se requiere efectuar un pago inicial de por lo menos

10% del valor del inmueble), aunque en el caso de las casas de campo o de playa sólo se

financia hasta un 60% del valor del inmueble. El monto mínimo otorgado por la

mayoría de entidades del sistema financiero para un crédito hipotecario es US$ 10 mil o

su equivalente en soles (en el caso de algunos bancos, el monto mínimo varía entre

Lima y provincias, siendo en este último caso menor). Esto refleja que el sistema

financiero está enfocado en los sectores socioeconómicos medio y alto.

2.1.4. Tasas de interés

Las empresas del sistema financiero ofrecen préstamos hipotecarios tanto en

soles como en dólares, a tasas de interés variables o fijas.

Adicionalmente, existe un esquema de tasa de interés mixta, en el que el prestatario

paga inicialmente una tasa de interés fija por un período de 5 ó

10 años, y luego una tasa de interés variable en función de Limabor más algunos puntos

porcentuales (entre 4 y 6).

En general, por monedas no hay mucha diferencia en las tasas de interés.

Así, a abril de 2008, tanto las tasas de interés para colocaciones en soles como en

dólares fluctúan alrededor de 9% y 10%, rendimientos superiores en cerca de 400

puntos base (4 puntos porcentuales) a los de los bonos soberanos y globales,

respectivamente. Sin embargo, el nivel de éstas sí depende del monto del préstamo y del

plazo del mismo.

2.2. Marco tecnológico

Actualmente hay muchas herramientas tecnológicas en lo que respecta al sector

inmobiliario y de construcción.

En inmobiliarias

La globalización del mercado mundial de productos y servicios, ya dejó de ser una

predicción de los gurúes informáticos para convertirse en una realidad inobjetable. Sin

embargo, es crucial que la inversión en tecnología que realizan hoy las empresas

inmobiliarias este bien dirigido.

El mercado inmobiliario moderno se presenta para esta nueva era caracterizado

por:

1- Un incremento en la capacidad de los prestadores de servicio.

2- Una gran competitividad global.

3- Una mayor expectativa y exigencia de los clientes.

1- Prestadores de servicio.

La tecnología informática y el gran desarrollo de internet de los últimos años, ha

configurado una nueva plataforma de soporte sobre la cual una empresa moderna puede

confiar en gran medida el manejo de toda la administración interna. Los bajos costos de

los equipos, redes, software, así como también del acceso a la red global, no dejan

excusas a la hora de tecnificar una empresa de servicios. Todas las barreras que

entorpecían la decisión para la implementación de tecnología fueron derribadas de a

poco: la velocidad de los últimos procesadores (celeron, Pentium4, dual core, etc.) junto

a las últimas tecnologías de cableado estructurado de redes (utp, fibra óptica, y en

versión prueba la tecnología inalámbrica), permitió dejar atrás los problemas de

comunicación, velocidad de acceso y lectura de las grandes bases de datos que poseen

aquellas empresas que desde hace ya años registran en sus ordenadores los datos de

clientes, movimientos administrativos y contables.

Hoy las computadoras (tanto hogareñas como para empresas) son expuestas en

las góndolas de los hipermercados. Y aunque los técnicos recomienden la adquisición

de equipos en lugares especializados, son muchas las empresas que se inclinan por el

sistema del carrito. Esto no deja de ser un indicio de la simplicidad técnica a la que se

ha llegado en este nuevo milenio, así como también del incremento cognoscitivo del

usuario comprador de tecnología.

2.2.1. Competitividad global

La globalización del mercado mundial de productos y servicios, ya dejó de ser

una predicción de los gurúes informáticos para convertirse en una realidad inobjetable.

Desde la compra de libros, música, películas, hasta la búsqueda de inversiones en tierras

lejanas, el mercado mundial de productos y servicios por la red ya funciona, y su

tendencia de crecimiento es una hecho en los primeros años del tercer milenio. El

mercado local ya no marca los límites de los clientes que, para encontrar un

determinada producto, tienen acceso a una PC. Buscar una propiedad de veraneo en

Punta del Este o Córdoba puede ser, google mediante, terminar contactándose con una

oficina en puerto madero que precisamente no es especialista en el objeto de la

búsqueda, pero que gracias a su correcta inversión tecnológica ha logrado captar el

interés del cliente.

La gran diversificación y competencia local se ve ahora amenazada por quienes

manejan empresas virtuales, de poca inversión en oficinas y mobiliario, pero de gran

desarrollo tecnológico. Según fuentes de la empresa Netcraft (auditora de las

oscilaciones de la tecnología de Internet), durante el mes de octubre del 2006 se crearon

4 millones nuevos de sitios webs. Desde principio de año fueron 27,4 millones los sitios

creados. La red duplicó el tamaño desde mayo del 2004 hasta la fecha. Este fenómeno

se estima tendrá una explosión a partir del próximo año y provocaría cambios culturales

y comerciales muy profundos.

2.2.2. Mayor expectativa y exigencia de los clientes

El perfil en cuanto al nivel de exigencia y la expectativa de los clientes del

nuevo milenio está dando un giro respecto al clásico comprador del siglo pasado. En

general, las nuevas generaciones son más exigentes en lo que a tecnología se refiere, y

reparan menos en el clásico servicio que antaño diferenciaba una empresa inmobiliaria

de otra. Hoy los jóvenes interesados (podemos imaginar una línea virtual en los 40 años

de edad) buscan propiedades exclusivamente por INTERNET. Exigen que se les envíe

las FICHAS por mail, con fotos, planos, etc. Solicitan una entrevista a través del sitio

web de la inmobiliaria, y pretenden que se les confirme la cita por mail.

La tecnología en el tratamiento y compresión de imágenes ha avanzado tanto, que ha

permitido que muchas empresas ya incorporen al set de la ficha técnica de la propiedad

los tours virtuales y las filmaciones.

2.2.3. La inmobiliaria del tercer milenio

Presentado el panorama que debe enfrentar una empresa inmobiliaria en el

comienzo del nuevo milenio, queda claro que la incorporación de tecnología informática

a la empresa hoy se presenta como una condición necesaria, pero no suficiente. En

principio, el simple hecho de adquirir tecnología NO GARANTIZA el éxito del

resultado. Debemos tener en cuenta 2 factores frecuentes: inversiones mal dirigidas y

procesos integradores de tecnología.

Hablamos de inversiones mal dirigidas porque es en general el común de los

casos en empresas de éste sector. Creer que adquirir computadoras y diseñar un sitio

web de impacto visual es el camino a la tecnificación de la inmobiliaria es una falacia.

Sucede a menudo que un interesado se presente en una oficina inmobiliaria solicitando

información sobre determinado inmueble. A pesar que el vendedor está frente a una PC

de última generación con pantalla de plasma, contesta que la información no está

disponible, que la debe solicitar en otra sucursal, o que la tiene pero no puede

imprimirle la ficha con fotos y planos, o si lo puede hacer no puede enviársela por mail

en ese momento. Si quiere solicitar una entrevista seguramente quien lo atienda deberá

consultar cuadernos de citas o apuntes en papeles diseminados en su escritorio.

Nunca sabrá el cliente si sus datos fueron bien tomados, si su perfil de interés fue

cargado en algún sistema. En definitiva, la tecnología que posee dicha empresa es

limitada, y el interesado se va con la sensación de contar con muy pocos de los datos

que necesitaba.

Lo mismo sucede con la mayoría de las páginas webs de empresas inmobiliarias,

los que a pesar de estar desarrollados en algunos casos con gran inversión en tecnología,

fallan en el punto de mayor importancia en lo que respecta al contenido de los mismos:

su información no se encuentra correctamente actualizada. En éstos casos sucede que el

cliente llama a la empresa por información que obtuvo del sitio pero recibe como

respuesta que dicha propiedad ya fue reservada, o vendida, o que los datos que se

mencionan no se corresponden con la realidad. Nada más desalentador para un

interesado que descubrir que su llamado fue en vano.

Las inversiones mal dirigidas se complementan en la mayoría de los casos con

diversidad de software y desarrollos independientes, los que nunca terminan de integrar

el proceso de comunicación y unificación de datos que éste tipo de empresas requiere.

Es porque fallan en este caso en la integración de todas las tareas administrativas en un

único proceso, software en general, que unifique la carga y evite la superposición de

tareas. Si una propiedad ha sido reservada por algún vendedor de la firma, o si su precio

ha variado, o si directamente ha sido dada de baja, es condición necesaria que esa

información sea distribuida en forma instantánea y directa al resto de los operadores de

la empresa, sitio web incluido. Lo mismo sucede con llamados, entrevistas que se

superponen, carteles que se envían donde no corresponde, publicidades que se editan en

forma equivocada. Cada movimiento referido a cualquiera de las 2 entidades más

importantes que manejan este tipo de empresas, las propiedades y los clientes, debe ser

correctamente registrado y cruzado para que la información estadística o administrativa

o contable que se solicite a futuro se obtenga de manera instantánea. Un ejemplo

concreto es el valor del costo insumido por propiedad, o sea el valor que le significa a la

empresa tener determinada cantidad de tiempo una propiedad en cartera. Pocas o casi

ningunas son las empresas que puedan obtener esa información al solicitársela a su

ordenador.

Es por ello que consideramos que los procesos administrativo-contables de una

empresa inmobiliaria deben ser contenidos y conducidos por una herramienta que los

INTEGRE sin duplicidad de cargas. Es el software, hoy por hoy el elemento más

importante a la hora de incorporar tecnología, y a su vez, paradójicamente, el menos

tenido en cuenta por las empresas a la hora de tecnificarse.

No hay inversión tecnológica eficiente para una inmobiliaria si la misma no contempla

el elemento software, el de mayor relevancia, ya que es el encargado de entrelazar todos

los demás componentes de la tecnificación.

2.3. Marco sociocultural

Desde inicios de la presente década, el sector inmobiliario peruano ha

experimentado un auge significativo, en un entorno de expansión general dela actividad

económica. La demanda de viviendas se ha visto favorecida por diversos factores: el

aumento de los ingresos de las familias, mayores facilidades crediticias para adquirir

una vivienda (tasas de interés más bajas y mayores plazos); y el déficit habitacional que

existe en Perú.

Por el lado de la oferta, el sector inmobiliario se muestra atractivo debido a:

la rentabilidad que ofrece y la mayor proporción de viviendas que se venden antes de

terminadas, lo que reduce el costo financiero del constructor.

La oferta inmobiliaria, sin embargo, se ha enfocado principalmente en la provisión de

viviendas para las familias de ingresos medios y altos, a pesar de que el mayor déficit

habitacional se observa en las familias de menores ingresos.

Para inducir al sector privado a incrementar la construcción de viviendas dirigida

a los sectores económicos de menores ingresos, el Estado viene impulsando la

construcción de megaproyectos habitacionales, otorgando facilidades para la misma.

Asimismo, el comprador tendría acceso a facilidades de financiamiento a través de

programas estatales. De esta manera, el constructor se asegura la demanda de las

viviendas construidas y que la inversión sea rentable, considerando la envergadura del

proyecto.

En los segmentos de oficinas y de centros comerciales también se observa un

importante dinamismo. En el primer caso el incremento de la demanda ha generado una

reducción de la tasa de vacancia, presionando al alza a los precios. En cuanto a los

proyectos de centros comerciales, se aprecia un importante auge en la construcción de

estos establecimientos en el interior del país. Las perspectivas futuras del sector

inmobiliario peruano son favorables. En este sentido, se espera que la demanda efectiva

de viviendas continúe elevándose en los próximos años, de la mano del crecimiento

económico previsto. Asimismo, se está abriendo una oportunidad de negocio atractiva a

partir del impulso estatal en el segmento de familias de menores ingresos.

La tasa de crecimiento anual de la población se reduce gradualmente de manera

quinquenal, pasando de 1,4% en el quinquenio 2006-2010 a 1,1% en el

quinquenio 2021-2025. En este sentido, hacia el año 2025 la población peruana

se estima en poco más de 36 millones de habitantes.

El número de personas por vivienda decrece a una tasa constante de

0,9% (similar al promedio anual ínter censal 1993-2005), consistente con la

tendencia observada de un incremento del número de hogares unipersonales.

Esto implica que hacia 2025 el número de personas por vivienda se reduciría a

3,8 (ratio que se observa en la actualidad en Chile).

Sobre la base de los dos supuestos anteriores se calcula la tasa decrecimiento del

número de viviendas (2,4% por año). Así, en 2025 habría 9,6 millones de

viviendas, alrededor de 50% más que en la actualidad.

La proporción de viviendas que se construyen a través de inmobiliarias y se

financian con créditos hipotecarios (actualmente en alrededor de 30% del total

de viviendas construidas anualmente) aumenta año tras año, en línea con el

crecimiento de la economía y de los ingresos de las familias. Estimamos que en

2025 esta proporción sería 42%.

El PIB per cápita se expande a una tasa decreciente y que promedia 5%. De esta

manera, en 2025 llegaría a US$ 11,3 mil en términos nominales (US$ 8,1 mil en

dólares de 2007, similar al PIB per cápita de Chile en 2006).

Existe una relación positiva y no lineal (cóncava) entre el PIB per cápita y el

precio por metro cuadrado.

2.3.1. Riesgos y obstáculos

La actividad inmobiliaria en Perú también enfrenta riesgos que deben ser considerados:

• Alta sensibilidad del sector a las fluctuaciones económicas. La actividad inmobiliaria

es altamente sensible a la evolución del resto de la economía, y registra una mayor

volatilidad que el PBI (tanto al alza como a la baja). Por ello, un entorno internacional

menos favorable que impacte negativamente sobre la economía local induciría un

deterioro aún más pronunciado de la actividad inmobiliaria.

• Ausencia de medidas concretas para consolidar la institucionalidad política en el

país. Es importante que se siga avanzando en esta materia, de tal manera que se reduzca

la incertidumbre para ofertantes y demandantes de vivienda y se favorezca así el

desarrollo del sector, asociado a decisiones de largo plazo.

Por otro lado, el crecimiento y desarrollo de la actividad inmobiliaria enfrenta diversos

obstáculos. Entre los más importantes se encuentran:

• Alta concentración de la oferta de viviendas en los segmentos de mayores ingresos.

Durante los últimos años, la oferta de inmuebles ha tenido como público objetivo los

sectores socioeconómicos de mayores ingresos, mientras que la oferta para los sectores

más pobres (60% de la demanda efectiva de viviendas) es prácticamente inexistente. Se

espera, sin embargo, que esta situación pueda cambiar en el futuro con el impulso del

sector público a la construcción de megaproyectos

• Escasa cultura de endeudamiento. En Perú no existe una cultura de endeudamiento de

largo plazo; por el contrario, se prefiere estar endeudado el menor tiempo posible. Ello

implica que i) los potenciales clientes no pueden acceder a vivienda, pues a plazos

cortos las cuotas de pago mensuales son muy altas para sus niveles de ingreso; ii) el

cliente requiere de muchos meses para juntar el dinero requerido para el pago de una

cuota inicial lo suficientemente grande como para reducir las cuotas de pago mensuales.

Toda esta dinámica impide un desarrollo más rápido de las colocaciones hipotecarias,

pues existiría un rezago entre el inicio de una fase expansiva de la actividad económica

y el despunte de este tipo de créditos.

• Ausencia de títulos de propiedad. Este problema es particularmente importante para la

construcción de viviendas en zonas con poblaciones de menor capacidad adquisitiva.

• Incipiente desarrollo del mercado de capitales. El saldo de bonos hipotecarios y de

titulización de hipotecas no supera los US$ 100 millones, en parte debido a que los

inversionistas institucionales prefieren instrumentos menos elaborados. Adicionalmente,

la crisis del mercado sub-prime en Estados Unidos ha reducido aún más el interés por

este tipo de títulos, incrementando las primas por riesgo cobradas para tomarlos.

2.4. Marco institucional y político

Como toda actividad económica, la inmobiliaria enfrenta riesgos. En este

sentido, cabe señalar que el sector es altamente pro cíclico (e incluso más volátil que el

PBI).

Adicionalmente, aún resta consolidar en el país la institucionalidad política, de tal

manera que se reduzca la incertidumbre para ofertantes y demandantes de vivienda y se

favorezca así el desarrollo del sector.

CAPITULO III

ESTUDIO DE MERCADO

3.1. VARIABLES QUE AFECTAN A LA DEMANDA

3.1.1. Perfil de los demandantes efectivos de Arequipa

La información que se presenta a continuación guarda relación directa con los

resultados obtenidos en el capítulo previo, debido a que se centra sobre los demandantes

efectivos de vivienda nueva de la ciudad. Dicho segmento, como se recordará, se

determinó en base a la encuesta a HNP, que es también la fuente de información

empleada en la construcción de este apartado.

El presente capítulo es el segundo eje central de todo el documento de

investigación debido a que aquí se halla contenida información particularmente

relevante para los agentes involucrados en los mercados inmobiliarios y financieros: las

características demográficas, socioeconómicas y de vivienda de las familias que

componen la demanda efectiva por vivienda nueva de la ciudad de Arequipa.

Los resultados obtenidos se presentan de manera global y, en los casos

pertinentes, de forma desagregada de acuerdo al NSE de las familias. El capítulo consta

de ocho secciones; en la primera, se hace un resumen de las características demográficas

de los miembros de familia, en la segunda se tratan las condiciones educacionales y

laborales del jefe de hogar y el cónyuge. Seguidamente, se detalla los gastos e ingresos

del hogar, la caracterización del ahorro de las familias, la posesión del terreno, el

conocimiento del concepto de crédito hipotecario, y finalmente, se realiza una

descripción de la vivienda actual y la deseada.

3.1.2. Caracterización demográfica de la familia

En promedio, el número de integrantes de las familias que constituyen la

demanda efectiva es de 3 (38,6%), en tanto que el segundo grupo más numeroso está

constituido por hogares con 4 miembros (26,4%). Es decir, que el 65% de familias

demandantes efectivas de viviendas nuevas tiene entre 3 y 4 miembros.

En general, los grupos familiares están constituidos por pequeños núcleos. El

tercer grupo más numeroso está compuesto por familias con 2 integrantes (21,8%) y

sólo una minoría de hogares, tiene más de 5 integrantes (13,2%).

Gráfico: miembros del hogar

Teniendo en cuenta los resultados anteriores, es de esperarse que el número de

hijos por familia sean 1 ó 2 mayoritariamente. Esta suposición se confirma en el

siguiente gráfico, donde se observa que aproximadamente el 50% de estos hogares tiene

un sólo hijo. La proporción de familias con cuatro o más niños es bastante reducida y no

sobrepasa el 3%.

Gráfico: número de hijos de la familia

Seguidamente, se hace una rápida presentación de la edad de los jefes de familia

y sus cónyuges. Disponer de esta información, y de otros datos referentes a estos

integrantes de la familia, es particularmente relevante debido a que, tradicionalmente,

toda decisión al interior del núcleo familiar es adoptada por ambos.

La información obtenida da cuenta de que la edad promedio de los jefes de familia es de

37 años, mientras que la de sus cónyuges es de 34 años.

La edad de los jefes de hogar de la ciudad fluctúa entre 26 y 35 años. Este segmento

reúne el 42,2% de los jefes de familia, seguido por aquellos cuyas edades oscilan entre

36 y 45 años (31,4%). Sólo el 11,8% de jefes de familias tienen una edad mayor a los 50

años.

Gráfico: edad del jefe de hogar

Hasta este punto es posible afirmar que las familias que demandan viviendas

nuevas están compuestas por miembros relativamente jóvenes y que se trata de núcleos

familiares pequeños de 3 ó 4 integrantes con 1 ó 2 hijos.

3.1.3. Educación del jefe de hogar y su cónyuge

Conocer el nivel educativo de los jefes de familia y sus cónyuges, es importante

por múltiples razones. Particularmente, porque son ellos los que toman las decisiones al

interior del grupo familiar. En esta sección, se aborda el tema de acuerdo al NSE de las

familias, por la relación directa que existe entre el nivel de ingresos y el grado de

educación.

Otra característica resaltante, es que las familias tienen diferentes actitudes

frente a la adquisición de determinados riesgos financieros según su nivel educativo. En

la mayoría de los casos, a mayor nivel educativo, menor es el nivel de aversión al

riesgo.

En el caso de los créditos hipotecarios, adquirir un compromiso de esta

naturaleza supone implícitamente que las familias están en la capacidad de entender y

comparar diversas opciones que se le presentarán en el mercado, ya que deberán elegir

entre una variedad de programas habitacionales, tasas, plazos, etc.

Aun cuando los resultados del siguiente cuadro no muestran una relación clara

entre el grado de educación de los jefes de familia y su nivel de ingresos, es visible que

en los segmentos A y B, los grupos principales están compuestos por los jefes de hogar

con un grado de formación superior universitaria (38,5% y 63,5%), mientras que el NSE

D está mayoritariamente compuesto por jefes de familia con educación secundaria

(45,4%).

Cuadro: nivel educativo del jefe de hogar por nse (análisis vertical)

En el caso de los cónyuges, la relación directa entre educación y nivel de

ingresos está más acentuada. Así, se observa que el NSE A presenta el mayor porcentaje

de cónyuges con formación superior universitaria (42,9%) y que en el estrato D la

proporción de cónyuges que sólo han accedido a la educación secundaria es

predominante (56,3%).

Cuadro: nivel educativo del cónyuge por nse (análisis vertical)

La segunda lectura que puede hacerse acerca del nivel educativo de los padres de

familia es la que aquí se llama análisis horizontal. Es decir, se busca determinar el nivel

de participación de cada estrato dentro de determinado grado de instrucción.

Algunas de las conclusiones que se obtienen para el caso de los jefes de familia

es que el grueso de la población con formación secundaria se encuentra en los

segmentos D (44%) y C (37%). Lo mismo sucede con los jefes de hogar con educación

superior no universitaria, aunque en este caso es mayor la participación del estrato C

(46%).

Cuadro: nivel educativo del jefe de hogar por nse (análisis horizontal)

3.1.4. Ingresos y gastos del hogar

En esta sección se presenta los ingresos y gastos de los hogares que forman la

demanda efectiva de la ciudad de Arequipa, tanto de manera agregada como por NSE.

De esta manera se busca determinar la capacidad de pago de las familias. Otra de las

variables que se toma en cuenta es la proporción de hogares que cubren gastos de

alquiler por su importancia dentro de la demanda efectiva de la ciudad.

Como puede apreciarse en el siguiente gráfico, la mayor parte de las familias

tiene ingresos que fluctúan entre 700 y 1 500 nuevos soles (42,7%), seguido de aquellos

hogares cuyos ingresos son menores a 700 nuevos soles (29,4%). Sólo un reducido

porcentaje de familias dispone de ingresos superiores a los 2 000 nuevos soles (14,4%).

Gráfico: ingreso mensual del hogar

En este caso se usara la segmentación demográfica por ingresos, ya que es la

variable mas fácil de distinguir entre los consumidores.

3.2. Demanda presente y pasada

Con la actual expansión económica, los ingresos de las familias peruanas se han

incrementado de manera significativa en los últimos años. Así, según cifras de la

consultora Ipsos Apoyo, en los últimos 4 años el ingreso familiar promedio se ha

incrementado en 40% en términos nominales, pasando de US$ 430 en el 2003 a US$

600 en el 2007. Esto ha apoyado el aumento de la demanda efectiva de vivienda.

Para explicar completamente esta mayor demanda efectiva de viviendas, hay que añadir

dos consideraciones. La primera se refiere al déficit habitacional2, que en Perú asciende

a 1,2 millones de viviendas. Este número se incrementa en 40 mil viviendas cada año

con la formación de nuevas familias que buscan un lugar donde vivir.

Asimismo, cabe señalar que la evolución de los ingresos y del nivel de empleo

en el sector formal ha incrementado el número de sujetos de crédito para el

financiamiento de viviendas a través del sistema financiero3. En el caso de las familias

de ingresos medios, el mayor acceso al crédito hipotecario se vio inicialmente

impulsado por el sector público a través del programa Mi Vivienda. Actualmente, sin

embargo, con el agotamiento de este fondo, el sector privado ha tomado la iniciativa y

los créditos hipotecarios vienen creciendo a tasas de 15% al año en promedio.

Actualmente, el Estado sigue implementando programas que facilitan el financiamiento

hipotecario, y que incentivan el pago puntual del préstamo. pero solo para las familias

de ingresos bajos.

Dado que las perspectivas macroeconómicas futuras son alentadoras (con una

previsión de crecimiento medio para los próximos años de 6% y que el empleo y los

ingresos de las familias continúen incrementándose) se espera que el déficit habitacional

se traduzca en mayor demanda efectiva de viviendas. Así, se da una de las condiciones

básicas para que el sector inmobiliario continúe desarrollándose en Perú.

Se tiene los datos históricos de la población de la ciudad de Arequipa hasta el

año 2011 según lo9s datos de INEI.

X Y

Año Poblac.

1993 619156

1994 627205

1995 635358

1996 643617

1997 651984

1998 660460

1999 669046

2000 677744

2001 686554

2002 695479

2003 704521

2004 713679

2005 722957

2006 732356

2007 749291

2008 760120

2009 780556

2010 792021

2011 805150

0

100000

200000

300000

400000

500000

600000

700000

800000

900000

1990 1995 2000 2005 2010 2015AÑO

PO

BL

AC

.

Utilizando la herramienta de análisis de datos para la regresión en Excel se

obtienen los siguientes resultados:

Estadísticas de la regresión

Coeficiente de correlación

múltiple 0.992771523

Coeficiente de determinación

R^2 0.985595297

R^2 ajustado 0.984747962

Error típico 7041.510741

Observaciones 19

Valor de a = -19436462.31

Valor de b = 10058.88947

Regresión lineal: Y = -19436462.31+10058.88947 X

Entonces podemos hallar la proyección de la población hasta el 2017 es:

X Y

Año Poblac.

2012 806798

2013 807994

2014 809674

2015 811541

2016 813664

2017 815345

3.3. Demanda por vivienda nueva

La proyección de la demanda por viviendas nuevas tiene como objetivo central

establecer los montos de inversión a los cuales una familia podría acceder a una

vivienda. Esto es, conocer los precios de vivienda que están dispuestos a pagar para

acceder a este bien.

Para lograr este propósito, el primer paso consiste en determinar el volumen de

la demanda potencial de la ciudad, comprendida por todos los hogares que no poseen

una vivienda (HNP). Después de haber identificado a los HNP, se estima la demanda

efectiva definida en el estudio como la población que tiene la intención real de comprar

una vivienda y piensa hacerlo en un periodo no mayor de dos años.

Los resultados obtenidos para la ciudad de Arequipa señalan que la demanda

potencial asciende a un total de 42 543 viviendas y que la demanda efectiva total es de

24 284 unidades.

Son varias las lecturas que pueden hacerse en base a esta información. En el

siguiente cuadro se muestra la demanda potencial por NSE, considerando su

representatividad respecto al total de hogares de cada estrato, así como la demanda

efectiva como porcentaje de los HNP y del total de hogares de cada NSE.

Gráfico: hogares, hnp y demanda efectiva por nse (En número de viviendas y porcentaje)

En términos globales, la demanda potencial constituye el 24% del total de

hogares de la ciudad. En el caso de la demanda efectiva, ésta representa el 14% del total

de hogares y el 57% de la demanda potencial.

Gráfico: hogares, hnp y demanda efectiva total (En número de viviendas y porcentaje)

Visto desde otro punto de vista, como puede observarse en el cuadro que sigue,

el grueso de la demanda potencial se encuentra en el nivel socioeconómico C, que

constituye el 48% del total de los HNP. Le sigue en orden de importancia el estrato D

que alcanza el 37%. La participación del NSE A es mínima, llegando únicamente al 4%.

La distribución de la demanda efectiva tiene una estructura similar.

Con los datos se puede pronosticar la demanda efectiva de viviendas de Arequipa hasta

el año 2015.

Año

Poblacion

c. de

Arequipa

Demanda

Efectiva

de

Viviendas

1993 625342.983 19750.0909

1994 633472.442 20006.8421

1995 641707.584 20266.931

1996 650049.782 20530.4011

1997 658500.429 20797.2963

1998 667060.935 21067.6612

1999 675732.727 21341.5408

2000 684517.253 21618.9808

2001 693415.977 21900.0276

2002 702430.385 22184.7279

2003 711561.98 22473.1294

2004 720812.285 22765.2801

2005 730182.845 23061.2287

2006 739675.222 23361.0247

2007 749291 23664.718

2008 756375.19 23972.3593

2009 765224.78 24284

2010 774074.37 24599.692

2011 782923.96 24919.488

2012 791773.55 25243.4413

2013 800623.14 25571.6061

2014 809472.73 25904.037

2015 818322.32 26240.7894

3.4. Análisis FODA

FORTALEZAS DEBILIDADES

1. Altísimo flujo de migración 1. Politicas inadecuadas de desarrollo urbano

2. Brindar servicios de calidad 2. Falta de capacitacion de personal

3. Asesoria a disposicion

3. Falta de confianza del mercado por ser inmobiliaria

nueva

OPORTUNIDADES ESTRATEGIAS FO ESTRATEGIAS DO

1. Incremento de población en la

ciudad

1. Establecer un plan de marketing

orientada a la

1. Ubicar inmuebles en zonas exclusivas y

saneadas legalmente. D1O1

2. Escacez de inmobiliarias con

calidad

captacion de la demanda insatisfecha.

F1,F2,F3 y O1,O2,O3

2. Establecer programas anuales de capacitacion.

D2O2.

3. Mercado insatisfecho por otras

inmobiliarias

2. Analizar el incremento de poblacion y

seleccionar el tipo

3. Brindar inmuebles a costos moderados y

entregar en los plazos

de mercado. F1 Y O1 pactados. D3,O3

AMENAZAS ESTRATEGIAS FA ESTRATEGIAS DA

1. competencia de otras

inmobiliarias

1. Brindar promociones de inmuebles (a

plazos)

1. Trabajar conjuntamente con las

municipalidades y asesorar proyectos

2. Incremento del precio de los

bienes inmuebles

2. Entregar inmuebles en perfecto estado,

de acuerdo a los y capacitacion de personal F1,F2 y A1.

requerimientos del cliente. F2,F3 y A2

2. Ubicar zonas o inmuebles de diferentes precios

para todo tipo

de mercado.

3.5. Cuatro P de marketing

3.5.1. Producto/Servicio

El proyecto considera la Instalación de una inmobiliaria de calidad, teniendo en

cuenta que más del 50% de los encuestados estar seguro o desear planear comprar un

inmueble en los próximos 12 meses. La arquitectura presentara cómodas instalaciones:

recepción e informes, plataforma de negocios, créditos y propiamente de la

administración. De igual forma considera los servicios requeridos según la encuesta

realizada que permitan brindar el mayor confort al cliente. Una adecuada área de

estacionamiento y cochera es un factor importante a considerar como parte del servicio.

3.5.2. Precio

Al tener una gama de diferentes y variados tipos de inmuebles se hace difícil

tener un precio especifico para cada unió de ellos, además depende del lugar,

características, demanda, etc., del inmueble por lo cual preferimos tener una estrategia

de liderazgo de precios que deben ser implementadas con un adecuado manejo selectivo

al público objetivo y está orientado a incentivar la preferencia de este sector al uso de

establecimientos de inmobiliarias de calidad.

3.5.3. Plaza

En la ciudad de Arequipa la totalidad de inmuebles de la competencia están ubicados en

pleno centro de la ciudad con marcada deficiencia de zonas de estacionamiento e

inadecuado servicios al cliente que nuestra inmobiliaria tendrá porque contara con

tecnología de punta para mostrar los diferentes inmuebles en oferta, servicio que

atraería mas clientes.

Este es quizás uno de los puntos más importantes que considera el proyecto para marcar

la diferencia.

3.5.3. Promoción

La promoción será agresiva y estará orientada a marcar la diferencia con la

competencia, resaltando la diversidad de servicios y calidad de los mismos así como la

estrategia de precios planteada para llegar al cliente.

3.6. Focus Group

(Los videos están anexados)

3.6.1. Conclusiones del Focus Group:

Todos los potenciales clientes tienen una idea acertada de lo que es una

inmobiliaria.

Todos los potenciales clientes encuentran más ventajas que desventajas para

contratar una inmobiliaria.

La seguridad es el principal motivo para adquirir una nueva propiedad.

Ninguno potencial cliente adquirió anteriormente un inmueble mediante una

inmobiliaria.

Todos los potenciales clientes están dispuestos a contratar una inmobiliaria para

adquirir un inmueble.

Todos los potenciales clientes encuentran necesario este servicio.

En lo referente al trato que brinda el personal, la mayoría concuerda en que este

es muy importante para tomar sus decisiones, ya que vale mucho la primera

impresión. Otro aspecto que se resalta es que el cliente sea trasladado al mismo

lugar donde se ejecuta la obra o se va a ejecutar, para inspeccionar. La

información exacta y la calidad de esta es también necesaria, ya que muchos que

atienden no están bien informados del tema.

Se desconoce la presencia de inmobiliarias serias en Arequipa y se concuerda

que la mayoría de estas son informales y de alto riesgo.

La mayoría de personas perciben mas de S/.3000 mensuales y con deseos de

adquirir unja vivienda en el corto plazo; además tienen ahorrada una buena

cantidad de dinero.

Los distritos con mayor demanda son Yanahuara, Sachaca, J. L. Bustamante y

Rivero, por la seguridad y las comodidades; o en lugares más alejados de la

contaminación y tranquilos como es el caso de Characato, Yarabamba,

Sabandia, etc.

Los potenciales clientes prefieren tener un departamento en vez de una casa.

Priorizan a la sala de su futura casa como la parte más importante de su casa.

Afirman que el precio de un inmueble depende mucho de la zona,

características, etc, que tenga el inmueble.

La contaminación es uno de los principales problemas de la ciudad de Arequipa

Las facilidades en el financiamiento en la adquisición de un inmueble son los

requisitos que le gustaría que le ofrezca una inmobiliaria.

3.6.2. Recomendaciones del Focus Group:

Se debe propiciar y promocionar más la adquisición de inmuebles con

inmobiliarias.

Debe haber más control y fiscalización de las inmobiliarias en la ciudad de

Arequipa, a fin de erradicar las inmobiliarias informales que trabajan al margen

de la ley y estafan a sus clientes.

Se debe trabajar más en la seguridad ciudadana, por partes de autoridades

municipales y regionales de la ciudad de Arequipa.

El trato que se brinde al cliente, así como el ambiente en el que se hace debe ser

de muy buena calidad, con establecimientos confortables y con la calidad de

información requerida y en el momento preciso.

La inmobiliaria debería estar correctamente registrada y con todos los

documentos en regla para ganar la confianza del potencial cliente.

Debería darse la posibilidad a los clientes de financiar sus pagos ya que abriría

mas el mercado para personas con solvencia económica y que tienen algo de

dinero ahorrado.

Ver la posibilidad de adquirir terrenos en los distritos mencionados y otros que

brinden las comodidades que las personas requieren, como: seguridad,

tranquilidad, cercanía al centro, transporte a la mano, etc.

Las políticas de estado, deben priorizar sus esfuerzos para detener la

contaminación en la ciudad de Arequipa.

Se deben promocionar las facilidades económicas para adquirir un inmueble en

el sector privado y para ello el estado debe dar las condiciones necesarias y

retribuciones por ello.

3.7. Análisis del Capitulo

En este tercer capítulo se proyecto la población de mercado disponible con progresión

lineal hasta el 2015, por lo cual para tener mayor certeza de los pronósticos estadísticos

futuros, se desarrollo dos años mas, es decir hasta el año 2017, con esto se lograra

mayor certeza de los años venideros en lo que concierne a la población en mercado

disponible, teniendo en cuenta que se tomo como años base desde el año 1993, en este

capitulo se han implementado mayores recursos de análisis, como son el FODA, las 4

P’s del marketing, además de la realización de un Focus Group, métodos de ayuda que

en anterior proyecto no habían y que han posibilitado un mejor desarrollo del proyecto y

por lo tanto de mejor calidad, puesto que se lograran resultados mas convincentes,

además que se han actualizado datos que aportaran un mayor nivel de confianza al

proyecto, se llego a la conclusión que la regresión adecuada es la lineal ya que además

posee un r2

cercano a 1.

3.8. Comentarios del Capitulo

El presente capitulo se aborda datos que en el anterior proyecto no estaban, como un

Focus Group, FODA, 4 Ps de marketing, que nos permitirán llegar a mejor resultados,

es importante seguir una línea estructural ordenada y clara desde el inicio del proyecto,

esto nos permitirá que en cada capítulo del proyecto tengamos buena información y por

lo tanto mejorara la calidad de la investigación, en este segundo capítulo abarcamos un

estudio del mercado a través de un Focus Group, que nos permitirá conocer a los

potenciales clientes en la ciudad de Arequipa, sus requerimientos desde la atención, la

seguridad, tipo, tamaño, zona, de su inmueble que nos permitirá satisfacer sus

necesidades como inmobiliaria, así como también nos permite saber sus odios y sin

sabores, como es el tema de la contaminación en la ciudad de Arequipa, inseguridad,

etc., problemas que devienen de una mala administración municipal y central,

concluyen también que sería importante un adecuado financiamiento de los inmuebles,

así no tendrían mayores problemas para adquirirlos, todos estos resultados nos acercan a

los gustos y disgustos de nuestros potenciales clientes, y esto lo revaloramos, además de

los resultados de las proyecciones, con esta consecuencia estamos afirmando mas

nuestra base triangular del proyecto, y estamos preparados para los próximos capítulos

que vengan.

3.9. Sugerencias del Capitulo

El proyecto debe contar con el asesoramiento del un especialista en el campo de

bienes raíces, así como, un especialista en proyectos industriales, que lograran

despejar las dudas y incertidumbres de las personas que desarrollen el proyecto.

Es importante que la información de cada capitulo sea completa, para asi, lograr

un análisis completo e integral del estudio.

Es importante mencionar que de las personas que intervinieron en el Focus

Group, todas tenían desconfianza de lo que representan las inmobiliarias,

debiendo para este caso instruir a las personas de cual es el verdadero

significado de una inmobiliaria, de los servicios que presta y de la gran ayuda

que representa para la sociedad.

Es importante tener datos solo oficiales de las entidades estatales en estadística,

puesto que los datos de población y demanda varian según las diferentes fuentes.

La tecnología como internet y demás herramientas deben estar de la mano con el

desarrollo del proyecto.

Se debe propiciar en este proyecto las reglamentaciones y adecuaciones

conforme a leyes administrativas, tributarias y municipales, con el fin de

fomentar la formalidad de las empresas.

Es importante complementar nuestra base intelectual con conocimientos en

estadística, costos, ingeniería económica, etc, que nos permita llegar a mejores

resultados.

INDICE

CAPITULO I

PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA E INFORMACION GENERAL DEL

PROYECTO

1.1 Concepción del Problema u Oportunidad de Negocio

1.1.1. El crecimiento de la economía incrementará la capacidad de gasto de las

familias.

1.1.2. La tendencia poblacional es favorable para el sector inmobiliario

1.1.3. La rentabilidad del negocio inmobiliario

1.2. Información general del proyecto

1.2.1. Nombre

1.2.2. Naturaleza

1.2.3. Código CIIU

1.2.4. Ubicación

1.2.5. Unidad Ejecutora del Proyecto:

1.2.6. Fase del proyecto

1.2.7. Nivel de estudio

1.3. OBJETIVOS DEL PROYECTO

1.3.1. Objetivo General

1.3.3. Objetivos Específicos

1.4. Análisis

1.5. Comentario

1.6. Sugerencias

CAPITULO II

MARCO TEORICO

2.1. Marco económico

2.1.1. Ratios de utilidad

2.1.2. Créditos hipotecarios otorgados por el sistema financiero

2.1.3. Cantidades prestadas comúnmente

2.1.4. Tasas de interés

2.2. Marco tecnológico

2.2.2. Mayor expectativa y exigencia de los clientes

2.2.3. La inmobiliaria del tercer milenio

2.3. Marco sociocultural

2.3.1. Riesgos y obstáculos

2.4. Marco institucional y político

CAPITULO III

ESTUDIO DE MERCADO

3.1. VARIABLES QUE AFECTAN A LA DEMANDA

3.1.1. Perfil de los demandantes efectivos de Arequipa

3.1.2. Caracterización demográfica de la familia

3.1.3. Educación del jefe de hogar y su cónyuge

3.1.4. Ingresos y gastos del hogar

3.2. Demanda presente y pasada

3.3. Demanda por vivienda nueva

3.4. Análisis FODA

3.5. Cuatro P de marketing

3.5.1. Producto/Servicio

3.5.2. Precio

3.5.3. Plaza

3.5.3. Promoción

3.6. Focus Group

3.6.1. Conclusiones del Focus Group

3.6.2. Recomendaciones del Focus Group

3.7. Análisis del Capítulo

3.8. Comentarios del Capítulo

3.9. Sugerencias del Capítulo