TESIS - infonavit.janium.net · "tesis valuaciÓn de inmuebles en condominio para uso habitacional...

117
MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL "VALUACIÓN DE INMUEBLES EN CONDOMINIO PARA USO HABITACfONAL EN LA CIUDAD DE HERMOSILLO, SONORA: UN CASO PRACTICO." T E S I S QUE PARA OBTENER EL GRADO DE: MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL PRESENTA: ARQ. CESAR ROBERTO LOPEZ ALDRETE ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL, POR LA SECRETARIA DE EDUCACIÓN PUBLICA, CONFORME EL ACUERDO No. 2003286 DE FECHA 03 DE OCTUBRE DE 2003. HERMOSILLO SONORA MÉXICO NOVIEMBRE 2005

Transcript of TESIS - infonavit.janium.net · "tesis valuaciÓn de inmuebles en condominio para uso habitacional...

MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

"VALUACIÓN DE INMUEBLES EN CONDOMINIO PARA USO HABITACfONAL EN LA

CIUDAD DE HERMOSILLO, SONORA: UN CASO PRACTICO."

T E S I S

QUE PARA OBTENER EL GRADO DE:

MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

PRESENTA:

ARQ. CESAR ROBERTO LOPEZ ALDRETE

ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL, POR LA SECRETARIA DE EDUCACIÓN PUBLICA, CONFORME EL ACUERDO No. 2003286 DE FECHA 03 DE

OCTUBRE DE 2003.

HERMOSILLO SONORA MÉXICO NOVIEMBRE 2005

" T E S I S

VALUACIÓN DE INMUEBLES EN CONDOMINIO PARA USO HABITACIONAL

EN LA CIUDAD DE HERMOSILLO, SONORA: UN CASO PRÁCTICO

Í N D I C E

1.-Resumen . . 5

2-Introducción . . 6

3-Clasificación del condominio. , 6

4-Desconocimiento de reglamento de condominio 11

5.-Aspectos a considerar en la compra de un condominio 12

CAPITULO PRIMERO

6-Aspectos jurídicos relativos al condominio 12

7-Antecedente del derecho de propiedad 14

8 -Descripción de los distintos regímenes de propiedad 15

9 -Ordenamiento del régimen de propiedad de los bienes inmuebles 18

10-Antecedentes del derecho de copropiedad 21

11-Departamentos o propiedad horizontal 21

12 -La importancia social y económica del condominio 22

13-Constitución del régimen de propiedad en condominio 23

14-Código civil para el estado de sonora 25

15 -Casos en que se puede originar el régimen de propiedad en condommio30

16-Derechos y obligaciones del condómino 32

17-Gastos y obligaciones del condómino 36

18 -Determinación de ruma, reconstrucción o destrucción del condominio 39

2

CAPITULO SEGUNDO

19.-Denominaciones usadas en régimen de propiedad en condominio 40

CAPÍTULO TERCERO

20.-Generalidades y metodologías para la valuación de Inmuebles

habitacionales en condominio 40

21 .-Descripción del indiviso 42

22.-Desarrollo del indiviso 44

23.-Calculo de indivisos en condominio 44

24.-Elección del método para calcular los indivisos 46

25.-Homologación 46

26.-Homologación "hr" 46

27.-EI enfoque de mercado (método del valor de cambio) 53

28.-EI enfoque residual (método del residuo) 61

29.-Métodos alternativos para la valuación de tierra 67

30.-EI método "hr" 67

31.-El método de la repercusión de terreno 73

32.-EI método de la razón de superficie 77

33.-El enfoque físico (método del costo neto de reposición) 83

34.-El factor por demérito 88

35.-Demérito por el criterio contable tradicional 88

36.-Demérito por el criterio de ross heideck 89

37.-Factor por conservación (f.co.) por el criterio ross heideck 89

38.-Demérito por el criterio hr 91

39.-Demérito por el criterio de kuentzle 92

40.-Demérito por el criterio de ezequiel siller 93

41 .-El enfoque de capitalización (método del valor de uso) 94

42.-Cálculo de la tasa de productividad real 107

43.-Criterio de mercado 107

44.-Desarrollo del tema 111

45 -Enfoque físico 111

46 -Enfoque de capitalización de rentas 114

47 -Enfoque de mercado 115

48-Bibliografía 116

49-Anexos 116

4

c I I c RESUMEN B I B L I O T E C A

La limitación del suelo y el constante crecimiento poblacional esta dando

como resultado un proceso de urbanización que deberá cubrir las necesidades de

vivienda de todo genero.

El crecimiento habitacional deberá ser ordenado y de calidad congruente con

la realidad actual y futura, ante la necesidad de un entorno seguro y la comodidad

de disponer de servicios que en algunas ocasiones solo es posible obtener en

grupo, es como el sistema de propiedad en condominio da solución a esta

exigencia.

Cuando se llega a radicar en una comunidad de este genero, se deberá

familiarizar con los derechos y obligaciones establecidos, aceptar las normas

para una sana convivencia ya que implica el derecho de copropiedad sobre bienes

y áreas comunes que no solo serán de su dominio sino que deberá compartir con

el resto de sus vecinos.

Por su carácter social el régimen de propiedad en condominio viene a dar una

solución apta para familias necesitadas de seguridad, servicios y bienes que le

proporcionar una mejor forma de vida.

En el avalúo de los inmuebles bajo el régimen en condominio es muy

importante considerar las áreas comunes o indivisos que en muchos casos el

condómino se a apropiado de ellas, por lo que en lugar de favorecer su valor lo

desmeritara y no se podrá incluir como una área más del objeto valuado.

El presente trabajo contempla los diversos aspectos relacionados con la

compra, venta y valuación de un inmueble en condominio.

5

T E S I S

VALUACIÓN DE INMUEBLES EN CONDOMINIO PARA USO HABITACIONAL

EN LA CIUDAD DE HERMOSILLO, SONORA: UN CASO PRÁCTICO.

INTRODUCCIÓN

Condominio

Régimen jurídico que integra las modalidades y limitaciones al dominio de un

predio o edificación y la reglamentación de su uso y destino, para su

aprovechamiento conjunto y simultáneo.

El condominio consiste en lo siguiente:

a) Superficie privativa (cubierta, cerrada, sin techo)

b) Superficie común (indiviso)

La superficie común se divide en:

c) Áreas comunes de uso exclusivo (cubiertas y descubiertas)

d) Áreas comunes de uso general (cubiertas y descubiertas)

CLASIFICACIÓN DEL CONDOMINIO

I).- POR SU ESTRUCTURA

a).- Condominio vertical: Se establece en aquel inmueble edificado en varios

niveles en un terreno común, con unidades de propiedad exclusiva derechos de

copropiedad sobre el suelo y demás elementos y partes comunes del inmueble

para su uso y disfrute.

b).- Condominio horizontal: Se constituye en inmuebles con construcción

horizontal donde el condómino tiene derecho de uso exclusivo de parte de un

terreno y es propietario de la edificación establecida en el mismo, pudiendo

6

compartir o no su estructura y medianería, siendo titular de un derecho de

copropiedad para el uso y disfrute de las áreas del terreno, construcciones e

instalaciones destinadas al uso común.

c).- Condominio mixto: Es aquel formado por condominios horizontales y

verticales que pueden estar constituidos en grupos de unidades de propiedad

exclusiva como: edificios, cuerpos, torres, manzanas, secciones o zonas.

d).- Condominio de condominios: Es aquel condominio que forma parte de

un condominio mayor.

II).- POR SU USO

a).-HABITACIONAL: Son aquellos en que las unidades de propiedad

exclusiva están destinadas a la vivienda y pueden ser:

UNIFAMILIAR: La construcción es destinada a una sola familia

DUPLEX: La construcción está destinada a alojar a dos familias en un solo

lote.

TRIPLEX; La construcción está destinada a alojar a tres familias en el mismo

lote.

PLURIFAMILIAR o MULTIFAMILIAR: Es la construcción que está destinada

a alojar a más de tres familias en el mismo lote.

b). COMERCIAL O DE SERVICIOS: Son aquellas en que las unidades de

propiedad exclusivas están destinadas al giro o servicio que corresponda según su

actividad. Pueden ser edificios de oficinas, mercados, plazas comerciales, etc.

c).- INDUSTRIALES: Son aquellas en que las unidades de propiedad

exclusiva se destinan a actividades propias del ramo, por ejemplo los parques

industriales.

7

d).- MIXTOS: Son aquellos en donde las unidades de propiedad exclusiva se

destinan a dos o más de los usos señalados en los incisos anteriores.

CONDOMINIO VERTICAL

*Sé&#!

jstr*-* ¡*M

» • > .

-m

La modalidad en la cual

cada condómino es

propietario exclusivo de un

piso, departamento, vivienda

o local de un edificio y

además copropietario de

sus elementos y áreas

Om comunes, así como del

i*l terreno e instalaciones de

uso general establecidas.

CONDOMINIO HABITACIONAL MULTIFAMILIAR VERTICAL

CONDOMINIO

HORIZONTAL

La modalidad en la cual

cada condómino es

propietario exclusivo de un

¡ f ¡ i área privativa del terreno, y

en su caso, de la edificación

que se construya en ella, a

la vez es copropietario de

las áreas verdes, edificios e

instalaciones.

CONDOMINIO HABITACIONAL MULTIFAMILIAR HORIZONTAL

8

Condominio de tipo duplex

en donde la construcción

está destinada a alojar a dos

familias en un mismo lote,

modalidad utilizada por los

constructores en vivienda

habitacional de uso popular

CONDOMINIO HABITACIONAL DUPLEX

Son aquellas edificaciones

realizadas bajo el régimen

de propiedad en condominio

S cuyas finalidades principales

sean alojar empresas

- dedicadas al comercio al

menudeo, oficinas, o bien la

prestación de servicios

profesionales o de

mantenimiento

CONDOMINIO COMERCIAL

B I B L I O T E C A

\ Se refiere a los parques i

I industriales para empresas

micro, pequeñas, medianas

o grandes que se

desarrollan bajo el régimen •Hv*!x&i^-i&jmmmu-&Mmw<it& e n c ondomin io

CONDOMINIO INDUSTRIAL

PROBLEMÁTICA

-i

El problema que se da en

este tipo de construcciones

bajo el régimen de

§j ._ condominio es la falta de

• t e * '{ ^ ; » í * « ^ cooperación, donde los

-^'s'$*"•' -' lí^'^f+rS^Zi condóminos no conocen el _- _i)^ "• - y iimMifc' T- A ,,

i reglamento de condominio y

no participan en el

mantenimiento de la

edificación.

10

Ejemplo de desconocimiento

del reglamento de

condominio, el propietario

de esta vivienda se apropio

del área de uso común,

dejando sin jardín a los

demás condóminos

DESCONOCIMIENTO DE REGLAMENTO DE CONDOMINIO

m%

En este ejemplo se aprecia

cuando el condómino se

apropia del jardín para

^ ampliar su vivienda

i* cambiando color y estilo de

] arquitectura al inmueble

dejando además sin jardín a

sus vecinos del edificio

DESCONOCIMIENTO DEL REGLAMENTO DE CONDOMINIO

El propietario edifico su

cochera en el área común

i»f ,»• *•.-:- . I .- " " v- destinada para recreación y

ornato

• * a , ^ • i . » • _ * . i -

CLARO EJEMPLO DE DESCONOCIMIENTO DEL REGLAMENTO DE

CONDOMINIO

ASPECTOS A CONSIDERAR EN LA COMPRA DE UN CONDOMINIO

Se deberán tomar en cuenta algunos aspectos al realizar la compraventa

para tener mayor segundad

Lo más importante antes de la compraventa es que el vendedor tenga título

que acredite la propiedad y los antecedentes que justifiquen lo anterior

Se recomienda cubrir cualquier anticipo o liquidación de compraventa con

cheque certificado y quedarse con una copia

Cuando se acuda con el Notario se solicitará al Registro Público de la

Propiedad constancia de que no existe ningún gravamen si lo hubo que esta

liberado.

Todo inmueble que está sujeto al régimen de propiedad en condominio

deberá estar constituido conforme a este regimen jurídico se deberá analizar junto

con el Notario la escritura pública por la que se constituyó

12

La escritura pública deberá contener varios elementos que se marcan en el

artículo 6 de la Ley de Propiedad en Condominio del Estado de Sonora e inscrito

en el Registro Público de la Propiedad, además de entregarse el plano general y

los planos de cada uno de los departamentos, casas, o locales y los elementos

comunes además del reglamento de condominio.

Es muy importante que al comprador le quede claro cual es el área especifica

que será propia y cual el área común o indiviso.

Cuando se ha pensado en la compra de un inmueble en condominio se debe

considerar que se va a vivir en comunidad por lo que el comprador deberá estar

dispuesto a acatar el reglamento de copropiedad establecido al crearse el

inmueble, siendo este un reglamento jurídico, es un contrato donde nacen

obligaciones y deberes de los copropietarios determinados con la finalidad de

regular la relación de los vecinos de un condominio

Por lo que si se va a pensar en vivir en condominio se acatará a lo dispuesto

en este reglamento donde se regulan algunas posibilidades como de tener o no

mascotas, las horas en que esta permitido los ruidos molestos, como se usaran

los estacionamientos de visitas, etc. además de todos los gastos originados para

el mantenimiento del inmueble.

CAPÍTULO PRIMERO

ASPECTOS JURÍDICOS RELATIVOS AL CONDOMINIO

PROPIEDAD

Derecho de uso, goce y disposición que una persona tiene sobre un bien

determinado.

De acuerdo al Código Civil del Estado de Sonora.

13

ARTICULO 1001.- La propiedad es un derecho real que otorga a una

persona el poder jurídico para usar, gozar y disponer de una cosa; pero dentro de

las limitaciones y con arreglo a las modalidades que fijen las leyes.

ANTECEDENTE DEL DERECHO DE PROPIEDAD

La propiedad ha sido un reflejo de la evolución histórica de la sociedad, ha

pasado de ser un poder a una función, en la antigua roma se delimitaba la

propiedad por arriba hasta el cielo y abajo hasta el centro de la tierra, se

consideraba como el derecho de obtener de un objeto toda la satisfacción que se

pudiera proporcionar. Con el carácter de derecho absoluto, exclusivo y perpetuo

de usar, disfrutar y disponer de una cosa.

En el régimen medieval la propiedad otorgó un poder absoluto de dominio no

solo de la tierra sino hasta de las personas "los vasallos" que habitaban en ella.

El Código Civil de 1870 de nuestro país define a la propiedad como el derecho

de gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las que fijan las leyes.

La Constitución de 1917 le otorga a la propiedad característica social según lo

demuestra el articulo 27 "la propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro

de los límites del territorio nacional, corresponde originalmente a la Nación, la cual

ha tenido y tiene el derecho de trasmitir el dominio de ellas a particulares,

constituyendo la propiedad privada". Las expropiaciones solo se podrán hacer a

causa de utilidad pública y mediante indemnización. "La Nación tendrá en todo

tiempo el derecho de imponer a la propiedad privada las modalidades que dicte el

interés público, así como el de regular, en beneficio social, el aprovechamiento de

los elementos naturales susceptibles de apropiación, con el objeto de hacer una

distribución equitativa de la riqueza pública, cuidar de su conservación, lograr el

desarrollo equilibrado del país y el mejoramiento de las condiciones de vida de la

población rural y urbana. En consecuencia, se dictarán las medidas necesarias

14

para obtener los asentamientos humanos y establecer adecuadas provisiones,

usos, reservas y destinos

de tierras, aguas y bosques, a efecto de ejecutar obras públicas, de planear y

regular la fundación, conservación, mejoramiento y crecimiento de los centros de

población".

DESCRIPCIÓN DE LOS DISTINTOS REGÍMENES DE PROPIEDAD

a) PROPIEDAD INDIVIDUAL.

Forma tradicional donde cada individuo, al que se le denomina propietario

adquiere el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa dentro de las

restricciones y particularidades que determinen las leyes.

b) LA COPROPIEDAD

En la copropiedad todos y cada uno de los copropietarios son dueños de la

totalidad del bien y no una sola parte del mismo, o sea que lo son en pro indiviso,

cuando dos o más personas adquieren la propiedad sobre una misma cosa o un

derecho.

c) EL CONDOMINIO

Este régimen se determina cuando se combinan las dos anteriores, la

individual y la copropiedad. Por lo que define al condominio como un inmueble

construido en forma horizontal, vertical o mixta susceptible de aprovechamiento

independiente, perteneciente a distintos propietarios y con elementos comunes de

carácter indivisible.

CONDOMINIO: Son aquellas edificaciones realizadas bajo el régimen en

condominio cuyas finalidades principales sean alojar empresas dedicadas al

comercio al menudeo, oficinas, o bien la prestación de servicios profesionales o de

mantenimiento.

15

Expresión de origen latina utilizada para designar el hecho de que el derecho

de propiedad sobre una determinada cosa es ejercido por más de una persona,

mediante una distribución por cuotas ideales. En el caso de un matrimonio que

ostente la propiedad de un piso, ambos son codueños, copropietarios o

condominios del mismo.

Es un fraccionamiento o construcción establecido bajo este régimen, de

acuerdo a las normas del Código Civil del estado de Sonora, donde existen áreas

de estacionamiento, vialidad, circulación peatonal, servicios, recreación y ornato,

así como equipamientos que se mantienen en propiedad de uso condominial

El Código Civil para el Distrito Federal en materia común, y para toda la

República en materia federal, establece la clasificación legal de los bienes en los

artículos 750 al 763 de su Título Segundo del Libro Segundo. Dentro de dicha

clasificación se establece la descripción de aquellos bienes que son considerados

inmuebles y de aquellos que son muebles.

Según el Código Civil, son bienes inmuebles

1. El suelo y las construcciones adheridas a él;

2. Las plantas y árboles, mientras estuvieren unidos a la tierra, y los frutos

pendientes de los mismos árboles y plantas, mientras no sean

separados de ellos por cosechas o cortes regulares;

3. Todo lo que esté unido a un inmueble de manera fija, de modo que no

pueda separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a él

adherido;

4. Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de ornamentación,

colocados en edificios o heredades por el dueño del inmueble, en tal

forma que revele el propósito de unirlos de un modo permanente al

fundo;

16

5. Los palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos análogos,

cuando el propietario los conserve con el propósito de mantenerlos

unidos a la finca y formando parte de ella de un modo permanente;

6. Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el

propietario de la finca, directa o exclusivamente, a la industria o

explotación de la misma;

7. Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estén en las

tierras donde hayan de utilizarse, y las semillas necesarias para el

cultivo de la finca;

8. Los aparatos eléctricos y accesorios adheridos al suelo o a los edificios

por el dueño de éstos, salvo convenio en contrario;

9. Los manantiales, estanques, aljibes y corrientes de agua, así como los

acueductos y las cañerías de cualquiera especie que sirvan para

conducir los líquidos o gases a una finca o para extraerlos de ella;

10. Los animales que formen el pie de cría en los predios rústicos

destinados total o parcialmente al ramo de ganadería, así como las

bestias de trabajo indispensables para el cultivo de la finca, mientras

están destinadas a ese objeto;

11. Los diques y construcciones que, aún cuando sean flotantes, estén

destinados por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de

un río, lago o costa;

12. Los derechos reales sobre inmuebles;

13. Las líneas telefónicas y telegráficas, y también las estaciones

radiotelegráficas fijas.

En términos jurídicos, el régimen de propiedad de los bienes inmuebles puede

ser de tres tipos:

a) Patrimonio nacional,

b) Propiedad privada y,

c) Propiedad social.

17

La integración y división de cada uno de los regímenes mencionados se

ilustra en el siguiente cuadro.

RE GIME H DE

]

PROPIEDAD

PATRIMONIO NACIONAL

PROPEDAD PRIVADA

PROP EDAD SOCIAL

Dorrinio público de la Federación

_ Dnr in io privado de la Federación

Individual

CondDirinn J Privativa

Cormn

Colectiva \

. Copropiedad

Certificados de participación inmobiliaria

i Certificados de vivienda

Ejido

Propiedad comunal

Ordenamiento del régimen de propiedad de los bienes inmuebles

Los bienes muebles, por su lado, son los cuerpos que pueden trasladarse de

un lugar a otro, ya sea que se muevan por sí mismos o por efecto de una fuerza

exterior. Estos bienes son muebles como tales por:

a) su naturaleza; o

b) por disposición de la ley.

Son bienes muebles ^or determinación de la ley, las obligaciones y los

derechos o acciones que tienen por objeto cosas muebles o cantidades exigibles

18

en virtud de acción personal. Ende, serán muebles las acciones que cada socio

tiene en las asociaciones o sociedades, aún cuando a éstas pertenezcan algunos

bienes inmuebles.

En general, son bienes muebles por su naturaleza todos los demás no

considerados por la ley como inmuebles, como son por ejemplo, las

embarcaciones de todo género, los materiales procedentes de la demolición de un

edificio y los que se hubieren acopiado para repararlo o para construir uno nuevo,

los derechos de autor, las colecciones científicas y artísticas, el acervo informativo

y bibliográfico junto con sus estantes, las medallas, las armas, los instrumentos de

artes y oficios, las joyas, los granos, mercancías y demás cosas similares.

Cabe aclarar que los bienes muebles por su naturaleza, que se hayan

considerado como inmuebles, recobrarán su calidad de muebles cuando el mismo

dueño los separe del inmueble, salvo el caso de que en el valor de éste se haya

computado el de aquellos, para constituir algún derecho real a favor de un tercero.

Así mismo, la ley establece que para efectos comerciales y/o legales, los

bienes muebles e inmuebles podrán ser sujetos de la práctica de una valuación.

Una valuación es un dictamen que se practica con base en criterios técnicos y

requerimientos generales que determinan el valor de un bien, el cual será

estimado bajo el supuesto de que el mismo se encuentra en caso de venta,

coincidentemente con el principio contable de "negocio en marcha".

Un inmueble, se considera integrado por los siguientes elementos:

1. Terreno: También llamado solar, predio o fundo, es el elemento

geográfico delimitado que integra una superficie, en el que se asientan

edificaciones, obras complementarias, elementos accesorios e

instalaciones especiales; valorado en función de sus cualidades

19

C I I c B I B L I O T E C A

productivas y de sus posibilidades de uso, explotación o

aprovechamiento.

2. Edificaciones: Espacios físicos construidos para desarrollar la actividad

humana y satisfacer necesidades específicas del hombre.

3. Elemento Accesorio: Elemento mueble ligado y considerado necesario e

indispensable para el funcionamiento operacional de un inmueble

especializado, ligado a la explotación económica o al resguardo cultural.

Estos elementos, en sí, se convierten en característicos del bien inmueble

analizado, como puede ser la caldera en un hotel y baños públicos, el

depósito de combustible en plantas industriales, la espuela de ferrocarril

en industrias, la pantalla en un cinematógrafo, la planta de emergencia en

un hospital, la bóveda de seguridad con el circuito cerrado de televisión

en un banco, las butacas en una sala de espectáculos, o las vitrinas de

exhibición en un museo.

4. Instalación especial: Bien mueble ligado de manera temporal o

permanente a un inmueble de uso común, con el fin de darle a este último

un mejor funcionamiento operacional, tal como puede ser el caso de los

elevadores, montacargas, escaleras electromecánicas, equipos de aire

acondicionado o de aire lavado, sistemas hidroneumáticos, sistemas de

riego por aspersión, sistemas de sonido ambiental, calefacción, antenas

parabólicas, sistemas de aspiración central, bóvedas de seguridad,

subestaciones eléctricas, sistemas de intercomunicación, pararrayos,

equipos contra incendio, equipos de seguridad, circuitos cerrados de

televisión, etc.

5. Obra complementaria: Es aquella construcción que aporta alguna

amenidad especial o beneficio adicional a un inmueble de uso común,

como son las bardas, celosías, rejas, patios, andadores, marquesinas,

pérgolas, jardines, fuentes, espejos de agua, terrazas, balcones, alboreas,

chapoteaderos, cisternas, fosas sépticas, pozos de absorción o

artesianos, aljibes, plantas de tratamiento, etc.

20

Para el caso de inmuebles en régimen de propiedad en condominio, los cinco

elementos enunciados anteriormente, a su vez, se dividirán en privativos o de uso

exclusivo del condómino, y en comunes o de uso general de los condóminos.

La SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL define:

ELEMENTOS PRIVATIVOS: departamento, casa o local y los elementos

anexos que le correspondan sobre el cual el condómino tiene un derecho de

propiedad y de uso exclusivo.

ELEMENTOS COMUNES: aquellos que pertenecen en forma pro indiviso a

los condóminos y cuyo uso están regulados por la normatividad aplicable.

ANTECEDENTES DEL DERECHO DE COPROPIEDAD POR PISOS

DEPARTAMENTOS O PROPIEDAD HORIZONTAL

La propiedad en su origen ha sido colectiva, todos los bienes pertenecían a la

comunidad.

Las etapas de propiedad fueron de colectiva, familiar a lo individual, la

propiedad colectiva con sus modernos conceptos esta tomando nuevo auge. Ante

el creciente individualismo en la propiedad urbana, la socialización del suelo es

presentada como una realidad.

La copropiedad de departamentos y pisos se ha desarrollado ante la crisis de

escasez de vivienda.

En Francia se consideraba que la copropiedad era contraria al derecho de

propiedad, lo consideraban como un derecho disminuido. Sin embargo varios

pueblos afectados por siniestros se reunieron para construir con gastos en común.

En Alemania se le denomina "propiedad en mancomún", es una propiedad

colectiva, la enajenación solo puede efectuarse por acuerdo de todos.

21

En México la propiedad en condominio se puede considerar como un derecho

doble, el derecho de propiedad privada del departamento, casa, local, etc., y el

derecho de copropiedad con indivisión forzosa, de las áreas comunes.

Esta forma de construir en condominio invadió el mercado inmobiliario de la

ciudad de México, D. F. En el año 1955 cuando surgió el primer desarrollo en

condominio en la esquina localizada en Paseo de la reforma y la calle de Río de

Guadalquivir en la colonia Cuauhtemoc, se han construido diversos desarrollos en

condominio de muy variados tipos dentro de los cuales los más comunes son los

edificios divididos en locales con diversos usos, así como los condominios

horizontales en los cuales se construyen inmuebles aislados en un terreno

indivisible.

LA IMPORTANCIA SOCIAL Y ECONÓMICA DEL CONDOMINIO

El crecimiento de la población mundial trae consigo la necesidad de vivienda

lo que da lugar a asentamientos urbanos desordenados sobre todo cuando la

limitación del suelo en notoria.

Debido a la escasez de vivienda se han buscado nuevas soluciones al

aprovechamiento del suelo y el mejoramiento del bienestar de la población, con el

desarrollo del régimen de propiedad en condominio se ha contribuido a dar

solución a este problema.

El régimen de propiedad en condominio permite que se aproveche el suelo en

zonas urbanizadas, dado que en ciudades con crecimiento horizontal requieren de

de mas metros cuadrados y de mayor inversión de servicios públicos.

La edificación en condominio da grandes ventajas al construirse y vender

con mayor facilidad departamentos, oficinas, locales comerciales, casas

22

unifamiliares donde se da un óptimo aprovechamiento de la superficie urbana,

además de un servicio más eficiente de los servicios otorgados.

El régimen de propiedad en condominio es una forma jurídica donde esta

permitida la convivencia solidaria abriendo una nueva perspectiva de vida ante la

asechanza de la gran ciudad.

El concepto de condominio implica el derecho de copropiedad sobre los

elementos y partes comunes, es un sistema nuevo acorde con la función social

actual, donde el conjunto de condóminos tienen derecho al disfrutar de esas áreas

destinadas para el esparcimiento, seguridad y convivencia que no se tiene en el

clásico sistema de construcción de vivienda. De esta forma el grupo de

condóminos pagan el mantenimiento que se genera, la vigilancia, limpieza, aseo

de jardines, alberca, juegos infantiles, etc., cuando para una sola familia sería

difícil enfrentar un gasto de este tipo, lo que le proporciona una mejor forma de

vida y status social.

CONSTITUCIÓN DEL REGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO

Para constituirse un fraccionamiento en condominio se deberá considerar lo

que marca la LEY 101 DE DESARROLLO URBANO DEL ESTADO DE

SONORA, en el artículo 8 inciso III.

ARTICULO 8o.- La Secretaría de Infraestructura Urbana y Ecología, es la

dependencia del Ejecutivo del Estado que tiene a su cargo poner en práctica las

medidas que éste ordene en relación con el desarrollo urbano, la vivienda y la

ecología y sus atribuciones serán las siguientes.

III.- Autorizar, en los términos de esta ley y demás disposiciones aplicables, la

creación de desarrollos industriales, turísticos o campestres en el territorio del

Estado.

23

ARTICULO 157.- Cuando un edificio en el que se pretenda instituir el régimen

de propiedad en condominio a que se refiere el Artículo 1121 del Código Civil del

Estado, conste de cinco o más departamentos, viviendas o locales, o se afecte un

área de más de cinco mil metros cuadrados, se requerirá, para su autorización,

dictamen previo de la Secretaría de Infraestructura Urbana y Ecología, en el que

se determine si la capacidad de los servicios públicos instalados en la zona de que

se trate son suficientes para el número de departamentos, viviendas o locales de

que conste la edificación que se pretende realizar.

ARTICULO 158.- Serán aplicables a los condominios residenciales y

comerciales a que se refiere el artículo anterior, en lo conducente, las

disposiciones que para los fraccionamiento establece esta ley, incluyendo las

áreas de donación, las que serán determinadas por el Ayuntamiento respectivo, de

acuerdo a la superficie de construcción que se pretenda realizar.

En caso de que, debido a la ubicación de los condominios, no sea posible donar la

superficie de terreno respectiva, ésta podrá ser permutada por pagos en efectivo a

un fideicomiso que para la adquisición de reservas territoriales establecerá el

Ayuntamiento respectivo, o, a juicio del mismo Ayuntamiento y con base en los

dictámenes técnicos correspondientes, podrá permutarse la donación por obras de

beneficio para la comunidad.

Los desarrollos turísticos en régimen de condominio, no estarán sujetos al

otorgamiento de áreas de donación.

Se determina que es la S.I.U.E. la que autoriza la creación de desarrollos en

este caso de condominios, hace un dictamen previo donde se establece que se

cumple con lo establecido en la ley.

El proyecto debe se aprobado en lo que se refiere a impacto ambiental y por

el Departamento de Bomberos de la Ciudad donde se llevará a cabo el

condominio.

24

Además de requiere de: Certificado de Libertad de Gravamen, Factibilidad de

servicios de agua potable y alcantarillado, Factibilidad de suministro de energía

eléctrica (CFE).

CÓDIGO CIVIL PARA EL ESTADO DE SONORA

ARTICULO 1108.- Hay copropiedad cuando una cosa, un derecho o una

universalidad de bienes, derechos y obligaciones apreciables en dinero,

pertenecen proindiviso a dos o más personas.

ARTICULO 1121 Cuando los diferentes pisos, departamentos, viviendas

locales de un edificio, susceptibles de aprovechamiento independiente por tener

salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública, pertenecieren a

distintos propietarios, cada uno de éstos tendrá un derecho singular y exclusivo de

propiedad sobre su piso, departamento, vivienda o local y además un derecho de

copropiedad sobre los elementos y partes comunes del edificio, necesarios para

su adecuado use o disfrute, tales como el suelo, cimientos, sótanos, muros de

carga, fosos, patios, pozos, escaleras, elevadores, pasos, corredores, cubiertas,

canalizaciones desagües, servidumbres, etc.

El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio sólo será

enajenable, gravable o embargable por terceros, conjuntamente con el piso,

departamento, vivienda o local de propiedad exclusiva respecto del cual se

considera anexo inseparable. La copropiedad sobre los elementos comunes de!

edificio no es susceptible de división. Los derechos y obligaciones de los

propietarios a que se refiere este precepto, se regirán por las escrituras en que se

hubiera establecido el régimen de propiedad, por las de compra venta

correspondiente, por el reglamento de condominio y administración y, en su caso,

por la ley reglamentaria de este artículo.

25

En el Código Civil para el Estado de Sonora en los artículos del 1108 al

1148 se encuentran lo relacionado al derecho de copropiedad.

Posteriormente en la LEY SOBRE EL REGIMEN DE PROPIEDAD EN

CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL ESTADO DE SONORA número 293

se establecen los requisitos que deberá cumplir la persona que desee construir

bajo este régimen.

ARTICULO 3.- Existirá régimen de propiedad en condominio, cuando los

diferentes departamentos, viviendas, casas, locales o áreas de un inmueble,

construidos en forma vertical, horizontal o mixta, susceptibles de aprovechamiento

independiente, por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía

pública, pertenezcan a distintos propietarios, teniendo cada uno de éstos, un

derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su departamento, vivienda, casa,

local o área y además, un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes

comunes del inmueble.

Por lo anterior el condominio puede existir en edificios multifamiliares,

construcciones dúplex, triplex, en casas unifamiliares o en un inmueble dentro del

cual se construyan en forma mixta los diferentes tipos de habitación señalados.

ARTICULO 4.- El régimen de propiedad en condominio de inmuebles puede

constituirse:

Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas, locales o áreas, de

que conste un edificio, o que hubieran sido construidos dentro de un inmueble con

partes de uso común, pertenezcan a distintos dueños;

Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas, locales o áreas, que

se construyan en un inmueble que cuente con elementos comunes e indivisibles,

se destinen para su enajenación a personas distintas; o

26

Cuando el propietario o propietarios de un inmueble lo dividan en diferentes

departamentos, viviendas, casas, o áreas, para enajenarlos a distintas personas,

siempre que exista un elemento común de propiedad que sea indivisible.

EL CONDOMINIO PUEDE CONSTITUIRSE EN CONSTRUCCIONES EN

PROYECTO, EN PROCESO DE CONSTRUCCIÓN O YA TERMINADAS.

Esto lo determinan los siguientes artículos de la Ley de Condominio.

ARTICULO 5.- Antes de la constitución del régimen de propiedad en

condominio, a que se refiere el artículo siguiente, los interesados deberán obtener

una autorización que, en su caso, expedirán las autoridades municipales

correspondientes, en el sentido de ser realizable el proyecto general en

congruencia con los programas de desarrollo urbano vigentes, así como con las

declaratorias existentes y la capacidad en el área de prestación de los servicios

públicos.

Esta documentación deberá ser entregada y dará la autorización para la

construcción del condominio, para lo cual requerirá la siguiente documentación:

ARTICULO 6.- Para constituir el régimen de propiedad en condominio el

propietario o propietarios deberán declarar su voluntad en escritura pública, en la

cual se hará constar:

I.- La ubicación, dimensiones y linderos del terreno que corresponda al

condominio de que se trate.

Asimismo, se señalarán los límites de los edificios o de las salas o secciones

que deban constituir inmuebles sujetos al condominio en forma independiente,

27

cuando su ubicación y número de copropiedades originen la separación de los

inmuebles sujetos a este régimen en grupos distintos;

II.- La descripción de cada terreno, departamento, vivienda, casa, local o área,

situación, medidas, piezas de que conste, espacio para estacionamiento de

vehículos, si lo hubiere, y demás datos necesarios para identificarlo, conforme lo

establezcan la Ley de Desarrollo Urbano para el Estado de Sonora y el reglamento

de construcción del municipio respectivo;

III.- En su caso, la constancia de haber donado al Ayuntamiento las superficies

de terrenos que señalan los artículos 106, fracción IV y 158 de la Ley de

Desarrollo Urbano para el Estado de Sonora;

IV.- La descripción general de las construcciones y de los materiales

empleados o que vayan a emplearse;

V.- El valor nominal que se asigne a cada departamento, vivienda, casa, local

o área, y el porcentaje que le corresponda sobre el valor total, también nominal, de

las partes en condominio;

VI.- Los bienes de propiedad común y su forma de aprovechamiento, con

especificación y detalles necesarios y, en su caso, su situación, medidas y partes

de que se compongan, así como cualquiera otra u otras características que sean

necesarias para su identificación;

V i l - El aprovechamiento general del inmueble y el especial de cada

departamento, vivienda, casa, local o área;

VIH- La existencia de la fianza prevista por los artículos 106, fracción III y 140

de la Ley de Desarrollo Urbano para el Estado de Sonora, para responder sobre la

ejecución de la construcción y de los servicios de ésta. El monto de la fianza y su

28

término, se ajustarán a lo dispuesto por las autoridades que hayan expedido las

licencias de construcción;

IX.- Los casos y condiciones en que pueda ser modificada la propia escritura;

X - El reglamento del condominio.

Al apéndice de la escritura se agregarán debidamente certificados por el

notario, el plano general y los planos correspondientes a cada uno de los

departamentos, viviendas, casas, locales o áreas y a los elementos comunes.

De la documentación anterior y de la demás que se juzgue necesaria, se

entregarán al administrador copias notarialmente certificadas, para el debido

desempeño de su cargo.

ARTICULO 7.- La escritura constitutiva del régimen de propiedad en

condominio, deberá inscribirse en el Registro Público de la Propiedad que

corresponda. De igual manera, serán inscribibles las reformas que a ésta y a su

Reglamento se hagan.

ARTICULO 8o.- En todo contrato para la adquisición de los derechos sobre

un departamento, vivienda, casa, local o área, sujeto al régimen de propiedad en

condominio, se insertarán las declaraciones y cláusulas conducentes de su

escritura constitutiva, así como sus reformas y datos de inscripción en el Registro

Público de la Propiedad, y se hará constar que se entrega al interesado una copia

del Reglamento.

ARTICULO 9o.- La extinción voluntaria del régimen de propiedad en

condominio requerirá el acuerdo de un mínimo del 75% de los condóminos

reunidos en asamblea, salvo que la escritura constitutiva prevea un porcentaje

más alto.

29

CASOS EN QUE SE PUEDE ORIGINAR EL REGIMEN DE PROPIEDAD EN

CONDOMINIO.

Se señalaran las áreas especificas que el comprador del inmueble en

condominio es dueño y las de uso común por los demás dueños del

fraccionamiento en condominio, se pueden originar por los siguientes supuestos

a) Cuando las diferentes casas, departamentos, viviendas o locales de que

conste un edificio, tengan partes de uso común y pertenezcan a distintos dueños

b) Cuando las diferentes casas, departamentos, viviendas o locales que se

construyan dentro del inmueble, se destinen a la enajenación de personas

distintas, con elementos comunes e indivisibles

c) Cuando el propietario o propietarios de un inmueble lo dividan en

diferentes departamentos, viviendas, locales o casas siempre que exista un

elemento común de propiedad privada que sea indivisible

Para esto en la Ley de Condominios determina lo siguiente

ARTICULO 11.- Cada condomino será dueño exclusivo de su piso,

departamento, vivienda, casa, local o area y condueño de los elementos y partes

del edificio que se consideren como comunes, por ser necesarios para su

existencia, seguridad, comodidad de acceso, recreo, ornato o cualquier fin

semejante

ARTICULO 12.- El derecho de cada condómino sobre los bienes comunes,

será proporcional al valor de su propiedad exclusiva, fijado en la escritura

constitutiva para ese efecto

30

ARTICULO 13.- Son objeto de propiedad común:

I.- El terreno, excepto en el caso de condominio horizontal, sótanos, pórticos,

puertas de entrada, vestíbulos, galerías, corredores, escaleras, patios, jardines,

senderos, vías interiores, y espacios que hayan señalado las licencias de

construcción para estacionamiento de vehículos, siempre que sean de

aprovechamiento común;

II.- Los locales destinados a la administración, portería y alojamiento del

portero y los vigilantes, más los destinados a las instalaciones generales y

servicios comunes;

III.- Las obras, instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan al uso o

disfrute común, tales como: fosas, pozos, cisternas, tinacos, ascensores,

montacargas, incineradores, estufas, hornos, bombas y motores, albañales,

canales, conductos de distribución de agua, drenaje, calefacción, electricidad y

gas; los locales y las obras de seguridad, deportivas, de recreo, de ornato, de

recepción o reunión social y otras semejantes, con excepción de las que sirvan

exclusivamente a cada departamento, vivienda, casa, local o área;

IV.- Los cimientos, estructuras, muros de carga y los techos de uso general, y

V.- Cualesquiera otras partes del inmueble, locales, obras, aparatos o

instalaciones que se resuelva por la unanimidad de los condóminos, usar o

disfrutar en común o que se establezcan con tal carácter en el reglamento o en la

escritura constitutiva.

ARTICULO 14.- Serán de propiedad común, sólo de los condominios

colindantes, los muros y demás divisiones que no tengan función estructural

alguna, y sólo separen entre si los departamentos, viviendas, casas, locales o

áreas.

31

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL CONDOMINO.

En los siguientes artículos se determinan cuales son las obligaciones a los

que se sujetarán los condóminos.

ARTICULO 15.- Si un condómino abandona o renuncia a sus derechos, o a

usar determinados o todos los bienes comunes, continuará sujeto a las

obligaciones que impone esta Ley, la escritura constitutiva, el reglamento y las

demás disposiciones jurídicas aplicables.

ARTICULO 16.- Cada condómino podrá servirse de los bienes comunes y

gozar de los servicios e instalaciones generales, conforme a su naturaleza y

destino ordinarios, sin restringir o hacer más oneroso el derecho de los demás.

ARTICULO 17.- El condómino de un departamento, vivienda, casa, local o

área, puede usar, gozar y disponer de él, con las limitaciones de esta Ley, otras

aplicables y las demás que establezcan la escritura constitutiva y el reglamento;

pero no podrán ser objeto de traslación de dominio o de uso, partes de los

mismos, como piezas o recámaras, cuartos de servicio o lugar privativo para

estacionamiento de vehículos. El incumplimiento de esta disposición podrá

originar, según fuere el caso, la rescisión del contrato o la aplicación de lo previsto

en el artículo 38 de esta Ley.

El condomino y su arrendatario o cualquier otro cesionario del uso, arreglarán

entre sí quien deba cumplir determinadas obligaciones ante los demás

condóminos, y en qué supuestos el usuario tendrá la representación del

condómino en las asambleas; pero en todo caso, dichos arreglos sólo surtirán

efectos a partir de la fecha en que se comuniquen por escrito al administrador y el

condómino será siempre solidario de las obligaciones del usuario.

32

ARTICULO 18.- Cada condómino u ocupante usará la unidad de su exclusiva

propiedad en forma ordenada y tranquila No podrá, en consecuencia, destinarla a

usos contrarios a la moral o buenas costumbres, ni hacerla servir a otros objetos

que los establecidos expresamente y, en caso de duda, a aquellos que deban

presumiese de la naturaleza del condominio y su ubicación, ni realizar acto alguno

que afecte la tranquilidad de los demás condóminos y ocupantes, o que

comprometa la estabilidad, segundad, salubridad o comodidad del condominio, ni

incurrir en omisiones que produzcan los mismos resultados

En cuanto a los servicios comunes e instalaciones generales, los condóminos

y los usuarios deberán abstenerse de todo acto, aún en el interior de su propiedad,

que impida o haga menos eficaz su operación, o estorbe o dificulte el uso común

estando obligados a mantener en buen estado de conservación y funcionamiento

sus propios servicios e instalaciones

El infractor de estas disposiciones será responsable del pago de los gastos

que se efectúen para reparar o restablecer los servicios e instalaciones de que se

trata, asi como de los daños y perjuicios que resultaren, independientemente de

que podra ser demandado en los términos del artículo 38

ARTICULO 19.- Los condóminos del departamento bajo o primero y los del

último, o de viviendas, casas, locales o áreas situados en aquel o en éste, no

tendrán más derechos que los restantes condóminos De igual manera, los

condóminos de la planta baja no podrán ocupar para uso exclusivo o preferente

sobre los demás condóminos, los vestíbulos, sótanos, jardines, patios, ni otros

lugares de tal planta, ni hacer obras en dichos lugares Asimismo, los condóminos

del último piso no podrán ocupar la azotea o techo, ni elevar nuevos pisos, ni

realizar otras construcciones Las mismas restricciones son aplicables a los demás

condóminos del inmueble

3J>

ARTICULO 20.- Cada condómino podrá hacer toda ciase de obras y

reparaciones en el interior de su departamento, vivienda, casa, local o área, previa

licencia que, en su caso, expida la autoridad municipal correspondiente, pero le

estará prohibida toda innovación o modificación que afecte a la estructura,

paredes maestras u otros elementos esenciales del edificio o que puedan

perjudicar a su estabilidad, segundad, salubridad o comodidad Tampoco podrá

abrir claros o ventanas, ni pintar o decorar la fachada o las paredes exteriores en

forma que desentone del conjunto o que perjudique a la estética general del

inmueble

ARTICULO 21.- En los inmuebles sujetos al régimen de propiedad en

condominio serán obligatorias para los respectivos condóminos y por su cuenta,

las obras que requieran los entrepisos, suelos, pavimentos, paredes u otras

divisiones entre locales o terrenos colindantes

En los inmuebles de construcción vertical sujetos al régimen de propiedad en

condominio, las obras de reparación y mantenimiento que requieran los techos en

su parte exterior y los sótanos serán por cuenta de todos los condóminos, así

como la reparación de desperfectos ocasionados por sismos, rayos o

hundimientos diferenciales.

ARTICULO 22.- Para la ejecución de las obras en los bienes comunes e

instalaciones generales, se observarán las siguientes reglas:

I - Las obras necesarias para mantener el condominio en buen estado de

segundad, estabilidad y conservación y para que los servicios funcionen normal y

eficazmente, serán efectuados por la administración, previa licencia, en su caso,

expedida por las autoridades competentes del municipio respectivo, sin necesidad

del acuerdo de los condóminos, con cargo al fondo de gastos de mantenimiento y

administración. Cuando éste no baste o sea preciso efectuar obras no previstas, la

34

administración convocará a asamblea de condóminos, a fin de que, conforme io

prevenga el Reglamento, resuelvan lo conducente;

II.- El primer enajenante es responsable de los vicios de construcción del

inmueble en los términos previstos por el Código Civil para el Estado de Sonora.

El resto de los condóminos podrá proceder a la reparación de los mismos, en la

proporción que cada uno represente sobre el valor total del condominio, dejando a

salvo sus derechos, para repetir contra el enajenante o para hacer efectiva la

fianza que prevé el artículo 6o. de esta Ley;

III.- Para realizar obras voluntarias que, aunque se traduzcan en mejor

aspecto o mayor comodidad, no aumenten el valor del condominio, u obras que

sin ser necesarias sí lo aumenten, se requiere del voto aprobatorio del 75% de los

condóminos reunidos en asamblea; y

IV.- Las reparaciones o reposiciones urgentes en los bienes comunes e

instalaciones generales podrán ser efectuadas por los condóminos en caso de

falta u omisión del administrador, quien deberá cubrir su costo según las reglas de

la gestión oficiosa.

No podrán llevarse a cabo, obras que pongan en peligro la seguridad,

estabilidad o conservación, como tampoco las que afecten la comodidad en el

condominio, las que impidan permanentemente el uso de una parte o servicio

común, aunque sea de un solo condómino, o se ubiquen entre bienes de

propiedad individual que pertenezcan a un solo condómino.

ARTICULO 23.- Tratándose de inmuebles sujetos al régimen de propiedad en

condominio, financiados o construidos por organismos oficiales, los condóminos

no podrán enajenar, arrendar o transmitir por ningún titulo, los derechos inherentes

al departamento, vivienda, casa, local o área, sino después de cinco años de

celebrado el contrato de compraventa o promesa de venta respectivo, además de

35

haberlo ocupado ininterrumpidamente por el mismo tiempo, salvo acuerdo

especial del organismo que le enajene el departamento, vivienda, casa, local o

área.

ARTICULO 27.- Una misma persona no podrá adquirir por sí o por medio de

otra, más de una unidad de propiedad exclusiva en los condominios financiados o

construidos por organismos oficiales.

Tampoco las personas que siendo propietarias de inmuebles en el centro de

población correspondiente, podrán adquirir una unidad de propiedad exclusiva en

condominios construidos o financiados por los organismos públicos.

GASTOS Y OBLIGACIONES DEL CONDOMINO

Cuando el condómino incumpla sus obligaciones se hará acreedor de las

sanciones que marcan los siguientes artículos.

ARTICULO 36.- Cuando un condominio conste de distintas partes que

conformen instalaciones y servicios destinados a servir únicamente a una parte del

conjunto, los gastos especiales que de ellos se deriven serán a cargo del grupo de

condóminos beneficiados. Esta modalidad podrá regularse en la escritura

constitutiva del condominio o en su Reglamento.

ARTICULO 37.- Las cuotas para gastos comunes que los condóminos no

cubran mensualmente, causarán intereses al tipo legal a menos que otro se fije

por la asamblea, sin que las determinaciones de ésta puedan aplicarse

retroactivamente.

El constituyente del condominio podrá establecer la tasa de estos intereses

con vigencia hasta la celebración de la primera asamblea.

36

Constituye titulo ejecutivo que trae aparejada ejecución en la vía ejecutiva

civil, el estado de liquidación de adeudos que se expida por el administrador, con

la firma de conformidad del presidente del comité de vigilancia o, en su caso del

constituyente del condominio, si no se ha celebrado la primera asamblea de

condóminos, acompañándose de copia certificada de la parte relativa del acta de

asamblea, o del Reglamento, o de la determinación del constituyente del

condominio, según sea el caso, en que se hayan establecido las cuotas a cargo de

los condóminos para los fondos de mantenimiento y administración y de reserva

Esta acción sólo podrá ejercerse cuando existan por lo menos dos

mensualidades pendientes de pago, o una parte de la cuota si se trata de periodos

mayores de pago, produciendo dicho estado de liquidación de adeudos el

vencimiento anticipado y exigibihdad de todas las cuotas subsiguientes a cargo

del moroso según se hubiese determinado la vigencia de las mismas por la

asamblea

Los nombramientos del administrador y del presidente del comité de

vigilancia, o en su caso el carácter del constituyente del condominio para los

efectos de la expedición del certificado de adeudos de referencia y el ejercicio de

la acción resultante, se acreditaran con copia certificada de las actas de asamblea

donde se hubiesen hecho las designaciones, o de la escritura constitutiva del

condominio y las determinaciones correspondientes cuando no se hubiese

celebrado la primera asamblea, sin más requisitos, quedando a cargo del deudor

la prueba de cualquier cuestionamiento en contrario

El ejercicio de la acción de referencia corresponde al administrador, quien

actuará al efecto con las facultades establecidas en el artículo 34

El Reglamento podrá establecer que cuando algún condomino caiga en mora,

el administrador distribuirá el importe del adeudo causado y que se siga causando

entre los restantes condóminos en proporción al valor de sus propiedades, hasta

37

la recuperación de dicho adeudo. En este caso, el administrador reembolsará a los

afectados por dicho cargo las cantidades que hubiesen aportado, más los

intereses que resulten.

ARTICULO 38.- El condómino que reiteradamente incumpla con sus

obligaciones, además de ser responsable de los daños y perjuicios que cause a

los demás, podrá ser demandado y en su caso condenado a la venta de su

departamento, vivienda, casa, local, o área en subasta pública, respetándose el

derecho del tanto en los términos del artículo 24. El ejercicio de esta acción será

resuelto en asamblea de condóminos, por un mínimo del 75% de los presentes,

sin que por este motivo pueda entenderse liberado o dispensado el cumplimiento

de las obligaciones omitidas, que en su caso serán cubiertas, respetando los

derechos de acreedor preferente, con el producto de la subasta respectiva.

Para los efectos de este artículo se entenderá por incumplimiento reiterado de

obligaciones, salvo que otra cosa determine el Reglamento, las omisiones que

originen más de una reclamación judicial en contra del moroso.

ARTICULO 39.- Si quien no cumple sus obligaciones fuese un ocupante no

propietario, el administrador le demandará previo consentimiento del condómino,

la desocupación del departamento, vivienda, casa, local o área cualquiera que sea

el título o causa de la ocupación. Si el condómino se opusiera, se procederá

contra éste y el ocupante en los términos del artículo anterior.

ARTICULO 40.- Los condóminos cubrirán independientemente el impuesto

predial de su propiedad exclusiva y la parte que les corresponda de los bienes en

común, así como los demás impuestos, contribuciones o derechos de que en

razón del condominio sean causantes por sí mismos.

ARTICULO 42.- Los gravámenes son divisibles entre los diferentes

departamentos, viviendas, casas, locales o áreas de un condominio

38

Cada uno de los condóminos responderá sólo del gravamen que corresponda a su

propiedad.

DETERMINACIÓN DE RUINA, RECONSTRUCCIÓN O DESTRUCCIÓN DEL

CONDOMINIO

Cuando un bien en condominio es destruido por uso o por otra causa se

procederá conforme a los siguientes artículos.

ARTICULO 43,- Si el bien se destruye en su totalidad, o en una proporción

que represente por lo menos la mitad de su valor, según dictamen practicado por

persona autorizada por la Ley, o en su defecto por perito en la materia designado

por la autoridad judicial, una mayoría de condóminos que representen por lo

menos el 51% de los derechos de propiedad, podrá acordar la reconstrucción o la

división del terreno y de los bienes comunes que queden, o en su caso la venta

del inmueble, con arreglo a las disposiciones legales aplicables.

Si la destrucción no alcanza la gravedad que se indica, el acuerdo a que se

refiere el párrafo anterior, se tomará por una mayoría de los condóminos que

representen por lo menos el 75% de los derechos de propiedad.

Si el acuerdo de que se trate es por la reconstrucción, los condóminos en

minoría estarán obligados a contribuir a ella en la proporción que les corresponda,

o enajenar sus derechos a favor de la mayoría.

Si al término de seis meses, contado a partir de la fecha del acuerdo

respectivo, los minoritarios no hubieren optado por alguna de las opciones

anteriores, la enajenación será forzosa al precio del avalúo practicado por corredor

público o por institución de crédito que se designe en procedimiento judicial donde

será oída dicha minoría.

39

ARTICULO 44.- En caso de ruina del bien de que se trate, una mayoría de los

condóminos que representen el 51% de los derechos de propiedad podrá resolver,

previo dictamen de las autoridades competentes, la reconstrucción o la demolición

de los bienes comunes o, en su caso, la venta según las prevenciones del artículo

anterior.

CAPÍTULO SEGUNDO

DENOMINACIONES USADAS EN REGIMEN DE PROPIEDAD EN

CONDOMINIO

Administrador del condominio

Representante legal, persona moral o física que realiza actos de custodia,

mantenimiento y conservación del inmueble y que promueve al mismo tiempo la

integración, organización y desarrollo de los condóminos. En el primer año es

designado por quienes otorgan la escritura constitutiva del condominio y en los

subsecuentes es nombrado y removido libremente por la asamblea de condómino

Asamblea de condóminos

Es el órgano supremo del condominio.

Asamblea general de condóminos.

Es la reunión de la totalidad de los condominos, que se celebra por lo menos

una vez al año tiene facultades de nombramiento y remoción; determinación de

responsabilidades; revisión y aprobación de estados de cuenta y presupuesto de

gastos; constitución de fondos de administración y reserva; modificaciones a la

escritura constitutiva y reglamento; y adopción de medidas de asuntos de interés

común.

40

Asamblea de grupo de condóminos

Es la reunión parcial de condóminos, que tiene por objeto analizar y resolver

asuntos de interés sectorial, como la revisión y aprobación de gastos especiales

en áreas comunes, que solo a ellos afectan o benefician como parte del conjunto.

Condominio

Es el inmueble, construido en forma vertical, horizontal o mixta, susceptible de

aprovechamiento independiente, perteneciente a distintos propietarios y con

elementos o partes comunes de carácter indivisible.

Condómino

Es la persona física o moral que en calidad de propietario, o que haya

celebrado contrato por lo que, de cumplirse en sus términos, llegue a ser

propietario, esté en posesión de uno o más departamentos , casas o locales del

inmueble susceptible de aprovechamiento independiente y con partes de uso

común indivisibles, que tiene un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre

un área determinada en la que ejerce plenos actos de dominio y derecho de

copropiedad sobre los elementos de uso común.

Comité de vigilancia

Es el órgano unitario o colegiado nombrado libremente por la asamblea, cuya

atribución principal es velar por el eficaz cumplimiento de las obligaciones de los

condóminos y por el buen funcionamiento de la administración del condominio.

Fondo de gastos de mantenimiento y administración

Es la suma total de las aportaciones determinadas por el reglamento del

condominio que se constituye en proporción al valor de cada departamento,

vivienda, casa o local, destinada al cumplimiento de los fines de conservación y

seguridad del inmueble.

41

Fondo de reserva

Es la suma total de las aportaciones determinadas por el reglamento del

condominio que se constituye en proporción al valor de cada departamento,

vivienda, casa o local, para los fines de adquisición o reposición de implementos y

maquinaria con que deba contar el condominio.

CAPÍTULO TERCERO

GENERALIDADES Y METODOLOGÍAS PARA LA VALUACIÓN DE

INMUEBLES HABITACIONALES EN CONDOMINIO

DESCRIPCIÓN DEL INDIVISO

Indiviso, Sin dividir en partes, entero, no dividido, son las áreas comunes con

las que cuenta el objeto arquitectónico bajo el régimen en condominio para disfrute

de todos los condóminos, y que es para uso y disfrute de los condóminos

Las áreas comunes de uso exclusivo son las establecidas en un edificio de

varios pisos; pasillos, escaleras, área de utilería, elevador, etc., se consideran de

uso exclusivo de los departamentos existentes en ese nivel.

Las áreas comunes de uso general son aquellas que todos los usuarios del

condominio pueden disfrutar; caseta de ingreso, cisterna, gimnasio, juegos

infantiles, alberca, subestación, etc.

Una vez hecha la distribución del indiviso entre los propietarios se elaborará

un "CUADRO DE USOS DEL SUELO" el que será destinado para su revisión y

aprobación por la SIUE como parte de las cláusulas de autorización

42

CUADRO DE USOS DEL SUELO

DESCRIPCIÓN

1.-AREAS PRIVATIVAS

a) Habitacional unifamiliar

b) Habitacional departamental

c) Comercial

d) Bodegas

Suma

2.-AREAS COMUNES RECREATIVAS

e) Áreas verdes

f) Área recreativa

Suma

3.-AREAS COMUNES DE SERVICIO

4.-AREAS DE VIALIDADES Y ESTACIONAMIENTO

SUPERFICIE (m2) %

DESARROLLO

El método más común para otorgarle el indiviso a un inmueble con régimen

en condominio de una planta, si este tiene cuatro departamentos a los cuatro les

corresponderá un indiviso por socio del 0.25, o 25 % de las áreas comunes.

Para el caso donde los departamentos son de áreas diferentes, el área del

indiviso será proporcional a la superficie privativa y se indicará en decimales con

una aproximación de hasta 6 dígitos (milímetros).

43

Para evitar que los condóminos cambien la fachada de la vivienda, color,

textura y materiales de construcción diferentes a los construidos, es considerar la

mitad exterior de los muros de la fachada no como privativa sino como área

común, de esta manera solo puede cambiarse por consenso general de los

propietarios

Los muros que separan a una casa de la otra se le denominan "medianeros",

a cada condómino le corresponde la mitad del espesor del muro.

Interior i /

/

/

¿Jz^nnjJ^TTzi^rnzii

TZZY/CZZZ

^7ZZ area común

y-r-r-y-\

Exterior

MUROS MEDIANEROS

CALCULO DE INDIVISOS EN CONDOMINIO

FORMAS DE CALCULAR LOS INDIVISOS

Los indivisos se calculan estableciendo una proporción entre la parte privativa

y el total del conjunto.

INDIVISO

100 %

PARTE PRIVATIVA

SUMA DE AREAS PRIVATIVAS

44

Despejando:

PARTE PRIVATIVA x 100

INDIVISO =

SUMA DE AREAS PRIVATIVAS

La suma total y las partes privativas se pueden determinar:

1.- DE LAS AREAS PRIVATIVAS

Es la forma más empleada, tal vez por su fácil aplicación y es aceptada por la

Comisión Nacional Bancaria y de Valores, pero se ha demostrado la inequidad de

este método, se recomienda utilizarlo solo cuando los valores unitarios son

iguales.

PARTE PRIVATIVA DE CADA UNIDAD x 100

INDIVISO =

SUMA DE AREAS PRIVATIVAS

2.- DE LOS VALORES COMERCIALES DE LAS UNIDADES PRIVATIVAS.

En esta modalidad se toma en cuenta que las áreas pueden tener diferente

valor por su ubicación, dimensiones, forma, etc.

VALOR DE CADA UNIDAD x 100

INDIVISO =

SUMA DE VALORES DE AREAS PRIVATIVAS

45

3.-DE LAS RENTAS ESTIMADAS.

Que generalmente son proporcionales a los valores de las unidades.

RENTA DE CADA UNIDAD x 100

INDIVISO =

SUMA DE RENTAS DE AREAS PRIVATIVAS

4.-DE LAS AREAS VIRTUALES

De las unidades según su nivel, ubicación, área y uso. Las áreas virtuales

como las rentas son proporcionales a los valores comerciales. Se calculan

tomando en cuenta la ubicación, las dimensiones, las formas, etc., las

características que modifican el valor de los inmuebles.

AREA VIRTUAL DE CADA UNIDAD x 100

INDIVISO =

SUMA DE AREAS VIRTUALES

ELECCIÓN DEL MÉTODO PARA CALCULAR LOS INDIVISOS

Para determinar la método de calculo de indivisos deberá reflejar el diferente

valor de cada unidad ya sea su uso (comercial, oficina, estacionamiento, etc.) así

como su localización dentro del conjunto (planta baja, vista a la calle, interior,

planta alta, etc.).

HOMOLOGACIÓN

Antes que nada, es importante recordar que, para lograr el objetivo de la

valuación planteado como técnica de apoyo al proceso de toma de decisiones, los

46

métodos orientados hacia la cuantificación del valor de uso y el valor de cambio de

un bien específico que pretende valuarse son sustentados, primordialmente, en la

indagación de valores alcanzados por otros bienes considerados, para efectos de

comparación, con características físicas "idénticas" en los mercados propios de su

comercialización; sin embargo, en algunos mercados particulares u,

ocasionalmente, los bienes que intercambian los oferentes y demandantes no son

propiamente idénticos al que se quiere determinar su valor, pero quizá algunos de

ellos podrían ser considerados "similares", es decir, podría saberse las cantidades

monetarias con las que los agentes del mercado intercambian bienes con el

mismo uso que el objeto de valuación, aunque con capacidades y aspectos físicos

"ligeramente" diferentes, en cuyo caso, habría que identificar, con la mayor

precisión posible, los elementos que integrarían esa ligera diferencia que es

aludida.

Hay que precisar también que, para considerar a dos elementos comparables

entre sí para fines de valuación, sus diferencias deberán ser pequeñas en

términos físicos, pues de lo contrario sería inadecuado e impropio realizar su

comparación.

Pues bien, la homologación es un proceso que tiene como finalidad, por una

parte, la identificación de aquellos elementos físicos que conforman las pequeñas

diferencias entre los bienes comercializados en el mercado y aquel que se quiere

valuar, y por la otra parte, cuantificar monetariamente dichas diferencias; esto con

el propósito de conocer el valor del bien en cuestión a través de la agregación o

retiro de la cantidad monetaria que representa a la multicitada diferencia y, hacer

con ello, que la comparación entre los bienes pueda realizarse con la premisa de

"identidad".

En otras palabras, la homologación es un proceso con el cual se establece la

cuantía monetaria que necesariamente debe agregarse o retirarse del bien

47

comparable respecto con el que desea valuarse, para que esta comparación se

realiza con condiciones de identidad y no de similitud.

Sin embargo, es preciso reconocer que la determinación cuantitativa de las

diferencias específicas a través de mecanismos del costeo preciso de retiro y

sustitución de materiales, junto con la mano de obra asociada, como fue señalado

anteriormente en el método del costo neto de reposición (C.N.R.), sería un

proceso inágil que retrasaría sustantivamente la emisión de un dictamen de valor;

no obstante, es lícito seguir ese procedimiento, aunque de todos modos, no se

garantizaría la plena precisión numérica.

Por ese motivo, la valuación ha acudido al empleo de "factores" que se

expresan en escala relativa (porcentaje) o en escala absoluta, según el parecer

del valuador, mismos que serán nombrados sucesivamente como "factores de

homologación".

Por cada diferencia específica que el valuador detecte entre el bien por valuar

y el bien de comparación, deberá asignarse un factor de homologación con un

valor numérico plenamente identificado. Estas diferencias pueden corresponder,

por ejemplo, en el caso de bienes inmuebles, a determinados aspectos físicos

como son: la cantidad de calles sobre las que el predio tiene acceso directo, la

densidad e intensidad de construcción máximas permitidas, la ubicación dentro de

la zona, el equipamiento y servicios urbanos que están dispuestos, el nivel

socioeconómico de la población que habita las cercanías, las vistas panorámicas,

la calidad social de la población vecina inmediata, el nivel de seguridad pública

existente, la contaminación ambiental y auditiva del entorno, la vocación de uso, la

calidad conceptual del proyecto constructivo, la calidad de los materiales

empleados, el avance de las construcciones, su estado de conservación, su edad,

etc.

48

Junto con lo anterior, el valuador deberá identificar, de ios factores

determinados, cuáles de ellos son "estadísticamente independientes" y cuáles no,

es decir, qué factores toman un valor de manera "libre", sin importar el valor que

tomen los demás y, qué factores dependen de la cantidad asignada a otros.

Posteriormente, habrá que definir una manera consistente, como la expresada

en el punto siguiente inmediato, que permita sustituir todos los factores de

homologación manejados por un sólo valor numérico, con el cual sea posible,

mediante la operación numérica de la multiplicación, obtener el valor del bien en

estudio con base en otro que haya sido indagado en el mercado. Dicha manera

resulta ser toral para el desarrollo del proceso valuatorio a través de los métodos

orientados hacia la determinación del valor de uso y del valor de cambio, mismos

que se expondrán más adelante.

Será deseable que la cantidad que sustituirá a todos los factores de

homologación sea lo más cercana a la unidad, ya que ésta expresa condiciones

de identidad para efectos comparativos, mientras que los valores cercanos a la

misma señalan condiciones de similitud.

Con base en eso y considerando que el valor del sujeto en estudio se

determinará a través de la multiplicación del valor del bien que fue indagado por el

"número" que sustituyó a todos los factores de homologación considerados, es

necesario que se explique el significado de este "número" mencionado. Si el

número sustituto fuera menor que la unidad, se entenderá que el bien que se

valúa es menos deseado por los demandantes que el bien que está sirviendo de

comparación en el mercado; en cambio, si éste resultara ser mayor que la unidad,

significará que el bien que se valúa es más deseable que el bien contra el cual se

está comparando.

Es importante hacer hincapié en que, sea cual fuere el procedimiento de

síntesis y sustitución de los factores de homologación, éste deberá ser consistente

49

• I B L I O T E C A y considerar que la dependencia de valores numéricos se expresa mediante la

operación numérica de la multiplicación, mientras que la independencia con la

suma de los elementos ponderados, situación que de ninguna manera es inducida

por el autor, sino por los propios planteamientos y procedimientos matemáticos

empleados por la teoría de decisiones, disciplina para la cual se aplican técnicas

de valuación.

HOMOLOGACIÓN "HR"

Hablar de identificación de las diferencias sustantivas entre los elementos

comparables y el objeto de valuación no significa que en ocasiones se hará

referencia a las más convenientes y en otras serán omitidas, sino que siempre y

en todos los casos, se deberán involucrar los mismos aspectos que, a juicio del

valuador, tengan influencia en el valor de los bienes. Esto significa que, antes de

todo, se deberán identificar las propiedades físicas que son valoradas en el

mercado específico que se trate y, sobre las cuales puedan existir diferencias que

repercutan en el valor de los bienes que ahí se comercialicen.

Asimismo, será necesario cuantificar el peso específico con el cual contribuye,

en el valor de los bienes, cada elemento específico (factor de homologación)

representativo de cada diferencia identificada y que el tomador de decisiones hace

intervenir en su proceso de comparación, además de la cantidad individual con

que se medirá la deseabilidad de cada elemento mencionado en el mercado.

La escala que se elija para medir los aspectos de deseabilidad referidos,

podrá ser expresada en términos absolutos o en términos relativos según

convenga, es decir, podrá establecerse con base en porcentajes o en

puntuaciones del cero al diez, por ejemplo, pero una vez seleccionada para cada

diferencia específica que se homologará, habrá de mantenerse de manera

consistente en todo el proceso, lo cual significa que si un factor es evaluado de

una manera definida para un bien, para los demás se hará del mismo modo,

50

aunque a cada factor aplicado a todos los bienes (los comparables y el sujeto de

estudio) puede aplicársele un mecanismo propio de evaluación.

Lo expresado en el párrafo anterior significa que puede ser el caso de evaluar

cada factor de homologación mediante un modelo específico, sea de índole

matemática, económica, financiera, estadística, etc.

Esas propiedades físicas que fueron aludidas con antelación pueden ser

esquematizadas, para cada bien comparable y para el objeto de valuación,

análogamente a un árbol de probabilidad, como se muestra en la figura:

p(F.Ho. "O F.Ho.

(F-HO^Q,^

O' Esquema de relación entre los aspectos de deseabilidad de un bien

El planteamiento referido expresa que cada "factor" es independiente de los

demás representados en el nodo de incertidumbre, es decir, se tratará con

factores de homologación estadísticamente independientes, lo cual significa que el

valor asignado a uno de ninguna manera dependerá del asignado a otro. En ese

sentido, la situación se reducirá a sustituir, en el nodo de probabilidad (nodo de

homologación), su valor esperado (valor de homologación), mismo que se

determinará de la siguiente forma:

51

V.Ho.j = I [F.Ho.jj] [p(F.Ho.¡j) ¡=i

Donde:

V.HO.J: Valor de homologación del bien comparable " j".

F.HO.JJ: lésimo factor de homologación del bien comparable "j"-

p(F.Ho.¡j): Ponderación del iésimo factor de homologación del bien comparable

" j "

m: Número de elementos que constituyen diferencia apreciada por el

mercado.

El valor numérico determinado con la expresión anterior servirá para realizar

la síntesis del nodo de homologación mostrado en la figura anterior, donde

simplemente se sustituirán todas las ramificaciones del nodo mencionado por el

valor de homologación que corresponda. Dicha sustitución se esquematiza a

continuación:

V.Ho.j

Síntesis de un nodo de homologación

El número que servirá para multiplicarse por el valor del bien que se conoce

su cuantía monetaria de intercambio en el mercado por indagación y así estimar el

del que se pretende valuar, recibirá el nombre de "razón de homologación", la cual

tendrá la siguiente equivalencia:

R.Ho.j = V.Ho.x / V.Ho.j

52

Donde:

R.HO.J: Razón de homologación del bien comparable " j".

V.Ho.x: Valor de homologación del bien que se pretende valuar

V.HO.J: Valor de homologación del bien comparable " j " .

Cabe señalar que el valor de homologación del bien que se pretende valuar

se obtendrá de la misma manera aplicada para determinar el valor de

homologación de cada bien comparable y que, las ponderaciones de los factores

de homologación deberán expresarse en escala relativa, es decir, en términos

porcentuales, respetando la siguiente condición:

m

E píF.Ho.jj) = 1

¡=i

EL ENFOQUE DE MERCADO (MÉTODO DEL VALOR DE CAMBIO)

Este método es también llamado "comparativo" o "de mercado", y aplica en

los casos de valuación de derechos y bienes muebles e inmuebles, sean nuevos o

usados, teniendo su fundamento en la consideración que éstos tienen

deseabilidad en el mercado donde se comercializan, lo cual significa que su

aplicación queda condicionada a la existencia del mismo, que como su definición

económica señala, estará integrada por oferta y demanda.

Tras verificada la presencia de ambos integrantes que definen el mercado

específico, habrá que extraer de él los valores representativos con que los bienes

o derechos son "cambiados" de las manos de los oferentes a las de los

demandantes. Es difícil conocer de hecho operaciones concretas de intercambio

de bienes y/o derechos, así como el valor involucrado; lo que comúnmente se

difunde en el medio es el precio pretendido por los oferentes y, eventualmente, las

propuestas que los demandantes hacen para adquirir las cosas. Sin embargo, es

53

evidente y definitivo que dichas operaciones se realizan por otras cantidades que,

seguramente, se ubican entre ambas posturas, marcando así el concepto de valor,

lo cual no significa que éste se encuentre a la mitad de la banda que se forma por

las primeras cantidades referidas, aunque también podría decirse que dichas

operaciones se efectúan por debajo del precio en que son ofrecidas y, en ese

sentido, el valuador aplica el concepto del "factor por negociación" (F.Ne.).

Se definirá al factor por negociación (F.Ne.) a aquel por el cual, con base en el

precio indagado en el mercado del elemento que integrará la muestra, se estima el

valor que podría tener dicho elemento, es decir, la probable cantidad en que

podría efectuarse el intercambio del bien o derecho en el ámbito propio del

mercado en que se comercializa. Este factor por negociación (F.Ne.) opera en la

siguiente fórmula, donde "P." es el precio difundido en el mercado de la cosa, "V"

la estimación de su valor, y el subíndice " i " expresa que la fórmula será aplicable

para cada elemento que integre la muestra estadística, por lo que dicho subíndice

tomará valores desde la unidad hasta "n", parámetro que representará al tamaño

de la misma:

V.C., = (F.Ne,) (P,)

Desde ese punto de vista, y considerando que el universo de bienes y

derechos que son dispuestos en el mercado puede ser muy grande, o bien, su

tamaño indefinido, habrá que extraer un subconjunto finito de dicho universo que

resulte ser característico del mismo en términos estadísticos. Específicamente,

habrá que extraer una muestra suficientemente representativa en términos de

valor de cambio, para lo cual se considerará como representativa para el proceso

valuatorio aquella muestra que tenga:

1. Características de identidad, o bien, de similitud en cada uno de los bienes o

derechos que la integren respecto del que se pretende valuar, recordando

que la comparación entre el sujeto de valuación y cada uno de los elementos

54

de la muestra debe hacerse en condiciones de identidad; si existiesen

condiciones de similitud tendría que aplicarse, antes del estudio estadístico

de la muestra, un procedimiento de homologación.

2. Propiedades de "leptokurtosis", es decir, que su coeficiente "(3" sea igual a

mayor que 3 unidades, o bien, que el valor de su coeficiente de variación " "

sea menor o igual a 10%, aplicando como máximo eventual el 12% para este

valor.

3. Un error relativo no mayor del 7%, aunque podría tolerarse como máximo el

10%.

4. Un nivel de confianza de, al menos, 95%; sin embargo podría aceptarse

como máximo el 90%.

Lo anterior redunda en definir el tamaño de la muestra cumpliendo con la

siguiente expresión en términos a priori:

n = Z2 a2 / E2,

Donde:

n Tamaño de la muestra.

Z Número de unidades de desviación estándar en la distribución normal que

producirá el nivel deseado de confianza. Para el caso planteado, Z será igual

a 1.960 cuando el nivel de confianza sea del 95%, y de 1.645 cuando este

sea del 90%.

(T: Coeficiente de variación.

55

E Error relativo entre la media de la muestra y la media de la media

poblacional.

Lo anterior significa que el tamaño mínimo esperado de cualquier muestra

será:

(1.960)2 (0.10)2 / (0.07)2 = 7.84 * 8 unidades,

Aunque podría aceptable, de forma más holgada, la siguiente cantidad

proveniente de aplicar los valores "tolerados" en la misma expresión, o sea:

(1.645)2 (0.12)2 / (0.10)2 = 3.90 * 4 unidades.

Conservadoramente, y de forma práctica, podría definirse el tamaño

adecuado de la muestra, en términos a priori como se refirió anteriormente,

considerando una combinación establecida con base en los valores ya aplicados

de los parámetros involucrados en la expresión, misma que a continuación se

desarrolla:

(1.960)2 (0.10)2 / (0.07)2 = 7.84 * 8 unidades,

(1.9'60)2 (0.10)2 / (0.10)2 = 3.84 * 4 unidades,

(1.960)2 (0.12)2/ (0.07)2 = 11.28 * 12 unidades,

(1.960)2 (0.12)2 / (0.10)2 = 3.90 * 4 unidades,

(1.645)2 (0.10)2 / (0.07)2 = 5.52 * 6 unidades,

(1.645)2 (0.10)2 / (0.10)2 = 2.71 * 3 unidades,

(1.645)2 (0.12)2 / (0.07)2 = 7.95 * 8 unidades,

(1.645)2 (0.12)2 / (0.10)2 = 3.90 * 4 unidades,

Puede verse que el rango obtenido de la anterior combinación, respecto de la

cantidad de elementos que deben integrar una muestra es relativamente amplio,

56

(entre 3 y 12) con media de 6 unidades y moda de 4, por lo que podría

considerarse, para fines pragmáticos, buscar siempre muestras de 6 elementos, 4

como mínimo, aunque lo que debe hacerse es recopilar la mayor cantidad posible

de elementos en el mercado que se trate para integrar la muestra de comparación

y poder efectuar, incluso, selección razonada de los elementos más consistentes y

discriminación justificada de aquellos no representativos.

Habiendo recaudado la muestra (al menos 6 o 4 elementos), primeramente

habrá que registrar el rango de valor de la misma, parámetro que se determinará

con la diferencia del valor mayor y el valor menor que la integren, es decir:

Después se homologarán los valores que correspondan a elementos con

características de similitud respecto del sujeto de valuación y se calculará el nuevo

rango que provendrá de los valores ya homologados y que permitirán establecer la

comparación en términos de identidad, esto es:

•"Ho. = V.C.Ho.max — V.C.Ho.min,

Posteriormente se calculará la diferencia de ambos rangos:

d = r - IHO.

Si esta diferencia resultare negativa, querrá decir que el proceso de

homologación fue incorrecto y que se deberán hacer adecuaciones

consistentemente coherentes, pues el objetivo de la homologación es establecer la

concurrencia de los valores hacia uno característico de la muestra, lo cual

únicamente se logra cuando el rango de los valores homologados es menor que

el que existía antes de ese proceso, es decir, cuando esta diferencia es positiva.

57

Una vez que el valuador apruebe su homologación, verificará que la muestra

cumpla con la condición que sea establecida en lo relativo al nivel de confianza de

la misma, es decir, se calculará "Z" a través de la siguiente fórmula:

Z - (n ev.c. / vv.c. )

Los estadísticos señalados en la expresión anterior se calcularán a través de

las siguientes fórmulas estadísticas:

n

p-v.c. = 1/n S V.C.¡, ¡=i

n

av.c. = [1/n2:(V.C.i-nv.c.)2l1/2,

i=1

VV.C. = CTv.C. / Í^V.C,

Donde:

V.C.J: Cada uno de los elementos que integran la muestra del valor de cambio de

los bienes y/o derechos idénticos o similares al que se está valuando.

fj-cx: Media muestral del valor de cambio.

ave.: Desviación estándar del valor de cambio en la muestra,

vv.c.: Coeficiente de variación del valor de cambio.

58

Posteriormente se comparará el valor de "Z" determinado, con lo expresado

en la tabla que a continuación se muestra:

•^Nffg&ÜB^l.

90 91 92 93 94 95 96 97 98 99

'APLICABLE DE P

1 645 1 695 1 750 1 810 1 880 1 960 2 055 2 170 2 330 2 575

Si la muestra no logra el nivel de confianza requerido, se deberá elegir uno de

estos dos caminos: depurar la muestra cuando esta tenga un tamaño amplio que

lo permita, o bien, indagar nuevamente en el mercado que se trate para incluir

más elementos a la muestra Después de aplicar cualquiera de ellas, con

elementos ya homologados, se calculará de nueva cuenta el nivel de confianza,

recurriendo a este mecanismo tantas veces como sea necesario, hasta cumplir

con él.

El valor del bien y/o derecho que se esté tratando será caracterizado por la

siguiente expresión, la cual considera los valores máximo y mínimo extraídos de la

indagación de mercado-

V.C.X = (V.C.m,n + 4^v.c. + V.C.max) / 6,

Donde:

V.C.x: Valor de cambio del sujeto de valuación

59

|uv.c.: Media muestral del valor de cambio.

V.C.min: Valor de cambio mínimo indagado en mercado.

V.C.max: Valor de cambio máximo de la indagación de mercado.

Es importante acotar que en casos como los de la valuación de inmuebles es

necesario trabajar con valores de cambio unitarios, pues en las cuantías de

intercambio de estos bienes se involucra su extensión y, en ese contexto,

inmediatamente después de aplicar el factor por negociación (F.Ne.¡) a los precios

indagados en el mercado, habrá que calcular dichos valores de cambio unitarios e

integrar con ellos la muestra.

Los valores de cambio unitarios simplemente serán determitados mediante el

cociente que resulte de dividir el valor de cambio proveniente de multiplicar el

precio extraído de mercado (P.¡) por el referido factor por negociación (F.Ne.¡),

entre la extensión del bien que se esté tratando, esto es, para el caso de terrenos:

V.C.'j = (F.Ne.j) (P.¡) / A.Te.j,

y en el caso de terrenos con edificaciones:

V.C.'¡ = (F.Ne.i)(P.i)/A.Co.¡,

Donde:

V.C.'¡: Valor de cambio unitario de cada uno de los elementos que integrarán la

muestra (bienes y/o derechos idénticos o similares al que se está

valuando).

F.Ne.¡: Factor por negociación aplicado en el caso de cada elemento indagado en

mercado.

P.,: Precio de mercado indagado para cada caso de los bienes de la muestra.

A.Te.¡: Área de terreno

60

A.Co.jiArea de construcción que integran las edificaciones del solar (terreno).

Lo anterior significa, para finalizar, que el valor de cambio unitario medio

deberá aplicarse de la siguiente manera, para el caso de terrenos, a efecto de

obtener el valor de cambio correspondiente al bien sujeto de valuación:

V.C.X = [A.Te.Jt (V.C'min + 4nv.c.' + V.C.'max) / 6],

Y, para el caso de valuar edificaciones en solares (terrenos), se aplicará:

V.C.x = [A.Co.Jf (V.C. 'm i n + 4jlv.C.' + V.C.'max) / 6],

Donde:

V.C.x: Valor de cambio del sujeto de valuación.

A.Te.x: Área del terreno o solar que se valúa.

A.Co.x: Área de construcción que integran las edificaciones del solar

(terreno) que se están valuando.

I v.c.•: Media muestral del valor de cambio unitario.

V.C.'min: Valor de cambio unitario mínimo indagado en mercado.

V.C.'max: Valor de cambio unitario máximo de la indagación de mercado.

EL ENFOQUE RESIDUAL (MÉTODO DEL RESIDUO)

El método es también llamado "residual", y su premisa fundamental indica que

es posible encontrar el valor de cambio individual de un elemento que integre una

unidad económica en un momento dado, a partir del valor de uso o de cambio de

toda ella, pero reduciéndolo con el costo propio del complemento del conjunto; es

decir, que si se desconoce el valor de cambio de un elemento perteneciente a un

conjunto entendido como unidad económicamente divisible, éste puede

determinarse a través de la reducción del valor de cambio o de uso asociado con

61

dicha unidad, hecha con los costos netos de reposición de los componentes

restantes de la misma

Obvio es que al hablar del valor de una unidad económicamente divisible nos

referimos al correspondiente por su mayor y mejor uso en condiciones de bajo

nesgo, sea éste valor de uso o valor de cambio, sin embargo, no debe

confundirse esta ¡dea con el concepto de unidad económica mínima indivisible, ya

que el segundo es integrante de la primera y no al revés

Este método es empleado principalmente para estimar el valor de los predios

de bienes inmuebles, pues los bienes inmuebles son considerados como la unión

de un terreno o solar, edificaciones o construcciones, instalaciones especiales,

elementos accesorios y obras complementarias, y a todos éstos, menos al terreno,

se les puede establecer un costo neto de reposición especifico, aunque también

puede ser utilizado en la valuación de derechos o de otro tipo de bienes.

Pragmáticamente, el método consiste en establecer, antes de todo, el valor de

uso o el valor de cambio que le corresponde a la unidad completa, en la que el

bien que quiere valuarse es parte, por separado se determinarán los costos netos

de reposición de los demás componentes y se adicionarán, y posteriormente, esta

suma será restada del valor de la unidad económicamente divisible, con lo cual se

estará estableciendo el "valor residual" que le corresponderá al bien que se valúa

Recuérdese que el valor de cambio provendrá de la indagación que se

efectúe en el mercado propio de los bienes similares o idénticos al que pertenezca

la unidad económicamente divisible, considerando que cuando se trate de bienes

similares se incluirá el proceso de homologación respectivo, por su parte, el valor

de uso se determinará mediante la capitalización de los beneficios que la

mencionada unidad genere realmente, o bien, sea capaz de generar, en el primer

caso se procederá directamente a calcular el valor presente de las rentas que se

cobrarán mediante la deflactación de las mismas con la tasa de interés que sea

62

aplicable (tasa de productividad), pero en el segundo será necesario,

primeramente, proceder con una indagación de mercado y, eventualmente,

también homologar para definir la cantidad a la que ascenderían los posibles

beneficios producidos en el futuro; finalmente, los costos netos de reposición de

los complementos de la unidad ya referida se establecerán demeritando el costo

de reposición nuevo de cada uno de ellos por las consideraciones particulares de

los mismos por lo que respecta a su vida agotada, obsolescencia técnica y

económica.

Resulta importante señalar que, cuando el método parta del valor de cambio

recibirá el nombre de "residual estático", pero cuando se aplique con el valor de

uso se llamará "residual dinámico". No obstante, debe tenerse presente que la

metodología será "estática" cuando no se considere el valor del dinero en el

tiempo, y cuando sí se haga será "dinámica", por tanto puede decirse que, al

contrario del residual estático, el dinámico aplica una visión financiera.

Cuando se valúe un terreno baldío de cualquier extensión, y requiera hacerse

por esta técnica, será necesario formular la "hipótesis" de que el predio en

cuestión actualmente es parte de una unidad económicamente divisible concluida

y nueva, que corresponda al principio fundamental de valuación (mayor y mejor

uso en condiciones de bajo riesgo), lo cual constituye la forma estática del

residual; o bien, la suposición consistirá en plantear una situación que contemple

que en el solar serán ubicados, al paso del tiempo, otros elementos que junto con

el predio conformarán la unidad económicamente divisible que se trate,

desarrollándose así la forma dinámica del método del residuo.

Al haber dicho que la perspectiva estática de la metodología considerará que

el terreno ya es parte de la unidad en estado nuevo, simplemente se quiere decir

que, al valor de cambio de la misma, fundamentado en la indagación de mercado

correspondiente, se restarán los costos de reposición nuevo de las edificaciones o

construcciones, de las instalaciones especiales, de los elementos accesorios y de

63

las obras complementarias que deberían existir para dar lugar a la unidad

económicamente divisible terminada en estado nuevo como se ha dicho, además

de las comisiones y utilidades derivadas de la percepción equivalente al valor de

cambio referido, así como también los gastos inherentes de los costos que reciben

el nombre de "indirectos". Esto puede expresarse de la siguiente manera:

V.C.xterreno = V . C . - C . R . N . c.ie.ea.oc - C . y U . - l .

o bien:

V.C.x terreno = V . U . - C . R . N . c,ie,ea,oc - C . y U . - I .

Donde:

V.L'.xterreno

V.C:

V.U.:

C.R.N c,ie,ea,oc-

C. yU.

Valor de cambio del terreno por valuar.

Valor de cambio de la unidad económicamente divisible.

Valor de uso de la unidad económicamente divisible.

Costos de reposición nuevo de las construcciones,

instalaciones especiales, elementos accesorios y obras

complementarias del inmueble.

Comisiones y utilidades vinculadas con el valor de cambio o

de uso.

Indirectos de los costos de reposición nuevo.

Por su parte, la forma dinámica del método residual es un procedimiento

análogo al seguido en el análisis de un negocio en marcha de tipo inmobiliario, en

el que se establecerá que el valor del predio es igual al valor presente neto de los

flujos de efectivo neto que se formulen, deflactados a través de la tasa de

productividad o tasa de interés que seleccione el tomador de decisiones

(valuador). Para ello se tomará en cuenta que el terreno será complementado

paulatinamente por las edificaciones o construcciones, por las instalaciones

especiales, por los elementos accesorios y por las obras complementarias,

64

¡ncurriendo así en erogaciones al paso del tiempo que corresponderán a los

costos de reposición nuevo de estos elementos y, por supuesto, también a sus

indirectos; así mismo y paralelamente, se fijarán como ingresos o beneficios

periódicos las cantidades que se establezcan equivalentemente al valor de cambio

o de uso, según considere el estudio, de la unidad económicamente divisible,

menos las comisiones y utilidades que procedan de estas percepciones.

Sobre la forma dinámica, resta decir que la formulación de los flujos de

efectivo neto se hará a partir de la diferencia que se aplique en instantes

determinados al paso del tiempo de los ingresos o beneficios, menos las

comisiones y utilidades de éstos, menos los costos de reposición nuevo de los

complementos del terreno, menos sus indirectos respectivos. Lo anterior puede

definirse con las expresiones siguientes:

n

V.C.xterreno = 2 (1+T.P.)"J (V .C. j - C.R.N.j(c,ie,ea,oc) - C . y U.j - l.j)

j=1

o bien:

n

V.C.xterreno = 2 (1+T.P.)"J (V .U. j - C.R.N.J(Ci,.,ea,oc) " C . y U.j - I , )

j=1

Donde:

V.C.xterreno Valor de cambio del terreno por valuar.

T.P. Tasa de productividad o de interés de deflactación de los flujos

desefectivo neto.

V.C.J: Valor de cambio de la unidad económicamente divisible en el

j-ésimo instante.

65

V.U.J: Valor de uso de la unidad económicamente divisible en el j -

ésimo instante.

C.R.N.j(C¡e,ea,oc): Costos de reposición nuevo de las construcciones,

instalaciones especiales, elementos accesorios y obras

complementarias del inmueble en el j-ésimo instante.

C. y U.j Comisiones y utilidades vinculadas con el valor de cambio o

de uso aplicables en el j-ésimo instante.

I.j Indirectos de los costos de reposición nuevo correspondientes

al j-ésimo instante,

n: Total de periodos analizados en el método.

Cabe acotar la Importancia de la tasa de interés de deflactación que sea

elegida, pues si los flujos de efectivo neto se formulan en términos de unidades

monetarias constantes de la fecha en que se valúa, lo cual es lo recomendable, la

tasa de interés o de productividad que deberá aplicarse será de tipo "real"; si por

el contrario, fueran formulados mediante unidades monetarias corrientes, entonces

se deflactarán con tasas de productividad o de interés de tipo "nominal".

La aplicación del método del residuo de ninguna manera garantiza el éxito en

lo que a la valuación del bien se refiere, pues al tratar con la diferencia de un valor,

menos más de un costo, podría obtenerse un resultado negativo, lo cual se debe

interpretar como un valor resultante nulo. Con esto habrá de tenerse sumo

cuidado, pues cabe la posibilidad de que el minuendo (valor de uso o de cambio) o

el sustraendo (suma de las comisiones y utilidades, de los costos de reposición

nuevo de los complementos del terreno y de sus indirectos) hayan sido calculados

de una manera inapropiada.

Ocasionalmente para el cálculo de los costos de reposición nuevo se aplican

costos paramétricos, y para las comisiones, utilidades e indirectos cantidades

relativas o porcentuales, lo cual da agilidad a este método, pero puede darse lugar

a imprecisiones intolerables que redundarán en la obtención de los resultados

66

negativos que referimos, o bien, a valores discordantes con el sentido común; por

tal motivo es aconsejable que siempre se revisen las magnitudes empleadas en la

formulación del método residual en términos absolutos, es decir, en términos de

las unidades monetarias empleadas y sus fracciones, con el fin de asegurar una

valuación adecuada.

MÉTODOS ALTERNATIVOS PARA LA VALUACIÓN DE TIERRA

EL MÉTODO"HR"

Para el tema tratado, esta faceta del método es aplicable para determinar el

valor de cambio de terrenos ubicados en zonas de alto grado de saturación, sobre

los cuales pueden existir o no edificaciones. Las principios que sustenta al método

son aquellas que la práctica valuatoria generalmente aplica en el ámbito urbano

(casas habitación, departamentos en condominio, locales comerciales, despachos

de oficina, etc.). Sin embargo, si el objetivo fuera valuar la tierra sobre la que se

ubican o ubicarán inmuebles ligados a la explotación económica, será más

conveniente realizar esta acción mediante técnicas financieras o de evaluación de

proyectos, o bien, habría que revisar la hipótesis planteada y definir si es posible

seguir este camino alternativo.

El método plantea, que el valor de cambio (valor de mercado) de un inmueble

es aquel con el cual se realiza el intercambio del mismo (compraventa); éste

puede ser expresado en términos ponderados de su costo neto de reposición

(valor físico) y de su valor de uso (valor de capitalización) a través de la siguiente

expresión:

V.C. = [(a) (V.F.) + (b) (V.U.)] / (a+b) eq. (1)

Donde:

V.C: Valor de cambio del inmueble en cuestión.

V.F.: Valor físico o costo neto de reposición del inmueble en cuestión.

67

V.U.: Valor de uso del inmueble en cuestión,

a: Parámetro ponderador del valor físico,

b: Parámetro ponderador del valor de uso.

Por otro lado, el factor de comercialización de un inmueble cualquiera se

define como:

F.C. = V.C./V.F.,

Expresión de la cual puede espejarse el valor de cambio, el cual cumplirá con

la siguiente igualdad:

V.C. = (F.C.) (V.F.) eq. (2)

Donde las variables involucradas son del inmueble:

V.C: Su valor comercial.

V.F.: Su valor físico o costo neto de reposición.

F.C: Su factor de comercialización.

Como es lógico pensar, un inmueble será comercializado en una cuantía

superior a la representada por su valor físico, lo que significa que, normalmente,

su factor de comercialización será superior que la unidad; sin embargo, en un

momento determinado y por condiciones de recesión, podría ser dispuesto en el

mercado en una cuantía inferior, por lo que, con base en esto, dicho factor de

comercialización podría ser menor que la unidad, pero definitivamente, siempre

será mayor que cero.

El valor físico de un inmueble integrará, como siempre, el valor de cambio del

terreno y los costos de reposición nuevo (valores de reposición nuevo) de las

construcciones, de las instalaciones especíales, de los elementos accesorios y de

68

las obras complementarias, debidamente reducidos por los factores respectivos,

es decir:

V . F . = V.C.terreno + C.N.R.c,¡e,ea,oc e q . ( 3 )

Donde:

V.F.: Valor físico de un inmueble.

V.C.terreno: Valor de cambio del terreno del inmueble.

C.N.R.cje.ea.oc: Costo neto de reposición de las construcciones, instalaciones

especiales, elementos accesorios y obras complementarias

del inmueble.

No obstante lo anterior, es posible establecer una proporción a través del valor de

cambio del terreno de un inmueble y su valor físico, misma que a continuación se

muestra:

p = V.C.terreno/V.F. ,

Que será equivalente a:

P = R.Te./C.N.R. ,c , ¡e,ea,0c,

Con lo que se desprende lo siguiente:

V.C.terreno = (p) (V .F . ) e q . ( 4 )

Donde:

V.C.terreno: Valor de cambio del terreno del inmueble.

V.F.: Valor físico de un inmueble.

p: Porcentaje con el cual participa el terreno del inmueble en su valor

físico.

69

Es evidente que el complemento con la unidad del parámetro "p" representará el

valor neto de reposición de las construcciones, instalaciones especiales,

elementos accesorios y obras complementarias del inmueble en cuestión, lo cual

quedará representado del siguiente modo:

C . N . R . c . , e . e a , o c = ( 1 - p ) ( V . F . ) .

Con lo hasta ahora planteado, han quedado establecidos tres parámetros: "a",

"b" y "p", los cuales tomarán valores del conjunto de los números reales positivos;

además "p" sólo podrá tomar valores mayores que cero, pero menores que la

unidad. El valor de estas tres literales será fijado por el sano criterio sano del

valuador y con base en su experiencia adquirida por la práctica profesional; esto

quiera decir que será él mismo quien fijará la ponderación del valor físico y del

valor de uso capitalización y que, según su sensibilidad y principios de balance,

establecerá para cada caso el porcentaje de participación del terreno con respecto

a la totalidad del valor físico del inmueble.

No obstante, aún falta resolver el problema de determinar, mediante las

premisas expuestas, el valor de cambio de un terreno situado en una zona urbana

con alto grado de saturación. Si se iguala la eq. (1) con la eq. (2) y se despeja el

valor físico se tendrá que:

F.C. (V.F.) = [a (V.F.) + b (V.U.)] / (a + b);

V.F. [F.C. - {a / (a + b)}] = [b (V.U.) / (a + b)];

V.F. = [b (V.U.)] / [ F.C. (a + b) - a] eq. (5)

Sustituyendo la eq. (5) en la eq. (3) y despejando de la expresión el V.C.terreno,

se encontrará lo siguiente:

70

V.C.terreno = { ( b ) (V .U. ) / [ (F .C . ) (a + b ) - a ] } - C.N.R.cje.eaoc1

Por otro lado, si se sustituye la Eq. (3) en la Eq. (4) se puede encontrar que:

V.C.terreno = P (V.C.terreno + C.N.R.Ci,e,ea,oc)

V.C.terreno = (p) (V.C.terreno) + (p) (C.N.R.cjeea.oc)

V.C.terreno — P (V.C.terreno) = P (C.N.R.c,ie,ea,oc)

V.C.terreno (1 - p) = P (C.N.R.c,,e,ea,oc)

V.C.terreno = P (C.N.R.c,ieiea,oc) / (1 - P) e q . (6)

Si se sustituye la eq. (3) en la eq. (2) podrá ver que:

V . C . = ( F .C . ) ( V . C . t e r r e n o + C.N.R.c,¡e,ea,oc) e q . (7 )

Sustituyendo la Eq. (6) en la Eq. (7), y despejando F.C. se tiene que:

V . C . = F .C. [ { (p) (C.N.R.c,eea,oc) / (1 " P)} + C.N.R-c.e.ea.oc];

V . C . = [ F . C . / (1 - p ) ] [ (p) (C.N.R.ce.ea.oc) + (C.N.R.c,e ea.oc) (1 - P)l

V . C . = [ F . C . / (1 - p ) ] [ (p ) (C.N.R.ceea.oc) + C.N.R.c, le,ea,oc - (p) (C.N.R.c , i e ,e a ,oc)] ;

V . C . = [ F . C . / ( 1 - p ) ] [ C . N . R . c . , e , e a , o c ] ;

F .C . = (V .C . ) (1 - p ) / C.N.R.cie.ea.oc2

1 Expresión para determinar el valor de tierra de un inmueble que es exclusivamente rentado, a partir de su valor de capitalización, del factor de comercialización y los ponderadores del valor comercial de la zona ("a" y "b", que son fijados por criterio del valuador)

71

Despejando de Eq. (2) el valor físico se obtiene:

V.F. = V.C. / F.C. eq. (8)

Posteriormente, si se sustituye la eq. (8) en la Eq. (3) y se despeja el valor de

cambio del terreno se llegará a la siguiente igualdad:

V . C . / F .C. - V.C.terreno + C .N .R . C ie ea.oc

V.C.terreno = ( V . C . / F .C.) — C.N.R.c,¡e,ea,oc

Es necesario reiterar que este método es aplicable para determinar el valor de

cambio de terrenos que se ubiquen en zonas con un alto índice de saturación,

mismos que pueden tener construidas edificaciones sobre ellos, o bien, carecer de

ellas, por lo que debe excluirse su aplicación sobre inmuebles comercializados en

mercados especializados, con condiciones anormales o, simplemente, con

manejos "sui generis" por estar ligados a una explotación económica específica.

Expresión para determinar el factor de comercialización de un bien inmueble, para el caso de no existir un mercado de terrenos en la zona, y por ende, no es posible determinar la cuantía del valor neto de reposición El porcentaje de participación del valor del terreno respecto al valor físico de todo el inmueble ("p"), es fijado según la experiencia y el criterio del valuador, teniendo en cuenta el principio del balance en valuación

3 Expresión para obtener el valor de tierra de un inmueble, sobre la base de su valor comercial o valor de venta, el factor de comercialización de la zona y el valor de sus construcciones.

72

El Método de la Repercusión de Terreno

La repercusión de terreno (R.Te.) es la cantidad del valor total del un terreno

de un inmueble que impacta a cada unidad de superficie construida en él. Se

define de la siguiente manera:

R.Te . = V.C.terreno / A . C o .

Donde:

R.Te.: Repercusión de terreno correspondiente al predio.

V.C.terreno: Valor de cambio del terreno en cuestión.

A.Co.: Área total de construcción del inmueble.

No obstante, sabiendo que:

A.Co. = (A.Te.) (N.N.) (C.O.S.)

Y que:

V . U . terreno = V.C.terreno / A . I ©.

También puede aplicarse la siguiente igualdad:

R.Te . = V.C.'terreno / [ ( N . N . ) ( C . O . S . ) ]

73

Donde:

R.Te.:

V . C . terreno-

N.N.:

Repercusión de terreno correspondiente al predio.

Valor de cambio unitario del terreno en cuestión.

Número de niveles que integran a la construcción.

C.O.S.: Coeficiente de ocupación del suelo o densidad de construcción.

Cuando sobre un terreno se ubiquen "j" tipos de edificaciones construidas en

él, referidos a través del parámetro contador "t", la repercusión de terreno del k-

ésimo tipo se determinará con base en el costo neto de reposición de la

construcción que se trate, es decir:

R.Te.t = [C .N.R. t / C.N.R.total] [V.C.terreno / A .Co . t ]

R .Te . t = [ (C.N.R. ' t ) (V.C.terreno)] / C.N.R.total

Donde:

R.Te.t: Repercusión de terreno del tipo de construcción "t".

C.N.R.t: Costo neto de reposición de las construcciones correspondientes al

tipo "t".

C.N.R.'t: Costo neto de reposición unitario de las construcciones

correspondientes al tipo "t".

C.N.R.totai: Costo neto de reposición de los " j " tipos de construcción, es decir, del

total de las construcciones ubicadas en el inmueble.

V.C.terreno Valor de cambio del terreno en cuestión.

A.Co.t: Área de construcción del tipo de construcción "t".

j : Número de tipos de construcción existentes en el inmueble.

Lo anterior significa que el subíndice "t" tomará los valores de los " j " tipos de

edificaciones, es decir, tendrá valores desde la unidad hasta " j" . Las " j "

repercusiones de terreno calculadas para cada tipo de construcción del inmueble

guardarán la siguiente relación con la repercusión de terreno general:

74

J

R.Te. = C.N.R.tota, / z (C.N.R.t / R.Te.t) t=i

Donde:

R.Te.: Repercusión de terreno correspondiente al predio.

C.N.R.totai: Costo neto de reposición de los "k" tipos de construcción, es decir,

del total de las construcciones ubicadas en el inmueble.

C.N.R.t: Costo neto de reposición de las construcciones correspondientes al

tipo "k".

R.Te.t: Repercusión de terreno del tipo de construcción "k".

Través de otros (al menos dos) que posean el mismo uso, pero que tengan

diferente superficie y diferente edificabilidad. Podría aplicarse también, si se

cuenta con un estudio estadístico, al menos dos "medias" de superficie y dos de

valores netos de reposición unitarios de terreno ya homologados, con los que se

formarán, al menos, dos pares ordenados. Se aplicará, por cada par ordenado,

alguna de las dos siguiente expresiones, según proceda:

R.Te.¡ = V.C.jterreno / A.Co.j

RTe.i = V .C. iWno / [(N.N.j) (C.O.S,)]

Donde:

R.Te.i: Repercusión de terreno correspondiente al iésimo predio o par

ordenado procedente de un estudio estadístico.

V.C.terreno: Valor de cambio del iésimo elemento (terreno) cuyo valor es sabido.

75

A.Co.,: Área máxima permitida de las edificaciones que pueden ser

construidas en el iésimo terreno cuyo valor se conoce.

V.C./terreno: Valor de cambio unitario del iésimo predio (terreno) del cual es

conocido su valor.

N.N.¡: Número máximo de niveles que se permiten construir el iésimo

terreno con valor sabido.

C.O.S.,: Coeficiente de ocupación de suelo correspondiente al iésimo predio

del cual se conoce su valor.

Seguidamente, se determinará una función que relacione la superficie de los

predios con sus respectivas repercusiones de terreno, en la que será sustituido el

valor numérico correspondiente a la superficie del terreno que se desea saber su

valor. Dicha función podrá ser obtenida mediante la aplicación del "Método de

Mínimos Cuadrados" o, simplemente, mediante la interpolación lineal de dos pares

ordenados.

Finalmente, con la repercusión de terreno obtenida para el predio que se

pretende valuar, se aplicará la siguiente expresión:

V.C.xterreno = (R-Te.x) (A.Co. x)

Donde:

V.C.xterreno: Valor de cambio del terreno por valuar.

R.Te.x: Repercusión de terreno determinada para el predio por valuar.

A.Co.x: Área máxima de las construcciones que pueden ser edificadas en el

terreno cuyo valor quiere ser conocido.

76

El Método de la Razón de Superficie

Este método será aplicable cuando se pretenda valuar un predio con base en

otros dos que posean el mismo uso y edificabilidad, pero diferente superficie entre

ellos y aquél por valuar. La base para tal fin la establecen dos premisas: La

primera de ellas, la definición de la razón de superficie:

R.Su.¡ = A.Te.j / A.Te.x

Donde:

R.SU.Í: Razón de superficie del iésimo predio cuyo valor es conocido.

A.Te.¡: Área del iésimo predio del cual se conoce su valor.

A.Te.x: Área del predio que se pretende valuar.

i: Sólo tomará los valores equivalentes a uno y dos.

Y la segunda, la idealización del comportamiento de dicha razón con un modelo

matemático del tipo:

F.Su. = R.Su.1/k

Donde:

F.Su.: Factor por superficie.

R.Su.: Razón de superficie.

k: índice del radical de la razón de superficie.

Este modelo matemático mantiene una relación directa entre la razón de

superficie y el factor por superficie, es decir, cuando el primero crece, el segundo

también lo hará, ocurriendo lo análogo en caso contrario; sin embargo, si la razón

de superficie es igual a cero o a la unidad, el factor por superficie tendrá,

77

igualmente, el mismo valor. Esta propiedad resulta ser independiente de las

superficies de los predios involucrados en el método, situación que hace al modelo

adecuado y conveniente en lo que respecta a su aplicación.

Posteriormente, se establecerá la siguiente equivalencia:

V.C.x'terreno = (V.C. i ' t e r r e n o) (F.Su.i) = (V.C.z'terreno) (F.Su.2)

Donde:

V.C.x'terreno: Valor de cambio unitario del predio que se pretende valuar.

F.Su.,: Factor por superficie del iésimo predio cuyo valor es sabido.

V.C.,': Valor de cambio unitario del iésimo predio del cual se conoce su

valor.

Acto seguido, se determinará el valor de "k" aplicable al modelo matemático,

mismo que se determinará del siguiente modo:

(V .dWreno) ( R . S u V * ) = (V.C.terreno) (R.Su.21/k)

[V.d'terreno] [ (A.Te.i / A.Te.x)1*] = [V.C.2'terreno] [ (A.Te.2 / A.Te.x)1/k]

LnCV.C.ÚerrenoMI/k] [LníA.Te.-O-LníA.Te.x)] = Ln(V.C.2',erreno)+[1/k] [Ln(A.Te. 2 ) -

Ln(A.Te.x)]

k [Ln íV .dWreno) - LnO/.Cz'terreno)] = Ln(A.Te.2) - [Ln(A.Te.i)

k = [Ln(A.Te.2) - [LníA.Te.!)] / [LníV.C, 'terreno) - Ln(V.C.2'terreno)]

78

Donde:

A.Te.¡: Área del iésimo terreno del cual se sabe su valor.

V.C.¡'terreno: Valor de cambio unitario del iésimo predio cuyo valor es conocido.

k: índice del radical de la razón de superficie.

Por último, el valor del predio en cuestión se determinará aplicando las siguientes

equivalencias:

V.C.xterreno = ( V . C . 1 ' t e r r e n o ) ( A . T e . i ) 1 , K ( A . T e . x ) v[(k-1)/k]

V . C . x t e r r e n o = ( V . C . 2 ' t e r r e n o ) ( A . T e . 2 ) 1 / k ( A . T e . x ) [ ( k - 1 ) / k ]

Donde:

V.C.xterreno: Valor de cambio del predio que se pretende valuar.

V.C.¡'terreno: Valor de cambio unitario del iésimo predio cuyo valor es conocido.

A.Te.¡: Área del iésimo terreno del cual se sabe su valor.

A.Te.x: Área del terreno que se quiere valuar.

k: índice del radical de la razón de superficie.

COMBINACIÓN DEL MÉTODO DE REPERCUSIÓN DE TERRENO Y DEL

MÉTODO DE LA RAZÓN DE SUPERFICIE

El caso interesante a resolver ahora es la consideración simultánea de los

métodos de la razón de superficie de repercusión de terreno. La consideración que

debe postularse estará en función de la siguiente expresión, análoga a la

formulada en el punto inmediato anterior:

R.Te.x = (R.Te.i) ( F . S I M ) = (R.Te.2) (F.Su.2)

79

En la que se establecen, con base en la edificabilidad (área de construcción

existente o potencial del predio), las siguientes equivalencias:

R.Te.1 = V.C.iWreno / [ (N.N.i) (C.O.S.i) ]

R.Te.2 = V.C.2'terreno / [(N.N.2) (C.O.S.2)]

F.Su.1 =(R.Su. 1 ) 1 / k

F.Su.2 = (R.Su.2)1 /k

R.Su.i = A.C0.1 /A.Co.x

R.Su.2 = A . C o . 2 / A . C o . x

A.C0.1 = (ATe .O (N.N.-i) (C.O.S. i)

A.Co.2 = (A.Te.2) (N.N.2) (C.O.S.2)

A.Co.x = (A.Te.x) (N.N.x) (C.O.S.x)

Repercusión de terreno del predio sujeto a valuación.

Repercusión de terreno del iésimo solar comparable.

Valor de cambio unitario del iésimo predio cuyo valor es conocido.

Factor por superficie correspondiente al iésimo terreno comparable.

Razón de superficie del iésimo solar comparable.

índice del radical de la razón de superficie.

Área de construcción (edificabilidad) del iésimo comparable.

Área del iésimo terreno comparable.

Donde:

R.Te.x:

RTe.j:

V . U . j terreno-

F.Su.i:

R . S U . Í :

k:

A.Co.i :

A.Te.j :

80

A.Te.x: Area del terreno sujeto a valuación.

N.N.¡: Número máximo de niveles que se permiten construir en el iésimo

terreno con valor conocido (comparable).

N.N.X: Número máximo de niveles que se permiten construir en el terreno

sujeto a valuación.

C.O.S.¡: Coeficiente de ocupación de suelo correspondiente al iésimo predio

del cual se conoce su valor por indagación.

C.O.S.x: Coeficiente de ocupación de suelo correspondiente al predio sujeto a

valuación.

De lo anterior quedará, entonces, la ecuación que se muestra a continuación:

[V.C.i'terrenoltíA.Te^HN.N.^ÍC.O.S.!)]1^ / [ (N .N.^C.O.S^) ]

\y.C.2\errenomA.Je.2)(N.N.2)(C.O.S.2)]ml[(H.U.2)(C.O.S.2)]

Misma que se reduce a lo siguiente:

(V.C.1'terre„o)(N.N.2)(C.O.S.2) / (V.C.2'terreno)(N.N.1)(C.O.S.i)

[(A.Te.2)(N.N.2)(C.O.S.2) / (A.Te.1)(N.N.1)(C.O.S.i)]1 / k

[(V.C.1'terre„o)(N.N.2)(C.O.S.2) / (V.C.2'terreno)(N.N.1)(C.O.S.i)]k

(A.Te.2)(N.N.2)(C.O.S.2) / (A .Te.OfN.N.^C.O.S. ! )

Despejando el exponente "k" de la fórmula anterior se tiene:

k = (IntA.Te.zl+lnEN.N.zl+IntC.O.S^-InfA.Te.iJ-IntN.N.^-IntC.O.S.!]) /

(IntV.d'terrenol+IntN.N.zl+IntC.O.S.zl-IntV.C.z'terrenol-InCN.N.^-InfC.O.S.!])

81

Donde:

k:

A.Te.,:

N.N.,:

C.O.S.,:

v.c.; terreno-

índice del radical de la razón de superficie.

Área del iésimo terreno comparable.

Número máximo de niveles que se permiten construir en el iésimo

terreno con valor conocido (comparable).

Coeficiente de ocupación de suelo correspondiente al iésimo predio

del cual se conoce su valor por indagación.

Valor de cambio unitario del iésimo predio cuyo valor es conocido.

Finalmente, el valor del predio en cuestión (sujeto de valuación) se

determinará aplicando las siguientes equivalencias:

V.C.xterreno = ( V . d ' t e r r e n o X A . T e . i J ^ ^ N . N . O í C . O . S . i ) ] ^ ^ ' " ^

(A.Te.x)(N.N.x)(C.O.S.x)]C(k-1) / k l

|[(1-k)/k]r V.C.xterreno = (V.C.2 ' ter reno)(A.Te.2)1/K[(N.N.2)(C.O.S.2)]U1-K"KJ[

(A.Te.x)(N.N.x)(C.O.S.x) ] [ ( k-1 , / k ]

Donde:

V.C.xterreno: Valor de cambio del predio sujeto a valuación.

V.d'terreno: Valor de cambio unitario del iésimo predio cuyo valor es conocido.

A.Te.,: Área del iésimo terreno comparable.

A.Te.x: Área del terreno sujeto a valuación.

N.N.,: Número máximo de niveles que se permiten construir en el iésimo

terreno con valor conocido (comparable).

N.N.x: Número máximo de niveles que se permiten construir en el terreno

sujeto a valuación.

COS.,: Coeficiente de ocupación de suelo correspondiente al iésimo predio

del cual se conoce su valor por indagación.

82

C.O.S.x: Coeficiente de ocupación de suelo correspondiente al predio sujeto a

valuación,

k: índice del radical de la razón de superficie.

El Enfoque Físico (Método del Costo Neto de Reposición)

Este es un método aplicable al caso de valuación de bienes muebles e

inmuebles, y no para la valuación de derechos. Es especialmente recurrido para

establecer cantidades de aseguramiento de bienes, pues como su nombre indica,

calcula el costo que tendría "reponer" un bien específico en términos efectivos, en

el estado que se encuentre en un momento determinado, lo cual es acorde con el

propósito primordial de un seguro.

Tiene el principio de considerar en su aplicación al costo de adquisición en

mercados primarios, es decir, al precio (costo de producción más gastos más

utilidad) como fuente del valor original de los bienes; su objetivo, entonces, es

determinar la cantidad de dinero que debería erogarse a efecto de reproducir al

bien sujeto de valuación de forma idéntica o similar incluyendo la utilidad de su

productor, pero descontándole, primeramente, los deméritos propios debidos al

tiempo en que ha estado en uso, seguidamente, los debidos al estado físico en

que se encuentre al momento de la valuación por dicho uso y, finalmente, los

debidos a su obsolescencia técnica y/o económica que resulte por la posible

aparición de nuevos bienes sustitutos que incorporen adelantos tecnológicos en sí,

o bien, mejoras en su proceso de producción que reditúen ahorros sustanciales y,

como consecuencia, redunden en la disminución del costo de fabricación.

Como puede verse, el método equipara el concepto de valor con el de precio

(para el productor) o costo de adquisición (para el consumidor) y lo llama "costo de

reposición nuevo" (C.R.N.), pero únicamente cuando se trata de un bien nuevo, sin

uso y de adquisición reciente, pues cuando es el caso de tratar con un bien que no

reúne estas características, dicho costo de reposición nuevo es afectado,

83

normalmente reducido, por la aplicación de factores específicos que dan lugar al

concepto de "costo neto de reposición" (C.N.R.) y que son derivados de:

1. Los años que ha estado en uso,

2. La vigencia del bien desde el punto de vista de su uso tecnológico; y,

3. El grado de conservación o mantenimiento que haya recibido.

Los años que ha estado en uso el bien a valuar se incorporan al método a

través del "factor por vida agotada" (F.Va.), el cual considera los años que ha

estado en uso el mismo desde su fecha de su adquisición, es decir, su "vida útil

consumida" (V.U.C.) y el periodo que en total podría usarse el bien en cuestión, o

sea, su "vida útil total" (V.U.T.), ambas bajo los criterios que serán expuestos más

adelante, aunque cuando se desconoce la fecha de adquisición, se acude a la

experiencia del valuador, quien podría aplicar un factor estimativo fundamentado

razonablemente en una inspección visual del bien.

La vigencia tecnológica se expresa a través del "factor por obsolescencia

técnica" (F.Ot.), que se determina mediante la observación directa por el valuador

atendiendo al modelo del bien y a la vigencia de su uso actual.

El grado de conservación o mantenimiento que haya recibido el bien es

reflejado a través del "factor por conservación" (F.Co.), también llamado "factor por

mantenimiento" (F.Ma.). Este indicador se establece por el valuador mediante

observación directa y atendiendo a su experiencia.

Cabe señalarse que los índices o factores fundamentados en la experiencia

de los valuadores suelen asignarse mediante calificaciones expresadas en la

escala del uno al diez.

Con esto se establece una jerarquía del estado de los bienes, donde

corresponde el valor de diez a los bienes nuevos sin usarse, nueve a los bienes

84

nuevos con poco uso y en perfecto estado, disminuyendo hasta el valor de cuatro,

que significa "muy mal estado". Los valores tres, dos, y uno significan que el bien

se encuentra en estado de desecho. Posteriormente, esta calificación se divide

entre diez para obtener un valor decimal y poder aplicarla con el principio del

"factor por demérito" (F.De.) que será abordado más adelante.

Los mecanismos a emplearse para la determinación del costo neto de

reposición son dos, y solamente puede seguirse uno de ellos:

1. Forma de la línea recta directo, el cual contempla asignación de

valores a cada factor de depreciación o demérito en forma directa, según el

bien a valuar, representándose por la expresión:

C.N.R. = C.R.N. [(F.Va.)(F.Co.)(F.Ot.)]

2. Forma de la línea recta ponderado, el cual contempla asignación de

valores a cada factor de depreciación o demérito, al cual previamente se le

consideró una importancia determinada según el bien a valuar,

caracterizándose por la expresión:

C.N.R. = C.R.N.[(F.Va.)(A) + (F.Co.)(B) + (F.Ot.)(C)]

Donde "A", "B" y "C" resultan ser las ponderaciones consideradas a criterio

por el valuador, dependiendo del activo que se esté tratando.

Cabe resaltar que es mucho más común la aplicación del primer mecanismo

que la del segundo, lo cual no tiene una justificación propiamente dicha, aunque lo

que parece aceptarse con ello es que existe dependencia entre los conceptos de

edad, conservación y obsolescencia de los bienes, pues al afectar al costo de

reposición nuevo por el producto de los factores correspondientes se indica esta

situación; en cambio, el segundo mecanismo, además de considerar el grado de

85

participación en el costo neto de reposición de cada uno de estos concpetos a

través de la ponderación de los factores, establece independencia de los mismos

por aplicar el principio de la sumatoria, lo cual, en opinión de algunos, es lo más

razonable en virtud de los resultados que se obtienen cuando estos tres factores

toman simultáneamente valores diferentes de la unidad.

La aplicación del método del costo neto de reposición podría ser inadecuado

bajo ciertas circunstancias de valuación, especialmente cuando se trata de bienes

usados o que son destinados a la producción de beneficios económicos o

financieros, pero sin duda aporta una primicia para la determinación de la cuantía

monetaria que podría alcanzar un bien en mercados primarios, pues es innegable

que el concepto del costo de adquisición de un bien corresponde al momento en

que este concepto, junto con el de valor y precio, tienen una equivalencia

numérica (el momento del intercambio entre el oferente y el demandante), sin

olvidar que la idea de un bien nuevo con la que se está partiendo.

No obstante lo anterior y sin importar que se trate de un bien nuevo o usado,

el método establece una cota inferior en lo que al valor del mismo se refiere, pues

en términos razonables un bien se intercambiaría por una cantidad no menor a lo

que costaría reponerla, y se destinaría a la producción si devolviera beneficios

cuantificables en cantidad mayor al mencionado costo, aunque esto será tratado

en lo que a los valores de cambio y de uso se refiere.

Hablando particularmente del caso de los bienes inmuebles, el costo neto de

reposición integra el "valor" del solar que puede tener o no edificaciones

construidas en él (la tierra carece de "costo", ya que es un bien imposible de

producir), y si es que las tiene, se adiciona el costo actual de construcción de tales

edificaciones, incluyendo sus obras complementarias, elementos accesorios e

instalaciones especiales, pero descontando los efectos del tiempo que han estado

en uso y el grado de mantenimiento o conservación que se les haya

proporcionado, así como también sus obsolescencias económicas y/o funcionales,

86

para considerar de este modo que se tiene la misma utilidad que la estructura del

sujeto de valuación.

Cuando se trata de construcciones no contemporáneas, el valuador estimará

el costo de reposición de un bien que podría ser imposible de reproducir en

realidad y que contendría el mismo número, tipo y tamaño de habitaciones que el

bien que se está valuando; y se afirma esto porque pueden existir múltiples

detalles de materiales y hechuras que darían un carácter único a la propiedad y

que actualmente han sido sustituidos por otros. No obstante, la determinación de

los costos habrá de considerar que se debe tener en conjunto la misma calidad

que posee la propiedad, pero de acuerdo con su definición conforme a las normas

contemporáneas.

Por supuesto, el valuador hará notar, como condición para el avalúo, que es

imposible duplicar exactamente la propiedad no contemporánea en el mercado

actual, por lo que el valuador tendrá que medir también el efecto de esta condición

sobre la conclusión de valor de la propiedad, ya que las características existentes

del bien inmueble en cuestión pueden ser más o menos valiosas, según lo

deseables que resulten en el mercado.

Por ejemplo, supóngase una vivienda antigua que puede tener carpintería

exterior e interior difícil de duplicar, muy fuera del alcance de lo que se encuentra

en la actualidad; en un caso así, el valuador estimará el costo de producir

características de calidad similar utilizando materiales y métodos de construcción

disponibles en el mercado de hoy. Sin duda, muchos detalles arquitectónicos,

tales como molduras elaboradas, se pueden encontrar en materiales que tienen la

misma apariencia que los originales de los cuales han sido copiados, aunque

dichos materiales podrían ser más baratos y de mayor facilidad de instalación, lo

cual significaría que se obtendrá un costo neto de reposición menor.

87

EL FACTOR POR DEMERITO

El factor por demérito (F.De.) será entendiendo como el producto del factor

por vida agotada (F.Va.) por el factor por conservación (F.Co.) y por el factor por

obsolescencia técnica (F.Ot), es decir:

F.De. = (F.Va.) (F.Co.) (F.Ot.)

Donde:

F.De.: Factor por Demérito.

F.Va.: Factor por Vida Agotada.

F.Co.: Factor por Conservación o mantenimiento actual.

F.Ot.: Factor por Obsolescencia técnica o económica.

Para determinar este factor por demérito se propone seguir cualquiera de los

cinco criterios siguientes, de los cuales el primero aplica un esquema de

depreciación lineal, y los demás incorporan la idea de afectar el valor letargada o

retardadamente al paso del tiempo:

1. El criterio contable tradicional

2. El criterio de Ross Heidecke

3. El criterio HR

4. El criterio Kuentzle

5. El criterio de Ezequiel Siller

Demérito por el Criterio Contable Tradicional

Este resulta ser un mecanismo clásico de depreciación contable,

estableciendo que los bienes pierden gradualmente todo su valor de forma

88

directamente proporcional al tiempo transcurrido desde su adquisición, lo cual se

traduce en la siguiente expresión aplicable al caso del factor por vida agotada:

F.Va. = 1-(V.U.C./V.U.T.).

Donde:

F.Va.: Factor por Vida agotada.

V.U.C.: Vida Útil Consumida expresada en años.

V.U.T.: Vida Útil Total también expresada en años.

El valor del factor por conservación será establecido con base en la calificación

que el valuador proporcione de acuerdo con su experiencia y mediante la

expresión siguiente:

F.Co. = C. /10

Donde:

F.Co.: Factor por Conservación.

C: Calificación estimativa asignada al bien por su estado físico en

escala absoluta del cero al diez.

Por lo que toca al factor por obsolescencia técnica, éste tomará un valor entre el

cero y la unidad y, al igual que el factor por conservación, será también

establecido conforme la experiencia y criterio del valuador.

Demérito por el Criterio de Ross Heidecke

Este criterio involucra el conocimiento de la edad del bien en cuestión

expresada en años y la calificación estimativa dependiente del estado físico del

bien o de su estado de conservación; con estos parámetros se podrá determinar

fácilmente el factor por demérito (F.De.) adecuado para aplicarlo en la

metodología valuatoria, según lo siguiente:

89

F.Va. = 1-(V.U.C./V.U.T.)14

Donde:

F.Va.: Factor por Vida agotada.

V.U.C.: Vida Útil Consumida.

V.U.T.: Vida Útil Total.

El factor por conservación (F.Co.) adoptará el valor que corresponda, según lo

señalado en la tabla siguiente:

ESTADO

Excelente

Muy bueno

Bueno

Regular

Malo

Muy Malo

Pésimo

Desecho

Menos que desecho

CALIFICACIÓN

10

9

8

7

6

5

4

3

2

F.Co.

1.00

0.92

0.84

0.78

0.72

0.64

0.52

0.35

0.11

Factor por conservación (F.Co.) por el criterio Ross Heidecke

Para efectos de una determinación específica de un factor por demérito, lo

que respecte al factor por obsolescencia técnica será determinado por criterio del

valuador como ya ha sido citado.

90

Demérito por el Criterio HR

El segundo criterio sugerido ha sido formulado por el autor y denominado

como "HR", la tabulación respectiva es presentada en el Anexo 9 considerando un

factor por obsolescencia técnica de uno, al igual que las gráficas de su

comportamiento mostradas en el Anexo 8. Del mismo modo que el criterio anterior,

se toma en cuenta la edad del bien a valuar y su estado físico mediante la

asignación de una calificación estimativa.

El factor por vida agotada se calculará, según el criterio "HR", de la siguiente

forma:

F.Va. = 1 - (V.U.C. / V.U.T.)2

Donde:

F.Va.: Factor por Vida agotada.

V.U.C: Vida Útil Consumida.

V.U.T.: Vida Útil Total.

El factor por conservación se determinará, bajo el mismo criterio, de la

manera siguiente:

F.Co. = 1 - [{(10 - C.)2 + (10 - C.)} {1 - P.D.N} / 56]

Donde:

F.Co.: Factor por Conservación o mantenimiento actual.

C : Calificación estimativa asignada al bien por su estado físico en

escala absoluta del cero al diez.

P.D.N.: Porcentaje de Desecho Nuevo.

91

El "Porcentaje de Desecho Nuevo" es aquel que se le asigna por experiencia

a un bien con características peculiares e hipotéticas de desecho y con vida útil

remanente equivalente a la vida útil total, es decir, como si se tratara de un bien

nuevo.

Evidentemente es ilógico e infactible tratar con un bien que al mismo tiempo

sea nuevo y su estado físico indique que deba ser desechado, a menos que este

bien haya sufrido un accidente que lo dañara irremediablemente, pero esta idea es

inducida simplemente para establecer y determinar un punto de partida al lugar

geométrico que sirve como cota porcentual inferior, que limita al valor alcanzado

por un bien específico con el paso del tiempo y en estado de desecho.

Igualmente, como se refirió en el método anterior, cuando se requiera el

cálculo de un factor por demérito específico, el factor por obsolescencia técnica

será determinado por criterio del valuador.

Demérito por el Criterio de Kuentzle

El tercero de los criterios mencionados, llamado de Kuentzle, postula la

siguiente expresión para determinar el factor por vida agotada:

F.Va. = [(V.R.N.)(V.U.T.)2-(V.R.N.-V.R.)(V.U.C.)2] / [(V.R.N.)(V.U.T.)2]

Donde:

F.Va.: Factor por Vida agotada.

V.R.N.: Valor de Reposición Nuevo.

V.U.T.: Vida Útil Total.

V.R.: Valor de Rescate del bien a finalizar su vida útil total

V.U.C.: Vida Útil Consumida.

92

Al igual que el método anterior, el factor por conservación será establecido por

el valuador mediante la expresión siguiente:

F.Co. = C./10

Donde:

F.Co.: Factor por Conservación o mantenimiento actual.

C: Calificación estimativa asignada al bien por su estado físico en

escala absoluta del cero al diez.

El factor por obsolescencia técnica, como se ha venido reiterando, será

establecido conforme la experiencia y criterio del valuador.

Demérito por el Criterio de Ezequiel Siller

Finalmente, el cuarto de los criterios, denominado de Ezequiel Siller, postula

la siguiente expresión para determinar el factor por vida agotada:

F.Va. = 0.30 + 0.70[(V.U.T.-V.U.C.) / (V.U.T.)]

Donde:

F.Va.: Factor por Vida agotada.

V.U.T.: Vida Útil Total.

V.U.C.: Vida Útil Consumida.

Mientras que el factor por conservación es establecido por el valuador del bien

sujeto a estudio del siguiente modo:

F.Co. = C./10

93

Donde:

F.Co.: Factor por Conservación o mantenimiento actual.

C : Calificación estimativa asignada al bien por su estado físico en

escala absoluta del cero al diez.

Igualmente que los demás métodos referidos, el factor por obsolescencia

técnica o económica, será establecido según juzgue el valuador, dependiendo de

los adelantos tecnológicos que presentan los nuevos bienes que sustituirán en el

futuro al que se está valuando, las sofisticaciones que les son adicionados, las

disminuciones considerables en precios, etc. Como reiteradamente se ha dicho, al

igual que en los tres casos anteriores, los valores representados en el eje

horizontal de la gráfica se interpretarán como la proporción porcentual de una vida

útil total con cualquier valor.

El Enfoque de Capitalización (Método del Valor de Uso)

A este método se le denomina también "de rentabilidad", "de productividad" o

"de capitalización", y considera que el valor de las cosas tiene relación con la

capacidad que éstas tienen, o el potencial que podrían tener para generar, a

quienes las poseen legal y legítimamente, beneficios económicos periódicos y

constantes denominados "renta", a través del transcurso del tiempo que duren

(hablando de los bienes), o mientras que tengan vigencia (si se habla de los

derechos); esto significa que el valor de uso deriva en la aplicación de una

metodología de carácter financiero.

La renta es un término legal que expresa el beneficio económico reflejado

como ingreso que una persona percibe como resultado de destinar el uso de un

bien y/o derecho a la producción de nuevos bienes y/o servicios, o también por

ceder el uso de las cosas a otras personas para fines lícitos, y hablar de renta

94

periódica significa referirnos al beneficio económico que sucede en intervalos

iguales, y referir que ésta sea constante quiere decir que se incluirá en los cálculos

en unidades monetarias reales de la fecha en que se valúa, o sea, en cantidades

ligadas a una misma fecha, donde cada una de sus unidades tendrá el mismo

poder adquisitivo que las demás.

Cuando el uso de las cosas son cedidas de facto, generalmente suscriben,

tanto la parte propietaria del bien y/o derecho, como la parte que ejercitará su uso,

un documento en el que se plasman las condiciones bajo las cuales se dará esta

circunstancia (contrato), incluyendo la cantidad periódica que legalmente se

establece en contraprestación para poder ejercer el uso por persona distinta al

dueño (recibo), la cual conformará la llamada "renta bruta periódica" del sujeto de

valuación (R.B.P.x) y que servirá de base para determinar el valor de uso del

mismo.

Eventualmente, la mencionada renta bruta periódica del sujeto de valuación

(R.B.P.x) podría ser establecida mediante la consulta documental de registros

contables específicos (cuentas de resultados), aunque en realidad a ellos se

acude porque son primordialmente útiles para obtener información aplicable en la

valuación de negocios en marcha, donde los bienes y/o derechos constituyen,

fundamentalmente, el activo fijo utilizado para generar utilidades, pero este tema

será expuesto en otro apartado de este texto y no corresponde a este apartado.

En cambio, cuando de hecho las cosas no producen beneficio alguno,

primeramente se seguirá un procedimiento similar al aplicado en el método del

valor de cambio; lo procedente es conocer el potencial que tienen para producir

algún beneficio que sea cuantificable en términos económicos, habrá de indagarse

si existe oferta y demanda de bienes y/o derechos idénticos o similares que

definan la existencia del mercado específico y, en caso de existir, se integrará una

muestra con el fin de obtener y cuantificar los posibles productos económicos que

podrían generarse periódicamente a través del "uso" del sujeto de valuación, es

95

decir, se deberá extraer del mercado la "renta" que, de forma periódica y constante

como ha sido dicho, podría obtenerse durante el transcurso del tiempo que

subsista el bien y/o derecho que desea valuarse.

Sin duda, en el ámbito del mercado es difícil que se conozcan las cantidades

concretas en la que los dueños de bienes y/o derechos específicos los ceden a

quienes demandan el ejercicio de su uso, pero suele difundirse en medios

informativos el precio pretendido por los oferentes que disponen en el mercado el

mencionado uso y, eventualmente, las propuestas que los demandantes hacen

para usar las cosas; por tal motivo, y tomando en cuenta con toda seguridad que

la cesión se lleva a cabo en una cantidad que se ubica entre ambas posturas (no

necesariamente en un punto medio), por lo que es aplicable, al igual que en el

método del valor de cambio, el concepto del "factor por negociación" (F.Ne.), ya

que en términos prácticos, puede decirse también que la cesión del uso de las

cosas ocurre por cantidad inferior al precio.

El factor por negociación se define como aquella cantidad comprendida entre

el cero y la unidad, incluyendo estos valores, misma que sirve para modificar el

precio indagado en el mercado de cada elemento que integrará la muestra,

estimándose así el posible valor de la cesión del uso del bien y/o derecho sujeto

de la valuación. En la siguiente fórmula se expone cómo opera el factor por

negociación (F.Ne.), donde "P.R.P." es el precio de la renta periódica difundido en

el mercado para ceder el uso de la cosa, "R.B.P." la renta bruta periódica que

podría generarse en términos de práctica seguridad, y el subíndice " i" expresa que

la fórmula será aplicable para cada elemento que integre la muestra estadística,

por lo que dicho subíndice tomará valores desde la unidad hasta "n", parámetro

que representará al tamaño de la misma:

R.B.P.j = (F.Ne.,) (P.R.P.i)

96

Es importante indicar que todas las rentas brutas periódicas de los bienes y/o

derechos que serán integrantes de la muestra de estudio (R.B.P.¡) deberán

referirse al mismo intervalo, es decir, si el periodo es fijado semanalmente, las

mencionadas rentas deberán aplicarse cada semana; si el periodo se refiere al

mes, éstas serán aplicables mensualmente; si el periodo es de seis meses, todas

ellas se aplicarán semestralmente; si el periodo fuera anual, se relacionarán con el

año; y así sucesivamente.

Tomando en cuenta que el conjunto de bienes y derechos que son dispuestos

en el mercado para ceder su uso puede tener un tamaño indefinido o muy grande,

se deberá conformar una muestra finita de ellos que los caracterice lo mejor

posible desde el punto de vista característico. Al igual que lo expuesto en el

método del valor de cambio, la muestra deberá tener:

1. Características de identidad, o bien, de similitud en cada uno de los bienes o

derechos que la integren respecto del que se pretende valuar, recordando

que la comparación entre el sujeto de valuación y cada uno de los elementos

de la muestra debe hacerse en condiciones de identidad; si existiesen

condiciones de similitud tendría que aplicarse, antes del estudio estadístico

de la muestra, un procedimiento de homologación.

2. Propiedades de "leptokurtosis", es decir, que su coeficiente "P" sea igual a

mayor que 3 unidades, o bien, que el valor de su coeficiente de variación

sea menor o igual a 10%, aplicando como máximo eventual el 12% para este

valor.

3. Un error relativo no mayor del 7%, aunque podría tolerarse como máximo el

10%.

4. Un nivel de confianza de, al menos, 95%; sin embargo podría aceptarse

como máximo el 90%.

97

Para definir el tamaño de la muestra, de manera a priori, puede aplicarse la

siguiente expresión:

n - Z. VR.B.P. / e R.B.P. ,

Donde:

n: Tamaño de la muestra.

Z: Número de unidades de desviación estándar en la distribución normal que

producirá el nivel deseado de confianza. Para el caso planteado, Z será

igual a 1.960 cuando el nivel de confianza sea del 95%, y de 1.645 cuando

este sea del 90%.

vR B p: Coeficiente de variación de las rentas brutas periódicas indagadas.

BRBP:Error relativo entre la media de la muestra y la media de la media

poblacional.

Al igual que el análisis hecho en el caso del método del valor de cambio,

puede decirse que el tamaño de la muestra tendrá un rango entre 3 y 12 unidades,

con media de 6 y moda de 4, por lo que prácticamente habrá siempre que buscar

muestras de 6 elementos, 4 como mínimo, aunque lo que debe hacerse es

recopilar la mayor cantidad posible de elementos en el mercado que se trate para

integrar la muestra de comparación y poder efectuar, incluso, selección razonada

de los elementos más consistentes y discriminación justificada de aquellos no

representativos.

Habiendo recaudado la muestra de rentas brutas periódicas de bienes y/o

derechos similares al que se quiere valuar (al menos 6 elementos, 4 como

mínimo), habrá que registrar primero el rango de valor de la misma, valor que se

establecerá mediante la diferencia de la renta bruta periódica mayor y la menor

que la integren, es decir:

98

r - R.B.P.max — R-B.P.m ¡n ,

Después se homologarán los valores de toda la muestra respecto del sujeto

de valuación y se calculará el nuevo rango proveniente de los valores ya

homologados, que permitirán la comparación en términos de identidad, esto es:

iHo. = R.B.P.Ho.max - R-B.P.Ho.min,

Posteriormente se calculará la diferencia de ambos rangos:

d = r - IHO.

Si esta diferencia resulta ser negativa, el proceso de homologación fue

incorrecto, por lo que se deberán hacer adecuaciones consistentemente

coherentes, ya que el fin de la homologación es establecer la concurrencia de las

rentas brutas periódicas hacia un valor característico de la muestra, lo cual

únicamente se logra cuando el rango de los valores homologados es menor que el

que existía antes de ese proceso, es decir, cuando esta diferencia es positiva.

Una vez que el valuador apruebe su homologación, verificará que la muestra

cumpla con la condición que sea establecida en lo relativo al nivel de confianza de

la misma, es decir, se calculará "Z" a través de la siguiente fórmula, análoga a la

expuesta en el método del valor de cambio:

•7 _ / „ - 2 / , 2»1/2 Z - (n eR.B.P. / VR.B.P. )

99

«n i i c Los estadísticos ^ ía ladTJ? erTfa explosión a n w i o r s e calcularán a través de

las siguientes fórmulas estadísticas:

^RB.P. = 1/n E R.B.P.j,

i = 1

n 2-, 1/2

CTR.B.P. = [1/n E(R.B.P.¡ - (XR.B.P.) ] i=1

VR.B.P. - CT R.B.p. / |J. R.B.P.,

Donde:

n: Tamaño de la muestra.

R.B.P.,: Cada uno de los elementos que integran la muestra de la renta bruta

periódica de los bienes y/o derechos idénticos o similares al que se

quiere valuar.

[ÍR B.P.: Media muestral de la renta bruta periódica.

CJR.B P.: Desviación estándar de la renta bruta periódica en la muestra.

VR.B.P.: Coeficiente de variación de la renta bruta periódica.

100

Y posteriormente se comparará el valor determinado con lo expresado en la

tabla que fue mostrada en el método anterior y que es la siguiente:

bONFWÑZA §íf

90 91 92 93 94 95 96 97 98 99

1 645 1 695 1 750 1 810 1 880 1 960 2 055 2 170 2 330 2 575

Si la muestra no logra el nivel de confianza requerido, se deberá elegir una de

dos posibilidades: depurar la muestra cuando esta tenga un tamaño amplio que lo

permita, o bien, indagar nuevamente en el mercado que se trate para incluir más

elementos a la muestra. Después de aplicar cualquiera de ellas, con elementos ya

homologados, se calculará de nueva cuenta el nivel de confianza, recurriendo a

este mecanismo tantas veces como sea necesario, hasta cumplir con él.

Por lo tanto, la renta bruta periódica potencial que el bien y/o derecho que se

esté tratando podría generar será caracterizada por la siguiente expresión, la cual

considera los valores máximo y mínimo extraídos de la indagación de mercado::

R.B.P.x = (R .B.P. m ¡ n + 4 ^ R . B . P . + R.B.P.max) / 6 ,

Donde:

R.B.P x: Renta bruta periódica del sujeto de valuación.

fiR B p: Media muestral de la renta bruta periódica.

101

R.B.P.mln: Renta bruta periódica mínima indagada en mercado.

R.B.P.max: Renta bruta periódica máxima de la indagación de mercado.

Una vez establecida la cantidad equivalente a la renta bruta periódica del

sujeto de valuación (R.B.P.x), sea ésta tomada de la contabilidad, de un contrato,

de un recibo, o bien, estimada en términos de investigación de mercado, se

deducirá de ésta, según proceda, aquellos gravámenes que deben ser pagados

durante los mismos periodos en que es referida dicha renta, así como los costos y

gastos que deben ser erogados, también en los mismos periodos y a favor del

bien y/o derecho por valuar, con la finalidad de remozamiento, mantenimiento,

conservación, administración, vigilancia, aseguramiento, etc.; con lo que se

determinará la "renta neta periódica" del sujeto de valuación (R.N.P.x), la cual será

insumo en el cálculo del valor de uso de la cosa que se desea valuar.

Entre las deducciones generales aplicables a la renta bruta periódica

podemos mencionar aquellas denominadas "por desocupación", las cuales se

derivan del tiempo en que, a pesar que sean dispuestas en el mercado para ceder

su uso, no son tomadas por demandante alguno (esto ocurre normalmente cuando

la persona a quien se permitió ejercer el uso a cambio de una renta, lo devuelve al

legal y legítimo dueño para que éste lo vuelva a ceder a otra persona); otras

deducciones son las llamadas "por administración", que ocurren a favor de un

tercera persona cuando el propietario de los bienes y/o derechos dispone que ésta

procure, entre otras cosas, su adecuada disposición y manejo en lo que respecta a

la cesión su uso, la recaudación de los ingresos que se originen por tal acción, la

coordinación de la erogación de los gastos propios del remozamiento,

mantenimiento y conservación que sean necesarios y que corresponda al dueño

efectuar, así como también el pago de los gravámenes que sean procedentes; sin

olvidar que las debidas "por conservación y mantenimiento" propiamente dicho,

además de las correspondientes "por impuestos o gravámenes" que deban

pagarse (v.gr. el impuesto sobre la renta, el impuesto predial y el impuesto al

102

activo), también son deducciones a la renta bruta periódica, junto con las primeras

dos mencionadas en este párrafo.

También existen deducciones más específicas que se aplican

excepcionalmente en algunos casos, las cuales se desprenden de la procuración

de la existencia de la cosa misma y que resultan ser, por ejemplo, aquellas

orientadas hacia su "vigilancia" o hacia su "aseguramiento", deducciones que

redundan en el pago, por parte del dueño, de primas de seguros que cubran algún

posible daño que pueda sufrir el bien y/o derecho en cuestión, o bien, de servicios

de terceros que eviten la pérdida de la cosa.

Con la cuantificación de las deducciones mencionadas y de aquellas otras

que sean pertinentes a juicio del valuador, la renta neta periódica (R.N.P.x) se

calculará del siguiente modo:

j

R.N.P.x = R.B.P.x - ED.¡ ¡=1

Donde:

R.N.P.X: Renta neta periódica del sujeto de valuación.

R.B.P.X: Renta bruta periódica del bien y/o derecho que desea valuarse.

D.Í: Cada una de las deducciones determinadas y cuantificadas por el

valuador.

Es un hecho que económica y financieramente el dinero tiene diferente valor

en puntos específicos del tiempo, y para fines de análisis se considera que dicho

valor cambia en intervalos que tienen la misma equivalencia temporal, o sea,

cambia en tiempos iguales; por lo que en el siguiente paso del método del valor de

uso habrá que establecer los intervalos correspondientes a la revolvencia de los

beneficios o flujos netos periódicos futuros que ocurrirán durante el tiempo que le

103

resta al bien de duración o el que le queda al derecho de vigencia, es decir, los

momentos iguales en los que la renta neta periódica del sujeto de valuación.

(R.N.P.x) será "capitalizada" en un horizonte equivalente a su "vida útil remanente"

(V.U.R.x), la cual se determina de la siguiente forma:

V.U.R.X = V.U.T.X-V.U.C.X

Donde:

V.U.R.X: Vida útil remanente del sujeto de valuación o tiempo restante en que

la cosa que se desea valuar aún durará (caso de los bienes) o será

vigente (caso de los derechos).

V.U.T.X: Vida útil total o vigencia total del sujeto de valuación.

V.U.C.X: Vida útil consumida o edad del bien y/o derecho del cual se quiere

saber su valor de uso.

Debe acotarse que la vida útil remanente (V.U.R.X), la vida útil total (V.U.T.X) y

la vida útil consumida (V.U.C.X) de las cosas deben establecerse en las mismas

unidades de tiempo, las cuales deben corresponder a los momentos establecidos

para capitalizar la renta neta periódica, sean estos semanas, meses, bimestres,

semestres, años, lustros, etc.; así mismo, será indispensable que la propia renta

neta periódica también esté relacionada con dichas unidades de tiempo, por lo

que se deberá efectuar los ajustes que sean necesarios, ya sea acumulándola o

dividiéndola acordemente a efecto de cumplir con esta condición.

Contando con la renta neta periódica, con la vida útil remanente y con los

intervalos de capitalización, restará definir, bajo el esquema de la teoría del

interés, la tasa de deflactación, llamada "tasa de productividad real" (T.P.R.X), que

se empleará para convertir la serie de beneficios o flujos netos periódicos futuros

mencionados en el valor de uso del bien y/o derecho sujeto de valuación, esto

mediante la aplicación del concepto de la sumatoria o acumulación del valor

104

presente de cada uno de ellos, el cual se refleja en la siguiente expresión derivada

de la aplicación de matemáticas financieras:

V.U.X = (R.N.P.x / T.P.R.X) (1 - (1+T.P.R.X)-V u Rx)

Donde:

V.U.: Valor de uso del bien y/o derecho sujeto de valuación

R.N.P.x: Renta neta periódica del sujeto de valuación.

V.U.R.X: Vida útil remanente del sujeto de valuación o tiempo restante en que

la cosa que se desea valuar aún durará (caso de los bienes) o será

vigente (caso de los derechos).

T.P.R.X: Tasa de productividad real aplicable para capitalización de los

beneficios netos periódicos futuros.

Importante es decir, igualmente como se hizo en el método del valor de

cambio, que en casos como los de la valuación de inmuebles es necesario trabajar

con rentas brutas y netas periódicas unitarias, ya que las cuantías por las que se

cede su uso se relacionan con su extensión y, con esa referencia, seguidamente

de aplicar el factor por negociación (F.Ne.¡) a los precios indagados en el mercado

de las rentas periódicas de cada uno de los elementos con los que se conforme la

muestra de análisis (P.R.P.¡), habrá que calcular las respectivas rentas brutas

periódicas. Esto significa que dichas rentas brutas periódicas unitarias (R.B.P.'¡)

serán calculadas a través del cociente que resulte de dividir la renta bruta

periódica proveniente de multiplicar el precio de la renta periódica extraído de

mercado (P.R.P.¡) por el referido factor por negociación (F.Ne.¡), entre la extensión

del bien que se esté tratando, esto es, para el caso de terrenos:

R.B.P.'j = (F.Ne.j) (P.R.P.i) / A.Te.¡,

Y en el caso de terrenos con edificaciones:

R.B.P.'i = (F.Ne.,) (P.R.P.j) / A.Co.¡,

Donde:

R.B.P.'¡: Renta bruta periódica unitaria de cada uno de los elementos que

integrarán la muestra (bienes y/o derechos idénticos o similares al

que se está valuando).

F.Ne.¡: Factor por negociación aplicado en el caso de cada elemento

indagado en mercado.

P.¡: Precio de mercado indagado para cada caso de los bienes de la

muestra.

A.Te.¡: Área de terreno.

A.Co.¡: Área de construcción que integran las edificaciones del solar

(terreno).

Lo anterior significa, por un lado, que las deducciones aplicables a la renta

bruta periódica unitaria deberán referirse también en términos unitarios del

siguiente modo, si nos referimos a terrenos:

D . ' ^D . j /A .Te . j ,

y de la siguiente manera si hablamos de los solares con edificaciones:

D.'¡ = D.¡/A.Co.¡,

Aunque debe considerarse que si las deducciones fueron calculadas o

estimadas mediante valores relativos (porcentajes), estos no se modificarán,

aplicándose sin efectuar cambio alguno.

106

Por el otro lado, trabajar con valores unitarios significa que el valor de uso de

un terreno sujeto de valuación se calculará con la siguiente expresión:

V.U.R.xi V.C.X = (A.Te.x) (R.N.P.'X / T.P.R.X) (1 - (1+T.C.R.X)-V u KX),

Y el de edificaciones en solares (terrenos) se determinará con esta otra:

V.C.x = (A.Co.x) (R.N.P.'x / T.P.R.X) (1 - (1+T.P.R.X)vu R x),

Donde:

V.U.X: Valor de uso del sujeto de valuación.

A.Te.x: Área del terreno o solar que se valúa.

A.Co.x: Área de construcción que integran las edificaciones del solar

(terreno) que se están valuando.

R.N.P.'X: Renta neta periódica unitaria del sujeto de valuación.

V.U.R.X: Vida útil remanente del sujeto de valuación o tiempo restante en que

la cosa que se desea valuar aún durará (caso de los bienes) o será

vigente (caso de los derechos).

T.P.R.X: Tasa de productividad real aplicable para capitalización de los

beneficios netos periódicos futuros.

Cálculo de la Tasa de Productividad Real

Criterio Económico Conservador

El cálculo de la Tasa de Productividad Real, también llamada de

"capitalización", es referida generalmente en términos anuales, ya que ese es el

periodo al cual, por uso y costumbre, se suelen acumular los ingresos que un bien

genera para fines de análisis de su valor de uso y, conforme este criterio, también

llamado de Fisher, dicha tasa se calculará aplicando la siguiente expresión:

107

T.P.R.x = [(1 + T.P.E.) / (1 + T.I.A.)] - 1

Donde:

T.P.R.X: Tasa de productividad real aplicable al sujeto de valuación

T.P.E.: Tasa de productividad efectiva

T.I.A.: Tasa inflacionaria anual

La Tasa de Productividad Efectiva es expresada también en términos anuales,

y será calculada con base en el valor de las tasas de interés libres de riesgo en

mercados financieros abiertos (v.gr. CETES) y siguiendo la teoría del interés,

mientras que el valor de la Tasa Inflacionaria Anual se tomará de la publicada por

fuentes oficiales (Banco de México por ejemplo).

Criterio de Mercado

Bajo este criterio, la Tasa de Productividad Real será medida directamente del

mercado específico de bienes que se esté tratando, para lo cual será necesario

integrar un par de muestras: una con valores de cambio de los bienes en el

mencionado mercado, y otra con rentas que estos generan en el mismo en

términos netos, en la que evidentemente se deberán conocer las vidas útiles

remanentes de los respectivos bienes que la formen.

La primera de dichas muestras quedará debidamente integrada al aplicar el

método del valor de cambio, de donde se utilizará sobre cada uno de los

elementos que conforman la segunda muestra, el valor calculado de Vv.c", que

representa a la media de la muestra examinada por dicho método, con lo cual

podrá aplicarse la siguiente expresión, en caso de ignorar las particularidades

resultantes de la vida útil de los bienes:

T.P.R.i = R.N.A.¡ / nv.c.

108

Pero en el caso de considerarla, habría que establecer la siguiente función

que surge de la analogía con el concepto de amortización, la cual habrá que

resolverla por algún método numérico, como puede ser el de Newton:

ffT.P.R.i) = (R.N.A.¡ / T.P.R.i) (1 - (1+T.P.R.i)'VURi) - nv.c.

Donde:

R.N.A.,: Renta neta anualizada de cada elemento que integra la muestra

relativa a las rentas de mercado.

V.U.R.,: Vida útil remanente de cada elemento de la muestra o tiempo

restante que se piensa durará (caso de los bienes) o será vigente

(caso de los derechos) el mismo.

T.P.R.¡: Tasa de productividad real de cada uno de los elementos

muéstrales.

P-v c: Media muestral del valor de cambio.

La primera fórmula expuesta considera a la vida útil remanente de los bienes

tan grande que puede asumirse que ésta "tiende al infinito" (caso específico

planteado por la teoría del interés en una amortización perpetua), y la segunda

asume de forma ortodoxa que esto no ocurre y toma el debido valor considerado

por el analista de mercado, aunque esto implicará resolver un sistema más

complicado.

Si se decide aplicar el método numérico de "Newton", se debe establecer el

postulado fundamental del mismo, es decir:

(T.P.R.¡)k+1 = (T.P.R.iJk - [f{(T.P.R.i)k} / f {(T.P.R.iM]

Esto significa que se debe obtener, para cada elemento de la segunda

muestra, la primera derivada de la función referida al caso de considerar la vida

útil remanente de los bienes, seguidamente aplicar un valor supuesto para la Tasa

109

de Productividad Real (cero, por ejemplo), y sustituir dicho valor en la función y en

su derivada como lo indica la expresión anterior. El nuevo valor obtenido servirá

para que, de nueva cuenta, se sustituya en la función y en su derivada y, con este

procedimiento iterativo, se obtenga a cada paso un mejor valor que se aproxime al

verdadero de esta tasa.

La derivada de la función de la Tasa de Productividad Real de cada elemento

que conforme la muestra de rentas es:

ffTP.R.i) = [R.N.A.i/T.P.R.iltíV.U.R.^I+T.P.R.ir^^'^-IHR.N.A.j/T.P.R.i2]!!-

(1+T.P.R. i)VURi]

Contando con la Tasa de Productividad Real de todos los elementos de la

segunda muestra, la que corresponderá aplicar al caso de valuación será

equivalente a la media, es decir:

j

T.P.R.x = (1/n) ET.P.R.i ¡=1

T.P.R.X: Tasa de productividad real aplicable al sujeto de valuación

T.P.R.¡: Tasa de productividad real de cada uno de los elementos

muéstrales,

n: Tamaño de la muestra.

Es importante acotar que considerar el valor medio de la muestra

representativa del valor de cambio equivale a compararlo en equivalencia al valor

de uso, hipótesis que permite identificar de este modo a la Tasa de Productividad

Real; sin embargo, podría efectuarse alguna otra hipótesis que considerara alguna

proporción que correlacione a ambos valores

110

(el de uso y el de cambio); adicionalmente, cabe mencionar que este criterio

implica realizar indagaciones periódicas a los diferentes mercados de bienes para

determinar las tasas que corresponderán aplicarse en un momento determinado,

pues si se pretende efectuar este procedimiento para valuaciones esporádicas,

podría eventualmente ser difícil contar con los datos necesarios y suficientes para

su aplicación.

DESARROLLO DEL TEMA

La determinación del valor del inmueble bajo el régimen de condominio se

podemos utilizar varios enfoques de valuación según la normatividad de la

Sociedad Hipotecaria Federal.

ENFOQUE FÍSICO.

ENFOQUE DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS.

ENFOQUE DE MERCADO.

Para el caso de nuestro estudio utilizaremos el enfoque físico, el método de

Capitalización de Rentas y el Enfoque de mercado para obtener el valor del

inmueble, estos métodos son los más usados por los valuadores, para la

determinación del valor por medio del enfoque físico se requiere obtener todos los

valores de las áreas de propiedad privada así como el valor que le corresponde al

área común de acuerdo al indiviso que tiene cada departamento, casa, oficina, etc.

ENFOQUE FÍSICO.

Este enfoque será aplicable en la valuación de toda clase de edificios

habitacionales y elementos privativos de éstos, ya sea en proyecto, construcción,

remodelación o terminados; o bien, tratándose de estudios de valor que reflejen

valores con hipótesis de vivienda terminada.

111

Procedimiento de cálculo para realizar un avalúo mediante el enfoque físico.

Para calcular el valor de un inmueble mediante este enfoque se deberán sumar los

siguientes componentes:

I. El terreno en el que se encuentra el inmueble o el edificio por construir o

remodelar. Para determinar el valor del terreno o del inmueble a remodelar se

utilizará preferentemente el enfoque de mercado, o, en su caso, el enfoque

residual, de acuerdo con lo previsto en estas reglas; analizando el inmueble a

partir de los factores que demeritan o benefician su condición.

II. Los costos de la construcción o de las obras de remodelación serán los

costos obtenidos de los presupuestos o de los manuales de costos para la zona,

incluyendo los costos indirectos.

Los costos indirectos, para realizar la reposición, serán los costos promedio

del mercado según las características del inmueble, con independencia de quien

pueda realizar la reposición. Dichos costos se calcularán con los precios

existentes en la fecha del avalúo y serán integrados dentro del valor de reposición

considerado como nuevo. De manera enunciativa más no limitativa se incluirán

como necesarios los siguientes:

1. Los impuestos no recuperables y los aranceles necesarios para la

formalización de obra realizada al inmueble.

2. Los honorarios técnicos por proyecto y por dirección de obra.

3. Los costos de licencias de construcción.

4. El importe de las primas de los seguros obligatorios de la construcción.

5. Gastos por administración.

6. Otros estudios necesarios.

7. No se considerarán como gastos necesarios la utilidad del promotor, ni

cualquier clase de gastos financieros o de comercialización.

112

En los costos de la construcción no se incluirán los elementos no adheridos a

la construcción que sean fácilmente removidos.

Será necesario estudiar la depreciación, partiendo del deterioro físico de las

construcciones, el cual será calculado por alguno de los procedimientos

siguientes:

1. Atendiendo a la vida útil total y remanente estimadas. En este caso, el

perito valuador deberá justificar adecuadamente el procedimiento utilizado en

dicha estimación. Si atribuyera diferentes vidas útiles a los tipos de construcción,

elementos adicionales y, en su caso, instalaciones especiales, será necesaria la

justificación por cada una de ellas.

2. Mediante la técnica de amortización lineal, para cuyos efectos se

multiplicará el valor de reposición nuevo excluido el valor del terreno, por el

cociente que resulte de dividir la edad del inmueble entre su vida útil total. Esta

última será la estimada por el perito valuador y, como máximo, será de 100 años

para edificios habitacionales.

Considerando además la obsolescencia funcional, que se calculará como el

valor de los costos y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos a los

que se destina, o para corregir errores de diseño u obsolescencia.

III. Los elementos adicionales, las instalaciones especiales y las obras

complementarias.

En la determinación del valor de reposición de los inmuebles en construcción

o en remodelación, se atenderá a la situación de la obra ejecutada en la fecha de

la valuación, sin incluir mobiliario no instalado, salvo lo previsto en el capítulo III

para los estudios de valor.

113

ENFOQUE DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS.

La utilización de este enfoque requiere que existan suficientes datos de rentas

sobre Comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de ese

mercado. La aplicación de dicho enfoque no será necesaria para la valuación de

viviendas de clase mínima, económica, interés social y media, descritas en la regla

vigésimo séptima.

Procedimiento para realizar un avalúo mediante el enfoque de capitalización

de rentas. El cálculo del avalúo, mediante este enfoque exigirá:

I. Estimar los flujos de caja regulares a lo largo de la vida útil remanente,

teniendo en cuenta los factores que puedan afectar su valor y adquisición efectiva,

entre los que se encuentran:

1. Las rentas que normalmente se obtengan con base en comparables.

2. Los egresos estimados para llevar a cabo un arrendamiento en función del

comportamiento general del mercado:

2.1 Porcentaje de desocupación (vacíos).

2.2 Impuesto predial.

2.3 Conservación y mantenimiento.

2.4 Administración.

2.5 Seguros (en su caso).

2.6 Otros relevantes.

II. Estimar la tasa de capitalización. La tasa de capitalización aplicable podrá

considerarse como la correspondiente a una inversión, la cual deberá estar en

función del riesgo de la inversión y referida a las tasas de rendimiento que imperan

en los mercados nacionales, debiendo, en su caso, fundamentar la aplicación de

referencias internacionales. El procedimiento para la obtención de esta tasa

deberá ser justificada en el propio avalúo.

114

ENFOQUE DE MERCADO.

Para la utilización de este enfoque se deberá disponer de información

suficiente del mercado local de que se trate; a efecto de contar con al menos seis

transacciones u ofertas de inmuebles similares que reflejen en el avalúo,

adecuadamente, la situación actual de dicho mercado. Al mismo tiempo se

deberán identificar, en su caso, parámetros necesarios para realizar una

homologación de comparables:

Procedimiento para realizar un avalúo mediante el enfoque de mercado. Para

calcular el valor de un inmueble mediante este enfoque:

I. Se analizará el mercado de comparables, para obtener precios actuales de

operaciones de compraventa de dichos inmuebles o, en su caso, de ofertas en

firme.

II. Tras el análisis previsto en la fracción anterior, se seleccionará entre los

precios obtenidos, una muestra representativa de los que correspondan como

comparables, a la que se aplicará el procedimiento de homologación

correspondiente.

III. Se realizará la homologación de comparables con los criterios que resulten

adecuados y justificables para el inmueble de que se trate.

IV. Se estimará el valor del inmueble, libre de gastos de comercialización, en

función de los precios homologados.

115

CONCLUSION

Se concluye que el valuador es pieza clave, fundamental en la determinación

del valor de un bien inmueble que se encuentra bajo el régimen en condominio y

deberá apegarse a la normatividad vigente en la región donde está el inmueble

que se está valuando.

Es común que el valuador por fines prácticos determine el valor el objeto

valuado bajo el enfoque de mercado y de capitalización de rentas ya que el

enfoque de enfoque físico requiere de mucho más trabajo sobre todo cuando el

inmueble es de dimensiones considerables, cuando el área común o indiviso es

fundamental para la determinación del valor.

El valuador deberá informar al dueño, o al comprador del inmueble cuando

se está fuera de la ley, cuando se invade el área común, que puede deberse, por

desconocimiento de las leyes o simplemente por anexar más área a la propiedad.

Esta invasión del área común demeritará el valor de la propiedad ya que

solo se podrá valuar lo inscrito en la escritura pública.

BIBLIOGRAFÍA

1.- Araujo Pandal Gerardo, El Condominio, su Constitución, Compraventa y

Administración Editorial trillas México, D.F. 2002

2.- Ley de Desarrollo Urbano Para el Estado de Sonora

3.- Ley 293 sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de inmuebles para

el Estado de Sonora, México.

4.- Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Sonora

Anaya Editores, S.A. México, D.F. 2005

5.- Reglamento de Construcción de hermosillo, Sonora, México

6.- DICCIONARIO PARA BIENES INMUEBLES

116

www.tododecasa.com

7.- González Rojo Miguel, Larios González Carlos. Curso sobre Condominios

XXXVII Convención nacional devaluación, Guadalajara, Jalisco, México

Septiembre del 2001.

8.- Norma: Diccionario Enciclopédico Ilustrado, Editorial Norma S.A. Cali,

Colombia, 1992.

9.- Constitución Política de los estados Unidos mexicanos

Anaya Editores, S.A. México D.F. 2004

10.- Programa Municipal de desarrollo urbano, hermosillo, Sonora 2003

11.- Várela Ingeniería de Costos, México 2005

12.- Garcia Amor Julio A. La Compra Venta Inmobiliaria, Editorial Trillas, México

D.F. 2000

ANEXOS

Caso practico