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INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

DELEGACIÓN JALISCO

"ESTUDIO ESTADÍSTICO DEL VALOR DE TERRENOS EN PARQUES PARA INDUSTRIA LIGERA DE RIESGO BAJO EN LA ZONA METROPOLITANA DE GUADALAJARA CON BASE EN EL CUMPLIMIENTO DE NORMAS OFICIALES"

T E S I S

Para obtener el título de:

MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

PRESENTA:

Ing. Osear Olaiz Lizárraga

ASESOR: M. en A. José Bernardo Vargas Negrete

ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL, POR LA SECRETARIA DE EDUCACIÓN PUBLICA, CONFORME EL ACUERDO RVOE SEP No. 2003368 DE FECHA 17 DE DICIEMBRE DEL 2003.

Guadalajara, Jalisco, México Junio de 2006

DEDICATORIA

A mi Dios, que me permite darme la oportunidad de superarme y así darte gracias en cada uno de mis trabajos.

A la memoria de mis padres, Palmira y Rosalino, que aún que no están conmigo, sé que se alegran por este logro.

A mi hermano Jaime y su esposa Guadalupe, por ser parte importante de mi formación, mi gran admiración y agradecimiento.

A Aurora, por ser mi hermana inseparable

En particular a mí esposa Keny, mi gran amor, por su apoyo, comprensión y aliento, mí impulso para alcanzar el éxito.

A mis hijos Cinthya y Ornar, mi dos tesoros, motivación continúa para seguir adelante.

7.7 7.7.7 7.7.2 7.2

ANTECEDENTES INFRAESTRUCTURA INDUSTRIA PROBLEMÁTICA

9T^ EstuSio EstSBíst¡c< [5ef Valor de Terrenos en Parques Industriales

én la Zona Metropolitana de Guadalajara

B I B L I O T E C A ESTUDIO ESTADÍSTICO DEL VALOR DE TERRENOS EN PARQUES PARA INDUSTRIA

LIGERA DE RIESGO BAJO EN LA ION A METROPOLITANA DE GUADALAJARA CON BASE EN EL CUMPLIMIENTO DE NORMAS OFICIALES

Í N D I C E INTRODUCCIÓN 3

CAPITULO 7 LOS PARQUES INDUSTRIALES EN LA ZONA METROPOLITANA DE GUADALAJARA

5 7 10 14

CAPITULO 2 MARCO TEÓRICO

2.7 LA NECESIDAD DE DESARROLLAR PARQUES INDUSTRIALES 16 2.2 CLASIFICACIÓN DE LOS PARQUES INDUSTRIALES 17 2.3 TIPOS DE PARQUES INDUSTRIALES 17 2.4 NORMAS Y REGLAMENTOS 79 2.4.1 LOS PLANES PARCIALES DE DESARROLLO 30

CAPITULO 3 PARQUES INDUSTRIALES DE BAJO RIESGO EN LA ZONA METROPOLITANA DE GUADALAJARA, JALISCO

3.1 LOS PARQUES INDUSTRIALES DE BAJO RIESGO EN LA ZONA METROPOLITANA 31 3.2 UBICACIÓN DE LOS PARQUES INDUSTRIALES EN LA ZONA METROPOLITANA DE GUADALAJARA 46 3.3 LA NORMATIVIDAD LOCAL EXISTENTE 49 3.3.1 PROGRAMAS MUNICIPALES DE DESARROLLO URBANO 49

CAPITULO 4 EXPOSICIÓN DE LA TEORÍA ESTADÍSTICA APLICABLE AL ESTUDIO

4.1 ESTADÍSTICA DESCRIPTIVA 51 4.2 ANÁLISIS DE MUESTRAS ALEATORIAS 57 4.3 MÍNIMO, MAXIMO, MEDIA, MODA 58 4.4 DETERMINACIÓN DEL TAMAÑO DE UNA MUESTRA 62 4.5 VALOR ESPERADO 64 4.6 NIVEL DE CONFIANZA 65 4.7 DETERMINACIÓN DE PARÁMETROS 68

1

Estudio Estadístico del Valor de Terrenos en Parques Industriales en la Zona Metropolitana de Guadalajara

CAPITULO 5 DESARROLLO DEL ANÁLISIS ESTADÍSTICO, DISCUSIÓN DE RESULTADOS, COMENTARIOS Y CONCLUSIONES

5.1 ANÁLISIS ESTADÍSTICO 72 5.2 DISCUSIÓN DE RESULTADOS 73 5.3 COMENTARIOS 75 5.4 CONCLUSIONES 75

CONCLUSIONES

BIBLIOGRAFÍA 76 ANEXOS FICHAS TÉCNICAS

2


INTRODUCCIÓN

Hoy en día cada vez es más frecuente que se solicite la valuación de terrenos para la elaboración y construcción de proyectos industriales, esto parte de la necesidad de contar con un estudio detallado en el cual se plasma una cant idad importante de información como son: el valor del terreno, el uso del suelo, la factibilidad económica y social.

Este punto se complica aun mas si consideramos que existen terrenos con vocacionamiento industrial que cuentan con una infraestructura adecuada a su uso en donde permiten un mayor aprovechamiento del suelo y cercanía con la población con facilidad de acceso.

Es importante resaltar que los avalúos que se practican para estos terrenos, en algunos casos se observan inconsistencias en la determinación de su valor final, ya que no se cuenta con la información necesaria, ni se realiza una investigación exhaustiva, y en algunos casos, no se revisan las normas oficiales vigentes para alojar este tipo de industrias, además de revisar el reglamento de zonificación y la información con la que se cuenta en los bancos de bases de datos, nos da como resultado, en el presente estudio un valor que no determina en forma más clara el valor que debe aplicarse para dicho terreno, esto trae como consecuencia para el inversionista, una toma de decisiones que pudiera ser errónea a mediano o largo plazo y que puede ser un factor determinante en la consolidación de proyectos de inversión.

La presente investigación tiene por objetivo llevar a cabo un estudio desde la necesidad de contar con parques industriales ubicados en zonas especificas con una infraestructura adecuada, lineamientos de reglamentación municipal, estatal y federal, normas que ayuden a disminuir y reglamentar todo tipo de contaminación, ventajas de ubicación cercanas a centros de población, infraestructura de servicios, vías de acceso, etc.

3


De esta investigación se podrá identificar las principales variables para determinar la opción que se considere más viable para estos terrenos industriales que se deseen desarrollar y por ende a determinar los parámetros por zonas.

Lo que me motiva a realizar el siguiente estudio, es que actualmente no se ha dimensionado la necesidad de contar con una investigación más a fondo en la valuación de terrenos en parques industriales para usos específicos y poder contar con elementos sustentables en la determinación del valor.

Los parques industriales han sido parte importante en el desarrollo de la entidad, ya que estimulan el asentamiento de grandes empresas, nacionales y extranjeras, trayendo consigo un crecimiento en la generación de empleos y mejoras de servicios.

En la zona metropolitana de Guadalajara, desde hace algunas décadas, se crearon los parques industriales, de los cuales a la fecha, algunos se han renovado y actualizado de acuerdo a la Norma Mexicana de Parques Industriales y otros se han quedado sin cumplir con esta importante norma, siendo los motivos principales, en algunos casos, la falta de infraestructura, la ubicación dentro de la mancha urbana que se ha extendido, no contar con áreas de reserva para su expansión, o simplemente, no se actualizaron en su capac idad instalada.

4

CAPITULO I

S LOS PARQUES INDUSTRIALES EN LA ION A METROPOLITANA DE GUADALAJARA

1.1 Antecedentes

La industria a nivel nacional, se empezó a conformar en forma importante hace aproximadamente dos décadas, a raíz del ingreso de nuestro país al GATT en 1986, esto trajo un crecimiento en el ramo de las empresas de tipo industrial, lo cual incrementó la necesidad de contar con espacios destinados a alojar a empresas que requirieran una mayor infraestructura para la elaboración y maquila de todo tipo de productos.

Aunado a estos cambios importantes que detonó la competitividad en todos los ámbitos, se firmó en 1994 el Tratado de Libre Comercio para América del Norte (TLCAN), incrementando notablemente la necesidad de contar con áreas industriales que tuvieran todos los servicios de infraestructura, cercanía a los centros de población, vías de acceso rápidas y una ubicación que permitiera acercar los productos de las importaciones y exportaciones, teniendo como destino final las fronteras con Estados Unidos y Canadá y los principales puertos del país.

Principalmente, con estos Tratados, las ciudades con mayor crecimiento poblacional, como México, Guadalajara y Monterrey, por su ubicación geográfica y su economía, hicieron que se establecieran los parques industriales, haciendo mención que desde hace varios años ya se contaban con estos espacios, mismos que no se consideraban como áreas específicas para parques industriales.

5


En los últimos años, México incrementó su presencia en el mercado mundial y se ha convertido en una potencia comercial y en un centro internacional de negocios. Hoy, cuenta con una amplia red de tratados de libre comercio que brindan acceso seguro y preferencial a los mercados de 33 países en tres continentes, que representan el 61 por ciento del PIB mundial.1

Hoy en día, es indispensable que cada parque industrial esté estratégicamente localizado con el fin de proveer a las empresas los servicios necesarios para lograr un óptimo desarrollo: bajos costos en transportación y logística, y que aprovechen las ventajas que brindan los tratados y acuerdos comerciales, los flujos de inversión extranjera directa, que deben traducirse en más y mejores empleos, transferencia de tecnología y oportunidades de exportación directa e indirecta, a través de cadenas de proveedores.2

El crecimiento industrial de la zona metropolitana de Guadalajara y la inversión extranjera, demanda la necesidad de contar con espacios equipados, de fácil acceso, de riesgos mínimos a la población, de impacto ambiental bajo y sobre todo un ambiente propicio para la generación de empleos.

Con ello se inicia la problemática de la anarquía territorial dando lugar a los usos de suelo que no se sujetan o respetan un Plan Parcial de Desarrollo sino fundamentalmente sigue en la lógica económica de la valoración mercantil de la especulación.

Una de las preguntas frecuentes e importantes en las diversas teorías económicas sobre desarrollos industriales es la conformación o determinación del valor de los terrenos. La cuestión importante es conocer cual es la causa fundamental que determina la valoración del suelo con uso industrial; es decir cuales son los factores económicos y sociales principales que contribuyen a la formación de los precios de los terrenos. Como sabemos, debido a su gran demanda, existe un mercado inmobiliario, tanto del uso del suelo mismo como de las construcciones que se realicen en el, por lo tanto contribuyen como un mercancía más dentro del universo mercantil existente.

www.economia-cgm.gob.mx 2 www.economia-cgm.gob.mx

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http://www.economia-cgm.gob.mx


La característica de este producto es muy singular y es que por su naturaleza económica no puede ser producida o reproducida a voluntad del inversionista.3

En el ramo de los servicios de bienes raíces comerciales se estimó que actualmente en la zona metropolitana de Guadalajara, existe alrededor de 100,000 m2 de naves industriales disponibles.4

Inicialmente los parques industriales promovieron la instalación de empresas de la industria electrónica y de tecnología, ahora también cuentan con empresas de la industria mueblera, textil, metalmecánica y autopartes, entre otros.

En la presente investigación de los parques industriales, existen tres puntos importantes a considerar, como son: el valor del terreno, el valor de la construcción y su valor comercial, considerando como tema de especial interés, actualidad y relevancia al valor del terreno, mismo que a partir de este estudio, se hará referencia.

La información y los datos aquí vertidos son producto de la recopilación de datos ya existentes en diversas fuentes, tanto gubernamentales, asociaciones e investigación general.

1.1.1 Infraestructura

COMUNICACIONES Y TRANSPORTE

Las comunicaciones y transportes son dos actividades importantes para el desarrollo social y económico de la entidad, ya que su función primordial es la de facilitar la integración social y geográfica del territorio para el traslado de personas y bienes.

La ubicación geográfica de Jalisco en el Occidente de la República Mexicana es estratégica, lo que le ha valido una privilegiada comunicación, tanto con el Centro, Sur, Este, Norte de la república, como con los Puertos del Pacífico, con las entidades vecinas y al interior del Estado.

3 Asociación de Parques Industriales del Estado de Jalisco 4 Nota periódico El Informador del 23-mzo-06 APIEJ

7


CARRETERAS

El Estado se encuentra comunicado por una amplia red de carreteras, a través de las cuales integra a la entidad con el resto del país y que, conjuntamente con las carreteras estatales, permite comunicación con las 124 cabeceras municipales de la entidad, en una extensión de 25,303.98 kms, de los que: 5,148.28 km. corresponden a carreteras libres; 5,148.28 km. de red Federal y 3,095.46 km. de red Estatal; carreteras de cuota 566.10 km; 5,433.70 km. a caminos rurales y 14,155.90 de brechas. Sus principales vías de comunicación vinculan a la entidad con el interior de Jalisco, con la capital de la República y con los principales centros industriales, tales como Monterrey, N.L., Saltillo y Torreón, Coah.; Querétaro, Qro.; León y Salamanca, Gto.; San Luis Potosí y el Noroeste, Centro y Sur del país

La Capital del Estado cuenta con una eficiente red vial, sobre todo en las vías de entrada y salida a la c iudad, así como de vías rápidas que la cruzan, en las que se localizan los pasos a desnivel en los cruces de las vías de ferrocarril y en vías rápidas.

Las carreteras que cruzan al Estado y lo comunican con el resto del país son:

De una manera destacada, la carretera Guadalajara-Nogales, que permite comunicación con los estados del Norte del país, los Puertos del Pacífico y la Frontera con los Estados Unidos de Norteamérica.

La carretera Barra de Navidad integra la Zona Sur del Estado y sirve de enlace con Puerto Vallarta y Manzanillo. Este puerto tiene comunicación a través de la autopista Guadalajara-Ciudad Guzmán-Colima.

Hacia el Centro del país el Estado se conecta por la carretera Guadalajara-México, interconectando al Sur y Sureste del país; además de las carreteras de Guadalajara-Chapala-Jocotepec y La Barca-Ocotlán, dando comunicación esta última al Corredor Industrial del Salto.

Hacia el Noroeste del país la comunicación se da a través de la carretera Guadalajara-Zacatecas-Saltillo, en donde existe comunicación con la frontera central con los Estados Unidos de Norteamérica. La carretera León-Lagos de Moreno-Aguascalientes y la continuación de la carretera Lagos de Moreno- San Luís Potosí. Así mismo, la carretera Guadalajara-Colotlán, con los ramales a San Martín de Bolaños y Mezquitic, que integran a la región Norte con el resto del Estado.

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RED FERROVIARIA

En la red ferroviaria convergen tres ejes de mayor importancia en el ámbito nacional, que une a la entidad con las regiones del Norte de la república, hasta la frontera con los Estados Unidos de Norte América; al Sur por Ciudad Guzmán, que nos permiten comunicación con el Puerto de Manzanillo y con el Centro de la república a través de la línea Guadalajara-México. El Estado cuenta con una longitud de red ferroviaria de 153.22 km. de vías. El sistema ferroviario en la entidad establece vinculación a través de las líneas: Guadalajara-Ocotlán- La Barca-México, Línea en que se localiza la mayor parte de la industria de Jalisco, ya que establece comunicación con el Corredor Industrial del Salto. La segunda línea en importancia vincula a Guadalajara con Ciudad Guzmán, que sirve de enlace con el Puerto de Manzanillo, y que une a Guadalajara con Zacoalco de Torres, Sayula y Tuxpan. La tercera comunica a Guadalajara con el noroeste del país hacia la frontera norte con los Estados Unidos de Norteamérica por Mexicali, B.C. y Nogales, Son.

INFRAESTRUCTURA AÉREA

Es innegable la importancia del crecimiento de la infraestructura aérea, a pesar de las buenas comunicaciones terrestres en la entidad. Este incremento se ve reflejado no solo en cuanto al movimiento de pasajeros, sino también en el de transporte de express y carga. La aviación comercial comunica al Estado por medio de un importante número de compañías aéreas nacionales y extranjeras.

El transporte aéreo en el interior del Estado toma también relevancia, ya que cubre las áreas en donde la comunicación terrestre se encuentra escasamente desarrollada. Este transporte de aeronaves pequeñas, se apoya en una terminal anexa al Aeropuerto Internacional de Guadalajara y en 63 aeropistas localizadas en los diversos destinos dentro del Estado, conectando a lugares como: Tuxpan, Talpa de Allende, Mascota, Autlán de Navarro, Barra de Navidad y la Zona Norte, entre otras.

COMUNICACIÓN MARÍTIMA

Jalisco cuenta con un Puerto Marino: Puerto Vallarta, considerado tanto pesquero y de turismo, como de tráfico de altura; últimamente ha adquirido cierta importancia comercial.

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Jt JA. ^

O i E|tucfo*ístálTst¡cErcJelf7?}lor jgfc Terrenos en Parques Industriales t i l i l\J ¿ U l IvJ / ' Metropolitana de Guadalajara

No obstante, la producción de Jalisco se mueve hacia los mercados exteriores a través del Puerto de Manzanillo localizado en el estado de Colima a 313 km. de Guadalajara por la autopista Guadalajara-Colima, el cual proporciona servicios de altura y cabotaje. Con la reconstrucción y modernización del puerto mencionado, se asegura un tráfico marítimo más fluido y una protección y cuidado mayor a las mercancías.

1.1.2 INDUSTRIA

El sector industrial en el Estado ha mantenido una participación muy importante en la generación del Producto Interno Bruto, ya que la producción manufacturera y la distribución de energía eléctrica, representan el 22.2 % del PIB de la entidad. Este indicador es muy relevante por el gran dinamismo que presenta. Comparativamente con el comportamiento económico general de la entidad, nos refleja, que esta actividad sirve como factor detonador en el crecimiento de la economía del Estado. Las cifras de producción industrial nos indican que todos los subsectores registraron tasas de crecimiento positivas. Para el mes de diciembre de 1998, el 33.0 por ciento de la población ocupada del Estado se ubicó en el sector manufacturero.

Micro Pequeña Mediana Grande PretitacddR según tamaño dte los establecimientos económicos Jalisco 1994

La actividad industrial se encuentra representada principalmente por micro y pequeñas empresas, con el 88.7% y el 9.4% respectivamente; y el resto se encuentra formada con el l .3% la mediana y el 0.6% la grande. Por lo que toca a la ocupación, las empresas micro y pequeñas ocupan el 53% de los trabajadores empleados en el sector (26% y 27% respectivamente); las medianas ocupan eN7%y las grandes, el 30% restante.

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Las industrias micro, pequeñas y medianas, en su mayoría están en manos de inversionistas locales, se caracterizan por ser organizaciones de tipo familiar y los programas tecnológicos son más sencillos. En cambio la gran empresa presenta un crecimiento más dinámico requiere de fuertes inversiones, así como de procesos tecnológicos sofisticados, están en manos de empresarios nacionales que se encuentran insertados en el marco nacional, y de empresarios extranjeros que operan en mercados internacionales.

La mayor parte del valor agregado generado por la zona económica del Estado, se localiza en la Zona Centro, la que representa a una industria muy diversificada que tiende a satisfacer el mercado regional y el algunos productos participa significativamente en el mercado nacional y tiene fuerte presencia en el exterior. En la Zona Sur se generan principalmente productos agropecuarios forestales y mineros. La Zona de los Altos, se caracteriza por ser productora de alimentos industrializados. Las Zonas Norte y Costa, son las áreas menos industrializadas de la entidad, con un alto potencial minero, forestal y agropecuario, por lo que se ha considerado darle un gran impulso a la creación de infraestructura que permita, el aprovechamiento de los recursos naturales de estas áreas.

Estado

México

Distrito Federal

Nuevo León

Jalisco

Veracruz

Coahuila

i Producción

90,701,032

£4,227,867

"]4X443TÍ6

38,481,573

~~33,623J94

¡25,048,819

1 _ l__.

!

%

17

9

7

5

.. .

_ .

Resto

Total Nacional

204,003,732

522,529,933

40_ 100

El sector industrial en nuestra entidad se caracteriza de ser predominantemente manufacturero, por lo que se le considera como el principal absorbedor de mano de obra, con un 82% del total del sector. En 1998 el nivel de ocupación creció en un 9.3% con respecto al año anterior, lo que hizo que en 1998 la ocupación sea de 300,480 personas, para mayo de 1999 la ocupación es de 308,658 personas. El análisis de la estructura de la mano de obra calificada indica que la industria de la transformación mantuvo un incremento constante en sus niveles de ocupación. En cuanto al número de establecimientos registrados, en 1998 estos representan el 65% de total del sector.

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Personal Ocupado en la Industria Manufacturera en el Estado de Jalisco (1997-1999) |

Concepto

TOTAL

Production de Alimentos

Elaboración de Bebidas

Benef. y Fab. de Prod, de T.

Industria Textil

Fab. de Prendas de Vestir y Art.

Fab. de Calzado e Ind. del Cuero

Ind. y Prod, de Mad. y Corcho

Fab. y Rep. de Mueb. y Acc.

Industria Papelera

Fab. y Rep. de Mueb. y Come.

Industria Química

Ref. del Pet. y Deriv. del C.

Fab. de Prod, de Hule y Plástico

Fab. de Prod. Min. No Metálicos

Industria Metalera

Fab. de Prod. Mee. Exc. Maq.

Fab. Ensamble y Rep. Maq. Ep.

Fab. Ensamble de Maq. Ep. Ap.

Cons. Reconst. y Ensamble

Otras Industrias Manufactureras

1997 [

Diciembre

275,019

49,974

14,330

515

9,565

18,500

20,885

2,998

11,764

4,445

7,287

17,289

1,014

23,248

10,047

4,980

29,071

7,472

26,611

5,993

10,041

1998

Diciembre

300,480

53,277

15,870

532

9,643

20,989

22,239

3,236

14,016

4,867

7,826

18,189

1,030

25,351

9,808

4,976

31,464

8,147

29,182

6,805

13,033

1999

Mayo

308,658

54,154

16,388

573

9,654

21,547

22,753

3,239

13,810

4,869

8,252

18,192

1,204

25,330

10,257

5,099

32,268

8,275

31,153

7,248

14,394

Variación

May. 99 / Die. 98

Absolute

8,178

877

518

40

11

558

514

3

-206

2

426

3

174

-21

449

123

804

128

1,971

443

1,361

Relative

2.72

1.65

3.26

7.52

0.11

2.66

2.31

0.09

-1.47

0.04

5.44

0.02

16.89

-0.08

4.58

2.47

2.56

1.57

6.75

6.51

10.44

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Datos generales de la Zona Metropolitana de Guadalajara.

i. Población 3,450,306 habitantes. ii. El 70% de la Industria del estado se sitúa en la Z.M.G. iii. Las ciudades alrededor de Guadalajara son: Tlaquepaque, Tonala,

Zapopan, Tlajomulco y El Salto, iv. La temperatura promedio es de 21 °C v. El nivel anual de lluvias llega a los 1,350 mm. vi. La altitud es de 1,550 msnm. vii. Más del 50% de la población de México se encuentra a un radio no

mayor de 563 kilómetros de Guadalajara, viii. La distancia a las principales ciudades del país y de E.U. desde

Guadalajara son: a. San Diego 2,318 Km (1,441 Mi). b. El Paso 1,528 Km (950 Mi). c. Laredo 987 Km (614 Mi). d . Monterrey 603 Km (375 Mi). e. Tampico 753 Km (468 Mi). f. León 290 Km (112 Mi). g. Veracruz854 Km (531 Mi), h. México 571 Km (355 Mi). i. Puebla 659 Km (410 Mi), j . Manzanillo Port 281 Km (175 Mi).

ix. Duración de vuelos a las principales ciudades de E.U. a. Seattle 4 horas. b. San Francisco 3.50 horas. c. San José 3.40 horas. d . Los Angeles 3.15 horas. e. New York 4.15 horas (vía c iudad de México). f. Chicago 3.45 horas. g. Dallas 2.10 horas, h. Houston 2 horas. i. San Antonio 3.50 horas (vía c iudad de México).5

www.parksinjalisco.com

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1.2 Problemática

El crecimiento incontrolable de la zona metropolitana tiene directa o indirectamente, como factor motriz al proceso del comercio e industrialización el cual va acompañado de la conformación de un mercado inmobiliario cuya dinámica de desarrollo económico se sustenta en la lógica mercantil de la valorización máxima del suelo en todos sus aspectos.

Con ello se inicia la problemática de la anarquía territorial dando lugar a los usos de suelo que no se sujetan o respetan un Plan Parcial de Desarrollo sino fundamentalmente sigue en la lógica económica de la valoración mercantil de la especulación.

El crecimiento industrial de la zona metropolitana de Guadalajara y la inversión extranjera, demanda la necesidad de contar con espacios equipados, de fácil acceso, de riesgos mínimos a la población, de impacto ambiental bajo y sobre todo un ambiente propicio para la generación de empleos.

Actualmente existen más de 33 parques industriales en Jalisco en operación o en fase de construcción6 de los cuales la mayor parte se ubica en la zona metropolitana de Guadalajara, debido a lo anterior continuamente demandan algún tipo de estudio entre ellos la determinación del valor del suelo mediante un avalúo comercial estimación de valor o determinar un parámetro en la operación de compra - venta.

La elaboración de este documento tiene diversos objetivos, entre ellos la exposición de conocimientos generales en materia de valuación, convirtiéndose éste en un trabajo de investigación que se vale de determinados instrumentos del conocimiento en esta materia, conocimientos de normas actuales, estudio de mercado detallados y operaciones que se hayan realizado.

Atlas de la producción del Suelo en el Area de la Zona Metropolitana de Guadalajara

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Se pretende en base al número de parques industriales existentes en la zona metropolitana de Guadalajara, llegar a la determinación del valor del m2 mediante parámetros y en base a la Norma Mexicana NMX-R-046-SCFI-2002, utilizando Herramientas Estadísticas, Procedimientos de Homologación y Reglas Valuatorias.

El resultado en la siguiente investigación, nos da un mayor grado de certeza en la toma de desiciones del valor de terreno, trascendiendo directamente al inversionista o Industrial que pretende realizar una inversión a largo plazo.

Concretamente, este documento pretende exponer las características mínimas que deben poseer los parques industriales, en los cuales alojan todo tipo de industrias, entre ellas las de riesgo bajo a efecto de que quien necesite valuarlos, pueda meritar o demeritar el valor con base en ello, definiéndose así el estándar de cualquier parque industrial a partir del cual se homologará su valor para determinar el del objeto que se esté valuando.

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CAPITULO 2

MARCO TEÓRICO

2.1 LA NECESIDAD DE DESARROLLAR PARQUES INDUSTRIALES

En particular, con el TLCAN y la natural proximidad geográfica con dos de los más importantes mercados a nivel mundial Estados Unidos y Canadá, ha permitido la generación de una importante red de infraestructura física en términos de parques industriales pero se requiere además, que estos cuenten con rígidos estándares de cal idad en construcción y operación.7

De acuerdo al la Asociación de Parques Industriales del Estado de Jalisco existen en la Zona Metropolitana de Guadalajara alrededor de 18 parques que cumplen con la Norma Oficial.

IMPORTANCIA DE LOS PARQUES INDUSTRIALES

• Estimulan el establecimiento de empresas industriales en áreas que requieren generar desarrollo y por ende empleos y bienestar social y económico.

• Contribuyen al desarrollo regional. • Atraen la inversión extranjera directa (IED). • Catalizadores para el nacimiento de nuevas empresas. • Focos de atracción para empresas ya estructuradas. • Contribuyen a la generación de empleos. • Favorecen la transferencia de tecnología. • Favorecen el reordenamiento industrial. • Contribuyen al desarrollo sustentable

www.economia-cgra.gob.mx

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El parque industrial como un medio de evolución de la industria, tienen una misión relevante y debe estar en condiciones de ofrecer la infraestructura, urbanización y servicios de la mejor calidad y ser además de eficiente, competitivo. Toda vez que los tiempos actuales de globalización de la economía exigen parámetros de nivel internacional y los parques y conjuntos industriales tienen que tomar su lugar dentro de este contexto.

En la actualidad, la variedad y complejidad de los desarrollos industriales que se denominan parques industriales, ha generado confusión e ¡ncertidumbre entre los industriales que desean establecerse dentro de los mismos. Existe una amplia variedad de ofrecimientos tanto en infraestructura, urbanización, servicios, precios y ubicación que no observan criterios unificados, lo cual conduce a una valoración inadecuada que se traduce, ocasionalmente, en la toma de decisiones incorrectas y costosas.

Por lo tanto, la norma mexicana es fundamental para establecer procedimientos con criterios claros y uniformes para la evaluación de los parques industriales de nuestro país así como generar confianza y certidumbre a los inversionistas y usuarios.8

2.2 CLASIFICACIÓN DE LOS PARQUES INDUSTRIALES

Para las ciudades, el parque industrial funciona como un elemento de ordenamiento urbano a través del cual se procura un uso más racional del agua y de la energía eléctrica, coadyuvando a las estrategias de desarrollo industrial de la región.

2.3 TIPOS DE PARQUES INDUSTRIALES

Actualmente existen más de 33 parques industriales en Jalisco en operación o en fase de construcción de los cuales la mayor parte se ubica en la zona metropolitana de Guadalajara, mismos que continuamente solicitan la realización del avalúo inmobiliario correspondiente9.

Las industrias micro, pequeñas y medianas, en su mayoría están en manos de inversionistas locales, se caracteriza por ser organizaciones de tipo familiar y los programas tecnológicos son más sencillos.

8 www.parksinjalisco.com Secretaria de Desarrollo Económica del Edo. de Jalisco

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http://www.parksinjalisco.com


En cambio la gran empresa representa un crecimiento mas dinámico requiere de fuertes inversiones, así como de procesos tecnológicos sofisticados, están en manos de empresarios nacionales que se encuentran insertados en el marco nacional, y de empresarios extranjeros que operan en mercados internacionales

DEFINICIONES

Para los propósitos de esta norma mexicana se establecen las siguientes definiciones:

Nave industrial.- Es la instalación física o edificación diseñada y construida para realizar actividades industriales de producción, transformación, manufactura, ensamble, procesos industriales, almacenaje y distribución.

Parque industrial.- Es la superficie geográficamente delimitada y diseñada especialmente para el asentamiento de la planta industrial en condiciones adecuadas de ubicación, infraestructura, equipamiento y de servicios, con una administración permanente para su operación. Busca el ordenamiento de los asentamientos industriales y la desconcentración de las zonas urbanas y conurbanas, hacer un uso adecuado del suelo, proporcionar condiciones idóneas para que la industria opere eficientemente y se estimule la creatividad y productividad dentro de un ambiente confortable. Además, coadyuva a las estrategias de desarrollo industrial de una región.

En términos generales, un parque industrial es una extensión delimitada de tierra que se caracteriza por cuatros aspectos fundamentales:

1) Se ubica cerca de alguna vía importante de comunicación como puertos aéreos o marítimos, carreteras ó vías férreas.

2) Cuenta con la infraestructura necesaria para la instalación de plantas industriales, como son los servicios básicos de agua y descarga, energía eléctrica, telefonía y urbanización interna.

3) Cuenta con todos los permisos necesarios para la operación de las plantas industriales a instalarse dentro del mismo.

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4) Cuenta con una administración central que coordina la seguridad interna, el buen funcionamiento de la infraestructura, la promoción de los inmuebles y la gestión general de trámites y permisos ante las autoridades.10

Terreno industrial.- Es el número de lotes colindantes ocupados por una misma empresa para la instalación de una industria.

2.4 NORMAS Y REGLAMENTOS

CLASIFICACIÓN DE LOS PARQUES INDUSTRIALES SEGÚN LA NORMA NMX-R-046-SCFI-2002

En México la Norma Mexicana de Clasificación de Parques Industriales (NMX-R-046-CSFI-2005) considera que un parque industrial debe tener una extensión mínima de 10 hectáreas de superficie urbanizada, con la recomendación de tener otras 10 hectáreas utilizables para ampliaciones a futuro.

Un parque industrial con Certificado de Calidad cuenta además con reglamento interno de operación, áreas verdes, planta de tratamiento de agua, red contra incendios, vialidades internas pavimentadas, guarniciones de concreto, nomenclatura de calles, señalizaciones, carriles de desaceleración para el ingreso al parque, estacionamientos y alumbrado público

El objetivo primordial de esta norma es regular el desarrollo de los parques industriales en México, así como brindar condiciones favorables para la operación de las empresas que se establezcan en los mismos. Proporciona criterios para determinar si un desarrollo industrial puede ser catalogado como parque industrial cumpliendo con las condiciones de calidad, infraestructura, urbanización y servicios adecuados.

Esta norma mexicana ofrece parámetros de evaluación para que los desarrolladores y clientes potenciales tengan criterios unificados para determinar la calidad y eficiencia del parque industrial. Además establece los métodos de prueba genéricos para estandarizar las mediciones requeridas dentro de los parámetros de evaluación ya mencionados, aplicándose a los desarrollos industriales considerados parques industriales y que cumplan con las especificaciones de esta norma y las disposiciones de las distintas autoridades competentes.

Asociacón Mexicana de parques Industriales

19

c? I 1 c Estudio Estadístico deTValor de Terrenos en Parques Industriales

I O ! S r~l enja Zaffi MCTrcpo^ina de Guadalajara

Los parques industriales se clasifican de acuerdo a sus diferentes etapas de desarrollo en:

Parque Industrial en Construcción, y Parque Industrial en Operación.

Requisitos para la clasificación de las diferentes etapas de desarrollo del parque industrial:

Parque industrial en construcción:

a) Título de propiedad del predio (escritura pública); b) Plano de ubicación del parque; c) Estudio de impacto ambiental; d) Estudio de mecánica de suelos y geotecnia; e) Proyecto ejecutivo de ingeniería; f) Licencias, autorizaciones, permisos y requerimientos para su

construcción en cumplimiento con la normatividad de la entidad federativa donde se ubique;

g) Obras de cabeza en construcción o terminadas. (Infraestructura básica);

h) Avance de obra (fotos), y i) Cronograma de desarrollo del Pl y fecha estimada de terminación de

obra o la primera etapa en su caso e inicio de operaciones del parque.

Parque industrial en operación:

a) Los requisitos a, b, e, y f del subinciso 5.1.1; b) Plano de lotificación autorizado, planos actualizados de la obra

terminada y acta de entrega recepción a las autoridades competentes;

c) Entrega de la Cédula del Sistema Mexicano de Promoción de Parques Industriales (SIMPPI) ante la Secretaría de Economía;

d) Parque urbanizado y con todos los servicios básicos (mínimo 10 ha) o por etapas en caso de que el parque industrial se desarrolle por etapas autosuficientes;

e) Contar con administración permanente;

f) Tener un reglamento interno con obligatoriedad en su cumplimiento y g) Autorización de venta de terrenos en el parque.

20


Estudios adicionales

a) Manifestación de impacto vial. Cuando sea obligatoria conforme a leyes y reglamentos vigentes.

ESPECIFICACIONES

Los desarrollos industriales que se clasifican en esta norma como parques industriales deben cumplir con todas las especificaciones enumeradas a continuación:

Como complemento de las especificaciones siguientes, en el apéndice informativo A se establecen sugerencias para mejorar la calidad e imagen del parque industrial.

Servicios básicos

El parque industrial debe contar con lo especificado en la tabla 1.

TABLA 1.- Tabla de servicios básicos en función de la superficie vendible en parques industriales

Agua potable y/o de uso industrial Energía eléctrica. (tensión media) Teléfonos Descarga de aguas residuales

¿ • ..-fi^BSí. 0,5 l/s/ha

150kVA/ha

10 líneas/ha 0,5 l/s/ha

-;, RecomencíH^lM1

1,0 l/s/ha

250 kVA/ha

20 líneas/ha 0,8 l/s/ha

21


Infraestructura y urbanización

Carriles de aceleración y desaceleración o camino de acceso al parque; Vialidades pavimentadas de concreto asfáltico o concreto hidráulico; Guarniciones de concreto; Alumbrado público suficiente y eficiente en vialidades y banquetas mínimo de 8 luces Nomenclatura de calles y número oficial-Áreas verdes, 3 % del área total del parque; Señalización horizontal y vertical (informativas, restrictivas y preventivas), y Redes de energía eléctrica, agua potable, teléfonos, drenaje y descarga de aguas residuales; Planta de tratamiento de aguas residuales.

Superficie

El desarrollo industrial debe tener un mínimo de 10 ha de superficie urbanizada para considerarse parque industrial, y se recomienda contar con una reserva de terreno para su crecimiento por lo menos de 10 ha de terreno utilizable.

Terreno industrial

Dentro de un parque industrial todas las edificaciones deben cumplir con las siguientes características:

Densidad de construcción

Hasta 2004 A partir del 2005 Superficie máxima de desplante 70 % 60 % Espacios abiertos 30% 40% Superficie de Terreno 100 % 100 %

Se recomienda utilizar materiales de construcción de alta calidad y de carácter permanente para conservar o mejorar la imagen del parque industrial.

Restricciones de construcción

Hasta el año 2004

Distancia mínima al frente de calle o avenida 5,00 m.

22


A partir del 2005

Distancia mínima al frente de calle o avenida 7,00 m; Distancia mínima a colindancias laterales y posterior 5,00 m, y Distancia mínima a colindancias con andén de carga 32,00 m.

Se recomienda que las áreas de almacenamiento exteriores estén ocultas con una barda o jardinera.

Áreas verdes

Hasta el año 2004 se debe destinar un mínimo del 3 % de la superficie del terreno para uso de áreas verdes.

A partir del 2005 se debe destinar el 5 % mínimo de la superficie del terreno para uso de áreas verdes.

Estacionamientos

A partir del 2005 cada terreno industrial, debe contar con el área de estacionamiento suficiente para albergar dentro de su terreno a los vehículos, (autos, bicicletas, transporte de personal, motos, camiones, etc.) que su operación requiera para su personal, directivos, visitantes, clientes, etc., y no invadir otras áreas fuera de su propiedad. El área del estacionamiento debe estar pavimentada o recubierta con gravilla.

Como referencia se pueden utilizar los criterios que a continuación se indican:

t Cajón de estacionamiento por cada 200 m2 de área de almacenamiento; 1 Cajón de estacionamiento por cada 150 m2 de área de producción; 1 Cajón de estacionamiento por cada 50 m2 de área de oficinas, y 1 Cajón de estacionamiento para trailers por cada 1 000 m2 de área de nave industrial. Los andenes de carga no se deben ubicar frente al acceso principal, excepto si el terreno tiene 2 ó más frentes. El área del cajón de estacionamiento, incluyendo superficie de circulación sea de 25 m2 para automóviles.

23


Reglamento Interno

El reglamento interno sirve para proteger las inversiones y los intereses, tanto de los industriales, como de los promotores, regula el uso del suelo y su desarrollo, conserva su imagen urbana y lo mantiene en buenas condiciones, especifica los criterios de proyecto y construcción de las naves industriales, conserva el valor del inmueble y evita la especulación.

El reglamento interno debe incluirse en la escritura pública del terreno industrial y ser respetado por los industriales, proyectistas, constructores, usuarios y visitantes del parque industrial. La estructura del reglamento interno puede ser modificada de acuerdo a las necesidades específicas de cada parque industrial (véase Apéndice informativo B).

Ubicación relativa

Un elemento de éxito para el parque está definido por la cercanía que dicho desarrollo tiene con los siguientes lugares o servicios:

Zonas habitacionales; Centro de la ciudad; Carretera federal, autopista, línea ferroviaria, aeropuerto o puerto

marítimo; Clientes y proveedores; Frontera, terminal de carga y aduana.

Se recomienda que el parque industrial esté ubicado cerca de una ciudad media de apoyo con equipamiento urbano de calidad.

Impacto Ambiental

Es requisito obtener la Manifestación de Impacto Ambiental con sus recomendaciones en su modalidad regional.

24


Especificaciones recomendables

Lo que se indica a continuación sólo son sugerencias para mejorar la calidad del parque industrial:

1 infraestructura recomendable

Telefonía vía red digital o fibra óptica; Red de gas; Red contra incendio y arbotantes; Red de agua tratada; Descargas industriales; Drenaje pluvial; Banquetas; Espuela de ferrocarril, y Red subterránea de energía eléctrica.

i. Abastecimiento de agua potable. ii. Drenaje y alcantarillado. ni. Gas natural. iv. Red de electrificación. v. Alumbrado público. vi. Red telefónica. vii. Banquetas y guarniciones, viii. Pavimentos. ix. Puentes y pasos peatonales en avenidas. x. Señalización y semaforización en vialidades. x¡. Nomenclatura de calles.

2 Urbanización recomendable

Áreas verdes planificadas; Camellones jardinados; Bordeado perimetral; El desabollador debe considerar los atractivos naturales del terreno al elaborar el plan maestro del conjunto o parque industrial; Es recomendable que la administración del parque mantenga las áreas no vendidas o desarrolladas en buen estado (limpias), y Al parque se le recomienda cumplir con las dimensiones establecidas de las figuras: 1, 2, 3, 4 y 5.

25


3,5m 3.5m 1 5 m

asm asm a5m

2.5m 2.5m

HGLRA1.- Vialidad Rincipal con camellón central

\- — i b a n q u e t a

3 5 m 3 5 n 3 Sm 3 5n

b a n q u e t a

F I G U R A 2 . - V i a l i d a d P r i n c i p a l s i n c a m e l l ó n

2.5m 2.5m

h 10.5m

FIGURA 3.- Vial idad secundaria de dob le sentido

26


2.5m 2.5m

1 4 m

FIGURA 4.- Vialidad secundaria de un solo sentido

i

14 m

1

9 m

2,5 m

FIGURA 5.- Retorno (Cul de Sac)

NOTA: Se sugiere que la longitud máxima del retorno sea de 120 m, ancho de la calle es de 9 m, mínimo y el radio del retorno de 16 m.

Equipamiento recomendable

Tanque de almacenamiento de agua; Cisterna; Áreas recreativas; Terminal de carga intermodal; Terminal de fibra óptica; Área de servicios;

27


Caseta de control de acceso y vigilancia dentro del parque; Departamento de mantenimiento; Transporte urbano; Guardería; Estación de bomberos; Gasolinera;

- Hotel; Área comercial; Salón de usos múltiples; Bancos; Restaurante o cafetería; Servicios médicos; Oficina de correos, mensajería y/o paquetería, y Aduana interna.

4 Mobiliario urbano recomendable

Paradas de autobuses; Bancas; Basureros; Teléfonos públicos; Directorio general de empresas; Plano de localización; Arbotantes decorativos; Identidad de las empresas (logotipos); Elementos decorativos (esculturas, fuentes, etc.); Buzones, e Identidad del parque en la entrada principal.

Estructura del Reglamento interno del parque industrial

Contenido.

1 Generalidades.

2 Clasificación de la Industria:

2.1 Industria no contaminante. 2.2 Industria contaminante. 2.3 Industria peligrosa.

3 Uso del suelo

28


3.1 Zonificación de uso del suelo. 3.2 Asentamientos. 3.3 Servicios complementarios. 3.4 Restricciones de uso. 3.5 Control y normatividad. 3.6 Desechos industriales. 3.7 Densidad de construcción. 3.8 Estacionamientos. 3.9 Áreas verdes. 3.10 Áreas abiertas de almacenamiento. 3.11 Áreas y andenes de carga. 3.12 Cercas y bardas.

4 Subestaciones y acometidas

5 Anuncios o identificación de la empresa

6 Alumbrado

7 Normas de proyecto y construcción

7.1 Material de construcción. 7.2 Alturas. 7.3 Drenaje pluvial.

8 Criterio de construcción 8.1 Construcciones provisionales. 8.2 Aprobación de proyecto. 8.3 Colores. 8.4 Prevención contra incendios. 8.5 Mantenimiento. 8.6 Plazo de construcción. 8.7 Presentación de proyectos. 8.8 Mobiliario urbano.

9 Misceláneos 9.1 Responsabilidad. 9.2 Reglamentos públicos. 9.3 Selección de empresas. 9.4 Daños a propiedad privada o vía pública.

29


10 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7

11 11.1 11.2 11.3 11.4

Facultades del parque industrial Modificaciones al reglamento. Duración del reglamento. Ocupación de los lotes. Inspección de obra. Suspensión de obras. Enajenación de los predios. Asociación de industriales.

Compromiso del parque industrial. Oferta de servicios. Donaciones. Área para microindustria. Cumplimiento de la normatividad.

2.4.1.-PLANES PARCIALES DE DESARROLLO

REGLAMENTO ESTATAL DE ZONIFICACIÓN DEL ESTADO DE JALISCO

El Reglamento Estatal de Zonificación tiene por objeto establecer el conjunto de normas técnicas y procedimientos, para formular la planeación y regulación del ordenamiento territorial en el Estado de Jalisco, señalando el contenido de los Planes y Programas de Desarrollo Urbano, considerando para esto la integración regional, a partir de un sistema de ciudades y la estructura urbana de los diferentes centros de población, que se organizan en un sistema de unidades territoriales.

LEY DE DESARROLLO URBANO DEL ESTADO DE JALISCO

REGLAMENTO DE OBRAS PÚBLICAS DE GUADALAJARA

REGLAMENTO DE OBRAS PÚBLICAS DE ZAPOPAN

REGLAMENTO DE OBRAS PÚBLICAS DE TLAQUEPAQUE

REGLAMENTO DE OBRAS PÚBLICAS DE TONALA

REGLAMENTO DE OBRAS PÚBLICAS DE TALJOMULCO DE ZÚÑIGA

REGLAMENTO DE OBRAS PÚBLICAS DE EL SALTO

30


CAPITULO III

PARQUES INDUSTRIALES DE BAJO RIESGO EN LA ZONA METROPOLITANA DE GUADALAJARA.

3.7 LOS PARQUES INDUSTRIALES DE BAJO RIESGO EN LA ION A METROPOLITANA

En el reglamento de zonificación del estado de Jalisco se establecen los lineamientos para permitir la adecuada ubicación de las actividades industriales dentro de las áreas urbanas, y en el ámbito regional. Estos lineamientos se definen a partir de los efectos que las actividades industriales pudieran ocasionar al medio ambiente, así como a los otros tipos de zonas comprendidas en el entorno urbano.

A través de los años se la industria en general se ubicó en las periferias de Guadalajara, industrias de todo tipo de servicios que al ir creciendo la población quedaron inmersas, parte de éstas industrias se concentraron en áreas que se consideraron industriales, cumpliendo en su momento con la reglamentación existente en su momento.

Estas áreas concentraron a diferentes empresas, existiendo las industrias ligeras, industria mediana y en su caso hasta industria pesada, existiendo diferentes riesgos en cada una de ellas, mismos que empezaron a afectar en forma considerable a la población, en cuanto a la demanda de servicios, emanaciones de humo, polvo, ruidos excesivos y congestionamiento de vialidades.

31


El apoyo de los gobiernos Federal, Estatal y municipales dio como resultado, la creación de áreas especificas, con planeación estratégica, infraestructura, ubicación y accesos, esto con la finalidad de dotar con espacios suficientes y la localización adecuada de todo tipo de actividades industriales, necesarios para el desarrollo económico de la entidad, así como asegurar los espacios destinados y que reúnan las condiciones necesarias, así como proteger las áreas habitacionales prohibiendo su ubicación en éstas zonas.

De igual forma la protección en el contexto urbano, las actividades industriales que involucran potencialmente peligros de fuego, explosiones y todo tipo de contaminación.

La industria Ligera esta determinada por una serie de actividades manufactureras que no afectan el equilibrio ecológico, no rebasan los límites de y condiciones señaladas en el reglamento, por lo mismo el riesgo que se considera es bajo. Esta actividad industrial se puede desarrollar en edificios cerrados, en áreas colindantes con zonas habitacionales. dentro del centro de población, y existiendo los inconvenientes señalados anteriormente.

Las actividades de riesgo bajo, son aquellas que manejan cantidades menores al cinco por ciento de la cant idad de reporte de una ó más de las substancias contenidas en los listados de actividades altamente riesgosas, expedidos por las Secretarías de Gobernación y de Desarrollo Social publicadas en el Diario Oficial de la Federación con fechas 28 de marzo de 1990 y 4 de mayo de 1992, y a las que posteriormente se expidan al respecto.

Por lo anterior la Zona Metropolitana de Guadalajara detonó en forma considerable la creación de Parques Industriales con la finalidad de que las empresas tuvieran la oportunidad de emigrar a estas áreas, teniendo un crecimiento mayor en sus actividades.

Importante destacar que la actividad de la industria ligera y en su caso de riesgo bajo deben quedar fuera de zonas habitacionales y en su caso operar en ambientes cerrados, con limitaciones de acceso del personal, materias primas y maniobrabilidad de todo tipo de vehículos de carga, así como el control estricto de emisión de gases.

32


Los ayuntamientos actuarán en forma coordinada con las autoridades competentes en materia de protección ambiental y estarán a lo establecido en las normas y ordenamientos que en el ámbito federal y estatal resulten aplicables.

Las instalaciones industriales existentes podrán constituir una zona industrial en su presente ubicación, siempre y cuando se observe el cumplimiento de los lineamientos señalados en este Reglamento y en las Normas Oficiales Mexicanas.

Haré mención de los artículos siguientes del Reglamento Estatal de Zonificación el cual regula y establece los diferentes lineamientos que se deberán de observar para la creación de los parques industriales.

Artículo 87. Todas las instalaciones ubicadas en las zonas industriales deberán cumplir con las Normas Oficiales Mexicanas, y los lineamientos estatales y municipales correspondientes en materia de emisión de contaminantes a la atmósfera, agua, ruidos, residuos peligrosos, residuos sólidos y líquidos, radiaciones, vibraciones y olores. Para lo cual deberán realizar el estudio requerido de impacto ambiental y de análisis de riesgo, cuando sea aplicable.11

Artículo 88. Las zonas industriales y de manufacturas se clasifican en:

I. Manufacturas domiciliarias, MFD: comprende actividades dedicadas al trabajo artesanal, normalmente de auto empleo familiar, cuya superficie donde se realizan dichas actividades, integrada a la casa habitación, no debe de exceder de 50 metros cuadrados. El número de empleados no podrá ser mayor de cinco, cuyos movimientos de carga no rebasen el uso de vehículos tipo camioneta; prohibiéndose la utilización y almacenamiento de materiales inflamables y explosivos;

II. Manufacturas menores, MFM: comprende establecimientos para la elaboración de productos que no requieren maquinaria especializada, no exceden de 400 metros cuadrados no generando impactos nocivos;

Reglamento Estatal de zonificación del Estado de Jalisco

33


III. Industria ligera y de riesgo bajo. Comprende una amplia gama de actividades manufactureras, que no causen un desequilibrio ecológico, ni rebasen los límites y condiciones señalados en este Reglamento, y en las Normas Oficiales Mexicanas emitidas por la Federación para proteger al ambiente y para la prevención de siniestros y riesgos urbanos señalados en este capítulo, en su nivel bajo;

Las actividades industriales de este tipo pueden desarrollarse dentro de edificios completamente cerrados, siendo adecuados para crear una zona de transición entre las zonas habitacionales o comerciales y otros usos industriales que involucran mayor grado potencial de emisiones y emergencias ambientales.

El uso habitacional debe quedar excluido dentro de estas zonas con el fin de proteger a las zonas habitacionales y asegurar la reserva adecuada de áreas para el desarrollo industrial.

IV. Industria mediana y de riesgo medio. Estas zonas están previstas para instalaciones industriales que puedan cumplir con los lineamientos técnicos señalados en este Reglamento para el nivel medio, relativos a la prevención de siniestros, riesgos urbanos, control de emisiones e impacto ambiental. Estas instalaciones no deben operar en edificaciones cerradas excepto en áreas colindantes con alguna zona habitacional. No deberán permitirse dentro de éstas usos habitacionales, ni de equipamiento urbano comunitario ajeno a las actividades de la propia zona.12

V. Industria pesada y de riesgo alto, 13: Estas zonas están previstas para instalaciones en las que se desarrollan procesos productivos que por su naturaleza y/o volumen de producción alcanzan niveles potencialmente contaminantes de acuerdo a las Normas Oficiales Mexicanas y a los criterios expresados en este Reglamento;

En estas zonas no debe permitirse ningún uso habitacional ni de equipamiento comunitario y comercial, que impliquen concentración de personas ajenas a la actividad industrial.

Reglamento Estatal de Zonificación del Estado de Jalisco

34


Así mismo tampoco debe existir una col indando directa con zonas habitacionales y comerciales, siendo el distanciamiento entre los asentamientos humanos y las instalaciones que desarrollen estas actividades determinado en base a lo que la autoridad federal disponga como resultado del análisis del riesgo.

VI. Parque Industrial Jardín: estas zonas están previstas para alojar instalaciones Industriales del tipo I I , 12 y que puedan cumplir con los lineamientos técnicos señalados en este Reglamento para el nivel de riesgo medio, relativos a la prevención de siniestros, riesgos urbanos, control de emisiones e impacto ambiental, además de generar grandes espacios abiertos y áreas verdes no deberán permitirse dentro de éstas usos habitacionales, ni de equipamiento urbano comunitario ajeno a las actividades de la propia zona.

Artículo 89. Los grupos de usos y destinos, según la clasificación establecida en el cuadro 3, permitidos en los distintos tipos de zonas industriales son los que se indican en la siguiente tabla:

Cuadro 29 INDUSTRIA

CLAVE

MFD

ZONA (USO PREDOMINANTE)

MANUFACTURAS DOMICILIARIAS

ACTIVIDADES O GIROS DE USO PREDOMINANTE

Elaboración casera de:

•

Bordados y costuras. Calzado y artículos de piel, excepto tenerías, ebanisterías y orfebrerías o similares. Cerámica. Piñatas. Sastrería. Yoghurt.

o o UJ

< o

• a

USOS Y DESTINOS PERMITIDOS

COMERCIO VECINAL SERVICIOS VECINALES.

35


Elaboración artesanal de:

• Artesanías. • Bases de madera para

regalo. • Bordados y costuras. • Botanas y frituras. • Calcomanías. • Calzado y artículos de piel. • Cerámica. • Conservas (mermeladas,

embutidos, encurtidos y similares)

• Dulces, • caramelos y similares. • Encuademación de libros. • Escudos y distintivos de metal

y similares. • Molduras de madera para

marcos de cuadro. • Paletas, helados, aguas

frescas. • Pasteles y similares • Piñatas. • Procesamiento de alimentos. • Productos tejidos, medias,

calcetines, ropa, manteles y similares.

• Sabanas, colchas, colchonetas, edredones, fundas y similares.

• Salsas. • Sastrería y taller de ropa. • Serigrafía e impresiones.

MANUFACTURAS MENORES. MANUFACTURAS DOMICILIARIAS ESPACIOS VERDES, ABIERTOS Y RECREATIVOS VECINALES. ESPACIOS VERDES, ABIERTOS Y RECREATIVOS BARRIALES. COMERCIO VECINAL. SERVICIOS VECINALES.

MANUFACTURAS MENORES

Taller de joyería, orfebrería y similares (con equipo especializado) Tapicería. Torno para madera, ebanistería y acabados en laca. Yoghurt.

INDUSTRIA LIGERA Y DE RIESGO BAJO

Y/O

PARQUE INDUSTRIAL JARDÍN

Fabricación de:

Adhesivos ¡excepto la manufactura u obtención de los componentes básicos) Aislantes y empaques de poliestireno. Alfombras y tapetes. Almohadas, colchones.

INDUSTRIA LIGERA Y DE RIESGO BAJO. SERVICIOS CENTRALES. SERVICIOS REGIONALES. SERVICIOS A LA INDUSTRIA Y AL


colchas, edredones. Aparatos eléctricos. Armado de lámparas y ventiladores, persianas, toldos, juguetes, circuitos eléctricos, paraguas, motocicletas, refrigeradores, lavadoras, secadoras.

COMERCIO. ESPACIOS VERDES, ABIERTOS Y RECREATIVOS CENTRALES.

SIMBOLOGIA DE LAS CATEGORÍAS : " PREDOMINANTE. L COMPATIBLE. "CONDICIONADO

CLAVE

IJ

ZONA (USO PREDOMINANTE)

INDUSTRIA LIGERA Y DE RIESGO BAJO

Y/O


Cuadro 29 INDUSTRIA

ACTIVIDADES O GIROS DE USO

•

•

•>

•

•

• • •

• >

• : •

V

•

•

•

PREDOMINANTE

Artículos deportivos. Artículos moldeados de poliuretano. Bicicletas, carriolas y similares. Bolsa y envases de plástico extruido. Calcetería y ropa interior. Cintas para calzado y similares. Concentrados de sabores (excepto la manufactura de los componentes básicos) Corcho. Cosméticos. Costales de plástico. Dulces y chocolates. Elaboración de suajes. Empacadoras de carnes frías, jabón y detergente. Ensamblaje de productos de acero. Esencias aromatizantes (excepto la manufactura de los componentes básicos) Escobas, cepillos y trapeadores. Estopa. Guantes, látex, globos, pelotas y suelas. Herramientas y accesorios. Herrería para ventanas y similares.

< O o 1— < o

-J

-

—

_


INDUSTRIA LIGERA Y DE RIESGO BAJO. SERVICIOS CENTRALES. SERVICIOS REGIONALES. SERVICIOS A LA INDUSTRIA Y AL COMERCIO. ESPACIOS VERDES, ABIERTOS Y RECREATIVOS CENTRALES.

37


SIAABOLOGÍA DE LAS CATEGORÍAS _ 1 PREDOMINANTE ~< COK

• Hielo seco (Dióxido de carbono)

• Hielo. • Hule (Inyección de

plástico) • Industrialización de

ropa. • Industrialización de

sabanas, colchonetas, edredones y similares.

• Instrumental óptico. •:• Instrumentos de

precisión y relojes. • Instrumentos musicales. • Laboratorios

experimentales. • Maletas y equipos

para viaje. • Máquinas de escribir y

calculadoras. • Muebles y puertas de

madera. • Panificadoras. •:• Perfiles de plástico

extruido •:* Perfumes. • Periódicos y revistas

(rotativas) •:• Persianas y toldos

(fabricación) • Pintura de pieles y

acabados con pistola de aire.

•:• Pintura vinílica y esmaltes (excepto la manufactura de los componentes básicos)

• Pisos de mosaico, granito, terrazo, sin utilizar equipo especializado.

• Plástico, molienda de. • Productos alimenticios. • Productos de cartón y

papel (hojas, bolsas, cajas, y similares)

CONDICIONADO.

38


CLAVE

IJ

12

IJ

ZONA (USO PREDOMINANTE

INDUSTRIA LIGERA Y DE RIESGO BAJO.

Y/O

PARQUE INDUSTRIAL JARDÍN.

INDUSTRIA MEDIANA Y DE RIESGO MEDIO

Y/O


Cuadro 29 INDUSTRIA

O ACTIVIDADES O GIROS DE USO LU <

•:»

•:• * •

•

•

• *

•

<• •••

•

PREDOMINANTE < O

Productos de cera y parafina. Productos de madera. Productos de nylon y licra Productos de plástico, vajillas, botones, discos (dependiendo de la cant idad de sustancias) Productos farmacéuticos, alópatas y homeópatas. Productos naturistas (elaboración y empaque) Purificadoras. Sillas, escritorios, estantería, archiveros y similares. Telas y productos textiles. Vidrio soplado artesanal. Yute, zizal, y cáñamo (únicamente productos) Zapatos.

Se absorben los airos de la industria liqera más los siauientes:

. • .

.;.

• •

•

•>

•>

*

•:• •

• • •;.

Cantera, labrado artesanat de. Elaboración de productos artesanales. Estudios cinematográficos. Fabricación de muebles y artículos de hierro forjado. Molinos de trigo, harina y similares. Pasteurizadora de productos lácteos. Talleres de serigrafía, torno, tenería, ebanistería, orfebrería y similares. Vidrio soplado, alta producción artesanal.

Acabados Metálicos. Acumuladores y pilas eléctricas. Armadora de vehículos. Asfalto y derivados. Caleras*


INDUSTRIA LIGERA Y DE RIESGO BAJO. SERVICIOS CENTRALES. SERVICIOS REGIONALES. SERVICIOS A LA INDUSTRIA Y AL COMERCIO. ESPACIOS VERDES, ABIERTOS Y RECREATIVOS CENTRALES.

INDUSTRIA MEDIANA Y DE RIESGO MEDIO. INDUSTRIA LIGERA Y DE RIESGO BAJO. SERVICIOS CENTRALES. SERVICIOS REGIONALES. SERVICIOS A LA INDUSTRIA Y AL COMERCIO. ESPACIOS VERDES, ABIERTOS Y RECREATIVOS CENTRALES. ESPACIOS VERDES, ABIERTOS Y RECREATIVOS REGIONALES. INDUSTRIA PESADA Y DE RIESGO ALTO. INDUSTRIA MEDIANA Y DE RIESGO MEDIO.

39


13 INDUSTRIA PESADA Y DE RIESGO ALTO.

Cantera, Industrialización de Carbón. Cementeras* Cemento hidráulico. Cemento. Cerámica (vajilla, losetas y recubrimientos) Cerillos. Circuitos electrónicos resistencias y similares. Colchones. Corte de cantera. Doblado, rolado y troquelado de metales. (clavos, navajas, utensilios de cocina, y otros) Embotelladoras de bebidas: alcohólicas y no alcohólicas. Equipos de aire acondicionado.

SERVICIOS REGIONALES. SERVICIOS A LA INDUSTRIA Y AL COMERCIO. ESPACIOS VERDES, ABIERTOS Y RECREATIVOS REGIONALES.

SIMBOLOGIA DE LAS CATEGORÍAS PREDOMINANTE ^COMPATIBLE.

* Localización fuera del centro de población. "CONDICIONADO

CLAVE ZONA (USO PREDOMINANTE

Cuadro 29 INDUSTRIA

ACTIVIDADES O GIROS DE USO PREDOAAIANTE

• Fabricación, reparación y ensamble de automóviles y camiones, embarcaciones, equipo ferroviario, motocicletas, bicicletas y similares, tractores y maquinaria agrícola.

•:• Fertilizantes. • Fibra de vidrio y

derivados. • Fundición de acero. • Fundición, aleación o

reducción de metales. • Gelatinas, apresto y cola. • Grafito y derivados. • Hierro forjado. • Hule natural. • Hule sintético o

neopreno. • Implementos eléctricos. • Industria química, fábrica

de anilina, acetileno,

O O UJ I— < O


INDUSTRIA PESADA Y DE RIESGO ALTO. INDUSTRIA MEDIANA Y DE RIESGO MEDIO. SERVICIOS REGIONALES. SERVICIOS A LA INDUSTRIA Y AL COMERCIO. ESPACIOS VERDES, ABIERTOS Y RECREATIVOS REGIONALES.


amoniaco, carburos, sosa, cáustica, creosota, cloro, agentes exterminadores, hidrogeno, oxigeno,

13 INDUSTRIA PESADA Y alcohol industrial, resinas DE RIESGO ALTO. sintéticas, ácido

clorhídrico, ácido pírico, ác ido sulfúrico y derivados, espumas uretánicas, coque.

• Insecticidas, fungicidas, desinfectantes, etc.

•:• Jabones y detergentes. • Linoleums. • Lubricantes. •:• Llantas y cámaras. • Maquinaria pesada y no

pesada. • Molinos y procesamiento

de granos. • Papel en general. • Pintura y aerosoles. • Plástico reciclado. • Procesamiento para

maderas y derivados. • Productos de acero

laminado. • Productos de asbesto

cemento. • Productos de resina y

similares. •:• Productos estructurales

de acero. • Refinado de azúcar. • Refinado de petróleo y

derivados. • Sandblasteado de

conductores y aparatos. • Tabiques, bloques y

similares. • Termoeléctricas. • Tintas. •:• Tubos y postes de acero. • Vidriera. • Yeseras localizadas fuera

del centro de población

SIMBOLOGÍA DE LAS CATEGORÍAS. G3DPREDOMINANTE GDZCOMPATIBLE I _rCONDICIONADO.

41


Artículo 90. Los predios o terrenos y las edificaciones e instalaciones ubicadas en las zonas de manufacturas menores, tipo MFM, tipo industria ligera y riesgo bajo, tipo I I , industria mediana y de riesgo medio, tipo 12, industria pesada y de riesgo alto, tipo 13 y parque industrial jardín, tipo IJ, estarán sujetas al cumplimiento de los lineamientos que se establecen en la siguiente tabla:

Cuadro 30 INDUSTRIAL I

INDUSTRIA

Superficie mínima a desarrollar

Superficie mínima de lote

Superficie máxima de lote

Frente mínimo del lote

Coeficiente de ocupación del suelo (C.O.S.)

Coeficiente de utilización del suelo

(C.U.S.) Altura máxima de

la edificación Cajones de

estacionamiento

% Frente jardinado

Restricción frontal Restricciones

laterales

Restricción

MANUIFACTURAS MENORES

(MFM)

—

180m2

400,000 m2

12 metros lineales

0.8

1.6

R SEGÚN CUADRO

48

20% 3 metros lineales **

— 3 metros lineales

INDUSTRIA LIGERA Y

DE RIESGO BAJO (11)

—

600 m2


0.8

8.00 m3

R SEGÚN

CUADRO 48

20% 5 metros lineales**

— 12 metros lineales***

INDUSTRIA MEDIANA

Y DE RIESGO MEDIO

(12)

—

1,200 m2

— 20 metros

lineales

0.7

10.50 m3

R SEGÚN

CUADRO 48



INDUSTRIA PESADA Y DE RIESGO ALTO (13)

—

1,500 m2


0.7

10.50 m3

R SEGÚN

CUADRO 48



PARQUE INDUSTRIAL JARDÍN (IJ)

10,000 m2

600 m2


0.5*

8 m 3

R SEGÚN

CUADRO 48

20% 5 metros lineales** 10 metros lineales.

12 metros lineales

posterior

Modo de VARIA VARIA VARIA VARIA Abierta edificación

* Al aplicar el C.O.S, la superficie libre restante de lote o unidad privativa se deberá de destinar como mínimo el 30% para áreas verdes, y el resto para áreas de estacionamiento u otras que no implique edificación. ** La restricción frontal se aplica a calle local, para los otros tipos de vialidad, ver Capítulo II del Título V del presente Reglamento. *** Únicamente cuando colinden con zona o uso habitacional. R C.O.S. y C.U.S.

42


Artículo 91. Las actividades de riesgo bajo, son aquellas que manejan cantidades menores al cinco por ciento de la cantidad de reporte de una ó más de las substancias contenidas en los listados de actividades altamente riesgosas, expedidos por las Secretarías de Gobernación y de Desarrollo Social publicadas en el Diario Oficial de la Federación con fechas 28 de marzo de 1990 y 4 de mayo de 1992, y a las que posteriormente se expidan al respecto.

Estas actividades no requieren someterse a una evaluación de riesgo urbano, debiendo cumplir con los lineamientos en materia de riesgo de incendio y explosión señaladas en este Reglamento, en tanto no se expida regulación federal al respecto.

Artículo 92. Las actividades de riesgo medio son aquellas que manejan cantidades mayores al cinco por ciento y menores al cien por ciento de la cantidad de reporte, una ó más de las substancias contenidas en los listados de actividades altamente riesgosas, expedidos por las Secretaría de Gobernación y de Desarrollo Social publicadas en el Diario Oficial de la Federación con fechas 28 de marzo de 1990 y 4 de mayo de 1992, y a las que posteriormente se expidan al respecto.

Estas actividades están sujetas a los siguientes lineamientos para la prevención de siniestros y riesgos urbanos, en tanto no se expida regulación federal al respecto: I. Contar con instalaciones de acuerdo a la Norma Oficial Mexicana aplicable;

II. Establecer un programa de capacitación del personal en materia, de prevención de siniestros y riesgo urbano;

III. Cumplir con los lineamientos en materia de riesgo de incendio y explosión señaladas en este Reglamento;

IV. Presentar un análisis de consecuencias sobre la instalación, que cubra como mínimo los siguientes puntos:

a) Descripción del marco físico natural del entorno;

b) Descripción de las actividades a desarrollarse en la instalación; y

43


c) Descripción de uso y cantidades de las substancias a manejar en la instalación; y

V. Presentar un análisis de las contingencias que se pudieran presentar por el uso de substancias riesgosas, por causas antropogénicas y naturales, incluyendo:

a) Árbol de fallas; y

b) Evaluación plasmada en cartografía.

Artículo 93. Las actividades de riesgo alto, son aquellas que involucran materiales que por sus características de toxicidad, corrosividad, reactividad, inflamabilidad, explosividad y/o acción biológica, pueden ocasionar una afectación significativa al ambiente, a la población o a sus bienes cuando se manejan en cantidades ¡guales o superiores a la cantidad de reporte expedidas por la Secretaría de Gobernación en los listados 1 y 2 vigentes sobre sustancias tóxicas y sustancia inflamables y explosivas respectivamente, y a los que posteriormente se expidan al respecto.

Para la regulación de estas actividades el Estado propondrá a la autoridad federal correspondiente los acuerdos de coordinación necesarios para su atención conjunta.

Estas actividades están sujetas a la autorización previa del gobierno Federal y a los siguientes lineamientos para la prevención de siniestros y riesgos urbanos, cuando estos últimos no se contrapongan al dictamen de la autorización federal:

I. Contar con instalaciones de acuerdo a Normas Oficiales Mexicanas aplicables;

II. Establecer un programa de contingencias ambientales, que incluya la capacitación de personal en materia de prevención de siniestros y riesgo urbano;

III. Contar con procedimientos de mantenimiento preventivo y de control de operaciones;

44


IV. Elaborar un estudio de riesgo, de conformidad con lo señalado en la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente, así como en la ley estatal correspondiente:

V. Elaborar un plan de contingencia.

VI. Cumplir con los lineamientos en materia de riesgo de incendio y explosión señaladas en este Reglamento; y

Vil. Contar con programas para la prevención de accidentes en la realización de tales actividades.

Artículo 94. Para fines de control de incendio y explosión, los materiales o productos utilizados en los procesos industriales se clasifican de la siguiente manera:

I. Clase I: materiales que van de incineración lenta a incineración moderada, incluidos los líquidos con un punto de inflamación de 83°C ó superior;

II. Clase II: materiales que van de incineración libre a incineración intensa, incluidos los líquidos con punto de inflamación entre 38°C y 83°C;

III. Clase III: materiales que son o producen vapores o gases inflamables y explosivos bajo la temperatura normal del medio ambiente, incluidos los líquidos con punto de inflamación menor de 38°C, temperatura de ebullición mayor a 21 °C y presión de vapor menor que 760 mmHg; y

IV. Clase IV: materiales que se descomponen por detonación, incluidos los explosivos primarios como fulminantes o tetraceno; los altos explosivos como TNT, RDX, HMX, PETN y el ácido pícrico, así como los propelentes y componentes de los mismos, tales como la nitrocelulosa, polvo negro y sus derivados; los pirotécnicos y cohetes como polvo de magnesio, clorato de potasio o nitrato de potasio;; los explosivos detonantes como dinamita o nitroglicerina; los compuestos orgánicos inestables como acetílidos, tetrasoles u ozónidos; y, los agentes oxidantes fuertes como ácido perclórico, percloratos, cloratos, cloritos o peróxido de hidrógeno en concentraciones mayores del 35 por ciento.

45


3.2 UBICACIÓN DE LOS PARQUES INDUSTRIALES EN LA ZONA METROPOLITANA DE GUADALAJARA

Los principales parques industriales se ubican principalmente dentro de la zona metropolitana, alojando en ellos diferentes tipos de industrias, participando así en el ordenamiento territorial, conforme a lo dispuesto por la Ley Estatal de Desarrollo Urbano del Estado de Jalisco.

La ubicación estratégica de estos parques permite hoy en día ser más competitivos y ofrecer mejores productos en mejores condiciones y así dar respuesta a las industrias en proceso de desarrollo, logrando que se puedan instalar en el estado de Jalisco.

Actualmente en relación a los parques industriales, existen parques en operación, en construcción y en proyecto. En el presente estudio se consideraron los que cumplen con la norma oficial, ya que es importante señalar que existen algunos parques industriales que por diferentes restricciones no cumplen con esta norma, aún cuando están en operación y a la fecha son productivos.

Haciendo referencia a la contaminación podemos mencionar que la que más afecta hoy en día es la contaminación por humos, polvos y vapores tóxicos, mismos que solo hacemos referencia, considerando que cada parque industrial en su reglamento interno observará y sancionará a las empresas ahí instaladas. Considerando además que es un tema bastante extenso todo lo relacionado con impacto ambiental.

46


1 VALLARTA INDUSTRIAL PARK 2. IDEA.CAMPUS GUADALAJARA 3. GUADALAJARA TECHNOLOGY PARK 4. PARQUE INTEGRAL 5. ECOPARK (TECHNOLOGY AND BUSINESS PARK) 6. ECOPARK II (TECHNOLOGY AND BUSINESS PARK) 7. SANTA ROSA INDUSTRIAL PARK 8. SAN JORGE INDUSTRIAL PARK 9. AEROPUERTO INDUSTRIAL PARK 10. GUADALAJARA INDUSTRIALPARK 11. EL BOSQUE INDUSTRIAL PARK 12. EL BOSQUE II INDUSTRIAL PARK 13. PARQUE INDUSTRIAL TECNOLÓGICO 14. PARQUE INDUSTRIAL TECNOLÓGICO II 15. BUGAMBILIAS INDUSTRIAL PARK 16. SAN AGUSTÍN INDUSTRIAL PARK 17. SAN AGUSTÍN II INDUSTRIAL PARK

47


PARQUES INDUSTRIALES EN LA ZONA METROPOLITANA DE GUADALAJARA QUE CUMPLEN LA NORMA OFICIAL

NUMERO 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18

NOMBRE

SAN AGUSTÍN INDUSTRIAL PARK

EL BOSQUE II INDUSTRIAL PARK PARQUE INDUSTRIAL INTERMEX

EL BOSQUE INDUSTRIAL PARK

VALLARTA INDUSTRIAL PARK

IDEA, CAMPUS GUADALAJARA

SAN JORGE INDUSTRIAL PARK AEROPUERTO INDUSTRIAL PARK

PARQUE INDUSTRIAL TECNOLÓGICO BUGAMBILIAS INDUSTRIAL PARK

GUADALAJARA, TECHNOLOGY PARK

ECOPARKII ECOPARK

SANTA ROSA INDUSTRIAL PARK PARQUE INDUSTRIAL TECNOLÓGICO II

SAN AGUSTÍN II INDUSTRIAL PARK

PARQUE INTEGRAL GUADALAJARA INDUSTRIAL PARK

UBICACIÓN MUNICIPIO

TLAJOMULCO DE ZUÑIGA

TLAQUEPAQUE

TLAQUEPAQUE

TLAQUEPAQUE

ZAPOPAN

ZAPOPAN



TLAQUEPAQUE


ZAPOPAN

ZAPOPAN

ZAPOPAN

TLAQUEPAQUE

TLAQUEPAQUE


ZAPOPAN

EL SALTO

a TLAQUEPAQUE

• TLAJOMULCO DE ZUÑIGA

D ZAPOPAN

DEL SALTO


3.3 LA NORMATIVIDAD LOCAL EXISTENTE

La existencia de parques industriales dentro de la zona metropolitana de Guadalajara, nos lleva a revisar y acatar la reglamentación local de cada municipio.

Los programas de desarrollo urbano, asi como los planes parciales de desarrollo en vigor, se analizan para realizar y clasificar las áreas y determinar los usos, destinos y reservas, a efecto de ordenar y regular la utilización del suelo.

3.3.1. Programa Municipal de Desarrollo Urbano

El Programa de Desarrollo Urbano para el Municipio de Guadalajara es el documento rector que integra el conjunto de políticas, lineamientos, estrategias y reglas técnicas de administración y disposiciones, encaminadas a ordenar y regular el territorio del municipio, mediante la determinación de los usos, destinos y reservas de áreas y predios para la conservación, mejoramiento y crecimiento de los mismos.13

La c iudad de Guadalajara por su geografía y su organización política a dado como resultado la aglomeración metropolitana y la conurbación de los municipios de Zapopan, Tlaquepaque, Tonalá, El Salto y Tlajomulco.

En conjunto la zona metropolitana de Guadalajara y los varios centros de población que se asientan en este territorio, alcanzan ya las 45,000 has.14

El programa Municipal de Desarrollo Urbano en atención a la evolución de la c iudad de Guadalajara en los aspectos urbanísticos considera cuatro premisas. El Redesarrollo Urbano, Integración de los usos y las funciones urbanas y la estrategia Urbana para las fronteras.

13 Ley Municipal de Desarrollo Urbano de Guadalajara 14 Plan de Desarrollo Municipal Gudalajara 2000

49

r^studio Estaafefco-ofel Vpter dp-ferrenos en Parques Industriales £ J L . 1 O I en E/orlal^eJWíDolltana de Guadalajara

D45% NO CUMPLEN CON LA NORMA

9 55% SI CUMPLEN CON LA NORMA

50


,5= - . . . - . .J

•a.

CAPITULO 4

ifc:* *y * v . . * - * /. 4 *

V

JL-_T

4.1 LA ESTADÍSTICA DESCRIPTIVA

La estadística descriptiva es una ciencia que analiza series de datos (por ejemplo, edad de una población, altura de los estudiantes de una escuela, temperatura en los meses de verano, etc) y trata de extraer conclusiones sobre el comportamiento de estas variables.15

Las variables pueden ser de dos tipos:

Variables cualitativas o atributos: no se pueden medir numéricamente (por ejemplo: nacionalidad, color de la piel, sexo).

Variables cuantitativas: tienen valor numérico (edad, precio de un producto, ingresos anuales).

Las variables también se pueden clasificar en:

Variables unidimensionales: sólo recogen información sobre una característica (por ejemplo: edad de los alunmos de una clase).

Variables bidimensionales: recogen información sobre dos características de la población (por ejemplo: edad y altura de los alumnos de una clase).

www.aulafacil.com/cursoestadistica/lecc-9est.htm

51

http://www.aulafacil.com/cursoestadistica/lecc-9est.htm


Variables pluridimensionales: recogen información sobre tres o más características (por ejemplo: edad, altura y peso de los alumnos de una clase).

Por su parte, las variables cuantitativas se pueden clasificar en discretas y continuas:

Discretas: sólo pueden tomar valores enteros (1, 2, 8, -4, etc.). Por ejemplo: número de hermanos (puede ser 1, 2, 3....,etc, pero, por ejemplo, nunca podrá ser 3,45).

Continuas: pueden tomar cualquier valor real dentro de un intervalo. Por ejemplo, la velocidad de un vehículo puede ser 80,3 km/h, 94,57 km/h...etc.

Cuando se estudia el comportamiento de una variable hay que distinguir los siguientes conceptos:

Individuo: cualquier elemento que porte información sobre el fenómeno que se estudia. Así, si estudiamos la altura de los niños de una clase, cada alumno es un individuo; si estudiamos el precio de la vivienda, cada vivienda es un individuo.

Población: conjunto de todos los individuos (personas, objetos, animales, etc.) que porten información sobre el fenómeo que se estudia. Por ejemplo, si estudiamos el precio de la vivienda en una c iudad, la población será el total de las viviendas de dicha c iudad.

Muestra: subconjunto que seleccionamos de la población. Así, si se estudia el precio de la vivienda de una c iudad, lo normal será no recoger información sobre todas las viviendas de la c iudad (sería una labor muy compleja), sino que se suele seleccionar un subgrupo (muestra) que se entienda que es suficientemente representativo

La distribución de frecuencia es la representación estructurada, en forma de tabla, de toda la información que se ha recogido sobre la variable que se estudia.16

www.licom.edu.uy/bedelia/cursos/metodos/material/estadistica/varcuali.htm

52

http://www.licom.edu.uy/bedelia/cursos/metodos/material/estadistica/varcuali.htm


Xi m í*- ni 4 fi^ni/n fit '

Xa os ni + n r » #- ñ<=m/ti^ fi + fr *Í „ •>•

XB-I ite-i nt +1Í2 +„+ Bu-] &- i=nn- i /n fi + f2+„+fi-i

Xn n„ _ I n * " f B =nn / i i ^ E f

Siendo X los distintos valores que puede tomar la variable

Siendo n el numero de veces que se repite cada valor

Siendo f el porcentaje que la repetición de cada valor supone sobre el total

Las medidas de posición nos facilitan información sobre la serie de datos que estamos analizando. Estas medidas permiten conocer diversas características de esta serie de datos.

Las medidas de posición son de dos tipos:

a) Medidas de posición central: informan sobre los valores medios de la serie de datos.

b) Medidas de posición no centrales: informan de como se distribuye el resto de los valores de la serie.

a) Medidas de posición central

Las principales medidas de posición central son las siguientes:

1.- Media: es el valor medio ponderado de la serie de datos. Se pueden calcular diversos tipos de media, siendo las más utilizadas:

a) Media aritmética: se calcula multiplicando cada valor por el número de veces que se repite. La suma de todos estos productos se divide por el total de datos de la muestra:

(Xl * ni) + (X2 * m) + (X3 * n3) + + (Xn-l * nn 1) + (Xn * nn) Xm=

n

53


b) Media geométrica: se eleva cada valor al número de veces que se ha repetido. Se multiplican todo estos resultados y al producto tunal se le calcula la raíz "n" (siendo "n" el total de datos de la muestra).

y = (y ni * y rá * y nJ * * y im \ (1 /n)

Según el tipo de datos que se analice será más apropiado utilizar la media aritmética o la media geométrica.

La media geométrica se suele utilizar en series de datos como tipos de interés anuales, inflación, etc., donde el valor de cada año tiene un efecto multiplicativo sobre el de los años anteriores. En todo caso, la media aritmética es la medida de posición central más utilizada.

Lo más positivo de la media es que en su cálculo se utilizan todos los valores de la serie, por lo que no se pierde ninguna información.

Sin embargo, presenta el problema de que su valor (tanto en el caso de la media aritmética como geométrica) se puede ver muy influido por valores extremos, que se aparten en exceso del resto de la serie. Estos valores anómalos podrían condicionar en gran medida el valor de la media, perdiendo ésta representatividad.

2.- Mediana: es el valor de la serie de datos que se sitúa justamente en el centro de la muestra (un 50% de valores son inferiores y otro 50% son superiores).

No presentan el problema de estar influido por los valores extremos, pero en cambio no utiliza en su cálculo toda la información de la serie de datos (no pondera cada valor por el número de veces que se ha repetido).

3.- Moda: es el valor que más se repite en la muestra

Medidas de posición no central

Medidas de posición no centrales

Las medidas de posición no centrales permiten conocer otros puntos característicos de la distribución que no son los valores centrales. Entre otros indicadores, se suelen utilizar una serie de valores que dividen la muestra en tramos iguales:

54


Cuartiles: son 3 valores que distribuyen la serie de datos, ordenada de forma creciente o decreciente, en cuatro tramos iguales, en los que cada uno de ellos concentra el 25% de los resultados.

Deciles: son 9 valores que distribuyen la serie de datos, ordenada de forma creciente o decreciente, en diez tramos ¡guales, en los que cada uno de ellos concentra el 10% de los resultados.

Percentiles: son 99 valores que distribuyen la serie de datos, ordenada de forma creciente o decreciente, en cien tramos iguales, en los que cada uno de ellos concentra el 1% de los resultados.

Para analizar un conjunto de datos, como por ejemplo los obtenidos de una indagación de precios en un mercado específico de bienes, y efectuar inferencias sobre ellas, es preciso:

1. Formar clases estadísticas con los datos elegidos, estableciendo un intervalo o amplitud que sea conveniente en las mismas; posteriormente se calculará el valor medio en cada clase, la frecuencia con que se presentó cada clase en el conjunto seleccionado, la frecuencia relativa y la frecuencia relativa acumulada.

2. Clasificación de un conjunto de datos La frecuencia, frecuencia relativa y frecuencia relativa acumulada deberán cumplir las siguientes condiciones:

k

n = Sf¡, i=l

fri = fi/n,

fra¡ = Sfrk,

k=l

k

Sfri = 1 i=l

Donde " n " es el número de elementos que integra el conjunto en estudio, "f¡" el número de elementos del conjunto en estudio que incurren en el estrato " i " , "fr¡" y "fra¡" la frecuencia relativa

55

Estudio Estadístico de l Valor d e Terrenos en Parques Industriales en la Zona Me t ropo l i t ana d e G u a d a l a j a r a

y la frecuencia relativa acumulada que corresponden al estrato " i " .

3. Con la frecuencia relativa calculada puede conocerse la distribución de probabilidades de los parámetros tratados, la cual se apreciará en una representación como la mostrada en la gráfica siguiente:

D I S T R I B U C I Ó N D E P R O B A B I L I D A D E S DE LA V A R I A B L E " X '

c 0.1500 a» 3 O a>

£ 0-1000 -f

0.0500

0.0000 350

V alores

Frecuencias relativas del conjunto analizado

4. Complementariamente, se representará la frecuencia relativa acumulada como se ha hecho en esta gráfica:

PROBABILIDADES ACUMULADAS DE LA VARIABLE "X"

re •D _re 3 E 3 O < </> re >

1.0000

0.9000

0.8000

0.7000

0.6000

i r

•g 0.5000 "S ce 0.4000

0.3000

0.2000

0.1000

0.0000

-v - , ' * '

#11:''

*

jm^

"~lfw/

200 250

.j^jJzlíh.

vllíí « r ififerfj;»

300 350 Valores

400 450 500

56


Frecuencias relativas acumuladas del conjunto analizado

4.2 ANÁLISIS DE MUESTRAS ALEATORIAS

El resultado de un experimento estadístico puede registrarse como un valor numérico o como una representación descriptiva, y es por eso que la estadística se interesa principalmente por el análisis de datos numéricos. En un estudio particular, el número de posibles observaciones puede ser pequeño, grande pero tinito, o bien infinito.

Siempre que trabajemos en el muestreo, debemos contar con un plan preciso para delimitar el tamaño de la muestra que deseamos extraer de una población para cumplir con los objetivos de la investigación. Un error muy común consiste en pensar que una muestra debe ser grande para que realmente sea representativa de la población, pero quizá esto no suministre información adecuada sobre el parámetro en cuestión. Sin embargo, sí mermará en mucho los recursos económicos que se empleen para llevar al cabo esta actividad

La totalidad de las observaciones que interesan, sea su número finito o infinito, constituye lo que se llama una "población"; esta palabra considera las observaciones acerca de algo de interés, ya sean grupos de personas, animales u objetos, y el número de observaciones en la población se define como el tamaño de ésta.

Como ejemplo de una población de tamaño finito podemos citar, entre otros, los números de los naipes de la baraja, las estaturas de los residentes de una c iudad y las longitudes de los peces atrapados en un lago. El experimento de lanzar dados, las observaciones obtenidas al medir la presión atmosférica todos los días, desde el pasado remoto hasta el futuro, o todas las mediciones de la profundidad de un lago en cualquier punto concebible, son ejemplos de poblaciones de tamaño infinito. Algunas poblaciones finitas son tan grandes, que en teoría se supone que son infinitas.

A los datos obtenidos al realizar un experimento determinado número de veces se le conocerá como "muestra de la población", por lo que una muestra será entendida como un subconjunto de su población, y para que sean válidas las inferencias que se realicen se deben obtener "muestras representativas" de la c i tada población.

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Con frecuencia, al elegir una muestra se seleccionan los elementos que se consideran más convenientes de la población; pero tal procedimiento puede conducir a inferencias erróneas. Los procedimientos de muestreo que generan inferencias que sobresfimen o subestimen de manera consistente algunas características de la población reciben el nombre de "sesgados".

Para eliminar cualquier posibilidad de sesgo en el procedimiento de muestreo, es deseable recurrir al manejo de "muestras aleatorias", las cuales se seleccionan de modo independiente y al azar, cuyo principal objeto es presentar información representativa acerca de los parámetros de la población que son desconocidos.

Para analizar características específicas de una muestra aleatoria, misma que se considerará representativa de una población, se emplearán los parámetros conocidos como estadísticos, mismos que reciben también el nombre de "medidas de tendencia central". Un estadístico o medida de tendencia central será cualquier función (expresión matemática) que involucre a las variables aleatorias que constituyen una muestra aleatoria.

4.3 MAXIMO, MÍNIMO, MEDIA Y MODA

Los estadísticos más comunes utilizados para determinar el punto medio de un conjunto de datos, dispuestos en orden de magnitud, son la media, la mediana y la moda.

Si Xi, X2, ..., Xn constituyen una muestra aleatoria de tamaño "n " , donde cada una de ellas tiene la misma probabilidad de ocurrencia, entonces la "media muestral" se define con el estadístico:

n

Hx = 1/n E X¡,

y en caso de que cada una de estas variables posea su propia y respectiva probabilidad de ocurrencia, el estadístico de la media muestral será:

n

^ = Z P(X0 x{. i=l

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Si Xi, X2, ..., Xn constituyen una muestra aleatoria de tamaño "n " , dispuesta en orden creciente de magnitud, entonces la "mediana de la muestra" se define con el estadístico siguiente:

mx = X(n+1)/2 si "n" es impar, y

mx = Vi (Xn/2 + X(n/2)+i) si "n" es par

Si Xi, X2, ..., Xn, que no son necesariamente diferentes, constituyen una muestra aleatoria de tamaño "n " , entonces la "moda muestral" es el valor de la observación que ocurre más a menudo o con la mayor frecuencia. La moda será referida con la letra "M x" , la cuál puede no existir y cuando existe no es necesariamente única, de hecho, cuando exista una sola moda se dirá que la muestra será unimodal, cuando sean dos será bimodal, y cuando sean tres o más la muestra será multimodal.

De las tres medidas de tendencia central definidas anteriormente, será la media en la que centraremos nuestra atención, pues servirá para definir otras características de índole estadística que referirá la dispersión que existe de los datos muéstrales respecto de su media, definiendo así a las "medidas de dispersión". Esta información que es referida recibe el nombre de momento de orden "k" con respecto a la media y; el cuál, cuando los valores de la muestra tienen la misma probabilidad de ocurrencia, es definido de la siguiente manera:

n

mk = 1/n E (X¡ - ^ ) k , i=l

pero cuando los valores de dicha muestra poseen distintas probabilidades de ocurrencia, la expresión aplicable será:

n

mxk = £ P(X¡) (X¡ - nOk-

En lo sucesivo, será el momento de orden dos con respecto a la media el que nos interesará, el cuál será denominado como varianza de la muestra y se determinará con la siguiente expresión cuando exista la misma probabilidad de ocurrencia en los valores de la muestra:

m2 = ax2 = 1/n £ (X, - ¿i*)2,

59


y como se ha venido señalando, en caso de que los valores que integran la muestra tengan distinta probabilidad de ocurrencia, la expresión anterior será modificada del siguiente modo:

n

mx2 = ax2 = I P(X0 (X, - ^ ) 2 .

A la raíz cuadrada de la varianza se le conocerá con el nombre de desviación estándar, misma que se expresará de la forma siguiente:

<*x = (<*x ) •

Adicionalmente es posible determinar de una manera relativa o porcentual la dispersión de los datos analizados en una muestra con respecto de su media, la cual se fundamenta en la determinación de un índice conocido como "coeficiente de variación", mismo que guarda la siguiente equivalencia:

Vx = tfx/Hx

No obstante, existe una cuarta medida de dispersión que no depende de la media de la muestra, ésta recibe el nombre de "rango de la muestra aleatoria". Si Xi, X2, ..., Xn son elementos de una muestra aleatoria, el rango se define como Xn - Xi, donde Xn y Xi son, respectivamente, las observaciones mayor y menor de la muestra.

La mediana tiene la ventaja de ser fácil de calcular si el número de observaciones es relativamente pequeño, y no es influida por valores extremos. Al considerar muestras tomadas de poblaciones, las medias muéstrales por lo general no varían tanto de una muestra a otra como lo harían las medianas, por consiguiente, la media es más estable que la mediana si se intenta estimar el punto central de una población con base en un valor de muestra. En consecuencia, una media muestral ha de estar probablemente más próxima a la media de la población que la mediana de su muestra.

La moda es la medida menos utilizada de las tres medidas de tendencia central ya referidas. Para conjuntos pequeños de datos su valor es casi

60


inútil, si es que existe. Tiene un valor significativo sólo en el caso de una gran cantidad de datos. Sus dos principales ventajas son que:

1. No requiere cálculo, y

2. Se puede utilizar para evaluar datos cualitativos o cuantitativos. Sin embargo, las tres medidas de tendencia central definidas no dan por sí solas una descripción adecuada de los datos. Se necesita saber en qué grado las observaciones se apartan del promedio, y es entonces donde cobran relevancia las medidas de dispersión, ya que es posible tener dos conjuntos de observaciones con la misma media o mediana que difieran considerablemente en la variabilidad de sus mediciones con respecto a su respectiva media. El rango puede ser una medida de variabilidad deficiente, en particular si el tamaño de la muestra o población es grande. Tal medida considera sólo los valores extremos y no expresa nada acerca de la distribución de valores comprendidos entre ellos. La varianza contrarresta la desventaja del rango, y estas dos medidas de dispersión las complementa la desviación estándar.

Si se toma una población finita o infinita con distribución desconocida, con media V ' y varianza a2/n, la distribución de la media de una muestra aleatoria de tamaño " n " de la misma será aún aproximadamente normal, siempre que le tamaño de la muestra sea muy grande.

Este sorprendente resultado es una consecuencia inmediata del siguiente teorema llamado "teorema del límite central":

Teorema del límite central: Si JÍX es la media de una muestra aleatoria de tamaño " n " tomado de una población con media y. y varianza finita a2, entonces la forma límite de la distribución de

Z = [nx-¿i]/[a/(n)1 / 2] ,

Cuando n->co, es la distribución normal n(z; 0, 1).

La aproximación normal para "JÍX" será aceptable si n>30, independientemente de la forma de la población. Si n<30, la aproximación es aceptable sólo si dicha población no es muy diferente de una distribución normal y, si se sabe que la población es normal, la distribución muestral de "|xx" seguirá con exactitud una distribución normal, sin que importe qué tan pequeño sea el tamaño de las muestras.

61


4.4 DETERMINACIÓN DEL TAMAÑO DE UNA MUESTRA

La determinación del tamaño de la muestra incluirá puntos específicos, según sea el caso:

1. cuando se estima la media de la población, 2. cuando se estima la proporción de la población, 3. cuando la población es finita y, 4. cuando se aplican técnicas de muestreo estratificado.

TAMAÑO DE LA MUESTRA AL ESTIMAR LA MEDIA DE LA POBLACIÓN

Al prever el intervalo de confianza resultante de una media muestral y la desviación estándar, es posible aplicar la distribución normal a la delimitación previa de la extensión del intervalo y del grado de confianza que nos brindará. Lo que estamos haciendo es examinar la construcción real del intervalo de confianza antes de que efectuemos el estudio y determinemos la media y la desviación estándar.

La fórmula con que se calcula el tamaño necesario de la muestra para estimar la media de la población es:

n = Z2 a2 / E2,

donde:

n: Tamaño de la muestra. Z: Número de unidades de desviación estándar en la distribución normal

que producirá el nivel deseado de confianza, a: Desviación estándar de la población (conocida o estimada a partir

de estudios anteriores). E: Error, o diferencia máxima entre la media muestra y la media de la

población que se está dispuesto a aceptar en el nivel de confianza fijado.

La mayor dificultad al determinar el tamaño de la muestra necesaria para estimar la media de la población consiste en calcular la desviación estándar de la población; después de todo, si tuviéramos un conocimiento completo sobre la población, no habría necesidad de realizar una investigación sobre sus parámetros estadísticos. Si no podemos confiar en los trabajos anteriores, para calcular la desviación estándar de la población, las alternativas incluyen el juicio o el empleo de estudios exploratorios con muestras pequeñas para conocer su valor.

62


Si lo preferimos, podemos abordar este mismo tipo de problema desde el punto de vista del "error permisible relativo" en vez del "error absoluto". En este caso la desviación estándar "a" y el error permisible "E" se expresan en función de su porcentaje de la media verdadera de la población connotada como "JA". La ecuación más apropiada en este caso se parece a la que acabamos de presentar y será:

n = Z2 (a / \if / (E / LI)2,

donde: n: Tamaño de la muestra. Z: Número de unidades de desviación estándar en la distribución normal


de estudios anteriores). JA: Media de la población. E: Error, o diferencia máxima entre la media muestra y la media de la

población que estamos dispuestos a aceptar en el nivel de confianza que hemos indicado.

TAMAÑO DE LA MUESTRA AL ESTIMAR LA PROPORCIÓN DE LA POBLACIÓN

Determinar el tamaño necesario de la muestra en este caso se parece en principio al procedimiento que seguimos en la sección anterior, salvo que ahora se trata de una proporción y no de una media. La fórmula apropiada es:

n = Z2 P(l - P) / E2,

donde:

n: Tamaño necesario de muestra. Z: Número de unidades de desviación estándar en la distribución

normal, que producirá el grado deseado de confianza. P: Proporción de la población que posee la característica de interés. E: Error, máxima diferencia entre la media muestral y la media de la

población que estamos dispuestos a aceptar en el nivel de confianza señalado.

Al aplicar esta fórmula, primero hay que decir si podemos estimar aproximadamente el valor de la proporción de la población "P"; y en caso de que podamos decir con seguridad que esa proporción difiere mucho de 0.5 en una u otra dirección, estaremos en condiciones de obtener la precisión deseada con un tamaño más pequeño (y menos caro) de la

63


muestra. Como se aprecia en la fórmula, el tamaño será proporcional al producto de P(l - P) y este producto es mayor cada vez que P=0.5. Observe detenidamente los siguientes productos de P(1 - P):

' , • fMap&A**~ ,4'Mi

0.5 0.4 0.3 0.2 0.1

f¿ft \\ — r j .

0.5 0.6 0.7 0.8 0.9

0.25 0.24 0.21 0.16 0.09

Como se advierte en la expresión anterior, el producto se vuelve muy pequeño cuando una proporción de la población es sumamente pequeña o demasiado amplia.

Si tratamos de medir el valor de una proporción de la población pero ignoramos los resultados probables, quizá queramos realizar una encuesta exploratoria con objeto de hacernos una idea aproximada de la proporción. En caso de que la proporción resultante sea muy diferente de .5, plantearemos para conseguir un tamaño menor en la fase principal del estudio.

4.5. VALOR ESPERADO

MUESTREO CON POBLACIONES FINITAS

Hasta ahora hemos supuesto que la muestra será relativamente pequeña en comparación con la población total. Sin embargo, hay casos en que la muestra es 5% o más de la población; entonces hemos de modificar ligeramente el procedimiento. Después de todo si extraemos una muestra de 900 personas de una población de 1 000, tendremos una muy buena idea de la media o proporción de la población. Dicho de otra manera, a medida que el tamaño de la muestra se acerca al de la población, desaparece el error muestral y a la postre tendremos un censo completo de la población. El punto crítico de 5% no es más que una regla práctica, pero suficiente en casi todos los trabajos. En caso de duda, supondremos que la población es finita y aplicaremos las siguientes fórmulas de corrección.

64


4.6 NIVEL DE CONFIANZA

TAMAÑO DE LA MUESTRA AL ESTIMAR LA MEDIA DE UNA POBLACIÓN FINITA

n = a 2 / [ (E 2 /Z 2 ) + (a2 /N)]

donde: n: Tamaño de la muestra. N: Tamaño de la población. Z: Número de unidades de desviación estándar en la distribución normal


de estudios anteriores). E: Error, o diferencia máxima entre la media muestra y la media de la

población que se está dispuesto a aceptar en el nivel de confianza establecido.

TAMAÑO DE LA MUESTRA AL ESTIMAR LA PROPORCIÓN DE UNA POBLACIÓN FINITA.

La expresión que será empleada en esta caso será la siguiente:

n = P(l-P) / {(E2 / Z2) + [P(l-P) / N]},

donde:

n: Tamaño necesario de muestra. N: Tamaño de la población. Z: Número de unidades de desviación estándar en la distribución normal, que producirá el grado deseado de confianza.

P: Proporción de la población que posee la característica de interés. E: Error, o diferencia máxima entre la media muestra y la media de la

población que se está dispuesto a aceptar en el nivel de confianza establecido.

Tamaño de la muestra en un muestreo estratificado de una población finita Para llevar a cabo este tipo de muestreo, habrá que considerar que se trata con una población sumamente grande que es dividida a su vez en un determinado número de estratos o clases, y que de acuerdo con el teorema del límite central de probabilidad, dicha población y sus estratos obedecen a una distribución aproximada a la normal, cuya función es:

65


F(Z) = e"ZV2 / (2TC)1/2,

donde: Z: Variable aleatoria cuyo valor dependerá del grado de confianza que

se espera en la muestra. F(Z): Ordenada de la variable aleatoria Z. e: Número equivalente al número real 2.718281828459. 7i: Número equivalente al número real 3.14159265359.

Habrá que tener presente, que en este caso, según los postulados de la probabilidad, se cumple lo siguiente:

ax*2 = [ax

2/n] [ (N-n ) / (N- l ) ] ,

donde: [ix:: Media estadística de todo el estrato o clase de la población. Hx*: Media de la muestra del estrato o clase de la población. CJX

2:: Varianza de todo el estrato o clase de la población. ax*

2: Varianza de la muestra del estrato o clase de la población. N: Número total de elementos en el estrato o clase de la población. n: Tamaño de la muestra del estrato o clase de la población. El tamaño de la muestra de cada estrato o clase se determinará con base en los fundamentos de probabilidad ya expuestos, y sustituyéndolos en la expresión aplicable para determinar el tamaño de una muestra estimando la media de una población infinita:

n = Z2 ax2 / E2,

de donde se desprende la siguiente fórmula: n = N Z2 (ax)2 / [ E2 + Z2 (ax)2 ],

donde:

n: Tamaño de la muestra del estrato o clase de la población. N: Número total de elementos en el estrato o clase de la población. Z: Variable aleatoria cuyo valor dependerá del grado de confianza que

se espera en la muestra. ax

2: Varianza del estrato o clase de la población. E Error entre el estrato y su muestra.

66


El error o desviación existente entre todo el estrato y su muestra se interpretará como la diferencia entre la media estadística del estrato y la media de la muestra (^x - nx*), por lo que la expresión anterior será equivalente a la siguiente:

n = N Z2 (ax)2 / [ ( ^ - ^ * ) 2 + Z2 (ax)

2]

Al momento de aplicar esta última expresión, podría pensarse que es necesario conocer el valor de la media de la muestra del estrato o clase, pero esto no es posible si no ha procedido la acción de muestreo. Sin embargo, este error o diferencia puede establecerse en términos porcentuales relativos a la media de todo el estrato o clase; o bien como un valor absoluto, por lo que la igualdad expresada puede ser apl icada de la siguiente manera:

n = N Z2 (ax)2 / [(0.10 ^ ) 2 + Z2 (ax)

2],

67


4.7 DETERMINACIÓN DE PARÁMETROS.

Parques Industriales del Área Metropolitana de Guadalajara

1. Zona Industrial Guadalajara 2. Zona Industrial el Álamo 3. Parque Industrial el Álamo 4. Parque Industrial Tecnológico 5. Parque Industrial Tecnológico I I 6. Parque Industrial El Bosque 7. Parque Industrial El Bosque I I 8. Parque Industrial Santa Rosa 9. Centro Industrial Intermex 10. Zona Industrial Los Belenes 11. Parque Industrial Los Belenes 12. Parque Industrial Ferrai 13. Parque Industrial Vallaría 14. Parque Industrial Ecopark II 15. Parque Industrial Ecopark 16. Parque Industrial Integral 17. Guadalajara Technology Park

18. Parque Industrial San Ángel 19. Parque Industrial Tecnópolis 20. Parque Industrial Idea 21. Zona Industrial El Castillo 22. Zona Industrial El Salto 23. Parque Industrial El Salto 24. Parque Industrial Guadalajara 25. Parque Industrial CIMEG 26. Parque Industrial La Azucena 27. Parque Farmacéutico 28. Parque Industrial Bugambilias 29. Parque Industrial San Agustín 30. Parque Industrial Guadalajara an Austin I I 31. Parque Industrial Santa Anita 32. Parque Industrial San Jorge 33. Parque Industrial Aeropuerto

68


La inminente globalización ha provocado que los países se incorporen al desarrollo de procesos que empuja a una nueva época económica de progreso o retroceso de acuerdo al avance de los procedimientos, métodos y sistemas adoptados en la producción de satisfactores.

Los círculos económicos se desarrollan alrededor de los fenómenos de oferta y demanda, que son base de una competencia abierta en todos los niveles, que disminuyen las posibilidades de un acaparamiento de los mercados y provocan la creación de un creciente número de empresas de producción en todos los géneros que consolidan la economía de los países.17

Actualmente en la zona metropolitana de Guadalajara, existen alrededor de 33 parques industriales, mismos que se diferencian entre si, por la fecha de construcción, ubicación, infraestructura, vías de acceso y reserva territorial.

Al observar la Norma Oficial de estos parques, se determina que solamente 18 de estos cumplen, por lo anterior, el análisis de este estudio se realizará sobre la siguiente tabla.

PARQUES INDUSTRIALES EN LA ZONA METROPOLITANA DE GUADALAJARA

NOMBRE SAN AGUSTÍN INDUSTRIAL PARK EL BOSQUE II INDUSTRIAL PARK PAROUE INDUSTRIAL INTERMEX EL BOSQUE INDUSTRIAL PARK VALLARTA INDUSTRIAL PARK IDEA, CAMPUS GUADALAJARA SAN JORGE INDUSTRIAL PARK AEROPUERTO INDUSTRIAL PARK PARQUE INDUSTRIAL TECNOLÓGICO BUGAMBILIAS INDUSTRIAL PARK GUADALAJARA. TECHNOLOGY PARK ECOPARKII ECOPARK SANTA ROSA INDUSTRIAL PARK PAROUE INDUSTRIAL TECNOLÓGICO II SAN AGUSTÍN II INDUSTRIAL PARK PAROUE INTEGRAL GUADALAJARA INDUSTRIAL PARK

v j s ^ ' ' CMJpJIJI

UBICACIÓN MUNICIPIO

TIAJOMULCO DE TLAQUEPAQUE TLAQUEPAQUE TLAQUEPAQUE ZAPOPAN ZAPOPAN TLAJOMULCO DE TIAJOMULCO DE TLAQUEPAQUE TLAJOMULCO DE ZAPOPAN ZAPOPAN ZAPOPAN TLAQUEPAQUE TLAQUEPAQUE TLAJOMULCO DE ZAPOPAN EL SALTO

W n O R O E L P A R Q U E . - ' . - ü

SUPERFICIE TOTAL jHds.|

2 40 2050

250 1000 4500

16897 3500 1040 510

18700 1000 900 300

1920 710

3900 7000

SUPERFICIE URBANIZADA

2050

250 1000 1800 5683 650

1040 40 00

12000 800 900 300

1920 600

3000 7000

N A f f S » M R T R » L E S

SUPERFICIE TOTAL M2

24,00000 40,35280 40,00000 13,737 43

107,37503 135,52200 25,00000

115,59100 65,00000 59,40000 30,12600

30,00000

15931 00 318,00000

SUPERFICIE PROMEDIO POR

NAVE M2. 4,00000

8,00000

2,00000 5,00000 3,00000

15,000 00

6,00000 2,00000 2,16000 4,61000

3,50000 5,00000 5,00000

Revista Multiplica de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción. Año 1 No. 8

69


. ' ' - .- . o -s [ ^-v/P"'„-~'S/'%ir^m^^»iT . ~\4-<" ;i:'<k$i*. \ ^^^wmm^^^mmmmmzm^m*- -x ¿z^a*, *•* -** ? *&% * -• tr «AJ^Í*^^^.*

ESTUDIO DE MERCADO EN VALORES DE TERRENOS

t * MÍSTORE *

*íf* ,, # Á

SAN AGUSTÍN INDUSTRIAL PARK EL BOSQUE II INDUSTRIAL PARK PARQUE INDUSTRIAL INTERMEX EL BOSQUE INDUSTRIAL PARK VALLARTA INDUSTRIAL PARK IDEA, CAMPUS GUADALAJARA

SAN JORGE INDUSTRIAL PARK AEROPUERTO INDUSTRIAL PARK PARQUE INDUSTRIAL TECNOLÓGICO BUGAMBILIAS INDUSTRIAL PARK

GUADALAJARA, TECHNOLOGY PARK ECOPARK II ECOPARK SANTA ROSA INDUSTRIAL PARK PARQUE INDUSTRIAL TECNOLÓGICO II SAN AGUSTÍN II INDUSTRIAL PARK PARQUE INTEGRAL GUADALAJARA INDUSTRIAL PARK

PRECIO I

'TERRENO^ . «ID. ,,,

40.00 80.00 40.00 90.00 80.00 65.00 43.00 60.00 70.00

110.00 80.00 70.00 70.00 60.00 70.00 55.00 60.00 85.00

*&&+ TERRf IW<§ INDUSTRÍALE!

tNUMERO | fp*0E * i TERREROS

6 00 14 00

-

1 00 7 00

12 00 52 00 63 00

54 00 120 00

10 00

76 00

s SUPERFICIE M2.

25,612 00 20,000 00 6,000 00 5,000 00 3,000 00

10,000 00 7,000 00

3,000 00

T o i l * 1 *

25,612 00 140,000 00 72,000 00

260,000 00 189,000 00

540,000 00 840,000 00

**S ^ v - i ^W^f i - * ? t > $&.t * ^ *&?* <- > • " i y ^ W v ^%t ,V-Jí.>í •" - -,„ &&£%m8@m%&3®gt.tf • ~ '- >*,- í ' , . í . ' ' í í ¿S "*? s4? í ! 3 -* ' í i ' ^

De acuerdo al estudio de mercado realizado, se determinaron los valores de la tabla anterior, por metro cuadrado en dólares americanos.

De igual forma, se investigó el número de terrenos disponibles, su superficie promedio y su superficie total.

Lo anterior, nos da una muestra clara de cuales son los parques que actualmente cuentan con una reserva territorial para su crecimiento y cuya infraestructura se considera suficiente para dotar de todos los servicios que requiere cualquier tipo de industria que se pudiera alojar en dicho parque.

Primeramente, se determinarán los parámetros en base a su estructura y servicios con los que cuentan cada una de las siguientes muestras. Posteriormente, se les dará un peso específico a cada uno de los conceptos que intervienen en la clasificación, obteniendo un resultado por cada una de estas muestras, mismos que se analizarán y se realizará el estudio estadístico con sus respectivas variables.

70


Una vez realizado lo anterior, se procederá a clasificarlos, tomando en cuenta su apego a la Norma y su afectación o premio del valor por metro cuadrado investigado.

Finalmente se graficará el resultado en el cual se visualizará cuáles y cuántos son los parques de mayor proyección, obteniendo así los parámetros estadísticos en el valor del terreno.

RESULTADO ESTADÍSTICO DEL VALOR DEL TERRENO

'•7- .fiíPROm INDUSTRIAL: 'W* l . >*í ' ^ " l i f e

NOMBRE SAN AGUSTÍN INDUSTRIAL PARK EL BOSQUE II INDUSTRIAL PARK PARQUE INDUSTRIAL INTERMEX EL BOSQUE INDUSTRIAL PARK VALLARTA INDUSTRIAL PARK IDEA, CAMPUS GUADALAJARA SAN JORGE INDUSTRIAL PARK AEROPUERTO INDUSTRIAL PARK PAROUE INDUSTRIAL TECNOLÓGICO BUGAMBILIAS INDUSTRIAL PARK GUADALAJARA. TECHNOLOGY PARK ECOPARK 11 ECOPARK SANTA ROSA INDUSTRIAL PARK PAROUE INDUSTRIAL TECNOLÓGICO II SAN AGUSTÍN II INDUSTRIAL PARK PARQUE INTEGRAL GUADALAJARA INDUSTRIAL PARK

NIVEL DE CUMPLIMIENTO DE

LA NORMA % 0.42 0.50 0.5& 0.58 0.67 0.67 0.75 0.75 0.75 0.75 0.75 0.92 0.32 0.92 0.92

* 0.92 1.00 1.00

,,,„-, ^ *»ANAÍ I8 íS PRECIO

UNITARIO DE VENTA

$M2 440.00 880.00 440.00 990.00 880.00 715.00 473.00 660.00 770.00

1,210.00 880.00 770.00 770.00 660.00 770.00 605.00 660.00 935.00

VALOR COMERCIAL

$M2 418.00 836.00 418.00

1,127.69 975.22 693.15 449.35 592.40 731.50

1,241.53 867.85 731.50 731.50 627.00 731.50 574.75 627.00 839.24

Max Min Prom Esperado Max Min Prom Esperado Desv. Est. » N.C. Max Min Piora Esperado Dew» Est. « N.C.

^ -,x : • ? !

1,127.69 418.00 699.92 583.27

1,241.53 449.35 793.00 638.65 242.63 30.60% 61.28% 839.24 574.75 694.64 638.81

83.25 11.98% 97.27%

71


CAPITULO 5

DESARROLLO DEL ANÁLISIS ESTADÍSTICO. DISCUSIÓN DE RESULTADOS, COMENTARIOS Y CONCLUSIONES

5.1 ANÁLISIS ESTADÍSTICO

En base al estudio estadístico obtenido en los parques industriales que se ubican en la Zona Metropolitana de Guadalajara, se comenta que se utilizaron los siguientes criterios para la determinación del valor del terreno:

1.- Se analizaron 18 parques Industriales 2.- Terrenos promedio de 5,000 m2 3.- Que cumplieran con la Norma Oficial 4.- Que estuvieran construidos o en proceso de terminación 5.- Que contaran con terrenos industriales 6.- Infraestructura suficiente. 7.- Que tuvieran todos los servicios.

Se determinaron parámetros de evaluación relacionados con el resultado de analizar todos los factores que inciden en el cumplimiento de la Norma, posteriormente, este resultado fue multiplicado por el valor de terreno ofertado, l legando a la conclusión de un valor promedio de los terrenos para los parques industriales.

El estudio consistió en determinar las variables del valor mínimo del terreno, valor máximo, valor promedio, un valor esperado con un nivel de confianza establecido.

72


Promedio general: $734.07/m2 de terreno PARQUE INDUSTRIAL

5.2 DISCUSIÓN DE RESULTADOS

Se determina que existen tres grandes estratos de parques industriales en base al valor obtenido del suelo, los cuales se ubican en los municipios de Zapopan, Guadalajara y Tlajomulco, actualmente son los municipios que cuentan con un mayor crecimiento económico.

Aunado a esto se sustenta la insidencia del valor mas alto en los terrenos en los terrenos, tomando en cuenta su ubicación, en la mayoría dentro del periférico, por ende la cercanía a esta gran vialidad, de igual forma se determina que la mayoría se ubica en la zona Surponiente, teniendo sus principales accesos a los siguientes destinos: a la c iudad de México, al puerto de Manzanillo y a las ciudades del norte por el Pacífico.

En un plano que abarca toda la zona metropolitana, se marcaron todos los parques en estudio y de acuerdo a los tres grandes estratos determinados, se gráfico en forma radial, concluyendo que el precio incide notablemente en su ubicación y con una infraestructura en mayor proporción.

73


/íD ^V '® V \ * X

X X

\

x ® x X , x $638/m2

X Xr V

\ \ \ 1 1 I f

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\L!5PWnfl_£rt£ ^ @ ( ^ - ^ I /

PARQUES INDUSTRIALES:

1. VALLARTA INDUSTRIAL PARK 2. IDEA,CAMPUS GUADALAJARA 3. GUADALAJARA TECHNOLOGY PARK 4. PARQUE INTEGRAL 5. ECOPARK (TECHNOLOGY AND BUSINESS PARK) 6. ECOPARK II (TECHNOLOGY AND BUSINESS PARK) 7. SANTA ROSA INDUSTRIAL PARK 8. SAN JORGE INDUSTRIAL PARK 9. AEROPUERTO INDUSTRIAL PARK 10. GUADALAJARA INDUSTRIALPARK 11. EL BOSQUE INDUSTRIAL PARK 12. EL BOSQUE II INDUSTRIAL PARK 13. PARQUE INDUSTRIAL TECNOLÓGICO 14. PARQUE INDUSTRIAL TECNOLÓGICO II 15. BUGAMBILIAS INDUSTRIAL PARK 16. SAN AGUSTÍN INDUSTRIAL PARK 17. SAN AGUSTÍN II INDUSTRIAL PARK

74


5.3 COMENTARIOS

Aplicando el siguiente modelo estadístico y los criterios de valuación se concluye que cualquier terreno dentro de la zona metropolitana de Guadalajara con uso industrial, se podrá valuar y determinar el valor real de mercado mediante una metodología y el sustento correspondiente.

Lo anterior se deriva de que partimos de un análisis del valor del terreno, esto conlleva a que el valor comparado de un terreno industrial será afectado o premiado de acuerdo a un proceso de homologación que se deberá de aplicar en base a los factores existentes del valor físico de un avalúo.

5.4 CONCLUSIONES

a.- Que sirva como una herramienta más para la determinación de valores en los terrenos de parques industriales dentro del proceso de valuación.

b.- Que sirva de aplicación de acuerdo a un proceso de homologación a los parques e industrias que actualmente se encuentran enclavados dentro de la zona metropolitana de Guadalajara y que por su antigüedad no cumplen con la norma actual, operando actualmente y generando diversos tipos de problemas.

c - Que ayude en la toma de decisiones a empresarios nacionales y extranjeros para alojar sus industrias en éstos parques industriales, demostrando a corto o largo plazo que la opción será rentable.

d.- Que sirva para la comparativa de parámetros nacionales e internacionales y la atracción de nuevas industrias.

e.- Que sirva como un modelo a aplicar en otras entidades y obtener mediante el estudio estadístico, datos paramétricos sustentables del valor en los terrenos de parques industriales y de acuerdo a la Norma Oficial.

75


BIBLIOGRAFÍA

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Introducción a los Métodos Estadísticos Alatorre F.S. /Universidad Pedagógica Nacional

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Problemas Económicos de México José S. Méndez /Iberoamericana

Reglamento Estatal de Zonificación del Estado de Jalisco Publicación del 27 de Octubre del 2001

Secretaría de Economía Contacto Pyme

76

http://vwvw.ampip.orq.mx


LEY DE DESARROLLO URBANO DEL ESTADO DE JALISCO

REGLAMENTO DE OBRAS PÚBLICAS DE EL SALTO

REGLAMENTO DE OBRAS PÚBLICAS DE GUADALAJARA

REGLAMENTO DE OBRAS PÚBLICAS DE TLAJOMULCO DE ZÚÑIGA

REGLAMENTO DE OBRAS PÚBLICAS DE TLAQUEPAQUE

REGLAMENTO DE OBRAS PÚBLICAS DE TONALA

REGLAMENTO DE OBRAS PÚBLICAS DE ZAPOPAN

www.aulafacil.com/cursoestadistica

www.uaq.mx/materriaticas/estadistica/xu3hrnl

www.licom.edu.uy/bedeñoa/cursos/metodos/material/estadistica

www.itcomitan.edu/futroriales/estadistica/contenido/unidad htm

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http://www.itcomitan.edu/futroriales/estadistica/contenido/unidad

f S I V. [J I •» 1

TECNOLÓGICO

SÍ *A \% a-MMO

NOMBRE DEL PARQUE

_ _ _ 0 N _ _ CIUDAD TELEFONO"

J _ _ _ _ _ _ ^ ^ ¡Av Iteso

p_________ 'H52(W369Tl5ÍF133¥Í91

tFECHA

lyyjqJQJpJQ PROMOTOR 'FAX

fl2 Mayo 2000 j

Tlaquepaque [Hardy Milsch

j _ _ _ _ _ j

AL AEROPUERTO INTERNACIONAL (nombre/km)

¡A LA AUTOPISTA |nombre/km) A LA LINEA FERROVIARIA L , , ^nombre/km) " K m

AGUA (Lts/seg/Ha) 3 4 Hs/Seg ENERGÍA ELÉCTRICA (KVA/Ha )

12Kva/Total

DESCARGA DE AGUAS SERVIDAS (Lts/seg/Ha) 4 Hs/Seg TELEFONÍA FIBRA OPTICA Si

RED DIGITAL Si

BARDEADO PERIMETRAL ¡Si REDCONT^ÁlÑiCENDIO (Si TRANSPORTE URBANO Si

P A R Q U E I N T E G R A L

*r' * • # • « • • íííi6p?wH|7?" ^UNMMMMMMHP "•»» - f u *

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NOMBRE DEL PARQUE DIRECCÍ5Ñ CIUDAD TELEFONO E-MAIL

SUPERFICIE TOTAL (has

¡Parquelñiegrai ~~~ ¡FECHA Carretera a base aerea #5850 krñlffMTJÑlcTplO ' ¡Guadalajara, Jalisco (PROMOTOR ¡52(3)818-9131 ¡FAX ¡marco castreion(5!mx flextronics comsPAG WEB

)|39 ¡REGLAMENTO INTERNO

17 Julio 1993 ~_^ Zapopan Marco A Castrejon 52(3)818-3240 www pargueinteqral com mx

[si SUPERFICIE URBANIZADA (has ) •30

AREA DE RESERVA (has )¡21

ÍADMINISTRACÍONT ¡PERMANENTE jflPO DE PROPIEDAD VENTA/RENTA)

Si

Renta

SUPERFICIE TOTAL (m2)

SUPERFICIE PROMEDIO POR NAVE (m2)

SUPERFICIE DISPONIBLE PARA RENTA

1 5 q 2 8 1 . ¡SE COSNTRUYEN 1 ¡NAVES SOBRE PEDIDO

2,000 -10,000 m2

15,000 m2

NAVES PARA RENTA DISPONIBLES (No) SUPERFICIE DE LAS NAVES PARA RENTA (m2)

EMPRESAS L EMPRESAS ESTABLECIDAS (No) ¡ ¡EXTRANJERAS (%)

E M P L ^ ^ J ^ T p ^ l ^ c S I s ^

Memec (Cookson Flextronics Enclosures ¡Alphametals Flextronics Logistics ¡Interplexico Chomerics ¡KHLandsburg [Interlatin ~ " ~ ~ |ñsighT~"

Lodan Emerson PAE ~ !

Samsung Troy

ArconixWorldmark Videhty Container .Mexicana de Cartones y [ ¡Empaques

Si

2 + areas de oficinas

9,000

90%

10%

Flextronics Flexplastics Philips Exel Northern Future Electronics Maquiladora gráfica Mexicana

AL CENTRO DE LA CIUDAD (km.) AL PUERTOMÁS ' CERCANO (km )

A LA FRONTERA MÁS CERCANA (km.)

A OTROS PARQUES INDUSTRIALES (km.)

A ZONAS HABITACIONALES (km.)

. , . ¡A LA ADUANA MÁS ¡CERCANA (km)

Manzanillo 267 km

Laredo 1085 km

2.5 km

Servidumbre

AL AEROPUERTO NACIONAL (nombre/km) AL AEROPUERTO INTERNACIONAL ¡nombre/km) A LA AUTOPISTA (nombre/km) A LA LINEA FERROVIARIA (nombre/km)

35 km |

35 km |

I 35 km |

Carretera Panamericana 3 ) km )

Via Federal México-Nogales! 2.5 km l

s

AGUA (Lts/seg/Ha)

SEMÁFORO (C.N A.)

11 Lts/seg/hectáreas

Verde

ENERGÍA ELÉCTRICA (KVA/Ha.) TELEFONÍA, L I N E A S DISPONIBLES /Ha.

980 kva/hectareas

20 lineas/hectáreas

DESCARGA DE AGUAS HERVIDAS (Lts/seg/Ha) 0.90 Lts/seg en 21 hectáreas TELEFONÍA, FIBRA

OPTICA (Si

PLANTA DE TRATAMIENTO DE AGUAS RESIDUALES

50 Lts/seg en 21 hectáreas RED DIGITAL ¡Si

BARDEADO PERIMETRAL „ ¡TRANSPORTE ¡EXCLUSIVO

RED CONTRA INCENDIO ¡Si TRANSPORTE URBANO ¡Si PAPELERÍA — — g j — — CENTRO DE COPIADO ÍSi SALA MULTIMEDIA ¡Si

[CAFETERIA ¡SEGURIDAD ¡ENFERMERÍA ¡IT SUPPORT ¡CANCHA DE FOOTBALL

Si

Si Si Si Si ——,

W^ ~ J

Parque San Jorge

• - * *sr ' . ' - * .','.•.•*** \.-;>M^Mi0

''jt

*lüí'ív "I ''.

MdU i¿¿¿¿ IV; 1335í|,

~"i3f'"-

EMPRESAS GRANDE <mas de 250 empeados) <No.)

AL CENTRO DE LA CIUDAD (km ) AL PUERTO MAS CERCANO (km )


A OTROS PARQUES INDUSTRIALES (km )

A ZONAS HABITACIONALES (km.)

AGUA (Lts/seg/Ha)

SEMÁFORO (C.N A )

DESCARGA DE AGUAS SERVIDAS (Lts/seg/Ha)

BARDEADO PERIMETRAL

3 í

E A ^ N A M A S fon™ [CERCANA (km) [

Manzanillo 280 00 km f , » ^ ™ ^ 1 ^ 1 ? „ , [16 Km Miguel Hidalgo ¡NACIONAL (nombre/km) ; M M

[^AEROPUERTO | 1,000 km INTERNACIONAL Í16 Km Miguel Hidalgo

|(nombre/km) s

4 5 km f U * U J ° P | S T A ¡26 km Autopista del TCL Knombre/km) j JA LA LINEA [

2 00 km FERROVIARIA ¡24 km Guadalajara j(nombre/km) I

1 Lt/seg/Ha

Verde y permiso para 3 pozos Mas

Suficiente

Parcial

S Í S ) E L E 6 ™ 5 * & » KVA por Hectárea

TELEFONÍA, LINEAS L . ^ nnr haMaraa

DISPONIBLES /Ha f " n e a S p 0 r h e C t a f e a

TELEFONÍA, FIBRA L OPTICA ¡ '

TRANSPORTE URBANO |si

V P»r«|w* Industrial Guadalajara

¿&to\X$

• .1}

NOMBRE DEL PARQUE ^ G u a d a l a j a r a IndüüRal ^ ^

DIRECCIÓN [Prol Gobernador Curie! 5000 "¡MUNICIPIO CIUDAD [Las Pintas Jalisco TELEFONO ' ~ [ 5 2 ( 33)3817-3401 E-MAIL ¡qdlparkffiqdlDark com mx

PROMOTOR FAX PAG WEB

1987

El Salto Eduardo Lafaire 52(33)3817-1087 www qdloark com mx

!SUPEWlCIETmCTha7T~l ;0 SUPERFICIE URBANIZADA {has) 70

[REGLAMENTO INTERNO ¡SI ^DMNISTRACION " ¡PERMANENTE

Si

AREA DE RESERVA (has ) 0 fTIPO DE PROPIEDAD VENTA/RENTA) Venta / Renta

SUPERFICIE TOTAL (m2) ¡316 000 SE COSNTRUYEN NAVES SOBRE PEDIDO

Si

SUPERFICIE PROMEDIO POR NAVE (m2) 5,000 •NAVES PARA VENTA

DISPONIBLE (No ) Si

SUPERFICIE DISPONIBLE PARA RENTA SUPERFICIE DISPONIBLE PARA VENTA

16,000

2 800

SUPERFICIE DE LAS NAVES PARA VENTA (m2) 2 800

NAVES PARA RENTA DISPONIBLES (No ) Si

EXISTEN NAVES PARA RENTA (si o no) EXISTEN NAVES PARA VENTA (SI O no)

SUPERFICIE DE LAS 'NAVES PARA RENTA (m2) 6 000

NÚMEROS DE TERRENOS DEL PARQUE (No ) 76

SUPERFICIE DE LOS TERRENOS

¡CANTIDAD DE TERRENOS DISPONIBLES

Variable SUPERFICIE TOTAL DE TERRENOS DISPONIBLES 75,300 m2 Aproximadamente

EMPRESAS ESTABLECIDAS (No )

EMPRESAS EXTRANJERAS (%)

EMPLEOS GENERADOS 8,200 ¡EMPRESAS NACIONALES >„„„,

¡w Witte Urrea payer de México

Elite Hispana

New Zealand Milk ¡Heat and Control Banco de Mexico Logis CMB Components [Resource Élec.

NNArte

¡ApMexitech ,Benchmark Electronics

¡Mayoramsa

Eagle Freight Line ¡HELM ¡Nestle Tapas Innovativas ;USCO lUPG.

Grupo MG

¡Avery Dennison ¡Casa Autrey

! ¡Envases Innovativos |Hip Molding ¡Omnilife ¡Tech Group ]XEROX |Gupo ED

iCasa Saba

Asientos Internacionales Circle International

Curtail !

Ford Motor Molex Qapi Transportes y Traslados ¡ Inm. Grenetina

EMPRESAS MICRO (1-30 empleados) (No.)

¡EMPRESAS MEDIANAS L , 1(101-250 empleados) (No.) |

tMPRESAS PEQUEÑAS (31-100 empleados) (No.)

¡EMPRESAS GRANDE(masL [de 250 empeados) (No.) f

¡BARDEADO PERIMETRAL ÍSi SEGURIDAD L PERMANENTE |

TRANSPORTE URBANO (Si ¡ALUMBRAm^GEÍÑÍEriAÍ (Si

RED CONTRA INCENDIO (Estación de Bomberos |. |

¡ÉÉUIÍIÍII

EL BOSQUE

NOMBRE DEL PARQUE |10 mayo 2000 DIRECCIÓN •Av Camino al iteso s/n .MUNICIPIO jTlaqüepaqüe CIUDAD Guadalajara Jalisco PROMOTOR CP Esthela Sanchez Yañez TELEFONO EMAIL

|52 (3)642 32 66 Ext_216_ _FAX______ ~Tesanchez(5)elbosque com mx JPÁG WEB

¡52 (3) 6 42 29 90 Twww elbosque com mx

SUPERFICIE TOTAL (m2) 13 737 43 EXISTEN NAVES PARA RENTA (si o no)

Si

SUPERFICIE PROMEDIO POR NAVE (m2) 2 000 00 ¡NAVES PARA RENTA

DISPONIBLES (No) SUPERFICIE DISPONIBLE PARA RENTA 13 737 43 SUPERFICIE DE LAS

[NAVES PARA RENTA (m2) 13 737 43

NÚMEROS DE TERRENOS DEL PARQUE (No )

EMPRESAS ESTABLECIDAS (No )

EMPRESAS EXTRANJERAS

AL CENTRO DE LA CIUDAD <km.) 10 km

¡A LA ADUANA MAS ÍCERCANA (km.)

[10 km

AL PUERTO MAS ' _T ^^L^Í^ROPUERTO CERCANO (km.) l¿ Km ¡NACIONAL (nombre/km)

A LA FRONTERA MÁS L . . Útrt^í^^I? CERCANA (km.) 9 0 0 k m INTERNACIONAL

; <(nombre/km) A OTROS PARQUES 1 "^ATírATjtcPistA INDUSTRIALES (km.) |1uu m e , r o s \nombre/km) A ZONAS '• „ „ A LA LINEA FERROVIARIA HABITACIONALES (km.) ¡ m e t r o s ¡(nombre/km)

Miguel Hidalgo 10 km


Manzanillo 200 mts

2 km

AGUA (Lts/seg/Ha) j1 lt/seg/ha

BARDEADO PERIMETRAL

(TELEFONÍA, FIBRA OPTICÁlSóioductos

RED CONTRA INCENDIO ISi

EL B O S Q U E

II

NOMBRE DEL PARQUE í!aArq"e ^us t r ia l El Bosque

S A de C V FECHA 1997

DIRECCIÓN Av Periférico Sur # 5820 Col Las Pintas MUNICIPIO

CIUDAD

ffElÉFOÑO

Guadalajara Jalisco

Í52(3)642 32~66 Ext216

PROMOTOR

FAX

jTlaquepaque

I c T ^ t t e l T S a T i c h e z JYanez

Iwww elbosque com mx

Roadway ^R^wTOdSystenirsTogiiScs í B^T^te l ¡^x lco^S^ i^Trde" ¡de Mexico S A de C V C V Advantara

AL PUERTO MAS CERCANO (km.)

A LA FRONTERA MAS CERCANA (km.)

AGUA (Lts/seg/Ha)

TRANSPORTE URBANO

JAL AEROPUERTO ÍNACIONAL (nombre/km) Miguel Hidalgo 9 km

Manzanillo 358 km

Nuevo Laredo 961 km

¡AL AEROPUERTO ¡INTERNACIONAL «nombre/km)

¡(nombre/km)

Miguel Hidalgo 9 km

10 km

1 Lt/seg/Ha ENERGÍA ELÉCTRICA ¡(KVA/Ha.)

250 KVA/Lote

Parque Industrial

San Agustín

¿sü

fkS*ü*V" :"' *<*->V- .JT5S

Va» igmtin

NOMBRE DEL PARQUE DIRECCIÓN

¡Parque Industrial San Agustín FECHA

"""[Carretera Guad-Colirña Km 3 IwÑTcÍPIÓ f12-Mayo-2000

[Guadalajara, Jalisco CIUDAD

TELEFONO jtlajomulco de Zuñiga

~p(3)61fr í855

PROMOTOR

> A X

'Lie Michel Javelly Amavet ¡52(3)636"-2351

SUPERFICIE TOTAL (m2) 24,000 m2

SUPERFICIE PROMEDIO POR NAVE (m2) 3,000 m2 a 5,000m2

SUPERFICIE DISPONIBLE PARA RENTA EXISTEN NAVES PARA RENTA (si o no)

SOBRE PEDIDO ¡NAVES PARA RENTA DISPONIBLES (No.)

5,000 m2 ¡SUPERFICIE DE LAS NAVES PARA RENTA (m2) 6,000 m2

Si

NÚMEROS DE TERRENOS DEL PARQUE (No) PRECIO MAXIMO POR M2 $50 USD

EXISTE OFERTA DE TERRENOS (Sí)

CANTIDAD DE TERRENOS DISPONIBLES

PRECIO MÍNIMO POR M2 $40 USD ¡SUPERFICIE TOTAL DE TERRENOS DISPONIBLES

16,000 m2

AL CENTRO DE LA CIUDAD <km) ATpI ÍERfOMAS !

CERCANO (km )

A LA FRONTERA MÁS CERCANA (km )

A OTROS PARQUES INDUSTRIALES (km ) A ZONAS HABITACIONALES (km.)

1 o km A L A ADUANA MAS T Um 1 2 k m iC£RCANA(km.) | 2 0 K m

Manzanillo, Col 283 km w í , ™ ^ E R T ? «, ^ ¡NACIONAL (nombre/km)

AL AEROPUERTO Laredo, Tx 978 km ¡INTERNACIONAL

Knombre/km) j - — — — ™ " ™ " "~~TALA7ÍDTOPISTW~~~~~~~™" 3 8 km Del Bosque ', . . .

¡(nombre/km) , , A LA LINEA FERROVIARIA

Junto ., . % nombre/km)



Guadalajara-Colima (al borde)

Gudalajara-Colima 5 km

BARDEADO PERIMETRAL ¡Si

TRANSPORTE URBANO js¡ F

SUPERFICIE TOTAL (m2) 59,400

SUPERFICIE PROMEDIO POR NAVE (m2) 2,160

EXISTEN NAVES PARA RENTA (si o no) •BOSTEWNAVISPARA" VENTA (SI O no) Si

SUPERFICIE DÉLAS (NAVES PARA VENTA (m2) NAVES PARA RENTA [DISPONIBLES (No )

2 160

25

SUPERFICIE DE LAS .NAVES PARA RENTA (m2) 2160

AL CENTRO DE LA CIUDAD <km) AL PUERTO MAS CERCANO (km)

15 Km ¡A LA ADUANA MAS (CERCANA (km) 32 Km

Manzanillo 308 Km ¡AL AEROPUERTO (NACIONAL (nombre/km) Miguel Hidalgo 32 Km

(A LA FRONTERA MAS CERCANA (km)

A OTROS PARQUES 'INDUSTRIALES (km) A ZONAS •HABITACIONALES (km )

Laredo 998 Km lATAlROPUERTCr

INTERNACIONAL i nombre/km)

Flextronic 3 Km A LA AUTOPISTA ¡(nombre/km)

Miguel Hidalgo 32 Km

¡Guadalajara - Tepic 9 Km

2 Km ¡A LA LINEA F E R R O V I A R I A | I T T ^ -r 7TZ S(nombre/km) JGuadalajara - Tequila 8 Km

BARDEADO PERIMETRAL Si RED CONTRA INCENDIO ¡Si

ADVANCED OPTICAL DISC. |

ÍGE POLYMERLAND ,

OMNILIFE 1

TRANSPORTE URBANO [CAFETERIA

[ARCONIX

ELAND

fTLECT

~~|si fei

! Í

I j

j

1

ÍTREND TECHNOLOGIES UNIVERSAL

Vallaría Parque Industrial

¡SUPERFICIE TOTAL (m2)

SUPERFICIE PROMEDIO POR NAVE (m2) SUPERFICIE DISPONIBLE jPARA RENTA SUPERFICIE DISPONIBLE PARA VENTA ÍEXISTEN NAVES PARA RENTA (si o no) EXISTEN NAVES PARA VENTA (si o no)

NÚMEROS DE TERRENOS DEL PARQUE (No.) SUPERFICIE DE LOS TERRENOS EXISTE OFERTA DE TERRENOS (Sí)

PRECIO MlNIMO POR M2

107,375 03 Mts

5,000 Mts

Si

SI

SI

SE COSNTRUYEN NAVES SOBRE PEDIDO NAVES PARA VENTA DISPONIBLE (No.) SUPERFICIE DE LAS NAVES PARA VENTA (m2) NAVES" PARA RENTA DISPONIBLES (No.) SUPERFICIE DE LAS NAVES PARA RENTA (m2)

SI T

7

5,000 Mts, 20,000 Mts y 35,000 Mts

Si

$80 USD

PRECIO MAXIMO POR M2

CANTIDAD DE TERRENOS DISPONIBLES SUPERFICIE TOTAL DE TERRENOS DISPONIBLES

-

Si

1

3,700 Mts

1

3,700 Mts

$80 USD

1

1

EMPRESAS ESTABLECIDAS (No.)

EMPRESAS EXTRANJERAS í

Yakult de México, S.A de C.V. [Forcobsa

jAzulejosy Complementos, ^ M C o | | | s A_ d e c v i

¡EMPRESAS PEQUEÑAS (31-100 empleados) (No.)

EMPRESAS GRANDE (mas ]2

de 250 empeados) (No.)

AL CENTRO DE LA CIUDAD (km.) AL PUERTO MÁS CERCANO (km.)


A OTROS PARQUES INDUSTRIALES (km.) Á ZONAS HABITACIONALES (km.)

17 Km

Manzanillo 289 Km

ATXADÜANAMAS CERCANA (km.) AL AEROPUERTO NACIONAL (nombre/km)

TAL AEROPUERTO Laredo 980 Km ¡INTERNACIONAL

¡(nombre/km)

3 Km

0.3 Km

A LA AUTOPISTA (nombre/km)

24 Km J

24 Km |

24 Km ',

Manzanillo 23 Km •

!

AGUA (Lts/seg/Ha)

SEMÁFORO (C.N.A.)

T_C7^GXD!AGÜAS SERVIDAS (Lts/seg/Ha)

0.8 Lts/seg/Ha

CNA

Placita tratamiento de agua

ENERGÍA ELÉCTRICA i... , , „ „ „ , , (KVA/Ha) JAIta tension 1870 KVA

TELEFONÍA, LINEAS DISPONIBLES /Ha.

TELEFONÍA, FIBRA OPTICA

Lineas disponbles 60 lineas

Telefonía oculta

PAROLfc ÍNPLSiiUAl H RRAS

NOMBRE DEL PARQUE .DIRECCIÓN

, _ _ _ _ _ » , "TELÉFONO

E-MAIL

parque Industrial Ferran |Av Vallarta y Periférico Nte

"™TGuadalajara, Jalisco ¡52(3)641-6519

¡horizon(5>quadalaiara net

FECHA MUNICIPIO PROMOTOR FAX

pTMiyolooo _|z_____ ¡

fng~Alfredo Fernández P [52(3)641-6468

j ~ i SUPERFICIE URBANIZADA <has.) 5 4 Ha


NÚMEROS DE TERRENOS DEL PARQUE (No.)

AL CENTRO DE LA CIUDAD (km)

__Ir?rol_AS " CERCANO (km.)

A LA FRONTERA MÁS 'CERCANA (km.)

A OTROS PARQUES INDUSTRIALES (km ) A ZONAS .HABITACIONALES (km )

OK SUPERFICIE DE LOS """"T, „ n . „ 25 fTERRENOS P ° ° M

12 Km

Manzanillo 289 Km

Laredo 980 Km

Vallarta Parque Industrial 3 Km

1/2 Km

A LA ADUANA MAS CERCANA (km.) AL AEROPUERTO NACIONAL (nombre/km) AL AEROPUERTO INTERNACIONAL (nombre/km) A LA AUTOPISTA (nombre/km) A LA LINEA FERROVIARIA (nombre/km)

27 Km

Miguel Hidalgo, 27 Km

Miguel Hidalgo, 27 Km

Guadalajara - Tepic, 1/2 Km

Mexico Nogales, 3 Km

TRANSPORTE URBANO

BUGAMBIUAS

«urn»»

• M,W4ZA.H\

• ÍT4P4. D£ UREW1ZACÍON

NÚMEROS DE TERRENOS DEL PARQUE (No) SUPERFICIE DE LOS TERRENOS EXISTE OFERTA DÉ ~" TERRENOS (Si)

PRECIO MÍNIMO POR M2

54

De 2 000 a 100 000 M2

Si

CANTIDAD DE TERRENOS DISPONIBLES SUPERFICIE TOTAL DE TERRENOS DISPONIBLES

$110 USD j .

40

25 ha

AL CENTRO DE LA CIUDAD ¿km.) 15 Km

AL PUERTO MAS CERCANO (km.) 331 Km

A LA FRONTERAMÁS" CERCANA (km.)

AL AEROPUERTO ¡NACIONAL (nombre/km) 25 Km


25 Km

B88Km

A ZONAS HABITACIONALES (km.) 1/2 Km

A LA AUTOPISTA (nombre/km) GDL - MEX 20 Km

A LA LINEA FERROVIARIA (nombre/km)

¡Est. Ferroviaria Central 15 km

A LA ADUANA MAS jCERCANA (km.) 25 Km

AGUA (Lts/seg/Ha) 0.80 ENERGÍA ELÉCTRICA (KVA/Ha.)

De 69 a 23 KVA

DESCARGA DE AGUAS S E R V I D A S (Lts/seg/Ha) 0.75

PLANTA DE TRATAMIENTO ;DE AGUAS RESIDUALES Si

TELEFONÍA, LINEAS DISPONIBLES /Ha.

RED DIGITAL

10 Lineas

Si

BARDEADO PERIMETRAL Enmallado Perimetral ^TRANSPORTE URBANO Si

RED CONTRA INCENDIO Red de Hidrantes

POIQUE ÍMMJSTUAI AEROPUERTO

^is¿^:iMÉf$&®^-- ¿V

« J.' —-^ ^ - — . k

NOMBRE DEL PARQUE Parque Industrial Aeropuerto

DIRECCIÓN Km 16+20 Carretera Guadalajara Chápala

CIUDAD

ffELEFOÑO"

¡MUNICIPIO

Guadalajara Jalisco PROMOTOR

iTlajomulco de Zuñiga

Consorcio Inter Real Estate S A. de C V

36 42 25 08 y 36 42 77 53 [FAX 36 42 25 08 y 36 42 77 53

EMAIL lndustrialpark(5)infosel net mx

SUPERFICIE TOTAL (has) 35 has ¡ADMINISTRACIÓN .PERMANENTE

Si

SUPERFICIE URBANIZADA <has) 6 5 has

AREA DE RESERVA (has ) 27 has

ÍTIPO DE PROPIEDAD ¡(VENTA/RENTA) "REGLAMENTO INTERNO

Venta y Renta



SE COSNTRUYEN NAVES SOBRE PEDIDO

Si

NAVES PARA VENTA DISPONIBLE (No )

No

SUPERFICIE DISPONIBLE PARA RENTA

SUPERFICIE DE LAS NAVES PARA VENTA (m2)

SUPERFICIE DISPONIBLE PARA VENTA EXISTEN NAVES PARA RENTA (si o no)

24 5 Has

No

NAVES PARA RENTA [DISPONIBLES (No ) SUPERFICIE DE LAS ¡NAVES PARA RENTA (m2)

EXISTEN NAVES PARA VENTA (si o no) Si

NÚMEROS DE TERRENOS L , DEL PARQUE (No ) j ¡PRECIO MAXIMO POR M2 $80 USD

SUPERFICIE DE LOS TERRENOS de 3000 M2 hasta hectáreas

CANTIDAD DE TERRENOS DISPONIBLES 61

EXISTE OFERTA DE TERRENOS (Si) Si SUPERFICIE TOTAL DE

TERRENOS DISPONIBLES 245 000 M2

PRECIO MÍNIMO POR M2 $60 USD

EMPRESAS jESTABLECIDAS (No.) EMPLEOS GENERADOS

Si EMPRESAS EXTRANJERAS <%) 1 EMPRESAS NACIONALES } |

VARIAS (CONFIDENCIAL)

AL CENTRO DE LA CIUDAD (km. 30 Km

|A LA ADUANA MAS ¡CERCANA (km.) 4 Km

AL PUERTO MAS CERCANO (km.)

A LA FRONTERA MAS CERCANA (km.)

320 Km

982 Km

AL AEROPUERTO NACIONAL (nombre/km)

l Km


l Km

A OTROS PARQUES INDUSTRIALES (km.)

A LA AUTOPISTA (nombre/km)

A ZONAS HABITACIONALES (km.) 4 Km

AGUA (Lts/seg/Ha) uno Lts/seg/Ha ENERGÍA ELÉCTRICA (KVA/Ha.)

250 KVA

SEMÁFORO (C.N.A.) CNA TELEFONÍA, LINEAS DISPONIBLES /Ha.

las que necesiten, no hay limite.

DESCARGA DE AGUAS SERVIDAS (Lts/seg/Ha) 0.8

BARDEADO PERIMETRAL (Si

TELEFONÍA, FIBRA OPTICA Si

TRANSPORTE URBANO |S¡ RED CONTRA INCENDIO ¡Cajas de Inundación GUARDERÍA >

CORPORATE PROPERTIES OF THE AMERICAS

G L \ r > \ L i ] A E A U N O L O ^ ^ P - i R K

Town Square

•. - i . ? " i * y - > . :

¿i •• ' *• M i i • n

^ » ' • • > . . , •

S~n. T 7

i R A T I C H N O i

CIUDAD ¡Zapopan Jalisco PROMOTOR

TAX"

jCorporate Properties of the kmencas

TELEFONO 52 3682 1070 52 3682-0975

E-MAIL a s ! s g £ a r g ; c o , n PAG,NADE,NTERNET www cpamencas com

SUPERFICIE TOTAL (has ) 187 has SUPERFICIE URBANIZADA ¡(has) 120 has

JAREA DE RESERVA ^ADMINISTRACIÓN""" PERMANENTE

REGLAMENTO INTERNO Si ^ _ _ _ _ _ _ _ _ A D

¡(VENTA/RENTA)

3 0 h a l Si

Venta y Renta

SUPERFICIE TOTAL (m2; 115,591 m2 (SUPERFICIE PROMEDIO ¡POR NAVE (m2)

6,000 m2

SUPERFICIE DISPONIBLE PARA RENTA ¡7,050 m2 ¡SUPERFICIE DISPONIBLE

PARA VENTA 60,000 m2

EXISTEN NAVES PARA ,„ ¡EXISTEN NAVES PARA RENTA (si o no) , ¡VENTA (si o no) ÍNAVES PARA REÑÍA ~ C jÑAVÉS PARA VENTA DISPONIBLE (No.) ¡DISPONIBLE (No.) SUPERFICIE DE LA NAVES ¡SUPERFICIE DE LAS PARA RENTA (m2) | ' , u u u ¡NAVES PARA VENTA (m2) SE "CONSTRUYEN NAVES ,„ | SOBRE PEDIDO I j

SI , i 5

0

5,000 a 20,000 (m2) ;

'•

DEL PARQUE (No.) SUPERFICIE DE LOS TERRENOS •EXISTE OFERTA DE ~ TERRENOS (si o no)

.Desde 7,000 m 2 PRECIO MÁXIMO POR m2 $150 USD

¡Si

EMPLEOS GENERADOS EMPRESAS EXTRANJERAS

AL CENTRO DÉ~LA CÍÜDAD (km.) 13 Km.

AL PUERTO MÁS L n .. CERCANO (km.) " i U U K m '

^X?ROTÍTERAMAS L - . ,. CERCANA (km) I860 Km.

Á ZONAS — j HABITACIONALES (km.) ¡ Á LA ADUANA MAS L , ., CERCANA (km.) I

AGUA (Lts/seg/Ha)

PLANTA DE TRATAMIENTO DE AGUAS RESIDUALES RED DIGITAL

AL AEROPUERTO " _

NACIONAL (nombre/Km.) AL AEROPUERTO INTERNACIONAL (nombre/Km.) A LA AUTOPISTA (nombre/Km.) A LA LINEA FERROVIARIA (nombre/km)

.25-Ltsp/seg.PHA ¡ N E F S I A ELÉCTRICA K a ¡(Kva./Ha.)

Si ¡TELEFONÍA, FIBRA ÓPTICA

No

32 Km.

32 Km.

OKm.

OKm.

200 Kva.

Si

BARDEADO PERIMETRAL

¡RED CONTRA INCENDIO TRANSPORTE EXCLUSIVO ¡GUARDERÍA

E__5¡ÑTDE B O M B E R O S

Si

Si ' Ño ~ ~ '< Si

Si

ESPUELA DE FERROCARRIL TRANSPORTE URBANO CAFETERÍA SEGURIDAD ÁREAS DEPORTIVAS

¡Si i

"P¡ - ^ — i ~~|Ño — — ~ — —

Hsr^ "P¡ I

INTERMEX PASGUCS SNOOSt RHM.ES

,!>%. .••'•,"*-

.i iimiwuii M M * •1 W - -f*..A-V

SUPERFICIE URBANIZADA (has)

REGLAMENTO INTERNO

TIPO DE PROPIEDAD KVENTA/RENTA)

SUPERFICIE TOTAL (m2) 40 000 m2

SUPERFICIE PROMEDIO POR NAVE (m2) 8 000 00

SUPERFICIE DISPONIBLE PARA RENTA 8 000 00

EXISTEN NAVES PARA VENTA (SI O no)

No

EXISTEN NAVES PARA RENTA (si o no)

~SE CONSTRUYEN NAVES SOBRE PEDIDO

S i

SUPERFICIE DISPONIBLE PARA VENTA

SUPERFICIE DE LAS NAVES PARA RENTA (m2) ,8 000 00

NAVES PARA VENTA DISPONIBLES (No )

^NAVES PARA RENTA DISPONIBLES (No )

__J

.NÚMEROS DE TERRENOS DEL PARQUE (No.)

ÍEXISTE"OFÉRTÁ DE" TERRENOS (SI/NO)

AL PUERTO MAS CERCANO (Km.)

A LA FRONTERA MÁS CERCANA (Km ) 900 Km

AL AEROPUERTO INTERNACIONAL (nombre/Km.)

21 Km. Miguel Hidalgo

A OTROS PARQUES INDUSTRIALES (Km.)

p.5 Km. Tecnológico I A LA AUTOPISTA (nombre/Km.)

Morelia 1.5 Km.

A ZONAS HABITACIONALES (Km.) JO 5 Km. A LA LINEA FERROVIARIA

(nombre/Km.;

AGUA (Lts/seg./Ha) ¡TELEFONÍA, FIBRA ÓPTICA Disponible

.DESCARGA DE AGUAS SERVIDAS (Lts/seg./Ha)

TELEFOMMJÑEAS" DISPONIBLES /Ha.

¡RED DIGITAL Disponible


íENERGIA ELÉCTRICA (Kva. 'V Ha) B9.000

I ' I t **$£$%£& 5" i !

TFrkioi nnirn

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} Í ^ M U S Í U )

NOMBRE DEL PARQUE DIRECCIÓN CIUDAD TELEFONO EMAIL

Parque Industrial Tecnológico 1 JAv Iteso [Guadalajara Jalisco 52(33)3694 1510 133 0191 IharoVmiisíÑffininescom

FECHA MUNICIPIO

, _ _ _ _ FAX PAG WEB

112 Mayo 2000 Tlaquepaque Hardy Milsch |52(33) 3694 1510 Www hiñes com

SUPERFICIE TOTAL (has )__ [10 4 SUPERFICIE URBANIZADA <has)

REGLAMENTO INTERNO Si

110 4 ^DMÍFn_AC¡ON~

PERMANENTE Si

AREA DE RESERVA (has ) Renta TIPO DE PROPIEDAD VENTA/RENTA)

EMPRESAS [ESTABLECIDAS (NO )

EMPRESAS NACIONALES

13 EMPRESAS EXTRANJERAS K%)

~i — _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ EMPRESAS GRANDES

100%

¡13

EMPRESAS EN OPERACIÓN

EMPRESAS EN CONSTRUCCIÓN

EXISTEN NAVES PARA RENTA (si o no)

NAVES PARA RENTA DISPONIBLES (No )

AL CENTRO DE LA CIUDAD (km) 11 Km

|AL PUERTO MAS CERCANO (km ) 290 Km

A OTROS PARQUES INDUSTRIALES (km ) ALAEROPUERTO INTERNACIONAL ¡(nombre/km)

0 5 Km

22 Km

¡AL AEROPUERTO ^NACIONAL (nombre/km) T — ~ - . AZONAS ' HABITACIONALES (km ) P

22 Km

5 Km

A LA AUTOPISTA <nombre/km) A LA LINEA FERROVIARIA (nombre/km)

0 9 Km (Periférico)

9 Km

A LA ADUANA MAS ¡CERCANA (km ) 22 Km

SARDEADOTEM4ETRAT^1SÍ TREDCOÍ?TRA INCENDIO ,SI ÍTOOÍÍSPORI^URBANO jsí

P A R Q U E I N T E G R A L

• * • • » • • I •L,^ • " l a ? * 1 * *fíh*WÉ' luwr

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NOMBRE DEL PARQUE Parque Integral FECHA D I R ^ [Camiferairr^^ CIUDAD

TTTjulio 1993

TELEFONO 'Guadalajara, Jalisco

Zapopan .PROMOTOR FAX

Marco A Castrejon 52(3)818-3240

SUPERFICIEJOTALflias)p9 SUPERFICIE l

URBANIZADA (has ) 30

¡REGLAMENTO INTERNO]» ADMINISTRACIÓN L PERMANENTE f"

AREA DE RESERVA (has ),21 TÍPO DE PROPIEDAD i(VENTA/RENTA) Renta

SUPERFICIE TOTAL (m2) 159 281 m2


SE COSNTRUYEN NAVES SOBRE PEDIDO

2,000 10,000m2

SUPERFICIE DISPONIBLE PARA RENTA 15 000 m2

NAVES PARA RENTA DISPONIBLES (No )

TsTJPERFICIE DÉ LAS NAVES PARA RENTA ^m2)

2 + areas de oficinas

9 000

Arconix Worldmark Fidelity Container Mexicana de Cartones y [Fyture, E | e c t r ° n ' f Maquiladora gráfica Empaques Mexicana

AL CENTRO DE LA ¡CIUDAD (km.) 12 km

¡ALA ADUANA MAS ¡CERCANA (km) 05 km

"AL AEROPUERTO NACIONAL (nombre/km) AL AEROPUERTO" INTERNACIONAL í(nombre/km)

AL PUERTO MAS CERCANO (km )


Manzanillo 267 km 35 km

i 'Laredo 1085 km

A OTROS PARQUES INDUSTRIALES (km.) 12 5 km jA LA AUTOPISTA

'i nombre/km)

35 km

(Carretera Panamericana 3 ¡km

A ZONAS HABITACIONALES (km ) ¡Servidumbre

A LA LINEA ¡FERROVIARIA i(nombre/km)

¡Via Federal México-Nogales í2 5km

AGUA (Lts/seg/Ha) 111 Lts/seg /hectáreas ENERGÍA ELÉCTRICA ^KVA/Ha ) 980 kva/hectareas

SEMÁFORO (C.N.A.)

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SUPERFICIE URBANIZADA ¡(has.)

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EMPRESAS NACIONALES 'EMPRESAS EN [OPERACIÓN

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EMPRESAS EN ICONSTRUCCfÓN

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A LA LINEA FERROVIARIA ¡(nombre/km) I8km

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AL AEROPUERTO [NACIONAL (nombre/km)

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A LA ADUANA MAS |CERCANA(km.)

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NOMBRE DEL PARQUE Parque Industrial Santa Rosa

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Lázaro Cárdenas y Prol. Parras [Tlaquepaque, Jalisco

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SUPERFICIE (PROMEDIO POR NAVE 4,610 m

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ISUPERFICIE DISPONIBLE PARA RENTA

ÍNAVES PARA RENTA (DISPONIBLE (No.)

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18.443 m2 ISUPERFICIE DE LAS NAVES PARA RENTA

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¡SEMÁFORO (C.N.A.)

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[TRATAMIENTO DE AGUAS RESIDUALES

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PARDEADO IPERIMETRAL

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Í T R A S P O R T E URBANO

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TESIS - infonavit.janium.net · nacionales y extranjeras, trayendo consigo un crecimiento en la...

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