TESIS. LA VIVIENDA POPULAR EN EL SALVADOR 1995-2005 · La Vivienda Popular en El Salvador –...

UNIVERSIDAD CENTROAMERICANA

“JOSÉ SIMEÓN CAÑAS”

“ANÁLISIS DE LA INVERSIÓN EN EL SECTOR DE LA

VIVIENDA POPULAR EN EL SALVADOR.

PERÍODO 1995 – 2005”

TRABAJO DE GRADUACIÓN PREPARADO PARA LA FACULTAD

DE CIENCIAS ECONÓMICAS Y EMPRESARIALES

PARA OPTAR AL GRADO DE

LICENCIADA EN ECONOMÍA

PRESENTADO POR

MELISSA ROMERO DE LA CRUZ

MIRIAM ISABEL VIDES BRIZUELA

SAN SALVADOR, SEPTIEMBRE DE 2006.

La Vivienda Popular en El Salvador – 1995-2005. 2

UNIVERSIDAD CENTROAMERICANA

“JOSÉ SIMEON CAÑAS”

Rector

Lic. José María Tojeira Pelayo, S.J,

Secretario General

Lic. René Alberto Zelaya.

Decano de la Facultad de Ciencias Económicas y Empresariales

Lic. José Manuel Ernesto Rivas.

Asesor del Trabajo

Lic. Gerardo Olano.

Segundo Lector

Dr. Francisco Lazo.


AGRADECIMIENTOS

Deseo que por lo menos una de estas palabras sirva de aliciente para que cada

persona que desee cumplir una meta profesional en sus vidas, la realice con

perseverancia, dedicación y entrega.

Cuando por fin cumples tus sueños, ves hacia atrás y te das cuenta que

muchas personas han caminado contigo, brindándote su apoyo. En primer lugar

agradezco a Dios porque Él me dio salud y energías para culminar mis estudios

universitarios. Agradezco posteriormente a mis padres por los grandes esfuerzos que

realizaron, tanto espirituales como materiales, en todos estos años; sin ellos no hubiera

sido posible cosechar estos frutos profesionales. También doy inmensas gracias a mis

amigos y compañeros, pero especialmente a Miriam porque juntas dedicamos largas

horas al estudio para aprender más y más. Y finalmente, pero jamás menos

importantes, a todos mis catedráticos que durante estos 5 años me transmitieron todos

sus conocimientos y me ayudaron a forjarme como una nueva profesional teniendo

siempre en cuenta los valores y la ética para el pleno ejercicio de la profesión de

economista.

Hoy es cuando en realidad, cada nuevo profesional debe hacer el compromiso

de ayudar a la sociedad para que ésta se vuelva más equitativa y pueda combatir

todas las adversidades que se le presenten.

“Esfuerzate cada día más por alcanzar tus metas y nunca te des por vencido

por más difícil que sea el camino a recorrer, recuerda que siempre serás

recompensado”

Melissa.


Antes que nada quiero darle gracias a Dios, por que ha sido él quien me ha dado la

fortaleza y sabiduría necesarias para poder culminar mis estudios universitarios. Así

como también deseo agradecer mucho a mi familia, que me ha apoyado de principio a

fin en mi carrera y en todos los aspectos de mi vida; especialmente a mi mamá, Miriam

del Rosario Brizuela Gallegos, quien con mucho esfuerzo me ha sacado adelante. Del

mismo modo agradezco a mis dos hermanos por su paciencia y apoyo ya que siempre

han estado a mi lado.

Este trabajo no hubiese sido posible sin la colaboración y orientación brindadas por

nuestro asesor y lector. Así como también, sin los conocimientos obtenidos en estos 5

años por parte de los catedráticos de la Universidad.

Con mucho cariño quiero agradecer el apoyo incondicional de una gran amiga y

compañera de tesis: Melissa, quien ha sido un gran apoyo desde el inicio de la carrera

hasta su culminación.

Espero que este trabajo sirva de guía para futuros estudiantes, y que sigan dando

continuidad y nuevas opiniones de solución a los problemas que más aquejan a

nuestra sociedad.

Miriam


ÍNDICE

TEMA Página

INTRODUCCION............................................................ ¡Error! Marcador no definido.

OBJETIVOS ..................................................................................................................9

Objetivo general.........................................................................................................9

Objetivos específicos .................................................................................................9

MARCO DE REFERENCIA. ........................................................................................10

1 Antecedentes. ..................................................................................................10

2 Justificación..........................................................................................................13

CAPÍTULO 1. EVOLUCIÓN DE LA INVERSIÓN EN EL SECTOR DE LA VIVIENDA

POPULAR. ..................................................................................................................15

1. CONCEPTO DE VIVIENDA. ................................................................................15

2 EL ROL DEL ESTADO EN EL SECTOR DE LA VIVIENDA. ................................18

2.1 El Estado como ente productor de viviendas................................................18

2.2 El Estado como ente facilitador de viviendas................................................22

3 ENTORNO ECONÓMICO SALVADOREÑO........................................................32

3.1 Evolución del PIB de El Salvador, período 1995-2005..................................33

3.2 PIB del sector construcción, período 1995-2005. .........................................34

3.3 Participación del sector construcción en el PIB. ...........................................36

3.4 Inversión pública y privada en el sector construcción. ..................................37

RESUMEN DEL CAPITULO. .......................................................................................39

CAPÍTULO 2. FINANCIAMIENTO DEL SECTOR VIVIENDA EN EL SALVADOR .......41

1 APORTE DE LAS INSTITUCIONES PÚBLICAS AL OTORGAMIENTO DE

FINANCIAMIENTO PARA ADQUISICIÓN DE VIVIENDA. ...................................41

2 INSTITUCIONES PRIVADAS QUE OTORGAN FINANCIAMIENTO PARA

VIVIENDA............................................................................................................49

3 APORTE DE INSTITUCIONES INTERNACIONALES EN EL OTORGAMIENTO

DE VIVIENDAS ...........................................................................................................53

4 ORGANISMOS NO GUBERNAMENTALES ENCARGADOS DE OTORGAR

CRÉDITOS PARA VIVIENDA. .........................................................................57

RESUMEN DEL CAPÍTULO. .......................................................................................60


CAPÍTULO 3. LA DEMANDA Y OFERTA DE VIVIENDA.............................................61

1. POBLACIÓN........................................................................................................62

1.1 Tipos de Vivienda.........................................................................................64

1.2 Distribución del ingreso en las familias salvadoreñas. ..................................67

1.3 Gastos de las familias. .................................................................................70

2 DEFICIT HABITACIONAL....................................................................................72

2.1 Características de la vivienda en El Salvador...............................................73

2.2 Características funcionales de las viviendas. ...............................................74

3 DEMANDA POTENCIAL DE NUEVAS VIVIENDAS.............................................74

4 OFERTA DE VIVIENDAS.....................................................................................75

4.1 Programas gubernamentales .......................................................................75

4.2 Oferta Privada. .............................................................................................85

4.3 Oferta de ONG’s...........................................................................................90

5 RESUMEN DEL CAPÍTULO. ...............................................................................92

CAPÍTULO 4. ANÁLISIS DE LA PROBLEMÁTICA DEL SECTOR DE LA VIVIENDA

POPULAR EN EL SALVADOR. ...................................................................................94

1. INSTITUCIONES DE GOBIERNO. ......................................................................94

2. LA EMPRESA PRIVADA....................................................................................100

3. ORGANISMOS NO GUBERNAMENTALES. .....................................................101

4. FACTORES QUE DIFICULTAN LA PRODUCCIÓN Y EL ACCESO A LA

VIVIENDA POPULAR EN EL SALVADOR.........................................................105

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES. ............................................................113

BIBLIOGRAFIA..........................................................................................................116

ANEXOS ...................................................................................................................118


INTRODUCCIÓN

En El Salvador y en todos los países del mundo, los ciudadanos buscan día a día la

plena satisfacción de sus necesidades para el mejor cumplimiento de sus funciones

productivas dentro de la sociedad. Por consiguiente, la completa satisfacción de

necesidades humanas individuales conlleva a un mejor desarrollo económico del país,

ya que el ser humano al estar física y emocionalmente sano brinda un mejor

rendimiento en sus labores cotidianas generando una mejor productividad en su trabajo

y aportando mayores beneficios a la nación. Es por esta razón que se ha decidido

conocer si en El Salvador se está dando cumplimiento a la satisfacción de una de las

necesidades, como lo es la vivienda.

El Salvador está conformado en su mayoría por familias que obtienen un salario

promedio mensual de US$144, de suyo suficiente para suplir sus necesidades básicas,

tales como: educación, alimentación balanceada, salud, vestuario y por supuesto

vivienda. Por tal motivo, el presente trabajo está orientado a investigar el

comportamiento y la problemática asociada al sector de la vivienda popular en El

Salvador, en el período comprendido de 1995-2005. Se ha tomado como referencia

este período de 10 años, ya que en este plazo es donde ha iniciado el nuevo rol del

Estado en la economía y pueden conocerse ya los frutos que ha cosechado esta nueva

reestructuración del Estado.

En el primer capítulo se dará a conocer el rol que ha desempeñado el Estado

salvadoreño como productor y facilitador de la vivienda a las familias salvadoreñas. Por

otra parte, se presentará la evolución de las variables que representan la inversión y

comportamiento del sector construcción a nivel público y privado.

En el segundo capítulo, se presentará una reseña sobre las instituciones

privadas y públicas que otorgan financiamiento para la adquisición de viviendas a las

familias salvadoreñas. Por otra parte, se mencionarán los aportes que las instituciones

internacionales como el Banco Interamericano de Desarrollo, tienen para el

otorgamiento de viviendas.


Posteriormente, el capítulo 3 se basa en el estudio de la demanda y oferta de viviendas

en El Salvador. Por el lado de la demanda, se definirá el sector de la población que

demanda viviendas populares; es decir, los hogares que se encuentran en los primeros

deciles de la distribución del ingreso. Así mismo, se dará a conocer el déficit

habitacional actual; ya que las familias salvadoreñas no sólo demandan viviendas

nuevas o usadas, sino que también mejoramiento de éstas. Ahora bien, por el lado de

la oferta, se abordarán los 3 tipos de actores que intervienen en la oferta: las empresas

gubernamentales, empresas privadas y las ONG.

En el capítulo 4, se realizará un análisis sobre la problemática en la que se

encuentra en Sector Vivienda. Se dará a conocer que el pilar fundamental para

solucionar los problemas de oferta y demanda habitacional es el Estado, pero que su

“nuevo” rol facilitador no ha sido capaz de generar los frutos deseados para que todas

las familias salvadoreñas puedan acceder a una vivienda digna. Así mismo se

destacarán los principales factores que dificultan la producción y el acceso a la

vivienda, influenciados primordialmente por el entorno macroeconómico que El

Salvador ha venido sintiendo en los últimos 10 años.

Finalmente, se propondrá una serie de recomendaciones para mejorar el sector

de la vivienda; ya que para encontrar una solución definitiva deben de existir medidas

que interrelacionen a todos los agentes involucrados en el sector. La vivienda es una

necesidad humana que no debe dejarse en el olvido, por el contrario, ésta es primordial

para el desarrollo del país. Cada agente involucrado es un eslabón que edificará las

mejores condiciones para que las familias salvadoreñas satisfagan sus necesidades de

vivienda.


OBJETIVOS

Objetivo general Determinar los agentes involucrados en la producción y financiamiento de la vivienda

popular en El Salvador para el período de 1995-2005.

Objetivos específicos � Conocer la evolución que ha tenido el sector de la vivienda popular en El Salvador,

y el rol que ha desempeñado el Estado en los últimos 10 años.

� Determinar las instituciones que otorgan financiamiento a las familias salvadoreñas

para la adquisición y reconstrucción de viviendas populares.

� Conocer la demanda y oferta de vivienda, para los sectores de menores ingresos

de la economía salvadoreña.

� Analizar la problemática que enfrentan los agentes involucrados en el sector de la

vivienda popular en El Salvador.


MARCO DE REFERENCIA.

1 Antecedentes.

Desde inicios del siglo XX, la situación de la vivienda en El Salvador ha tenido

constantes retos que afrontar. Ya que el acceso a la vivienda constituye una de las

principales necesidades de la población salvadoreña.

A mediados del siglo XX fue notable la constante precariedad de la mayoría de

las casas campesinas y de las diferencias entre los modos de vida de todos los

estratos sociales. Las fincas y haciendas mostraban la creciente heterogeneidad

habitacional en los diferentes departamentos de El Salvador. Los barrios populares

cada día veían el aparecimiento de nuevas colonias de los grupos sociales de ingresos

medios y altos.

Para la década del ’80 el gobierno de El Salvador participó en la producción de

viviendas, en el financiamiento de las mismas y en la provisión de servicios; sin

embargo se tenía en aquel período una debilidad de los mecanismos técnicos,

financieros, legales e institucionales, los cuales no permitían al Viceministerio de

Vivienda y Desarrollo Urbano (VMVDU), definir una política de vivienda coherente, que

trabajará en forma conjunta con los entes ejecutores y financieros.

A pesar de que el gobierno realizaba grandes esfuerzos por mejorar el déficit

habitacional de aquella época, existían otras instituciones que apoyaban el desarrollo

de proyectos habitacionales, entre las cuales se pueden mencionar:

• Instituto de Vivienda Urbana (IVU)

• Financiera Nacional para la Vivienda (FNV)

• Fondo Social para la Vivienda (FSV)

• FUNDASAL.

• Instituto Nacional de Pensiones para los empleados públicos (INPEP)

• Instituto de previsión de la fuerza armada (IPSFA)

• Alcaldías Municipales.


El FNV se conformaba por un grupo de empresas constructoras privadas, dedicadas a

la construcción de viviendas para grupos sociales de ingresos medios.

El FSV estaba orientado a la ayuda en la financiación de viviendas para

personas con salarios bajos.

FUNDASAL es una organización no gubernamental, creada con el fin de

ampliar el mercado de acceso a la vivienda.

Como entes financieros participaron las instituciones Públicas de crédito y

provisionales tales como: PRONAVIPO, IVU, FSV, INPEP e IPSFA. Sin embargo cada

institución aplicó diferentes criterios para el financiamiento de la producción de

viviendas y a sus demandantes, lo cual generó una serie de distorsiones en el mercado

financiero.

Durante la década de los ochenta, fenómenos como la migración interna, el

crecimiento poblacional, los desastres naturales, el conflicto armado y la crisis

económica y social, además del rol del Estado, caracterizado por cumplir funciones de

ejecutor, interviniendo directamente en la construcción de proyectos habitacionales,

agudizaron la problemática del sector vivienda. Otros problemas como la exclusión

social de amplios sectores populares, representa una de las raíces de la pobreza y

marginación que impiden la accesibilidad de la mayoría de la población a una vivienda

adecuada.

Como respuesta a los fenómenos de migración mencionados anteriormente, se

dio un crecimiento de agentes privados de carácter informal, estos son los llamados

“lotificadores ilegales” los cuales lotificaron gran parte de los derechos de reservas de

los afectados de la Reforma Agraria y otras tierras pertenecientes a agricultores con

problemas bancarios o fiscales. Esto agravó aún más el problema de la tenencia de

tierras y trajo como consecuencia la necesidad de crear un plan de reordenamiento

territorial.


Para este mismo período de los ’80 el sector privado no tuvo mayor participación, a lo

que financiamiento se refiere no tuvo los incentivos necesarios para buscar soluciones

de bajos precios a los demandantes.

En los noventa, el rol del Estado pasó de ser ejecutor a ser facilitador de

viviendas, creando políticas dirigidas a familias en extrema pobreza, procurando la

participación directa y efectiva de la ciudadanía dentro de la búsqueda de soluciones

viables a la problemática enfrentada.

Para lograr el objetivo de facilitador, la política de vivienda para esos años se

orientó a la búsqueda de acciones estratégicas de tipo financieras, subsidios otorgados

por FONAVIPO y subsidios vía tasa de interés a través del FSV, fomento a la

producción de viviendas a través del sector privado y ONG´s, y legalización de la

propiedad, a fin de elevar el bienestar y calidad de vida de todas las personas. Sin

embargo, la situación de la vivienda en El Salvador continúa siendo muy compleja. Los

esfuerzos de los diversos actores involucrados en la problemática habitacional no son

suficientes para satisfacer la demanda de toda la población, en especial la de menores

recursos económicos para que tengan acceso a un techo propio, digno y seguro.

FONAVIPO se creó en 1992, y desde ese período hasta el año de 2004 este

fondo ha canalizado a través de las Instituciones Autorizadas (IA’s) un total de

US$133.7 millones a favor de 77,531 familias, logrando con ello que 322,529

salvadoreños, resolvieran sus problemas habitacionales.

FONAVIPO cuenta con un programa de contribuciones, el cual consiste en

otorgar por una sola vez y para fines de vivienda, de manera directa y sin

discriminación, un aporte en dinero o en especie. Dicha contribución puede otorgarse

por medio de tres modalidades:

1. Nuevos Asentamientos Organizados (NAO’s)

2. Crédito Contribución

3. Modalidad Individual


Actualmente son estas instituciones las que mayor participación están adquiriendo

como impulsores de la inversión en el sector vivienda, esto se esta haciendo además

en coordinación con instituciones privadas, las cuales realizan su mayor aportación

como productores y un poco en el mecanismo de créditos para vivienda.

2 Justificación.

En El Salvador todos los ciudadanos tienen derecho a ser propietarios de una

vivienda digna, y es el “Estado el que procurará que el mayor número de familias

salvadoreñas lleguen a ser propietarias de su vivienda. Fomentará que todo propietario

de fincas rústicas proporcionen a los trabajadores residentes habitación higiénica y

cómoda e instalaciones adecuadas a los trabajadores temporales…”. Es así como el

artículo 119 de la Constitución de la República de El Salvador da evidencia del aporte

que debe tener el Estado para beneficiar a todos los salvadoreños en el acceso a la

vivienda.

En la actualidad el tema de la vivienda no ha sido fuertemente incluido en la

ejecución de los planes de gobierno de las últimas 2 décadas, a pesar que ésta es una

de las principales necesidades del ser humano. Se observa que cada vez es más difícil

tener acceso a una vivienda digna; debido al bajo poder adquisitivo de las familias, a la

falta de oportunidades de crédito y a la poca oferta de viviendas.

En el año 2005 el gobierno del Presidente Antonio Saca, presentó la Política

Nacional de Vivienda, donde se plantean 9 objetivos generales y líneas de acción.

Estos objetivos son:

Crear una fuente sostenible de ahorro-inversión-crecimiento-empleo y reducción

de la pobreza, erradicar el déficit habitacional, implementar un programa nacional de

ahorro para vivienda y de instrumentos financieros para atender la oferta y la demanda

habitacional, desarrollar y aprovechar tecnologías y materiales de construcción seguros

y de bajo costo, eliminar las condiciones de irregularidad o ilegalidad de las parcelas

habitacionales, reubicar a las familias que residen en zonas inseguras o de alto riesgo,

aumentar la oferta y la densificación de los terrenos para uso habitacional, mejorar la


eficacia y eficiencia de las entidades estatales relacionadas con el sector y modernizar

e integrar el marco legal y normativo que regula el sector.

Estos objetivos y la realidad del país son los que han generado la iniciativa de

realizar el presente trabajo de investigación. Además se desea conocer el problema de

las inversiones en la construcción y acceso a vivienda popular que se han hecho en El

Salvador en los últimos 10 años. Esto debido a que una de las metas planteadas en los

Objetivos de Desarrollo del Milenio, es la de haber mejorado considerablemente para el

año 2020 la vida de por lo menos 100 millones de habitantes de tugurios en el ámbito

mundial.

Los Objetivos de Desarrollo del Milenio son las metas mundiales para la

reducción de la pobreza extrema en sus numerosas dimensiones para el año 2015,

(pobreza de los ingresos, hambre, enfermedad, falta de infraestructura y vivienda)

mediante la promoción de soluciones que ayuden a los municipios en su nueva función

de mediadores, fortaleciendo su gestión de mejora barrial y legalización de los

asentamientos informales (levantamiento catastral, apoyo a sistemas financieros,

descentralización mediante la creación de comités de barrio, etc.) con programas

guiados por un propósito de enfoque integral.

Debido a todo lo mencionado anteriormente y por que la vivienda es una de las

necesidades fundamentales de todo ser humano, se considera que es de vital

importancia reconocer cuales son las mayores debilidades con que cuenta dicho sector

y cuales son los mayores obstáculos con los que se presentan los organismos

públicos, privados e internacionales para invertir en proyectos habitacionales y luego

su posible financiamiento y accesibilidad para la mayoría de la población salvadoreña.


CAPÍTULO 1. EVOLUCIÓN DE LA INVERSIÓN EN EL SECTOR

DE LA VIVIENDA POPULAR.

1. Concepto de vivienda.

La vivienda es una de las necesidades primordiales que toda persona debe satisfacer,

es su medio de resguardo y protección. Este concepto de vivienda ha ido

transformándose a lo largo de los años, volviéndose en un concepto más amplio. La

concepción actual de la vivienda, de acuerdo a las Naciones Unidas, forma parte del

“desarrollo humano”. Para Naciones Unidas, una vivienda adecuada significa1: “algo

más que tener un techo bajo el cual guarecerse. Significa también disponer de un lugar

privado, espacio suficiente, accesibilidad física, seguridad adecuada, seguridad de

tenencia, estabilidad y durabilidad estructurales, iluminación, calefacción y ventilación

suficiente, una infraestructura básica adecuada que incluya servicios de abastecimiento

de agua, saneamiento y eliminación de desechos, factores apropiados de calidad del

medio ambiente y relacionados con la salud, emplazamiento adecuado y con acceso al

trabajo y a los servicios básicos, todo ello a un costo razonable”.

El término de vivienda saludable aparece desde la Declaración Universal de

Derechos Humanos en 1948; y, se define como aquella que sirve para conservar la

salud de sus moradores. El derecho a poseer una vivienda adecuada se ha reconocido

como uno de los componentes más importantes para poseer un nivel de vida

adecuado. De acuerdo a dicha Declaración de los Derechos Humanos, una vivienda

saludable debe poseer las siguientes características:

• Abastecimiento adecuado de Agua Potable

• Disposición adecuada de excretas

• Sistema de alcantarillado sanitario

• Baño e implemento de lavado

1 Fundación Habitat. PROGRAMA DE HABITAT, Capítulo IV, Plan de Acción Mundial: Estrategias para la aplicación-declaración Estambul, p. 60.


• Cobertura de Ventanas (para una adecuada ventilación e iluminación, especialmente

si la cocina esta dentro de la vivienda)

• Materiales de fácil limpieza (para paredes y piso principalmente; evitar la paja)

• Área de preparación de comida

• Separación de la vivienda con respecto a la letrina o sanitario y a la recogida de la

basura.

Por otra parte, dicha Declaración establece ciertas características del diseño

que debe poseer la urbanización en la cual se ubique la vivienda, y ellas son:

• El total de Áreas Verdes debe de responder a la densidad poblacional,

• Equipamiento Social (educación, salud, mercado, puesto de seguridad, iglesia, casa

comunal, entre otros) de acuerdo a la densidad poblacional y nivel de jerarquía urbana.

• Infraestructura de Servicios Públicos y tecnológica (agua potable, alcantarillado,

drenajes, electricidad, teléfono, relleno sanitario, entre otros)

• Espacios Abiertos, como plazas y parques a nivel de urbanización, parcelación o

lotificación, que sirva como punto de encuentro de sus moradores e identidad de la

zona.

• Vías vehiculares y peatonales de la urbanización integradas a las vías principales del

entorno.

• Áreas comerciales para artículos de primera necesidad

• Áreas Verdes de vecindario cerca de las viviendas y en lugar adecuado (no en suelos

marginales de la urbanización, parcelación o lotificación).

A continuación se presenta un diagrama de cómo deben estar edificadas las

viviendas, para que sean calificadas como saludables.


Fuente: Sorto Rivas, Francisco. “La Situación del Déficit Habitacional en El Salvador” DIGESTYC, El Salvador 2004.

En El Salvador se pueden encontrar diferentes tipos de vivienda popular,

atendiendo a la clasificación entre: Producción formal y producción informal de

vivienda popular2. La producción formal de vivienda popular es aquella vivienda

construida por las empresas constructoras del sector privado, sus precios oscilan entre

los US$ 5,714 y los US$ 8,400. Estos rangos de precios corresponden a viviendas que

2 Información proporcionada por la constructora R&R Ingenieros constructores, El Salvador.


miden aproximadamente 28 y 40 m2 de construcción, poseen 2 ó 3 dormitorios, un

baño de 2m2, área de cocina, sala y/o comedor y un lavadero. Por otra parte, la

producción informal de viviendas son aquellas viviendas ubicadas en tugurios y en

condición de ilegalidad, como por ejemplo, ilegalidad en tenencia de tierra, normas de

construcción y provisión de servicios básicos.

Por otra parte, de acuerdo a FUNDASAL3 existen 3 tipos de asentamientos populares

urbanos:

1. Lotificaciones: Son fracciones de terrenos cerca de ciudades o zonas francas;

carecen de infraestructura, servicios urbanos y muchas veces no cumplen con

los trámites de parcelación, por lo que no pueden ser inscritos legalmente por

los nuevos dueños.

2. Tugurios o zonas marginales: Son asentamientos que resultan de la invasión

a terrenos públicos o privados. Se ubican por lo general en zonas de alto

riesgo, carecen de infraestructura y de servicios básicos.

3. Mesones: Es la redistribución de antiguas viviendas, ubicadas en las áreas

más céntricas de las principales ciudades. Éstas son alquiladas por familias de

escasos recursos, las cuales se ven obligadas a compartir los servicios y a vivir

en un alto nivel de hacinamientos.

2 El rol del Estado en el sector de la vivienda.

2.1 El Estado como ente productor de viviendas.

Desde inicios del siglo XX, la situación de la vivienda en El Salvador ha tenido

constantes retos que afrontar, ya que el acceso a la vivienda constituye una de las

principales necesidades de la población salvadoreña. A mediados del siglo XX fue

notable la constante precariedad de la mayoría de las casas campesinas y de las

diferencias entre los modos de vida de todos los estratos sociales. Las fincas y

haciendas mostraban la creciente heterogeneidad habitacional en los diferentes

3FUNDASAL “Las Palmas: de la utopía al mejoramiento de barrios en El Salvador”, El Salvador 2003.


departamentos de El Salvador. Los barrios populares cada día veían el aparecimiento

de nuevas colonias de los grupos sociales de ingresos medios y altos.

Debido a la problemática que se presentaba en el sector de la vivienda en El

Salvador, la participación del Estado en este sector comenzó a mostrar dinamismo

durante los años de 1950. En este año se decreta una nueva Constitución Política de la

República de El Salvador, donde se plasmaron los cambios del antiguo esquema

liberal del siglo XIX hacia un nuevo Estado promotor del Bienestar Público.

A partir de la Constitución de 1950, se inicia una serie de reformas tendientes a

modernizar el papel del Estado Salvadoreño; donde sus principales políticas estaban

dirigidas a mejorar las condiciones de vida de la población pero sin transformar las

estructuras de denominación políticas y económicas de la sociedad salvadoreña4.

Una de las principales funciones del Estado salvadoreño en la década de 1950

fue la de construcción de viviendas como una función de interés social5, por lo que se

creó el Instituto de Vivienda Urbana (IVU). El IVU nace con la función específica de

desarrollar y ejecutar proyectos habitacionales de carácter social a familias con

ingresos bajos y medios.

Las viviendas que se proporcionaban a las familias salvadoreñas se otorgaban

con subsidios, y sus intereses y formas de pago eran diferentes a las del mercado

financiero regulado por las leyes de la banca comercial de esa época. El IVU también

desarrolló proyectos de lotes con servicio y de mejoramiento y renovación de tugurios a

través del programa de Acceso al Bienestar Comunitario.

El IVU funcionó durante 41 años y logró construir y adjudicar aproximadamente

31,382 viviendas. Para la década de 1980 se le retiraron al IVU los recursos que el

gobierno le transfería del presupuesto de la nación. La crisis económica en el marco de

la guerra y las políticas de privatización aplicadas a partir de 1989, llevaron a la

liquidación y al cierre definitivo del IVU en 1991.

4 FUNDASAL “1950, Las Reformas del Estado y la Vivienda”, Carta Urbana 1992-1993, El Salvador. 5 “Constitución de la República de El Salvador” Artículo 148, El Salvador 1950.


Para los años de 1960, el Gobierno retomó políticas encaminadas a “modernizar el

Estado” debido a la nueva incorporación comercial con el Mercado Común

Centroamericano. En 1962 se crea el Consejo Nacional de Planificación y

Coordinación Económica (CONAPLAN) y la Oficina Técnica de Planificación. Algunas

de las funciones que tenían que desempeñar era la de determinar las políticas,

objetivos y estrategias del desarrollo económico y social; así mismo, de evaluar los

planes sectoriales y elaborar el Primer Plan de Desarrollo de la Nación.

En 1963 el Estado creó el Sistema Financiero de la Vivienda, el cual incluía a la

Financiera Nacional de la Vivienda (F.N.V.) y las Asociaciones de Ahorro y Préstamo

(A.A.P.). El objetivo de este Sistema Financiero de la Vivienda era darle solución al

problema del alojamiento de las familias de bajos y medianos ingresos.

Específicamente, a la F.N.V. le correspondía autorizar normas, vigilar y fiscalizar a las

asociaciones de Ahorro y Préstamo, así como también conceder los créditos y

asegurar los ahorros. Por otra parte, a las A.A.P. les correspondía facilitar los medios

financieros adecuados para la construcción, adquisición y mejoras a la vivienda

haciendo uso de los ahorros depositados.

La F.N.V. fijaba sus propias políticas y condiciones del financiamiento; es decir,

sus tasas de interés eran más bajas que las impuestas por la banca comercial. La

F.N.V. actuaba al margen de las leyes del Sistema Bancario Comercial. En cambio, las

A.A.P. estaban sujetas a las disposiciones del Código de Comercio y a la ley, normas y

reglamentos de la F.N.V. Estas Asociaciones de Ahorro y Préstamo cumplieron

funciones hasta 1992 y financiaron aproximadamente 119,439 casas.

Estas medidas implementadas por el Estado durante la década de los 60 tenían

la esperanza de mejorar la situación económica, especialmente de las familias que no

poseían vivienda. Pero al término de dicha década, los objetivos no fueron cumplidos.

Los siguientes datos confirman lo anterior: el ingreso per capita de la mayoría de la

población era de $ 5.71 mensuales, la tasa de desempleo era aproximadamente de

21%, el analfabetismo en zonas urbanas alcanzaba el 20%, en lo rural el 55%, el

proceso de urbanización se aceleraba en los núcleos urbanos, principalmente en el


Área Metropolitana de San Salvador y el 63% de la población urbana de las cinco

ciudades principales, se alojaba en los asentamientos populares urbanos6.

En el área de la vivienda, la década de los 70’s se caracterizó por el

establecimiento de un proceso de planificación urbana dentro de la estructura nacional

de planificación global y la complementación del panorama de instituciones

gubernamentales que actuaban directamente en el área habitacional. Hacia el año de

1973 apareció el Fondo Social para la Vivienda F.S.V. como parte de la nueva política

reformista nacional del régimen del presidente Molina.

El F.S.V. operaba con los recursos provenientes de los mismos trabajadores y

de los patronos por medio de un sistema de cotizaciones. El F.S.V. fue creado para

poder otorgar financiamiento a familias de ingresos bajos, pero su función no pudo ser

cumplida eficazmente; ya que los proyectos habitacionales que este organismo ejecutó

tenía un costo muy alto que imposibilitaba el acceso a familias con salarios mínimos.

Ante esta situación el Fondo se convirtió en un ente financiero que otorga créditos

destinados a la adquisición de vivienda, obligando al cotizante a adquirir su vivienda de

la oferta del mercado, financiada por la Banca comercial.

Uno de los inconvenientes que surgió, era que el F.S.V. no brindaba sus

servicios a los empleados del sector público; por tal motivo el Estado se vio en la

obligación de crear una política alternativa para los empleados del Sector Público. Fue

así como en 1975 surgió el Instituto Nacional de Pensiones de los Empleados Públicos

(INPEP). El INPEP operaba de igual forma que el FSV, ya que sus reservas dependían

de las cotizaciones de empleados y patronos; y los créditos eran destinados a la

adquisición de viviendas y lotes, construcción, reparación, ampliación y mejoras de

vivienda.

6 Ibid, FUNDASAL, pp 92.


2.2 El Estado como ente facilitador de viviendas.

Dentro de la historia de El Salvador se da un gran cambio en la década de 1980; ya

que una de las principales reformas que el Estado ejecutó, fue la nacionalización del

sistema financiero. Esta reforma fue decretada el 7 de marzo de 1980 y su Ley

establecía que la mayor parte de las acciones de los bancos comerciales privados

pasarán a ser propiedad del Estado. Pero, ¿Qué repercusiones ocasionó esta

nacionalización de la banca para el sector de la vivienda? En primer lugar, la FNV, sus

Instituciones de Créditos, y las Asociaciones de Ahorro y Préstamo se nacionalizaron;

lo que llevó a que el Estado produjera viviendas a costos muy elevados y las

comercializaba a bajos precios generando así descapitalización económica para las

instituciones.

Fue de esta manera que el Estado redujo el gasto público social y por lo tanto al

IVU (en esa época el mayor productor de viviendas del Estado) se le retiraron los

recursos económicos que se le transferían del presupuesto de la nación. Así mismo,

los organismos internacionales suspendieron toda clase de préstamos al IVU y al

gobierno, ya que los consideraban no sujetos de crédito.

Durante la década de los 1980 la ejecución de proyectos habitacionales se

realizó según la distribución siguiente:

Cuadro 1. Distribución en la Ejecución de Proyectos Habitacio nales.

Década de 1980.

ENTIDADES %

Gobierno de El Salvador 8 %

Sistemas de Ahorro y Préstamo 61 %

ONG’s 30 %

Previsión Social 1 %

Total 100 % Fuente: FUNDASAL


Ya para el año de 1989, el gobierno de ARENA (Alianza Republicana Nacionalista)

pone en marcha los Programas de Ajuste Estructural para corregir los desequilibrios

macroeconómicos de El Salvador. Entre las medidas que se tomaron estaban:

• Restricción del Gasto Público y Programas Sociales.

• Aumento de tarifas y pagos por los servicios públicos.

• Privatización de empresas estatales y de la ejecución de proyectos públicos.

• Reducción de empleados públicos.

El Plan de Desarrollo Económico y Social de ARENA de 1989 tenía como

objetivo fundamental la disminución de la pobreza extrema y para ello planteaba que la

economía tenía que crecer aceleradamente. Para poner en práctica el objetivo

fundamental de ARENA, se crearon los siguientes programas enfocados en el sector

vivienda7:

• Programa Especial de Emergencia Urbana: se enfocaba en la construcción de

obras de infraestructura, servicios básicos, equipamiento comunal.

• Programa de Reconstrucción del terremoto de 1986: en 1989 se crea el

programa Nuevo Amanecer para construir 6000 apartamentos en el Área

Metropolitana de San Salvador (AMSS) con fondos provenientes de USAID y el

Banco Mundial.

• Fondo de Inversión Social: el FIS realiza acciones de financiamiento, para

atender las necesidades más urgentes de la población de más bajos ingresos a

través de ONG’s, como una forma de reforzar la acción gubernamental y

satisfacer las necesidades de infraestructura básica.

• Programa de Modernización y Reestructuración del sector vivienda.

Entre los objetivos básicos de las políticas del gobierno de ARENA estaban:

• El sector privado será el encargado de producir y comercializar los proyectos de

vivienda de acuerdo al libre funcionamiento del mercado.

• El Estado únicamente coordinará, normará y facilitará las actividades

relacionadas con la producción, distribución y consumo de la vivienda.

7 ARENA, Plan Nacional 1989-1994. El Salvador.


• El Sistema Financiero de la Vivienda tiene que funcionar en su conjunto de

acuerdo a las leyes y reglamentos de la banca comercial, e iniciar el proceso de

privatización de las mismas.

• Privatizar las empresas públicas de vivienda.

• Regularizar la tenencia de la tierra y/o viviendas que todavía no hayan sido

transferidas a nombre del beneficiario final.

Con estos objetivos planteados por el gobierno de ARENA, el Gobierno

salvadoreño abandona su papel de constructor de viviendas y se transforma en

realizador de acciones en vivienda como lo exigen las propuestas neoliberales.

Debido a que existe una búsqueda para tratar de solventar los problemas de las

economías, principalmente los de carácter económico, en El Salvador a partir de junio

de 1989 se comienzan a ejecutar los Programas de Estabilización Económica (PEE) y

de Ajuste Estructural (PAE), respetando el contenido programático de los organismos

internacionales responsables de su ejecución, tales como el Banco Mundial (BM) y

Fondo Monetario Internacional (FMI).

Todas estas medidas fueron influenciadas por el Consenso de Washington, el

cual es un decálogo de medidas que los países tercermundistas deben ejecutar para

alcanzar el desarrollo económico.

Estas medidas son:

1- Disciplina Presupuestaria

2- Reforma Fiscal

3- Cambio de prioridades en el gasto público (Inversión en Educación y Salud)

4- Tipo de cambio competitivo

5- Protección de los Derechos de Propiedad Intelectual

6- Política de Privatizaciones

7- Apertura Comercial

8- Promoción de la Inversión Extranjera

9- Reducción del Papel de Estado

10- Liberalización del mercado Financiero


La concepción del Consenso de Washington era que las políticas públicas debían ser

neutras respecto de las diferentes actividades económicas, para que fuera la iniciativa

privada la que decidiera las áreas en la cuales se realizarían las inversiones

productivas. Esto suponía que el sistema de precios era suficientemente perfecto para

contrarrestar las fallas naturales del mercado8.

Las políticas contenidas en los Programas de Ajuste Estructural son las siguientes:

a. Reforma del Estado (disminuir el papel del Estado)

b. Privatización de Empresas y servicios públicos

c. Desregulación (liberación de las economías)

d. Eliminación o disminución de las políticas sociales y privatización de la

Seguridad Social.

e. Flexibilización de las leyes laborales y sociales y de las condiciones de

trabajo (terciarización).

f. Nuevas políticas Fiscales y Tributarias.

g. Nuevas políticas Monetarias y Financieras

h. Apertura económica (inserción en el proceso de globalización)

i. Modernización (reconversión) de los aparatos productivos nacionales

j. Integración económica en base a la firma de convenios o tratados de libre

comercio.

k. Nuevo sistema educativo basado en el “código de la modernidad”.

A partir de este período se empieza a experimentar una serie de

transformaciones encaminadas a disminuir las funciones del Estado y por lo tanto, a

reducir su tamaño en la economía salvadoreña; utilizando al sistema de mercado para

la asignación de recursos; es decir, el gobierno como subsidiario. Estos cambios

también incorporaron programas para garantizar los derechos de propiedad a las

familias, canalizar subsidios y proporcionar créditos a familias cuyos ingresos no les

permitía acceder a un crédito bancario, mediante el Fondo Nacional de Vivienda

Popular (FONAVIPO).

8 Apuntes de clases de Problemas Económicos de El Salvador, “Los Programas de Ajuste Estructural” UCA, 2005.


Un resumen sobre la Política Nacional de Vivienda ejecutada desde 1989 se presenta

a continuación:

Cuadro 2. Política Nacional de Vivienda, 1989.

INGRESO (Salarios mínimos)

TIPO DE AYUDA OBJETIVO PROGRAMA INSTITUCION

EJECUTORA

Reubicación y/o titulación

Seguridad personal, vivienda

provisional y contrapartida para

infraestructura comunitaria.

Asentamientos Humanos

VMVDU

Titulación Seguridad Jurídica País de Propietarios

Instituto Libertad y

Progreso (ILP) 0 a 2

Subsidio

Construcción de Vivienda

permanente, mejora de vivienda

y adquisición de lote.

Contribuciones

1 a 2 (Sector

informal)

Crédito con subsidio

Adquisición de vivienda

permanente, mejora/preparación

de vivienda y adquisición de lote.

Contribuciones y Créditos

1 a 2 (Sector

informal) Crédito




Crédito

FONAVIPO a través de

Instituciones autorizadas.

1 a 4 (Cotizantes

AFP) Crédito




Líneas de Crédito, FSV

con tasas subsidiarias.

FSV

Más de 4 No aplica No aplica ---------- Bancos y Financieras.

Fuente: Política Nacional de Vivienda 1989-1994.


Se puede observar en el cuadro anterior los diferentes programas que se adoptaron.

En un inicio FONAVIPO solamente proporcionaba beneficios a familias de hasta 2

salarios mínimos ( US$ 0 a US$ 288.00); pero para el año 2001 se realizaron reformas

a la Ley de Creación de FONAVIPO, permitiendo así que los subsidios y créditos se

otorgaran a familias con ingresos entre 0 y 4 salarios mínimos. Entre los tipos de ayuda

que FONAVIPO proporcionaba están: crédito, subsidio, seguridad jurídica sobre la

propiedad y seguridad física en su albergue. Durante esta etapa el VMVDU era el

principal generador de demanda.

El período 1994 -1999, ejercido por el gobierno de ARENA, se marcó por la

continuación de las políticas anteriores, dándole seguimiento a los programas del

período presidencial anterior. Por lo tanto no se establecieron nuevos programas.

Entre los nuevos programas que se implementaron en la Política Nacional de

Vivienda durante la etapa de 1999-2004 están:


Cuadro 3. Nuevos programas de la política de vivienda 1999-2 004.

OBJETIVO PROGRAMA INSTITUCION EJECUTORA

Introducción de servicios de infraestructura

(principalmente accesos, agua potable,

alcantarillado) en barrios urbanos.

Programa de Mejora Barrial. FONAVIPO/ VMVDU

Aumentar el acceso al crédito a familias de

ingresos bajos, reduciendo el riesgo a las instituciones por medio de este fondo.

Fondo de Garantía Popular No disponible.

Dirigido a incentivar la vivienda en alquiler por

medio de la reforma de la actual Ley de Inquilinato y Ley de Arrendamiento con

promesa de venta.

Programa de Arrendamiento Mobiliario. VMVDU

Hacer uso eficiente de suelo urbano modificando

el marco legal para garantizar la seguridad jurídica de las partes y

promover el intercambio tecnológico de

construcción que incidan en la reducción de costos.

Programa de Vivienda en Altura. VMVDU

Establecer, premiar, incentivar las buenas

prácticas por parte de los lotificadores que lleve a la certificación, revisión de la

normativa y divulgación sobre el sector.

Programa de Certificación de Lotificadores. VMVDU

Línea de crédito subsidio para atención a familias, hasta 3 salarios mínimos.

Requiere de un ahorro programado equivalente a

la prima, un subsidio acorde con ingresos para

la adquisición de una vivienda (apartamento o

unidad individual).

Ahorro, subsidio y financiamiento. FONAVIPO

Fuente: Política de Vivienda 2001-2004, El Salvador.


En el cuadro anterior se puede observar el mayor rol que se otorga al Viceministerio de

Vivienda y Desarrollo Urbano (VMVDU) para ejecutar los programas contemplados en

la Política de Vivienda de El Salvador. Podemos darnos cuenta que las Políticas de

Vivienda han seguido el mismo esquema en la resolución de conflictos; pero aún falta

conocer cuál será la participación del nuevo gobierno que entró al poder el 1º de junio

de 2004.

En el año de 2004 se realizaron las elecciones presidenciales en El Salvador,

resultando electo nuevamente el gobierno de ARENA. Dentro de su plan de gobierno,

la política de vivienda contempla 3 áreas estratégicas y su respectivo accionar:


Cuadro 4. Áreas, Objetivos y Estrategias de la Política de V ivienda 2005-2009.

ÁREA OBJETIVO ESTRATEGIAS

La vivienda como eje de desarrollo.

Crear una fuente sostenible de ahorro nacional, capaz de activar un círculo virtuoso de ahorro-inversión crecimiento-empleo y acelerar la reducción de la pobreza.

Establecimiento de un sistema de ahorro y de capitalización individual destinado a la adquisición de vivienda. Generación de mecanismos de transferencia de recursos para financiar los proyectos de infraestructura.

Erradicar el déficit habitacional. Ampliar la cobertura del programa de subsidios habitacionales, fortalecimiento del sistema ahorro-bono-crédito, e incentivar a las familias al ahorro.

Disponer de una diversidad de instrumentos financieros para atender la oferta y la demanda habitacional.

Promoción del sistema de ahorro y capitalización individual destinado a la adquisición de vivienda. Establecimiento de un sistema de garantías que permita a las empresas aumentar su oferta y a las familias el acceso a financiamiento de largo plazo. Creación de instancias emisoras y administradoras de hipotecas respaldadas (mercado secundario de hipotecas) que faciliten el acceso al financiamiento de viviendas.

Eliminar las condiciones de irregularidad o ilegalidad de las parcelas habitacionales.

Fortalecimiento del sistema de regularización y legalización de parcelas. Actualización de la normativa técnica y de legalización de parcelas a fin de constituir un sistema ordenado de división del territorio. Difusión en la familia de los mecanismos legales de tenencia de la tierra.

Acceso a vivienda.

Aumentar la oferta de terrenos dotados de servicios sociales básicos adecuados para el desarrollo de asentamientos habitacionales.

Promoción de asentamientos habitacionales acordes al desarrollo territorial. Establecimiento de programas de promoción de la vivienda por pisos y apartamentos. Creación de incentivos para la construcción y adquisición de vivienda.

Construir un sistema eficaz y eficiente del sector público normativo de vivienda y construcción que lo vuelva transparente y facilite las decisiones de inversión.

Fortalecimiento del Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano como institución rectora de la Política de Vivienda. Reforma organizacional en las entidades relacionadas del sector, con el objeto de mejorar su eficacia y su eficiencia.

Modernización del marco técnico,

institucional y legal. Modernizar e integrar el marco legal y normativo que regula el sector.

Reconformación del Consejo Nacional de la Vivienda. Revisión y modernización de la normativa técnica del sector. Desarrollo de instrumentos registrales. Vinculación de la Política Nacional de Vivienda con la Política de Ordenamiento y Desarrollo Territorial y el sector construcción.

Fuente: Política de Vivienda 2004-2009, El Salvador.


Cuadro 5.

Cuadro Comparativo de las políticas nacionales de v ivienda implementadas en 3

períodos presidenciales de El Salvador.

Fuente: Elaboración propia en base a cuadros 2, 3 y 4.

PERIODOS OBJETIVOS

1989 - 1994 1999 - 2004 2004 – 2009

Legalización de

lotes y/o

viviendas

Implementado Implementado Implementado

Otorgamiento de

créditos para

adquisición y

mejora de

vivienda.

Implementado Implementado Implementado

Otorgamiento de

subsidios. Implementado Implementado

Implementado

para erradicar el

déficit

habitacional e

incrementar el

ahorro individual.

DIFERENCIAS EN LAS POLÍTICAS IMPLEMENTADAS

No implementada Introducción de

servicios básicos Implementada

No implementada

Reforma a Ley de

Inquilinato y

arrendamiento

para incentivar el

alquiler de

viviendas.

No implementada


3 Entorno económico salvadoreño.

El Salvador ha experimentado varios cambios a nivel político, social y económico

desde la década de 1990, siendo uno de los cambios más importantes; la

implementación de los Programas de Ajuste Estructural en 1989, el fin del conflicto

armado y la firma de los Acuerdos de Paz en 1992; con lo cual se pretendía sacar

adelante la economía del país, ya que el conflicto de la década de 1980 había

disminuido el potencial económico en dicho periodo. Con estos cambios en la

estructura económica lo que se buscaba era: lograr un crecimiento sostenible, crear

condiciones apropiadas para erradicar la pobreza, reducir la participación del estado en

la economía y por supuesto la utilización más eficiente de los recursos de El Salvador9.

El crecimiento económico es una de las metas principales de toda sociedad e

implica una mejora en la calidad de vida de todos los individuos en la sociedad, esta

mejora se ve reflejada en los indicadores macroeconómicos; ya que una disminución

en el PIB, una baja inversión, un Índice de Desarrollo Humano, entre otros, reflejan un

deterioro en la actividad económica. La unidad de medida comúnmente utilizada para

analizar la evolución del crecimiento económico es el Producto Interno Bruto (PIB). El

PIB expresa el valor de la producción a precios de mercado, que se realiza dentro del

territorio económico del país. En el valor agregado del PIB se incluyen todos los bienes

y servicios finales producidos dentro del territorio nacional, resultantes de las

transacciones económicas.

Casi todos los países industrializados consideran que el PIB es el mejor

indicador de la actividad económica pero, hasta principios de la década de 1990,

Alemania, Japón y Estados Unidos preferían utilizar el producto nacional bruto (PNB),

que es la suma total de todos los ingresos percibidos por los residentes de un país,

independientemente de dónde se sitúen sus activos productivos.

Desde el punto de vista del gasto, el PIB engloba el consumo privado, la

inversión, el gasto público, la variación en existencias y las exportaciones netas10. El

PIB de un país puede sufrir alteraciones, ya sea porque existió un incremento en los 9 Apuntes de clases de Problemas Económicos de El Salvador, UCA, 2005. 10 Exportaciones netas equivale a las exportaciones menos las importaciones.


precios o en las cantidades. Por lo tanto se necesita de dos tipos de indicadores del

PIB para que cada uno de ellos sea un buen indicador del bienestar económico. Esos

dos indicadores del PIB son: El PIB nominal y el PIB real. El PIB nominal es el

indicador que calcula el valor de los bienes y servicios a precios corrientes, es decir del

año en que se están analizando. El PIB nominal puede aumentar debido a un

incremento en la producción o a un incremento en los precios. El PIB real es el valor

de los bienes y servicios expresados a precios constantes; para ello se necesita tomar

un año base. Para El Salvador el año base es 1990. El aumento del PIB real se debe

sólo cuando hay aumento en la cantidad de bienes y servicios producidos.

El mejor de estos dos indicadores de bienestar económico es el PIB real, ya

que la capacidad de una sociedad para satisfacer económicamente a sus miembros

depende primordialmente de las cantidades de bienes y servicios producidos. Además

los precios que este indicador utiliza no sufren las variaciones inflacionarias, ya que

toman un año base, en nuestro caso es 1990.

3.1 Evolución del PIB de El Salvador, período 1995- 2005.

El Salvador ha alcanzado logros importantes en el área de estabilidad

macroeconómica, alcanzando el PIB una tasa promedio de crecimiento de 4.5%. De

acuerdo al período en estudio, en el año de 1995 se presentó la tasa más alta de

crecimiento, siendo para ese año de 6.5%. En el año 1996 se presenta la tasa más

baja de crecimiento económico, este proceso de desaceleración de la economía, se

explica a partir de los bajos niveles de inversión privada nacional (que de 1995 a 1996

sufrió una drástica caída del 24.17%), los bajos niveles de Inversión Extranjera

Directa, problemas en el sistema financiero (como por ejemplo la mora bancaria y los

fraudes financieros) y a la caída en los precios de algunos productos de exportación (el

café), entre otros.


Gráfico 1. Porcentaje de Variación del PIB real de El Salvador .

1995-2005.

01234567

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

% Crecimiento del PIB

Fuente: Elaboración propia, datos obtenidos de Revista Trimestral del BCR

A nivel macroeconómico se tiene que un objetivo del gobierno fue mantener la

inflación controlada, siendo para 1997 de 1.9% y para 1999 de -1% las menores tasas

registradas, como producto de este control inflacionario se sacrificó crecimiento

económico

3.2 PIB del sector construcción, período 1995-2005.

Los datos que se presentarán a continuación fueron obtenidos de la Revista Trimestral

del Banco Central de Reserva y se debe aclarar que las variables del sector

construcción, implica la construcción de viviendas, construcción de edificios, centros

comerciales y otras obras de infraestructura. Por lo tanto, se posee una limitante para

la medición exacta de la inversión en el sector de la vivienda popular. Es decir, la tasa

de crecimiento del sector construcción no expresa claramente la construcción de

menos o más viviendas, sino que refleja el comportamiento global del sector.


Gráfico 2. Porcentaje de Variación del PIB Sector Construcción ,

Período 1995-2005.

-15

-10

-5

0

5

10

15

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

% Variación PIB Construcción

Fuente: Elaboración propia, datos obtenidos de Revista Trimestral del BCR

Para los años de 1995 y 1996, debido a que se implementó el Impuesto al Valor

agregado a la mayoría de productos, el sector construcción vio reflejada esta medida

tributaria, ya que los bienes que se utilizan en la construcción sufrieron alza en sus

precios. Y esto no generó expectativas favorables para la inversión extranjera. Desde

el año 2001 se puede ir observando la tendencia descendente del PIB del sector

construcción; cerrando el 2004 con una variación del -13.6%.

De acuerdo a un estudio realizado por Carlos E. Rufino11, la primera mitad de la

década estuvo marcada por el predominio de la construcción de viviendas para

sectores medios, medios altos y altos; como el desarrollo de proyectos realizados en

los municipios de Santa Tecla, Antiguo Cuscatlán, San Salvador. En cambio la

segunda mitad de la década del 90 tuvo como característica el “boom de la vivienda

mínima”, sobre todo en Colón, Ilopango, Soyapango, Tonacatepeque, etc. Este

fenómeno estuvo unido a una notoria reducción en la producción de vivienda para los

sectores medios y altos, probablemente debido a la continua reducción de las zonas

11 Rufino, Carlos. “Dinámica del sector formal de la vivienda en la región metropolitana de San Salvador en los 90”. Revista ECA 633-634, El Salvador, julio-agosto 2001.


urbanizables en las principales ciudades, además de los efectos de la desaceleración

económica.

Este auge en la producción de vivienda mínima se convirtió al final de la década

en problema de acumulación de inventarios de vivienda con dificultades de

comercialización, lo que desincentivó a los constructores privados y les generó una

serie de problemas financieros.

3.3 Participación del sector construcción en el PIB .

El sector construcción no tiene mucha participación en el PIB de El Salvador. En los

últimos 10 años, el PIB del sector construcción ha representado en promedio un 3.8%,

cifra poco significativa en comparación con la importancia que tiene la vivienda para la

población. En el siguiente gráfico se puede observar dicha tendencia.

Gráfico 3. Porcentaje de Participación del PIB Construcción y el Alquiler de viviendas en el

PIB total. Período 1995-2005.

0

5

10

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

PIB/PIB Construcción PIB/Alquiler de vivienda

Fuente: Elaboración propia, datos obtenidos de Revista Trimestral del BCR.

En el gráfico anterior también se puede observar otra variable destacada dentro

del sector de la vivienda y tal es el caso del alquiler de vivienda. Ya que muchas veces


la oferta de vivienda existente no es suficiente para cubrir la demanda, y las familias

buscan otras soluciones para poder acceder a la vivienda, y tal es el caso del alquiler

de viviendas. En la revista del BCR se publica la variable del alquiler de vivienda en el

país como parte del PIB total y ha tenido una participación del 8.5% aproximadamente

en los últimos 10 años. Se puede concluir que en El Salvador la mayoría de la

población no posee vivienda propia y tienen que optar por el alquiler de un lugar donde

vivir y a un precio mucho más alto. A continuación se presenta el comportamiento de la

inversión pública y privada en el sector de la construcción.

3.4 Inversión pública y privada en el sector const rucción.

La inversión bruta de capital fijo se compone por la inversión del sector privado y la del

sector público, las cuales a su vez se componen de los elementos: construcción y

bienes de producción. En este caso interesa analizar los datos referentes a la inversión

en el sector construcción. En el siguiente gráfico se muestran estos datos del período

comprendido entre los años de 1995 a 2005.

Gráfico 4. Formación Bruta de Capital Fijo Pública y Privada en el sector Construcción.

Período 1995-2005. A Precios Constantes- en millones de US Dólares.

050

100150200250300350400450500

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

PrivadaPública



Anteriormente se había mencionado la limitante que se presenta en la cuantificación de

variables exclusivamente hacia la construcción de viviendas; ya que el sector de la

construcción comprende toda una gama de proyectos como son la construcción de

viviendas, centros comerciales, locales, edificios, etc. Por tal motivo en este apartado

de la formación bruta de capital fijo el BCR no delimita la cuantía que se invierte en

cada rubro. En el gráfico 4 se pudo observar que la inversión en el sector privado en lo

que a construcción se refiere es mayor que en el sector público. Esto es debido a

diversas causas, entre las cuales se puede enumerar: el cambio en el rol del Estado ya

que ha pasado a ser un ente facilitador y no productor, el poco nivel de ingresos que

obtiene el gobierno a través de los impuestos, la falta de organización de los proyectos,

la falta de ordenamiento territorial, entre otras.

Se puede observar también que en el período de 1998 al 2000, la inversión

privada aumentó y la inversión pública disminuyó; ya que en este período se estaba

iniciando la privatización del servicio de las Telecomunicaciones, y toda la atención se

centraba en este suceso. La inversión extranjera aumentó en el país, como son

TELECOM de Francia, Telefónica de España y otras compañías durante el período de

1999 y 2000. En el siguiente gráfico podemos observar los datos que nos proporciona

la revista trimestral del BCR en cuanto a los flujos de la inversión extranjera directa

originada por las privatizaciones.

Gráfico 5.

Flujos de Inversión Extranjera Directa por Sector d e Destino.

En millones de US Dólares.

1999 2000 2001 20020

0.050.1

0.150.2

0.250.3

0.350.4

0.45

SectorConstrucción



RESUMEN DEL CAPITULO.

En este primer capítulo se introdujo el concepto de vivienda, que a lo largo de los años

ha venido transformándose para convertirse en un concepto más amplio; ya que la

vivienda debe ser un medio de resguardo, protección e higiene. En El Salvador, la

producción de viviendas populares se da a nivel formal e informal; ya que las

condiciones económicas y sociales han motivado a que las familias de escasos

recursos busquen sus propios medios para satisfacer sus necesidades de vivienda.

Dentro de la producción informal, FUNDASAL ha clasificado 3 tipos de asentamientos

populares: lotificaciones, tugurios o zonas marginales y mesones.

Posteriormente, en el segundo apartado se dio a conocer el rol que el Estado

ha venido desempeñando en el sector de la vivienda, siendo sus dos etapas: productor

de viviendas y facilitador de viviendas. La función del Estado como productor de

viviendas inició su dinamismo durante los años de 1950, creándose instituciones como

el IVU, CONAPLAN, FNV, AAP, FSV e INPEP, para ayudar al Estado en sus funciones

productivas. Estas funciones siguieron desempeñándose hasta la década de los

ochenta; pero debido a que las políticas establecidas en esa época para mejorar la

calidad de vida de las familias no habían dado los frutos esperados, se decidió dar un

giro en el funcionamiento del Estado. Por otra parte los PAE implementados a finales

de los años ochenta, generaron una reducción en el papel del Estado, siendo el Estado

desde esa época únicamente un ente facilitador de viviendas y otorgando al sector

privado el papel de la construcción de viviendas.

Desde la década de los noventa, el Estado ha venido minimizando cada vez

más su rol en el sector de la vivienda, dejando a las familias sin beneficios y

dificultándoles la accesibilidad para la adquisición de viviendas. En el período

presidencial de ARENA 2004-2009, los objetivos de la Política de Vivienda Nacional se

basan en disminuir el déficit habitacional y en propiciar las condiciones adecuadas para

que las familias puedan acceder a créditos financieros para adquisición de viviendas.

Finalmente en el tercer apartado se presentó el comportamiento de algunas

variables macroeconómicas que participan el sector de la vivienda y que describen el


panorama económico salvadoreño. Es de vital importancia, conocer que El Salvador

desde los años de 1995 ha presentado bajas tasas de crecimiento en el PIB, lo que

refleja la falta de dinamismo de los sectores productivos para aportar al PIB. Por otra

parte, en los últimos 10 años, el PIB del sector construcción sólo ha representado un

promedio de 3.8%, cifra poco significativa en comparación con la importancia que tiene

la vivienda para la población. Por el lado de la inversión, la inversión privada es mayor

a la inversión pública, debido al incremento en las privatizaciones en el país. Es así

como se da evidencia con variables cuantitativas la disminución en la participación del

Estado en la economía, trayendo como consecuencias bajas tasas de crecimiento e

incluso empeoramiento de la economía nivel nacional.


CAPÍTULO 2. FINANCIAMIENTO DEL SECTOR VIVIENDA EN EL SALVADOR

La vivienda como bien se ha mencionado anteriormente es una de las necesidades

básicas de toda familia salvadoreña, sin embargo son escasos los medios por los

cuales una familia puede optar por adquirir una de estas.

Sin embargo, son varios los esfuerzos tanto gubernamentales como privados

que se han llevado a cabo o se están ejecutando para suplir con esta necesidad

básica, sobre todo a los sectores con más bajos ingresos en nuestra sociedad. Por

esta razón a continuación se expondrán algunos de los programas que el gobierno y la

empresa privada han venido ejecutando desde la década pasada.

1 Aporte de las instituciones públicas al otorgami ento de financiamiento para adquisición de vivienda.

En un esfuerzo por darle solución al problema de vivienda se crean diversas

instituciones que actúan como intermediarias para la adquisición de vivienda, desde la

década de 1980 al primer lustro de 2000, las instituciones y políticas para adquirir una

vivienda en los estratos de más bajos ingresos ha ido cambiando un poco. Algunas de

las instituciones que han contribuido en gran medida a dar solución a dicho problema,

se mencionan a continuación:

A. Instituto de Vivienda Urbana (IVU)

Este instituto se creó en 1950, tenía como principal función el desarrollo y ejecución de

proyectos habitacionales de carácter social, todo esto bajo el régimen de tenencia del

bien común familiar. En este período la construcción de viviendas estaba declarada de

interés social.

Dicha institución tenía la facultad de poder realizar expropiaciones de terrenos

con vocación urbana y destinar estos a sus propios proyectos habitacionales; las


viviendas se otorgaban a las familias con un fuerte componente de subsidio, las cuales

no estaban regidas por los precios del mercado financiero.

B. Sistema Financiero de Vivienda

Para el año de 1963 se crea el Sistema Financiero de Vivienda, con el objetivo de dar

solución al problema de alojamiento de las familias de bajos y medianos ingresos, el

cual estaba formado por dos instituciones:

1. Financiera Nacional de Vivienda (FNV)

Entre las funciones de la FNV se encuentran: autorizar, normar, vigilar y fiscalizar a las

Asociaciones de Ahorro y Préstamo (AAP), así como también conceder los créditos y

autorizar los ahorros de las cuentas de sus depositantes. Esta institución actuaba al

margen del sistema bancario comercial, es decir que tenían un poco más de libertad

para fijar junto con las Asociaciones de ahorro y préstamo las condiciones de

préstamos y tasas de interés.

2. Las Asociaciones de Ahorro y Préstamo (AAP)

Estas asociaciones tienen como función principal facilitar los medios financieros

adecuados para la construcción, adquisición y mejoras a la vivienda, haciendo uso de

los ahorros depositados. Estas instituciones estaban sujetas a las disposiciones del

Código de Comercio y las leyes y políticas de la Financiera Nacional de Vivienda.

C. Fondo Social para la Vivienda

Dado que el problema habitacional no se logro resolver con la creación de las

instituciones antes mencionadas, el gobierno decide crear otra entidad que se

encargará del otorgamiento de créditos a los trabajadores del sector privado, es así

como en 1973 se crea el Fondo Social para la Vivienda (FSV), como primer miembro

del nuevo Sistema de Seguridad Social.

Dado que muchas de las familias de ingresos bajos no tenían los recursos

necesarios para adquirir una vivienda construida, el FSV aprobó en 1990 una ley para

otorgar financiamiento destinado a la adquisición de lotes para la construcción de


viviendas, y la instalación de servicios, tales como: agua potable y drenajes,

favoreciendo así a los lotificadores y contribuyendo a que la solución al problema

habitacional se vuelva menos transparente y adecuada para la población.

La demanda de los servicios del FSV ha continuado creciendo, y esto se refleja

en el incremento de afiliados a los Sistemas de Pensiones Público y Privado.

Para el año de 1999 se llevo a cabo un plan de financiamiento, en el cual se vieron

involucrados tres partes: el gobierno a través del FSV, la Asociación Bancaria

Salvadoreña (ABANSA) y la Cámara Salvadoreña de la Industria de la Construcción

(CASALCO). Este plan fue diseñado primero para otorgar vivienda a un mayor número

de trabajadores y en segundo lugar, se trata de un sector con mucha relevancia en la

actividad productiva nacional.

Este programa se enmarcó en el Programa del Presidente Flores llamado

“Alianza Solidaria”. Para concretar el pacto mencionado anteriormente se firmaron

cuatro importantes convenios destinados al financiamiento de vivienda de interés

social, suscrito con: CASALCO, ABANASA, FONAVIPO e Inversiones Roble.

En la actualidad el FSV no sólo otorga financiamiento de viviendas a las

personas de menores ingresos, sino también debe administrar responsablemente y de

manera eficiente los recursos que tiene a su cargo para el logro de los objetivos

habitacionales12.

D. Sistema de Seguridad Social

El sistema de Seguridad Social iniciado con la creación del Fondo Social para la

Vivienda se ve completado con la creación del Instituto Nacional de Pensiones (INPEP)

en 1975 y con la creación del Instituto de Previsión Social de la Fuerza Armada

(IPSFA). Ambas instituciones tenían como objetivo fundamental otorgar las

prestaciones y dar cobertura al riesgo de invalidez, vejez y muerte de los empleados

públicos y miembros de la Fuerza Armada.

12 Fondo Social para la Vivienda (FSV). Memoria de Labores 1999.


El otorgamiento de crédito por parte de ambas instituciones se destinaba a la

adquisición de viviendas y lotes, construcción, reparaciones, ampliaciones y mejoras a

las viviendas.

E. Reformas al Sistema Financiero

A mediados de 1989 se implementan en El Salvador ciertas políticas o reformas al

Sistema Financiero, junto con su desregulación y ajuste de la economía. Entre algunas

de estas medidas se pueden mencionar las siguientes13:

o El sistema financiero debía estar controlado por la Superintendencia del

Sistema Financiero.

o Se inicia un proceso de saneamiento de la situación financiera de los bancos

comerciales y las Asociaciones de ahorro y préstamo.

o Da inicio un nuevo proceso de reprivatizaciones, ya en 1981 las Asociaciones

de ahorro y préstamo se habían estatizado.

F. Fondo Nacional de Vivienda Popular (FONAVIPO)

Creado en 1992 el fondo se encarga de facilitar recursos a las familias de más bajos

ingresos económicos para que mejoren sus viviendas, trabajando con una red de

instituciones autorizadas que promueven sus programas de Contribuciones para el

Mejoramiento de Viviendas y de Créditos.

FONAVIPO no está facultada para otorgar directamente el crédito a las familias,

sino que debe canalizarlo a través de Instituciones que después de un proceso de

calificación son autorizadas para cumplir esa labor. Esta institución depende

directamente de la Superintendencia del Sistema Financiero y del Banco Central de

Reserva.

FONAVIPO cuenta con un programa de contribuciones, el cual consiste en

otorgar por una sola vez y para fines de vivienda, de manera directa y sin

13 Libros de FUNDASAL, “Carta Urbana 1992/1993”. 1ra. Edición. Unidad de planificación y estudios.


discriminación, un aporte en dinero o en especie. Dicha contribución puede otorgarse

por medio de tres modalidades14:

1. Nuevos Asentamientos Organizados (NAO’s)

Los cuales se constituyen a partir del traslado voluntario de las familias, de lugares de

alto riesgo, inseguridad legal, usurpación de terrenos públicos o privados; a otros

previamente seleccionados garantizando así la seguridad habitacional.

2. Crédito Contribución

Esta modalidad puede ejecutarse de dos formas:

a. Otorgar un crédito a la familia seleccionada, complementado con un subsidio para

cubrir el costo de la solución habitacional. Tanto el monto del crédito como del

subsidio son otorgados por FONAVIPO.

b. Otra opción es otorgar subsidios para la reconstrucción del Programa

Construyendo un Sueño, el cual es financiado con recursos provenientes del Banco

Interamericano de Desarrollo (BID). En esta segunda modalidad el crédito es

proporcionado por FONAVIPO u otra institución financiera y el subsidio es

otorgado por el BID.

3. Modalidad Individual

Con esta modalidad se favorece sobre todo a las familias que ya son propietarias de un

terreno o vivienda, pero que no poseen las condiciones mínimas de habitabilidad.

Las Principales fuentes de financiamiento del Programa de Contribuciones son:

� Donaciones de terrenos provenientes del Gobierno de El Salvador (GOES).

� Fondos transferidos por el Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano.

� Recursos provenientes del Fondo de la Asociación Nacional de

Telecomunicaciones (FANTEL)

� Préstamo otorgado al GOES por el BID, el cual esta destinado al desarrollo del

Programa de Vivienda Fase I.

� Recursos propios del FONAVIPO, los cuales se obtienen mediante la venta de los

terrenos que reciben en donación, y de la recuperación de la Cartera del extinto

Instituto de Vivienda Urbana (IVU).

14 Fondo Nacional para la Vivienda Popular (FONAVIPO). Memoria de Labores 2004. El Salvador


FONAVIPO ha definido un plan estratégico 2005-2009, el cual establece los siguientes

desafíos institucionales:

- Ampliar la cobertura de los programas de vivienda

- Potenciar el volumen de la cartera de créditos en función de la

autosostenibilidad de FONAVIPO.

- Incrementar la eficiencia en el otorgamiento de los subsidios focalizándolos

a las familias que viven en situación de pobreza

- Impulsar nuevos servicios para atender a la población objeto de FONAVIPO.

- Focalizar los programas sociales a la población identificada en el mapa de

pobreza.

G. Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano (VMVDU)

El Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano en el Plan de Vivienda Nacional

2005, plantea seis desafíos claves para la eliminación del problema de vivienda

popular; entre estos se pueden mencionar:

1. Contrarrestar el déficit habitacional de cerca de 545 mil viviendas, esto

entendido como la situación en la que se encuentran los hogares del país que

no tienen acceso a una vivienda (déficit cuantitativo); o que habitan en

viviendas cuyos techos y paredes son de desechos o materiales que no ofrecen

seguridad, o tienen piso de tierra, o carecen de algún tipo de servicio básico

(déficit cualitativo). Para hacer frente a dicho problema el viceministerio ha

creado ciertas líneas de acción entre las cuales se pueden mencionar:

o La promoción de mecanismos de financiamiento que permitan dar

sostenibilidad y ampliar la cobertura del programa de subsidios

habitacionales directos.

o Fortalecer el sistema Ahorro-bono-crédito.

o Promoción e impulso del mercado secundario de hipotecas.

o Diseño de instrumentos que faciliten el acceso al financiamiento de

viviendas a los salvadoreños en el exterior.


2. El financiamiento habitacional se ha visto reducido a través de los años y se ha

concentrado en los segmentos de mayor capacidad de pago. Al respecto el

viceministerio promueve las siguientes líneas de acción:

o Promoción del sistema de ahorro y capitalización individual destinado a

la adquisición de vivienda.

o Establecimiento de un sistema de garantías que permita a las empresas

aumentar su oferta y a las familias el acceso a financiamiento de largo

plazo.

o Creación de instancias emisoras y administradoras de hipotecas

respaldadas (mercado secundario de hipotecas), que faciliten el acceso

al financiamiento de viviendas.

3. Escaso desarrollo y bajo aprovechamiento de tecnología y materiales de

construcción de bajo costo, que sean amigables con el medio ambiente y

adaptados a la realidad del país. Al respecto se pretende:

o Impulsar la coordinación y promoción de investigaciones tecnológicas

para la industria de la construcción.

o Impulsar y promover la creación de un fondo para investigaciones de

tecnologías y materiales de construcción seguros.

4. La inseguridad jurídica de las parcelas habitacionales. Muchos lotificadores

ilegales se aprovechan de la incapacidad que tienen la mayoría de familias de

bajos ingresos para acceder a un terreno o una vivienda en el mercado formal y

son fácilmente engañados. Por esta razón, el Viceministerio propone los

siguiente puntos de acción:

o Fortalecer el sistema de regularización y legalización de parcelas.

o Actualizar la normativa técnica y de legalización de parcelas a fin de

constituir un sistema ordenado de división de territorio.

o Difundir entre las familias los mecanismos legales de tenencia de la

tierra.

5. Familias ubicadas en zonas protegidas, servidumbres, derechos de vía

inseguras o de alto riesgo. Al respecto, el Viceministerio pretende reubicar a las


familias que residen en dichas parcelas habitacionales, las cuales no están

destinadas para ello. Al respecto se pretende:

o Identificar y habilitar terrenos habitacionales que respondan a los

lineamientos de zonificación de los planes territoriales, para reubicar a

la población en asentamientos de alto riesgo.

o Incorporación de las familias reubicadas en el programa de subsidios

habitacionales

o Establecimiento de un sistema de disuasivos para asentamientos en

estas zonas.

6. La falta de terrenos que brinden los servicios sociales básicos es otro de los

problemas que afectan las posibilidades de que las familias salvadoreñas

tengan acceso a una vivienda adecuada. Debido a la problemática anterior se

pueden realizar las siguientes acciones:

o Promover los asentamientos habitacionales acordes a los lineamientos

de desarrollo territorial.

o Desarrollo de un sistema de información habitacional.

o Establecimiento de programas de promoción de la vivienda por pisos y

apartamentos.

o Creación de incentivos para la construcción y adquisición de ese tipo de

soluciones habitacionales.

o Actualización de la normativa de habitación en condominios y los

mecanismos de participación de residentes en vivienda por pisos y

apartamentos.

Anteriormente se ha visto la problemática habitacional y sus implicaciones en

las familias salvadoreñas de bajos ingresos, por esta razón la intervención y

participación del gobierno a través de las instituciones públicas pertinentes (arriba

mencionadas), es de gran importancia. Sin embargo, se debe lograr una labor

armoniosa entre dichas instituciones, para lograr así el objetivo principal, que para este

caso, es otorgar financiamiento a más familias de bajos ingresos para que así puedan

tener acceso a una vivienda digna, donde se encuentren seguros y con todos los

servicios básicos que les corresponden.


Aunque el papel que juegan las instituciones públicas es de mucha importancia para

lograr erradicar el problema habitacional, estas no pueden actuar solas y necesitan la

cooperación de instituciones privadas y organismos internacionales, para poder hacer

frente a las múltiples demandas y por supuesto para poder tomar las medidas

correctas al respecto.

2 Instituciones Privadas que otorgan financiamiento para vivienda

A. Asociación Bancaria Salvadoreña (ABANSA)

ABANSA presentó en su comunicado de prensa de 2005, la situación

económica del país. Entre los aspectos en los cuales destacó que se debe trabajar aún

más es en el sector vivienda y el otorgamiento de crédito para la misma.

El mercado financiero salvadoreño ha continuado ampliando el plazo de

concesión de créditos. Esto, conjugado con las bajas tasas de interés que los bancos

ofrecen, se transforma en un importante beneficio para los usuarios. A marzo de 2001,

los créditos a un plazo entre 5-20 años representaron 52.6% y a más de 20 años 3.9%,

equivalentes a 56.5% del total de créditos. A junio de 2005, se observa un fuerte

incremento del número de créditos a largo plazo, en la medida que los créditos a un

plazo entre 5-20 años aumentaron a 54.3% y a más de 20 años se dispararon a 13.2%,

para representar 67.5% del total. Dado que una parte significativa de este crédito está

orientado a la adquisición de viviendas, sucedió que durante la reciente visita del

subdirector gerente del Fondo Monetario Internacional, Agustín Carstens, lo llevó a

destacar tal característica del crédito de largo plazo, por la extraordinaria función social

que cumple, al facilitar la adquisición de una vivienda, algo que sobresale en Chile, El

Salvador, y recientemente comienza a manifestarse en México.15

El crédito se orientó a todos los sectores de la economía nacional, manteniendo

una cercana relación con la contribución de cada uno de ellos al PIB, donde las cifras

15 ABANSA, comunicado de prensa 23 de agosto de 2005.


muestran que el crédito para vivienda absorbió 9.27% del total; a continuación se

presenta un cuadro con el detalle de la participación en el PIB de cada rubro

económico:16

Cuadro 6.

Porcentaje de Participación en el PIB

Año 2005.

Rubro % de participación

en el PIB

Comercio 30.9

Consumo 12.6

Industria 15.6

Servicios 8.7

Construcción 13.9

Sector Agropecuario 7.7

Otras Actividades

Económicas 9.0

Fuente: Elaboración propia con datos de ABANSA. Junio 2005

Con la dolarización se esperaba que la tasa de interés se ubicara entre 9.5% y

10.5% en El Salvador. Sin embargo, la amplia liquidez, la buena calificación de riesgo

país (grado de inversión junto con Chile y México), así como el que han ganado las

instituciones bancarias y la amplia competencia que ha llevado a mejorías significativas

en la competitividad del sector, permitieron aprovechar de manera significativa las

bajas de la tasa de interés en el mercado internacional. A partir de noviembre de 2004,

la presión internacional al alza comenzó a reflejarse en El Salvador, aunque a un ritmo

mucho menor y lejos de lo observado en el mercado internacional, ubicándose

alrededor de 7% en la primera mitad de agosto de 2005.

Las bajas tasas de interés conjugadas con mayores plazos han sido de gran

beneficio para los usuarios, tanto para empresarios que lograron aliviar su carga

financiera, como para compradores de viviendas que vieron facilitadas las posibilidades

de adquirir una casa o, por disminución de la tasa de interés, bajó el pago mensual, lo

16 Ibid. ABANSA.


cual equivale a un incremento en el ingreso real disponible de la familia (mejor calidad

de vida). Por ejemplo, familia que requería un crédito para comprar una casa de

$35,000, con una tasa de interés de 18% debía pagar $540 mensuales; ahora, con una

tasa a largo plazo de 9%, debe de pagar sólo $315, es decir, un ahorro de $225

mensuales. Visto de otra manera, con la misma cuota de $540, ahora puede adquirir

una vivienda de $60,000, elevando así su nivel y calidad de vida. A esto se debe

agregar que, a 18% la familia requería un ingreso mensual de $1,801 para adquirir la

vivienda de $35,000 y a 9% sólo $1,050, un ingreso 42 por ciento menor.

Cuadro 7:

Fuente: Asociación Bancaria Salvadoreña. Comunicado de Prensa. 23 de Agosto de 2005.

Se debe considerar que el alza decretada por la Reserva Federal de Los

Estados Unidos (FED), afecta el mercado mundial dado su gran tamaño, sin importar el

tipo de moneda nacional que se tenga. En el caso de El Salvador, dado que es

probable mantener un bajo nivel de “incremento” por la eficiencia del sistema bancario

y la amplia liquidez que se presenta, se estima que será posible continuar contando

con las menores tasas de interés de Latinoamérica y rivalizar cercanamente con las

prevalecientes en el mercado estadounidense. Esto les da a los inversionistas


salvadoreños una ventaja competitiva que debe aprovecharse, especialmente de cara

al TLC con EEUU.

B. Encuentro Nacional de la Empresa Privada (ENADE)

ENADE 2001 dejó ver muchos de los problemas que todavía no han tenido resolución,

o más bien, se han agravado a través del tiempo, este es el caso de la industria de la

construcción, esto a pesar de que dicho sector posee una capacidad instalada lo

suficientemente grande como para construir 20,000 unidades habitacionales completas

por año17.

En este encuentro la empresa privada determina que existe un elevado inventario

de unidades habitacionales terminadas y en proceso de construcción, y en igual

situación se tiene un considerable número de lotes urbanizados, todo esto a pesar de

la reducción que han experimentado las tasas de interés en el Fondo Social para la

Vivienda, como consecuencia de la aplicación de la Ley de Integración Monetaria,

implementada por el gobierno, en enero de 2001. Entre los objetivos planteados en

dicho encuentro de la empresa privada se encuentran:

a. Crear condiciones financieras e institucionales para la reactivación del sector,

dentro de una estrategia global de desarrollo.

b. Contribuir a la reducción del déficit habitacional histórico y minimizar el impacto

causado por los sismos en al vivienda de interés social.

c. Potenciar el desarrollo y modernización de la infraestructura física, en un

ambiente de sana competencia.

d. Contribuir al ordenamiento territorial y a la mitigación de riesgos.

Como planteamiento general se mantiene la propuesta incluida en ENADE

2000, de la formulación de una Política Nacional de Vivienda, la cual deberá incluir

tanto elementos económicos y elementos técnicos.

Siguiendo con el aporte propuesto por ENADE, en su edición del año 2004, esta

afirma que en el sistema capitalista existen fallas de mercado, fallas institucionales y

17 ENADE 2001, 29 de Agosto. www.anep.org.sv/ENADE2001


riesgos sistémicos que obstaculizan el adecuado funcionamiento del mercado18. Por tal

motivo proponen que la política social en el país debe orientarse a cumplir con los

Objetivos de Desarrollo del Milenio. Es decir, se requiere de una coordinación eficaz

entre las diferentes entidades públicas, un uso más eficiente de los recursos

disponibles, así como una mayor asignación presupuestaria para las áreas de

educación, salud, nutrición, vivienda de interés social, electricidad, agua y

saneamiento.

En ese mismo planteamiento, el V ENADE afirma que se requiere de un

incremento del 50% aproximadamente en el gasto social orientado a la vivienda para

alcanzar la cobertura universal de dicho servicios en el año 2015. Por otra parte, es de

vital importancia la participación del sector privado para cumplir con la cobertura de

otorgamiento de viviendas a las familias más necesitadas mediante accesibles planes

de financiamiento.

De acuerdo al V ENADE, otra de las medidas que deben ser consideradas por

las autoridades en conjunto con los organismos privados, es la adecuada canalización

de las remesas familiares a la inversión productiva, como parte del “ahorro externo”.

Por ejemplo, a través del diseño y aplicación de facilidades para la adquisición de

vivienda en el país por parte de los salvadoreños residentes en el extranjero.

Este documento sintetizó su participación afirmando que el sector público debe

trabajar de la mano con el sector privado, para poder cumplir con la meta de mejorar el

nivel de vida de la población salvadoreña y de facilitar el acceso a una vivienda digna

en beneficio de todo el país.

3 Aporte de Instituciones Internacionales en el otorgamiento de viviendas

Las instituciones privadas y públicas están realizando grandes esfuerzos para que las

familias de bajos y medianos ingresos puedan adquirir una vivienda digna y con todos

los servicios básicos. Pero también, hay organismos internacionales que se suman en

18 V ENADE “El Salvador Solidario”, ANEP 2004, p. 20, El Salvador.


esta lucha por combatir el déficit habitacional en El Salvador, tanto el déficit cuantitativo

como el cualitativo. Entre algunas de las instituciones u organismos internacionales

que velan por el bienestar habitacional en el país se encuentran:

A. La Corporación Financiera Internacional

La Corporación Financiera Internacional (IFC, en sus siglas en inglés), la entidad del

Grupo del Banco Mundial que promueve inversiones sostenibles en el sector privado

de mercados emergentes, firmó el día 25 de junio de 2004 un acuerdo de concesión de

un préstamo por valor de US$50 millones por cuenta propia al Banco Agrícola S.A., el

mayor banco de El Salvador. La mitad de la inversión de la Corporación Financiera

Internacional (IFC) será utilizada por el banco para ampliar el crédito hipotecario a

prestatarios de ingresos bajos y medianos, y la otra mitad para otorgar préstamos a

mediano o largo plazo a pequeñas y medianas empresas (PYMEs).

La inversión, llevada a cabo en la ciudad de Washington, por Peter Woicke,

Vicepresidente ejecutivo de IFC, y Rodolfo Schildknecht, Presidente del Banco

Agrícola, pone de relieve la estrategia de IFC en El Salvador en lo relativo a ayudar a la

reconstrucción de infraestructuras sociales fundamentales (después del terremoto) y

contribuir al afianzamiento del sector financiero a fin de promover la prosperidad del

sector privado y la creación de empleos que son muy necesarios.

El Sr. Woicke, que también es uno de los Directores del Grupo del Banco

Mundial, dijo que “el apoyo de IFC a los sectores del financiamiento de la vivienda y de

las pequeñas y medianas empresas tendrá importantes repercusiones en el desarrollo

al ampliar el crédito a mediano, o largo plazo para importantes sectores de la economía

y apoyar el desarrollo de los mercados de capital del país y el sector privado”.

Jyrki Koskelo, Director del Grupo de Mercados Financieros Mundiales de IFC,

agregó: "El desarrollo de un amplio mercado de financiamiento para la vivienda es un

componente importante del sector financiero del país. El buen funcionamiento de un

sistema hipotecario ayudará a crear un mercado de la vivienda con mayor liquidez y

hará que aumente el número de personas que adquieren por primera vez su propia


vivienda. Al mismo tiempo, esta transacción ampliará el crédito a las pequeñas y

medianas empresas, lo cual tendrá efectos positivos en la creación de empleos".

B. Banco Interamericano de Desarrollo

Esta institución hace un estudio exhaustivo acerca de las medidas que se pretenden

conseguir con respecto al sistema de financiamiento y subsidios para la vivienda en

Centroamérica y Belice. Hace especial énfasis en las circunstancias que imposibilitan

las acciones correctas para hacer frente al problema habitacional de la mejor manera

posible y así conseguir unos resultados satisfactorios, donde los más beneficiados

sean las familias de bajos ingresos de dichos países.

El Banco Interamericano de Desarrollo ha determinado ciertos obstáculos para

que el sistema de subsidios para la vivienda funcione de manera adecuada, entre los

cuales se mencionan:

- El sistema financiero de vivienda (no subsidiado) no alcanza a los sectores de

más bajos ingresos (bajos y moderados), debido a los precios elevados de las

viviendas, las duras condiciones de los créditos y el bajo nivel de ingresos

familiares.

- Cuando sí se alcanzan los estratos de ingresos bajos, el sobre-énfasis del

subsidio en esta población meta puede crear desbalances de proporcionalidad

con respecto a los estratos de ingresos moderados.

- El subsidio no se complementa con los créditos hipotecarios.

En El Salvador existe un programa de subsidios, el cual es llevado a cabo por

FONAVIPO, y ha estado focalizado principalmente en los sectores de ingresos por

debajo de los dos salarios mínimos, pero que no alcanza efectivamente los que siguen

hasta los cuatros salarios mínimos.

Esto muestra una debilidad fuerte del sistema para poder hacer frente al

problema de vivienda entre los estratos más bajos y los cuales son los que más

necesitan una solución habitacional pronta y segura. Además de lo anterior, el sistema

financiero de subsidio a la vivienda depende fuertemente de asignaciones


presupuestarias y financieras que resultan escasas y de un cumplimiento legal parcial,

sujetas al atraso por trámites de carácter político legislativo y a la ambigüedad de

coyunturas políticas. De estas limitaciones surgen demoras del Estado en el pago y

garantías a empresas privadas, ONG’s u otros organismos participando en proyectos

promovidos por el Estado para los sectores de menores ingresos, lo que a la larga

desestimula su intervención.

Disputas políticas en la Asamblea Legislativa son motivo de atrasos en la

ratificación de préstamos aprobados para la reconstrucción con subsidios en los cuales

se requiere una contrapartida estatal. El sistema de subsidios del gobierno se

encuentra actualmente en plena reducción.

FONAVIPO, al ser una entidad de segundo piso, no tiene muy controlado el

tema del ahorro, pero se reconoce la conveniencia de incentivarlo, aprovechando que

ahora las intermediarias y financieras se encuentran bajo una ley supervisada por la

Superintendencia que les permite captar.

.

Entre algunos de los obstáculos que presenta el sistema de financiamiento para

la vivienda se pueden mencionar:

- Los créditos hipotecarios tradicionales de vivienda sólo resultan accesibles a los

sectores de ingresos medios y altos. La mayoría de las entidades de crédito

hipotecario definen exigencias asociadas a empleo formal, historial crediticio y

títulos legales, o bien, a regímenes de previsión y ahorro, lo cual contrasta con la

condición informal de gran parte de los hogares de ingresos bajos y moderados;

estos hogares dependen de soluciones habitacionales de bajo costo que requieren

financiamiento para las etapas del proceso de construcción progresiva. Por otro

lado, los procesos de otorgamiento de créditos, incluyendo los requisitos de

información y de documentación, pueden no ser uniformes entre diferentes

entidades financieras.

- Los problemas macrofinancieros, asociados a problemas fiscales y

macroeconómicos de mediano plazo, reducen la demanda de financiamiento

hipotecario tradicional en la medida en que provocan alzas en las tasas de interés.


- Los préstamos hipotecarios conllevan costes no financieros elevados, tales como

los gastos legales (honorarios de abogados) y de registro, seguros de inmuebles,

etc. En ocasiones, los gastos por honorarios notariales pueden llegar a ser

semejantes al del impuesto de traspaso y aplicarse, no sólo a la adquisición de la

vivienda, sino también a la concesión del préstamo hipotecario.

Cuando en el país se introdujo el mecanismo que combina créditos con el

subsidio, gran parte de las familias, especialmente aquéllas ubicadas en el estrato de

ingresos por debajo de los dos salarios mínimos, en donde se concentra el 70% de las

familias salvadoreñas, no tenían acceso a las soluciones de vivienda ofrecidas en el

mercado. Pese a que el desarrollo habitacional y de infraestructura es relativamente

bueno en El Salvador, la falta de financiamiento a corto plazo es la causa principal de

que en los últimos años se produzcan más viviendas para estratos de ingresos más

altos.

El auge dado en el mercado se ha centrado en los estratos de ingresos más

altos. En el caso de la vivienda popular, si bien hay proyectos habitacionales, no se

tienen fondos para corto plazo, debido a desconfianza generada en años anteriores por

la empresa de la construcción. El microfinanciamiento se considera sólo para negocios,

producción, etc., pero no para vivienda.

4 Organismos No Gubernamentales encargados de otorgar créditos para vivienda.

A. Fundación Salvadoreña para el Desarrollo (FUNDASAL)

Los Programas en FUNDASAL, constituyen en un mecanismo institucional que

garantiza la continuidad de las líneas de acción y fomenta el trabajo en equipo y la

participación, creando así una cultura sostenible de horizontalidad, es decir más

equitativa, generando así un impacto social sostenible.


El objetivo principal de FUNDASAL es: "Conducir las líneas de acción

estratégicas para garantizar el cumplimiento de los objetivos institucionales".

Los programas desarrollados por FUNDASAL deben contribuir a generar debate a nivel

nacional e internacional sobre las problemáticas más graves que enfrenta la sociedad

salvadoreña, así como también debe incidir en la formulación de políticas públicas

referentes a la vivienda popular.

Entre las características que deben cubrir los programas y que constituyen la

base de criterios para definirlos como Programas Institucionales se tienen los

siguientes19:

a. Son de mediano y largo plazo (su planificación debe corresponden al período

de la Planificación Estratégica).

b. Corresponden a una línea de acción estratégica para la institución y garantizan

su continuidad y desarrollo.

c. Requieren de la conformación de un equipo multidisciplinario para su desarrollo.

d. Requiere de una asignación de recursos.

e. Su implementación requiere de un conjunto organizado, coherente e integrado

de proyectos, estableciendo prioridades, identificando y ordenando los

proyectos en la respectiva línea de acción.

f. Definen un marco institucional para la ejecución de los proyectos, que

comprende:

� Conceptos y enfoques.

� Grupo meta.

� Análisis de situación inicial.

� Objetivos y alcances.

� Resultados e Indicadores

� Componentes y acciones globales

� Metodología de intervención.

� Recursos

� Equipo de trabajo.

19 FUNDASAL, Sitio web: http://www.fundasal.org.sv/Que_Hacemos/programas.php


g. Generan impacto social.

h. Deben ser sostenibles.

La función principal de los Programas Institucionales es: Garantizar la continuidad de

las líneas de acción. En este marco los Programas tienen las siguientes funciones:

1. Definir y garantizar la aplicación de estrategias.

2. Desarrollar los contenidos de los programas.

3. Planificar la implementación de la línea de acción correspondiente.

4. Identificar nuevos proyectos y preparar las condiciones previas para su

ejecución.

5. Realizar un análisis del impacto relativo a la línea de acción correspondiente,

constatando la orientación de resultados hacia las definiciones institucionales.

6. Desarrollar metodologías de intervención, basándose en el análisis de

experiencias y sus efectos.

7. Apoyar a la Dirección Ejecutiva en requerimientos relativos a la gestión de

recursos.

8. Asesorar a la Dirección Ejecutiva en lo relativo a definiciones institucionales en

la respectiva línea de acción.

9. Evaluar el funcionamiento del Programa.

10. Coordinar con las instancias institucionales que corresponda.

Entre los programas institucionales que FUNDASAL esta ejecutando o tiene

planeado llevar a cabo, se encuentran los siguientes:

a. Asentamientos Nuevos Urbanos

b. Asentamientos Rurales

c. Mejoramiento de Barrios

d. Centro Histórico

e. Cooperativismo de vivienda por ayuda mutua


RESUMEN DEL CAPÍTULO.

El tema del financiamiento para vivienda es de mucha relevancia para las familias

salvadoreñas, ya que de este dependen para que tengan acceso a una vivienda digna.

Sin embargo, son pocas las instituciones que ofrecen financiamiento dirigido a las

familias con bajos ingresos.

El apoyo al financiamiento de vivienda, se refleja tanto en la empresa privada,

como en las instituciones gubernamentales y no gubernamentales (ONG’s). Cada una

de las cuales otorga crédito habitacional bajo una serie de condiciones que las familias

deben cumplir.

En los últimos años el crédito otorgado por la banca privada para la adquisición

de vivienda popular ha ido en disminuyendo, sin embargo la demanda de vivienda ha

ido incrementándose, sobre todo las viviendas ofrecidas por el Fondo Social de

Vivienda, el cual a través de sus programas, es una de las instituciones que más

contribuye a que las familias tengan un acceso a las viviendas.

Los organismos no gubernamentales también se encuentran otorgando créditos

a las familias que lo necesitan y que no tienen la suficiente capacidad económica para

adquirirla. Además, estas instituciones están tomando un rol más activo, pues ahora

participan en la ejecución de proyectos y no solo de intermediarios para que las

familias tengan un fácil acceso. Esto se ve reflejado en la creciente intervención

extranjera en proyectos habitacionales, ya que la mayoría de ONG’s trabajan con

capital de otros países.

La vivienda es una necesidad básica y a medida la población va

incrementándose, se hace más necesaria la construcción de proyectos habitacionales

que estén al alcance de la población. Por esta razón, en el siguiente capítulo se aborda

la situación de demanda y oferta habitacional por la cual esta atravesando el sector

actualmente.


CAPÍTULO 3. LA DEMANDA Y OFERTA DE VIVIENDA.

La demanda de un bien de acuerdo a la teoría económica, depende entre otros

factores de los gustos y necesidades que una persona posea. Por ejemplo, el gasto en

atención médica dependerá de las enfermedades de los integrante de la familia; el

gasto en habitación variará en función del tamaño que ella tenga; la cantidad de

cigarrillos estará en función de cuán fumadores sean, etc.20

Sin embargo, los gustos y necesidades de las personas no son las únicas

variables que intervienen en la demanda que se tenga de un bien. Existen otras

variables igualmente importantes. Una de ellas es el ingreso de la familia. En general,

se observa, que las familias de mayores ingresos consumen una cantidad mayor de

bienes en relación a las que poseen bajos ingresos.

Otra de las variables que intervienen en la demanda es el costo alternativo de

consumir un bien. Es decir, que una persona compara los costos y beneficios de una

transacción. Cuando la transacción se refiere a la compra de un bien, el consumidor

comparará el beneficio que le reporta el consumo de ese bien con el costo de

adquirirlo. Sacrifica el consumo de un bien por el beneficio de otro, es lo que en

economía se conoce como costo de oportunidad.

En el siguiente apartado se dará a conocer el panorama sobre la demanda de

vivienda en El Salvador. Anteriormente se mencionó que la demanda esta determinada

por una serie de variables, por tal motivo a continuación se presentará algunas de ellas

como: la población total, número de viviendas en el país y tipo de viviendas, la

distribución del ingreso y los gastos de las familias en vivienda. Posteriormente, se

dará a conocer el déficit habitacional existente en el país. Aunque es necesario aclarar

que existe una limitante en cuanto a la ausencia de estudios demográficos actuales

que sirvan de complemento para cuantificar la demanda actual de viviendas.

20 Holuigue, Ana. “Economía: Principios y problemas”. Ediciones Universidad Católica de Chile. 1983.


1. POBLACIÓN

De acuerdo al censo poblacional realizado en el año de 1992 por el Ministerio de

Economía, la Dirección General de Estadísticas y Censos realizó una proyección de la

población hasta el año 2010, obteniendo los siguientes resultados: para el año 1995 la

población se estimó en 5,668,605 habitantes y para el año 2005 fue de 6,874,926. A

continuación se presenta la tendencia estimada para la población salvadoreña:

Cuadro 8. Población proyectada 1995 – 2005.

Números de habitantes.

POBLACIÓN PROYECTADA

AÑO TOTAL URBANA RURAL

1995 5,668,605 3,216,533 2,452,072

1996 5,787,093 3,305,082 2,482,011

1997 5,908,460 3,394,950 2,513,510

1998 6,031,326 3,485,465 2,545,861

1999 6,154,312 3,575,957 2,578,355

2000 6,276,037 3,665,747 2,610,290

2001 6,396,890 3,754,903 2,641,987

2002 6,517,798 3,843,878 2,673,920

2003 6,638,168 3,932,569 2,705,599

2004 6,757,408 4,020,878 2,736,530

2005 6,874,926 4,108,703 2,766,223 Fuente: DIGESTYC. EHPM Proyecciones de poblaciones 1995-2025 El Salvador.

De acuerdo a los datos proporcionados por la Encuesta de Hogares de

Propósitos Múltiples de la DIGESTYC, se realizó el cálculo para conocer el porcentaje

de crecimiento de la población salvadoreña, obteniendo los siguientes resultados

mostrados en el gráfico 6.


Gráfico 6. Porcentaje de crecimiento de la población total, u rbana y rural proyectada.

El Salvador 1995 – 2005.

Fuente: Elaboración propia con proyecciones de poblaciones de EHPM 1995-2025 El Salvador. El gráfico anterior refleja que la tasa de crecimiento de la población es

descendente. La tasa promedio para la población total es de 1.9%, sin embargo la

población urbana crece más rápido que la población rural. Esta brecha de crecimiento

entre la población urbana y rural se debe a que desde la década de los 70’s se agotó el

modelo agroexportador y las actividades agrícolas fueron desplazadas por actividades

comerciales y de servicios; además que después del período de guerra de los años

80’s se dieron migraciones del campo a la ciudad, manteniendo actualmente ese

comportamiento.

Por otra parte, la concentración del desarrollo en las zonas urbanas del país,

mediante el nacimiento de empresas y fuentes de trabajo ha motivado a que gran parte

de la población rural se desplace hacia las ciudades. Una de las principales ciudades

con mayor número de habitantes de acuerdo a las encuestas realizadas por la

Dirección General de Estadísticas y Censos es el área metropolitana de San Salvador

(Ver anexo 1); ya que entre 1995 y el año 2003 la población creció de 25.1% a 31.6%.

En cambio en las cabeceras departamentales la población disminuyó en 1.8% y en las

zonas rurales un 4.5%. Razón por la cual, el problema habitacional en las ciudades es

0

0.5

1

1.5

2

2.5

3

1995 1997 1999 2001 2003 2005

TOTALURBANARURAL


el que mayores preocupaciones genera en la sociedad salvadoreña, pues es allí donde

se concentra la mayoría de la población.

1.1 Tipos de Vivienda.

De toda esta población es importante conocer la fracción que posee un lugar para vivir,

ya sea propio o en alquiler. De acuerdo al censo habitacional citado anteriormente,

existen en el país 1,236,188 viviendas de las cuales 1,100,714 se encuentran

ocupadas y 135,474 están desocupadas (Ver anexo 2). Además el 54.46% son

viviendas ubicadas en zonas urbanas y un 45.54% son viviendas ubicadas en zonas

rurales.

Por otra parte, en los últimos 2 censos habitacionales realizados por el

Ministerio de Economía en los años de 1971 y 1992 se ha determinado que existen 7

tipos de lugares habitacionales para la población salvadoreña, y son: casa

independiente, apartamento, pieza en mesón, rancho o choza, locales no destinados

para habitación humana y otros (vivienda móvil, carpeta, etc.).

Gráfico 7. Tipos de vivienda existentes en El Salvador.

1971,1992 y 2002.

Fuente: Censo poblacional 1992 El Salvador, Ministerio de Economía.

0

20

40

60

80

100

1971 1992 2002

Casa Independiente Apartamento Pieza en mesón

Rancho o choza Vivienda improvisada Otro


Se puede observar que el mayor número de familias residen en casa independiente.

En el año de 1971 predominaban las piezas en mesón y los ranchos o chozas. Pero a

medida han ido transcurriendo los años, se ha dado un giro en cuanto al tipo de

vivienda que poseen los salvadoreños. Así, para el año de 2002 las principales son las

casas independientes en un 88.4%, seguidas de las piezas en mesón con un 3.4 % y

otras (Vivienda móvil, vivienda de lámina, de cartón) con un 3% del total de tipo de

viviendas existentes en el país. (Ver anexo 3 para mayores datos)

Pero estas cifras mencionadas en el cuadro anterior no reflejan la condición de

tenencia de la vivienda, es decir, no muestran claramente si son viviendas propias,

alquiladas, pagándose a plazo, o si las familias se encuentran compartiendo la vivienda

con otra familia sin tener que pagar ninguna cuota. Por tal motivo se decidió dar a

conocer la condición de la tenencia de la vivienda salvadoreña, ya que uno de los

objetivos del actual gobierno es ayudar a que más familias posean vivienda propia. En

el siguiente gráfico se presentarán datos de todo el país.

Gráfico 8. Condición de la tenencia de la vivienda en El Salvador. Censo habitacional 1992.

Fuente: Censo habitacional 1992, MINEC, El Salvador.

De acuerdo a los datos

proporcionados por el último censo

habitacional (Ver anexo 4) se puede

observar que entre 1971 y 1992 el

número de familias que poseen

vivienda propia, experimenta un

incremento del 93.4%. Sin embargo,

un mayor número de familias han

optado por el financiamiento para la

adquisición de vivienda. Este

financiamiento se ha realizado

mediante el Sistema Bancario y

mediante instituciones públicas como

el FSV y FONAVIPO.

55%

14%

18%

13%

Propia Pagándose a plazoAlquilada Otro


Debido a la limitante en la obtención de datos para el período de 1999 a 2002

únicamente se pudieron obtener los porcentajes de viviendas que son propias y el

porcentaje de viviendas alquiladas, obteniendo similar tendencia que en los períodos

anteriores. Para el año 2002 las viviendas propias constituían un 66.1% y las

alquiladas un 12.7%21. De acuerdo a FUSADES22 existe un dato curioso sobre la

condición de la tenencia de la vivienda: A pesar de las dificultades en la oferta limitada

de vivienda para las familias de escasos recursos, sólo se encuentra un pequeño

número de hogares arrendatarios, similar comportamiento registrado por la EHPM. (Ver

cuadro 8) Para el año 2000, únicamente el 14% del total de hogares arrendaban la

vivienda que habitaban y así mismo, el 78% del total de hogares arrendatarios recibían

ingresos de hasta 4 salarios mínimos.

Cuadro 9. Distribución de ingresos de hogares arrendatarios.

Fuente: FUSADES, Boletín nº 200, Julio 2002.

21 Ver anexo 4 para mayores datos. 22 FUSADES Boletín nº 200. El Salvador, julio 2002.

Salarios mínimos

Inquilinos % del total

de inquilinos.

Propietarios (hogares)

0 a 1 33,449 16.4 240,408

1 a 2 56,497 27.7 230,309

2 a 3 42,071 20.6 155,872

3 a 4 28,490 14.0 104,013

4 a 5 12,347 6.0 71,363

5 a 6 9,301 4.6 38,624

6 a 7 6,598 3.2 33,712

+ de 7 15,385 7.5 94,197

Total 204,138 100 968,498


1.2 Distribución del ingreso en las familias salvad oreñas.

Las variables que influyen en el tipo de vivienda que posee una familia están

especialmente determinadas por el ingreso que dichas familias perciben, por tal motivo

es de vital importancia conocer como se distribuye el ingreso en las familias

salvadoreñas. La distribución del ingreso depende de la forma de propiedad y cómo se

encuentran distribuidos los factores de producción: la tierra, el capital y el trabajo. Así

mismo, el nivel del ingreso promedio y la desigual distribución de dicho ingreso,

determinan el grado de pobreza de un país.

Durante la década de los años noventa, en El Salvador se experimentaron

tasas de crecimiento considerables, sin embargo la riqueza generada bajo la

implementación del modelo de corte neoliberal no ha tenido como contraparte la

redistribución del ingreso. Por el contrario, como se presentará a continuación hoy en

día existe una estructura con una distribución desigual y concentrada del ingreso.

De acuerdo a un estudio realizado por el Programa de Naciones Unidas para el

Desarrollo (PNUD), la brecha entre países ricos y pobres tiende ha hacerse cada vez

mayor con el tiempo. Un dato que llama la atención es que en América Latina el 10%

más rico de la población ha incrementado sus ingresos treinta veces más que los más

pobres de la escala social.23

Las altas desigualdades no sólo provocan niveles alarmantes de pobreza, sino

que afectan el crecimiento económico de los países, ya que reducen las posibilidades

de generar internamente fuentes de ingresos que permitirían un mayor gasto en

consumo de la población. Así mismo, la desigualdad dificulta el acceso de los más

pobres a las redes sociales que les podrían ayudar a mejorar su condición social,

reduciendo el potencial de crecimiento de la economía en su conjunto. Por ello, el

Estado debe de fomentar un crecimiento económico con redistribución para generar así

un círculo virtuoso que mejore las posibilidades de desarrollo de los países.

23 Rivero, José. “Políticas Educativas de Equidad e Igualdad de Oportunidades”. III Seminario para Altos Directivos de las Administraciones Educativas de los países Iberoamericanos. La Habana, junio 1999.


El Salvador se ha caracterizado a lo largo de su historia, por presentar una

distribución del ingreso altamente concentrada, lo cual se puede comprobar con los

datos presentados en el siguiente cuadro:

Cuadro 10. Porcentaje de Ingreso según porcentaje de població n.

Período

% del ingreso que corresponde

al 20% más pobre

% del ingreso que corresponde al 20% más rico

Inicio años 70’s 6% 61% Finales años 70’s 4% 51%

1979 2% 66% 1992 3.2% 54.5% 1995 2.1% 46% 1997 2.6% 52.2% 2000 2.2% 53.0% 2002 2.8% 55.7%

Fuente: Informe de Desarrollo Humano PNUD y EHPM varios años.

La tendencia presentada en el cuadro 9 se ha mantenido y durante la década

de los noventa la distribución del ingreso en El Salvador presentó altos índices de

concentración; ya que el 20% más pobre de la población se apropia de

aproximadamente 2.4% del ingreso total y el 20% más rico de la población obtiene

aproximadamente el 55% del ingreso total.

La concentración del ingreso también se puede ver reflejada en el ingreso

mensual que reciben los salvadoreños. En el cuadro 10 se presenta la distribución del

ingreso por deciles para los años de 1997 y 2003.


Cuadro 11.

Distribución del ingreso familiar mensual promedio por deciles para el año 1997 y el año 2003. Ingresos promedio en dólares Deciles de

familia 1997 2003 Primer 49.25 34.92

Segundo 89.56 91.03 Tercer 125.15 140.27 Cuarto 162.51 186.86 Quinto 208.30 236.60 Sexto 263.88 303.65

Séptimo 331.12 384.05 Octavo 424.68 497.24 Noveno 593.64 683.20 Décimo 1,217.26 1,319.41

Fuente: Elaborado en base a datos obtenidos de EHPM.

En el cuadro anterior se puede observar que el ingreso familiar mensual ha oscilado

entre US$ 49.25 (¢ 430.93) en 1997 para el decil más pobre y US$ 34.92 (¢ 305.47) en

2003. Y el decil más rico tuvo un ingreso de US$ 1,217.26 (¢ 10,651) en 1997 y de

US$ 1,319.41 (¢ 11,544.88) en 2003. Para la elaboración del presente trabajo, es de

mayor importancia destacar el comportamiento de los primeros deciles; ya que son

ellos los que buscan el acceso a viviendas populares.

1.2.1 El índice de Gini.

Uno de los instrumentos comúnmente utilizados para evaluar la distribución del ingreso

es el índice de Gini, el cual se basa en la distribución acumulada de los ingresos desde

las personas u hogares más pobres, hasta los niveles de mayor acumulación de

riqueza. Los resultados de éste índice proporcionan un dato entre un rango del 0 a 1,

siendo 0 una distribución del ingreso igualitaria y 1 una desigualad absoluta. En El

Salvador el índice de Gini entre los años de 1990 y 2004, registra un promedio de

aproximadamente de 0.52, indicando el alto grado de concentración del ingreso,

especialmente en los últimos deciles de la población.


Cuadro 12. Índice de Gini de El Salvador

AÑO ÍNDICE DE GINI

1992 0.51 1993 0.52 1994 0.53 1995 0.49 1996 0.52 1997 0.50 1998 0.52 1999 0.52 2000 0.55 2001 0.53 2002 0.54

Fuente: Dirección General de Estadísticas y Censos.

En el año 2000 se observa una ligera profundización de la concentración de la

riqueza en manos de los segmentos más ricos de la población. En el cuadro 12, se

puede observar que entre los años de 1995 y 1999 existe una tendencia distributiva de

mayor desigualdad que al inicio de la década.

1.3 Gastos de las familias.

Conociendo los ingresos que perciben las familias salvadoreñas, también es

importante conocer cómo distribuyen sus ingresos para suplir con todas las

necesidades básicas. Los datos de los gastos de las familias salvadoreñas se han

tomado de la Encuesta de Hogares de Propósitos Múltiples de la DIGESTYC mediante

la “Distribución del Gasto Familiar Mensual, por deciles de hogares, según tipo de

gasto” La EHPM arroja el detalle en diferentes rubros de gastos en Alimentos,

Misceláneos, Vestuario, Artículos del Hogar, Salud, Educación y Vivienda que las

familias asumen mensualmente (se ha convertido a datos anuales en el cuadro 12).

Según esta encuesta, la suma total del gasto familiar ascendió aproximadamente a

$2,580 millones en el año 2002 (Ver anexo 5 para cifras en dólares). A continuación

presentaremos el cuadro resumen con los rubros de gasto de las familias

salvadoreñas.


Cuadro 13.

Porcentaje de gastos de las familias salvadoreñas p or decil.

Deciles Alimentos Misceláneos Vestuario Artículos

del hogar

Salud Educación Cuota

de vivienda

Estructura por decil

Primero 6.24 4.26 2.68 2.07 9.11 3.99 1.52 3.91 Segundo 7.18 4.66 3.46 2.82 3.95 4.52 2.23 4.30 Tercero 8.39 5.56 4.19 3.81 5.55 4.92 4.15 5.27 Cuarto 9.41 6.26 4.76 5.09 5.54 6.38 5.20 6.33 Quinto 9.94 7.27 6.39 6.03 8.54 7.71 6.57 7.48 Sexto 11.15 8.54 10.35 6.94 9.86 8.62 7.99 8.71

Séptimo 11.59 9.15 9.82 12.02 9.52 9.49 9.28 10.36 Octavo 11.78 13.93 12.27 12.04 11.34 12.36 12.26 12.41 Noveno 12.15 15.75 15.88 16.44 13.62 16.06 15.55 15.28 Décimo 12.19 24.61 30.21 32.74 22.97 25.95 35.25 25.94

Total 100 100 100 100 100 100 100 100 Fuente: Alemán Brizuela, Carmen Elena. “El impacto de la política fiscal en la redistribución del ingreso en El Salvador en el año 2002” Trabajo de graduación, UCA, El Salvador, agosto 2004.

En el cuadro anterior se puede observar que el 1º decil destina un 1.52% de sus

ingresos para el pago de cuota de vivienda, el 2º decil un 2.23%, el 3º decil 4.15% y el

4º decil 5.20%. Lo que se puede observar claramente que los gastos destinados para

la vivienda representan el menor porcentaje de todos los gastos que poseen las

familias salvadoreñas independientemente del decil en el que se encuentren.

En un estudio realizado por Santamaría, Godoy, Márquez y Vides, destacan que entre

las familias receptoras de remesas, el porcentaje de dichos ingresos que lo destinan a

vivienda en el área urbana es de 1.5% y en el área rural de 1.4%24. Se puede concluir

que a nivel nacional el porcentaje de gasto para vivienda es de 1.5% en promedio en

los niveles más bajos de ingresos.

Es de vital importancia conocer que de todo el parque habitacional existente en

el país, hay algunas viviendas que presentan déficit cualitativo y/o cuantitativo; por tal

motivo a continuación se presentará el panorama de dicho déficit.

24 Santamaría, Ana Babi “Caracterización de las remesas en El Salvador”, Curso de Postgrado, UCA, El Salvador 2004.


2 DÉFICIT HABITACIONAL

El déficit habitacional es un indicador para medir el acceso a una vivienda adecuada25.

El déficit habitacional se divide en dos componentes: déficit cualitativo y déficit

cuantitativo. El déficit cuantitativo es la situación en la que se encuentran los hogares

del país que no tienen acceso a una vivienda. Y el déficit cualitativo es aquel donde las

viviendas que poseen las familias presentan algunas de las siguientes características o

carencias:

1. Los techos y paredes son de desechos, o materiales que no ofrecen seguridad

2. Piso de tierra

3. Carecen de agua potable

4. Carecen de servicio para eliminación de excretas

5. Carecen de electricidad.

Pero además las viviendas que presentan las carencias anteriores son consideradas

como parte del déficit cuantitativo.

El número de hogares o familias al año 2004 se estimó en 1,626,036 con una

media de miembros de 4.2 personas por grupo familiar26. El parque habitacional de El

Salvador al año 2004 era de 1,593,528 viviendas, de las cuales (63%) son urbanas y

(37%) rurales. De este parque habitacional 1,081,216 (66%) estaban en buenas

condiciones y 512,312 (32%) presentaban algún tipo de carencia o deficiencia. Si

agregamos a las viviendas que presentaban deficiencias, lo correspondiente a la

necesidad de nuevas viviendas, el déficit total llegaría al orden de 545,000 unidades

para el año 2004. A ello habría que añadir un aproximado de 32,000 viviendas anuales

debido al crecimiento vegetativo de la población. De acuerdo a la Oficina de

Planeación Estratégica el déficit habitacional se descompone de la siguiente forma:

25 ViceMinisterio de Vivienda y Desarrollo Urbano “Política Salvadoreña de Vivienda 2000”, El Salvador. 26 EHPM 2004


Cuadro 14. Descomposición del déficit habitacional.

AÑO DÉFICIT CUALITATIVO

DÉFICIT CUANTITATIVO TOTAL

1995 534,948 44,573 579,521 1996 542,727 34,651 577,378 1997 534,511 20,716 555,227 1998 514,637 45,067 559,704 1999 507,227 44,377 551,604 2000 489,010 36,511 525,521 2001 531,439 130,303 661,742 2002 563,296 119,127 682,423

Fuente: Oficina de Planeación Estratégica (OPES) del VMVDU, El Salvador, 2001.

En el cuadro anterior se puede apreciar la tendencia decreciente del déficit total

hasta el año 2000. Pero, a raíz de los terremotos del 2001 este se incrementó. El déficit

cualitativo no ha representado mayor cambio; pero el cuantitativo sí se ha

incrementado. Esto significa que son cada vez más difíciles las posibilidades de las

familias salvadoreñas de adquirir una vivienda, y/o que además sus viviendas

presentan las carencias descritas anteriormente: los techos y paredes son de desechos

o materiales que no ofrecen seguridad; piso de tierra, carencia de agua potable, de

servicio para eliminación de excretas y de electricidad. Debido a los terremotos

ocurridos en enero y febrero de 2001 se incrementó la demanda y el déficit de

viviendas, evento que impactó fuertemente en las zonas de los epicentros. De acuerdo

a la DIGESTYC, del parque habitacional de 1,416,167 en el 2001, un 11.57% (163,866)

de las viviendas fueron destruidas y el 7.61% (107,787) sufrieron daños reparables.

2.1 Características de la vivienda en El Salvador.

Es de todos conocidos que el tipo de vivienda está relacionada con la situación

económica de las familias, así como los materiales de construcción utilizados.

Retomando estudios realizados por la EHPM del año 2004, los materiales

predominantes en la construcción de viviendas a nivel nacional son los siguientes27:

27 Ver anexo 6 para mayores datos.


Cuadro 15.

Materiales de Construcción utilizados en las vivien das.

TECHO PAREDES PISO

1. Lámina de Asbesto. 1. Concreto mixto. 1. Ladrillo cemento.

2. Teja de barro-cemento. 2. Adobe. 2. Tierra.

3. Lámina metálica 3. Lámina. 3. Cemento.

Sin embargo, de acuerdo al último censo de vivienda realizado por la

DIGESTYC, para 1992, en las viviendas urbanas el material predominante en paredes

es el concreto mixto (72.9%) y en piso, el ladrillo de cemento (62.7%). Por otra parte,

en las áreas rurales las paredes son mayormente hechas de adobe (41.0%) y el piso

de tierra (65.7%). Después de los terremotos del 2001, las viviendas construidas con

materiales frágiles como adobe o bahereque se vieron fuertemente afectadas, lo que

incrementó la existencia de viviendas construidas con paredes o techos de lámina de

metal de acuerdo a la EHPM.

2.2 Características funcionales de las viviendas.

De acuerdo a la EHPM, en cuanto a los servicios de electricidad, agua por cañería,

servicio de baño, servicio sanitario y recolección de desecho sólidos, se tiene que del

100% de las viviendas en el año 2004, un 93.3 % poseen servicio sanitario, 79.6%

energía eléctrica, 67.3% agua por cañería, 57% servicio de baño y 54.3% recolección

de desechos sólidos.

3 DEMANDA POTENCIAL DE NUEVAS VIVIENDAS.

Conociendo los datos sobre el crecimiento población, la DIGESTYC y la OPES ha

registrado una tasa de crecimiento de la población de 1.9%. Con esta tasa de

crecimiento han proporcionado una fórmula para conocer la demanda potencial de

nuevas viviendas siendo esta:

Tasa de crecimiento anual = ( 1/13 √ VN 2013/ VN 2003 -1) * 100 Donde VN = Viviendas nuevas.


Con base a esta fórmula, se obtuvieron los siguientes datos de la demanda potencial

de viviendas:

Gráfico 9. Demanda de Nuevas viviendas.

Fuente: DIGESTYC y OPES 2004.

En el gráfico anterior se puede observar la tendencia ascendente sobre la

necesidad de nuevas viviendas. Resulta lógico pensar que existe una relación directa

entre el crecimiento poblacional y la necesidad de nuevas viviendas. Por tal motivo, es

de vital importancia que las políticas de vivienda tomen en consideración este

crecimiento en la demanda de viviendas para poder satisfacerla con la oferta existente

de estas.

4 OFERTA DE VIVIENDAS.

La construcción de viviendas en El Salvador es mayormente ofertada por las empresas

privadas; pero también cabe destacar la importancia que presentan algunas ONG’s. El

presente apartado mostrará la oferta de cada una de ellas.

4.1 Programas gubernamentales

Desde 1999 los gobiernos han implementado programas de subsidio para las familias

salvadoreñas, con el objetivo de ayudar a la adquisición y mejora en sus viviendas.

0

10000

20000

30000

40000

50000

60000

2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015

A ÑOS


Entre los programas que mayor incidencia han tenido en el sector vivienda se

encuentran:

A. Programa de Vivienda “Sueño Posible”.

Este programa fue implementado en el año de 2003 por el gobierno de Francisco

Flores. Su objetivo es el de otorgar subsidios a familias que perdieron sus viviendas en

los terremotos de enero y febrero del año 2001; así mismo, pretendía ayudar a

disminuir el déficit habitacional y legalizar las propiedades. El monto máximo del

subsidio no debía sobrepasar los US$ 2,500 por familia. Este subsidio se canalizaría

por medio del Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano y el Fondo Nacional de

Vivienda Popular.

Dicho proyecto exigía los siguientes requisitos: el asentamiento al cual se le

otorgaría el subsidio no debía de estar en zonas de alto riesgo, sino solamente en

zonas urbanas; debían de contar con el servicio de recolección de basura; no debían

estar en zonas propensas a inundaciones, con disposición de servicios básicos y las

propiedades debían contar con posibilidad de legalización, entre otros.

Se puede observar que dichos requisitos no están acordes a la situación real de

las familias que verdaderamente necesitan apoyo del gobierno. No son requisitos que

estén accesibles a las familias necesitadas; además que las familias debían aportar

con un 15% del costo total.

B. Programa de Vivienda Solidaria.

El gobierno del presidente Antonio Saca inauguró en noviembre del año 2005, el

programa de vivienda solidaria. Este programa consiste en otorgar a 2,000 familias

afectadas por la tormenta Stan, subsidios focalizados para facilitarles el acceso a la

vivienda. El gobierno plantea que además este subsidio “…generará facilidades para


que cada familia tenga acceso a un crédito hipotecario en condiciones favorables y

asequibles a sus ingresos28”.

Las comunidades que pretende beneficiar este programa son: El Rosario en el

departamento de La Paz, Tonacatepeque, San Martín, Soyapango, Ilopango,

Mejicanos, Santo Tomás, Santa Ana, Armenia, Nahuilingo, Ciudad Delgado, Juayúa,

Santiago Texacuangos y La Libertad.

C. Programas del VMVDU.

El gobierno de El Salvador brinda un importante apoyo al sector vivienda a través del

Ministerio de Obras Públicas, el cual abarca a su vez al Viceministerio de Vivienda y

Desarrollo Urbano y al Viceministerio de Transporte. Este apoyo lo realiza a través de

la asignación presupuestaria, otorgando el monto anual que cada Ministerio o

Viceministerio dispondrá para hacer frente a las necesidades y carencias de la

sociedad.

El Ministerio de Obras Públicas, a través del Viceministerio de Vivienda y

Desarrollo Urbano, es el encargado de promover y desarrollar el sector, además es el

encargado de contribuir a la realización del plan de ordenamiento de desarrollo urbano,

así como también debe velar por el cumplimiento de los diferentes programas

nacionales para erradicar el déficit habitacional y así poder otorgar una vivienda digna

y accesible a las familias salvadoreñas.

Es de vital importancia por lo tanto, conocer la asignación presupuestaria del VMVDU y

a la vez conocer cuales partidas contribuyen al desarrollo de dicho sector. El VMVDU

posee dos partidas importantes para el sector vivienda en la asignación del

presupuesto, estas son:

� Vivienda y Desarrollo Urbano

� Apoyo a instituciones adscritas y otras entidades relacionadas al Sector

Vivienda

28 Tomado de http://www.reliefweb.int “El Salvador: Presidente Saca lanza programa de vivienda solidaria” Noviembre 2005.


Cada una de las partidas mencionadas anteriormente posee tres tipos de

financiamiento diferentes: los fondos generales, los préstamos externos y las

donaciones. Además, se han definido ciertos ejes o propósitos principales sobre los

cuales se rige la distribución asignada y se encamina hacia ciertos objetivos

específicos. Así se tiene:

Para la partida del VMVDU están los siguientes propósitos:

1. Promoción y desarrollo habitacional; el cual tiene como objetivo reducir el déficit

habitacional

2. Ordenamiento del desarrollo urbano; cuyo objetivo es normar y coordinar el

desarrollo urbano y territorial.

Dichos propósitos pueden variar según los programas de nación que se esten llevando

a cabo.

Para la partida de Apoyo a instituciones adscritas y otras entidades relacionadas al

sector vivienda se tienen los siguientes propósitos:

1. Instituto Libertad y Progreso; cuyo objetivo es transferir recursos en concepto

de subsidio con el fin de fortalecer el registro social de inmuebles.

2. Subsidios varios – ONG’s; el cual pretende apoyar a través de las

transferencias de los recursos financieros a las ONG’s adscritas para la

ejecución de los proyectos habitacionales.

Al igual que la partida anterior dichos propósitos pueden variar dependiendo los

planes de acción de los gobiernos vigentes y las medidas a través de las cuales

decidan canalizar la ayuda.

Destino del Gasto por Fuente de Financiamiento.

En el cuadro 16 se puede observar la procedencia de los fondos utilizados para la

partida de Vivienda y Desarrollo Urbano.


Cuadro 16.

DESTINO DEL GASTO POR FUENTE DE FINANCIAMIENTO Vivienda y Desarrollo Urbano

Año Fondo General

Préstamos Externos Donaciones Total

2002 $ 4,092,735 -- -- $ 4,092,735

2003 $ 1,626,855 -- -- $ 1,626,855

2004 $ 3,797,565 $10,000,000 -- $13,797,565

2005 $ 3,875,620 $10,668,860 -- $14,544,480

2006 $ 3,525,795 $13,641,870 -- $17,167,665

Fuente: elaboración propia con datos del Presupuesto de la Nación (varios años).

La mayor parte de los fondos destinados a la partida de VMVDU provienen del

fondo general de la nación, el cual ha tenido a través de los últimos 5 años un

comportamiento estable, a excepción del año 2003 y luego se vuelve a estabilizar. Así

mismo, se puede observar que en los últimos 3 años, además del fondo general, se ha

contado con ayuda proveniente de los préstamos externos realizados por el gobierno

central, los cuales contribuyen a mejorar el sector vivienda y crear más oportunidades

a las familias de escasos recursos.

A nivel global se puede observar un comportamiento ascendente en la

participación de dicho sector en el presupuesto de la nación, asignado al Ministerio de

Obras Públicas. En cuanto a la otra partida relacionada al sector vivienda se tienen los

siguientes datos:


Cuadro 17.

DESTINO DEL GASTO POR FUENTE DE FINANCIAMIENTO Apoyo a instituciones adscritas y otras entidades

relacionadas con el sector vivienda

Año Fondo General

Préstamos Externos Donaciones Total

2002 $ 5,066,630 -- -- $ 5,066,630

2003 $75,423,025 -- -- $75,423,025

2004 $ 2,125,445 -- $18,712,040 $20,837,485

2005 $ 934,735 -- $ 803,900 $ 1,738,635

2006 $ 534,285 -- -- $ 534,285 Fuente: elaboración propia con datos del Presupuesto de la Nación (varios años).

En el cuadro 17 se puede observar un descenso de la ayuda proporcionada por

el fondo general de la nación, aunque para el año de 2003 se da un aumento de

$75,423,025 esto se debe a que gran parte de la ayuda va destina al fortalecimiento de

la red vial, esto significa que aproximadamente $72,000,000 van destinados a dicho

rubro. Sin embargo, a pesar de la tendencia a la baja que presentan los fondos

generales, esto se ve compensado por el aumento de las donaciones para los años de

2004 y 2005. Esto se debe que para dichos años el gobierno ejecutó un programa con

el propósito de contribuir con el Fondo nacional para la vivienda popular al desarrollo

de nuevos proyectos habitacionales.

En cuanto a la relación entre el Propósito de cada partida y la Asignación

presupuestaria, para el caso de la Vivienda y desarrollo urbano se tiene la siguiente

información:


Cuadro 18.

RELACIONES PROPÓSITOS CON ASIGNACIÓN PRESUPUESTARIA Vivienda y Desarrollo Urbano

Propósito 2002 2003 2004 2005 2006

Promoción y Desarrollo Habitacional

$2,969,470 $ 691,400 $ 682,195 $ 690,090 $ 690,090

Ordenamiento y Desarrollo Urbano

$1,123,265 $ 935,455 $ 918,370 $ 947,590 $ 947,590

Programa de Vivienda Fase I -- -- $12,197,000 $12,906,800 $15,529,985


Como puede observarse en el cuadro 18, para cumplir con el propósito de

promoción y desarrollo habitacional, los recursos asignados disminuyeron para el 2003

y desde entonces el monto otorgado ha permanecido prácticamente constante. Lo

mismo se puede decir del ordenamiento y desarrollo urbano, el cual no ha mostrado

mayor dinamismo en los últimos años.

Sin embargo para el propósito surgido en el año de 2004, Programa de

Vivienda Fase I, los recursos asignados han ido en aumento y con montos bastante

significativos comparados con los dos anteriores. Por lo tanto, se puede observar el

énfasis que esta brindando el gobierno nacional en la realización de los programas de

nación ya establecidos.

En cuanto a la otra partida del presupuesto del Ministerio de Obras Públicas, se tienen

los siguientes datos:

Cuadro 19

RELACIONES PROPÓSITOS CON ASIGNACIÓN PRESUPUESTARIA Aporte a otras Instituciones adscritas y otras enti dades que tienen relación con el sector

vivienda Propósito 2002 2003 2004 2005 2006

Instituto Libertad y Progreso $ 534,285 $ 534,285 $ 534,285 $ 534,285 $ 534,285

Subsidios varios - ONG's $ 425,455 $ 319,090 -- -- --

Fondo Nacional para la Vivienda Popular

-- -- $20,303,200 $ 1,204,350 --


Año

Año


El Instituto Libertad y Progreso ha mantenido una asignación presupuestaria bastante

constante, lo cual garantiza el cumplimiento de su labor en cuanto a la legalización de

las viviendas.

Los subsidios sin embargo han disminuido su asignación, e incluso desde el

año 2004 no han tenido ninguna asignación presupuestaria. Tal como se mencionó en

párrafos anteriores los propósitos de las distintas partidas pueden variar de un año a

otro, dependiendo de los programas que se estén llevando a cabo.

A pesar de la desaparición de la ayuda en subsidio, surge un nuevo propósito

en esta partida y es la del Fondo Nacional para la Vivienda Popular, el cual ha tenido

una gran participación en la asignación presupuestaria en los años 2004 y 2005.

Con todo lo visto anteriormente se puede ver la gran necesidad del

otorgamiento de los fondos nacionales necesarios para llevar a cabo las distintas

propuestas habitacionales y tener un plan detallado del ordenamiento territorial, el cual

contribuya a las familias salvadoreñas a obtener una vivienda digna y con todos los

requerimientos necesarios, todo a un precio accesible y en un lugar seguro.

D. FONDO SOCIAL PARA LA VIVIENDA.

Los programas de créditos otorgados por el FSV se enfocan a familias que no

son sujetos de créditos en el sistema bancario, debido a los bajos ingresos que

perciben, y estos créditos se otorgan a tasas más bajas que las observadas en el

sistema bancario comercial. A continuación, se presenta la evolución del crédito

habitacional del FSV desde 2002 – 2006.


Cuadro 20.

Evolución del Crédito Habitacional del FSV

2002 2003 2004 2005 2006 TOTAL DE CRÉDITOS OTORGADOS

Nº de créditos 4,426 3,803 4,107 3,041 2,549

Monto en $ $ 42,092.7 $ 33,711.3 $ 35,934.2 $ 25,830.7 $ 23,883.9 VIVIENDA NUEVA

Nº de créditos 3,124 2,210 1,974 1,452 1,169

Monto en $ $ 32,053.3 $ 22,051.2 $ 19,297.0 $ 14,173.4 $ 12,164.6 VIVIENDA USADA

Nº de créditos 532 200 120 127 351

Monto en $ $ 4,625.5 $ 1,553.6 $ 891.7 $ 991.9 $ 3,632.8 Fuente: Monitor de operaciones, UPE, FSV.

El cuadro anterior presenta el total de créditos otorgados por el FSV para

adquisición de viviendas nuevas o usadas. El mayor monto lo representa el crédito que

se destina para viviendas nuevas, ya que para el año 2006 este rubro representa el

45.9% del total de créditos otorgados. A pesar que todos los años se ha otorgado

financiamiento a las familias salvadoreñas, éstos han ido disminuyendo año con año.

Para el año 2002 se otorgaron 4,426 créditos y para el año 2006 disminuyeron a 2,549

créditos. Por otra parte, el sistema bancario nacional ha financiado créditos para la

adquisición de viviendas, pero en menor cuantía que el FSV. El FSV es la institución

financiera con mayor número de créditos vigentes, representando un poco más del

70% de este mercado. Entre los bancos que mayor participación tienen en el

otorgamiento de créditos es el Banco de Comercio29, con un 7.70% de participación en

el mercado. A continuación se presentan los créditos vigentes para la adquisición de

viviendas a marzo de 2003.

29 A partir del año 2005 se dio la fusión entre el Banco de Comercio y Scotiabank, siendo en la actualidad el banco con mayor número de activos.


Cuadro 21.

Créditos vigentes a marzo de 2003.

Fuente: FSV.

Los bancos con mayor participación en el otorgamiento de créditos para

viviendas son los más grandes del país en términos de créditos activos y pasivos, es

decir, el Banco Agrícola, Banco Cuscatlán, Banco de Comercio y Banco Salvadoreño,

más el Scotiabank que adquirió progresivamente un banco local (Banco de Comercio)

que anteriormente era una de las financieras para la viviendas más importante del país,

tal y como lo reporta ABANSA.

Fuente: Superintendencia del Sistema Financiero.


4.2 Oferta Privada.

En El Salvador existe una variedad de empresas que participan en la ejecución de

proyectos habitacionales. En este ramo de la construcción se pueden encontrar una

variedad de empresas oferentes entre ellas tenemos:

� Consultoras: realizan estudios sobre factibilidad económica y técnica de los

proyectos, además que realizan trabajos de diseño y supervisión de obras.

� Constructoras de viviendas: especializadas en la construcción de viviendas.

� Constructoras en general: se dedican a toda clase de obras civiles.

� Empresas que suministran insumos y materiales de construcción como:

importadoras, ferreterías, concreteras, distribuidores, etc.

Es con estas empresas que la oferta de viviendas en el país es muy variada.

De acuerdo a un estudio realizado por MacCormack y Cía., la oferta de

viviendas inicia alrededor de los US$ 5,714.28 dependiendo de su localización. Ellos

determinaron que existe un precio mínimo de la vivienda de US$ 6,502 en el año de

2001. Sin embargo, en diciembre de 2001, el precio promedio nacional de viviendas

nuevas en proceso de comercialización era de US$ 16,891.82. El precio promedio de

las viviendas vendidas en el sistema financiero hasta esa misma fecha era un poco

mayor, US$ 19,185.84, lo cual indica un menor dinamismo por parte de la demanda en

el rango inferior a los US$ 11,429. En consecuencia, una caída en el porcentaje de

vivienda en el rango hasta US$ 9,714, es poco sorprendente.

Cuadro 22. Viviendas nuevas por año.

AÑOS PRECIO MÍNIMO DE VIVIENDAS

EN US $

Nº DE VIVIENDAS HASTA US$

9,714

% DEL TOTAL

1997 6,116 12,142 55.0 1998 6,003 8,763 39.1 1999 5,696 4,878 41.2 2000 8,094 1,040 20.3 2001 6,502 2,375 65.3

Fuente: MacCormack y Cía, datos del sector construcción, varios años.


Creemos que fundamentalmente este descenso en la producción de la vivienda puede

deberse en primer lugar, al bajo crecimiento económico registrado en El Salvador en

los últimos años, además de las dificultades de comercialización con el stock de

viviendas.

Es un poco difícil poder tener acceso a todos los datos provenientes de la oferta

privada de vivienda, pero a continuación se han podido extraer algunas cifras de

empresas que se dedican a la construcción de viviendas, especialmente de vivienda

mínima, entre ellas tenemos:

� Salazar Romero S.A. de C.V.

� Consorcio del Pacífico S.A. de C.V.

� Lotificaciones y Rentas S.A. de C.V.

� T.P. S.A. de C.V.

� Constructora Orión S.A. de C.V.

� Inmuebles S.A. de C.V.


Cuadro 23. Viviendas disponibles a marzo 2003.

Fuente: CASALCO, Viviendas disponibles a marzo de 2003.

Si bien el cuadro anterior no presenta toda la oferta de viviendas disponibles en

todo el país, pero puede observarse que estos proyectos son destinados al sector de la

población que requiere de vivienda y que posee bajos ingresos económicos. Es decir,

se trata de proyectos destinados a los clientes que utilizarán al FSV como ente

crediticio. En los últimos años se ha visto que en El Salvador, el desarrollo de

proyectos habitacionales de viviendas populares se están realizando en las afueras de

San Salvador y expandiéndose hacia lugares donde la tierra es más barata. Por


ejemplo, Metapán, Chalchuapa, Santa Ana, Lourdes, Quezaltepeque, San Martín,

Olocuilta, etc.

De acuerdo a datos proporcionados por la Oficina de Planificación del Área

Metropolitana de San Salvador (OPAMSS) los precios de la tierra y la vivienda en el

AMSS varían para muchos sectores de la población. Los precios de la tierra se ven

influenciados por las diversas características propias de las zonas en las que se divide

el AMSS. Por ejemplo, algunas zonas de San Salvador (la Escalón, San Antonio Abad)

y Antiguo Cuscatlán presentan costos de la tierra más elevados que los existentes en

Tonacatepeque, municipio cuya mayor extensión tiene aún características rurales y

cuyo uso del suelo es en su gran mayoría agrícola.

Precio de la tierra en el Área Metropolitana de San Salvador. Precio en colones.

Fuente: Oficina de Planificación del AMSS.

Del gráfico se observa que las zonas con los precios más altos de la tierra son:

la Escalón, San Benito, Santa Elena (ubicadas al nor-poniente de la capital), le siguen

las zonas centrales del resto del Municipio de San Salvador y Antiguo Cuscatlán, y en

anillos posteriores se ubican los municipios de Mejicanos, Cuscatancingo, Soyapango,

Ilopango, Delgado, Apopa, Tonacatepeque y Nejapa.


Por otra parte, estos terrenos, un poco más alejados de las zonas centrales

propiamente dichas, requieren (en muchas ocasiones) que el constructor se encargue

de urbanizarlos (dotarlos de la infraestructura de aguas negras, aguas lluvias, agua

potable), incrementando así el costo de las viviendas hasta en un 26% (según cifras de

la Cámara Salvadoreña de la Construcción – CASALCO), el cual por supuesto es

trasladado al comprador de las mismas.

Algunos de los factores que inciden en el precio de la tierra son:

• La dotación de infraestructura con que cuenta el terreno

• Las facilidades de conexión a servicios con que cuenta el terreno

• La ubicación propia del terreno

• El tipo de desarrollo urbano que se ha dado en zonas aledañas

Los precios de la vivienda y su relación con el mer cado de la tierra en el área metropolitana.

Fuente: Oficina de Planificación del AMSS.

De acuerdo a los datos proporcionados por MacCormack, autor de la Revista de

Bienes y Raíces "Mi Casa", se observa claramente que, en efecto, los nuevos

desarrollos se están dirigiendo hacia la zona norte, así como a la zona sur poniente del

AMSS. Pero este desarrollo no es consecuencia de la aplicación de estrategias

específicas, sino que obedece a la ausencia de instrumentos que, en primer lugar,

promuevan e incentiven la densificación de las áreas ya urbanizadas y, en segundo


lugar, restrinjan el crecimiento a las áreas externas a estas. Es así como la oferta de

viviendas se posiciona al norte y nor-poniente del territorio del AMSS, dirigida en su

mayoría a población de clase media (que devenga entre 3 y 5 salarios mínimos30).

Se ha podido observar una relación directamente proporcional entre la oferta de

viviendas, el precio de éstas y el precio de la tierra: en las zonas cuyo valor de la tierra

es más elevado, aunque se construyen pocas viviendas, éstas tienen áreas

construidas mucho mayores (redundando en la disminución de la densidad de tales

áreas) y responden a acabados de lujo, lo que conduce al incremento directo en los

costos totales de la vivienda, aunque el precio por m2 de construcción en sí mismo no

difiera tanto del de los desarrollos habitacionales ubicados en Soyapango, por ejemplo.

4.3 Oferta de ONG’s.

Las familias que reciben ingresos inferiores a dos salarios mínimos no pueden acceder

a la oferta de viviendas que proporciona el sector privado o formal. Sin embargo,

pueden acceder a la alternativa ofrecida por ONG’s, las cuales producen viviendas a

precios inferiores a US$ 4,571, ya sea con recursos propios o públicos. Entre las

ONG’s más destacadas se encuentran: la Fundación Salvadoreña de Desarrollo y

Vivienda Mínima (FUNDASAL), Fundación HABITAT y la Fundación Salvadoreña de

Apoyo Integral FUSAI. FUNDASAL inició en 1968 dedicándose a ayudar a las familias

más pobres del país, que no tienen acceso al mercado formal de vivienda, procurando

además fomentar la promoción humana y desarrollo comunitario. Se fijaron como meta

construir unas 2,500 unidades habitacionales al año.

HABITAT también inició en 1968 después de los terremotos ocurridos en esa

época, dedicándose a la ejecución de proyectos habitacionales de carácter progresivo;

mientras que FUSAI data de 1993 y ejecuta proyectos de desarrollo habitacional que

beneficia a sectores poblacionales de bajos ingresos.

La producción anual de viviendas de las ONG’s ha fluctuado entre 1,759 a

2,034; y, el mejoramiento de viviendas ha sido de 4,791 a 2,774 en el año 2000. 30 Salario Mínimo oficial US$ 144 al año 2003.


Cuadro 24. Producción y mejoramiento ejecutado por las ONG’s

AÑOS PRODUCCIÓN MEJORAMIENTO

1997 1,759 n.d.

1998 1,547 4,791

1999 2,142 2,602

2000 2,034 2,774

Fuente: Boletín de Vivienda 1999 y 2000 FONAVIPO.

Algunas ONG’s construyen a precios mucho más bajos. Un ejemplo

proporcionado por FUSAI, para una vivienda de 28 m2, a construirse con ayuda mutua

podría construirse a un precio de US$ 1,714.28 y sin ayuda mutua podría costar

aproximadamente US$ 2,400 o más. Cabe aclarar que estos precios no incluyen el

valor del terreno ni de la conexión de servicios básicos, lo que podemos ver que el

precio se incrementa.

Los proyectos de interés social, por lo general cuentan con lotes de 200 m2 en

zonas rurales y en zonas periurbanas los tamaños varían entre 90 a 100 m2. De

acuerdo al VMVDU, los terrenos sin servicios utilizados para estos proyectos sociales

inician en US$ 342.86 en zonas rurales y aproximadamente US$ 750 en zonas

periurbanas. El pozo y letrina suman un valor adicional de US$ 342.86 a US$ 377.14.

Por lo tanto el costo aproximado de introducir los servicios de agua, luz, canalización

de aguas lluvias, aguas negras y drenajes sanitarios asciende a US$ 1,200 por

lote/familia.

Sumando los costos anteriores, una vivienda mínima con servicios ubicadas en

zonas periurbanas debe costar aproximadamente US$ 3,664.28 y una rural US$ 2,400

sin todos los servicios de la periurbana. De acuerdo a FUSADES para financiar dicha

cifra, las familias en zonas urbanas deben contar con un ingreso mensual de

US$174.48 y para una familia en zona rural US$ 114.28 (tomando como plazo de 30

años y una tasa de interés del 11% sin prima ni pagos mensuales adicionales).


5 RESUMEN DEL CAPÍTULO. En el capítulo 3 se hace referencia sobre la oferta y demanda de vivienda popular en El

Salvador. En primer lugar se define que la demanda de vivienda es una necesidad que

todo ser humano posee y está en función de sus preferencias, ingresos, costos de

oportunidad y disponibilidad de oferta en el mercado. Además se señala que el sector

de la población que demanda vivienda popular son sectores que reciben ingresos de 0

a 4 salarios mínimos.

En El Salvador la tasa de crecimiento poblacional de acuerdo a la DIGESTYC

es de 2% aproximadamente; siendo las zonas urbanas las mayormente pobladas. En

lo últimos años los principales tipos de vivienda que utilizan las familias salvadoreñas

son: casas independientes, piezas en mesón y casas improvisadas. Del universo de

familias que poseen casa independiente un 55% aproximadamente son viviendas

propias. Por otra parte, los gastos en viviendas que realizan las familias son

proporcionales a los ingresos que perciben; ya que las familias que se encuentran

ubicadas en los primeros deciles gastan menos en vivienda que las familias que se

encuentran en los últimos deciles.

Para determinar la demanda se tomó en cuenta el déficit habitacional; ya que

éste es un indicador que nos permite conocer las necesidades y problemas que

presentan las viviendas y que deben ser solucionadas. Por tal motivo, el déficit

cuantitativo y cualitativo forma parte de la demanda de viviendas que es necesaria

satisfacer. El Salvador sufrió una grave crisis en cuanto al déficit, ya que después de

los terremotos del año 2001 muchas viviendas que fueron construidas con materiales

de adobe o bahareque fueron destruidas por los terremotos, lo que llevó a profundizar

el problema del déficit habitacional y su consiguiente demanda.

Una de las limitantes que se tuvieron para cuantificar la demanda, es que no se

tienen datos reales para medirla; únicamente estudios hipotéticos que podrían

representar la demanda de nuevas viviendas. Entre las proyecciones que se realizaron,

la demanda de nuevas viviendas es proporcional a la tasa de crecimiento poblacional;

es decir que para los próximos años la demanda de nuevas viviendas tiene una tasa de

crecimiento de un 2% aproximadamente.


Como se pudo observar la demanda de vivienda incluye muchos factores a tomar en

consideración, y son: las preferencias y/o necesidades de las familias, los ingresos que

poseen y la disponibilidad de oferta en el mercado.

Con respecto a la oferta de vivienda, son muchas las instituciones y organismos

dedicados a tratar de solucionar el problema habitacional, entre ellas se pueden

mencinar a la empresa privada, las ONG’s, el gobierno entre otras.

Sin embargo el papel que juega el gobierno para fortalecer el sector vivienda y

otorgar a la población una vivienda digna, que cumpla con las necesidades y este al

alcance de su bolsillo es muy importante.

Tanto así que en este capítulo se hace una breve reseña de los montos

destinados a las diferentes instituciones involucradas para sacar adelante dicho sector.

Por esta razón se hace un breve análisis de las principales partidas del presupuesto

del Ministerio de Obras Públicas que es el encargado a la vez de dirigir el

Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano.

Existen dos partidas claves en el presupuesto del viceministerio de vivienda, y

estas son:

� Vivienda y desarrollo urbano

� Apoyo a instituciones y otras entidades relacionadas al sector vivienda.

Cada partida tiene asignados ciertos propósitos que debe cumplir con el fin de

facilitar a la población el acceso y la satisfacción de la necesidad de vivienda, y en

base a ello el gobierno de la república destina los fondos que financiarán cada uno de

los proyectos, ya sea que lo haga a través del fondo general, con préstamos externos o

con donaciones. Cualquiera sea la forma de financiamiento la meta es la misma:

disminuir el déficit habitacional y lograr un ordenamiento de desarrollo urbano.


CAPÍTULO 4. ANÁLISIS DE LA PROBLEMÁTICA DEL SECTOR DE LA VIVIENDA POPULAR EN EL SALVADOR.

La Inversión en el Sector vivienda no es una tarea exclusiva del Gobierno Central. Por

el contrario, éste se ha vuelto una institución facilitadora, es decir que genera las

condiciones más adecuadas para que los inversores puedan desarrollar los proyectos

habitacionales y sobre todo, para que la población tenga un acceso seguro a las

viviendas.

A lo largo de este trabajo se ha estudiado la vivienda mínima, con lo cual

continuamos haciendo referencia al segmento de la población que no posee los

suficientes recursos económicos como para adquirir una casa directamente de las

empresas privadas o la banca comercial.

Debido a todo lo anterior, se analizan en el presente capítulo problemas en los

cuales está sumergido el sector de la Vivienda Popular en El Salvador. Para ello, se

han distinguido varias instituciones, las cuales podemos enmarcar en 3 grandes

grupos:

1. El Gobierno

2. La Empresa Privada

3. Las Organizaciones No Gubernamentales (ONG’s)

1. INSTITUCIONES DE GOBIERNO.

Se debe estar consciente que la principal fortaleza debe ser el gobierno, ya que es el

que rige, elabora y evalúa las leyes que propician un mejor entorno para la población.

Es el que interviene en el accionar del sector productivo y consumidor. Se dice que

interviene en el sector productivo porque es el que regula los precios de las viviendas,

canaliza fondos para programas de subsidio y reconstrucción. Pero también, interviene

en el sector consumidor pues tiene la responsabilidad de ofrecer viviendas adecuadas


a las familias y además dichas viviendas deben estar al alcance de las familias de

menores ingresos.

La Institucionalidad.

Por Institucionalidad se entenderá: las leyes, normas y reglamentos implementadas por

el Gobierno Central hacia la consecución de mejoras en el sector de la vivienda. En

este ámbito institucional, el Gobierno Central a través de sus diversas instituciones

(FSV, FONAVIPO, VMVDU) ha implementado acciones para ayudar al acceso a la

vivienda a más familias salvadoreñas. Ha intervenido en aspectos técnicos

constructivos financieros, precios finales de las viviendas y demás servicios públicos

indispensables; sin embargo, estas acciones no han sido suficientes para eliminar el

déficit habitacional existente.

El Fondo Social para la Vivienda

El FSV como ente facilitador ha proporcionado una serie de recursos para que la

población que no tiene las posibilidades de adquirir una vivienda puedan hacerlo. Esto

requiere de diversos esfuerzos e incentivos para que las personas recurran al FSV y

así puedan obtener una vivienda que cubra el déficit cualitativo que en muchas casas

existe.

El FSV ha entregado créditos a un buen número de trabajadores salvadoreños,

quienes a través de la Institución, han comprado viviendas con precios entre los $6,900

y los $17 mil, (tomado de la sección de noticias de la página web del FSV, julio 2005).

Entre los proyectos más vendidos para los cuales el FSV ha otorgado créditos,

y los cuales han tenido una mayor demanda de clientes se puede mencionar: Complejo

Urbano Altavista, en donde se han financiado 300 créditos para la compra de vivienda

nueva a igual número de familias. Asimismo, el FSV ha ofrecido oportunidad de casa

propia en: Urbanización Ciudad Versalles, en San Juan Opico, Condominio


Montecristo, en Soyapango y Urbanización Campos Verdes de Lourdes Colón II, en

Colón; colonias en donde el FSV ha favorecido también a cerca de 300 familias31.

Los precios de las viviendas en los proyectos en los que el FSV ofrece

financiamientos oscilan entre $6,900 y los $ 23,000, destinados a familias que perciban

un sueldo de entre uno a 4 salarios mínimos; que como se menciona en capítulos

anteriores constituyen el mayor porcentaje de la población que demanda viviendas. Las

cuotas mensuales que deben cancelar los usuarios interesados en adquirir vivienda

nueva no sobrepasan el 30% del salario del solicitante. Esto permite a las personas

poder pagar una cuota habitacional y además poder solventar sus otras necesidades

básicas.

Con la aprobación del FSV para el otorgamiento de un segundo crédito para

comprar una vivienda nueva o usada, amplía su cobertura hacia aquellas familias que,

por el crecimiento de su grupo familiar, desean adquirir una vivienda más grande.

Además, permite que los trabajadores puedan acceder a un cambio de residencia en

las zonas de donde actualmente poseen su vivienda y, sobre todo, se permite con esta

nueva línea de financiamiento que las familias de trabajadores salvadoreños utilicen su

primera inversión como una garantía para acceder a una casa nueva en los diferentes

proyectos habitacionales existentes dentro del mercado.

En el último lustro de 2000 el FSV ha solucionado el problema habitacional de

aproximadamente unas 16,400 familias a través del otorgamiento de igual número de

créditos, por un monto aproximado de $147 millones de dólares, beneficiando con ello

a más de 82,000 salvadoreños32.

Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano

Una de las instituciones gubernamentales que tiene bastante relevancia en el

tema de la vivienda es el VMVDU, institución que se encarga de obtener los recursos

31 Sitio web del FSV. www.fsv.gob.sv. 32 Ibid.


monetarios necesarios para desarrollar los programas de vivienda establecidos por el

gobierno, y a los cuales se les esté dando seguimiento.

En este aspecto y como se mencionó en el capítulo anterior, ha existido un

incremento en la asignación de fondos en las partidas vinculadas al sector de vivienda,

al igual que se han incrementado las donaciones y préstamos con el extranjero. Uno de

los apoyos más grandes e importantes que ha realizado el VMVDV es la ayuda

otorgada al Programa de Vivienda del FONAVIPO, al cual se le asignó en los períodos

de 2004 y 2005 un monto de $20,303,200 y $1,204,350 respectivamente,

contribuyendo de esta manera al desarrollo del sector.

Sin embargo estas ayudas no son permanentes, y se van modificando con los

diferentes cambios de mandato presidencial, por lo cual no hay nada que garantice la

colaboración constante a dicho sector.

Fondo Nacional para la Vivienda Popular.

Otro programa orientado a solventar el problema de la vivienda, es FONAVIPO.

Como se dijo en el capítulo II esta entidad se encarga de facilitar recursos a las familias

de más bajos ingresos económicos para que mejoren sus viviendas. Dicha institución

trabaja en conjunto con instituciones autorizadas que promueven sus programas de

Contribuciones para el Mejoramiento de Viviendas y de Créditos.

El programa de contribuciones consiste en brindar un aporte económico no

reembolsable a aquellas familias cuyos ingresos sean menores a 2 salarios mínimos y

que posean su terreno debidamente legalizado; con ello FONAVIPO pretende

favorecer a las familias más pobres, en tanto que se trata de un subsidio directo. El

monto de la contribución total para vivienda oscila entre los $365.71 y $1,574.9733.

El programa de créditos, por su parte, facilita recursos a las instituciones

autorizadas para que otorguen créditos, en condiciones de mercado, destinados al

33 Lungo, Mario. “Vivienda y Acceso a la Tierra Urbana: Los Programas de FONAVIPO Y el Instituto Libertad y Progreso”. San Salvador, Septiembre de 1995. (Cantidades convertidas a dólares)


mejoramiento de viviendas de los sectores de más bajos recursos económicos. En ese

sentido, este programa también se destina a aquellas familias cuyo ingreso es menor a

dos salarios mínimos y que posean alguna capacidad de endeudamiento. Es decir,

favorece a aquellas familias que sean capaces de cancelar cierta cantidad de efectivo

a lo largo de un período determinado, sin dejar de satisfacer sus necesidades

primarias.

FONAVIPO desde 1992 hasta marzo de 2006 ha logrado beneficiar a un total de

50,339 familias con el programa de contribuciones, esto asciende a un monto total de

US$ 80,401 millones (Ver gráfico 10). Por otra parte el programa de créditos a la

misma fecha ha beneficiado a un total de 88,292 familias en todo El Salvador,

representando esta ayuda un total de US$170,57 millones34 (ver anexo 7)

0.00

20,000.00

40,000.00

60,000.00

80,000.00

100,000.00

120,000.00

Santa

Ana

Ahuac

hapán

Sonso

nate

La Li

berta

d

San S

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Chalate

nango

Cuscat

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e

Cabaña

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Usulut

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San M

iguel

Mor

azán

La U

nión

US$

Prog. Contribuciones Prog. Créditos

Instituto Libertad y Progreso

El ILP tiene a su cargo el programa El Salvador, País de Propietarios, a través del cual

intenta contribuir a la legalización de los derechos de propiedad. Para lo cual obtiene

34 FONAVIPO. Sitio web: http://www.fonavipo.gob.sv/creditos.htm

Gráfico 10

Fondo destinado a los Programas de FONAVIPO

1992 - 2006

Fuente: Elaboración propia con datos de FONAVIPO


fondos los cuales son proporcionados en la partida del presupuesto general de la

nación a través del VMVDU, creando condiciones en las cuales las personas de más

bajos ingresos puedan tener acceso a una vivienda. De igual forma el ILP impulsa el

desarrollo del Proyecto de Modernización del Registro y Catastro de El Salvador, el

cual fusiona ambos aspectos con la finalidad de poder contar con un sistema ágil y

moderno de Administración y Registro de Inmuebles. Esta situación ha mejorado

bastante desde que dio inicio en el país. Cada vez son mayores el número de

viviendas registradas, sin embargo todavía se tienen dificultades con los terrenos

provenientes de la reforma agraria, los cuales se repartieron de forma ilegal en muchos

casos.

Hasta el año de 1995 el ILP había beneficiado a un total de 5,203 familias,

pertenecientes a un total de 62 comunidades, ubicadas en 25 municipios, de los 262

existentes en el país. De este total, la tercera parte de los municipios donde se ha

desarrollado este programa se encuentran ubicados en el AMSS (Área Metropolitana

de San Salvador), ubicándose en ella el 65% de las comunidades beneficiadas y el

73% de las familias favorecidas con el programa de regularización de tierras35.

Aunque se reconoce la labor desarrollada por estos programas, es necesario

hacer notar su limitación en cuanto a la cobertura de los mismos. En el país existe un

total de 1,624,277 hogares, de las cuales el 34.61% son hogares pobres, de los cuales

el 12.6% se encuentra en condiciones de pobreza extrema. Es decir, este segmento de

la población no cubre el costo de la Canasta Básica Alimenticia (CBA), en tanto que el

22% restante se encuentra en condiciones de pobreza relativa, es decir, que sus

ingresos no son lo suficientemente altos como para cubrir la “Canasta Básica

Ampliada”, que es la suma de la CBA más los gastos en vivienda, salud, educación,

vestuario y misceláneos36.

Esto indica que a pesar del funcionamiento positivo de estos programas en

términos de agilización de la gestión gubernamental, su nivel de cobertura es muy

35 Ibid. 36 DIGESTYC. Sitio Web: www.digestyc.gob.sv


limitado, reflejando las limitantes en términos de incidencia en lo que a la reducción de

la pobreza se refiere.

El problema no radica en lo adecuado e innovador que estos programas puedan

ser, sino en términos de gestión gubernamental, en que son extremadamente limitados

en cuanto su sostenibilidad financiera y a la vez, son muy reducidos en términos de

cobertura.

2. LA EMPRESA PRIVADA.

La empresa privada en estos últimos 10 años ha llevado a cabo diversos proyectos en

conjunto con otras instituciones. Sin embargo, dicha ayuda no ha sido suficiente, pues

se ha detectado una disminución en la ejecución de proyectos habitacionales

destinados a la población de menores ingresos.

Los esfuerzos realizados por la empresa privada no han sido los suficientes,

esto se refleja en el número de familias que todavía carecen de una vivienda. El déficit

habitacional todavía se mantiene en niveles altos y para lograr eliminarlo se requiere

de bastante inversión en el sector, tanto pública como privada; dicha ayuda debe de

distribuirse a nivel nacional, y no sólo enfocarse en el sector urbano del país.

Uno de los puntos por los cuales la empresa privada no ha logrado implementar

una estrategia de vivienda sólida ya accesible a la población, es debido, a la falta de

una ley de ordenamiento territorial, que asegure la sostenibilidad de los asentamientos

y permitan su desarrollo.

ENADE 2001 destina un apartado al problema de la vivienda, el cual plantea los

problemas habitacionales existentes, así como también las secuelas dejadas después

de los terremotos del mismo año, a la vez que plantea ciertos esquemas de solución

para hacer frente al problema habitacional. Sin embargo, en los siguientes ENADE,

poco o nada se ha tocado dicho tema de vivienda popular.


Este poco interés en la problemática y en la solución al mismo, deja ver la limitada

participación del sector privado en la inversión en vivienda. Entre otras cosas, la

empresa privada se justifica diciendo que hay una mayor capacidad de pago en

proyectos destinados a la clase media y alta. Y puesto que los materiales utilizados en

la fabricación de viviendas han sufrido un alza en los costos, estos se ven reflejados en

el costo total de la vivienda, lo cual las hace aún un poco más costosas que antes.

La Cámara Salvadoreña de Comercio (CAMARASAL), por su parte, hace la

mención de una mejoría en el sector construcción para los años de 2004 a 2005, así

como también un incremento del crédito privado a sectores como comercio, servicios,

industria. Sin embargo los créditos para vivienda no son significativos.

3. ORGANISMOS NO GUBERNAMENTALES.

Algunas ONG’s dedicadas a la construcción de la vivienda popular en el país son37:

• Fundación Salvadoreña para el Desarrollo (FUNDASAL)

• Cooperative Housing Foundation (Fundación para la Vivienda Cooperativa)

• Fundación Salvadoreña de Apoyo Integral.

• Fundación Habitat

Fundación Salvadoreña para el Desarrollo (FUNDASAL)

FUNDASAL es una institución privada, sin fines de lucro, dedicada a “la

creación de una conciencia social que promueve el desarrollo y las transformaciones

sociales necesarias en beneficio de los sectores más pobres del pueblo salvadoreño”.38

Dicha institución pretende a través de los programas que ejecutan, contribuir a

erradicar algunas de las manifestaciones de la pobreza, y a la vez lograr una mejor

distribución de la riqueza social. Por tal motivo, FUNDASAL destina su apoyo al sector

popular de la población de El Salvador, sobre todo en lo que al sector vivienda se

refiere.

37 Salazar, Armando. “Los procesos comunicacionales en los proyectos de vivienda popular” ECA 644, El Salvador, junio 2002. 38 FUNDASAL, sitio web: www.fundasal.org


Desde su fundación en 1968 hasta el año 2004 FUNDASAL ha obtenido los siguientes

logros:

Cuadro 25

Logros de FUNDASAL. Período 1968 - 2004

Logro Número

Proyectos ejecutados 196

Viviendas ejecutadas 39,426

Familias favorecidas 39,426

Personas beneficiadas 197,130

Fuente: Datos FUNDASAL, sitio web: www.fundasal.org

Todo lo anterior se ha llevado a cabo en los 14 departamentos de El Salvador y

ha sido posible por el gran aporte que han brindado las instituciones internacionales,

así como también otros organismos no gubernamentales e instituciones privadas que

velan por el bienestar de la población salvadoreña. En el cuadro 26 se puede observar

el número de proyectos ejecutados y en ejecución que ha tenido o tiene FUNDASAL en

el primer lustro del 2000.

Cuadro 26

Proyectos de FUNDASAL. Período 2000 – 2005.

AÑO No. de

Proyectos

2000 11

2001 17

2002 15

2003 3

2004 3

2005 6

TOTAL 55

Fuente: Elaboración propia en base a los datos de FUNDASAL, sitio web:

www.fundasal.org


La ayuda que FUNDASAL otorgó a la población de El Salvador pos-terremotos

fue de vital importancia, ya que fue en los períodos de 2001 – 2002 en los cuales se

desarrollaron mayores cantidades de proyectos habitacionales y de créditos viviendas.

(Ver anexo 8)

Cooperative Housing Foundation (CHF).

Esta institución estadounidense se encuentra enfocada a la reconstrucción

después de la devastación causada por la tormenta tropical Mitch en 1998. Este

programa se ejecuta en oriente y en el Bajo Lempa. Hasta 1992, esta fundación había

ejecutado un total de 16 proyectos de condominio39. Cabe señalar que es de las pocas

organizaciones extranjeras autorizadas para ejecutar proyectos de construcción.

La vivienda promovida por Cooperative Housing Foundation es donada, sin

comprar los terrenos. El valor aportado por las familias beneficiadas es el valor de su

trabajo realizado como auxiliares de albañilería. La fundación Cooperative Housing

Foundation posee una limitante para facilitar la vivienda y es que el terreno debe estar

legalmente inscrito. Esto ha acarreado que muchas familias no puedan acceder a los

beneficios que la fundación proporciona.

Cuadro 27

Algunos proyectos ejecutados por Cooperative Housin g Foundation.

Proyecto Ubicación Cantidad Dimensión m 2 Año Nueva

Esperanza San Nicolás Lempa y

Tecoluca, San Vicente 85 21 1997

Santa Fe San Sebastián, San Vicente

192 21 1998-1999

San José San Francisco Gotera, Morazán

454 30 1997

Fuente: ECA 644, p 538.

39 CHF, “Estudio de desarrollo físico y social de la vivienda en condominio en el AMSS”, p. 7 El Salvador.


Fundación Salvadoreña de Apoyo Integral.

Esta organización capta recursos de la cooperación extranjera, con los cuales ha

conformado un fondo rotativo junto con FUNDASAL, y es de las pocas ONG’s

autorizadas para ejecutar proyectos de vivienda con dinero del FONAVIPO.

Esta fundación compra el terreno, a partir de una demanda segura de familias o

comunidades. Es así como esta fundación construye viviendas a través de un convenio

con el FONAVIPO, con dinero proveniente del programa de contribuciones,

denominado Nuevos Asentamientos Organizados (NAO).

Cuadro 28

Algunos proyectos realizados por la Fundación Salva doreña de Apoyo Integral.

Proyecto Ubicación Cantidad Dimensión m 2 Año

Paniagua Puerto Parada, Usulután. 19 30 2000

Las Flores Puerto Parada, Usulután 19 30 2000

Fuente: ECA, ibid p 538.

Hábitat para la Humanidad

La Fundación Hábitat para la Humanidad proporciona viviendas con un costo

total de US$ 4.000 por vivienda, los costos directos (materiales, mano de obra,

transporte y gastos legales), que oscilan entre el 85 y 90 por ciento y los costos

indirectos (personal, alquiler de oficinas y otros gastos organizacionales), que oscilan

entre el 10 y 15 por ciento. El financiamiento es a 10 años plazo y las familias pagan un

promedio de US$35 mensuales.

Esta fundación cuenta con diseños alternativos de vivienda de desarrollo

progresivo. Esto quiere decir que de acuerdo a la capacidad futura de las familias, ellas

podrán ampliar las casas y mejorarlas. Los tipos de viviendas de desarrollo progresivo

disponibles son: con un área de construcción de 40m2 (US$ 2,750) o con un área de

construcción de 30m2 (US$2,100).


4. FACTORES QUE DIFICULTAN LA PRODUCCIÓN Y EL ACCESO A LA VIVIENDA POPULAR EN EL SALVADOR.

La realidad nacional actual, muestra que las familias salvadoreñas tienen dificultad en

acceder a la adquisición de una vivienda. Anteriormente se había mencionado que la

vivienda es uno de los bienes básicos que debe poseer una persona para su pleno

goce y desarrollo dentro de la sociedad. Sin embargo, esta necesidad no es satisfecha

por todas las familias. Las políticas gubernamentales están a la base del entorno

económico para ayudar al desarrollo del país. Pero, en dichas políticas no han

permitido que El Salvador pueda cumplir el papel de facilitador de vivienda para las

familias salvadoreñas.

El desarrollo del presente trabajo, ha permitido observar, que la producción y el acceso

a la vivienda ha estado restringido debido a los siguientes factores:

• Los bajos salarios que reciben las familias.

• El desempleo y el subempleo.

• La limitada oferta de vivienda debido a los altos precios de los materiales

necesarios para construir una vivienda.

• La dificultad en el acceso a los créditos bancarios.

• El inadecuado uso de los suelos u ordenamiento territorial.

El acceso de la población de más bajos ingresos a una vivienda adecuada se

ve dificultado por cuatro factores principales: primero, la insuficiente capacidad

adquisitiva que impide transformar su demanda potencial en una demanda efectiva;

segundo, la carencia de garantías satisfactorias para acceder a los créditos

hipotecarios disponibles; tercero, la imposibilidad de acreditar ingresos permanentes, lo

cual constituye un problema endémico en países con sectores informales importantes,

como es el caso de El Salvador; y cuarto, la enorme dispersión geográfica de muchas

viviendas.

Bajos salarios.

En economía, el salario es el precio pagado por la utilización del factor trabajo.

Los salarios son todos aquellos pagos que compensan a los individuos por el tiempo y

esfuerzo dedicado a la producción de bienes y servicios.


El sistema laboral en El Salvador se rige bajo la ley de salarios flexibles, por lo que a

continuación se demuestra dicho comportamiento. En la economía salvadoreña la

regulación salarial no está fuertemente controlada por políticas efectivas para los

trabajadores. De acuerdo a la Constitución de la República40 se establece que el

trabajador tiene derecho a recibir una retribución salarial de acuerdo al trabajo

realizado. Esta retribución debe ser suficiente para satisfacer las necesidades básicas

del trabajador. De acuerdo a este artículo se establecen los salarios mínimos que

ocurren en la economía salvadoreña. Para garantizar que el salario mínimo sea fijado

acorde a los requerimientos básicos de los trabajadores, existe dentro del Ministerio de

Trabajo y Previsión social un mecanismo institucional denominado Consejo Nacional

del Salario Mínimo; quien es el encargado de modificar las tarifas o cambios en los

salarios mínimos debido a los cambios ocurridos en los requerimientos de vida de los

trabajadores.

En el art. 159 del Código de Trabajo se establece la revisión periódica de los

salarios mínimos fijados por decreto, por lo menos cada tres años. Esta mala

aplicación de las leyes da lugar a la congelación de salarios. Otro factor importante

para la regulación salarial es la índole del trabajo que se realiza, el cual se basa en el

supuesto de que la vida en el campo es diferente a la ciudad. Lo que permite que en

los diferentes sectores de la economía se paguen salarios mínimos diferentes, siendo

el sector agrícola el que menor salario recibe. Otro parámetro que se toma en cuenta

para la fijación del salario mínimo es la calificación de la mano de obra y la

productividad de la labor.

Toda esta ambigüedad en la ley sobre la determinación del salario mínimo es lo

que imposibilita determinar el salario mínimo correspondiente a cada labor. De estos

hechos son de los que se vale el patrono para fijar a su antojo el salario de los

trabajadores. Por ejemplo: Para el trabajo por unidad de obra, no se establecen límites

mínimos de salario provocando la fijación de bajos niveles salariales. Para el sistema

mixto se remunera de acuerdo al tiempo prestado por el trabajador, pero en este tipo

de regulación puede ocurrir que el patrono exija una labor sumamente extenuante y

40 Constitución de la República, artículo 38 ordinal 2º


agotadora para cumplir con metas de producción sin reconocer esfuerzo extra del

trabajador. En el trabajo a domicilio, se incurre en el problema de no poder clarificar el

rubro al que pertenecen las diferentes clases de trabajadores, por lo tanto es imposible

determinar el salario mínimo que debe corresponder a cada labor. Si el trabajo es por

comisión, la Ley establece que si la comisión es inferior al salario mínimo, se deberá

pagar el salario mínimo.

La regulación salarial establecida en El Salvador conlleva a que el salario

mínimo sea muy bajo y por consiguiente, a que los beneficios de los patronos sean

mayores. Se dice que son salarios muy bajos ya que organismos como la OIT realizan

análisis comparativos sobre los indicadores económicos que se rigen en las

economías. De común acuerdo a lo descrito por la OIT, se afirma que la irregularidad

en el pago de los salarios mínimos en países en desarrollo se debe a la mala

aplicabilidad de las leyes y a la falta de regulación por los organismos

gubernamentales; dejando en evidencia que un gran porcentaje de personas reciben

un salario menor al salario mínimo.

De acuerdo al decreto número 37, el Órgano Ejecutivo de la República de El

Salvador de común acuerdo al Consejo Nacional de Salario Mínimo establecieron: Los

trabajadores del Comercio y Servicios que laboren en cualquier lugar de la Republica,

devengarán por jornada ordinaria de trabajo diario diurno CINCO DOLARES

VEINTIOCHO CENTAVOS. Art. 2.- Los trabajadores de la Industria, excepto los de

maquila textil y confección que laboren en cualquier lugar de la República devengaran

por jornada ordinaria de trabajo diario diurno, CINCO DOLARES DIECISEIS

CENTAVOS. Art. 3.- Los trabajadores de la Maquila Textil y Confección que laboren en

cualquier lugar de la República devengarán por jornada ordinaria de trabajo diario

diurno, CINCO DOLARES CUATRO CENTAVOS.

Para el año 2004, de acuerdo a la DIGESTYC, los salarios mensuales que

recibieron las familias salvadoreñas en promedio fue de US$ 234.01, excluyendo a

familias no remuneradas. Sin embargo, la mayoría de las familias tratan de buscar

otros ingresos para subsistir. Estas familias en el año 2004 recibieron un promedio de

US $ 249.79 al mes. En ambas situaciones, los hombres son los que perciben más


ingresos que las mujeres, debido al vacío que existe en las políticas nacionales sobre

la desigualdad de género. Por supuesto variantes como los años de estudios

aprobados y categorías ocupacionales son parte importante en la recepción de

ingresos.

Cuadro 29

Salarios e Ingresos mensuales promedio en dólares, por sexo.

Concepto Total Hombres Mujeres

Salario* 234.01 255.12 206.75

Ingresos** 249.79 259.57 235.91

*Se excluye otros ingresos percibidos **Se incluye otros ingresos percibidos Fuente: EHPM 2004.

Se puede observar que los salarios percibidos en el año 2004 son bajos e

insuficientes para suplir todas las necesidades básicas. La canasta de mercado es

representativa de la población urbana del país, y es obtenida como promedio del

consumo de la población. Para la metodología de su cálculo se compone de los

siguientes subgrupos: alimentos, vivienda, vestuario y misceláneos. Esta canasta de

bienes es la que se utiliza para el cálculo del índice de precios al consumidor (IPC)41.

Se cree conveniente destacar la gran limitante que poseen los consumidores, y es la

de los bajos salarios que obtienen para poder suplir sus necesidades de vivienda.

El desempleo y subempleo.

El desempleo y subempleo son factores que inciden en el acceso a la vivienda

popular, ya que si una familia no posee empleo, no podrá acceder a la vivienda. El

gobierno es el ente encargado en la elaboración de políticas laborales encaminadas a

disminuir el desempleo. De acuerdo a la EHPM del año 2004, el desempleo se define

como el grupo de personas en edad de trabajar que no tiene trabajo, pero que lo están

buscando activamente; y es un fenómeno que afecta en mayor o menor medida a una

gran parte de países del mundo. La tasa de desempleo a nivel nacional en el año 2004

41 Montesinos, Mario. “Flexibilización en el mercado laboral en El Salvador” FUNDE, p 163. El Salvador 2000.


fue de 6.8%, siendo para el área urbana de 6.5% y para el área rural de 7.2%. Así

mismo en el Área Metropolitana de San Salvador registra una tasa del 6.1%42.

Los datos de la encuesta también indican que el mayor desempleo a nivel nacional se

presenta en los hombres, con una tasa de 8.7%, a diferencia de las mujeres que tienen

una tasa de desempleo del 3.8%. Esto se debe a que el porcentaje de mujeres

incorporado en el mercado laboral es menor.

Por otra parte, existen muchas familias que poseen empleo, pero que trabajan

menos de 40 horas a la semana en forma involuntaria (subempleo visible), y otras que

trabajando 40 horas semanales o más obtienen un ingreso menor al salario mínimo

vigente (subempleo invisible). A estos fenómenos se le llama subempleo . Es de

destacar, que la DIGESTYC, concluyó que en el país la tasa de subempleo urbana es

de 34.6%. Los subempleados visibles constituyen el 4.3% y los subempleados

invisibles el 30.3%. Estas tasas de subempleo también muestran la limitante que

poseen las familias para adquirir un crédito bancario, ya que no son sujetos de crédito

por las instituciones financieras.

La limitada oferta de vivienda.

En el desarrollo del trabajo, se pudo presentar, que la oferta de vivienda es muy

limitada, debido fundamentalmente a: los altos precios de los materiales de

construcción, de la tierra, del petróleo, así como al limitado acceso a los sistemas de

créditos.

Al inicio del presente capítulo, se evaluaron los aportes de las instituciones

gubernamentales por el lado de la oferta de viviendas. Sin embargo, la demanda de

vivienda no es satisfecha por estas instituciones, por tal razón es importante evaluar

los aportes que las instituciones privadas ofrecen. En los últimos años, debido a la

contracción de la economía, se han generado obstáculos para el funcionamiento de la

industria de la construcción y oferta privada. Uno de los obstáculos es el impacto por el

alza de los precios del petróleo a escala mundial. En efecto, el alza del precio del

petróleo impacta en el costo del hierro e incrementa el costo de los materiales de

42 EHPM 2004.


transporte. Estos factores limitan el incentivo de construir viviendas a precios bajos, lo

que a su vez dificulta el acceso de las familias a las mismas.

Gráfico 11

Petróleo Spot, precio barril en dólares

0

10

20

30

40

50

60

Dic

-99

Dic

-00

Dic

-01

Dic

-02

Dic

-03

Dic

-04

US

$

Precio barril en dólares

Fuente: BCR. Revista Mensual, 2002 y 2005.

Los datos proporcionados por la Revista Trimestral del BCR evidencian el alza

de los precios del barril de petróleo, finalizando el año 1999 con un precio de US$ 26.4

por barril de petróleo, e iniciando en marzo de 2005 con un precio de US$ 49.2 por

barril de petróleo.

Ante los crecientes problemas que se encuentran los constructores privados,

éstos tienden a violar las regulaciones existentes para obtener siempre beneficios; y

precisamente en este momento es donde la intervención del Estado se debilita. El

Banco Mundial, a principios de la década pasada estableció que se debía de reducir el

papel del Estado a un rol de facilitador; creando las condiciones adecuadas para que

los mercados de vivienda funcionen. Pero, lastimosamente las acciones realizadas

sobre la reducción del Estado, no han cumplido los objetivos planteados; ya que los

mercados actúan a su conveniencia y no suplen las necesidades de la población.

Adicionalmente, debido al auge que han tomado las ONG’s en cuanto a la construcción

de viviendas, el gobierno central ha tratado de convertirlas en agentes privados

productores de viviendas para los grupos sociales de menos ingresos, dejándoles a

ellas las funciones que las empresas constructoras privadas no han podido cumplir.


En tal contexto, Mario Lungo afirma que: “hacer que la producción privada de la

vivienda en El Salvador juegue un papel fundamental en el desarrollo sostenible de

este sector requiere no solamente la modificación de las reglas crediticias vigentes,

sino la creación de un nuevo marco regulatorio e institucional en el que el Estado,

asuma un papel de formulador y conductor de política y no simplemente de facilitador

de las acciones del mercado43.

Tomando en cuenta esta afirmación de Lungo y las condiciones de las variables

cuantitativas y cualitativas que describen el panorama actual de la inversión en

vivienda popular y su acceso, podemos concluir que el rol que esta asumiendo el

Estado como facilitador no es el adecuado para beneficiar a las familias en el acceso a

viviendas. En este sentido se debe reformular las políticas de vivienda para que la

oferta no este limitada y sea más asequible a la población. Entre otras medidas, las

políticas gubernamentales deben cerrar la brecha económica que existe entre la

capacidad de pago de las familias y las aspiraciones de vivienda. Ya que muchas

familias aspiran a viviendas que no pueden pagar y las que sí pueden pagar realmente

no llenan sus aspiraciones, ni los requisitos técnicos adecuados para la construcción.

Por el lado del marco legal, la inversión en vivienda se ve fuertemente afectada

por la falta de flexibilización en las leyes y normas. Algunos constructores consideran

que se deben agilizar, simplificar y acortar los plazos para la tramitación de permisos y

aprobación de proyectos de construcción mediante la revisión y reducción integral del

marco legal44. Esto conlleva a un desinterés del sector privado sobre todo en el área

rural de atender las necesidades de vivienda de los hogares de los primeros deciles de

ingresos, ya que los márgenes de ganancia deben ser bajos; a pesar del beneficio

social asociado a la solución de estas necesidades, que permitirían elevar la calidad de

vida de buena parte de la población salvadoreña.

43 Lungo, Mario. “Economía Política de la vivienda en El Salvador” ECA 633,634. El Salvador, 2000. 44 DIGESTYC “Déficit Habitacional”


El ordenamiento territorial.

El ordenamiento territorial es otro de los factores que influyen en la producción y

acceso a la vivienda. El Salvador, debido a su geografía volcánica, genera con

frecuencia movimientos sísmicos. Estos movimientos son causante de que muchas

viviendas sean destruidas debido a que la calidad de los materiales de construcción, no

son lo suficientemente fuertes para soportar movimientos telúricos.

Por otra parte, también inciden las grandes migraciones del campo a la ciudad,

tal y como se señaló en el capítulo 1 donde la tasa de crecimiento urbana es mayor

que la rural, generando una gran concentración de personas en ciertos lugares del

país. Debido a esta densidad poblacional, muchas familias y empresas constructoras

han edificado proyectos habitacionales en zonas inadecuadas por ejemplo, en laderas,

a orillas de ríos, sobre suelos agrícolas, cordilleras, entre otros; poniendo en peligro la

vida de las familias que ahí habitan.

En el programa de desarrollo territorial, la OPES y el VMVDU afirman que: “ante

la creciente demanda de suelo urbano, existen 3 elementos que se destacan en dicho

proceso: la excesiva fragmentación del suelo agrícola, lotificaciones rurales para

vivienda, el descontrolado urbanismo y la demanda para uso industrial y

agroindustrial45”. En el país existen 7 lugares donde se pueden observar estos

aspectos: Área Metropolitana de San Salvador, Santa Ana, San Miguel, Sonsonete,

Usulután, Valle de San Andrés y la carretera CA-4 que conduce a El Puerto de la

Libertad.

El ordenamiento territorial constituye un gran reto para el gobierno salvadoreño,

ya que se debe evaluar cada área del país y darle el uso adecuado. Además, es de

hacer notar a la población y a los constructores, las zonas que no son adecuadas para

construir y así evitar más catástrofes como las ocurridas en las últimas tormentas y

terremotos. El ordenamiento territorial debe ir enfocado a mejorar la calidad de vida de

la población y de garantizar un desarrollo sostenible para las futuras generaciones.

45 OPES/VMVDU “Programa de desarrollo territorial” pag 7, El Salvador, julio 2000.


CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES.

De todo lo anterior se ha podido observar los diferentes esfuerzos que están realizando

las diversas instituciones por tratar de dar una solución viable al problema habitacional,

a nivel de vivienda popular. Sin embargo, también se deja ver la falta de coordinación

que existe entre los entes involucrados en dicho proceso. Y esta se constituye como

una de las principales debilidades del por que no hay una política de vivienda, ni de

ordenamiento territorial que determine los lineamientos a seguir, para que todo el

proceso vaya acorde a los objetivos planteados por los organismos gubernamentales y

privados.

Uno de los temas que no es muy abordado por las políticas de vivienda es el

tema de la salud. La salubridad va de la mano con la política de vivienda, ya que sin

ella no se puede mejorar la calidad de vida de las familias, y contrario a ello, muchos

hogares seguirán viviendo en condiciones de insalubridad. Así como también no se

pueden dejar de lado aspectos económicos y sociales, ya que el tema de la vivienda es

un aspecto social, político y económico, debido que van ligados a muchas más ramas

que también influyen el la reactivación de dicho sector. Por ello una buena estrategia

habitacional debe incluir todos los factores posibles involucrados -ya sea directa o

indirectamente- en el proceso de desarrollo e inversión del sector vivienda.

Si bien es cierto que se han elaborado proyectos de reconstrucción en

viviendas dañadas por los desastres naturales, estos no logran satisfacer la demanda

de viviendas. Además, muchos de los proyectos de reconstrucción reflejan aún el

grado de hacinamiento y precariedad en que viven las familias.

El problema de la vivienda en El Salvador debe ser resuelto por el Gobierno

principalmente; ya que éste es la raíz que sustenta a todos los agentes involucrados en

el sector habitacional. Se ha observado que el gobierno salvadoreño ha centralizado su

política de infraestructura en la ejecución de proyectos viales como, carreteras, pasos a

desnivel, anillos periféricos, entre otros. Esto se evidencia en el presupuesto del MOP

del 2006; ya que el ramo para la Vivienda y Desarrollo Urbano es tan sólo de


$17,167,665 de un total de $ 114,011,790 del presupuesto total46. Se deja ver la

importancia para el gobierno en la aprobación de préstamos para la construcción de

carreteras, tal es el caso de la calle de acceso que conecta Ilopango, Santo Tomás y

Cantón Joya Grande, ya que con dicha aprobación se iniciaría un proyecto de inversión

turística en el lago de Ilopango47.

Creemos conveniente destacar que el papel otorgado al Estado por las políticas

neoliberales no es el adecuado para solucionar el problema de la deficiencia cualitativa

y cuantitativa de viviendas en el país. El Estado debería de enfocar sus recursos en

proyectos sociales como donación de terrenos, de viviendas, mejoramiento de

viviendas, generación de empleos, entre otras. El Gobierno debería de reducir sus

gastos administrativos e incrementar el gasto social, así como el de cumplir con los

objetivos propuestos en el presupuesto del MOP 2006 y de la política de vivienda

2004-2009. Entre los objetivos que el MOP se propuso están:

1. Promover y fortalecer programas habitacionales, con la participación del sector

privado y gobiernos locales para que los grupos más vulnerables de la sociedad

tengan acceso a la vivienda.

2. Fortalecer las condiciones técnicas y legales para que la población de más

bajos recursos tenga acceso a una vivienda digna.

3. Reducir el déficit habitacional.

Ahora para el 2007 sólo se espera que dichos objetivos sean cumplidos

eficientemente; además que el gobierno debe evaluar con anterioridad las ventajas y

desventajas en la ejecución de los proyectos salvadoreños. Los proyectos deben

poseer una dinámica y cobertura de largo plazo y no de corto plazo como lo son en la

actualidad.

En lo que a proyectos de construcción y reconstrucción de viviendas se refiere,

se deben evaluar las medidas técnicas que los constructores utilizan; ya que se han

observado que muchos proyectos habitacionales se construyen con materiales de mala

calidad y en lugares inadecuados lo que pone en peligro la vida de muchas personas.

46 MOP, Presupuesto 2006. 47 El Diario de Hoy “Porto Pango. Un proyecto turístico de $40 millones” p 32 y 33 El Salvador, Viernes 7 de julio de 2006.


Por otra parte, en cada período presidencial o incluso cada año deberían de ser

revisados y evaluados ciertos indicadores de las viviendas, entre ellos:

• Área construida de la vivienda

• Área del lote o parcela

• Personas por habitación

• Número de habitaciones y dimensiones de cada una de éstas.

• Metros cuadrados de área verde por habitantes

• Metros cuadrados de equipamiento social por habitantes

• Dotación de servicios públicos

• Servicio de transporte público

• Densidad poblacional de la urbanización

• Áreas comerciales aledañas a la urbanización

• Cercanía a las fuentes de trabajo

• Otros.

Una acción que el gobierno debería de implementar para lograr una mayor

cobertura habitacional a las familias de bajos ingresos, es la disminución de los precios

de las viviendas, con respecto a los precios de mercado. Ya que de esta manera se

beneficiaría a un mayor número de personas. Sin embargo, para lograr dicha

disminución el sistema crediticio requiere de una reestructuración institucional y

saneamiento financiero integral. Así como también, el gobierno debe tener un fondo de

garantía para lograr atender a dicho sector de la población que no tiene las

posibilidades de adquirir un financiamiento en la banca. El fortalecimiento de las ONG’s

en cuanto a la cobertura de proyectos que operan con créditos, y las cooperativas de

vivienda tampoco se han visto estimulados por las instituciones privadas.

Por otra parte, es necesario realizar una descentralización en lo que a

construcción de viviendas populares de refiere. Deben de incluirse a los gobiernos

locales en la construcción de viviendas para una mayor y mejor cobertura. Este tema

de la vivienda debe interrelacionar a todos los agentes y políticas del país. Ya que cada

uno de ellos es un eslabón para construir un mejor El Salvador y así poder cumplir con

los ODM de disminuir la pobreza en nuestro país.


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El Salvador 2006.


ANEXOS

Anexo 1 Evolución de la distribución de la población, 1995 -2003.

Porcentaje de personas en la zona con respecto al t otal de personas en el país.

Fuente: Elaboración propia con información de EHPM varios años.

AÑO TOTAL PAIS AMSS CABECERAS

DEPARTAMENTALES OTRO

URBANO RURAL

1995 100 25.1 11.6 18 45.3 1996 100 25.0 11.7 18 45.3 1997 100 25.3 11.7 18.3 44.7 1998 100 30.8 9.6 17.4 42.2 1999 100 31.0 10 17.2 41.9 2000 100 31.2 10 17.2 41.6 2001 100 31.4 10 17.4 41.2 2002 100 31.5 10 17.4 41.0 2003 100 31.6 9.8 17.8 40.8


Anexo 2 Censo habitacional 1992. Total de viviendas partic ulares en El Salvador.

TOTAL PAÍS URBANA RURAL

Total Ocupada Desocupada Total Ocupada Desocupada Total Ocupada Desocupada

1,236,188 1,100,714 135,474 673,244 598,842 74,402 562,944 501,872 61,072

Fuente: Censo habitacional 1992, Ministerio de Economía.

Anexo 3 Tipos de vivienda existentes en El Salvador.

Fuente: Censo poblacional 1992 El Salvador, Ministerio de Economía.

Censo 1971 Censo 1992 Tipo de vivienda Nº % Nº %

Variación porcentual 1971/1992

1999 2000 2001 2002 Variación

porcentual 1999/2002

Total 654,539 100 1,100,714 100 68.2 % 1,383,145 1,438,186 1,473,334 1,522,383 10.1% Casa

independiente 410,084 62.7 982,045 89.2 139.5 % 1,238,906 1,295,500 1,288,792 1,345,223 8.6%

Apartamento 11,207 1.7 31,241 2.8 178.8 % 31,483 33,892 14,317 33,539 6.5% Pieza en mesón 76,187 11.6 43,542 4.0 - 42.9 % 54,639 58,230 57,120 51,560 - 5.6%

Rancho o choza 137,890 21.1 29,942 2.7 - 78.3 % 5,438 5,476 4,379 3,830 - 29.6%

Vivienda improvisada

5,869 0.9 615 0.1 - 89.5 % 5,871 7,072 3,892 3,047 - 48.1%

Otro (Viv.móvil, carpeta, etc)

204 0.0 243 0.0 19.1 % - - - 45,168 -


Anexo 4 Condición de tenencia de la vivienda en El Salvador , 1971-1992.

Censo 1971 Censo 1992 1999 2000 2001 2002 Condición de tenencia

Nº % Nº %

Variación porcentual

% % % %

Total 654,539 100 1,100,714 100 68.20% Propia 315,039 48.1 609,198 55.3 93.40% 67.2 67.3 63.2 66.1

Pagándose a plazo 29,624 4.5 157,143 14.3 430.50%

Alquilada 137,108 20.9 197,083 17.9 43.70% 14.5 14.2 13 12.7

Otro 172,768 26.4 137,290 12.5 -20.50% Fuente: Censo habitacional 1992, Ministerio de Economía, El Salvador y EHPM 2004.

Anexo 5 Monto de gasto mensual por deciles de hogares.

Deciles Alimentos Misceláneos Vestuario Artículos del Hogar Salud Educación Cuota de

vivienda TOTAL POR

DECIL Primero 26,549,166 20,055,313 3,174,621 12,416,336 10,947,625 24,152,259 3,678,167 100,973,487 Segundo 30,547,157 21,945,848 4,091,225 16,904,119 4,742,473 27,319,472 5,402,017 110,952,311 Tercero 35,703,435 26,198,766 4,961,604 22,782,396 6,669,003 29,748,852 10,075,103 136,139,159 Cuarto 40,054,075 29,492,772 5,631,308 30,458,434 6,654,111 38,567,428 12,624,045 163,482,173 Quinto 42,300,709 34,241,170 7,563,392 36,072,724 10,259,786 46,624,434 15,954,983 193,017,198 Sexto 47,450,438 40,189,806 12,246,274 41,515,237 11,840,351 52,146,479 19,403,287 224,791,872 Séptimo 49,352,315 43,085,975 11,626,032 71,961,656 11,442,535 57,376,782 22,536,642 267,381,937 Octavo 50,127,983 65,578,834 14,528,421 72,040,840 13,626,876 74,719,444 29,763,009 320,385,407 Noveno 51,705,714 74,177,122 18,797,524 98,405,797 16,359,910 97,132,678 37,734,965 394,313,711 Décimo 51,910,478 115,866,861 35,757,515 195,917,641 27,601,546 156,957,542 85,549,160 669,560,743 TOTAL 425,701,470 470,832,469 118,377,915 598,475,180 120,144,215 604,745,369 242,721,379 2,580,997,998 Fuente: Elaboración propia en base a EHPM 2002.


Anexo 6

Fuente: EHPM 2004.

Materiales de vivienda. El Salvador 2004.

TOTAL: 1,626,036

Techo 1,626,036 Paredes 1,626,036 Piso 1,626,036 Loza de concreto 24,631 Concreto mixto 1,151,573 Ladrillo de cemento 945,398 Teja de barro - cemento 491,825 Bahareque 49,932 Ladrillo de barro 14,497 Lamina de asbesto 615,673 Adobe 251,686 Cemento 318,869 Lamina metalica 488,019 Madera 33,661 Madera Na Paja o palma 2,814 Lamina 121,245 Tierra 344,680 Materiales de desechos 2,503 Paja o palma 4,933 Otro material 2,592 Otro material 571 Materiales de desechos 5,943 Otro material 7,063


Anexo 7 Resultados de programas ejecutados por FONAVIPO a n ivel nacional desde

1992 a mayo de 2006

Programa de Contribuciones Programa de Créditos

No. Familias Monto en US$ No. Familias Monto en US$

Santa Ana 3,087 3,925,007.07 2,221 3,960,950.48

Ahuachapán 4,718 6,573,779.56 936 1,456,321.16

Sonsonate 3,699 4,516,352.44 7,447 11,194,713.03

La Libertad 4,647 8,135,665.02 693 1,788,758.27

San Salvador 10,649 22,180,277.60 56,878 96,175,404.55

Chalatenango 1,987 2,746,571.22 417 1,225,917.01

Cuscatlán 1,758 2,826,211.57 1,884 4,379,278.66

La Paz 3,147 5,635,896.94 3,703 11,267,368.68

San Vicente 2,732 4,711,425.39 5,451 18,386,240.70

Cabañas 767 870,769.60 548 1,500,595.75

Usulután 5,446 9,291,769.05 4,951 12,487,992.03

San Miguel 3,965 3,692,090.32 1,823 3,117,747.38

Morazán 2,901 4,186,802.22 216 368,934.28

La Unión 836 1,108,051.66 1,124 3,255,741.46

TOTAL 50,339 80,400,669.66 88,292 170,565,963.44

Fuente: elaboración propia en base a datos de página web FONAVIPO.


Anexo 8

PROYECTOS EJECUTADOS Y EN EJECUCIÓN DE FUNDASAL.

PERÍODO DE 2000- 2005

AÑO 2000

Proyectos Ejecutados y en ejecución Año Nombre Proyecto Financiamiento 2000 CONSTRUCCION DE VIVIENDAS A

DAMNIFICADOS DEL HURACN MITCH USULUTAN, JIQUILISCO Tipo de proyecto:VIVIENDA MINIMA DE BLOQUE TEJA DE MICROCONCRETO Y MEDIO CORREDOR No. Unidades:58 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:

FUNDACION SERVICIO JESUITA `PARA EL DESARROLLO

2000 PROYECTO PARA DAMNIFICADOS DEL HURACN MITCH II LA PAZ, SAN PEDRO MASAHUAT Tipo de proyecto:TECHO MINIMO Y ESTRUCTURA BASICA EN ASENTAMIENTOS RURALES No. Unidades:100 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:

MISEREOR II

2000 ACTIVIDAD DE RECONSTRUCCION INTEGRAL DESPUES DEL MITCH (MIRA I) USULUTAN, JIQUILISCO Tipo de proyecto:VIVIENDA MINIMA EN ASENTAMIENTOS RURALES No. Unidades:83 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:

CHF

2000 ACTIVIDAD DE RECONSTRUCCION INTEGRAL DESPUES DEL MITCH (MIRA II) USULUTAN, JIQUILISCO Tipo de proyecto:VIVIENDA MINIMA EN ASENTAMIENTOS RURALES No. Unidades:60 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:

CHF

2000 CONSTRUCCION DE VIVIENDAS A DAMNIFICADOS DEL HURACN MITCH EN

ALOBAN


COMUNIDADES DEL BAJO LEMPA SAN VICENTE Y LA PAZ, TECOLUCA Y ZACATECOLUCA Tipo de proyecto:VIVIENDA MINIMA EN ASENTAMIENTOS RURALES No. Unidades:44 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:

2000 CONSTRUCCION DE VIVIENDA PARA FAMILIA DAMNIFICADA DEL HURACAN MITCH LA PAZ, ZACATECOLUCA Tipo de proyecto:VIVIENDA MINIMA EN ASENTAMIENTOS RURALES No. Unidades:1 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:

TELECOM, S.A. DE C.V.

2000 PROYECTO HABITACIONAL LA PROVIDENCIA II USULUTAN, JIQUILISCO Tipo de proyecto:UNIDAD BASICA CON MEDIO CORREDOR No. Unidades:14 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:

CONGREGACION HERMANAS DE LA PROVIDENCIA

2000 PROYECTO DE VIVIENDA PARA FAMILIAS DE ARENA BLANCA, MUNICIPIO EL PROGRESO DEPARTAMENTO DE YORO, HONDURAS EL PROGRESO, YORO HONDURAS Tipo de proyecto:VIVIENDA MINIMA EN ASENTAMIENTOS RURALES No. Unidades:55 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:

FASTENOPFER

2000 PAUJILES HONDURAS, YORO Tipo de proyecto:CONSTRUCCION DE VIVIENDAS PARA DAMNIFICADOS DEL HURACAN MITCH No. Unidades:500 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:

SERVICIO JESUITA

2000 LAS PALMAS SAN SALVADOR, SAN SALVADOR

KFW-FSDVM


Tipo de proyecto:REHABILITACION DE TUGURIOS No. Unidades:1070 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:

2000 MARIA AUXILIADORA SAN SALVADOR, CUSCATANCINCO Tipo de proyecto:REASENTAMIENTO CON AYUDA MUTUA Y CREDITO EN MATERIALES No. Unidades:35 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:

Fuente: Datos de FUNDASAL, sitio web: www.fundasal.org

AÑO 2001

Proyectos Ejecutados y en ejecución Año Nombre Proyecto Financiamiento 2001 APOYO A LA CONSTRUCCION DE ALBERGUES

LA LIBERTAD, SANTA TECLA Tipo de proyecto:VIVIENDAS DE EMERGENCIA POST TERREMOTO No. Unidades:60 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:

GAP FOUNDATION (PERIODISTAS ESTADOUNIDENSES)

2001 TECHOS PROVISIONALES PARA LA ZONA DE SAN PEDRO MASAHUAT LA PAZ, SAN PEDRO MASAHUAT Tipo de proyecto:VIVIENDAS DE EMERGENCIA POST TERREMOTO No. Unidades:300 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:

CORDAID/ASPRODE

2001 ATENCION A DAMNIFICADOS POST TERREMOTO LA PAZ, ZACATECOLUCA Tipo de proyecto:VIVIENDAS DE EMERGENCIA POST TERREMOTO No. Unidades:4 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:

ESSO ESTANDAR OIL


2001 VIVIENDA PROVISIONAL ZONA DE LOS REYES

LA PAZ, ZACATECOLUCA Tipo de proyecto:VVIENDAS DE EMERGENCIA POST TERREMOTO No. Unidades:130 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:

BCI / MISEREOR

2001 CONSTRUCCION DE VIVIENDAS DE EMERGENCIA PARA AFECTADOS POR LOS TERRMOTOS LA PAZ, SAN JUAN NONUALCO Tipo de proyecto:VIVIENDAS DE EMERGENCIA POST TERREMOTO No. Unidades:42 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:

SALVADOREяS RESIDENTES EN HONDURAS, A TRAVES DE LA EMBAJADA DE EL SALVADOR EN HONDURAS

2001 CONSTRUCCION DE VIVIENDAS DE EMERGENCIA PARA AFECTADOS POR LOS TERREMOTOS LA PAZ, SAN JUAN NONUALCO Tipo de proyecto:VIVIENDAS DE EMERGENCIA POST TERREMOTO No. Unidades:2 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:

AGENCIA DE COOPERACION ITALIANA

2001 APOYO A LA RECONSTRUCCION LA PAZ Y CUSCATLAN, SAN JUAN NONUALCO Y COJUTEPEQUE Tipo de proyecto:VIVIENDAS DE EMERGENCIA POST TERREMOTO No. Unidades:4 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:

GAP FOUNDATION (PERIODISTAS ESTADOUNIDENSES)

2001 VIVIENDA DE EMERGENCIA PARA FAMILIAS AFECTADAS POR LOS TERREMOTOS LA PAZ, ZACATECOLUCA Tipo de proyecto:VIVIENDAS PERMANENTES PARA DAMNIFICADOS No. Unidades:105 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:

MANOS UNIDAS

2001 RECONSTRUCCION DE VIVIVIENDAS POST TERREMOTO A PERSONAS POSITIVAS VIH/SIDA Y SUS FAMILIARES

FUNDASIDA


SAN SALVADOR, CUSCATLAN, USULUTAN, SAN VICENTE, LA LIBERTAD Y SONSONATE, APOPA, MEJICANOS, AGUILARES, ROSARIO DE MORA, COJUTEPEQUE, USULUTAN, SAN VICENTE,COLON Y SONSONATE Tipo de proyecto:VIVIENDAS PERMANENTES PARA DAMNIFICADOS No. Unidades:12 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:

2001 PROYECTO DE RECONSTRUCCION POST TERREMOTO LA PAZ, SAN RAFAEL OBRAJUELO Tipo de proyecto:VIVIENDAS PERMANENTES PARA DAMNIFICADOS No. Unidades:5 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:

COOPERATIVA IL PONTE

2001 10 DE OCTUBRE SAN SALVADOR, SAN SALVADOR Tipo de proyecto:CREDITO PARA MEJORAMIENTO DE VIVIENDA No. Unidades:48 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:

FSDVM

2001 PANCHIMALCO SAN SALVADOR, SAN SALVADOR Tipo de proyecto:CREDITO PARA MEJORAMIENTO DE VIVIENDA No. Unidades:32 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:

FSDVM

2001 CHANTECUAN SAN SALVADOR, SAN SALVADOR Tipo de proyecto:CREDITO PARA MEJORAMIENTO DE VIVIENDA No. Unidades:20 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:

FSDVM

2001 LAS MARGARITAS SAN SALVADOR, SAN SALVADOR Tipo de proyecto:CREDITO PARA MEJORAMIENTO DE VIVIENDA No. Unidades:10 Letrinas:

FSDVM


Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:

2001 EL PEDREGAL SAN SALVADOR, SAN SALVADOR Tipo de proyecto:CREDITO PARA MEJORAMIENTO DE VIVIENDA No. Unidades:25 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:

FSDVM

2001 OASIS SAN SALVADOR, SAN SALVADOR Tipo de proyecto:CREDITO PARA MEJORAMIENTO DE VIVIENDA No. Unidades:12 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:

FSDVM

2001 IBERIA NORTE SAN SALVADOR, SAN SALVADOR Tipo de proyecto:CREDITO PARA MEJORAMIENTO DE VIVIENDA No. Unidades:4 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:


AÑO 2002

Proyectos Ejecutados y en ejecución Año Nombre Proyecto Financiamiento 2002 NUEVA VIDA DESPUES DEL HURACAN

SAN VICENTE Y LA UNION, TECOLUCA Y CONCHAGUA Tipo de proyecto:VIVIENDA MINIMA EN ASENTAMIENTOS RURALES No. Unidades:156 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:

PROGETTO CONTINENTI

2002 LAS MERCEDES SAN SALVADOR, SAN SALVADOR Tipo de proyecto:RENOVACION DE BARRIOS No. Unidades:61 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:

SELAVIP


2002 PROGRAMA DE CREDITOS SAN SALVADOR, SAN SALVADOR Tipo de proyecto:CREDITO PARA CONSTRUCCION DE VIVIENDAS Y COMPRA DE TERRENO No. Unidades:388 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:

FONDO ROTATORIO

2002 VIVIENDA PERMANENTE PARA AFECTADOS POR LOS TERREMOTOS EN EL SALVADOR AHUACHAPAN, TACUBA Tipo de proyecto:VIVIENDAS PERMANENTES PARA DAMNIFICADOS No. Unidades:38 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:

SOCORRO POPULAR FRANCES

2002 CONSTRUCCION DE VIVIENDAS A LOS AFECTADOS POR LOS TERREMOTOS DE ENERO Y FEBRERO CUSCATLAN Y CABAсS, SAN RAFAEL CEDROS, CANDELARIA, JUTIAPA, ILOBASCO Y TEJUTEPEQUE Tipo de proyecto:VIVIENDAS PERMANENTES PARA DAMNIFICADOS No. Unidades:245 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:

ACCION LUTERANA MUNDIAL, A TRAVES DE LA FUNDACION PRACTICA

2002 APOYO EN RECONSTRUCCION DE VIVIENDAS E INFRAESTRUCTURA SOCIAL EN COMUNIDADES Y COOPERATIVAS AGRICOLAS DE EL SALVADOR LA PAZ Y USULUTAN, SAN PEDRO MASAHUAT, SAN LUIS TALPA, JIQUILISCO Y JUCUARAN Tipo de proyecto:ESTRUCTURA BASICA Y TECHO, LETRINAS Y CASAS COMUNALES No. Unidades:404 Letrinas: 191 Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:

VOLENS

2002 VIVIENDA PERMANENTE PARA AFECTADOS POR LOS TERREMOTOS LA PAZ, SAN PEDRO MASAHUAT Tipo de proyecto:VIVIENDAS PERMANENTES PARA DAMNIFICADOS No. Unidades:100 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica:

CORDAID/ASPRODE


Casas Comunales: 2002 JARDIN

SAN SALVADOR, SAN SALVADOR Tipo de proyecto:CREDITO PARA MEJORAMIENTO DE VIVIENDA No. Unidades:18 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:

FSDVM

2002 LAS JOYITAS SAN SALVADOR, SAN SALVADOR Tipo de proyecto:CREDITO PARA MEJORAMIENTO DE VIVIENDA No. Unidades:7 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:

FSDVM

2002 CALIIFORNIA SAN SALVADOR, SAN SALVADOR Tipo de proyecto:CREDITO PARA MEJORAMIENTO DE VIVIENDA No. Unidades:4 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:

FSDVM

2002 POPOTLAN I SAN SALVADOR, APOPA Tipo de proyecto:CREDITO PARA MEJORAMIENTO DE VIVIENDA No. Unidades:6 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:

FSDVM

2002 CHINTUC SAN SALVADOR, APOPA Tipo de proyecto:CREDITO PARA MEJORAMIENTO DE VIVIENDA No. Unidades:2 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:

FSDVM

2002 RIO ZARCO SANTA ANA, SANTA ANA Tipo de proyecto:CREDITO PARA MEJORAMIENTO DE VIVIENDA No. Unidades:3 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:

FSDVM

2002 VARIOS FSDVM


SAN SALVADOR, SAN SALVADOR Tipo de proyecto:CREDITO PARA MEJORAMIENTO DE VIVIENDA No. Unidades:2 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:

2002 MANANTIALES SAN SALVADOR, SAN SALVADOR Tipo de proyecto:CREDITO PARA MEJORAMIENTO DE VIVIENDA No. Unidades:1

FSDVM


AÑO 2003

Proyectos Ejecutados y en ejecución Año Nombre Proyecto Financiamiento 2003 VIVIENDA PERMANENTE PARA LOS

AFECTADOS POR LOS TERREMOTOS EN COOPERATIVA GUACHIPILIN SAN VICENTE, SAN ILDEFONSO Tipo de proyecto:VIVIENDAS PERMANENTES PARA DAMNIFICADOS No. Unidades:21 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:

CORDAID/ASPRODE

2003 CONSTRUCCION DE VIVIENDAS EN COOPERATIVA LAS 90 MANZANAS SAN VICENTE, TECOLUCA Tipo de proyecto:VIVIENDAS PERMANENTES PARA DAMNIFICADOS No. Unidades:59 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:

PROGETTO C


AÑO 2004

Proyectos Ejecutados y en ejecución Año Nombre Proyecto Financiamiento 2004 "EL SAUCE"

SONSONATE, SONZACATE Tipo de proyecto:NUEVO ASENTAMIENTO URBANO BAJO LAM ODALIDAD DE AYUDA MUTUA

KFW


No. Unidades:1700 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:

2004 RECONSTRUCCION DEL MUNICIPIO DE SAN AGUSTIN USULUTAN, SAN AGUSTIN Tipo de proyecto:VIVIENDAS PERMANENTES PARA DAMNIFICADOS No. Unidades:430 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:

LUX DEVELOPMENT

2004 DOTACION DE VIVIENDA PERMANENTE A FAMILIAS DE BAJOS RECURSOS EN EL VALLE DE GUAYMAS HONDURAS, YORO Tipo de proyecto:VIVIENDA PERMANENTE A DAMINIFICADOS DEL HURACAN MITCH No. Unidades:445

SERVICIO JESUITA/ALBOAN/MANOS UNIDAS


AÑO 2005

Proyectos Ejecutados y en ejecución Año Nombre Proyecto Financiamiento 2005 PROGRAMA DE RECONSTRUCCION DE

VIVIENDAS POST TERREMOTO LA PAZ, 18 MUNICIPIOS DEL DEPARTAMENTO Tipo de proyecto:VIVIENDAS PERMANENTES PARA DAMNIFICADOS No. Unidades:6472 Letrinas: 987 Agua e Infraestructura Básica: 6 Casas Comunales: 6

KFW

2005 DOTACION DE VIVIENDA PERMANENTE A FAMILIAS CAMPESINAS DEL MUNICIPIO DE SAN PEDRO MASAHUAT LA PAZ, SAN PEDRO MASAHUAT Tipo de proyecto:VIVIENDAS PERMANENTES PARA DAMNIFICADOS No. Unidades:1320 Letrinas: 190 Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:

MANOS UNIDAS

2005 MEJORAMIENTO DE LAS COMUNIDADES DE LOS "LOS MANANTIALES" SAN SALVADOR, SAN SALVADOR

KFW/FUNDASAL


Tipo de proyecto:REHABILITACION DE TUGURIOS BAJO EL SISTEMA DE AYUDA MUTUA No. Unidades:1430 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:

2005 VIVIENDA COOPERATIVA "HEROES DE PIEDRAS ROJAS" CABAсS, VICTORIA Tipo de proyecto:VIVIENDA COOPERATIVA No. Unidades:15 Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:

SCC

2005 VIVIENDA PARA FAMILIAS AFECTADAS POR LOS TERREMOTOS 6 DEPARTAMENTOS, 12 MUNICIPIOS Tipo de proyecto:VIVIENDAS PERMANENTES PARA DAMNIFICADOS No. Unidades:546 Letrinas: 330 Agua e Infraestructura Básica: Casas Comunales:

ASDI

2005 SERVICIOS BASICOS PARA FAMILIAS POBRES DE LA COMUNIDAD "EL SARTEN" SAN SALVADOR, APOPA Tipo de proyecto:INFRAESTRUCTURA BASICA PARA LA EVACUACION DE EXCRETAS No. Unidades: Letrinas: Agua e Infraestructura Básica: 1 Casas Comunales: 1

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TESIS. LA VIVIENDA POPULAR EN EL SALVADOR 1995-2005 · La Vivienda Popular en El Salvador –...

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