SECRETARA DE EDUCACIN PBLICAINSTITUTO DE ESTUDIOS SUPERIORES DE LA SIERRAPLANTEL ZACAPOAXTLAINSTITUCIN INCORPORADA A LA SECRETARA DE EDUCACIN PBLICA DEL ESTADOACUERDO DE INCORPORACIN SEP.-2.2.1.1-DNEP/3052/03C.C.T. 21MSU1113LRVOE: PAES 0186

NOMBRE DE LA TESIS

TESIS PARA OBTENER EL TTULO DE:LICENCIADO EN DERECHO

PRESENTA EL ALUMNO:NOMBRE

DIRECTOR DE TESIS:NOMBRE

ZACAPOAXTLA, PUE. A DE DEL 2015

DICTAMEN

DEDICATORIAS

AGRADECIMIENTOS

NDICE

INTRODUCCIN

CAPITULO I CONCEPTO DERECHO REGISTRAL Y REGISTRO PBLICO DE LA PROPIEDAD.EL DERECHO REGISTRAL; se define como conjunto de normas, principios, doctrina, jurisprudencia, que regulan la organizacin y funcionamiento de los Registros Pblicos, as como los documentos inscribibles y sus efectos frente a los terceros.Tambin puede considerarse como el un conjunto de normas jurdicas que regulan las relaciones entre personas y cuyo fin es la publicidad registral (que no es ms que el derecho que tiene una persona de informarse de los actos de la vida pblica), brindando as seguridad jurdica a las personas.Para Martnez Alegra el derecho registral es la disciplina jurdica que estudia los mecanismos y las situaciones jurdicas encargadas segn el ordenamiento positivo de la publicidad de las relaciones y de los hechos jurdicos relativos a las personas y a los bienes, con la finalidad general de conservar el orden y la seguridad jurdica dentro del Estado. El Derecho Registral ha sido conceptuado como el conjunto de normas que regulan los mecanismos e instituciones que realizan la publicidad registral de los hechos y relaciones jurdicas referentes a las personas y los bienes.Pascual Martn Prez: El Derecho Registral Objetivo, es el conjunto de normas reguladoras de aquellos bienes aptos paraengendrar titularidades Erga Omnes, mediante la publicidad del registro. Para Cabanellas: Es el conjunto de normas reguladoras de las relaciones jurdicas relativas a aquellos bienes aptos para engendrar titularidades Erga Omnes, mediante la publicidad del registro.ROCA SASTRE define al Derecho Registral Inmobiliario, como el conjunto de normas legales que regulan la organizacin y funcionamiento del Registro de la Propiedad Inmueble y la prctica, valor y efectos de sus asientos de inmatriculacin registral de fincas, con sus modificaciones, y de las inscripciones de actos, resoluciones judiciales y administrativas registrables, y anotaciones preventivas admitidas. REGISTRO PBLICO DE LA PROPIEDAD; se define genricamente a los registros como aquellas instituciones dotadas de fe pblica que brindan seguridad jurdica a los otorgantes de los actos, sus causahabientes o terceros, a travs de la publicidad, oponibilidad y a veces la creacin de estos actos jurdicos, o bien de hechos con relevancia jurdica.Es la Institucin a la cual le corresponde otorgar seguridad jurdica a travs de la publicidad registral de los actos jurdicos regulados por el Derecho Civil, cuya forma ha sido realizada por la funcin notarial, con la finalidad de facilitar el trfico jurdico mediante un procedimiento legal, cuyo objetivo es la seguridad jurdica.EL REGISTRO PBLICO DE LA PROPIEDAD EN MXICO (RPP), es la institucin gubernamental que se encarga de dar seguridad y certeza jurdica al control y registro de todos los bienes inmuebles de las personas fsicas y morales. Esto significa que dicha institucinda legalidad a la posesin de una propiedad y a todos los actos relativos a los derechos inmobiliarios, siempre ante Notario.1.1.-CARACTERISTICAS DE DERECHO REGISTRAL. Constituye una especialidad dentro del derecho civil, en cuyo marco legal pueden encuadrarse sus normas, aunque tiende a la autonoma. Derecho particularmente heterogneo: parte de sus normas, referidas a la organizacin del registro de la propiedad, se enmarca en principios de orden pblico, mientras aquellas que se ocupan de la publicidad dinmica de los derechos reales sobre inmuebles, constituyen principalmente reglas de derecho privado. Es un derecho que tiende asegurar la publicidad de las relaciones jurdicas, sobre la base de dos principios fundamentales que son la fe pblica y la legitimacin.1.2.- ANTECEDENTES DEL SISTEMA REGISTRAL.1.2.1.- DERECHO ROMANO.Para hablar del derecho romano debemos tener en cuenta que roma vivi tres grandes cambios los cuales llamar periodo arcaico, periodo clsico, periodo post-clsico. PERIODO ARCAICO:En este periodo se relacionaba de sobremanera el derecho con la moral religiosa en donde se tena que tener aprobacin de los dioses en cada accin realizada para no quebrantar la ley; adems de esto, se podra diferenciar en este periodo otras tres fuentes del as cuales solo se ara mencin de las dos principales: LA COSTUMBRE:No hay reglamentos mediante normas preestablecidas, todo se realiza para la comunidad y ya cada persona saba que deba hacer, quien no las realizaba era sancionado, sanciones que estaban escritas por un juez que ya haba castigado acciones iguales a sus antepasados, dichos escritos estaban guardados celosamente en colegios sacerdotales.LA LEY DE LAS DOCE TABLAS:En una lucha de igualdad entre los patricios y los plebeyos en el ao 449 a. C. La plebe logra que los patricios informen en un cdigo escrito las principales costumbres aplicadas por los jueces. Con esto se logr que las normas fueran conocidas por todos los ciudadanos, para escribir dichos cdigos se mandaron 10 patricios a Grecia para tomar como modelo el derecho griego, como resultado de eso a roma llegaron las diez primeras tablas hacia el 451 a. C. Para completar el mandato se realiz una reuni patricio-plebeya en donde se escribieron dos tablas ms. Dichas tablas quedaron organizadas de la siguiente manera:Primera tabla: reglas generales sobre la citacin en juicio del mandato y el desarrollo del litigio.Segunda tabla: Texto resumido de algunas de las acciones de la ley y otras reglas de actuacin procesal.Tercera tabla: Reglas relativas a la aprehensin y tratamiento del deudor.Cuarta tabla: Regula las relaciones de familia.Quinta tabla: Disposiciones relativas a la sucesin.Sexta tabla: Regla sobre la posesin y la propiedad de las cosas.Sptima tabla: Normas relativas a la propiedad y otras figuras jurdicas sobre las cosas agrarias.Octava tabla: Derecho penal.Novena tabla: Derecho penal.Dcima tabla: Derecho sacro.Undcima tabla: Instituciones del derecho penal y derecho pblico.Duodcima tabla: derecho pblico, Hace relacin especial a las diferencias existenciales entre las dos clases sociales.El derecho romano: respecto de la antigua Roma, Bernardo Prez Fernndez del Castillo, se refiere al sistema registral en los tres periodos siguientes: CLASICO, JUSTINIANO Y MODERNO mismos que continuacin se desarrollarn minuciosamente. PRIMER PERODO O DERECHO CLSICO.Este perodo se caracteriza por tres formas: La Mancipatio, La In Jure Cessio, y la Traditio. LA MANCIPATIO: Consista en un procedimiento comercial al cual accedan nicamente los ciudadanos Romanos con exclusin de los Libertos y el cual se realizaba en presencia de cinco testigos que eran llamados testisclassicis, el mancipioaccipiens (quin adquira la cosa), el mancipiodans (el que venda la cosa) y el libripens (agente pblico ante quien se realizaba dicho acto), junto con el bien representado independientemente si este fuera mueble o inmueble, todos los participantes pronunciaban una frase obligatoria que era nuncupatio, y sealando el bien representado el libripens golpeaba una balanza con la cual se formalizaba el negocio, posteriormente el bien era entregado al interesado o mancipioaccipiens. LA IN JURE CESIO: Es una especie de Juicio que adems de arreglado era simulado, el cual tena como objetivo la recuperacin de Bienes, en otras palabras era una especie de juicio reivindicatorio. Quienes participaban en dicho juicio eran el In Jure Cedens (que era el demandado), Vindicans (el demandante) quienes comparecan ante un Magistrado o Pretor, que en medio de solemnidades de la legisactiosacramenti in rem se decretaba la propiedad a favor del demandante. LA TRADITIO: Sin nada ms que el consentimiento y la buena voluntad y lejos de rituales y solemnidades, esta forma de transmisin de la propiedad consista en la entrega del bien que se deseaba enajenar con la intencin de las partes de transferirla y la otra de adquirirla. Entonces para lograr la propiedad de una cosa perteneciente a otra persona era necesario que a la toma de posesin por parte del adquirente (accipiens) se uniese el abandono por parte del enajenante (tradens), es decir que este ltimo tuviese la intencin de transferir la propiedad al primero por medio de un acto externo.Este fue un procedimiento comercial efectuado solo por ciudadanos romanos, la in- jure tuvo un origen procesal reivindicatorio, ficticio puesto que no exista oposicin mediante la cual un magistrado declaraba la procedencia; la traditio consista en la entrega fsica de la posesin de la cosa enajenada y de la intencin de cada una de las partes de transmitir la propiedad y por supuesto de adquirirla.Durante el derecho Justiniano la adquisicin de la propiedad por medio de la traditio era considerada una expresin de derecho natural, en la que la transmisin de la propiedad poda hacerse por donacin por dote o por cualquier otra causa. En el periodo ms reciente que se extendi hasta 1804, ao de la promulgacin del Cdigo de Napolen, aparece la constituto posesorio mediante la cual el adquiriente reciba una posesin jurdica ms o fsica.EL SEGUNDO PERODO O DERECHO JUSTINIANO:La Traditio es la nica forma de transmisin de la Propiedad que permanece vigente en este perodo y a la cual se le agregan dos modalidades que son la larga manu y la brevi manu. La primera se manifiesta por el sealamiento del objeto que se desea enajenar, y la segunda o brevi manu es aquella en la que la entrega de la cosa se da en las propias manos del adquirente.TERCER PERODO O DERECHO ROMANO MODERNO:Sistema registral espaol: dentro de este se tienen noticias de disposiciones vigentes en el ao de 1528 mediante los cuales se estableci la obligacin de dar publicidad sobre los censos y tributos sobre bienes inmuebles. En 1539, las cortes propusieron al rey la organizacin de un registro de censos, tributos e imposiciones.En este perodo aparece la figura de la Constituto Possesorio que consista en una clusula por medio de la cual el adquirente reciba la posesin jurdica, no fsica y el enajenante manifestaba conservarla ya no en nombre propio sino en nombre del adquirente, en otras palabras Es un Pacto en virtud del cual el vendedor de una cosa continua ocupndola como representante del comprador.1.2.3.- SISTEMA REGISTRAL ESPAOL:En Espaa la constitucin del Registro de la Propiedad Inmobiliaria se estableci en cuatro perodos los cuales son el llamado REGISTRO DE LA PUBLICIDAD PRIMITIVA; el cual estaba lleno de formalidades y solemnidades externas, siendo la figura principal de esta poca la llamada ROBRACIN, la cual consista en la ratificacin pblica y solemne de la transferencia por medio de una carta o escritura de un inmueble. Otras figuras de menor importancia fueron el Fuero de Seplveda, el de Alba de Torres y el de Plasencia.La segunda en aparecer, fue la INFLUENCIA ROMANA, este perodo se caracteriza por el desaparecimiento de la publicidad, y por la sustitucin de la Traditio la cual fuera recogida en las partidas Como acto privado de consumacin de un contrato de finalidad traslativa. Se materializaba con la Constituto Possesorio. La forma de Tradicin de este perodo es derogada por la implementacin de la Real Pragmtica de Carlos III del 31 de Enero de 1768, por la cual se cre el Oficio de Hipotecas.El tercer perodo, se da por la INICIACIN DEL RGIMEN DE PUBLICIDAD, en el cual se tiene como caracterstica principal la publicidad de los actos relacionados con bienes inmuebles, principalmente de gravmenes e hipotecas. El servicio de Hipotecas era pblico percibiendo aranceles y desarrollado a travs del sistema de encasillado y por orden de despacho de documentos. Aqu aparece la figura del escribano, quien extenda una copia del documento presentado, en la cual por medio de una anotacin marginal al pie de la misma, describa lo actuado. Mas esta forma de Registro inmobiliario al igual que la anterior tuvo que desaparecer por ocultar informacin de los gravmenes existentes.El ltimo perodo, denominado de la consolidacin del RGIMEN DE PUBLICIDAD REGISTRAL, el cual se origin con la promulgacin de la Ley Hipotecaria de 1861 que fue necesaria para dar certeza del dominio y dems derechos en la cosa evitndose as la mala fe y libertad al propietario de los usureros.1.2.4.- SISTEMA REGISTRAL FRANCES:En lo que respecta al sistema francs comprende a los periodos feudal y monrquico dentro del cual las instituciones jurdicas tuvieron influencias germnicas y romanas, segn la forma en que fuesen aplicadas esto poda ser en la parte norte o sur del pas, respectivamente. Durante el periodo revolucionario existi un cdigo hipotecario y, ms tarde, una ley hipotecaria en la que se dispuso la transcripcin ntegra de los documentos traslativos de dominio y la inscripcin de un extracto de las hipotecas, en un sistema de folio personal. Dentro del cdigo de Napolen de 1804 no contemplo un apartado especial sobre el Registro Pblico de la Propiedad, aunque lo trata en disposiciones contenidas en diversos captulos. As como la ley hipotecaria de 1855 que contino con el folio personal, y conserv el principio de inoponibilidad del acto no inscrito frente a los terceros que no fueran parte, y privilegio las caractersticas tributarias del Registro Pblico al establecerlo como una dependencia del Ministerio de Hacienda.1.2.5.-DERECHO REGISTRAL EN MXICO:En la biblia, en los libris gnesis y levtico, seala algunas formas sacramentales de transmisin de la propiedad. Los egipcios en la poca antigua, por su parte para efectos impositivos consignaron las declaraciones de los sbditos tanto en un archivo de negocios como en un archivo de adquisiciones, quedando en este las transacciones inmobiliarias. En tanto que en la Grecia clsica, los sealamientos colocados en los inmuebles gravados con hipotecas fueron un medio elemental de publicidad.En Mxico como en los dems pases del mundo la actividad del registro pblico de la propiedad es muy importante en el aspecto jurdico por la seguridad que otorga en los actos y hechos jurdicos de los cuales da fe, en la historia del Derecho Registral se le ha conocido mediante diferentes calificativos: como el derecho de hipotecas, inmobiliario y registral, aunque en muchos de los casos la terminologa empleada no tenga nada que ver con las funciones realizadas.Adems, el Registro Pblico de la Propiedad (RPP), como parte de sus funciones de propiciar un transparente trfico inmobiliario, proporciona publicidad registral.Esto quiere decir que cualquier persona que solicite informacin puede tener acceso a los registros de la institucin. As, por ejemplo, puedes pedir copias de los movimientos de los que ha sido sujeto un inmueble. Dichas copias de las cuales pueden ser certificadas las cuales son utilizadas para cualquier tipo de trmite y las que no estn certificadas, por lo que nicamente sirven para fines informativos.Los distintos Registros Pblicos de la Propiedad, se rigen bajo las Leyes y Cdigos Civiles de sus correspondientes Estados, sin embargo, las funciones de esta institucin, previamente descritas, son idnticas en cada entidad federativa. La funcin registral entraa una serie de actos, formas y formalidades en relacin a las transacciones respecto de la propiedad de bienes muebles e inmuebles los cuales son necesarios para la humanidad.El objetivo fundamental de la funcin registral y notarial, es el de dar seguridad y certeza jurdica de los negocios o transacciones realizados sobre determinados bienes y servicios, es decir, garantizar seguridad y certeza al patrimonio de las personas los cuales con frecuencia pueden constituir la parte ms importante del patrimonio de las personas, la proteccin que la ley les otorga a los mismos, se manifiesta mediante su registro, a partir del cual los derechos adquiridos no obligan sol a los que intervienen directamente en las transacciones sobre ellos, sino adems son oponibles a terceros es por eso que .Rojina Villegas.- distingue al derecho de propiedad de los dems derecho reales de la siguiente manera:El derecho de propiedad, implica una relacin jurdica entre el propietario o sujeto, y un sujeto pasivo universal. Propiamente, el sujeto pasivo universal queda constituido por el conjunto de personas que de manera permanente o transitoria integran una comunidad jurdica; en cambio, en los derechos reales distintos de la propiedad, existe un sujeto pasivo determinado que reporta obligaciones patrimoniales, tanto de hacer como de no hacer, y un sujeto pasivo universal, en las mismas condiciones que en la propiedad, as que esta relacin jurdica es ms compleja.Los sistemas registrales se encuentran necesariamente asociados al ejercicio de derechos reales o personales, tangibles o intangibles, pero sobre todo y tradicionalmente se ha vinculado al derecho de propiedad y est siempre ha existido.En virtud de los efectos jurdicos y de la forma del registro encontramos una nueva clasificacin. Por cuanto a los efectos de la inscripcin se tiene 3 sistemas: el sustantivo, el constitutivo y el declarativo.A) En el sustantivo, se refiere a que la propiedad se obtiene por medio de la inscripcin en el registro pblico de la propiedad; B) El constitutivo, en lo que respecta a este sistema la inscripcin perfecciona un derecho nacido del contrasto o de un acto jurdico; y, C) El declarativo, dentro de este la transmisin de la propiedad se lleva a cabo por el mero efecto del contrato sin que haya necesidad de la entrega de la cosa ni de su inscripcin en el registro pblico de la propiedad.Por su parte y en lo que comprende a la forma de inscripcin se definen los siguientes sistemas: personal, de folios y de libros.I) El personal corresponde a un registro nico por cada persona fsica o moral en el que se inscriben todas las garantas prendarias sobre bienes presentes o futuros sea cual fuere su forma o validez jurdica; II) De folios, es el tipo de sistema ms concurrente que se utiliza en Mxico y, III) El sistema de libros, dentro de este se inscriben los ttulos que crean, modifican o extinguen derechos reales sobre inmuebles o su posesin, pudiendo tratarse de transcripcin si se hace la reproduccin integra del ttulo, de inscripcin si solo se extracta su parte fundamental, o de incorporacin cuando solo hay una pequea anotacin que remite a un apndice en el que se encuadernan las copias certificadas de los ttulos.Para Guillermo Coln Snchez.- El procedimiento, en orden al Registro Pblico de la Propiedad, es un conjunto de actos, formas y formalidades de necesaria observancia para que determinados actos jurdicos, previstos por la ley alcancen, la plenitud de sus efectos a travs de la publicidad registral. El procedimiento del Registro Pblico de la Propiedad se instituye para proporcionar seguridad jurdica a los actos que han adquirido forma entre otros, a travs de un instrumento pblico autorizado por un notario.La funcin registral se regir por los principios de publicidad, inscripcin, especialidad, fe pblica registral, legitimacin, consentimiento, tracto sucesivo, excepto en tratndose del registro de personas jurdicas colectivas, rogacin, prelacin y de legalidad, establecidos en el Cdigo y contenidos en las disposiciones siguientes. La seguridad jurdica es una garanta institucional que se basa en un ttulo autntico generador del derecho y en su publicidad que opera a partir de su inscripcin o anotacin registral, por lo tanto, el Registrador realizar siempre la inscripcin o anotacin de los documentos que se le presenten. Las causas de suspensin o denegacin se aplicarn de manera estricta, por lo que slo podr suspenderse o denegarse una inscripcin o anotacin, en los casos de excepcin que seala la Ley. La inscripcin de los actos o contratos en el Registro Pblico tiene efectos declarativos, por lo tanto no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las Leyes. No obstante lo dispuesto en el prrafo anterior, los actos o contratos que se otorguen o celebren por personas que en el Registro Pblico aparezcan con derecho para ello, no se invalidarn en cuanto a tercero de buena fe una vez inscritos, aunque despus se anule o resuelva el derecho de su otorgante o de titulares anteriores en virtud de ttulo no inscrito aun siendo vlido, o por causas que no resulten claramente del mismo registro. Lo dispuesto en este artculo no se aplicar al ltimo adquirente cuya adquisicin se haya efectuado en violacin a disposiciones prohibitivas o de orden pblico. En cuanto a adquirentes a ttulo gratuito, gozarn de la misma proteccin registral que la que tuviere su causante o transferente. La buena fe se presume siempre; quien alegue lo contrario tiene la carga de la prueba. El derecho registrado se presume que existe y que pertenece a su titular en la forma expresada en el asiento respectivo. Se presume tambin que el titular de una inscripcin de dominio o de posesin, tiene la posesin del inmueble inscrito. No podr ejercitarse accin contradictoria del dominio del inmueble o derechos reales sobre el mismo o de otros derechos inscritos o anotados a favor de persona o entidad determinada, sin que previa o concomitantemente, se entable demanda de nulidad o cancelacin de la inscripcin en que conste dicho dominio o derecho. En el caso de cualquier procedimiento judicial o administrativo en el que se afecten bienes, derechos reales sobre los mismos o sus frutos, tal afectacin quedar sin efecto, una vez que conste manifestacin autntica del Registro Pblico, que indique que dichos bienes o derechos estn inscritos a favor de persona distinta de aquella contra la cual se dict la ejecucin, a no ser que se hubiere dirigido contra ella la accin, como causahabiente del que aparece como titular en el Registro Pblico. Todo lo inscrito o anotado goza de la presuncin de autenticidad, veracidad, legalidad y exactitud.Para dejar ms claro lo anteriormente expuesto realizaremos el siguiente cuadro de diferencias.GermnicoFrancs AustralianoMxico

El derecho es constitutivo de derechos.El efecto es meramente declarativoNo es necesaria su inscripcin, por lo que no es ni constitutivo ni declarativo. Tiene efectos declarativos.

Es el poder judicial quien est a cargo de registro.Es el poder ejecutivo a travs de una oficina administrativa. Es el poder ejecutivo a travs de una oficina administrativa.Es el poder ejecutivo a travs de una oficina administrativa.

La organizacin del registro, es a travs de fincas, a cada finca se le abre su folio real.El registro se organiza a travs de libros, donde se inscriben los actos de un modo cronolgico y disperso, se considera personal, porque se elabora ndice de nombres.La organizacin es como el germnico. Hay que consultar las leyes y reglamentos que rigen la funcin registral en cada entidad federativa.Ejemplo: Distrito Federal; se usa el sistema de organizacin germnico, pero son folios dispersos y hojas sueltas.Tlaxcala: se usa el sistema de organizacin francs.

Estn muy cerca y vinculados tanto el Registro como Catastro. Aqu hay una contradiccin entre Rios Gellig y Medal el primero de ellos manifiesta que catastro resta ligado al Registro, el segundo que Catastro ms bien tiene un fin fiscal.No hay informacin al respecto.Hay una separacin evidente entre el Registro y Catastro.

CAPITULO II.- SEGURIDAD JURDICA DENTRO DELREGISTRO PBLICO.2.1 PRINCIPIOS REGISTRALES.Dentro de lo que respecta al contenido de la ley registral en su ttulo segundo cuyo contenido es la funcin registral, y capitulo primero con respecto a los principios registrales.Podemos encontrar dentro de los artculos del 16 al 33 de la Ley del Registro Pblico de la Propiedad para el Estado de Puebla, bajo los cuales rige su funcionamiento mismo que se harn mencin de su contenido e importancia dentro de esta institucin registral as como la opinin de algunos autores sobre la materia.Artculo 16.La funcin registral se basa en los principios registrales de publicidad, inscripcin, especialidad, fe pblica registral, legitimacin, consentimiento, tracto sucesivo, rogacin, prelacin y legalidad o calificacin registral.Para el Jurista Roca Sartr, los principios registrales son:"el Resultado de la sintetizacin o concentracin tcnica del ordenamiento jurdico hipotecario, en una serie sistmica de bases fundamentales, orientaciones capitales o lneas directrices del sistema".Enla organizacindel Registro Pblico, se deben atender los principios registrales, que sonnormasdecarcterabsoluto que son comunes a esta institucin, constituyen una orientacin odireccinfundamental para entenderla y estudiarla.

Los Principios Registrales explican el contenido yfuncindel Registro Pblico de la propiedad, constituyen el fundamento y fuente inspiratoria de todo el sistema registral.

El interesado tiene que someterse a ellos para poder producir los efectos deseados, como el de crearse una situacin de privilegio, de oponibilidad y de verdad registral, son postulados que ilustran y explican lasleyesque forman el sistema, no reglas de aplicacin directa.

As los Principios Registrales organizativos habrn de entenderse como aqullos principios o elementos indispensables para que el sistema de registro deDerechossea viable y funcione, son principios rectores de los distintosprocedimientosque conforman elprocesoregistral y sin los cuales no se puede hablar delcambiosubstancial hacia lamodernidaddel Registro de la Propiedad.

Estos principios son aplicables, salvo escasas excepciones a todo tipo de registros. La doctrina ha afirmado que los principios registrales son encastilladores, no obstante, en realidad son ejemplificativos. Por ende tenemos en cuenta que los PrincipiosRegistrales son las orientaciones bsicas del sistema registral y son resultado de la sistematizacin del ordenamiento jurdico por ello a continuacin desglosaremos y analizaremos cada uno. A) EL PRINCIPIO DE PUBLICIDAD.Artculo 17. Se da publicidad a la situacin jurdica de los bienes y derechos registrados, a travs de las inscripciones o anotaciones que se verifiquen en sus respectivos asientos y mediante el acceso a la consulta de la inscripcin existente en los folios o partidas del Registro. Artculo 18. No se requiere tener inters jurdico para poder consultar el sistema y el acervo registral.

La publicidad es legalidad, la instituye la ley, y por ello la funcin registral tiene ese carcter, que en general, obedece a una necesidad en orden a la propia Institucin.La publicidad desde sus orgenes tena por objeto dar a conocer el Derecho en cuanto a los bienes inmuebles, para que de ese modo pudiera ser respetado, ya que en general, advertimos que para ser obedecido, se da a conocer a todo el mundo.La publicidad tiene como finalidad impedir que los actos jurdicos, objeto de inscripcin permanezcan ocultos, evitando de esa manera, que el contratante de buena fe sin conocimiento, cargas que pudiera soportar la propiedad. El llamado principio de publicidad se instituy en el supuesto de que todo titular potencial de derechos reales sobre un determinado bien, est en aptitud de conocer el status jurdico del mismo a travs de los asientos registrales; lo cual a cubierto de vicio del conocimiento, todo posible trato.Este denominado principio registral, es una consecuencia o efecto del procedimiento, puesto que la publicidad slo podr darse en general, cuando el acto ya ha sido inscrito.Es el principio registral por excelencia, pues no se concibe sin el registro pblico de la propiedad. El registro revela la situacin jurdica de los inmuebles da publicidad a la propiedad y posesin, a los gravmenes y otras limitaciones que los restrinjan, y toda persona o interesado, tiene derecho de que se le muestren los asientos del registro y de obtener constancia relativas a los mismos.Existen varias formas de dar publicidad, respecto de la propiedad o de derecho que una persona tiene sobre un bien, el poseedor de una cosa mueble tiene la presuncin de que es propietario, tratndose de la prenda, se des posesiona del bien al deudor, como forma de publicidad, pero cuando se trata de bienes inmuebles, la publicidad se da a travs de la inscripcin en el Registro Pblico, pues la simple posesin o celebracin de un contrato, no otorgan seguridad jurdica frente a terceros.El principio de publicidad puede ser analizado desde los puntos de vista, material y forma.El punto de vista material se concibe como los derechos que otorga la inscripcin, que son la presuncin de su existencia o apariencia jurdica, y la oponibilidad frente a otro no inscrito en relacin a esto. La inscripcin de un documento en el registro conforma a las prescripciones de la publicidad legal a los actos jurdicos en l consignados, para que surtan efectos contra terceros.Los documentos que siendo registrables, no se registren, slo producirn efecto entre quienes los otorguen, pero no podrn producir perjuicio a terceros los cuales podrn aprovecharlos cuando les sean favorables.La publicidad formal, consiste en la posibilidad de obtener del registro pblico de la propiedad, las constancias y certificaciones de los asientos y los folios.Lo anterior ser pblico; los cargos del mismo, tiene la obligacin de permitir a las personas que lo soliciten, que se enteren, en presencia de un empleado de oficina, de los asientos que obran en los libros del registro y de los documentos relacionados con las inscripciones que estn archivadas; tambin tienen obligacin de expedir copias certificadas de las inscripciones o constancias que figuren en los libros, as como certificaciones de inexistencia sobre bienes sealados o a nombre de ciertas personas.B) PRINCIPIO DE INSCRIPCIN.Artculo 19. De acuerdo con el principio de inscripcin, cuando conforme a la ley algn acto deba inscribirse en el Registro, su inscripcin en la Oficina Registral correspondiente ser bastante para que surta sus efectos ante terceros. Los ttulos que conforme a esta Ley sean registrables y no se registren, no producirn efectos en perjuicio de tercero. Artculo 20. Para efectos registrales, tercero es la persona que adquiera a ttulo particular y por acto entre vivos la propiedad o derechos reales de quienes aparezcan en las inscripciones del Registro como titulares de aqulla o de estos derechos.Para que un asiento o anotacin produzca sus efectos, debe constar en el folio real o en el libro correspondiente; de esta manera el acto inscrito surte efectos frente a terceros.Segn RIOS HELLIG, todo asiento registral debe ser materializado para que de manera objetiva se pueda conocer el acto que se celebr.La inscripcin se lleva materialmente en folios o libros segn el sistema que adopte; en el caso de libros, la inscripcin se lleva a cado transcribiendo los documentos en su parte esencial. En este sistema, el Registro Pblico de la Propiedad se divide en varias secciones y en cada una se inscriben distintos actos y hechos; en el caso de los folios la inscripcin se lleva a cabo en aquellas carpetas llamadas folios.Este se traduce en la materializacin del acto de registro en los libros correspondientes para que de ese modo, produzca efectos jurdicos.En realidad, en buena tcnica jurdica, tampoco es un principio registral, porque corresponde a una forma procedimental sealada por la ley, utilizada para patentizar concretamente el acto, cuando ste ha reunido los requisitos legales necesariosSe traduce en la materializacin del acto de registro, en los libros correspondientes, para que de ese modo produzca efectos jurdicos.Los derechos nacidos extra registralmente, al inscribirse, adquieren mayor firmeza y proteccin, por un lado da la presuncin de exactitud de que son investidos u por la fuerza probatoria que el registro les otorga.Las inscripciones constituyen la finalidad propia del registro, en ello se establece los datos de la finca de que se trata, los titulares y el derecho que se adquiere o se pierde.Es por eso que dentro del Registro Pblico de la Propiedad (RPP) se realiza a instancia de parte y nunca de oficio. Es potestativo solicitar la inscripcin o cancelacin de los derechos reales, gravmenes , posesin y limitaciones. Este principio est estrechamente ligado con el consentimiento, ya que en la mayora se los casos, la peticin de inscripcin debe ser hecha por el titular registral.El registro pblico de la propiedad en Mxico tiene una funcin declarativa no constitutiva o sustantiva. De acuerdo con el con sensualismo aceptado en nuestros cdigos civiles, los derechos reales nacen, se modifican, transmiten y extinguen fuera del registro pblico de la propiedad. Solo cuando se desea que surtan erectos frente al tercero (erga omnes) se inscriben y siempre a peticin de pate legitimada.Como deca RAMON ROCA SASTRE El Registro no en cuna sino palacio.De ser el registro constitutivo o sustantivo, la inscripcin sera necesario no solo para la publicidad sino tambin para la transmisin de la propiedad. La institucin registral como rgano pblico, fue creada para prestar un servicio pblico obligatorio y no potestativo.La solicitud de inscripcin puede pedirse por quien tenga inters legtimo en el derecho que se va a inscribir o anotar, o por el notario que haya autorizado la escritura de que se trate.C) PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD.Artculo 21. Con base en el principio de especialidad, el Registro otorga informacin completa sobre los actos inscritos, precisando el folio en el que se lleva a cabo, el objeto del acto, las partes, las caractersticas del bien, la naturaleza y alcances de derechos, los montos, la fecha de inscripcin, el ttulo en que consta y en general, las circunstancias necesarias para su publicidad.Este principio consiste no solo en la necesidad de determinar y concretar la inscripcin registral los crditos garantizados, sino tambin en la existencia de que en toda inscripcin de propiedad u otros derechos reales, se especifiquen pormenorizadamente las caractersticas del inmueble objeto de derecho real; su valor, la naturaleza del derecho, el acto jurdico que le dio origen, los nombres y generales de las personas que intervinieron en el acto, as como la fecha del ttulo y el funcionario que lo autorizo.Este principio de especialidad tiene dos aspectos: que solo puede recaer sobre una determinada finca y nunca sobre todo el patrimonio o un nmero indeterminado de bienes. Que ha de indicarse en moneda nacional la cuanta del gravamen que se impone.Pero este principio aplicado a todo el derecho registral se puede deducir que es necesario especificar el acto a inscribir y en su caso sobre que bienes va a tener efecto.Esta se hace consistir en la precisin, determinacin o individualizacin del bien objeto de los derechos, del titular de las mismas, etc.En este caso, se trata no de un principio, propiamente dicho, sino de requisitos indispensables para la inscripcin del acto jurdico.Tambin puede ser llamado de determinacin y tiene por objeto individualizar los derechos inscritos en relacin a los bienes y a las personas, determina que cada inscripcin se haga en partida separada. Roca Sastre afirma que este principio es expresin que denota un criterio singularizador, particularizado y de especificacin. Prez Isola, seala "en sentido lato, el principio de especialidad busca la determinacin exacta de los Derechos Reales inscribibles y laorganizacindel Registro Sobre la base de la unidad registral finca. En sentido estricto se circunscribe al segundo aspecto, prescribiendo que a cada finca se le destine una hoja registral propia.D) FE PBLICA REGISTRAL.Artculo 22. Por el principio de fe pblica registral se presume, salvo prueba en contrario, que el derecho inscrito en el Registro existe y pertenece a su titular en la forma expresada en la inscripcin o anotacin respectiva.La fe pblica, es un imperativo o coaccin que obliga a tener por verdaderos determinados hechos o acontecimientos, sin que podamos decir en principio sui objetiva verdad, lo anterior es sostenido por Rios Hellig, quien tambin sostiene que la fe pblica registral da una presuncin de existencia y validez a los actos expedidos por el titular de la fe pblica registral. Lo anterior es muy importante a un que cabe mencionar que no todos los autores consideran a este como un principio registral tal como Carral y de Teresa.En otras palabras en citado principio implica que las inscripciones, asientos y en su caso los folios, que obren en el registro son documentos pblicos, mismo que en las leyes civiles adjetivas mexicanas hacen prueba plena. Es por eso que cabe recordar que el principio de fe pblica registral deriva de La administrativa y que solo puede ser destruida por va de accin y no por excepcin.E) PRINCIPIO DE LEGITIMACIN.Artculo 23. Por el principio de legitimacin prevalece lo inscrito frente a lo real, mientras no se pruebe su inexactitud.Es uno de los principios ms importantes de la actividad registral, dado que en este se otorga certeza y seguridad jurdica, sobre la titularidad de los bienes y su transmisin.Lo legitimo es lo que est conforme a las leyes, lo que es genuino y verdadero es legitimado, lo que ha sido completado o beneficiado con una presuncin de existencia, integridad, exactitud que le concede mayor eficacia jurdica.Algunas veces, la legitimacin se asimila a la apariencia jurdica, es la causa de la legitimacin, porque, si se tiene suficientes elementos para resumir la titularidad de un derecho, ste llega a ser vlido.Se dan dos tipos de legitimacin y son: ORDINARIA: Se da cuando existe coincidencia entre el derecho protegido y la realidad jurdica.

EXTRAORDINARIA: Es cuando un acto eficaz se ejecuta por un actor que no goza de la titularidad del derecho de que se trata, ni respetar la esfera jurdica ajena.La ley legitimar ese acto basado en la apariencia jurdica.La presuncin de validez que otorga el registro a los actos inscritos, no obstante su falta de coincidencia con la realidad, permite la eficacia de las transacciones realizadas con el titular registral.La legislacin nace con el asiento o anotacin en el registro, de tal manera que mientras no se apruebe la inexactitud de lo inscrito frente a lo real prevalece lo que se encuentre asentado.Los actos o contratos que se otorguen o celebran por persona que en el Registro aparezcan con derecho a ello, no se invalidarn en cuanto al tercero de buena fe, una vez inscritos, aunque despus se anule o se resuelva el derecho del otorgante en virtud de ttulo anterior no inscrito o de causa que no resulten claramente del mismo registro. Esto no se aplicara en los contratos gratuitos.El derecho registrado, se presume que existe y que pertenece al titular de una inscripcin, de dominio o de posesin del inmueble inscrito. No podr ejercitarse la accin contradictoria del dominio de inmuebles, de derechos reales sobre los mismos u otros derechos inscritos o anotados a favor de persona o entidad determinada, sin que previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelacin de la inscripcin, en que conste dicho dominio o derechos. En el caso de embargo precautorio, juicio ejecutivo o procedimiento de apremio, contra bienes o derechos reales, se sobreseer todo procedimiento de apremio respecto a los mismos o de sus frutos, inmediatamente que conste en los autos, por manifestacin autntica de Registro de la Propiedad, dichos bienes o derechos estn inscritos a favor de persona distinta de aqulla contra la cual se decret el embargo o se sigui el procedimiento, a no ser que se hubiere dirigido contra ella la accin, como causahabiente del que aparece dueo en el registro.Tambin es conocido en la doctrina como "principio de credibilidad general del asiento", en virtud del cual el asiento produce todos sus efectos mientras no sea declarado inexacto o invlido; su fundamento es esencialmente facilitar la vida jurdica mediante la presuncin de que toda apariencia de derecho conlleva a la existencia del mismo. En nuestro ordenamiento jurdico existe cierta uniformidad en el tratamiento de este principioSe habla de presuncin, esta es iures tantum, se extingue en cuanto se demuestre que la situacin es, en realidad, distinta de la declarada por la inscripcin. Sanz Fernndez enumera cinco puntos distintos en los que pueda incidir la prueba contraria a la presuncin de exactitud, a saber:a. Nulidad, falsedad o errar del asiento.b. Nulidad, o defecto del ttuloc. Falta de conformidad de la inscripcin con el ttulo, por recogerse en aquella, de manera errneo o incompleta, el contenido real de ste.d. Existencia de ttulos posteriores que hayan modificado aqul, cuya inscripcin est vigente en el Registro.e. Extincin del Derecho Inscrito.Existen dos clases de Legitimacin:

Legitimacin activa. El titular registral, por el hecho de serlo est autorizado para ejercer el derecho del cual es titular sin ninguna limitacin. Legitimacin Pasiva. Es la que protege al tercero que no tiene ningn derecho inscrito a su favor, cuando se relaciona con quien s lo tiene. Por ejemplo, el dueo de un predio puede ejercer unaaccinrelacionada a loslmitescon el predio depropiedadde otra persona; en ese caso la legitimidad previa le permitir dirigir la accin contra quien aparece como titular registral de la finca vecina, a no ser que conozca que el propietario verdadero es un tercero.F) PRINCIPIO DE CONSENTIMIENTO.Artculo 24.El principio de consentimiento consiste en la necesidad de la expresin de la voluntad acreditada fehacientemente de quien aparece inscrito como beneficiario de un asiento, a efecto de que se modifique o cancele la inscripcin que le beneficia. Artculo 25.No se requiere el consentimiento del titular registral para la cancelacin de una inscripcin cuando la decrete la autoridad competente.Este principio consiste en que el registro siempre presupone un titular registral y, por tanto, para cualquier modificacin o cancelacin de los asientos, se requiere el consentimiento de dicho titular registral o sus causahabientes, con excepcin de caso en que firma un juez en rebelda.En sentido negativo, nadie puede ser dado de baja en el registro sin su consentimiento tcito o expreso.El cambio o modificacin de los asientos tiene como causa un acto jurdico en donde se hayas expresado el deseo de la creacin, transmisin, modificacin o extincin de un derecho real.Este principio puede analizarse desde el punto de vista del acto jurdico que da origen a la creacin, transmisin, modificacin o extincin de los derechos reales, y desde el punto de vista de los efectos registrales.

Snchez Medal sostiene que tambin conforme al citado principio aun en caso de rectificacin, se requiere el consentimiento de todos los interesados y aun en un procedimiento de orden judicial en el que se pretenda conseguir los resultados anteriores, debe orse al titular registral y drsele oportunidad de alejar y de probar en el juicio, el citado autor, concluye diciendo que lo anterior la ha reconocido la jurisprudencia.Este es traducido en lo siguiente:Para que el registro se realice, debe basarse la inscripcin, en el consentimiento de la parte perjudicada en su derecho; es decir, debe basarse en un acuerdo de voluntades entre el transferente (perjudicado) y el adquiriente; y como slo puede consentir el que puede disponer, slo puede consentir el verdadero titular. En Mxico, basta el consentimiento para transmitir la propiedad.En relacin a la modificacin de los asientos del Registro Pblico de la Propiedad, es necesaria la voluntad del titular registral o de quien lo substituya. En sentido negativo, nadie puede ser dado de baja del registro sin su consentimiento tcito o expreso, de igual manera en caso de rectificacin de algn asiento.G) PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO O CONTINUO.Artculo 26 El tracto sucesivo es el encadenamiento ininterrumpido de inscripciones sobre una misma unidad registral, que se da desde su primera inscripcin, la cual asegura que la operacin a registrar proviene de quien es el titular registral. Artculo 27 Los asientos registrales deben correlacionarse de tal forma, que entre uno y otro no pueda existir disolucin de continuidad o contradiccin, evitando la duplicidad de partidas, folios o inscripciones.Artculo 28 Los bienes races o derechos reales, impuestos sobre los mismos, no deben inscribirse a la vez a favor de dos o ms personas distintas, a menos que stas sean copropietarios o se trate de una desmembracin de la propiedad.Se caracteriza por la proteccin en cuanto a cualquier cambio del estado jurdico del derecho o derechos inscritos, los cuales no pueden darse sin que medie la voluntad del titular.Su eficacia se pretende justificar atribuyndole que logra la coincidencia del mundo real con el mundo registral, en virtud de que se logra que no sea interrumpida la cadena de inscripcin, y que el registro nos cuente las historias completas de las fincas, sin saltar es decir, sin perder un solo eslabn.La inscripcin de propiedades inmuebles en el registro pblico de la propiedad, se efectan dentro de una secuencia o concatenacin entre adquisiciones y transmisiones, sin que haya ruptura de continuidad.Este principio, sigue al aforismo que dentro del registro se encuentra slo puede transmitirse o gravarse lo que se encuentra previamente inscrito.Para inscribir o anotar cualquier ttulo deber constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona, que otorg aqul o de la que vaya a resultar perjudicada por la inscripcin, o a no ser que se trate de una inscripcin de inmatriculacin.Inscrito o anotado un ttulo, ni podr inscribirse o anotarse otro de igual o anterior fecha que refirindose al mismo mueble o derecho real, se le oponga o sea incompatible. Si slo se hubiere extendido el asiento de presentacin, tampoco podr inscribirse o anotarse otro ttulo de la clase antes expresada, mientras el asiento est vigente.H) PRINCIPIO DE PRELACIN O PRIORIDAD.Uno de los pilares de la seguridad proporcionado por el registro pblico de la propiedad, es la relacin o prioridad que tiene un documento y el derecho o contrato contenido en el inscrito o anotado preventivamente. La fecha de presentacin va a determinar la preferencia y el rango del documento que ha ingresado al registro.Si ciertamente es vlido el axioma atendido en casi todo el mundo que prior tempore, potior jure,este, puede interpretarse y transformarse en el que es primero en registro es primero en derecho.Realizando un anlisis desde otro punto de vista, es obvio pero tambin fundamental que existe la impenetrabilidad registral, o sea, que los derechos no pueden, al mismo tiempo, ocupar un mismo lugar y preferencia, es decir, pueden coexistir derechos iguales, pero con preferencia distinta.Cuando coexisten derechos iguales presentados para su inscripcin, es en ese momento en donde entra en funcin el principio de prelacin. Por ejemplo: en dos compraventas sobre el mismo inmueble o una hipoteca y una compraventa realizadas simultneamente Cul ser preferente para el registro o los terceros registrales? Siguiendo el principio de prelacin, ser el que primero se haya presentado o inscrito.I) PRICIPIO DE ROGACIN.Artculo 29.Por el principio de rogacin la inscripcin de los ttulos en el Registro puede pedirse por quien tenga inters legtimo en asegurar el derecho que se va a inscribir, por el notario que hubiere autorizado el acto o por mandato judicial o administrativo. Artculo 30. El Registrador no registrar de oficio actos jurdicos, aun cuando los conozca. Artculo 31. En materia registral, la prelacin entre derechos sobre dos o ms actos que se refieran a un mismo folio se determinar por el nmero de control que otorgue el Registro, que se basar en el da, hora, minuto y segundo de su presentacin ante la oficina de recepcin de documentos, independientemente de la fecha de la constitucin o celebracin del acto contenido en el o los documentos que se presenten. Artculo 32. El registro de los asientos producir sus efectos desde el momento en que el documento ingresa a la Oficina Registral.La inscripcin en el registro pblico de la propiedad, se realiza a instancia de parte y nunca de oficio. Es potestativo solicitar la inscripcin o cancelacin de los derechos reales, posesin, limitaciones y gravmenes. Este principio est estrechamente ligado con el de consentimiento, pues en la mayora de los casos, la peticin de inscripcin debe ser hecha par en titular registral.El registro pblico de la propiedad en Mxico tiene una funcin declarativa y no constitutiva o sustantiva. De acuerdo con el con sensualismo aceptado en nuestros cdigos civiles, lo derechos reales se nacen, modifican, transmiten y extinguen fuera del registro pblico de la propiedad.J) PRINCIPIO DE LEGALIDAD O CALIFICACION.Artculo 33. El principio de legalidad o calificacin registral consiste en la funcin atribuida al Registrador para examinar cada uno de los documentos que se presenten para su inscripcin y para determinar no slo si es de los documentos susceptibles de inscribirse, sino tambin si el acto que contiene satisface los requisitos de forma exigidos por ley, a fin de proceder en caso afirmativo a llevar a cabo la inscripcin solicitada, previo el pago de los derechos correspondientes del Registro o, en caso contrario, a suspenderla si el documento tiene defectos subsanables o denegarla si los defectos son insubsanables.Este principio llamado tambin de legalidad, consiste en que todo documento, al ingresar al registro pblico de la propiedad, dentro de su procedimiento de inscripcin, debe ser examina do por en registrador en cuanto a sus elementos de existencia y de validez, es decir, si satisface todos los requisitos legales que para su eficacia exijan los ordenamientos jurdicos.A esta actividad se le llama calificadora y puede ser concurrente con la notarial y la judicial.Examinar el ttulo es un derecho y una obligacin del registrador, que bajo su responsabilidad y bajo el plazo sealado por la ley, lo debe realizar de manera independiente, as como en forma personalsima y libre de cualquier presin. Este examen debe ser de forma y fondo analizando los elementos extrnsecos e intrnsecos.

2.2 SEGURIDAD JURDICA DENTRO DEL REGISTRO PBLICO.En toda sociedad, la seguridad jurdica ha tenido, tiene y segura teniendo una gran importancia.La seguridad jurdica ha pasado de ser solamente un principio doctrinal a un elemento que incide directamente en el desarrollo de la poblacin.Por ello es pertinente analizarla desde el punto de vista prctico, en la medida que afecta a la sociedad entera, ya que si una maquinaria jurdica no funciona de manera regular y previsible, no sera posible planear ningn plan de gran alcance.La seguridad jurdica ha tenido un desarrollo paralelo al que registra la idea genrica de la seguridad, que ha representado siempre un deseo arraigado en la vida del hombre que siente temor ante lo imprevisible y lo incierto a que est expuesta su existencia.As la legalidad y la legitimacin se constituyen en la base sobre la cual se desarrolla la seguridad jurdica, ya que el derecho se ofrece al ciudadano no solo como instrumento para su proteccin, sino adems como un instrumento dotado y revestido de certeza suficiente, seguro en s mismo. Siguiendo a Manuel Figueiras Dacal, digo que si la Justicia es la razn del Derecho, tambin hay una Justicia objetiva, cautelar y social, de orden pblico que es la razn del Derecho Hipotecario o Registral. La nica manera de que exista Seguridad Jurdica plena en el mbito Registral, est en la proteccin del trfico inmobiliario, que viene a constituir la mxima expresin del superior Principio de Seguridad Jurdica, al que en Espaa se le designa con el enigmtico nombre de tercero hipotecario, y que est contenido en la idea de que , el tercero adquirente de buena fe y a ttulo oneroso que, confiando en lo que el Registro publica, ser mantenido en su adquisicin, aunque el transmitente no sea su verdadero dueo, por otro concepto, es que frente a lo que conocemos como bien pblico, de naturaleza abstracta, estn ciertos intereses de personas concretas, a quienes se debe una proteccin superior. Esta idea se puede subsumir en la expresin de que el mejor en el derecho sea el primero en el Registro. Si este principio pudiera resultar eficaz, la confianza en el Registro sera altsima, y es justamente la confianza plena la que produce los efectos econmicos y que convierte a la Institucin Registral en motor del desarrollo. Por esto, todos los Estados Modernos, segn su cultura y sus posibilidades tcnicas, necesitan implantar y organizar un adecuado Sistema de publicidad que proporcione seguridad a la propiedad y al trfico jurdico, para lograr un buen desarrollo econmico de la sociedad, cuyo motor va a ser, en todo caso, el crdito garantizado.En la que se afirma que en el campo de las relaciones jurdicas sobre bienes de valor y su trfico, la publicidad y la seguridad, por si mismas y en cuanto facilitan el desarrollo del crdito, son los dos puntales imprescindibles para el mejoramiento progresivo en lo social y en lo econmico. Los Registros son parte del Sistema de Seguridad Jurdica Preventiva, que aleja los conflictos entre particulares de los juzgados, y contribuye a la paz social, ya que tiene como funcin, facilitar las transacciones mediante la publicidad de sus documentos y/o los derechos, de acuerdo al sistema correspondiente. Los Registros reducen irregularidades informativas, protegen los derechos de propiedad y clarifican a los contratantes potenciales quienes son titulares de cada derecho, de modo tal que la contratacin resulte ms fcil y segura, en mayor o en menor medida, segn el diseo y eficacia de cada Sistema Registral.La relacin entre el Registro, como instrumento de Seguridad Jurdica Preventiva, es ampliamente conocida y reconocida, no solamente por los especialistas en Derecho Registral y economistas que se han adentrado en esta especialidad, as como instituciones financieras e hipotecarias. Un registro de la propiedad resulta fundamental y esencial para el desarrollo de una economa de mercado que funcione. Mejora la seguridad de la titularidad y de la tenencia, disminuye los valas de las transferencias de bienes y proporciona un mecanismo de bajo precio para resolver las eventuales disputas sobre los bienes.As las cosas, la contribucin de la seguridad jurdica cautelar de los sistemas registrales no admite dudas, por lo que se puede decir vlidamente que, en cuanto ms eficiente sea un sistema registral, mayor ser su contribucin al desarrollo econmico. Esto sin embargo, parece ser desconocido o al menos ignorado en muchos pases, como es el caso de Mxico, pues a los Registros se les tiene ms como oficinas recaudadoras de impuestos, que como Instituto Jurdico protector de la propiedad inmobiliaria y de los derechos inscritos, y se les quita un altsimo porcentaje de lo que recaudan por sus servicios, con lo cual no solo se desnaturaliza la funcin que debe cumplir el Registro, sino que no se examina siquiera el problema, desde el punto de vista econmico, en la medida que los efectos econmicos de un Registro eficaz con sus consecuencias, tasadas en dinero, son infinitamente superiores al dinero que se les exprime, y se emplea en cosas ajenas al servicio registral, a costa de la Seguridad Jurdica de la propiedad inmobiliaria, y poniendo en riesgo la propiedad de la ciudadana. En esta virtud, se puede afirmar que los gobernantes que por accin u omisin no hacen lo necesario para que los Registros Pblicos Inmobiliarios sean eficaces y cumplan con la funcin para la que fueron creados, estn en falta grave, al mismo tiempo que frenan el desarrollo econmico de sus Estados o Pases, as como que faltan al juramento de cumplir y hacer cumplir la Constitucin y las leyes que de ella emanen.

2.3 PUBLICIDAD DENTRO DEL REGISTRO PBLICO DE LA PROPIEDAD.Por su importancia ahondaremos en la publicidad registral, como medio a travs del cual se puede obtener informacin sobre los bienes muebles o inmuebles o sobre las personas en general. Es el acceso a la informacin registral.El objeto primordial que persigue el Derecho Registral es lograr la adecuada publicidad de las situaciones jurdicas existentes. La necesidad de mejorar los sistemas de publicidad se hace sentir especialmente en el campo de los derechos reales.Los primeros pasos en materia de publicidad registral se hayan relacionados a las hipotecas inspirados en las leyes espaolas, se crearon oficinas destinadas a registrar los gravmenes (censos e hipotecas) que pesaban sobre la propiedad inmobiliaria. En sus orgenes generalmente se organizaban como registros de tipo personal y aunque su constitucionalidad fue discutida, en la prctica se acataron sus disposiciones.Despus se fue haciendo necesaria la extensin de la publicidad registral a otros derechos reales, impulsados por las necesidades del comercio jurdico para dar mayor seguridad a las transacciones y permitir que el adquirente conociese la situacin jurdica en que se encontraban los bienes que se le transmitan y para su oponibilidad ante terceros. En esencia, la finalidad misma de la publicidad es que los interesados tomen conocimiento de los actos; conozcan la situacin de los inmuebles, razn por la que los Registros encuentran su justificacin en la necesidad de dar publicidad a las relaciones jurdicas existentes y brindar proteccin efectiva a todas las personas interesadas, lo cual a su vez, constituye uno de los principios rectores de toda ley registral, que no cumplira sus objetivos si los interesados no lograsen acceso al Registro para tener de esa manera conocimiento de la situacin real del inmueble. Resulta indispensable entonces, que las leyes regstrales reglamenten la forma en que los interesados pueden tomar conocimiento de los antecedentes que existen en el Registro.Podemos decir que la publicidad es un sistema de divulgacin destinado a hacer cognoscibles por todos, en cualquier momento, determinadas situaciones jurdicas, con el fin de tutelar esos derechos y lograr la seguridad del trfico jurdico.El cabal conocimiento de la situacin jurdica en que se hallan los titulares de derechos es la mejor proteccin que se puede brindar a todos los intereses y por eso el Estado suele tomar a su cargo la funcin publicitaria, para facilitar la cognoscibilidad, es decir la posibilidad de conocer los derechos, sus titularidades, gravmenes y mutaciones. Tanto los derechos reales como los derechos personales se oponen contra todos ya que a nadie debe perturbarse en el tranquilo ejercicio de las prerrogativas que de ellos surgen.La publicidad registral aparece como una consecuencia de la necesidad de proteger el trfico jurdico y facilitar la circulacin de la riqueza, mediante la informacin que brinda a los interesados de los derechos que existen sobre el bien que se registra, en especial, cuando se trata de derechos que no tienen manifestacin posesoria, como las hipotecas y los censos (en materia inmobiliaria) y las prendas sin desplazamiento (en materia mobiliaria).La publicidad registral ha evolucionado ms rpidamente en el campo inmobiliario, lo que no impide que en algunos casos se haya hecho extensiva a los derechos sobre bienes muebles de gran valor y fcil identificacin, como los buques desde hace ya varios siglos y en pocas ms modernas los aviones y automotores.En el Derecho romano no existieron registros para inscribir derechos reales o de crdito, aunque se practicaban ciertas manifestaciones primarias de publicidad. La primera forma histrica de publicidad eran los anuncios, mediante pregones, los que resultaban insuficientes, sobre todo porque no quedaban constancias de ellos. Con posterioridad se fijaban durante algn tiempo en los Ayuntamientos, pero al sacarlos no quedaba ninguna certidumbre pblica de la transmisin, ni haba donde recurrir para enterarse, faltaba la posibilidad de conocer en todo tiempo, cuestin intrnseca del concepto de publicidad en sentido tcnico. Se buscan entonces soluciones que obvien esa dificultad, apareciendo las constancias en libros de la constitucin de ciertos derechos; naciendo la registracin.GARCA GARCA al referirse a la publicidad registral expresa que "es la exteriorizacin continuada y organizada de situaciones jurdicas de trascendencia real para producir cognoscibilidad general erga omnes y con ciertos efectos jurdicos sustantivos sobre la situacin publicada.Actualmente se continan utilizando diferentes medios de publicidad, por ejemplo, se pudieran destacar las notificaciones mediante la tablilla de avisos en los Tribunales, prevista en la legislacin procesal; la publicacin de leyes o disposiciones normativas mediante la Gaceta Oficial y la inscripcin en los Registros, constituyendo esta ltima la forma ms importante.As mismo seala que existe una distincin entre la publicidad registral de los derechos reales y la publicacin de las normas. La primera trata de dotar de publicidad los derechos subjetivos y las situaciones jurdicas que se generan a partir de actos, hechos y negocios jurdicos, mientras que la publicacin de la norma lo es en sentido estricto, es publicidad del derecho objetivo cuyo radio de accin y efectos son totalmente diferentes.Al tratar la publicidad registral, COBAS COBIELLA expresa que el nacimiento del derecho y del negocio o acto jurdico no depende de la inscripcin efectuada en el Registro. Este existe con absoluta independencia de que se haya efectuado o no la inscripcin registral y produce consecuencias jurdicas frente a terceros, erga omnes.En nuestro derecho rige la teora del ttulo y modo y, como consecuencia de ella, los derechos reales nacen al margen del Registro. La regla general es el carcter declarativo de la inscripcin pues sta no hace ms que constatar la transmisin o constitucin operada con anterioridad.2.4 VINCULACIN JURDICA ENTRE DERECHO NATARIAL Y REGISTRAL.COMPLETAR.En Mxico, de acuerdo a la legislacin el notario debe ser un profesional del derecho, mientras que en Estados Unidos no es necesario, adems que de manera general en Estados Unidos no tiene la misma importancia el notario que en Mxico, aqu los notarios estn dotados de fe pblica lo que da certeza y seguridad jurdica a los actos y hechos jurdicos, es as como los notarios tiene gran relevancia en Mxico y no tanta en Estados Unidos. Funciones del Notario: Entre las funciones del notario podemos encontrar de manera general las siguientes: conferir fe pblica de los contratos y actos extrajudiciales, originados en el marco del derecho privado, de naturaleza civil y mercantil, as como para informar y asesorar a los ciudadanos en materia de actas pblicas sobre hechos, y especialmente de cuestiones testamentarias y de derecho hereditario. Ejercen asimismo una labor de custodia de documentos en los llamados protocolos de la notara. El Notario est obligado, por ley y por tica profesional, a mantener la neutralidad en sus actos, lo cual lo distingue de los abogados postulantes, quienes deben tomar parte y estar del lado de sus clientes o representados.Ley establece las funciones de los notarios, mismas que sern, entre otras: I.- Aceptar cargos docentes; II.- Representar instituciones de beneficencia pblica o privada; III.- Resolver consultas jurdicas relacionadas exclusivamente con su funcin, verbalmente o por escrito; IV.- Ser mandatario de su cnyuge, ascendientes, descendientes en lnea recta, y desempear la tutela y curatela legtima; V.- Redactar y formular proyectos de escrituras, contratos privados, reglamentos, estatutos y cualquier clase de documentos, relacionados con su funcin; y, VI.- Patrocinar a los interesados en los procedimientos administrativos necesarios para el otorgamiento, registro y trmites fiscales de las escrituras que otorgare. Todas y cada una de las funciones que realiza un notario son de gran importancia en nuestra sociedad y se justifican por la necesidad de darle certeza y seguridad jurdica a los actos y hechos jurdicos y los dotan de fe pblica.El Notario tiene necesariamente que ser un profesional del derecho, pues tiene a su cargo el redactar el instrumento notarial, vigilar la legalidad de los actos, leerlos y explicarlos a las partes, logrando as la seguridad y certeza jurdica, que evita litigios posteriores. El notario es un profesional del Derecho que ejerce simultneamente una funcin pblica para proporcionar a los ciudadanos la seguridad jurdica que promete la Constitucin, en el mbito del trfico jurdico extrajudicial. Tiene una formacin jurdica contrastada y es seleccionado mediante unas rigurosas oposiciones que garantizan su formacin.Identificar a las partes y a los dems intervinientes en los actos o negocios jurdicos que autoricen. Informar a las partes del contenido, naturaleza, trascendencia y consecuencias legales de los actos o negocios jurdicos otorgados en su presencia, as como de las renuncias, reservas, gravmenes y cualquier otro elemento que afecten los bienes o derechos referidos en el acto o negocio jurdico. El Notario dejar constancia en el acto del cumplimiento de esta obligacin y su omisin lo hace responsable civil, penal y administrativamente. Actuar de manera imparcial y objetiva en relacin con todas las personas que intervengan en los actos o negocios jurdicos otorgados en su presencia.La funcin autentica deber ejercerla de manera personal y en todas sus actuaciones de asesora, instrumentacin y juicio, conducirse conforme a la prudencia jurdica e imparcialmente. La funcin notarial es el conjunto de actividades que el notario realiza conforme a las disposiciones de esta Ley, para garantizar el buen desempeo y la seguridad jurdica en el ejercicio de dicha funcin autentica. Posee una naturaleza compleja: es pblica en cuanto proviene de los poderes del Estado y de la Ley, que obran en reconocimiento pblico de la actividad profesional de notario y de la documentacin notarial al servicio de la sociedad. De otra parte, es autnoma y libre, para el notario que la ejerce, actuando con fe pblica. Por ltimo, la ley en comento precisa que siendo la funcin notarial de orden e inters pblicos, corresponde a la Ley y a las instituciones que contempla procurar las condiciones que garanticen la profesionalidad, la independencia, la imparcialidad y autonoma del Notario en el ejercicio de la fe pblica de que est investido, a fin de que esta ltima pueda manifestarse libremente, en beneficio de la certeza y seguridad jurdicas que demanda la sociedad y sin ms limitaciones ni formalidades que las previstas por la Ley.

Evolucin histrica del notariado en Mxico es un pas en donde se requiere la actividad del notario en un gran nmero de actos y hechos jurdicos; es por esto necesario contar con notarios que desempeen su labor con eficiencia y que posean una gran cultura jurdica. En Mxico la actividad notarial ha tenido una evolucin histrica muy interesante. Esta evolucin se ha dado de manera paulatina y de acuerdo a la realidad histrica de nuestro pas y a las necesidades de la sociedad. A continuacin explicaremos de manera cronolgica y breve la historia del notariado en nuestro pas.

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