TESIS - infonavit.janium.net · "ANÁLISIS Y DETERMINACIÓN DEL VALOR RESIDUAL DEL FRACCIONAMIENTO...

INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

"ANÁLISIS Y DETERMINACIÓN DEL VALOR RESIDUAL DEL FRACCIONAMIENTO LOS CEDROS, EN LA CIUDAD DE NOGALES, SONORA, PARA TERRENOS DE RESIDENCIAL MEDIO"

T E S I S

PARA OBTENER EL GRADO DE:

MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

E INDUSTRIAL

PRESENTA:

LIC. REYNALDO FERNANDO VILLASEÑOR

VALDEZ

ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL, POR LA SECRETARÍA DE EDUCACIÓN PÚBLICA, CONFORME AL ACUERDO No. 2003286 DE FECHA 03 DE OCTUBRE DEL 2003.

HERMOSILLO, SONORA, MÉXICO. NOVIEMBRE 2005

ANÁLISIS Y DETERMINACIÓN DEL VALOR RESIDUAL DEL FRACCIONAMIENTO LOS CEDROS, EN LA CIUDAD DE NOGALES SONORA PARA TERRENOS DE RESIDENCIAL MEDIO"

AGRADECIMIENTOS

No hay que confundir nunca el conocimiento con la sabiduría. El primero nos sirve para ganarnos la vida; la sabiduría nos ayuda a vivir. Sorcha Carey

Estar preparado es importante, saber esperar lo es aún más, pero aprovechar el momento adecuado es la clave de la vida. Arthur Schnitzler

A mis hijos: Berenice y Krista Reynaldo Fernando Daniel Fernando

A mis padres: Reynaldo y Maria Dolores

A mis compañeros de trabajo: A todos sin excepción, y que sin su apoyo no hubiera sido posible lograr esta

meta en mi desarrollo profesional.

A mis amigos: Por enseñarme que en la vida el que triunfa es aquel que escoge el camino mas

largo, y que te proporciona mayores satisfacciones y realizaciones.

Y además: Al Lie. Ricardo Mazón L y C.P. Ramón A. Noriega Villaescusa por su decidida ayuda, siendo los responsables de que haya logrado terminar una maestría más, eso para mi será siempre invaluable.

2 de 48

ANÁLISIS Y DETERMINACIÓN DEL VALOR REÍSÍDUATDEI "nSACCTONAMIENTO LOS CEDROS EN i A CIUDAD DE NOGALR- :ONORgp/>f^Ap^RltENql5 p ^ Ra5IDpiCI|bMEBy)

RESUMEN

Para poder valuar terrenos de los que resulta difícil encontrar información suficiente de mercado por sus características físicas tales como:

1. Su ubicación 2. Superficie 3. Uso o destino 4. Su rentabilidad real o potencial 5. Por la escasez de comparables 6. Poca información de operaciones realizadas 7. O bien por el bajo volumen de transacciones

La valuación puede ser simple o relativamente fácil, esto esta en función del tipo de bien. La gran mayoría de los bienes inmuebles podemos valuarlos por comparación de valores existentes en el mercado, entonces ¿que debemos hacer?.

Cuando se presentan estos casos es aplicable el uso del:

"MÉTODO RESIDUAL PARA LA VALUACIÓN DE TERRENOS SUSCEPTIBLES PARA EL DESARROLLOS URBANOS"

En este trabajo determinaremos como el valor obtenido del método residual es la alternativa mas conveniente para estimar el valor de un predio, donde el mercado no aporta información suficiente para determinar dicho valor.

5 de 48

ANÁLISIS Y DETERMiNACiÓN DEL VALOR RESIDUAL DEL FRACCIONAMIENTO LOS CEDROS, EN LA CIUDAD DE NOGALES SONORA PARA TERRENOS DE RESIDENCIAL MEDIO"

ÍNDICE

I JUSTIFICACIÓN 7

II OBJETIVOS 8

III DEFINICIÓN DEL PROBLEMA 9

IV INTRODUCCIÓN 10

V CRONOLOGÍA DE LA CIUDAD DE NOGALES 11

VI SITUACIÓN DE LA DISPONIBILIDAD DE TERRENOS PARA 17 DESARROLLOS URBANOS, EN LA FRONTERA NORTE-NOGALES, SON.

Vil APLICACIÓN DE MÉTODOS DE VALUACIÓN INMOBILIARIA. 25

A) MÉTODO DE VALOR RESIDUAL, MARCO TEÓRICO 25

B) MÉTODO DE VALOR RESIDUAL, APLICADO AL 29 FRACCIONAMIENTO LOS CEDROS.

VIH DETERMINACIÓN DEL VALOR RESIDUAL DEL 38 FRACCIONAMIENTO LOS CEDROS, EN NOGALES, SONORA.

IX [EVALUACIÓN DE RESULTADOS 44

X CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES 46

XI BIBLIOGRAFÍA 47

XII ANEXOS 48

6 de 48

•ANÁLISIS v DETERMINACIÓN DEL VALOR RESIDUAL DEL FRACCIONAMIENTO LOS CEDROS, EN LA CIUDAD DE NOGALES SONORA PARA TERRENOS DE RESIDENCIAL MEDIO

I JUSTIFICACIÓN

Para el caso de terrenos, donde su mejor uso es para el desarrollo de proyectos inmobiliarios de deberá siempre usar el Método de calculo del valor residual.

No importando lo anterior tno es difícil encontrarnos avalúos realizados por ese método, realizados de una forma poco ortodoxa, con los conceptos a deducir analizados de una forma bastante superficial (estimados sin fundamento y costos supuestos) y mas, desafortunadamente, manipulados de una manera tendenciosa para lograr una valor predeterminado.

Es por lo^ tanto es muy importante evaluar el " MÉTODO RESIDUAL PARA LA VALUACIÓN DE TERRENOS" tomando en cuenta principalmente su escasa difusión y a la necesidad de resaltar la importancia de revisar y verificar detalladamente la razonabilidad y calidad de las variables a utilizadas, ya que debido a su alta sensibilidad, ya que al modificar en una mínima parte alguna de las variables esto nos arroja un cambio en los resultados.

Como resultante, parece pertinente bajo el interés de evaluar un mismo sujeto, realizar un estudio comparativo .analizando dos diferentes tipos de muestras en lo referente a vivienda proyectada y así poder seleccionar la mejor opción de acuerdo a las necesidades económicas actuales, a fin de llegar a establecer, para el sujeto en estudio, las condiciones y en su caso, el que se considere un mejor enfoque.

7 de 48

ANÁLISIS Y DETERMINACIÓN DEL VALOR RESIDUAL DEL FRACCIONAMIENTO LOS CEDROS, EN LA C K O A D DE NOGALES SONORA PAR A TERRENOS DE RESIDENCIAL MEDIO

II OBJETIVOS

Demostrar que la utilización del método de valor residual es muy útil para realizar la valuación de terrenos de gran superficie u atípicos, principalmente aquellos terrenos urbanos, los cuales se destinan para uso industrial, comercial y habitacional.

Su aplicación mas frecuente es en la toma de decisiones en relación al valor mas alto que se puede pagar por un terreno en breña que puede ser urbanizado y comercializado, para evaluar y analizar la factibilidad o rentabilidad de la inversión.

Se utilizara la metodología mas recomendable para este tipo de análisis, evaluando la información y documentación básica, asimismo la importancia en cuanto a la calidad y confianza en la información auxiliar o de apoyo.

Se realiza mediante la descripción teórica de todos los antecedentes, generalidades y descripción del método .aplicado al fraccionamiento "CEDROS RESIDENCIAL" localizado en la ciudad de Nogales, Sonora.

Presentar los aspectos generales para la valuación de un terreno con propósito de desarrollarlo para vivienda de interés medio residencial.

8 de 48

ANÁLISIS Y DETERMINACIÓN DEL VALOR RESIDUAI DEL FRACCIONAMIENTO LOS CEDROS. EN LA CIUDAD DE NOGALES SONORA PARA TERRENOS DE RESIDENCIAL MEDIO

III DEFINICIÓN DEL PROBLEMA

Es sumamente sencillo definir el método residual ya que consiste en lo siguiente:

Obtener el valor de un terreno en breña, a partir de un proyecto planeado, basado en un desarrollo inmobiliario terminado y ;

• En proceso de comercialización (mercado dinámico)

• Ya comercializado (mercado de ventas asiladas)

• Susceptible de comercializarse

Eliminando o restando el valor de venta el costo de las Inversiones, los costos indirectos y la utilidad e impuestos.

Así que tenemos dos ecuaciones por las cuales llegamos al valor de venta :

VALOR DE VENTA = TIERRA+MEJORAS+INDIRECTO+UTILIDAD e IMPUESTOS

VALOR DE VENTA = TERRENO EN BREÑA + URBANIZACIÓN + INDIRECTOS + UTILIDAD e IMPUESTOS

9 de 48

"ANÁLISIS Y DETERMINACIÓN DEL VALOR RESIDUAL DEUSSACqQNAMIENTO LOS CEDROS, EN LA CIUDAD DE NOGALES SONORA. PARA TERRENOS D^ggSID^ ICIA fMEPf^

IV INTRODUCCIÓN T E C A

Debido a la creciente necesidad de definir o establecer valores de los bienes materiales que constituyen el patrimonio de una sociedad, la actividad valuatoria se inicia bajo el contexto del "avalúo Comercial".

Esta actividad es una disciplina profesional que proporciona las bases técnicas para llevar a cabo la importante responsabilidad que significa actuar dentro de la mas estricta ética para realizar la actividad encomendada. Los principios de la valuación como ahora lo hemos aprendido, han sido producto de profundos razonamientos de parte de los estudiosos de esta materia ya que la actividad valuatoria tiene sus orígenes desde que el hombre apareció sobre la faz de la tierra.

Cuando el hombre empezó a producir algo mas que lo estrictamente necesario para vivir, se obtuvieron excedentes para el trueque o cambio por otros bienes o especies. Así es como surge el " Valor de cambio "este trueque se convertirá mas adelante en "Precio" y en una cantidad de dinero" a través de las ventas y de la necesidad de poseer algo.

Unos de los propósitos de la valuación de inmuebles es el de estimar el precio máximo que estaría dispuesto a pagar un comprador por adquirir uno en particular o el precio mínimo a que estaría dispuesto a venderlo quien lo posee. Se hace necesario reconocer la existencia de diferentes tipos de mercado.

La elección del método para valuar un terreno, no esta en función directa del propósito del avalúo, esta en relación directa con el tipo de terreno, la información de mercado y documentación con que se cuenta. Se pueden hacer avalúos residuales para cualquier propósito, siendo los mas comunes los relacionados con:

a) Toma de decisiones, b) Operaciones de compra venta, c) Para financiamiento, d) [Expropiaciones, e) Aspectos legales y/o litigios.

10 de 48

ANÁLISIS v DETERMINACIÓN DEL VA! OR UESIDUAL DEL FRACCIONAMIENTO LOS CEDROS. EN LA CIUDAD DE NOGALES SONORA PARA TERRENOS DE RESIDENCIAL MEDIO"

V CRONOLOGÍA DE LA CIUDAD DE NOGALES

MUNICIPIO DE NOGALES

1. INFORMACIÓN GENERAL

Perfil Histórico

Nogales surgió a partir de la autorización que obtuvo en 1880 la Compañía del Ferrocarril de Sonora, buscando una terminal fronteriza escogió el arroyo de los nogales, llevándola así a un lugar de la frontera internacional del distrito de Magdalena.

Posteriormente, el gobierno federal autorizó una aduana fronteriza en el lugar elegido para terminal del ferrocarril. En estas épocas el sitio estaba desierto, a excepción de algunos habitantes del rancho de los Elias. Los empleados aduanales tuvieron necesidad de instalarse en carpas.

En noviembre de 1882 se verificó la inauguración del ferrocarril de Sonora, poco después, el gobernador Torres ordenó la formación del plano de una nueva población y el proyecto de fundo legal.

El municipio fue establecido por ley local, el 9 de julio de 1884. El título de villa se le dio por decreto de la legislatura el 13 de julio de 1889 y el de ciudad en 1920. Su cabecera es la ciudad de Nogales.

Cronología de Hechos Históricos

1880 El 2 de agosto, se constituye en aduana fronteriza en el punto elegido como terminal de ferrocarril.,

1882 Inauguración del ferrocarril, en noviembre.

1884 24 de agosto, bajo contrato se adquieren terrenos para el fundo legal.

1889 13 de julio, decreto de la legislatura del estado, concediéndole el nombre de villa.

1896 12 de agosto, asalto de nogales por bandoleros.

1913 13 de marzo, toma de Nogales por el Coronel Alvaro Obregón.

1918 27 de agosto, invasión de Nogales, incidente fronterizo.

1920 Se le concede el título de ciudad.

11 de 48

ANAi.iSIS Y DETERMINACIÓN DEL VALOR RESIDUAL DEL FRACCIONAMIENTO LOS CEDROS, EN LA CIUDAD DE NOGALES SONORA PARA TERRENOS DE RESIDENCIAL MEDIO'

Período de Gestión y Representación Política

Periodo 1979-1982 1982-1985 ¡1985-1988 ;1988-1991 ¡1991-1994 «1994-1997 ¡1997-2000 ¡ 2000-2003 ¡2003-2006

Presidente Municipal Alejandro Silva Hurtado Enrique Moraila Valdéz César José Dabdoub Chávez Leobardo Gil Torres [Héctor Mayer Soto Abraham Faruk Zaied Dabdoub Wenceslao Cota Montoya Abraham Faruk Zaied Dabdoub Lorenzo Antonio de la Fuente

(*) Consejo Estatal Electoral

Fuente: Centro Estatal de Estudios Municipales

Localización

El municipio está enclavado en la parte norte del Estado de Sonora, su cabecera es la población de Nogales y presenta las siguientes colindancias: al norte con Estados Unidos, al sur con Imuris y Magdalena, al este con Santa Cruz y al oeste con Sáric.

Cuenta con una superficie de 1,654.76 kilómetros cuadrados y cuenta con 108 localidades.

Demografía

El comportamiento de la población según los censos de 1980, 1990 y las cifras del censo de población y vivienda 2000 elaborados por el INEGI, presentan lo siguiente:

Año Población 1980 68,076 1990 107,936 2000 159,787

Tasa de Crecimiento %

1980-1990 4.80 1990-2000 4.03

Fuente: INEGI Censo de Población y Vivienda 1980-1990-2000

La población total censada en el 2000 está conformada por 81,421 (50.9%) hombres y 78,366 (49.1%) mujeres. En conjunto, la población de Nogales representa el 7.20% del total del Estado, ocupando el tercer lugar y presenta una densidad poblacional de 96.56 habitantes por Km2.

12 de 48

ANÁLISIS Y DETERMINACIÓN DEL VALOR RESIDUAL DEL KRACCIONAMIENTO LOS CEDROS. EN S A CIUDAD DE NOGALES SONORA PARA TERRENOS DE RESIDENCIAL MEDIO'

2. ASPEECTOS SOCIOECONÓMICOS

2.1. Desarrollo Económico

La población económicamente activa del municipio es de 65,133 habitantes, de los cuales 64,503 tienen ocupación y 630 se encuentran desocupados.

De las personas ocupadas, 573 se dedican al sector primario, 32,860 se dedican al sector secundario, 28,068 al terciario y 3,002 no especifican actividad. Por otra parte, 47,221 habitantes son económicamente inactivos.

Agricultura

El municipio de Nogales se encuentra dentro del convenio internacional de límites de agua por ser un municipio fronterizo, lo cual impide la perforación de nuevos pozos y por lo tanto la actividad agrícola se ve limitada. Nogales cuenta con solo 21 pozos para uso agrícola.

Ganadería

Lo fuerte de la producción es la exportación ganadera, sobretodo la cría de bovinos. A diciembre de 1999 se contaba con una población de 18,522 cabezas de ganado vacuno, las cuales se sostienen en una superficie aproximada de 272 mil hectáreas de terreno, que incluye 40 mil hectáreas de praderas artificiales.

Industria

La actividad económica mas importante del municipio de Nogales es la industria maquiladora extranjera de exportación, operando un total de 92 establecimientos de los cuales 65 se encuentran instalados en 7 parques industriales, en las que se tiene una planta de 25 mil 400 trabajadores; empleando actualmente cerca del 50 por ciento de la población total ocupada del Municipio.

En este municipio se encuentran establecidas seis de las 50 empresas más grandes del Estado, en su mayoría del ramo de la electrónica.

Comercio

El municipio cuenta con una gran variedad de establecimientos comerciales, en los que se encuentran artículos de primera y segunda necesidad. Los comercios y servicios son principalmente tiendas de autoservicio, abarrotes, ferreterías, mueblerías, tiendas de curiosidades, refaccionarías, restaurantes, talleres mecánicos, distribuidores de automóviles, entre otros, que de manera regular aseguran el abasto.

13 de 48

ANÁLISIS Y DETERMINACIÓN DFL VALOR RESIDUAL DEL FRACCIONAMIENTO LOS CEDROS, EN LA CIUDAD DE NOGALES S O N O R M PARA TERRENOS DE RESIDENCIAL MEDIO''

Turismo

Por su situación geográfica, Nogales es considerada como la principal puerta de entrada de turistas norteamericanos provenientes de Arizona. Aunque la afluencia es considerable, esto no significa que la misma tenga como destino el territorio municipal.

No obstante, existen en la ciudad un considerable número de bares y centros nocturnos, para la gran cantidad de visitantes de paso y vecinos de la población de Nogales Arizona.

El turismo ha sido una actividad generadora de divisas y empleos, sin embargo esta actividad productiva aún no alcanza un nivel de desarrollo de acuerdo a sus potencialidades.

La ciudad de Nogales presenta problemas urbanos que limitan su desarrollo y encarecen la posibilidad de elevar la oferta de hospedaje y de servicios en general, así como los atractivos turísticos que ofrece el medio rural.

Como receptor de turismo extranjero, Nogales está a la altura de las circunstancias; en su perímetro se hallan 17 hoteles, algunos de ellos excelentes, así como restaurantes, tiendas de artesanías y centros comerciales que ofrecen gran variedad de mercancías, tanto para norteamericanos como para mexicanos, ya que funcionan mas de cien establecimientos especializados en curiosidades y artesanías donde se pueden obtener cerámica, vidrio, arte en piel, muebles, antigüedades y productos importados que van desde perfumes hasta alimentos y prendas de vestir.

2.2. Desarrollo Social

Educación

El municipio de Nogales posee una diversificada oferta educativa, que cubre todos los niveles. En lo que respecta a la cabecera municipal, se tiene una cobertura de atención del 100%.

La infraestructura educativa asciende a 188 planteles de los distintos niveles, en los cuales se atienden a una población de 47,739 alumnos.

14 de 48

ANÁLISIS Y DETERMINACIÓN DEL VALOR RESIDUAL DEL FRACCIONAMIENTO LOS CEDROS EN LA CIUDAD DE NOGALES SOHOíh, PARA TERRENOS DE RESIDENCIAL MEDIO

Escuelas Oficiales y Particulares

Ciclo Escolar 2000-2001

Nivel Educativo

¡ Total ¡Educación ¡Básica Inicial Preescolar Primaria Secundaria Especial Capacitación ¡Terminal Técnico Bachillerato Normal y Superior

Planteles Ofic. 150

118

34 61 13 10 7 9 13

3

Partic. 38

38

6 16 10 6

Total 188

156

6 50 71 19 10 7 9 13

3

Alumnos Ofic.

43,686

35,371

4,149 21,615 6,874 2,733 744

1,128 3,605

2,838

Partic. 4,053

4,053

528 731

2,243 551

Total 47,739

39,424

528 4,880 23,858 7,425 2,733 744

1,128 3,605

2,838

FUENTE: Secretaría de Educación y Cultura

Cabe destacar que el 91.5% de la población estudiantil es atendida en planteles oficiales; mientras que, solamente el 8.5% es atendido por instituciones particulares incorporadas al sistema educativo oficial.

Salud

La Secretaría de Salud Pública cuenta con 2 unidades, 13 consultorios y 24 camas censables, 1 laboratorio y una unidad de rayos X, entre otros recursos.

Las instituciones públicas del sector salud brindan atención de primer y segundo nivel. El ISSSTESON tiene 2 hospitales, prestando también servicios el IMSS, el ISSSTE y clínicas particulares. Si bien, la cobertura de los servicios es cercana al 100%, su calidad no es todavía la deseable.

Agua Potable

El servicio de agua potable se presta a todas las comunidades del municipio, beneficiando a 130,816 habitantes, con una cobertura del 81.9%.

Alcantarillado

El servicio de drenaje se presta únicamente en la cabecera municipal con una cobertura del 80.2%, beneficiando a 128,168 habitantes. Las condiciones de la red en

15 de 48

ANÁLISIS Y DETERMINACIÓN DEL VALOR RESIDUAL DEL FRACCIONAMIENTO LOS CEDROS, EN LA CIUDAD DE NOGALES SONORA PARA TERRENOS DE RESIDENCIAL MEDIO'

general son aceptables, requiriéndose el mantenimiento preventivo correspondiente para la eficiente disposición de las aguas residuales.

El saneamiento de las aguas negras se realiza en una planta binacional de tratamientos de aguas residuales, localizada en los Estados Unidos de América.

Electrificación

El servicio de energía eléctrica cubre el 92.9% de las zonas urbanas y rurales; beneficiando a 148,425 habitantes, requiriéndose la ampliación de la red en los nuevos asentamientos.

Vías y Medios de Comunicación

Cuenta con un total de 159 kilómetros de los cuales 30 son de carreteras pavimentadas de troncal federal y 129 kilómetros de brechas mejoradas. Cuenta además con 1 pista de aterrizaje de 1,800 metros de longitud. Así mismo cuenta con estaciones de radiodifusión de AM, FM y TV, además de teléfono, correo y telégrafos.

16 de 48

ANÁLISIS Y DETERMINACIÓN DEL VALOR RESIDUAL DEL FRACCIONAMIENTO LOS CEDROS. EN l A CIUDAD DE NOGALES SONORA PARA TERRENOS DE RESIDENCIAL MEDIO"

VI SITUACIÓN DE LA DISPONIBILIDAD DE TERRENOS PARA DESARROLLOS URBANOS, EN LA FRONTERA NORTE-NOGALES, SON.

La situación del Mercado Inmobiliario después de la recesión económica del 2001, particularmente en la zona fronteriza, se ha visto afectada debido a los altos índices de desempleo, lo cual se refleja específicamente en la velocidad de venta del mercado inmobiliario en los segmentos de jefes de departamento y supervisión hacia arriba que corresponden a un desarrollo urbano con inmuebles de 350 mil pesos en adelante; los desarrollos urbanos en los rangos de los 200 mil pesos han mostrado, a pesar de la de la crisis, estabilidad y crecimiento.

El enfoque al Mercado Inmobiliario en la ciudad de Nogales ha sido al través de varias líneas de investigación como son:

1. EEvaluación Sociodemográfica de la plaza.

2. EEvaluación de la Oferta inmobiliaria.

3. Visitas directas a todos los desarrollos urbanos con una antigüedad de 8 años o menos.

4. Estudio del mercado, al través de 100 entrevistas a compradores divididos en los siguientes niveles socioeconómicos:

Alto 13.3% Medio 48.3% Bajo 38.4%

5. Información de Fuentes oficiales de población y vivienda.

6. Opiniones externas.

Los resultados por ser "estimaciones de mercado" presentan variabilidad con respecto a los datos reales que pueden fluctuar en un rango de 10% pero suficientemente contundentes para inferir estrategias de corto, mediano y largo plazo.

El Estudio de Mercado tiene como finalidad el conocer las características deseables de los inmuebles y algunos aspectos de tipo económico que ayuden a complementar las conclusiones sobre los valores del mercado.

El presente estudio se ha dividido en la Evaluación Socioeconómica de la Ciudad, para luego continuar con la Evaluación de la Oferta Inmobiliaria, posteriormente con la información estadística, seguido de la Investigación de Mercado y por último las conclusiones.

17 de 48

ANALIS,S Y DETERMINACIÓN DEL VALOR RESIDUAL DEL FRACCIONAMIENTO LOS CEDROS, EN LA CIUDAD DE NOGALES SONORA PARA TERRENOS DE RESIDENCIAL MEDIO'

¿Si usted comprará un inmueble qué tipo de desarrollo preferiría?

Terreno

Condominio

Residencial

Priv. Residencial

Fraccionamiento

Privada

1 3.3

3.3

:^?Stf'iiJil

•

9.2

10.0

mm H

20.0

10 20 30 40

154.2

50 60

Sin duda el concepto desarrollo que más preferencia tiene actualmente son las "Privadas", lo cual se puede confirmar debido a que 5 de cada 10 personas entrevistadas la prefieren mientras que 2 de cada 10 en "Fraccionamiento".

Qué Sector de la Ciudad preferiría para vivir?

Otros

Afueras

fundo legal

Unidad Granjas

Nuevo Nogales

Salida a Nogales

Indiferente

San Carlos

Oeste

Este

Parque Industrial

Norte

Centro

Sur

16.80%

1.70%

1.70%

2.50%

2.50%

2.50%

2.50%

3.40%

3.40%

3.40%

3.40%

9.20%

23.50%

23.50%

18 de 48

ANÁLISIS Y DETERMINACIÓN DEL VALOR RESIDUAL DEL FRACCIONAMIENTO LOS CEDROS EN LA CIUDAD DE NOGALES SONORA PARA TERRENOS DE RESIDENCIAL MEDIO'

Sector Preferido

Sur

Centro

Norte

Parque Industrial

Unidad Deportiva

Salida a Nogales

Kalites

NuewNogaes

Indiferente

Este

Oeste

Fondo Legal

Afueras

Unidad Granjas

Héroes !San Carlos

{San Miguel

Alto i Medio

37.5

18.8

12.5

6.3

^ 6.3

6.3

•6.3 6.3

-

!

-

-

• -

-

-

-

-

22.8

22.8

8.8 1.8 -

3.5 -

3.5

1.8 3.5 3.5

-

1.8

5.3 r"

Bajo j

19.6;

26.1 i

8.7 :

4.3 5 -

i «.

i

4.3 4.3 4.3

1 4.3 i 4.3

! 4.3

; 2.2 2.2

¡ 2 . 2

Sector Preferido ¡Alto Medio ¡Bajo

Remarcader - i - i 2.2

Pichones j - - . 2.2

Fracc. Casas Pal en que.

Cerca de la Unidad

¡Virreyes

Villa Bonita

,5demayo

! Mascare ños

¡Lomas

;V¡lla Sonora ;Col Municipal

Rastro

Jardines del Bosque

iVásquez

Rodeo

- j - : 2.2 -

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

•Buenos Aires

;Toía/ 100

-

1.8

1.8

1.8

1.8

1.8

1.8

1.8

1.8

1.8

1.8

1.8

1.8

100

2.2 - ,

-

Í

í

-

-

-

-

-

100

¿Qué otros Atributos Externos valoraría más al comprar un inmueble, Señale 1, 2 y 3 % en orden de importancia?

Atributos Externos

Caseta de vigilancia

¡Privada (Barda Perimetral)

l Infraestructura Urbana

^Areas verdes

Área para Deportes

•Ubicación

¡Vista Panorámica

Asadores y Palapas

¡Gimnasio

.Alterca

¡Toral

1ro.

35.00

32.50

10.00

9.17

7.50

5.00

0.83

-

-

-

2do.

7.50

8.33

15.83

20.00

17.50

23.33

2.50

5.00

-

-

3ro. !

12.50 ¡

•¡

12.50 ;

9 .17;

15.00 ;

43.33;

2.50 |

4.17 !

j

0.83 j

ÍOO.OO 100.00 * 100.00 \

19 de 48

c i i r I B L 1 CTTE C A

Es de suponerse que la segundad es uno de los factores sociales que más preocupan a las personas y si el mejor concepto son las "Privadas" los atributos extemos con mayor porcentaje son "la Caseta de Vigilancia" seguido de la "Barda Perimetral" en primer lugar.

Mientras que la "Ubicación" aparece como lo más importante en 2do. Y 3er. Lugar en importancia.

Qué tan importante es para usted, aunque represente un Costo Adicional al Precio de un inmueble que ésta cuente con...? Señale 3 atributos en orden de importancia 1, 2 y 3.

Que cuente con... Rejas Patio Amplio Con Area de Lavandería Terreno excedente Barda Independiente Ductos Ductos con Plafón Terraza Total

1ro. 55.83 19.17 18.33 3.33 1.67 0.83 0.83

-

100.00

2do. 20.00 17.50 11.67 10.00 15.83 4.17 20.83

-

100.00

3ro. 16.67 3.33 7.50 6.67

41.67 4.17 19.17 0.83

100.00

Casi 6 de cada 10 personas están dispuestas a pagar un costo adicional si los inmuebles cuenta con la protección de las "Rejas" mientras que en 2do. Lugar se prefieren los "Ductos con Plafón" seguido muy de cerca de "Las Rejas" y en 3ro. La "Barda Independiente".

¿Qué prefiere que este cerca de su vivienda, señale 1 y 2 en orden de importancia?

¿Qué prefiere? Escuela Area Comercial Área industrial La Frontera Areas verdes Expendio Parques Familia Centro Deportivo Céntrica Trabajo ' Total

1ra. 53 3 34.2

- - 6 - 7 - -

3.3 0.8

0.8 ---

' 100.0'

2da. 22.5 36.7 24.2 12.5

---

1.7 0.8 0.8 0.8

ioó.o

20 de 48

El 53 3% de las personas entrevistadas prefieren que cerca de su vivienda estén "Escuelas", seguido de "Áreas Comerciales" con 34.2% mientras que como segunda opción están pidiendo "Áreas Comerciales" con 36.7% seguido de las "Áreas Industriales".

¿De acuerdo a su proyecto personal en cuánto tiempo más piensa adquirir un terreno?

Menos de 1 año

No piensa comprar

1 a 2 años

Más de 2 años

I 12.8

l l6 .2

I s / i 33.3

fu 3 7 - 6

15 30 45

El 46.1% piensa comprar un terreno en el rango de "Menos de 1 año a 2 años más tardar".

De acuerdo a su proyecto personal en cuánto tiempo más piensa adquirir un terreno? vs. Nivel Socioeconómico

Tiempo para adquirir Menos de 1 año De 1 a 2 años Más de 2 años No piensa comprar Total

Alto 6.7

26.7 53.3 13.3

100.0

Medio • 17.5

29.8 38.6 14.0

100.0

Bajo 8.9

40.0 31.1 20.0

100.0

Perfil Socioeconómico

Nivel económico Edad

Bajo 38.3%

Alto 13.3%

Medio 48.3% 21 de 48

36-45 21.2%

46-55 11.0%

55 1.7%

18-25 13.6%

26-35 52.5%

40

20

0

3J.J

H 21.7

i I I I I H H " i

16.7 7.5

0.8

^ # •#* # J 3^ J ^ .o* CT #

^ ^ ^

Potencial de inmuebles "momento De Intención De Compra"

Segmento A: 3952

Menos de un año De 1 a 2 años Más de 2 años No piensa comprar

348 1229 790

1581

22 de 48

Segmento C: 10,355.5

Menos de un año 911 De 1 a 2 años 3220 Más de 2 años 2071 No piensa comprar 4142

Segmento E: 2839


Segmento G: 269


Segmento I: 419


Potencial del Mercado por Movilidad Socio-económica

Potencial de mercado por Movilidad Socio-económica

Rango de inmuebles

B

150,000 0

MENOS

150,000 A 250,000 A

250,000 350,000

H

350,000 A

450,000

J

Mas de

450,000

población con acceso

a crédito para inmuebles

10355.5 2839 269

I

419

23 de 48

El segmento A se mueve hacia el segmento B B = 3952

El segmento C se mueve hacia el segmento D y F D = 5177.5

F = 5177.5

El segmento E se mueve hacia el segmento F F = 2839

24 de 48

Vil APLICACIÓN DE MÉTODOS DE VALUACIÓN INMOBILIARIA

A) MÉTODO DE VALOR RESIDUAL, MARCO TEÓRICO

El método es también llamado "residual", y su premisa fundamental indica que es posible encontrar el valor de cambio individual de un elemento que integre una unidad económica en un momento dado, a partir del valor de uso o de cambio de toda ella, pero reduciéndolo con el costo propio del complemento del conjunto; es decir, que si se desconoce el valor de cambio de un elemento perteneciente a un conjunto entendido como unidad económicamente divisible, éste puede determinarse a través de la reducción del valor de cambio o de uso asociado con dicha unidad, hecha con los costos netos de reposición de los componentes restantes de la misma.

Obvio es que al hablar del valor de una unidad económicamente divisible nos referimos al correspondiente por su mayor y mejor uso en condiciones de bajo riesgo, sea éste valor de uso o valor de cambio; sin embargo, no debe confundirse esta idea con el concepto de unidad económica mínima indivisible, ya que el segundo es integrante de la primera y no al revés.

Este método es empleado principalmente para estimar el valor de los predios de bienes inmuebles, pues los bienes inmuebles son considerados como la unión de un terreno o solar, edificaciones o construcciones, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias, y a todos éstos, menos al terreno, se les puede establecer un costo neto de reposición específico; aunque también puede ser utilizado en la valuación de derechos o de otro tipo de bienes.

Pragmáticamente, el método consiste en establecer, antes de todo, el valor de uso o el valor de cambio que le corresponde a la unidad completa, en la que el bien que quiere valuarse es parte; por separado se determinarán los costos netos de reposición de los demás componentes y se adicionarán; y posteriormente, esta suma será restada del valor de la unidad económicamente divisible, con lo cual se estará estableciendo el "valor residual" que le corresponderá al bien que se valúa.

Recuérdese que el valor de cambio provendrá de la indagación que se efectúe en el mercado propio de los bienes similares o idénticos al que pertenezca la unidad económicamente divisible, considerando que cuando se trate de bienes similares se incluirá el proceso de homologación respectivo; por su parte, el valor de uso se determinará mediante la capitalización de los beneficios que la mencionada unidad genere realmente, o bien, sea capaz de generar; en el primer caso se procederá directamente a calcular el valor presente de las rentas que se cobrarán mediante la deflactación de las mismas con la tasa de interés que sea aplicable (tasa de productividad), pero en el segundo será necesario, primeramente, proceder con una indagación de mercado y, eventualmente, también homologar para definir la cantidad a la que ascenderían los posibles beneficios producidos en el futuro; finalmente, los costos netos de reposición de los complementos de la unidad ya referida se establecerán demeritando el costo de reposición nuevo de cada uno de ellos por las

25 de 48

consideraciones particulares de los mismos por lo que respecta a su vida agotada, obsolescencia técnica y económica.

Resulta importante señalar que, cuando el método parta del valor de cambio recibirá el nombre de "residual estático", pero cuando se aplique con el valor de uso se llamará "residual dinámico". No obstante, debe tenerse presente que la metodología será "estática" cuando no se considere el valor del dinero en el tiempo, y cuando sí se haga será "dinámica", por tanto puede decirse que, al contrario del residual estático, el dinámico aplica una visión financiera.

Cuando se valúe un terreno baldío de cualquier extensión, y requiera hacerse por esta técnica, será necesario formular la "hipótesis" de que el predio en cuestión actualmente es parte de una unidad económicamente divisible concluida y nueva, que corresponda al principio fundamental de valuación (mayor y mejor uso en condiciones de bajo riesgo), lo cual constituye la forma estática del residual; o bien, la suposición consistirá en plantear una situación que contemple que en el solar serán ubicados, al paso del tiempo, otros elementos que junto con el predio conformarán la unidad económicamente divisible que se trate, desarrollándose así la forma dinámica del método del residuo.

Al haber dicho que la perspectiva estática de la metodología considerará que el terreno ya es parte de la unidad en estado nuevo, simplemente se quiere decir que, al valor de cambio de la misma, fundamentado en la indagación de mercado correspondiente, se restarán los costos de reposición nuevo de las edificaciones o construcciones, de las instalaciones especiales, de los elementos accesorios y de las obras complementarias que deberían existir para dar lugar a la unidad económicamente divisible terminada en estado nuevo como se ha dicho, además de las comisiones y utilidades derivadas de la percepción equivalente al valor de cambio referido, así como también los gastos inherentes de los costos que reciben el nombre de "indirectos". Esto puede expresarse de la siguiente manera:

C.R.N.cie.ea.oc - C. y U. - I.

C.R.N.c.e.ea.oc - C. y U. - I.

Valor de cambio del terreno por valuar. Valor de cambio de la unidad económicamente divisible. Valor de uso de la unidad económicamente divisible. Costos de reposición nuevo de las construcciones, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias del inmueble. Comisiones y utilidades vinculadas con el valor de cambio o de uso. Indirectos de los costos de reposición nuevo.

V.C.xterreno = V.C.

o bien:

V.C.xterreno = V . U .

donde: V.O.xterreno-

V.C: V.U.: L/.tx.lNl.c ie ea.oc-

C. y U.

I.

26 de 48

Por su parte, la forma dinámica del método residual es un procedimiento análogo al seguido en el análisis de un negocio en marcha de tipo inmobiliario, en el que se establecerá que el valor del predio es igual al valor presente neto de los flujos de efectivo neto que se formulen, deflactados a través de la tasa de productividad o tasa de interés que seleccione el tomador de decisiones (valuador). Para ello se tomará en cuenta que el terreno será complementado paulatinamente por las edificaciones o construcciones, por las instalaciones especiales, por los elementos accesorios y por las obras complementarias, incurriendo así en erogaciones al paso del tiempo que corresponderán a los costos de reposición nuevo de estos elementos y, por supuesto, también a sus indirectos; así mismo y paralelamente, se fijarán como ingresos o beneficios periódicos las cantidades que se establezcan equivalentemente al valor de cambio o de uso, según considere el estudio, de la unidad económicamente divisible, menos las comisiones y utilidades que procedan de estas percepciones.

Sobre la forma dinámica, resta decir que la formulación de los flujos de efectivo neto se hará a partir de la diferencia que se aplique en instantes determinados al paso del tiempo de los ingresos o beneficios, menos las comisiones y utilidades de éstos, menos los costos de reposición nuevo de los complementos del terreno, menos sus indirectos respectivos. Lo anterior puede definirse con las expresiones siguientes:

V.C.xterreno = D (1+T.P.)"J (V .C. j - C.R.N.j(c,i.Iea.oc) - C . y U.j - l.j)

o bien:

V.C.xterreno = D ( 1 + T P . ) ' j (V .U. j - C.R.N.,(c,¡.,0a.oc) - C . y U.j - l.j)

donde: V.C.xterreno: Valor de cambio del terreno por valuar. T.P. Tasa de productividad o de interés de deflactación de los flujos de

efectivo neto. V.C.,: Valor de cambio de la unidad económicamente divisible en el j -

ésimo instante. V.U.,: Valor de uso de la unidad económicamente divisible en el j-ésimo

instante. C.R.N.j(Ciie,eai0C): Costos de reposición nuevo de las construcciones, instalaciones

especiales, elementos accesorios y obras complementarias del inmueble en el j-ésimo instante.

C. y U.j Comisiones y utilidades vinculadas con el valor de cambio o de uso aplicables en el j-ésimo instante,

l.j Indirectos de los costos de reposición nuevo correspondientes al j -ésimo instante,

n: Total de periodos analizados en el método.

27 de 48

Cabe acotar la Importancia de la tasa de interés de deflactación que sea elegida, pues si los flujos de efectivo neto se formulan en términos de unidades monetarias constantes de la fecha en que se valúa, lo cual es lo recomendable, la tasa de interés o de productividad que deberá aplicarse será de tipo "real"; si por el contrario, fueran formulados mediante unidades monetarias corrientes, entonces se deflactarán con tasas de productividad o de interés de tipo "nominal".

La aplicación del método del residuo de ninguna manera garantiza el éxito en lo que a la valuación del bien se refiere, pues al tratar con la diferencia de un valor, menos más de un costo, podría obtenerse un resultado negativo, lo cual se debe interpretar como un valor resultante nulo. Con esto habrá de tenerse sumo cuidado, pues cabe la posibilidad de que el minuendo (valor de uso o de cambio) o el sustraendo (suma de las comisiones y utilidades, de los costos de reposición nuevo de los complementos del terreno y de sus indirectos) hayan sido calculados de una manera inapropiada.

Ocasionalmente para el cálculo de los costos de reposición nuevo se aplican costos paramétricos, y para las comisiones, utilidades e indirectos cantidades relativas o porcentuales, lo cual da agilidad a este método, pero puede darse lugar a imprecisiones intolerables que redundarán en la obtención de los resultados negativos que referimos, o bien, a valores discordantes con el sentido común; por tal motivo es aconsejable que siempre se revisen las magnitudes empleadas en la formulación del método residual en términos absolutos, es decir, en términos de las unidades monetarias empleadas y sus fracciones, con el fin de asegurar una valuación adecuada.

28 de 48

B) MÉTODO DE VALOR RESIDUAL, APLICADO AL FRACCIONAMIENTO LOS CEDROS

Homologación de Terrenos Comerciales y Residenciales

TERRENO COMERCIAL BLVD. COLOSIO CD.NOGALES, SONORA,MEXICO

K&tJi

Terreno en venta.BIvd Colosio 200DIIS por M2. Terreno en venta.BIvd Colosio 200DIIS por M2.

Terreno Urbanizado Blvd. Colosio frente a Sonana Terreno Urbanizado Blvd. Colosio frente a Sonana

29 de 48

ANÁLISIS Y DETERMINACIÓN DEL VALOR RESIDUAL DEL FRACCIONAMIENTO LOS CEDROS EN LA CIUDAD DE NOGALES SONORA PARA TERRENOS DE RESIDENCIAL MEDIO'

TERRENO COMERCIAL BLVD. COLOSIO/ Y RESIDENCIAL MEDIO.EN LA CD. DE NOGALES.SONORA

Terreno en venta, 5000 m2,185,00m2 Blvd.Colosio. Terreno en venta, 5000 m2,185,00m2 Blvd.Colosio.

Terrenos Residencial Kennedy 150.00 Dlls por m2 300m2 Terrenos Residencial Kennedy 150.00 Dlls por m2 300m2

RESIDENCIAL EL GRECO

FRACCIONAMIENTO NUEVO EN LA CIUDAD

Residencial El Greco entrada principal

30 de 48

ANÁLISIS V DETERMINACIÓN DEL VALOR RESIDUAL DEL FRAC SIGNAMIENTO LOS CEDROS EN LA CIUDAD DE NOGALES SONORA PARA TERRENOS DE RESIDENCIAL MEDIO'

RESIDENCIAL CASA BLANCA

Residencial Casa Blanca Terreno Residencial Casa Blanca (En venta) 150.00 dls

Residencial Casa Blanca 150 const/450 terreno $ 120,000 dls Vista general del fraccionamiento Residencial Casa Blanca

RESIDENCIAL CASA BLANCA

vienda Residencial, en Venta Residencial Casa Blanca 110.000 Dt Terreno en Venta, Residencial Casa Blanca 165.00 DLS M2

Vivienda en Construcción Residencial Casa Blanca Vivienda en Construcción Residencial Casa Blanca

31 d e 4 8

ANALIS'S V DETERMINACIÓN DEL VALOR RESIDUAL DEL FRACCIONAMIENTO LOS CEDROS EN LA CIUDAD DE NOGALES SONORA PARA TERRENOS DE RESIDENCIAL MEDIO

RESIDENCIAL SANTA LUCIA, FRACCIONAMIENTO SAN CARLOS.NOGALES.SONORA

Vivienda en Construcción Residencial Santa Lucia. Residencial Santa Lucia

101.50 CONST,/152.00 TERRENO Residencial Santa Lucia $ 750,000.00 PRECIO VENTA

3 2 d e 4 8

s -

¡j 3 c

= I Í! H >*i i! 1"

ü

c f l

n Z LU O

u K C

<

• u ¿r

á i " • r

oE

SS

o C

- e Li. r

u- e

o|$

" • e

- ' c

é

"J U.I

1' 1 If | o

\s 1 s < 8

1 u.

i " u.

>

0

« ! f í

8. " 1 n t o

5 S

o

o

o

^ ' r

o fO

h'

í j w l

o

38 í T-

5 8 * |*~ .

5 O 5 O : - J T -

3 O

- U-

Í 8 D T-

3 O

n o D U-

3 O

D N -

98 - r-

s p r-l-r-

Í h » J5 h o

co U r

W t f l

IN

;> ^ C*si

60 I ^ "

81

o

8 *"'

8 T -

t i

O

8 »-

8 "

0

r -

8 O

O T ~

«C

¡o

CO

w

*— 1 CO CO

1

« i

en

o

CNJ

^ •

8 *" '

8 ,—

O

T -

' §1 r~

8| T -

o T -

8 T -

T -

'** r*

r r^

t n i n t o o Oi o o o o o o <-

S o oí 35

o o o o

§ g 8 S P'- 00 | ^ o w 3 u i T-T- t - r- i -fcfl *A W W

8 8 8 8 o co S in

o o o o

S 8 S 8 LO ^r r*- o CM CM CO CO

TT CO 1"- r -

t f t w» w w

* - CN CO T

t o l o 1

N l c O

lies

tole"*

1 1 S < a «o

5 «

i I 1 = a> 5 8 ^ 3

5 o

S

¡1 g a. col

Erñl

Iw l

C/5 o 0 § .5 £ Ü * CD %

E i O I w O " c CD i_ i_

CD

C

'o CO Oí

_o o E o X

o o o o 5 a a o LU UJ UJ LU 2 5 5 5 ce a: a: a. m UJ UJ UJ i - H i- i-2 Z 2 Z

o u y o aia: & a UJ UJ UJ UJ

2 2 2 2 o o o O o o o o

co n CM to

CO CO CO CO

« 5 § " 2 ra ra

0. >

S g S s

mi c c c Í : "55 "S

re S c ro

5 o S> o a Q & £ Q

™ 2 ¿ ra a

3 o 2 j

^ a> S • « p = t P ¿ OÍ ro ¿ m u U m

(1) x :

o y )

0)

r

ra

« »

3 ££

0J

0) •D

O

m li

lt

0)

u

8. <U •u

LL

II

ro ra

<u 13

o

ro LL

n

O 3 O LL W h -LL U . U .

s 3 1

n'l < 0 - i

< < ol 7-I 1 f ' f • L J H -L J a n

ce

< ^ n-O

üi Q

o u <t ? •

S

lü

t » • o

n

ra LL

ii

o M LL

O

m N

u

8 m n

o

X LL

II

£ o

O

O) X )

o

o

ra LL

II

n

-> LL

S¿ 3

<U -o

O o ra u.

it

^ y )

ro

o • o

6

ra LL

II

i _

•o f - f -

"2 í O CO 2 0 o í o ¡- o p p

D 1

ü ? • £

É » «1

z

o

^ fi s o z

o </}

u

O

<

2 r^ to £ o o

« T T I T ; 0> O)

- o o

* • o O

^ h" ^

Jss u. t~ p

£ 8 8 " r

5 < ' P " - o o

o Ko o u . O) O U- O T-

IJÜ en S " • O O

a l io o S o p U - J T - I T -

N

l-S 1

< lo l> 1

1 i

* u.

£

O

í í Ñ

U¿ U

£. |« l-s

• C

5 s íi i

s

u

r- I r -i— I r -

s» he o m

t - (N

W t r t

00

s m

w

rs. ;

<-

t o

8 '-

8 *—

8

LD

O

8 ,~

Oí O

m

o

lo L-

hn

1 T~ Iw

?» Ol

w

t n c O

co

1

o

*"

8 r -

o

O

8 ^

a o

o

*" 1

T - l

h i o

Ico

1 T~ ! P

n m u i t n 3) O) Oí O) O O O O

s) t n m o 03 CO 00 O) O O O O

8 8 8 8 p m o CN

? 3 S 5 (N tM CM i-*/) Vi tO (A

§ 8 8 8 § 1 1 1 £! co to u->

o O o o o o o o o o o o

O O O iT)

Í N o co r-t o ir- r o O Í <N CN i -

09 t e t e y5

<- CM CO T

L O | O

l r^

col 00

w l t e

o >-

* n £ a S <

0 . «s 0 0 •a c

§ t

e i -

ü s g 5

í s 8 2 JS e 3

s

>

O

f l »

Isl

Isl

p l

'ANÁLISIS Y DETERM'NACIÓN DEL VALOR RESIDUAL DEL FRACCIONAMIENTO LOS CEDROS. EN LA CIUDAD DE NOGALES SONORA. PARA TERRENOS DE RESIDENCIAL MEDIO"

Poligonal de Terreno para el Proyecto Cedros

34 de 48

A N A U S ' Í J v F ^ r -t^M NACIÓN DFL V/1 OR PFSIt3l'¿ L. DFL FRACCIONAMIENTO LOS CEDROS EN

.,* C H ' ^ A r n F NUBLES SONORA P A ^ . "ERRf- NOS DE RESIDENCIAL MEDIO

Factores que influyen en el valor de los terrenos

Valor de oportunidad de terrenos Urbanos Baldíos

Definición

Numero Motivaciones Generales de la oferta en el valor

Motivaciones Generales de la Demanda en el valor

Máimo valor aceptable en fundón del costo/beneficio deseado 1 en el aprovechamiento conforme a un proyecto posible. Hay tantos valores de oportunidad como proyectos posibles. conocer el potencial del terreno para elegir entre: Venderlo al valor de oportunidad resultante. Esperar a que se presente la demanda que acepte ese valor. Asociarse para explotar el potencial Conocer el potencial del terreno.de acuerdo a su proyecto 1 para elegir: Compararlo al valor de oportunidad resultante. Buscar oytro terreno que reúna condiciones.

{Evaluación de Proyectos "|

Valor del Terreno

Inversione sy Gastos

Rentabilidad del Proyecto

| valor de oportunidad "]

Ingresos por Ventas

valor de ^oportunidad

/

Compendio de procedimientos.criterios técnicos y metodologías para la valuación INDAABIN Pág.314

35 de 48

ANÁLISIS Y DETERMINACIÓN DEL VALOR RESIDUAL DEL FRACCIONAMIENTO LOS CEDROS. EN LA CIUDAD DE NOGALES SONORA PARA TERRENOS DE RESIDENCIAL MEDIO"

Aspectos Físicos

1.-lnfreestructura existente 2.-posibilidacl de ampliación 3.-Dimensiones 4.-Forma 5.-Topografia 6.-Ubicación Relatuva 7.-Contaminación

Aspectos Jurídicos

1 .-Regimen de propiedad

2.-Ordenamiento Urbano y Ecológico.

3.-Reglamento de Construcción

Aspectos Económicos

1 .-Situación General de la Economía

2.-Mercado de inversiones 3.-Meircado Inmobiliario

Potencial de

apovechamiento

Aspectos políticos y sociales

1 .-Comportamiento de los grupos sociales

2.-Politicas de desarrollo Urbano en la Zona.

valor comercial

|

valor I de oportunidad

Compendio de procedimientos.criterios técnicos y metodologias para la valuación INDAABIN Pág.311

36 de 48

ANÁLISIS V DETERMINACIÓN DEL VALOR RESIDUAL DEL FRACCIONAMIENTO LOS CEDROS EN LA CIUDAD DE NOGALES SONORA PARA TERRENOS DE RESIDENCIAL MEDIO

Valor Comercial de terrenos Urbanos Baldíos

Mercado competitivo

mercado oligopolico

mercado Monopolice

Mercado Oligopsonico

Mercado Monopsonico

Numero apreciable de compradores y vendedores 1

numero reducido de vendedores , organizados formal 1 o informalmente. | Un solo vendedor 1

Numero reducido de compradores,organizados formal o informalmente. | Un solo comprador

tipo de terreno

lámbito de janalisis

tipo de Mercado

operaciones con Información

•

< ^ >

factores 1 económicos |

Pocas operaciones y/o sin Información

no hay operaciones

valor comercial preciso

valor comercial impreciso

valor comercial poco/preciso

Compendio de procedimientos.criterios técnicos y metodologias para la valuación INDAABIN Pág.313

37 de 48

ANÁLISIS Y DETERMINACIÓN DEL VALOR RESIDUAL DEL FRACCIONAMIENTO LOS CEDROS, EN LA CIUDAD Dt NOGALES SONORA PARA TERRENOS DE RESIDENCIAL MEDIO

VIII DETERMINACIÓN DEL VALOR RESIDUAL DEL FRACCIONAMIENTO LOS CEDROS, EN NOGALES, SONORA.

INFORMACIÓN BÁSICA PARA CÁLCULOS DEL TERRENO Y DETERMINAR EL VALOR RESIDUAL DE DICHO PROYECTO

M2 %

SUPERFICIE EN BREÑA 115,302.11

SUPERFICIE HABITACIONAL 31,531.00

SUPERFICIE COMERCIAL 16,618.75

TOTAL VENDIBLE 48,149.75

AREA TOTAL NO VENDIBLE 67,152.36 VIALIDADES VERDES DONACIÓN NO APROVECHABLES CAÑADAS .TALUDES

100.00

27.35 209 LOTES

14.41 5 LOTES

41.76

58.24

38 de 48

BANCO

DESAROLLOS CÉNIT, S.A. DE C.V. I HACGIONAMIINtO-Of lJl<(JS Rt SUM NCI At " i N NfKiAl t S SONORA TABLA DE AMORTIZACtONES DEL EINANCtAMIENTO

VAlOfUMI l 'ROYICiÜl N ((ANCOS MONI O MÁXIMO íí l AN1K.lt'O MONI O DTI CHEDIlOSOiK.IIADO SUMA Dt MtNtíil KAClONI S

;i9 413 /49 •j 1?3 fHf 13 00%

25 616 937 65 00% ?0 495 149 52 00%

IASADF INI TRIS «.50%

UINISTRAClONfS SAItX)INSOtUIO f 'AüOSACAr i lA l INK Kf SIS I W í O l O I A t

TOTAL

¿b 618 93/

?5 618 93/ 3 012 33/

?8 S I * 8 3

Previos

0

0

0

0

0

Mes 01

6 618 / /S t. 618 //*.

74 461 /4 461

Mes 02

1 494 988 8 113 763

0

91280 91 280

Mes 03

1 494 988 9 608/51

0

108 098 108 098

Mes 04

2 0/5 985 11 684 736

0

131 453 131453

Mes 05

2 0/5 985 13 /60 /21

0

154 808 154 808

Mes 06

580 997 14 341 / 8

0

161 344 161 344

Mes 07

1 089 370 15 431088

0

173 600 173 600

Mes 08

1 310 / /6 16 741 864

0

188 346 188 346

Mes 09

729 /79 1/ 471 643

0

196 556 196 556

Mes 10

1 135 /10 18 607 353

0

209 333 209 333

Mes 11

1 1 3 5 / 0 19 /43 063

0

222 109 222 109

Mes 12

t 135/10 20 B/8 / / 2

0

234 886 234 886

Mes 13

1 135 7 0 22 014 482 2 001 317

247 663 2 248 979

Mes 14

1 135 /10 21 148 875 2 226 197

23/925 2 464 122

Mes 15

1 084 4.19 20 007 11 /

5 296 001 225 080

5 521081

Mes 16

1 084 439 15 795 554 5 686 399

17/700 5 864 099

Mes 17

149 934 10 259 088 1 8/3 06/

1154 5 4 988 482

Mes 18

149 934 5 535 955 5 535 955

62 2/9 5 598 235

http://AN1K.lt

FRACCIONAMIENTOS : LOS CEDROS RESIDENCIAL CÉDULA DE GASTOS DE ADMINISTRACIÓN CENTRAL

LOTES RESIDENCIALES Y COMERCIALES SUELDOS

D i r e c t o r G e n e r a l

D i r . P r o m o c i ó n

G t e . C o n s t r u c c i ó n

G t e . A d m i n i s t r a t i v o

G t e . d e P r o y e c t o s

C o s t o s y P r e s u p u e s t o s

J e f e d e C o m p r a s

C o n t a d o r G e n e r a l

A u x i l i a r C o n t a b l e

A u x i l i a r C o n t a b l e

R e c e p c i o n i s t a

A u x i l i a r I n g e n i e r í a

C o n t a d o r G e n e r a l

S u e l d o s

V a c a c i o n e s

P r i m a V a c a c i o n a l

A g u i n a l d o

S A R

I M S S

I n f o n a v i t

I S S E

A r r e n d a m i e n t o O f i c i n a s

M o b i l i a r i o

V i á t i c o s I n g e n i e r o s

A g u a

T e l é f o n o / R a d i o

E n e r g í a E l é c t r i c a

Sueldo

5.000.00

3.500.00

2,000.00

2.000.00

1.000.00

1,000.00

750.00

750.00

500.00

2,000.00

350.00

350.00

19,200.00

P a p e l e r í a y A r t s d e O f i c i n a

C o r r e o , P a q u e t e r í a y e n v í o s

C o p i a s y E n c u a d e r n a d o s

C o m b u s t i b l e s y l u b r i c a n t e s

I n s t a l a c i o n e s p r o v i s i o n a l e s

F o t o g r a f í a

V i a j e s a M é x i c o D.F.

IVA

T o t a l

SD1

348.40

243.88

139.36

139.36

69.68

69.68

52.26

52.26

34.84

139.36

24.39

24.39

Retenciones

IMSS ISPT

274.37

192.06

109.75

109.75

54.87

54.87

41.15

4115

27.44

109.75

1921

19 21

568.95

170.25

170.25

170.25

37.05

37.05

1.35

1.35

1.35

170.25

1.35

1.35

MES1

19.200.00

315.62

78.90

789.04

426.10

4,961.64

1,065.24

509.59

0.00

0.00

500.00

260.00

2,000.00

2.000.00

1,200.00

320.00

156.50

1,500.00

0.00

500.00

0 0 0

35,782 64 35,782.64

90 209

ART.80

1.005.15

340.65

340.65

340.65

74.25

74.25

2.85

285

2.85

340.65

2.85

2.85

MES 2

19.200.00

315.62

78.90

789.04

426.10

4.961.64

1,065.24

509.59

0.00

0.00

500.00

260.00

2,000.00

2,000.00

1,200.00

320.00

0.00

1.500.00

0.00

500.00

0.00

35,626.14 35,626 14

90 209

ART.80A

436.20

170.40

170.40

170.40

37.20

37.20

1.50

1.50

1.50

170.40

1.50

1.50

MES 3

19.200.00

315.62

7850

789.04

426.10

4.961.64

1,065.24

509.59

0.00

0.00

500.00

260.00

2.000.00

2.000.00

1,200.00

320.00

156.50

1,500.00

0.00

500.00

0.00

35,782.64 35,626.14

90 209

ART.80-B

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

0.00

MES 4

19,200.00

315.62

78.90

789.04

426.10

4,961.64

1,065.24

509.59

0.00

0.00

500.00

260.00

2,000.00

2.000.00

1,200.00

320.00

0.00

1.500 00

0.00

500 00

0.00

35,626 14 35,626.14

90 209

IMSS

1.217.07

85155

486.83

486.83

243.41

243.41

182.56

182.56

121.71

486.83

85.19

85.19

170.39 MES 5

19.200.00

315.62

78.90

789.04

426.10

4,961.64

1.065.24

509.59

0.00

0.00

500.00

260.00

2,000.00

2,000.00

1,200.00

320.00

156.50

1,500.00

0.00

500.00

0.00

35,782 64 35,626 14

90 209

Impuestos causados

ISSE SAR

125.00

87.50

50.00

50.00

25.00

25.00

18.75

18.75

12.50

50.00

8.75

8.75

17.50 MES 6

19,200.00

315.62

78.90

789.04

426.10

4.961.64

1.065 24

509.59

0.00

0.00

500.00

260.00

2,000.00

2.000.00

1,200.00

320.00

0.00

1,500.00

0.00

500 00

000

35.626 14 35,626 14

90 209

104.52

73.16

41.81

41.81

20.90

20.90

15.68

15.68

10.45

41.81

7.32

7.32

14.63 MES 7

19,200.00

315 62

78.90

789.04

42610

4.961.64

1,065.24

509 59

0.00

0.00

500.00

260.00

2.000.00

2.000.00

1.200.00

320.00

156.50

1,500.00

0.00

500.00

000

35.782.64 35,626.14

90 209

INFONAVIT

261.30

182.91

10452

104.52

52.26

52.26

39.20

39.20

26.13

104.52

18.29

18.29

36.58 MES 8

19.200.00

315.62

78.90

789.04

426.10

4,961.64

1,065.24

509.59

0.00

0.00

500.00

260.00

2.000.00

2,000.00

1,200.00

320.00

0.00

1,500.00

0.00

500.00

0.00

35.626 14 35,626.14

90 209

Sueldo neto 4,156.69 3,137.69

,1,720.00 1,720.00

908.08 908.08 707.50 707.50 471.21

1,720.00 329.44 329.44

16,815.64 MES 9

19.200.00

315.62

78.90

789.04

426.10

4,961.64

1,065.24

509.59

0.00

0.00

500.00

260.00

2.000.00

2,000.00

1,200.00

320.00

156.50

1.500.00

0.00

500.00

0.00

35,782.64 35,626.14 90

209

Costo empresa

6,707.89

4,695.52

2.683.16

2.683.16

1.341.58

1.341.58

1.006.18

1.006.18

670.79

2,683.16

469.55

469.55

25.758.30 MES 10-18

19,200.00

315.62

7850

789.04

426.10

4.961.64

1,065.24

509.59

0.00

0.00

500.00

260.00

2,000.00

2,000.00

1,200.00

320.00

0.00

1.500.00

0.00

500 00

0.00

35,626.14 35.626.14 90

209

83,095 24 82,731 81 82,731 81 82,73181 82,731 81 82,731 81 82,731 81 82,731 81 82,731.81 82.731 81

41 de 48

CALCULO DE ENGANCHES A COBRAR CEDROS

358307 377 165 848621 848621 716614 792047

3 941 375

MESES

1

19 20 45 45 38 42 209

2 3

35 831

35831

4

35 831 37 717

73 547

5

35 831 37 717 84 862

158 409

6

35 831 37 717 84 862 84 862

243 271

7

35831 37 717 84 862 84 862 71661

314933

8

35831 37 717 84 862 84 862 71 661

314 933

9

35 831 37 717 84 862 84 862 71661 79 205

394137

10

35 831 37 717 84 862 84 862 71 661 79 205

394137

11

35 831 37 717 84 862 84 862 71661 79 205

394137

12

35831 37 717 84 862 84 862 71661 79 205

394137

13

37 717 84 862 84 862 71661 79 205

358 307

14

84 862 84 862 71661 79 205

320 590

15

84 862 71 661 79 205

235 728

16

71661 79 205

150 866

17

79 205

79 205

18

79 205

79 205

Total de Viviendas

206

$3,941.375

42 de 48

* ••^-mm^mMzm^-

PROGRAMA DE EJECUCIÓN MENSUAL PE OBRA FRENTE: FRACCIONAMIEMTO LOS CEDROS LOCALIDAD: NOGALES. SONORA EMPRESA. DESARROLLOS CÉNIT. SJL DE C.V.

NooeujrES 209

PARTIDAS: I LOTES

URBANIZACIÓN

1 -PLATAFORMAS 2 - REO OE DRENAJE Y ALCAMT 3 -RED DEA. POTABLE Y T DOM 4 -PAVIMENTACIÓN 5 - REO OE ELECTRIFICACIÓN e - OeRASOE PROTECCIÓN 7-BARDAS S -AREASVERDES S -TELEFONO Y CABLE

URBANIZACIÓN MENSUAL

7.529.195 1.615.145 1.J10.925 5.120.630 1.561.092 852 597

2.199.006 230.162 225.156

20.643.910

AVANCE URBANIZACIÓN MENSUAL f%) AVANCE URBANIZACIÓN ACUM-KI 1

MESES

Previo. | M M 0 1 | Me»02 | M M 0 3 | M M 0 4 | M M 0 5 | M M 0 6 | M M 0 7 | MES08 | MES09 | MES 10 | MES 11 | MES 12 | MES 13 | MES 14 | MES 15 | MES 16 | MES 17 [TOTALES

1,505.839

1.S05.63» 7J9% 7.29*

1505.839

1^05.839

7M% 14.59X

1.505339

1.505.639 7MX

21J8%

1.505439 323.029 262.185

2.091,053

10.13% 12.01%

1505339 323.029 262.185

2.091.053

10.13% 42.14%

323.029 262.185

585.214

233% 44.9<%

323.029 262.185 512.063

1 .097^7

532% 50.29%

323,029 262,185 512.063 223.013

1.320.290

«40% 5639%

512.063 223.013

735.076

336% «0.25%

512.063 223.013 94,733

314.144

1,143.953 5.54%

95.79%

512.063 223.013 94.733

314.144

1.143351 5.54%

71.33%

512.063 223.013 94.733

314.144

1,143.953 5.54%

76.87%

512.063 223.013 94 733 314 144

1.143.953 5 54%

82.41%

512.063 223013 94 733 314 144

1.143.953

5.54% 87.95%

512 063

94 733 314.144 115 081

56289 00

1.092.310 S.29%

93 25%

512 063

64.733 314 144 115 081

56 289 00

1.092.310 5.29%

98 54%

94 733

56 289 00

151.022

0 73% 99 27%

94,733

56.280 0(i

151.022

0.73% 100 00%

7329.195 1.615,145 1.310.925 5.120.630 1361.092 852.597

2,199.008 230.162 225.156 1

20.843.910 |

Q.

00

-5,024,660 **-

-1,426,739

-505,557

-1.071.759 **" -526,400 < -

-723,391 < -

-378 62&<-

-505,630 ^ h

-112,476.

-125,253 <«-

-138,030

Ol

00

CD

N3

CO

(O

->• 4 439,183

•>• 1,205,334

- • 413,249

4,575873

• 8,911330

6,657003

3,831,803

918,184

c o a m 3» o (-•> < o a CD

-o o < o O

m < > r -

c > O

o z D m 73 m 0) c f" H > D O </>

Resultados del Análisis del Valor Residual

COSTO FINANCIERO = 13.50%

VFNN

VAN=

TOTAL

21,636,401 03

17,493,345 13

20,413,439 00

UTILIDAD DEL INVERSIONISTA:25%

VALOR RESIDUAL RESULTANTE

$ 140.67 M2

VALOR RESIDUAL

NOMBRE LOS CEDROS

SUPERFICIE 115,302.11

P.U. FINAL 140.67

P.TOTAL 16,219,547.81

45 de 48

X CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Consideración a la conclusión

El predio las bellotas se encuentra localizado en plena zona industrial ,con amplias perspectivas de desarrollo urbano habitacional, con un moderno acceso a las vialidades principales de la zona.

Con base en lo anterior ,el valor obtenido a partir del método residual es el que mejor representa el valor comercial del predio.

Conclusiones

El valor comercial del terreno antes descrito, es $ 16,219,888.77 , es decir el valor unitario es $ 140.67 por metro cuadrado.

Las variables mas importantes de este predio son su localización dentro del entrono de un plan parcial de desarrollo denominado Las Bellotas.

En la determinación del valor comercial a partir del valor de mercado es una practica muy utilizada, que podemos confiar en ella.

Para determinar el valor residual se consideran un conjunto de variables tales como:

La definición del mejor proyecto para el terreno. Inversiones requeridas Ingresos esperados Costos Productos financieros Utilidad antes de impuestos

Utilizando y valuando de una manera practica y objetiva la información llegaremos a determinar el valor comercial del bien.

Recomendaciones

Se recomienda unificar criterios que ayuden a utilizar ,con mas profesionalismo el análisis de las variables que integran un estudio de una valor residual.

Que se discutan en foros locales y regionales las metodologías para la aplicación de estudios de residuales ,para enriquecer los conocimientos de los valuadores profesionales .

46 de 48

BIBLIOGRAFÍA

WILLIAM L. Ventólo, Jr., Martha R. Wiliams, Técnicas del avalúo inmobiliario, Chicago, E.U.A., Real Estate Education Company, 1997.

DE LA GARZA Martínez, José Victor, Valuación de bienes inmuebles. Teoría básica - Principios, Miembro del Instituto Mexicano de valuación de Nuevo León, A.C. México.

COSS Bu, Raúl, Análisis y Evaluación de Provectos de inversión, México, Editorial limusa Noriega, 1990.

SAPAG Chain Nassir, Criterios de evaluación de proyectos, España, Editorial McGrawhill, 1993.

47 de 48

A

XII ANEXOS

48 de 48

• Fraccionamiento "Las Bellotas" Marzo del 2004

(13)

T"

<@L

/

®<. \

t Í

CUADRO DE CONSTRUCCON Predio "Las Bellotas"

S WM-M-Jt" •

S IrMIUT E nyojT».»* E

J.139.1ÍÍHMI;

MSOJ 30.6111

}UIU1«*eW

COORDEWAD

i,««J«JJ0*4

lb4M.1U.C04«

SUPERFICIE = 146-2^0150 Has

1 CUADRO DE CONSTRUCCON

w EST

1» » M

»

Sí

» a

j 7

•O

1

G

• r

i V

r

IS

PV

» J4

» » 37

X

s

7

M 40

K

J

H

c

7-

» M

RUt-BO

s o s i r w - í r £

N w s i « i^s- E

s of*in)»-»*- e

c o r a » ge e u n *

W W O - ItOM

s *ma UM E c o m » ot c u t » 0£U* - SÍS-StH**-

w o o • a i m

s j T o r i í j e " £

M W I O I J f f E

S 24-41 MJS" E

s o f fw ie .M- <t

S Sínsrw.BB"

H iTW-M-IB" W

ii x r « r a « i S '

s s r s r t T ^ * 1 •

M « M - J S - H - »

M v i r M - i T *

N i rM-st^f l - W

5 TTWSKD- *

• í 7 - 4 i r * i j r »

1 2T*PS1jf *

N H - í l 11J«- E

0fSI*MCI*

M M

« 1

K W

LOUC CWM-1100Z SUMML- M . M

t x o o

SU&UM.- 'OiOT

«.TO

M^a

13112

• 7 30

•4 11

194.11

1 Z M

1 1 1 »

i n

* . M

2SJ1

c e i

WTJ7

Í M 7 7

174^4

V

32

M

34

JS

^ I ff

M

s

T

H

40

« J

H

e

r

« r

2E

32

C 0 O B 0

3.4*0^3037»

J.4«I.<JD.*770

3.4C0.471(900

3.4«0.*S0AtSt

J,4«0.4W U1S 3 . « * 0 Í « » I > »

3.4«<UM.>3M J.4W.14ÍJJ73

3.4«U3B.«01

J.4»JSO.HS5

J .4» .1»«i 21

1.4MB«a^7a7

1^*0.170 472S

} « o . i o a í * «

3.*«1.I04^ 01

i . « « a i o e j j M

3.4(0.1114 «6

3 .4*a iSW 97

3 .4WI33JM2

3.4«0J0t.QS12

3.MO.ÍH 177»

3.4tO¿M3?BD

«4.714 4064

M t . T H M O

304.7I8.MU :

S04.7MJW17 ••

30*437 4 9 » ! 304 747 12 9

304 926 JÓOS S04W4.5642

yosmMSt

MSMtMai

MSM4«4S4

10S.070*3>S

M M I T - M M

S04J271795

3 0 4 M 3 A 4

S W Í M J T Í t

SOtTM-MU

S 0 « 7 S 4 « M

304 74CJCM4 |

304 730(930 |

S 0 4 M Í 3 M 1 |

304^40^1*9

SO* "4.406* |

SUPERFICIE =120,929 57 m2 |

m

iO-dOl

lOOO'ZH

ffl

en "O

1 m

" o to

s

s

z

s

¡3

S

1 ! 1

-s

5

5.

<

g

s

3 5 S i

--

i

Í

-

1 i

I

¡

--

Ñ

s.

;

•

i á

i S s s

" ' z

*

8 a

-

1 i

i

i

t

°

5 <

á

-1

i 5 í

i

-*

5

*

-

I

i i

i i s E

--

X

s 2

5

2

!

» ' z

;

*

-

i

s

i 1

s

-

i

S

«

i | 1

i

» ;

1 s

X

«

S

¡ ! 3

S O

-s

S

i; s;

*

s

s

¡ i i 3

--

5

a

-

I

!

a

-3!

3

a

s s

s

i

a

£

-1 S 5

s 3

s

i

i

s

s

3

?!i¡

IS : ' I 8

ss

aa

11 ss

íí is 11

s

s

A'

11 -í o S

• 1 I

1 ss

IS

a

•£

s

2

i

3

a

1 i 2

I

s

s

z

i

-

i

1 3

2

1

a

s

s

a

8

2

S

S

1 s i s

i

3

3 i

í

<

-

"

o

z > >

o

fj ^8

o z

~íi

DATOS

POBLACIÓN DE PROYECTO

DOTACIÓN POS HA8TS

COEflCJENTES

VARIACIÓN OIARM

VARIACIÓN H0*WS1A

CASTOS

MEDIO

UAXIMO DIARIO

MAXIMO HORARIO

FUEMTE OE AB*STECU*EWTO

UPO DC CAPTAC«N

CONDUCCIÓN

REGUUWIZACION

POTAftLIZACION

! CAPACIDAD DEL TANQUE

DE PROYECTO

2 7 . 5 HASTS

3 0 0 L U / H o b / C h o

1 3

1 5

B 5 3 LPS

12 3 9 LPS

t a s a L P S

LOS «LISOS

POZOS PROFUNDOS

GRAVEDAD Y BOMBEO

TANQUE NUEVO

G*S CLORO

2 . 0 0 0 M ]

| S I IS« IBC>IL-O«3 0A.

J [

_

"" " • "

^ ** 3H

=4 -»

© © :H VTf

N L - 1 3 5 m

0 - 1 2 0 17lps

- TUBERI» OE 101 &nm(«-)

- TUBERU OE 1SI tmn+tr)

«oapuoon

c ™ o « , r , S

c a » oe i r i s -

cooo oc i r JO-

cooo M 4 y

CRUZ

EXTKMCMO OMPMM

„«_<»<. MOMMIC

NO. NOOO. C W * PttOtKmCK lERRENC

WMERO DE CRUCERO

W O N CAMPW

« MLVUA DC SECOOMMOflO

LONcniO DE THOMO EH ItEtROS

CASTO EN UTROSPOR SEGUH»

V M.CA

1 CANTIDADES DE OBRA |

CONCEPTO

! EXCAVACIÓN

i PÜWTILLA APGONAOA

i RELLENO COMPUTADO

: SUMINISTRO E 1NST*LAOO

RO 2 6

* _ T634 9 f l mi

6" 3 6 0 54 mi

OUA5 OE VÁLVULAS

TIPO 2

TIPO 3

TIPO 5

T I P O g

TIPO 12

N OE TUBERÍA OE PVC

1 2 5 8 6 0 m 3

122 6 3 m 3

1 1 1 6 2 3 m 3

5 CAJAS

1 CAJAS

1 COJAS

2 CAÍAS

1 CAJAS

LOCALIZACION DE TUBERÍA EN VIALIDADES D I Á M E T R O " d " (POICADAS)

« S

dmiwrrRos) •oe

!H

«n

- b " i™.)

M

T»

TS

"A 1.0

119 fef

TUBERÍA PARA AGUA POTABLE OE PVC

PARA D IÁMETROS DE 1 0 0 m m ( 4 " ) A ZOGmm{ñ") 1 - KOWOWS EN OtmCIRCS. 7 - U PUVfllU DEBER* SER DE WlESMi FHO APISONIOO

NOTAS- J - EL m i n o « m i W O OÍBEfU SER OE WIEfflW PRODUCTO DE 1A " u , f t a ' EXCWCKW O DE BWO. (LeH OC ftDRi^ COIWCIWO K. 95X

PRCCIffi. DFI R f ^ O HF IA 7MJA D R Í R * <Jfi tt U . . v . _

/

®

®

NOTAS G E r « R A L E S

OÍBOO A LAS «.TAS PRESIONES «EOSTRAOAS EN IOS MODOS 22.26 32 J 4 - 4 0 SE ttSlnmti VÁLVULAS KDUCTOHAS OE PRESOH tM EL NODO 10 EL MODELO Y UCftCA SERÁN ACOROWOS COH LA ORECOON OE PROYECTOS OE C W f W S N0CNI5 .

SE COHSHKRARON 2 1 1 VMENDAS PARA I A SECCIÓN CHONOS Y 16 LOTES COMER-Cms EH BLVD AUMOS.

PARA IA SECCIÓN CEDROS SE CONSfKKAHC* 320 WEKOAS A FUTURO

R e d d e A g u a P o t a b l e

TOSST '— «aCCAGUAPOUBlE AP-

200 HCO-152

T-3

->^

T-12

1 2-J—Jj-HMIOa

irts*

T-9

t02—J—[- toz

152-a i«2

T-5

24. 28. 33. 34. 36.

T-9

102-> jH»

1-2

6. 19 22. 26. 29.

J^MN—®102

T-2

™-fr'

T-2

1 1C

1 BmtMKlCtjnOtVHM

nw _!• - «E - -BnúteAur^ « I •«•» 1 •

i h m » j

. !«.« ! • •>.« >

H m.m .

• M M t »,...

•1

' 1 1 1

t 1

' 1

•

' 3L

m

9 '

* f

* t

»•

4f - ~

P

« « k

" . • '

> _*....

^ a

>

f t

• f

™ •§*!&

M

M

A -

....IHf,,,

MU

w

«¡¡Ba! " • fe*

«*«

«*" «-

,,„«„..

u *

s>

fíi

j » -

U l • M í

-ÍE M >

•ÍKÍ:

»<' m

J A

jas.

« V

«* *» .... . • K • J »

«

-^r* ™

»T

"«íí"

• •

..m,.

jams

^ ^ ftO»

u»

OM

«AM O M * t «

ÍSS,„„

M

>« •.K

fM. 1 U «

fifi

»» w-i S l

«tó

» ^".l ; ewepío los mficqdps w otro 3 . __ QjmoTós o, ]> y e

" iCf t ' * " e ¿ i l ^) í u c l w i ' ' e s * ' ^ " " " Í O de peralte empteodos pora b coosinjctiofl dd contratnorco se—

X - ^ o S f o ceopefocwR de lo whyto (tebem ouedqf cwfrado am lo low de la n ía . 4 - A los cootraijwcw se le sonora uno vorao penmnra ñmo maco o eomemeo con ti objeto de po<ter— pmarrar.mQs soSpomente el coptromarco .am ta losa .del techo. _ „ . . ™. . , i~ - . -5-la tosa « T u c f o tendió d eso^sw mdicoSo en taloílo y kwra un empomBodode «afilas de 3/8 0 10 cm en rogóos senupos, d fierro «svor rq to tí senudo cono. , 6 - U tosojW.Bsojetn ^ 1 0 . c m de espesor con ttíueno de varíte de 3/6 de O . Í L J Q en ambos sentidos.. 7.- Quedo djuitc de w. retdenca pona A «I fondo de w con wi uno de.SO mm [21 Oporo dñoguar lo COM CT coso .necesario pero swaipce sue « M descannie o un pon'oe « # i oTalcinonHdo. & - OjPeo que sp deuflp en « f e pfcñQ se consnwo^SKnñre sobre tarro ti otro maagiai semeunte^s e) terreno oetiméfliocion es tepetate orainarto. rao. oterodo o foco rtfme físuroqo. se consmwo n Ipsa da aso

w conlmwojs«tBre sobre farro üotro nu rao. dteradq o foco ftfme^fiswodo. se coi elnnnaro a usa «s p«o despumándose * y si es roco firme sonó se elm

nvohndos dfjOO " ¡ ¡ ¡ ¡ i jOír fxifons que poso toterd (bf-pass) y se combinon con uno o mas -

E O ' I M ' I O resnencio «vr^ leo de uno o mas cajos 6po en un aucerode acuerdo con el muro y

HOIUNTEPAAATUBERMS WOmnKIO DESCRIPCIÓN

i - w « nc NWWUU» OE x* x too ™M>O-. O I - «HW K M t W K PVC M «fp» «MHIU) K U K0 i - MMOW te comno smns fe- i » v « ¿ *.- anaww WMP»»* WC a 100 ~. t o » w w * l-gífs.wr"~""~ " awjMBffssríJaísWMssft T - C000 * W . Ot tO . KB « - ( O

a.- M m w c e n n u Hcnoos tu icm t M m o o u v «pg j i / t M C M C W M U N G s - M - e

ft- KCSMO PMW WUWU DC nSOM K 0* 1 C M * » * K OPPHCKM

*- rsi 'sjw.K ««*««*•«•«

c u m. nu nu m.

PZft.

w*

p »

PU.

Wfcl T " " * 9 t - , l lKL K M l £

WIÍWT»

tOSADECftOfTAOOW

É Itr

3 J

j 1 . . . 1

LOS* SUPERIOR

SMQUDA

S5 3 CORTE a E V A C I O N

REGISTRO DE PLÁSTICO PERFIL DEL TERRENO

ELEVACIÓN

K » n n H OfDtCStS»

^--ftisa) «R « w m » r C>a¡NCW0 re-ÍOOCi/wí í —FawmtEvaouc

| LISTA OE PIEZAS fSPECIALES

| M K W K I O N

|«1«UA K SCCCttNHKKtO DE fOJO. DW. K l IM. (^X

kooo « w et "ve. oi-ini» >« — ( O ^000 K 1 7 » Dt FVC. OMCTRO ( M MM. Ify

pxo K i r u K e v e Dtuemo <OJ MH. ( O

^ n a « r v x O M K I B O na % I M U K («• x O

jitc «c » v c c u x n o i w < n a I M . {<• « «•}.

J M I V N CHMW M " V . t OHMlDO 101 " " - (*").

t m c M W tspua OE > V X . n u c i w ) « o uu. (<").

txtRtKMO CMOHH OC » » & WHCt*» 101 tM. («").

toco M i r w ot itr,. Dawcno i t » y n (<•).

[ H M U tMMRSM. DC r«.F» w u t n w >oz mt (<*)

|iai.<MA oc H C C W U M O Í T O DC r c r a OHM. I S ) w t ( O

fooo DC i r i c r se P V X . oMXtno t » "" . (CX

K » o DC m i oc PV.C. D M C T M I S I W* . ( O

^ M M Mamwik DC »¥£. BHHCnO t M W . (T) .

t m s K rs /s . e m e n o i w * rsí m (C i r x

R E OE r^f» tmeno I M « >ra « - . (*• « n

pona oc Jrser DC r^r». DHMtTto i » • « . ^ > .

IMWIA OC SECOOHMOM DE W O L OMt M9 UH. (C).

«ooocw. oc f i f^ i i tucnw I H « w w . « • < O

MWHTC COKFM MCfNOKG tHWCITO 101 ML (<*>.

O P N I U C oc H O M O oc r

n n w i c ot c u » Dt C

P M H W C K nouo oc r

niRMUD OC J/«- » í V i "

nxMuo te v * " « í"

e*»(T

u»

ÍOO

w

N

IB4

CAJAS DE VÁLVULAS

L-t* xnCPKS SED EM CSBICMS OOPK V6 ESnCTOOtt 0101» MW I -ÜK Ptnis tsmucMius a rat-tf) BC rewut E«£«OS n * u CCWKBCOCÍ

m camwMDi s w K m I H W Í - Q M¡> a « i i a i it IA W M U took OUEW CBWIW a» u oa se IA CU»

IL-W W* SSt. K W». H IM I»

TC T M M CItG*

JLTRAOUFS PARA P1F7AS ESPCOAIES

I S O M E T R I C O ^ «feo la tomo de unr d contfomarco con las «ios de lo losa por medio de tm w^a de U im. ( 3 ^ > soldada penmetrd-mente at coríranwfco

BROCAL Y IAPA Dt Fo Fo. DC REJO» 1 " I BSAGRAS Dt 110 kg

1 - SIN ESOIA. 2 - PAR» ' d " ES O^Om. A 050m.

3 - PÜ» i T - ES 0 76iii A 1 07m 0 - 150m

4 - ACOIACIOHES EN CMS.

TOMO CABECERO O DE P O Z O C O N C ^ D E C A I D A A D O S A D A ARRANQUE DEL SISTEMA S« ESCALA

OCTALLE DE POZO DE VISITA COMÚN BÜMiliMOTñ

- B M a m i H í — * - » " l-BB^BlVMiSlaSJm• —

BROCAL DE FOFO

LOCALEACION DE TUBERÍA | N VIALIDADES

BANQUETA

SECCIÓN TRANSVERSAL

TUBERÍA DE PVC ALCANIArtüADO; fi

LISTA DE MATERIALES WH.

1

2

3

•> A I t * 1 A l t S

neo» oe nc ytsana am u » Y U S K M I K E"0EDUICm s u m PW swrmo DE r A f CE ownm CON EHMOUE DE ««DOC EK om» 1 RttTC MTDBOR ToosnmaKms DE « s o wwwaL

C0OO PW SWWBD « f DE DHKTCO i «5 GRttOS C«l nWOUE DE IMPÍOO EK UN OOtEMO Y ESW* EN ana

PECNCMIO M » tMON SE SUEW COK TUBO MWWl

u w w

«a.

Pí»

p »

Pte

e-mwo

e

1

pHM|tf^*LLEDEi

^Sm iX K KMWCO

|| POZOS DE VISITA

PROFUNDIDAD

1.50 1 75 2 0 0

3 00 4 75 5 0 0 5 25

CANTIDAD

44 1 1

1

2 2 1 1

1 TOTAL 53 1

uAnmó v

• i

i a

n

¿i

» i»

* i »

LA puMut nam sa te W S M . FW moNM».

CROQUIS DE LOCALIZACION EN EL ESTADO DE SONORA

ll DATOS DE PROYECTO 1

POBLACIÓN D£ PROYECTO

DOTACIÓN POH HABTS

APORTACIÓN (8tW OE DOT)

COEF PREVISION

COCF HARMON

LONG RED

CASTO MÍNIMO

GASTO MED©

GASTO MAX INSTANTÁNEO

GASTO MAX DE PftEVENSKW

JESCAfiGA A SUBCOLECTOR DE PROYECTO 1,265 HASTS

300 LT/HAB/DIA

240 LT/HAS/DIA

1 2 0

3 8 0

2.223 12 MT

1 75 IPS

3 50 IPS

13 31 LPS

15 96 LPS

SISTEMA SEPARADO DE AGUAS NEGRAS

SISTEMA DE ELIMINACIÓN GRAVEDAD

VELOCIDAD MINIMA 0 30 MT/SEG

VELOCIDAD MAXIMA 5 0 MT/SEG

CANTIDADES DE OBRA (ATARJEAS Y DESCARGAS)

CONCEPTO EXCAVACIÓN CON MAQUINA MAT "B'

PLANTILLA APISONADA

RELLENO COMPACTADO

TUBERÍA DE PVC SERIE 25 CON CAMPANA ANGER

DIÁMETRO

6"

3.24370 m3 274 67 m3

2 . 8 6 8 8 0 m3

LONGITUD

1 ,54200 mi

2 .223 12 mi

SILLETA B-X6 -

BROCAL Y TAPA DE F o f o -

257 PZAS

_ 5 5 P Z A S

SIMBOLOGIA ALCANTARUADO SANITARIO

W6*6ei5"1 3= ATARJEA

SUBCOLECTOR

POZO DE VISITA EXISTENTE

POZO DE VKÍTA COMUNfpora M e 20 a 61 c m )

POZO^AJ» n R g n J c a * de 50cm o menor-

CABEZA OE ATARJEAS

ELEVACIÓN OE BROCAL

ELEVACIÓN DE PLANTllA

PROFUNOOAO OE POZO

LONCITUO-PENOIENTE-OIAMETRO

(mts) (mitesmios) (cms)

¡1 POZOS DE VISITA 1

PROR

1.50 1.75 2.00 2.S0 3.00 4.75 _ 5.00_ 5.25 5.75 6.25

1 TOTAL

JNOIDAD

_

CAN" DDAD

44 1 1 1 t

- 2 . 2

I 1 1

53

CANTIDADES DE OBRA

BROOtt. Y TAP» OE F o / o ^ .

SIMBOLOGIA I COUCt'TO:

LONOTJD-PtKWNTt-CWCIRO (mis.) (mhsinias.) (cms.)

|| DATOS DE PROYECTO I 1

POBLACIÓN DE PWreCTO

(WUCWM POR MABTS. «PORTACIÓN (BOX DC OCT.) COOr. PREVISION caer, H M M O N

lONC wo 1 CASTO MMMO

CASTO HCOtO CfStO tUX. WSTANWMCO

I WSTO M*X. OE PreVtMSWN

JESCAftGA A SUBCOUCTOR DC PROVECTO U B S HABTS

300 IT/HAS/OIA 240 LT/HAB/OtA

1.20 3.B0

2.223 12 MT 1.75 LPS 3.50 LPS

13.31 LPS 1S.M IPS

1 SSTtMA. SEPMWOO DE AGUAS NEGRAS SISTEUA OC CUMMACION GRAVEDAD M&OCOAO MMMA OJO MT/SEG

1 y/ELOCnrO MNCHM _ 5.0 MT/SEG

CONCEPTO EXCAWCKW CON UAOWN» UH. "B" PUWUA APISONAD*-REUBB C0MPACIÍI1

Tuea» oc PVC s t s t s CON CAUPANA ANCCR :

Dwereo lONcnuo i ' 1,542.0o mi 8" 2.223.12 ml

ATARJEA

SUBCOlECIOfi

P020 OE VBIA EXBIDnt ^ t -

POZO DC VBTA COMUNdmro * fc 20 0 61 em.) .

POZO CWA OKKTA (coida de SOcm o menor-

POZO CAUIAOOWA (cgiife * 0.5m en 2.0 m.

0 « 2 A OE AMWAS

EUVAOON OC 8R0CAI

E U W X M K PIANIUA

PfiOfUNOOAO OE POZO

F>

I

M

<edyoÁ

m a » ; • •••*jfewj?ygti ii3licat.t*i

j;j.«--wsg;

irl^^v ¿ii^3j«; sipotf

p*

C X

H

>\jrw: Jécmú,

.JH :€nteitWtin^ai»^

-41 '" v * s * á S^í» -ÍÍ? j . v i 'i\.n

pTWj ^4. dj.

Ml^9]9.

)edro¿ &i%laihié^^^ Ndgales, Sonora.

f»

T I

H

«_»:-^c 1

ledw¿ ' r-/

!-1 KsitS

P^TlL. Kaes.v^Ll Wfigalqpí í^ipqÉ

TESIS - infonavit.janium.net · "ANÁLISIS Y DETERMINACIÓN DEL VALOR RESIDUAL DEL FRACCIONAMIENTO...

Documents

Transcript of TESIS - infonavit.janium.net · "ANÁLISIS Y DETERMINACIÓN DEL VALOR RESIDUAL DEL FRACCIONAMIENTO...