<&& Instituto Tecnológico de let Construcción DELEGACIÓN CIUDAD DE MÉXICO

INFLUENCIA DE LAS DESVIACIONES DEL TIEMPO, DE EJECUCIÓN Y COBRO DE LAS OBRAS, EN LOS COSTOS DE OPERACIÓN DE LA PEQUEÑA EMPRESA CONSTRUCTORA

T E S I S QUE PARA OBTENER EL TÍTULO DE

M A E S T R O EN ADMINISTRACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN

P R E S E N T A :

ALEJANDRO CERVANTES ABARCA

MÉXICO, D. F. MARZO DE 2004

Estudios con reconocimiento de validez oficial por la Secretaría de Educación Pública, conforme al acuerdo No. 00954061 de fecha 7 de marzo de 1995

RESUMEN.

"Influencia de las desviaciones del tiempo de ejecución y cobro de las obras, en los costos de operación de la pequeña empresa constructora"

El presente estudio, analiza y determina como afectan las desviaciones del

tiempo de ejecución y cobro de las obras, a los costos de operación y a las

utilidades de la Micro y Pequeña Empresas Constructoras en el D. F.

La investigación se basa principalmente en la metodología de costos, la

planeación, la presupuestaron y los programas, tomando en consideración los

factores de costo y tiempo en un proyecto, así como la teoría de control de

proyectos constructivos.

Tiene como Hipótesis: (H-1) "Los cambios al proyecto, el pago de estimaciones

a destiempo, el exceso de tramites para obtener licencias, el mal suministro de

materiales y las condiciones geo-climáticas, tienen una importante relación

hacia el tiempo de cobro y el tiempo de ejecución de la obra". Y (H-2) "Existe

una importante relación entre el tiempo de cobro y el tiempo de ejecución de

las obras, hacia los costos de operación y las utilidades".

Para su comprobación, se realizo un muestreo probabilístico a 70 empresas

constructoras de la Cd. De México, con una confiabilidad del 95%, cuyos

principales resultados fueron los siguientes:

En el factor cambios al proyecto, los resultados nos confirman en proporción de

63 afirmaciones, contra 7 negaciones, el hecho de que "Los proyectos de

construcción tienen cambios o modificaciones en su geometría o en sus

especificaciones durante el proceso de construcción".

El pago de estimaciones a destiempo, se analizo con la pregunta: "El cobro de

las estimaciones y finiquitos de las obras se realizan de acuerdo a lo

programado" la cual nos dio una proporción de 11 afirmaciones, contra 59

negaciones, lo cual afirma su planteamiento en la hipótesis 1.

En el factor, mal suministro de materiales, se obtuvieron 66 afirmaciones a la

pregunta "Han tenido problemas o atrasos, debidos al mal suministro por los

proveedores de materiales, herramienta, equipo, maquinaria, refacciones, o

por la mala calidad de estos", contra solo 4 negativas, lo cual confirma la

incidencia de la variable, en la hipótesis 1.

El resultado a la pregunta "Han tenido problemas o que atrasar el inicio de las

obra porque las dependencias de gobierno tardan en otorgar licencias y/o

permisos", fue de 58 afirmaciones, 1 negación y 11 abstenciones (no requieren

de permisos), lo cual hace notar la excesiva normatividad y tramites que tienen

las dependencias de gobierno para otorgar licencias y permisos, y la urgencia

de una simplificación administrativa.

El factor, condiciones geo-climáticas, afirma su participación con los resultados

obtenidos de la pregunta, "Han tenido condiciones geo-climáticas imprevisibles

que afecten el desarrollo adecuado de los procesos de construcción y/o los

rendimientos". La cual arrojo los siguientes datos: 58 si, por 12 no.

Tiempo de cobro se evaluó con la pregunta "Han tenido la necesidad de parar

la obra o de disminuir el ritmo de los trabajos por atraso en los pagos de parte

del cliente", donde se obtuvo la relación de 62 afirmaciones, contra solo 8

negaciones.

Respecto del tiempo de ejecución de la obra, en los datos recabados sobre la

interrogante, "El tiempo real de ejecución de las partidas y la obra en su

conjunto, se realiza de acuerdo al programa original", se obtuvo 65 respuestas

en contra y tan solo 5 afirmaciones.

Finalmente se concluye: Que el tiempo real de ejecución y cobro de la obra, es

mayor al planeado y programado, en un gran número de obras, debido a

diversos factores como: Los cambios al proyecto, el pago de estimaciones a

destiempo, el exceso de tramites para obtener licencias, el mal suministro de

materiales y las condiciones geo-climáticas, entre otros. Lo cual repercute en

mayores costos de operación de las empresas y menores utilidades.

Por lo anterior, se comprueban las hipótesis H-1 y H-2 del presente estudio.

A la memoria de mi padre. "Guillermo Cervantes González"

A mi madre por su apoyo, en todos los aspectos de mi vida. "Sofía Abarca Vda. de Cervantes"

A mi esposa con amor "Ma. de Lourdes Luna"

A mis hijos "Esmeralda, Erika A, Douglas y Alejandro"

A mis hermanos "Guillermo, Esther, Héctor y Sofía"

A mis amigos

AGRADECIMIENTOS "

Deseo manifestar mi más sincero agradecimiento a mi Director de tesis Dr. Arturo Perlasca Lobato, quien tuvo la paciencia para corregirme y orientarme en cuanto a la realización de esta investigación.

A todos los profesores de la Maestría, por sus valiosas enseñanzas.

A la Dra. Aurora Poo Rubio, por brindarme su amistad y sus valiosos consejos.

"Influencia de las desviaciones del tiempo de ejecución y cobro de las obras, en los costos de operación de la pequeña empresa constructora"

C O N T E N I D O : Pág

CAPITULO I INTRODUCCIÓN. 1

1.1 PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN 1

1.1.1 Esquema del Problema de Investigación 5

1.2 JUSTIFICACIÓN 6

1.2.1 Económica 6

1.2.2 Social 7

1.3 ALCANCES 7

1.4 OBJETIVOS 8

CAPITULO II MARCO TEÓRICO 9

2.1 GENERALIDADES 9

2.2 PROCESOS Y TÉCNICAS DETERMINANTES DE COSTO Y TIEMPO 10

2.2.1 La planeación 10

2.2.2 El proyecto ejecutivo 12

2.2.3 Los Programas de obra 13

2.2.4 Los presupuestos 17

2.2.5 La administración de costos 21

2.2.6 Los contratos 23

2.2.7 La computación 26

2.2.8 Licencias y permiso 27

2.3 FACTORES DE COSTO Y TIEMPO DE UN PROYECTO 29

2.3.1 Los materiales 29

2.3.2 Herramienta 30

2.3.3 Equipo y maquinaria 31

2.3.4 El personal obrero 32

2.3.5 El Cliente 37

2.3.6 Las empresas de diseño y/o constructoras 41

2.2.7 Fabricantes y proveedores 45

2.3.8 Geología, topografía, microclima y época del año 48

2.3.9 Las agrupaciones de colonos 50

2.3 COSTOS DE OPERACIÓN DE LA EMPRESA CONSTRUCTORA 50

2.3.1 Gastos de administración central 52

2.3.2 Los gastos de operación de campo 56

2.3.3 Gastos indirectos de funcionamiento. 57

2.3.4 Costos totales 60

CAPITULO III MÉTODO 61

3.1 TIPO DE ESTUDIO 61

3.2 HIPÓTESIS 62

3.3 MODELO OPERACIONAL DE LAS VARIABLES 62

3.4 DESCRIPCIÓN DE LAS VARIABLES 63

3.5 DISEÑO DE LA INVESTIGACIÓN 69

CAPITULO IV MUESTREO 70

4.1 OBJETIVO DEL MUESTREO 70

4.2 UNIDAD MUESTRAL 71

4.3 TAMAÑO DE LA MUESTRA 71

4.4 CUESTIONARIO 72

4.5 TABLA DE RESULTADOS 74

4.6 ESTADÍSTICAS E INTERPRETACIÓN DE RESULTADOS 80

4.6.1 Estadísticas 80

4.6.2 Interpretación de resultados 87

CAPITULO V EJEMPLO PRACTICO 92

5.1 DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO 92

5.2 PRESUPUESTO DEL PROYECTO 93

5.3 PROGRAMA DE OBRA Y FLUJO DE EFECTIVO 94

5.4 IMPACTO DE LAS DESVIACIONES EN LOS COSTOS DE

OPERACIÓN Y EN LA UTILIDAD 98

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES 99

BIBLOGRAFIA 109

ANEXO 1 Modelo de un Contrato de Obra Publica en el D. F 111

^ I x n B l B L ' a T £ C A

CAPITULO I

INTRODUCCIÓN

1.1 PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN.

Para todos los profesionales de la construcción es conocido que los procesos

recesivos que ha sufrido el pais, prácticamente en todos los cambios sexenales

desde 1976, a la fecha, han puesto en riesgo o llevado a la quiebra a un gran

número de micro y pequeñas empresas constructoras.

Actualmente gran parte de los constructores han considerado esto, como que

es únicamente la falta de trabajo lo que amenaza la estabilidad financiera y la

permanencia de estas empresas. Sin embargo las estadísticas nos indican que

un gran número de las micro y pequeñas empresas han fracasado, a pesar de

que manejaban volúmenes de obra suficientes para asegurar su estabilidad.

Por otra parte, el proceso recesivo afecta a todos, y al observar que han hecho

las grandes constructoras, se da uno cuenta que una medida importante que

han tomado ha sido la de reducir sus costos de operación. Además tienen la

ventaja por la cantidad y tamaño de los contratos que manejan, de poderse

hacer más compactas para luego volverse a expandir según lo requieran sus

volúmenes de obra, sin mucho perjuicio para su estructura empresarial.

Así, al hacer una retrospectiva de los 30 años que tengo como arquitecto

constructor, revisé las oportunidades de mi quehacer profesional, y saque por

conclusión, que en las obras de construcción en que he participado directa o

indirectamente y que suma un número considerable (alrededor de 50), tan sólo

un 10% se realizo y/o cobro de acuerdo a los tiempos planeados y

programados

1

Conociendo que los costos indirectos de obra se analizan y cuantifican de

acuerdo a un tiempo predeterminado de contrato, el realizar la obra en un

mayor tiempo significa mayores gastos en salarios al personal administrativo y

directivo, así como mayores gastos de operación. Todo esto en perjuicio de las

utilidades de la empresa.

Del mismo modo el no poder cobrar los trabajos de acuerdo a lo programado,

siempre pondrá a la empresa en apuros económicos y a incumplir con sus

compromisos financieros, lo cual provocara atrasos en los tiempos

programados y volvemos al punto anterior en un circulo vicioso.

Con un sondeo, entrevistando a profesionales de la industria de la

construcción, sobre las experiencias y padecimientos más frecuentes cuando la

empresa se encuentra en dificultades financieras, se detectaron como

constantes los siguientes problemas:

En la relación contratista-cliente: El cliente modifica varias veces el proyecto

durante la construcción, en su geometría con ampliaciones y reducciones y en

sus especificaciones con cambios en los materiales de recubrimiento, o en

texturas, colores, etc. Provocando atrasos en algunos trabajos, suspensiones

parciales. Entonces es común escuchar: "suspendieron temporalmente los

trabajos", "no se ha podido iniciar un X trabajo" o el "nos pararon porque va ha

haber cambios en el proyecto".

Así mismo encontramos como constantes cuando la empresa tiene problemas

financieros: "el cliente no nos han pagado" refiriéndose al cobro de una o

varias estimaciones, "nos hemos atrasado por falta de dinero", "no se ha

podido cobrar X trabajos o materiales" refiriéndose a que tienen detenida la

estimación por parte de la supervisión de algunos trabajos realizados.

Todo esto lo repercuten a la empresa sub-contratista: "Apóyenme", "Ustedes

síganle, luego nos ponemos a mano" o "De momento párenle"

2

También es frecuente padecer con los proveedores: "no nos han surtido", "nos

llega la próxima semana", "tan pronto nos llegue se lo mando"

Del mismo modo, se detectaron diversos problemas a la hora de realizar los

tramites para la obtención de las licencias y permisos.

De igual forma, muchas empresas han sufrido la urgencia de entregar un

trabajo o una obra en un tiempo extraordinariamente corto, fuera del programa

original. Ejemplo: Se tiene que inaugurar tal día por razones políticas. Lo que

los obliga al pago de tiempo extra, a trabajar el turno nocturno, llevar comida a

la obra, ofrecer compensaciones especiales, vacaciones al terminar los

trabajos, etc.

Razón por la cual, para cumplir en tiempo, se tienen que realizar compras de

urgencia no programadas, que los proveedores no siempre pueden surtir,

teniendo que comprar sin los descuentos previstos o a un mayor costo.

A la vez, los subcontratistas por realizar los trabajos en un menor tiempo,

incrementan los costos o hay que recompensarlos de alguna forma. Estos

gastos no siempre o no todos se pueden trasladar a los clientes, pasando a

incrementar los costos de operación de la empresa.

Otro problema frecuente, sobre todo para la pequeña empresa constructora que

se dedica a alguna especialidad de la construcción, como: acabados,

instalaciones, pisos, plafones, cancelería, etc. es que no se les da tramo para

trabajar, tienen que estar dependiendo del avance de otros trabajos y cuando

entran a trabajar, casi siempre existe algo que estorba y que hay que mover

para después regresarlo, o dejar esa zona para después, con las consecuentes

perdidas de tiempo y calidad, además del sobre costo que ello implica.

Igualmente en épocas de auge en la construcción se tienen problemas con el

suministro de los materiales, como: cemento, varilla, tabique, suministro de

concreto premezclado, etc. Las grandes constructoras tienen acaparado el

mercado, además del frecuente exceso de confianza o la falta de previsión en

la elaboración de requisiciones de materiales, haciéndolas tardíamente y/o

3

falta de seguimiento para su adquisición o su entrega en la obra. Entonces

escuchamos el; nos hemos atrasado por falta de X material, producto, equipo,

etc.

Otro padecimiento común, son los cambios climáticos, en muchas ocasiones

extremosos e imprevisibles, ya que las excavaciones, cimentación, colado de

elementos estructurales y gran parte de la obra se realiza al intemperie,

expuestos a la lluvia, granizo, heladas, polvaredas, frío, calor, etc.

Así mismo, se detectaron quejas acerca de la composición y capacidad de

carga del terreno, en el que a pesar de haber realizado muéstreos, con base

en calas o estudios de mecánica de suelos, su estratificación muchas veces

depara sorpresas en su composición, estabilidad, dureza, rocas, minas,

capacidad de carga, etc.

Estas variaciones contra el tiempo de ejecución y cobro que se había planeado

y programado, repercuten en desviaciones al programa de obra, desviaciones

al programa financiero, falta de liquides de parte de la empresa, tener que

suspender temporalmente algunos o todos los trabajos, con las consecuencias

del caso, o tener que financiar la obra, con el consecuente costo para la

empresa.

4

c u e B I B L I O T E C A

1.1.1 Esquema del Problema de Investigación,

PROYECTO EJECUTIVO Especificaciones, Normas

1 Programa de obra Flujo de efectivo

i Presupuesto

• CONTRATO

Regulaciones Tramites, licencia

Condiciones geo-climáticas

Cambios al proyecto y especificaciones

Proveedores

Pago de estimaciones

Tiempo real de ejecución y cobro

Cuadro 1

1.2 JUSTIFICACIÓN.

1.2.1 Económica. La etapa económica más importante de un proyecto de

construcción, es la materialización física, ya que es aquí donde se hacen las

mayores inversiones. La intención en el desarrollo del diseño y la construcción

de las obras, tiene un eminente enfoque de negocios, donde las partes,

conforme con sus contratos, buscaran los mejores acuerdos económicos.1

La construcción es una etapa dentro del ciclo de vida de los proyectos, que

requiere: planeación; comprensión plena de planos, del diseño conceptual

básico, de detalles, de sistemas constructivos y de las especificaciones; para

poder presupuestar, y programar en condiciones competitivas y con baja

probabilidad de riesgo.

En su ejecución se busca fundamentalmente cumplir con los objetivos de

calidad, tiempo y costo preestablecidos. Sin embargo con todo lo planteado,

surge una inquietud al hacernos los siguientes cuestionamientos:

¿ Con que frecuencia el cliente realiza cambios o modificaciones al proyecto?

¿En que porcentaje de obras los cobros de las estimaciones y finiquitos se

realizan de acuerdo a lo planeado y programado?

¿Con que frecuencia las dependencias de gobierno afectan a las obras, por la

exagerada normatividad y la tardanza en otorgar licencias y/o permisos.

¿Que tan frecuentemente, se dan condiciones geo-climáticas imprevisibles que

afecten el desarrollo de los procesos de construcción y/o los rendimientos?

¿En cuantos casos se ha tenido problemas o atrasos, debidos al mal suministro

de materiales por parte de los proveedores, o a la mala calidad del producto?

¿Qué porcentaje de obras de construcción se realiza en el tiempo programado?

¿De cuanto tiempo promedio son estas desviaciones?

¿Se ha hecho un análisis y una evaluación, que de una amplia explicación de

cuáles son sus causas y efectos?

1 Castillo Tufino, Jorge L./ La vida diaria de los costos/ IMCyC / México, 1998. p:21

6

¿Cómo afectan estas desviaciones del tiempo de ejecución y cobro de los

trabajos, a los costos de operación de las empresas y en consecuencia, a las

utilidades.?

Siendo que las utilidades están dentro de los objetivos principales de toda

empresa y de ellas depende su éxito y permanencia, y éstas se encuentran

ligadas y dependientes de los costos de operación, se considera de vital

importancia para toda empresa constructora, (sobre todo para las micro y

pequeñas empresas, por ser más vulnerables y menos flexibles) el conocer

cómo son efectuadas.

1.2.2 Social. Con este trabajo se busca mejorar las probabilidades de éxito y

permanencia de las micro y pequeñas empresas constructoras, mejorando su

eficiencia en el control y la administración de costos y tiempo de ejecución de

las obras.

Con lo cual, siendo la construcción una de las principales industrias en nuestro

país, su éxito y permanencia son garantía de empleos directos seguros, de

personal profesional en los mandos altos y medios, y de personal obrero,

donde la mayor parte procede del campo o de zonas marginadas, es decir de

estratos educativos bajos, así como generadora de empleos indirectos dado la

cantidad y variedad de artículos, materiales y equipos que en la construcción

se emplean.

1.3 ALCANCES.

Esta investigación se enmarca dentro del ámbito de la Administración de la

Construcción, pero por cuestiones de tiempo y para fines de certidumbre,

centraremos nuestro estudio en las empresas constructoras que la Cámara

Mexicana de la Industria de la Construcción denomina como micro y pequeñas,

es decir, aquellas empresas que tienen ventas anuales comprendidas entre

$ 1,000.00 y $ 20,014,999.002. Además por ser las más vulnerables, ya que

2 Clasificación de constructoras por ia CMIC al año 2003

7

estas cuentan con escasos recursos para mantener su operación y de esta

forma contribuir al fortalecimiento de este sector.

Los estudios se circunscriben por cuestiones de tiempo y costo, a la Ciudad de

México, por ser la que concentra mayor número de empresas en nuestro país.

1.4 OBJETIVOS.

1.4.1 Objetivo general: Analizar y determinar como afectan las desviaciones

de tiempo de ejecución y cobro de las obras, a los costos de operación y a las

utilidades de la Pequeña Empresa Constructora.

1.4.2 Objetivos específicos:

A) Analizar los procesos y técnicas empleados en la determinación de

los costos y tiempo de ejecución de las obras.

B) Definir y analizar los factores de costo y tiempo de ejecución de los

proyectos de construcción.

C) Analizar los costos de operación de las empresas constructoras.

D) Diseñar y realizar una encuesta para detectar y analizar las causas

más frecuentes de desviación de costo y tiempo de ejecución de las

obras.

E) Análisis y evaluación de los datos obtenidos, para determinar la

distribución de frecuencias, realizar histogramas, obtener la moda y

la media de las desviaciones a los tiempos de ejecución y cobro de

las obras y su influencia en los costos de operación de las empresas.

F) Determinar medidas preventivas y/o correctivas para ser utilizadas a

la hora de presupuestar, programar y contratar una obra o durante su

ejecución, que le permitan a cualquier constructor que las aplique

disminuir los riesgos, y optimizar sus utilidades.

8

CAPÍTULO II

MARCO TEÓRICO

2.1 GENERALIDADES

Para proyectar una administración de gastos exitosa, que garantice la

rentabilidad de los proyectos de construcción y por lo tanto la rentabilidad

sostenida de la empresa, es necesario utilizar la planeación y el control

presupuestal.

La evaluación, la aprobación y el manejo interno de los costos de operación, es

un indicador relevante de las políticas y estilos de administración de las

empresas y de sus obras.

La amplia utilidad de los presupuestos y programas de construcción, como

herramientas de administración, control de costos y de tiempo de inversiones

financieras, permiten lograr beneficios respecto a cada proyecto u obra de

construcción y por lo tanto la rentabilidad de las empresas constructoras.

Se entiende por rentabilidad a la ganancia esperada de acuerdo a los riesgos

inherentes al tipo de obra de que se trate, en un entorno económico que

sat sfaga a los factores de la empresa, capital y trabajo.

En términos generales se entiende por costos todas las erogaciones en que se

incurre para la adquisición de materiales, equipos, herramientas, pago de

salarios, etc., es decir el pago de todos los bienes y servicios, con el objetivo

de que se generen ingresos en un futuro, que los absorban.

9

C I I c B I B L I O T E C A

Se puede decir, que los esfuerzos que representan los costos y gastos,

generan en un periodo determinado unos logros o ingresos, que determinan el

tramo de eficiencia y que es la utilidad o resultado del periodo, o de la obra.

Con base a lo anterior en este capitulo, analizaremos los procesos, técnicas y

herramientas que es preciso tener en cuenta para el desarrollo de proyectos de

construcción, como: la planeación, el proyecto ejecutivo, los programas de

obra, los presupuestos, la administración de costos, los contratos, la

computación, licencias y permisos.

Asi mismo, la industria de la construcción, es de las actividades empresariales

que manejan menores márgenes de utilidad, por lo que se requiere darle una

particular atención a los factores de costo y tiempo de realización de los

proyectos de construcción. Estos los analizaremos desde el punto de vista de

su posible participación como causa de desviación en un proyecto de

construcción, que es el tema que nos ocupa.

2.2 PROCESOS Y TÉCNICAS DETERMINANTES DE COSTO- TIEMPO

2.2.1 LA PLANEACIÓN

La planeación es el examen integral, metódico y objetivo de todas las

operaciones necesarias para la realización del proyecto de construcción, con el

fin de promover la eficiencia y la eficacia en la ejecución y administración de

todo el proceso, por medio de la fijación de objetivos, políticas,

procedimientos, sistemas, y controles, así como la organización de recursos

humanos, materiales y financieros.

Teniendo en cuenta que para cada proyecto que se pretenda realizar es

necesario elaborar una previsión detallada del proceso de construcción, que

auxilie a la coordinación, supervisión, dirección, y control de la obra, la

planeación debe considerar la naturaleza intrínseca de cada proyecto, sea obra

civil o edificación considerando que son proyectos finitos con un tiempo

10

determinado de inicio y terminación, ubicados en un sitio especifico con

condiciones particulares, lo cual determina sus características más

importantes.

Para que se le asigne el nuevo termino de calidad a un proyecto, es necesario

que en materia de su programa de necesidades, tiempo de ejecución y

cumplimiento de la partida presupuestal de inversión, optimice las

especificaciones del diseño y el proceso de construcción, para obtener calidad

en sus trabajos, tiempos predeterminados y costos preestablecidos. Esto solo

se logra cuando se conjugan la planeación, la programación y la

presupuestación de los proyectos.3

En esta etapa se han de fijar los objetivos, las políticas, los métodos y técnicas

asi como sus controles que servirán posteriormente para cada una de las

operaciones de la obra. Estas políticas expresaran las metas de cada

actividad. Posteriormente se determinarán los procedimientos a seguir para

cada una de nuestras actividades.

En esta determinación deberemos consultar a los técnicos de cada una de las

ramas o funciones a ejecutar y controlar en la obra. Estos procedimientos

deberán estar perfectamente unificados y coordinados.

La planeación, en la implementación de controles de obra tiene gran

importancia, ya que en esta etapa es donde decidimos qué es lo que vamos a

hacer, después de haber pasado la etapa de lo que podría hacerse (previsión).

De las decisiones que tomemos, dependerá la eficiencia de nuestros controles.

Cuando existe una pobre planeación, gran parte de esta culpa la tiene el

cliente que solo quiere pagar los trabajos que son palpables, sin percatarse

que una buena planeación le ahorrara gastos y tiempo, y que un proyecto de

construcción completo se compone de una serie de estudios, perfectamente

estructurados y coordinados los cuales conforman "El Proyecto ejecutivo"

3 Castillo Tufino, Jorge L./ La vida diaria de los costos/ IMCyC / México, 1998. Pág.: 18

11

Un proyecto bien planeado es aquel que tiene una buena evaluación y

asignación de tiempos en su programa, con su correspondencia económica en

el presupuesto. Sí la ejecución de la obra tiene retrasos, sólo podrá cumplirse

con los tiempos programados asignando un mayor numero de recursos

humanos y de equipos. Obviamente como éstos no estuvieron presupuestados

es imposible conservar el mismo importe.

2.2.2 EL PROYECTO EJECUTIVO

Como complemento al conjunto de planos que componen y describen

gráficamente con todo detalle la idea generadora del diseñador, están varios

estudios y documentos que ayudarán a definir los límites, alcances y

responsabilidades del trabajo y serán parte del marco legal del contrato entre

la parte promotora y la ejecutora de la obra, y usualmente son los siguientes:4

> Relación de los planos del proyecto

> Especificaciones generales de construcción

> Normas

> Programas de obra.

> Presupuesto

> Materiales que el cliente proporciona al contratista

> Materiales que se emplearán en la obra

En este trabajo se tratara de manera especial, a los programas de obra y al

presupuesto por su incidencia en el tema que nos ocupa.

Relación de los planos del proyecto. Se refiere a la lista detallada de planos

que el proyectista entrega a la terminación del proyecto y que el contratista

recibe para iniciar la obra.

Especificaciones generales de construcción. Son las que definen los

materiales, procedimientos de ejecución, pruebas, tolerancias y normas y las

4 Poo R. Aurora./ Residencia de obras, Tomo 1/ Procesos, CyAD, UAM-A/ México, 1991/ Cap. II, El proyecto ejecutivo/ Pág. 43

12

formas de medición y pago de cada una de las partidas de la obra. Usuaimente

son elaboradas por el proyectista.

Normas. Son reglas que fijan las condiciones de elaboración de un producto,

de ejecución de un procedimiento constructivo o de funcionamiento durante la

operación y uso de un equipo y las pruebas a las que deben someterse para

cumplir con estándares de calidad, dimensiones, resistencia, ínter

cambiabilidad, ahorro de energía, etc. Establecidos por instituciones oficiales o

institutos de investigación y a las que debe sujetarse la construcción de las

obras contratadas.

Como ejemplo tenemos las normas emitidas por algunas instituciones como:

SEDUE Secretaría de Desarrollo Urbano y Ecología

CFE Comisión Federal de Electricidad

IMSS Instituto Mexicano del Seguro Social

DGN Dirección General de Normas

IMCyC Instituto Mexicano del Cemento y Concreto

Materiales que ia parte contratante proporciona al contratista. Cuando la

parte contratante proporciona algunos materiales.

Materiales que se utilizarán en la obra. Es el listado de materiales incluyendo

sus precios; complementa al programa de recursos materiales.

2.2.3 LOS PROGRAMAS DE OBRA.

Son el conjunto de instrucciones para ejecutar la construcción en un orden

establecido de actividades sucesivas y simultaneas con objeto de lograr la

optimización del tiempo y los materiales que la obra tendrá asignados,

previendo medidas de ajuste y corrección de los posibles desequilibrios y

estará formada por los siguientes programas:

13

Programa de tiempo. Su objetivo es el control del tiempo de ejecución de la

obra y puede ser con el método de la Ruta Critica o alguno similar que

establezca etapas de avance en períodos preestablecidos de tiempo.

Programa de Recursos Materiales. Cuantifica las necesidades de materiales en

el transcurso de la construcción generando un programa de suministros que

determina los materiales necesarios y sus volúmenes en las diferentes etapas

de la obra, así como la anticipación necesaria de los pedidos previendo el

lapso de tiempo que requieren los distintos proveedores para surtirlo.

Programa de Erogaciones. Establece los recursos económicos necesarios para

la ejecución de la obra referidos a los periodos de tiempo marcados en el

programa de Ruta Crítica con objeto de que la parte ejecutora de la obra

disponga de ellos con la anticipación debida para el desarrollo fluido de la

obra.

Calendario de Obra. Elaborado normalmente como un diagrama de barras,

complementa los programas anteriores señalando fechas de inicio y

terminación de la obra y de sus etapas parciales, a diferencia del programa de

tiempos, no valora secuencias entre ellas, que puedan causar retrasos en los

trabajos.

La programación consiste en formular una herramienta gráfica, tabulada,

escrita o dibujada, que permita conocer tanto la duración total del proyecto,

como las diversas actividades que lo componen y, de ser posible, la secuencia

de cada una de ellas. La ley de obra publica señala que un programa de obra

indicará fechas previstas de iniciación y terminación en todas sus fases,

considerando las acciones previas para su inicio y las características

ambientales, climáticas y geográficas de la región donde deba realizarse.5

La programación de fechas, o cronológicas, desempeña un papel principal en la

ingeniería de costos. Para obtener un programa confiable, debe dividirse al

proyecto en sus actividades constituyentes. Luego se estiman las duraciones

5 Castillo Tufino, Jorge L./ La vida diaria de los costos/ IMCyC / México, 1998. Pág.: 99

14

de las actividades y se ordenan sus secuencias tecnológicas para que formen

una red a partir de la cual se obtiene el programa.6

Se tienen disponibles varios métodos para construir una red, incluyendo el

método de la ruta critica (CPM), el método de diagramación de precedencias, y

la técnica de revisión y evaluación de programas (PERT). Sin embargo el

método que más extensamente se usa en la industria de la construcción, es el

método de la ruta critica, por sus bondades y concreción.7

Una ruta crítica permite durante la ejecución del proyecto, hacer una revisión

sistemática de las situaciones que en cada momento vayan surgiendo, de tal

forma que puedan tomarse las providencias necesarias como consecuencia de

la incertidumbre en la planeación original, asi como facilitar la reevaluación de

futuras dudas, y tomar las medidas de mejora necesarias durante el proceso

de la construcción, para aquellas operaciones que requieran corrección o

aceleración.8

La ruta critica se puede simplificar en gráficas de barras, para hacerlas

visualmente comprensibles para todo el personal y que sirvan de guía para la

ejecución de los trabajos, con tiempos y fechas determinadas.

Con la ruta critica o su gráfica de barras se puede comparar en cualquier fecha

de corte, el avance programado con el avance físico, el cual se medirá en días

y podrá expresarse en porcentaje. El cumplimiento se debe revisar contra las

actividades críticas y/o para las más atrasadas.

El avance programado de gastos debe ser comparado en la fecha de corte, con

la evaluación económica que se haga de todos los trabajos ejecutados y otros

gastos como los anticipos y suministros. Este determina el avance financiero y

se mide en dinero.

Ahuja Hira N., Walsh Michael A / Ingeniería de costos y Administ ración de proyectos/ Alfa omega / México, 1989 /Cap. 3, Pág. 97

7 Ant i l l , J . Y Woodhead R./ Método de la ruta c r i t ica/ Limusa/ México, 1986/ Pág. 14 8 AntíH, J . Y Woodhead R./ Método de la ruta cr i t ica/ Limusa/ México, 1986/ Pág. 14

15

El profesional responsable de registrar y controlar el avance de los tiempos de

un proyecto, en la obra, deberá manejar la ruta critica aprobada con un mayor

detalle de información, a fin de que le permita detectar los atrasos de las

actividades preliminares de los eventos críticos, y así poder ejercer un control

preventivo o incrementar sus recursos de tal manera, que facilite el cabal

cumplimiento de los tiempos parciales programados.9

Un problema frecuente por lo que no se cumplen los programas de obra, es

querer avanzar sin concluir cada trabajo o etapa. Cuando iniciamos una obra

existe mucho frente por atacar y cada vez que se termina una actividad los

detalles de acabado y las pruebas de funcionamiento se aplazan, pensando

que la puesta en marcha esta muy lejana. Al final se acumulan todos los

pendientes provocando retraso a la fecha de entrega.

De igual modo, finalizar los trabajos iniciados en la obra siempre es tarea

difícil, es frecuente dar por terminados los trabajos sin hacerles pruebas, o

existe algún pretexto para no concluirlos.

En la etapa final es cuando se aprecian las imprecisiones de la geometría, las

deficientes calidades en los trabajos, los vicios ocultos. Así, para dar solución

a todo esto y poder entregar la obra, se llevara un tiempo fuera de programa,

con los consecuentes costos y sus penas convencionales, que provocaran

dificultades de cobranza al cliente y/o perdidas al constructor.

El constructor debe tomar en cuenta en su programación, los tiempos

necesarios para hacer las pruebas de instalaciones y para los componentes

funcionales de un proyecto, como los equipos de bombeo, hidroneumáticos,

sistemas de elevadores etc. Igualmente, en los presupuestos se debe

considerar los costos necesarios para realizar estas pruebas y considerar

todos los recursos necesarios para la puesta en operación del proyecto.

Una buena programación requiere de un proyecto completo y una buena

cuantificación de la obra. Esta deberá consignar por cada partida de obra por

8 Castillo Tufino, Jorge L./ La vida diaria de los costos/ IMCyC / México, 1998. Pág.: 107

16

ejecutar y por cada periodo, ia asignación de recursos y los flujos de caja;

precisar la forma de medir y las fechas de inicio y terminación de cada partida.

El método de la ruta crítica es una herramienta valiosa cuando existen

proyectos ejecutivos con sistemas de construcción definidos, porque

proporcionan amplia información para controlar no sólo los tiempos del

proyecto y de la obra, sino sus recursos e indirectamente la calidad.

Una ruta critica correctamente elaborada, es en esencia un modelo matemático

lógico del proyecto, basado en el tiempo óptimo para cada elemento de trabajo,

con el cual se obtiene el uso más económico de los recursos disponibles (

mano de obra, equipo, financiamiento, etc.). Debe ser, por tanto ajustada a los

problemas individuales de cada proyecto en particular, y tan detallado como se

quiera para adaptarlo a los pronósticos y azares.

Evaluar en tiempo todos estos riesgos para incluirlos en el programa,

representa ampliar los períodos significativamente y estar fuera de los términos

de un concurso. Por lo tanto, el constructor deberá estimar e incluir a su juicio,

en su presupuesto, el posible costo de los recursos adicionales para que, en

caso de presentarse estos eventos, pueda resolverlos satisfactoriamente y

entregar la obra a tiempo.10

2.2.4 EL PRESUPUESTO.

Presupuesto de construcción, es la proposición del contratista al contratante,

citando cantidades, términos y condiciones bajo las cuales se podrá formalizar

el contrato. Es el documento técnico contable de la estimación anticipada de

los volúmenes de obra y de sus costos. Se divide en dos partes:

a) Relación de conceptos de obra (o catálogo de partidas) y números

generadores (cantidades de obra estimada).

Castillo Tufiño, Jorge L./ La vida diaria de los costos/ IMCyC / México, 1998. Pág.: 109

17

b) Análisis detallado de todos y cada uno de los precios unitarios que incluyen:

cargos directos, cargos indirectos, utilidad y los costos de las obligaciones que

marque el contrato.

También están adicionados los siguientes estudios:11

> Cálculo detallado de salarios y prestaciones.

> Desglose del porcentaje de indirectos, utilidad y cargos adicionales.

> Costos de los materiales que intervienen en los precios unitarios.

> Análisis del costo horario de maquinaria y equipo.

> Programa de utilización del personal encargado de la dirección,

supervisión y administración de ios trabajos.

El presupuesto al igual que cualquier noticia o dato dado con antelación, es

una de las tareas más arduas del trabajo de un proyecto de construcción,

cualquier precaución que se tome para llegar a un resultado feliz es poco, de

ahí la importancia de seguir ciertas reglas fundamentales de cómo realizar un

presupuesto y como recoger todos los datos de las distintas clases de trabajo

que entran en la construcción.12

Para pronosticar los costos de nuevos proyectos, debemos tomar en cuenta los

recursos destinados en los costos históricos, haciendo las adecuaciones

necesarias para acercarse lo más posible a las condiciones del nuevo

proyecto. Esto es, un costo predeterminado debe ser el mejor intento de

cálculo para que su valor se acerque a una futura realidad, y un costo es

exacto, solo cuando se ha ejecutado su gasto. Así los presupuestos se integran

con costos predeterminados que aspiran a ser realidad.13

Para una buena estimación de costos, es recomendable que, el analista de

costos conozca y maneje las técnicas de cuantificación de obra, análisis de

precios, integración de costos, índices, parámetros de cantidades, recursos

unitarios, programación de obra, asignación de recursos, etc.

11 Poo R. Aurora./ Residencia de obras, Tomo I/ Procesos, CyAD, UAM-A/ México, 1991/ Cap. II, El proyecto ejecutivo/ Pág. 45

12 Alvarez M. Félix/ Presupuestos para la construcción/ CEAC/ Barcelona 1987 Pág. 7 "Cast i l lo Tufino, Jorge L./ La vida diaria de los costos/ IMCyC / México, 1998. Pág.: 29

18

De acuerdo con las normas publicas que se utilizan en diferentes entidades

para la licitación y administración de las obras, con las restringidas técnicas de

enseñanza y la costumbre de muchos años, nunca aparecen en el cálculo de

los costos de una obra los costos fijos y los costos variables.14

Son costos fijos en un presupuesto, el gasto de instalar las bodegas, las

oficinas y las obras provisionales de protección de los predios; y si se

determina el plazo de ejecución, también serán costos fijos los sueldos

técnicos y administrativos.

Los costos variables son entre otros, los salarios del personal técnico y

administrativo, cuando no se ha determinado su incidencia en las partidas y en

los plazos del proyecto. El costo por el pago de indemnización a los

trabajadores que se accidenten en la obra o por daños a la obra o a terceros,

es un costo variable.

Una vez determinados los precios unitarios, los analistas de costos dedican

gran parte de su tiempo a la preparación de números generadores de obra y de

ahí pasan a la integración del presupuesto, con lo que prácticamente, pasan

inadvertidas las actividades de control de costos. Por eso no es raro que, en

caso de que exista la partida para el control de costos en el presupuesto de

una obra, se cancele pensando que así empiezan a controlarse y reducirse los

costos.15

Para precisar el costo histórico de una partida presupuestal, se requiere que el

costo esté registrado fielmente; es decir, en forma incuestionable, con los

aciertos y los errores acaecidos durante la realización de dicha partida. El

registro del costo histórico requiere de fechas, plaza, proyecto y localización

en cuanto a niveles y áreas, magnitud y especificaciones generales de trabajo,

y, en la medida de lo posible habrá que asentar la información sobre los

recursos empleados.

14 Castillo Tufino, Jorge L./ La vida diaria de los costos/ IMCyC / México, 1998. Pág.: 32 15 Castillo Tufiño, Jorge L./ La vida diaria de los costos/ IMCyC / México, 1998. Pág.: 33

19

B I B L I O T E C A Castillo Tufifto nos dice, el presupuesto es un resumen en el que es fácil hacer

operaciones equivocadas, distorsionando los valores que se obtuvieron con

tanto cuidado para las partes del presupuesto. En los consolidados hay

omisiones de conceptos, repeticiones de costos, traslapes de cuentas y otras

fallas más que no son fáciles de revisar con procedimientos rutinarios, por lo

que se recomienda diseñar otras herramientas para detectar estos errores.16

La inexperiencia crea desviaciones de costo y de programación. La

inexperiencia del analista en el manejo de riesgos, fomenta, por un lado, a

tomar medidas extremas de precaución que aumenten sustancialmente las

propuestas, por otro lado, a desestimar u omitir conceptos que harán que se

quede corto en los costos o tiempos estimados.

En el primer caso se pueden perder los concursos por estar fuera de los de

competencia, en el segundo caso, invariablemente producirá errores en su

contra con valores fuera de mercado, que de alguna manera tendrá que pagar.

Se gana corriendo riesgos no cometiendo errores.

El mejor sistema de analizar los costos es basándose en los costos históricos,

obteniendo estadísticas, clasificándolos y actualizándolos para que puedan

utilizarse mejor en aplicaciones futuras. En la medida en que esta información

contenga referencias sobre especificaciones del proyecto, fechas, plazas,

tamaños y dificultades de ejecución, entre otras, el analista podrá pronosticar

mejor sus costos.

Los costos históricos son resultado de los aciertos y/o errores, una vez que se

ha realizado el trabajo.

Un buen analista de costos, deberá tener un variado instrumental para estimar

bien los costos conforme a la información disponible del proyecto y con los

fines que pretenda alcanzar. Los volúmenes de obra, los sistemas

constructivos seleccionados, las especificaciones de construcción, el área

geográfica, el clima y la programación de la obra definen los costos de

construcción.

16 Castillo Tufino, Jorge L./ La vida diaria de los costos/ IMCyC / México, 1998. Pág.: 37

20

Siempre existirán riesgos por suspensión o demora en el trabajo, por mal

tiempo, por escasees o atraso en la entrega de materiales, de equipo o de

mano de obra, por omisiones o modificaciones al proyecto, por conflictos

patronales o por accidentes. Evaluar todos los riesgos e incluirlos, representa

elevar significativamente la propuesta. Lo recomendable es asignar un

porcentaje del monto de la obra a estas contingencias o imprevistos.

Para integrar un estimado de costo, hay que solucionar la problemática de

incluir todas las actividades directas e indirectas, la cuantía de ellas, su

correcta evaluación y los riesgos existentes, por lo cual el importe del costo

estimado no debe quedar corto ni excedido, pero siempre será peor dar un

costo y quedarse escaso en su valoración.

2.2.5 LA ADMINISTRACIÓN DE COSTOS.

Para ser eficaz, la administración de costos descansa sobre tres áreas de la

ingeniería. La primera es el control del costo, y para ayudar a esta función, la

segunda y la tercera, son la contabilidad de costos y los pronósticos de flujo de

caja o de efectivo.17

Los criterios principales de un sistema de control de costos son: 18

(1) Debe proporcionar un marco de trabajo de referencia en contra del cual

supervisar los costos comprometidos.

(2) Se debe suministrar a un centro de retroalimentación que advierta

cuando los gastos comprometidos se aproximan a los costos límite.

(3) Debe permitir establecer una acción de remedio, para corregir los sobre

costos en una etapa temprana, antes de que sea demasiado tarde para

hacer algo acerca de ellos.

17 Ahuja H. y Walsh M. / Ingeniería de costos y Admón de proyectos/ Alfa omega / México, 1989 /Cap. V, Administración del costo, Pág. 161

18 Ahuja H. y Walsh M. / Ingeniería de costos y Admón. de proyectos/ Alfa omega / México, 1989 /Cap. V, Administración del costo, Pág. 163

21

Control do costos durante la construcción.

Las cuentas de costos ayudan a la gerencia a determinar si el trabajo se

realiza dentro del costo planeado. Sin embargo, el trabajo sólo puede

desempeñarse si se tienen fondos disponibles para pagar durante toda la vida

del proyecto. El flujo de los fondos dentro y fuera de una compañía generado

por sus diversos proyectos, determina el éxito o fracaso.

A la diferencia entre el costo final pronosticado y el costo estimado, o el costo

real a la fecha y el valor de la obra se le llama variación. Cualquier variación

que se note debe analizarse y determinar su causa de manera que pueda

tomarse la acción correctiva apropiada.

La retención sobre pagos vencidos también debe considerarse en los

pronósticos del flujo de efectivo, ya que esto demorará los ingresos de efectivo

que de otra manera estarían disponibles para una empresa en una etapa

temprana. El pronóstico de flujo de efectivo también proporciona un indicador

que le permite a la gerencia decidir si acepta o no nueva obra.19

Ahuja y Walsh nos indican que las variaciones del costo final pronosticado

obtenido del estimado pueden ser causadas por cambios en la magnitud de la

obra, situaciones no previstas, y fluctuaciones en la tasa de inflación. Estas

variaciones son padecimientos comunes en la industria de la construcción en

México.20

Así mismo nos dice que; El primer tipo pertenece al presupuesto del costo

base; El segundo a la reserva para contingencias y el tercero a la reserva por

incrementos. Y aclara que, el último tipo no es controlable por la

administración, excepto por medio de la reprogramación y aceleración de las

actividades del proyecto.

Ahuja H. y Walsh M. / Ing. de costos y admón. de proyectos/ Alfa omega / México, 1989 /Cap. V, Admón de proyectos, Pág. 183

20 Ahuja H. y Walsh M. / Ing. de costos y admón. de proyectos/ Alfa omega / México, 1989 /Cap. V, Admón de proyectos, Pág. 172

22

Obviamente la reprogramación y aceleración de las actividades tienen un

costo. Cabe aclarar que en México estas, reserva para contingencias y reserva

por incrementos, donde supuestamente se pueden absorber o amortizar las

variaciones del costo final pronosticado, no son aceptadas por los clientes.

Razón por la cual, mientras no se cambie la mentalidad y se entiendan sus

beneficios, no serán operables por las empresas constructoras en nuestro país.

2.2.6 LOS CONTRATOS

Son un valioso instrumento para el acuerdos de voluntades libres; lo realizan

por lo menos 2 personas, pueden ser verbales o escritos, formales o

informales. Obviamente, el documento escrito es el instrumento de prueba.

Contrato: Parte o convenio entre partes que se obligan sobre materia o cosa

determinada, y a cuyo cumplimiento pueden ser competidas. Aquel por el cual

una persona se obliga a ejecutar una obra o prestar un servicio a otro mediante

cierto precio.21

En México los contratos están reglamentados y normados por el Código Civil, y

para sancionarlos y regularlos esta la Procuraduría General del consumidor.

Como la obra publica ha sido relevante en la construcción de México, sus leyes

han influido notablemente en los estilos de contratar en el país, destacando la

contratación a precios unitarios, la cual seguramente se elaboró cuando no se

tenían proyectos completos y existía la urgencia de iniciar la construcción.22

En derecho, un contrato a precios unitarios, de hecho, es un artificio de

negociación que arremete la naturaleza del contrato bajo una visión

equivocada de simplificar las cosas. Son producto de proyectos incompletos.

Es importante señalar que el Código Civil mexicano maneja exclusivamente los

contratos a precio alzado y los contratos por administración.

21 Real Academia Española/ Diccionario de la lengua Española/ Espasa-Calpe/ Madrid 1981/ Tomo II, Pág. 357

22 Castillo Tufino, Jorge L./ La vida diaria de los costos/ IMCyC / México, 1998. Pág.: 76

23

Sí el alcance y la precisión de la calidad de las obras, los tiempos parciales y

totales de ejecución, y la forma de pago de los trabajos acordados entre el

propietario y el constructor no fueron precisos o en alguna medida se asientan

de otra manera en el contrato, las partes estarán contrayendo compromisos

monetarios que se podrán revertir contra las economías de las partes y/o el

monto final de la obra. En ocasiones, por prisas en la propuesta se olvidan los

anexos.23

Las obras por administración no son más baratas para el cliente. Aigunos

clientes prefieren tener control sobre las adquisiciones y pagar directamente

los salarios y a los subcontratistas, pensando que obtendrán ahorros

importantes por los descuentos en las compras, y por la productividad del

trabajador. Al final, el monto al que se llega resulta casi siempre más elevado

que las ilusorias cuentas originalmente planteadas.

El precio alzado. Un contrato a precio alzado es aquel en que los participantes

aceptan, por una cantidad monetaria única, el llevar a cabo la construcción de

un proyecto ejecutivo. Razón por la cual, mientras el cliente no modifique el

proyecto en dimensiones, calidades y tiempos de construcción, la empresa

contratista no podrá a su vez, modificar el monto del contrato.

El oferente de un concurso formal a precio alzado, obligatoriamente deberá

reducir los costos de su propuesta, a fin de que el monto sea bajo y por lo

tanto competitivo. Una manera de reducir el monto es, bajando los riesgos.

Cuando las partes de un contrato no detectan errores existentes en los

presupuestos, respecto de los precios, las cantidades de obra o el alcance de

los trabajos, su solución tendrá que ser negociada en la propia obra, con todas

las circunstancias adversas consecuentes, porque desde luego se superan las

partidas presupuéstales, los pagos se retrasan y se afecta la economía de las

empresas constructoras.24

Castillo Tufino, Jorge L./ La vida diaria de los costos/ IMCyC / México, 1998. Pág.: 77 24 Castillo Tufino, Jorge L./ La vida diaria de los costos/ IMCyC / México, 1998. Pág.: 55

24

Por lo regular este tipo de empresas trabaja por administración y como

incursión esporádica tratan de meterse en licitación pública pero casi siempre

con trágicos resultados.

Actualmente, como resultado de la globalización de la economía y de la

búsqueda de proyectos viables, se requiere celebrar contratos que permitan al

inversionista tener una mayor seguridad de las cifras que destine a sus

proyectos. Esto ha implicado perfeccionar los tipos de contratos existentes y

elaborar otros que incluyan responsabilidades en el alcance del proyecto y en

términos de calidad, tiempo y costo.25

Sí las obras se ejecutan con contratos imperfectos en sus cláusulas, sin planos

concluidos, con presupuestos parciales y sí el dinero de la obra esta en juego

en cada concepto que se construya, todo el proceso de ejecución es una

permanente discusión. El lenguaje de las obras es el dinero, dígase lo que se

diga, siempre se discute por dinero.26

Es importante a aclarar que existe un marco normativo en materia de obra

publica para el gobierno federal y para el distrito federal con importantes

variables; la ley de obra publica federal es la ley de adquisiciones de obra

publica y la normatividad del distrito federal tiene contratos de obra publica y

contratos de adquisiciones independientes.

Jiménez Trejo nos afirma, el grupo formado por micro y pequeñas empresas

constructoras, es el más vulnerable cuando trabajan contratos de obra pública,

ya que difícilmente están eficientemente estructurados. Su organización y

sistemas administrativos deja mucho que desear y casi siempre tienen como

resultados, perdidas importantes que en muchas ocasiones las hacen quebrar,

porque ni tienen los contactos adecuados para agilizar los cobros ni tienen el

capital suficiente para poder aguantar tiempos de espera largos que son muy

frecuentes en este tipo de contratos.27

Castillo Tufiño, Jorge L./ La vida diaria de los costos/ IMCyC / México, 1998. Pág.: 76 Castillo Tufino, Jorge L./ La vida diaria de los costos/ IMCyC / México, 1998. Pág.: 21 Jiménez T. Joaquín / Administración para el diseño, Anuario 2002/ Cap. 4 Contrato de obra publica/ Ed. Procesos CyAD UAM-A / México, 2002 / Pág. 93

25

Nota: Es muy frecuente que el proyecto venga incompleto. Es indispensable

para realizar los presupuestos y programas, así como para elaborar contratos

apegados al proyecto, que en las entrevistas primarias se aclare cualquier falta

de datos.

Se incluyen en este estudio, las cláusulas de un modelo de contrato de obra

publica para el Distrito Federal. En él, se hace patente que las dependencias

de gobierno protegen ai máximo todos sus intereses, anticipándose e

incluyendo todas las cláusulas y exigiendo las garantías, que los amparen en

todo aquello que les pueda afectar al contratar los proyectos de construcción.

Aunque incluyen algunas cláusulas que "protegen" al contratista, se nota que

estas son las menos y que el contrato es unilateral, siendo notorio que no

existe igualdad en los términos, y que "El contratista" que acepte y firme estas

cláusulas, tendrá que hacer gala de toda su experiencia, habilidades, y

contactos para salir bien librado ante tales contratos.

Modelo de un contrato de obra Publica (Ver Anexo 1)

2.2.7 LA COMPUTADORA COMO HERRAMIENTA

El uso de la computación y los programas, son una herramienta maravillosa de

uso universal y de aplicaciones infinitas. Esta en toda actividad que requiera

información rápida y oportuna, orden y exactitud, quien no la maneja hoy en

día, estará rallando en la nueva definición de analfabeto.

Actualmente encontramos en el mercado programas de software para

prácticamente todo tipo de actividad profesional o de negocios, y la

construcción no es la excepción, disponemos programas para el diseño, calculo

estructural, elaboración de especificaciones, la programación en sus diversas

facetas, los presupuestos y sus análisis de costos, etc. Así mismo a través de

los servicios de Internet podemos localizar prácticamente todo tipo de

información o servicio.

26

Por la gran variedad de proyectos de construcción, por su inmenso número de

actividades, por los diversos sistemas constructivos y por las condiciones

particulares de cada obra, el software de costos debe ser permanentemente

modificado en la parte correspondiente a sus recursos unitarios.

Por lo tanto, sí el mejor software se alimenta con datos equivocados de costos

por no haber hecho las correcciones correspondientes, la computadora los

aceptará. No debe creerse que la máquina hará sola las correcciones

necesarias para dar resultados correctos.28

Con el uso de la computadora, si bien, se obtiene información rápida y

oportuna, con orden y exactitud, hay que tener cuidado de no perder la

sensibilidad de la meta que nos hemos propuesto, al quedar encasillados por la

forma rigida y formatos definidos de los programas.

Por otro lado no debemos confundir a los buenos capturistas de software, con

un buen programador, analista de costos o estructurista, el que se maneje bien

un programa de costos, de programación, o calculo de estructuras, no los hace

expertos en el tema.

2.2.8 LICENCIAS Y PERMISOS.

Para la realización de todo proyecto de construcción es necesario obtener las

licencias y permisos que el reglamento de construcciones de cada entidad nos

indique, así como las autorizaciones necesarias de otras dependencias del

Gobierno en los términos de las leyes respectivas.

Los documentos necesarios más comunes para iniciar toda obra son los

siguientes:29

Castillo Tufiño, Jorge L./ La vida diaria de los costos/ IMCyC / México, 1998. Pág.: 38 Poo R. Aurora./ Residencia de obras, Tomo I/ Procesos, CyAD, UAM-A/ México, 1991/ Cap. I I , El proyecto ejecutivo/ Pág. 48

27

1. Licencia de Construcción. Otorgada por el G.D.F. en la Delegación

correspondiente, o la licencia municipal y estatal, en su caso se anexará

la licencia de urbanización.

2. Licencia o constancia de uso del suelo (Igual que la anterior)

3. Licencia Sanitaria o Servicios de Salud Pública del Estado.

4. Alineamiento.

5. Número oficial que le corresponde al predio.

6. Permiso de conexión de agua y drenaje. Incluyendo sus recibos de pago

y la constancia de que existen dichos servicios en la zona.

7. Visto bueno del proyecto de instalación de gas.

8. Visto bueno del proyecto de instalación eléctrica.

9. Visto bueno del proyecto de instalación de ductos telefónicos de La Cía.

Telefónica.

10. Autorizaciones necesarias.- D.D.F., Ingeniería de transito, Bomberos,

INAH, etc.

11. Otros especiales según el tipo de obra.

Los tiempos que las dependencias se toman para hacer las revisiones y otorgar

los permisos son demasiado extensos y la burocracia los hace todavía más

tardados, siempre están esperando la clásica compensación (mordida) para

agilizar los tramites.

El Ing. Jorge Videgaray Verdad, Presidente de la Cámara Mexicana de la

Industria de la Construcción nos dice; "Nos preocupa el efecto de una

normatividad más dirigida a la regulación que a la promoción. Leyes y

reglamentos que fomentan el burocratismo, entorpecen la actividad productiva

y, en ocasiones, favorecen la corrupción".

Continuo diciendo, "En una reunión de trabajo con empresarios

norteamericanos de la construcción, nos expusieron como podían planear el

desarrollo de su actividad empresarial a 15 y 25 años". Toco nuestro turno "y

explicamos el entorno para nuestras empresas, de crisis económicas

28

recurrentes; de íncertidumbre jurídica por las cambiantes disposiciones

hacendarías, de seguridad social y de las finanzas públicas; de sobre

regulación y burocratismo; y de falta de crédito". Al final, uno de ellos

preguntó, ¿Ustedes son magos o empresarios?30

La obtención de todos los permisos necesarios en México, es una actividad que

consume muchas horas hombre, la reglamentación y normatividad están hechas

de tal forma que son prácticamente imposibles de cumplir. Además se deben

llenar y entregar muchos formatos, todos ellos con cuatro o cinco copias y

prácticamente no se pueden hacer de forma simultanea, sino que un tramite

requiere la conclusión de otro.

En resumen, tramitar licencias y permisos en nuestro país es toda una odisea,

en la que nos hacen dar mil vueltas, llena de regulaciones y perdidas de tiempo

y casi siempre terminamos obligados a dar propinas, o con el indeseable uso

de asesores (coyotes) que coludidos con los funcionarios hacen que nuestros

tramites se agilicen y no sean obstaculizados. Por todo lo anterior, a final de

cuentas nos hacemos cómplices de un delito, constituyendo todo esto un factor

de riesgo y de desviación del tiempo de ejecución de la obra.

2.3 FACTORES DE COSTO Y TIEMPO DE UN PROYECTO

2.3.1 LOS MATERIALES.

Su importe o costo deberá considerarse con los fletes, las maniobras, las

mermas, los impuestos de compra, su manejo y almacenaje hasta su

utilización. Puede afectarse con los factores de rendimiento que las normas,

estadísticas y experiencia recomiendan.

Por su origen, pueden ser naturales o industrializados, semielaborados o

elaborados, por su aplicación, definitivos o temporales. El proceso de

transformación exige cuidado en la técnica y en el cambio de unidades,

^Videgaray V. Jorge / Congreso Mexicano de la Industria de la Construcción/ Marzo 2003.

29

contemplando el rendimiento y el desperdicio como factores imprescindibles a

considerar.31

El rendimiento se obtendrá en función de la transformación entre la obtención

del insumo, su forma o presentación (por pieza, bulto, lata, tramo, a granel,

etc.) y la aplicación o inclusión de éste en las diferentes etapas del proceso

constructivo que lo solicite.32

El rendimiento de un material, estará en función de la cantidad en que

intervenga en un proceso, según los proporcionamientos y resistencias, la

textura y posición de las superficies sobre las que se aplicará, los cortes

necesarios por diferencias de tamaño entre los insumos y la longitud,

superficie o volumen requeridos. Sí la presentación es insuficiente frente al

requerimiento, estará en función de los conectores necesarios.

El desperdicio debe ser consecuencia y resultado del aprovechamiento óptimo

del material, en función de la siguiente dualidad: presentación-uso o

aplicación, racional y responsable, inicial y progresiva. El manejo del mismo

exige hasta la forma de tomar la cuchara o la brocha por el operario. De

ninguna manera deben confundirse como consecuencia de actitudes

irresponsables o ineptas.33

Además se deben tomar en cuenta los efectos de pequeños o grandes hurtos,

para lo cual, será necesario valorar el costo de la intensidad de control ante

esta situación que es previsible.

2.3.2 HERRAMIENTA.

Cuando la partida de referencia está a cargo de un subcontratista, como:

carpintería, cancelería, instalaciones, etc., éste considera el concepto de

herramienta en sus presupuestos. Si éste no es el caso, el contratista general

toma en cuenta el costo correspondiente, cargándolo por facilidad de estimado

Gómez Lara G./ Factores de costo en construcción/ Ed. Trillas / México 1992/ Pág. 92 Gómez Lara G./ Factores de costo en construcción/ Ed. Trillas / México 1992/ Pág. 95 Gómez Lara G./ Factores de costo en construcción/ Ed. Trillas / México 1992/ Pág. 94

30

como factor porcentual en cualquiera de las tres siguientes opciones:34

• En función del costo del material que interviene en la unidad de

producción que se analiza.

• Lo considera y ejerce en función del costo de la mano de obra.

• En función de la mano de obra, para pagar al responsable del mando

intermedio.

En el primer caso, la participación en costos y presupuestos se aplica con este

criterio, e1 4% sobre material en aquellas partidas en donde el análisis no es

aplicable.

Por cuestiones de costumbres arraigadas en nuestro medio, la última opción se

elige con mayor frecuencia. Por lo que respecta al porcentaje, antes se

consideraba del orden de 3%, pero actualmente se ha incrementado hasta un

5% del monto de la mano de obra, esto en virtud de que la mano de obra va

disminuyendo porcentualmente con respecto al costo directo de la obra, antes

fluctuaba en un 40% y hoy en 30%, debido a los sistemas industrializados y a

la prefabricación.35

En este concepto se tiene la posibilidad, de que en caso de resultar

insuficiente el porcentaje asignado, el equipo menor como: taladros, cortadora,

etc., podrá incorporarse en el grupo de equipo y maquinaria.

2.3.3 EQUIPO Y MAQUINARIA.

Los análisis de costo directo de equipos y maquinaria los encontramos en un

gran numero de libros como el de "Costo y Tiempo en Edificación" de Suárez

Salazar, o el de BIMSA Comunicación S. A. Sin embargo, frente a la disyuntiva

de selección entre comprar o rentar, si optamos por comprar, el cargo unitario

de este concepto en la partida que se analiza puede deducirse mediante las

34 Gómez Lara G./ Factores de costo en construcción/ Ed. Trillas / México 1992/ Pág. 99 35 Gómez Lara G./ Factores de costo en construcción/ Ed. Trillas / México 1992/ Pág.100

31

fórmulas que infiere Suárez Salazar, incrementando el costo por operarios.

Conviene tomar en cuenta y con cautela los estudios de rendimientos que

proporcionan los fabricantes o proveedores, ya que dichos estudios se

presentan en condiciones ideales de trabajo.

En obras pequeñas o para no distraer de otras al equipo disponible, puede

justificarse el rentar, si ésta es la decisión, los estudios de rendimiento-costo-

horario, a los que hay que aumentar el porcentaje de indirectos, utilidad de la

arrendadora y fletes (desarrollados por "costos y presupuestos") pueden ser

utilizados como parámetros confiables de costo de aplicación. En porcentaje de

precio de adquisición y por grupos, éstos serían:36

Tipo de equipo Costo horario

Ligero (taladro, cortadora) 0.30 a 0.50%

Medio ligero (compactador vibrador) 0.26%

Mediano (revolvedora, malacate) 0.20%

Pesado (retroexcavadora) 0.16%

2.3.4 EL PERSONAL OBRERO. ( Mano de obra )

En la industria de la construcción, los contratos de obra son finitos, y esto crea

la necesidad de mano de obra intensa pero por periodos cortos, es decir su

personal obrero no es permanente.

Por la eventualidad de los trabajos, la mayor parte de este personal procede

del campo o de zonas marginadas, es decir de estratos educativos bajos,

haciéndose notoria la escasa formación del personal de este sector en

comparación con otras industrias, lo cual determina la escasez de trabajadores

calificados.37

Gómez Lara G./ Factores de costo en construcción/ Ed. Trillas / México 1992/ Pág.100 37 Pruneda J. Vázquez A./ Admón. para el diseño, Anuario 2002/ Procesos, CyAD, UAM-A/

México, 2002/ Cap. 9, La capacitación y el adiestramiento en las empresas const./ Pág. 163

32

Sin embargo, como la mayor parte de las empresas constructoras contratan al

personal obrero por obra determinada, y no siempre se tiene una continuidad

en la contratación de nuevas obras, ponen en segundo termino o dan poca

importancia a la capacitación de su personal, pensando en que al termino de

su obra este personal dejara de trabajar en su empresa y que los frutos de esta

capacitación los cosechara la siguiente empresa que contrate sus servicios.

Lo anterior, crea un circulo vicioso, dejándonos al margen de las ventajas

competitivas que proporcionan la capacitación y el adiestramiento, y a la ves

hace insuperable el problema de escasez de trabajadores calificados.

A su vez, el personal obrero, al no tener las ventajas que se obtienen en otras

industrias con contratos definitivos, como: obtención de derechos por

antigüedad, reconocimientos, escalafón de puestos, etc., no cuida su trabajo,

por lo que con cualquier disgusto o llamada de atención abandona el trabajo

sin previo aviso, además de tener vicios añejos como el famoso "San lunes",

entre muchos otros.

El artículo 123 Constitucional fracción XIII y XXXI, se establece la obligación

patronal de proporcionar capacitación y adiestramiento a sus trabajadores, y

por otro lado en la Ley Federal del trabajo se reglamenta la aplicación de esta

prestación patronal en los artículos 3, 7, 25 frac. Vi l , 132 frac. XV y XXVII,

153-A-B-C-E-F-G-l-J-K-L-M-N-O-Q-R-S-T, 391, 412, 523, 526, 527 y 537.*

Eficiencia del personal.

Aunque tengamos un magnifico programa de adiestramiento para nuestros

trabajadores, es casi imposible lograr una eficiencia uniforme de trabajo,

debido a las características personales de cada ser humano. Siempre

encontraremos características que nos obligan a clasificarlos, y así

encontraremos variaciones como las siguientes:

38 Pruneda J. Vázquez A./ Admón para el diseño, Anuario 2002/ Procesos, CyAD, UAM-A/ México, 2002/ Cap. 9, La capacitación y el adiestramiento en las empresas const./ Pág. 163

33

1. Trabajadores de gran rendimiento, mediano, o bajo.

2. Trabajadores con magnifico acabado, bueno, regular o malo.

3. Trabajadores cuidadosos, descuidados o irresponsables tanto para los

trabajos, el equipo y el personal.

Para una adecuada administración de los recursos humanos, se requiere

conocer las funciones básicas de la administración de personal, que concilia

reglas y procedimientos desarrollados con el fin de obtener la máxima

colaboración y eficiencia de los trabajadores, para el logro de los objetivos de

la empresa.

Los objetivos son: Ejecutar la obra de acuerdo a lo planeado y especificado; en

el tiempo determinado y programado; realizarla en el costo presupuestado;

obtener la calidad deseada; evitar problemas laborales; dar seguridad al

personal y a la obra evitando accidentes de trabajo; lograr la utilidad prevista;

dar plena satisfacción al cliente.39

Planeación de tos recursos humanos.

La importancia de la planeación en el control de la obra de mano radica en el

hecho de que la eficiencia no es obra de la casualidad o de la improvisación.

Es necesario planear para dirigir y coordinar los esfuerzos humanos, que nos

lleven al logro de los objetivos trazados.

Organización del personal obrero. La asignación del personal obrero como

parte de la organización se hace en base a: La determinación de frentes de

trabajo; La integración de cuadrillas; Las ordenes de trabajo.

La determinación de los frentes de trabajo es en un problema dinámico y

complejo. El carácter dinámico lo determinan, los procesos constructivos, los

nuevos materiales, nuevas herramientas, tecnologías diferentes, la disposición

de recursos financieros, etc.

Jiménez Joaquín./ Residencia de obras, Tomo III/ Procesos, CyAD, UAM-A/ México, 1993/ Cap. VIII, Control de personal/ Pág. 3

34

La determinación de los frentes de trabajo que conviene abrir en una obra

dependerá entre otros de:

* La magnitud de la obra.

* La capacidad del personal técnico.

* La diversidad de trabajos de construcción.

* Los procedimientos de realización.

* Las actividades especializadas.

La integración de las cuadrillas de trabajo se hará con el fin de realizar la obra

con el menor esfuerzo y la menor cantidad de tiempos muertos, que se

reflejará en una mayor productividad y mejor calidad de obra. Normalmente las

cuadrillas se integran en base a la experiencia del encargado de los trabajos o

a estadísticas confiables y estas podrán ser modificadas durante el proceso de

la construcción.

Para determinar el costo de mano de obra, es necesario obtener el costo

unitario de la mano de obra a realizar; para lo cual debe obtenerse el costo de

la mano referida a un rendimiento promedio, que considere condiciones

normales repetitivas en cada proceso, sin tomar en cuenta casos

excepcionales.

Salario diario base.

En la situación actual de nuestro país, el salario mínimo, tanto general como

profesional, resulta extremadamente bajo para las necesidades normales de

una familia.

En estas condiciones para la determinación del costo de la mano de obra en

una construcción determinada, debe considerarse como salario base, el salario

contenido en el fabulador del Sindicato de trabajadores con el cual se

celebrará el contrato colectivo de trabajo.40

40 Jiménez Joaquín./ Residencia de obras, Tomo 111/ Procesos, CyAD, UAM-A/ México, 1993/ Cap. VIII, Control de personal/ Pág. 6

35

Las prestaciones a la mano de obra, representan una forma de ayuda y justicia

a los trabajadores, y para la obtención del costo de la mano de obra es

necesario considerarlos dentro del salario: De acuerdo con la Ley Federal del

Trabajo y a la Ley del IMSS.

Prestaciones y Conceptos a Incluir: Seguro social, prima vacacional, aguinaldo,

guarderías, Infonavit, prima dominical, vacaciones, días por enfermedad, SAR.

Además del impuesto sobre remuneraciones pagadas.

La contratación y asignación adecuada de personal obrero es comúnmente un

problema notable, ya que se debe basar en el conocimiento previo de las

habilidades de cada trabajador, lo cual es prácticamente imposible dadas las

condiciones especiales de esta industria, como: el no poder contar con una

plantilla estable de personal obrero, la eventualidad de los mismos

trabajadores y la escasa preparación del personal que participa directamente

en la ejecución de los trabajos.

En resumen podemos considerar, que siendo prácticamente imposible para las

empresas el tener obras en secuencia, es decir a la conclusión de una, iniciar

la siguiente, la necesidad de mano de obra es variable, intensa pero por

periodos cortos, lo que hace prácticamente imposible para la pequeña empresa

constructora, mantener un cuerpo estable de trabajo,

Otro problema que se menciono y que es importante considerar, son las

actitudes propias de un obrero que no tiene las ventajas que se obtienen en

otras industrias con contratos definitivos, como: obtención de derechos por

antigüedad, reconocimientos, escalafón de puestos, etc., lo cual propicia el

poco interés en cuidar su trabajo, y por lo mismo, con cualquier disgusto o

llamada de atención lo abandonan sin previo aviso, además de los vicios

añejos como el famoso "San lunes', entre muchos otros.

Un factor muy importante que se observa en la contratación del personal

obrero y que puede provocar desviaciones de costo y de tiempo en los

proyectos de construcción, es que en la construcción la contratación es por

36

obra determinada, y por lo tanto, no conoce a todo su personal, sus cualidades

y defectos.

Una planeación exitosa de personal debe considerar: Contar con un equipo

adecuado y eficiente de trabajo; personal con buenas herramientas y equipo;

coordinar los esfuerzos humanos y optimizar los recursos; deben existir y

deben precisarse las jerarquías, funciones y obligaciones de cada persona y

vigilar que se respeten; llevar un control comparando lo realizado con lo

planeado.

La previsión en la disposición de los recursos materiales, será substancial para

disminuir las desviaciones en el avance de los trabajos; cuándo hay material

suficiente éste motiva al trabajo, cuando el personal nota escasees o ve que se

esta acabando, rinde menos ¡Que nos dure!, sienten que el trabajo se les

acaba y los van a mandar a descansar o los van a despedir.

En cuanto al trabajo especifico dejarlo bien definido, dar instrucciones respecto

a las calidades y especificaciones, no esperar que lo hagan por institución;

conocer si el trabajo es incomodo, difícil o peligroso, y si ello es circunstancial

o intrínseco a la obra, debiendo evaluar riesgos y tomar medidas de seguridad,

adquiriendo una verdadera responsabilidad. Debe ser comunicado idóneamente

y por escrito a la persona que se responsabilizara de su ejecución,

estableciendo el tiempo máximo para su realización, vigilando que se asigne

personal capacitado y suficiente para su ejecución.

2.3.5 EL CLIENTE

El cliente que desee tener un proyecto de construcción, contratara a un

Arquitecto o un Ingeniero para que realice los estudios y levante los planos

necesarios para elaborar los diseños y especificaciones del proyecto y para

que ayude a conseguir las propuestas para la ejecución y supervisión de la

construcción del proyecto. El costo de este servicio por lo general se basa en

un porcentaje acordado del costo de la construcción.41

41 Peurifoy, Robert L./ Est imación de los costos de construcción/ 2a Ed. Diana/ México, 1992. pag: 422

37

Ante un proyecto de inversión, el cliente tendrá que definir primeramente sus

necesidades en cuanto a magnitudes, a las formas de crear los satisfactores y

estudiar sus mercados. Esto es, tendrá que precisar aunque sea

descriptivamente, su proyecto de inversión para que posteriormente se lleven a

cabo todos los estudios, se realicen los estimados de costos, se determine la

factibilidad económica social de los mismos y se proceda a desarrollar su

diseño.42

El cliente tendrá que invertir fondos considerables en el proyecto mientras se

encuentra en construcción. Para agenciarse estos fondos, el cliente por lo

regular recurre a instituciones bancarias, financieras o a inversionistas, por lo

cual pagara intereses sobre el dinero que requiera para financiar estos gastos.

Así, habrá un costo por el interés durante la construcción, el cual se deberá

incluir en el costo total del proyecto.

La materialización del proyecto solo debe iniciarse, sí éste es viable, pero por

inexperiencia, por capricho o por otras razones subjetivas, muchos clientes se

lanzan a construir sin haber cumplido con los requisitos previos.

Las épocas inflacionarias se caracterizan por la escasa disposición de recursos

financieros, y a su vez el interés al capital se eleva impactando de modo

importante en los costos finales de la obra. Así, el cliente abrumado con estos

costos, empieza a inventar pretextos y a retrasar los pagos en la obra.43

Si como ocurre con frecuencia, el costo exacto de los proyectos de

construcción no se conoce antes de recabar los fondos para su financiamiento,

algo que se recomienda es prever fondos para cubrir cualquier costo adicional

que se pueda presentar durante la construcción. Calcularlo y confiar en su

juicio.

42 Castillo Tufino, Jorge L./ La vida diaria de los costos/ IMCyC / México, 1998. Pág.: 137 43 Castillo Tufino, Jorge L./ La vida diaria de los costos/ IMCyC / México, 1998. Pág.: 144

38

Cuando el cliente manda elaborar presupuestos que por su planeación y

estudios incluyen todo el alcance del proyecto para ponerlo en funcionamiento,

con costos que comprenden calidad en los trabajos, los volúmenes totales de

obra y, sobre todo, cuando incluyen aquellas actividades aparentemente

innecesarias, pero que invariablemente se van a requerir y costear, el propio

cliente los rechaza en forma natural, porque los presupuestos consideran

importes más elevados que sus propios pronósticos de inversión.44

Por otra parte, cuando el cliente recibe presupuestos incompletos de sus

propios equipos técnicos, ya sea por proyectos en proceso de desarrollo o por

la mala aplicación de técnicas y toma la cantidad asentada en el presupuesto

como costo de inversión para la contratación y ejecución de las obras, en el

transcurso de la obra aparecerán todos los faltantes, pero convertidos,

supuestamente, en costos extraordinarios (inesperados) de trabajo. Los costos

extraordinarios siempre serán proporcionales a su mala evaluación.

Al cliente no le conviene, y por lo tanto no lleva la cuenta cuando hay trabajos

extraordinarios. Cuando los estimados de costos, al convertirse en

presupuestos, no cubren la totalidad del proyecto, durante la ejecución de los

trabajos aparecerán todos los faltantes que harán imposible llevar un control y

fácilmente se rebasaran los topes presupuéstales establecidos.45

En la medida que el cliente ordena formalmente cambios en el proyecto y no

procede con rapidez a realizar las actualizaciones presupuestarias de tiempo y

de pagos, pierde el control general de los trabajos día con día, hasta quedar en

manos de otros actores el dominio y la carga de condiciones para concluir las

obras.46

Cuando el cliente solicita modificaciones al proyecto, normalmente se discute

su costo y se modifica el presupuesto, sin embargo hay que destinar una buena

cantidad de tiempo para llevarlas a cabo, ya que son actividades de alto

riesgo. Se debe solicitar tiempo para hacer las modificaciones.

44 Castillo Tufino, Jorge L./ La vida diaria de los costos/ IMCyC / México, 1998. Pág.: 53 45 Castillo Tufino, Jorge L./ La vida diaria de los costos/ IMCyC / México, 1998. Pág.: 139 46 Castillo Tufino, Jorge L./ La vida diaria de los costos/ IMCyC / México, 1998. Pág.: 142

39

Cuando en una obra los representantes del cliente tienen autoridad, pero no-

responsabilidad, es común que se apasionen con la obra y tomen decisiones

costosas, provocando desviaciones en el presupuesto y el programa.

La objetividad de las cuentas del presupuesto de una obra se ven empañadas

por errores cuando, todas las reuniones con el cliente resultan complicadas por

su carácter intolerante. En algunos casos, la prepotencia del cliente le impide

escuchar buenas razones por parte del consultor, quien no logra alcanzar los

mejores resultados para él.47

Los clientes con menos recursos cuidan más cada gasto y son los que más

exigen. Sin embargo las obras pequeñas resultan más caras, dado que se

tienen que hacer compras de poco monto, por lo que no se obtienen los

descuentos de mayoreo de las grandes obras y por lo regular los obreros

menos calificados son los que toman estas obras, pero exigiendo buena paga,

por lo que resultan más costosos.

Muchos presupuestos y contratos de obra bien elaborados, se pierden cuando

el cliente empieza a hacer modificaciones que alteran el proceso de

construcción y el alcance del proyecto.

Cuando el dueño visita la obra hecha a perder el presupuesto. Así también, las

propuestas muy ajustadas, porque hay escasez de contratos, gran

competencia, licitaciones rigurosas o por otras causas, pierden esa calidad

cuando el cliente, al visitar la obra se subyuga con el ambiente dinámico, se

identifica con la construcción y empieza a hacer modificaciones, ampliaciones y

cambios en las especificaciones del proyecto.48

Por estas razones, el cliente juega un papel importante en las variaciones de

costo-tiempo en la ejecución de los proyectos, la realidad es que el cliente se

identifica con el proyecto hasta que comienza a ver los espacios construidos, y

47

Castillo Tufino, Jorge L./ La vida diaria de los costos/ IMCyC / México, 1998. Pág.: 155 Castillo Tufino, Jorge L./ La vida diaria de los costos/ IMCyC / México, 1998. Pág.: 59

40

es cuando empiezan las inconformidades e inicia las modificaciones al

proyecto, y/o los cambios en especificaciones.

Lo ideal seria, que en la obra solo se realizaran los trabajos que están en el

presupuesto, pero como muy pocos clientes entienden plenamente un proyecto,

y ellos detectan la falta de afinidad a sus necesidades o ideales hasta que

comienzan a ver los espacios construidos, es durante la ejecución de los

trabajos cuando vienen las inconformidades y los cambios o ajustes.

El cliente por lo regular para agenciarse los fondos de inversión, dependerá de

instituciones bancarias, financieras o de inversionistas, que a su vez ponen

muchas condiciones para ir cubriendo los montos necesarios. El cliente pagara

un interés sobre el capital que requiera para financiar la obra.

La obra publica, aunque es solventada con recursos que las dependencias de

gobierno ya tienen autorizados y supuestamente disponibles, es posiblemente

el cliente más difícil, debido a los contratos unilaterales, a las exigencias y a

los plazos que ellos mismos determinan.

Razón por la cual, el cliente es frecuentemente el principal actor de las

desviaciones al tiempo de ejecución y cobro de las obras, y por lo tanto de que

las obras no se realicen de acuerdo a lo planeado y programado.

2.3.6 LAS EMPRESAS DE DISEÑO Y/O CONSTRUCTORAS

Las empresas o profesionales del diseño, son los encargados de realizar todos

los estudios requeridos de acuerdo a las necesidades del cliente, en una fase

de naturaleza perceptiva-creativa, culminando con una idea organizativa e

innovadora "El diseño". El cual plantea la construcción de los espacios

satisfactores donde se albergue y desarrolle íntegramente la comunidad.

El diseñador, independientemente de otorgarle al proyecto valores estético-

funcionales, respetando los parámetros culturales, tecnológicos, ecológicos,

tendencias, moda, etc., tienen que ajustar su trabajo, como todo lo que es

objeto de una ocupación lucrativa o de interés, al ámbito de los negocios y la

41

industria, cuya meta es obtener utilidades sobre la base de dar un servicio o

valor agregado al producto.

El constructor, habrá de materializar las ideas plasmadas en el diseño, a través

de la transformación y optimización de los recursos necesarios, con la

aplicación de las técnicas y herramientas que le permitan configurarlos en

concordancia con la idea creativa.

Lo que representa una gran dificultad para todos los personajes de un

proyecto, es conjugar calidad, tiempo y costo predeterminado. La dificultad

está en el sinnúmero de combinaciones y afectaciones que se dan desde el

desarrollo del diseño, entre estos tres elementos fundamentales de una obra49

En la construcción, a diferencia de otras industrias en las que se pueden

planear procesos de producción en línea, dentro de un espacio cerrado y

acondicionado para dar confort y seguridad al personal y a los recursos

materiales, se trabaja al intemperie, sobre todo la estructura, estando sujetos a

los caprichos de la naturaleza con las variaciones de calor y frió, lluvias de

moderadas a intensas, vientos, polvo, etc.

Por estas razones, la programación de los trabajos y sus tiempos de ejecución,

son un problema complejo que requiere un amplio conocimiento del sitio, de

datos históricos y de amplia experiencia para su planeación.

El vínculo entre el diseño y la construcción, debe ponderarse a través de la

plena expresión de las ideas concebidas. La transmisión de las ideas con todos

sus datos y detalles particulares, es de suma importancia para que la

realización corresponda cabalmente a los pensamientos de su diseñador.

Por lo tanto, la expresión de esta idea deberá ser lo suficientemente prolija

para dejar asentadas todas las características y detalles que manifestara el

diseño, así como todos los datos y especificaciones necesarios para su

construcción.

Castillo Tufino, Jorge L./ La vida diaria de los costos/ IMCyC / México, 1998. Pág.: 49

42

Tal expresión de lo que hasta ahora no ha existido, sólo podrá darse a través

de la expresión gráfica (los planos), constituyendo el proyecto de diseño.

Un problema que padecen todos los diseñadores, es que el proyecto siempre

es perfectible y que deben saber tomar la decisión de cuando detenerse y darlo

por concluido.

Aun así, el proyecto no estará resuelto, ya que los diseños complementarios

que le dan funcionalidad y operatividad, requieren de una retroalimentación

constate durante toda la etapa de su desarrollo y una coordinación tenaz de

todos los especialistas y asesores que en el concurren.

Para lograr unidad y concordancia en todos los planos de un diseño se

requiere de mucha supervisión, coordinación y experiencia. El diseño deberá

ser complementado con todos los datos, especificaciones y guías mecánicas,

que definan con precisión los materiales, las calidades, procedimientos de

ejecución, pruebas, tolerancias y normas.

Las normas, son las reglas que fijan las condiciones de elaboración de un

producto, de ejecución de un procedimiento constructivo o de funcionamiento

durante la operación y uso de un equipo, así como las pruebas a que deben

someterse para cumplir con los estándares de calidad, dimensiones,

resistencias, Inter-cambiabilidad, ahorro de energía, etc.50

Estas normas, generalmente son establecidas por instituciones oficiales o

institutos de investigación y marcan las pautas a las que debe sujetarse la

construcción del proyecto

Es frecuente que los cálculos estructurales arrojen secciones distintas a las

supuestas en el diseño formal, así mismo los ductos y pasos de instalaciones

pueden no ser congruentes y ocasionar modificaciones sustanciales al proyecto

original, o los acabados y accesorios, sean pavimentos, recubrimientos,

Poo R. Aurora./ Residencia de obras, Tomo 1/ Procesos, CyAD, UAM-A/ México, 1991/ Cap. II, El proyecto ejecutivo/ Pág. 44

43

equipos, herrería, carpintería, etc. pueden requerir condiciones especiales no

previstas en el diseño original.

Castillo Tufino nos dice, "pareciera que en buena medida el diseño se realizara

escala uno a uno, denotando la poca costumbre de contar con proyectos

integrales y esto favorece que sobre la marcha se hagan modificaciones y

aumentos a veces considerables. Y bajo este esquema un tanto generalizado

del cliente, los diseñadores, consultores, constructores y proveedores, tienen

que hacer gala de sus mejores relaciones públicas para salir adelante con sus

trabajos".51

Durante la fase de diseño, se incurre en una gran parte del costo. Por lo tanto

se considera que durante esta fase se pueden hacer ahorros mesurables. El

control de los costos del proyecto durante esta etapa representa un área mal

definida, y en consecuencia más difícil. Sin embargo, es responsabilidad

combinada del analista de costos, el propietario y el proyectista, el esforzarse

en controlar el costo durante la fase de diseño.52

En virtud de que los proyectos de construcción están compuestos por una serie

de partes que hacen posible, dan funcionalidad o complementan el cabal

desarrollo de las actividades del ser humano, el proyecto también deberá estar

integrado por una serie de diseños especiales para cada una de estas partes,

lo cual requiere de la intervención de diversos colaboradores con

conocimientos técnicos específicos.

Sin embargo, la consideración preponderante de ciertos diseños técnicos

complementarios, puede provocar el surgimiento de discrepancias al

sobreponer los requisitos técnicos de una parte, en demérito de las

características sustanciales del proyecto, por lo que se debe mantener una

estrecha coordinación con el fin de obtener un razonable equilibrio y armonía

entre las partes que integran el proyecto.

51 Castillo Tufino, Jorge L./ La vida diaria de los costos/ IMCyC / México, 1998. Pág.: 135 52 Ahuja H. y Walsh M. / Ingeniería de costos y Administración de proyectos/ Alfa omega /

México, 1989 /Cap. V Administración de proyectos, Pág. 162

44

Así, el proceso de elaboración de un proyecto de construcción, desde la etapa

de diseño hasta su materialización, requiere de una planeación estratégica que

nos permita optimizar los recursos y nos conduzca al logro de los objetivos.

2.3.7 LOS FABRICANTES Y PROVEEDORES.

Desde materiales naturales hasta productos muy elaborados, la obra requiere

para su transformación e instalación un sinnúmero de recursos. La compra de

todos ellos generalmente requiere un proceso de identificar a los mejores

fabricantes y proveedores en calidad y en costo, pero la puntualidad en la

entrega es fundamental para poder cumplir con los programas de trabajo53.

A mediados del siglo pasado a nivel mundial, la principal preocupación de los

fabricantes al elaborar sus productos, fue que las especificaciones y

estándares de los productos eran diferentes en cada país, incluso entre

empresas del mismo sector. Así comienza el proceso de estandarización que

ha tenido un desarrollo impresionante.54

En este aspecto la Organización Internacional de Normas (ISO, por sus siglas

en ingles) que esta formada por mas de 130 países, ha establecido normas

para prácticamente todos los productos que actualmente se comercializan en el

mundo.

En nuestro país se utiliza mucha mano de obra artesanal, y aunque tenemos

muy buenos artesanos, no logran la estandarización requerida que se obtiene

con el uso de la tecnología y sistemas de fabricación normalizados. Además en

muchas áreas de la construcción no existe todavía una cultura de

aseguramiento de la calidad a través de su verificación y control en todas las

etapas de producción.

En México la norma de calidad que se manejan a nivel mundial sobre

materiales y productos, de las cuales la ISO 9001 es la más reciente, no se

Castillo Tufino, Jorge L./ La vida diaria de los costos/ IMCyC / México, 1998. Pág.: 168 54 Flores, J. y Rocha L./ / Admón para el diseño, Anuario 2002/ Procesos, CyAD, UAM-A/

México, 2002/ Cap. 7, Sistemas de admón. integral para la excelencia y produc./ Pág. 149

45

cumple por muchas empresas fabricantes que manejan bajos controles de

calidad como: la ladrillera, tabiquera, mosaiquera y maderera, entre otras, con

las consecuentes perdidas por defectos durante su utilización.

De acuerdo con el Arq. Antonio Castrillo Canda, Ministro de Obras de España,

se ha calculado el costo de la no-calidad con un valor del 5 al 10 % de la

producción total, cifra que justifica en forma suficiente la búsqueda de la

calidad.55

Así, cuando requerimos productos que se emplean como acabados, debemos

adquirir todo el material necesario para la obra, que se nos surta de un mismo

lote de producción, ya que de un lote a otro varia en su aspecto o acabado

como la textura, granulometría, el color, etc.

Igualmente, el exceso de confianza o la falta de previsión en la elaboración de

requisiciones de materiales, haciéndolas tardíamente y/o la falta de

seguimiento para su adquisición o su entrega en la obra, es motivo frecuente

de desviación.

Debemos tomar en cuenta que los fabricantes tienen una capacidad límite de

producción, y que están expuestos a las reglas del juego de los negocios

como: huelgas, clausuras, siniestros, etc. lo que en un momento dado, puede

provocar la falta o escasees de su producto en el mercado.

Así mismo, debemos observar que en épocas de auge en la construcción, las

grandes constructoras con mayores recursos, aseguran sus suministros y

tienen acaparado el mercado, por lo que las pequeñas empresas que no se

anticipen a esta realidad, no podrán fácilmente solventar sus requerimientos de

materiales, como: cemento, varilla, tabique, madera, suministro de concreto

premezclado, etc

El precio de adquisición de los recursos materiales varia de acuerdo a los

proveedores. Al hacer la investigación de mercado de los precios de los

55 Castrillo C. Antonio/ XIV Reunión Nacional, Instituto Mexicano de Normalización y Certificación A. C./ Manzanillo, Colima 1998

46

materiales y seleccionar a uno o varios proveedores, es conveniente estipular

los precios, la vigencia de los mismos y analizar de acuerdo con las

condiciones del mercado la estabilidad de los precios, asi como la probabilidad

de cambio de los mismos.

Es importante determinar las condiciones de pago, porque la empresa podrá

recurrir a financiarse vfa proveedores si estos no requieren el pago inmediato.

Es común, sobre todo en épocas de estabilidad, que dada la competencia de

mercado que se da entre proveedores, que tengamos la facilidad de adquirir

materiales a crédito o con pagos diferidos.

Cuando se realizan las especificaciones de un producto o material, se estipulan

las características que debe reunir su adquisición, el tipo o modelo, la calidad

y el fabricante entre otros. Es conveniente fijar otras alternativas, ya sea de

otro tipo o modelo del mismo fabricante o de otro fabricante, para no detener

los trabajos cuando escasee un producto.

Con el apoyo del programa de suministros, se pueden calendarizar los

volúmenes que necesita cada obra y las fechas en que deben ser entregados,

para favorecer el adecuado abastecimiento de la obra, la existencia limitada de

inventarios y la programación de los pedidos, así como los pagos a

proveedores.

Los proyectos deben autofinanciarse tan pronto como sea posible, de manera

que la compañía no tenga que descansar en sobregiros bancarios, incurriendo

en altos costos financieros. La falta de fondos disponibles también impide que

una compañía tome ventaja del efectivo o de los descuentos por pronto pago.56

Cuando se especifica el sustituto de un material o producto debemos dejar bien

definido su tipo, modelo, fabricante, etc. Nunca debemos dejar abierta la

alternativa de intercambiar un material por otro a través del termino ¡o similar!,

Ahuja H., Walsh M. / Ingeniería de costos y Administración de proyectos/ Alfa omega / México, 1989 /Cap. 5, Pág. 182

47

porque éste termino se puede prestar a muchas interpretaciones. Cuidado con

los vendedores o proveedores, ¡que no le vendan gato por liebre!.57

Debemos tener presente en algunos casos, la alternativa entre comprar o

rentar, tal es el caso de la maquinaria, equipos de bombeo, cimbra, andamios,

moldes, casetones de fibra de vidrio, etc. Evaluando entre otros, su

depreciación, los tiempos de uso en la obra, si se puede usar en otras obras, si

ocasiona gastos adicionales de mantenimiento, almacenamiento, fletes, o como

un activo improductivo.

Como motivo de desviación del costo y del tiempo de ejecución, debemos dar

especial cuidado a los materiales de importación, dado que en el instante en

que escasee un producto, tardaran mucho tiempo los tramites y traslado de las

mercancías. Además, estos insumos se cotizan en moneda extranjera (dólares)

por lo que cualquier devaluación afectará nuestro presupuesto, dado que los

precios se elevan inmediatamente y difícilmente vuelven a bajar.

2.3.8 GEOLOGÍA, TOPOGRAFÍA, MICROCLIMA Y ÉPOCA DEL AÑO.

En la industria de la construcción, ios mejores meses para la ejecución de la

obra se presentan entre septiembre y abril del año siguiente, sin embargo por

razones de ejercicio fiscal, financiamientos, políticas crediticias y operativas

de la misma empresa, se programan los meses de marzo a noviembre para la

ejecución, época en que las lluvias y el calor excesivo son factores que afectan

el rendimiento y el desarrollo de las obras.58

El clima. Dado que las obras de infraestructura y servicios como las vías de

comunicación, redes de agua potable, drenajes, electricidad etc. así como el

inicio de toda obra de edificación se realizan al intemperie, la época del año en

que se inicie la obra es una variable de suma importancia a considerar, dadas

las discrepancias de clima de las estaciones del año como: las lluvias, el calor,

la sequía y las heladas invernales, etc. El ejecutar los trabajos expuestos a

Refrán popular Gómez Lara G./ Factores de costo en construcción/ Ed. Trillas / México 1992/ Pág. 86

48

condiciones climáticas adversas modifica los rendimientos y por lo tanto el

costo de los trabajos.

El sitio. La ubicación del proyecto es un factor determinante de costo y de

tiempo del programa, considerando a semejanza del punto anterior, que los

rendimientos del personal obrero, del mismo modo que los rendimientos de la

maquinaria, son distintos dadas los condiciones climáticas de cada región.

Las lluvias inundan las excavaciones, deslavan terraplenes y nivelaciones,

cierran brechas y llegan a incomunicar o impedir el acceso. El calor excesivo,

afecta el rendimiento del personal obrero o los tiempos de fraguado de los

concretos. La sequía, obliga a transportar y almacenar el liquido vital, para

llevar a cabo casi todas las etapas del proceso de construcción. Las heladas

obligan a proteger los colados de reciente hechura y evitar la suspensión del

fraguado por congelamiento.59

La topografía. Las características de cada obra serán diferentes de acuerdo a

la magnitud, los accesos, las pendientes y desniveles que el terreno presente,

los cuales deben considerarse a la hora de presupuestar y programar las

actividades de limpieza, trazo, excavación, acarreos, cimentación, etc.

Debiéndose analizar y considerar como una de tantas variables de costo y de

tiempo de ejecución.

Tipo de suelo. La capacidad de carga del terreno, el nivel de aguas friáticas,

ios materiales que lo componen, su granulometría, la compresibilidad, la

estabilidad en frecuencia de agua, la permeabilidad, etc. son características

individuales de cada proyecto que se deben estudiar a fondo por medio de la

mecánica de suelos, todo esto será determinante del tipo de cimentación y de

gran influencia en el costo y tiempo de ejecución.60

En resumen, cada proyecto de construcción será único de acuerdo a las

características climáticas de la época del año en que se realice, las

condiciones del sitio o región, la topografía del terreno, así como la

59 Gómez Lara G./ Factores de costo en construcc ión/ Ed. Tr i l las / México 1992/ Pág. 87 60 Arpad Kezdi/ Fi losofía de las c imentaciones profundas/ Sociedad mexicana de mecánica de suelos/ México, 1976 / Pág. 9

49

o I I c B I B L I O T E C A

composición del terreno y la capacidad de carga del mismo. Razón por la cual

es necesario un análisis profundo de estas variables, ya que son determinantes

importantes del costo y el tiempo de ejecución de cada proyecto.

2.3.9 LAS AGRUPACIONES DE COLONOS.

En la actualidad han surgido distintos tipos de agrupaciones de colonos, todas

ellas con la finalidad de mejorar los servicios y el medio ambiente de su

colonia, pero esto ha traído aparejado que algunos colonos se opongan a un

gran numero de proyectos que ellos consideran los afecta de algún modo, esta

oposición comienza por pedir a las autoridades se cancelen los permisos,

impedir el acceso a los trabajadores de la obra, cortar los servicios, hasta

provocar daños a la propiedad.

A pesar de que para toda obra el gobierno exige se cumpla con Licencia o

constancia de uso del suelo, y con todas las licencias y permisos que se

expusieron anteriormente, siempre habrá quien se siente afectado y

dependiendo de sus influencias, provocara contratiempos a la obra de

construcción.

Así, debemos tener presente que las agrupaciones de colonos son un

imprevisto que no debemos soslayar. Para minimizar este problema debemos

mantener una relación cordial y de respeto mutuo, procurando mantener: la

obra en orden y limpia; las calles libres de escombros, de materiales y de

vehículos del personal de la empresa; los trabajos ruidosos hacerlos en

horarios adecuados y evitar en lo posible los trabajos nocturnos.

2.4 COSTOS DE OPERACIÓN DE LA EMPRESA CONSTRUCTORA

Se deben considerar dentro de este rubro los gastos administrativos y técnicos,

necesarios para la correcta realización de los procesos constructivos de la

obra, incluyendo los imprevistos como: suspensión o demora en el trabajo por

mal tiempo, por escasees o atraso en la entrega de materiales, de equipo o de

mano de obra, por omisiones o modificaciones al proyecto, por conflictos

patronales o por accidentes.

50

Normalmente en toda empresa existen costos de operación de oficina o

indirectos de administración central, costos de operación de campo o indirectos

de administración de obra y costos indirectos de funcionamiento.

Es común que los constructores dediquen muchas horas-hombre al calculo de

los costos directos y, lamentablemente pocas horas al calculo de los costos

indirectos, a pesar de que la proporción económica entre ellos no es tan

marcada. Es difícil volver a los principios fundamentales para erradicar viejas

costumbres en el calculo de los costos indirectos.61

Castillo Tufiño nos dice, "Analice los costos de operación con el mismo rigor

que los costos directos. Se corren muchos riesgos en la economía del

constructor, cuando los costos indirectos de las obras se manejan aplicando

los factores tradicionales a los costos directos". Por eso se recomienda que la

cuantía de los indirectos comprenda la suma de los gastos, y que en su calculo

se utilice el mismo criterio que el que se emplea para el cálculo de los precios

unitarios.

Continua diciendo, "La suma de los gastos se obtiene elaborando un

presupuesto anual de los gastos de la oficina central, donde las políticas de la

empresa se reflejan en los diversos conceptos de gastos, en su cuantía y en

sus costos". La misma política deberá aplicarse a los gastos de obra.62

En la planeación de una empresa de construcción, existirán dos grandes

incógnitas.

¿Cual será el volumen de construcción que podemos ejecutar?

¿Cuál deberá ser la planta administrativa para atender el volumen de obra

esperado?

Se recomienda como criterio en relación a los elementos de la empresa,

considerar al recurso humano como la parte sustancial, por lo que se sugiere

61 Castillo Tufino, Jorge L.l La vida diaria de los costos/ IMCyC / México, 1998. Pág.: 47 62 Castillo Tufino, Jorge L.l La vida diaria de los costos/ IMCyC / México, 1998. Pág.: 113

51

diseñar: Primero con el personal disponible, la estructura técnica-

administrativa, que sustentara la empresa y con posterioridad definir el

volumen de ventas a realizar en forma eficiente.

Conviene hacer notar que en la primera etapa de la empresa constructora,

sería conveniente asignar a las personas involucradas ( previo acuerdo con

cada una de ellas) sueldos de supervivencia (mínimos posibles) y participación

(a largo plazo). Dado que es muy probable que en los primeros 2 años de vida

de la constructora, prácticamente queden muy pocas utilidades o se produzcan

perdidas.

Por lo tanto, también será necesario contemplar las necesidades de oficinas,

bodegas, mobiliario y equipo así como de maquinaria, solo a nivel de

indispensables y con el menor costo posible.

2.4.1 GASTOS DE ADMINISTRACIÓN CENTRAL.

Dentro de estos costos indirectos se consideran, los gastos que se originan por

la dirección y administración de la constructora para su supervivencia, estos

gastos se dividen proporcionalmente entre todas las obras que se ejecuten en

un periodo fiscal de acuerdo al monto del contrato e independientemente del

tamaño de la constructora.

Las constructoras normalmente contemplan tres áreas que son:63

Area de producción.- que se encarga de realizar las obras.

Area de control de producción.- La que controla y reporta resultados de los

proyectos de construcción, para hacer rentable cada una de las obras.

Ramírez Alférez A./ Residencia de Obras/ UAM-A. Colección Procesos/ México, 1991/ Capitulo III, Presupuestos en la obra, Pág. 103

52

Area de producción a futuro.- Que se encarga de la promoción, publicidad y

ventas, a través de los departamentos de proyectos y concursos y en algunas

por medio del departamento de ventas.

Para ello en forma enunciativa y no limitativa mencionaremos los rubros que

consideramos deban evaluarse para la determinación del primer presupuesto

de operación, o costo indirecto de la administración central.

1. Gastos Técnicos y/o Administrativos- Son aquellos que representan la

estructura ejecutiva, técnica, administrativa y de staff de una empresa,

tales como: honorarios o sueldos de ejecutivos, consultores, auditores,

contadores, técnicos, secretarias, recepcionistas, jefes de compras,

almacenistas, chóferes, mecánicos, veladores, dibujantes, ayudantes,

mozos de limpieza y envíos, igualas por asuntos jurídicos, fiscales, etc.

2. Depreciaciones, mantenimiento y alquiler.- Son aquellos gastos por

concepto de bienes inmuebles, muebles y servicios necesarios para el

buen desempeño de las funciones ejecutivas, técnicas, administrativas y

de staff de una empresa, tales como:

Rentas de oficinas y almacenes, servicios de teléfonos, luz eléctrica,

correos y telégrafos, gastos de mantenimiento (para tener en condiciones

inmediatas de operación) del equipo de almacén, de oficina y de

vehículos asignados a la oficina central, así como también,

depreciaciones (que deberán apartarse para la reposición oportuna de

los equipos antes mencionados), al igual que la absorción de gastos

efectuados por anticipado, tales como: gastos de organización y gastos

de instalación.

3. Materiales de consumo.- Son todos los gastos necesarios en artículos

de consumo, para que pueda funcionar eficientemente la empresa, tales

como: gastos de papelería impresa, útiles de escritorio, copias

heliográficas y xerográficas, disquetes, artículos de limpieza, pasajes,

azúcar, café y gastos del personal técnico administrativo, que para

trabajos urgentes sacrifica el tiempo de comida con su familia y recurre a

53

enviar por alimentos o bien usar un restaurante cercano, para satisfacer

esa necesidad, etc.

4. Seguros y obligaciones.- Son aquellos gastos obligatorios para la

operación de la empresa y convenientes para la dilución de riesgos a

través de seguros que impidan una súbita descapitalización por

siniestros. Entre estos podemos enumerar: seguros de robo, de vida, de

incendio, de accidentes (automóviles y camionetas), etc. así como la

inscripción a la Cámara Mexicana de la industria de la Construcción,

registro ante la Secretaria de Programación y Presupuesto y cuotas de

Colegios y Asociaciones Profesionales.

5. Capacitación.- Son los gastos destinados a incrementar la calidad y la

productividad de la empresa a través de la capacitación y actualización

de su personal. A través de ella el hombre se agiganta y sí capacitar es

construir, una empresa sin una política definida de capacitación, estaría

imposibilitada a desarrollarse.

En este rubro, se considera insoslayable el derecho de todo colaborador a

capacitarse y creemos que en tanto este lo haga, en esa medida o mayor

aun, la empresa mejorará su productividad, por lo que este cargo debe

considerarse indispensable, debiendo estimarse según las políticas de cada

empresa.

Es indudable que la capacitación en la industria de la construcción debiera

dirigirse a los mandos de primera línea, empero, su estacionalidad,

dispersión y rotación constante, la hacen muy difícil.

Es nuestra creencia que la capacitación de mandos altos a mandos

intermedios y de estos a personal de primera línea pudiera ser la solución

para esta industria, siempre y cuando, logremos implantar en los primeros,

la conciente obligatoriedad de capacitarse y posteriormente capacitar, con

la idea de iniciar una progresión geométrica de enseñanza.

Mandos altos y medios.

54

Considerando que sí bien la capacitación insume tiempo y el tiempo es el

recurso más escaso, es nuestra experiencia, que una mezcla de sacrificio

de tiempo de trabajo de la empresa y sacrificio de tiempo de descanso del

personal, permite la consecución del objetivo, de manera de no lesionar

momentáneamente la productividad. Cursos mensuales de 3 o 4 horas como

parte de un plan general, con apuntes entregados, dos semanas antes de su

iniciación, impartidos los sábados de 6 a 10 a.m. o de 2 a 5 p.m. , son

efectivos si no se interrumpen. Se sugieren los siguientes temas:

> Conocimiento profundo de la operación de la empresa.

> Complementación y reafirmación de los conocimientos académicos

indispensables.

> Exposición de conocimientos actualizados necesarios.

> Intercambio de experiencias.

> Becas para seminarios y congresos.

2. Personal de obra.

A la mitad de la semana y de 16 a 19 horas, puede ser conveniente para la

capacitación quincenal del personal de obras, con las áreas y secuencias

siguientes:

> Conocimiento general de la empresa.

> Alfabetización y acondicionamiento social.

> Conocimiento del uso de la herramienta.

> Métodos y procedimientos de trabajo.

6. Promoción.- En la empresa constructora el capítulo promoción, no es

semejante al de otras empresas y sólo a través de una continua seriedad

en compromisos de tiempo costo y calidad pactados, podrán

incrementarse las ventas de los servicios de la empresa, por lo tanto, el

capítulo: propaganda y relaciones, deberá ser en primera instancia con

55

los obreros, empleados y ejecutivos de la misma, dado que estos son la

base de las ventas.64

Otro gasto promocional a nuestro juicio importante es el de concursos (que

en un porcentaje muy alto, no son ganados por la empresa ponente), a más

de los gastos de proyecto que después de fuertes erogaciones no son

realizados.

Entre los gastos de promoción podemos enlistar:

Gastos actividades celebraciones oficina, deportivas, de honorarios

profesionales con base en la productividad, regalos anuales a clientes y

empleados, atenciones a clientes, gastos de concursos no obtenidos y

gastos de proyectos no realizados.

2.4.2 LOS GASTOS DE OPERACIÓN DE CAMPO.

Puede decirse que son parecidos a los de operación central, naturalmente con

otra estructura técnico-administrativa con la salvedad que se tendrian gastos

de traslado de personal para obras foráneas, comunicaciones, fletes,

construcciones provisionales y varios. Cabe hacer mención que estos costos

deben ser cargados exclusivamente a la obra especifica.

1. Personal técnico- administrativo.- Normalmente incluye: sueldos y

prestaciones de jefes de obra, residentes y ayudantes técnicos, personal

de topografía, mecánicos, jefe administrativo de obra, contadores,

auxiliares, almacenistas, veladores, chóferes, etc.

2. Traslado de personal a la obra.- Son los pagos por transporte periódico

del personal técnico y administrativo de su lugar de residencia a la obra

como: mudanzas, pasajes, peajes, gasolina, lubricantes y mantenimiento

menor.

3. Comunicaciones.- Son aquellos gastos para mantener comunicación

permanente entre la obra y la oficina central como: teléfonos, radios, etc.

Garcés Montero R./ La Empresa Constructora/ Memoria de Conferencia/ UAM; 1985

56

4. Fletes.- Son los gastos por traslado de materiales e insumos del

almacén central a la obra, como: combustibles y mantenimiento de las

camionetas o vehículos de la obra.

5. Construcciones provisionales.- Son aquellos gastos que se hacen para

mantener las instalaciones provisionales para la dirección, supervisión y

administración de la obra como: cercas, oficinas provisionales,

instalaciones para habitación, comedores, almacenes, baños

instalaciones eléctricas, etc.

6. Consumos varios.- Son aquellos gastos que se efectúan hacer operativa

la obra, como: equipo de oficina papelería,, consumo de agua, de

energía, eléctrica, fotografías, letreros, equipo de laboratorio, cuotas

sindicales, etc.

7. Traslado de equipo mayor.- El equipo mayor sobre todo el de orugas no

puede circular por las calles o carreteras, debe trasladarse sobre

plataformas con trailer o camiones, el costo de estos fletes especiales

tiene una importancia significativa en los costos de operación.

2.4.3 GASTOS INDIRECTOS DE FUNCIONAMIENTO.

2.4.3.1 Financiamiento.

Es sumamente importante lo relativo a este concepto, ya que antes de iniciar

una obra y poder cobrar un anticipo al cliente, se habrán realizado una serie de

gastos que obligan a la constructora a financiar estos costos y no siempre se

recuperan dado que no se van a ganar todos los concursos, ni todos los

proyectos.

Por otro lado es indispensable que los lapsos de tiempo, entre que se ejecutan

los trabajos y la aprobación de los mismos y entre la aprobación y el cobro

real, sean los mínimos posibles, ya que de otro modo la empresa tendrá que

estar financiando los trabajos para no interrumpir el ritmo de ésta y puede

57

darse el caso que las utilidades de la empresa se vean reducidas o incluso

anuladas.

Aquí es importante el concepto de liquides, debido a que el simple balance de

activo y pasivo no es en una compañía la parte medular de la misma, ya que el

activo puede en ocasiones no representar efectivo disponible para cubrir

compromisos inmediatos, y sí bien aceptamos que el activo puede, en todas

sus formas, cumplir con compromisos inmediatos, debemos aceptar que existen

obligaciones que están directamente relacionadas con un tiempo perentorio.

No podremos permitir nunca que se limite el uso inmediato de nuestro capital

de trabajo, por lo tanto, nuestra selección de clientes y de obras será parte

determinante de nuestra liquides y de nuestras necesidades de financiamiento,

finalmente, el capital de trabajo necesario, deberá ser analizado a la luz de las

condiciones especiales de mercado, en la época del desarrollo, pero

extrapolando siempre el probable mercado futuro.

Una probabilidad prevista de antemano, nos permitirá tomar decisiones de

salvamento, tales como, recorte de gastos fijos, reducción de costos,

solicitudes de financiamiento, etc. y en ultima instancia, el liquidar dicha

compañía, sin afectar interese de terceros.

2.4.3.2 Fianzas de la obra.

Generalmente para otorgar un contrato a alguna empresa constructora, la parte

contratante necesita tener una garantía de que el contratista cumplirá, para lo

cual evita el riesgo exigiéndole una fianza, y siendo esta una erogación para la

contratista, se considera integrante del costo de operación.

2.4.3.3 Imprevistos.

Aun cuando una empresa tenga una buena organización, el medio ambiente, y

el elemento humano proporciona situaciones imprevisibles y por consiguiente

no contempladas en el planteamiento inicial. Ante esta situación, se justifica en

los precios unitarios o en los presupuestos un margen convencional que cubra

58

alguna proporción de los riesgos imnrAuu;Ki r- , . i•»»_ r r a "nPrevis ib les. Es conveniente que el analista

de precios unitarios y elaborador d«i n « . . .i ^ . j i ~-r 7 ' a e i Presupuesto pondere dentro del mismo,

un porcentaje que puede ser entre un w .. *«. J , • . -, . •« ^- »~ J ^ r c u n J % y un 5% del importe del costo directo,

que normalmente es aprobado nor »i ~i . ^ . ^« ... r por ei cl iente cuando es el caso de su

justificación. 2.4.3.4 U t i l idad.

Es el porcentaje de ganancia justo »«,,:» •• ._, i J a justo, equitat ivo e indispensable para cumplir

dentro del régimen de empresa l ibr» u A~ . . _, * ^ , ~ a K iiore y de economía privada, aceptando los

riesgos profesionales. Normalmente «« H - I ^ ., . . ~ . „ n / • , - , -J -. u e e s del orden del 10 a 12% la util idad que

manejan la mayoría de las constructora» «. , • . ^ -x. J " a t o r a s , aunque por el ciclo de recuperación y

los riesgos que acompañan a cualoui«r ir,,,-, x , * * ^ K u«'Muier inversión ya sea el caso de un contrato

por administración con un moderado r io. . - . _. • vioiaao r iesgo, o uno a precio alzado con la

posibilidad de máximo riesgo, indur iak i»- . . ._ .,•* • a , 'nauaablemente deberán ser diferentes los

porcentajes que se determinen Lón¡ ro .« - * , u o 9 i camen te la empresa cuidara que su

utilidad le permita no solo sobrevivir sinr. ,*, -. .. •• ¥ ,vir, sino crecer, capacitarse y desarrollarse.

La Cámara Mexicana de la Industria H « I B r> . -z , , , - • u , a a o la Construcción contempla: el mínimo

obligatorio que hace posible el cumDi¡m¡-„«~ ., ^ ... * M K w u ,"P»imiento de una doble función; en el campo

económico: el de supervivencia m«¡r»rorv. . • • . r- i * w* f '« . mejoramiento y crecimiento. En el ámbito

social: continuidad y desarrollo. Las bases y normas generales oar» u . , . , . , . u

/ a o para la construcción y ejecución de obras publicas, establecen que en la intearar»¡A« ^ • * « •* J

^ " , l «grac ion de precios para la contratación de obra publica, la util idad quedará reDr««í«n*«^ * • w i

*• " ' «presentada por un porcentaje sobre la suma de los costos directos mas los cos to* ¡ n H ¡ u ~ . M

w s t o s i nd i rectos. Dentro de este cargo queda incluido el impuesto sobre la renta au« nr»r i» _. u i * *• t

que por ley debe pagar el contratista. 2.4.3.5 Impuestos . Están definidos por la Ley y los deba Í K . R . L . . .. . ^ _, • •

y J J uooe absorbe el contratista para deducirlos de su utilidad. Existen otros impuestos n n . . - . u. . • . • J .

K ««ios que son imputables al propietario de la obra, por e jemplo: impuesto al valor « n r . n ^ , . , . . * • * •

r K a , o r « 9 r «g«do (IVA), impuestos y prestaciones del personal de campo ( seguro so r io i - m c ^ . . , . . . _, ..

v v a •« social IMSS", Infonavit, sistema de ahorro 59

para el retiro "SAR", ISR, etc.), ingresos mercantiles y otros estatales o

municipales que varían de acuerdo con la ubicación de la obra.65

Es una necesidad imperiosa en la empresa constructora , estar al tanto de

cuales casos son susceptibles de exención y modificaciones ante la ley, por las

repercusiones que conlleva su desconocimiento.

2.4.4 COSTOS TOTALES.

Como complemento de información genérica y por considerarlos congruentes

con los puntos anteriores, nos permitimos presentar los parámetros para la

obtención de los costos totales, tomada de la obra de Suárez Salazar.

Obra por Obra por contrato administración a precio alzado

Costo directo

Costo indirecto de operación

De oficina

De obra

Costo indirecto de funcionamiento

Financiamiento

Fianzas

imprevistos

impuestos

Utilidad

Costo total

1.00

0.02

0.05

0.00

0.00

0.03

0.00

0.05

1.15

Mínimo

1.00

0.03

0.04

0.03

0.005

0.05

0.04

0.10

1.295

Medio

1.00

0.04

0.065

0.04

0.005

0.065

0.095

0.11

1.42

Máximo

1.00

0.05

0.09

0.05

0.005

0.08

0.15

0.12

1.545

TABLA No. 1 COSTO TOTAL DE OBRA

86 Gómez Lara G./ Factores de costo en construcción/ Ed. Trillas / México 1992/ Pág. 91 96 Suárez Salazar, Carlos/ Costo y Tiempo en Edificación/ Ed. Limusa/ México 1996

60

CAPITULO III

MÉTODO

3.1 TIPO DE ESTUDIO.

El presente estudio es de tipo descriptivo documental, ya que aborda la

problemática de la influencia de las desviaciones de tiempo de ejecución y

cobro de las obras sobre los costos de operación de la empresa, por causas no

imputables al constructor. Todo esto dentro del ámbito de las micro y pequeña

empresas constructoras. Identificando, describiendo, evaluando y midiendo las

variables incidentes en el fenómeno, para determinar causas y realizar

propuestas.87

Se desarrolla dentro del ámbito de la investigación aplicada, pragmática o

tecnológica, que tiene por objeto especifico satisfacer necesidades relativas al

bienestar de la sociedad.68

En este sentido, su función se orienta a la búsqueda de conceptos que

permitan aplicar sus resultados en métodos, procedimientos e instrumentos

para la administración de la construcción. Y más específicamente al control del

tiempo de ejecución y cobro de las obras, y a la administración de los costos

de operación de las empresas.

Así, éste trabajo considera, que el estudio y análisis de la administración de

las obras de construcción y los procesos de planeación, presupuestación y

programación, deben ser una constante de investigación, con la finalidad de

desarrollar nuevos conocimientos y conceptos, los que óptimamente adecuados

en técnicas y procedimientos podrán retroalimentar la practica profesional, con

el objeto de minimizar los riesgos y lograr la eficacia del proceso.

67 Hernández Sampieri / Metodología de la Investigación /McGraw Hill / México, 1990/ Pág. 60 Ortiz, García / Metodología de la Investigación: El proceso y sus técnicas / Limusa/ México, 2002/

Pág. 38

61

3.2 HIPÓTESIS.

H-1: Los cambios al proyecto, el pago de estimaciones a destiempo, el exceso

de tramites para obtener licencias, el mal suministro de materiales y las

condiciones geo-climáticas, tienen una importante relación, con el tiempo

de cobro y el tiempo de ejecución de la obra.

H-2: Existe una importante relación entre el tiempo de cobro y el tiempo de

ejecución de las obras, con los costos de operación y las utilidades.

3.3 MODELO OPERACIONAL DE LAS VARIABLES.

HIPÓTESIS - 1

X - 1

Cambios al proyecto

X - 2

Pago de estimaciones a destiempo

X - 3

Mal suministro de materiales

X - 4

Exceso de tramites para obtener licencias y permisos

X - 5

Condiciones geo-climáticas

Y - 1

Tiempo de cobro de estimaciones

Y - 2

Tiempo de ejecución de la obra

Variables Independientes Variables Dependientes

62

HIPÓTESIS - 2

X - 6

TIEMPO DE COBRO DE ESTIMACIONES

X - 7

TIEMPO DE EJECUCIÓN DE LA OBRA

Y - 3

COSTO DE OPERACIÓN Y UTILIDADES

Variables Independientes Variables Dependientes

3.4 DESCRIPCIÓN DE LAS VARIABLES

X - 1 : Cambios al proyecto.

Son todas aquellas modificaciones a la geometría del diseño original, como:

ampliaciones y/o reducciones, en cualquiera de sus tres dimensiones;

modificaciones en los muros y vanos, como pueden ser los claros para puertas

y ventanas; modificaciones en dimensiones, calidades, textura, granulometría,

color, etc. a los acabados sean pavimentos, recubrimientos, herrería,

carpintería, accesorios, etc., modificaciones a las instalaciones eléctrica,

hidráulica, sanitaria, telefónica, de acondicionamiento de aire, elevadores, etc.

sean estas en materiales, posición de las salidas, equipos, etc.

Es decir, cualquier tipo de modificación a los datos asentados en los planos y

especificaciones que fueron materia del contrato, originalmente firmado y

aceptado por ambas partes.

63

X-2: Pago de estimaciones a destiempo.

Es cuando a la presentación de las estimaciones realizadas por el constructor,

en los tiempos acordados (semanales, quincenales o mensuales, etc.), el

cliente no cubre los pagos de éstas, de acuerdo al programa de recursos

financieros acordado, o cuando la supervisión por parte del cliente retiene las

estimaciones por diferencia de criterios, atrasando su aprobación y su

presentación para su correspondiente tramitación y pago.

Debemos tener presente que el programa de erogaciones, establece los

recursos económicos necesarios para la ejecución del proyecto, referidos a los

periodos de tiempo marcados en el calendario de obra, con objeto de que la

parte ejecutora de la construcción disponga de ellos con la anticipación debida

para el desarrollo fluido de la obra.

X-3: Mal suministro de materiales.

Es cuando los proveedores, por la causa que fuere ( materiales de importación,

huelgas en la fabrica, siniestros, demanda excesiva, etc.), no pueden surtir

nuestra demanda de materia prima, ya sean materiales, herramienta, equipos,

refacciones, etc. así mismo se considera, cuando la calidad de los productos

suministrados por el proveedor no cumple con las normas especificadas.

X-4: Exceso de tramites para obtener licencias y permisos.

Aquí se consideran todos los inconvenientes; la burocracia, la tardanza en

otorgar los permisos y licencias, el exceso de requisitos y así como la

desmedida normatividad de Leyes y reglamentos, que dificultan su obtención.

Ei Ing. Jorge Videgaray Verdad, Presidente de la Cámara Mexicana de la

Industria de la Construcción nos dice; "Nos preocupa el efecto de una

normatividad más dirigida a la regulación que a la promoción. Leyes y

64

reglamentos que fomentan el burocratismo, entorpecen la actividad productiva

y, en ocasiones, favorecen la corrupción". *

Nota: ver 2.2.8 LICENCIAS Y PERMISOS. Página 32

X-5 Condiciones geo-climáticas.

Dado que gran parte de los trabajos de construcción se realiza al intemperie,

expuestos a las condiciones climáticas cambiantes, en este punto se

consideran las condiciones de clima extremo imprevisibles que afecten el

desarrollo adecuado de los procesos de construcción y/o los rendimientos del

personal obrero y los rendimientos de la maquinaria, como: los huracanes, las

granizadas o las lluvias extremas que inundan las excavaciones, deslavan

terraplenes y nivelaciones, cierran brechas y llegan a incomunicar o impedir el

acceso, el calor excesivo, que afecta los tiempos de fraguado de los concretos,

la sequía, que obliga a transportar y almacenar el liquido vital, para llevar a

cabo casi todas las etapas del proceso de construcción, las heladas que

obligan a proteger los colados de reciente hechura y así evitar la suspensión

del fraguado por congelamiento, etc. etc.

Así mismo se considera el tipo de suelo, cuando a pesar de haber hecho calas

o los estudios pertinentes de mecánica de suelos, el terreno nos da sorpresas,

en su capacidad de carga o el nivel de aguas friáticas, en los materiales que lo

componen, su granulometría, su compresibilidad, su estabilidad, la frecuencia

de agua, la permeabilidad, presencia de minas o rocas, etc.

X-6 (Y-1): Tiempo de cobro.

Es el tiempo real en el que la constructora recibe el pago de anticipos,

estimaciones y finiquito, es decir, los recursos de capital necesarios para la

ejecución de los trabajos encomendados y para cubrir los gastos de operación,

"videgaray V. Jorge / Congreso Mexicano de la Industria de la Construcción/ Marzo 2003.

65

indispensables para el funcionamiento de la empresa y de la obra. Sin los

cuales, seria imposible la realización del producto o servicio.

Debemos considerar, que el presupuesto y los programas de obra son un plan

financiero, para la operación, las inversiones y el flujo de efectivo, que nos

permiten planear todas las operaciones y programar las utilidades.

X-7 (Y-2): Tiempo de ejecución de la obra.

Es el tiempo necesario para ejecutar la construcción, en un orden pre­

establecido de actividades sucesivas y simultaneas, con el objeto de lograr la

optimización de los recursos humanos, materiales, financieros y de tiempo que

la obra tendrá asignados.

En este se considera, el tiempo óptimo para cada elemento de trabajo, con el

cual se obtiene el uso más económico de los recursos disponibles y con los

cuales se programaron las actividades parciales, se elaboro el programa de

tiempos, y que constituye parte importante del contrato, que el constructor

esta obligado a cumplir.

Nota: Ver: 2.2.3 Los programas de obra, Capitulo II, página 17

Y-3: Costo de operación y utilidades.

Costos de operación. Son los gastos administrativos y técnicos, necesarios

para la correcta realización de los procesos constructivos de la obra.

Normalmente en toda empresa existen costos de operación de oficina o

indirectos de administración central, costos de operación de campo o indirectos

de administración de obra y costos indirectos de funcionamiento.

Los Costos de operación de oficina. Son los gastos que se originan por la

dirección y administración de la constructora para su supervivencia, e incluyen:

gastos técnicos y/o administrativos; depreciaciones, mantenimiento y alquiler;

66

materiales de consumo; seguros y obligaciones; capacitación y promoción.

Estos gastos se dividen proporcionalmente entre todas las obras que se

ejecuten en un periodo fiscal de acuerdo al monto del contrato e

independientemente del tamaño de la constructora,

Los Costos de operación de campo. Son parecidos a los de operación

central, naturalmente con otra estructura de personal técnico-administrativo,

con la salvedad que se tendrían gastos de traslado de personal para obras

foráneas, comunicaciones, fletes, construcciones provisionales, traslado de

equipo mayor y consumos varios. Cabe hacer mención que estos costos deben

ser cargados exclusivamente a la obra especifica.

Costos indirectos de funcionamiento. En este punto se consideran los gastos

de Financiamiento, Fianzas de la obra, Imprevistos, y la utilidad de la empresa

Financiamiento. Es sumamente importante lo relativo a este concepto, ya que

antes de iniciar una obra y poder cobrar un anticipo al cliente, se habrán

realizado una serie de gastos que obligan a la constructora a financiar estos

costos y no siempre se recuperan dado que no se van a ganar todos los

concursos, ni todos los proyectos.

Por otro lado es indispensable que los lapsos de tiempo, entre que se ejecutan

los trabajos y la aprobación de los mismos y entre la aprobación y el cobro

real, sean los mínimos posibles, ya que de otro modo la empresa tendrá que

estar financiando los trabajos para no interrumpir el ritmo de ésta y puede

darse el caso que las utilidades de la empresa se vean reducidas o incluso

anuladas.

Fianzas de la obra. Para otorgar un contrato a alguna empresa constructora, la

parte contratante necesita tener una garantía de que el contratista cumplirá,

para lo cual evita el riesgo exigiéndole una fianza, y siendo esta una erogación

para la contratista, se considera integrante del costo de operación.

Imprevistos. Aun cuando una empresa tenga una buena organización, el medio

ambiente, y el elemento humano proporciona situaciones imprevisibles y por

67

consiguiente no contempladas en el planteamiento inicial. Ante esta situación,

se justifica en los precios unitarios o en los presupuestos un margen

convencional que cubra alguna proporción de los riesgos imprevisibles.

UTILIDAD.

Es el porcentaje de ganancia justo, equitativo e indispensable para cumplir

dentro del régimen de empresa libre y de economía privada, aceptando los

riesgos profesionales.

Normalmente es del orden del 10 a 12% la utilidad que manejan la mayoría de

las constructoras, aunque por el ciclo de recuperación y los riesgos que

acompañan a cualquier inversión ya sea el caso de un contrato por

administración con un moderado riesgo, o uno a precio alzado con la

posibilidad de máximo riesgo, indudablemente deberán ser diferentes los

porcentajes que se determinen.

Lógicamente la empresa cuidara que su utilidad le permita no solo sobrevivir,

sino crecer, capacitarse y desarrollarse.

La Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción contempla: el mínimo

obligatorio que hace posible el cumplimiento de una doble función; en el campo

económico: el de supervivencia, mejoramiento y crecimiento. En el ámbito

social: continuidad y desarrollo.

Las bases y normas generales para la construcción y ejecución de obras

publicas, establecen que en la integración de precios para la contratación de

obra publica, la utilidad quedará representada por un porcentaje sobre la suma

de los costos directos mas los costos indirectos. Dentro de este cargo queda

incluido el impuesto sobre la renta que por ley debe pagar el contratista.

Nota: Ver: 2.4 Costo de operación de la empresa constructora, Capitulo II,

página 55

68

3.5 DISEÑO DE LA INVESTIGACIÓN.

El presente estudio esta diseñado bajo un esquema No-Experimental, ya que

analiza el fenómeno en su contexto natural, tal y como se da en la realidad en

la obra de construcción, sin alterar ni manipular las variables. Para lo cual, en

el capitulo IV, se realizo un muestreo con profesionales de la industria de la

construcción, sobre el comportamiento real de sus obras contra lo planeado y

programado en el contrato original, para detectar y analizar los factores y las

causas más frecuentes de desviación de costo y tiempo de ejecución de las

obras.

Dentro de las nuevas tendencias de la Ingeniería administrativa para ser

aplicados en la industria de la construcción, este estudio pertenece a la

administración de proyectos de construcción, ya que está abocado al análisis y

evaluación de las desviaciones de los costos de operación de las empresas,

proponiendo medidas preventivas y/o correctivas para ser utilizadas a la hora

de presupuestar, programar y contratar una obra o durante su ejecución.

69

CAPITULO IV

MUESTREO

4.1 OBJETIVO DEL MUESTREO

El presente muestreo tiene por objetivo, recabar datos históricos reales del

comportamiento de los proyectos de construcción, en lo relativo a:

1. La frecuencia con que se dan los cambios al proyecto por parte del

cliente.

2. Grado de cumplimiento en el pago de estimaciones y finiquitos por parte

del cliente.

3. La frecuencia con que las constructoras tienen problemas con la calidad

o atrasos en el suministro de material o equipo.

4. La frecuencia con que se tienen problemas porque las dependencias de

gobierno tardan en otorgar licencias y/o permisos.

5. Con que frecuencia se tienen condiciones geo-climáticas imprevisibles

que afecten el desarrollo adecuado de los procesos de construcción y/o

los rendimientos.

6. Con que frecuencia se da la necesidad de parar la obra o de disminuir el

ritmo de los trabajos por atraso en los pagos de parte del cliente.

7. El grado de desviación de los programas de tiempo por causas no

imputables al constructor.

8. La frecuencia con que se paga tiempo extra; para recuperar tiempo

perdido por cambios al proyecto o por falta de alguna solución o pago,

por parte del cliente.

9. La frecuencia con que la empresa constructora tiene que aportar

recursos de capital propios, para cumplir con los compromisos contraídos

por la obra, (financiar al cliente)

70

10. La asiduidad con que se incluyen cláusulas en los contratos que

protejan al constructor, en caso incumplimientos de parte del cliente.

4.2 UNIDAD MUESTRAL

La encuesta de campo se realizara en las empresas que la industria de la

construcción denomina como micro y pequeña constructora, a los profesionales

responsables de obra o proyectos como: Directores de Proyectos, gerentes de

construcción, administradores de obra, superintendentes, supervisores y

residentes, para conocer las distintas formas de percibir los problemas.

4.3 TAMAÑO DE LA MUESTRA

Se tomo una población de 1221 empresas que corresponden a las medianas y

micros del Distrito Federal, de acuerdo con la Cámara Mexicana de la Industria

de la Construcción.

Se utilizo un error estándar del 11.5%, con lo que se determino un tamaño de

la muestra de 70 empresas constructoras, para tal efecto se utiliza el paquete

STATS, el cual arroja un nivel de confianza del 95%. (ver cuadro 2)

Cuadro 2 Error estándar

71

influencia de las desviaciones del tiempo de ejecución y cobro de fas obras en los costos de operación de la pequeña empresa constructora.

información de campo:

a) La empresa participa en proyectos de construcción de:

Obra Publica % Obra Privada %

b) Tiene la empresa una especialidad, o participa en varias:

Edificación % Obra civil % Otra (especificar) %

c) Trabajan generalmente por contrato:

A precio alzado % Por Administración % Otro (especificar). %

1. Los proyectos de construcción han tenido cambios o modificaciones en su geometría o en sus especificaciones durante el proceso de construcción.

Si No

2. El cobro de las estimaciones y finiquitos de las obras se realizan de acuerdo a lo programado

Si No

3. Han tenido problemas o atrasos, debidos al mal suministro por los proveedores de materiales, herramienta, equipo, maquinaria, refacciones, o por la mala calidad de estos:

Si No

4. Han tenido problemas o que atrasar el inicio de las obra porque las dependencias de gobierno tardan en otorgar licencias y/o permisos.

Si No

5. Han tenido condiciones geo-cllmáticas imprevisibles que afecten el desarrollo adecuado de los procesos de construcción y/o los rendimientos.

Si No

6. Han tenido la necesidad de parar la obra o de disminuir el ritmo de los trabajos por atraso en los pagos de parte del cliente:

Si No 7. El tiempo real de ejecución de las partidas y la obra en su conjunto, se realiza de

acuerdo al programa original. Si No

72

8. Han sufrido atrasos debido a que dependen de otros contratistas y no se les da tramo para trabajar:

Si No

9. Resumiendo ios atrasos de la obra por las distintas causas mencionadas, en cuanto estima en promedio la diferencia entre el tiempo programado contra el tiempo real de construcción, (dar porcentaje en múltiplos de 5, ejem: 0%, 5%, 10%, 15%, 20%, etc.)

En aproximadamente %

10. Han tenido que entregar una obra o trabajo en un tiempo menor al programado, debido a causas ajenas (Ejemplo. Obra publica, se tiene que inaugurar por razones políticas)

Si No

11. Han pagado tiempo extra; para recuperar tiempo perdido por falta de alguna solución o recurso:

Si No 12. Han tenido la necesidad de financiar trabajos para no detener el avance de la obra:

Si No 13. Incluyen en sus contratos una cláusula que los compense, en caso de atraso en el

pago de anticipos o estimaciones: Si No

14. Incluyen en sus contratos una cláusula que los proteja, en el caso de suspensión de la obra por parte del cliente:

Si No 15. Incluyen una cláusula que los proteja en caso de una devaluación extraordinaria:

Si No

Opcional: Nombre de la Empresa

Opcional: Nombre y cargo del entrevistado

Responsable del proyecto

ARQ. ALEJANDRO CERVANTES ABARCA Depto. Procesos y Técnicas de Realización aca@correo.azc.uam.mx

73

4.5 TABLA DE RESULTADOS No. 1 PREGUNTA No.

Encuesta 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 _j 33 34 35 36

*

Si 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1

1 1 1

No

1

1

1

1 1

2 Si

1

1 1

1

1

No 3

Si 1 1 1 1 1

1 1 1 1

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

No

1

1

1

4 Si

1 1

1

1 1 1 1

1 1 1 1 1

1

1

1 1 1 1 1 1 1 1

No

X

1 X

X

X

X

X

X

X

5 Si 1 1 1 1 1 1 1

1

1 1 1 1

1 1 1 1 1

1

1

1 1 1 1 1 1 1 1

No

1

1 1 1 1

1

1

1

1

6 Si No

1

1

1 1

1

1

7 Si

1

1

1

No 8

Si No

74

37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70

1

1

1

1

1 1

1

1

1

1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

1 1 1 1

X

X

X

1 1

1

1

1

1

1

1

1

1 1 1 1

1 1 1 1

1 1

1 1 1 1 1 1 1

1

1 1

1

1 1

1 1

1

1 Totales 63 7 11 59 66 4 58 1 58 12 62 8 5 65 50 20

Si No Si No Si No Si No Si No Si No Si No Si No

Nota: En la pregunta 4, se marca con "X" los que no sacan licencia, porque no tienen el contrato principal (especialidades) (11 respuestas)

75

TABLA DE RESULTADOS 2 PREGUNTA No.

Encuesta ~1~

2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

28 29 30 31 32 33 34 35 36

10 Si No

1

1 1 1

11 Si

1

1

1

No

1

1 1 1

1

1

1 1

1

1

12 Si No

1

1

1

1

13 Si

1

1

1

1 1

No

X

14 Si

1

1 1

1

1

1

1 1

No

X

15 Si

1

1 1

1 1

1

1 1

1 1

1

1 1 1

No 1

1 1 1 X

1 1 1 1 1 1

1

1

1

1

1 1 1

1 1 1 1

37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70

TOTAL 1

50

Si

1

X 1

1 1

1

1

19

No

56

Si

1

1

1

1

14

No

.

57

Si

1

1

1 1 1 1 1

1

1

13

No

1

1 1

1

1 1 1 1

1 1 1 1 1 1 1 1 1

1

23

Si

1 1 1

1

1

1 1 1 1

1 1

1 1

1 1 1

46

No

1

1 1

1 1

1 1

1 1 1 1 1 1 1 1 1

1 1 1

27

Si

1 1 1

1

1

1 1 1 1 1

1 1

1 1

1 42

No

1 1 1 1

1

1 1

1 1

1 1 1 1 1

1 1 1

31

Si

1 1 1

1

1 1 1 1 1 1

1 1 1

1

1 1

1 38

No

no contesto 1 0 1 1 1 1

77

TABLA DE RESULTADOS 3 PREGUNTA No. 9

Resumiendo los atrasos de la obra por las distintas causas, en cuanto estima la diferencia entre el tiempo programado contra el tiempo real de construcción (dar porcentajes en múltiplos de 5, ejem: +0%, +5%, +10%, +15%, +20%, etc.) Encuesta

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35

Aprox. 0%

1

1

1

Aprox. 5%

1

1

1

1

Aprox. 10%

1

1

1

1

1

— i' —

Aprox. 15% 1 1

1 1

1

1 1 1 1

1

1

1 1 1

Aprox. 20%

1 1

1

1

1

1

Aprox. 25%

1

1

78

36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59

60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70

1

1

1

1

1

1 1

1

1 1

1

1

1 1

1

1

1

1

1

1 1

1

1

1 1

1 1

1

1

1

1

1

1

1 1

TOTALES 5 5 14 24 13 9

Desviación 0% 5% 10% 15% 20% 25%

Estas cifras, como el planteamiento lo indica, son un parámetro de la desviación del tiempo real de ejecución de las obras, lo cual confirma y da valides a las hipótesis 1 y 2 planteadas. Con estos datos se hace un análisis matemático, (ver pág. 90)

79

4.6 ESTADÍSTICAS DE HIPÓTESIS (1 ) DE TABLA 1

1. Los proyectos de construcción han tenido cambios o modificaciones en su geometría o en sus especificaciones durante el proceso de construcción.

No. de respuestas 63

TOTAL 70

OPCIÓN SI NO

%

90.00% 10.00% 100.00%

NO 10%

• • f e WKm

SI 90%

DSI

§NO

Gráfica 1

2. El cobro de las estimaciones y finiquitos de las obras se realizan de acuerdo a lo programado:

No. de respuestas OPCIÓN

TOTAL

11 59 70

SI NO

%

15.71% 84.29% 100.00%

Gráfica 2

80

ESTADÍSTICAS DE HIPÓTESIS ( 2 ) DE TABLA 1

3. Han tenido problemas o atrasos, debidos al mal suministro por los proveedores de materiales, herramienta, equipo, maquinaria, refacciones, o por la mala calidad de estos:

TOTAL

No. de respuestas 66 4 70

NO 6%

OPCIÓN SI NO

J ^ ^ _ _ _ _ — — - ^

SI 94%

< _ %

)4.29% 5.71%

100.00%

D S I

Gráfica 3

4. Han tenido problemas o que atrasar el inicio de las obra porque las dependencias de gobierno tardan en otorgar licencias y/o permisos.

No. de respuestas 58 1

OPCIÓN SI 9 NO

TOTAL 11 70

No saca

%

82.86% 1.43% 15.71%

100.00%

Gráfica 4

81

ESTADÍSTICAS DE HIPÓTESIS ( 3 ) DE TABLA 1

5. Han tenido condiciones geo-climáticas imprevisibles que afecten el desarrollo adecuado de los procesos de construcción y/o los rendimientos.

No. de respuestas 58

TOTAL 12 70

OPCIÓN SI NO

%

82.86% 17.14%

100.00%

Gráfica 5

6. Han tenido la necesidad de parar la obra o de disminuir el ritmo de los trabajos por atraso en los pagos de parte del cliente:

No. de respuestas 62

TOTAL 8

70

OPCIÓN SI NO

%

88.57% 11.43%

100.00%

Gráfica 6

ESTADÍSTICAS DE HIPÓTESIS ( 4 ) DE TABLA 1

7. El tiempo real de ejecución de las partidas y la obra en su conjunto, se realiza de acuerdo al programa original.

No. de respuestas 5

OPCIÓN

TOTAL 65 70

SI NO

%

7.14% 92.86% 100.00%

Gráfica 7

8. Han sufrido atrasos debido a que dependen de otros contratistas y no se les da tramo para trabajar:

No. de respuestas

TOTAL

50 20 70

OPCIÓN

SI NO

% 71.43% 28.57% 100.00%

Gráfica 8

83

ESTADÍSTICAS COMPLEMENTARIAS (1 ) DE TABLA 2

10. Han tenido que entregar una obra o trabajo en un tiempo menor al programado, debido a causas ajenas (Ejemplo. Obra publica, se tiene que inaugurar por razones políticas)

No. de respuestas 50 19

OPCIÓN SI NO

%

71.43% 27.14%

1 TOTAL

No contesto 70

1.43%

NO 2 7 % ^ - .

No contesto 1%

INI y0

^ SI 72%

DSI

DNO

DNo contesto

Gráfica 9

11. Han pagado tiempo extra; para recuperar tiempo perdido por falta de alguna solución o recurso:

No. de respuestas 56 14

OPCIÓN SI NO

%

80.00% 20.00%

TOTAL 70

20%

¡¡Éfllil K/^V/MW '&¿¿&f?7Zy,-

SI 80%

0SI

Gráfica 10

84

ESTADÍSTICAS COMPLEMENTARIAS ( 2 ) DE TABLA 2

12. Han tenido la necesidad de financiar trabajos para no detener ei avance de la obra:

No. de respuestas 57 13

OPCIÓN

SI NO

%

81.43% 18.57%

TOTAL 70

NO 19%

—"—ríÑMifti f'*s/

^*á¿íí

I

^f

SI 81%

@SI

gNO Gráfica 11

13. Incluyen en sus contratos una cláusula que los compense, en caso de atraso en el pago de anticipos o estimaciones:

No. de respuestas 23 46 1

TOTAL

No contesto 1%

^̂ j N O ^ _ _

OPCIÓN SI NO

No contesto 70

SI ^ ^ • w 3 3 %

66%

%

32.86% 65.71% 1.43%

DSI

0NO

DNo contesto

Gráfica 12

85

ESTADÍSTICAS COMPLEMENTARIAS ( 3 ) DE TABLA 2

14. Incluyen en sus contratos una cláusula que los proteja, en el caso de suspensión de la obra por parte del cliente:

No. de respuestas OPCIÓN % 27 42 1

SI NO

No contesto

38.57% 60.00% 1.43%

TOTAL 70

No contesto 1%

SI 9%

O SI

DNO

DNo contesto

Gráfica 13

15. Incluyen una cláusula que los proteja en caso de una devaluación extraordinaria

No. de respuestas 31 38

TOTAL

OPCIÓN SI NO

No contesto 70

% 44.29% 54.29% 1.43%

N o l 55% X <

No contesto 1%

¡§¡¡§ ^y>yyvyyyVyyy>'yyv^

! ^ > ^ SI Ü J44%

| M.—̂-—""̂

DSI

DNO

DNo contesto Gráfica 14

86

4.6.2 Interpretación de resultados

a) Respecto de la variable X-1 Cambios al proyecto, los resultados nos

confirman en proporción de 63 afirmaciones, contra 7 negaciones, el hecho de

que "Los proyectos de construcción tienen cambios o modificaciones en su

geometría o en sus especificaciones durante el proceso de construcción".

Cambios que requieren tiempo para su solución, rediseño y aprobación y en

muchas ocasiones demolición de trabajos ya ejecutados, lo cual

indudablemente repercute en un mayor tiempo de ejecución de la obra.

Así mismo, el cliente al estar solicitando cambios, demuestra su insatisfacción

lo cual repercute en tener dilaciones en los pagos. Además el avance no será

igual al planeado debido a los cambios y por tanto, el trabajo no podrá ser

estimado ni cobrado de acuerdo al programa financiero.

b) Respecto de la variable X-2: Pago de estimaciones a destiempo, la gráfica

de resultados No.2, respecto a la pregunta: "El cobro de las estimaciones y

finiquitos de las obras se realizan de acuerdo a lo programado" nos da una

proporción de 11 afirmaciones, contra 59 negaciones, lo cual afirma su

planteamiento en la hipótesis 1.

Así, cuando el programa financiero no se cumple por parte del cliente, es

común que una gran mayoría de constructores opten por financiar los trabajos

para poder cumplir con el programa, pensando que de todos modos lo van a

cobrar. Hecho que se confirma con los resultados de la gráfica complementaria

No. 11 con una proporción de 57 que optan por financiar contra 13 que no lo

hacen, y este financiamiento tiene una influencia negativa en las utilidades de

la empresa.

c) Con los resultados obtenidos de la pregunta 3 de la encuesta, se confirma la

incidencia de la variable X -3: Mal suministro de materiales, en una

proporción de 66 afirmaciones a la pregunta "Han tenido problemas o atrasos,

debidos al mal suministro por los proveedores de materiales, herramienta,

87

equipo, maquinaria, refacciones, o por la mala calidad de estos", contra solo 4

negativas.

En este concepto, como se menciono en la descripción de la variable, se

determino la frecuencia con que se presenta el problema en las obras, y el

impacto sobre el tiempo de ejecución de la obra, cuando los proveedores, por

la causa que fuere ( materiales de importación, huelgas en la fabrica,

siniestros, demanda excesiva, etc.), no pueden surtir nuestra demanda de

materia prima, provocando atrasos en el programa de ejecución y en el

programa financiero.

d) Al considerar la variable X-4: Exceso de tramites para obtener licencias y

permisos, el resultado a la pregunta "Han tenido problemas o que atrasar el

inicio de las obra porque las dependencias de gobierno tardan en otorgar

licencias y/o permisos", fue el siguiente: 58 afirmaciones, 1 negación y 11

abstenciones, que no requieren hacer tramites por no ser el constructor

principal, es decir empresas con alguna especialidad (acabados, instalaciones,

cancelería, etc.)

Lo anterior confirma, que siendo la construcción una actividad productiva, en la

que el tiempo es dinero, la tramitología exigida por el gobierno y la lentitud con

la que trabaja su personal, hacen que la obtención de licencias y permisos sea

toda una odisea para el cliente y el constructor, constituyendo un factor de

riesgo y de desviación del tiempo de ejecución y cobro de los trabajos.

e) En la encuesta, la variable X-5 Condiciones geo-climáticas, afirma su

participación sobre las desviaciones del tiempo de ejecución y cobro, con los

resultados obtenidos de la pregunta, "Han tenido condiciones geo-climáticas

imprevisibles que afecten el desarrollo adecuado de los procesos de

construcción y/o los rendimientos". La cual arrojo los siguientes datos: 58 si,

por 12 no,

Lo cual confirma que; el clima, el área geográfica, la topografía del terreno y el

tipo de suelo son factores determinantes del costo y tiempo de ejecución de los

trabajos. Todo esto, a pesar de estar considerado como un factor en los

88

rendimientos del personal obrero y de la maquinaria, y de haberse practicado

estudios especiales del terreno. En muchas ocasiones encontraremos

sorpresas, ya que ni el clima tiene palabra, ni el terreno es cosa fácil de

analizar y predecir.

f) Respecto a las variables X-6 (Y-1): Tiempo de cobro. Que se definieron

como el tiempo real en el que la constructora recibe el pago de anticipos,

estimaciones y finiquito, es decir, los recursos de capital necesarios para la

ejecución de los trabajos encomendados y para cubrir los gastos de operación,

se confirman con los datos obtenidos en respuesta a la pregunta, "Han tenido

la necesidad de parar la obra o de disminuir el ritmo de los trabajos por atraso

en los pagos de parte del cliente", donde se obtuvo una relación de 62

afirmaciones, contra solo 8 negaciones.

Debemos considerar, que para toda empresa es importante el criterio de ajuste

de tiempo, entre la entrada y la salida de dinero. Habrá un lapso entre el

derecho a recibir un cobro y recibirlo realmente. También habrá un lapso entre

el compromiso de hacer un pago y hacerlo realmente, lo cual tiene un efecto

considerable sobre la salud financiera de una empresa, y refleja el grado de

cumplimiento del programa de erogaciones y los arreglos de crédito que hará la

organización con sus acreedores y deudores.

g) Las variables X-7 (Y-2): Tiempo de ejecución de la obra. Que se definen

como; el tiempo necesario para ejecutar la construcción, en un orden pre­

establecido de actividades sucesivas y simultaneas, con el objeto de lograr la

optimización de los recursos humanos, materiales, financieros y de tiempo que

la obra tendrá asignados, se confirma con los datos recabados sobre la

interrogante, "El tiempo real de ejecución de las partidas y la obra en su

conjunto, se realiza de acuerdo al programa original", en donde se obtuvo 65

respuestas en contra y tan solo 5 afirmaciones.

A continuación, con los datos recabados en la pregunta 9 se hace un análisis

numérico, que nos indica su impacto sobre los costos de operación y sobre las

utilidades.

89

Análisis y evaluación de la tabla de resultados No. 3, Relativos a la

pregunta 9 de la encuesta, para determinar distribución de frecuencias.

DISTRIBUCIÓN DE FRECUENCIAS.

Variables: X-7 (Y-2): Tiempo de ejecución de la obra.

9. Resumiendo los atrasos de la obra por las distintas causas

mencionadas, en cuanto estima en promedio, la diferencia entre el

t iempo programado contra el t iempo real de construcción.

Código

1

2

3

4

5

6

Categoría

+ 0%

+ 5%

+ 10%

+ 15%

+ 20%

+ 25%

Total

Frecuencia

absoluta

5

5

14

24

13

9

70

Frecuencia

relativa (%)

7.14%

7.14%

20.00%

34.29%

18.57%

12.86%

100.00%

Free, acumuladas

relativas en (%)

7.14%

14.28%

34.28%

68.57%

87.14%

100.00%

Porcentaje 30

25

20

15

10

5

0

H I S T O G R A M A

a Porcentaje

l Desviación

0% 5% 10% 15% 20% 25%

D e s v i a c i ó n

CATAGORIAS 70 • 100 %

90

UBICACIÓN DENTRO DE LA ESCALA DE MEDIDAS DE TENDENCIA

CENTRAL.

MODA ( X ): En este caso la desviación que ocurre con mayor frecuencia.

DESVIACIÓN +0% +5%

FRECUENCIA

+ 10%

14

+20% +25%

13

Conclusión: La categoría que más se repitió MODA = X = + 1 5 %

MEDIA ( X ): Promedio aritmético de la desviación.

Desviación

+ 0%

+ 5%

+ 10%

+ 15%

+ 20%

+ 25%

Frecuencia

5

5

14

24

13

9

fx

0

25

140

360

260

225

N - 70 Suma fx - 1010

MEDIA ( X ) = Suma fx = 1010 = + 1 4 .43 % ( p romedio ) N 70

Conc lus ión : La desv iac ión p romedio de los cos tos de operac ión , es

de + 14.43 % según lo muestreado en éste t rabajo, lo cua l afecta a los

costos de operac ión y a las u t i l i dades .

91

CAPITULO V

EJEMPLO PRACTICO

5.1 DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO

El proyecto de construcción que se analizara es el siguiente:

CASA HABITACIÓN

UBICACIÓN: CASAURINAS No. 30, BOSQUES DE LAS LOMAS.

DELEGACIÓN CUAJIMALPA, MÉXICO, D. F.

Superficie del terreno. 756.16 m2.

Superficie construida. 733.41 m2

Area libre de construcción. 397.00 m2

Estacionamiento. 15.00 m2 a cubierto para 1 vehículo

y 65.00 m2 a descubierto para 5 vehículos

La construcción se realizo en 4 niveles, siguiendo la pendiente del terreno,

en el nivel + 0.00 esta el vestíbulo y recepción, desarrollado a triple altura,

además, se localiza el estudio, closet de visitas, escaleras para bajar a la

estancia comedor y para subir al nivel de recamaras.

El nivel menos 2.40, distribuye hacia el bar, la cocina y el desayunador de

forma circular y con vista al jardín, en este espacio se localiza una fuente y

un medio baño de visitas, bajando 0.45 m. Se llega a la estancia y comedor,

ambos con vista hacia la fachada posterior (sur), el eje central de estancia y

comedor, remata con la chimenea, atrás de la cocina se localizan dos

despensas, un cuarto de servicio con baño y escaleras de servicio que

comunican verticalmente toda la casa.

92

Del nivel -2.40. se baja hacia el nivel -5.50, en donde se localiza un salan de

juegos de 80.00 m2 a nivel del jardín posterior, este espacio cuenta con una

cocineta, un medio baño, además, se ubican la cisterna y cuarto de maquinas.

Del nivel + 0.00 se sube al nivel + 1.40 donde se localizan 3 recamaras, con

baño vestidor cada una, closet de blancos y bodega. Subiendo al nivel + 2.00

esta el cuarto de televisión con vista al acceso. Desde el nivel +1.40 se llega

al nivel + 4.10 donde se ubica la recamara principal, con 2 baños con vestidor

cada uno, en este mismo nivel pero con acceso independiente existen 2

cuartos de servicio, 1 baño, cuarto de lavado y planchado y patio de servicio.

5.2 PRESUPUESTO DEL PROYECTO

RESUMEN DEL PRESUPUESTO CASA HABITACIÓN: Ubicación: Casaurinas No. 30, Bosques de las Lomas

No.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

PARTIDA

CIMENTACIÓN ESTRUCTURA DE CONCRETO ALBAÑILERIA ACABADOS INSTALACIÓN HIDRO-SANITARIA INSTALACIÓN ELÉCTRICA TELEFONÍA TELEVISION VARIOS CARPINTERÍA Y CERRAJERÍA CANCELERÍA Y H E R R E R Í A

TOTAL COSTO DIRECTO

IMPORTE TOTAL DE PARTIDA

157,209.36 770,580.42 411,030.52 552,116.77 162,009.60 211,329.73

7,445.99 3,959.19

22,978.40 331,473.77 242,062.76

2,872,196.50

% VALOR DE LA CONST.

0.05 0.27 0.14 0.19 0.06 0.07 0.00 0.00 0.01 0.12 0.08 1.00

COSTO INDIRECTO 8% 229.775.72 3,101,972.22

UTILIDAD 8% 248,157.78 3,350,130.00

93

5.3 PROGRAMA DE OBRA Y FLUJO DE EFECTIVO (comparando lo programado con lo real)

PROGRAMA DE OBRA Y FLUJO DE EFECTIVO ( hoja 1 )

No. 1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

Cimentación

Estruc. de concreto

Albañileria

Acabados

Inst. Hidro-Sanitaria

Inst. Eléctrica

Telefonía

Televisión

Varios

Carpintería

Cancelería y Herrería

Totales Anticipo

Partida (-1.5%)

180,632

885,390

472,270

634,377

186,149

242816

8555

4549

26402

380860

278128

3,300,128 50,000

3,350,128

Abr-01 2

30,105.4

Mayo 1

30,105.4

2

30,105.4 Atraso por licencias y vecinal

73,782.5

1,320.1

105,208.0

73,782.5

1,320.1

105,208.0

73,782.5

Junio 1 2

Julio 1 2

Agosto 1 2

i

30,105.4 20,070.2

73,782.5 Prob. Geo-climatico

39,356.0

10,341.6

13,489.8

1,320.1

168,395.3

39,356.0

10,341.5

13,489.8

30,105.4 20.070.2

30,105.4 20,070.2 20,070.2 20,0702

i

73,782.5 55,336.9

39,356.0

10,341.5

13,489.8

2,138.8

1,137.3

73,782.5 55,336.9

39,356.0

10,341.5

13,489.8

2,138.8

1,137.3

73,782.5 55.3369

I 39,356.0

i 10,341.5

13,489.8

73,782.5 55,336.9

73,782.5 55 336 9

« 39,356^ 39,356.0

i 10,341.5 9,307.4

10,341.5 7.4

13,489.8 12,140.8

13,489.8 12,140.8

! 1,320.1

188,465.5

1,320.1

171,671.0

1,320.1 '

171,671.0

1,320.1

138,290.0

1,320.1 880,06

138,290.0

1,320.1 880,06

138,290.0 Este programa esta sujeto al avance de obra ejecutada para el pago de estimaciones

Estimado real 20.950.3 76,287.2 76,287.2 76,287.2 97,735.4 97,735.4

94

PROGRAMA DE OBRA Y

No. 1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

Cimentación

Estruc. de concreto

Albañileria

Acabados

Inst. Hidra-Sanitaria

Inst. Eléctrica

Telefonía

Televisión

Varios

Carpintería

Cancelería y Herrería

Estimación programada Estimación real

Septiembre 1 2

Octubre 1

20,070.2

73,782.5 55,336.9

39,356.0 29,516.9

20,070.2

73,782.5 55,3369

39,356.0 29,516.9

20,070.2

73,782.5 55,336.9

39,356.0 29,516.9

2

55,336.9

39,356.0 29,516.9

79,297.0

FLUJO DE EFEC1 Noviembre

1

55,336.9

39,356.0 29,516.9

79,297.0

2

55,3369

39,356.0 29,516.9

79,297.0

"IVO (hoja 2 ) Diciembre

1

55,336.9 ' 1

39,356.0 29,516.9

79,297.0

10,341.5 9,307.4

—' 13,489.8 12,1408

10,341.5 9,307.4

13,489.8 12,140.8

2,138.8 2,138.8

i

1.137.3 1,137.3

10,341.5 9,307.4

13,489.8 12,140.8

10,341.5 9,307.4

13,489.8 12,1408

10,341.5 9,3074

13,489.8 12,140.8

10,341.5 9,307.4

13,489.8 12,1408

10,341.5 9,307.4

13,489.8 12,140.8

l 1,320.1

138,290.0 130,5282

1,320.1

138,290.0 130,528.2

1,320.1

138,290.0 127,252.2

1,320.1 880,06

46,354.7

190,159.0 107,182.0

1,320.1 880,06

46,354.7

190,159.0 107,182.0

1,320.1

63,477.0

46,354.7

214,280.0 107,182.0

1,320.0 880,06

63,477.0

46,354.7

214,280.0 107,182.0

2 Enero

1 Suspención obra y pagos por el cliente

79,297.0

10,341.5

13,489.8

2,138.8

1,137.3

1,320.1

63,477.0

46,354.7

217,556.1

79,297.0

10,341.5

13,489.8

2,138.8

1,137.3

1,320.1

63,477.0

46,354.7

217,556.1

2

55,336.9

29,516.9

79,297.0

10,341.5

13,489.8

Febrero 1

i

55,336.9 -• i

29,516.9

79,297.0

10,341.5

13,489.8

1,320.1 880,06

63,477.0

167,925.0 85,7338

1,320.1 880,06

63,477.0

167,925.0 85,733.8

PROGRAMA DE OBRA Y FLUJO DE EFECTIVO ( hoja 3 )

No. 1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

Cimentación

Estruc. de concreto

Albañileria

Acabados

Inst. Hidro-Sanitaria

Inst. Eléctrica

Telefonía

Televisión

Varios

Carpintería

Cancelería y Herrería

Estimación real

Febrero 2

Marzo 1

^.^.... ,.,

c e o ^ c Q

2 Abril

1 2

29,516.9

12,140.8

880,06

106301.9

29,516.9

12,140.8

880,06

106301.9

29,516.9

12,140.8

880,06

50965,1

29,516.9 29,516.9

12,140.8

880,06

50965.1

880,06

39,732.6

90697.6

Mayo 1

12,140.8

39,732.6

124618.5

2

12,140.8

880,06

39,732.6

124618.5

Junio 1 2

i

adicional modificación i

63,437.7

47,607.5

63,437.7

n p n rtf?

47 fif)7 *í

39,732.6

150777.8

39,732.6

150777.8

Julio 1

63,437.7

9,307.4

2

i

9,307.4

.

12,140.8

A~7 fif)7 S

39,732.6

172226.0

12,140.8

i

47 RH7 *í

i

39,732.6

172226.0

96

PROGRAMA DE OBRA Y FLUJO DE EFECTIVO ( hoja 4 )

No. 1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

Cimentación

Estruc. de concreto

Albañileria

Acabados

Inst. Hidro-Sanitaria

Inst. Eléctrica

Telefonía

Televisión

Varios

Carpintería

Cancelería y Herrería

Agosto 1

63,437.7

2 Septiembre

1

63,437.7

9,307.4 9.307.4

12,140.8 12,140.8

2,138.8 2,138.8

i

1,137.3

880,06

47,607.5

1,137.3

63,437.7

880,06

47,607.5

880,06

47,607.5

Fecha de terminación programada 15 de Febrero lEstimación real 135,769.4| 135,769.4| 111,045.2

2

i

63,437.7

880,06

47,607.5

111,045.2

Octubre 1 2

Real Septiembre 30

^ 1

RESUMEN

Fecha de inicio programado 16 de Abril

Atraso por licencias y vecinal 45 días

Fecha de inicio real 1o.de Junio 2001

Prob. Geo-climatico, terreno mas duro (rocas) y lluvias de junio a septiembre

Suspensión obra y pagos por el cliente del 15 de Diciembre al 15 de Enero

Suspensión de trabajos por modificación a la geometría del proyecto (albañileria instalación eléctrica, hidráulica y sanit.) todo el mes de Junio de 2002

Los principales problemas de suministro de materiales fueron entre muchos, los muebles y accesorios de baños y cocina así como los azulejos y losetas de los mismos por calidad y entrega a tiempo

Duración proyecto programado 10 meses

Duración proyecto real 16 meses

Tiempo real de construcción 15 meses

Fecha de terminación programada 15 de Febrero de 2002

Fecha de terminación real 30 de Septiembre de 2002

5.4 IMPACTO DE LAS DESVIACIONES EN LOS COSTOS DE OPERACIÓN Y

EN LA UTILIDAD

El proyecto original esta planeado y programado para 10 meses de ejecución,

conforme se aprecia en el programa de obra y flujo de efectivo. El costo de

operación es del 8%, del costo directo, de acuerdo al presupuesto (ver pág.

93), el cual tiene un importe de $ 229,775.72 y la utilidad prevista es el 8 % de

la suma de los costos directos mas los costos indirectos, cuyo importe es de

$248,157.78

El tiempo real de ejecución del proyecto fue de 15 meses, por lo que se tuvo

que hacer pagos al personal de obra por 5 meses adicionales al programa.

Residente de obra: cobra por honorarios ( mensual ) = $ 12,000.00

Bodeguero: $ 1,100.00 Semanales X 1.73 factor salario real = $ 1,903.00

Velador : $ 1,000.00 Semanales X 1.73 factor salario real = $ 1,730.00

No. Partida unidad cantidad Precio unit. Importe

1

2

3

Residente de obra

Bodeguero

Velador

Mes

Semana

Semana

5

21

21

$ 12,000.00

$ 1,903.00

$ 1,730.00

TOTAL

$ 60,000.00

$ 39,963.00

$ 36,330.00

$ 136,293.00

El presupuesto original tuvo un incremento de $ 158,000.00 de costo directo

por cambios en su geometría o especificaciones, por lo que incrementó:

Cambios $ 158,000.00 Costo directo mas indirecto $ 170,640.00

indirectos 8% = $ 12,640.00 Utilidad 8% $ 13.651.20

Suma $170,640.00 Costo total cambios $184,291.20

Utilidad presupuesta (10 meses) $ 248,157.78 mas $13,651.20 = $ 261,808.98

Gastos operación por cambios $ +12,640.00

Menos gastos de operación no previstos $ -136,293.00 Total $ -123.653.00

Utilidad real ( en 15 meses ) $ 138,155.98

98

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

Conclusiones:

Como resultado de este estudio, se tiene que los proyectos tienen una

desviación promedio de lo programado contra lo real de + 14. 43 %.

El 90% de los proyectos sufren cambios o modificaciones, en su geometría o

especificaciones durante el proceso de construcción.

En el 84 % de los proyectos, no se hace el cobro de las estimaciones y

finiquito de acuerdo a lo programado.

El 94 % de las obras tienen problema con el suministro de materiales o con la

calidad de los mismos.

En el 82% de los proyectos, han tenido problemas o que atrasar el inicio de la

obra, porque las dependencias de gobierno tardan en otorgar licencias y/o

permisos.

El 83% de las obras, han sufrido condiciones geo-climáticas imprevisibles que

afectan el desarrollo adecuado de los procesos de construcción y/o los

rendimientos.

En el 88% de los proyectos, han tenido la necesidad de parar la obra o de

disminuir el ritmo de los trabajos por atraso en los pagos de parte del cliente.

En el 81% de las obras, los constructores optan por financiar los trabajos,

cuando el cliente se atrasa en los pagos, para poder cumplir con los

compromisos contraídos y con el programa.

Como el planteamiento del problema lo indica, las cifras anteriores son prueba

de la afectación al tiempo programado de ejecución de las obras, por las

variables establecidas, lo cual confirma y da valides a las hipótesis planteadas.

99

C! I I C B I B L I O T E C A

Es decir, la desviación provocada por: los cambios al proyecto, el pago de

estimaciones a destiempo, el exceso de tramites para obtener licencias, el mal

suministro de materiales y las condiciones geo-climáticas, tienen una

importante relación hacia el tiempo de cobro y el tiempo de ejecución de la

obra (Hipótesis-1), por lo cual, el calendario de obra no podrán cumplirse, asi

como tampoco el programa financiero.

Razón por la cual, conociendo que los costos de operación de la obra se

analizan y cuantifican de acuerdo a un tiempo predeterminado de contrato,

podemos afirmar, que el realizar la obra en un mayor tiempo, significa mayores

gastos en salarios al personal administrativo y directivo, así como mayores

gastos de operación, ( hipótesis-2 )

Del mismo modo el no poder cobrar los trabajos de acuerdo a lo programado,

siempre pondrá a la empresa en apuros económicos y a incumplir con sus

compromisos financieros, lo cual provocara atrasos en los tiempos

programados y volvemos al punto anterior en un circulo vicioso.

Por tales razones, que se confirma la Hipótesis 2, "Existe una importante

relación entre el tiempo de cobro y el tiempo de ejecución de las obras, hacia

los costos de operación, y todo esto en perjuicio de las utilidades de la

empresa.

Así mismo se detecto que el 65% de las empresas, no incluyen cláusulas en los

contratos que los protejan en el caso de que el cliente realice cambios a la

geometría del proyecto o a las especificaciones, como tampoco en caso de

atraso en el pago de estimaciones o finiquito.

Las razones expuestas nos indican, que muchos presupuestos y contratos de

obra bien elaborados, pierden esa calidad, cuando el cliente al visitar la obra

se subyuga con el ambiente dinámico, se identifica con la construcción y

empieza a hacer modificaciones, ampliaciones y cambios en las

especificaciones que alteran el proceso de construcción y el alcance del

proyecto.

100

Igualmente, el cliente lleva la batuta sobre el dinero al ser el promotor de la

obra y el que hace la inversión de fondos, de este modo a pesar de que existe

un contrato que indica derechos y obligaciones y bajo la premisa de "el cliente

siempre tiene la razón", el cliente toma la decisión final, de cuando puede o

cuando le conviene hacer los pagos, así como los montos.

Asi, como se detallo, en el capitulo II página 42, inciso 2.3.5 "El cliente", la

falta de comprensión del proyecto en su etapa de planos, por parte del cliente

sea gobierno o privado, juega un papel primordial en los cambios al diseño y a

las especificaciones.

Sobre la base de todo lo anterior, podemos concluir que, las variables

planteadas crean desviaciones de costo y tiempo de ejecución, y que deberán

ser analizadas y tomadas en cuenta a la hora de presupuestar, programar y

contratar una obra.

RECOMENDACIONES

La administración de costos supervisa y controla la repercusión de los cambios

en el diseño o construcción en el costo de toda la vida del proyecto. La función

más importante de la administración de costos es tratar de mantener los costos

evolucionantes del diseño y los posteriores de construcción dentro de los

limites de los estimados y presupuestados originales y anticiparse en una

etapa temprana a cualquiera sobre costo no previsto.

Debemos considerar que la inexperiencia del analista en el manejo de riesgos,

fomenta, por un lado, a tomar medidas extremas de precaución que aumenten

sustanciaimente las propuestas, por otro lado, a desestimar u omitir conceptos

que harán que se quede corto en los costos o tiempos estimados.

En el primer caso se pueden perder los concursos por estar fuera de los de

competencia, en el segundo caso, invariablemente producirá errores en su

contra con valores fuera de mercado, que de alguna manera tendrá que pagar.

Se gana corriendo riesgos no cometiendo errores.

101

Ahuja H y Walsh M nos dicen, "Durante la construcción ocurren modificaciones.

Cuando las modificaciones no pueden cubrirse con recursos de la reserva para

contingencias en el presupuesto, habrá de revisarse esta última. El

presupuesto original se informa sin modificaciones durante toda la vida del

proyecto, y se enlistan los cambios autorizados y el estimado revisado, con una

división semejante al presupuesto original".70

Los profesionales de la construcción deben adquirir conciencia sobre el efecto

que tienen sus acciones, así como sus procedimientos, técnicas y controles

sobre las desviaciones del tiempo y cobro de las obras y la repercusión de

estas variaciones sobre sus costos de operación y las utilidades de su

empresa.

En lo concerniente a los contratos, es recomendable asesorarse y apoyarse en

profesionales con experiencia. Los expertos en contratos han aprendido

echando a perder negocios. Por eso cuando los consultan ya no repetirán esos

equívocos.

unque las empresas dedicadas a los diseños arquitectónicos, a las

igenierías, a la consultoría en general, o a la construcción, no tenga

.intratados los ingresos requeridos para su equilibrio económico; o cuando los

contratos aparezcan como muy atractivos por sus montos o por los objetivos de

ejecución, los directivos de las empresas siempre tendrán que estudiar las

condiciones generales de los acuerdos para decidir sobre la conveniencia y los

riesgos que se tomaran al celebrar esos contratos.

En la licitación pública deben participar empresas con mucha experiencia y que

conozcan perfectamente la mecánica de este tipo de trabajos y de este tipo de

cobros y financiamientos. La licitación pública tiene una ley que si bien a veces

el funcionario que maneja la dependencia no es muy cuidadoso en estudiarla a

fondo, la contraloría externa no permite se cometan errores.

Ahuja H. y Walsh M. / Ingeniería de costos y Admón. de proyectos/ Alfa omega / México, 1989 /Cap. V, Administración del costo, Pág. 172

102

El profesional responsable del proyecto debe ser el asesor principal del cliente

y desde ios primeros estudios de anteproyecto deberá formular estimados de

costo y tiempo de ejecución, que permitan al cliente ver la viabilidad financiera

de su obra, y que sea en esta etapa temprana donde se tomen decisiones y se

hagan los ajustes pertinentes y no hasta que se esté construyendo.

El considerar al cliente como un experto en proyectos y sobre todo en la

lectura de los planos de diseño y detalles constructivos, es un error frecuente.

Aquí recomendamos, que todo proyecto debe ser acompañado de una maqueta,

ya que la presentación de un modelo a escala es más entendible para las

personas que no están dentro de nuestro ámbito de trabajo

Así mismo con el empleo de los paquetes de computo para diseño, como los

CAD, en la actualidad se puede hacer un recorrido virtual a través de proyecto,

dando mayores elementos al cliente para entender el diseño.

Es imperativo que una compañía evite excesos, esto es, aceptando trabajo que

esté más allá de su capacidad de financiamiento. Una organización que podría

ser saludable financieramente puede llegar a quedar insolvente si excede sus

limites de crédito y no tiene fondos disponibles para satisfacer sus

compromisos cuando se requieran.

Como Ahuja, y Walsh nos indican, cierto número de proveedores-acreedores

puede entablar un juicio hipotecario, y de esta manera sacar a la compañía de

los negocios aun si está tiene muchos proyectos en progreso y órdenes futuras

suficientes.71

En la actualidad se considera que la inflación está, "supuestamente controlada"

y con base en ello, los clientes sea gobierno o privado, no aceptan

modificaciones al costo del contrato. Por lo tanto, se sugiere que por cada

modificación solicitada y aprobada por el cliente, se hagan los estudios

pertinentes y se realice un ajuste tanto de costo, como de tiempo necesarios

para su ejecución.

71 Ahuja H., Walsh M. / Ingeniería de costos y Administración de proyectos/ Alfa omega / México, 1989 /Cap. 5, Pág. 183

103

El reclutar y administrar recursos humanos en la construcción es un problema

complejo, en el cual se debe poner atención especial a la educación que ha

recibido el empleado para desarrollar mejor sus funciones, en su actitud y

aptitud, y en la capacitación que se le proporcione de manera efectiva,

continua y sistemática para desempeñar con calidad sus responsabilidades.

Un criterio que debe normar la adquisición y suministro de materiales de

construcción, es considerar el aprovechamiento de las economías de escala.

Esto es, se puede negociar con los proveedores mejores condiciones y menor

precio en la adquisición de volúmenes considerables de algunos materiales que

requiera la obra, como: el cemento, el concreto, la madera, etc. A través de las

economías de escala se pueden establecer contratos de suministro

directamente del fabricante y evitar la intermediación y los costos asociados.

El clima, el área geográfica, la topografía del terreno y el tipo de suelo son

factores determinantes del costo y tiempo de ejecución de los trabajos, por lo

que requieren de estudios especiales para su determinación.

El análisis detallado de cada uno de los conceptos es de indudable importancia

para la formación lógica secuencial de los costos de operación respectivos,

tanto de oficina central como costos de operación de campo, así como los

costos indirectos de funcionamiento. El analista de costos debe tener la

experiencia suficiente para elaborar dichos costos indirectos y repercutirlos en

las obras para ser cubiertos por los clientes.

Un problema importante que se presenta en la mayoría de las empresas

constructoras, es que los analistas de costos o presupuestistas, dedican

muchas horas-hombre al calculo de los costos directos, y lamentablemente

pocas horas, al calculo de los costos de operación o indirectos en perjuicio de

sus propios intereses.

Para minimizar los efectos de esto, se dice que debemos usar la experiencia,

¡pero no en cantidad de años!, sino usar lo que conocemos como método

científico; de análisis, síntesis, evaluación y conclusión.

104

La toma de decisiones será determinante en el éxito o fracaso de la obra, esta

nunca deberá pararse y las acciones se coordinaran para no obstruir la

secuencia de los trabajos. Si esto no esta a nuestro alcance ¡se plantean

alternativas!, a los mandos superiores. La peor decisión es, no tomar ninguna,

cualquier decisión será mejor que la ausencia de ésta y a la mayor brevedad

posible.

Es recomendable, diseñar una organización de tipo "colapsible", que pueda

ampliarse en épocas de aumento de demanda y con posibilidades de reducción

en caso de disminución de las mismas, sin alterar su 'productividad.

La forma más común para integrar una empresa de tipo "colapsible" es

cubriendo, las épocas de mayor demanda con personal eventual ajeno a la

misma (personal a contrato fijo, por tiempo o por obra), para que con una

estructura mínima eficiente y con prácticas administrativas perfectamente

delineadas, pueda alcanzar económicamente las metas deseadas.

Selección de clientes. En primera instancia, podría pensarse que definida la

especialidad de la empresa, la selección de clientes sería automática, empero

la forma de pago, y los montos promedios de obra serán a nuestro juicio los

argumentos más importantes a balancear.

Una empresa edificadora con personal técnico-administrativo mínimo que

realiza obras de montos importantes, por administración o a precio alzado, con

anticipo o con expedito sistema de pagos, podrá realizar obras hasta 50 veces

su capital contable. En cambio otra empresa, con obras de montos pequeños

que trabaje sin anticipos y con trámites de pago a más de tres meses, aún con

un personal técnico-administrativo eficiente, máximo difícilmente realizará obra

por 5 veces su capital contable.

Por lo tanto, nuestra recomendación a empresas con modestos recursos de

capital, es no contratar obras donde el tiempo de pago sea largo. Cabe hacer

notar que al cliente dé la industria de la construcción, se le ha permitido

confundir el carácter de la empresa constructora con el de la empresa

105

financiera, circunstancia que ha llevado a muchas empresas a la falta de

liquidez y a otras a la quiebra.

Consideramos que en primera instancia son dos negocios muy diferentes la

financiación y la construcción y que se debería de iniciar una labor de

convencimiento al cliente, del costo adicional que tiene una obra financiada y

cuando esta situación continúe anexar a la empresa constructora un

departamento que controle el financiamiento con las bases y garantías de una

financiera.

Selección de controles

Una empresa sin control de costos está destinada al fracaso, en consecuencia

tendremos al planearla, que decidir cuándo y hasta dónde llevaremos el control

de costos, el cual dependerá primordialmente de la forma de contratación

dominante, no podrá ser igual el control de una empresa que realiza en forma

preponderante obras por administración y otra que realice únicamente

contratos a precio alzado, sin olvidar que un control que signifique más del

10% del costo del elemento a controlar, puede ser inoperante.

Control por excepción. La comparación periódica de todos los procesos que

integran una edificación, sería una tarea a todas luces irrealizable, por tanto,

es nuestra recomendación la aplicación de control, seleccionando los procesos

que definen el 80% de los costos y sólo cuando rebasen en más o menos los

limites de la operación normal, proceder a aplicar acciones correctivas.

Control por objetivos. La mejor opción de manejar en forma dinámica nuestro

costo, es sin duda utilizando éste en forma continua, si obteniendo el primero,

definimos de común acuerdo con las partes involucradas, las mejoras

específicas y cuantificables, que sobre ese proceso debamos lograr en un

lapso determinado y posteriormente en forma continua también avaluamos su

consecución, estaremos controlando por objetivos.

Costo estándar ó paramétrico. Para iniciar el control, requerimos una serie de

parámetros, obtenidos a través de la operación de compañías similares, las

106

cuales aceptaremos en principio como metas para después optimizarlas a

través del control por objetivos.

Otro objetivo paralelo es sin duda la información periódica a la empresa para

toma de acciones correctivas. Desafortunadamente, la velocidad y variabilidad

de ocurrencia de los fenómenos económicos en la empresa edificadora, hacen

que este control sea tardío, por lo cual, sugerimos el diseño de un control

complementario al contable.

Por ultimo, para seguridad de la empresa, se debe tener siempre presente y a

la mano, la asesoría jurídica que participe en la negociación de contratos de

obra con el cliente, contratos con los subcontratistas y proveedores,

afianzadoras y aseguradoras, participar en las negociaciones de pliegos

petitorios, contratos colectivos de trabajo y sobre relaciones y conflictos obrero

patronales, que intervenga en las reclamaciones de las agrupaciones de

colonos y de cualquier tipo, interponiendo los recursos legales hasta su total

solución.

NOTA: Existe mucho material de consulta (publicaciones) al respecto de

metodologías, análisis y comprobaciones de resultados para la elaboración de

costos directos y muy pocas referencias sobre el análisis, evaluación y

seguimiento de los costos indirectos.

Por lo que se sugiere este tema, "El análisis, evaluación y seguimiento de

los costos indirectos" como línea de investigación.

Esperando que los usuarios interesados en este trabajo lo encuentren de

utilidad, agradezco su atención, confiando amplíen el conocimiento sobre el

tema con aportaciones, adiciones y mejoras.

107

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Walter, D. Y K. Davis/ Administración de recursos humanos y personal 5a Ed. / Me Graw Hill/ México, 2000

(Bibliotecas de la UNAM y Universidad Autónoma Metropolitana -Atz)

109

ANEXO 1

Modelo de un Contrato de Obra Publica en el D. F.

A continuación se hace un extracto de las cláusulas de un modelo de contrato de obra publica para el Distrito Federal.72 En él, se hace patente que las dependencias de gobierno protegen al máximo todos sus intereses, anticipándose e incluyendo todas las cláusulas y exigiendo las garantias, que los amparen en todo aquello que les pueda afectar al contratar los proyectos de construcción.

Aunque incluyen algunas cláusulas que "protegen" al contratista, se nota que estas son las menos y que el contrato es unilateral, siendo notorio que no existe igualdad en los términos, y que "El contratista" que acepte y firme estas cláusulas, tendrá que hacer gala de toda su experiencia, habilidades, y contactos para salir bien librado ante tales contratos.

Contrato de obra publica a precios unitarios por tiempo determinado, que celebran "La dependencia" del Distrito Federal, en lo sucesivo "La dependencia" , presentada por el

en su carácter de Oficial Mayor, y la empresa , en lo sucesivo "El contratista", representada por

conforme a las declaraciones y cláusulas siguientes.

Declaraciones.

I.-" La dependencia" declara que:

1.1 Es la dependencia centralizada de la Administración Pública del Gobierno del Distrito Federal en la que se integra por las actividades en representación de los intereses de la sociedad en el Distrito Federal, en términos de lo dispuesto por los artículos 21 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, 10 del estatuto de gobierno del Distrito Federal y 2 de la Ley Orgánica de la Administración Pública del Distrito Federal.

1.2 De conformidad con lo dispuesto por el artículo 23 de la Ley de obras públicas del Distrito Federal, cuenta con los recursos presupuéstales necesarios aprobados para la realización de la obra, de acuerdo además a la autorización presupuestal emitida por la Dirección General de Programación, Organización y Presupuesto, mediante oficio número de fecha

, con cargo a la partida presupuestal .

1.3 La asignación del presente contrato se realizó bajo el procedimiento de conforme a lo dispuesto por los artículos apartado

de la Ley de Obras Públicas del Distrito Federal y de conformidad con el artículo 43 del presupuesto de egresos del Distrito Federal para el ejercicio fiscal 20 .

Jiménez T. Joaquín / Administración para el diseño, Anuario 2002/ Cap. 4 Contrato de obra publica/ Ed. Procesos CyAD UAM-A / México, 2002 / Pág. 112-124

110

1.4 El Sr. en su carácter de Oficial Mayor cuenta con facultades suficientes para suscribir el presente contrato, de conformidad con lo dispuesto por el articulo 10, fracciones XIV y XVI del reglamento de la Ley Orgánica de "La dependencia" del Distrito Federal.

1.5 Para efectos del presente contrato señala su domicilio el ubicado en , Colonia , Delegación

Código postal , del Distrito Federal, México.

I I . - " El contratista" declara que:

11.1 Es una sociedad mercantil constituida conforme a las Leyes mexicanas, lo que acredita con el testimonio de la escritura pública número de fecha , otorgada ante la fe del, Lie. , Notario Público no. de l Distrito Federal, bajo el folio número , de fecha

cuyo objeto social es .

11.2 Está al corriente el señor del pago de sus impuestos sin acreditarlo y cuenta con los siguientes registros e incorporaciones fiscales y administrativas: RFC, INFONAVIT, IMSS

11.3 Cuenta con la suficiente capacidad jurídica, técnica, material, económica y humana para cumplir eficientemente con los requerimientos necesarios en la ejecución de la obra, objeto de este contrato.

11.4 Tiene su registro de concursantes en la Secretaría de obras y servicios del Distrito Federal no. y dentro de la clasificación correspondiente en dicho registro, tiene las especialidades números .

11.5 Ha inspeccionado debidamente el sitio de ejecución de la obra que se encomienda, ubicada en número Colonia , delegación Código postal , Distrito Federal, y ha considerado amplia y detalladamente todos los factores que intervienen en la realización de los trabajos materia del presente instrumento.

11.6 Conoce y entiende el contenido y alcance de las disposiciones que en materia de obra pública establece la Ley de obras públicas del Distrito Federal. El reglamento de la abrogada Ley de obras públicas según el oficio circular GDF-SOS/99-2, de fecha 4 de febrero de 1998, emitida por el Secretario de obras y servicios, el reglamento para la construcción del Distrito Federal, y el presupuesto de egresos para el gobierno del Distrito Federal vigente. Además manifiesta que conoce las condiciones del mercado en lo que se refiere al costo de materiales, mano de obra y todo lo relacionado con la obra objeto de este contrato.

11.7 El en su carácter de cuenta con las facultades suficientes para suscribir el presente contrato, mismas que no le han sido revocadas o limitadas en forma alguna a la firma del presente instrumento, lo que acredita con el testimonio de la escritura pública mencionada en la declaración 11.1 del presente instrumento.

111

11.8 Bajo protesta de decir verdad, manifiesta que no desempeña cargo o comisión en el servicio público y no se encuentra inhabilitado para desempeñar las funciones anteriores y que ninguna de las personas que forman parte de su representada se encuentra dentro de dicho supuesto, de conformidad con lo previsto en el articulo 37 de la Ley de Obras Públicas del Distrito Federal.

11.9 Acepta las obligaciones y términos que en este instrumento como en sus anexos se establecen: a) Presupuesto y especificaciones b) Planos

11.10 Para efectos del presente contrato señala como su domicilio el ubicado en , número , Colonia Delegación , Código postal , Distrito federal, México.

HI. Declaración conjunta.

Única.- Que es voluntad de ambas partes celebrar el presente contrato, por lo que libres de cualquier tipo de coacción física o moral están dispuestos a obligarse al tenor de las siguientes:

Cláusulas

Primera.- Objeto del contrato

"La dependencia" encomienda a "El contratista" la realización de la obra consistente en: , ubicada en Colonia , delegación Del distrito federal y éste se obliga a prestarlos hasta su total Terminación, acatando para ello lo establecido en los diversos ordenamientos, normas y anexos señalados en el presente contrato, así como las normas de servicios técnicos vigentes en el lugar donde deban prestarse dichos trabajos.

Los alcances y especificaciones de la obra que se realizará, así como los precios unitarios aplicables, se desglosan en el anexo "a" del presente instrumento.

Segunda.- Monto del contrató

El monto del presente contrato asciende a la cantidad de $ (00/100 m.n.) más la cantidad de $ (00/100 m.n.) correspondiente al impuesto al valor agregado, que da un total del $ (00/100 m.n.) mismo que se mantendrá fijo e invariable durante la vigencia del contrato, el cual incluye la remuneración del pago total a "el contratista" por todos los gastos directos e indirectos que originen los trabajos.

Tercera.- Forma de pago

"La dependencia" hará los pagos de las estimaciones de los trabajos ejecutados en un plazo no mayor a 20 (veinte) días hábiles, contados a partir de la fecha en que las hubiere autorizado la residencia de supervisión de "La dependencia" con los documentos que acrediten la procedencia del pago, en términos del artículo 52 de la Ley de obra pública del

112

Distrito Federal. Las estimaciones que sean presentadas con un retraso superior a 2 (dos) meses, no generarán recargo alguno para "La dependencia"

Para los pagos que se refiere esta cláusula, "La dependencia" hará la radicación correspondiente en los términos establecidos por el artículo 43 del reglamento de la Ley de obras públicas.

Sí "El contratista" recibe pagos en exceso, deberá reintegrar la cantidad pagada en exceso más los intereses correspondientes, conforme a la tasa señalada en párrafo segundo del artículo 55 de la Ley de obras públicas del Distrito Federal. Los cargos se calcularán sobre las cantidades pagadas en exceso y se computaran por días calendario desde la fecha del pago, hasta la fecha en que se pongan efectivamente las cantidades a disposición de "La dependencia" .

"El contratista" acepta que en las estimaciones que se cubran, se hagan las siguientes deducciones:

1. El 1% (uno por ciento), del importe de cada estimación por concepto de derecho por el servicio de auditoria de los contratos de obras o de servicios relacionados con las mismas, de acuerdo a las reformas establecidas en el párrafo tercero del artículo 205-a del código financiero del distrito federal.

2. El 1% (uno por ciento) del importe de cada estimación, por concepto de supervisión y revisión de obras, de acuerdo al artículo 205-a párrafo primero del código financiero del distrito federal.

3. El 30% (treinta por ciento) por anticipos

Cuarta.- Vigencia

"El contratista" se obliga a iniciar los trabajos objeto de este contrato a partir del y los concluirá el .

Quinta.- Anticipos

Se otorgara un anticipo del 10% (diez por ciento) para inicio de los trabajos y el 20% para la adquisición de los materiales y equipo de instalación permanente de conformidad con lo indicado en el articulo 49 fracción II de "La Ley".

Sexta.- Obligaciones de "El contratista"

"El contratista" se obliga a realizar la obra hasta su total terminación de conformidad con lo establecido en la Ley de Obras publicas del Distrito Federal, de acuerdo a las especificaciones de la obra contratada y conforme a las normas de construcción vigentes en el lugar donde deberá realizarse.

Séptima.- Obra no ejecutada

113

"La dependencia" podrá, en todo tiempo, suspender o modificar parcial o totalmente, cualquier volumen de obra no ejecutada, cuando lo estime conveniente, sin que "el contratista" tenga derecho a reclamación o indemnización alguna. La suspensión de la ejecución de la obra se sujetará a lo que establecen los artículos 27 de la Ley de obra pública del Distrito Federal y 54 del reglamento de la Ley de obras públicas.

Octava.- Modificaciones del contrato

"La dependencia" podrá encomendar al "El contratista" la ejecución de trabajos adicionales a la obra que aquí se contrata mediante la celebración de convenios que se ajusten a lo dispuesto por el articulo 56 de la Ley de obras públicas del Distrito Federal.

Respecto a trabajos adicionales, se aplicarán los mismos precios unitarios considerados para la obra materia de este contrato tanto en la ejecución, residencia, supervisión, verificación, pago, garantías y causas de rescisión, que constan en el presente contrato, o en su defecto, las que se pacten en el convenio de ampliación respectivo.

Novena.- Ejecución de la obra

Durante la vigencia de este contrato, "La dependencia" podrá modificar los documentos técnicos, dando aviso por escrito a las autoridades competentes y a "El contratista", obligándose éste a ajustarse a esas modificaciones. Cuando "El contratista" solicite, por causa justificada cualquier cambio en esta documentación "La dependencia" resolverá según su criterio exclusivo, lo que estime conveniente.

Décima.- Acta de entrega-recepción

"El contratista" notificará por escrito a "La dependencia" la terminación de los trabajos que le fueron encomendados y esta verificará, dentro de los 30 (treinta) días hábiles siguientes, que los trabajos estén concluidos a su entera satisfacción, para tal efecto se formulara el acta de constancia de terminación correspondiente en términos de los artículos 57 de la Ley de obras públicas del Distrito Federal y 49 del reglamento de la Ley de obras públicas. Una vez comprobada la terminación de los trabajos, la acta de entrega-recepción, se levantará en un plazo no mayor a 20 (veinte) días hábiles.

Será condición para la firma del acta que "El contratista" entregue a "La dependencia" los planos originales y demás documentos técnicos de la obra, en los cuales constarán, en su caso, las modificaciones que se hayan hecho al proyecto original.

Concluida la obra y no obstante su recepción formal, "El contratista" queda obligado a responder de los defectos que resultaren de la misma, de los vicios ocultos y de cualquier otra responsabilidad en que hubiese incurrido, conforme a lo establecido en el artículo 58 de la Ley de obras públicas del Distrito Federal.

114

Décima primera.- Pena convencional

En caso de atraso en la entrega de la obra, que no se justifique mediante la prorroga correspondiente otorgada por "La dependencia" , "El contratista" deberá pagar una cantidad de dinero como pena de convención consistente en el 2 (dos) al millar sobre el importe total contratado, por cada dia de mora que transcurra desde la fecha señalada para la terminación de los trabajos, hasta que se entreguen a satisfacción de "La dependencia" o se hayan satisfecho las reclamaciones que esta haga.

Décima segunda.- Maquinaria

"El contratista" aportara por su cuenta y riesgo la maquinaria, herramienta y todos los instrumentos que se requieran para la ejecución de la obra y los materiales necesarios de la obra, sin pago adicional por estos conceptos. "La dependencia" podrá ordenar, por conducto de la residencia de supervisión, que se efectúen, con cargo a "El contratista", pruebas de materiales para comprobar su calidad.

Décima tercera.- Residente de "El contratista"

"El contratista" designará como residente de obra y según esta lo requiera, a un arquitecto o ingeniero con cédula profesional debidamente expedida o, en su caso, a un técnico especialista con capacidad y experiencia a satisfacción exclusiva de "La dependencia" , a efecto de que permanezca en el lugar de obra, por todo el tiempo necesario para su realización, bajo su dirección, vigilancia y responsabilidad técnica, siendo este residente el representante técnico de "El contratista" en la obra, para todos los efectos técnicos de este contrato.

Décima cuarta.- Responsabilidad de "El contratista"

"El contratista" será el único responsable de los trabajos de la obra y deberá sujetarse a todos los reglamentos, normas técnicas y ordenamientos de las autoridades competentes en materia de construcción, seguridad, uso de vía pública, así como a las disposiciones establecidas que correspondan al tipo de obra contratada, conforme a lo dispuesto por los artículos 59 de la ley de obras públicas del distrito federal y 48 del reglamento de la ley de obras públicas, obligándose además a lo siguiente:

1. Reponer o reparar de inmediato, sin derecho a pago alguno, lo realizado, por no ajustarse a lo estipulado en este contrato, a su documentación técnica o las órdenes escritas de "La dependencia" o de la residencia de supervisión.

2. Responder por los daños o perjuicios que cause a "La dependencia" o a terceras personas, con motivo de la ejecución de la obra, por no ajustarse a lo estipulado en este contrato, a su documentación técnica, a las instrucciones de "La dependencia" o de la residencia de la supervisión o bien por violación a la normatividad de la materia. Los riesgos y la

115

conservación de la obra hasta el momento de la entrega-recepción formal a satisfacción de "la dependencia" , serán a cargo de "El contratista".

3. Reparar o reponer de inmediato defectos o vicios en la obra dentro del año siguiente a la fecha de la entrega-recepción. Si "El contratista" no atendiere estos requerimientos, se procederá ha hacer efectiva la garantía a la que se refiere el párrafo segundo de la cláusula vigésima primera.

Décima quinta.- Residente de supervisión

"La dependencia" queda facultada para designar, antes del inicio de la obra al residente de supervisión que estime conveniente para que se haga cargo supervisión de la obra, lo que comunicara por escrito a "El contratista". El residente de la supervisión de la obra tendrá, además de los expresamente señalado en el artículo 47 del reglamento de la ley de obras públicas, las siguientes atribuciones:

1. Cuidar que "el contratista" ejecute la obra de acuerdo con las especificaciones y programas de avance de la obra, que han sido aprobados.

2. Autorizar cambios o modificaciones a la documentación técnica antes citada previa aprobación de "la dependencia" . Nota: (la supervisión difícilmente pide autorización a "La dependencia")

3. Rechazar materiales de calidad o resistencia que no se ajusten a lo especificado.

4. Vetar la designación del personal incompetente o negligente que "el Contratista" haya designado para la ejecución de la obra.

5. Recomendar a "La dependencia" la substitución del residente de "el

contratista" en la obra, cuando lo estime conveniente.

6. Ordenar las pruebas de material que se requieran.

7. Ordenar el retiro de escombros o materiales que no se utilicen. 8. Oponerse a que se sigan procedimientos de ejecución contrarios a lo que la técnica exige o a lo especificado por "La dependencia" .

9. Dictar las ordenes y las medidas necesarias, para que la obra se realicé conforme a este contrato.

El residente de supervisión representará directamente a "La dependencia" ante "El contratista" y terceros, en asuntos relacionados con la

ejecución de la obra para todos los aspectos técnicos.

Décima sexta.- Información y verificación

La Contraloría general del gobierno del Distrito Federal y la Contraloría interna de "La dependencia" tienen la facultad de solicitar información y verificación sobre la obra, en los términos establecidos por el artículo 66 de la

116

ley de obra pública del Distrito Federal, por lo que "La dependencia"_y "el contratista" deberán proporcionar datos y elementos que les requieran para efectuar las inspecciones y comprobaciones que estimen pertinentes.

Décima séptima - Cesión de derechos

"El contratista" no podrá ceder total o parcialmente los derechos y obligaciones que le corresponden conforme a este contrato, según lo dispuesto en el artículo 48 de la ley de obras públicas del distrito federal, con excepción de los derechos de cobro sobre las estimaciones por trabajos ejecutados, cuando para ello cuente con la aprobación previa y por escrito de "La dependencia"

Décima octava.- Precios unitarios

Conforme a lo previsto en el artículo 4, fracción I, inciso a), de la Ley de Obras Públicas del Distrito Federal, en relación con el artículo 42, fracción I del reglamento de la Ley de obras públicas, las partes reconocen que este contrato se celebra a precios unitarios.

Los precios unitarios indicados en el presupuesto y señalados en el anexo "a" el cual forma parte integral de este instrumento, serán fijos hasta la terminación de la obra y en su caso, serán también el punto de partida para establecer los aumentos o reducciones de los costos de la obra ejecutada.

Décima novena.- Ampliación del plazo

Cuando por cualquier causa no imputable a "El contratista", le fuera imposible a llevar a cabo los trabajos del plazo estipulado en la cláusula cuarta de este contrato, solicitará oportunamente y por escrito la prórroga que considere necesaria expresando los motivos en que apoya su solicitud. "La dependencia"

decidirá si procede imponer a "El contratista" las penas a que haya lugar de acuerdo con la cláusula.

El plazo pactado para la ejecución de la obra sólo podrá ser prorrogado por "la dependencia" a solicitud por escrito de "el contratista" y con la conformidad de la institución de fianzas que garantice el cumplimiento de las obligaciones de esta.

En caso de negarla, "La dependencia" podrá exigir a "El contratista" el cumplimiento de las obligaciones del contrato, ordenándole que adopte las medidas necesarias, y bien podrá rescindir el contrato de conformidad con lo establecido en la cláusula vigésima segunda.

Vigésima.- Ajuste de costos

Las partes acuerdan la revisión y ajuste de los costos que integran los precios unitarios pactados en este contrato, cuando la vigencia del mismo, ocurran circunstancias de orden económico no previstas, pero que de hecho, sin dolo, culpa, negligencia o ineptitud de cualquiera de las partes, un aumento o reducción de los costos de los trabajos pendientes de ejecutar.

117

La aplicación de los ajustes será regulada por lo dispuesto en los artículos 53 y 54 de la Ley de obras públicas del Distrito Federal, mediante el procedimiento contenido en dicho precepto.

Las cantidades que resultaren de los ajustes de costos expresamente resueltos por "La dependencia" respecto de trabajos ejecutados, conforme a las estimaciones correspondientes, se pagarán a solicitud de "El contratista" a más tardar dentro de los 30 (treinta) días hábiles siguientes.

Vigésima primera.- Garantías

Para garantizar el cumplimiento del contrato, "El contratista" se obliga a otorgar a "La dependencia" fianzas a favor de la Secretaría de finanzas del gobierno del Distrito Federal, expedida por una institución debidamente autorizada, por el 10% (diez por ciento) del importe total de este contrato, a la fecha de firma de este contrato de acuerdo a la fracción III del artículo 35 de la Ley de obras públicas del Distrito Federal siendo condición para que se efectué el primer pago, el otorgamiento de la citada fianza.

Previo a la formulación del acta de entrega-recepción, "El contratista" constituirá fianzas por el equivalente del 10% (diez por ciento) del monto total ejercido en la obra, garantía que permanecerá vigente por un año después de la fecha de entrega-recepción de la obra, para responder de los defectos, vicios ocultos o cualquier otra responsabilidad en que hubiese incurrido en la ejecución de la obra.

Las garantías mencionadas en esta cláusula, deberán incluir en su texto las siguientes estipulaciones:

La presente garantía tendrá vigencia durante la substanciación de todos los recursos legales y juicios que se interpongan hasta que se dicte resolución definitiva por autoridad competente. Cuando se haya cumplido con las cláusulas del contrato la garantía podrá ser cancelada únicamente mediante escrito expedido por la dirección del Distrito Federal.

"La institución afianzadora otorga su consentimiento en lo referente al artículo 119 de la Ley Federal de instituciones de fianzas y se somete expresamente al procedimiento de ejecución establecido en los artículos 93, 93 bis, 94, 95, 118 y 128 de su reglamento.

Vigésima segunda.- Causas de rescisión

"La dependencia" podrá rescindir administrativamente el contrato en caso de incumplimiento de "El contratista" y suspenderlo administrativamente, en todo o en parte, por cualquier causa justificada, así como darlo por terminado anticipadamente cuando ocurran razones de interés general conforme a lo dispuesto en el artículo 27 de la Ley de obras públicas del Distrito Federal, sin que las garantías establecidas dejen de surtir efectos. Asimismo, "La dependencia" podrá rescindir el contrato en los siguientes casos:

1. Si "El contratista" no inicia los trabajos en la fecha fijada o no se ajusta en su ejecución al programa de trabajo aprobado.

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2. Si "El contratista" cede los derechos o obligaciones derivados de este contrato, sin autorización previa y por escrito de "La dependencia" .

3. Si "El contratista" es declarado en quiebra o suspensión de pagos o hace cesión de bienes en forma tal que afecte el contrato.

4. Si "El contratista" suspende la ejecución de la obra sin causa justificada o se niega a reparar o reponer alguna parte de ella que hubiese sido rechazada por defectuosa.

5. Si "El contratista" no aporta maquinaria, equipo, herramienta, materiales, personal competente y residente en la obra.

6. Si "El contratista" no atiende de inmediato sus responsabilidades obrero-patronales.

7. Si "El contratista" no atiende las indicaciones en la bitácora de obra.

8. Si "El contratista" no da facilidades o no proporciona los datos requeridos por "La dependencia" y las autoridades que tienen derecho a obtenerlos.

Vigésima tercera- De la rescisión

Si "La dependencia" estima que existen causas de rescisión, lo comunicara en forma fehaciente a "El contratista" a fin de que dentro del termino de 10 (diez) días hábiles exponga a lo que a su derecho convenga; de no hacerlo a satisfacción de "La dependencia" , operara plenamente la rescisión sin necesidades de declaración judicial.

"El contratista" se obliga a mantener informada a "la dependencia" de cualquier cambio de domicilio durante la vigencia de este contrato, así como por el tiempo necesario para responder de las reclamaciones que en su caso hubiera por lo que de no ser localizada, dará lugar a la rescisión o a iniciar el procedimiento legal que corresponda.

De rescindirse el contrato, se procederá a formalizar el acta que menciona el artículo 53 del reglamento de la ley de obras públicas.

Vigésima cuarta.- Terminación anticipada.

En su suspensión, rescisión o terminación anticipada del contrato se observará lo siguiente:

I. En caso de rescisión del contrato por causas imputables a "El contratista", se procederá ha hacer efectiva la garantía de cumplimiento otorgada y "La dependencia" se abstendrá de cubrirle los trabajos ejecutados en tanto se otorgue el finiquito correspondiente, lo que deberá realizarse dentro de los 40 (cuarenta) días hábiles siguientes a la fecha de notificación de la rescisión.

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c i i r B I B L I O T E C A

II. Cuando por caso fortuito o fuerza mayor no pueda continuarse la obra "El contratista" podrá suspender y optar por la rescisión, presentando solicitud por escrito a "La dependencia", quien resolverá en 10 (diez) días hábiles, en caso de negativa será necesario que "El contratista" obtenga la declaración judicial correspondiente.

III. Girando la suspensión, rescisión o la terminación anticipada de este contrato no sea imputable a "El contratista", "La dependencia" pagará los trabajos correctamente ejecutados y los» gastos no recuperables, siempre que estén debidamente comprobados mediante estudio que lo justifique y que se relacionen directamente con el presente contrato.

Vigésima quinta.- Relación laboral

"El contratista" como empresario y patrón del personal que ocupe con motivo de los trabajos materia del presente contrato, será el único responsable de las obligaciones derivadas de las disposiciones legales y demás ordenamientos en materia de trabajo y seguridad social, "El contratista" conviene por lo mismo, en responder de todas las reclamaciones que sus trabajadores presentaren en su contrato o de "La dependencia* en relación con los trabajos del contrato.

Vigésima sexta.- Jurisdicción

Lo no previsto expresamente en este contrato, se regirá por las disposiciones generales en la Ley de obras públicas del Distrito Federal, el reglamento de la abrogada Ley de obras públicas según el oficio circular gdf-sos/99-2 de fecha 4 de febrero de 1999, emitida por el secretario de obra y servicios y el Código civil para el Distrito Federal. En caso de controversia, las partes se someterán a la jurisdicción de los tribunales competentes en el Distrito Federal, renunciando al fuero que les pudiera corresponder en razón de su domicilio presente, futuro o por cualquier otra causa.

Enteradas las partes del contenido y fuerza legal del presente contrato, lo ratifican y firman al margen y al calce como manifestación de su conformidad en el Distrito Federal, a los .

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