GRADO EN DERECHO DERECHO CIVIL (PERSONA Y BIENES)

PARTE IV (LOS DERECHOS REALES)TEMA 21 (PROPIEDAD HORIZONTAL)

Aurora López AzconaProfesora de Derecho civilFacultad de DerechoUniversidad de Zaragoza

1. CONCEPTO

a) Propiedad especial, de carácter mixto o completo: combina la propiedad individual de los pisos y locales con la copropiedad de los elementos comunes.b) Objeto: edificios divididos en pisos y locales susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común o a la vía pública. c) Los pisos y locales del edificio deben pertenecer en propiedad exclusiva a una pluralidad de propietarios.

2. CONSTITUCION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

* Presupuestos de hecho (art. 396.1 CC)- existencia de un edificio- la división del mismo en pisos y locales- que los pisos y locales sean susceptibles de aprovechamiento independiente- que los pisos y locales pertenezcan a diferentes propietarios

* Título constitutivo (art. 5 LPH): documento (normalmente notarial) en que se hacen constar las circunstancias de hecho y derecho que dan nacimiento a la propiedad horizontal”.

En concreto, se hace constar: 1. la dl de voluntad del dueño o dueños del edificio de someterlo al régimen especial de la propiedad horizontal; y 2. la división del edificio en pisos y locales, a los que se adjudica una cuota de participación.

No requisito constitutivo de la PH, pero sólo a través de su otorgamiento se consigue la plena efectividad del régimen de la propiedad horizontal: 1. completa la regulación de la LPH, adecuándola a las circunstancias del edificio de que se trate. 2. es esencial para el acceso al Registro de la Propiedad del edificio en PH, así como de lsos pisos y locales que lo integran.

3. INSCRIPCIÓN EN REGISTRO DE LA PROPIEDAD

No requisito constitutivo de la PH, pero necesaria para que produzca efectos erga omnes.

Tipos de inscripción:

- inscripción del edificio en su conjunto (art. 8.4 Ley Hipotecaria)- inscripción de cada piso o local como finca independiente

4. LA CUOTA DE PARTICIPACIÓN

* art. 3.2 y 5.3 LPH

* Cpto: valor proporcional de cada piso y local en relación al valor total del inmueble.

* finalidad: sirve de modulo para determinar la participación de cada propietario en las cargas y beneficios comunes.

* fijación:

- en el título constitutivo- por: 1. propietario único edificio antes de iniciar su venta por pisos y locales; 2. por acuerdo unánime de todos los propietarios de los pisos y locales. 3. por laudo arbitral o sentencia.

* modificación: acuerdo unanime. Parcial (agregación o segregación) o total (elevación de nuevas plantas)

5. AUTONOMIA DE LA VOLUNTAD: ESTATUTOS Y NORMAS DE REGIMEN INTERIOR

A) ESTATUTOS

* art. 5.3 LPH

* caracteres:

1. otorgamiento voluntario2. origen convencional3. pueden constar en t. ctvo. o ser aprobados posteriormente por acuerdo unanime de la Junta de Propietarios4. no pueden contravenir el Dcho necesario5. contenido: constitución y ejercicio de los dchos de los propietarios; y disposiciones no prohibidas por LPH en cuanto a uso o destino del edificio y de los pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, admón. y gobierno, seguros, conservación y reparaciones.6. eficacia frente a terceros si ha sido inscrito en Registro de la Propiedad

B) REGLAMENTO O NORMAS DE REGIMEN INTERIOR

* art. 6 LPH

* CARACTERES:

1. regulan detalles de convivencia y de utilización de los elementos comunes2. no pueden contrariar la LH ni los estatutos3. no se recogen en titulo constitutivo ni son inscribibles en RP4. Aprobación por junta de propietarios por acuerdo de la mayoría

5. ELEMENTOS COMUNES Y PRIVATIVOS

A) ELEMENTOS COMUNES

* cpto: elementos del edificio que, siendo nece para el adecuado uso y disfrute de los pisos y locales, pertenecen en proporción a sus cuotas, a todos los propietarios de dichos elementos privativos, siendo inseparables de ellos y no susceptibles de división.

* art. 396.1 CC: lista ejemplificativa: por naturaleza o imprescindibles y por destino o prescindibles.

* Caracteres:

- carácter accesorio o auxiliar respecto de los e. Privativos- objeto de propiedad compartida- indivisibles- inseparables de las partes privativas- la posible desafectación de los elementos comunes or destino

B) ELEMENTOS PRIVATIVOS

* cpto: partes o elementos de un edificio sujeto a PH que son objeto de propiedad individual

* clases (art. 3.1 a LPH):

1. los espacios suficientemente delimitados y susceptibles de aprovecham independiente2. los elementos arquitectónicos e instalaciones comprendidos dentro sus limites y de uso exclusivo del propietario3. los anejos señalados en el tit. constitutivo

  6. DCHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS RESPECTO A SU PISO O LOCAL

A) DERECHOS: dcho de propiedad individual, con sujeción a ciertos limites

- facultad de libre uso y disfrute: dcho a realizar modificaciones y dcho de división- facultad de libre disposición

B) OBLIGACIONES

- respetar los elementos comunes incluidos en su piso o local

- mantener su piso o local en buene stado de conservación

- consentir en piso o local reparaciones que exija servicio del edificio, así como el establecimiento de las servidumbres imprescindibles para la creación de servicios comunes, con dcho a indemizac por daños

- prohibición de desarrollas actividades prohibidas por estatutos, molestas, insalubres, nociva, peligrosas o ilicitas.

7. DCHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS RESPECTO A LOS ELEMENTOS COMUNES

A) DCHOS

Art. 3 LPH

Dcho de copropiedad sobre los elementos comunes, indivisible e inseparable de los pisos y locales.

B) OBLIGACIONES

Art. 9 LPH

a) económicas

- de contribuir a gastos generales en proporción cuota- de contrbuir a dotación de fondo de reserva en proporción cuota

b) respecto a los elementos comunes- respetar elementos comunes no incluidos en su piso o local- utilizarlos con la diligencia debida

c) dirigidas a la identificación del dueño actual del piso o local- obligación de comunicar al secretario de la comunidad un domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones relacionadas con la comunidad- obligación de comunicar al secretario de la comunidad, en caso de transmisión del piso o local, el cambio de titularidad operado

8. REGIMEN DE OBRAS Y MEJORAS

8.1. OBRAS NECESARIAS PARA LA ADECUADA CONSERVACIÓN Y SOSTENIMIENTO DEL INMUEBLE

Art. 10 LPH

- deber de conservación del edificio: cualquier propietario puede exigir su ejecución- responsabilidad individual de los propietarios que se opongan o demoren

injustificadamente la ejecución de obras ordenadas por la Admón.- discrepancias entre copropietarios sobre la naturaleza necesaria o no de las obras: resolución por la junta de propietarios, laudo arbitral informe técnico- gastos generados por las obras necesarias: gastos generales

8.2. INNOVACIONES O MEJORAS

Art. 11 LPH

- innovaciones exigibles en función de las características del inmueble: se les aplica el régimen de las obras necesarias

- innovaciones no exigibles cuya cuota de instalación no exceda de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes: requieren acuerdo de la junta de propietarios. Obligan a todos los propietarios.

- Innovaciones no exigibles cuya cuota de instalación exceda de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes: los propietarios disidentes no están obligados a contribuir a su pago ni podrá ser alterada su cuota de participación, si bien podrán excluidos del uso de la innovación.

- Innovaciones que hagan inservible una parte del edificio para el uso o disfrute de algún propietario, ya sea el elemento afectado común o privativo: no pueden acordarse sin el consentimiento de los propietarios afectados

8.3. OBRAS QUE AFECTEN AL TITULO CONSTITUTIVO

Art. 12 LPH

- construcción de nuevas plantas - obras que alteren la estructura o fábrica del edificio o los elementos comunes

9. ORGANOS DE LA COMUNIDAD

Art. 13 LPH

Organos esenciales:

1. Junta de propietarios:

* Cpto: Asamblea general de todos los propietarios, encargada de decidir sobre los asuntos fundamentales de la comunidad.

* Sistema de adopción de acuerdos (art. 17 LPH): - unanimidad o mayoría cualificada, los acuerdos que impliquen modificación del titulo constitutivo, salvo eliminación de barreras arquitectónicas para facilitar acceso a minusválidos (art. 17 LPH). - voto favorable de 1/3 de los propietarios que representen 1/3 de las cuotas: acuerdos dirigidos a instalar infraestructuras de comunión o energéticas. - mayoría simple, los demás acuerdos.

* asistencia a la Junta (art. 15 LPH): personal o por representación (acreditada por escrito firmado por propietario). Posibilidad de privar del voto a los propietarios que no estén al corriente de las deudas vencidas.

* clases de juntas (art. 16 LPH): ordinaria y extraordinarias

* impugnación de acuerdos (art. 18 LPH):

- los contrarios a la LPH o estatutos- los gravemente perjudiciales para la comunidad o que beneficien exclusivamente a uno o varios propietarios- los gravemente perjudiciales para un propietario- los adoptados con abuso de derecho

2. Presidente (rts. 13 y 14 LPH)

* debe ser uno de los propietarios * designación: Junta de propietarios, por un año y en ppio, obligatorio* funciones: - representar a la comunidad de propietarios- convocar a la Junta- actuar como secretario y administrador, si los Estatutos no preven o la Junta no acuerda la elección de otra persona para desempeñar estos cargos.

10. RESPONSABILIDAD POR DEUDAS CONTRAIDAS POR LA COMUNIDAD

Art. 22 LPH

* Responsabilidad patrimonial universal y principal de las comunidades de propietarios (con todos fondos y créditos a su favor)

* Responsabilidad subsidiaria de los propietarios, siempre que requeridos de pago, no hayan pagado voluntariamente las deudas de la comunidad. No obstante, éstos pueden oponerse a la ejecución de sus bienes si acreditan que están al corriente de las deudas vencidas de la comunidad en mto del requerimiento.

11. EXTINCIÓN

Art. 23 LPH

- destrucción del edificio, cuando coste reconstrucción exceda del 50% valor edificio al tiempo de producirse el siniestro- conversión en propiedad ordinaria- conversión en copropiedad ordinaria

12. RÉGIMEN DE LAS URBANIZACIONES PRIVADAS

Art. 24 LPH: para estos complejos el régimen de la LPH es dispositivo (siempre

que los propietarios no pacten un régimen diferente: sociedad civil, cooperativa, comunidad de bienes, etc)

Requisitos para que les aplique el rg de la PH:

- pluralidad de edificios o parcelas- que los edificios o parcelas sean independientes entre si- destino ppal de los edificios o parcelas: vivienda o local- que exista una zona común, constituida por elementos al aire libre o en zona cubierta- pluralidad de propietarios de parcelas, viviendas o locales que ostenten, a la vez, la condición de copropietarios de la zona común.

Modelos organizativos a adoptar:

- constituirse en una comunidad unica de propietarios- constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios- adoptar formulas diferentes a las señalaas: asociaciones, cooperativa, comunidad de bienes ordinaria...)