Tasadores_ Testigos Adecuados

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10/4/2016 Blog de tasadores: Testigos adecuados. Importancia de los muestreos en una valoración.

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jueves, 12 de noviembre de 2009

Testigos adecuados. Importancia de los muestreosen una valoración.

Como ya sabéis, el método decomparación es el métodoestrella en la valoracióninmobiliaria. Consiste en compararel inmueble que queremos valorarcon otros inmuebles decaracterísticas parecidas,aplicándoles si procede una seriede correcciones o coeficientes dehomogeneización para llegar a unvalor adecuado. A los inmuebles

con los que lo comparamos lanormativa los denomina"comparables", aunque ladenominación que más se usa esla de "testigos", que es la queutilizaba la anterior regulación.

Podemos entender que "testigos" son todas las muestras o inmueblescon los que podemos comparar y "comparables" son los testigos quefinalmente utilizamos (un mínimo de 6 muestras o 3 transaccionescomprobadas).

El método de comparación tiene muchas ventajas, pero quierocentrarme en un inconveniente que es evidente: el valor final de una

valoración depende directamente de los testigos que seleccionemospara realizar la tasación.

Fijaos que esos testigos los tasadores los sacamos de ofertas queencontramos por la calle, internet o en el periódico, como ya vimoshace poco en un post anterior. Pero ala hora de valorar, tenemos unamplio abanico de muestras donde elegir. Básicamente éstos son loscriterios que debemos seguir para seleccionarlos:

1. Por tipología: no podemos comparar peras con manzanas. Sivaloramos un piso debemos seleccionar pisos. Si lo que sevalora es un local, pues locales.

2. Localización: debemos seleccionar inmuebles del entorno más

cercano al que queremos valorar. Además debemos considerarlas ventajas e inconvenientes de ese entorno. No podemoscomparar casas del Viso de Madrid con casas de Usera (otrobarrio de Madrid).

3. Por superficie: como nuestro objetivo es obtener un valorunitario por metro cuadrado, no conviene comparar inmueblespequeños con grandes. El m2 de una casa grande vale menosque el de una casa pequeña. Es como los huevos. Es más carouno sólo que un huevo de una docena. Con los m2 pasa igual.

4. Antigüedad: Evidentemente los inmuebles más modernos novalen lo mismo que los más antiguos.

5. Calidades constructivas: si el inmueble tiene buenos acabados,ascensor, etc...

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J OS I T OM ON

Arquitecto,

especializado en

valoración

inmobiliaria. MBA

por el IE. Ahora en Chile. Mañana

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6. Otros.

En realidad se trata de escoger los inmuebles más parecidos alnuestro, y aquí llega el meollo del asunto. Intentaré explicarme: Paramí no es correcto elegir 6 testigos de la misma promoción que elinmueble que tasamos. Puede que esa promoción esté fuera demercado y obtendríamos un valor completamente desvirtuado. Siescogemos testigos de precios muy altos, obtendremos valores muyaltos. Pondré un ejemplo: imaginaos que un chino viene a España ysólo ve el Rocío. Si vuelve a su país sin ver más del nuestro,

seguramente piense que los españoles se dedican a pasear imágenesreligiosas, que vamos vestidos de faralaes y que en vez de cochestenemos carros tirados por caballos. Evidentemente la valoración quehace el chino de nuestro estilo de vida es errónea.

Con la valoración inmobiliaria es parecido. Es muy importante quétestigos se escogen. Si alguien no sabe de valor lo primero que meva a preguntar es: "pero entonces, dos tasadores no valorarán igualuna misma casa, no?". La respuesta es que no. No darán el mismovalor. Pero añadiría que, si han valorado bien, sus conclusiones seránsensiblemente semejantes. No habrá demasiadas diferencias. Loimportante es que el tasador tenga una idea clara de cual debe ser elvalor del inmueble nada más verlo. Esa primera idea suele ser la que

generalmente oriente al tasador y pocas veces variamos (sihablamos de inmuebles especiales, esa idea sencillamente noaparece).

A la hora de tomar testigos del mercado, hay que tener en cuentavarias cosas. Me ha parecido muy importante este artículo que heleído en idealista. Dice que los propietarios no dan valores objetivosa sus inmuebles (no los damos nosotros, de ahí las discrepancias alas que me refería antes, imaginaos los propietarios). Esto viene acuento en el tema de la selección de testigos, dado que muchospropietarios ofertan precios desorbitados y hay que saber filtrarlos.Un propietario siempre te dice que su casa está en el mejor barrio,tiene la mejor orientación, las mejores calidades, tiene más metrosque el piso de abajo y que el de arriba, tiene mejores vistas, etc,etc... Lo oigo en cada visita. Y en realidad, es igual que el resto deinmuebles que has visto esa semana. Quizá hable en otro post de laconclusión a la que me ha llevado esto...

Es un hecho que simplemente cambiando un testigo podemos obtenervariaciones de valor de hasta un 5 - 10% en el global. Más si eltestigo es absurdo. Por eso en la oficina constantemente realizamosestudios de mercado para que no nos salgamos de unos márgenes.Cuando haces una tasación a veces puedes perder perspectiva. Escomo cuando ves un cuadro muy de cerca. De vez en cuandonecesitas dar un paso atrás para ver l conjunto. Lo solemos hacer almenos una vez cada dos meses. Y en ciertas zonas en las quetrabajamos intensamente es bastante necesario en la actualidaddadas las variaciones del mercado.

Para resumir: la valoración es una "ciencia subjetiva" que ha buscadométodos para "objetivizarse". Y que el parámetro fundamental es elcriterio del tasador. Las sociedades de tasación y los filtros de controlson un segundo paso que aumenta la objetividad del valor quedamos. Pero la elección de los testigos (saber elegirlos) es clavepara valorar correctamente por comparación.

Publicado por Jositomon a las 9:00

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Etiquetas: método comparación, novatos, testigos

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Litos 14 de noviembre de 2009, 7:56

Me ha gustado mucho tu explicación, sobre todo la últimaparte sobre perder la perspectiva.De cuando en cuando

conviene hacer un ejercicio de reflexión para evitar que losárboles no nos dejen dever el bosque.Soy un compañero supervisor-tasador de rústicas, ese granpatito feo olvidado por las sociedades de tasación y lasnormativas.

Saludos!!

Responder

Jositomon 16 de noviembre de 2009, 10:20

Pues espero que nos sigas. Las rústicas tienen mucha miga y

nos gustaría hablar de ellas en breve. Saludos

Responder

Litos 16 de noviembre de 2009, 16:12

Os sigo silenciosamente hace ya unos meses. Estoy deseandover vuestra opinión sobre las rústicas, unos inmuebles muypeculiares y en los que, a mi modo de ver, la normativa esmás difusa. He conocido la manera de tasar rústicas de 6tasadoras (2 a nivel de validación) y ninguna es igual. Sinecesitais cualquier cosa me imagino que me podreis enviarun privado a través de mi perfil de google.

Saludos!!

Responder

Inclito 24 de noviembre de 2009, 10:54

Para mí está explicado con claridad absoluta.Solo, por añadir algo más, te diré que la cosa se complicaconforme te alejas de las ciudades y te aproximas a núcleosde población menores. La búsqueda de testigos se convierteen un auténtico calvario y no digamos ya la homogeneización.

Salu2

Responder

Stan Dickens 15 de febrero de 2010, 0:59

Para inversion y ocupacion directa es posible que la paginaweb de i-comparables.com podia ser muy util como fuente de"testigos" o "comparables". Lo importante es que loscomparables son reales y no de precio de salida. Estoy deacuerdo con lo dicho anteriormente - un propietario puedetener un idea muy equivocada sobre el valor de su inmueble -

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osladrilloadios.libremercado.com/http://elblogdezano.com/2015/06/14/del-humor-y-la-cultura/http://elblogdezano.com/http://www.elblogdeapa.com/actualidad/estreno-tiendaonline-humoraparejador/http://www.elblogdeapa.com/https://grupo4s.com/2016/04/04/handsometwin/https://grupo4s.com/http://www.inmoblog.com/entrevistas/reinventando-la-franquicia-inmobiliaria/http://www.inmoblog.com/http://feeds.weblogssl.com/~r/pymesyautonomos/~3/9_ZceRBza_4/concentrase-trabajando-en-casa-algo-cada-vez-mas-dificilhttp://www.pymesyautonomos.com/http://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/testigoshttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/novatoshttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/m%C3%A9todo%20comparaci%C3%B3n


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encuesta entidad bancariaestadística

explotacióneconómica extranjero

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gobierno Herramienta Verdehipoteca

idealista informe inmobiliaria

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método comparación métododel coste método residual

normativa noticias novatos

procedimientos productividad

propiedad

recuperacionesRegistro

Serie Apps

sociedad de tasaciónSOCIMI

ST.

Suelo superficie tasación tasaciones tasador

Tasamadrid

testigos thinktank64Tinsa

valoración

si aceptamos precios de salida como testigos validos siemprecoremos el riesgo de equivocarnos. Para los que dicen que nosolamente tengo una pregunta. ¿Como sabes cuanto descontardel precio de salida?

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Jositomon 15 de febrero de 2010, 21:59

Stan, cualquier web donde podamos acceder a comparables es

buena, pero veo la que me mandas y creo que se trata decompra-venta de edificios enteros. En este caso, dudo que lascomparaciones tengan validez, dado que se trata de unmercado cerrado de dificil acceso y el valor está condicionado.No sé si me pierdo algo de esa web, por favor, acláramelo.Gracias y un saludo.

Responder

Jerome Philippe Cavallini Blaya 25 de octubre de 2012,20:42

algun programa a sugerir ? Gracias

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Jositomon 28 de octubre de 2012, 16:54

No, la verdad. cada uno tiene sus pros y contras y vancambiando poco a poca a medida que evolucionan. Convienetener unos cuantos fichados que te sirvan de referencia sinperder el ojo al resto por si ofrecieran algo interesante enalgún momento dado.Saludos

Responder

Antonio Cabornero 20 de agosto de 2014, 10:14

Jositomon, totalmente de acuerdo en lo que dices de que cadaprograma tiene sus pros y en lo de las evoluciones. Yo uso 2programas, uno que compré y otro de una tasadora para laque también trabajo (no haré publi de ninguno, jeje). El míome resulta más cómodo pero el de la tasadora me traía máscomparables y más recientes. Ahora esa diferencia hadesaparecido y a veces encuentro más muestras en uno yotras veces más en el otro (siempre hablando de muestrasrecientes claro). Me ha parecido superinteresante lo de

icomparables pero no me da información suficiente (al menoscon la cuenta gratuita, supongo que con la de pago sí) y loveo un poco caro: por lo que yo pago al año (muestrasincluidas) solo tendría acceso durante un mes.

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ttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/IVSChttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/IVAhttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/IRPFhttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/IPMShttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/iphonehttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/IPChttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/inversi%C3%B3nhttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/Internacionalhttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/intermediarioshttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/innovaci%C3%B3nhttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/Innotasahttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/inmobloghttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/inmobiliariohttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/ingenierohttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/inflaci%C3%B3nhttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/impuestoshttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/IEhttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/humorhttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/huelgahttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/home%20staginghttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/historiahttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/globalizaci%C3%B3nhttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/Gesvalthttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/geoposicionamientohttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/fotocasahttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/foro%20tasadoreshttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/formaci%C3%B3nhttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/flujoshttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/fiscalidadhttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/finanzashttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/finalidadhttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/FIIhttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/fichajeshttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/expropiaci%C3%B3nhttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/Expansionhttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/excelhttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/evaluaci%C3%B3n%20de%20proyectoshttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/estado%20de%20conservaci%C3%B3nhttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/entrevistahttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/entornohttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/emvhttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/empresashttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/elementos%20comuneshttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/El%20Mundohttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/educaci%C3%B3nhttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/economistahttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/Dridcohttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/docenciahttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/diversificaci%C3%B3nhttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/deporteshttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/CVhttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/cursoshttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/crowdfundinghttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/croquishttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/construcci%C3%B3nhttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/congresoshttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/congresohttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/conferenciahttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/condicionanteshttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/concesi%C3%B3n%20administrativahttp://blogdetasadores.blogspot.com/2009/11/testigos-adecuados-importancia-de-los.html?showComment=1408522445234#c2693345783029387476https://www.blogger.com/profile/10735129479820892504http://blogdetasadores.blogspot.com/2009/11/testigos-adecuados-importancia-de-los.html?showComment=1351439663130#c2733083859260757900https://www.blogger.com/profile/02319778591998041487http://blogdetasadores.blogspot.com/2009/11/testigos-adecuados-importancia-de-los.html?showComment=1351190547581#c2476116621285226846https://www.blogger.com/profile/03824477713482633546http://blogdetasadores.blogspot.com/2009/11/testigos-adecuados-importancia-de-los.html?showComment=1266267575377#c3632221240287089176https://www.blogger.com/profile/02319778591998041487http://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/visitahttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/viajeshttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/valoraci%C3%B3nhttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/Tinsahttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/thinktank64http://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/testigoshttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/Tasamadridhttp://blogdetasadores.blogspot.com.co/search/label/tasadorhttp://blogdetasadores.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