Tasaciones - Normas Para El Calculo de Valor de Tasacion de Bienes Inmuebles
Tasaciones de Bienes Inmuebles
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Expositor: Ing. Martin Muoz Alegria
CRITERIOS PARA LAELABORACIN DE UNINFORME DE TASACIN
TASACIONES DE BIENES INMUEBLES
SATIPO, 30 SETIEMBRE Y1 DE OCTUBRE DEL 2011
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QUE ES UNA TASACION?
PROCEDIMIENTO
DICTAMINA
CUALIDADES Y
CARACTERISTICAS
ESTIMAR
ELVALOR,JUSTIPRECIO
Se entiende por tasacin o valuacin al procedimiento mediante el cual el perito
tasador estudia el bien, analiza y dictamina sus cualidades y caractersticas en
determinada fecha para establecer la estimacin del valor razonable y justo del
bien de acuerdo a las normas del RNT. (ARTICULO I.02)
ANALIZA
ESTUDIA
FECHA
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TASACIONESMUEBLES INMUEBLES
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SISTEMAECONOMICO
SISTEMAFINANCIERO
SISTEMA
JUDICIALCONTABLE
ADMINISTRACIONPUBLICA
Para efectos deCompra
Venta.
En los procesosJudiciales y
Conciliatorios
Revalorizac. deActivos fijos.
Garantas enOperacionesCrediticias
Para ladeterminacin de labase imponible para
el clculo delimpuesto predial,Expropiaciones.
IMPORTANCIA Y USO
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QUE ES UN PERITO VALUADOR?
PROFESIONALCOLEGIADO
para efectuar lavaluacin de un bien
estudios superiores y
a su EXPERIENCIA
CAPACITADO
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Se efectantasaciones en:
MINISTERIOS
EMPRESASPRIVADAS
REPEJ
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NORMATIVIDAD
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EL REGLAMENTONACIONAL DE
TASACIONES
R. M. N 1262007 - VIVIENDA, 07-05-2007
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ALCANCE
Resolucin Ministerial N126-2007-VIVIENDA
Rige la actividad entoda la Repblica
Ttulos 6Criterios,Conceptos,
Definiciones yProcedimientos tcnicosnormativos
31 Captulos
215 Artculos
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(Decreto Supremo N 011-2006-VIVIENDA) EL REGLAMENTO NACIONAL DEEDIFICACIONES.
(Decreto Supremo N 008-2000-MTC del 16.02.00) REGLAMENTO LEY 27157 DEREGULARIZACION DE EDIFICACIONES, EL PROCEDIMIENTO PARA LA DECLARATORIA DE
FABRICA Y DEL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DEPROPIEDAD COMN Y SUS MODIFICATORIAS (TITULO I).( Ley N 29090 )LEY y SU REGLAMENTO DE REGULACION DE HABILITACIONES URBANAS Y
DE EDIFICACIONES (MODIFICA TITULO II, REGLAMENTO LEY 27157).( Ley N 27117 )LEY GENERAL DE EXPROPIACIONES.( Ley N 27628 )LEY QUE FACILITA LA EJECUCION DE OBRAS VIALES.
(Ley N 28687 y su Reglamento) FORMALIZACION DE LA PROPIEDAD INFORMALOCUPADO POR POSESIONES INFORMALES.
(Ley que modifica el Articulo 21 de la Ley N 28687) LEY DE DESARROLLO YCOMPLEMENTARIA DE LA FORMALIZACION DE LA PROPIEDAD INFORMAL, ACCESO ALSUELO Y DOTACION DE SERVICIOS BASICOS.(Ley N 26569 y su Reglamento) LEY DE PRIVATIZACION DE MERCADOS PUBLICOS.(Decreto Legislativo N 295 y sus Modificatorias)CODIGO CIVIL PERUANO.
EL REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERU.- Tiene como soporte la siguiente
Normatividad TcnicoLegal vigente:
NORMATIVIDAD EXISTENTE
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EL REGLAMENTO
NACIONAL DEEDIFICACIONES
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TITULO I GENERALIDADES
TITULO II HABILITACIONES URBANAS (25 NORMAS)
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TITULO I GENERALIDADESDEFINICIONES - RNE
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TITULO II HABILITACIONES URBANAS - RNE
CONSIDERACIONES GENERALES DE LAS HABILITACIONESGH.010 ALCANCES Y CONTENIDO
GH.020 COMPONENTES DE DISEO URBANOII.1 TIPOS DE HABILITACIONES
TH.010 HABILITACIONES RESIDENCIALESTH.020 HABILITACIONES COMERCIALESTH.030 HABILITACIONES INDUSTRIALESTH.040 HABILITACIONES PARA USOS ESPECIALESTH.050 HABILITACIONES EN RIBERAS Y LADERAS
TH.060 REURBANIZACIONES
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Art.28 cap. IV: HABILITACIONES PARA USO DE VIVIENDA TIPO CLUB, TEMPORAL OVACACIONAL
REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACIONES-RNE
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PROCEDIMIENTOS
PARA LA EJECUCINDE TASACINES
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TASACIONESINMOBILIAIAS
Oficinas
Comercial / IndustrialResidencial
Vivienda Social
Terrenos
SECTOR
TASACIONES INMOBILIARIAS
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Cmo se ejecutan las valuaciones?
1 FASE: REVISION DE LA DOCUMENTACION TECNICA LEGAL
2 FASE: INSPECCIONOCULAR
3 FASE: INFORME TECNICO
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Cmo se ejecutan las valuaciones?
1 FASE: REVISION DE LA DOCUMENTACION TECNICA LEGAL
Documento Registral y/o Testimonio y/oMinuta de compra - venta
Autovalo-PU
Planos
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PREVIO A LA INSPECINOCULAR
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Zonificacin :
Reconocer la zona
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Plantear una estrategia
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Complementar informacin
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2 FASE: INSPECCION OCULAR
Se verifica en el inmueble lo descrito en la ficha registral y documentos queacrediten la existencia de edificaciones, determinando su estado de
conservacin, antigedad y material predominante.
Deben realizarse tomas fotogrficas del ingreso del inmueble e interiores.
En caso de tener el rea del terreno dimensiones considerables debertomarse las fotos de los linderos.
Se constata las edificaciones que no se indican en los documentos tcnicos,se anota en el rubro de observaciones y se valoriza.
Se procesa la informacin obtenida, y los resultados de la inspeccin ocularverificando la existencia de gravmenes, y situacin legal del inmueble.
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3 FASE: INFORME TECNICO
Se determina el valor de tasacinrequerido.
Se concluye remitiendo el informetcnico de tasacin con la firma delperito ejecutor y del supervisorasignado (si la existiera)
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TIPOS DE TASACIONESDE INMUEBLES
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LA VALUACION DE UN PREDIOURBANO
ARTICULO II.A.06La valuacin del predio urbano consiste en la determinacin delvalor de todos sus componentes, en trminos de terreno,edificaciones, obras complementarias e instalaciones fijas ypermanentes. A estos valores de los componentes fsicos, sicorresponden al estado de similar nuevo, se les aplicar, segn loscasos, los factores de depreciacin por antigedad y estado deconservacin que estn determinados en el presente reglamento.En el caso de una valuacin reglamentaria se utilizar los valores
unitarios oficiales de terreno y de edificacin aprobados por eldispositivo legal pertinente. Cuando se trata de una valuacincomercial se determinar en base a los valores obtenidos en elestudio de mercado con el mtodo utilizado, adems si los hubiere,se adicionar aquellos factores que se considere pertinentes, los
mismos que debern ser justificados por el perito.
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LA VALUACION
REGLAMENTARIA COMERCIAL
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VALUACION DE
TERRENOS +
+ VALUACION DE OBRASCOMPLEMENTARIAS EINSTALACIONES FIJAS Y
PERMANENTES
VALUACION DE
EDIFICACIONES +
VALUACIONESREGLAMENTARIAS
VALORES OFICIALES: TERRENOS, EDIFICACION, FACTOR DE
OFICILIZACION
APROBADOS
POR R.M.
art. II.A.07, RNT
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- PLANOS DE VALORES
OFICIALES DE TERRENOS
- LISTA DE VALORES
OFICIALES DE TERRENOS
EN CENTROS POBLADOS
MENORES
VALUACIONESREGLAMENTARIAS
VALUACION DETERRENOS
VALUACION DEEDIFICACIONES
VALUACION DEOBRAS
COMPLEMENTARIASE INSTALACIONES
FIJAS Y
PERMANENTES
- CUADRO DE VALORES
OFICIALES DE
EDIFICACION (COSTA ,SIERRA Y SELVA)
- ANEXO N 01 CUADRO DE
VALORES OFICIALES DE
EDIFICACION (FACTOR DE
OFICIALIZACION)
ARTICULO I.07se distingue con el nombre de tasacin valuacinreglamentaria, cuando los valores que se utilizan en la periciacorresponden a los aranceles o valores unitarios oficiales de terrenos yde edificacin que son aprobados por los dispositivos legales
correspondientes.
VUE-EDIFICACIN
VUO-TERRENOS
VALUACIONESREGLAMENTARIAS
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Se llama valuacin reglamentaria a aquellaque utiliza como informacin de precioslos llamados aranceles en el caso de
precios de terrenos y valores oficiales dela construccin en el caso de precios de laedificacin. (Artculo I.09)
VALUACIONESREGLAMENTARIAS
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VALUACION DE
TERRENOS +
+ VALUACION DEEDIFICACIONES
+ VALUACIONDE OBRAS
COMPLEM. E
INST. FIJAS YPERMANEN.
VALUACIONESCOMERCIALES
-ESTUDIO DE MERCADO DE VALORES
-PRESUPUESTO DE OBRA
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VALUACIONESCOMERCIALES
VALUACION DETERRENOS
VALUACION DEEDIFICACIONES
VALUACION DEOBRAS
COMPLEMENTARIAS EINSTALACIONES FIJAS
Y PERMANENTES
- ESTUDIO DE MERCADO DEVALORES COMERCIALES DETERRENOS URBANOS.
- ESTUDIO DE MERCADO DEVALORES COMERCIALES DEEDIFICACIONES.
- PRESUPUESTO DE OBRA
- ESTUDIO DE MERCADO DEVALORES COMERCIALES DE OC.
- PRESUPUESTO DE OBRA
ARTICULO I.07..
Se denomina tasacin o valuacin comercial cuando losvalores corresponden a los del libre mercado.
VALUACIONES COMERCIALES
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VALUACIONESCOMERCIALES
ARTICULO I.07
..Se denomina tasacin o valuacin comercial
cuando los valores corresponden a los del
libre mercado.
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..VALOR DE MERCADO:
Es el precio ms alto, expresado en trminosde dinero, que una propiedad que ha sidoexpuesta para la venta pueda producir al haber
encontrado al comprador dentro de un tiemporazonable; y de manera tal que el adquirientedel bien tenga conocimiento de todos los usosa los cuales pueda ser destinada la propiedady sea apta para ello. (Artculo II.A.07)
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VALUACION DE TERRENOS
DETERMINACION DE VALORES OFICIALES PARA DIVERSAS CATEGORIAS DE
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TERRENO URBANO
TERRENO RUSTICO
TERRENO RUSTICO EN ZONA DE EXPANSIONURBANA
DETERMINACION DE VALORES OFICIALES PARA DIVERSAS CATEGORIAS DETERRENOS
El valor oficial de terreno urbano (Vou), contenido enlos planos bsicos arancelarios (residencial, comercio e
industria), as como en listados para centros pobladosmenores de toda la repblica, se determinan mediantela aplicacin de la denominada Norma para determinarlos valores unitarios oficiales de terrenos urbanos
El valor oficial de terrenos rsticos en zonade expansin urbana e islas rsticas, sedetermina mediante la aplicacin de loestablecido en el Reglamento Nacional deTasaciones del Per, en su Ttulo III,captulo J;
El valor oficial de terreno rstico (Vor),contenido en listados, se determinamediante la aplicacin de la denominadaNorma para determinar los aranceles de
terrenos rsticos
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Es el procedimiento mediante el cual se determina el valoroficial del terreno, tomando como base los valoresoficiales de terrenos formulados por el MVCS.
La valuacin de terrenos, puede ser clasificada de lasiguiente manera:
1.- Valuacin de terrenos urbanos
2.- Valuacin de terrenos en zona de expansin urbana
3.- Valuacin de terrenos eriazos
4.- Valuacin de terrenos rsticos
VALOR REGLAMENTARIA DE TERRENO
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Los Valores oficiales de terrenos tienen vigencia de 01 aoy son formulados al 31 de octubre del ao anterior. Pueden
ser obtenidos de los siguientes documentos oficiales: Planos bsicos de valores oficiales de terrenos urbanos.
Listados de valores oficiales de terrenos para centrospoblados menores.
Listados de valores oficiales de terrenos rsticos.
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VALOR COMERCIAL DE TERRENO
valor del terreno urbano siempre est en funcin de lo
que tiene como obras o de las posibilidades de tenerlas.
valor de unterreno
Mejor uso
+ renta
obras
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VALUACION DE EDIFICACIONES
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En la valuacin de las edificaciones (VE), se incluir la totalidad delas construcciones existentes tanto edificaciones principalescomo las obras complementarias y las instalaciones fijas ypermanentes.
Para este efecto se tomar en cuenta siguiente factores:
En el caso de la valuacin reglamentaria, el rea Techada (AT) y
los Valores Unitarios de Edificacin (VUE) que, segn los casos,sern los valores oficiales que hayan sido aprobados porautoridad competente y que estn vigentes a la fecha de lavaluacin.
VALOR REGLAMENTARIO Y COMERCIAL DE LASEDIFICACIONES (VE)
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COMO SE CALCULA EL VALOR COMERCIAL DE LAEDIFICACIN?
Medicin de loscomponentes-
Metrado
el anlisis de loscostos unitariosdirectos
el anlisis de los
costos unitariosindirectos
Mano de obra,Los materiales ylos Equipos
Los gastosgenerales: fijos y
variables, la utilidade impuestos
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VALUACION REGLAMENTARIA
Y COMERCIAL DE LAS OBRASCOMPLEMENTARIAS
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VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC)E INSTALACIONES FIJAS YPERMANENTES (VI)
Las edificaciones con caractersticas o usos especiales, las obrascomplementarias, las instalaciones fijas y permanentes, as comolas construcciones inconclusas, se valuarn de acuerdo a loselementos que la conforman; y las depreciaciones porantigedad y estado de conservacin sern estimada por elperito en concordancia con las caractersticas y vida til dedichas obras.(ARTICULO II. D.32)
En el caso de la valuacin reglamentaria, las obrascomplementarias e instalaciones fijas y permanentes; de estarubicadas en una edificacin techada e incluidas en los cuadros devalores unitarios oficiales de edificacin, se valorizar deconformidad a dichos cuadros
De no estar incluidas en los cuadros mencionados o ser exteriores
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a la edificacin techada se deber efectuar los correspondientesanlisis de costos unitarios de las partidas que conforman la obra oinstalacin, con precios a la fecha de los valores unitarios oficialesde edificacin, exclusivamente al costo directo real, es decir sintomar en cuenta gastos generales, direccin tcnica, utilidad eimpuestos; y a este resultado se le aplicara el factor deoficializacin aprobado por los dispositivos legales
correspondientes.
EL FACTOR DE OFICIALIZACIN es la cantidad por la que hay quemultiplicar el costo directo real de las obras complementarias einstalaciones fijas y permanentes.
(ARTICULO II. A.07)
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VALOR COMERCIAL DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS
Para determinar el valor de las obras complementariases necesario operar de la misma manera que las obrasde edificacin, realizar las mediciones (metrados) yrealizar los anlisis de costos unitarios respectivos.Obtenido as el valor de reposicin.
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VALOR TOTAL DEL PREDIO
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LA VALUACION DE BIENES INMUEBLES
VTP= VT + VE + VI + VOC
art. II.A.06, RNT
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COMO TASAMOS EN PROPIEDAD
HORIZONTAL?
VALUACION DE EDIFICACIONES BAJO EL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIASDE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN
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DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN
VALOR DEL TERRENOEn estos casos, el terreno matriz es un bien comn y pertenece a
todas las unidades inmobiliarias independizadas.Para su valuacin por unidad inmobiliaria se proceder de lasiguiente manera:
a) Se asignar a cada unidad el valor proporcional del terreno que
corresponda al porcentaje de participacin que, segn losttulos de propiedad o el reglamento interno del inmueble en suconjunto, estn debidamente registrados.
b) En caso que en los ttulos de propiedad no se indique losporcentajes de participacin de cada una de las secciones delbien, se prorratear el valor total del terreno entre las seccionesdel edificio o conjunto, proporcionalmente al rea de usoexclusivo de cada uno.
(ARTICULO II. F.37)
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VALOR DE LA EDIFICACION
En los casos de unidades inmobiliarias de propiedadexclusiva y de propiedad comn, el valor de la edificacinse obtendr aplicando todas las disposiciones que estnfijadas en el Titulo II del RNT.
Para el efecto, debern considerarse tanto las reas
propias de uso privado, cuanto las que le corresponden ala seccin por las obras o reas techadas que son de usocomn, de acuerdo con el porcentaje de bienes comunes.
(ARTICULO II. F.38)
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ESTUDIO DE
MERCADO
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ESTUDIO DE MERCADO
Es el procedimiento que el perito efecta con la finalidad de
obtener valores de bienes inmuebles ofertados en el entornodel inmueble a valuar y con similares caracteristicas.
VISTAS DESDE EL PROGRAMAGOOGLE
De las muestras encontradas se evalan los siguientes factores:
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De las muestras encontradas se evalan los siguientes factores:
- Valor de oferta- Ubicacin
- Caractersticas del terreno (rea, frente, N de frentes)- Caractersticas de la va (tipo, estado de conservacin, ancho, etc)- Uso y zonificacin del terreno .- Factores de entorno (estrato socioeconmico, contaminacin ambiental,seguridad, etc)- Servicios Pblicos
Luego estos datos son procesados por el perito con la finalidad de determinar elvalor comercial de terreno valuado, sustentando debidamente los criteriosconsiderados en la asignacin del valor.
Las muestras consideradas en el estudio de mercadopasan a formar la base de datos del perito,las misma que ser consultada para futuras valuaciones .
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A falta de
. mercado inmobiliario en la zona, en elcaso de valuaciones comerciales, se adoptar comotal el que se obtenga por comparacin con otroterreno que tenga la misma zonificacin, que posea
similares obras de infraestructura urbana, quecorresponda al mismo nivel socioeconmico y quese encuentre ubicado en lugares prximos alterreno materia de valuacin; o en su defecto el
perito calcular el valor en base a criterios objetivosy tcnicos.
(ARTICULO II C.21)
FUENTES DE INFORMACIN
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PERIODICOS
PAGINASWEB
BASE DE
DATOS
INSPECCIONOCULAR
NOTARIAS
EMPRESASINMOBILIA
RIAS
FUENTES DE INFORMACIN
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PAGINAS WEB
http://www.sbs.gob.pe/0/modulos/JER/JER_Interna.aspx?ARE=0&PFL=1&JER=320
http://www.evisos.com.pe/alquiler-inmuebles/clasificados-el-trome.htm
http://www.greenblueinmobiliaria.com/index.htm
http://www.grupoinmobiliariofox.com/index.php?prod=3
http://www.inmueblesypunto.com/http://www.colliers.com.pe/inmuebles_cartera.php
http://www.planetacasas.com/
http://terrennos.blogspot.com/2009/04/casa-250m2-cusco-santiago.html
http://pe.anuncioo.com/inmobiliario/venta/terrenos/apurimac/abancay/venta-de-
terreno-en-abancay-2362125http://www.coldwellbankerperu.com/
http://www.penthouseperu.com/index.asp
http://www.penthouseperu.com/busqdpto.asp?ID=14
http://www.sgibson.info/lima.htm
http://www.telesterio.com/
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8/3/2019 Tasaciones de Bienes Inmuebles
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