Tasar: es medir el valor de un bien

Valor: importancia económica de un bien

Valor sentimental: Va unido a propiedades pertenecientes a viejas familias, o propietarios que se resisten separarse de sus bienes por apego personal, no es base para determinar el valor de plaza.

Valor de capricho: es la suma que se llega agregando el valor reproductivo, y el importe que un comprador abonaría ya sea por buena arquitectura, características aristocráticas , proximidad a club.

Costo real: es la suma del precio de los insumos que intervienen en a producción de un inmueble

Costo potencial: Computo y presupuesto: todo la lista de gastos que se van a tener en cuenta para la construcción de una obra

Precio real: Cuando hay un intercambio de bienes a través de una transacción efectiva

Precio Potencial: Precio que tiene un bien en una compraventa libre si esta se produjera en un mercado libre con conocimientos de ambas partes.

Principios de la tasación

Permanencia: es el lazo de la vigencia de una tasación

Coherencia: diversas manifestaciones de un bien guardan una relación y lógica entre si.

Equivalencia: dos bienes equivalentes en un mismo mercado tienen un mismo precio

Proporcionalidad: dos bienes semejantes, en mercados semejantes, tienen precios semejantes

Normalidad: los pronósticos tienen todos una probabilidad de estadística normal

Método valuatorio: Para la técnica del pronóstico se utiliza la comparación, el precio se mide y toda medición implica comparación.

Método: P = A x a

P: Precio potencial / A: Antecedente / a: asimilador

El Problema u Objeto

Finalidad: al comitente le interesa la tasación con una finalidad Alquiler – venta – garantía – sucesiónMercado: Debe estudiarse como momentoMomento: siempre hay una fecha a la que se remite la tasaciónUb. Geográfica: Definida regional/localmente y en el fragmento urbano que corresponda.Segmento de pertenencia: aun en la misma fecha y posición geográfica dos inmuebles pueden pertenecer a segmentos diferentes.

El comitente: es aquel al que le dirigimos el informe. El comitente no puede atribuirse facultades del tasador tales como:

A) Determinación del resultado finalB) Indicación de la técnica de tasación a emplearC) La utilización de determinados antecedentesD) La determinación de los parámetros

Antecedente: Dato numérico utilizable para la tasación. Es un dato de precio afectivamente pagado.

Asimiladores: Representa la diferencia de una característica

Tendencia: es la previsión inmediatamente futura del precio

Margen de error: el resultado de la tasación, siendo una medida es por naturaleza inexacto. El error que se calcula en general es un 10%

“No estoy seguro si esta bien “ Valor utilizable: la tasación es un valor dentro de un segmento de incertidumbre contenido entre un máximo y un mínimo y de allí sacamos un valor de muestra, de un valor mas probable donde voy a tener un 10% mas o menos.

Métodos “Concepto y análisis”

1) Separativos: Consideran que el bien inmueble esta formado por dos elementos, El terreno y las construcciones.

Apunte: Juan Pablo Orsi – Tasacion II Profesora Caffarena, Claudia Año 2015 1

El método DIRECTO: se establece el valor de la tierra por vía comparativa, calculando sobre la base de operaciones de compraventa ocurridas en la vecindad y sobre lotes de características semejantes.

a) Método comparativo de mercado: tomo un sector del mercado extraigo datos y a partir de un pronóstico obtengo el precio potencialb) Método de costo: Saca el valor de producción del inmueblec) Método residual: es una comparación de los métodos anteriores del cual puedo sacar un valor de lo construido.

2) De conjunto: El uso o el beneficio que presta un bien inmueble, proviene de su singularidad, al margen de las partes que lo forman.

El método INDIRECTO: consiste en capitalizar a una tasa de interés conveniente las rentas reales de una propiedad

a) Método de capitalización de renta: A partir de la renta podemos llegar al valor de un inmueble.

Algunos autores reconocen que a partir del método indirecto la aparición de los llamados métodos diferenciales o residuales que permiten establecer el valor de una de las partes por diferencia entre el valor del todo y el de la otra parte conocida.

El valor de las mejoras se determina por

Método especifico: es el análisis de las particularidades y características del bien: su renta – productividad – la calidad material. Se determina el costo de reposición de la construcción. Descontándose la depreciación física o funcional

Método comparativo: se basan en el examen de propiedades semejantes, teniendo en cuenta sus particularidades. Se toma como referencia edificios de la misma tipología y antigüedad

Enfoque de la tasación

Enfoque de costo: no se justificaría pagar mas por una propiedad que el costo de adquisición de un terreno equivalente y construir una estructura alternativa que sea una replica del original u otra que se le pueda prestar igual utilidad.

Enfoque de comparación de ventas: Considera las ventas de propiedades similares y establece un valor mediante comparaciones.

Enfoque de capitalización de ingresos: considera la información de ingresos y gastos de la propiedad que se tasa y estima el valor a través de un proceso de capitalización.

Proceso de la tasación

A) Determinación de las bases de la tasación: Identificación del inmueble provista por el titulo – plano – informes del registro de la propiedad., determinación de los métodos a utilizar en relación con la finalidad de la tasación.

B) Recolección de datos: * Datos generales en relación con la región donde se halla el inmueble.* Datos de las características propias del terreno y edificio a tasar.* Datos sobre características del mercado inmobiliario* Datos sobre costos de la construcción* Datos de propiedades similares que al momento de su venta se hallan en alquiler.

C) Determinación del mayor y mejor uso: análisis de las tendencias del mercado que influyen sobre la propiedad. Para determinar su uso más redituable.

D) Calculo del avalúo: Utilización de todos los métodos de posible aplicación.

E) Estimación del valor final: relacionar la información reunida, los valores obtenido, por aplicación de distintos métodos de calculo y las condiciones del mercado.

Métodos de tasación

METODO DE COMPARACION DE VENTAS

El valor de la propiedad a tasar esta relacionado con el precio de venta o valor indicado de propiedades semejantes, el valor de la propiedad sujeto se obtiene comparando a esta con aquellas propiedades. Un

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comprador bien informado no pagara por una propiedad mas que el precio de venta de una propiedad comparable.

Operatoria: Se localizan propiedades que hayan sido vendidas o se encuentren ofrecidas y que sean similares a la propiedad sujeto comparable, en función del valor de las diferencias entre esta y la propiedad sujeto.

Pecio de venta de propiedad comparable + - Ajustes = Valor indicado de la propiedad sujeto

“Ver ejemplo cuadernillo”

La técnica de comparación exige que se analicen datos del mercado comparables

Ser similar a la propiedad sujeto La venta u oferta debe ser reciente En caso de venta esta tiene que ser el producto de una negociación libre En caso de oferta debe venir de una fuente responsable

Factores o ajustes

Fecha de venta u oferta. Se debe realizar un ajuste si las condiciones del mercado se modificaron Ubicación: Ajuste para compensar la distinta calidad de ubicación Características físicas: Terreno, dimensión y proporción, calidad constructiva, antigüedad, estado de

conservación Términos y condiciones de venta: Si la transacciones realizas en condiciones de financiamiento

anormales exigirán ajuste.

Aplicación de la técnica de comparables

Problema = antecedente x asimilador

Asimilador: es el factor que indica la relación cuantitativa entre el antecedente y el problema

Las diferencias de características del antecedente (propiedad comparable) con respecto al problema ( propiedad a tasar) se traducen en diferencias de valor entre ambos. Estas diferencias “los ajustes” que realizamos al precio de venta de la propiedad comparable, para indicar el valor de la propiedad a tasar.

Estos ajustes se realizan sumando o restando los valores que representan las diferentes características.

Los asimiladores pueden elaborarse a partir de 3 métodos generales.

1) Estimación2) Calculo de formulas3) Medición estadística

Asimilador = problema / antecedente

Obtener el asimilador

Mediciones estadísticas: Asimilador por ubicación del bien urbanoPropuesta analítica: Asimilador por el aprovechamiento del terrenoFormulas empíricas: formula de superficie homogeneizada – formula de fondo relativo

Características:

a) En el bien: diferencia de ubicaciónb) En la moneda: diferencias en el poder adquisitivo de la monedac) En el mercado: Diferencia por tratarse de distintos mercados

BIEN

Características más significativas

1) Ubicación

Es el factor fundamental de la influencia sobre el valor de un inmueble se integra por distintos factores de influencia

* Carácter zona o barrio* Normas de zonificación vigentes* Tendencias del desarrollo del sector* Servicios públicos* Importa de la calle* Vecindad.

Un asimilador por ubicación puede obtenerse a partir del conocimiento de los valores unitarios para el lote tipo de las zonas antecedente y el problema

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ubicación = valor unitario de lote tipo en zona problema / valor unitario de lote tipo en zona antecedente

Tratándose de inmuebles rurales, la ubicación relaciona

los tipos y facilidades de acceso las distintas distancias al centro, asistencias básicas, estaciones de carga

2) La aptitud

Entendemos por aptitud el grado de habilidad o capacidad de uso del bien inmueble,

En terrenos libres de mejoras la aptitud se mida por el tipo de edificios que se puedan construir en los mismos,

En edificios urbanos la aptitud esta dada básicamente por su capacidad de construcción y capacidad física, económica de adaptarse al mayor y mejor uso.

En inmuebles rurales El gado de utilización se mide por la capacidad y calidad de los productos que la tierra puede rendir

La aptitud de terrenos urbanos relaciona los siguientes factores

* Dimensión y proporciona* Forma, nivel orientación* El suelo de fundición* Relación lote-edificioEl asimilador por medida (relación frente-fondo) como así también los asimiladores por forma y por esquina (ubicación dentro de la manzana) pueden obtenerse de las distintas propuestas “tablas y formulas”

Desnivel: el asimilador por nivel resulta de los costos unitarios para resolver la irregularidad en cuestión

Orientación deberán realizarse cuando de la orientación del inmueble problema se infieran limitaciones o ventajas para el destino esperado.

Suelo de fundición: valen las observaciones en cuando a las dificultades técnicas que tiene el tasador

La aptitud de un lote urbano libre de mejoras tiene las siguientes características * El aprovechamiento (factor de ocupación total FOT) es la característica cuantificable que mejor expresa la aptitud.

Aprovechamiento = factor de ocupación total del problema / factor de ocupación total del antecedente

La aptitud en edificios urbanos se establece por las calidades físicas y funcionales del mismo.

La calidad de los materiales y su correcto empleo, las inhalaciones y servicios complementarios así como la calidad funcional del edificio definen la categoría de este.Las características varían desde la económica hasta de lujo.

Es de resaltar que la categoría de un edificio no queda determinada exclusivamente por el tipo de material deben considerarse:

La correspondencia entre el tipo de material y la fundición de los locales o destino del edificio Las cualidades funcionales del edificio Las instalaciones y servicios complementarios

Existen factores intrínsecos que contribuyen a diferenciar el costo de la construcción para una misma categoría de edificio.

* La cantidad de locales sanitarios en relación con la superficie total edificada

* La superficie de la unidad funcional. La menor superficie soporta una mayor incidencia de los costos de elementos constructivos de uso comunes (entrada principal, caja de escalera, ascensores)

* El mayor numero de pisos de un edificio. Aumenta el costo de la construcción la magnitud de las fundaciones, la cantidad de ascensores, encarecimiento de la mano de obra.

3) El estado

El estado de uso y conservación de un bien es una variable adecuada y necesaria para determinar la depreciación. El asimilador por depreciación puede lograrse por medio de tablas y formulas o bien por la elaboración propia del tasador.

Moneda

En caso que el lapso entre la fecha de la tasación y la fecha del antecedente resulte significativo o en ese intervalo de tiempo se hallan producido cambios en la economía o en el mercado que se trate resulta necesario actualizar el valor del antecedente.

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La característica mas importante es el poder adquisitivo (capacidad para ser intercambiada por otro bienes) resultante de la liquidez (frecuencia de aparición en los intercambios) y de la estabilidad (propiedad de conservar las relaciones de intercambio mas constantes que las de los otros bienes.El poder adquisitivo de la moneda es variable en tiempo y espacio, se lo puede cuantificar midiendo la relación de intercambio entre esta y un determinado bien.

Mercado

Al utilizarse propiedades comparables producto de las ofertas del mercado debe considerarse la necesidad de aplicar un coeficiente por oferta, del cual resulta la reducción del valor del antecedente como consecuencia de las leyes de la oferta y la demanda.

Consideraciones generales sobre asimiladores

Las características que diferencian al bien problema del bien antecedente pueden referirse a aspectos en términos cualitativos o cuantitativos.Cualitativos: debe traducirse la cualidad en cantidad

Excelente: 10Muy buena: 8Buena: 6Regular: 4Mala: 2Pésima: 0En cuanto a la obtención de asimiladores por relaciones lineales, no siempre cabe suponer que los múltiplos en los bienes implican otro tanto en los valores.

Asimilador = Cantidad problema / Cantidad antecedente.

METODO DE CALCULO DE COSTO

Un comprador no pagara mas por un lote de terreno con una mejora que el costo de construir una mejora similar en un terreno baldío de iguales características

Operatoria: Para aplicar este método se debe 1) calcular el costo de reposición o reproducción de la mejora existente. 2) restar de dicho costo la perdida de valor por depreciación. 3) sumar al costo depreciado el valor del terreno.

Costo de reposición o reproducción de mejoras - Depreciación

+Valor del terreno = Valor indicado de la

propiedad sujetoCosto de reposición Es el monto necesario para reponer o reproducir el edificio, la forma en la que se estima el costo de reposición de los edificio depende de que supuestos adopte el tasador.

a) El costo de reproducción es el costo de crear una replica fiel de la estructura existente utilizando el mismo diseño y similares materiales de construcción, mano de obra

b) El costo de reposición se toma como costo de elegir un edificio sustituto moderno con la misma superficie útil y que cumpla las mismas funciones pero construido con materiales modernos

El costo de reposición puede establecerse:

a) Por aplicación de precios por unidad de superficie cubierta: es un método comparativo, fundado en que el costo por unidad de superficie de dos edificios semejantes tiene un alto grado de aproximación. Las superficies semicubiertas deben incorporarse en el tratamiento disminuidas en cierto porcentaje. Se suele tomar la mitad de su superficie real.

b) Por computo y presupuesto: consiste en aplicar un computo del edificio en estudio. Y aplicar los valores correspondientes a fin de obtener el costo total del mismo.

Depreciación.Un bien físico es perecedero, pierde paulatinamente o bruscamente su aptitud para la cual fue habilitado, esta perdida de aptitud es una perdida de valor y se denomina depreciación

Física:

a) Avería o destrucción de una parte o todo el edificio como consecuencia de accidente o desastres.

b) Decrepitud por deterioro físico o desgaste y rotura: Deterioro físico: proviene de la edad misma y a exposición a los agentes atmosféricos. Desgaste y rotura: aparecen con el uso

Funcional:

a) Insuficiencia o inaptitud: un proyecto arquitectónico limitado o mal resuelto, e instalaciones incompletas o defectuosas deprecian el edificio,

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b) Obsolescencia : no cumple con los requisitos actuales del mercado. Los edificios disminuyen la calidad de sus servicios al surgir nuevos tipos arquitectónicos,

Ambiental: disminución del valor de un bien inmueble debido a factores externos

Métodos de calculo de la depreciación física

a) El método de línea recta: la depreciación es uniforme a lo largo de la vida del edificio

b) El método de la parábola: la depreciación no es constante sino es lenta al comienzo y va paulatinamente aumentando hacia el fin de la misma.

c) criterio de heidecke: un bien regularmente conservado se deprecia de un modo regular, un bien mal conservado de deprecia mas rápidamente.

VA = VR – (VR – Vr) * KLa depreciación funcional no puede medirse mediante la utilización de formulas

Una propuesta es la determinación de los costos y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos a los que se destina o para corregir error de diseño

Otra el aumento de valor que tendría el bien inmueble de realizarse las mejoras necesarias para resolver la insuficiencia constructiva, la inaptitud del proyecto.

Valor del terreno

Método de comparación: determinar su valor probable con la comparación de ventas reales efectuadas en la vecindad afectadas por coeficientes son reducidas a un lote patrón sin influencia de esquina. Se deben tomar 4 o 5 ventas de inmueble próximas al que se estudia, efectuadas en una fecha resiente al estudio, reducirlas al lote patrón mediante tablas de frente y fondo.

Método de asignación: Existe una relación proporcional entre el valor del lote y de lo edificado (1:4) con el aumento de demanda de la tierra esta proporción tiene a estrecharse

Método de urbanización de fraccionamiento: Se refiere al valor del terreno en bruto. Se le descuenta los gastos de urbanización al precio inicial pagado por el predio

METODO DE CAPITALIZACION DE RENTAS

Conversión de la renta en valor presente, mediante su capitalización a un tipo de interés.

Renta: se entiende por renta bruta la suma de todos los ingresos que resultan de la explotación de una propiedad. Si a la renta bruta se le descuenta la parte destinada a compensar los gastos de explotaron se obtiene la renta aparente y si a esta se le descuenta la parte destinada a amortización el capital se obtiene la renta liquida

Gastos de operación: Son los necesarios para el funcionamiento de la explotación y su mantenimiento:a) de Funcionamiento: El pago de impuestos, tasas por servicios públicos, tasas municipales, seguro contra incendio

b) de Mantenimiento: reposición o reparación de artefactos o parte de las instalaciones accesorias, modernizaciones y modificaciones.

Amortización tiene la finalidad de conservarlo a modo de mantener el rédito, los capitales representados por un bien físico tiene a desaparecer debido a la depreciación la amortización previene esta perdida acumulando en un fondo

Tasa de capitalización Factores que interviene en su elección, la evaluación del estado, procesos, variabilidad y riesgo de la economía.

Multiplicador de alquiler bruto

Consiste en obtener un factor que resulta de la relación (cociente) entre el precio de venta y el alquiler mensual de una propiedad comparable.

Operatoria: el multiplicador de alquiler bruto se logra de los datos de operaciones de venta recientes de propiedades comparables que se hayan encontrado alquiladas al momento de la venta. Los multiplicadores así obtenidos se promedian.

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