Juan M. Santiago

PARÁMETROS DE APROVECHAMIENTO

UNIVERSIDAD DE GRANADA

ESCUELA UNIVERSITARIA DE ARQUITECTURA TÉCNICA

DEPARTAMENTO DE EXPRESIÓN GRÁFICA ARQUITECTÓNICA Y EN LA INGENIERÍA

INTRODUCCIÓN

Gerd Albers:“Lo que comúnmente designamos bajo el término de urbanismo es una actividad tan compleja –o

para ser más exactos, una suma de actividades tan heterogéneas- que cuesta mucho trabajo el abarcarlas con una definición que no resulte demasiado farragosa por su extensión o que no sea insuficiente y vacua por su excesiva brevedad”.

Arnold Ernst PöschlEn cuanto a formas de ordenación espacial habla de 5 niveles de ordenación territorial,

escalonadas de la siguiente manera:-ordenación espacial internacional-ordenación territorial estatal-ordenación territorial regional-urbanismo-objeto específico: a nivel de urbanización o a nivel de paisaje o región

Norbert, Schmidt-Relemberg

-ordenación espacial municipal*municipio urbano*municipio rural

de donde se deducen términos como planeamiento urbano

Gerd Albers:Entendemos por planeamiento urbano la ordenación y configuración del medio ambiente humano

dentro del ámbito de un asentamiento delimitado.

Norbert, Schmidt-Relemberg

Discierne entre ordenación y planeamiento y configuración

PARÁMETROS DE APROVECHAMIENTO

ObjetivosGenerales

Aprender los distintos parámetros a través de los que puede cuantificarse el aprovechamiento.

EspecíficosRealizar reparcelaciones, atribuyendo a los distintos propietarios, suelos e intensidades.

BibliografíaAA. VV., Plan General de Ordenación Urbana de Granada, Ayuntamiento de Granada, Granada, 1985 y 2001AA. VV., Recomendaciones para el proyecto y diseño del viario urbano, D.G. para la Vivienda, el Urbanismo y la Arquitectura del MOPTMA, Madrid, 1995.AA. VV., Régimen Urbanístico del Suelo, Colección “Textos Legales”, 5ª Edición, Dpto. de Promoción Editorial, Documentación e Información del BOE, Madrid, 1999.SANTOS DIEZ, R., CASTELAO RODRÍGUEZ, J., Derecho urbanístico. Manual para juristas y técnicos, Publicaciones Abella, Madrid, 1994.

I. GLOBAL

� Edificabilidad (E)Número de metros cuadrados totales que se van a poder materializar. � coeficiente de edificabilidad (e)Es un número >0 que se mide en m2/ m2. Multiplicado por la superficie del solar determinará el nº máximo de m2 que se pueden construir sobre el mismo.

� porcentaje de edificabilidadEs un porcentaje que aplicado a la superficie del solar determinará el nº

máximo de m2 que se pueden construir sobre el mismo.

II. POR CONDICIONES DE ORDENACIÓN

� Ocupación en planta (O.P.)Número máximo de metros cuadrados que se pueden ocupar de un solar

por la planta de la edificación� porcentaje de ocupaciónSe aplicará a la superficie del solar y determinará la superficie máxima ocupable por la planta de la construcción

� Número de Plantas (nº P)Número máximo de plantas que se pueden edificar sobre rasante

PARÁMETROS DE APROVECHAMIENTO

III. OTROS PARÁMETROS DE APROVECHAMIENTO

� Volumen edificatorioEdificación máxima a materializar sobre una parcela, en función de la superficie de la edificación y de la altura de la misma.� Volumen edificatorio totalnº máximo de m3 a materializar sobre un solar

� Altura máxima.Determina la altura máxima de la edificación normalmente medida a cara superior del último forjado:� altura máxima totalIndependientemente de cualquier otra consideración (Valor absoluto)

� altura máxima en funciónde otros parámetros como los retranqueos, ancho de calle, etc.

� Densidad edificatoriaNúmero máximo de viviendas que se podrían construir sobre una superficie determinada.� DensidadLa Ley del Suelo limita este número como máximo a 75 viv/Ha. En casos

excepcionales se podrá autorizar una densidad de hasta 100 viv/Ha.

III. OTROS PARÁMETROS DE APROVECHAMIENTO

� RetranqueosConceptos que le son inherentes y que los determinan son:Linderos. Van a venir determinados por los límites del solar y pueden

ser de dos tipos:Alineaciones. Son los linderos que tienen como límite una superficie

de uso público, vial, espacio libre etc.Medianerías. Son los linderos que tienen como límite una superficie de uso privado.

Otros elementos.

Frente Lindero que dé a la vía principal.

Fondo Habitualmente coincidirá con el opuesto al anterior.

Laterales Resto de los linderos

Así pues el retranqueo va a ser la distancia mínima expresada en metros que la edificación deba estar separada con respecto a los linderos del solar.

� Parcela mínima.Se determina por la superficie mínima en m2 que debe de tener una

parcela para que el planeamiento la considere como independiente a efectos de aprovechamiento y edificación.

Áreas de Reparto. Son aquellos ámbitos territoriales en que se divides

el suelo urbano a efectos de fijación de aprovechamiento tipo.

Corresponden a los grandes ámbitos del planeamiento – todo el suelo

urbano, todo el suelo urbanizable y cada ámbito del suelo no

sectorizado –

Unidades de Ejecución. Son aquellos ámbitos delimitados dentro de

las áreas de reparto para permitir el cumplimiento conjunto de los

deberes de cesión, equidistribución y urbanización

EL APROVECHAMIENTO SEGÚN LA L.O.U.A

Aprovechamiento Objetivo.

Se entiende por aprovechamiento objetivo de un suelo – Ao – la

superficie edificable, medida en metros cuadrados, permitida por el

planeamiento conforme al uso, tipología y edificabilidad atribuidos.

Ao = ∑ Si * ei* Cui

* Cti

Aprovechamiento Subjetivo.

Se entiende por aprovechamiento subjetivo – As – la superficie

edificable, medida en metros cuadrados, que expresa el contenido

lucrativo de un terreno, el que su propietario podrá materializarde

acuerdo con las condiciones de ordenación.

As = Ao * 0’9

EL APROVECHAMIENTO SEGÚN LA L.O.U.A

EL PRINCIPIO DE JUSTA DISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS Y CARGAS:TÉCNICAS PARA SU EFECTIVIDAD

a) La clasificación del suelob) La zonificación

A = f (usos e intensidades)

Af = As * Sf

Ageneral Asector Afinca

As < Ag

As > Ag

Af < 90%

Iz = f (Sz)

a) Situación respecto a los sistemas generales y demás elementos urbanos significativos.b) Características del suelo y su incidencia en el costo de la urbanización y de la edificación.c) Cualquier otra circunstancia que a estos efectos se considere de particular relevancia

(Cs)

Chz = Cz * Cs

(Cz)

→ Coeficiente de sector

→ Coeficiente de zona

Coeficiente de Homogeneización

Az = Sz * e * Chz

Aprovechamiento

a) Uso

Suelo Urbanizable Sectorizado y Ordenado.

El aprovechamiento medio de cada área de reparto se obtendrá dividiendo el

aprovechamiento objetivo total del sector o sectores que formen el área, entre

la superficie total de dicha área incluida la de los sistemas generales adscritos.

Am = ∑ Ao / Sb Sb ∩ Sg

Suelo Urbano No Consolidado.

El aprovechamiento medio de cada área de reparto se obtendrá dividiendo el

aprovechamiento objetivo total, incluido el dotacional privado, entre la

superficie total de dicha área incluida la de los sistemas generales adscritos y

excluida la ocupada por dotaciones ya existentes.

Am = ∑ Ao + Dp / Sb – De Sb ∩ Sg

Aprovechamiento Medio

Se entiende por aprovechamiento medio de un suelo – Am – la

superficie construible del uso y tipología característicos de un área de

reparto, por cada metro cuadrado de suelo en dicha área.

El aprovechamiento de un sector

As = Σ Azi

El aprovechamiento medio del sector

As = Σ Azi/ Ss

El aprovechamiento del suelo urbanizable

Asu = Σ Asi

El aprovechamiento medio del suelo urbanizable

Asu = Asu / Ssu

Sistemas generales se considerarán, de aprovechamiento nulo.

Los coeficientes serán iguales o menores que la unidad.C ≤ 1

TIPOS DE APROVECHAMIENTO

Sistemas de espacios libres de dominio y uso público

Centros Docentes Servicios de interés público y social Plazas de

aparcamiento

Unidades de Viviendas

Jardines

- m2 suelo / vivienda

Áreas de juego y recreo de niños

- m2 suelo / vivienda

Preescolar guardería

- m2 suelo / vivienda

Primaria

- m2 suelo / vivienda

ESO y Bachillerato

- m2 suelo / vivienda

Parque deportivo

- m2 suelo / vivienda

Equipamiento comercial

- m2 suelo / vivienda

Equipamiento social

- m2 suelo / vivienda

Núm./100 m2 edificación

Unidad elemental (1) 15 3 - 10 - - 2 1

Unidad básica (2) 15 3 2 10 - 6 1 3 1

Unidad integrada (3) 15 6 2 10 - 6 2 4 1

Conjuntos de 1000 a 2000 viviendas (4)

15 6 2 10 - 8 3 6 1

Conjuntos entre 2000 y 5000 viviendas (5)

15 6 2 10 4 8 4 6 1

Conjuntos superiores a 5000 viviendas

Se mantendrán como módulos mínimos de reserva de Plan Parcial los asignados a conjuntos de entre 2000. y 5.000 viviendas. La reserva de dotaciones cuya necesidad sea generada por superarse en la ordenación del Plan Parcial la cifra de 5.000 viviendas, estará definida tanto en cuantía como en localización en el planeamiento de rango superior, teniendo el carácter de equipamiento propio de éste

(1) El PPO propondrá el uso concreto de las reservas para Centros docentes y para servicios de interés público y social. (2) El PPO propondrá los usos concretos de la reserva de interés público y social. (3) El PPO propondrá los usos concretos de la reserva de equipamiento social, distinguiendo al menos, usos sanitarios y administrativos. (4) El PPO propondrá los usos concretos de la reserva de equipamiento social, distinguiendo al menos, usos sanitarios y administrativos. (5) El PPO propondrá los usos concretos de la reserva de equipamiento social, distinguiendo al menos, usos religiosos, sanitarios, asistenciales,

administrativos, culturales, recreativos y club de ancianos

MÓDULOS MÍNIMOS DE RESERVA PARA DOTACIONES EN SUELO RESIDENCIAL

DENSIDADES DE EDIFICACIÓN

SUNC y SUR γmáx = 75 viv / Ha

ARI γmáx = 100 viv / Ha

EDIFICABILIDAD

Uso Residencial (R) e = 1 m2T / m2S

ARI e = 1’3 m2T / m2S

Uso Turístico (Tur) e = 0’3 m2T / m2S

SU (Sin Planeamiento)

OP = 2/3 S Nº P = 2

DOTACIONES

Parques y Jardines, Centros docentes, sanitarios o asistenciales, equipamiento deportivo, comercial,

cultural o social y aparcamientos

USO CARACTERÍSTICO

TOTAL PARQUES Y JARDINES (≥10% SS) APARCAMIENTOS

Uso Residencial (R) 30 m2S / 100 m2Viv ≤ SDot ≤ 55 m2S / 100 m2Viv 18 m2S / 100 m2Viv ≤ SDot ≤ 21 m2S / 100 m2Viv 0’5 P / 100 m2T ≤ P ≤ 1 P / 100 m2T

Uso Industrial (I) 14% S ≤ SDot ≤ 20% S ≥10% SS 0’5 P / 100 m2T ≤ P ≤ 1 P / 100 m2T

Uso Turístico (Tur) 25% S ≤ SDot ≤ 30% S ≥20% SS 1’0P / 100 m2T ≤ P ≤ 1’5 P / 100 m2T

1’0P / 100 m2T

NUEVOS ESTÁNDARES DE ORDENACIÓN