SUCA'SA

Panamá, 16 de julio de 2014

Señor Juan Manuel Martans Superintendencia del Mercado de Valores de Panamá Ciudad.-

Estimado señor Martans:

Tel.: 302-5433 Fax: 263-4055

Les informamos que, el pasado 27 de junio de 2014, Equilibrium Calificadora de Riesgo, S.A. asigna la calificación inicial de A+.pa con perspectiva estable a las emisiones contempladas en los Programas de Bonos Corporativos Rotativos emitidos por Sociedad Urbanizadora del Caribe, S.A., saber:

• Primer Programa de Bonos Corporativos Rotativos por $12 millones, aprobado según Resolución CNV 270-06 del 30 de noviembre de 2006

• Segundo Programa de Bonos Corporativos Rotativos por $20 millones, aprobado según Resolución CNV 495-10 del26 de noviembre de 2010

• Tercer Programa de Bonos Corporativos Rotativos por $45 millones, aprobado según Resolución SMV 277-12 del 14 de agosto de 2012

Adjunto encontrará, el informe final que nos entregó la empresa Equilibrium Calificadora de Riesgo, S.A., en donde encontrará tos detalles de la calificación otorgada.

Sin otro particular por el momento, nos despedimos de usted.

Muy atentamente,

SOCIEDAD URBANIZADORA DEL CARIBE, S.A.

Adj.

Sociedad Urbanizadora del Caribe, S.A.

ElfllilillriM• C.JifictllloN ¿~ Rinp, s.A. Informe de Califk:aci6o Conlacto: Fenlllldo Arro~ fip;mw@sguilibrum.co!JlJ!I a.6l CaatiJ6n -com,pa (507) 214-3790

SOCIEDAD URBANIZADORA DEL CARIBE, S.A. Y SUBSIDIARIAS (SUCASA) Ciudad de Panamá. Panamá 27 de junio de 2014

CatiJicadóa Primer Programa de Bonos CoJpOrllrivos

Rotativos de SUC ASA Hasta por US$12 millones

Segundo Programa de Bonos Corporativos Rotativos de SUCASA

Hasta _por US$20 millones Tcn:er Programa de Bonos Corporntivos

Rotativos de SUCASA Ha,ta por US$45 millones

Perspectiva

MIDo- de t JSS MlrJi .D&J1

Activo.: 219.9 227.2 u. Neta: Pali-: 143.2 147.8 ROM: Patrimonio: 76.6 19.3 ROAE:

Categoria DriilúdóD de Catrgoria

(tr-) RelJeja w ClpiiCiclld de pp DI apitaJ e ~ en lo. ~ y

A+.pa condicioaa JlllldloCb. La ~ de JM8U e. mis ~.la • polibles cambios .m-. m la CXIDCiiciooet CICOIIÓIIIil:ll que las ~u supaiores.

(lrwuV IWloja alta CllpiiCidl4 de pp el capilal e =- Cll lo. 1~ 1

A+.pa .._.,. ;..,.. .-.-.. ~ c.paádad de pqo ca má ••"'f"iblr a podllel cambio.ldvtnal en a. eoadícioDc& ccoocimicu que la~ oupaion:s.

(rtiW\V) ReOeja alta capcidld de pasar d capilal e ~ aa b ténuiaol y

A+.pa ~ ....... La capacidad de pago ca má ~ a polihle:l cambio......._ colu c:oodic:iones económicas que lu c:atcgoriu tlllpCriora.

Estable

Mlr.ü 2.0

!J.B% 16.5%

I&U 133

'·"' 17.9'Ye

Historia de la c-lific:adóll: Primer Propmll de Bonol Corpcnlivol Ro&atM. ..... A+.pa (27.06.14). Sopudo Propama de a­Cocparati-~ ..... A+.pa (27.06.14). TCIRCI' Pros!- de Bonol CCIIJICil'ldÍWI RotalivOI ..... A+ .pa (17 .06.14).

ÚJ llffor-#6rr utUizadG p1mJ-' ptWetfll 11116/im WW¡;t& dt6 a---~~. SUG4.t4 al JJ d•tllt:f.._. 2010. 1011,1011 y JOIJ, y lf0GIIdilatlo6 111 JI HNm.10/Jy 10/4, ul_bifo¡_1cJII flllllciDttal pi'OpllfcloitiMpur-' &Mor.

Fuodameato: E Comité de Calificación de Equilibrium Comen:iales Negociables (VCN), bajo escawio de estrá asisna la calificación inicial de: A+.pa a las emisiones financiero. sin n:cuoir a activos disponibles para la vmla contempladM deotro del Primer, Segundo y Tercer n:gis1rados en el balmce de su em¡naa accioaitta: Uuión Programa de Bonos Corporativos Rotativoa emitidoa por Nacional de Em¡nsas. S.A. (UNESA). Esta condición Sociedad Urbanizadora dc:l Caribe, S.A. y Subsidiarias, en pu1icular surge por la obtención de deuda por paute del adelante SUCASA, luego de la evaluacióa efectuada con Emisor pera fondear la compra de termlos y demás costos información a diciembre 2013 y actuatizada a marzo 2014. vinculados a proyectos de: desarroUo urbanístico de muy Las calificaciones se fundamentan en la amplia trayectoria largo plazo, asf como las necesidades de: capital de: trabajo y del Emisor en la industria de conatrucción de viviendu en de activos fajos de las empresas pertmcclentes a UNF.SA. Panamá, lo cual se acompda de la creciente seocncióo de Los activos más representatiVO& dentro del baliDCe de iqresos provenientes dc:l desatroUo permanente de: nuevos SUCASA son los inventarios de largo plazo para el proyectos para segmentos de bajo y medianos ingresos que desarroUo de proyectos de vivienda, los cuales están son financiados en gnm parte por el sector finaru:iero local. constituidos por Jos terrenos y costos de constnaccióo en Se valo111 la estabilidad de la particis-ción de COIIIOs y proceso, cuya participación corgunla asciende: a 49.S% del gastos operativos durante el último quíoquenio, lo que le ha activo total al cierre de .IDilrZD 20 14. permitido reflejar niveles adecuados de flujoa operativos en Durante los últimos dos, se ha observado cómo el Emisor relación al costo financiero de m deuda financiaa y a la tiende a incrementar el monto de sus inwnlarios de Jarso porcióo de corto plazo de sus bonos corpondivos. También plazo de lll8!ICla significativa cada 2 8llos, lo cual obedece se valora que cada uno de los 3 instrumentos calificados se al ciclo de requerimiento de nuevo capital pa111 seguir encuentran respaldados por garantias solidarias de UNESA de~~~~~tollando nuev011 proyectos y que esto le permita y Subsidiarias, además de Fideicomisos de GanmUa que continuar anticipando iq¡resos a fUturo. En particular, el están conformados por bienes inmuebles bipotcaados a monto aarepdo de estos inventarios decreció levemente favor de los Fidcicomíllos y cuyo valor monetario de los duraote el2013, lo cual conbastó con lo reflejado dunmte bienes no debe ser menor a 125% del saldo a capital de: los el 2012. También se logra observar que el monto de: los bonos en cin:ulación, durante la vigencia de las emisiones. coslos en procesos de coostruccióo comienza a Entre los factores que limitan las ca!ific.:iones, se incn:meotarse nuevamente durante el primer trimestre del menciona la menor escala operativa de: la unidad de 2014,lo cual coincide con el inicio de 5 nuevos proyectos. coostrucción de viviendas en compmlCión ~;on otras La deuda finapciena totalizó US$111.3 millones, la cual ba entidades dentro de su industria a ni~l tegional. lo cual decrecido eo US$20.0 millones desde finales del2012, en acentúa las sensibilidades ante cambios advenos en las m mayoria siendo aquella con vencimiento de 1 aoo o condiciones económicas locales que pudieran ajustar la menos, como consecuencia de: los bajos requerimientos de proyección de ventas de viviendas. También se poDdera la adquisición de invenlario y activo fijo dunmte el 2013. lo cobertura ajustada de los fh9os operativos para IIIDOitizm la cual tlmbi6n te aCODip8iSó de un aumeuto co los niveles de totalidad de préstamos por pagar a corto plam y Valores Oujo operativo geamdo por SUCASA.

Típicami.'Tltc, el Emisor obtiene deuda fmancicro con VI.'TlCimi~.'Tito de 1 año o m1.'TIOS (de corto plazo) paro tinanciar costo~ de construcción de sus proyectos en marcha y n:qUI.'I"imicntos CSP'-'Cílico~ de capital de trabajo com'Spondil'llk'li u sus unidades de negociO y a su.~

eompru\ías afiliadas. Por su parte, la deuda con vencimiento 11 más de 1 año (de largo plv.o) es utili/Uda habitualmente para linaneiar la adquisieiún de t~o'!"rcnos que luego scnin desarrollados a trav~s de los anus. y que constituyen d inv~.'Titario ba~e para la g~c-n~o'I"UCión de ingresos sostemd11 L'D un lapso dt' tn-:mpo t:Xll"l150, una ve? se culmine lu con~tru1.-ciún de viviendas paro su entrega. En su llUiyor parte, la deuda de largn plazo 1.>-slá repres<."'ltada por bonos corporativos. l.os Bonos que se encuenlmn cahticados totali?.an llS$.~8.3 millones en el balance al cicrn: do: nlllrm 20 14, cquivak'Tltc a 56.3% de los booos en .:irculación de SUCASA y Com:!ipond~o'TI a J Programas Rotativos, es decir, que el monto 1.'11 circulaciún de tostos bonos no podrá cxc~o>der la SUITUI autnn?.ada respectiVa para cada unn. Cada EmJsJón tiene Clllllch.'rístícas difCfi.'Titcs en cuanto a taso y phvo, lo cuul incide en su utili111ciún por parte del Emisor en determinados períodos de tiempo y para propósitos distintos. Cada uno de los Programas ti1.'IIC como gar.mtía lo liarva sohdario de parte de UNESA y Subsidiaria ... cuyu cahlicación local es A.pa (perspectiva l:.~tablc) por Equilibrium: odcnuís de un Fideicomiso de CJOrontía que permite aumentar la ccnc1a de pago de capital a los tcn .. .Uon:s de hl'nos, '-'~~ caso de que ocurra una causal de incumplimiento. 1 ,os hmis1oncs también le exigen al Emisor y lTNESA el cwnp\imicnto de una serie de convenios o resguardos lirumcicros. In llUiyorío de ellos vinculados a apaluncamicnto y capitahZilción, los cuales se eneucntron '-'11 pleno cumplimiento al cierre de marto 2014. En cuanto u la posición de solvencia, el Em1sor ha mcremcntado :m patrimonio a través de los años mcdmntc la al·umulaeiún de utilidades anuaks. De ~c-sta lllllncra. el cn:c1m1cnto anual promedio dd patrimomu neto durante los ültirnos 4 anos ha sido 1 1.5%, sin la necesidad de aportar capital en di:clivn. n nivel de apalancmmcnto linanc1ero del Emisor (deuda linanciera ! patrimonio] había prom~o'<liado 1.82 veces durante los cierres fiscales entre 20\0 y 2012, y postcnonu~.'TltC muestra tendencia a la OOJII Ul'Spocs de que d l·misor r .. ~dUJero su deuda linancicro de cono plazo.

Fortale7..111!i

mientras que en el caso de llNESA. el apaluncamicnto tinanciero ha sido oonsistentemcntc menor a 1.0 veces. SUCASA muestra niveles crecientes de entrega de viviendas 1.'11 la medida que el Emisor continua desarrollando proyectos urbanislicos. El cr~.x·inÚl'Tlto anual promedio de las ventas ha sidu de 12. ')"lo para los ültimos 4 años, al mismo tiempo que el Emisor ha mantenido una prnporci(m poco fluctuante de costos y gastos operativos \.'TI relación a sus ingresos (cntn: 77% y 80%) durante este intl'1Valo. En este st'Titidu, el mvel de EBrmA 1 ha reflejado crecimiento sostenido y ha penrutido cubrir los gastos linancicros a ra;rún de 7.2 veces pmmcdio durante los últimos 4 cierres fiscales. Si bien, la C(>bertura sobre los gastos linancÍ~o'!"os es elevada, se han rcllcjodo coberturas del s~c"!Vicio dt.• deuda~ menores que 1 .O vcc1.'S en el comparativo histórico tal!lu por EBIHJA, co1110 por el llujo de Caja Opcrallvo anual. Favnrablcmentc, la Entidad l'S una unidad de negocios indispensable para su grupo accionista, lo cual le pcrmitc contar con el suporte de 6tc en caso de n:qu~.-rimicntos puntuales de capital pnweni~o'Tltcs de ac\lvos liJos o inversiones disponibles plllll la venta ret~istradas 1.'11 el balance de llNESA. Además. los bonos corporativos en cLrculación cuentan con un plazo promediO ponderndo de 6.9 años, y cuyo saldo de US$67.6 millones podría ser repagado en .l.l anos mediante el nivel de flujo Operativo anlt.>s de la~ Variaciones de Cap1tal de rrabajo) reflejado durante el 2013. Durante los prim~c'fOS .l meses del 2014, SU CASA refleja un menor crecimiento en su.~ ventas ~c'TI el comparativo intcranual. debido a huelgas del Sindicato Únioo Nacioool de rrnbajadores do: lo Construcción y Similares (SUNTRACS) y lo diti .. ·ultad de llegar a un acuerdo colectivo con la Cámara Panameña de la Construcción, todo lo cliDI afectó la entrega de viviendas durante varias Sl.'ltlanas y complicó lo proyecc1ún de costos de mano de obra para los proyectos futuros. Esto limita lo cobertura de los llujos, aunque tambien se ollscrva la menor proporción de deuda fmaneicm de cono pl!vo L'TI los últi1110s meses.

1 EBITDA (l:ormnR• II~(ON' fnteresl•. TaxP.t. Depr~ciotron arrJ .lmorti:utmn) lngn'""• openahnK Co.lo de venta• - Ga.tos gmnaln · Dt'Prectacr<Ín ,. Amortuac1ón ' - <;..,.¡,. finanClcr"" · l'on:iún de Dt'llda tinannl'fa de cuno p!Juo 1

SWOAtona '"' la •11flacuin anu.ol m W. Mlt.'ti!.'IS por robnu. cuentas por pagar (' mv¡:ntano ..

l. Posicionamiento del Emisor d~c'!ltro de 111 industria dt.-sarrolladora de viviendas en Paruurui. 2. Bajo costo de endeudami~o'!ltn linoncl~o'!"o y coberturas holguda<; sobre gastos linancieros, dado d bu...'TI nivel di." crecimiento

Jc los mgrcws operotivos a traves de los años . .l. Amplio n:~pnldu pur pll11c de garantías, además di." sopork financiero implícito por parte de UNESA. Bonos cuentan con

I-'ide1comisu de Garantía, cuyo valor de los bi1.'11CS hipotecados no podnin S\.'1" menores ¡1 125% del saldo insoluto de los bonos. adl."más di." la existencia de garantius solidaria.~ por panc de UN ESA.

Debilidack!l l. Deudo financiera es alta respecto a los niveles generados de H31TDA. ApalancamÍl'fltu linancil"ff es moderado. 2. FluJo de efcct1vu op~.wtívo UJUstado que limita la cobcnurd del Scrvicio de la Deuda contractual, mÍl'lllrds que la porc1ón

de acllvos cumcntes hn s1Jo menor respecto a los pas1vos corrientes l'll kls ültimos años. J. 1 Jnidadcs de negocio complementarias (hoteles y eqUipo) con baja consistencia 1.'11 su dcscmpcfu.1. Oportunidad~ l. Adecuación ~.-n la cstruct uro de capital: ampliaciún de plaTos 1.'11 deuda financiera. 2. Fortalecer procesos de seguimiento, control y divulgación para la toma de decisiones . .l. Potenciar mgn:sns 1.'11las unidadl'li de hoteles y alquiler de equipos. Amenazas l. Sensibilidad ante camhws ndver¡;os en el entorno económico local e mtemacional. 1. Competencia incide din:clamt.'Titc en la gcneraciún de mgreso~. -'· VanacionL'S l'll la~ condicíun .. >s de fmanciamiento elttemo: precio, plazo. exigencia de glllllntias y otros.

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DESCRIPCIÓN DEL NEGOCIO

Sociedad Urbanizadora del Caribe, S.A. y Subsidiarias, en adelante SUCASA o el Emisor, es una compailia constituida en Panamá el28 de octubre de 1966, por lo que cuc:nta con poco m6s de 45 ai\os de existencia y es la empresa más antigua de su grupo accionista: Unión Nacional de Empn:sas, S.A. {UNESA).

Esta sociedad se dedica principa1mcntc al desarrollo de proyectos de vivienda en la provincia de Panamá dirigidos a familias con poder adquisitivo medio y medio-bajo. Por su parte, el Emisor también ae dedica. a otm ~. a nombre propio o a través de subsidiarias. tales como: alquiler y venta de equipo pesado y de construcción, bajo la marca de COAMCO; servicios de hoteleria mediante la cadena de hoteles Country hm & Suitcs; y la construcción de centros comerciales para alquiler. Previo al 1 de enero de 2014, el Emisor también contaba con las operaciones del Restaurante Rosa Mexicano, pero que luego se escinde a otra compailía de UNESA

Gobi~roo corporativo y estructura Gereadal El Emisor se encuentra regulado por el Ministerio de Corncn:io e Industria de Panamá, aunque no existe un ente fiscalizador especializado. Ante esto, el marco de gestión y los miembros de la Junta Directiva y la Presidencia que ejeroen un importante rol -..-n la toma de decisiones, aunque se ba delegado en gerencias especificas para cada operación quienes reportan al Presidente Ejecutivo. La Junta Din:ctiva se integra de la siguiente IDRDera:

l're>ltdo:nte Guilll'!l!l<l E. Quijano C;oslillo Vict.'J)n:Sidente ~ E. Quijmo Dlrin Sectt:tano Fnncisco J. Linarel Brin Tcson:ro Eduardo E. Dudo Jaager Dim:lor Juan V c:utura Durán Dim:tor Jaime Arosemena A. Dim:tor Joseph Fídanquc Jr. Dim:&or José R. Quij¡mo Dlria Director Fernando A. Cardoze.Gm:ia de Paredes Dim:tor Suplmte Fram:iBCO J. Linarel Fam: Dim:tor Suplm~ Diego E. Qu.ijano Duri.n Director Suplmtc Raúl E. Ddvalle H.

Para el caso especffico de la gestión del Emisor, existen serenclas dedicadas exclusivamente al negocio de vivienda, hoteles y de equipo, quienes individualmente reportan al Presidente Ejecutivo, quien a su vez dirige,

3

coordina y supervisa todas las actividades productivas y de apoyo, incluyaulo la diwlgación a la Junta Directiva.

La gestióa administrativa y operativa implementada en SUCASA se basa en las diferentes unidades de negocio que fonnan parte de su organización. lo cuaJ se replica al modelo utilizado por el Grupo UNESA.

DESEMPEl'iiO FINANCIERO DE SUCASA

Estructun ck Activos Los activos CO!lSQiidados totalizaron US$219.9 millones (+1.1%) al primer trimestre del2014, los cuales Cfeeieron a un ritmo de 9.8% dmante los dos 2010, 2011 y 2012, pero que luego se desacelera por la menor adquisicióa de nuevos inwntarios y de activo fijo, que sigue a una dinámica de capital de tn.bajo pera el desmollo de Jos distintos proyectos urbanísticos que construye la empresa.

COmposición y evolud6n de activos

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- EIK!Ivo y dep6$lto5 ... an.:u.

- Yar. Anual de activos

La principal variación durante el 2013 se derivó de la menor adquisici6n de terrenos para continuar el ciclo de venta de la unidad de vivieodas, en contraste con lo ~Dejado durante e12012. A la fecha, el Emisor ba iniciado el desarrollo de S proyectos urbaofstico&, los cuales generarán ingmos a partir de la entrega de viviendas durante el 2015, I"8.ZÓD por la cual ya se muestra un incremento en el monto de los costos por construcción de terreno. En particular, el Fmisor incmnenta sus terrenos de manera periódica, típicamente en ínb:rvaJos de cada 2 ai'los para garantizar un cierto monto de venlaB en el largo plazo a medida que se CUD'JPk:ten los procesos de construcción de los proyectos en marcha.

El proceso del desarrollo o de un terreno particular puede durar ~ S y 1 aftos desde que se adquiere para su subsecuente urbanización. SUCASA va deSBrrollando este tem:no de forma gradual, al utilizar lotes especlficos de terreno para la construcción de un proyecto residencial o varios proyectos dentro del terreno. Esto responde a la estratesia de Jugo plazo de la Entidad que la lleva a adquirir espacios que podriu ser utilizados a futuro. A nivel financiero. esta medida responde a que las cdger¡cias de capital para los terrenos aún no están disponibles, sino hasta que se logre terminar y comercializar otros proyectos ya finali7.ados.

La construcción misma de un proyecto residencial tiene una dwación promedio entre 24 y 30 meses. dependiendo del tamdo del proyecto, e inicia con el conocimiento de mercado y experiencia de los principales accionistas en cuanto al desarroUo que atmvicsa la provincia de Panamá. Luego se disefta la construcción de los imnuebles de acuerdo a las hectáreas disponibles. desde el movimiento de tima. hasta la oonstrucción de las viviendas. Simultáneamenle. se deben realizar los Estudios de Impacto Ambiental requerido por la Autoridad Nacional del Ambiente (ANAM). Una vez aprobado~ los estudios y culminado los planos para la cjecucióa de la obra. ae procede a realizar los movimientos de tierra, y luego, la construcción de la obm gris. La constiucción de las viviendas responde a la demanda identificada. ya que tfpicamente el Emisor CODSinlye una cuantia limitada de casas en proporción al totaJ que permite el tamai\o de los lotes por proyecto. a la espera de que la dinámica de prevmta o reservas motive la agilización en el proceso de consiJUcción. Esto reduce las ineficiencias propia del proceso, dado que la experiencia previa en la comercialización ba sido cxitoaa.

A nivel contable, cuando el Emisor adquien: un terreno. su valor de compra se registra en kls activos como parte del invenlario no circulante bajo la cuenta '"Teamos"; luego, cuando inicia el movimiento de tierra, el valor de los lotes que están en des&mollo se registran en la cuenta de "costo de construcción en proceso": y finalmente, cuando se completa la construcci6D de las viviendas. éstos inmuebles pasan a n:gistranle como "unidad de vivienda terminada", en la sección de inventarios circulante, debido al poco tiempo que transcurre desde que se temúna de construir una vivienda, y luego se enlrega al cliente fmal.

El catálogo de proyectos del Emisor incluye residencias diltribuidas en distintos sectores de la provincia de Panamá, siendo la mayor parte ubicadas en el Sector Este de la capital Las casas son ofn:cidas al público en una variedad de modelos y acabados para satisfAcer la demanda de los consumidores. El rango de precio de las viviendas oscila entre US$40,000 y US$180,000, en donde el precio medio de las viviendas ofrecida$ es US$60.000. A131 de mar;_o de 2014, se n:gistnuon 14 proyectos que se encontraban en proceso de desarrollo.

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Los principales activos fijos del Emisor están conformados por las inslalaciones de la Casa Matriz de SUCASA. ubicada en la Via Eapai'la. además de las iostalaciones de COAMCO ubicadas en Cerro Viento. incluyéndose la flota de equipos pesados y livianos de construcciOn para venta y alquílcr. Además, también se incluyen las instalaciones de los hoteles Country 1nn, ubicados en Amador y El Dorado. Estas propiediKles son utilizadas como parte de las garantías pan los bonos ccn:poralivos en circulación. Por otra parte, la disminución de los activos fijos dunlnte el primer trimestre del 2014. se debió -en buena medida- a que los activos de Restaurante Rosa Mexicano fueron escindidos de SUCASA. por lo que se registran en otra empresa del Grupo UNESA a partir del 1 de enero de 2014, incluyendo activos fijos cooformado11 por las instalaciones de este restaunmte.

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Estructura de Capital En promedio, la deuda financiera ha n:pn:sentado 82.4% de los pasivos en los últimos 4 aflos. El Emisor utiliza deuda pan fondear necesidades de capital de trabajo (por ejemplo inveotarios), o adquisición de activos fijos que surgen m el transcuno de las oper11eiones, y que generalmente no pueden ser solventados completamente mediante el Oujo generado por el ne¡ocio. Segúa la práctica habitual de UNESA. la empn:sa designada como deudora ante las entidades financieras y ante el mercado bursátil es SUCASA. debido a que cuenta con amplia trayectoria y poder de negociación, además de que es la empresa con la mayor cantidad de requerimiento de capital de trabajo. y al mismo tiempo, es la que genera mayor flujo openüvo dentro del Grupo.

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-2005 11111.7&3 - 11111.1113 - .__, ... 3ft

-20011 1.244,280 U88.1111111 1D.MU11t - f1-oÚ>c>rJ M•:Z.rft

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Tal como se observa en el cuadro anterior, la mayor parte de la deuda financiera de corto plazo está conformada por lineas de crédito otorpdas por bancos de la localidad, además de la emisión de Valores Comerciales Negociables (VCN) que son tltulos de deuda <lOipOnltiYB emitidos en el men:ado bursátil panamelio y cuyo plazo es de 1 ailo.

Por su parte, la deuda de largo plazo está rqm:sentada generalmente por los bonos. corporativos. Actualmente. existen 6 cmiaiones de bonos ccxporativos en cirwlacióo. los wa1es cuentan con e~~n~ctcrist:icas distintas en cuanto a tasa y plazo. Además. el Fmisor ha emitido 3 programas rotativos de bonos con d objetivo de fioanciar sus requerimientos de compra. de tem:nos o activos fijos futuros, sin la necesidad de emitir nuevos prognunas de bonos en el futuro. El periodo de rotación del inventario en la unidad de viviendas ha promediado 2.2 aikls en el último quinquenio. mientras que UNESA m:upera su inversión en los tmmos adquiridos una vez se cumpla coo el 60'Yo de las ventas estimadas para ese terreao, lo cual puede tomar un periodo de 4 o S dos. Es por esta riiZÓO que SUCASA emite bonos a plazos promedio de entn: 8 y 10 ~· a fin de financiar la compra del terreno y, postenonneate, repagar d capital al vencimiento, mientras que anualmente paga los intereses.

Los programas rotativos podrán ser utilizados a discreción del Emisor, sin exceder el monto autorizado para cada emisión. Todas las emisiones cuentan con Fideicomisos de Garantia como ~do. junto con la fianza &Oiidaria del Grupo UNESA Estos FJdeicom.isos mejoran la certeza de repago hacia Jos inversionistas. ya que los activos que se encuentran hipotecados c:orm;poodeD a activos fijos de UNESA y cuyo valor monetario respecto del valor i11110luto 110 podrá ser menor que 1 OO'Yo en los prognanas no rotativos y que 125% en los programas rotativos.

Los bienes que garantizan los bonos CODBtan de inmuebles que forman parte de la infraestructura de las empresas de UNESA, incluidos edificios. terrenos y mejoras sobre las propiedades. La cantidad y valor de los bienes que prantizan los insbumentos dependerá del saldo insoluto total de los bonos en circulación en determinado momento. En cuanto a la posición de solvcocia, el patrimonio neto del Emisor esd oonfrumado. en su mayoria, por las utilidades no distribuidas y que han sido la fuente de crecimiento del patrimonio durante el último quinquenio.

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Los niveles de apa1aucamiento financiero [deuda financiera 1 patrimonio] ae han mantenido por debajo de 2.0 veces durante loa últimos llftos, ooo tendeocia a mejorar en los últimos periodos como consecuencia directa del menor mooto de deuda finsnciara de corto plazo y de acumulación de los resultados durante el20J 3.

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Resutt.dos y Reutabilidad El ingreso de la unidad de viviendas se reoonoce al momento de entn:g8l' la casa teaninada al cliente comspoodiente Unicamente. luego de fmalizados los trámites ooo los bancos acreedores de la hipoteca. Según la Administración, los terrenos registrados en inventario a la fcc:ha del pl'eleDte informe, en caso de ser desarrollados a plena capacidad, permiten proyectar un nivel aceptable de ingtaos por los próximos S aftos. asumiendo que 110 se compran terrenos adicionales, lo cual denota la cllpiiCidad de rentabilizar el inventario productivo, y además. permite anticipar ingresos en el mediano y Jarso plazo.

Las ventas de viviendas alcanzaron US$83.3 millones durante el2013,la máxima cifra en su historia corpomtiYB, lo cual representó un crecimiento interanual de 23.3%. Al mismo tiempo, la liiDJlll de costos y gastos operativos (incluida la depreciación) disminuyó durante este periodo como parte de las medidas que ha tomado el Fmisor para mejorar la eficiencia.

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·-La re~n ~tn: utilidad operativa4 y Jos ingreaos opemlivoa se ux:rementa duranle los últimos meses. Sin embargo, si dtumle el resto del do se mantiene la tendencia actual de las ventas generadas durante el primer bimestre del 2014, las ventas anuales serian sustancialmente menon:s a las fe8istnldas dunmle el ailo previo. F..sto se debe, en primer lugar, al ciclo de

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construcción que tipicamente reReja menores ventas de vivienda para los primeros meses de cada úlo, ya que dunmte la estación seca se incrementa la coostnlcción de viviendas. Además. el trámite de los permisos de ocupción de algunas residencias fue retrasada por instancias Dllmicipales. al igual que las aprobaciODCS de algunas propiedades horizontales por parte del Ministerio de Vivienda (MM). Según la Admini811aciim, se estima que estas situaciones se 110l1111licen para el resto del ail.o, al concluir la transición del nuevo Gobierno electo, lo cual agilizaria las tramitaciones pendientes.

La utilidad operativa BCUIIUllada durante los 3 primeros meses del 2014 correspondiente a la unidad de vivieudas representa más del 90'Yo de la utilidad operatiw consolidada, lo cual acentila la alta participación de msraos provaúenles de la industria de construcción, y además, reOeja la poca contribución del miCo de unídades de negocio dentro de SUCASA Fn este sentido, el flujo operativo que produce el Emisor proviene -a1 buena medida- del desempeilo de la entrega de vivieodas.

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En particular, la industria de la construoción ba sido muy dinámica c:o Panamá. de estrecha correlación con el ribno de cn:cimic:oto del Producto Interno Bruto. Este cn:cimieoto ha propiciado un bajo indice de desempleo y mejora el poder adquisitivo de las familias. Asimismo, SUCASA ofrece viviendas de aqueUos rangos de precio en donde se identifica cierto déficit habitacional Adicionalmente, las condiciones geogrificas y socio­demogmticas en Panamá favorecen el desanuUo de la industria, por lo que el logro de nUI:VOS polos de desarrollo, la mejora en el acceso a tupa de trabajo, entre otros factores, proveerim un mayor estimulo para la compra de viviendas. En efecto, durante los ilhimos meses se han impulsado obru de infraestructura (carreteras, centros comerciaJcs, centros de logística, el Metro, etc.), además de nuevos PfO)"'Ctos residenciales en la 7..ona F.8tc de la Ciudad de Panamá, por lo que se espera que la dinámica de crecimiento en la construcción seguirá siendo robusta en el mediano plam.

Además, existen condiciones de amplio acceso al cnldito y de precios mgos debido al subsidio gubemamcutal que cubre la tasa de interés de referencia en su tolatidad para viviendas de valor basta US$40,000. Este subsidio perdura por un periodo de 1 O dos, Jucso del cual el cliente asume la tasa de interés del mercado, o bien, tefinancia nuevamente a 30 a&s. Y el siguiente nmgo es desde $40

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mil. Adicionalmente, el Gobierno cubre el diferencial de tasas de interés de hasta 4 puntos pon:entuaJes para viviendas desde US$40,000 basta US$65,000, y de basta 2 puntos porcentuales para viviendas desde US$65,000 y hasta US$120,000', todo lo cual se filvorece, ademis, por el alto locuHo-lldlue y plazos más largos que los usuales en la regióo. A pe8lr de lo mencionado anteriormente, la unidad de viviendas es sensible ante: cambios drásticos en los pn:cios de las materias primas, ya sea cemento, hierro, materiales de COillbucción., y adcm6s. eu cambios en las variables propias de financiamiento del crédito hipotecario a las fiunilias: precio, plam y prima.

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Fn otro orden. la poca contribución de las unidades complemeotariaa se debe a que tanto la unidad de hoteles Couu1ry IDn, como de los alquilen:s COAMCO han reflejado mermas en su desempcilo durante ai'los n:cienles.

En particular, la unídad de hoteles registró gastos operativos adicionales por la remodelación de los hoteles en El Dorado y Amador, al mismo riempo que la tasa de ocupación c:o estos hoteles sufrió disminuciones durante el 2013, eo función a la intensa competencia que se presenta en la industria hotelera de Panamá, además de la extensa estación lluviosa que se presenta en el pais, que típicamattc se preacuta en los 9 últimos meses de cada afto. y que dismiDu)ll' la at1ucncia de turistas. Para el2014. se estima un mayor ingreso por ocupaci6n, en función a la ampliacióu de las habitaciones disponibles.

Por el lado de la unidad de locales comerciales, SUCASA cuenta ron 19,617 metros cuadrados de centros comm:iales disponibles para ser alquilados. Dunmte los últimos ailos, el nivel de ocupación de estos centros ha

' En bue ala Ley 28 dd 8 ck may~~ de 2012.

sido c:onsistentemeote cercano al 100%. lo cual pennite que esta unidad reditúe resultado& cónsooos con la estnmgia y capacidad que posee.

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Coberturas y Flujos Los indicadores de liquidez no reflejan inlegnunc:nte el flujo real de efectivo que se genera mediante d curso normal de operaciooes. aunque si penniten inferir el monto de actiws disponibles con los que cuenta el Emisor en caso de pago anticipado de todas sus obligaciones de corto plazo en tm momento detenninsdo de tiempo. Es de IDCilciooar que, a diferencia de UNESA, el Emisor no tiene registrado valores disponibles para ls venta, sin embargo, estos instnunentos pudieran ser utilizados por parte del Grupo sote csccoarios de estrés, dada la importsncia de esta c:ompdía en las operaciones de su accioaillla.

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Tal como se mencionó anteriormente, más del 90o/o de la utilidad operativa generada por SUCASA durante el primer trimestre del2014 provino de la unidad de entrqa de viviendas. Al descontar el gasto de depreciación de este monto, se obtiene d nivel de EBITDA generado por SUCASA anuaJmemc, el cual permite cubrir los gastos financieros de manera amplia. Por su parte, si se anustizsnl el flujo de efectivo proveniente de las actividades de opel'llcióo reflejado durante el 2014, se obsefva que este monto no presenta una Y&riación significatiYa n:specto al do 2013, por lo que existe poca variación eo la cobertura de los gastos financreros llllllllli7Ados a DI8JZO 2014, y esto se debe a que el buen ritmo de ventas durante el 2013 logm arrastrar aquella porción que quedó por cobrar al cierre de sAo. Es decir, durante los primeros meses del 2014, el Emisor R:aliza el cobro de aquellas hipotecas que aún se encontraban por ser aprobadas por los bancos acreedores de sus clientes al cierre del 2013. Todo esto pamitió compensar el menor resultado operativo de la unidad de venta de viviendas y el leve incn:mento en el costo de construcción en proceso. la Variación en el Capital de Trabajo (VCI) consta de los cambios en las cuentas por cobrar, cuentas por pagar e inverdmioa, siendo estos últimos los que influyen en mayor medida en el indicador de Flujo de Caja Operativo ajustado.

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En efecto, los movimientos del efectivo p-oveniente de las actividades operativas muestnm ciertas lluduaciones que se derivan en -buena medida- por el bajo nivel de rotación del iDventario de la tmidad de vivieodas. lo cual es una Clli'IICteristi tipica de la industria de la coostruccióo. Asimismo, existen periodos en los que el flujo operativo es más bolpjo, lo cual se vincula a las variaciones en el capital de trabajo, especialmente por cambi08 en el iDventario, es decir. periodos en los que existe menor requerimiento de adquisición de tem:oos. materiales o equipos para el funcionamiento del nep:io.

Dada la naturaleza del financiamiento de los inventarios de largo p117.o y demás requerimienloll de las empresas afiliadas al Emisor, se han reflejado coberturas del servicio de deuda menores que 1.0 veces en el comparativo histórico tanto por EBnDA. como por el Flujo de Caja Operativo anual. Favorablemenle, la Entidad es tma unidad de negocios indispensable para su grupo accionista, lo cual le permite contar con el soporte de ésle en caso de n:qucrimiealoll puntuales de capilaJ provenienlca de activos tija¡ o inversiones di&pombles plllll la venta n:gistradas en el balance de UNESA. Además, los bollos OOlpoiiltiwtl en cin:ulacióo cuentan con un plazo promedio poodcrado de 6.9 aftos, y CU)'U saldo de US$67.6 miiJoncs podria ser repagado en 3.1 aAos mediante el nivel de Flujo Operativo sotes de las Variaciones de Capital de Trabajo reflejado durante el 2013. _ .... _de_

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DESCRIPOÓN GENERAL DE LOS INSTRUME:'IiTOS CALIFICADOS

Prillk'r PrograDlB d'-' Remo~ Corporath'M Rotath·os Hasta por USSI2 millone~:

Emisor: Sl TCASA y Substdianas. Tíoo de ínstnuncnto: Bconos Corporntivus Rotativos. Fecha de la oferta: Noví~:mbrc 2006. Moneda: Dólares de los Estados Unidos de Ameriea. Monto Autoril.ado: No podtú ex.ct.-dl'f cu ningún momento de llSS 12 millon•:s. rasa de inll-n.'s: l.IBOR J tn<!SCS t 2.75% anuaL Frecuencia de pago de interus..-s: Triml>slralm .. -ntc. Pla.w: Die7 ( 10) años contack15 a partir de la fecha de t.misión de cada serie Periodo de Gracm: Hasta 2 nñ1lS. a opctún dd l:misor. Prdación: El pago de capital e intcn.:s¡;s no tendni preferencia sobre la~ tk"'llás acre.:ncms. Redención anticipada: A opción del Emtwr Respaldos y Ganmtia: Creditu gl-ncral de SUCASA. FilliL'a Solidaria constituida por tTNESA y sus Subsidiarias. Fideicnmiso d~: (iar:mtia conronnado por primcms hipotecas y until-rt.--sis sobre bi .. 'tll."s inmucbks del Emisur y/o de terceros. cuyo valor monetario no sea rm.-nor a 125% del saldo a capital de los BnmlS en cin:ulación _ Agente Fiduciario. Banistmo lnvcstmcnt Corporutiun. S .A. Uso de los logdos: Construcción de proyectos inmobiliarios de cualquier naturnlaa_ Convenios y Resguardos Financicros:

a) Deuda linancicrn 1 [Capital Com!ln f- Utilidadl--s Retenidas[ < 1.45 veces. Aplicable a UNl-:SA .

b)Dividendus pagados : Utilidad Neta del último ejercicio fiscal ..:: 40~o . Aplicable a IINESA.

Fuente de repagn : Rt:cursos genmd~o'S del Emisor. Calificación asignada: A • .pa por h1uilihriwn.

~gundo Programa dl' Booo~ Corponm·os Rotatims Hasta por USS20 miJlonn:

l:misor: SlTC'ASA y Subsidiarios. Trpo de instrumento: Bonos Corporntivos Rotativos Fl-cha de la oicrta: Diciembre 201 O. Mum:da: Dtilarcs de lus btados 1 !nidos de Amcrica. Monto Autorir.ado: Nu podni exceder l"'l ningún momt:nto de USS20 millones. Tasa de into.-n.'-li: Variahlt: o Fija. a dí~creeión del Emi.~or Frecuencia de p<~go de mtcrcses : 1 nmcstrnlmcntc. Phuo: Diez (In) años contados a partir de la IO!cha d.: l'liilSÍÚD de cada Sl>t'ÍC. Periodo de Gracm: llm;ta ~ años. a opciún del Emisor. Pn:lacu'm: El pago de capital e intcr..--s..-s no l~o'lldrá

prckn.-ncia sobre las demás acr«ncia.~. Redención anticipada: A opción dd Lrrusor. Respaldos v Garnntía: CrédJto general dc SlJC' ASA. Filllli'.a Sc1lidaria conslllutda por tTNESA y sus Subsidiarias_ Fideicomiso de Garnntía conlonnado por primeras hipoteca.-; y anticro.-sis sobre bio.'llcs inmut.-hlcs del Emisor y/u de tl'Tecros. así como de di:ct1vo o valor~o"S

registrados l"flla Supcrmll-ndcncia dd Mercado de Valon.--s (SMV), segun sea necesario. y cuyo valor monetario nu sea m .. -nor a 12 5% del saldo a capital de los Bonos en e ice ulaciún.

1\g .. -ntc: Fiduciario: MMG Tmst. S.A. IJso de los fondos: Para financiar inwniiún en terr.:nos. edificio. maquinaria. mobiliario y equtpos U dilcrenciol. se utrlizó parn capital de trnbajo. Convenios y Resguardos Finunciems:

o) Deuda fmancicra' l'atrimomo < :!.0 v~o-ces. b) Oivtdendos pagados ' Utilidad Neta del últrmo

ejercicio liscaJ < 40"'•· Fuo.'llle de n.:pago: Recursos g.encrales del Eimsnr. Calificación asi!Ulllda: A' .pa por Equilibrium_

T'-'n-t'r Prognma d'-' Bonos Corporativos Rotam·os Hasta por USS4!i milloan:

f:miwr: SIJCASA y Subsidiarias. Tip<l de instrurrt\."lllo: Bonos Corporativos Rotativos. F .. -cha de la oferta: Agosto 20 12. Moneda: Dólares de los Estados Urudos de América_ Monto Autorizado: No podr.í exceder en ningím momento de lJSS45 millones. rasa de intcn.'s: LffiOR ~meses ~ 2.75% anuaL Frecuencia de pago de intereses: rrinx:slnilmcnte Phvo: Doce ( 12) liños contadus a partir de la kcha de emisión de cada serie. Periodo de Grncu: Hasta J años, a upciún dd Emisor. Prelación: El pago d,~ ,·apila] e intcrcSt"S no tendrá prelen.-ncia sobre la.~ demás acrel"'lelas. Rl'<lcnciún anticipada: A opciún del Emisor. Re~opaldos y Garantía: Credito general de SIJCASA. Fianza Solidaria constituida por UNLSA y sus Subsidiaria~. Fideicomiso de Cioruntía conformado por primerdS hipotecas y anticresis sobre bicru.-s inmucbk-s del Fmisor ylo de terceros, así como de efectivo o valores registrados en la Supcnntcndcncia del Mercado de Valores (SMV). según sea nl'C<--sario, y cuyo valor munetario no seo menor a 125% del saldo a capital de los Bonos l"ll circulactón Agente Fiduciario: MMG Trusl, S.A. Uso de los fondos: Paro linanc1ar compra de propiedad inmobiliaria ubicada en la Ciudad de Panamá El monto restante setú invertido .. '" los lO años siguientes a la recha de la oferta parn compra de bieno.-s inmuebles paro el desarrollo de proyectos urbanísticos, expandir la red de restaurantes, ampliar la oferta d~ hoteles, construcción de loealcs coml'fCtnlcs pill'll alquilcr..-s. gak-ras paro la /ona

pron-sadom y cualquier inslalación qu.: se rcquiern parn la!> opcrucion~o--s del Gmpo l INI:SA. Convenios y Resguardos Financieros:

a) Deuda financiera 1 Patrimonio< 2.0 veces . b) Oiv1dendos pagados ' l Jtilidad Neta del ultimo

c_1ercic io fiscal < 40~ •. Fut.'lllc de repago: Recursos gcn<.'nlk'S del Emisor CalificaCil'ln asignada: A~ .pa por Equihbnum.

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-3.180 Oponho (Flujo do ~ Libro o FCL)IUSll m !In l FCl/T_clo_.....,._ ..,,.,., FCLI(Golm ............. • Deudo di_., plom)(-J -OJI7 fCll_p«_l_do,_ ~.78

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