Shopleasing

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Juan José Juárez Campo

Shop-leasing Alquiler y gestión de puntos de venta para el sector retail.

Shop-leasing

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Quien les presenta:

Juan José Juárez Campo (+ 34 - 691 209 982 )

8 años en gestión CAPEX del sector retail.

Executive MBA IE

Formación universitaria de Ingeniería ( Rama industrial)

Shop-leasing

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Dirigido a:

Fondos de inversión inmobiliaria con centros comerciales en cartera.

Aseguradoras

Inversores de largo plazo.

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El Sector ( Inmobiliario)“El mercado de inversión de retail más estable que otros segmentos

del mercado inmobiliario” (fuente Atisreal 2008)

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Inversión inmobiliaria con revalorización de activos (2008):

•EEUU: -73%.

•Europa: -52%.

Alternativa: Activos inmobiliarios con depreciación total:

•Generación estable de flujos de caja

•Ventajas fiscales próximamente ( REIT´s)

•Cobertura contra la inflación

•Posibilidad de apalancamiento financiero

•Mejora el ratio rentabilidad/riesgo de una cartera

•Retorno de la inversión asegurada sin depreciación.

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Tendencia a la concentración.

Bajo crecimiento de un mercado maduro.

Crecimiento basado en robar cuota al comercio independiente.

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Comportamiento clienteRecurre a empresas de servicio llave en mano cuando llega a un país. Posteriormente contrata a un Project manager y subcontrata a arquitectos y/o constructoras especializadas

Cuota mercado RETAIL

comercio independiente

45%

otros10%

hipermercados13%

grandes almacenes

15%

cadenas especializadas

17%

El Sector ( Retail)

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Necesitan Socios estratégicos para expandirse

El Sector ( Retail) II

Fuente: CB RICHARD ELLIS

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El modelo de negocio.

Garaje (emplazamiento) Vehículo (generador de negocio) negocio funcionando

Local (emplazamiento) Shop-Leasing (obra=vehículo) negocio funcionando

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Demanda potencial

Las franquicias avaladas por las cadenas son un nicho importante.

“en abril de 2009 las ventas de las franquicias retail evolucionaron al alza con respecto al mismo mes del año anterior, frente a la caída registrada en los centros propios. “ (Franchise & Retail )

•Sub-sector de Distribución Textil.

•Más sensible a la calidad de sus puntos de venta.

•La gestión de su “Visual Merchandising” es un valor añadido al cliente.

•Alto nivel de exigencia en el mantenimiento de los locales.

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Cliente objetivo:Debemos estar en:

1.-Cadenas de retail respaldadas por una matriz con VV > 300Mio€

2.- Cadenas ya presentes en España VV > 50 Mio. €.

3.- Franquicias avaladas por la matriz.

No debemos estar en:

1.-Grandes cadenas de distribución que hayan diversificado a negocios

inmobiliarios o que puedan hacerlo. ( por ejemplo INDITEX)

2.-Pequeñas cadenas que sufran riesgo de cerrar en España.

3.-Nuevas empresas que empiezan en el sector comercio.

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Características del Cliente objetivo:

Shop-leasingFuente ACOTEX ( asociación empresarial de comercio textil y complementos)

71.15071.180

73.160

72.069

71.16871.10070.525

71.02170.612

70.948

69.97669.138

67.100

64.470

55.038

54.560

1.993 1.994 1.995 1.996 1.997 1.998 1.999 2.000 2.001 2.002 2.003 2.004 2.005 2.006 2.007 2.008

PUNTOS DE VENTA MINORISTAS(Nacional – Datos 2008 a 1 Febrero)

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Características del Cliente objetivo II:

Shop-leasing

EVOLUCIÓN DE CUOTAS DE MERCADO NACIONAL

13,0

27,0

21,0

32,031,0

34,036,0

38,639,8

43,1

56,658,858,8

15,0

15,016,0

16,216,115,8

13,714,314,1

27,024,0

8,9 8,410,2

18,9

20,824,1 23,0

20,020,0

7,3 7,1 8,3

19,0

17,015,514,0

0,98,0

6,05,01,5

4,0

0

10

20

30

40

50

60

70

1.993 1.994 1.995 1.999 2.001 2.003 2.004 2.005 2.006 2.007

Tiendas Multimarca Grandes Almacenes Cadenas EspecializadasHiper / Supermercados Factory / Outlet

Fuente ACOTEX

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Belleza y Salud

4,0%

Restauración

17,9%

Textil y

Complementos

61,8%

Cultura y Regalos

5,0%

Servicios

6,0%

Hogar

2,0%

Ocio

0,4%

Alimentación

3,0%

Características del Cliente objetivo III:

DEMANDA DE LOCALES POR SECTORESNACIONAL (2007)

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ACTORES

Sector financiero:

Banca.

Capital riesgo.

Sector construcción:

Constructoras especializadas. ( IC Asociados, BETCAT, Agobensa,

Konforma, etc)

Sector servicios:

Grandes empresas de servicios de mantenimiento ( DALKIA, IMTECH,

AGBAR, FERROSER)

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Hipótesis:

Nuevo Negocio Innovador basado en experiencia.

Los cobros se realizan puntualmente en fecha de vencimiento

(domiciliación).

Se invierte dinero solo a la firma de cada acuerdo.

El cobro está asegurado.

Se aprueban los REIT´s en España.

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Escenarios contemplados

Escenario pésimo: No se consiguen clientes

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Solución:

No es necesario invertir

Escenario Bueno: se consigue un cliente

dispuesto a vendernos-alquilar su parque

Procedimiento:

Se desembolsa el valor contable del

parque y se obtienen beneficios (año1)

Escenario normal: se consigue un cliente para

reformar y abrir nuevas tiendas

Procedimiento:

Se invierte a medida que ampliamos el

parque. ( caso presentado)

Escenario óptimo: se consiguen varios

clientes dispuestos a vendernos-alquilar su

parque

Problema:

No podemos permitirnos un crecimiento

tan rápido. Deberemos elegir qué cliente

es mejor.

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Coutas de mercado previstas

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En el 2010 se abrirán 2.000.000 m2 en centros

comerciales.

Aperturas de Centros Comerciales:

Año m2

2010 2.000.000

2011 1.300.000

Superficie en Centros Comerciales

Año m2

2010 12.400.000

2011 13.700.000

Superficie SHOPLEASING

Año m2 cuota

2010 4.400 0.035%

2011 9.200 0.067%

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Oferta de servicios

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365.93 €/m2 al año

30.5 €/m2 al mes

1 €/m2 al día

Considerando:

•un WACC medio del cliente de 7.58%

•Locales de superficie media 200 m2.

•Alquiler de 5 años de duración.

•20% de margen sobre las operaciones.

Alquiler de los activos.

Gestión de obras y licencias.

Gestión del mantenimiento y soporte del gasto.

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Valor para el cliente

Externalización de la gestión del CAPEX.

Puntos de venta conservados como el primer día.

Eliminar el inmovilizado de sus balances.

Destinar esos recursos a circulante para expandirse.

WACC cliente = 7.58% �� rentabilidad cliente = 17%

Shop-leasing

VinoEarth

-4.000

0

4.000

8.000

12.000

16.000

2.010 2.011 2.012 2.013 2.014 2.015 2.016 2.017 2.018 2.019

EBITDA Resultado Neto Cash Flow al Servicio de la Deuda cash flow acumulado Dividendos

Valor para el accionista

Crecimiento estable simulación de salida

VinoEarth

8052.561

4.318

6.074

7.8317.8316.074

4.318

2.561

8050

24

48

72

96

118

94

70

46

22

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

9.000

2.010 2.011 2.012 2.013 2.014 2.015 2.016 2.017 2.018 2.019

0

20

40

60

80

100

120

140

INGRESOS TOTALES parque al final de año

Ingresos previstos (´000€)

Shop-leasing


VinoEarth

PyG previstas (´000€)

VinoEarth

5.803

6.241

4.928

3.143

1.849

328-69

1.301

2.863

4.386

7.831

6.074

4.053

2.561

8058741.260

1.4551.689 2.028

1.5901.146

910713 477

7.831

6.074

4.318

2.561

805

-1.000

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

2.010 2.011 2.012 2.013 2.014 2.015 2.016 2.017 2.018 2.019

EBITDA

Gastos

Ingresos

EBITDA previsto (´000€) & punto de equilibrio


Q1 Y2 ; Punto de equilibrio alcanzado

VinoEarth

-5.573

0

5.573

11.146

2.010 2.011 2.012 2.013 2.014 2.015 2.016 2.017 2.018 2.019

EBITDA Resultado Neto Cash Flow al Servicio de la Deuda cash flow acumulado Dividendos

Valor para el accionista II

Crecimiento estable Autofinanciación sostenible

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¿Por qué ahora?

Próxima aprobación en España de las SOCIMI (REIT´s)SOCIMI sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario

Preparemos una empresa que pueda convertirse en una SOCIMI rentable

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Características de las SOCIMI

Capital social > 15 Mio€

Cotizadas.

Activos inmobiliarios de naturaleza urbana.

Reparto del 90% del Bº neto a los accionistas.

Impuesto de sociedades : 18%

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Necesidades Financieras

6 Mio€ primer año

Ampliación de capital de 5Mio€ el segundo año.

4 Mio€ para ampliar y convertirnos en SOCIMI ( salida a Bolsa)

Capital Social

SOCIMI: 4 Mio € Inicio:

6 Mio €

Ampliación 2º año:5 Mio €

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FUTURO

Conversión en SOCIMI.

Adquisición por un fondo inmobiliario.

Salida a mercado bursátil.

Paralizar la inversión y reinvertir las amortizaciones

Paralizar la inversión y la reinversión para liquidar la empresa.

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GRACIAS

[email protected]

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DAFO ShopleasingFortalezas:

� Agilidad desarrollo de tiendas.

�Cercanía de respuesta a las tiendas .

�Conocimiento y comprensión de los clientes.

�Afinidad con el cliente en el punto de venta.

�Posición privilegiada debido a Mix financiación/servicio.

�Menor impacto ante ciclos económicos negativos.

�Cultura corporativa sólida.

�procesos estandarizados

�Costes estructurales bajos

�Gerentes de área cómo vínculo entre la empresa y cada cliente.

� Posibilidad de crecer gracias a las amortizaciones.

�Nos convertimos en socios estratégicos del cliente.

�Cubiertos frente a la inflación

Oportunidades:

�Crecimiento del sector retail mayor a la media

�Atractividad de la propuesta de valor para clientes con

necesidad de expansión.

�Dificultad para obtener financiación por los cauces clásicos.

�Aumento de clientes potenciales

�Cuota de mercado muy baja. � crecimiento ilimitado.

�Posibilidad de absorción de un parque existente.

�Disponibilidad de locales en las mejores ciudades para operar

�Nuevo Formato de negocio por explotar y explorar

Amenazas:

�Riesgo de entrada de competencia alto.

�Cliente infiel.

�Falta de calidad en los servicios que genere la huída del

cliente.

�Falta capacidad de absorción de tiendas por falta de recursos

financieros.

�Incremento de la competencia (Bajas barreras de entrada)

�Incremento precios de mano de obra.

�Quiebra del cliente por un plan expansivo demasiado

ambicioso.

Debilidades:

�Capacidad de crecimiento estructural limitada.

�Expuestos a la falta de cuidado del cliente

�Nivel Bajo de implantación de sistemas de información.

�Estamos obligados a vincular nuestro negocio al alquiler del local

comercial a nuestro nombre.

�Acceso únicamente a los mejores locales de nuestros clientes.

�Necesidad de vigilancia de las cuentas del cliente para evitar un

apalancamiento excesivo de su parte.

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Cadena de Valor

Actividades

de Apoyo

1 Infraestructura

2 Gestión de Recursos Humanos

3 Desarrollo Tecnológico e I+D

4 Compras y Aprovisionamiento

Actividades

Primarias

5 Logística

de Entrada

6 Operaciones

7 Logística

de Salida

8Marketing

y Ventas

9 Servicio

Margen

Valor

1 2 3 4 5 6 7 8 9

•Expansión

basada en

inyecciones de

capital con

contrato

asegurado.

• Costes muy

bajos y

flexibles

• Financiación

propia.

• Cultura

sólida

orientada a la

misión (servir

al retail).

• PM y FM con

capacidad de

solucionar

problemas,

planificar y

delegar.

• Plantilla

flexible.

•Alta

capacidad de

contratación.

• Programas de

formación

interna.

• alimentación

propia de las

bases de datos,

basados en

históricos

• Información

detallada

sobre cada

tienda (

planos,

proyectos,

modificaciones

)

• Negociación

con la empresa

constructora

de cada precio.

•Gran poder de

negociación

•Precios de

compra

centralizados.

• Area

manager

responsables

de la

rentabilidad

total de la ud

de negocio.

• Recepción de

obra con

project

managery

facilitie

manager.

Ambos deben

dar el visto

bueno.

•Estandarizaci

ón del parque.

• evaluación de

proyectos

acorde a

nuestras

necesidades

• visitas

mensuales o

quincenales a

cada tienda.

•Hotline para

avisos de

avería.

•Servicio de 4h

para atención

de

emergencias.

•Eficiencia en

la planeación

de visitas, con

preparación

del material

necesario.

•Venta de los

activos por

valor residual

simbólico ( 1€)

• renovación

de la tienda a

los 5 años.

• Elección de

tiendas según

rentabilidad

para el cliente.

• Tiendas

pequeñas y

prácticas

igualdad de

sistemas.

•Gran afinidad,

cercanía y

conocimiento

del cliente.

•No hay Gastos

publicitarios

•Alto índice de

satisfacción al

cliente.

• Cercanía y

afinidad de

empleados con

el personal de

tienda.

VinoEarth

Curva de valor

curva de valor

0

1

2

3

4

5

6

financiación precio personalización servicio

bancaconstructorasserviciosshopleasing

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Misión - Visión - Estrategia - ValoresMisión:• Gestionar el CAPEX de nuestros clientes.

Estrategia:• Responsabilidad empresarial en la atención al cliente y a los accionistas.

• Crecer con rentabilidad y cuidar la calidad de nuestra gestión.

• Combinar servicios multisectoriales.

Visión:• Generar nuevos segmentos de mercado basándonos en la innovación.

Valores:• Nos desarrollamos junto con nuestros clientes.

• Capacidad y deseo de reinventarnos continuamente.

• Recompensar los logros y apoyar el aprendizaje.

• Honestidad y transparencia.

• Respeto a las personas y a su trabajo.

• Vocación de servicio.

• Confianza.

• Lealtad

• Trabajo en equipo.

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Real Estate

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