SEMIAUTOMATIZACIÓN DE PRESUPUESTOS DE OBRA PARA …

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS

SEMIAUTOMATIZACIÓN DE PRESUPUESTOS DE OBRA PARA CALCULAR EL COSTO DE

REPOSICIÓN A NUEVO EN AUTOCONSTRUCCIONES DE 2 PISOS EN BOGOTÁ

JAIRMO ABSALÓN RODRÍGUEZ MATEUS

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS

ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS

FACULTAD DE INGENIERÍA

BOGOTÁ D.C.

2019

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS

SEMIAUTOMATIZACIÓN DE PRESUPUESTOS DE OBRA PARA CALCULAR EL COSTO DE

REPOSICIÓN A NUEVO EN AUTOCONSTRUCCIONES DE 2 PISOS EN BOGOTÁ

JAIRMO ABSALÓN RODRÍGUEZ MATEUS

INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA

PROYECTO DE GRADO

DIRECTOR

HERNANDO ACUÑA CARVAJAL

INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA

DOCENTE Y COORDINADOR DE LA ESPECIALIZACIÓN

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS

ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS

FACULTAD DE INGENIERÍA

BOGOTÁ D.C.

2019

TABLA DE CONTENIDO

LISTA DE TABLAS ................................................................................................................................................... 4

LISTA DE FIGURAS ................................................................................................................................................. 5

INTRODUCCIÓN..................................................................................................................................................... 6

RESUMEN .............................................................................................................................................................. 7

1. PROBLEMA ............................................................................................................................................... 8

2. JUSTIFICACIÓN .......................................................................................................................................... 8

3. ANTECEDENTES ........................................................................................................................................ 9

4. OBJETIVOS .............................................................................................................................................. 11

4.1 Objetivo General ....................................................................................................................................... 11

4.2 Objetivos Específicos ................................................................................................................................ 11

5. MARCO TEÓRICO .................................................................................................................................... 11

6. MARCO METODOLÓGICO ....................................................................................................................... 18

7. RECURSOS EMPLEADOS ......................................................................................................................... 20

8. RESULTADOS .......................................................................................................................................... 21

8.1 Investigación de APUs, y Presupuestos de Obra para Autoconstrucciones ............................................. 21

8.2 Plantilla Estandarizada de APUs, Presupuesto Detallado y Presupuesto Resumido ......................... 21

8.3 Precios Comerciales Actualizados de Materiales, Equipos y Mano de Obra; y Consolidación en una

Base de Datos ................................................................................................................................................. 26

8.4 Cálculo de Cantidades de Obra .......................................................................................................... 28

8.5 Ficha para la calificación de las construcciones ................................................................................. 31

8.6 Verificación de los resultados arrojados por el aplicativo ................................................................. 32

9. RECOMENDACIONES .............................................................................................................................. 33

10. CONCLUSIONES ...................................................................................................................................... 34

BIBLIOGRAFÍA...................................................................................................................................................... 35

ANEXOS ............................................................................................................................................................... 36

LISTA DE TABLAS

Tabla 1: Dimensiones Mínimas Vigas De Cimentación (Norma Sismo Resistente Nsr 10) 14

Tabla 2: Espesor Mínimo De Muros (Norma Sismo Resistente Nsr 10) 15

Tabla 3: Espesor Mínimo De Losas De Entrepiso (Norma Sismo Resistente Nsr 10) 16

Tabla 4: Refuerzo Mínimo De Losas Macizas (Norma Sismo Resistente Nsr 10) 17

Tabla 5: Especificaciones De Losas Aligeradas (Norma Sismo Resistente Nsr 10) 17

Tabla 6: Muestra De La Plantilla De Apus (Elaborado Para El Presente Proyecto) 24

Tabla 7: Muestra De La Plantilla Del Presupuesto Detallado (Elaborado Para El Presente Proyecto) 25

Tabla 8: Muestra Del Presupuesto Resumido (Elaborado Para El Presente Proyecto) 26

Tabla 9: Muestra De Base De Datos De Precios (Elaborada Para El Presente Proyecto) 28

Tabla 10: Muestra De La Plantilla De Datos De Entrada (Elaborada Para El Presente Proyecto) 29

Tabla 11: Plantilla Para Selección Semiautomatizada De Apus (Elaborada Para El Presente Proyecto) 31

Tabla 12: Ficha Calificación De Construcciones (Elaborada Para El Presente Proyecto) 32

LISTA DE FIGURAS

Figura 1: Vista Aplicativo De Sena Para Generar Presupuestos De Obra (Biblioteca Virtual Sena) 10

Figura 2: Vista De Presupuesto Elaborado (Archivo Prefesor Efrén Fernández) 21

Figura 3: Vista De La Revista Construdata (Portada Original De La Revista) 22

Figura 4: Vista De Análisis De Precios Unitarios (Revista Construdata) 26

Figura 5: Fotografía De La Tienda De Construcción Homecenter (Plaza Imperial) 27

SEMIAUTOMATIZACIÓN DE PRESUPUESTOS DE OBRA PARA CALCULAR EL COSTO DE REPOSICIÓN

A NUEVO EN AUTOCONSTRUCCIONES DE 2 PISOS EN BOGOTÁ

Universidad Distrital “Francisco José de Caldas”

Facultad de Ingeniería

Especialización en Avalúos 6

INTRODUCCIÓN

Como es sabido uno de los componentes para la elaboración de avalúos inmobiliarios es

el avalúo de la construcción, que de acuerdo a la resolución 620 de 2008 emitida por el

Instituto Geográfico Agustín Codazzi – IGAC y las Normas Internacionales de Valuación –

IVS, se debe calcular siguiendo la metodología de “Costo de Reposición” que consiste en

determinar el costo de la construcción a precios de hoy y restarle la depreciación

acumulada.

De acuerdo a la experiencia en el campo de avalúos y la interrelación con expertos

avaluadores, actualmente el costo de reposición se calcula tomando como base los

valores de metro cuadrado de las tipologías de construcciones establecidos en la revista

“Construdata”, o de acuerdo a la experiencia del avaluador de manera subjetiva se asigna

el valor, en algunas ocasiones se elaboran presupuestos de obra especialmente cuando

se trata de construcciones atípicas, pero en este último los honorarios cobrados por el

avalúo se incrementan sustancialmente ya que elaborar un presupuesto es bastante

dispendioso.

Con el fin de calcular el valor de la construcción de manera más objetiva el procedimiento

más aconsejable es hacerlo a partir de presupuestos de obra soportados con el análisis

de precios unitarios – APUs, esto lleva además a que el avalúo quede mejor sustentado,

sin embargo es un proceso que implica mucho tiempo y costos lo que resulta

improcedente para avalúos de construcciones “sencillas” como es el caso de las

autoconstrucciones, sumado a que el valor de los honorarios para este tipo de avalúos no

es suficiente para cubrir el costos de un presupuesto. Por lo tanto para abordar este

problema en el presente proyecto de grado se propone la elaboración de un aplicativo que

de manera semiautomatizada construya APUs y presupuestos de obra para

autoconstrucciones de dos pisos en Bogotá, esto a partir de una serie de parámetros y

estándares que facilitan y agilizan esta labor, el aplicativo requiere de una base de datos

que contiene los precios de materias primas, mano de obra y equipos; la base de datos

esta soportada en precios a Abril de 2019 en Bogotá, y queda propuesta para ser

actualizada semestralmente y teniendo en cuenta la ciudad en donde se encuentre

ubicado el inmueble objeto del encargo valuatorio.






RESUMEN

Para determinar el costo de reposición en el avalúo de autoconstrucciones en Bogotá y

específicamente de dos pisos, de manera objetiva por medio de APUs y Presupuestos de

obra, se construyó un aplicativo que contiene una base de datos actualizada a marzo de

2019 con precios de materiales, mano de obra y equipos, usados comúnmente en este

tipo de construcciones, el aplicativo requiere para su funcionamiento del ingreso de una

serie de parámetros que se recogen en el momento del reconocimiento predial de la

construcción como lo son las áreas construidas, el tipo de cimentación, el sistema

estructural, la cubierta, los acabados, entre otros necesarios para la construcción

semiautomatizada del presupuesto, para la captura de dichos elementos también se

diseñó una ficha de calificación de construcciones.






1. PROBLEMA

A causa del tiempo y los honorarios con que cuenta un avaluador en Colombia para llevar

a cabo un encargo valuatorio, en la mayoría de casos para los avalúos de inmuebles con

construcciones “sencillas” como lo son aquellas realizadas por sistemas

autoconstructivos, se determina el valor de la construcción tomando como base los

valores de metro cuadrado definidos en revistas inmobiliarias como “Construtada” de

acuerdo a las tipologías de construcciones que allí se establecen.

Otra de las maneras para definir el valor del metro cuadrado de la construcción de manera

rápida es hacerlo de manera subjetiva, de acuerdo a la experiencia del avaluador o

consultando a un experto quien define el valor de acuerdo a las características que

observa en la construcción, sin embargo, este procedimiento no respalda técnicamente un

avalúo, y actualmente los clientes están requiriendo un presupuesto de obra que muestre

matemáticamente de donde sale el valor adoptado.

Sin embargo, realizar un presupuesto de obra con el respectivo análisis de precios

unitarios – APUs, es costoso e implica mucho más tiempo de dedicación al presupuestado

para elaborar un avalúo inmobiliario, teniendo en cuenta que los honorarios pagados

generalmente por avalúos de inmuebles con construcciones comunes como las

autoconstrucciones, no son suficientes para llevar a cabo esta actividad. Es por ello que

se recurre a la determinación del valor de manera ágil y subjetiva.

Por esto nos plantearnos la siguiente pregunta que buscaremos resolver en el desarrollo

del trabajo de investigación:

¿Cómo facilitar y agilizar el proceso de elaboración de presupuestos de obra de

autoconstrucciones de dos pisos?

2. JUSTIFICACIÓN

Debido a que en la actualidad los clientes de encargos valuatorios solicitan que los

informes estén soportados en presupuestos que muestren objetivamente de donde se

obtiene el valor de las construcciones asociadas, se hace necesario contar con una

herramienta que facilite y agilice la elaboración de dichos presupuestos; teniendo en

cuenta que la elaboración manual paso a paso de un presupuesto es bastante

dispendiosa y el valor de los honorarios que se pagan generalmente en Colombia por un






avalúo inmobiliario de predios con construcciones sencillas no es suficiente para cubrir los

costos de elaborar un presupuesto.

Por esta razón me he propuesto construir una herramienta que de manera

semiautomatizada elabore presupuestos de obra y APUs, para autoconstrucciones de dos

pisos en Bogotá, que de acuerdo a la experiencia en temas inmobiliarios mantienen

sistemas constructivos y materiales similares, además emplean equipos y mano de obra

semejantes.

Es una herramienta soportada en una base de datos actualizada periódicamente de

precios de materiales, mano de obra y equipos; que puede ser usada por cualquier

profesional experto en avalúos para calcular el costo de reposición como nuevo de

autoconstrucciones de dos pisos en Bogotá, y si desea usarlo en otras ciudades o

regiones del país bastaría con actualizar la base de datos de precios de acuerdo a la

ubicación del inmueble.

3. ANTECEDENTES

La resolución 620 de 2008 del IGAC establece que para determinar el valor de la

construcción (uno de los componentes de un avalúo inmobiliario), es a través del Método

de Costo de Reposición y lo define como: “Es el que busca establecer el valor comercial

del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de

hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al

valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno.”

Las Normas Técnicas Sectoriales Colombianas NTS – 03, NTS – 01 Y NTS - 04 con

aprobación ICONTEC a través de su Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad

Valuatoria y Servicio de Avalúos – USN AVSA, enmarcadas dentro de las Normas

Internacionales de Valuación del “International Valuation Standars Committee” – IVSC,

definen el método de costo de reposición como “ El enfoque o método que considera la

posibilidad de que, como sustituto de la compra de cierto bien, uno podría construir otro

bien que sea o una réplica del original o uno que proporcionara una utilidad equivalente.

En la práctica, el enfoque o método también tiene en consideración la estimación de la

depreciación de bienes más antiguos y/o menos funcionales de forma que la estimación

del costo de uno nuevo excedería el precio que probablemente se pagaría por el bien

tasado.”






De esta manera el método de costo de reposición es el aceptado a nivel nacional e

internacional para determinar el valor de las construcciones, calculando el valor total de la

construcción a precios de hoy y restarle la depreciación acumulada.

Por información secundaría me han informado que la Unidad Administrativa Especial de

Catastro Distrital – UAECD, usa un aplicativo que genera presupuestos de obra a partir de

la información ingresada de las fichas prediales, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –

IGAC, tiene también un aplicativo en proceso de construcción para establecer el valor de

las construcciones a partir de presupuesto de obra que son construidos a partir de una

serie de parámetros, pero como es información confidencial de cada entidad no se tiene

acceso para analizar su funcionamiento.

Otro aplicativo del que se tiene conocimiento, usado para crear presupuestos de obra de

manera semiautomatizada es uno que usa el SENA, enlazado con la información de la

base de datos de revista Construdata, al cual se le debe seleccionar paso a paso cada

aspecto de la construcción capitulo por capitulo, así como las cantidades de obra de cada

uno (Ver figura 1), lo que implica bastante tiempo y conocimiento de obras civiles para

definirlo; además que se debe ser estudiante del SENA para tener acceso a él.

Figura 1: Vista aplicativo de SENA para generar presupuestos de obra (Biblioteca virtual SENA)






4. OBJETIVOS

4.1 Objetivo General

Construir una herramienta tecnológica que construya presupuestos de obra de manera

semiautomatizada para calcular el costo de reposición a nuevo de autoconstrucciones de

2 pisos en Bogotá.

4.2 Objetivos Específicos

Diseñar un formulario para la captura de los elementos constructivos en las visitas

de reconocimiento predial a los inmuebles objeto de avalúo, requeridos para la

elaboración semiautomatizada de los presupuestos de obra de autoconstrucciones

de 2 pisos.

Obtener por diferentes medios precios actualizados de materias primas, equipos y

mano de obra en Bogotá; usados frecuentemente en las autoconstrucciones, para

alimentar la base de datos del aplicativo de presupuestos semiautomatizados.

Construcción y validación de la herramienta tecnológica que de manera

semiautomatizada elabore APUs y presupuestos de obra detallados y resumidos

para autoconstrucciones de 2 pisos en Bogotá.

5. MARCO TEÓRICO

Método de Costo de Reposición: “Es el que busca establecer el valor comercial del bien

objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un

bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así

obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno.” (Resolución 620 de

2008 IGAC). El presente proyecto busca hacer uso de este método de reposición para

facilitar y precisar el cálculo del costo de la construcción basándonos en presupuestos de

obra.

Para el cálculo de depreciación acumulada de las construcciones la resolución 620 de

2008 del IGAC enuncia que se debe usar un método que incluya la edad y el estado de

conservación y recomienda usar las tablas de Fitto y Corvini, sin embargo, existen otros

métodos como el de Ross Heidecke que también tiene en cuenta dichas variables y las

tablas corresponden con las formulas usadas para hallarlas.






El método más exacto para estimar el costo total de una construcción a precios de hoy

como lo propone la resolución 620 de 2008 y otras normas de avalúos, es realizarlo a

partir de presupuestos de obra que a su vez se sustentan en los Análisis de Precios

Unitarios - APUs, para la construcción de APUs es necesario tener en cuenta tres

aspectos básicos como lo son la maquinaria y equipo, materiales y la mano de obra; la

investigación de precios de estos tres aspectos se puede realizar de manera directa en

tiendas especializadas en venta de materiales, maquinaria y equipo de construcción, y

consultando con expertos en temas constructivos; o también se puede realizar

consultando información secundaria en medios especializados de la construcción como la

revista Construdata, páginas web como http://www.generadordeprecios.info/,

http://www.guafa.com, entre otros que son de frecuente uso para la elaboración de

presupuestos de obra debido a la actualización periódica de precios.

Como el presente proyecto pretende construir un aplicativo que genere presupuestos de

obra de manera semiautomatizada para edificaciones de uno y dos pisos en mampostería

confinada, es necesario remitirnos al “Título E Casas de Uno y Dos Pisos del Reglamento

Colombiano de Construcciones Sismo Resistentes – NSR-10”, este reglamento establece

las condiciones mínimas que debe cumplir este tipo de construcciones en cuanto a

Cimentación, Mampostería Confinada, Losas de Entrepisos, Cubiertas y Muros Divisorios.

Con base en estas condiciones mínimas se estandarizarán los capítulos del presupuesto

y algunas cantidades de obra de manera proporcional a las dimensiones de la

construcción que permitirán semi-automatizar los presupuestos.

La norma de sismo resistencia establece que este tipo de construcciones deben cumplir

con una serie de criterios para lograr un buen comportamiento sísmico como lo son:

Sistema de Resistencia Sísmica, con muros estructurales confinados que

resistan a las fuerzas horizontales, diafragmas que trabajen en conjunto con los

muros estructurales mediante amarres, y sistema de cimentación que transmita las

cargas al suelo previniendo los asentamientos diferenciales.

Disposición de Muros Estructurales, en las dos dimensiones dispuestos de

manera ortogonal para resistir a las cargas laterales.

Simetría, hace referencia a una distribución simétrica de los muros en la

edificación como un todo para obtener un buen comportamiento sísmico.

Integridad Estructural, con una continuidad vertical de los muros estructurales

desde la cimentación hasta la cubierta, regularidad geométrica en planta,

regularidad geométrica en altura, evitar o aislar adiciones a la construcción con

materiales o sistemas constructivos diferentes, juntas sísmicas cuando la relación

http://www.generadordeprecios.info/

http://www.guafa.com/






longitud – ancho de la construcción exceda 3:1, en pendientes superiores al 30%

separando las viviendas, entre casas construidas de manera independiente para

que actúen de forma aislada.

Peso de los Elementos de Construcción, evitar elementos muy pesados

especialmente en la cubierta como tanques de excesiva capacidad.

A continuación, se detallan las condiciones mínimas que debe poseer una construcción de

uno y dos pisos en mampostería confinada, según la norma de sismo resistencia en

cuanto a cimentación, mampostería confinada, elementos de confinamiento en

mampostería confinada, losas de entrepisos, cubiertas, muros divisorios y parapetos:

A. CIMENTACIÓN

Investigación Mínima: Verificar el comportamiento de casas similares en zonas

aledañas para verificar posibles fallas estructurales, verificar ausencia de procesos

de remoción en masa, erosión, cuerpos de agua en el sector, o actividad minera

en el sector, realizar un apique cada 300 m² con profundidad mínima de 2 m para

verificar las condiciones del suelo de cimentación en donde se enuncie las

recomendaciones y espesores de los horizontes del suelo.

Estudio Geotécnico: se debe realizar en los siguientes casos:

- Suelos con inestabilidad lateral

- Pendientes mayores a 30%

- Suelos con compresibilidad excesiva

- Suelos con expansibilidad de intermedia a alta

- Suelos que presenten colapsabilidad

- Zonas con procesos de remoción en masa, erosión, cuerpos de agua, o actividad minera

en el sector.

Limpieza del Terreno: Limpiar el material orgánico y realizar los drenajes

necesarios. Si es necesario se debe mejorar el suelo con capas de recebo con

espesor entre 10 y 15 cm.

Sistema de Cimentación: Debe usarse un sistema reticular de vigas con anillos

rectangulares en planta, debe existir una viga de cimentación por cada muro

estructural. El contacto con el suelo debe llevar mortero pobre de 4 cm.






Uso de Zapatas: en caso de usarse zapas se rige por las disposiciones del título

C de la norma de sismo resistencia, la altura mínima de la zapata será de 15 cm,

y la profundidad va de acuerdo al tipo de suelo.

Configuración en planta: La relación largo – ancho de cada anillo de cimentación

no debe ser mayor a dos, y las longitudes de cada lado del anillo no debe ser

superior a 4 m, en caso contrario será necesario incluir una viga intermedia.

Estructuración de los cimentos: Las dimensiones mínimas y resistencia de las

vigas de cimentación son las siguientes:

Un Piso Dos Pisos

Anchura 25 cm 30 cm

Altura 20 cm 25 cm

Acero Longitudinal 4 número 3 4 número 4

Estribos Número 2 a 20 cm Número 2 a 20 cm

Acero para anclaje de muros Número 3 Número 3

Tabla 1: Dimensiones mínimas Vigas de Cimentación (Norma Sismo Resistente NSR 10)

Cimientos sobre terreno inclinado: en pendientes mayores a 20% se deben

construir pilares circulares en concreto en la esquina inferior de la ladera a

distancias menores a 5 m, a profundidad mayor de 1 m.

Sobre cimientos: Las vigas de cimentación deben estar a una profundidad mínima

de 500 mm por debajo del acabado del primer piso, sobre esta se construye unas

vigas de sobrecimiento de amarre y a partir de allí va la placa de contrapiso pero

aislada de las vigas de sobrecimiento. Cuando la profundidad efectiva del suelo es

mayor a 700 mm debe construirse una cementación ciclópea.

Instalaciones Hidrosanitarias: las tuberías no deben empotrarse en las vigas de

cimentación, deben ir por encima.

B. MAMPOSTERIA CONFINADA

Las unidades de mampostería pueden ser de concreto (bloque, tolete o concreto), arcilla

(bloque, tolete, arcilla), o sílico-calcáreas.

Mortero de Pega: Debe tener buena plasticidad y consistencia y la proporción

arena – cemento no puede ser inferior a 1:4






Abertura entre Muros: No deben ser ubicadas en las esquinas, y no mayor a 35%

del área del muro, la distancia mínima entre aberturas es de 50 cm, se debe

reforzar los vanos con vigas y columnas de concreto reforzado.

Espesor de Muros: La distancia vertical entre diafragmas no debe ser superior a

25 veces el espesor del muro, los espesores mínimos son los siguientes:

Amenaza Sísmica Un Piso Dos Pisos

Alta 110 mm 110 mm, 100 mm

Media 100 mm 110 mm, 95 mm

Baja 95 mm 110 mm, 95 mm

Tabla 2: Espesor mínimo de Muros (Norma Sismo Resistente NSR 10)

Longitud de Muros Confinados: Los muros confinados deben ser simétricos y estar

ubicados lo más cerca de la periferia, los muros en las dos direcciones deben

tener longitudes similares, la longitud en cada dirección debe ser mínimo la

resultante de aplicar la siguiente ecuación:

Lmin = (Mo*Ap)/t donde:

Lmin = Longitud mínima de muros estructurales en cada dirección (m)

Mo = Coeficiente que depende de la zona sísmica, para Bogotá es 13

t = Espesor efectivo de los muros (mm)

Ap = Se considera en m² así:

*Área de la cubierta con cubierta en concreto, construcciones de un piso

*Área de la cubierta con cubierta en concreto, construcciones de dos pisos, muros de

segundo nivel.

*Área de la cubierta + área del entrepiso con cubierta en concreto, construcciones de dos

pisos, muros de primer nivel.

*Cuando se empleen cubiertas livianas, los valores del área de cubierta se pueden

multiplicar por 2/3.

Solo se contabilizan los muros estructurales sin aberturas entre columnas y que son

continuos desde la cimentación hasta la cubierta

C. ELEMENTOS DE CONFINANIMENTO

Materiales: Concreto con resistencia a los 28 días de 17,5 Mpa, acero de refuerzo

con límite de fluencia mayor a 240 Mpa.






Columnas de Confinamiento: Deben ir ancladas a la cimentación y se funden

posteriormente al alzado de los muros y directamente contra ellos, deben tener

área mayor a 200 cm² con espesor igual al muro, deben ir a distancias no mayores

a 35 veces el espesor del muro, 1,5 veces la distancia vertical entre elementos

horizontales de confinamiento; el refuerzo mínimo de cada columna es de 4 barras

N° 3 o 3 barras N° 4, con refuerzos transversales de estribos cerrados mayor a N°

2 espaciados a 20 cm, los primeros 6 estribos espaciados 10 cm.

Vigas de Confinamiento: Del mismo modo que las columnas van en concreto

reforzado y se vacían directamente contra los muros estructurales, el ancho igual

al muro, deben ubicarse a nivel de la cimentación, a nivel del entrepiso en casas

de dos niveles en donde se pueden ir embebidas entre la placa de entrepiso, y a

nivel de enrase de la cubierta. Los refuerzos deben ser mayor a 4 barras N° 3 y

refuerzos transversales con estribos N° 2 espaciados a 10 cm en los primeros 50

cm, y cada 20 cm en el resto de la luz.

Cintas de Amarre: son suplementarias a las vigas de amarre, se ubican en

antepechos de ventanas, remates de culatas o de parapetos, son en concreto

reforzado de 10 cm de altura con ancho igual al espesor del muro y reforzada

mínimo con 2 barras N° 3.

D. LOSAS DE ENTREPISO

Para placas prefabricadas el espesor del muro debe ser mínimo de 12 cm, para

considerarse como diafragma debe tener un recubrimiento mínimo de 2,5 cm, el espesor

mínimo es el que se muestra en la tabla 3.

CONDICIÓN DE APOYO

TIPO DE LOSA Simplemente Apoyada

Un Apoyo Continuo

Continuo con Voladizo

Maciza 20 24 10

Aligerada (Viguetas en una dirección) 16 18,5 8

Tabla 3: Espesor mínimo de losas de entrepiso (Norma Sismo Resistente NSR 10)

Losas Macizas: conformadas por una sola sección de concreto con refuerzo en las

dos direcciones, apoyada por lo menos en dos muros, el refuerzo mínimo se

muestra en la tabla 4.

Luz de Diseño (m)

Espesor Mínimo (cm)

Refuerzo Mínimo

Principal Secundario






1,0 - 2,0 8 1 N° 4 cada 30 cm 1 N° 2 cada 20 cm

2,1 - 2,5 10 1 N° 4 cada 30 cm 1 N° 2 cada 15 cm

2,6 - 3,0 12 1 N° 4 cada 25 cm 1 N° 3 cada 25 cm

3,1 - 3,5 15 1 N° 4 cada 25 cm 1 N° 3 cada 20 cm

3,6 - 4,0 18 1 N° 4 cada 20 cm 1 N° 2 cada 15 cm arriba y abajo

Tabla 4: Refuerzo mínimo de Losas Macizas (Norma Sismo Resistente NSR 10)

Losas Aligeradas: se usan en luces más grandes que las losas macizas, está

conformada por una torta inferior en mortero de 2 a 3 cm, elementos aligerantes

formando las cavidades de las viguetas, una placa superior en concreto con

espesor de 5 cm y refuerzos con maya electro-soldada o varilla Nª 2 cada 30 cm, y

las viguetas con ancho mínimo de 8 cm y espaciado entre sí de 60 cm, los

refuerzos mínimos son los que se muestran en la tabla 5.

luz (m)

Espesor total de la placa

(cm)

Refuerzo Inferior

Continuo

Refuerzo Inferior

complementario en el centro de

la luz

Refuerzo Superior Continuo

Refuerzo Superior

complementario en apoyos internos

Estribos

1,0 - 2,5 15 1 Nº 4 1 Nº 4 Nº 2 cada 8 cm

2,6 - 3,5 20 1 Nº 4 1 Nº 4 Nº 2 cada 8 cm

3,6 - 4,5 28 1 Nº 4 1 Nº 3 1 Nº 4 1 Nº 3

Nº 2 cada 12 cm

4,6 - 5,5 35 1 Nº 4 1 Nº 3 1 Nº 4 1 Nº 3

Nº 2 cada 15 cm

Tabla 5: Especificaciones de Losas Aligeradas (Norma Sismo Resistente NSR 10)

E. CUBIERTAS

Las soleras que soportan la cubierta deben estar ancladas a las vigas de amarre o cintas

para transmitir las cargas verticales y horizontales a los muros estructurales, si la cubierta

es en concreto reforzado debe cumplir con los requisitos de las losas de entrepiso,

F. MUROS DIVISORIOS






Los muros divisorios solo se usan para separar espacios no son estructurales, deben

soportar su propio peso y se unen a la estructura con mortero, se deben unir al diafragma

inferior y en lo posible al superior.

6. MARCO METODOLÓGICO

Por la naturaleza del estudio, es necesario utilizar herramientas que permitan recolectar

información de precios comerciales actualizados de materiales, mano de obra y equipos

usados comúnmente en este tipo de construcciones. Con base en la información de

precios se construirá una base de datos que consolide dicha información, a partir de esta

base de datos se construirán los Análisis de Precios Unitarios – APUs de manera

detallada que serán la base del presupuesto de obra, dichos APUS además de las

especificaciones de cada elemento de los diferentes capítulos deben cuantificar las

cantidades de obra de acuerdo a la construcción para lo cual se debe medir y cuantificar

algunos elementos en la visita de reconocimiento predial al predio objeto de avalúo.

De esta manera, se hace necesario la planeación y el desarrollo de las siguientes etapas

que nos permitirán la realización de este proyecto.

Etapa 1. Investigación de APUs, y presupuestos de obra para autoconstrucciones

Actividad 1:

Se toma como insumo los presupuestos de obra junto con los respectivos APUs, del

archivo del profesor de la especialización en avalúos Efrén Fernández recolectados por

los alumnos en el módulo de Construcciones de la Especialización, estos indicaran la

estructura más usada, los capítulos y los componentes de cada uno.

Etapa 2. Diseño de la plantilla estandarizada en Excel de APUs, Presupuesto Detallado y

Presupuesto Resumido.

Actividad 1:

Después de realizar un análisis minucioso de los diferentes presupuestos recolectados en

la etapa 1, se construirá una plantilla estandarizada en el software Excel de los APUs que

son los componentes de cada capítulo del presupuesto para autoconstrucciones de dos

pisos, los precios y cantidades de obra serán alimentados en etapas posteriores.

Actividad 2:






Teniendo como soportes los APUs, se construirá una plantilla en el software Excel del

presupuesto detallado, capítulo por capítulo con cada uno de sus componentes enlazado

con los resultados de los APUs.

Actividad 3:

Del mismo modo teniendo como soporte el presupuesto detallado se construirá una

plantilla en Excel con el presupuesto resumido de cada capítulo, enlazado con los

resultados del presupuesto detallado.

Etapa 3. Obtener precios comerciales actualizados de materiales, equipos y mano de

obra, para la consolidación en una base de datos.

Actividad 1:

Realizar investigación de mercado de precios de materiales, equipos y mano de obra en

revistas especializadas en la construcción como Construdata, teniendo en cuenta los

componentes de los APUs que se estandarizaron en la plantilla elaborada en Excel en la

etapa previa.

Actividad 2:

Realizar investigación de precios de “materiales y equipos”, directamente en tiendas

especializadas en la construcción en Bogotá, para complementar y verificar los

encontrados en revistas de construcción.

Actividad 3:

Realizar investigación con personas dedicadas a la construcción del componente “mano

de obra”, usada en los diferentes procesos constructivos de autoconstrucciones para

complementar y verificar los encontrados en las revistas de construcción.

Actividad 4:

Consolidar la información recolectada de precios de materiales, equipos y mano de obra

en una base de datos de Excel, que se enlazará con la plantilla de APUs y de esta

manera calcular valores por unidades constructivas como metro longitudinal, metro

cuadrado o unidad.

Etapa 4. Calcular las Cantidades de Obra para definir el valor de las APUs de acuerdo a

la construcción objeto de avalúo.

Actividad 1:






Construir una plantilla en Excel con los valores de entrada de la construcción, que será

alimentada con los datos necesarios recolectados en la visita de reconocimiento predial al

inmueble objeto de avalúo.

Actividad 2:

A partir del análisis del “Título E Casas de Uno y Dos Pisos del Reglamento Colombiano

de Construcciones Sismo Resistentes – NSR-10”, estandarizar las cantidades de obra a

partir de cálculos en Excel, con los datos de entrada de la construcción que se está

avaluando.

Actividad 3:

Realizar la programación respectiva para la selección semiautomatizada de los APUs que

aplican según las características constructivas de la construcción objeto de avalúo junto

con las cantidades de obra respectivas.

Etapa 5. Construcción de una plantilla que facilite la captura de los elementos

constructivos en la visita de reconocimiento predial al predio objeto de avalúo

Actividad 1:

Elaboración de una plantilla que contenga los elementos que se definieron en la plantilla

de datos de entrada del aplicativo que facilite su captura en el momento del

reconocimiento predial y de manera organizada permitan alimentar el aplicativo para la

construcción de los APUs y el presupuesto de obra de la construcción.

Etapa 6. Verificación de los resultados arrojados por el aplicativo.

Actividad 1:

Poner a prueba el aplicativo ingresando valores de autoconstrucciones de 2 pisos reales,

para verificar los resultados de APUs, Presupuesto Detallado y Presupuesto Resumido

para definir la coherencia de valores de metro cuadrado de construcción a nuevo

arrojados.

7. RECURSOS EMPLEADOS

Presupuestos de obra del archivo del profesor Efrén Fernández.

Análisis de Precios Unitarios – APUs del archivo del profesor Efrén Fernández.

Revista Construdata – Vigencia abril de 2019.

Software Excel






8. RESULTADOS

8.1 Investigación de APUs, y Presupuestos de Obra para Autoconstrucciones

Para el desarrollo de esta etapa se tomó como insumo 8 presupuestos de obra junto con

los respectivos APUs, del archivo del profesor de la especialización en avalúos Efrén

Fernández recolectados por los alumnos en el módulo de Construcciones de la

Especialización, de ellos se analizó la estructura, los capítulos y los componentes de cada

uno con sus respectivos Análisis de Precios Unitarios – APUs, con el fin de consolidar un

modelo estándar para los APUs y presupuesto en las autoconstrucciones de 2 pisos.

Figura 2: Vista de Presupuesto elaborado (Archivo prefesor Efrén Fernández)

8.2 Plantilla Estandarizada de APUs, Presupuesto Detallado y Presupuesto Resumido

Después de realizar un análisis minucioso de los diferentes presupuestos recolectados en

la etapa 1, se construyó una plantilla estandarizada en el software Excel de los APUs por






cada capítulo del presupuesto para autoconstrucciones de dos pisos. Como los APUs de

los presupuestos recolectados eran principalmente para edificios PH se recibió la asesoría

de una persona con experiencia en la construcción para seleccionar los que aplican para

las autoconstrucciones de 2 pisos y se complementó con los APUs definidos en la revista

Construdata edición 189 y 190.

Figura 3: Vista de la Revista Construdata (Portada Original de la Revista)

Construcción de Plantilla de APUs

Como resultado del trabajo se construyó la plantilla con los diferentes APUs por capítulos

del presupuesto, obteniendo 82 APUs detallados, con materiales, mano de obra y equipos

usados (ver tabla 06).

ITEM

DESCRIPCION UN

CANTIDA

D obra

CANT TOTA

L

VR TOTAL

PRECIO UNITARI

O

VALOR PARCIA

L

cant vr

unitario

vr parcial

vr total

01 PRELIMINARES

-

-

-

0101 CARGUE Y RETIRO DE MATERIAL m3

-

-

47.836 10,80

- 47.836 516.629

Vehiculo con capacidad mayor a 3 ton día

0,125

309.00

0,00

38.625 10,80 1,35 417.150,00

Hora cuadrilla albañileria con prestaciones hc

0,50

18.422,

00

9.211 10,80 5,40 99.478,80

-

-

-

0102 LOCALIZACION Y REPLANTEO m2

-

-

2.628 54,00

- 2.628 141.893






Durmiente de ordinario 3m un

0,34

5.730,0

0

1.948 54,00 18,36 105.202,80

Herramienta menor %

1,00

26,00

26 54,00 54,00 1.404,00

Puntilla 2" Lb

0,10

2.850,0

0

285 54,00 5,40 15.390,00


0,02

18.422,

00

368 54,00 1,08 19.895,76

-

0103

CERRAMIENTO PROVICIONAL EN POLISOMBRA m

7.186 9,00

- 7.186 64.670

Herramienta menor cerramiento %

1,00

652,61

653 9,00 9,00

5.873,49

Polisombra 1 x 4 m (Rollo 1000 m2) m

1,00

1.666,0

0

1.666 9,00 9,00 14.994,00


0,33

5.730,0

0

1.891 9,00 2,97 17.018,10

Puntilla 2" lb

0,01

2.850,0

0

29 9,00 0,09 256,50


0,16

18.422,

00

2.948 9,00 1,44 26.527,68

-

0104 EXCAVACIÓN MANUAL GENERAL m3

13.540 4,56

- 13.540 61.801

Herramienta menor excavación %

1,00

644,77

645 4,56 4,56

2.942,91


0,70

18.422,

00

12.895 4,56 3,20 58.858,29

-

0105

EXCAVACIÓN MANUAL PROFUNDA 1 A 2 m m3

23.212 24,00

- 23.212 557.081

Herramienta menor excavación profunda %

1,00

1.105,3

2

1.105 24,00 24,00 26.527,68


1,20

18.422,

00

22.106 24,00 28,80 530.553,60

-

0106 RELLENOS DE EXCAVACIÓN m3

11.606 24,00

- 11.606 278.541

Herramienta menor relleno excavación %

1,00

552,66

553 24,00 24,00

13.263,84


0,60

18.422,

00

11.053 24,00 14,40 265.276,80

-

0107

EJECUCION RED PROVISIONAL AGUA 30m un

-

-

191.33

5 1,00 - 191.335 191.335

Red provicional agua 30m un

1,00

191.33

5,00

191.33

5 1,00 1,00 191.335,00

-

-

-

0108

EJECUCION RED PROVISIONAL ENERGIA 50m un

-

-

3.200.

000 -

3.200.000






Red eléctrica provicional 50m un

1,00

3.200.000,00

3.200.0

00 -

-

-

-

TOTAL CAPITULO -

-

-

Tabla 6: Muestra de la plantilla de APUs (Elaborado para el presente proyecto)

Construcción de Plantilla de Presupuesto Detallado

Teniendo como soportes los APUs, se construyó una plantilla en el software Excel del

presupuesto detallado, capítulo por capítulo con cada uno de sus componentes,

enlazándolo con los resultados de los APUs. (Ver tabla 7)

PRESUPUESTO DETALLADO DE OBRA NUEVA

ITEM DESCRIPCION UN CANTIDA

D obra PRECIO

UNITARIO VALOR

PARCIAL VALOR TOTAL

% PART X CAP

01 PRELIMINARES

0101 CARGUE Y RETIRO DE MATERIAL m3 10,80 47.836 516.629 28,5%

0102 LOCALIZACION Y REPLANTEO m2 54,00 2.628 141.893 7,8%

0103 CERRAMIENTO PROVICIONAL EN POLISOMBRA m 9,00 7.186 64.670 3,6%

0104 EXCAVACIÓN MANUAL GENERAL m3 4,56 13.540 61.801 3,4%

0105 EXCAVACIÓN MANUAL PROFUNDA 1 A 2 m m3 24,00 23.212 557.081 30,7%

0106 RELLENOS DE EXCAVACIÓN m3 24,00 11.606 278.541 15,4%

0107 EJECUCION RED PROVISIONAL AGUA 30m un 1,00 191.335 191.335 10,6%

0108 EJECUCION RED PROVISIONAL ENERGIA 50m un 3.200.000

TOTAL CAPITULO 1.811.94

9

02 CIMENTACION

0201 ZAPATAS EN CONCRETO COMÚN m3 3,00 623.764 1.871.292 13,58

%

0202 VIGA DE CIMENTACIÓN 3000 PSI m 60,86 195.148 11.876.160 86,16

%

0203 CIMENTACIÓN CICLÓPEA (MEZCLA OBRA) M3 361.704

0204 RETIORO DE SOBRANTES TIERRA m3 4,56 8.106 36.997 0,27%

TOTAL CAPITULO

13.784.448

03 ESTRUCTURAS EN CONCRETO

0301 PLACA EN CONCRETO 10cm SOBRE LAMINA METALDECK 2 m2 124.086

0302 LOSA MACIZA H=0,10M, Contrapiso m2 54,00 88.749 4.792.440 5,8%

0303 LOSA MACIZA H=0,15M, Entrepiso m2 230,40 125.619 28.942.544 35,1%

0304 PLACA FACIL BLOQUELÓN m2 111.396

0305 COLUMNA DE CONFINAMIENTO 20 X 12 cm m 180,00 106.091 19.096.423 23,2%

0306 VIGA DE CONFINAMIENTO 12 X 20 cm m 243,43 103.799 25.267.628 30,7%

0307 ESCALERAS MACIZA UN TRAMO m2 4,00 1.077.736 4.310.943 5,2%


77






04 MAMPOSTERIA

0401 MURO BLOQUE ESTRIADO N° 4 m2 658,29 29.629 19.504.143 85,6%

0402 MURO FACHADA LADRILLO PRENSADO LIVIANO m2 36,00 90.820 3.269.530 14,4%

0403 MURO TIPO CONFINADO LADRILLO PRENSADO MACIZO m2 87.079


73

Tabla 7: Muestra de la plantilla del Presupuesto Detallado (Elaborado para el presente proyecto)

Construcción de Plantilla de Presupuesto Resumido

Del mismo modo teniendo como soporte el presupuesto detallado se construyó una

plantilla en Excel con el presupuesto resumido de cada capítulo, enlazado con los

resultados del presupuesto detallado. (Ver Tabla 8)

RESUMEN PRESUPUESTO DE OBRA NUEVA

PREDIO CLL 138 101D 22 BOGOTÁ

ITEM CAPITULO VR PARCIAL % CAPITULO

1 PRELIMINARES 1.811.949 0,8%

2 CIMENTACION 13.784.448 6,3%

3 ESTRUCTURAS EN CONCRETO 82.409.977 37,7%

4 MAMPOSTERIA 22.773.673 10,4%

5 INSTALACIONES SANITARIAS 2.531.679 1,2%

6 RED HIDRÁULICA 617.068 0,3%

7 INSTALACIONES ELECTRICAS 10.683.807 4,9%

8 INSTALACIÓN GAS DOMICILIARIO 1.817.770 0,8%

9 PAÑETES 14.738.778 6,7%

10 PISOS, ACABADOS Y ENCHAPES 14.043.397 6,4%

11 CUBIERTAS 3.527.758 1,6%

12 CARPINTERIA METALICA 4.371.236 2,0%

13 MUEBLES PARA COCINAS Y ROPAS 2.985.493 1,4%

14 CARPINTERIA DE MADERA 8.500.000 3,9%

15 APARATOS Y ACCESORIOS SANITARIOS 5.026.400 2,3%

16 CIELO RASOS E ILUMINACION

17 PINTURAS 24.434.045 11,2%

18 CERRAJERÍA 1.436.000 0,7%

19 ESPEJOS Y VIDRIOS 414.000 0,2%

20 OBRAS EXTERIORES 199.400 0,1%

21 ASEO Y VARIOS 2.302.020 1,1%

22 EQUIPOS

TOTAL PRESUPUESTO COSTOS DIRECTOS 218.408.900

TOTAL PRESUPUESTO COSTOS INDIRECTOS 21.840.890






TOTAL PRESUPUESTO 240.249.790

TOTAL PRESUPUESTO M2 1.059.302

Tabla 8: Muestra del Presupuesto Resumido (Elaborado para el presente proyecto)

8.3 Precios Comerciales Actualizados de Materiales, Equipos y Mano de Obra; y Consolidación en una Base de Datos

Se Realizó investigación de mercado de precios de materiales, equipos y mano de obra

en revistas especializadas en la construcción como Construdata, teniendo en cuenta los

componentes de los APUs que se estandarizaron en la plantilla elaborada en Excel en la

etapa previa.

Figura 4: Vista de Análisis de Precios Unitarios (Revista Construdata)






Para complementar los precios recolectados de la revista Construdata, se realizó

investigación de precios de “materiales y equipos”, directamente en tiendas

especializadas en la construcción en Bogotá como Homecenter.

Figura 5: Fotografía de la Tienda de Construcción Homecenter (Plaza Imperial)

También se realizó investigación con personas dedicadas a la construcción del

componente “mano de obra”, usada en los diferentes procesos constructivos de

autoconstrucciones para complementar y verificar los encontrados en las revistas de

construcción.

Construcción de Base de Datos de Precios

Se consolidó la información recolectada de precios de materiales, equipos y mano de obra

en una base de datos de Excel, y se enlazó con la plantilla de APUs para de esta manera

calcular valores por unidades constructivas como metro longitudinal, metro cuadrado,

porcentaje, día, unidad, kilogramo entre otros. (Ver tabla 9)

DESCRIPCIÓN UNIDAD VALOR UNITARIO


5.730,00

Herramienta menor %

26,00

Puntilla 2" Lb

2.850,00

Hora cuadrilla albañileria con prestaciones Hc

18.422,00

Vehiculo con capacidad mayor a 3 ton dia

309.000,00

Red provicional agua 30m un

191.335,00

Red eléctrica provicional 50m un

3.200.000,00






Herramienta menor cerramiento %

652,61

Polisombra 1 x 4 m (Rollo 1000 m2) ml

1.666,00

Herramienta menor excavación %

644,77

Herramienta menor excavación profunda %

1.105,32

Herramienta menor relleno excavación %

552,66

Concreto corriente grava común 3000 PSI m3

410.988,00

Vibrador concreto gasolina día

26.180,00

Vara de clavo 6 a 8 cm x 3 m, eucalipto un

7.130,00

Listón 3 cm x 3m, sajo un

5.220,00

Tabla chapa 30 cm x 3 m ordinario un

22.906,00

Planchón 23 cm x 3 m, ordinario un

28.521,00

Herramienta menor zapatas %

12.230,67

Alambre negro recocido c-17 (rollo 30 kg) kg

3.032,00

Barra corrugada G-60 3/8 (6m) un

9.087,00

Acero corrugado figurado 1/4 60,000 PSI kg

2.618,00

Membrana curadora Curaseal blanco (20kg) kg

5.074,00

Herramienta menor vigas %

3.822,51

Desencofrante emulsionado Desmoldatoc (16kg) un

273.700,00

Repisa 8 x4cm x 3 m ordinario un

11.459,00

Distanciador CM-30 clip mortero 6,5mm hasta 1/4 un

335,00

Piedra media zonga m3

41.650,00

Cemento gris kg

432,00

Agua lt

16,00

Tabla 9: Muestra de base de datos de precios (Elaborada para el presente proyecto)

8.4 Cálculo de Cantidades de Obra

Se elaboró una plantilla en Excel con los valores de entrada necesarios para el

funcionamiento del aplicativo (Generación semiautomatizada de APUs y Presupuestos de

Obra), dichos valores de entrada son los datos que se deben recolectar en la visita de

reconocimiento predial, al inmueble objeto de avalúo, como por ejemplo la longitud del

frente, la longitud del fondo, el número de pisos, entre otros. (Ver Tabla 10).






DESCRIPCIÓN CONSTRUCCIÓN UNIDAD MEDIDA

Long Frente m 6

Long Fondo m 9

Long Voladizo m 0,6

Nº de Pisos un 4

N° de Inodoros un 4

N° de Duchas un 4

N° de Cocinas un 4

N° de Lavaderos un 4

N° Cuartos un 12

Medidores Eléctricos un 1

Medidores Acueducto un 1

Medidores Gas un 1

Tabla 10: Muestra de la plantilla de datos de entrada (Elaborada para el presente proyecto)

A partir del análisis del “Título E Casas de Uno y Dos Pisos del Reglamento Colombiano

de Construcciones Sismo Resistentes – NSR-10”, se estandarizó el cálculo de las

cantidades de obra, en una plantilla de Excel que se formula con los datos de entrada de

la construcción que se está avaluando.

Los cálculos de cantidades de obra se enlazaron con los diferentes APUs para de manera

semiautomatizada determinar los valores de cada componente de la construcción objeto

de avalúo.

Además se realizó la programación respectiva para la selección semiautomatizada de los

APUs que aplican según las características constructivas de la construcción objeto de

avalúo junto con las cantidades de obra respectivas. (ver Tabla 11).

DESCRIPCIÓN SELECCIÓN UNIDAD CANTID

CIMENTACIÓN ZAPATAS EN CONCRETO si

CIMENTACIÓN CICLÓPEA no

ESTRUCTURAS EN CONCRETO

PLACA EN CONCRETO 10cm SOBRE LAMINA METALDECK no N° Placas 0

LOSA MACIZA H=0,10M, Contrapiso si

LOSA MACIZA H=0,15M, Entrepiso si N° Placas 4

PLACA FACIL BLOQUELÓN no N° Placas 0






ESCALERAS EN CONCRETO si N° Escaleras 4

MAMPOSTERIA

MURO BLOQUE ESTRIADO si N° Pisos 4

MURO FACHADA LADRILLO PRENSADO LIVIANO si N° Pisos 4

MURO TIPO CONFINADO LADRILLO PRENSADO MACIZO no N° Pisos 0

PAÑETES PAÑETE LISO MUROS si N° Pisos 4

PAÑETE LISO BAJO PLACA 1:4 si N° Placas 4

PISOS, ACABADOS Y ENCHAPES

GUADAESCOBA CERÁMICA 8x41,6 cm si N° Pisos 4

PISO CERÁMICA 20X20CM no N° Pisos 0

PISO CERÁMICA 33,8X33,8CM no N° Pisos 0

PISO CERÁMICA 45,8X45,8CM si N° Pisos 4

PISO CERÁMICA 55,2x55,2CM no N° Pisos 0

PISO GRES 30,5X30,5CM no N° Pisos 0

PISO GRES 10X10CM no N° Pisos 0

PISO PORCELANATO 56,6X56,6 CM no N° Pisos 0

PISO PORCELANATO 60x60 CM no N° Pisos 0

PISO VINILO 1,5MM 15,2X91,4CM no N° Pisos 0

PISO MADERA NATURAL TABLÓN ABARCO no N° Pisos 0

BAÑOS ENCHAPADOS si N° Baños 4

CUBIERTAS

TEJA FIBOCEMENTO si % Cubierta 0,5

TEJA TRANSPARENTE si % Cubierta 0,5

CUBIERTA SENCILLA TEJA ALUZINC no % Cubierta 0

CABALLETE FIJO PERFIL 7 si

ESTRUCTURA METÁLICA PARA TEJA si % Cubierta 1

CARPINTERIA METALICA

MARCO PUERTA LÁMINA - Interiores si

PUERTA LÁMINA - Exterior si cantidad 2

VENTANA - Exterior si cantidad 6

CARPINTERIA DE MADERA y

MUEBLES COCINA

ESTUFA A GAS ACERO INOXIDABLE si cantidad 2

PUERTAS INTERNAS Entamboradas

Closet en madera si cantidad 2

Mueble cocina inf si cantidad 2

Mueble cocina sup si cantidad 2

Mueble baño si cantidad 2

APARATOS Y ACCESORIOS SANITARIOS

ACCESORIOS CERÁMICOS PARA BAÑO (5UN) si N° Baños 3

SUMINISTRO INDT DIVISIÓN EN PLASTICO - Ducha si N° Baños 2

SUMINISTRO INDT DIVISIÓN EN VIDRIO - Ducha si N° Baños 1

DUCHA CON GRIFERÍA TIPO I si N° Baños 2

DUCHA CON GRIFERÍA TIPO II si N° Baños 2






LAVAMANOS CON GRIFERÍA TIPO I si N° Baños 2

LAVAMANOS CON GRIFERÍA TIPO II si N° Baños 2

INODORO - TIPO I si N° Baños 2

INODORO - TIPO II si N° Baños 2

CIELO RASOS CIELORRASO Ninguno N° Pisos 1

PINTURAS ESTUCO Y VINILO 3 MANOS si N° Pisos 4

VINILO SOBRE PAÑETE 2 MANOS no N° Pisos 0

OBRAS EXTERIORES

ANDEN Concreto long Fondo m 1

PRADIZACIÓN no long Fondo m 0

Tabla 11: Plantilla para selección semiautomatizada de APUs (Elaborada para el presente proyecto)

8.5 Ficha para la calificación de las construcciones

Se elaboró una Ficha que contiene los elementos que se definieron en la plantilla de datos

de entrada del aplicativo para facilitar su captura en el momento del reconocimiento

predial, y de manera organizada y ágil permite alimentar el aplicativo para la elaboración

de los APUs y el presupuesto de obra de la construcción. (Ver Tabla 12).

CALIFICACIÓN DE CONSTRUCCIONES

Dirección:

DESCRIPCIÓN

UN CANT.

DESCRIPCIÓN

UN CANT.

Long Frente m

N° de Cocinas un

Long Fondo m

N° de Lavaderos un

Long Voladizo m

N° Cuartos un

Nº de Pisos un

Medidores Eléctricos un

N° de Inodoros un

Medidores Acueducto un

N° de Duchas un

Medidores Gas un

CAPIT. DESCRIPCIÓN Sel UN

CANT.

CAPIT. DESCRIPCIÓN

Sel UN

CANT.

CIMENTACIÓN

zapatas en concreto

CARPINTERIA

METALICA

marco puerta lámina - interiores

cimentación ciclópea

puerta lámina - exterior Unidad

ESTRUCTURAS EN

CONCRETO

placa sobre lamina metaldeck Placas

ventana - exterior Unidad

losa maciza h=0,10m, contrapiso

CARPINTERIA DE

MADERA y MUEBLES COCINA

estufa a gas acero inoxidable Unidad

losa maciza h=0,15m, entrepiso Placas

puertas internas Entamborada

placa facil bloquelón Placas

Puertas internas Madera

escaleras en concreto Escaleras

closet en madera Unidad

MAMPOSTERIA

muro bloque estriado Pisos

mueble cocina inf Unidad

muro fach. lad. prensa. liviano Pisos

mueble cocina sup Unidad

muro prensado macizo Pisos

mueble baño Unidad

PAÑETES pañete liso muros Pisos

APARATOS accesorios cerámicos para Baños






Y ACCESORI

OS SANITARIO

S

baño

pañete liso bajo placa Placas

división en plastico - ducha Baños

PISOS, ACABADOS

Y ENCHAPES

guadaescoba cerámica Pisos

división en vidrio - ducha Baños

piso cerámica 20x20cm Pisos

ducha con grifería tipo i Baños

piso cerámica 33,8x33,8cm Pisos

ducha con grifería tipo ii Baños


lavamanos con grifería tipo i Baños


lavamanos con grifería tipo ii Baños

piso gres 30,5x30,5cm Pisos

inodoro - tipo i Baños

piso gres 10x10cm Pisos

inodoro - tipo ii Baños

piso porcelanato 56,6x56,6 cm Pisos

CIELO RASOS

Triplex Pisos

piso porcelanato 60x60 cm Pisos

Icopor Pisos

piso vinilo 1,5mm 15,2x91,4cm Pisos

Acrilico Pisos

piso madera natural tablón Pisos

Drywall Pisos

baños enchapados Baños

Ninguno Pisos

CUBIERTAS

teja fibocemento % Cubierta

PINTURAS

estuco y vinilo 3 manos Pisos

teja transparente % Cubierta

vinilo sobre pañete 2 manos Pisos

cubierta sencilla teja aluzinc

% Cubierta

OBRAS

EXTERIORES

Anden Condreto lon Fondo m

caballete fijo perfil 7

Anden Adoquín lon Fondo m

estructura metálica para teja

% Cubierta

pradización

lon Fondo m

Tabla 12: Ficha Calificación de Construcciones (Elaborada para el presente proyecto)

8.6 Verificación de los resultados arrojados por el aplicativo

Se diligencio la ficha de calificación de construcciones para tres autoconstrucciones

ubicadas en la localidad de Suba, estos datos se ingresaron al aplicativo y se obtuvo

resultados coherentes con valores de metro cuadrado de construcción alrededor de $

1.000.000, lo que muestra un resultado exitoso en el funcionamiento del aplicativo tanto

en APUs como en Presupuesto Detallado.






9. RECOMENDACIONES

El aplicativo elaborado en el presente proyecto para la elaboración semiautomatizada de

APUs y Presupuestos de Obra Nueva para calcular el costo de reposición de

autoconstrucciones de dos pisos en Bogotá, se encuentra actualizado con precios del

primer trimestre del año 2019 para Bogotá, se recomienda realizar una actualización de la

base de datos de precios, semestralmente para obtener resultados de valores de

construcción actualizados.

Los valores de construcción arrojados por el aplicativo son para costo de reposición de

obra nueva, por lo cual se aclara que para el avalúo de una construcción es necesario,

además, realizar la depreciación según la edad y el estado de conservación de la

construcción como lo establece las normas nacionales e internacionales.

Aunque el aplicativo se encuentra actualizado con precios para la ciudad de Bogotá, su

aplicación en otras ciudades o regiones del país para determinar el valor de costo de

reposición a nuevo de autoconstrucciones de 2 pisos, solo implicaría la actualización de la

base de datos de precios según la ubicación del predio objeto de avalúo.






10. CONCLUSIONES

Con la realización del presente proyecto se comprobó que la elaboración de un

presupuesto de obra detallado para determinar el costo de reposición a nuevo de una

construcción, sustentado en los respectivos APUs, es una tarea larga que requiere de

amplios conocimientos y experiencia en la construcción de obras civiles, así como en

presupuestos de obra.

Se verifico que elaboración de un presupuesto de manera completamente manual implica

mucho tiempo, siendo este el principal motivo por el cual en los informes de avalúos casi

nunca se realizan presupuestos para determinar el valor de la construcción, y por ello se

recurre a definir un valor de metro cuadrado de construcción de manera subjetiva basado

en la experiencia del avaluador.

El presente proyecto facilita notablemente la elaboración de presupuestos de obra con

sus respectivos APUs para autoconstrucciones de dos pisos, ya que es una herramienta

semiautomatizada que requiere relativamente de pocos datos para su funcionamiento,

siempre y cuando se mantenga actualizada la base de datos de precios de mano de obra,

materiales y equipos.

Al poner en funcionamiento el aplicativo se concluye que los valores de metro cuadrado

de construcción establecidos por algunas revistas como Construdata para las tipologías

de construcciones que se proponen, son muy elevados ya que a una construcción con

tipología de 2 pisos, cimentación superficial, en obra blanca se le asigna en dicha revista

un valor de metro cuadrado de construcción de $ 1.338.000, y calculando el valor de

metro cuadrado a una construcción con similares características, por medio del aplicativo

aquí diseñado con el soporte de APUs y presupuesto detallado arroja valores que rondan

alrededor del $ 1.000.000, incluyendo costos directos e indirectos.






BIBLIOGRAFÍA

REGLAMENTO COLOMBIANO DE CONSTRUCCIÓN SISMO RESISTENTE – NSR10,

Título E – Casas de Uno y Dos Pisos, (Creada por la Ley 400 de 1997). Recuperado el 10

de mayo de 2019, a partir de

https://www.idrd.gov.co/sitio/idrd/sites/default/files/imagenes/5titulo-e-nsr-100.pdf

REVISTA CONSTRUDATA – Edición 189 del 26 de marzo del 2019, revista en físico.

NORMAS TÉCNICAS SECTORIALES COLOMBIANAS NTS – 03, NTS – 01 y NTS – 04,

Consultadas en la Biblioteca Luis Angel Arango de Bogotá.

Páginas web para consulta libre de precios de mano de obra, materiales y equipos,

http://www.generadordeprecios.info/, http://www.guafa.com.

https://www.idrd.gov.co/sitio/idrd/sites/default/files/imagenes/5titulo-e-nsr-100.pdf

http://www.generadordeprecios.info/

http://www.guafa.com/






ANEXOS

Anexo 1:

Modelo de Ficha de calificación de construcciones, para la captura de información en las

visitas de reconocimiento predial.

Anexo 2:

Aplicativo elaborado en el presente proyecto para la generación semiautomatizada de

Presupuestos de Obra y APUs para el cálculo de costo de reposición a nuevo en

autoconstrucciones de dos pisos en Bogotá. Archivo con plantillas diseñadas y formuladas

en el software Excel.

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