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SECRETARIA DE DESARROLLO URBANO

PLAN DIRECTOR CORDOBA 2020

PROGRAMA DE DENSIFICACION URBANA

DOCUMENTO PRELIMINAR

Elaboración: Arq. Oscar A. Díaz - Asesor - Secretaría de Desarrollo Urbano. Equipo Técnico: Dirección de Planeamiento Urbano. Dirección de Habitat.

Dirección de Obras Privadas y Uso del Suelo. Agosto 2010

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INDICE

Fundamentos ................................................................................................................................... 3 Objetivo ........................................................................................................................................... 5 Estrategia General ........................................................................................................................... 6 Acciones e Instrumentos del Programa de Densificación .................................................................. 6

1.-Consolidación de corredores.................................................................................................... 6 Propuesta de actuación ........................................................................................................... 8

2.-Densificación de áreas ........................................................................................................... 14 Criterios de selección de Áreas a densificar............................................................................ 14 Análisis de la normativa de ocupación del suelo .................................................................... 15

Tabla N° 1 .......................................................................................................................... 15 Tabla N° 2 .......................................................................................................................... 15 Zona F1 ............................................................................................................................. 16 Zona F2 ............................................................................................................................. 17 Zona F3 ............................................................................................................................. 18 Zona F ............................................................................................................................... 19 Zona F5 ............................................................................................................................. 20 Ordenanza 11.201 ............................................................................................................. 21 Zona G1 ............................................................................................................................. 26 Zona G2 ............................................................................................................................. 27 Zona G3 ............................................................................................................................. 28 Zona J2 .............................................................................................................................. 32 Zona H1 ............................................................................................................................. 29 ZonaH2.............................................................................................................................. 29 Zona I ................................................................................................................................ 31 Zona K ............................................................................................................................... 32 Areas Especiales Ord. 10.006 ............................................................................................. 34

Conclusiones preliminares ............................................................................................................. 35

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PROGRAMA DENSIFICACION URBANA

Documento Preliminar-Agosto 2010

Fundamentos

Las características adoptadas por la Ciudad de Córdoba a lo largo de su desarrollo, obligan a un debate sobre su futuro. Tales características se dan en cuanto a la relación entre el espacio ocupado y su medio natural, así como a la habitabilidad del medio urbano resultante. Ante esta realidad, las diferentes etapas por las que atravesó la concepción del ordenamiento territorial requieren una revisión que permita replantear un nuevo modelo de ciudad.

En los últimos 40 años se ha verificado un crecimiento de la trama urbana, motorizado por el rol creciente de Córdoba a nivel regional, y como consecuencia de la atracción de la población en busca de oportunidades laborales, y en función de consolidarse como centro de servicios. Se ha generado así una dinámica de crecimiento, impulsada hacia la periferia principalmente por los sectores de mayor y menor ingreso de la población, los primeros en busca de características de seguridad, condiciones ambientales y paisajísticas; y los segundos que no pueden acceder a localizaciones en el centro y las áreas intermedias por el incremento del valor de los inmuebles.

A lo largo del tiempo, el Municipio ha intervenido mediante un conjunto de normativas, buscando ordenar el territorio de manera más racional y efectiva para evitar las fricciones de uso y garantizar los niveles mínimos de urbanización en nuevas áreas que se incorporen entre otros objetivos.

PLANO SINTESIS NORMATIVA

Las Ordenanzas 8060, 8256 y 8133 y sus modificatorias, preveían un modelo de ciudad que 25 años después se verifica sólo de forma parcial, ya que si bien en sectores del área Central y el Barrio de Nueva Córdoba se pueden ver hoy consolidados con los perfiles establecidos oportunamente, otras áreas no han tenido igual resultado. El aumento del precio del suelo, sumado a ello, un cambio paulatino en los valores culturales de la población con una progresiva aceptación del modelo de habitar colectivo, ha comenzado el proceso de renovación urbana, con tendencia a la media y alta densidad en zonas residenciales próximas al área Central. Aún así, pueden

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verificarse numerosos bolsones de tierra sin urbanizar en la mancha urbana, así cómo extensas zonas ya urbanizadas que sin embargo no logran consolidarse aumentando su densidad fundiaria.

IMAGEN SATELITAL Bº NUEVA CORDOBA INGRESO AL AREA CENTRAL POR BVARD. ILLIA- SAN JUAN.

SECTOR OESTE BARRIOS CIUDAD – SECTOR SUDESTE

En términos comparativos, Córdoba tiene aproximadamente la misma población que la ciudad de Rosario, y un área urbanizada equivalente al doble de ésta. Si consideramos al área urbanizada como área de prestación de servicios, fácilmente se advierte el desequilibrio de costos generado

Superficie: 576 km2 Superficie: 202 km2 Superficie: 178 km2 Población aprox.:1.300.000 hab. Población aprox.:3.400.000 hab. Población aprox.:1.100.000 hab.

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La ciudad de Córdoba presenta una relación superficie/ habitante que da como resultado una densidad promedio menor a los 60 hab. / ha, que pone en evidencia la excesiva extensión del área urbanizada en barrios conformados en gran medida por viviendas unifamiliares. A su vez, debe advertirse que esa extensión incluye una importante masa crítica de marginalidad social y territorial.

Como consecuencia de esa baja densidad general resultan deseconomías urbanas en la provisión de infraestructuras, equipamiento, transporte público y, asimismo, una permanente amenaza de consumo inadecuado del suelo natural, tanto rural de valor productivo, como de valor paisajístico-ambiental.

El requerimiento de alojar un incremento de población de más de 200.000 habitantes en los próximos 20 años, implica asumir el control del manejo de los procesos de extensión de la mancha urbana y especialmente la concentración poblacional, para lo cual se hace indispensable un estudio de la oferta de suelo urbano, de extensión de infraestructura, y mejoramiento de las condiciones de movilidad a los fines de posibilitar la población estimada, tendiendo a promover la densificación y contener la extensión.1

Desde el Plan Director Córdoba 2020 se pretende que los diferentes ejes de desarrollo territorial tendientes a definir acciones (planes, programas, proyectos) se enmarquen en una visión integradora que considere la inclusión, la sustentabilidad y la institucionalidad como un imperativo ético y político insoslayable en la gestión urbana local.

Las premisas básicas de Sustentabilidad y Habitabilidad Urbana se enmarcan en términos tanto económicos como ambientales y sociales.

En cuanto a la Sustentabilidad entendida desde lo ambiental, tiene además de la variable cuantitativa, una cuestión cualitativa que hace referencia al uso que se le da al espacio natural, la provisión de espacios verdes adecuados y la mitigación de la degradación del ambiente derivada de la acción del hombre sobre el territorio.

En lo que hace a Habitabilidad Urbana, las características de extensión, junto con el creciente fenómeno de fragmentación, conllevan un déficit en la calidad de los servicios y la infraestructura, cuyo costo a repartir entre el conjunto de la población va en aumento sumado a que el Municipio cuenta con recursos cada vez más escasos a distribuir en un área cada vez mayor.

Es por esto que el Programa de Densificación Urbana, junto con otras acciones previstas en el marco del Plan Director, intenta paliar este déficit en base a una serie de instrumentos normativos y de gestión que favorecerán, un mejor aprovechamiento del suelo urbano existente y la capacidad urbana instalada, a través del énfasis en la consolidación del tejido urbano, la renovación de áreas intermedias, el mejoramiento de la movilidad urbana y el acceso a tierra y vivienda de sectores socio-económicos medios y bajos.

Objetivo

Promover la densificación sobre la base de la estructura de conectividad existente y futura, mejorando las condiciones de sustentabilidad y habitabilidad urbana con una visión de la planificación fundamentada en la búsqueda del máximo aprovechamiento de las oportunidades que ofrece la ciudad actual.

1 Bases para el Plan Director de la Ciudad de Córdoba. Lineamientos y Estrategia general para el reordenamiento del Territorio.

Diciembre 2008.

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Estrategia General El programa de densificación se asienta sobre tres pilares fundamentales: Infraestructura,

Movilidad y Espacio Público.

Desde una perspectiva espacial, la Estrategia del Plan Director se estructura en tres

componentes físico-territoriales: Ejes, Nodos y Áreas, espacios sobre los que se verifica el

desarrollo de las Dimensiones Temáticas antes planteadas, con los planes, programas y proyectos

que las mismas articulan. En función de un análisis pormenorizado y para esta instancia del Plan se propone la

intervención en: Ejes (correspondientes a los corredores urbanos), y Áreas de la ciudad (correspondientes a la zonificación de la normativa actual) que se consideren aptas para su promoción de acuerdo a una serie de criterios preestablecidos.

Acciones e Instrumentos del Programa de Densificación

Las acciones del Programa, sumados a las propuestas de nuevos instrumentos respecto del crecimiento y concentración de la mancha urbana, fomentan la revisión de sectores urbanos que, por sus condiciones ambientales, físicas y/o de localización, son aptos para renovar, densificar y concentrar un número importante de población, impulsando modificaciones en la normativa que simplifiquen y agilicen los procesos de urbanización, existentes y futuros.

En ese sentido se avanzo en la creación de instrumentos normativos como así también en la revisión de los existentes a fin de que posibiliten la aplicación de estos criterios de intervención sobre la estructura urbana existente.

1.-Consolidación de corredores

Al avanzar sobre la problemática se pueden hacer consideraciones que tienen que ver con la manera en que se fueron consolidando los corredores previstos y definidos por las ordenanzas vigentes como espacios de conformación lineal, destinados fundamentalmente al asentamiento de actividades de servicio y orientativamente a otros usos vinculados a la población asentada en las mismas y en zonas urbanizables residenciales ligadas o no espacial y funcionalmente a ellas. Se diferencian entre sí en función de la intensidad y formas de ocupación del suelo y del espacio y de la tipología de vivienda.”(Art. 3º.0rd 8256).

En la práctica y a lo largo de los años se observa la tendencia a la máxima ocupación del perfil normativo con estándares mínimos de habitabilidad en los edificios. Esta especulación trae como consecuencia la falta de innovación tipológica y de propuestas urbanas que a la vez generan grandes medianeras que pueden permanecer en el tiempo por la discontinuidad del proceso de consolidación que manifiestan algunos corredores.

AVENIDA COLÓN – ALTO ALBERDI. AVENIDA VELEZ SARSFIELD

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Por otra parte este proceso no estuvo acompañado de las previsiones de infraestructura, particularmente lo referido al mejoramiento de las condiciones de movilidad y de calidad del espacio público de las vías generando situaciones de fricción en gran medida provocadas por la carga de transito, la falta de estacionamiento y el exiguo espacio destinado a los peatones, entre otros factores.

PASARELA PEATONAL – AV. SABATTINI AV. RAFAEL NUÑEZ – CERRO DE LAS ROSAS.

En referencia a los aspectos normativos se observa que la zonificación de corredores entra en

conflicto en determinados sectores por superposición con las Áreas de Protección Histórica creadas por la Ordenanza 11.190 de protección del Patrimonio Arquitectónico Urbanístico y de áreas de valor cultural de la Ciudad de Córdoba, situación que se deberá resolver a partir de estudios particularizados.

ANEXO GRÁFICO – ORD. 11.190.

Otro factor que deberá corregirse es la existencia de dos o más perfiles que afecten a una misma manzana, situación que genera desequilibrio en la masa construida y dificulta su aplicación por parte de los profesionales y técnicos.

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Propuesta de actuación

Del análisis preliminar surgen algunas premisas de actuación que deberán apoyarse en los tres pilares fundamentales sobre los que se basa la propuesta de densificación: Infraestructura, movilidad y espacio público. En ese sentido se puede mencionar las siguientes pudiendo ampliarse las mismas a partir de los estudios específicos de cada corredor:

1-Mayor edificabilidad asociada al mejoramiento de estándares mínimos de habitabilidad.

2-Selección de áreas en corredores para desarrollos singulares.

3-Estudiar la posibilidad de extender la condición de corredor en determinadas áreas a la totalidad de la manzana afectada.

4-Reconocer situaciones particulares antes no contempladas para la generación de nuevos corredores.

5-Promover el estacionamiento subterráneo en nuevos proyectos.

Con respecto a la mayor edificabilidad se seleccionaron dos corredores para su estudio en función del perfil que actualmente tienen asignado, de menor altura con respecto a los demás corredores del área: la Av. Vélez Sarsfield, que está afectada por dos ordenanzas la 8057 en el tramo que va desde plaza Vélez Sarsfield hasta Pueyrredón y la ordenanza 8256 desde Pueyrredón en adelante. Y la Av. Ambrosio Olmos afectada por la ordenanza 8256 desde inmediaciones de plaza España hasta Plaza de las Américas.

ANEXO GRAFICO ORD. 8057 - 8256

ORD 8256- PERFIL XXI – GRAF. 13 ORD 8256 - PERFIL XXII – GRAF. 14 ORD 8057- PERFIL XXVI – GRAF. 12

PERFIL ENTRE MEDIANERAS PERFIL EN PERIMETRO LIBRE PERFIL ENTRE MEDIANERAS

45°4

5°

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HABITABLES

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L.F

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5º

2,50

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IMAGEN SATELITAL DE AMBOS CORREDORES

Vélez Sarsfield Relevamiento

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Ambrosio Olmos Relevamiento

1- Incremento de Edificabilidad por modificación de perfiles.

Alturas: Para viabilizar la propuesta de incremento de edificabilidad se diseño un nuevo instrumento

normativo que permitirá la modificación de perfiles para sobrepasar la altura de 21 m hasta alcanzar la altura máxima de 36 m mediante la aplicación de derechos de edificación diferenciados sobre la superficie que exceda el perfil normativo original. Los ingresos generados a partir de este diferencial de superficie serán destinados a obras de mejoramiento del espacio público o de infraestructura según se determine.

Ensanches: Por otra parte se propone crea un instrumento que significa un valioso aporte para la

materialización de los ensanches de los corredores que fueron afectados por retiros de línea de edificación hace más de 25 años y que su concreción depende de un proceso expropiatorio con grandes erogaciones de capital por parte del Municipio. Esto permitirá al estado incorporar la superficie afectada para el ensanche y/ prolongación de calles mediante el reconocimiento de la edificabilidad de esa superficie para ser redistribuida en propia parcela o en parcelas colindantes o bien, mediante la emisión de certificados de edificabilidad potencial transferibles, colocar esa superficie en otras parcelas. Estas trasferencias de edificabilidad pueden estar asociadas al completamiento de perfiles como los previstos en el proyecto de normativa anterior a efectos de evitar las variaciones de altura en corredores consolidados.

En ambos casos su aplicación estará ligada al Plan de Movilidad Urbana a efectos de ejecutar acciones coordinadas sobre la red vial que faciliten el acceso-egreso del área central y sectores más comprometidos desde el punto de vista del tránsito, siempre favoreciendo los recorridos del transporte público.

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2- Selección de áreas en corredores para desarrollos singulares. Como parte de una estrategia de consolidación y reconocimiento de la estructura urbana se

han seleccionado algunos sectores ligados a los corredores de acceso al área central para su tratamiento diferenciado para posibilitar el desarrollo de proyectos urbanos singulares.

SECTOR AV. CARAFFA - COSTANERA

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Estos sectores presentan además un avanzado grado de obsolescencia del tejido, o están ocupados por grandes superficies dedicadas a depósitos o actividades ligadas al rubro automotor. Su conformación de característica insular, admitiría tipologías de un gran desarrollo vertical con liberación de suelo logrando de esta manera permeabilidad visual.

SECTOR AVENIDA SABATTINI

SECTOR BAJADA JULIO A. ROCA

3-Estudiar la posibilidad de extender la condición de corredor en determinadas áreas a la totalidad de la manzana afectada.

El criterio actualmente vigente en la ordenanza de afectar en algunos corredores a las parcelas frentistas provoca distorsiones en la masa edificada de la manzana generando contra frentes muy desiguales o altas medianeras en muchos casos al no existir la obligatoriedad de liberar el centro de manzana.

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Por ello se propone el estudio particularizado de la zonificación a fin de evitar esta problemática afectando la totalidad de la manzana al perfil de corredor.

4- Reconocer situaciones particulares antes no contempladas para la generación de nuevos corredores. Siguiendo con el análisis de los criterios de zonificación que afecta a los corredores se hace

necesario revisar algunas situaciones que no fueron contempladas y que pueden merecer su recategorización con el objetivo de dinamizar su renovación.

CORREDOR PROPUESTO- BVARD. ZIPOLI BAJO PORCENTAJE DE RENOVACION DE TEJIDO

5- Promover el estacionamiento subterráneo en nuevos proyectos. Con respecto a este punto se aborda la problemática a partir de la modificación de la

normativa vigente para posibilitar el tratamiento integral del uso del subsuelo en el Área Central, Nueva Córdoba y las áreas intermedias que actualmente se encuentran en pleno proceso de reconversión edilicia.

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2.-Densificación de áreas

En esta instancia del Plan y como Primera Etapa del Programa se analizaran las posibilidades de densificación de las áreas urbanizables previstas en la ordenanza 8256 y sus modificatorias. El objetivo es lograr un mejor aprovechamiento de los recursos naturales y económicos de la ciudad y su entorno, de la infraestructura instalada, la disponibilidad de servicios y equipamientos públicos tendiendo al mismo tiempo a garantizar el acceso a suelo y vivienda de distintos sectores socio-económicos.

En este sentido deberemos propiciar un cambio en los paradigmas edilicios incorporando herramientas normativas que posibiliten la incorporación de:

Viviendas Colectivas en Urbanizaciones Residenciales Especiales

Construcción Sustentable: por medio de incentivos que favorezcan técnicas y formas constructivas amigables con el medioambiente.

Aumento de unidades de vivienda admitidas por parcela, que permitirá una mayor utilización del suelo optimizando el uso del régimen de Propiedad Horizontal.

El incremento del Factor de Ocupación Total, promoverá la densificación edilicia por el aumento de la superficie construible por parcela, en áreas preparadas para recibir nueva población.

Incentivo a la liberación del suelo: Mediante instrumentos normativos y mecanismos de concertación, buscará promover la reducción en la ocupación del suelo a cambio de incremento en altura o superficie edificable, mejorando las condiciones ambientales y paisajísticas del área

Incentivo a la unificación de las parcelas: promover la unión de parcelas, a fin de optimizar las condiciones para el desarrollo de vivienda colectiva, mejorando el aprovechamiento y la rentabilidad del suelo ya urbanizado.

Incorporación de tipologías de vivienda Colectiva en áreas con disponibilidad de infraestructura, transporte, servicios, etc., que no alteren las características urbano-ambientales del sector donde se inserten

Criterios de selección de Áreas a densificar

En relación a sus Posibilidades, considerando niveles actuales y previstos de cobertura de infraestructura, condiciones de accesibilidad vial y transporte público, cercanía a equipamientos comunitarios, así como superficie y calidad del espacio público.

Considerando Potencialidades: factibilidad de extensión de redes de infraestructura, particularidades del trazado, grado de ocupación, niveles de renovación y características del entorno natural.

Aspectos Estructurales del Territorio: vinculación con nodos de referencia urbana, presencia de singularidades de la trama urbana, vías de ferrocarril, cauces de agua, subdivisión del suelo y preexistencias formales y tejido.

Características culturales e históricas: considerando patrimonio natural, urbanístico y arquitectónico, y teniendo en cuenta la identidad colectiva de cada sector.

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Análisis de la normativa de ocupación del suelo

Referirnos a la densificación nos conduce directamente al estudio de las posibilidades ocupación con tipología de vivienda colectiva que tiene prevista la Ordenanza 8256 y sus modificatorias. El análisis de los parámetros de ocupación, su distribución en el territorio mediante el diseño de la zonificación efectuada y los resultados obtenidos desde su implementación nos permitirá elaborar algunos conceptos que servirán de base para proponer los instrumentos necesarios para lograr los objetivos buscados.

Se analizaron la zonas donde se posibilita la construcción de tipologías en propiedad horizontal de vivienda sujeta a la aplicación de la tabla de número máximo de unidades del artículo 42º, siendo estas las siguientes:F,F1,F2,F3,F4,F5,G1,G2,G3,H1,H2,I,J2,EÑ,EO,EP,EQ,ES,ET,EU.

Art. 42°.- EL número máximo admitido de unidades de vivienda por parcela, de acuerdo a la superficie de la misma y según Zonas, será el que se establece a continuación:

Tabla N° 1 NÚMERO MÁXIMO DE UNIDADES DE VIVIENDA POR PARCELA

A partir de 10 unidades de vivienda se agregará una unidad por cada 300 m2 (trescientos metros cuadrados) de superficie de parcela para Zonas F1, J2, F2 y F4 y por cada 250 m2 (doscientos cincuenta metros cuadrados) para Zona F3 y cada 175 m2 (ciento setenta y cinco) metros cuadrados para Zona K. En los casos en que la superficie de la parcela, no alcanzase los mínimos establecidos para admitir dos (2) unidades de vivienda y siempre que aquella superficie se encuadre en las dimensiones mínimas fijadas para la zona por Ordenanza N° 8060/85 se admitirá la construcción de una (1) unidad de vivienda principal y una (1) con carácter de accesoria (tal como vivienda de encargado o casero), como máximo.

Tabla N° 2 NÚMERO MÁXIMO DE UNIDADES DE VIVIENDA POR PARCELA

A partir de 10 unidades de vivienda se agregará 1 cada 120 m2 (ciento veinte) metros cuadrados de superficie.

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A continuación y a efectos de una mejor comprensión de la normativa se presenta el análisis individual de cada zona en relación al resto de la planta urbana. Tiene por objetivo visualizar su complejidad y las necesidades de actualización que sobre la misma se plantean teniendo en cuenta su vigencia, resultados obtenidos y los cambios producidos por la dinámica urbana.

Zona F1

VIVIENDAS AGRUPADAS Y LOCALES COMERCIALES- RECTA MARTINOLLI

Se restringe el número de unidades de vivienda autorizándose solo tipología agrupada, por lo tanto el FOT se completa con actividades comerciales o de servicios en planta baja y oficinas en plantas superiores. Esta práctica resulta contraria al carácter de la zona cuando se trata de parcelas localizadas en entornos netamente residenciales alejadas de los corredores principales.

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Zona F2

COMPLEJOS DE OFICINAS Y SERVICIOS EN CALLE TEJEDA

Esta zona incluye al Bº Cerro de las Rosas y Valle del Cerro, no permite tipología colectiva

de viviendas. Actualmente se encuentra en un proceso acelerado de sustitución de las residencias de alto valor por edificios de uso mixto predominantemente dedicados a servicios y actividades comerciales. De esta manera el sector expulsa población residente y se está transformando paulatinamente en un área comercial y de servicios, cambiando el carácter que la misma normativa pretendía tutelar.

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Zona F3

PROCESO DE RENOVACION-Bº PASO DE LOS ANDES AREA DE RECIENTE CONSOLIDACION – COST. URCA

Engloba sectores urbanos de distinto origen y grado de consolidación del tejido. Están bajo esta zonificación barrios cercanos al Área Central como Quintas de Santa Ana, Cofico, Paso de los Andes entre otros y barrios periféricos como Autódromo, Guiñazú, Don Bosco etc. Actualmente los barrios pericentrales se encuentran en proceso de renovación motivados por el alto valor del suelo y la demanda de unidades habitacionales. Se deberá revisar los parámetros urbanísticos en relación a sus cualidades, infraestructura, ubicación, características socio-económicas de la población y demás indicadores que incidan para establecer criterios razonables de densificación.

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Zona F

UBICACIÓN EN COSTA NORTE DEL RIO SUQUIA – Bº VILLA BELGRANO DISPONIBILIDAD DE GRANDES PARCELAS

PROYECTOS DE VIVIENDAS COLECTIVAS CON BAJA OCUPACION DEL SUELO EN COMPLEJOS CERRADOS.

Esta normativa plantea la posibilidad de ejecución de tipologías colectivas en bloques de

hasta 10.50 m de altura. No significa un aumento en la densidad del área en que se inserta pues mantiene la misma relación de unidades por metro cuadrado de terreno. Sus posibilidades están asociadas a la disponibilidad de tratamiento de los líquidos cloacales. Se debería integrar la zonificación con el Área Especial Rio Suquía y la Ordenanza 11.201 para su mejor interpretación y aplicación.

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Zona F5

COSTA NORTE DEL RIO ENTRE SAGRADA FLIA Y TABLADA EDIFICIOS DE DEPARTAMENTOS DE HASTA 7 PLANTAS.

EDIFICIO DE DEPARTAMENTOS. CASONAS DEL NORTE-TIPOLOGIACOLECTIVA.

IMAGEN SATELITAL DEL SECTOR

Sector de conformación lineal frentista al rio margen norte tramo entre los puentes Sagrada Familia y Tablada. Con existencia de parcelas de gran tamaño en la parte oeste, sin posibilidades de aplicación en el sector este en cercanías del puente Tablada donde la tierra fue fraccionada en parcelas menores. Esta dentro del área servida por la planta de tratamiento de líquidos de Bajo Grande.

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Ordenanza 11.201

Condiciones para Vivienda Colectiva Zona Norte

CORREDORES EN ZONA F1- SECTOR NOROESTE IMAGEN SATELITAL H. MARTINEZ

COMPLEJOS RESIDENCIALES DE TIPOLOGIAS COLECTIVAS TIPOLOGIA MIXTA COMERCIAL - OFICINAS EN RECTA MARTINOLLI

Sobre los corredores propuestos existen pocas posibilidades de contar con lotes de 5.000

m2 de superficie. Esta situación es crítica en las calles Heriberto Martínez, Gauss y Recta Martinoli. Este cambio tipológico no constituye un aumento de densidad pues mantiene los valores de la tabla 1. En lotes que menores la edificabilidad se consolida con usos comerciales en planta baja y servicios u oficinas en los pisos superiores. Sus posibilidades de densificación están asociadas a la disponibilidad de tratamiento de los líquidos cloacales en forma individual.

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CORREDORES EN ZONA F3- SECTOR NOROESTE

AVENIDA ARTURO CAPDEVILA.

CALLES MENENDEZ PIDAL Y ROQUE FUNES AVENIDA LA CORDILLERA

En los corredores donde se permite tipología de vivienda colectiva no existen parcelas de

5000 m2 con 20 m de frente siendo remota la posibilidad de unión de lotes porque el tejido está consolidado con vivienda individual predominantemente en lotes de poca superficie. De este análisis surge que se deberían revisar algunos parámetros si se pretende iniciar un proceso de densificación. Excepto la Cordillera los demás corredores se encuentran en el área servida por la planta de tratamiento de líquidos de bajo grande.

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CORREDORES EN ZONA F4- SECTOR NOROESTE LOCALIZACION DE GRANDES MARCAS

COMPLEJO RESIDENCIAL - COMERCIAL EN NUDO VIAL 14 EDIFICIO MIXTO COMERCIAL – OFICINAS, AV. SGDA. FAMILIA

Estos corredores tienen mayor significación urbana en cuanto a su demanda para usos

comerciales. La alternativa localización de tipología de vivienda colectiva puede ser válida por la posibilidad de unión de lotes. Sin embargo la baja densidad planteada no resulta atractiva para las inversiones y cuando se producen se valen del recurso de incorporar otras actividades para utilizar la edificabilidad remanente. La alta solicitación sobre estos corredores está provocando un acelerado proceso de sustitución tipológica con expulsión de la población residente. Excepto Rafael Núñez los demás corredores se encuentran en el área servida por la planta de tratamiento de líquidos de Bajo Grande.

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CORREDORES EN ZONA F3- SECTOR SUR AV. VELEZ SARSFIELD

AVENIDA CELSO BARRIOS CALLE BAIGORRIA – Bº PARQUE VELEZ SARSFIELD

Se da la misma situación que los corredores en F3 de la zona norte. Solo en Rio Negro, Armada Argentina y San Antonio existen parcelas de 5000 m2 con 20 m de frente, en el resto se dificulta la unión de lotes porque son pequeños y están ocupados con vivienda individual. Sobre Vélez Sarsfield no existen parcelas privadas.

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CORREDORES EN ZONA F4 –SECTOR SUR AVENIDA SABATTINI

CONSOLIDADO CON BAJA DENSIDAD Y ACTIVIDADES COMERCIALES

La avenida Sabattini cuya apertura data de la década del 70 posee infraestructura vial de

excelente nivel. Actualmente sirve de ingreso y egreso de buses de larga distancia que serán derivados, cuando sea habilitada la ampliación de la terminal de ómnibus, al nuevo ingreso por costanera. La alternativa localización de tipología de vivienda colectiva permitida por la normativa en análisis no puede en la práctica realizarse por la falta de parcelas que cumplan con los requerimientos de medidas y superficie. El área tiene cobertura del servicio de la planta de tratamiento de líquidos de Bajo Grande.

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Zona G1

PLAN DE VIVENDAS EN BARRIO TRANVIARIOS

Al igual que la zona F3 esta zona engloba sectores urbanos de distinto origen y grado de consolidación del tejido. Esta distribuida espacialmente dentro y fuera de la avenida de circunvalación y abarca algunos barrios con servicio de cloacas. El requerimiento normativo general para todas las Zonas G de contar con una parcela mayor a 10.000 m2 para superar las dos plantas con tipologías de vivienda colectiva en planes de vivienda y el bajo FOT para parcelas menores, nos da como resultado muy pocas intervenciones con este tipo de viviendas resultando en general bajo el nivel de consolidación y densificación. La alternativa de revisar los parámetros urbanísticos podría darse en sectores con la dotación de servicios completa promoviendo un cambio de parámetros que posibilite la generación de unidades de vivienda a valores accesibles para la mayoría de la población.

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Zona G2

AVENIDA SANTA ANA CONJUNTO HABITACIONAL EN CALLE FELIX PAZ

Comprende sectores urbanos pericentrales internos a la avenida de circunvalación. Están incluidos en el perímetro servido por la planta de bajo grande de tratamiento de líquidos cloacales. Abarca sectores similares en grado de consolidación y estado edilicio que permitiría una adecuación normativa conjunta en función de las disponibilidades de infraestructura particular de cada barrio. No se observa en los mismos un proceso de renovación acorde a sus potencialidades particularmente de localización en la planta urbana.

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Zona G3

CASONAS DEL SUR II AV. VELEZ SARSFIELD COMPLEJO MIXTO CASIOPEA AV. M.P. CABRERA

Esta zona agrupa las extensiones de los corredores del área central hacia la periferia. Sobre los mismos existen importantes localizaciones comerciales e institucionales y últimamente se produce la incorporación de conjuntos habitacionales de tipologías colectivas en lotes de gran superficie. Se deberá revisar los indicadores urbanísticos en lotes menores a fin de propiciar una consolidación homogénea de los corredores.

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Zona H1

TIPOLOGIA COLECTIVA EN URBANIZACION JARDINES DE CLARET

TIPOLOGIA COLECTIVA EN URB. MANANTIALES URBANIZACION ALECYT EN AV. CARCANO

Sobre esta zona se asientan la mayoría de las urbanizaciones privadas con incorporación de tipologías colectivas. La norma beneficia a los planes de gran magnitud con menores requerimientos de terreno para este tipo de viviendas. La mayoría posee planta de tratamiento de líquidos cloacales.

30

Zona H2

AVENIDA PUEYRREDON

AVENIDA DUARTE QUIROS TIPOLOGIA MIXTA COMERCIO- VIVIENDAS. AV. DUARTE QUIROS

Esta zonificación incluye sectores de la avenida Pueyrredón que aun no fueron ensanchados. Comprende por lo general a terrenos de poca superficie donde el FOT 2 resulta insuficiente para la consolidación de un perfil acorde a la importancia de ambos corredores.

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Zona I

IMAGEN SATELITAL AVENIDA CELSO BARRIOS

IMAGEN SATELITAL AVENIDA PUEYRREDON

Esta zonificación afecta a dos sectores de diferentes características y grado de consolidación. La normativa permite viviendas colectivas y los parámetros de ocupación es variable dependiendo del tamaño del lote por lo que el resultado no consolidaría un perfil homogéneo.

32

Zona J2

TIPOLOGIA MIXTA EN AVENIDA BODEREAU

Esta norma permite la ejecución de vivienda colectiva en lotes a partir de los 1600 m2 de

superficie. Su aplicación es escasa en relación a la vigencia de la misma. La densidad que plantea es idéntica al resto de las áreas periféricas.

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Zona K

COMPLEJO PRIVADO BARDAS. VIVIENDAS COLECTIVAS BARRIO CIUDAD. VIVIENDA INDIVIDUAL .BAJA DENSIDAD

Se trata de sectores periféricos próximos a la avenida de circunvalación que permite la localización de planes de vivienda con tipologías colectivas. La mayoría de las intervenciones en este sector las realizo el estado con urbanizaciones de muy baja densidad destinada a población de escasos recursos. Las pocas actuaciones privadas implantan complejos residenciales colectivos cerrados destinados a clases sociales de mayor poder adquisitivo.

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Áreas Especiales Ord. 10.006

AREA ESPECIAL COLON- DUARTE QUIROS- SAGRADA FAMILIA

COMPLEJO RESIDENCIAL EN EL TROPEZON PLANO DEL AREA ESPECIAL DUARE QUIROS – COLON-SAGRADA FAMILIA

SECTOR DE GRAN DESARROLLO COMERCIAL EN AVENIDA COLON COMPLEJO RESIDENCIAL EN SAGRADA FAMILIA

Corredores donde se instalaron grandes superficies comerciales tipo hipermercado y que

actualmente tiene gran demanda para localizar concesionarias de automóviles. La residencia se emplaza en grandes predios tomando la configuración de complejo de torres. Se deberá revisar la normativa para posibilitar una mayor densificación en lotes de menor tamaño afectos de producir la renovación del tejido, mixtura de actividades y la ocupación de lotes vacantes.

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AREA ESPECIAL TRANSITO CACERES

COMPLEJO MIRACIELOS

Conclusiones preliminares

Desde el punto de vista de las posibilidades de densificación a partir de la normativa actual se observa que la misma, al solicitar como insumo básico grandes superficies de suelo, deja sin alternativa a operaciones de menor intensidad en las grandes áreas que fueron zonificadas como residenciales y que actualmente se encuentran dentro del perímetro de servicio de la planta de líquidos cloacales de Bajo Grande.

Los intentos de cambios tipológicos efectuados en la última década no significaron mayores densidades ni posibilitaron soluciones habitacionales accesibles para una segmento de población -particularmente la clase media- que ve como única alternativa de vivienda el lote en el área metropolitana.

Las acciones de corrección sobre la normativa deberán incluir necesariamente la adecuación de los requerimientos mínimos de suelo, cantidad de unidades, cambios tipológicos y de gestión de los emprendimientos, particularmente aquellos que puedan ser motorizados por el Estado dentro de programas de reconversión del parque edilicio de sectores barriales con alto grado de obsolescencia o ejecución de nuevas propuestas de vivienda pública.

También se hace necesario una revisión de los límites de zonificación y tratamiento unificado de algunos corredores para mejorar la gestión sobre los mismos.

El proceso de densificación que se propone para las áreas analizadas deberá entenderse como un proceso de baja intensidad, donde convivan las acciones de magnitud con aquellas al alcance de pequeños y medianos productores de viviendas, promoviendo las lógicas operaciones de renovación, sustitución e intensificación de los usos que naturalmente debieran darse en las áreas urbanas.