ROYO JORGE PFG FINAL CORREGIDO · Proyecto Final de Graduación, elaborar un plan que contenga la...
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UNIVERSIDAD PARA LA COOPERACION INTERNACIONAL (UCI)
PLAN DE GESTIÓN PARA LA FACTIBILIDAD, DISEÑO, FINANCIAMIENTO Y CONSTRUCCIÓN DE CUATRO APARTAMENTOS EN LA URBANIZACIÓN
BRISAS DEL RÍO, SAN PABLO DE HEREDIA
JORGE MARIO ROYO DÍAZ
PROYECTO FINAL DE GRADUACION PRESENTADO COMO REQUISITO PARCIAL PARA OPTAR POR EL TITULO DE MASTER EN ADMINISTRACION
DE PROYECTOS
San José, Costa Rica
Enero 2013
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UNIVERSIDAD PARA LA COOPERACION INTERNACIONAL (UCI)
Este Proyecto Final de Graduación fue aprobado por la Universidad como
Requisito parcial para optar al grado de Máster en Administración de Proyectos
__________________________ Álvaro Mata Leitón
PROFESOR TUTOR
_________________________ Juan Carlos Navarro
LECTOR No.1
__________________________ Marlon Velazquez Gonzalez
LECTOR No.2
________________________ Jorge Mario Royo Díaz
SUSTENTANTE
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DEDICATORIA
Primero a Dios sobre todas las cosas, por darme la dicha de vivir y estar conmigo
en cada paso, por ser mi guía y tutor principal, el soporte y la compañía por
siempre.
A las siguientes personas les dedico mi trabajo:
A mi padre Jorge, un ángel más en cielo, sé que desde ahí me cuidas y me das la
fuerza necesaria para seguir, gracias por darme el estudio y esos valores que hoy
son los cimientos para el futuro.
A mi madre Hilda por estar siempre a mi lado, por creer en mí y todo el apoyo que
me has dado.
A mi novia Isa, gracias por tu paciencia, por todo el apoyo, la fuerza y el empuje
para seguir adelante.
A mi familia por estar a mi lado en las buenas y en las malas.
A todas las personas que carecen de una esperanza, buscarla, crecer y querer
salir adelante, mirar siempre hacia el frente y sacar lo positivo de las cosas.
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AGRADECIMIENTOS
A Dios por la sabiduría y discernimiento en cada minuto u hora de estudio.
A mis compañeros de trabajo y mi jefe por su apoyo incondicional.
A mis compañeros de grupo de la MAP, porque en todas las noches de trabajo me
hicieron crecer y aprender de los demás, más que compañeros logramos ser
amigos de verdad.
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INDICE
HOJA DE APROBACION ii DEDICATORIA iii AGRADECIMIENTO iv INDICE v INDICE ILUSTRACIONES vii INDICE CUADROS viii RESUMEN EJECUTIVO ix 1 INTRODUCCION ................................................................................................... 12
1.1 Antecedentes ................................................................................................ 12 1.2 Problemática. ................................................................................................ 16 1.3 Justificación del problema ............................................................................ 18 1.4 Objetivo general ........................................................................................... 19 1.5 Objetivos específicos. ................................................................................... 19
2 MARCO TEORICO ................................................................................................ 21 2.1 Marco institucional ....................................................................................... 21 2.2 Teoría de Administración de Proyectos ......................................................... 25 2.3 Tramitología ................................................................................................. 40
3 MARCO METODOLOGICO ................................................................................. 42 3.1 Fuentes de información ................................................................................. 42 3.2 Técnicas de investigación ............................................................................. 46 3.3 Métodos de Investigación ............................................................................. 50 3.4 Herramientas. ............................................................................................... 54 3.5 Supuestos y Restricciones. ............................................................................ 56 3.6 Entregables. .................................................................................................. 58
4 DESARROLLO ...................................................................................................... 60 4.1 GRUPO DE PROCESOS DE INICIACION ................................................. 60 4.2 PLAN DE GESTIÓN DEL ALCANCE ........................................................ 67 4.3 ESTUDIO DE FACTIBILIDAD ................................................................... 86 4.4 PLAN DE GESTION DE TIEMPO .............................................................. 99 4.5 PLAN DE GESTION DE COSTO ...............................................................114 4.6 PLAN DE GESTION DE LA CALIDAD ....................................................130 4.7 PLAN DE GESTION DE LOS RECURSOS HUMANOS ...........................141 4.8 PLAN DE GESTION DE LAS COMUNICACIONES ................................150 4.9 PLAN DE GESTION DE LOS RIESGOS DEL PROYECTO......................163 4.10 PLAN DE GESTION DE LAS ADQUISICIONES DEL PROYECTO ........183 4.11 EXTENCIÓN CONSTRUCCIÓN DEL PMBOK ........................................196
5 CONCLUSIONES .................................................................................................203 6 RECOMENDACIONES ........................................................................................207 7 BIBLIOGRAFIA .....................................................................................................208 8 ANEXOS ................................................................................................................209
Anexo 1: ACTA DEL PROYECTO ............................................................................209 Anexo 2: EDT .............................................................................................................214 ...................................................................................................................................214 Anexo 3: CRONOGRAMA.........................................................................................217
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Anexo 4: LOCALIZACIÓN ........................................................................................218 Anexo 5: DISEÑO ......................................................................................................219 Anexo 6: RENDERS ...................................................................................................220
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ÍNDICE DE FIGURAS
Figura 1 Ubicación de la provincia de Heredia en Costa Rica................................... 13 Figura 2 Plano de la Urbanización donde se ubica el lote ............................................... 15 Figura 3 Plano de Catastro de la propiedad ..................................................................... 16 Figura 4 Estructura Organizativa .................................................................................... 24 Figura 5 Procesos de la administración de Proyectos ...................................................... 28 Figura 6 Ciclo de vida de un Proyecto ............................................................................ 30 Figura 7 Impacto de la variable en función del tiempo del Proyecto ............................... 31 Figura 8 Ciclo de vida Proyecto Construcción Apartamentos ......................................... 32 Figura 9 Grafica de los procesos en la Administración de Proyectos ............................... 33 Figura 10 Grupos de procesos en las fases del Proyecto.................................................. 35 Figura 11 Fuentes de Información .................................................................................. 43 Figura 12 Planeamiento del Proyecto ............................................................................. 76 Figura 13 Planeamiento del estudio de factibilidad ......................................................... 77 Figura 14 Planeamiento del diseño ................................................................................. 78 Figura 15 Planeamiento del financiamiento .................................................................... 79 Figura 16 Planeamiento de la Construcción .................................................................... 80 Figura 17 Planeamiento de la Construcción .................................................................... 92 Figura 18 Diagrama de Red Proyecto ............................................................................103 Figura 19 Cronograma del Proyecto ..............................................................................112 Figura 20 Curva S del Proyecto .....................................................................................123 Figura 21 Simulación Valor Ganado .............................................................................126 Figura 22 Calificación de los involucrados para matriz L ..............................................131 Figura 23 Matriz L de los interesados ............................................................................131 Figura 24 Matriz L de los interesados ............................................................................135 Figura 25 Organigrama .................................................................................................142 Figura 26 Visita para evaluación inicial .........................................................................168 Figura 27 Plantilla cierre de Contrato ............................................................................195
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ÍNDICE DE CUADROS
Cuadro 1 Fuentes de Información Utilizadas .................................................................... 45 Cuadro 2 Técnicas de Información Utilizadas .................................................................. 48 Cuadro 3 Métodos de Investigación Utilizadas ................................................................. 52 Cuadro 4 Herramientas Utilizadas .................................................................................... 55 Cuadro 5 Supuestos y Restricciones ................................................................................. 57 Cuadro 6 Entregables ....................................................................................................... 59 Cuadro 7 Acta de Constitución del Proyecto .................................................................... 60 Cuadro 8 Matriz de Involucrados ..................................................................................... 65 Cuadro 9 Matriz de trazabilidad de requerimientos........................................................... 68 Cuadro 10 Diccionario de la EDT 1.1............................................................................... 81 Cuadro 11 Diccionario de la EDT 1.2............................................................................... 82 Cuadro 12 Diccionario de la EDT 1.3............................................................................... 82 Cuadro 13 Diccionario de la EDT 1.3............................................................................... 83 Cuadro 14 Índice de Desarrollo Humano .......................................................................... 86 Cuadro 15 Proyectos Similares de la Zona ....................................................................... 89 Cuadro 16 Clasificación de clases sociales de Vega ......................................................... 91 Cuadro 17 Financiamiento del Proyecto ........................................................................... 94 Cuadro 18 Flujo Financiero Mensual ............................................................................... 95 Cuadro 19 Definición de Actividades ..............................................................................100 Cuadro 20 Secuenciación y Recursos de las Actividades .................................................104 Cuadro 21 Duración de las actividades ............................................................................107 Cuadro 22 Plantillas de Presupuesto ................................................................................116 Cuadro 23 Presupuesto del Proyecto ...............................................................................117 Cuadro 24 Presupuesto del Proyecto en fases ..................................................................120 Cuadro 25 Flujo de Caja del Proyecto .............................................................................121 Cuadro 26 Estrategias de acuerdo a variaciones del costo ................................................124 Cuadro 27 Valor Ganado.................................................................................................127 Cuadro 28 Estado del Proyecto por medio del Valor Ganado ..........................................128 Cuadro 29 Factores relevantes de la calidad ....................................................................136 Cuadro 30 Métricas de calidad ........................................................................................137 Cuadro 31 Línea Base de la Calidad ................................................................................139 Cuadro 32 Roles y Responsabilidades del equipo de Trabajo ..........................................143 Cuadro 33 Matriz de Roles y Responsabilidades de acuerdo a Entregables ......................144 Cuadro 34 Perfiles y Criterios de liberación del Equipo de trabajo ..................................146 Cuadro 35 Matriz de Involucrados ..................................................................................151 Cuadro 36 Estrategias de Involucrados ............................................................................154 Cuadro 37 Matriz de Comunicaciones .............................................................................158 Cuadro 38 Informes de Desempeño .................................................................................162 Cuadro 39 Matriz de roles y responsabilidades en la gestión de riesgos ...........................164 Cuadro 40 Cuadro Probabilidad X Impacto .....................................................................165 Cuadro 41 Escala para Impacto en los riesgos del Proyecto .............................................166 Cuadro 42 Identificación y priorización de riesgos ..........................................................170
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Cuadro 43 Matriz de estrategias a los riesgos ..................................................................173 Cuadro 44 Plan de Respuestas a los riegos ......................................................................175 Cuadro 45 Plan de Reservas y Contingencias iteración #1 ...............................................177 Cuadro 46 Plan de Reservas y Contingencias iteración #2 ...............................................179 Cuadro 47 Planificación de la Adquisiciones ...................................................................186 Cuadro 48 Calificaciones a los Oferentes ........................................................................190 Cuadro 49 Administración de las Adquisiciones..............................................................193 Cuadro 50 Plan de Gestión de la Seguridad .....................................................................199 Cuadro 51 Plan de Gestión Ambiental .............................................................................200 Cuadro 52 Plan de Gestión Financiero ............................................................................201 Cuadro 51 Plan de Gestión de Reclamos .........................................................................202
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RESUMEN EJECUTIVO
La provincia de Heredia ha tenido un crecimiento exponencial en los últimos años, aventajando a otras en aspectos como población, infraestructura, comercio, educación e industria. Por ejemplo, la población se cuadriplico en los últimos 40 años y se espera que para el 2030 aumentará un 30%, en cuanto a la infraestructura, según la Cámara Costarricense de la Construcción se edificaron casi 4 millones de metros cuadrados en un período de 3 años. Por otra parte la localización y cercanía de la región, permite la fácil movilización a los principales centros económicos favoreciendo un fuerte incremento en los proyectos residenciales. Las grandes extensiones de cafetales han ido desapareciendo aceleradamente para dar espacio a las viviendas y locales comerciales. Como muestra, las residencias que permanecían rodeadas de cafetales a inicios de los años noventa, hoy día están cercadas por más casas. En lo que respecta la productividad, se han ubicado importantes parques industriales, centros comerciales de gran magnitud, múltiples cadenas de restaurantes y centros de educación como Universidades y Colegios. Lo anterior da origen a la problemática principal que es la falta de infraestructura que albergue a las personas que por diferentes motivos, estudios, trabajos o familia, necesitan de un hogar en la zona. El proyecto básicamente busca satisfacer la alta demanda existente en el mercado, ahora bien, no se pretende satisfacer toda la demanda, pero sí se visualiza una oportunidad de negocio importante. El propietario del proyecto Jorge Royo, aprovecha la oportunidad de tener un terreno de 264 m2 en el Residencial Brisas del Rio, para construir 4 apartamentos y brindar un lugar cómodo, seguro y confortable al que los futuros usuarios puedan llamar hogar. Por lo anteriormente expuesto es que se presenta el Objetivo General de este Proyecto Final de Graduación, elaborar un plan que contenga la información y acción necesaria de un estudio de factibilidad para el diseño, financiamiento y construcción de cuatro apartamentos, que funcionaran para renta o una posible venta a futuro. Los objetivos especificos del presente trabajo son los siguientes: Elaborar un estudio de factibilidad que contenga un análisis de mercado, estudio legal y financiero para poder diseñar cuatro apartamentos que cumplan con las normas establecidas, planificar el alcance del proyecto, para determinar su magnitud y cuales son los componentes que consta para realizar su planificación, elaborar un
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plan de gestión de tiempo y costos que servirá como seguimiento y control en la ejecución del proyecto. Elaborar un plan de gestión de la calidad para brindar un servicio que supere las expectativas de los ususarios futuros de los apartamentos, crear un plan de gestión de riesgos para la administración de eventualidades negativas que puedan impactar directa o indirectamente los resultados deseados del proyecto. Desarrollar una estrategia de comunicación y del recurso humano que garantice el flujo adecuado y pertinente de la información para evaluar las oportunidades y deficiencias en un tiempo oportuno, definiendo las necesidades de información para cada recurso del proyecto y por ultimo elaborar un plan de gestion de las adquisiciones para mantener un orden de las compras tanto de materiales como equipo. La visión del propietario es otorgar un servicio de alta calidad mediante la utilización de las buenas prácticas de la administración de proyectos, así como un diseño que diferencie a los demás jugando con los materiales y los espacios internos. Para el desarrollo de este PFG, se utilizaron tanto fuentes primarias como secundarias de acuerdo a cada objetivo, utilizando técnicas de investigación mixtas en la que se resalta la fuente documental: guía para los fundamentos de la dirección de proyectos PMBOK (PMI, 2008). La investigación se realizó utilizando los métodos “analítico-sintético” y “observación” ya que la idea principal es recolectar toda la información necesaria, descomponerla y analizar cada requerimiento o especificación con el fin de sintetizar una idea clara y equitativa que permita el cumplimiento de los objetivos generales del proyecto. El presente documento servirá como un manual o guía para la administración de diferentes proyectos de construcción basados en la planificación como uno de los pilares para el éxito del mismo. Esta definición de éxito no debe analizarse únicamente en tiempo o costo sino hoy en día hay una definición que va más allá y es la satisfacción del cliente. Tal y como se desarrolló en el presente proyecto es de suma importancia abarcar todas las áreas del conocimiento ya que entre más detallada sea nuestra planificación mejores beneficios se obtendrán en el desarrollo del mismo, también, se debe tener en cuenta que el mundo de hoy se renueva constantemente tanto con ideas y estrategias innovadoras por lo que la actualización y capacitación de nuestros equipos de trabajo deben ser constantes.
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1 INTRODUCCION
1.1 Antecedentes
El Proyecto se desarrollará en la zona de San Pablo de Heredia, dentro de la
Urbanización Brisas del Río, construida hace 2 años. A continuación se explicarán
varios aspectos relevantes dentro del marco de su desarrollo y que dieron origen a
la idea del Proyecto.
1.1.1 Poblacional
Heredia es la una de las provincias que tiene un importante crecimiento en los
últimos años a nivel poblacional, además ha presentado un alto nivel de desarrollo
humano y por ende un auge importante en el aspecto de la construcción.
La población herediana se cuadruplicó en los últimos 40 años al pasar de 33.000
habitantes, en 1970, a 132.000 personas, en el 2010.
El aumento promedio que mantuvo el país en este periodo ronda el 156%, sin
embargo Heredia fue de casi un 300%, muy por encima del promedio. El cantón
central de Cartago, por ejemplo, creció menos del 160%.
Estimaciones del Centro Centroamericano de Población, de la UCR, agregan que
el número de habitantes aumentará casi otro 30% en Heredia de aquí al 2030,
para alcanzar los 170.000 habitantes.
De acuerdo con datos actualizados por el Programa de las Naciones Unidas para
el Desarrollo (PNUD) y la Escuela de Estadística de la Universidad de Costa Rica
(UCR), el cual se encarga de la medición de la esperanza de vida de los
habitantes, el nivel de educación y sus ingresos; Heredia es unos de las provincias
con mayor índice de desarrollo humano.
Según datos de la Cámara Costarricense de la Construcción, dicha provincia se
convirtió en una de las más activas constructivamente en los últimos años. Sobre
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su territorio, se edificaron casi 4 millones de metros cuadrados del 2007 al 2010,
una cantidad equivalente a 111 edificios como el nuevo hospital del Heredia.
Figura 1 Ubicación de la provincia de Heredia en Costa Rica
1.1.2 Organizacional
El aumento de la población y el establecimiento desord enado de urbanizaciones y
residencias en distintas partes de la región hizo que se abrieran nuevos caminos y
se mejoraran las condiciones de las calles. Por otra parte, la localización y
cercanía de la región, permite la fácil movilización a los principales centros
económicos favoreciendo un fuerte incremento en los proyectos residenciales.
Si en los años ochenta fueron construidas 12 urbanizaciones, en la década de los
noventa se levantan 12 urbanizaciones más y al menos 6 condominios. Sin
embargo, es el siglo XXI cuando se intensifican los proyectos inmobiliarios: del
2000 al 2007 se construyen 18 residenciales y 11 condominios, mucho más que
en años anteriores.
Paralelo a este proceso de urbanización el entorno geográfico ha cambiado de
manera radical. Existen zonas residenciales que se han unificado, no solo en los
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límites cantonales, sino también hacia el interior intensificando la conurbación. Las
grandes extensiones de cafetales han ido desapareciendo aceleradamente para
dar espacio a las viviendas y locales comerciales. Como muestra, las
residenciales que permanecían rodeadas de cafetales a inicios de los años
noventa, hoy día están cercadas por más casas, causando a su vez un aumento
sustancial de la población.
1.1.3 Productividad
Las actividades productivas del cantón de Heredia al igual que en el resto del país,
han sido determinadas por oportunidades de mercado principalmente y por
políticas estatales en algunas épocas.
En la actualidad predominan las actividades vinculadas al sector terciario, pues los
servicios ligados al comercio han sido los más dinámicos. Se ha construido una
zona comercial muy importante a la entrada del cantón, con dos centros
comerciales importantes. Además, una serie de restaurantes de comida rápida
que se han desarrollado en las inmediaciones de la Universidad Nacional.
Adicionalmente, se ha producido un importante desarrollo en el sector terciario,
específicamente en la rama del turístico y de hotelería en las montañas al norte
del cantón.
Existen también zonas francas en el distrito de Ulloa y sus alrededores, donde se
ubican importantes parques industriales como Global Park, Metro Park, American
Free Zone, Ultra Park y otras.
1.1.4 Terreno
Para el año 2007 la empresa V&T Construmaquinaria realiza la construcción de la
infraestructura de la Urbanización Brisas del Río. El Director de Proyecto de dicha
Urbanización es el Ingeniero Jorge Royo que decide realizar la compra de uno de
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los lotes, ya que por todas las razones antes mencionadas visualiza un posible
negocio a futuro.
En la figura 2 se denota el diseño de sitio de la Urbanización Brisas del Río donde
está ubicada la propiedad:
Figura 2 Plano de la Urbanización donde se ubica el lote
Fuente: Diseño Sitio Brisas del Rio (V&T Construmaquinarias SA)
Una ventaja obtenida fue el precio de compra, a $160 el m2 y el tamaño del lote
que en adelante se llamará “Lote 13-D”, es de 264 m2.
A principios del presente año 2012, se toma la decisión de construir en el lote,
basándose en la cancelación en un 100% del terreno. De aquí nace la idea de
construir cuatro apartamentos que satisfagan las necesidades tanto del dueño
como de los posibles futuros inquilinos.
En la figura 3 se adjunta el plano catastrado de la propiedad donde se realizara el
proyecto:
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Figura 3 Plano de Catastro de la propiedad
Fuente: Registro Nacional de Costa Rica
1.2 Problemática.
La problemática principal del proyecto está basada en la falta de infraestructura
que albergue a las personas que por diferentes motivos, estudios, trabajos o
familia, necesitan de un hogar en la zona de Heredia.
El proyecto básicamente busca satisfacer la alta demanda existente en el
mercado, ahora bien, no se pretende satisfacer toda la demanda, pero sí se
visualiza una oportunidad de negocio importante.
Mucha de la infraestructura existente actualmente se ha realizado en forma
desmedida, con problemas en cuanto al manejo de las construcciones, una falta
de conciencia en cuanto al compromiso con la sociedad y el medio ambiente y la
insuficiente calidad en los servicios con llevan a una construcción que brinde los
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temas anteriores mediante la aplicación de las buenas prácticas de la
administración de proyectos.
1.2.1 Problemática en Permisología.
La zona donde el lote está ubicado se caracteriza por un incremento en la
construcción de urbanizaciones, por lo que ha existido una demanda de agua
importante que corresponde a las entidades gubernamentales, en este caso
Acueductos y Alcantarillados (AyA), de satisfacer y de darle el mantenimiento
requerido a todos los usuarios.
Ahora bien, esta es una problemática con la que se debe lidiar, ya que para la
construcción de los cuatro apartamentos se necesitan al igual cuatro pajas de
agua, sin embargo dicho ente gubernamental está regulando y siendo más estricto
a la hora entregar dichos servicios.
Lo anterior no significa que no se puedan obtener los servicios, sino que se deben
elaborar adecuados planos mecánicos constructivos para demostrar que la
utilización del agua será respectivamente de uso doméstico y no existirá mayor
desperdicio.
Otra problemática son los permisos de la Municipalidad de San Pablo y el
Ministerio de Salud, ya que años atrás hubo un aumento desmedido de las
construcciones que se llevan a cabo, ocasionando graves problemas a los ríos
que rodean a los cantones con mayor población, como lo son San Pablo, Heredia
Centro, Santo Domingo entre otros. Debido a esto, la Municipalidad ha optado por
mantener un régimen más estricto a la hora de otorgar los permisos, en donde
debe existir un profesional responsable y un compromiso de ejercer las buenas
prácticas de construcción, así como diferentes requerimientos prestablecidos de
acuerdo con los planes reguladores y al uso del suelo.
Se considera de suma importancia la labor que estos regímenes gubernamentales
están haciendo ya que tienen un compromiso tanto con la comunidad como con el
medio ambiente.
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1.3 Justificación del problema
Cuando se analizan las cifras de la población de Costa Rica, se nota una tasa de
crecimiento acelerado en la últimas décadas. Justamente, la provincia de Heredia
se ha convertido en un lugar con el mayor crecimiento demográfico. La congestión
de zonas como San José posibilitó la expansión urbana e industrial de Heredia,
pues se convirtió en un área de reubicacion y nueva localización siempre con
cercania a la capital.
La cantidad de empresas presentes, demuestran que la provincia posee unas
instalaciones industriales y comerciales importantes.
Lo anterior, junto con el auge importante de Universidades, Centros Comerciales,
Industria y comercio en general han provocado una necesidad de infraestructura
capaz de albergar a todas estas personas, de ahi, sale a relucir una oportunidad
de negocio como lo es la construcción de cuatro apartamentos en una
Urbanización en San Pablo de Heredia.
El propósito del proyecto es desarrollar un plan de gestión que se enfocará en un
principio en un análisis de factibilidad mediante un estudio de mercado que
permita fijar un monto promedio para el alquiler de los apartamentos y una posible
venta individual a futuro.
Seguidamente un estudio financiero y legal para desarrollar el diseño de dicha
infraestructura.
Por último un plan de gestión para el diseño y la construcción, que mediante la
administración de proyectos se lleve a cabo el manejo correcto, desde el inicio
hasta el cierre. El resultado esperado será un documento que cuente con todos los
detalles y características para lograr un manejo profesional y de esta manera
evitar los errores propios de la administración de proyectos.
Otro beneficio esperado es brindarle a los futuros usuarios de los apartamentos,
un lugar cómodo, seguro y confortable al que consideren su hogar.
Es un deber el incentivar y solicitar en los planos constructivos las medidas de
mitigación respectivas en cuanto a la contaminación, uso racional de los recursos
y el desfogue de las aguas, tanto pluviales como negras. Para nadie es un secreto
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que existen profesionales con falta de ética y no tienen conciencia de los daños
que puede causar una construcción de esta índole, por eso, la entrega de los
permisos debe ser un medio de control para un desarrollo óptimo y ordenado.
1.4 Objetivo general
El objetivo general del proyecto es elaborar un plan de proyecto para la realizacion
del estudio de factibilidad, diseño, financiamiento y construcción de cuatro
apartamentos, que funcionarán para renta o una posible venta a futuro en la
Urbanización Brisas del Río en San Pablo de Heredia, considerando las guías y
mejores prácticas presentadas en el PMBOK del Project Managment Institute
(PMI) cuarta edición y su Extensión de Construcción.
1.5 Objetivos específicos.
Los objetivos específicos de este proyecto son:
1. Elaborar un estudio de factibilidad que contenga un análisis de mercado,
estudio legal y financiero para poder diseñar cuatro apartamentos que
cumplan con las normas que se establezcan.
2. Planificar el alcance del proyecto, para determinar su magnitud y cuales son
los componentes que constan para realizar su planificación.
3. Elaborar un plan de gestión de tiempo para factibilidad, financiamiento,
diseño y construcción con el fin de generar un cronograma que servirá
como seguimiento y control en la ejecución del proyecto.
4. Preparar un plan de costos mediante un presupuesto en donde se muestren
los precios de diseño, materiales, mano de obra, subcontratos y equipos de
cada una de las actividades, para determinar el financiamiento que se le
solicitará al Banco.
5. Elaborar un plan de gestión de la calidad para brindar un servicio que
supere las expectativas de los ususarios futuros de los apartamentos.
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6. Crear un plan de gestión de riesgos del diseño, financiamiento y
construcción de los cuatro apartamentos para la administración de
eventualidades negativas que puedan impactar directa o indirectamente los
resultados deseados del proyecto, orientando cada actividad hacia una
incertidumbre reducida.
7. Desarrollar una estrategia de comunicación que garantice el flujo adecuado
y pertinente de la información para evaluar las oportunidades y deficiencias
en un tiempo oportuno, definiendo las necesidades de información para
cada recurso del proyecto.
8. Realizar un análisis del recurso humano para seleccionar a las personas
que estarán involucradas en el proyecto para mejorar aspectos de
confiabilidad y compromiso sobre desiciones tomadas, determinando las
necesidades y expectativas.
9. Elaborar un plan de gestion de las adquisiciones para mantener un orden
de las compras tanto de materiales como equipo y mantenerse siempre
dentro del tiempo y costo establecido.
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2 MARCO TEORICO
2.1 Marco institucional
Estrictamente no existe una institución o empresa asociada al proyecto, sino que
el desarrollo del mismo es a nivel personal del Ingeniero Jorge Mario Royo por lo
que se referirá al mismo en forma individual.
El señor Jorge Mario Royo, Ingeniero Civil con 6 años de experiencia en diferentes
campos de la construcción, especializándose en trabajos de movimientos de tierra
y maquinaria pesada. Actualmente cursando la Maestría en Administración de
Proyectos por lo que el presente Proyecto Final de Graduación es parte de los
requisitos para la finalización del mismo.
Se encuentra comprometido con la satisfacción de los clientes, en este caso los
futuros usuarios de los apartamentos mediante un control estricto de la calidad, la
seguridad ocupacional de cada uno de los involucrados en la construcción, las
buenas practicas aprendidas mediante la Maestría y a la mejora continua de todos
los procesos.
2.1.1 Antecedentes de la Institución
El terreno está ubicado en la Urbanización Brisas del Rio en San Pablo de Heredia
y su tamaño es de 264 m2. La compra del lote se realiza a principios del 2007 y
se cancela a finales del 2010 como una posible reventa o negocio a futuro. Sin
embargo, la idea de la construcción de cuatro apartamentos surge a principios del
2012 como el primer Proyecto Personal y una meta a realizar de esta índole.
Se espera que con la ayuda del Banco Nacional mediante la Banca de Desarrollo
se financie dicho Proyecto poniendo a responder la construcción y la propiedad
mediante su apoyo a Mi Pymes.
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2.1.2 Misión y visión
La Visión fue realizada enfocada a un negocio con fines de lucro, con principios
de buenas prácticas, enfocado en la satisfacción del cliente y que estuviera bien
delimitada.
La Misión fue elaborada con el fin de reflejar el ¿Qué? ¿Cómo? ¿A quién? ¿Por
qué? del negocio como tal.
Visión:
Tener la mejor infraestructura de apartamentos de la Urbanización Brisas del Rio y
ser la opción preferida de las personas que busquen apartamentos para alquiler
en la zona de San Pablo de Heredia.
Misión:
Generar una infraestructura de apartamentos de alta calidad, seguridad y confort
mediante la innovación del diseño y el espacio arquitectónico y a los materiales a
utilizar porque nuestros clientes deben sentir que alquilan un lugar único y
especial.
Valores: De acuerdo a la construcción en si del Proyecto de fondo se generan los
siguientes valores:
Seguridad: gracias a la experiencia del desarrollador en los ámbitos de la
construcción, se toma la seguridad ocupacional como uno de los principios más
importantes a tener presente, tanto durante la ejecución del Proyecto como para
los futuros usuarios de los apartamentos.
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Calidad: la infraestructura tendrá un diseño arquitectónico moderno, mediante el
aprovechamiento del espacio y la utilización de materiales de alta calidad.
Responsabilidad: estar siempre a la disposición de los clientes ayudándoles en
cualquier petición y brindándoles la mayor satisfacción posible.
2.1.3 Estructura organizativa
La estructura organizativa del proyecto está compuesta por un patrocinador
principal como lo es el Banco, seguidamente el Desarrollador o dueño tiene dos
alternos de gran importancia, uno en la parte administrativa y otro en la parte
técnica como lo es un arquitecto. Estas dos personas se harán cargo de los
contratistas y proveedores que participen, que a su vez éstos tienen trabajadores
los cuales llevaran a cabo la obra.
El desarrollador al ser Ingeniero y estar cursando la Maestría en Administración
del Proyectos se involucrará de lleno tanto en los aspectos técnicos como
administrativos.
En la figura 4 se denota la estructura organizativa para el desarrollo del proyecto:
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Figura 4 Estructura Organizativa
Fuente: Desarrollo propio
2.1.4 Productos que ofrece
De acuerdo a la planificación se ofrece:
• Estudio de factibilidad para el desarrollo del proyecto.
• Estudio de mercado para determinar cuál sería el precio máximo para el
alquiler de los apartamentos.
• Consultoría en cuanto al diseño, presupuesto y la administración respectiva
de la construcción.
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• Consultoría sobre las normas legales que están presentes en el diseño y
construcción.
• Construcción: ejecución de las obras.
• Permisología: todo lo referente a los trámites para obtener los permisos.
Como producto de la construcción se ofrece:
• Cuatro apartamentos de dos dormitorios, sala, cocina comedor y patio de
pilas cada uno.
• Servicio de agua potable.
• Servicio de energía eléctrica
• Un garaje para un vehículo en cada apartamento.
• Servicio de cable e internet en todos los apartamentos.
• Zonas verdes o jardines como áreas comunales.
2.2 Teoría de Administración de Proyectos
La incertidumbre está presente en todos los Proyectos ya que los procesos,
herramientas y recursos se utilizan de una forma u otra dependiendo de los
alcances que se vaya a tener, es decir dichos Proyectos por más parecidos que
sean se manejaran de manera distinta, esto se denota aún más cuando se
requieren productos desconocidos y no se sabe cuál es el comportamiento de las
personas ante dichos procesos.
Para poder minimizar esta incertidumbre es necesario poner en práctica las
técnicas y una retroalimentación justa obtenida de la teoría de la Administración de
Proyectos, con el fin de dirigir un Proyecto y que éste resulte exitoso. Ahora bien,
la planificación debe ser estratégica y bien definida para no tener que recurrir a la
improvisación, lo que sucede muy comúnmente y se debe manejar a lo largo de
todo el desarrollo, con el fin de no perder el norte y estar siempre ajustados a los
-
26
objetivos o metas a realizar, que hoy en día va más allá del alcance, tiempo y
costo sino también la calidad y la satisfacción del cliente.
2.2.1 Proyecto
El Project Management Institute, según la guía del PMBOK (PMI, 2008) define lo
siguiente: “Un proyecto es un esfuerzo temporal que se lleva a cabo para crear un
producto, servicio o resultado único”.
Esta definición está separada del producto, el cual es el resultado del uso
adecuado de una serie de recursos a lo cual llamamos Proyecto.
Es importante resaltar lo siguiente:
• Temporal: todo proyecto tiene un inicio y un final definidos, sea con el logro
o no del objetivo, no son esfuerzos continuos ni tampoco quiere decir que
sean de corta duración.
• Único: se crean productos o entregables únicos que pueden tener impactos
sociales, económicos o ambientales.
• Elaboración Gradual: deben desarrollarse en pasos e ir incrementándose
conforme su desarrollo.
La definición en si no depende de la complejidad o magnitud del mismo, sino de
las características antes mencionadas y en forma gradual, aparte de estar siempre
alineados a las estrategias y a la cultura de la organización. Ahora bien, se debe
tener claro que no son trabajos operativos, ya que estos generan productos
repetitivos y más bien pueden surgir por diferentes aspectos como por ejemplo:
• Un producto que puede ser un componente de otro elemento.
• Realizar un servicio.
• Oportunidad de negocio como este caso la construcción de los
apartamentos.
-
27
• Un proyecto de investigación como este caso un PFG.
• Implementar un proceso
2.2.2 Administración de Proyectos
La historia en si indica que muchos de los proyectos pueden parecer exitosos pero
la realidad es otra, la mayoría fracasan sin saber cuáles son las causas o las
posibles soluciones a dichos problemas y es que hasta las ideas más brillantes
pueden fracasar si no se le da el tiempo requerido para dicha gestión.
Para Yamal Chamoun la administración de proyectos viene a ser los
procedimientos, técnicas y herramientas más efectivas que vuelvan predecibles
los resultados de nuestros proyectos. (Chamoun, 2002).
Hoy en día los proyectos cada vez son más complejos e involucran a más
personas y hasta de distinta nacionalidad, existe más compromiso, los
presupuestos son cada vez más ajustados y el tiempo es un tema con el cual se
debe lidiar porque todo urge y se deben cumplir los plazos de entrega. Ante este
escenario, la administración de proyectos está obligada a ser cada vez más
efectiva para guiar a los profesionales culminar exitosamente.
El Project Management Institute, según la guía del PMBOK (PMI, 2008) indica que
la administración de proyectos se logra mediante la aplicación e integración de 42
procesos, agrupados lógicamente que conforman los 5 grupos de proceso:
• Iniciación
• Planificación
• Ejecución
• Seguimiento y control
• Cierre
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28
En la Figura 5 se denotan los cinco procesos
Figura 5 Procesos de la administración de Proyectos
Fuente: Presentaciones Curso Introducción a la Administración de Proyectos (P. Chávez)
La relación entre estos grupos es tal, que si alguno de ellos cambia, es probable
que otro se vea afectado y como es normal, durante la ejecución de cualquier
proyecto existen cambios, de ahí que dicha administración debe ser un proceso
iterativo y su labor es gradual a lo largo del ciclo de vida del proyecto.
La elaboración gradual implica un mejoramiento constante y obtener información
más detallada lo que permitirá una mejor dirección.
Por esta razón, la administración de proyectos juega un papel trascendental, en la
búsqueda de alternativas que sepan aprovechar los recursos al máximo, obtener
el mayor beneficio y llevar una logística especifica cuando se manejan varios
proyectos con el fin de culminarlos satisfactoriamente.
-
29
2.2.3 Ciclo de vida de un proyecto
El ciclo de vida de un proyecto es un conjunto de fases del mismo, que
generalmente pueden ser superpuestas y secuenciales, va hacer determinado por
la necesidad tanto de la gestión como del control que requiera hacer la
organización dentro del mismo.
El número de fases requeridas lo definirán aspectos meramente de la organización
que realiza el proyecto, si se debe tomar en cuenta que cada fase debe contener
los cinco grupos de procesos de la administración de proyectos antes
mencionados, realizando un proceso iterativo entre los entregables y actividades
las cuales variaran de acuerdo al proyecto.
Normalmente estas fases están definidas por un entregable principal y servirán
como puntos de control para detectar y corregir errores o la decisión de continuar
o no con el desarrollo. Algunas de las características del ciclo son:
• Cada fase culmina con la presentación de un resultado o entregable
• Un entregable es un tangible o resultado verificable
• Los resultados son parte de una secuencia lógica para llegar al resultado
final del proyecto.
La figura 6 muestra el ciclo de vida de un proyecto:
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30
Figura 6 Ciclo de vida de un Proyecto
Fuente: PMBOK (PMI, 2008)
La figura anterior muestra una gráfica de los costos y dotación del personal a
través del tiempo que durará el proyecto. Se denota como al principio del mismo,
los costos y el personal son relativamente bajos e irán aumentando de forma
exponencial hasta llegar a un tope durante la ejecución del proyecto, una vez
aceptado los entregables se disponen para un cierre y vuelven a disminuir los
recursos.
En la figura 7 se muestra el impacto que sufre el proyecto a través del tiempo:
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31
Figura 7 Impacto de la variable en función del tiempo del Proyecto
Fuente: PMBOK (PMI, 2008)
Al inicio del proyecto la probabilidad de culminar es menor por lo que los riesgos y
la incertidumbre son mayores, conforme se avanza, la probabilidad de culminar
exitosamente tiende aumentar. Por otra parte los costos de realizar algún cambio
es menor al inicio y mucho mayor a través del tiempo ya que al ser un proceso
secuencial se deben reformar directrices que conllevan a un alto costo.
No se debe confundir el ciclo de vida del proyecto con el ciclo de vida del
producto.
El ciclo de vida del producto comienza por el plan de negocio, pasa por la idea,
hasta llegar al producto, las operaciones y la entrega del producto. En cambio, el
ciclo de vida del proyecto atraviesa una serie de fases para crear el producto.
En la figura 8 se denota el ciclo de vida del Proyecto que se está analizando sobre
la construcción de los apartamentos:
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Figura 8 Ciclo de vida Proyecto Construcción Apartamentos
Fuente: Desarrollo propio
2.2.4 Procesos en la Administración de Proyectos
A continuación se describirán los procesos que se proponen en el PMBOK (PMI
2008), pues se consideran como buenas prácticas para la administración, sin
embargo se debe comentar que dichos procesos no deben aplicarse siempre de
la misma manera en todos los proyectos. Tanto el Director del proyecto como su
equipo tienen la responsabilidad de determinar cuáles serán los procesos
apropiados y el nivel de detalle requerido.
Los procesos deben estar integrados y alineados entre sí, normalmente un cambio
en alguno de ellos generará una variación en algún otro, de ahí que dependiendo
las circunstancias dichos procesos se deben repetir varias veces hasta alcanzar el
resultado requerido.
En la figura 9 se denotan los procesos y el nivel de actividad que requiere cada
uno:
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Figura 9 Grafica de los procesos en la Administración de Proyectos
Fuente: Presentaciones Curso Introducción a la Administración de Proyectos (P. Chávez)
• Iniciación:
Este grupo está compuesto de los procesos para definir un nuevo proyecto,
mediante la obtención de la autorización para comenzar. Se define el alcance, los
recursos financieros iniciales, los interesados internos y externos y el director del
proyecto. Como producto de esta fase se denominan los documentos acta
constitutiva que es la que da autorización oficial al proyecto y el enunciado del
alcance preliminar.
• Planificación:
Este grupo compone todos los procesos para establecer el alcance total, definir los
objetivos y desarrollar la línea de acción a tomar para desarrollar el proyecto. Aquí
se desarrolla el plan para la dirección y los documentos que se utilizarán y a
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34
medida que se obtenga mayor información se debe seguir desarrollando la
planificación. Como productos se tendrán aspectos de alcance, tiempo, costo,
calidad, comunicación, riesgos y adquisiciones.
Es unos de los procesos más importantes por lo que se debe estimular la
participación de todos los interesados con el fin de tener la mayor información
posible.
• Ejecución:
Está compuesto por los procesos necesarios para completar el trabajo definido en
el plan. Implica coordinar las personas y recursos así como integrar y realizar las
actividades planteadas.
• Seguimiento y control:
Lo componen todos los procesos requeridos para monitorear y analizar el
desempeño del proyecto, se deben identificar las áreas que necesitan un refuerzo
o algún cambio.
Este seguimiento permite conocer las áreas que se le deben prestar atención o
generar acciones correctivas o preventivas dependiendo de lo planificado con el
fin de estar alineados siempre a los objetivos generales.
• Cierre:
Son todos los procesos necesarios para finalizar las actividades comprendidas en
la dirección de proyectos con el fin de culminar el proyecto. Se elaboran los
documentos finales como lecciones aprendidas, se hace la entrega formal del
producto, se cierran las relaciones contractuales y se obtiene la aceptación del
cliente o del patrocinador.
La dirección de proyectos se logra mediante la integración de 42 procesos
agrupados lógicamente y que conforman los 5 grupos de procesos anteriores. En
la figura 10 se denota como estos 5 grupos deben contemplarse en cada una de
las fases del Proyecto.
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Figura 10 Grupos de procesos en las fases del Proyecto
Fuente: Presentaciones Curso Introducción a la Administración de Proyectos (P. Chávez)
2.2.5 Áreas del Conocimiento de la Administración de Proyectos
Como se mencionó anteriormente la dirección de proyectos se logra mediante la
integración de 42 procesos agrupados tanto en 5 fases como en 9 áreas de
conocimiento.
Para efecto del presente proyecto se hará mención a las áreas únicamente que se
aplicaran, las cuales se detallan a continuación:
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2.2.5.1.1 Gestión del Alcance:
Aquí se intervienen los procesos necesarios para garantizar que el proyecto
incluya todo el trabajo requerido para culminarlo exitosamente, es decir mediante
la planificación del alcance se puede determinar que está inmerso, que se excluye
y hasta donde se deben llegar los esfuerzos y recursos para el desarrollo del
mismo.
Se incluyen los siguientes procesos:
• Recopilar requisitos: se define y se documenta las necesidades de los
involucrados del proyecto.
• Definir el alcance: descripción en si del proyecto y producto.
• Crear la EDT: subdividir los entregables y el trabajo en componentes más
pequeños con el fin de tener un mayo manejo.
• Verificar el alcance: se formaliza la aceptación de los entregables
• Controlar el Alcance: se monitorea y se controla el estado del alcance.
2.2.5.1.2 Gestión del Tiempo del Proyecto:
Se incluyen los procesos para culminar el proyecto en el tiempo esperado, para
esto se deben determinar la duración de las actividades y secuenciarlas.
Se incluyen los siguientes procesos:
• Definir las actividades: se documentan las acciones específicas a realizar
dentro de los entregables.
• Secuenciar las actividades: se documentan las interrelaciones entre las
actividades.
• Estimar los recursos de las actividades: se estiman los materiales,
personas o equipos requeridos para el desarrollo.
• Estimar las duraciones de las actividades: se estiman aproximadamente
el tiempo que requerirá cada tarea.
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• Desarrollar el cronograma: consiste en analizar el orden de las
actividades con el fin de elaborar un cronograma.
Controlar el Cronograma: aquí se le da seguimiento al estado del proyecto, sirve
para obtener límites de control.
2.2.5.1.3 Gestión de los Costos del Proyecto:
Se incluyen los procesos para culminar el proyecto dentro del costo establecido,
para esto se debe estimar, presupuestar y controlar los montos establecidos para
cada actividad.
Se incluyen los siguientes procesos:
• Estimar los costos: desarrollar una aproximación de los recursos
financieros necesarios para cada actividad.
• Determinar el presupuesto: consiste en la sumatoria de los costos
estimados para cada actividad con el fin de establecer una línea base de
costo.
• Controlar los costos: se elabora un monitoreo de la situación del proyecto
con el fin de actualizar y tener los límites de control.
2.2.5.1.4 Gestión de la Calidad del Proyecto: Se incluyen los procesos y actividades donde se determinan las
responsabilidades, objetivos y políticas de calidad con el fin de satisfacer las
necesidades expresadas de los involucrados. Se implementa mediante
procedimientos con actividades de mejora continua en todos los procesos durante
la ejecución del proyecto.
Se incluyen los siguientes procesos:
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• Planificar la calidad: se identifican los requisitos de calidad,
documentando como de demostrar el cumplimiento de los mismos.
• Realizar el aseguramiento de la Calidad: consiste en auditar los
requisitos para asegurar que se utilicen las normas de calidad apropiadas.
• Realizar el control de la Calidad: consiste en monitorear los resultados del
control de calidad para ver el desempeño y recomendar ajustes necesarios.
2.2.5.1.5 Gestión de los Recursos Humanos del Proyecto:
Se organiza, se gestiona y se conduce al equipo del proyecto el cual está
conformado por todas las personas que se les han asignado un rol o
responsabilidad para completar el proyecto.
Se incluyen los procesos:
• Desarrollar el plan de recursos humanos: se identifica y se documenta
los roles, responsabilidades para crear el plan.
• Adquirir el equipo del proyecto: se confirman los recursos disponibles y
se forma el equipo para completar las asignaciones.
• Desarrollar el equipo del proyecto: consiste en mejorar las relaciones, la
interacción, el ambiente y la producción para un mejor desempeño.
• Dirigir el equipo de proyecto: monitorear el desempeño de los miembros,
retroalimentar y resolver problemas para optimizar el desempeño.
2.2.5.1.6 Gestión de las Comunicaciones:
Uno de los aspectos más importantes en el desarrollo del Proyecto es establecer
canales de comunicación efectivos, para esto, se debe garantizar que la
recopilación, distribución, almacenamiento y la disposición final de la información
sean adecuados y oportunos con el fin de establecer puentes entre los
interesados.
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Se incluyen los siguientes procesos:
• Identificar a los interesados: se identifican a todas las personas u
organizaciones que van a recibir un impacto sobre el proyecto, se debe
documentar cualquier información relevante sobre sus necesidades o
requerimientos.
• Planificar las comunicaciones: se debe definir cómo abordar las
comunicaciones de acuerdo al perfil de cada interesado.
• Distribuir la información: poner la información a la disposición de los
interesados de acuerdo al plan elaborado.
• Gestionar las expectativas de los interesados: consiste en una
comunicación efectiva que permita un trabajo en conjunto para satisfacer
las necesidades y abordar los problemas de cierta manera cuando se
presenten.
• Informar el desempeño: se debe distribuir la información sobre el
desempeño, informes de estado, mediciones de avance y proyecciones.
2.2.5.1.7 Gestión de los Riesgos:
El objetivo principal de este proceso es aumentar la probabilidad y el impacto de
los eventos positivos y disminuir la probabilidad de los impactos negativos para el
desarrollo del proyecto.
Se incluyen los siguientes procesos:
• Planificar la gestión de riegos: se documenta cómo se va a planificar las
actividades de los riesgos de un proyecto.
• Identificar los riesgos: determinar cuáles son los riesgos con sus
características, los cuales impactaran positiva o negativamente al proyecto.
• Realizar el análisis cualitativo de riesgos: realizar un análisis mediante la
priorización de riesgos sobre la probabilidad de ocurrencia y el impacto de
los mismos.
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• Realizar el análisis cuantitativo de riesgos: analizar numéricamente el
efecto de los riesgos identificados.
• Planificar la respuesta a los riesgos: se documentan opciones y acciones
para mejorar las oportunidades así como reducir las amenazas al proyecto.
• Monitorear y controlar los riesgos: se implementan planes de respuesta
a cada riesgo identificado mediante límites de control o sistemas de alarma.
2.2.5.1.8 Gestión de las Adquisiciones: Se incluyen todos los procesos de compra de materiales, servicios o recurso
necesario que esta fuera del equipo del proyecto a fin de realizar el trabajo. Es
importante la gestión del contrato y el control de cambios para desarrollar y
administrar las órdenes de compra.
Se incluyen los procesos:
• Planificar las adquisiciones: se documentan las decisiones de compra, se
especifica el enfoque y los posibles vendedores.
• Efectuar las adquisiciones: se obtiene respuestas de los vendedores, se
seleccionan y se adjudican contratos.
• Administrar las adquisiciones: se gestionan las relaciones, se monitorean
los contratos y se efectúan cambios según correspondan.
• Cerrar las adquisiciones: se cierran y finalizan las adquisiciones.
2.3 Tramitología
Antes de iniciar cualquier obra en nuestro país, lo primero que se debe hacer es
obtener el uso del suelo en la Municipalidad respectiva donde se desea realizar el
Proyecto, ya que de esto va a depender si nuestro objetivo principal es realizable o
no. Los municipios tienen planes reguladores o dividen los cantones en sectores
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comerciales, residenciales o industriales por lo que primero se debe hacer la
consulta respectiva de lo que se desea construir.
En Costa Rica, cualquier proyecto de construcción ya sea urbanístico, vivienda,
comercial, etc, debe estar alineado a las normas y reglamentos del Colegio
Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA), también, debe existir un profesional
responsable a cargo de la obra tanto en diseño como durante la construcción con
el fin de realizar las buenas practicas que están orientadas en el Cogido Sísmico
de cada país.
Tanto el Código Sísmico como el Código Urbano y el reglamento de construcción
son los que regulan todos los aspectos relativos a la construcción por ejemplo la
cimentación, columnas, vigas, paredes, refuerzos, estructura de techos, sistemas
eléctricos, sanitarios, potables, pluviales, desfogues entre otros.
Una vez obtenido el visado del CFIA se debe obtener para este caso en particular
de la construcción de los apartamentos, el permiso del Ministerio de Salud, el cual
es ente encargado que tanto las aguas negras como pluviales vayan a un destino
óptimo para las mismas y evitando cualquier contaminación a ríos o al ambiente.
Seguidamente y por último, se debe obtener el permiso Municipal, el cual revisa
todo lo anterior descrito y verifica que se cumplan las normas como retiros, usos
específicos del suelo, áreas mínimas de aposentos entre otros.
Cuando ya se tengan todos los permisos descritos anteriormente se pueden iniciar
las labores de construcción.
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3 MARCO METODOLOGICO
En este capítulo se detallarán las fuentes de información requeridas para el logro
de los objetivos ya sea de fuentes primarias o secundarias, los métodos de
investigación y las herramientas o medios que se utilizarán para el desarrollo del
Proyecto Final de Graduación.
Para entender un poco mejor lo que se desarrollará en este capítulo se debe
comprender el significado de la metodología, el cual es un conjunto de acciones
que van a describir y analizar el fondo del problema planteado, a través de los
métodos antes mencionados.
El marco metodológico debe responder a la pregunta: ¿Cómo voy a investigar el
tema seleccionado?
Se debe tener bien claro que el tipo de investigación está en concordancia con los
objetivos y la finalidad del estudio o el proyecto que se desee realizar.
3.1 Fuentes de información
Las fuentes de información es el lugar donde se encuentran los datos requeridos
los cuales van a ser de suma importancia para el desarrollo del proyecto. Los
datos son todos los fundamentos o antecedentes, es el soporte que se requiere
para llegar al conocimiento exacto del objetivo.
El origen de la información puede estar basado en personas, instituciones,
documentos, colecciones de imágenes, documentos sonoros, cinematográficos y
pueden ser públicos o privados.
El flujo de esta documentación será de vital importancia para tener una
transmisión constante del conocimiento y que permitirá una mejor comprensión del
proyecto que se realiza.
En la figura 11 se muestran la división de las fuentes tanto internas como
externas, a su vez estas se dividen en primarias y secundarias:
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Figura 11 Fuentes de Información
Fuente: Desarrollo Propio
3.1.1 Fuentes Primarias
Una fuente primaria es la fuente que se considera de primera mano, se refieren a
los documentos originales que no han sido retransmitidos, son escritas por la
persona directamente involucrada en el evento y ofrecen un punto de vista
particular desde adentro del tema que se está tratando (Eyssautier, 2002).
Ahora bien una fuente primaria no significa que sea más precisa o fiable que una
secundaria, sino que reflejan un punto de vista personal del autor sobre el suceso
descrito.
En los proyectos se deben tener a las fuentes primarias como las principales y la
recopilación de ésta debe ser lo más estructurado posible con el fin de alcanzar
documentación de calidad que permita tomar decisiones correctas. Algunos
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ejemplos son: documentos originales, artefactos, diarios, novelas, noticias,
encuestas, autobiografías, discursos entre otros.
Para el desarrollo del presente proyecto existen varias fuentes primarias que
mediante su conocimiento y experiencia brindaran la información necesaria:
• En el caso del diseño y partes técnicas de la construcción: Arquitecto o
profesionales involucrados en su desarrollo.
• En el caso de la Administración: el administrador general de la obra y otros
profesionales involucrados.
3.1.2 Fuentes Secundarias
Una fuente secundaria se considera a los portadores de datos e información que
han sido previamente retransmitidos o grabados en cualquier documento,
generalmente están basados en las fuentes primarias e implican un análisis,
síntesis, interpretación y evaluación. Este tipo de fuentes son igual de importantes
en la generación de proyectos, ya que evita entrar en la redundancia de
información y tener más claro hacia donde se deben enfocar los recursos en la
generación de una nueva fuente primaria.
En sí, los objetivos de las fuentes secundarias son:
• Proporcionar a los lectores una síntesis de la información en los
documentos primarios sobre el tema.
• Enseñar al lector sobre los documentos cuyos contenidos puedan ayudar a
solucionar sus necesidades de información.
Algunos ejemplos de fuentes secundarias son: Publicaciones, enciclopedias,
diccionarios, índices, resúmenes, patentes, normas, entre otros.
Para el desarrollo del presente proyecto existen varias fuentes secundarias que
brindaran la información necesaria:
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45
• Tesis: recopilación de proyectos finales de graduación a fines al presente
proyecto que se desarrolla, que puedan generar una ayuda o base.
• Leyes: la ley de construcción, el Código Sísmico Costarricense y al plan
regulador o las directrices impuestas por la Municipalidad de San Pablo de
Heredia.
• Libros: referentes a la administración de proyectos y cualquier otro
relacionado con el tema de la construcción.
En el cuadro 1 se expone las diferentes fuentes de información a utilizar tanto
primarias como secundarias de acuerdo a cada objetivo buscado dentro del
presente proyecto:
Cuadro 1 Fuentes de Información Utilizadas
Objetivos
Fuentes de información
Primarias Secundarias
Elaborar un estudio
de factibilidad
mediante un análisis
de mercado, estudio
legal y financiero
El estudio de mercado será realizado estrictamente en lugar de estudio a personas que vivan a los alrededores. El estudio legal en las entidades gubernamentales y el financiero en las entidades bancarias
Información histórica referentes, plantillas para recolección de datos
Desarrollar un plan
de gestión del
alcance
Básicamente el proyecto será planteado por el desarrollador junto a sus asesores el administrador y el arquitecto, el dará la pauta, el perfil que busca y hasta donde será capaz de llegar mediante su criterio experto.
Plan regulador, Código Sísmico, Reglamento de Construcción, Uso de suelo, algún reglamento que afecte la Ingeniería.
Desarrollar un plan
de gestión de tiempo
Los profesionales a cargo del proyecto mediante su criterio experto y basado en el desarrollo de otros proyectos similares, serán los encargados de establecer la documentación necesaria.
Reglamentos en materia de proyectos de construcción, documentación y plantillas recopiladas de proyectos similares.
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Objetivos Fuentes de información
Desarrollar un plan
de gestión de Costos
Presupuestistas que en este caso serán los mismos profesionales involucrados en el proyecto.
Documentos y plantillas recopiladas de proyectos anteriores, cotizaciones, precios de materiales, mano de obra y equipo del mercado.
Desarrollar un plan
de gestión de
Calidad
En este caso el desarrollador, junto al diseñador que es el arquitecto, pactaran todos los aspectos de calidad involucrados
Documentos y plantillas recopiladas de proyectos anteriores.
Desarrollar un plan
de gestión de
Riesgos
Los profesionales a cargo del proyecto mediante su criterio experto y basado en el desarrollo de otros proyectos similares, serán los encargados de establecer la documentación necesaria.
Documentos y plantillas recopiladas de proyectos anteriores.
Desarrollar un plan
de gestión de las
comunicaciones
Es necesario la participación de todos los involucrados, mediante la información y retroalimentación que se puede dar
Documentos y plantillas recopiladas de proyectos anteriores.
Elaborar un plan del
Recurso Humano del
proyecto
Entrevistas a todos los involucrados del proyecto y el desarrollo de los profesionales a cargo
Resúmenes de involucrados, PMBOK, plantillas recopiladas
Elaborar un plan de
gestión de las
adquisiciones
Entrevistas y reuniones con los proveedores que estarán involucrados en el proyecto.
Contratos, cotizaciones, plantillas o cualquier información referente.,
3.2 Técnicas de investigación
Tal y como se ha venido mencionando, para poder hacer una buena investigación
o en este caso un Proyecto Final de Graduación, se debe realizar una adecuada
selección del tema, una definición del método científico que se utilizara y una
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justificación del problema a resolver. Junto a esto se deben agregar las
herramientas y técnicas que se utilizaran mediante un ordenamiento lógico que
permita llegar al objetivo principal.
Estas técnicas van a permitir ordenar las etapas de investigación, aportar
instrumentos para el manejo de la información, llevar un control de datos y orientar
la obtención de nuevos conocimientos.
A continuación se explicaran las técnicas a utilizar en el plan de gestión del
presente proyecto:
3.2.1 Investigación documental:
La investigación de carácter documental está basada principalmente en los
antecedentes de documentos, pueden ser libros, revistas, códigos, periódicos, etc.
El objetivo principal es fundamentar y teorizar las ideas de lo que se investiga y se
deduce que se realizará por medio de la lectura con el fin de generar un criterio
aceptable.
Para el presente trabajo se hacen referencias bibliográficas sobre los libros y
documentos utilizados como medios de obtención de la información técnica
requerida.
3.2.2 Investigación de campo:
Es la que se realiza directamente donde se presenta el ambiente del fenómeno de
estudio con el fin de comprender y resolver alguna situación específica. Se trabaja
donde conviven las personas y las fuentes consultadas, se utilizan métodos y
técnicas para tabular y analizar la información tales como el cuestionario, la
entrevista, encuestas, observación y la experimentación.
Para este proyecto en particular se utilizará la observación como técnica principal
la cual será empleada por el Director de Proyecto mediante diferentes tipos, tales
como la directa, indirecta, participativa e histórica. Básicamente su objetivo
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principal se basara en el sondeo de los proyectos similares, conocer precios,
tamaños y servicios que se brinda.
3.2.3 Investigación mixta:
Corresponde a la recopilación de datos por medio de una integración de las
técnicas antes descritas, tanto la documental como la de campo y su lo que busca
es una mejor consolidación de datos.
Para este proyecto, la investigación mixta es esencial, se tiene una guía de
fundamentos para la administración de proyectos como lo es el PMBOK (PMI) más
las plantillas y otros documentos recolectados, así como las visitas de campo
realizadas por los profesionales, su criterio experto y las entrevistas a los
involucrados para conocer sus expectativas y necesidades.
En el cuadro 2 se resumen las técnicas utilizadas de acuerdo a cada objetivo.
Cuadro 2 Técnicas de Información Utilizadas
Objetivos
Técnicas de Investigación
Documental Campo Mixta
Elaborar un
estudio de
factibilidad
mediante un
análisis de
mercado, estudio
legal y financiero
Guía de la administración de Proyectos PMBOK (PMI), información histórica referentes, aspectos legales documentados. Requisitos financieros
Entrevistas y visitas en los alrededores del proyecto, entidades gubernamentales, entidades bancarias
Se integran las dos técnicas, la documentación recolectada y las entrevistas y visitas a las diferentes organizaciones.
Desarrollar un plan
de gestión del
alcance
Guía de la administración de Proyectos PMBOK (PMI)
Visitas al terreno y a diferentes proyectos similares
Uso del PMBOK, recopilación de documentos legales, reglamentos y visitas
Desarrollar un plan
de gestión de
PMBOK (PMI), documentos obtenidos mediante otros
No aplica
PMBOK, definir recursos y actividades, uso de software
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Objetivos Técnicas de Investigación
tiempo proyectos
Desarrollar un plan
de gestión de
Costos
PMBOK (PMI), documentos obtenidos mediante otros proyectos, cotizaciones
Visitas realizadas a ferias de construcción y a otros proyectos
PMBOK, consultas a proveedores, bases de datos de proyectos anteriores
Desarrollar un plan
de gestión de
Calidad
Guía de la administración de Proyectos PMBOK (PMI)
Visitas realizadas a ferias de construcción y a otros proyectos
PMBOK, visitas a los proveedores y a proyectos similares
Desarrollar un plan
de gestión de
Riesgos
PMBOK (PMI), documentos obtenidos mediante otros proyectos
No aplica Se utiliza únicamente la documental
Desarrollar un plan
de gestión de las
comunicaciones
PMBOK (PMI), documentos obtenidos mediante otros proyectos
Entrevistas y visitas a los interesados del proyecto
Se integraran las dos técnicas
Elaborar un plan
del Recurso
Humano del
proyecto
PMBOK (PMI), documentos obtenidos mediante otros proyectos
Entrevistas y visitas a los interesados del proyecto
Se integraran las dos técnicas, entrevistas y plantillas de proyectos similares
Elaborar un plan
de gestión de las
adquisiciones
Guía de la administración de Proyectos PMBOK (PMI), documentos obtenidos de otros proyectos
Visitas a los proveedores, entrevistas
Se integraran las dos técnicas
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3.3 Métodos de Investigación
Se puede decir que el objetivo principal de cualquier investigación es el
descubrimiento de algo, indagar o dar respuesta a las múltiples preguntas del ser
humano. El método es la ruta o el procedimiento que se sigue para alcanzar un fin
propuesto y la metodología es el cuerpo de conocimiento que describe y analiza
los métodos para el desarrollo de una investigación. Se refiere a la inducción
cuando se toma información de una situación concreta en un marco teórico con el
fin de analizarla, pero si más bien se habla de situaciones generales que se van a
aplicar a una realidad se emplea la deducción.
Ahora bien, lo importante en este caso es tener claro de dónde sale el
conocimiento y el método a utilizar los cuales deben estar siempre referidos al
problema planteado.
Existen muchas versiones de métodos y en general implican procesos de análisis,
síntesis, inducción y deducción, a continuación se indican brevemente las que se
utilizaran en este proyecto:
3.3.1 Método analítico-sintético:
Es un método dualista por medio del cual se llega a la verdad de las cosas,
primero se separan los elementos o se descomponen en sus partes o elementos
constitutivos, para después, realizar una síntesis que permitirá la unión de los
elementos para formar un todo. Es algo similar a las piezas de un rompecabezas
las cuales juntas formaran algo en especial, sin embargo no se debe pensar que la
suma de los elementos conformaran el todo, sino mediante la síntesis se añade
cierto conocimiento.
Para llevar a cabo una investigación analítica, se debe cubrir sistemáticamente
varias fases de manera continua:
• Observación
• Descripción
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• Examen Critico
• Descomposición del fenómeno
• Enumeración de sus partes
• Ordenación
• Clasificación
La síntesis no es propiamente un método de la investigación, sino una operación
en donde se comprende la esencia o el significado de cada uno de los
componentes a partir del análisis, definiendo la relación entre si y de qué manera
afectan, por ende, nos llevara de las causas a los efectos y de los principios a las
conclusiones.
3.3.2 Método de observación:
Es el registro visual de lo que ocurre en una situación real, clasificando los
acontecimientos de acuerdo con algún esquema previsto. Se deben tener algunas
consideraciones como por ejemplo:
• Determinar el objetivo, caso o situación.
• Determinar la forma con que se van a registrar los datos.
• Observar cuidadosa y críticamente
• Registrar los datos observados
• Analizar e interpretar los datos
• Elaborar conclusiones
• Elaborar informe de observación
Se utilizarán dos tipos de observación:
1. Observación directa: consiste en interrelaciones de manera directa con el
medio y con la gente que lo forman para realizar los estudios de campo.
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2. Observación por entrevista: intercambio conversacional en forma oral,
entre dos personas, con la finalidad de obtener información, datos o
hechos. El método de la entrevista puede ser informal, estructurado o no
estructurado.
Para el presente Proyecto Final de Graduación, el método utilizado será el
analítico-sintético y la observación ya que se ajustan directamente al objetivo
general del proyecto el cual es desarrollar un plan de gestión para la construcción
de los apartamentos. Para esto, se deben enfocar las áreas de conocimiento
anteriormente descritas y con la ayuda de las diferentes herramientas sintetizarlas
de manera tal que se pueda formar el producto del proyecto.
El cuadro 3 adjunto presenta la relación entre los objetivos y los métodos de
investigación que se utilizaran en este proyecto.
Cuadro 3 Métodos de Investigación Utilizadas
Objetivos
Métodos de Investigación
Analítico-Sintético Observación
Elaborar un estudio
de factibilidad
mediante un análisis
de mercado, estudio
legal y financiero
Para realizar el estudio de
factibilidad, se debe recoger la
información de mercado, legal y
financiera, analizarla, sintetizarla y
sacar conclusiones.
Se deben realizar visitas y
entrevistas tanto a personas
cercanas al lugar del proyecto, los
entes gubernamentales y entes
bancarios
Desarrollar un plan de
gestión del alcance
Para realizar la línea base del
alcance se deben analizar los
factores ambientales, los activos de
la organización, la permisologia
Mediante entrevistas directas a los
diferentes entes gubernamentales
para conocer la permisología y los
requerimientos necesarios.
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Objetivos Métodos de Investigación
necesaria, los reglamentos y
sintetizar la información para lograr el
objetivo en común.
Desarrollar un plan de
gestión de tiempo
Mediante un análisis de cada
actividad por medio de la asignación
de recursos y dependencias se
establecerá la duración de cada uno
de ellas.
Mediante entrevistas a
profesionales con criterio experto y
a visitas de proyectos similares
para conocer los avances
promedios.
Desarrollar un plan de
gestión de Costos
Mediante la asignación de recursos a
cada actividad se establecerán
costos de mano de obra, equipo o
materiales según corresponda.
Visitas a proyectos similares,
entrevistas a profesionales con
criterio experto.
Desarrollar un plan de
gestión de Calidad
Análisis del tipo de construcción y
servicios que se brindará para
sintetizar los criterios de calidad.
Visitas a proyectos similares para
conocer materiales y técnicas
innovadoras
Desarrollar un plan de
gestión de Riesgos
Realizar un análisis de los factores
tanto positivos como negativos que
impactan al proyecto.
Visitas y entrevistas para conocer
posibles factores de riesgos.
Desarrollar un plan de
gestión de las
comunicaciones
Recolectar y sintetizar las
necesidades, habilidades de
comunicación, medios y recepción de
la información que llega a los
involucrados.
Entrevistas con los involucrados del
proyecto, expectativas,
necesidades, estrategias de
comunicación.
Elaborar un plan del
Recurso Humano del
proyecto
Realizar un análisis de los recursos
necesarios con el fin de asignar roles
y responsabilidades y sintetizar el
plan del recurso humano.
Entrevistas con los involucrados del
proyecto, expectativas y
necesidades
Elaborar un plan de
Mediante los posibles proveedores, No aplica
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Objetivos Métodos de Investigación
gestión de las
adquisiciones
analizar con detalle los contratos,
plazos de entrega y cualquier otra
información requerida.
3.4 Herramientas.
Para el presente Proyecto Final de Graduación se utilizaran las siguientes
herramientas:
• Excel: programa para hoja de cálculos, permite un mejor control mediante
cuadros de información
• WBS: Work Breakdown Structure es una herramienta para el desarrollo de
la EDT la cual permite una descomposición de paquetes en sub grupos o
actividades más pequeñas
• Word: programa editor de texto donde se realiza el PFG.
• MS Project: software de administración de proyectos, gran ayuda en la
realización de cronogramas y flujos de caja, permite un mejor control de los
avances, asignación de recursos y análisis de la información.
• Juicio Experto: es el conjunto de opiniones que se pueda obtener de
profesionales expertos en la materia o la disciplina que se está
desarrollando, mediante su experiencia, lecciones aprendidas y
conocimiento de cada uno.
• Inspección: es una herramienta de la construcción, se efectúan visitas a
proyectos y mediante la observación se denotan aspectos importantes,
como anomalías, cambios o mejoras.
• Investigación documental: investigación y análisis de información
destacada por entes gubernamentales, tramitología, permisos, requisitos,
etc.
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• Entrevistas: conversaciones formales o informales con los diferentes
involucrados del proyecto, con el fin de obtener información vital mediante
sus preguntas y respuestas.
El cuadro 4 presenta las herramientas que se utilizaran para cada uno de los
objetivos específicos:
Cuadro 4 Herramientas Utilizadas
Objetivos Herramientas
Elaborar un estudio de factibilidad
mediante un análisis de mercado,
estudio legal y financiero
Excel, Word, juicio experto, inspecciones,
investigación documental y entrevistas.
Desarrollar un plan de gestión del
alcance
Juicio experto, plantillas, normas, formularios, WBS,
Word, investigación documental, entrevistas
Desarrollar un plan de gestión de
tiempo
Juicio experto, plantillas, Excel, Project, investigación
documental, entrevistas
Desarrollar un plan de gestión de
Costos
Estimación por analogía, índices de costos, juicio
experto, plantillas, Excel, MS Project
Desarrollar un plan de gestión de
Calidad
Excel, Word, juicio experto, inspecciones,
investigación documental y entrevistas
Desarrollar un plan de gestión de
Riesgos
Excel, Word, juicio experto, inspecciones,
investigación documental y entrevistas
Desarrollar un plan de gestión de las
comunicaciones
Excel, Word, juicio experto, plantillas, entrevistas
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Objetivos Herramientas
Elaborar un plan del Recurso
Humano del proyecto
Excel, Word, juicio experto, inspecciones,
investigación documental y entrevistas
Elaborar un plan de gestión de las
adquisiciones
Excel, Word, juicio experto, in