Ritinmsa Sa Contra Gcba Sobre Expropiacion Inversa

Poder Judicial de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires

RITINMSA SA CONTRA GCBA SOBRE EXPROPIACION INVERSA.

RETROCESION, EXPTE: 35235 / 0

Ciudad de Buenos Aires, 21 de agosto de 2015.

Y VISTOS; los autos individualizados en el epgrafe, de cuyas constancias,

RESULTA:

I. Cristina Laura Costa, en su carcter de apoderada de RITINMSA SA,

interpuso demanda por expropiacin inversa, en los trminos del artculo 19, inc. a) de

la ley n 238, contra el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires -en adelante GCBA-, a

fin de que ste d cumplimiento con la ley n 2081 que declar el carcter de utilidad

pblica de los inmuebles sitos en las calles Chivilcoy 1951/57/73, Chivilcoy 1979 y

Chivilcoy 1985, ubicados en el barrio de Monte Castro de la CABA, y proceda a abonar

las sumas correspondientes referidas a los inmuebles objeto de la expropiacin, los

daos y perjuicios por el uso indebido, ms sus intereses y costas.

Relat que con fecha 07 de septiembre de 2006 la Legislatura de la

Ciudad de Buenos Aires sancion la ley n 2081 que declar de utilidad pblica y

sujetos a expropiacin los inmuebles, propiedad de la actora, () ubicados en la calle

Chivilcoy 1951/7/73 entre lvarez Jonte y Miranda, Nomenclatura Catastral: Circ. 15; Secc.

79; Manzana 60, Parcela 8e; el ubicado en la calle Chivilcoy 1979, entre lvarez Jonte y

Miranda, Nomeclatura Catastral: Circ. 15, Seccin 79, Manzana 60, Parcela 23; y el inmueble

ubicado en Chivilcoy 1985, entre lvarez Jonte y Miranda, Nomeclatura Catastral: Circ. 15,

Seccin 79, Manzana 60, Parcela 22, de la Ciudad de Buenos Aires (cfr. art. 1, ley n 2081).

Manifest que la ley n 2081 fue promulgada de hecho el 11 de octubre

de 2006. Asimismo, transcribi el anexo de la referida ley en forma ntegra.

Precis que el accionar del GCBA no encuadr en las disposiciones de la

ley n 238, pues ocup el inmueble desconociendo la actora si esa posesin fue legtima

o ilegitima, ya que su representada no recibi notificacin o informacin alguna

respecto de la expropiacin efectuada por el GCBA. En tal sentido, refiri que

acompa acta de escribano y fotografas que dan cuenta de la situacin descripta.

Sostuvo que despus de ms de dos (2) aos de haberse dictado la

ley n 2081 se encontr sin ms alternativas que accionar contra el GCBA en su carcter

de expropiante, a los efectos de que ste adquiera el bien calificado de utilidad pblica

en virtud de lo dispuesto en los artculos 19 y 20 de la ley n 238.

As las cosas, afirm que conforme se desprende de los anexos de la ley,

los terrenos en cuestin fueron cedidos al Club Atltico All Boys y luego ocupados

por ste, lo cual deriv en su indisponibilidad para su representada. Agreg que esa

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restriccin import una lesin al derecho de propiedad y que el GCBA no dio

cumplimiento con su obligacin de abonar la indemnizacin que por ley le

corresponde violando lo normado por los artculos 9, 10 y 11 y cc. de la ley n 238, ni

los daos y perjuicios que le ocasion la ocupacin del inmueble.

Afirm que en razn de los hechos expuestos, su derecho real de

dominio se convirti por subrogacin real en el derecho al cobro de un crdito

representativo del bien desapropiado, ms los daos y perjuicios correspondientes a la

privacin de la posesin, ms los intereses pertinentes.

A su vez, indic que en autos existe ocupacin efectiva del inmueble y

una privacin de su uso, ya que la actora se encuentra impedida de disponer del

inmueble en forma normal, no pudiendo ponerlo en venta, por lo que entiende que su

nica salida era el inicio de la presente demanda.

Manifest que la adquisicin del dominio por parte del expropiante se

encuentra subordinada a que el patrimonio quede indemne, es decir sin dao, pues la

indemnizacin importa una compensacin econmica, debida al sacrificio impuesto al

expropiado por el inters pblico. Expres que la indemnizacin debe ser previa, justa,

nica, en dinero en efectivo, objetiva, actual e integral, no comprendiendo solo el valor

del inmueble, sino el resarcimiento por el uso con ms sus intereses.

Por otro lado, efectu los clculos correspondientes a la indemnizacin

que, segn entiende, le correspondera. Indic que el inmueble se encuentra compuesto

de tres lotes de 245 m2 50 dm2, 2012 m2 35 dm2, y 221 m2 30 dm2, y que cuenta con

una superficie total de 2479 m2 15 dm2. En este sentido, calcul que a U$S 1.000 el m2,

la indemnizacin arrojara un importe total de U$S 2.479.000 (cfr. fs. 4).

Asimismo, refiri que la privacin del uso del inmueble le ocasion un

dao en la renta que hubiera podido obtener por la utilizacin del bien. Estim una

rentabilidad del 0,40 % del inmueble que, al valor total indicado, implicara un importe

mensual de U$S 9.900, estimando en un ao la suma de U$S 118.800, y en tres aos la

suma de U$S 356.400. Explic que dicho importe representa los aos en que su parte se

vio privada del inmueble, y que, sumado al valor del mismo, llegara a un total de

U$S 2.835.400, suma a la cual, entiende, deber adicionrsele los intereses contados

desde la sancin de la ley hasta el momento del efectivo pago (cfr. fs. 4 vta.).

Finalmente, fund su pretensin en derecho, cit doctrina y

jurisprudencia, ofreci prueba, y finaliz con el petitorio de rito.

II. A fs. 9/40 vta., la parte actora acompa documental referida en el

escrito de inicio (cfr. Res. CMCBA n 335/01).

III. Corrido el traslado de ley (v. fs. 41), el GCBA opuso excepcin de

prescripcin y contest demanda (v. fs. 65/73 vta.).




En primer trmino, opuso excepcin de prescripcin en relacin al

planteo de los daos y perjuicios reclamados por el actor, de conformidad con lo

establecido en el artculo 4037 del Cdigo Civil.

Expres que el actor pretende un resarcimiento por el uso indebido del

bien, que calcula en tres aos, y reclamando por tal periodo la suma de U$S 356.400.

En este sentido, destac que considerando la fecha de interposicin de la

demanda y la fecha de promulgacin de la ley n 2081 (25/10/2006), que declara la

utilidad pblica de los inmuebles objeto de la presente expropiacin, en el caso de

ser ciertos los hechos alegados por la actora, el plazo de prescripcin se encontrara

ampliamente cumplido (cfr. fs. 65 vta.).

Adujo que tambin debe tomarse en cuenta la falta de cooperacin del

propio damnificado para evitar el incremento de los prejuicios desde que tom

conocimiento del hecho daoso.

Por otro lado, sostuvo que en lo que se refiere al expropiado, la ley slo

admite el resarcimiento del dao emergente y no la compensacin del lucro cesante.

En definitiva, sostuvo que la pretensin del resarcimiento que busca el actor por el uso

del inmueble, adems de encontrarse prescripta, no es una consecuencia directa e

inmediata de la expropiacin en debate.

Cuestion, asimismo, la indemnizacin reclamada por un total de

U$S 2.479.000. As, seal que la parte actora no acompa informes que justifiquen o

respalden el valor indicado, no cit la metodologa utilizada para arribar al mismo, no

present informes respecto de las caractersticas propias de los lotes (zonificacin-FOT-

FOS), no adjunt planilla de venta o compraventa la cual avale los U$S 1.000 por m2

del valor del terreno determinados, ni tampoco inform cmo lleg a un importe

mensual de renta de U$S 9.000.

Destac que el actor reclam en concepto de daos y perjuicios por el

usufructo indebido de la propiedad, supuestamente hecho por el GCBA, una suma de

U$S 356.400 y por un tiempo de tres aos, pero sin definir el periodo comprendido ni

aportando para el caso ninguna prueba de la ocupacin.

Ante la falta de pruebas aportadas por la parte actora que permita

considerar el valor total del inmueble en U$S 2.479.000, entendi que resulta arbitrario

tambin estimar como renta mensual un importe de U$S 9.000.

Explic, que para llegar a tasar el valor total del inmueble, o al menos el

70% del mismo, se deben considerar los valores de mercado (oferta y demanda) en

determinada zona, y que son estos indicadores los que van a determinar el precio

unitario que tiene el inmueble que se pretende tasar. Luego, en funcin de ese valor

multiplicado por la superficie total del predio, se llega al valor real del inmueble. En

este sentido, manifest que esos procedimientos no se llevaron a cabo.




En virtud de ello, concluy que al no haber demostrado la actora los

parmetros que tom para llegar a la tasacin total del inmueble indicada (U$S

2.479.000), correspondera desechar la suma reclamada en concepto de renta (U$S

356.400).

Por lo expuesto y a modo de sntesis, el GCBA concluy que (i) para

tazar el valor total del inmueble primero debe establecerse el valor de mercado, del

cual surgir el valor unitario que, multiplicado por la superficie total del predio,

establecer el valor total; y, (ii) que para tazar la rentabilidad del inmueble debe

establecerse el valor total antes indicado, el cual, dividido por 12 meses, determinar el

valor de rentabilidad. Como corolario de lo expuesto concluy que resulta

imprescindible obtener primero el valor total del inmueble; procedimiento que en el

expediente no se ha demostrado cmo se ha obtenido.

Sin perjuicio de la excepcin opuesta, contest la demanda. Realiz una

pormenorizada negativa de los hechos afirmados en el escrito de inicio y ofreci su

propia versin de los acontecimientos.

Neg: a) que la actora sea propietaria de los inmuebles, objeto de la

presente controversia, por no constar en la demanda un certificado de dominio

actualizado, del que surja cuales son los propietarios del dominio; b) que la actora no

haya recibido notificacin o informacin de la expropiacin efectuada por el GCBA; c)

que el GCBA haya ocupado el inmueble; d) el incumplimiento de las obligaciones que

se le imputan; e) la imposibilidad de uso del bien por parte de la actora; f) la existencia

de desposesin del bien por parte del GCBA; y, g) que la actora se encuentre impedida

de usar los inmuebles ni que pueda disponer de ellos por estar afectados a

expropiacin. Asimismo, desconoci la documentacin acompaada en forma

genrica. Por lo dems, bajo diferentes negativas, discuti el derecho invocado por la

actora para sustentar sus pretensiones.

En su versin de los hechos, expres que se encuentra imposibilitado de

reconocer la afectacin efectuada en la demanda, y, en su caso, si la misma es total o

parcial. Asever que probada por la otra parte la afectacin que pretende, habr que

determinar los bienes a expropiar y los llamados bienes directos que hayan sido

reclamados en forma expresa en la demanda (rechazando la imposibilidad de

incorporar perjuicios supuestos, eventuales o conjeturales), y que, en tal caso, la

indemnizacin ser la que fije el Banco de la Ciudad de Buenos Aires de conformidad

con lo dispuesto por el artculo 10 de la ley n 238.

Luego de hacer diferentes consideraciones en torno a la ley n 70 y el art.

375 del CCAyT de la CABA ante una eventual condena, fund su pretensin en

derecho, doctrina y jurisprudencia, solicit la anotacin de la litis en los trminos del

artculo 211 del CCAyT, plante cuestin constitucional y caso federal, ofreci prueba,

y finaliz con el petitorio de rito.




IV. A fs. 96 se orden la anotacin de litis peticionada y se corri

traslado a la parte actora de la excepcin opuesta y de la prueba ofrecida por la parte

demandada.

V. A fs. 97/99 vta., la parte actora contest el pertinente traslado y

solicit el rechazo de la excepcin planteada por el GCBA.

Indic que la ley n 238 no contempla plazo de prescripcin alguno para

la accin de expropiacin inversa, por lo que no correspondera la aplicacin de la

prescripcin establecida en el artculo 4037 del Cdigo Civil, sino que resultara de

aplicacin, por va analgica, el plazo de cinco aos para la accin de retrocesin

estipulado en el artculo 29 de la referida ley.

Manifest al respecto que al tener la Ciudad de Buenos Aires un

rgimen de gobierno autnomo, se encuentra facultado para dictar normas, por lo que

corresponde que los plazos de prescripcin sean determinados por la autoridad local.

Por otro lado, se opuso al dictamen del Banco de la Ciudad de Buenos

Aires, que ofreci la demandada para establecer el valor objetivo de los bienes

afectados.

Consider que al no existir avenimiento alguno por no haber efectuado

la demandada oferta de ningn tipo, las partes deben ir a la controversia y, en la

misma, se debera designar un tasador de oficio.

VI. A fs. 100 se tuvo por contestado el traslado conferido, se orden

diferir el tratamiento de la excepcin de prescripcin para el momento del dictado de

la sentencia definitiva y se corri traslado al GCBA de la oposicin planteada por la

actora referente a que el Banco de la Ciudad de Buenos Aires haga la valuacin del

inmueble.

Luego, la demandada contest el traslado antes mencionado (cfr. fs.

102/103). Destac que la intervencin del Banco de la Ciudad de Buenos Aires como

tasadora del bien objeto de la expropiacin surge con claridad del artculo 10 de la ley

n 238 que rige la materia, por lo que no cabra apartarse de lo que se encuentra

normado expresamente.

As las cosas, sostuvo que dicha eleccin no perjudicara a la contraparte

ya que, ms all de la idoneidad del Banco de la Ciudad de Buenos Aires, cada una de

las partes puede tener su representante tcnico y efectuar las defensas ante esa

institucin.

Por otra parte, remarc el yerro en el que incurre la accionante al

sostener que la Ley de Expropiacin Nacional n 21499 establece en su artculo 15

que al no haber avenimiento respecto del valor de los bienes en cuestin ser decidida por el

juez, ya que, al contrario de lo manifestado, la norma citada considera que la




indemnizacin expropiatoria prevista en el artculo 10 de dicha ley ser decidida por el

sentenciante previo dictamen que requerir al Tribunal de Tasaciones de la Nacin.

Por ltimo, precis los hechos esgrimidos en su contestacin, e indic

que al no haber tomado posesin del bien, la accin intentada resulta extempornea, ya

que la actora a los fines de lograr un avenimiento, debi haberse sujetado a la

conclusin del proceso normativo que declar de utilidad pblica y sujeto a

expropiacin el inmueble objeto de la presente demanda.

VII. A fs. 110/110 vta., se celebr la audiencia en los trminos del artculo

288 del CCAyT. En la misma se orden la prueba ofrecida por las partes, se rechaz la

oposicin efectuada por la actora respecto a que la tasacin la efecte el Banco de la

Ciudad de Buenos Aires y por consiguiente se le requiri a ste que realice la valuacin

del inmueble en cuestin de conformidad con lo establecido en el artculo 14, inc. c), de

la ley n 238. La parte actora apel dicha designacin la cual fue denegada por la jueza

que entenda en la causa, por resultar dicha cuestin inapelable en los trminos del

artculo 303 del CCAyT.

VIII. Ulteriormente se agregaron las contestaciones de oficio de:

a) Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires, en la cual se acompa copia del Boletn

Oficial del 25 de octubre de 2006 -N 2551- (cfr. fs. 128/200); b) Registro de la Propiedad

Inmueble de la Capital Federal, donde se inform la titularidad de los inmuebles

compuestos por los lotes matrculas N 15-78.843, 15-48.256, y 15-48.257 (cfr. fs. 203/213

vta.); c) Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil N 79, en la cual se

acompa la escritura original N 391 de fecha 16 de mayo de 1984, la que se reserv

en Secretara conforme foja 226 (v. fs. 225/225 vta.); d) Banco de la Ciudad de Buenos

Aires, indicando que no pudo localizar la escritura original de la empresa Ritinmsa SA

(cfr. fs. 227); e) Direccin General de Obras Particulares del GCBA y Direccin General

de Fiscalizacin de Obras y Catastro del GCBA (v. fs. fs. 234/251 vta. y 252/268 vta.,

respectivamente) en las cuales se inform que los inmuebles sitos en las calles

Chivilcoy N 1951/7/73, Chivilcoy N 1979 y Chivilcoy N 1985 se encuentran

totalmente afectados a la expropiacin, segn ley N 2081, promulgada el 11 de octubre

de 2006, Boletn Oficial N 2551 del 25 de octubre de 2006; f) Direccin General de

Obras Particulares del GCBA donde se inform el Factor de Ocupacin del Distrito

(FOT) de los inmuebles ubicados en la calle Chivilcoy 1951/7/73/79/85, y, asimismo, se

indic que por tratarse de un predio emplazado en el distrito R2a2, el Factor de

Ocupacin del Distrito (FOT) surge de la frmula Fot bsico por ancho de calle %12,5,

siendo el Fot bsico 2,5 y A=Ancho de la calle (cfr. fs. 276/291 vta.); g) CR Home

Propiedades de la que surge, por un lado, que el valor del inmueble asciende a

$12.300.000 (valor de m2 de $4.900) y, por el otro, que el valor de renta mensual posible

a obtener por el inmueble estara en el orden de los $60.000 a $70.000 (cfr. fs. 302/309

vta.); h) Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires acompa copia certificada de la ley

n 2081 e inform que la misma fue sancionada durante la sesin del 07/09/2006 y,




posteriormente, promulgada de hecho por el Poder Ejecutivo el 11/06/2006 (cfr. fs.

323/329 vta.); y, i) Registro de la Propiedad Inmueble en donde surge que se cumpli

con la anotacin de litis ordenada en autos (cfr. fs. 465/479 vta.).

IX. A fs. 316/321 se present la perito tasadora Liliana B. Resnik Scalella

por el Banco de la Ciudad de Buenos Aires, y acept el cargo para realizar la tasacin

solicitada en autos. Posteriormente, acompa la tasacin realizada (v. fs. 354/368 vta.).

Tas el terreno ubicado en la calle Chivilcoy N 1951/57/73, entre las

calles lvarez Jonte y Miranda, por un valor de mercado de seis millones trescientos

mil pesos ($ 6.300.000).

Por otro lado, estim para el terreno ubicado en la calle Chivilcoy N

1985, entre las calles lvarez Jonte y Miranda, un valor de mercado de novecientos

sesenta mil pesos ($ 960.000).

Por ltimo, valu el terreno ubicado en la calle Chivilcoy N 1979, entre

las calles lvarez Jonte y Miranda, en ochocientos cuarenta mil pesos ($ 840.000).

X. A fs. 384/389 la parte actora impugn la valuacin realizada por el

Departamento Judicial de Bienes Muebles e Inmuebles del Banco de la Ciudad de

Buenos Aires. Luego, el Dr. Pablo G. Bianchi, en su carcter de letrado apoderado del

Banco de la Ciudad de Buenos Aires, contest el traslado de la impugnacin efectuado

por la parte actora (cfr. fs. 409/417).

XI. A fs. 437/437 vta., la letrada apoderada de la parte actora manifest

que se encontraba en conversaciones con las autoridades del Gobierno de la Ciudad de

Buenos Aires a fin de poder llegar a un acuerdo en las presentes actuaciones.

En virtud de ello, solicit una actualizacin de la tasacin realizada en el

mes de octubre de 2012.

Por ltimo, solicit la suspensin de las actuaciones en virtud de lo

dispuesto en el artculo 139 del CCAyT, y que, asimismo, se corra traslado al GCBA de

la presentacin. Ulteriormente, el GCBA contest el referido traslado y se opuso a la

suspensin solicitada, en base a que la actora no present propuesta alguna por escrito

en la Procuracin de la Ciudad de Buenos Aires. Asimismo, se opuso a la actualizacin

de la tasacin del inmueble por no ser el momento procesal oportuno (cfr. fs. 440/440

vta.).

Posteriormente, el tribunal no hizo lugar a la suspensin requerida en

tanto no se configuraban los supuestos previstos en el artculo 139 del CCAyT, y, por

otro lado, se desestim el libramiento del oficio solicitado a fin de actualizar la tasacin

(cfr. fs. 441).




XII. A fs. 454 la parte actora desisti de la prueba ofrecida a fs. 6 vta.,

apartado C, punto 2) a) y b). A fs. 455, se tuvo por desistida a la actora de los oficios

mencionados y se orden que se cumpla con la anotacin de litis ordenada a fs. 96.

XIII. A fs. 458 se recibi oficio del Juez a cargo del Juzgado Nacional de

Primera Instancia en lo Civil N 79, en el cual se solicit se trabe embargo por la suma

de un milln doscientos noventa y nueve mil cuatrocientos veinte con noventa y tres

centavos pesos ($1.299.420,93), con ms la suma de seiscientos cuarenta y nueve mil

setecientos diez con cuarenta y cinco centavos pesos ($649.710,45) que se presupuestan

para responder a intereses y costas, sobre las sumas que integren la indemnizacin por

expropiacin en las presentes actuaciones. A fs. 459 se orden comunicar a dicho

tribunal que an no se haba dictado sentencia en autos y que se tendra en cuenta lo

solicitado para su oportunidad.

XIV. A fs. 495 se llamaron los autos para alegar (confr. art. 14, inciso e y

20 de la ley 238). Luego se agreg el alegato presentado por la parte actora (v. fs.

515/517), y el alegato presentado por la parte demandada (v. fs. 502/513 vta.).

Ulteriormente produjo su dictamen el Ministerio Publico Fiscal (v. fs.

522/524 vta.). Finalmente se dispuso el pase de los autos para dictar sentencia (cfr. fs.

528).

CONSIDERANDO:

I. Cabe recordar que los jueces no se encuentran obligados a

pronunciarse sobre todos los argumentos esgrimidos por las partes, ni a hacer

referencia a la totalidad de las pruebas producidas, bastando que valoren las que sean

"conducentes" para la correcta composicin del litigio (conf. art. 310 CCAyT y C.S.,

Fallos: 272:225; 274:486; 276:132 y 287:230, entre otros).

II. El marco legal que vincula a las partes est constituido, en lo

primordial, por las leyes n 238 y 2081, cuya validez no se halla cuestionada.

III. Est acreditado el carcter de titular dominial de la actora de los

inmuebles ubicados en la calle Chivilcoy (CABA) N 1951/7/73, 1979 y 1985. As surge

de la documentacin agregada a fs. 9/18 vta., fs. 204/213 vta. y fs. 466/478 vta.

(certificados de dominio; Registro de la Propiedad Inmueble de la CABA, cfr. ley n

17801), y cuyos datos registrales y catastrales son: a) Folio Real n 15-78843: con frente a

la calle CHIVILCOY nmeros MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y UNO, MIL

NOVECIENTOS CINCUENTA Y SIETE Y MIL NOVECIENTOS SETENTA Y TRES,

entre lvarez Jonte y Miranda.- Medidas y linderos: 40m de fte. al SO. lnea AB del

plano, sobre calle Chivilcoy, 50m20cm en el costado NO., lnea IA del plano, lindando

con parcela 23 y fdos. de las parcelas 17 y 18, 39m60cm en el c/fte. al NE., lnea HI del

plano, lindando con parcelas 16, 8c y 6a y 50m42cm en el costado SE. lnea BG del

plano lindando con parcela 8f a deslindarse, lo que encierra una sup. de 2012m2.




35dm2. Las medidas angulares son: ng. A: 90 40, ng. B: 89 20, ng. I: 89 38 y ng.

G: 90 40.- Nomenclatura catastral: Circunscripcin 15, Seccin 79, Manzana 60,

Parcela 8e; b) Folio Real n 15-48257: con frente a la calle CHIVILCOY nmero MIL

NOVECIENTOS SETENTA Y NUEVE, entre lvarez Jonte y Miranda.- Medidas y

linderos: 10m de fte. al SO., 10m20cm en el c/fte. al NE. por 20m92cm de fdo. en el

costado SE y 23m34cm en el del NO encerrando una sup. de 221m2. 30dm2. lindando:

por el fte. con calle Chivilcoy, por el c/fte. con pte. del lote 18, por el costado SE. con

pte. del lote 12 y por el del NO. con lote 14. - Nomenclatura catastral: Circunscripcin

15, Seccin 79; Manzana 60; Parcela 23; y, c) Folio Real n 15-48256: con frente calle

CHIVILCOY nmero MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y CINCO, entre lvarez Jonte

y Miranda.- Medidas y linderos: 10m de fte. al SO., 10m20 en el c/fte. al NE. por

23m34cm de fdo. en el costado SE y 25m76cm en el del NO. lo que forma una sup. de

245 m2. 50dm2. lindando: por el fte. con calle Chivilcoy, por el c/fte. con pte. del lote 18,

por el costado SE, con lote 13 y por el del NO. con fdos. de los lotes 15, 16 y 17.-

Nomenclatura catastral: Circunscripcin 15, Seccin 79, Manzana 60, Parcela 22.

Asimismo, de acuerdo con lo dispuesto a fs. 96 y constancias de fs.

465/479 vta., se dispuso la anotacin de la presente litis en los inmuebles cuya

expropiacin inversa se pretende.

IV. La ley n 2081 declar de utilidad pblica y sujeto a expropiacin los

inmuebles mencionados en el considerando anterior. Este un presupuesto basal de la

pretensin expropiatoria, sea regular o, como sucede en este caso, irregular.

Las partes estn contestes en que el procedimiento expropiatorio no se

ha perfeccionado, y ello justifica formalmente la procedencia de la demanda. La

disputa se consolida primordialmente sobre dos cuestiones: a) el monto que el

expropiante debe pagar por la expropiacin, y; b) el pago por los daos ocasionados

por la privacin del uso del bien; sobre sta pretensin la demandada interpuso

defensa de prescripcin.

Est demostrado que el expropiante no realiz la tasacin del bien (no

existe un hecho positivo contrario que refute esa conclusin), y lo actuado en ese orden

ha sido en ocasin de la existencia de este proceso. Como surge del expediente y fue

detallado en los resultas de esta sentencia, existen importantes divergencias sobre qu

pautas seguir para realizar el clculo del monto indemnizatorio. En consecuencia, ste

es el primero de los aspectos que se analizar.

V. Monto indemnizatorio.

V.1. La CCABA establece en el inciso 5) de su art. 12, la inviolabilidad de

la propiedad. Consagra garantas similares a las del art. 17 de la CN; sin embargo, al

tratar la expropiacin establece precisiones que constituyen una puesta en valor de la

norma federal, por su carcter progresivo. En efecto, la ley fundamental local, en el




artculo citado establece que [l]a expropiacin deber fundarse en causa de utilidad pblica,

la cual debe ser calificada por ley y previamente indemnizada en su justo valor.

Precisamente, es la expresin justo valor la que adquiere un aspecto

hermenutico sustantivo, en particular en el caso bajo anlisis. No hay dudas de que el

trmino justo valor es un concepto jurdico indeterminado, por lo tanto, un marco

abierto de posibilidades interpretativas. Pero tampoco hay dudas de que esa expresin

est utilizada para reforzar la garanta de la inviolabilidad de la propiedad y no para

menguarla. Por eso, justo valor, viene a ser un dispositivo discursivo con el que el

constituyente busc asegurar la indemnidad del derecho de propiedad para quien

pueda verse afectado por un acto expropiatorio.

V.2. Por lo expuesto precedentemente, la inteligencia que corresponde

asignar al art. 9 de la ley n 238 en cuanto dispone que [l]a indemnizacin a pagar al

expropiante slo comprende el valor objetivo del bien al momento de entrar en vigencia la ley

que lo hubiere declarado de utilidad pblica (), segn mi interpretacin sistmica de las

normas involucradas, se aplica en aquellos casos en que el proceso expropiatorio

regular se realiza sin solucin de continuidad y no existen circunstancias u obstculos

que lo demoran por inactividad del expropiante. Dicho de otro modo, en caso de

expropiacin irregular, no puede entenderse, como principio, que el valor objetivo de

la indemnizacin del bien sea el que corresponde a la entrada en vigencia de la ley

cuando el interesado en el caso, el Estado- no impulsa el proceso expropiatorio y

transcurre un lapso significativo en el que pueden existir distorsiones importantes

entre la vigencia de la ley y el efectivo pago de la indemnizacin. Por tal razn,

proceder bajo las premisas literales del art. 9 de la ley n 238, puede llevar a situaciones

disvaliosas que pueden perjudicar tanto al Estado como al afectado por la

expropiacin.

En el caso bajo anlisis, desde que se sancion la ley n 2081,

transcurrieron casi diez aos. Aplicar al caso trado a decisin el artculo 9 de la ley n

238, socavara ntidamente las previsiones del inc. 5, art. 12 de la CCABA en cuanto

exigen en materia de indemnizacin el pago de un justo valor. Por ello, tomar como

pauta el monto de la tasacin habida en el transcurso del proceso (cfr. Fallos, 228:652).

V.3. Ahora bien, en y por ocasin del presente proceso se ha realizado en

diciembre del ao 2012 la tasacin de los inmuebles objeto de expropiacin a valores

del mercado. En efecto, con motivo del requerimiento ordenado a fs. 110 vta., el Banco

Ciudad de Buenos Aires, a travs de la letrada apoderada del Departamento Judicial

de Bienes Muebles e Inmuebles de aquella institucin, Dra. Liliana Beatriz Resnik

Scalella, en su carcter de martillera, inform a fs. 354/368 (03/12/12) el valor de los

inmuebles afectados y objeto de esta litis. Esa presentacin fue objeto de seis

impugnaciones por parte de la actora y de su respuesta por parte del Banco tasador

(cfr. fs. 384/389).




V.4. Las diferencias que exhiben las partes sobre cul debe ser la

indemnizacin (diferencias en las que se juegan argumentos heterogneos) imponen

que sean aqu examinadas y despejadas en detalle.

En su primera impugnacin, la actora indic que la tasacin realizada se

limit exclusivamente a la mera descripcin de la ubicacin y medidas del inmueble

conforme lo establece el Cdigo de Planeamiento Urbano.

A su vez, cuestion que la misma no indic pauta alguna que permita

determinar cules fueron los argumentos y/o fundamentos en los que se bas para

realizarla. Asimismo, indic que en la tres tasaciones efectuadas, la perito solo se limit

a estimar que, en los lotes de menor tamao, el metro cuadrado tiene un precio

aproximado de $3.800 y que en el lote de mayor tamao, el valor del metro cuadrado es

de $3.131, sin dar explicacin alguna respecto de donde extrajo dichos valores y sin

ponderar la utilidad y finalidad que se le puede dar al inmueble en cuestin. El

organismo tasador respondi a esta cuestin a fs. 415, sealando que realiza las

valuaciones de inmuebles de tipo estimativas aplicando, en el caso de lotes, el mtodo

comparativo y de mximo aprovechamiento, no emitiendo valores por metro

cuadrado. Tambin se indic que el mtodo de mximo aprovechamiento se basa en el

anlisis de los indicadores urbansticos determinados en el CPU vigente en funcin de

la localizacin de la parcela, los que, aplicados a la superficie de la parcela, brindan la

superficie a construir, guarismo afectado a una serie de elementos como ser costos de

construccin, costos indirectos, mrgenes de comercializacin y valores de

comercializacin de unidades de vivienda a estrenar en la zona los que, segn el

tasador, le permite estimar cul ser el valor de la parcela bajo anlisis. Entiendo que

las explicaciones ofrecidas en este punto por el Banco Ciudad de Buenos Aires resultan

atendibles, expresan los fundamentos de la tasacin y no recibieron nuevas objeciones

de la parte actora. En consecuencias, estoy convencido de que el mtodo de tasacin en

el aspecto aqu considerado resulta plausible (cfr. art. 310, CCAyT).

La segunda impugnacin introducida por la actora critica el

procedimiento de la tasacin por no realizarse sobre los terrenos en conjunto, pues se

limit a valorarlos en forma separada, sin tener en cuenta que la expropiacin

consider a los terrenos como una sola unidad y expropi a los tres en forma conjunta.

Refiri que de valorarse los lotes en conjunto, se aumentara considerablemente el

frente del terreno, y eso implicara poder realizar una cantidad significativa de metros

cuadrados de construccin. El tasador sobre este aspecto indic que se trataba de

terrenos individuales con sus respectivas nomenclaturas catastrales, motivo por el cual,

considerar los lotes en su conjunto o unificados altera la realidad imperante sobre

el estado de esos lotes. Por otra parte, agreg que toda () consideracin distinta a la

realidad es solamente un proyecto que no tiene certeza de poder ser concretado dado que la

unificacin aludida debe ser aprobada por los organismos competentes en la materia (cfr. fs.

415). A estos argumentos debo sumar la circunstancia de que no existe, ni siquiera




indiciariamente, pruebas de que la actora estuviera al momento de sancionarse la

ley n 2081 el propsito de vender en bloque los inmuebles materia de la litis. Por tal

razn, esta impugnacin carece de solidez para conmover la tasacin realizada dado

que slo introduce un valor potencial y no actual, de los inmuebles objeto de

expropiacin.

Por otro lado, en su tercera impugnacin, la actora entendi que no se

tuvo en cuenta el entorno en que se encuentra el inmueble expropiado, ya que ste se

ubica en una zona residencial con un factor de ocupacin del terreno de hasta 5,2 veces

la superficie de la parcela, lo que resulta adecuado para hacer un complejo

habitacional. Esta impugnacin, tambin, es totalmente conjetural pues requiere de

variables aleatorias, como un comprador que decida el proyecto y uso que la actora

sugiere y que el rgano competente apruebe esa clase de proyecto. Por lo tanto, no

considero consistente esta crtica. Ntese que la actora compar los valores de m2 de la

zona de Floresta, cotej cual era el valor del inmueble en 2006 y cual siete (7) aos

despus, e hizo hincapi en la desvalorizacin de la moneda y la suba de los precios de

los inmuebles en dlares. Sin embargo, en ningn caso expres cules eran los

parmetros para obtener esas cifras que, adems se expresaron en una cotizacin en el

mercado de compra-venta ilegal de la divisa (dlar blue), contaminando el resto de los

guarismos a los cuales pretende traducir el valor de los inmuebles. Asimismo, su

razonamiento es contradictorio porque se interroga acerca de cunto perdi por no

pagrsele la indemnizacin al momento de la expropiacin -entiendo que se refiere a la

vigencia de la ley n 2081-, cuando la valuacin no se hace al ao 2006 sino al ao 2012

y al valor del mercado segn las pautas indicadas por el organismo tasador.

En una cuarta y quinta impugnacin, que tratar en conjunto por su

unidad tpica, la actora expres que para que sea justa la indemnizacin, su monto

debe ser tal que permita al expropiado adquirir un bien equivalente. En este orden,

aclar que el valor objetivo del bien debe acercarse al valor del que se ve privado el

propietario, y que, por ende, no podra eludirse, en la determinacin de su valor

objetivo, la consideracin de la desvalorizacin monetaria que se produjo por el

transcurso del tiempo que corri desde el da de la expropiacin hasta el momento en

que se realice el efectivo pago. Las afirmaciones de la actora son vlidas, pero ocurre

que no brindan ningn elemento concreto que permita considerar que la tasacin

-reitero- realizada el 30 de noviembre del ao 2012, no respete el valor objetivo de los

inmuebles afectados. Debo hacer nfasis en que el valor que ahora se discute es del 30

de noviembre del ao 2012 y no el del ao 2006. En tales condiciones y a falta de

elementos de peso que pongan en crisis los valores expresados en la tasacin efectuada,

tampoco aprecio que la cuestin exhiba una situacin de injusticia que impida

considerar adecuadamente los montos expresados a fs. 354/368 vta.

En cuanto a la sexta impugnacin (fs. 387 vta./389), se trata de

variaciones de las impugnaciones ya realizadas, y no innova argumentativamente; en




particular, se vuelve al argumento de que los lotes se encuentran unidos, lo que ya se

analiz y fue descartado.

V.5. Por lo expuesto hasta aqu, considero que la tasacin realizada por

el Banco Ciudad de Buenos Aires responde a las pautas constitucionales y legales

vigente y garantizan el valor objetivo de los inmuebles afectados.

VI. En cuanto al reclamo por la privacin del uso del inmueble, que

segn la demandada le ocasion un dao por la no percepcin de la renta que hubiera

podido obtener por la utilizacin del bien, como se anticip, este aspecto del reclamo

fue objeto de la defensa de prescripcin por parte del demandado.

Debo aclarar que el anlisis aqu de la prescripcin responde a un orden

metodolgico destinado a preservar la garanta de defensa en juicio y tratar todas y

cada una de las defensas interpuestas por el demandado. Como debo analizar una

situacin jurdica posiblemente consolidada, es decir, la extincin de una obligacin

civil, corresponde aplicar la ley vigente al momento de la posible liberacin del deudor;

ello para no afectar garantas constitucionales (cfr. arg. art. 7, CCyC), pues el

pronunciamiento sobre la prescripcin solo es declarativo y no constitutivo, ya que ella

se produce por el simple transcurso del tiempo.

En tal caso, examinar la cuestin con sustento en el Cdigo Civil (ley n

340, y sus modificatorias). Corresponde aplicar el art. 4037 del Cdigo Civil que

establece la prescripcin bienal por tratarse el procedimiento expropiatorio de una

actividad extracontractual.1 En consecuencia, corresponde tener por prescripta la

eventual responsabilidad del demandado por los supuestos daos invocados hasta el 7

de octubre de 2007; ello por haberse interpuesto la demanda (cfr. cargo de fs. 7 vta.) el

da 7 de octubre de 2009, lo que provoc la interrupcin del curso de la prescripcin

(cfr. art. 3986, CC).

VII. La cuestin que sigue es (i) definir si estn probados los daos por

privacin de uso y goces no prescriptos; y, (ii) si estos resultan jurdicamente

procedentes. Recordemos que el dao, de acuerdo con el relato de la parte actora,

derivara de la privacin de uso y goce de los inmuebles debido a la desposesin de los

mismos.

VII.1. Entiendo que esa circunstancia no se halla acreditada en autos. El

acta de constatacin y las fotos certificadas por escribano y que se hallan incorporadas

a fs. 22/26 no constituyen evidencia que indiquen que los actores han sido desposedos

de los inmuebles objeto de la litis. Observo cuatro (4) fotografas de lo que sera un

terreno cerrado o baldo. Ello no traduce ningn acto de desposesin. La fotografa

obrante a fs. 23 permite ver un cartel ubicado en los inmuebles de la actora que expresa

1 Cfr. Marienhoff, Miguel S.; Tratado de Derecho Administrativo, t.IV, Abeledo-Perrot, sexta edicin actualizada, Bs. As., 2001, pg. 132.




Casa Los Lautaros Demoliciones y Excavaciones Siempre colaborando con All

Boys, obrando al pie del cartel lo que seran los datos de los telfonos y direccin de

internet de una supuesta empresa de demoliciones. Del texto transcripto no puedo

inferir que los actores fueran desposedos de los inmuebles. No est probado quien

sera el comitente si existiese- de la empresa, s esa supuesta empresa realizaba tareas

en los inmuebles de la actora o, en cambio, si se trataba de publicidad, etc. Por otro

lado, el cartel que luce en la fotografa no es un letrero de obra segn la reglamentacin

del Cdigo de Edificacin de la CABA.2 Asimismo, el texto del acta notarial da cuenta

de que el escribano se constituy en los inmuebles de la calle Chivilcoy, que logr

ubicar por los linderos los inmuebles en cuestin y que se limit a mirar entre las

rendijas entre las uniones de las empalizadas del permetro, constatando que se trataba

de un terreno baldo (cfr. fs. 26 vta.). Tengo para m que mirar por las rendijas y

constatar un terreno baldo no es lo mismo que constar actos de desposesin.

VII.2. Cabe recordar que la desposesin se manifiesta cuando contra la

voluntad del poseedor alguien ejerce, con intencin de poseer, actos de posesin que

tuviesen el efecto de excluir absolutamente al poseedor, total o parcialmente, de la

posesin de la cosa. Por ello, no estan ni acreditados actos de desposesin, ni existen

elementos en la causa que indiquen una manifestacin fehaciente, concreta y directa de

los actores contra un supuesto despojante. Mandar a un escribano a mirar por una

rendija no se adapta a la clase de oposicin que uno esperara de quien habra sido

despojado de inmuebles de un valor relevante. Tampoco consta que exista un

impedimento que en forma duradera impida a los actores el ejercicio de la posesin.

No existe una slo intimacin de los actores contra el supuesto despojante que permita

darle razn a la actora.

As las cosas, la extrema endeblez probatoria en cuanto a la existencia o

no de desposesin, perjudica la posicin probatoria de la actora pues era su carga

procesal probar el presupuesto de hecho que es fundamento de su pretensin

resarcitoria (cfr. art. 301, CCAyT). Incluso debo hacer notar que el inters en demostrar

la desposesin estuvo ausente en el ofrecimiento de prueba de la parte actora, ms all

del acta de constatacin ya analizada.

VII.3. Por otra parte, el reclamo por esta clase de daos tampoco es

procedente porque no es consecuencia directa ni inmediata de la expropiacin. As lo

ha entendido desde antao el mximo tribunal de la republica (Fallos, 184:142).

Comparto esa solucin jurisprudencial pues existe autonoma entre el valor del bien

del que se priva al expropiado y de las potenciales rentas que ese mismo bien pueda

generar segn una diligente administracin del afectado o del uso, con valor

econmico, que este le otorgue.

2 Art. 5.1.2.0 (Letreros al Frente de las Obras)




VII.4. En consecuencia, el reclamo por daos derivados de la prdida de

uso y goce de los inmuebles objeto de controversia, ser desestimado.

VIII. Por ltimo, resta establecer el plazo de cmputo de los intereses

por la falta de pago de la indemnizacin que, a falta de otro elemento, fijar a la fecha

en que se hizo saber al demandado la presentacin de la tasacin por parte del Banco

Ciudad de Buenos Aires en el expediente. El provedo que dispuso el traslado de la

tasacin (fs. 369) qued notificado para el GCBA el da 4 de julio de 2013 (cfr. fs. 393).

El demandado, desde ese momento estaba en condiciones, por la propia actividad de

uno de sus rganos descentralizados y sujeto legitimado por la ley n 238 para efectuar

la tasacin, de depositar el importe de lo que se consider valor objetivo del bien

afectado y, por lo tanto, desde tal plazo qued incurso en mora.

IX. Sobre las sumas adeudadas se calcularn intereses desde que cada

crdito fue debido y hasta su efectivo pago; aplicndose una tasa de inters promedio

que resulte de las sumas lquidas que se obtengan de (i) la tasa activa cartera general

(prstamos) nominal anual vencida a 30 das del Banco de la Nacin Argentina y de (ii)

la tasa pasiva promedio que publica el BCRA (comunicado 14.290), ello conforme la

doctrina plenaria fijada en los autos Eiben Francisco c/ GCBA s/ empleo pblico (no

cesanta ni exoneracin) Expte., 30370/0.

X. Por lo expuesto, corresponde aprobar la tasacin realizada en este

proceso por el Banco Ciudad de Buenos Aires a fs. 354/368 vta. respecto de los

inmuebles sito en las calles Chivilcoy 1951/57/73, Chivilcoy 1979 y Chivilcoy 1985 por

un total de ocho millones cien mil pesos ($8.100.000), con ms sus intereses por el

tiempo y forma indicados en los considerandos nros. VIII y IX del presente.

XI. Pautas ordenatorias y de cumplimiento.

XI.1. El GCBA debe, dentro del plazo de sesenta das (60) de aprobada la

liquidacin correspondiente, pagar a la actora en forma ntegra su monto. Tal como ha

resuelto la Corte Suprema de Justicia de la Nacin (Fallos, 186:151), los juicios

expropiatorios deben ser excluidos de los regmenes legales especiales sobre el carcter

declarativo de las sentencias de condena de la Nacin, pues (...) un sistema que

comporte una demora en el cobro de la indemnizacin es inconciliable con la exigencia

constitucional de pago previo debido al expropiado y, por lo tanto resulta violatorio de lo

dispuesto por el art. 17 de la Constitucin (CSJN, Fallos: 211: 1547; 217: 420; 241: 382; 249:

691; 251: 98; 308: 778; 311: 2001; 318: 445). Comparto esa solucin y, por lo tanto,

entiendo inaplicable al sublite las previsiones del art. 398 y concordantes del CCAyT

cuando establecen el carcter declarativo de la sentencia de condena contra el GCBA

hasta la aprobacin presupuestaria del gasto.

XI.2. Una vez aprobada la liquidacin y satisfecho el crdito de la actora,

se dispondr la transferencia de la propiedad de los inmuebles individualizados en el




considerando n III de la presente, a nombre de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires,

mediante oficio al Registro de la Propiedad con copia certificada de la presente y de las

resoluciones correspondientes para su inscripcin y, asimismo, se dejar sin efecto la

anotacin de litis dispuesta y efectivizada segn constancias de fs. 465/479 vta. (cfr.

doctrina de Fallos, 320:1263).

XI.3. El embargo solicitado por el Juzgado Nacional de Primera Instancia

en lo Civil N 79 (cfr. fs. 458/458 vta.), se efectivizar en caso existir fondo a favor de la

actora en el expediente.

XII. Costas. Las costas del presente, aun cuando la actora ha sido

parcialmente vencida, corresponde imponerlas a la parte demandada. Entiendo, como

ha considerado Marienhoff, que el procedimiento expropiatorio es un medio tico-

jurdico en el cual se hallan en armona el inters pblico y el inters privado ante los

requerimientos del primero.3 En este sentido, si la expropiacin, regular o irregular,

tiene por norte la inviolabilidad del derecho de propiedad, tal circunstancia, salvo

elementos en el juicio que indiquen temeridad o malicia, sealan que el peso del costo

del proceso debe recaer sobre el expropiante. En consecuencia, las costas sern

soportadas por el demandado. Las costas incluyen los correspondientes aranceles y

emolumentos devengados por la actuacin del Banco Ciudad de Buenos Aires.

XIII. Los honorarios se regulan de conformidad con lo normado en el art.

23 de la ley n 5134 que establece que en los juicios susceptibles de apreciacin

pecuniaria, por las actuaciones de primera instancia hasta la sentencia, el honorario del

abogado ser fijado entre el once por ciento (11%) y el veinticinco por ciento (25%) de su monto

(...), por lo que corresponde regular honorarios a la representacin y patrocinio letrado

de la parte actora y demandada en el 16% y 12% del monto de condena,

respectivamente, teniendo en cuenta la naturaleza del asunto, calidad, eficacia y

extensin de la labor profesional desarrollada (cfr. arts. 16, 17, 20, 23 y ctes. ley 5134).

Por lo expuesto, RESUELVO:

1) Hacer parcialmente lugar a la demanda interpuesta por Ritinmsa S.A.

contra el GCBA y, en consecuencia, condenar a pagar a ste ltimo a la actora la suma

de ocho millones cien mil pesos ($8.100.000) con ms sus intereses, dentro del plazo de

sesenta das (60) de aprobada la liquidacin correspondiente.

2) Disponer la transferencia del dominio de los inmuebles () ubicados

en la calle Chivilcoy 1951/7/73 entre lvarez Jonte y Miranda, Nomenclatura Catastral: Circ.

15; Secc. 79; Manzana 60, Parcela 8e; el ubicado en la calle Chivilcoy 1979, entre lvarez Jonte

y Miranda, Nomeclatura Catastral: Circ. 15, Seccin 79, Manzana 60, Parcela 23; y el

inmueble ubicado en Chivilcoy 1985, entre lvarez Jonte y Miranda, Nomeclatura Catastral:

Circ. 15, Seccin 79, Manzana 60, Parcela 22, de la Ciudad de Buenos Aires (cfr. art. 1, ley n

3 Marienhoff, ob. cit., pg. 104.




2081; datos registrales y catastrales mencionados en el considerando n III de la

presente) a favor de la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, una vez cumplidos los

recaudos establecidos en el considerando n XI.

3) Tener presente el embargo solicitado por el Juzgado Nacional de

Primera Instancia en lo Civil N 79 (cfr. fs. 458/458 vta.), que se efectivizar, en caso de

existir fondo a favor de la actora en el expediente. Hacer saber la presente sentencia al

Juzgado mencionado. Ofciese.

4) Imponer las costas a la demandada.

5) Regular los honorarios en la forma prevista en el considerando n XIII

de la presente sentencia.

6) Oportunamente, librar el oficio indicado en el considerando n XI.2,

segn lo all establecido.

7) Regstrese, notifquese y, previa vista al Ministerio Pblico Fiscal,

oportunamente, archvese.



Ritinmsa Sa Contra Gcba Sobre Expropiacion Inversa

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