Como escriturar su viviendaPor Ricardo del Monte Núñez

Con frecuencia me preguntan, ¿como puedo escriturar mi vivienda? La respuesta a esta

pregunta depende de la situación del inmueble, por lo que conviene distinguir las diferentes situaciones en que nos podemos encontrar.

Para hacer esto, es buena idea separar el proceso de escrituración en tres momentos distintos: antes de la firma de documentos, el acto mismo de la escrituración y los trámites posteriores a la firma de las escrituras.

Antes de firmar, asegúrese de que todo es legal

Antes de la firma de cualquierdocumento, conviene invertir un poco de tiempo y esfuerzo en averiguar si el quepretende vendernos es el propietario, si tiene los permisos y licencias necesarios y si todo se encuentra en regla.

Lo que el vendedor debe proporcionar al comprador y, en su momento al notario, son: los documentos con los que acredite la propiedad del inmueble (usualmente una escritura notarial o un título de propiedad expedido por el gobierno), constancia de estar al corriente en el pago de sus contribuciones, agua, drenaje, pavimentación y otros servicios (normalmente con un certificado que expide el ayuntamiento), constancia de que el inmueble no se encuentra embargado, hipotecado, ni empleitado (con un certificado expedido por el Registrador Público de la Propiedad), constancia de que el inmueble ha sido deslindado (con una acta de trabajo topografico catastral), constancia de su valor (con un avalúo).

Si se trata de un fraccionador, adicionalmente deberá contar con un permiso del Ayuntamiento, que le autorice fraccionar y deberá tener una constancia de que ya ha cumplido o garantizado las condiciones que se le impusieron en el permiso de fraccionamiento. Este permiso también debe estar inscrito en el Registro Público de la Propiedad.

Si usted considera que necesita ayuda para cerciorarse de la legalidad de la operación, no dude en asesorarse por profesionales. Vale la pena invertir un poco hoy, para evitar dolores de cabeza mañana.

Asegurese de que obtendrá untítulolegal,almomentodefirmar.

El proceso mismo de la escrituración consiste en la elaboración y firma de los documentos mediante los cuales el vendedor

le transmite a usted la propiedad del inmueble que adquiere. Esta transmisión debe estar documentada y debe revestir ciertas reglas especiales, para ser válida.

Si el valor del inmueble no excede del importe de 7,000 salarios mínimos ($418,740 Pesos), la transmisión puede hacerse en un contrato privado, firmado ante dos testigos y ratificadas las firmas del comprador, del vendedor y de los testigos ante ciertas autoridades que pueden dar fé de ello, como lo es un Juez o el Registrador Público de la Propiedad.

Si el inmueble excede del valor antes indicado, la transmisión debe hacerse en escritura notarial, es decir en un documento elaborado y sancionado por un notario público. Esta suele ser la manera mas eficaz y menos cara de obtener un título legal.

Si la operación se hace en abonos o si se hace con financiamiento de alguna institución o de un particular, también deberá consignarse esto en el mismo documento, para mayor seguridad de todos. Es en este momento cuando deben pagarse los impuestos por la operación. El vendedor debe pagar impuestos por la ganancia que obtenga por la venta y el comprador debe pagar al ayuntamiento un impuesto por la adquisición (mas o menos el 2%).

Recele de aquellas operaciones en las que le sugieran titular por medio de una prescripción judicial. Aunque a veces es la única manera de obtener un título válido, suele tratarse de mecanismos de simulación y de evasión fiscal, que le pueden causar mas problemas de los que le resuelven.

Despues de la firma, aseguresede que se registre la operación.

Una vez firmado el título legal, ya sea contrato privado o escritura notarial, éste debe ser inscrito en el Registro Público de la Propiedad, para que se tome nota de que el inmueble ya cambió de dueño y para que todo el que consulte pueda saber que usted es el nuevo propietario.

Esto, que parece algo complicado, no lo es tanto. Mi sugerencia: asesorese siempre. Consulte a un profesional. Un notario puede ser la mejor opción, ya que normalmente no cobrará por la revisión de documentos y solo cobrará cuando haga la escrituración.

El autor es Notario Público en Tijuana, B.C.

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