REPORTE DE INVESTIGACIÓN & PRONÓSTICO LIMA

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PANORAMA ACTUAL

4T 2012 | OFICINAS

ÍNDICES MERCADO PRIME

3T-2012 4T-2012

TASA DE

DISPONIBILIDAD

ABSORCIÓN NETA

OFERTA NUEVA

PRECIO DE RENTA

Al finalizar el año 2012, la absorción neta o la ocupación de espacios de oficinas prime registrada en este año, suma 57,084 m2. Este indicador es ligeramente superior al alcanzado durante el 2011 (56,047 m2), y al igual que en ese periodo, la toma de espacios superó los metrajes entregados en el año.

Durante el 2012 ingresaron 51,129 m2 de oficinas prime, en 6 nuevos edificios distribuidos en los sub-mercados de Sanhattan, San Isidro Golf y la zona Este. En el cuarto trimestre 2012 no se registraron ingresos de nuevos edificios

El inventario o stock total de oficinas prime existentes en Lima es de 488,265 m2 distribuidos en 51 edificios. La disponibilidad actual es de 6,957 m2 equivalente al 1.4% del inventario (en el trimestre pasado este indicador se encontraba en 2.4%) observándose una disminución en la cantidad de espacios disponibles. Debemos considerar que un ratio saludable de disponibilidad se halla en promedio en alrededor del 10% sobre el inventario total.

Al término del 2012 los precios promedio de renta, de la oferta disponible en edificios prime existentes, se encuentran en US$ 21.69 / m2 / mes más impuestos. Para espacios en edificios A+ el precio promedio de renta es de US$ 22.48 / m2

/ mes más impuestos, y para oficinas en edificios A el precio promedio de renta es de US$ 21.30 / m2 / mes más impuestos. Estos son valores de lista o “asking price”. En el útimo trimestre de 2012 no se halló oferta en venta de oficinas prime en edificios existentes.

Para edificios en fase de proyecto y/o construcción, el valor de renta promedio se encuentra en US$ 22.58 / m2 / mes más impuestos (US$ 21.75 en el trimestre anterior), observándose para los edificios A+ un promedio de US$ 22.73 / m2 / mes, y para edificios A un promedio de US$ 20.25 / m2 / mes. El precio de venta promedio es de US$ 2,443 / m2 (US$ 2,389 en el trimestre anterior). Estos son valores de lista o “asking price”.

En el segmento de las oficinas B+ el precio de renta promedio al finalizar el 2012 se encuentra en US$ 20.05 / m2 / mes más impuestos, considerando oferta de espacios tanto en edificos existentes y edificos que se comercializan en fase de proyecto/construcción.

Durante el 2012, en el segmento de oficnas B+, ingresaron 3 nuevos edificios, incrementando el inventario total en 10,865 m2. Para el 2013 se espera el ingreso al mercado B+ de 5 nuevos edificios.

ÍNDICES MERCADO B+

3T-2012 4T-2012

TASA DE

DISPONIBILIDAD

ABSORCIÓN NETA

PRECIO DE RENTA

TERMINOLOGÍA

Mercado Prime: aquel compuesto por edificios de oficinas de clases A+ y A.

Inventario o Stock: cantidad de metros cuadrados de oficinas terminados, entregados y operativos en el mercado.

Oferta Futura: cantidad de metros cuadrados de oficinas que están en construcción o en etapa de proyecto, con planes de ser entregados al mercado.

Absorción: cantidad de metros cuadrados de oficinas que se ocupan/desocupan durante un período definido de tiempo (mes, trimestre, año).

Disponibilidad: cantidad de metros cuadrados de oficinas desocupados o disponibles para ser alquilados o vendidos.

Tasa de Disponibilidad: porcentaje de metros cuadrados del inventario o stock de oficinas que se encuentran disponibles para ser alquilados o vendidos.

Precios de Lista: precios a los que se ofrecen las oficinas en el mercado, los cuales son sujetos de negociación (también denominados “Asking Prices”).

Precios de Cierre: precios de oficinas a los cuales se cierran transacciones de alquiler o venta en el mercado.

Resumen del Mercado de Oficinas Prime de Lima - 4to Trimestre 2012

ZonaStock (m2) N° Edificios Disponibilidad (m2) Disponibilidad (%)

Absorción Neta (m2)

Precio de Renta (US$ / m2 / mes)

A+ A A+ A A+ A A+ A A+ A A+ A

Sanhattan 125,408 100,545 8 10 1,101 2,387 0.9% 2.4% 755 1,884 23.00 21.58

San Isidro Golf 15,446 59,154 3 10 0 0 0.0% 0.0% 0 647 - -

Miraflores 42,983 7,864 3 2 0 0 0.0% 0.0% 0 0 - -

Este 80,462 56,402 8 7 1,205 2,264 1.5% 4.0% 266 1,236 22.00 21.00

Subtotal 264,300 223,966 22 29 2,306 4,651 0.9% 2.1% 1,021 3,767 22.48 21.30

Total 488,265 51 6,957 1.4% 4,788 21.69

Evolución del Stock por Número de Edificios Prime

ZonaAño

Total

Actual 2013 2014 2015

Sanhattan 18 3 2 7 30

San Isidro Golf 13 1 3 0 17

Miraflores 5 2 1 0 8

Este 15 3 4 1 23

Total 51 9 10 8 78

Resumen del Mercado de Oficinas B+ de Lima - 4to Trimestre 2012

Zona Stock (m2) N° EdificiosDisponibilidad

(m2)Disponibilidad

(%)Absorción Neta (m2)

Precio Renta (US$ / m2 /

mes)

Sanhattan 81,058 12 223 0.3% 324 18.7

San Isidro Golf 68,102 11 0 0.0% 0 -

Miraflores 23,666 4 0 0.0% 851 20.2

Este 20,461 4 464 2.3% 576 20.0

Total 193,288 31 687 0.4% 1,751 20.05

Los precios son de lista o asking prices en espacios disponibles existentes.

Paseo de La República

Av. Angamos

Av. Javier Prado

Panamericana Sur

Av. Benavides

MAGDALENASAN BORJA

SURQUILLOMIRAFLORES

BARRANCO

CHORRILLOS

SAN JUAN DE MIRAFLORES

VILLA MARÍA DEL TRIUNFO

SURCO

ATE

LA VICTORIASAN LUIS

LINCE LA MOLINA

SAN ISIDRO

Zonas - Lima

SANHATTAN

SAN ISIDRO GOLF

MIRAFLORES

ESTE

EJES VIALES

Los precios son de lista en espacios disponibles existentes y en edificios en proyecto/construcción.

P. 2 | COLLIERS INTERNATIONAL

RESEARCH & FORECAST REPORT | Q1 2010 | RESIDENTIAL | DIVISION NAMEREPORTE DE MERCADO | 4T 2012 | OFICINAS

OFERTA Y DEMANDA

Al cuarto trimestre de 2012 el inventario o stock total de espacios de oficinas prime existente (A+ y A) es de 488,265 m2. Durante este periodo no se registró el ingreso de nuevos edificios en este mercado. El total de edificios en la categoría prime en Lima es de 51.

La disponibilidad actual en el mercado de oficinas prime es de 1.4% sobre el inventario total, lo que equivale a 6,957 m2. Para el segmento de oficinas A+ la vacancia es de 0.9% (2,306 m2), mientras que en el segmento de oficinas A la vacancia alcanza el 2.1% (4,651 m2).

En el cuarto trimestre 2012 se registró una absorción neta de 4,788 m2, derivado de operaciones realizadas en los sub-mercados Sanhattan, San Isidro Golf y Este. Durante este periodo, la cantidad total de espacios comercilizados fue de 5,513 m2, siendo el sub-mercado Sanhattan donde se comercializó la mayor cantidad de metros cuadrados (3,740 m2), mientras que en el sub-mercado Miraflores no se realizaron transacciones.

Absorción Neta por Año (Clases A+ y A)

Absorción Neta por Año - Mercado Prime

Precios de Renta por Clase - Mercado Prime

Tasa de Disponibilidad por Clase - Mercado Prime

PRECIOS

La renta mensual promedio en edificios prime existentes, al final del 2012, es de US$ 21.69 / m2 / mes (US$ 18.95 al finalizar el 2011), siendo el valor para edificios de clase A+ US$ 22.48 / m2 / mes (US$ 19.04 al finalizar el 2011) y para edificios de clase A US$ 21.30 / m2 / mes (US$ 18.62 al finalizar el 2011). A la fecha no se registra oferta en venta de oficinas prime en edificos existentes.

En cuanto a la comercialización de edificios en proyecto y/o construcción, el precio promedio de renta al final del cuarto trimestre 2012 es de US$ 22.58 / m2 / mes (US$ 21.96 en el tercer trimestre); encontrándose para edificios A+ el precio promedio en US$ 22.73 / m2 / mes (US$ 22.20 en el tercer trimestre) y para edificios A el promedio de US$ 20.25 / m2 / mes (US$ 20.57 en el tercer trimestre). Para la venta, el precio promedio observado es de US$ 2,443 / m2 incrementándose en 2.3% respecto al tercer trimestre 2012, donde el valor de venta se ubicaba en US$ 2,389 / m2.

Cabe mencionar que los valores indicados corresponden a precios de lista o “asking prices” y se debe agregar el impuesto respectivo.

0%

5%

10%

15%

20%

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

A+ A Total

10.00

12.00

14.00

16.00

18.00

20.00

22.00

24.00

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

US$

/ m2

/ m

es

A+ A Total

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

90,000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Absorción Neta Tendencia Creciente

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

90,000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

A+ A

RESEARCH & FORECAST REPORT | Q1 2010 | RESIDENTIAL | DIVISION NAME

COLLIERS INTERNATIONAL | P. 3

REPORTE DE MERCADO | 4T 2012 | OFICINAS

Transacciones por Rango de Área - Mercado Prime 2012

Distribución de la Disponibilidad Actual - Mercado Prime

Transacciones por Zona - Mercado Prime 2012

MERCADO DE OFICINAS B+

Durante el 2012 ingresaron a este segmento tres nuevos edificios: Dean Valdivia (en Sanhattan), Torre Alpha (en la zona Este) y Delpark 2 (en Miraflores), con lo que el inventario total de espacios B+ se incrementó a 193,288 m2.

Este mercado actualmente cuenta con una disponibilidad de espacios de 687 m2 equivalente al 0.4% de su stock total. El 68% de estos espacios (464 m2) se ubica en el sub-mercado Este, mientras que el 32% restante (223 m2) se localiza en el sub-mercado Sanhattan.

Se registró durante este año una ocupación de espacios (absorción neta) de 16,017 m2, superior a los 13,530 m2 registrados durante el 2011.

El precio de lista promedio de renta, al final del 2012, se encuentra en US$ 20.05 / m2 / mes más impuestos, esto en un rango entre US$ 18.7 / m2 y 20.2 / m2.

Para el 2013 se espera el ingreso al mercado de 5 nuevos edificios, 2 en el sub-mercado Sanhattan, 2 en el sub-mercado Miraflores y 1 en el sub-mercado San Isidro Golf. Estos proyectos aportarán aproximadamente 24,000 m2 nuevos de oficinas B+.

ANÁLISIS DE OFERTA Y DEMANDA

Al término del 2012 los espacios disponibles en el mercado prime de Lima suman 6,957 m2 en edificios existentes, y se encuentran distribuidos en dos sub-mercados: Sanhattan y Este, con el 50% de los espacios cada uno (3,489 m2 y 3,469 m2 respectivamente). De los espacios disponibles en el este segmento, el 67% (4,651 m2) se ubica en edificios clase A, mientras que el 33% (2,306 m2) se encuentra en edificios clase A+.

Del consolidado de operaciones durante el 2012, se observa que el 47% de las transacciones se concentraron en oficinas con dimensiones entre 251 m2 y 500 m2. El 40% de las transacciones se realizaron sobre oficinas con áreas de hasta 250 m2.

En el 2012 la absorción neta total fue de 57,084 m2. En el sub-mercado Este se absorbieron en este año 33,000 m2, mientras que en los sub-mercados Sanhattan y San Isidro Golf se absorbieron 19,000 m2 y 4,000 m2 respectivamente. En el sub-mercado Miraflores no se registró absorción, esto por la nula disponibilidad existente.

40%

47%

12% 1%

0 - 250

251 - 500

501 - 1,000

1,001 - 3,000

3,000 ++

22.4%

3.9%

73.7%

SH

SIG

MIR

ESTE

Sanhattan, 50%

Este, 50%

RESEARCH & FORECAST REPORT | Q1 2010 | RESIDENTIAL | DIVISION NAME

COLLIERS INTERNATIONAL | P. 4

REPORTE DE MERCADO | 4T 2012 | OFICINAS

PRONÓSTICO

El mercado de oficinas prime cierra el 2012 con indicadores interesantes. La ocupación de espacios o absorción neta total llega a 57,084 m2 en un mercado donde ingresaron en este año 52,129 m2 de oficinas prime. Si bien parte importante de los nuevos edificios fueron ocupados durante las fases de pre-venta y venta, el comportamiento de la demanda por espacios disponibles inmediatos se evidenció como sostenida, quedando el índice de vacancia en 1.4% (6,957 m2) sobre el inventario total. Este indicador al cierre del año 2011 se encontraba en 2.7%, es decir se reduce en un 48%.

El impulso que ha tomado el mercado de oficinas se refleja en la cantidad de proyectos existentes, los cuales brindan un expectativa de ingreso de nuevos edificios al mercado con un horizonte de, por lo menos, hasta el 2016. Solo el sub-mercado Sanhattan albergaría en este periodo a 13 nuevos proyectos, de los aproximadamente 30 edificios que formarán parte del mercado prime.

En los cálculos de rentabilidad se estima que lo obtenido por el inversionista promedio es un cap rate alrededor del 11% (el promedio de los últimos 4 años es de 12.2%), esto en un mercado con índices de vacancia debajo del 10% y cercanos al 1%. Debido a otros factores coyunturales como el crecimiento económico sostenido y la poca oferta, los precios de los terrenos con uso óptimo para proyectos de oficinas se han elevado de manera significativa (produciendo una mayor incidencia del valor de la tierra sobre los proyectos, 35% aprox.), principalmente en el distrito de San Isidro, permitiendo el desarrollo de nuevos polos corporativos como en la zona Este de la ciudad, y si hablamos del mercado de oficinas B+, el distrito de San Miguel muestra un incipiente desarrollo de este segmento.

Observamos que durante el 2012 la colocación (en venta y renta) de espacios de oficinas, en fase de proyecto y construcción, no mostró el dinamismo del año anterior, aun manteniéndose el mercado en la fase de expansión del ciclo inmobiliario. La lectura del momento actual es que nos acercamos a una etapa de estabilidad o absorción gradual de los espacios, donde la vacancia se verá incrementada por los proyectos a ingresar y los espacios adquiridos por inversionistas, que pasarán a formar parte de la oferta en renta principalmente.

Factor importante, en la comercialización de edificios, es la post-venta enmarcada en una eficaz administración del inmueble, variable que puede convertirse en diferenciador entre productos del mismo tipo, pues tanto para el inversionista como para el usuario final la posibilidad de mantener su activo en óptimas condiciones, puede marcar la diferencia en la elección de compra.

522 oficinas en 62 países en 6 continentes

Este documento ha sido elaborado por Colliers International y es de carácter informativo. La información contenida ha sido proporcionada por fuentes confiables y se presenta en la forma exacta en que fue recibida. Entre las fuentes se incluyen asociaciones y consejos inmobiliarios, así como dependencias de gobierno, entre otras. Colliers International no ga-rantiza ni se hace responsable por la veracidad de la información presen-tada; cualquier parte interesada deberá hacerse responsable de su propia investigación sobre la precisión de la información. Colliers International excluye cualquier término deducido o implícito, condiciones y garantías que pudieran presentarse con motivo de este documento y excluye cualquier responsabilidad por daños y perjuicios que pudiera surgir. Este reporte y otros documentos de investigación pueden ser encontrados en nuestra página web www.colliers.com/peru

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PERÚ:LimaEric Rey de CastroDirector GerenteAv. San Borja Norte 793San Borja, Lima 41TEL 511 224 0804FAX 511 224 0505

RESEARCHER:

LimaSandro Vidal CrovettoGerente de InvestigaciónAv. San Borja Norte 793San Borja, Lima 41TEL 511 224 0804FAX 511 224 0505

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• 116.1 millones de metros cuadrados bajo administración

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