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ARTÍCULO 1.- El área de Ludoteca está destinada exclusivamente a niños de entre 3 meses a 6 años de edad, por lo que bajo ninguna circunstancia, se permitirá la entrada a niños más grandes.

ARTÍCULO 2.- El horario de operación es de martes a sábado de 8:00 a.m. a 8:00 p.m., y los domingos de 8:00 a.m. a 6:00 p.m. Este horario podrá ser modificado por la Administración.

ARTÍCULO 3.- El servicio que se brinde tiene costo por hora y/o fracción de hora de acuerdo a las tarifas que fije la Administración.

ARTÍCULO 4.- Es indispensable nos proporcione la pañalera de su niño con lo necesario para su alimentación e higiene. El servicio que se proporciona podrá ser negado en caso de que no se provean de dichos requisitos.

ARTÍCULO 5.- No serán aceptados los niños que presenten síntomas de alguna enfermedad contagiosa por seguridad de los demás pequeños. En caso de que alguno de los niños reportase algún síntoma, será comunicado inmediatamente a los padres solicitando que pasen a recogerlo a la brevedad.

ARTÍCULO 6.- Por seguridad de todos los menores, la persona autorizada para dejar al niño en la zona de Ludoteca, deberá necesariamente ser la misma persona que lo recoja, a menos que se indique quien más lo hará, por escrito y proporcionando una descripción de dicha persona.

ARTÍCULO 7.- ES REQUISITO INDISPENSABLE Y CONDICIÓN DEL SERVICIO, QUE EL RESPONSABLE DEL NIÑO QUE SE ENCUENTRE UTILIZANDO EL SERVICIO DE LUDOTECA, PERMANEZCA EN TODO MOMENTO DENTRO DE LAS INSTALACIONES DE LA CASA CLUB Y CON ALGÚN MEDIO POR EL CUAL SE LE PUEDA CONTACTAR INMEDIATAMENTE, EN CASO DE SUSCITARSE ALGUNA EVENTUALIDAD.

ARTÍCULO 8.- Se prohíbe la entrada de todo adulto al interior de la Ludoteca.

ARTÍCULO 9.- Se Prohíbe ingresar al área de Ludoteca con juguetes, o bien, extraer cualquier material fuera del área.

ARTÍCULO 10.- No nos hacemos responsables de artículos olvidados en el interior de la Ludoteca.

ARTÍCULO 11.- La Administración se reserva el derecho de admisión de los menores que no cumplan con los requisitos establecidos o que no estén lo suficientemente aseados.

ARTÍCULO 12.- No podrán entrar con objetos de valor.

ARTÍCULO 13.- La Ludoteca es un servicio que presta el Club con un costo de recuperación sin afán de lucro y tiene la finalidad de proporcionar la custodia y el cuidado de los menores mientras se realiza una actividad dentro de las instalaciones. El responsable del menor, por el sólo hecho de dejar al niño en el área de Ludoteca, acepta la liberación de responsabilidades que El Club, su Administración y el personal que opera en dicha zona, revelan con previa aceptación del niño.

Club de Golf Tres Marías S.A. de C.V., Administración Tres Marías, A.C. así como las personas que presten su servicios o laboren dentro del Club, no se harán responsables de forma alguna, sobre los riesgos que pudiera tener el menor durante su estancia en el área de Ludoteca.

REGLAMENTO DE LA LUDOTECA

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1. INTRODUCCCIÓN1.1 Descripción de la propiedad

2. OBJETIVOS DEL REGLAMENTO2.1 Obligatoriedad 2.2 Filosofía

3. ZONIFICACIÓN Y USO DEL SUELO3.1 Regulación de los Usos del Sueloa) ÁREAS PRIVADASB) ÁREAS DE USO COMÚN

4. DISEÑO Y CONTROL DE LA EDIFICACIÓN4.1.1 EDUC, restricciones frontal, lateral, posterior, servidumbres, COS Y CUS4.1.2 Excepciones4.1.3 Pendientes naturales4.1.4 Drenaje Sanitario, Pluvial y Nivelaciones4.1.5 Acceso a lotes4.1.6 Elementos Divisorios Perimetrales4.1.7 Áreas Recreativas y Deportivas4.1.8 Muros de Contención4.1.9 Fusión y Subdivisión de Lotes 4.2 Con respecto a la Edificación:4.2.1 Altura de las Edificaciones4.2.2 Volumetría de las Construcciones4.2.3 Conservación de las Vistas4.2.4 Iluminación Exterior4.2.5 Techos4.2.6 Materiales de Acabados en superficies Exteriores4.2.7 Color de los Muros Exteriores4.2.8 Instalaciones y Elementos Exteriores4.2.9 Estacionamiento4.2.10 Banquetas autorizadas4.2.11 Antenas Satelitales4.2.12 Albercas y Tinas de Hidromasaje4.2.13 Equipamientos recreativos y deportivos4.2.14 Número Oficial4.2.15 Anuncios4.2.16 Patios de Servicio4.2.17 Acometida de Servicios4.2.18 Lotes en el Campo de Golf4.2.19 Objetos ornamentales4.2.20 Varios4.2.21 Restricciones Adicionales4.2.22 Paleta de Colores

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4.3 Con respecto a la Arquitectura de Paisaje4.3.1Rellenos4.3.2 Riego4.3.3 Requerimientos4.3.4 Procedimiento de Autorización4.4. Con respecto a los Condominios4.4.1 Condominios Horizontales denominados “RANCHETTES” y lotes Familiares con derecho a la construcción de más de una vivienda”

5. COMITÉ TÉCNICO ARQUITECTÓNICO5.1 Integración del Comité Técnico Arquitectónico5.2 Atribuciones del Comité Técnico Arquitectónico5.3 Responsabilidades legales del Comité Técnico Arquitectónico

6. REVISIÓN Y AUTORIZACIÓN DE PROYECTOS6.1 Fianzas6.2 Criterios de Revisión6.3 Disposiciones oficiales 6.4 Trámites oficiales6.5 Procedimiento de Revisión6.5.1 Reunión Preliminar6.5.2 Presentación inicial6.5.3 Evaluación de la presentación inicial6.5.4 Presentación final6.5.5 Aprobación final6.5.6 Licencia de construcción6.6 Plazo de inicio6.7 Remodelaciones, Modificaciones, Ampliaciones o Demoliciones6.8 Inspección de obra6.8.1 Inspección final6.9 Obras inconclusas6.10 Terrenos baldíos

7. DEFINICIONES

8. ANEXOSA PALETA VEGETALB PALETA DE COLORESC DISEÑO DE ELEMENTO DIVISORIO PERIMETRALD DIAGRAMA DE FLUJO PARA AUTORIZACIÓN

REGLAMENTO INTERNO DE DISEÑO Y CONTROL DE LA EDIFICACIÓN

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1.- INTRODUCCIÓN

El “Condominio Tres Marías” es un conjunto residencial, con un interés especial en la conservación de los recursos naturales. La visión a largo plazo para el “Condominio Tres Marías” es lograr una plena armonía entre las residencias y la naturaleza, a través de una cuidadosa administración y preservación de las formas naturales del suelo, la hidrología, la vegetación y la vida silvestre. Un adecuado control y una alta sensibilidad ecológica son las condiciones básicas para lograr la armonía con el medio ambiente.

El presente Reglamento tiene por objeto establecer los lineamientos específicos y las normas de diseño para preservar la belleza natural y conseguir el equilibrio con el medio ambiente a través de una discreta armonía con la naturaleza. Los diseños no buscarán dominar el entorno natural. La naturaleza no se puede mejorar. La gama de materiales exteriores y colores se apegará a esta filosofía. El precepto de una arquitectura que crea una continuidad con la naturaleza, será la meta principal del proceso de la Revisión de Diseño.

El Comité Técnico Arquitectónico es el órgano encargado de interpretar y aplicar estas directrices y se encuentra definido en su constitución, funciones y alcances, en el inciso 5 del presente Reglamento.

1.1 Descripción de la Propiedad

El “Condominio Tres Marías” se localiza en un terreno de alrededor de 5, 500,000 metros cuadrados, enclavado en una hermosa cañada en el Oriente de la Ciudad de Morelia, Michoacán.

El valor singular del sitio está dado por dos elementos principales: su configuración topográfica, formada por las laderas de la cañada y el río en la parte baja, y la vegetación nativa existente en ambas laderas. La vegetación ubicada en la ladera del río, le da un carácter especial al lugar, por lo que se atenderá a su preservación de manera preferente.

2.- OBJETIVOS DEL REGLAMENTO

2.1 Obligatoriedad

Este Reglamento es de carácter obligatorio para el comprador original de cualesquiera de los lotes y/o ranchettes, subsecuentes propietarios y/o arrendatarios y/o poseedores de los mismos por cualquier título, observando adicionalmente todas las normas aplicables de la Autoridad Competente, Federal, Estatal y Municipal. Las obligaciones en él contenidas, constituyen una Servidumbre voluntaria impuesta a cargo del dueño y/o poseedor de cada uno de los predios o áreas privativas del Condominio, obligados a cumplir con estas disposiciones y a favor de los dueños y/o poseedores de los demás predios o áreas privativas del condominio, así como del propio condominio, que podrán hacer efectiva en los términos que se mencionan en este Reglamento Interno y en el Reglamento del Condominio.

2.2 Filosofía

La filosofía de este desarrollo está basada en la convivencia con la naturaleza, creando un lugar cuya atracción principal sea, más que las propias construcciones, la belleza natural del entorno que las rodea, un lugar en fin, donde la hermosura del paisaje solace el espíritu y donde se disfrute una calidad de vida del mas alto nivel posible.

Con el objeto de preservar el entorno natural y con el fin de proteger la forma natural del terreno, sus elementos rocosos, los árboles, escurrimientos y otros elementos naturales, cada lote tiene sus propias áreas de desplante de construcción, así como sus propias restricciones y obligaciones específicas. Por lo anterior, las normas arquitectónicas y los criterios de diseño deben ser tomados en cuenta por cada propietario y/o poseedor de cualquier lote como el medio para colaborar en la protección y conservación natural del lugar, lo cual proporcionará una forma única y distinta de vida en esta ciudad.

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El presente reglamento no pretende negar las expresiones individuales en el desarrollo de las construcciones, sino descubrir las posibilidades de cada lote individual y colectivo, manteniendo la armonía del conjunto en un objetivo común.

Por estar ubicado en el Municipio de Morelia, se deberá observar y cumplir con el “REGLAMENTO DE CONSTRUCCIÓN Y DE LOS SERVICIOS URBANOS DEL MUNICIPIO DE MORELIA”, para todos los aspectos que no contemple el presente Reglamento.

3.- ZONIFICACIÓN Y USO DEL SUELO

3.1 Regulación de los Usos del Suelo

a) ÁREAS PRIVADAS

HABITACIONAL:

RESIDENCIAL UNIFAMILIAR Y/O FAMILIARCONDOMINIO HORIZONTAL “RANCHET”

ESPACIOS ABIERTOS:

CAMPO DE GOLFCLUB HÍPICOCLUB DEPORTIVORIO

b) ÁREAS DE USO COMÚN

EQUIPAMIENTO URBANO

VIALIDADESPARQUES Y PLAZASALUMBRADO PUBLICOMOBILIARIO URBANOAREAS DE PROTECCION ECOLÓGICAESTACIONAMIENTOSAREAS VERDES PERIMETRALESANDADORESADMINISTRACIÓNBODEGAS PARA MAQUINARIA Y EQUIPOPLANTAS DE TRATAMIENTO DE AGUA

4.- DISEÑO Y CONTROL DE LA EDIFICACION:

4.1 Con respecto a los lotes unifamiliares, familiares y Ranchettes.

4.1.1 EDUC, restricciones frontal, lateral, posterior, servidumbres, COS y CUS

Para asegurar la conservación de la densidad de las viviendas y la separación entre ellas en el Condominio, junto con el coeficiente de Ocupación del Suelo (COS) y el Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS); se ha desarrollado el concepto de EDUC (Envolvente de Ubicación de la Construcción). La residencia deberá ubicarse dentro del EDUC (En el área destinada para jardín se podrán construir patios, pisos y andadores al descubierto en un porcentaje no mayor al 10% del total del área total del lote)

Por otra parte, considerando que no se requiere que el Propietario y/o Poseedor diseñe su Residencia para llenar completamente el EDUC, las construcciones deberán sujetarse adicionalmente a las normas derivadas del Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS), las cuales señalarán el área máxima de desplante permitido en cada lote a ubicarse dentro del EDUC, así como las derivadas del Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS), que señalarán la superficie construida total máxima permitida.

Los diseños que no cumplan con los lineamientos del EDUC, COS Y CUS, se considerarán incompatibles con la filosofía del “Condominio Tres Marías”, y no serán aprobados.

Antes de que se realice cualquier planeación conceptual, el Propietario y/o poseedor de cualquier lote, deberá consultar con el Comité Técnico Arquitectónico para verificar la localización específica del EDUC misma que estará definida y particularizada en el plano correspondiente que forzosamente deberá anexarse a la escritura de propiedad de cada uno de los lotes para cada lote y Ranchett, así como los coeficientes COS Y CUS aplicables y descritos en su escritura. Se podrán hacer modificaciones a la forma de esa zona si son aprobadas por el Comité Técnico Arquitectónico y sólo si dichas modificaciones no traen como resultado impactos adversos a las características naturales del Lote o de los Lotes colindantes. En ningún caso se permitirá ninguna extensión a la superficie total del EDUC original, ni ampliaciones del COS Y CUS.

En el caso de que se pretendan efectuar ampliaciones o exista la necesidad de construcción a futuro, estas ampliaciones únicamente podrán llevarse a cabo dentro de los límites del EDUC y nunca se podrá rebasar el COS Y CUS permitidos en cada lote particular.

El EDUC, y sus respectivos COS Y CUS, para cada uno de los Lotes, estarán regulados por el presente reglamento y el propietario acepta incondicionalmente dichos parámetros como obligatorios. El desplante de las construcciones dentro del EDUC no deberá exceder de la superficie resultante de la aplicación del COS establecido para cada Lote, en función de sus características particulares, como los árboles que sean marcados para su conservación, recomendando que la residencia se ubique en las áreas con menor presencia de arbolado.

Determinación del EDUC

El EDUC, está basado en las restricciones particularizadas para cada terreno de acuerdo a sus características topográficas y ubicación. En el plano correspondiente estas restricciones se indican y quedarán descritas en la escritura de cada lote, con la obligación de ser respetadas y consideradas en el proyecto presentado para su Revisión de Diseño.

A. Restricciones: Se deberán mantener separaciones adecuadas en el perímetro de los lotes, bajo los siguientes lineamientos:

A.1. Restricción frontal Esta se acatará a lo siguiente:

A.1.1. Terrenos unifamiliares y familiares: La distancia mínima será de 4 mts., en línea paralela al alineamiento de la vialidad, a partir del lindero de la propiedad, en donde solo se podrán construir andadores y rampas vehiculares (solo las indispensables), y el resto será de área verde o jardín nativo según la paleta vegetal, siendo responsabilidad del propietario y/o Poseedor del lote el cuidado del mismo, así como su iluminación.

A.1.2. Terrenos tipo Ranchettes: La distancia mínima será de 6 mts., en línea paralela al alineamiento de la vialidad, a partir del lindero de la propiedad, en donde solo se podrán construir andadores y rampas vehiculares (solo las indispensables), y el resto será de área verde o jardín nativo según la paleta vegetal, siendo responsabilidad del propietario y/o poseedor del lote el cuidado, así como su iluminación. Dicha área servirá para el estacionamiento provisional de las visitas y/o proveedores. QUEDA ESTRICTAMENTE PROHIBIDO ESTACIONARSE EN LA AVENIDA DE 4 CARRILES DENOMINADA “CIRCUITO TRES MARÍAS”. Los R

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condominios horizontales que llegaren a constituirse dentro de cualquiera de los Ranchettes, deberán observar lo previsto en este artículo. La restricción frontal de seis metros que se precisan en este inciso, no será aplicable para los Ranchettes del A-15 al A-19, en cuyo caso la restricción frontal será de cuatro metros en línea paralela al alineamiento de la vialidad a partir del lindero de la propiedad, en donde solo se podrán construir andadores y rampas vehiculares (solo las indispensables), y el resto será de área verde o jardín nativo según la paleta vegetal.

A.2. Restricción lateral:

A.2.1. Terrenos unifamiliares: La distancia se especificará particularmente para cada lote quedando descrita en su escritura, en donde solo se podrán construir andadores y rampas vehiculares (solo las indispensables), y el resto será de área verde o jardín nativo según la paleta vegetal.

A.2.2. Terrenos tipo Ranchettes: La distancia se especificará particularmente para cada RANCHET quedando descrita en su escritura, en donde solo se podrán construir andadores y rampas vehiculares (solo las indispensables), y el resto será de área verde o jardín nativo según la paleta vegetal.

A.2.3. En caso de tener vecindad con la ciclopista, parques o jardines, se especificará para cada terreno, quedando descrita en su escritura.

A.3. Restricción posterior: La distancia se especificará particularmente para cada terreno quedando descrita en su escritura, en donde sólo podrán construirse albercas, bardas (ver inciso 4.1.6), andadores peatonales, rampas para carritos de golf, el resto será de área verde o jardín nativo según la paleta vegetal. QUEDA ESTRICTAMENTE PROHIBIDO LA CONSTRUCCIÓN DE PALAPAS, KIOSCOS, TERRAZAS CUBIERTAS, COCHERAS CUARTOS DE MAQUINAS, ETC., en dicha restricción.

A.4. Restricción especial: Dicha restricción solo se indicará y aplicará en caso de que el lote colinde de manera lateral con la avenida de 4 carriles denominada “CIRCUITO TRES MARÍAS”, y en donde la distancia se especificará particularmente para cada uno de los lotes en este supuesto y quedando descrita en su correspondiente escritura de propiedad.

A.5. Servidumbres: Son áreas que estarán indicadas en el Plano de cada Lote ó Ranchett y que indican el paso de instalaciones hidráulicas ó eléctricas así como la canalización de aguas pluviales y sanitarias. Los propietarios y/o poseedores de cada lote, deberán permitir el paso del personal de mantenimiento del Desarrollo para el servicio y mantenimiento periódico de las instalaciones. Se deberán observar y respetar los patrones naturales de flujos del agua pluvial. El Comité Técnico Arquitectónico determinará cuando así se requiera en coordinación con el propietario y/o poseedor de cada lote, y de acuerdo al análisis de pendientes, flujos y colindancias las instalaciones hidráulicas necesarias para un óptimo manejo de las aguas pluviales.

B. Se deberán respetar el mayor número de plantas y los árboles nativos maduros, que el Comité Técnico Arquitectónico señale y la reforestación será obligada de acuerdo a la paleta vegetal; (Anexo A)

Determinación del C.O.S.

El C.O.S. es un factor numérico porcentual por medio del cual se determina la máxima superficie de un lote que puede ser ocupada por CONSTRUCCIÓN TECHADA EN CONTACTO CON EL SUELO, (DESPLANTE) y se verificará estrictamente en el proceso de Revisión del Diseño: El C.O.S. correspondiente a cada lote, se encuentra determinado en la escritura de propiedad de cada uno de ellos.

A. El área de las construcciones como albercas, cuartos de máquinas, palapas o kioscos, cuartos de veladores, también estarán incluidas dentro del Área C.O.S. y tendrán que estar dentro del EDUC.

B. El Área C.O.S. se determinará de la siguiente manera:

a. Para lotes unifamiliares y familiares se obtendrá el área aplicando la siguiente fórmula: Área C.O.S. = (m)(x) + bSiendo m, un factor constante cuyo valor es = +0.3Siendo x, la superficie del terreno en metros cuadradosSiendo b, una constante cuyo valor es = 100El COS corresponde al cociente del Área COS entre el Área Total del terreno.b. Para los Ranchettes la superficie máxima de desplante será:1. Para una superficie menor de 18,000 m2 el C.O.S. será igual a 1,000 m2 por cada derecho a la construcción de una vivienda.2. Para una superficie mayor ó igual a 18,000 m2 el C.O.S. será igual a 1,500 m2 por cada derecho a la construcción de una vivienda.c. Las albercas y áreas comunes que se destinen en los Ranchettes para ser compartidas entre todos los condóminos y/o copropietarios del mismo, como; palapas, kioscos, terrazas cubiertas, cocheras, cuartos de máquinas, etc., formarán parte del C.O.S. total de cada Ranchett y tendrán que estar dentro del reglamento del C.O.S. Quedarán exceptuado de lo anterior las vialidades y accesos que llegaren a construirse dentro de los condominios horizontales y/o copropiedades de los distintos Ranchettes.d. Para efectos prácticos al Área COS se le denominará, en los planos individuales, como “COS”.e. A los lotes familiares que tengan más de un derecho a vivienda se le agregarán al Área COS 400 m2 por cada derecho a la construcción de una vivienda adicional.f. Cuando el Área COS resultante de aplicar la fórmula señalada sea mayor al EDUC determinado en el plano individual, el Área COS se igualará al EDUC.

Determinación del C.U.S.

El C.U.S. es un factor numérico porcentual por medio del cual se determina la máxima SUPERFICIE CONSTRUIDA TOTAL EN PLANTA ALTA Y BAJA, que puede tener un lote determinado y se verificará estrictamente en el proceso de Revisión del Diseño que lleve a cabo el Comité Técnico Arquitectónico.

A. Las construcciones como albercas, cuartos de maquinas, palapas, kioscos ó cuartos de veladores también estarán dentro del C.U.S.

B. El Área C.U.S. se determinará de la siguiente manera:

a. Para lotes unifamiliares se obtendrá el área aplicando la siguiente fórmula: Área C.U.S. = (m)(x) + bSiendo m, un factor constante cuyo valor es = +0.4Siendo x, la superficie del terreno en metros cuadradosSiendo b, una constante cuyo valor es = 250b. Para los Ranchettes la superficie máxima de construcción será:· Para una superficie menor de 18,000 m2 el C.U.S. será igual a 1,500 m2 por cada derecho a la construcción de una vivienda.· Para una superficie mayor ó igual a 18,000 m2 el C.U.S. será igual a 2,000 m2 por cada derecho a la construcción de una vivienda.c. Las albercas y áreas comunes que se destinen en los Ranchettes para ser compartidas entre todos los condóminos, como; palapas, kioscos, terrazas cubiertas, cocheras, cuartos de máquinas, etc., formarán parte del C.U.S. total de cada Ranchett y tendrán que estar dentro del reglamento del C.U.S.d. Para efectos prácticos al Área CUS se le denominará, en los planos individuales, como “CUS”.e. A los lotes familiares que tengan más de un derecho a la construcción de una vivienda se le agregarán al Área CUS 650 m2 por cada derecho a la construcción de una vivienda adicional.

4.1.2 Excepciones

Para efectos de la aplicación de los conceptos de EDUC, COS y CUS en terrenos con forma irregular, con 3 lados

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ó con más de cuatro lados, en el plano correspondiente se indicaran las restricciones y las superficies correspondientes.Debido a que muchos Lotes están localizados en un área con pendientes muy pronunciadas, los diseños con terrazas serán los más adecuados a los desniveles naturales del terreno, buscando siempre tener un balance adecuado entre los cortes y rellenos y cuidando que nunca se rebasen las alturas máximas permitidas y las dimensiones restringidas en el perímetro.

El Propietario y/o Poseedor de cada lote deberá estudiar el impacto potencial de su diseño en la vista, integración y privacidad de las existentes o futuras residencias en los lotes colindantes poniendo a consideración del Comité Técnico Arquitectónico un estudio, maqueta, alzados, cortes y perspectivas virtuales de su proyecto, antes de la presentación del proyecto ejecutivo.

4.1.3 Pendientes naturales

Previo al inicio del proyecto o de cualquier trabajo, el Propietario y/o poseedor de cada lote deberá presentar al Comité Técnico el plano topográfico del lote, que incluya el levantamiento de árboles y escurrimientos pluviales, en el que se establezcan las pendientes naturales existentes. En este plano, se señalará como información complementaria, las secciones longitudinales (frente-fondo) indicando las pendientes del terreno natural en ambos laterales del predio (en las colindancias) y al centro del lote.

La extensión de los cortes y rellenos propuestos y cualquier muro de contención o cimentación figurarán también en dicho plano, cuyo propósito será evaluar el posible impacto que el proyecto propuesto cause en los árboles existentes y/o en las plantas nativas de importancia. Este plano formará parte de la presentación final.

Estos se deberán de señalar gráficamente en las secciones:

Cortes de terreno: achurado con líneas diagonales.Rellenos: achurado con líneas horizontales.Muros de contención: achurado con cuadrícula.

Deberán incluirse un mínimo de cuatro fotografías del predio que permita identificar los elementos más importantes señalados en los planos.

4.1.4. Drenaje Sanitario, Pluvial y Nivelaciones

El aprovechamiento racional del agua es una prioridad en la que todos debemos participar, la extensión de los terrenos y las pendientes que muchos de ellos presentan obligan a realizar una planeación muy cuidadosa de los flujos de aguas pluviales para garantizar que no exista afectación ni deterioros derivados de ellos. El drenaje pluvial de superficie no deberá desembocar en los lotes colindantes o espacios abiertos, excepto cuando se sigan los patrones naturales de flujo. (No deberá causar una situación que pudiera llevar a una erosión no natural de los espacios abiertos).

Por tanto los terrenos que por condiciones topográficas tengan que captar las aguas de su vecino o en su defecto enviarlas a su colindante deberán realizar las instalaciones hidráulicas necesarias (registros, instalación de tubería etc.) para garantizar el correcto encauzamiento de las aguas pluviales hacia las vialidades tal y como lo indica el Reglamento de Diseño y Control de la Edificación del condominio Tres Marías.

El Comité Técnico Arquitectónico determinará en coordinación con el propietario y/o poseedor de cualquiera de los lotes y de acuerdo al análisis de pendientes, flujos y colindancias las instalaciones hidráulicas necesarias para un óptimo manejo de estas aguas.

El sistema de aprovechamiento, tratamiento y recirculación de las aguas negras del Condominio Tres Marías requiere que su contenido no presente variaciones significativas con el objeto de garantizar la calidad del agua tratada por lo que las aguas pluviales no podrán ser canalizadas al drenaje de las residencias.

Queda estrictamente prohibido mezclar aguas negras con aguas pluviales.

Esto implica que todas las aguas pluviales que se capten deberán ser canalizadas de manera independiente del drenaje sanitario de las residencias, se recomienda construir aljibes para almacenar y aprovechar las aguas pluviales en la temporada de secas. El Comité Técnico Arquitectónico proporcionará para cada residencia el volumen óptimo recomendable del aljib e. El aljibe, siempre y cuando se encuentre oculto, no se considerará para el cómputo del C.O.S. ó C.U.S.

Los excedentes de agua pluvial que no puedan ser almacenados deberán verterse, dependiendo de la ubicación específica de cada Lote ó RANCHETT, y canalizarse hacia la vialidad, a un lote contiguo ó a bocas de tormenta.

El Comité Técnico Arquitectónico contará con la información técnica necesaria para determinar la solución específica que no produzca una afectación visual negativa y que garantice un flujo de aguas pluviales seguro.

En todo el condominio se ha construido un sistema de contra cunetas que permiten canalizar el flujo de las aguas pluviales y dirigirlos hacia las instalaciones hidráulicas que aprovechan este tipo de aguas, estas contra cunetas quedan ubicadas normalmente dentro de la restricción frontal de los Ranchettes y Lotes y deberán preservarse. En caso de que un proyecto en particular requiera modificar la contra cuneta, deberá garantizar que en el tramo modificado se mantenga la pendiente y aforo de la contra cuneta original

Los trabajos de drenaje y nivelación no deberán alterar la conformación natural del terreno y deberán asegurar que mantenga su curso natural salvo aquellos lotes aprobados por el Comité Técnico Arquitectónico que por sus características particulares requieran un manejo especial de sus niveles y flujos de aguas pluviales

Las áreas modificadas deberán delimitarse y reforestarse con plantas nativas, establecidas en la paleta vegetal; (Anexo A).

Las estructuras, caminos, calles de entrada y otras mejoras deberán diseñarse con el objetivo de amoldarse a la topografía del terreno, con el mínimo de excavación ó rellenos.

Todas las alcantarillas, tubos de drenaje y estructuras deberán ocultarse y tener recubrimientos, para obtener una apariencia natural.

Los daños por deslaves que ocurran debido a flujos pluviales de un Lote a otros o a Áreas Comunes debido al cambio en las condiciones naturales del mismo, serán responsabilidad del Propietario y/o poseedor del Lote que causó este flujo de drenaje no natural.

4.1.5. Acceso a Lotes

Los caminos de acceso están predeterminados para minimizar el impacto visual sobre los elementos naturales importantes de cada Lote, tales como materiales vegetales grandes o significativos, afloramiento de roca, o vías de drenaje, y para minimizar su intromisión en el entorno natural existente.

Los caminos de acceso a las viviendas que llegaren a construirse en los Ranchettes y en los lotes familiares con derecho a la construcción de más de una vivienda, deberán construirse de un material de superficie dura. Los siguientes materiales de recubrimiento están permitidos: empedrados en general de piedra bola y de laja, concreto con granzón expuesto y color integral en colores terrosos, así como combinaciones entre estos materiales. Los elementos de realce de otros materiales y los agregados especiales para concreto con

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agregados expuestos, estarán sujetos a la aprobación del Comité Técnico Arquitectónico. . En caso de colocar concreto asfáltico; esta prohibido el empalme de este producto con la vialidad principal la cual es de concreto hidráulico por lo tanto será obligatoria la colocación de electos pétreos dentro de la restricción frontal (6metros a partir de la banqueta), esta piedra estará sujeta a la aprobación del comité de Arquitectos.

4.1.6. Elementos divisorios perimetrales.

El Condominio Tres Marías ha sido diseñado para que sus residentes puedan vivir en un ambiente de la mayor seguridad posible gracias a sus sistemas de control de accesos y a la barda perimetral electrificada, por lo que, la instalación de elementos divisorios entre los terrenos Unifamiliares, familiares y los Ranchettes tendrán la función de garantizar la privacidad y limitar el acceso de personas y mascotas. Por ello se recomienda la utilización de setos en las colindancias y límites de los terrenos. Para la instalación de muretes deberá identificarse si existen servidumbres que puedan ser afectadas con su construcción, la falta de observancia de esta condición puede ocasionar daños y rupturas en instalaciones hidráulicas, sanitarias, eléctricas y de servicios que invariablemente deberán ser reparadas con cargo al propietario y/o poseedor del Lote ó Ranchett de que se trate. Las reparaciones serán realizadas por la Administración del Condominio y queda estrictamente prohibida la reparación del daño por parte del propietario y/o poseedor ó responsable. Todos los gastos que erogue por estos conceptos el Administrador del Condominio deberán ser reembolsados por el propietario y/o poseedor responsable, dentro de las 48 horas siguientes a la fecha en la cual le sea solicitado, so pena de hacerse acreedores a las sanciones y cobro de intereses moratorios que se establezcan en cualesquiera de los reglamentos del Condominio Tres Marías.

A. División Frontal:

Deberá respetar las restricciones que en su caso tengan particularmente en los términos establecidos en el apartado 4.1.1-A.5 de este reglamento (ver 4.1.1– A.5, Servidumbres)

1.- Para los lotes unifamiliares la división frontal, de ser necesaria, se podrá construir de la siguiente forma:

a. Un murete de piedra volcánica de hasta un metro de altura.b. Malla ciclónica de color verde instalada sobre una estructura de PTR de 3”X3” con una altura máxima de 1 metro sobre el murete (Anexo C1-A) ó de 2 metros sobre el nivel de suelo. (Anexo C1-B).c. Malla de acero de color verde, altura de 1 metro sobre un murete de piedra con las siguientes especificaciones: varilla cal.6, poste de acero 21/2” x 21/2” (Anexo C2).d. Elemento divisorio color verde con una altura de 1 metro sobre un murete de piedra con las siguientes especificaciones: Tubular de 21/2” x 11/2” calibre 18, tubular de 11/4” x 11/4” calibre 18, redondo de 1/2”, solera de 3/16” x 3/4"(Anexo C-3).e. La altura total de la división frontal no podrá exceder los 2 mts de altura y tendrá que estar autorizada junto con el proyecto arquitectónico por el Comité Técnico Arquitectónico del “Condominio Tres Marías”.f. Todos los terrenos unifamiliares podrán realizar su motivo de acceso personalizado en un ancho máximo de 10 mts de frente en donde instalarán sus puertas de acceso y sus controles. La altura permitida será de 4.00 mts máximo, y tendrá que respetar el reglamento de construcción en todas sus partes.g. Se recomienda la utilización de setos en sustitución de elementos divisorios perimetrales.

2.- En el caso de los lotes familiares y los lotes denominados Ranchettes las divisiones frontales tendrán un tratamiento estándar, igual al de los terrenos unifamiliares (4.1.6 A 1)a. Todos los lotes familiares con derecho a la construcción de más de una vivienda y Ranchettes podrán realizar su motivo de acceso personalizado en un ancho máximo de 20 mts de frente en donde instalarán sus puertas de acceso y sus controles. La altura permitida será de 5.00 mts máximo, y tendrá que respetar el reglamento de construcción y este Reglamento en todas sus partes.

B. Divisiones Laterales y Posteriores:

Las divisiones laterales y posteriores tendrán las características enunciadas en el inciso 4.1.6 A 1 del presente reglamento. Las divisiones podrán ser construidas en los linderos laterales y en el límite posterior del lote, en el caso del frente deberá respetar la restricción frontal (ver inciso 4.1.1- A.2). Los materiales de construcción deberán tener las mismas características descritas para las bardas frontales.

Caso Especial: En el caso de que el Lote Unifamiliar, familiar ó Ranchett colinde en su parte posterior ó lateral con el Campo de Golf ó un área verde:

La altura máxima permisible en el lindero será de 1 (UN) metro.

La altura máxima permisible en las colindancias perpendiculares será de 1 (UN) metro hasta el límite de la restricción correspondiente autorizada para esa propiedad en particular.

No está permitido el uso de ningún otro material distinto del señalado.

Para la descripción del tipo de puertas o rejas permitidas se estará a lo dispuesto en el inciso o apartado 4.2.9.a de este reglamento.

Es aplicable tanto para lotes unifamiliares, familiares y Ranchettes la norma de bardas Laterales y Posteriores. Se recomienda la utilización de setos en sustitución de bardas.

4.1.7. Áreas Recreativas y Deportivas

Debido al tamaño del EDUC, es de esperarse que la mayoría de los lotes puedan dar cabida a una cancha deportiva o recreativa, cualquier solicitud de este tipo de instalaciones el Comité Técnico Arquitectónico lo analizará para su aprobación. Cualquier nivelación que sea requerida para obtener un área horizontal o plana deberá lograr un balance entre excavaciones y rellenos, y respetar las normas establecidas para muros de contención. Se requerirá de una combinación de muros y cercas aprobadas. La altura de la protección perimetral puede ser limitada, si el Comité Técnico Arquitectónico dictamina que tales protecciones resultan poco atractivas. El uso de cercas de tubo y malla galvanizados no estará permitido. Puede requerirse el uso de árboles y arbustos para ocultar dichas superficies de la vista desde las vialidades ó áreas comunes, de otros Lotes y Áreas Privativas, de manera que no afecten la visibilidad de los vecinos. La iluminación de todas las instalaciones deportivas deberá siempre ser aprobada por el Comité Técnico Arquitectónico.

4.1.8. Muros de Contención

La utilización de muros de contención que sobresalgan del nivel del suelo sólo podrán considerarse cuando sea una solución indispensable para la realización de un proyecto en particular ya que la filosofía del Condominio Tres Marías es preservar el entorno y forma natural del terreno. Todos los muros de contención están sujetos a la aprobación del Comité Técnico Arquitectónico.

Para la construcción de muros de contención deberá identificarse si existen servidumbres que puedan ser afectadas con su construcción, la falta de observancia de esta condición puede ocasionar daños y rupturas en instalaciones hidráulicas, sanitarias, eléctricas y de servicios que invariablemente deberán ser reparadas con cargo al propietario del Lote ó Ranchett. Las reparaciones serán realizadas por la Administración del Condominio y queda estrictamente prohibida la reparación del daño por parte del propietario y/o poseedor ó responsable. Todos los gastos que erogue por estos conceptos el Administrador del Condominio deberán ser R

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reembolsados por el propietario y/o poseedor responsable, dentro de las 48 horas siguientes a la fecha en la cual le sea solicitado, so pena de hacerse acreedor a las sanciones y cobro de intereses moratorios que se establezcan en cualesquiera de los reglamentos del condominio TRES MARÍAS.

El muro de contención será a elección del propietario y/o poseedor de cada lote teniendo en consideración la paleta de colores y en caso de utilizar materiales aparentes, los permitidos serán los siguientes: piedra de la región en laja o en mampostería, barreras de troncos de madera, ladrillo aparente (sin dejar aparente o encarpetada la estructura del muro) ó sillares de arcillas naturales.

La especificación siguiente es para aquellas personas que por la pendiente de su lote requieren construir un muro de contención en el limite posterior de su lote o en la restricción posterior: La altura máxima de los muros de contención para la nivelación de los jardines posteriores, es de 3.00 mts. de altura, pudiéndose construir dos muros de contención de 3.00 mts. cada uno con una separación horizontal de 1.50 mts. entre muro y muro para lograr una nivelación de 6.00 mts. de altura, estos muros deberán de ser de suelo cemento, de piedra o podrán ser de concreto chapeado con piedra, este último será revisado por el Comité Técnico Arquitectónico para que la apariencia sea totalmente natural para poder conservar el proyecto de integración del “Condominio Tres Marías”.

En terrenos con pendientes mayores de 30° (treinta grados) se podrá construir 3 muros de 3.00 mts. cada uno con una separación horizontal de 1.50 mts. entre muro y muro para lograr una nivelación de 9.00 mts., siempre y cuando el tercer muro se separe del segundo 1.50 mts. en sus colindancias laterales así como al fondo, la reglamentación de acabados aplicable para el tercer muro es la misma que para el segundo muro y es la que se describe en el párrafo anterior.

Se podrán eliminar los remetimientos laterales de 1.50 mts. en el tercer muro, siempre y cuando los propietarios de estos lotes compartan una colindancia común y elaboren un convenio notarial en el cual aceptan esta condición de eliminar dicha separación en la colindancia común.

En aquellos casos que a juicio del Comité Técnico Arquitectónico los lotes vecinos se vean afectados por la altura de los muros, dicho Comité tiene la facultad para determinar la altura máxima admisible de los muros para lograr el equilibrio entre las construcciones vecinas.

En el caso en el que el terreno natural en la colindancia posterior presente un desnivel entre un extremo y el opuesto, la altura de los muros de contención se tomará a partir del nivel promedio del desnivel del terreno natural en la colindancia posterior, el desnivel a que se hace mención, se deberá de reflejar en el levantamiento topográfico y avalado por el Comité Técnico Arquitectónico.

Todos los muros de contención sin excepción, deberán de estar cubiertos con vegetación de acuerdo a la Paleta Vegetal autorizada para el condominio. Esta vegetación la deberá de sembrar y mantener el propietario y/o poseedor del lote, por lo tanto se deberá de establecer el sistema de riego que sea conveniente para tales efectos. En el caso de utilizar muros de contención (ya se uno o hasta tres), la barda sobre la plataforma final no podrá exceder de 1.00 metro sobre el nivel de la banqueta.

En el caso de querer hacerse muros de contención, el constructor tendrá por obligatoriedad garantizar la estabilización de los terrenos y/o construcciones ya existentes que colinden con estos elementos.

4.1.9. Fusión y Subdivisión de lotes.

Si un propietario tiene dos o más Lotes contiguos y quiere unirlos en uno solo, el Propietario puede hacerlo previa aprobación del Comité Técnico Arquitectónico y de las autoridades correspondientes, sólo si se determina que el cambio no afecta la vista o privacía de los Lotes vecinos o Áreas Comunes ni las servidumbres de paso y los servicios de infraestructura. Cuando se considere la fusión de Lotes, el propietario deberá estar consciente de que el unir una o más Áreas de Construcción Permitida no obstante que puede ser beneficioso

ya que proveería de más espacio natural entre los Lotes vecinos, deberá sujetarse a las normas que establezca el Comité Técnico Arquitectónico. Previamente a la Fusión el Comité Técnico Arquitectónico determinará el EDUC que tendrá un lote fusionado y las afectaciones que tendrían las servidumbres y servicios, en caso de existir, para que el propietario decida la conveniencia de fusionarlo o no.

Es obligación del Propietario el llevar a cabo todos los trámites ante las autoridades competentes para obtener la fusión oficial.

La subdivisión de toda clase de lotes queda estrictamente prohibida.

Para los lotes familiares con derecho a la construcción de más de una vivienda y los lotes denominados “RANCHETTES” se podrá poner a consideración del Comité Técnico Arquitectónico un proyecto de integración para construir calles comunes internas, siempre y cuando cumpla todos los requisitos de este inciso y sea aprobado por dicho Comité.

4.2 CON RESPECTO A LA EDIFICACIÓN

El estilo arquitectónico del Condominio será el que se ha denominado, de “MEXICANO CONTEMPORÁNEO” y aún cuando el estilo es muy amplio se darán algunas restricciones para que el condominio y los vecinos no se vean afectados.

4.2.1. Altura de las Edificaciones

En todos los Lotes, la altura de las edificaciones será hasta 9.00 metros de altura máxima, (esta distancia se considerará como una línea paralela al terreno natural y al modificado como plataformas o terraplenes que hayan sido autorizados por el Comité Técnico Arquitectónico) medida sobre la línea del terreno natural ó modificado hasta la cumbrera o punto más alto de la construcción, excepción hecha del tiro de las chimeneas que podrá exceder hasta dos metros adicionales. Considerando la pendiente natural ó modificada del terreno, en ningún caso la edificación deberá tener más de 9.00 mts. El terreno modificado no podrá exceder de un metro de altura sobre el nivel de la banqueta y estará sujeto a aprobación del Comité Técnico Arquitectónico.

Para Ranchettes con terrenos mayores a 18,000 metros cuadrados la altura máxima permitida sobre los supuestos del párrafo anterior será de 12 metros.

Las residencias podrán tener dos niveles, en el caso de terrenos con pendiente pronunciada, que requieran de un tercer nivel, se autorizará dicha solución siempre que los paños de las fachadas, ventanas o vanos no lo demuestren. Tendrán que respetar la altura total, y deberán ser autorizados por el Comité Técnico Arquitectónico.

4.2.2. Volumetría de las construcciones

El juego con los planos de los muros y techos puede ser usado para dar movimiento e interés visual y para ayudar a que la construcción se relacione con el paisaje circundante. Está prohibida la utilización de techos curvos que no sean cúpulas.

4.2.3 Conservación de las Vistas

Entre las cualidades más destacables de los lotes ubicados dentro de Condominio Tres Marías, se encuentra la de tener significativas vistas de la cañada y una vista panorámica. Es importante tener en cuenta que el diseño deberá armonizar con el entorno y que se permitirá explotar al máximo las vistas del propio lote sin que esto signifique obstruir de manera alguna las vistas de los lotes vecinos o áreas comunes. El objetivo es crear la mayor cantidad de oportunidades de vista posible, dentro de las restricciones de cada Lote y los objetivos de los Criterios de Diseño.

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4.2.4 Iluminación Exterior

La iluminación exterior deberá ser de diseño conservador, indirecta, y del tamaño más pequeño posible. La iluminación exterior deberá dirigirse hacia la Residencia y ser de baja potencia (limitado a 2,000 lúmenes por luminaria) para minimizar los reflejos a los Lotes vecinos, Áreas Comunes, o instalaciones Privadas. Cualquier tipo de iluminación elevada o en los techos está prohibida, tampoco se permitirán alumbrados de neón, fluorescente o de vapor de mercurio. Los postes de lámparas de cualquier tipo o bases de iluminación no están permitidas dentro de los Lotes Unifamiliares y las luminarias de este tipo para los Lotes Familiares y los denominados “RANCHETS” deberán ser autorizadas por el Comité Técnico Arquitectónico, para que cumplan con la imagen que tendrá el Condominio Tres Marías.

4.2.5 Techos

Debido a la topografía y ubicación de la mayoría de los lotes unifamiliares, familiares y Ranchettes, las techumbres y cubiertas deberán ser trabajadas y tratadas como si fueran una quinta fachada, con el objeto de que todos los terrenos tengan una vista de la misma calidad escénica. Por ello se deberán mantener totalmente ocultos todos aquellos elementos que normalmente se ubican en el último nivel de las residencias como son tinacos, calentadores de agua, áreas de tendido, áreas de servicio, tanques de gas, antenas satelitales, equipos de aire acondicionado y ductería, tuberías, instalaciones para diversos servicios , etc. En el caso de los calentadores solares se deberá consultar al Comité Técnico Arquitectónico sobre las especificaciones particulares de los paneles autorizados, quedan prohibidos los paneles solares con cubiertas de cristal ó vidrio.

La regla general que aplica consiste en que los recubrimientos y terminados finales de la Quinta Fachada sean los adecuados para que proporcionen una imagen consistente en diseño con el resto de las fachadas.

En caso de diseñar techos inclinados:

Del área total de techumbres se admitirá un máximo del 50 % de techos inclinados en la propuesta arquitectónica.

La inclinación de los techos no deberá tener una pendiente menor a un ángulo de 20° ni mayor a 30°. Los techos inclinados invariablemente deberán llevar teja y los volados deberán llevar viguería adicional a la teja.

a) Todos los techos de las casas deberán respetar los acabados señalados en este reglamento respecto a terrazas, techos inclinados, techos planos y azoteas.b) Se permitirá el uso de pérgolas, para cubrir patios, pasillos y terrazas dentro del EDUC, pero en este caso, las superficies cubiertas con estos elementos, se sumarán a los metros del COS Y CUS.c) La altura de los domos no deberá exceder a la de los pretiles.d) Los tragaluces no deberán tener un ángulo mayor de 20° para evitar reflejos innecesarios sobre el resto de las residencias.e) Los techos no deberán llegar a menos de 2.50 mts. del terreno natural o nivelado. Se recomienda que los aleros tengan un mínimo de voladizo de 0.90 mts. y un máximo de 1.50 mts. los cuales podrán ubicarse en las zonas de restricción frontal, lateral y al fondo, y no se considerarán para efecto del COS.f ) No están permitidos los techos con mansardas, áticos o líneas curvas y otras formas no convencionales de techos.g) Los materiales de recubrimiento para los techos son un elemento visual muy importante del diseño en el conjunto, por lo que estos deberán contemplar un tratamiento de tejas de barro cocido de media caña color natural, loseta o enladrillados también de barro cocido en color natural.h) No están permitidos las tejas de barro vitrificado, techos metálicos, de materiales o recubrimientos tales como asbesto, plásticos ó láminas acanaladas.i) No están permitidos los impermeabilizantes de color brillante o colores no terrosos debiendo usarse impermeabilizantes blancos ó terracotas. Es importante que todos los materiales de los techos sean de un

color de los aprobados por el Comité Técnico Arquitectónico. Todos los materiales y sus colores serán evaluados y aprobados por el Comité Técnico. Los techos en las zonas de estacionamiento de las casas, deberán cumplir con las normas establecidas en el presente inciso.j) En el caso de los techos planos y horizontales que se utilicen como terrazas, estos deberán contemplar un tratamiento con los siguientes materiales:Baldosas de barro de color naturalConcretos martelinados en colores terrososCanteraMármoles busardeadosMármoles con acabados mate.

Por ningún motivo estos techos podrán estar pintados con colores brillantes o que no sean colores naturales de los materiales. En todos los casos los acabados y los materiales deberán ser autorizados previamente por el Comité Técnico Arquitectónico.

4.2.6 Materiales de Acabados en superficies Exteriores

En las residencias no se permitirá la aplicación externa de elementos plásticos, recubrimientos metálicos reflejantes, vinilo, superficies reflejantes, adocreto, granito, acrílico, asbesto, alucobond, P.V.C., y otros materiales cuya apariencia, a juicio del Comité Técnico Arquitectónico, no se ajusta con la filosofía de diseño del Condominio Tres Marías.

No se permitirá el uso de cristales tipo espejo en ninguna tonalidad ni de polarizados o ahumados. Únicamente estarán permitidos los cristales claros o transparentes, tintex verdes y los esmerilados o al ácido en cualquiera de los 2 tipos anteriores.

Todos los pavimentos exteriores de los lotes unifamiliares, familiares y Ranchettes como banquetas, andadores, caminos para vehículos deberán ser construidos con Materiales y Recubrimientos Permeables.

4.2.7 Color de los Muros Exteriores

El color de los muros exteriores deberá armonizar con el sitio y el paisaje circundante en todo momento. El color de la Residencia deberá ser cálido, de tonos terrosos y estará sujeto a la aprobación del Comité Técnico Arquitectónico de acuerdo a la paleta de colores (ANEXO B, Paleta de Colores); Los materiales y tejados exteriores deberán ser aprobados por el Comité Técnico Arquitectónico. Los remates alrededor de las ventanas, puertas y otras áreas de este tipo deberán ser de los colores aprobados.

Las combinaciones de colores autorizadas en los muros exteriores son los siguientes con base en la paleta de colores anexa:

1. Colores “Base” al 20% Anexo (B) Mínimo 70% del área

2. Colores “Contraste” del 80% al 100% Anexo (B) Máximo 30% del áreaÓ Materiales Naturales

En el caso de que el proyecto no cuente con un mínimo de techos inclinados con teja correspondiente al 50% del COS (ver 4.2.5 del presente reglamento), entonces deberá utilizar forzosamente un mínimo de materiales naturales en muros exteriores correspondiente al 20%.

La mangueteria deberá armonizar con el color de la residencia, quedando estrictamente prohibido el uso de metales reflejantes.

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4.2.8. Instalaciones y Elementos Exteriores.

Se requiere de la aprobación del Comité Técnico Arquitectónico para todos aquellos elementos que se pretendan establecer sobre los techos tales como tragaluces, iluminación cenital, tiros de chimeneas ornamentales, ventilas, canalones y bajadas pluviales, depósitos de agua, tanques elevados, éstos se deberán integrar lo más posible al diseño de las cubiertas con el propósito de minimizar su presencia, por lo que es necesario se presenten los detalles arquitectónicos y constructivos de estos elementos al Comité Técnico Arquitectónico para su aprobación.

En el caso de los tragaluces, iluminación cenital, estos deberán de ser de cristal esmerilado o al ácido para evitar los reflejos y deberán de establecer en la parte inferior algún elemento que disperse la luminosidad nocturna, por medio una marimba de madera, telar o una persiana de madera.

Los tiros de salida de las chimeneas deberán estar terminados con los mismos materiales utilizados en la construcción principal y podrán exceder dos metros la altura máxima permisible para la construcción. Las chimeneas metálicas expuestas no están permitidas.

Los paneles de control, medidores de electricidad, los sistemas de control de irrigación y los paneles de seguridad deberán estar ocultos.

Todos las demás salientes como balcones, pérgolas, marquesinas, porches, terrazas, pasamanos y escaleras exteriores deberán integrarse al diseño de la Residencia e igualar o complementar el color de la superficie de la que se proyectan. Se plantea el uso de zonas porticadas en fachadas con el objetivo de minimizar las zonas de reflejo ocasionadas por los ventanales. Cuando se trate de captación de energía solar se deberá presentar ante el Comité Técnico Arquitectónico el proyecto de integración y estudio de su impacto visual en el conjunto.

4.2.9. Estacionamientos

Los estacionamientos se podrán techar tomando en cuenta que la losa en esta zona deberá de cumplir lo establecido en el inciso 4.2.5., del presente reglamento. Se permitirá la colocación de puertas en los estacionamientos, las cuales deberán cumplir con las siguientes características.

a) Materiales permitidos: madera sólida, y metales oxidados. Para el caso de los metales, se Permitirán solo aquellos que sean opacos, estos materiales deberán de ser aprobados previamente por el Comité Técnico Arquitectónico.b) Pintura: La aplicación de colores exteriores en puertas estará sujeta a la aprobación del Comité Técnico Arquitectónico, el cual contará con la paleta de colores autorizada para el Condominio Tres Marías (Anexo “B”, Paleta de Colores).c) Las rejas y su color deberán estar autorizadas por el Comité Técnico Arquitectónico, quedando estrictamente prohibido pintar rejas en colores claros.

Debido a las pendientes naturales de los lotes en el Condominio Tres Marías, se podrán presentar diferentes alternativas para la construcción del estacionamiento, el Comité Técnico analizará todas las propuestas presentadas y sólo aprobará aquellas que no afecten a los lotes vecinos.

4.2.10. Banquetas Autorizadas

Las banquetas deberán seguir un alineamiento dispuesto por el Comité de Arquitectos del Condominio Tres Marías (Anexo C-4) todo ello con la finalidad de mantener una uniformidad y continuidad en el condominio.

4.2.11. Antenas Satelitales

No se permitirá la instalación de antenas satelitales, o cualquier otro aparato de transmisión o recepción de

televisión, radio, satélite u otras señales a menos que se encuentre dentro de la Residencia y que no sea visible desde fuera de la misma, con excepción de una antena satelital máximo de 0.75 mts de diámetro que puede ser colocada con discreción en el Lote siempre y cuando, se encuentre discretamente oculta a la vista desde cualquier calle, Propiedad Privada, Unidad ó Área Privativa y/o Área Común. Todas las antenas deberán ajustarse a los requerimientos del Reglamento vigente.

4.2.12. Albercas y Tinas de Hidromasaje

La instalación inicial o subsecuente de una alberca requerirá de la presentación de planos y la autorización previa del Comité Técnico Arquitectónico. Las albercas deberán formar parte integral de las terrazas o patios y/o del diseño de paisaje y estar dentro del porcentaje de terreno permitido para desplante y construcción (COS/CUS)

4.2.13. Equipamientos recreativos y deportivos

Se requiere de aprobación específica por parte del Comité Técnico Arquitectónico, para la instalación de todos los equipamientos deportivos y de juegos según lo establecido en el inciso 4.1.7 del presente reglamento.

4.2.14. Número Oficial

Cada propietario y/o poseedor de cada Lote deberá instalar en el exterior del mismo un soporte de identificación con la dirección y número oficial del Lote de que se trate, fijada en el mismo al terminar la construcción de la Residencia. El diseño de dicho soporte será autorizado por el Comité Técnico Arquitectónico. No se pueden colocar números en ninguna parte de la casa, o en ninguna parte del Lote sin la previa aprobación del Comité Técnico Arquitectónico.

4.2.15. Anuncios

A menos que sea requerido por las Autoridades Locales, no se permitirá la instalación de cualquier tipo de anuncios en ningún lugar de las propiedades, y en tal caso, el diseño, forma y tamaño deberá ser aprobado por el Comité Técnico Arquitectónico, apegándose siempre a las normas establecidas por las autoridades.

4.2.16. Patios de Servicio

Todos los tendederos, áreas de lavado, contenedores de basura y desperdicios, equipos mecánicos y otras instalaciones de servicio y mantenimiento deberán ocultarse a la vista desde cualquier punto circundante.

4.2.17. Acometida de Servicios

Todos los transformadores eléctricos, cajas de empalme de televisión por cable, equipo telefónico, tomas de agua y otras instalaciones relacionadas, ubicadas cerca de alguna calle o Lote vecino, deberán quedar ocultos a la vista desde cualquier punto circundante, acondicionándose de la mejor manera posible, usando muros bajos de piedra, madera o vegetación nativa.

4.2.18. Lotes colindantes con el Campo de Golf

Debe considerarse el peligro potencial de las pelotas de golf u otros objetos que pudieran entrar al Lote, al diseñar la residencia, cada propietario es responsable de prever los peligros potenciales de vivir en un lote colindante a un campo de golf. Los materiales de construcción exteriores, incluyendo el vidrio, deberán ser tales que puedan soportar el impacto de una pelota de golf. La localización, orientación y tamaño de las ventanas y la localización de los patios, deberá diseñarse para mitigar éste peligro potencial. El uso de Mallas, Redes u otros materiales similares de protección, no están permitidos, la protección contra esos objetos deberá hacerse por medio de elementos de paisajes naturales.

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No obstante lo expresado en el párrafo inmediato anterior, Administración Tres Marías A.C. y Club de Golf Tres Marías, S.A. de C.V. contratarán una póliza de seguro de Responsabilidad Civil que ampare y cubra los daños que en sus personas y/o en sus bienes puedan causarle a los residentes cualquiera de los jugadores y/o usuarios del campo de golf propiedad de Club de Golf Tres Marías, S.A. de C.V. En caso de que cualquier jugador y/o usuario del citado campo de golf ocasione cualquiera de los daños antes mencionados, deberá de seguirse el procedimiento siguiente:

1.- El jugador y/o usuario que hubiere causado los daños, al término de su ronda de juego deberá reportar dicho incidente con el Gerente General del Club de Golf.

2.- El reporte a que se refiere el punto anterior, deberá ir firmado por los demás compañeros que hubieren estado jugando conjuntamente con el jugador responsable, así como por el o los caddies que los hubieren asistido y el Marshall del campo.

3.- En caso de que el jugador que hubiere causado los daños no presentare el reporte a que se refieren los puntos que preceden, el propietario cuyos bienes y/o personas hubieren sido dañadas, solicitará al Gerente General del Club de Golf la reparación de los daños correspondientes, para lo cual la reclamación correspondiente deberá contar con la firma de los Caddies que hubieren asistido al jugador que hubiere causado el daño, así como con la firma del Marshall del Campo de Golf.

4.- El pago de cualquier daño, se hará siguiendo los procedimientos que al efecto determine la compañía aseguradora con la cual se tenga contratado el seguro a que se refieren las líneas anteriores. En caso de que la compañía aseguradora y/o cualesquiera de sus ajustadores determinaren que el daño ocasionado no fue producido como consecuencia del uso normal y racional que del campo de golf hubieren hecho sus jugadores y/o usuarios, ni Administración Tres Marías, ni Club de Golf Tres Marías, S.A. de C.V., pagarán cantidad alguna por dichos conceptos.

El jugador y/o usuario del Campo de Golf, en lo personal será el responsable de cualquier daño en las personas y en las propiedades que llegare a ocasionar cuando se encontrare utilizando las instalaciones del Campo de Golf.

Administradora Tres Marías A.C. y/o Club de Golf Tres Marías, S.A. de C.V., no serán responsables por cualquier daño a personas o a los bienes que puedan ser ocasionadas por objetos utilizados en el juego en el campo de golf. El uso de mallas, redes u otros materiales similares de protección no están permitidos. La protección contra estos objetos deberá hacerse por medio de elementos de paisaje naturales.

4.2.19. Objetos ornamentales

Los objetos ornamentales exteriores deberán de ser autorizados por el Comité Técnico Arquitectónico, el que juzgará que no afecten a terceros o contrasten con el contexto urbano, recomendando sean conservadores o en su caso discretos.

4.2.20. Varios

Construcciones adicionales: Las construcciones adicionales como bodegas, cuartos de servicio y otros, no adosadas a la residencia deberán cumplir con las normas del EDUC, el COS y el CUS y deberán tener acabados y formas propias del fraccionamiento y debiendo incluirse dentro del proyecto para su autorización ante el Comité Técnico Arquitectónico.

Sótanos y Estacionamientos Subterráneos: En aquellos casos en que el propietario solicite al Comité Técnico Arquitectónico efectuar una construcción adicional subterránea o sea por debajo del nivel del terreno natural ó modificado, ésta sólo procederá siempre y cuando dicha construcción se ubique dentro del EDUC y no contemple ninguna ventana hacia la colindancia posterior, en caso de requerir alguna ventilación lateral,

se deberá de solucionar por medio de un pozo inglés. La ubicación y la ventilación de esta construcción, deberán de ser aprobadas previamente por el Comité Técnico Arquitectónico. Dicha área construida será considerada para el cómputo del CUS al 50% de su área.Toldos y aleros: La instalación de toldos y aleros requerirá de la aprobación del Comité Técnico Arquitectónico: Si es aprobada, el color deberá ser el mismo o acorde con el exterior de la ResidenciaFuentes, casas y comedores para pájaros: El Comité Técnico Arquitectónico tendrá las facultades para a su juicio aprobar estos proyectos, si estos cumplen con el concepto bajo el cual, a su juicio fue concebido el Condominio Tres Marías.Recintos para perros: Deberán estar ubicados dentro del EDUC, debidamente ocultos de la vista de las calles, de las demás Unidades o Áreas Privativas, Áreas Comunes y Lotes vecinos.Invernaderos: Estos deberán de ser autorizados por el Comité Técnico Arquitectónico y se aplicarán criterios iguales o similares a los propuestos en los tragaluces. (4.2.8 Instalaciones y Elementos Exteriores).Elementos de Seguridad: El Comité Técnico Arquitectónico deberá aprobar los elementos de seguridad para las Residencias como barras de acero, el hierro forjado, o elementos similares fuera de cualquier ventana, puerta ó barda de las Residencias.

4.2.21. Restricciones Adicionales

El Administrador del Condominio Tres Marías tendrá en todo momento la facultad para agregar nuevos criterios no expresados en este reglamento y nuevas reglamentaciones, siguiendo siempre la orientación general de conservación de un ambiente armónico con el lugar y una infraestructura ordenada.

4.2.22. Paleta de Colores

La aplicación de colores exteriores en fachadas estará sujeta a la aprobación del Comité Técnico Arquitectónico, el cual contará con la Paleta de Colores autorizada para el Condominio Tres Marías.

El Comité Técnico Arquitectónico tendrá la facultad de aprobar colores que no estén contemplados en la Paleta de Colores y que a su juicio cumplan con el concepto que a su juicio fue concebido para el Condominio Tres Marías. (Ver anexo B).

4.3 CON RESPECTO A LA ARQUITECTURA DE PAISAJE

La jardinería es un elemento de diseño esencial en el Condominio Tres Marías, cuya meta general e individual en el desarrollo de cada Lote es la de conservar la belleza y las características topográficas y de la vegetación natural de la propiedad, permitiendo áreas jardinadas atractivas a la vista. La conservación del río y de las áreas arboladas, debe ser considerada en todos los diseños, por lo que se tendrá especial cuidado con el manejo del entorno para lograr una integración del diseño de paisaje. Es obligatorio proteger con malla de cerca o reja durante el proceso de construcción la vegetación relevante de cada lote o Ranchett.

4.3.1 Rellenos

Cuando se requieran rellenos, éstos deberán producir una alteración mínima en la topografía del terreno, se recomienda que el material con que se rellenen estas zonas, este compuesto de la siguiente manera:

· Un relleno de piedra, grava o tezontle.· Para la capa superficial se recomienda:30 cm. de tezontle de 1” de diámetro o grava de ¾10 cm. de arena de río como filtro15 a 65 cm de mezcla de tierra vegetal.

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4.3.2. Riego

En espacios urbanos, en espacios privados abiertos exteriores y en espacios privados abiertos interiores se recomienda utilizar riego automatizado de preferencia por medio de sensores.4.3.3. Requerimientos

Todas las zonas fuera del EDUC alteradas por la construcción deberán replantarse según lo establecido en la Paleta Vegetal. (Anexo “A”)

4.3.4. Procedimiento de Autorización de arquitectura de paisaje

Deberá presentarse ante el Comité Técnico Arquitectónico un plano detallado del diseño de paisaje para su aprobación. Dicho plano deberá identificar cualquier árbol nativo que se deberá respetar y los árboles nuevos que se propongan según la Paleta Vegetal (Anexo “A”). Todos los propietarios y/o poseedores de cada lote, estarán obligados a sembrar un mínimo del 50% de árboles nativos descritos en la paleta vegetal, y el otro 50% de árboles de su elección dentro de los permitidos en la Paleta Vegetal. Esta medida es para que poco a poco todos los propietarios y/o poseedores de lotes, cooperen en la reforestación del desarrollo con árboles similares, logrando obtener a futuro un lugar arbolado y homogéneo.

Se recomienda que el propietario y/o poseedor de cada lote, contrate asistencia de especialistas en arquitectura de paisaje para el diseño, salvamento de árboles y especies, y planeación del jardín, para que tengan jardines de poco mantenimiento y en conjunción con la naturaleza propia del desarrollo.

4.4 CON RESPECTO A LOS CONDOMINIOS

4.4.1. Condominios Horizontales denominados “RANCHETTES y lotes Familiares con derecho a la construcción de más de una vivienda ”

Para el caso de los Conjuntos Habitacionales Horizontales, deberán presentar al Comité Técnico Arquitectónico para su evaluación y autorización, el proyecto de vialidad interna, subdivisión de predios y siembra de viviendas, siempre respetando las restricciones del presente Reglamento, EDUC, COS y CUS, tomando en cuenta la aplicación de las normas a terrenos unifamiliares, para sus áreas privativas y viviendas dentro de cada RANCHETT y/o lote familiar.

5.- COMITÉ TÉCNICO ARQUITECTÓNICO

EL Comité Técnico Arquitectónico es el órgano encargado de interpretar y aplicar las directrices, conceptos y filosofía del diseño de la construcción contenidos en este Reglamento y de dictaminar las características particulares del EDUC, COS Y CUS para cada Lote Unifamiliar, Familiar y Ranchett, así como avalar y autorizar el diseño arquitectónico de cada residencia. Sus resoluciones no podrán ser cambiadas, modificadas o alteradas por ningún propietario, poseedor, arquitecto, constructor o autoridad. Todos los terrenos con derecho a la construcción de más de una vivienda, deberán contar con Reglamento de Condominio o con el documento que haga sus veces.

5.1 Integración del Comité Técnico Arquitectónico.

El Comité Técnico Arquitectónico estará integrado por:

Un Presidente:Un Secretario:Tres Vocales: Profesionales de la construcción residencial, titulados en Arquitectura.

5.2 Atribuciones del Comité Técnico Arquitectónico.

El Comité Técnico Arquitectónico, es el encargado de operar todas las fases del proceso de revisión, autorización y supervisión de los proyectos.

Es obligación del Comité Técnico Arquitectónico velar por el cumplimiento de lo estipulado en este reglamento.

El Comité Técnico Arquitectónico deberá emitir un dictamen sobre los proyectos y propuestas de construcción que le sean presentados, de conformidad con los requisitos establecidos, en un plazo no mayor de quince días hábiles, contados a partir de que los hubiere recibido en forma completa.

Las decisiones del Comité Técnico Arquitectónico se tomarán por mayoría de votos de sus integrantes, sin embargo, el Presidente del Comité Técnico Arquitectónico tendrá la facultad de vetar cualquier proyecto a pesar de que se cuente con el voto aprobatorio de los restantes miembros del citado Comité.

La filosofía del Condominio Tres Marías y su concepto arquitectónico general son las bases bajo las cuales se sustenta el presente Reglamento Interno y el trabajo del Comité Técnico Arquitectónico, sin embargo, la observancia estricta del Reglamento no garantiza por si sola la aprobación de un proyecto en particular. El Comité Técnico Arquitectónico tiene la facultad de solicitar adecuaciones, modificaciones ó correcciones a un proyecto que aunque estrictamente cumpla con esta normatividad, no refleje el concepto ni la estética del Condominio Tres Marías.

La única persona facultada para emitir la autorización definitiva a un proyecto será exclusivamente el Presidente del Comité Técnico Arquitectónico.

5.3 Responsabilidades legales del Comité Técnico Arquitectónico

El Comité Técnico Arquitectónico o cualquiera de sus miembros no tendrán responsabilidad legal ante cualquier autoridad o cualquier propietario y/o poseedor de cualquier lote, por daños y perjuicios derivados de la aprobación de planos, dibujos y especificaciones, así como por la construcción o el comportamiento de cualquier obra que se realice de acuerdo o no, a los planos, dibujos o especificaciones previamente aprobados ya que en todos los casos se deberá, complementariamente, respetar y observar el “Reglamento de Construcción y de los Servicios Urbanos para el Municipio de Morelia” vigente. Invariablemente el Visto Bueno o autorización del Comité Técnico Arquitectónico se deberá otorgar previo a la solicitud de licencia de construcción municipal. Se tiene suscrito un convenio con el H. Ayuntamiento de Morelia, quien otorgará la licencia de obra únicamente cuando se cuente con los planos autorizados por el Comité Técnico Arquitectónico.

En el caso de que algún adquirente de algún lote o indiviso, o en el caso de los Condominios horizontales Ranchettes, efectúe construcciones violando las restricciones establecidas en este Reglamento, el Administrador del Condominio Tres Marías tendrá la facultad de impedir el acceso de personal y materiales al Condominio Residencial, comunicando a la Autoridad Competente para la suspensión definitiva.

6.- REVISIÓN Y AUTORIZACIÓN DE PROYECTOS

Las normas de diseño y el proceso de revisión y autorización de los proyectos han sido desarrollados para proveer que los controles garanticen, que durante el crecimiento paulatino del Condominio Tres Marías se consolide el concepto de alta calidad de vida y respeto a la naturaleza que todos sus residentes aspiran a tener.Solo a partir de esta estricta observancia de las normas y el procedimiento el resultado final será esperado.El proceso de revisión esta diseñado para ser claro, ordenado y expedito. El cumplimiento de sus distintas etapas garantiza su eficacia. Con objeto de establecer con toda precisión los mecanismos y etapas a las cuales

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deberán quedar sujetos los procesos relativos a la autorización de los proyectos y posteriormente de las construcciones de todas y cada una de las residencias que se erijan dentro del condominio, se adjunta al presente reglamento como anexo “D” del mismo, el diagrama de flujo para autorización, el cual se tiene aquí por reproducido como si a la letra se insertase.

6.1. Fianzas

Para efecto de dar cumplimiento a todas las obligaciones estipuladas en el presente, los propietarios y/o poseedores de los distintos lotes, así como sus respectivos constructores y/o contratistas deberán otorgar una fianza para garantizar el fiel cumplimiento de todas las obligaciones contenidas en este reglamento, respetando que la construcción se realice de acuerdo al proyecto aprobado y autorizado por el Comité Técnico Arquitectónico y el H. Ayuntamiento; de requerir una intervención por haberse desviado del proyecto original o llegare a quedar inconclusa en un lapso de 18 meses a partir de la fecha de inicio, se hará efectiva la fianza para corregir los desvíos de proyecto y darle un acabado a la obra que no deteriore la imagen general del conjunto.

El monto de la fianza mencionada con anterioridad será de $200,000.00 (Doscientos mil pesos 00/100 m.n) base enero de 2004 y actualizable al inicio de la obra con una tasa igual al INPC (índice nacional de precios al consumidor) que emite mensualmente el Banco de México.

6.2. Criterios de Revisión

Las normas de este reglamento forman el marco para el diseño y control de la edificación de las residencias del Condominio Tres Marías. Su cumplimiento es obligatorio y el Comité Técnico Arquitectónico no aprobará ningún proyecto que incumpla una o varias de ellas. Este Comité esta facultado para emitir criterios o recomendaciones adicionales que beneficien al conjunto, en función de situaciones no previstas por las normas, las cuales tendrán el carácter de obligatorio y estarán basados siempre en consideraciones estéticas y funcionales. (Prevalecerán siempre las restricciones particulares para cada lote).

Es indispensable que el Propietario y/o poseedor de los lotes, contrate asistencia arquitectónica profesional para el diseño y planeación de su Residencia.

6.3. Disposiciones Oficiales

Las normas de diseño han sido analizadas a profundidad para hacerlas compatibles con el “Reglamento de Construcción y de los Servicios Urbanos para el Municipio de Morelia”, Michoacán y con las disposiciones de uso del suelo contenidas en el Plan de Desarrollo Urbano Municipal. Sin embargo su cumplimiento no exime de la observancia de otras disposiciones Estatales y Federales, por lo que será responsabilidad del propietario y/o poseedor de cada lote, el cumplimiento de éstas u otras disposiciones oficiales que con el tiempo surjan.

6.4. Tramites oficiales

Los trámites ante el H. Ayuntamiento de la Cuidad de Morelia para la obtención de la Licencia de Construcción se iniciarán después de obtenida la aprobación del Comité Técnico Arquitectónico de acuerdo al convenio establecido con el H. Ayuntamiento, en el que se señala que el trámite sólo podrá realizarse mediante la presentación de los planos sellados y firmados por el Comité Técnico Arquitectónico.

6.5. Procedimientos de Revisión

El Comité Técnico Arquitectónico conducirá las revisiones de proyectos durante sus sesiones regulares. El Comité podrá programar reuniones extraordinarias cuando la carga de trabajo o la complejidad de las decisiones lo ameriten.Por cada proyecto se harán una reunión preliminar y las presentaciones necesarias. Cuando el proyecto amerite se podrán programar más reuniones.

Los propietarios, arquitectos o constructores tendrán el derecho de hacer una presentación en la reunión a la que hayan sido convocados.

6.5.1. Reunión preliminar

En esta primera reunión del propietario, arquitecto y constructor con el Comité Técnico Arquitectónico, se visitará el lote en cuestión y se explicarán y discutirán las normas de diseño y los criterios de evaluación. Se recomienda que esta reunión tenga lugar antes del inicio de la elaboración del proyecto arquitectónico.Se revisará y comentará el Reglamento Interno de Construcción, que será de observancia obligatoria durante el período de construcción.

6.5.2 Presentación inicial

Para la solicitud de revisión, trámites ante las distintas autoridades y supervisión de la obra se deberán presentar la solicitud de revisión por escrito, junto con el recibo del pago hecho ante el administrador del condominio por estos servicios que tendrán un costo de $9.00 (nueve pesos 00/100 m.n.) por metro cuadrado de construcción. El valor por metro tendrá base a enero de 2004 y será actualizado al inicio de la obra con una tasa igual al INPC (índice nacional de precios al consumidor) que emite mensualmente el Banco de México. Una vez recibida la solicitud de revisión y el comprobante de pago, se presentará la siguiente documentación:

a) Breve relación escrita del proyecto, conteniendo una descripción de las necesidades del propietario y/o poseedor del lote, y de los criterios de diseño de la unidad.

b) Plano del terreno escala 1:100 con curvas del nivel a cada 1.00 m Mostrando todos sus elementos topográficos tales como cauces, afloramiento de roca, deslaves o rellenos, mostrando las alteraciones propuestas a la topografía y la vegetación

c) Plano escala 1:100 mostrando la localización y el área del COS así como la planta de conjunto (techos) que incluya todas las edificaciones, así como las áreas exteriores como estacionamientos, caminos, andadores, terrazas, pérgolas, albercas, tinas de hidromasaje, albercas, canchas deportivas, patios y bardas.

d) Plantas arquitectónicas de los distintos niveles escala 1:100 incluyendo sótanos y basamentos.

e) Alzados de fachadas escala 1:100 incluyendo fachadas a la calle, al jardín o áreas comunes y fachadas laterales.

f ) Cortes escala 1:100 incluyendo por lo menos uno longitudinal y otro transversal.

g) Criterio de jardinería escala 1:100 mostrando la vegetación que se conserva así como la nueva vegetación.

h) Detalles relevantes

i) Criterio de acabados exteriores e iluminación escala 1:100, que muestre la combinación de colores y materiales. De ser necesario se acompañará de muestras.

j) Fotografías del estado actual del terreno.

k) Maqueta volumétrica.

6.5.3 Evaluación de la presentación inicial

En los 15 días hábiles posteriores a la recepción de la documentación completa y de la presentación del proyecto, el Comité Técnico Arquitectónico contestará por escrito. La presentación inicial podrá: 1) ser

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aprobada en todos sus términos, 2) ser aprobada con recomendaciones que deberán ser atendidas antes de la presentación final ó 3) resultar no aprobada, en cuyo caso tendrá que reformularse la presentación inicial y realizar una nueva presentación.

6.5.4 Presentación final

Después de haber obtenido la aprobación inicial, una vez realizados los ajustes y correcciones y ya desarrollado el proyecto a nivel de Licencia de Construcción, se ingresarán 4 tantos que una vez aprobados con los sellos y tres firmas de miembros del Comité Técnico Arquitectónico serán los mismos que ingresarán al H. Ayuntamiento de la Ciudad de Morelia para la obtención de la Licencia de Construcción, de acuerdo al convenio establecido, debiendo incluir adicionalmente:

a) Localización definitiva de todos los equipos y los medios que se utilizarán para ocultarlos.b) Especificaciones de los materiales y muestras de los colores a usar en los exteriores.c) Archivo digitalizado del proyecto.d) Calendario de obra. Fecha de inicio y fecha de terminación.

6.5.5 Aprobación final

Una vez que el Comité Técnico Arquitectónico reciba los cuatro tantos de la solicitud de licencia al municipio, se determinará en los siguientes 10 días hábiles si el proyecto es o no aprobado. De no serlo se indicarán por escritos las razones para que puedan ser corregidas y reponer el procedimiento.

El Propietario, poseedor, arquitecto o constructor podrán solicitar una reunión para revisar los temas que no hayan sido aprobados. Si han sido cubiertos todos los requisitos, se hará entrega de los planos autorizados para la obtención de la Licencia de Construcción.

6.5.6 Licencia de construcción

Con los planos aprobados por el Comité Técnico Arquitectónico, más aquellos otros requisitos que la autoridad requiera, se podrá solicitar ante el H. Ayuntamiento de la Ciudad de Morelia la Licencia de Construcción correspondiente.

6.6 Plazo de inicio

Todas las obras desde su inicio deberán tapiarse con elementos que impidan la vista de la construcción desde el exterior y que además tengan un aspecto estético, queda prohibido el uso de madera de construcción para el cercado de la obra.

Ninguna obra podrá iniciarse dentro del Condominio, sin la aprobación final del Comité Técnico Arquitectónico, la Licencia Municipal de Construcción, la Fianza y Seguro correspondientes (Inciso 6.1).

En caso de que alguna obra dé inicio sin contar con los requisitos señalados en el párrafo anterior, se suspenderá de inmediato la obra, negando el acceso de los trabajadores y materiales, tomando las medidas necesarias para sancionar y corregir esta anomalía.Si la obra no se inicia dentro del año siguiente a la fecha de aprobación final, dicha aprobación perderá su vigencia y deberá ser tramitada nuevamente. También siempre que desde su aprobación final, hasta el inicio de la obra respectiva se hubieren realizado modificaciones o adiciones al presente reglamento.

6.7 Remodelaciones, Modificaciones, Ampliaciones ó Demoliciones

Durante el proceso de obra y en residencias terminadas se podrán proponer remodelaciones, modificaciones, ampliaciones ó demoliciones siempre y cuando se encuentren dentro del COS, CUS, EDUC y cumplan con las

normas de diseño. El proceso de aprobación del proyecto será el mismo que para una obra nueva y deberá documentarse como se indica en el procedimiento de aprobación.

6.8 Inspección de obra

Se establecerá un calendario de visitas de obra o visitas aleatorias, debiendo abrir una bitácora de obra asentando en ella inicio de obra, actividades relevantes de la construcción y registrando las visitas de inspección de obra.

El Comité Técnico Arquitectónico podrá inspeccionar las obras en proceso en cualquiera de sus fases y exigir su suspensión comunicándoselo a la Autoridad competente, en caso de que se advierta que la construcción difiere del proyecto aprobado y en su caso se podrá exigir la demolición de la obra, o hacer efectiva la fianza otorgada para ese fin.

6.8.1 Inspección final

Al finalizar la construcción de la residencia para la que se dio la aprobación final de diseño, el propietario y/o poseedor del lote, su arquitecto o constructor, deberá notificar por escrito lo anterior al Comité Técnico Arquitectónico. Una vez recibida la notificación, el Comité Técnico Arquitectónico, en un plazo no mayor a 10 días hábiles visitará la residencia. Si se construyó de acuerdo a los planos aprobados se emitirá un certificado de inspección final. Ninguna residencia se podrá ocupar antes de la emisión de este documento. Si el Comité Técnico Arquitectónico determina que la obra no fue llevada a cabo de acuerdo con los planos aprobados notificará por escrito al propietario y/o poseedor, al arquitecto o constructor para que se realicen las adecuaciones pertinentes. Una vez terminadas se solicitará una nueva inspección final. De cumplirse cabalmente lo autorizado en proyecto, se otorgará el certificado de inspección final y carta de cancelación de la fianza. Este certificado de inspección final deberá ser entregado a la Administración del condominio con la finalidad de avalar la habitabilidad del inmueble y por tanto se proporcionaran la carta de bienvenida y los servicios que incluye la misma.

6.9 Obras inconclusas

Los propietarios y/o poseedores de los lotes, tomaran las medidas pertinentes para evitar que su residencia quede inconclusa o su período de construcción se prolongue más allá del calendario autorizado. Si por razones extraordinarias la obra se detuviera o se alargara excesivamente en su tiempo de ejecución, el Comité Técnico Arquitectónico podrá ordenar medidas de mitigación como el sembrado y mantenimiento de elementos de paisaje o bardas que salvaguarden las vistas más importantes., con cargo al propietario y/o poseedor del lote, o haciendo efectiva la fianza.

6.10 Terrenos Baldíos

Mientras un lote permanezca baldío será responsabilidad del propietario mantenerlo limpio y que su vegetación se conserve en buen estado sanitario y de aspecto. Queda prohibido bardear los lotes baldíos con cualquier elemento provisional no señalado con anterioridad en el inciso 4.1.6.

Cuando a juicio del Comité Técnico Arquitectónico no se cumpla estos preceptos, se procederá a remediar la situación con cargo al propietario.

7.- DEFINICIONES

· Administrador de Tres Marías: Es la persona moral que tiene bajo su responsabilidad la administración y operación del Condominio Tres Marías.

· Visitante: es la persona invitada por cualquiera de los residentes del Condominio Tres Marías.

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· Comité Técnico Arquitectónico: será el grupo encargado de revisar y en su caso aprobar los proyectos de obra nueva o modificación de cada una de las edificaciones y del espacio urbano que se lleven a cabo dentro del Condominio Tres Marías.· Lotes Unifamiliares: son aquellos donde sólo se puede construir una casa habitación.

· Lotes Familiares: Son aquellos que otorgan a su propietario el derecho a la construcción de más de una vivienda.

· Terreno para Condominio Horizontal o “RANCHETT”: Son aquellos donde se permite la construcción de más de una vivienda, pero siempre dentro de un conjunto con un solo acceso a la vía pública.

· Autoridad Competente:Toda Institución gubernamental a nivel, Federal, Estatal o Municipal.

· EDUC Envolvente de Ubicación de la Construcción: Delimitación particularizada según la ubicación y características topográficas del terreno indicadas en plano y descritas en la escritura correspondiente.

· COS Coeficiente de ocupación del suelo: Es un factor numérico que determina la máxima superficie de un lote que puede ser ocupada por la construcción de la residencia, expresada en un porcentaje de la superficie del lote. La construcción incluye todo tipo de obras realizadas en contacto directo con el terreno natural tales como el área de desplante de la edificación, terrazas, patios y albercas.

· CUS Coeficiente de utilización del suelo: Es un factor numérico que determina la máxima superficie construida que puede tener una edificación dentro de un lote determinado, expresada en un porcentaje de la superficie del lote. La edificación comprende la totalidad de las áreas cubiertas incluyendo los espesores de muros perimetrales, pórticos, verandas, balcones, aleros y volados.

· Restricciones: Son las superficies dentro de un lote en las cuales las acciones de construcción quedan restringidas o condicionadas. Esta superficie se establece indicando las distancias de los límites de propiedad al inicio permisible de la construcción. En este reglamento se establecen los diferentes tipos de áreas restringidas.

8.- ANEXOS

Anexo “A” Paleta vegetal

Anexo “B” Paleta de colores

Anexo “C” Diseño de elemento divisorio perimetral

Anexo “D” Diagrama de flujo para autorización

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ARBOLES SUGERIDOS 1 ANEXO A

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ARBOLES SUGERIDOS 3

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ARBOLES FRUTALES

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ARBUSTOS 2

PLANTA RASTRERA

Nota: En lo referente a la vegetación que conformanÁrboles frutales, arbustos y plantas rastreras, se puedeusar cualquier especie, lo utilizado en este apartado sirve como ejemplo unicamente.R

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ESPECIES PROHIBIDAS

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PASTOS PROHIBIDOS

ARBOLES OBLIGATORIOS

Nota: Por cada árbol autorizado en la paleta vegetal se tendráque sembrar y mantener un árbol de la paleta obligatoria.

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PALETA DE COLORES PERMITIDOS ANEXO B

COLOR CONTRASTE NO OBLIGATORIO EN 30% MAXIMO DE LAS FACHADAS43 COLORES AL 80%

Nota: Para la herrería se permitirá el color negro y el pavonado* Todos los materiales naturales se consideran como color contraste

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COLOR CONTRASTE NO OBLIGATORIO EN 30% MAXIMO DE LAS FACHADAS43 COLORES AL 80%

Nota: Para la herrería se permitirá el color negro y el pavonado* Todos los materiales naturales se consideran como color contraste

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Nota: Para la herrería se permitirá el color negro y el pavonado* Todos los materiales naturales se consideran como color contraste

COLOR BASE OBLIGATORIO EN 70% MINIMO DE LAS FACHADAS89 COLORES AL 20%

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ELEMENTOS DIVISORIOS PERIMETRALES

ANEXO C1 “A” ANEXO C1 “B”

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ANEXO C2 ANEXO C3

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ANEXO C4

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DIAGRAMA DE FLUJO PARA AUTORIZACIÓN ANEXO D

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