PUBLICIDAD REGISTRAL: ¡Todo parece igual! Profesor Jorge Ortiz Pasco.

PUBLICIDAD REGISTRAL:¡Todo parece igual!

Profesor Jorge Ortiz Pasco

Publicidad Registral desde la DoctrinaPublicidad Registral desde la Doctrina

Refiriéndose específicamente a la publicidad de los Refiriéndose específicamente a la publicidad de los Derechos Reales, diremos que es la actividad dirigida a Derechos Reales, diremos que es la actividad dirigida a hacer cognoscible una situación jurídico real, y que hacer cognoscible una situación jurídico real, y que persigue como finalidad primordial la protección del crédito persigue como finalidad primordial la protección del crédito y la seguridad del tráfico jurídico.y la seguridad del tráfico jurídico.

La Publicidad Registral, Luis Moisset de EspanésLa Publicidad Registral, Luis Moisset de Espanés

Palestra Editores. Lima Perú, Año 2004, Pág. 108Palestra Editores. Lima Perú, Año 2004, Pág. 108


Puede definirse como la exteriorización continuada de Puede definirse como la exteriorización continuada de situaciones jurídicas de trascendencia real referidas a los situaciones jurídicas de trascendencia real referidas a los inmuebles, en un registro público y bajo el control inmuebles, en un registro público y bajo el control profesional del registrador, con el fin de posibilitar el profesional del registrador, con el fin de posibilitar el conocimiento general de las mismas, y con determinados conocimiento general de las mismas, y con determinados efectos jurídicos substantivos sobre la situación publicada.efectos jurídicos substantivos sobre la situación publicada.

Lecciones de Derecho HipotecarioLecciones de Derecho Hipotecario

Francisco Javier Gómez Gálligo y Pedro del Pozo CarrascosaFrancisco Javier Gómez Gálligo y Pedro del Pozo Carrascosa

Marcial Pons Editores. Madrid España, Año 2000, Pág. 17Marcial Pons Editores. Madrid España, Año 2000, Pág. 17


En cuanto a los medios para la publicidad, los libros En cuanto a los medios para la publicidad, los libros pueden manifestarse de cuatro formas:pueden manifestarse de cuatro formas:

1. Por certificación1. Por certificación

2. Por consulta directa2. Por consulta directa

3. A través de copias autenticadas3. A través de copias autenticadas

4. Por los informes solicitados al registrador4. Por los informes solicitados al registrador

Manual de Derecho Registral InmobiliarioManual de Derecho Registral Inmobiliario

Gabriel de Reina TartiereGabriel de Reina Tartiere

La Ley Editores. Buenos Aires Argentina, Año 2003, Pág. 40La Ley Editores. Buenos Aires Argentina, Año 2003, Pág. 40


Cuando hablamos de publicidad debemos hacer referencia Cuando hablamos de publicidad debemos hacer referencia a tres elementos:a tres elementos:

1. Aquello que se quiere dar a conocer1. Aquello que se quiere dar a conocer

2. Los destinatarios de aquello2. Los destinatarios de aquello

3. El medio a utilizar para que llegue o pueda llegar al 3. El medio a utilizar para que llegue o pueda llegar al conocimiento de los destinatarios.conocimiento de los destinatarios.

Derecho RegistralDerecho Registral

Américo Atilio CornejoAmérico Atilio Cornejo

Astrea Editores. Buenos Aires Argentina, Año 2001, Pág. 1Astrea Editores. Buenos Aires Argentina, Año 2001, Pág. 1


De dos maneras puede predicarse la publicidad, cuando de De dos maneras puede predicarse la publicidad, cuando de publicidad registral se trata:publicidad registral se trata:1. Se predica aludiendo a la posibilidad legal de 1. Se predica aludiendo a la posibilidad legal de conocimiento de las situaciones jurídicas, y en este sentido conocimiento de las situaciones jurídicas, y en este sentido se confunde o identifica con la registración (publicidad se confunde o identifica con la registración (publicidad material).material).2. Aludiendo a la información de las situaciones jurídicas 2. Aludiendo a la información de las situaciones jurídicas registradas (publicidad formal).registradas (publicidad formal).

Elementos de Derecho Registral InmobiliarioElementos de Derecho Registral InmobiliarioFelipe Pedro VillaroFelipe Pedro Villaro

Colegio de Gestores de la Provincia de Buenos AiresColegio de Gestores de la Provincia de Buenos AiresArgentina, Año 1999, Pág. 101Argentina, Año 1999, Pág. 101


A la publicidad registral se le concibe:A la publicidad registral se le concibe:1. Como instrumento de protección de terceros 1. Como instrumento de protección de terceros adquirientes (publicidad material).adquirientes (publicidad material).2. Como instrumento de afección de lo inscripto a terceros 2. Como instrumento de afección de lo inscripto a terceros adquirientes (publicidad material).adquirientes (publicidad material).3. Como instrumento de cognoscibilidad legal de los 3. Como instrumento de cognoscibilidad legal de los asientos registrales (publicidad material).asientos registrales (publicidad material).4. Como instrumento de información del contenido del 4. Como instrumento de información del contenido del registro (publicidad formal).registro (publicidad formal).5. Como instrumento de valor constitutivo de la existencia 5. Como instrumento de valor constitutivo de la existencia del derecho o acto registrable (publicidad registral).del derecho o acto registrable (publicidad registral).

Teoría General de Derechos Inmobiliario Registral, Antonio CoghlanTeoría General de Derechos Inmobiliario Registral, Antonio CoghlanAbeledo Perrot Editores, Buenos Aires Argentina, Año 1984, Págs. 13 y 14Abeledo Perrot Editores, Buenos Aires Argentina, Año 1984, Págs. 13 y 14

PUBLICIDADPUBLICIDAD

Es la herramienta más eficaz para la seguridad delEs la herramienta más eficaz para la seguridad del

comercio jurídico.comercio jurídico.

Implica la “cognoscibilidad” legal de la situación jurídico -Implica la “cognoscibilidad” legal de la situación jurídico -

realreal..

Normalmente, no le es posible al Normalmente, no le es posible al ““hombre mediohombre medio” ” investigar lainvestigar la

esencia de las cosas, por tanto debe esencia de las cosas, por tanto debe ““confiarconfiar” ” en la en la aparienciaapariencia

externa. externa.

““Esa confianzaEsa confianza”” debe encontrar protección en una norma debe encontrar protección en una norma

jurídica que la consagre.jurídica que la consagre.

CLASES DE PUBLICIDADCLASES DE PUBLICIDAD

MATERIAMATERIALL

Posibilidad legal del conocimiento de las situaciones jurídicas.Publicidad de los Derechos Reales.Implica el tránsito del documento al Registro.

FORMAFORMALL

Información de las situaciones jurídicas registradas.Publicidad de los asientos.Recorre el camino inverso, es decir va del Registro a los Sujetos.

PublicidadPublicidad OtorgaOtorga El Registro El Registro

JurídicaJurídica

ActosActos Derechos Derechos

PartidasPartidas ContienenContienen InscripcionesInscripciones

RegistralesRegistrales Anotac. PreventivasAnotac. Preventivas

dicho contenidodicho contenido afecta 3ros. afecta 3ros.

PresunciónPresunción

PUBLICIDAD MATERIALPUBLICIDAD MATERIAL

Acceso a la InformaciónAcceso a la Información contenida en un Registro contenida en un Registro

Conocimiento real o efectivoConocimiento real o efectivo

(cognoscible)(cognoscible)

Partidas Registrales Partidas Registrales (específico)(específico)

Archivo Registral (genérico)Archivo Registral (genérico)

PUBLICIDAD FORMALPUBLICIDAD FORMAL

LA PUBLICIDAD MATERIAL Y LA LA PUBLICIDAD MATERIAL Y LA PUBLICIDAD FORMALPUBLICIDAD FORMAL

Se unen y confunden en un elemento comúnSe unen y confunden en un elemento común“El Asiento Registral”“El Asiento Registral”

Que es generadoQue es generadoPublicidad MaterialPublicidad Material

Que es divulgadoQue es divulgadoPublicidad FormalPublicidad Formal

PUBLICIDADPUBLICIDAD

Todos tienen derecho a solicitar información del Registro:Todos tienen derecho a solicitar información del Registro:

- Manifestación de Partidas Registrales- Manifestación de Partidas Registrales

- Exhibición de Títulos que conforman el Archivo o que se - Exhibición de Títulos que conforman el Archivo o que se encuentran en trámite de inscripción. encuentran en trámite de inscripción.

- Expedición de Certificados Literales:- Expedición de Certificados Literales: - Inscripciones- Inscripciones- Anotaciones- Anotaciones- Cancelaciones- Cancelaciones

- Expedición de Copias Literales de los Títulos Archivados- Expedición de Copias Literales de los Títulos Archivados

- Expedición de Certificados Compendiosos que acrediten:- Expedición de Certificados Compendiosos que acrediten:

Existencia , Inexistencia o Vigencia Existencia , Inexistencia o Vigencia

de Inscripciones o Anotacionesde Inscripciones o Anotaciones

- Información y Certificación del contenido de los Indices- Información y Certificación del contenido de los Indices

- Información y Certificación del contenido de los Asientos - Información y Certificación del contenido de los Asientos dede PresentaciónPresentación

Derecho a la Intimidad.-Derecho a la Intimidad.-

II Título Preliminar (Publicidad Formal) II Título Preliminar (Publicidad Formal) vs.vs.

Art. 128 de ReglamentoArt. 128 de Reglamento

¿Qué es la Manifestación?¿Qué es la Manifestación?

Partidas ElectrónicasPartidas Electrónicas On Line o ImpresiónOn Line o Impresión

Partidas en TomosPartidas en Tomos

Títulos ArchivadosTítulos Archivados CopiasCopias

Fichas MoviblesFichas Movibles

Certificados (clases).-Certificados (clases).- Se expiden por los RegistradoresSe expiden por los Registradoreso los Certificadores (á quien también se denomina Abogadoo los Certificadores (á quien también se denomina AbogadoCertificador)Certificador)

Literales: Copia o ImpresiónLiterales: Copia o Impresión - de la Partida- de la Partida- de los Documentos que - de los Documentos que dieron mérito dieron mérito

Compendiosos:Compendiosos: Mediante un extracto o resumenMediante un extracto o resumendede

Partidas RegistralesPartidas Registralesrefierenrefieren

GravámenesGravámenesCargasCargasDatosDatosAspectosAspectos

Certificados Compendiosos.-Certificados Compendiosos.-

PositivosPositivos acreditanacreditan ExistenciaExistencia

NegativosNegativos acreditan acreditan InexistenciaInexistencia

VigenciaVigencia acreditanacreditan Existencia Acto o Existencia Acto o Derecho a la fecha Derecho a la fecha

de de su expediciónsu expedición

BúsquedaBúsqueda acreditanacreditan Inmatriculado el Inmatriculado el predio Catastralpredio Catastral o noo no

Si parcialmente forma Si parcialmente forma parte de un predio ya parte de un predio ya inscritoinscrito

Existencia o No de Existencia o No de SuperposicionesSuperposiciones

Certificados con contenido Inexacto.-Certificados con contenido Inexacto.-

Certificados no conformes con la partidaCertificados no conformes con la partida

se estaráse estará

a lo que resulte de éstas (las partidas)a lo que resulte de éstas (las partidas)

sin perjuiciosin perjuicio

de la responsabilidad del Registrador o Certificadorde la responsabilidad del Registrador o Certificador

Efectos de la Publicidad Formal.-Efectos de la Publicidad Formal.-

- Acreditan Existencia o Inexistencia de Inscripciones- Acreditan Existencia o Inexistencia de Inscripciones

o Anotaciones Preventivas al momento de suo Anotaciones Preventivas al momento de su

expediciónexpedición

- Existencia de Títulos pendientes- Existencia de Títulos pendientes

- Indicar si existen Anotaciones Preventivas caducas- Indicar si existen Anotaciones Preventivas caducas

sin cancelarsin cancelar

Casación y Publicidad RegistralCasación y Publicidad Registral(N° 2458-2005-LIMA)(N° 2458-2005-LIMA)

““...debiendo entenderse que el citado principio de ...debiendo entenderse que el citado principio de publicidad está referido no solamente a los publicidad está referido no solamente a los asientos registrales sino también a los títulos asientos registrales sino también a los títulos archivados”archivados”

El Peruano 31 de enero de 2007, pág. 18751El Peruano 31 de enero de 2007, pág. 18751

Precedentes de Observancia Precedentes de Observancia Obligatoria y Publicidad RegistralObligatoria y Publicidad Registral

Décimo Segundo Pleno del Tribunal RegistralDécimo Segundo Pleno del Tribunal RegistralNoveno PrecedenteNoveno PrecedenteProcedencia de InmatriculaciónProcedencia de Inmatriculación

““No impide la inmatriculación de un predio el informe delNo impide la inmatriculación de un predio el informe del

Área de Catastro señalando la imposibilidad de determinar Área de Catastro señalando la imposibilidad de determinar si el mismo se encuentra inscrito o no”.si el mismo se encuentra inscrito o no”.

Criterio sustentado en las siguientes resoluciones: Criterio sustentado en las siguientes resoluciones: Resolución Nº 067-2005-SUNARP-TR-T del 25.4.2005. Resolución Nº 067-2005-SUNARP-TR-T del 25.4.2005. Resolución Nº 252-2005-SUNARP-TR-L del 29.4.2005.Resolución Nº 252-2005-SUNARP-TR-L del 29.4.2005.

El Peruano 13 de Setiembre de 2005El Peruano 13 de Setiembre de 2005

CASO EMBARCACIÓN DON ABELARDO

¿LA DIVISIÓN Y PARTICIÓN ESUN GRAVAMEN?

¿PUBLICIDAD vs. SEGURIDAD JURÍDICA?

¿DÓNDE

SE DEBE

INSCRIBIR?

COSAS DE LA

PUBLICIDAD

QUE BUENA PUBLICIDAD

Los actos pueden parecer iguales, pero cada uno genera “su publicidad”

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