PROPIEDADES COMERCIALES EN LOS ESTADOS UNIDOS – CLAVES Y OPORTUNIDADES HOY

Presentado Por

ALEX ZYLBERGLAIT

MBA, CCIM, SIOR | Director General de Inversiones

azylberglait@marcusmillichap.com | 001.305.345.7776 WhatsApp

www.FloridaComercial.com

Quienes Somos

❖ Enfoque singular en corretaje de inversiones en propiedades

comerciales

❖ Mayor fuerza de representación en los EEUU (mas de 80 oficinas y

1,800 agentes)

❖ Segmentación por tipo de propiedad y grupo de clientes

❖ Sistemas exclusivos de investigación y mercadeo en tiempo real

❖ Investigación a nivel local y nacional sobre los principales tipos de

propiedades comerciales con pronósticos de mercado y de

tendencias con análisis especifico de las propiedades

Ventajas de Trabajar con Nosotros

❖ Especialistas en cada tipo de propiedades y en cada región

geográfica del país con extensa experiencia en la materia

❖ Acceso al inventario exclusivo mas grande del país de

propiedades comerciales

❖ Información continua, trascendente y actualizada sobre

oportunidades de inversión

❖ Asesoría durante todo el proceso de evaluación y adquisición de

propiedades

❖ Contactos y relaciones establecidas con diferentes profesionales

del rubro

❖ Interés de establecer una relación a largo plazo con ustedes

Grupos de Propiedades

❖ Hoteleria

❖ Industriales

❖ Terrenos

❖ Viviendas Prefabricadas

❖ Edificios de Deptos

❖ Prop. de Alquiler Neto

❖ Oficinas

❖ Centros Comerciales

❖ Prop. de Almacenaje

❖ Prop. Para Adultos Mayores

❖ Activos Especiales

Oficinas en Todo el País y Canadá

Los Resultados Hablan por si Mismos

5,681

3,803

2,510

1,891

1,852

1,693

1,070

1,034

694

625

Marcus & Millichap

CBRE

Cushman& Wakefield

Colliers International

JLL

NKF

KellerWilliams

NAI

Coldwell Banker

Lee & Associates

Investment Sales Brokerage Company Ranking*Closed Transactions

Trailing 12 months through Q12020Includes sales $1 million and greater; list-side and buy-side.

The information is based on internal and external information available to Marcus &Millichap. There may be other sources of information unavailable to Marcus &Millichap or other calculation methodologies which may change rankings and reported numbers.

Sources: Marcus &Millichap Research Services, CoStar Group, Inc., Real Capital Analytics

Porque los EEUU y Porque Ahora?

Porque Propiedades Comerciales?

Propiedades Comerciales y sus Características

Consideraciones de Inversión

❖ Rentabilidad

❖ Administración

❖ Perfil de riesgo

❖ Estrategia de inversión

(propiedad estabilizada o de

valor agregado)

❖ Estructuración legal

❖ Impacto impositivo

Mercado de Florida

❖ Excelente clima de negocios

❖ Centro mundial y balcón a

las Américas

❖ Fuerza laboral competitiva

❖ Infra-estructura de transporte

multi-modal

❖ Innovación – R&D

❖ Ambiente empresarial

❖ Calidad de vida

❖ Florida ranqueado como uno

de los mejores estados para

hacer negocios

Escuchando a nuestros clientes: Impacto actual de la crisis de salud publica

Apartmentos Centros Comerciales

Oficina Industrial Single-Tenant Retail

❖ Los segmentos de rendimiento superior han sido los más

afectados (por ahora) – Restaurantes, Fitness, etc.

❖ Muchas empresas que ya buscan la ayuda de los

propietarios de propiedades

❖ Minoristas de comestibles y necesidades que mejor

pasan la situacion actual

❖ Tendencia de trabajar desde casa

pone en duda sobre futuro de

oficinas

❖ Preguntas sobre la durabilidad de

los inquilinos a largo plazo

❖ Caída en la actividad durante

cuarentena

❖ Producto líder hasta 2019 también

bajo presión

❖ Soluciones de trabajo remoto más

desafiantes

❖ Sector ECommerce Superando;

Probabilidad de aumento en 2021

❖ Mercancía masiva y comestibles

con mejor desempeño

❖ Restaurantes con Drive-Thru,

❖ Farmacias funcionando bien

❖ Algunos inquilinos, en riesgo

❖ Analisis de lista de ingresos en abril, mayo y más allá

❖ Opciones y consecuencias de los acuerdos de

indulgencia de Fannie/Freddie o bancos locales

❖ Trabajar a través de problemas operativos, incluyendo

arrendamientos, mostrar unidades, mantenimiento, etc..

Mercados de capitales y entorno transaccional

Apartmentos Centros Comerciales

Oficina Industrial Single-Tenant Retail

❖ Los prestamistas mucho más cautelosos pero activos -

CMBS marginado- Muy probablemente temporalmente,

los bancos siguen prestando pero más conservador

❖ Productos de “Necesidad”activos; La mayoría de las

ofertas minoristas basadas en otros productos en espera

❖ Liquidez en Estabilidad/Crédito vs

Valor-Añadir

❖ Lista de Inquilinos y Plazo Esencial

❖ Analisis de deuda – Activo y

prestatario

❖ Perspectivas a largo plazo

impulsando el interés continuo del

comprador

❖ Tenant Roster una influencia

importante en la deuda/equity

❖ 1031 - Activos de inquilinos

individuales o pocos en mayor

demanda

❖ Restaurantes, Fitness y

Entretenimiento los mas afectados

❖ QSR con Drive-Thru, comestibles y

farmacias activos

❖ Compradores privados y 1031 más

activos; Otros esperando

❖ Los bancos siguen haciendo préstamos; Prefiere

clientes y prestatarios existentes con sólidos balances

❖ Los compradores están haciendo 2 o 3 solicitudes de

préstamos separados

❖ Fannie/Freddie aumentan requisitos de reservas en

acuerdos bajo solicitud

Ave

rag

e R

ate

* Through March 31Includes apartment, retail, office, and industrial sales $1 million and greaterSources: Marcus & Millichap Research Services, CoStar Group, Inc., Real Capital Analytics, Federal Reserve

430 bps

480 bps 480 bps

200 bps

580 bps 560 bps

Rendimiento inmobiliario comercial Spread

Indica fortaleza de inversión

440 bps

0%

3%

6%

9%

12%

90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 1920*

Average Cap Rate 10-Year Treasury

Percepción Versus Realidad

❖ Mas de 1,000 transaccione concretadas

❖ Mas de 5,000,000,000 en volumen de operaciones

❖ Cerca de 400 transacciones financiadas

❖ Mas de 1,000,000,000 en volumen de financiamiento

La nueva normalidad puede ser simplemente un negocio como (in) habitual,

pero en medio de los cambios y la incertidumbre, algunas cosas siguen igual:

Marcus & Millichap está ejecutando transacciones, resolviendo problemas y

encontrando oportunidades para nuestros clientes. E incluso ahora, durante

esta disrupción del mercado, nuestros resultados del segundo trimestre reflejan el poder de nuestra plataforma para crear valor y riqueza inmobiliaria para

nuestros clientes ahora y en el futuro.

Ejemplo de Propiedades Disponibles

7 4 0 1 N U n i v e r s i t y D r • T a m a r a c , F L

Price $4,995,000Net Operating Income 324,954Rentable Square Feet 20,299Price/Square Foot $246.07CAP Rate 6.51%Parcel Size 2.68 acre(s)Year Built 1980 / 2000

1 7 5 F o n t a i n b l e a u B o u l e v a r d • M i a m i , F L

Price $12,500,000Net Operating Income 758,577Rentable Square Feet 45,664Price/Square Foot $273.74CAP Rate 6.07%Parcel Size 3.09 acre(s)

Year Built 1974

1 6 2 0 1 S W 9 5 t h A v e • M i a m i , F L

Price $4,975,000Net Operating Income 176,828Rentable Square Feet 26,859Price/Square Foot $185.23CAP Rate 3.55%Parcel Size 0.76 acre(s)

Year Built 1984

7 8 9 8 B a y m e a d o w s W a y • J a c k s o n v i l l e , F L

Price $3,750,000Rentable Square Feet 45,000Price/Square Foot $83.33Parcel Size 2.54 acre(s)Pro Forma CAP Rate 12.19%Year Built 1980 / 2011

W y n w o o d C o l i v i n g • 1 4 5 N W 3 5 t h S t • M i a m i , F L

Price $3,150,000Down Payment $3,150,000 (100%)Lot Size (Acres) 0.34 acre(s)Price/Acres $213

3 4 - 3 8 S o u t h F e d e r a l H i g h w a y • D a n i a B e a c h , F L

Price $2,650,126Net Operating Income 113,225Rentable SF 9,350Price/Square Foot $283.44CAP Rate 4.27%Lot Size 0.46 acre(s)Year Built 1974

Ejemplo de Propiedades Disponibles

A d v a n c e A u t o P a r t s • 1 0 0 8 E d g e w o o d A v e N • J a c k s o n v i l l e , F L

Price $1,671,000Net Operating Income 108,600Rentable SF 6,859Price/Square Foot $243.62CAP Rate 6.50%Lease Type NNNYear Built 2006Lease Expiration Date 12/31/2028Increases 5% in OptionsLease Guarantor Corporate Guarantee

C V S p h a r m a c y • 1 4 7 0 5 S W 4 2 n d S t • M i a m i , F L

Price $5,000,000Net Operating Income 259,645Rentable SF 10,908CAP Rate 5.19%Lot Size 1.58 acre(s)Year Built 2001Lease Expiration Date 7/31/2031Lease Guarantor Corporate Guarantee

S t a r b u c k s O r l a n d o - 1 5 3 0 E C o l o n i a l D r • O r l a n d o , F L

Price $3,300,000Net Operating Income 160,000Rentable SF 2,642Price/Square Foot $1,249.05CAP Rate 4.85%Lease Type NNNYear Built 2020Lease Expiration Date 9/30/2030

Increases 10% each Five YearPeriod

P o l l o T r o p i c a l • 9 3 7 0 A t l a n t i c B l v d • J a c k s o n v i l l e , F LPrice $2,069,336Net Operating Income 108,640Rentable SF 3,858CAP Rate 5.25%Lot Size 0.94 acre(s)Year Built 2015Lease Guarantor Corporate Guarantee

T i r e K i n g d o m • 2 7 7 0 N M i l i t a r y T r l • W e s t P a l m B e a c h , F L

Price $2,000,000Net Operating Income 120,000Rentable SF 6,300CAP Rate 6.00%Lot Size 1.29 acre(s)Year Built 1985Lease Expiration Date 6/30/2025Lease Guarantor Corporate Guarantee

B u r g e r K i n g • 5 2 6 5 U S H w y 1 • V e r o B e a c h , F LPrice $2,800,000Net Operating Income 140,000Rentable SF 3,000Price/Square Foot $933.33CAP Rate 5.00%Year Built 2020Lease Type Absolute NetIncreases 1.25% AnnuallyLease Guarantor Franchisee Guarantee

Ejemplo de Propiedades DisponiblesP i z z a H u t • 1 2 2 M e r c h a n t s S q u a r e D r • C a r t e r s v i l l e , G A

Price $1,315,000Net Operating Income 91,912Rentable SF 3,435Price/Square Foot $382.82CAP Rate 6.99%Lease Type NNNYear Built 2005Lease Expiration Date 6/11/2028Increases Fixed Rent IncreasesLease Guarantor Franchisee Guarantee

A r b y ' s • 1 2 9 4 0 A l b e m a r l e R d • M i n t H i l l , N CPrice $3,236,364Net Operating Income 178,000Rentable SF 2,400CAP Rate 5.50%Lot Size 1.30 acre(s)Year Built 2020Lease Expiration Date 7/31/2040Lease Guarantor Franchisee Guarantee

W a l g r e e n s • 2 8 0 5 S M a i n S t • H i g h P o i n t , N CPrice $2,545,049Net Operating Income 259,595Rentable SF 9,000Price/Square Foot $282.78CAP Rate 10.20%Lease Type Absolute NetYear Built 2000Lease Expiration Date 6/30/2025Lease Guarantor Corporate Guarantee

T a c o C a b a n a • 2 5 1 0 3 W I - 1 0 F r o n t a g e R d • S a n A n t o n i o , T XPrice $2,190,330Net Operating Income 123,754Rentable SF 4,879CAP Rate 5.65%Lot Size 0.92 acre(s)Year Built 2012Lease Guarantor Corporate Guarantee

S m o o t h i e K i n g • 1 0 5 6 0 W e s t h e i m e r R d • H o u s t o n , T X

Price $3,080,000Net Operating Income 180,000Rentable SF 5,000Price/Square Foot $616.00CAP Rate 5.84%Lease Type Absolute NetYear Built 1987 / 2018Lease Expiration Date 10/1/2028Lease Guarantor Personal Guarantee

K F C • 1 9 0 0 W 5 t h S t • P l a i n v i e w , T XPrice $1,241,951Net Operating Income 72,654Rentable SF 2,720Price/Square Foot $456.60CAP Rate 5.85%Lease Type Absolute NetYear Built 1986Increases 1.25% Annually

Starting in Year6Lease Guarantor Franchisee Guarantee

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