Propiedad Horizontal en el Código Civil y Comercial de la Nación. Principales Innovaciones....
-
Upload
marcela-tranchini -
Category
Law
-
view
82 -
download
2
Transcript of Propiedad Horizontal en el Código Civil y Comercial de la Nación. Principales Innovaciones....
Curso: “Los desafíos del nuevo código en la práctica notarial y registral”
PROPIEDAD HORIZONTAL. REGLAMENTO. PEQUEÑOS CONSORCIOS.
AUTORIZACIÓN A SOBREELEVAR. Marcela H. TRANCHINI
DEL CÓDIGO CIVIL AL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL
1870: Código Civil
1998: Proyecto de Código Civil y
Comercial
2012: Proyecto de Código Civil y
Comercial
L1948: Ley 13.312 de P. H
PROPIEDAD HORIZONTAL: TÍTULO V DEL LIBRO CUARTO.
TEMAS:
1) Principales innovaciones en Propiedad Horizontal.
2) Definición, elementos y contenido del derecho real de propiedad horizontal.
3) Objeto del derecho real.4) Reglamento de propiedad horizontal.5) Consorcio.6) Derecho de sobreelevar
vsTítulo V del Libro Cuarto
1) Principales innovaciones
20 Artículos (incluye 2 de forma). Carece de Capítulos. Ley 19.724: Prehorizontalidad
Título V: 35 Artículos. Distribuido en 10 Capítulos. Incluye la Prehorizontalidad.
Definición de la propiedad horizontal
No define a la propiedad horizontal
La define en el art. 2037
Reglamento Se ocupa escuetamente del reglamento de copropiedad y administración
• El reglamento de propiedad horizontal integra el título de propiedad.
• Se regulan extensamente sus cláusulas.
Objeto del derecho real de propiedad horizontal:
Regula el objeto en los arts. 1 y 2
Regula el objeto en los arts. 2039 a 2043.
vsTítulo V del Libro Cuarto
Principales innovaciones
Consorcio • Se polemizaba sobre la personalidad jurídica del consorcio.
• Se consagra expresamente la personalidad del consorcio (art. 2044) .
• Se discutía sobre la existencia de patrimonio
• La composición de sus bienes se debe incluir en el reglamento (art. 2056 inc. e).
Administrador • Se polemizaba si representaba a los propietarios o al consorcio.
• Es el representante legal del consorcio, frente a los propietarios y terceros (art. 2065) .
• Sólo se regulaba el certificado de deuda por expensas (Dec. 18.734).
• Se regula el cert. de deudas, créditos, reclamos y seguros (Art. 2067 inc. l).
vsTítulo V del Libro Cuarto
Principales innovaciones
Asambleas 1) Contenía normas dispersas (en la ley y en el D. 18.734).
2) Las decisiones sólo se tomaban en Asamblea.
3) Cómputo de las mayorías: En defecto de previsión en el reglamento, cada unidad tenía n voto.
4) La asamblea judicial sólo podía convocarse cuando no era posible lograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios, para casos graves y urgentes.
1) Se regula en el Título V.
2) A) Decisiones tomadas en asamblea: se regula la convocatoria y autoconvocatoria sin citación previa. (art. 2059)
B) Decisiones tomadas sin asamblea. (art. 2059).
3) Cómputo de las mayorías: Doble exigencia del número de unidades y de la proporción de dominio (art. 2060), salvo previsión en contrario. (art. 2056 inc. p).
Mecanismo de reunión de mayorías por adhesión (art. 2060)
4) Se regula la asamblea judicial. (art. 2063)
vsTítulo V del Libro Cuarto
Principales innovaciones
Consejo de Propietarios
No lo regulaba. Los reglamentos los organizaban en algunos casos
Arts. 2044 y 2064. Es optativo.
Expensas diferenciadas
Expensas diferenciadas: No estaban reguladas. Podían convenirse en el reglamento, de acuerdo al tipo de edificio.
El reglamento puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tengan acceso a determinados servicios. (art. 2049 in fine).
Subconsorcios No los regulaba. Los reglamentos los organizaban en algunos casos.
Son sectores con independencia económica, funcional o administrativa. (art. 2068)
2) Concepto: (art. 2037)
• Definición: Es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio
que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y
jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de
un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el
respectivo reglamento de propiedad y administración. Las diversas partes
del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son
interdependientes y conforman un todo no escindible.
• Definición del P. 1998 (art. 1972): Es más escueta. Sólo menciona la
palabra inmueble y no incluye la facultad de disposición material.
3) Objeto:
El derecho real de propiedad horizontal recae sobre una
unidad funcional (parte privativa o exclusiva) consistente en
pisos, departamentos, locales u otros espacios, y su
proyección en las cosas y partes comunes. (art. 2039).
En los artículos 2039 a 2043 se desarrollan las características
del objeto exclusivo y del objeto común.
Las cuotas o partes ideales representan el derecho que se
atribuye a cada propietario respecto de los sectores y partes
comunes. (art. 2056 inc. f).
Partes exclusivas O propias
• Art. 2039. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios …..
Extensión del concepto de
unidad
Unidad complementaria
• Art. 2039, II Párr. La propiedad de la unidad funcional … puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla.
• Art. 2045:Inseparabilidad entre unidad funcional y complementaria
• Art. 2056 inc. q) ¿?
Cosas y partes necesariamente
propias o privativas
• Art. 2043. Son las partes y cosas comprendidas en el volumen limitado entre las paredes divisorias …. incluso los balcones.
Unidad Funcional
1- Edificio divido en pisos
HORIZONTALIDAD
Terreno necesariamente común (art. 2039)
Espacio Aéreocomún
2- Edificio divido en pisos
y departamentos
Terreno común
Espacio Aéreocomún
Unidad Funcional
Terreno:común
Espacio Aéreo: común
Unidad Funcional3- Edificio divido en dos o más
torres con pisos y departamentos
4- Departamentos de una sola planta
Terreno común
Espacio Aéreocomún
A B
A
B
Unidad Funcional
Unidad Funcional
4- Departamentos
de una sola planta
ESPACIO AÉREO COMÚN
TERRENO COMÚN
Unidad Funcional
TERRENO COMÚN
ESPACIO AÉREO COMÚN 5- Espacios determinados de un
inmueble
Unidad Funcional
TERRENO COMÚN
ESPACIO AÉREO COMÚN 5. Espacios determinados de un inmueble
TERRENO COMÚN
5. Espacios determinados de un
inmueble
Unidad Funcional
ESPACIO AÉREO COMÚN
5. Espacios determinados: Unidades a construir o en construcción
Unidad Complementaria
Art. 2039, II Párr. La propiedad de la unidad funcional … puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla.
Art. 2045:Inseparabilidad entre unidad funcional y complementaria
Art. 2056 inc. q) ¿?
Objeto: Partes comunes• Art. 2040.- Cosas y partes comunes. Son comunes
a …. algunas de las unidades funcionales: a) las cosas y partes de uso común de ellas. b) las cosas y partes indispensables para mantener su seguridad …..
Partes comunes sólo a algunas unidades
funcionales: Parámetros
• Art. 2040.- Cosas y partes comunes. Son comunes a todas … las unidades funcionales: a) las cosas y partes de uso común de ellas. b) las cosas y partes indispensables para mantener su seguridad …..
Partes comunes a todas las unidades:
Parámetros
• Art. 2041: Salvo el terreno (inc. a / art. 2039), el resto de la enumeración está condicionado a que se cumplan los parámetros del art. 2040
• También se enumeran las no indispensables (art. 2042)
Cosas y Partes necesariamente comunes y no
indispensables. Enumeración
3) Objeto: Relación Entre Partes Privativas y Comunes
INSEPARABILIDAD.
PROPORCIONES:
Se fija a fin de determinar la proporción para el pago de expensas. (8 L.P.H./ 2056 inc. g y 2049 último párr.)
DE DOMINIO Refleja el derecho de cada propietario sobre
los bienes comunes. (3 L.P.H/ 2039, 2056 inc. f)
FISCAL
DE EXPENSAS
Se fija al solo efecto de la percepción del impuesto inmobiliario. (3 L.P.H)
La ley 13.512 hacía referencia a tres tipos. La misma distinción puede hacerse en el CCCN.Las 3 proporciones pueden coincidir, o no.
4) Reglamento de propiedad horizontal Concepto: Es el estatuto que regla los derechos y obligaciones de los consorcistas. Importancia:
El derecho real se rige por el título V) y el reglamento (art. 2037).
El reglamento integra el título de la unidad (art. 2038).
Sus cláusulas determinan el carácter común o propio de las partes y cosas, salvo las calificadas como necesariamente comunes, o necesariamente propias ( arts. 2040, 1ra. parte; 2041 y 2042).
Sus cláusulas pueden eximir parcialmente del pago de expensas (art. 2049, último párrafo), designar un consejo de administración), o crear subconsorcios (art. 2068).
Puede determinar facultades especiales para la asamblea (art. 2058) y para el administrador (art. 2067). Ver inc. l) y r) art. 2056.
Reglamento de propiedad horizontal Legitimados para su otorgamiento: 1) El dueño. 2) Los
condóminos. 3) Superficiario (art. 2120, párr. 2).
Forma: Escritura pública. (Art. 2038)
Naturaleza: Contractual.
Consecuencias de su otorgamiento:
a) División Jurídica del edificio (art. 2038)
b) Nacimiento del estado de propiedad horizontal.
c) Nacimiento del consorcio: No lo establece expresamente. Los Arts. 142, 148 inc. h., 150 y la aplicación analógica de la sociedad anónima unipersonal, nos persuaden de que el consorcio nace con otorgamiento del reglamento.
CláusulasObligatorias (art. 2056)Facultativas
Necesarias: Incisos: a) a k); m); ñ) a p); r ); s); t)Eventuales:l); n); q); t)
Reglamento de propiedad horizontal
Estatutarias
ReglamentariasCláusulas
Pueden distinguirse tres partes: 1) La afectación al régimen horizontal, con la descripción
de las partes privativas y comunes, proporciones.2) Las normas de convivencia entre los consorcistas,
obligaciones y prohibiciones.3) Las normas referidas a los órganos del consorcio,
funcionamiento, derechos y obligaciones.
Reglamento de propiedad horizontal
La inscripción del reglamento hace nacer lo que en doctrina se
denomina “estado de propiedad horizontal”, situación que
corresponde distinguir del “derecho real de propiedad
horizontal”.
•Solicitud de certificados• Medidas cautelares• Asentimiento
Incidencia
Recaudos previos al reglamento sin actos dispositivos.
Plano de mensura para la subdivisión en propiedad horizontal. Certificado catastral por el inmueble.
Certificación registral: solamente la relativa al estado de dominio. (DTR.: Arts. 1 a 4)
Titular inhibido: No imposibilita la realización el acto.
Inmueble embargado: No impide el otorgamiento e inscripción, pero el acto es inoponible al acreedor.
Inmueble hipotecado: Tampoco lo impide, pero esinoponible al acreedor hipotecario.
Asentimiento conyugal: No es necesario (DTR.: Art. 17)
Recaudos previos al reglamento con acto dispositivo simultáneo
Plano de mensura para la subdivisión en propiedad horizontal.
Certificado catastral por el inmueble y por las unidades que se adjudican o se transmiten.
Certificado de anotaciones personales por el titular o los titulares registrales en virtud del acto dispositivo. (Art. 3° DTR)
Certificado de dominio solicitado para el reglamento y para el acto dispositivo individualizando las unidades.
El embargo, la hipoteca sobre el inmueble o la inhibición de uno de los futuros adjudicatarios: Impiden llevar adelante la adjudicación, salvo conformidad del acreedor con la sustitución.
Asentimiento conyugal: Es necesario.
5) El consorcio
PERSONALIDAD: Se consagra expresamente la
personalidad del consorcio (arts. 148 inc. h) y 2044).
INICIO DE LA PERSONALIDAD: El nuevo código no se
expide sobre su inicio; puede interpretarse que
comienza con el otorgamiento del reglamento (art.
142), aun cuando el inmueble tenga un solo propietario,
por analogía con lo que ocurre en materia de
sociedades anónimas.
Órganos obligatorios
• Es el representante del consorcio.• Tiene a su cargo la gestión de los
intereses comunes.
• Es la reunión de los consorcistas constituidos, en principio, en cuerpo deliberante.
• Sus resoluciones, válidamente tomadas, son obligatorias para los ausentes y los disidentes.
ADMINISTRADOR
ASAMBLEA
Patrimonio
• Sumas recaudadas por expensas y fondo de reserva.
• Intereses que devenguen esas sumas.
• Créditos por expensas y fondo de reserva.
• Unidades destinadas a rentas u otros destinos que encuadren en sus fines.
• Créditos por medianería.
• Créditos derivados de contratos de utilización del edificio (paredes, azoteas) con fines publicitarios.
Integración
Las cosas y bienes comunes no son patrimonio del consorcio
El nuevo Código no contempla la integración del patrimonio y lo delega a lo que se incluya en el reglamento. (art. 2056 inc. e)
Titularidad de inmuebles.
Atribución en el propio Reglamento. Mayoría: Unanimidad. Adquisición posterior. No limitada a la adquisición por compensación en subasta judicial.Mayoría: Mayoría absoluta del conjunto de los propietarios (Art. 2060), salvo previsión de una mayoría superior en el reglamento
Unidades del inmueble
Debe admitirse, en la medida que su destino concuerde con los fines del consorcio
Otros inmuebles
El Registro NO califica si la adquisición se encuentra dentro de los fines del consorcio. Tampoco corresponde dicha calificación al Autorizante.
Clausula genérica: art. 2056 inc. e
CLÁUSULA….PATRIMONIO. El patrimonio del consorcio se
integra con el fondo de reserva, otras recaudaciones, los
créditos contra los consortes o terceros, las unidades
funcionales que se le asignen o adquiera en el inmueble, y
en general las cosas y bienes afectados en su beneficio
dentro de los fines que justifican su existencia.
(Corresponde al art. 1890 del Proyecto de 1998)
6) El derecho de sobreelevarCONCEPTO
Es la facultad de elevar nuevos pisos o construcciones en las plantas superiores del edificio (Art. 2052 ), o en otros espacios libres o superficies descubiertas como jardines, terrazas de uso exclusivo, cocheras, etc.
1) Consentimiento unánime de los consorcistas (Art. 2052). 2) No debe perjudicar la seguridad o solidez del edificio (arg.
Art. 2051)
3) Debe realizarse de conformidad con las normas urbanísticas.
REQUISITOS
El derecho de sobreelevarTITULARIDAD:
La facultad de sobreelevar corresponde a todos los consorcistas, salvo que por unanimidad, decidan otra alternativa. Ello puede ocurrir en dos oportunidades:
En ambos casos, los titulares del derecho pueden, a su vez, ceder el derecho de sobreelevar, salvo que esté prohibido
En el Reglamento
Luego del Reglamento
•Reserva: del dueño del inmueble.
•Autorización: a un consorcista o innominadamente al titular de determinada unidad.
•Cesión: a un tercero
• Autorización: a un consorcista
• Cesión: a un tercero
Derecho de sobreelevar
NATURALEZA:
No es un derecho real
Si el autorizado es un tercero ajeno al consorcio: Es un derecho creditorio.
Si el autorizado en uno de los consorcistas: Es una nota emergente del derecho de copropiedad sobre las partes comunes
Derecho de sobreelevar
Por el principio de accesión (ART.
1945 II AP.)
Pertenecen al dueño del terrenoConsorcistas
Por ello: La reserva, autorización o cesión deben establecer a quien corresponderán las nuevas construcciones
¿A QUIEN PERTENECEN LAS NUEVAS CONSTRUCCIONES?