PROCESO DE ADQUISICIN PREDIALTEMARIO1. MARCO NORMATIVO2. PRODUCTOS NECESARIOS PARA INICIAR LA ADQUISICION3. REGISTROS TOPOGRAFICOS 4. ESTUDIO DE TITULOS5. AVALUOS6. GESTIN DE COMPRA7. ENAJENACIN VOLUNTARIA8. EXPROPIACIN ADMINISTRATIVA9. EXPROPIACIN JUDICIAL10. DAO EMERGENTE y LUCRO CESANTE

1. MARCO NORMATIVO: En Colombia, existen tres formas bsicas de adquisicin por motivos de utilidad pblica:

Enajenacin voluntaria

Expropiacin por va judicial

Expropiacin por va administrativa.

Naturalmente existen otros instrumentos legales por medio de los cuales la administracin accede a la titularidad de los derechos de dominio y posesin de inmuebles, Vr. Gr., donacin, extincin de dominio, sucesin, etc. No obstante, estas son formas de adquisicin que no estn asociadas a motivos de inters general por obra pblica. Este particular escenario supone entonces la activacin por parte del estado de rigurosos criterios de plantacin urbana concretados en los denominados planes de ordenamiento territorial.

Los procesos y tramites asociados a la adquisicin de inmuebles necesarios para la ejecucin de obra publicas y/o de inters general, tienen su amparo inicial en el artculo 58 de nuestra Carta Poltica, segn el cual:

Se garantizan la propiedad privada y los dems derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles, los cuales no pueden ser desconocidos ni vulnerados por leyes posteriores. Cuando de la aplicacin de una ley expedida por motivos de utilidad pblica o inters social, resultaren en conflicto los derechos de los particulares con la necesidad por ella reconocida, el inters privado deber ceder al inters pblico o social.

La propiedad es una funcin social que implica obligaciones. Como tal, le es inherente una funcin ecolgica. El Estado proteger y promover las formas asociativas y solidarias de propiedad.

Por motivos de utilidad pblica o de inters social definidos por el legislador, podr haber expropiacin mediante sentencia judicial e indemnizacin previa. Esta se fijar consultando los intereses de la comunidad y del afectado. En los casos que determine el legislador, dicha expropiacin podr adelantarse por va administrativa, sujeta a posterior accin contenciosa - administrativa, incluso respecto del precio. Esta norma constitucional, tiene desarrollo legal en las Leyes 9 de 1989 y 388 de 1997, sta ltimo reglamentado por el Decreto 1420 de 1998 en materia de avalos comerciales y recientemente fue materia de pronunciamiento por parte de la Corte Constitucional a travs de las de sentencia de constitucionalidad No. 4.

Justamente el artculo 58 de la Ley 388 de 1997, destaca cuales son los motivos de UTILIDAD PBLICA que pueden generar la adquisicin de los inmuebles necesarios para ser afectados a dicha utilidad en los siguientes trminos:

Articulo 58. Motivos de utilidad pblica. "para efectos de decretar su expropiacin y adems de los motivos determinados en otras leyes vigentes se declara de utilidad pblica o inters social la adquisicin de inmuebles para destinarlos a los siguientes fines:

e) Ejecucin de programas y proyectos de infraestructura vial y de sistemas de transporte masivo;

Respecto de la oferta de compra, vale precisar que ella deber estar sustentada en un avalo comercial, en los siguientes trminos:

Articulo 61. Ley 388 de 1997. Modificaciones al procedimiento de enajenacin voluntaria:

El precio de adquisicin ser igual al valor comercial determinado por el Instituto Geogrfico Agustn Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones, o por peritos privados inscritos en las lonjas o asociaciones correspondientes, segn lo determinado por el Decreto-ley 2150 de 1995, de conformidad con las normas y procedimientos establecidos en el decreto reglamentario especial que sobre avalos expida el gobierno.

Sobre dicha reglamentacin, debe precisarse que ella est contenida en el Decreto 1420 de 1998.

El valor comercial se determinar teniendo en cuenta la reglamentacin urbanstica municipal o distrital vigente al momento de la oferta de compra en relacin con el inmueble a adquirir, y en particular con su destinacin econmica

Articulo 67 ley 388 de 1997. Indemnizacin y forma de pago. En el mismo acto que determine el carcter administrativo de la expropiacin, se deber indicar el valor del precio indemnizatorio que se reconocer a los propietarios, el cual ser igual al avalo comercial que se utiliza para los efectos previstos en el artculo 61 de la presente ley.

El nico avalo vlido y con fuerza jurdica apta para producir efectos jurdicos y ser oponible, es aquel cuyos valores se incorporan en la oferta de compra.

Dicha oferta de compra debe ser notificada tal como lo dispone el inciso 4 del precitado artculo 61 de la Ley 388 de 1997.

La comunicacin del acto por medio del cual se hace la oferta de compra se har con sujecin a las reglas del Cdigo Contencioso Administrativo y no dar lugar a recursos en va gubernativa.

Con relacin a la posibilidad de revisar el avalo, tal circunstancia se encuentra igualmente regulada por el Decreto 1420 de 1998, reglamentario de la Ley 388 /97, en los siguientes trminos:

ARTICULO 15. La entidad solicitante podr pedir la revisin y la impugnacin al avalo dentro de los cinco (5) das siguientes a la fecha en que la entidad que realiz el avalo se lo ponga en conocimiento.

Como bien lo establece la norma, la revisin o la impugnacin est sujeta a que exista motivaciones de orden tcnico para llevar a cabo una solicitud de revisin, que en ultimas garantiza la debida aplicacin de la resolucin 620 de 2008 expedida por el Instituto Geogrfico Agustn Codazzi, conforme as lo establece el Artculo 17.- (...) Pargrafo 1.- Al decidirse la revisin o la impugnacin, la entidad correspondiente podr confirmar, aumentar o disminuir el monto del avalo-

Adicionalmente, El Proceso de Adquisicin Predial esta soportado en la siguiente normatividad:

ARTICULO 29 DE LA C. N. (Debido Proceso).

ARTICULO 58 DE LA C. N. (Propiedad Privada).

CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL

CODIGO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO

LEY 9a DE 1989

LEY 388 DE 1997 (Tramite adquisicin).

DECRETO 1420 DE 1998 (Avalos comerciales).

RESOLUCION IGAC 620 de 2008

PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL.

LEY 446 DE 1998 (Articulo 10 numeral 1o).

2.- PRODUCTOS NECESARIOS PARA INICIAR LA ADQUISICION: los insumos o productos necesarios para hincar el proceso de adquisicin predial son:

DECRETO ANUNCIO DEL PROYECTO expedido por el Alcalde

DECRETO DE URGENCIA Expedido por la Alcalda o DECLATORIA DE UTILIDAD PBLICA REGISTROS TOPOGRAFICOS

ESTUDIOS DE TITULOS

AVALUOS DE REFERENCIA

AVALUO COMERCIAL

Con base en estos insumos, se profiere una oferta de compra, cuya no aceptacin, puede originar un proceso de expropiacin por va judicial por expropiacin administrativa. Ambas, suponen la expedicin de una resolucin mediante la cual se ordena la expropiacin, contra la cual procede nicamente recurso de reposicin.

DECRETO DE URGENCIA Alcalda o DECLATORIA DE UTILIDAD PBLICA: Comporta la decisin administrativa por parte del Alcalde Mayor de ordenar la adquisicin de los predios requeridos para un proyecto especifico, bajo el modo de adquisicin por expropiacin administrativa (es opcional). O la decisin administrativa por parte del Gerente General de la E.A.A.B. E.S.P.REGISTROS TOPOGRAFICOS: Representacin cartogrfica (plano) que contiene los linderos, ttulos de dominio, rea de terreno, rea de construccin y detalles constructivos que presenta el inmueble, el cual es elaborado por un contratista seleccionado por la E.A.A.B. E.S.P, para el efecto, con arreglo a la Ley 80 de 1993 a raz de la reestructuracin, la E.A.A.B. E.S.P., elabora los Registros Topogrficos.

Aspecto tcnico

Levantamiento de la Poligonal.

Levantamiento de detalles del rea de influencia.

Levantamiento detallado del predio.

Archivo fotogrfico.

Aspecto jurdico.

Escritura Pblica.

Certificado de Tradicin y Libertad.

Boletn Catastral.

Cdula o NIT.

ESTUDIO DE TITULOS: Se trata de la verificacin mediante los ttulos (folios de matricula inmobiliaria, escrituras pblicas, etc.), de los reales titulares de los derechos de dominio del predio correspondiente. AVALUOS: Una vez consolidados los anteriores insumos, se ordena la elaboracin del avalo comercial del predio respectivo. Dicho avalo se elabora por parte de una Lonja de Propiedad Raz contratada por la E.A.A.B. E.S.P., por el Instituto Geogrfico Agustin Codazzi, con arreglo a la Ley 388 de 1997 y criterios contenidos en el Decreto 1420/98.. El objetivo de estos avalos es determinar el valor comercial de los bienes inmuebles de acuerdo a las normas, parmetros, procedimientos

Qu parmetros se tienen en cuenta para su elaboracin?

La reglamentacin urbanstica municipal o Distrital vigente.

La destinacin econmica del inmueble.

Para propiedad horizontal (coeficiente de copropiedad).

Caractersticas del terreno y construccin.

Conservacin histrica, arquitectnica o ambiental.

La estratificacin socioeconmica del bien.

Su mayor y mejor uso.

GESTION DE COMPRA: el objetivo de esta gestin es la adquisicin de los Derechos Inmobiliarios que recaen sobre los predios que se encuentran dentro del rea de influencia necesaria para la construccin del proyecto, as como brindar asesora legal al proceso de compra-venta.

Estrategia de Adquisicin: Determinar las prioridades de adquisicin teniendo en cuenta las conveniencias financiera, tcnica, jurdica y actitud del vendedor.

Conveniencia Financiera: Costo vs. Presupuesto

Conveniencia Tcnica: Proceso constructivo.

Conveniencia Jurdica: Limitacin de Dominio.

Actitud del vendedor: Disposicin de venta.

Polticas de Adquisicin

Etapas de Adquisicin.

Forma de pago.

Tiempo de entrega.

Garantas adicionales.

Acompaamiento Social.

Actividades que realiza

Visita individual a cada predio y/o los propietarios.

Recoleccin de antecedentes inmobiliarios.

Estudio de ttulos.

Preparacin de documentos legales de compraventa.

Elaboracin de conceptos legales inmobiliarios.

Acompaamiento y asesora

Registro de documentos en notaria y/o oficina de registro.

ENAJENACIN VOLUNTARIA: Se da cuando el propietario acepta la resolucin u oferta de compra y se desarrollan las siguientes actividades:

Elaboracin Oferta de compra.

Notificacin Personal (5) o por Edicto (5).

Inscripcin oferta en el Folio (15 aprox.).

Termino aceptacin o rechazo 30 das hbiles.

Aceptacin elaboracin promesa se tramitan los pagos y se pacta la entrega del predio.Con los paz y salvos se tramita la escritura de venta ante la notaria con proceso de reparto notarial. EXPROPIACIN ADMINISTRATIVA: Vencido el Trmino de 30 das hbiles contados a partir de la notificacin de la resolucin de oferta, con el rechazo del titular o su silencio, se profiere la resolucin de expropiacin administrativa y se contina con los siguientes pasos:

Notificacin Personal (5 das) o por Edicto(10 das)

Interposicin Recurso de Reposicin (5 das). Respuesta IDU al recurso (10 das)

Consignacin 100% del valor del predio segn avalo.

Solicitud de levantamiento oferta y registro de la expropiacin administrativa en el folio.

Solicita acompaamiento policivo para la entrega.

EXPROPIACIN JUDICIAL: Para los proyectos que no cuentan con decreto de urgencia y vencido el Trmino de 30 das hbiles contados a partir de la notificacin de la oferta, con el rechazo del titular o su silencio, se llevan a cabo siguientes pasos:

Proyectar el acto administrativo que ordena la expropiacin

Presentar demanda ante el Juez Civil del Circuito de reparto solicitando la entrega anticipada del predio

Consignacin de la caucin para obtener la entrega

El juez profiere sentencia ordenando la expropiacin

Dictmenes periciales objecin al mismo y pruebas

Registro de la sentencia

Terminacin proceso y archivo

Nota: No obstante lo anterior, durante el proceso de expropiacin y siempre y cuando no se haya dictado sentencia definitiva, ser posible que el propietario y la administracin lleguen a un acuerdo para la enajenacin voluntaria, caso en el cual se pondr fin al proceso.

10.- INDEMNIZACION DE PERJUICIOS: Para cuantificar la indemnizacin de perjuicios, el Artculo 1613 C. C. dice: comprende el dao emergente y el lucro cesante, ya provenga de no haberse cumplido la obligacin, o de haberse cumplido imperfectamente, o de haberse retardado el cumplimiento. Exceptundose los casos en que la ley la limita expresamente al dao emergente.

Igualmente el Artculo 1614 C. C. define: dao emergente y lucro cesante. Entindase por dao emergente el perjuicio o la prdida que proviene de no haberse cumplido la obligacin o de haberse cumplido imperfectamente, o de haberse retardado su cumplimiento; y por lucro cesante, la ganancia o provecho que deja de reportarse a consecuencia de no haberse cumplido la obligacin, o cumplido imperfectamente, o retardado su cumplimiento. Dao emergente: El dao emergente abarca la prdida misma de elementos patrimoniales, los desembolsos que hayan sido menester o que en el futuro sean necesarios y el advenimiento de pasivo, generados por los hechos de los cuales trata de deducirse su causacin.

Lucro cesante: Esta constituido por todas las ganancias ciertas que han dejado de percibirse o que se recibirn luego, con el mismo fundamento de hecho

Paso a Paso Enajenacin Voluntaria1. Ubicar Resolucin de Acotamiento del proyecto ( utilidad pblica) Documento base para la adquisicin de los proyectos.

2. Documentos indispensables en la Carpeta.

Boletn Catastral

Folio de Matrcula Inmobiliaria

Escrituras pblicas relacionadas en el Folio de Matrcula inmobiliaria para realizar el estudio de ttulos del predio.

3. Estudio de ttulos del predio.

4. Oferta de compra del predio ( total, parcial) o de constitucin de servidumbre.(formato)

5. Solicitud de Pedido ( formato)6. Oficio de citacin para notificacin de oferta (formato)

7. Notificacin de oferta de compra ( personal o por edicto) formatos.

8. Oficio de inscripcin de oferta de compra a la oficina de Registro de instrumentos pblicos (formato) se enva a registro original y una copia con copia de la oferta de compra y notificacin de la oferta.

9. Promesa de compraventa o de constitucin de servidumbre ( pago 60% con la firma de la promesa. 20% con la entrega del predio. 20% final con la Escritura Pblica debidamente inscrita en el folio de matrcula inmobiliaria, paz y salvo de servicios pblicos, pago de impuesto de los ltimos 5 aos.

10. Primer pago. (formato) Anexos segn lo pactado. ( fotocopia de la promesa de compraventa)11. Segundo pago (formato) Anexos segn lo pactado (fotocopias de la promesa de compraventa y del acta de entrega )

12. Minuta de compraventa parcial, total, actualizacin de cabida y linderos o minuta de constitucin de servidumbre. (formato). Anexos: Fotocopia representacin del Director de Bienes Races, avalo, oferta, modificacin de oferta (si las hay), promesa de compraventa, certificacin de cabida y linderos. ( se entregan al usuario para que los lleve a la notara que le corresponda por reparto)

13. Oficio de reparto a la Superintendencia de Notariado y Registro (formato) se entrega al seor Rafael para llevar a la Superintendencia ( hay que estar pendiente y revisar por internet el reparto y avisarle al usuario para que venga por los documentos y decirle a que notara le correspondi por reparto).

14. Revisin de la Escritura Pblica que enven de la notara (revisar, y corregir la escritura pblica si hay errores y firmar al lado de la firma del seor Director, con visto bueno del coordinador del rea jurdica y el Jefe de la Oficina de Adquisicin Predial). Una vez firmada por el seor Director, se enva a la Notaria con oficio remisorio.15. Oficio de cancelacin de oferta de compra. Formato. ( Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos de Bogot. (Zona Norte, Centro o Sur). Se le entrega al usuario para que haga la inscripcin.

16. Oficio de inscripcin de la Escritura Pblica. (formato) ( Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos de Bogot. ( formato) (Zona Norte, Centro o Sur). Se le entrega al usuario para que haga la inscripcin.

17. Oficio de inscripcin del Cdigo Ambiental (formato) ( Oficina de Registro de Instrumentos Pblicos de Bogot. (Zona Norte, Centro o Sur). Se le entrega al usuario para que haga la inscripcin.

18. ltimo pago: (formato). Anexos: fotocopias de la escritura pblica de compraventa, o de constitucin de servidumbre, del folio de matrcula inmobiliaria en donde aparezca inscrita la compraventa o la constitucin de servidumbre, paz y salvos de servicios pblicos, revisar el pago de los ltimos 5 aos de impuesto predial, acta de entrega del predio.

19. Resolucin de expropiacin o de imposicin de servidumbre. (formato). 20. Solicitud de aviso SAP por LOTUS al planificador ( se remite el memorando de envo de la resolucin de expropiacin o de imposicin de servidumbre y se solicita aviso SAP conforme al oficio)

21. Memorando de envo de Resolucin expropiacin o de imposicin de servidumbre a jurdica (formato). ( Se remite a jurdica la resolucin de expropiacin o de imposicin de servidumbre junto con el oficio).

22. Ejecutoria (formato).