Diapositiva 1

PROYECTO DE CREACIN DE UNA EMPRESA EN EL REA DE ASESORA DE BIENES RACES PARA ESTUDIANTES UNIVERSITARIOS DE OTRAS PROVINCIAS EN LA CIUDAD DE GUAYAQUILPresentado por: Carmen Vega Honores Marcel Gonzlez Mastarreno Diana Snchez Merchn

CAPTULO IINTRODUCCININTRODUCCINMigracin de jvenes estudiantes a la ciudad de Guayaquil

El proyecto se fundamenta en satisfacer las necesidades de los estudiantes de las provincias de El Oro y Manab que desean realizar sus estudios universitarios en la ciudad de Guayaquil, mediante un servicio de asesoramiento para su estada

Antecedentes Desarrollo de Guayaquil

Calificacin de las UniversidadesCONEA (Consejo Nacional de Evaluacin y Acreditacin de la Educacin Superior) 2009

Referencia ESPOL

UNIVERSIDAD DE GUAYAQUILEstudiantes registradosPROVINCIAS2009AZUAY215CHIMBORAZO20BOLIVAR22EL ORO391ESMERALDAS2GUAYAS71115LOS RIOS 699MANABI665PICHINCHA781SANTA ELENA620STO.DOMINGO611TOTAL75141

Problemas del Mercado Mal Servicio

Desperdicio de Tiempo

Prdida de Dinero

Falta de optimizacin y modernizacin de los procesos

Abandonan el proceso

Oportunidades Existen necesidades a cubrir

Tenemos ventajas competitivas y una diferenciacin de servicio

No es un mercado saturado

No existen competidores fuertes

Barrera de entrada baja

Poca inversin

Caractersticas del servicio Asesora de bienes races (Puntos de informacin en Machala y Portoviejo)

Servicio personalizado

Comunicacin va e-mail

Brindaremos comodidad, ahorro de tiempo y dinero, facilidad para ambas partes (arrendador y arrendatario)

Alcance Mercado.- El Negocio de Bienes races posee un gran alcance (Ingreso Econmico, no todos tienen casa propia)

Empresa.- En un futuro expandirnos a provincias mayormente concurridas (Pichincha, Azuay)

Objetivo GeneralEstablecer la empresa y optimizar el proceso de arrendamiento para las personas de otras provincias que desean radicarse en Guayaquil.

Objetivos EspecficosDeterminar a nuestros consumidores potenciales y enfocarnos en sus exigencias y expectativas.Dar apertura de una nueva oficina dentro de 5 aos.Determinar la factibilidad de brindar este servicio.Contar con un corredor profesional como parte de la compaa. Componer un plan estratgico y de marketing verstil de acuerdo al comportamiento del mercado.Determinar y optimizar los costos de operacin junto con la inversin inicial.

CAPTULO IIINVESTIGACIN DE MERCADO Y MARKETING MIXObjetivo GeneralDefinir nuestros clientes potenciales y su preferencia en cuanto a cada variable definida en el diseo de la encuesta.

Objetivos EspecficosIdentificar el mercado potencial de nuestro servicio Determinar el mercado real del servicioConocer la aceptacin del servicioDeterminar el competidor principal.Determinar la ubicacin de las oficinas.Determinar el medio ptimo de publicidadDeterminar el nivel de dificultad del proceso de arrendamientoEstablecer el tipo de vivienda mayor demandada.Determinar la frecuencia con la que necesitarn de nuestro servicio.Establecer prioridades de los factores que influyen en la decisin de arrendar la vivienda Determinar el precio del servicio

Definicin de la poblacin objetivo Estudiantes universitarios de otras provincias que actualmente residan en Guayaquil

Estudiantes del ltimo ao de secundaria de las provincias de El Oro y Manab

Provincias

PROVINCIA DE MANABEstudiantes de 3 bachilleratocantn2007-20082008-20092009-2010Portoviejo246037673403Manta258728473176Chone85810411060Jipijapa378443703TOTAL628380988342PROVINCIA DE EL OROEstudiantes de 3 bachilleratocantn2007-20082008-20092009-2010Machala358833703340Santa Rosa867673746Pasaje736950999TOTAL519149935085

Guayaquil

UNIVERSIDAD CATLICAEstudiantes registradosPROVINCIA20082009Azuay7589Bolvar1214Chimborazo5465El Oro352421Esmeraldas4149Los Ros374447Manab333399Pichincha278332Santa Elena 342408Caar2631Carchi22Cotopaxi1215Francisco de Orellana56Galpagos810Imbabura67Loja5769Morona45Napo67Pastaza911Sucumbos1113Tungurahua5465Zamora56TOTAL20672471ESPOLEstudiantes registradosPROVINCIA20082009Azuay4035Bolvar3123Caar2925Carchi32Chimborazo12096Cotopaxi1612El Oro547485Esmeraldas10179Francisco de Orellana55Galpagos108Imbabura96Loja6656Los Ros418369Manab353308Morona44Napo96Pastaza89Pichincha166139Santa Elena479347Sucumbos1711Tungurahua6253Zamora45TOTAL24972083UNIVERSIDAD DE GUAYAQUILEstudiantes registradosPROVINCIA20082009Azuay84215Chimborazo020Bolvar220El Oro504391Esmeraldas332Los Ros663699Manab369665Pichincha267781Santa Elena 381620Santo Domingo110661TOTAL24334054

Metodologa.- realizacin de encuestas de preguntas cerradas a la poblacin objetivo

Definicin de la Muestra.-

n = 318personas

Sector donde actualmente viven

Estudiantes que tienen familiares donde pueden vivir durante sus estudios

Medios utilizados para arrendar vivienda

Nmero de dormitorios en la vivienda

Nmero de personas con quien compartes departamento

Nivel de dificultad del proceso de arrendamiento

Periodicidad con que se han cambiado de vivienda.

Costo incurrido hasta lograr arrendar una vivienda.

Factores ms importantes que influyen en la eleccin de una vivienda

Asignacin de factores respecto al grado de importancia

FactorMuy importanteimportanteindiferentepoco importantenada importanteSector8712326212Precio121983036Estructura Interna5012937378Entorno Social36741062913Cercana a la u2396456232Cerca a la principal5553558312Seguridad1446825615Forma de Pago6376892010Aceptacin del servicio

Disponibilidad a pagar por el servicio

Medio de publicidad de nuestro servicio

Matriz BCG

Matriz macro-segmentacin

Fuerzas de Porter(Poder de Negociacin)COMPETIDORES POTENCIALES

Se tiene amenaza de nuevos competidores que incursionen en el mercado de bienes races, la cual es media debido a las barreras de entrada que existen en dicho mercado.

COMPETIDORES DEL SECTOR

La rivalidad sera media ya que a pesar de que existen algunos competidores, cada cual tiene su mercado especfico. Servicios Inmobiliarios, Ecuador Propiedades & Asociados, Afabir S.A. Bienes Races.

PROVEEDORES

Nuestros proveedores seran aquellas personas que desean alquilar sus viviendas, con los cuales tenemos un poder de negociacin medio.

CLIENTE

Nuestros clientes son aquellos estudiantes que vienen de otras provincias y residen o desean residir en Guayaquil, existe un alto grado de dependencia de los canales de distribucin, por lo cual existe un poder de negociacin medio.

SUSTITUTOS

Los servicios que podran sustituir al nuestro seran: el peridico, la gua telefnica con sus pginas amarillas, el internet, aunque existe un alto nivel percibido de diferenciacin del servicio.ProductoNombre.-

Logo.-

Eslogan.-

"Un lugar para VIVIR, ser con nosotros, ms fcil para TI

Precio$25

Estudiantes Provincias

100% del primer canon de arrendamiento

Plaza En Guayaquil se ubicar en la ciudadela Kennedy Av. Carlos Luis Plaza Dan Mz.1 Villa6.

En provincias: Machala: 9 de Octubre y JunnPortoviejo: Morales entre Pedro Gual y 9 de Octubre

Promocin Servicio excepcional

Descuento del 20% (arrendador)

Pgina web

Clasificados en Internet

Volantes

Charlas

Voz a voz

Clasificados

CAPTULO IIIESTUDIO ORGANIZACIONAL

VisinSer la primera opcin de las personas al momento de decidir arrendar una vivienda a nivel nacional, que se distinga por proporcionar calidad de servicio a sus clientes y responsabilidad ante la comunidad en el servicio prestado.

MisinNuestra misin es facilitar el proceso de arrendamiento de vivienda, servicio de mudanza para los estudiantes inmigrantes en otras provincias brindando servicio de asesora e intermediacin con el propietario del inmueble hasta lograr satisfacer al cliente.

Organigrama

Anlisis FODA

Fortalezas:Un Servicio innovador.Fcil Ingreso al mercado.Servicio necesario para satisfacer una necesidad.Aceptacin del servicio por parte del mercado objetivo.Disponibilidad de los recursos necesarios para crear e implantar el negocio.Facilidad de encontrar el Servicio en lugares donde los clientes lo requieran.No se requiere de una fuerte inversin.

Oportunidades:En el mercado no existe alguien que preste el Servicio que nosotros ofrecemos.Apertura para todas las provincias del Ecuador. Alta demanda de clientes con gran aceptacin del Servicio.Debilidades:Nuevo Servicio en el mercado.Competencia indirecta por parte de quienes a travs de otros medios acaparan parte del mercado.

Amenazas:Ingreso de nuevos competidores que incursionen en el mercado.Factores econmicos, socioeconmicos y leyes que afecten al sistema de arrendamiento.

Sueldos del Personal ms Beneficios de Ley

Naturaleza JurdicaPara ser corredor de bienes se requiere:Ser mayor de edad y hallarse habilitado para ejercer el comercioObtener la licencia de corredor profesionalHaber tenido negocio o corretaje de bienes races por lo menos durante un ao de actividad y obtener el certificado correspondiente del Ministerio de Educacin, segn el caso.

Cumplir lo dispuesto en el artculo 77 del Cdigo de Comercio (prestar juramento de desempear fiel y legalmente el cargo y rendirn fianza o hipoteca, el presidente designar el monto de sta segn la importancia de las plazas de comercio donde los corredores deben desempear sus funciones)

Requisitos para Ser Asociado

Haber obtenido capacitacin practica por lo menos un ao bajo la direccin de un Corredor Profesional.

Tener capacidad legal para ejercer el Comercio y no hallarse comprendido en los impedimentos del Art. 66 del Cdigo de Comercio.

Gozar de buena reputacin y haber cumplido estrictamentelasobligaciones civiles, comerciales ytributarias

d) Haber aprobado el Curso Bsico para Corredores de Bienes Races, establecido por la Asociacin.

e) Estar afiliado a la CmaradeComercio.

f) Probar quetieneen vigencia todos los requisitos, cada dos aos para renovar la credencial.

g)Carta de presentacin de tres asociados, certificando que est en dichaactividadde BienesRaces.

CAPTULO IVESTUDIO TCNICO

Diagrama de Proceso para Proveedores

Diagrama de Proceso para Clientes

Diagrama de Proceso para Estudiantes de las Provincias de El Oro y Manab

Lista de Activos Fijos Necesarios

Cant.Activo5computadoras3impresoras7escritorios7sillas tipo secretaria7telfonos 8sillas de espera3medidores de luzsuministros de oficina1dispensador de agua1ventilador1archivador

CAPITULO V

ESTUDIOFINANCIERO

SUPUESTOS:

Proyeccin de las ventas a la tasa de crecimiento poblacional del pas (1.50%)

Alquiler aumenta 10% cada dos aos

Valor de mercado de los equipos de computacin al final de la vida til del 30%

En la provincia de Manab el 4.5% de los estudiantes vienen a estudiar a Guayaquil y el 1.4% de El Oro

Participacin del 3% en Guayaquil y del 70% en las provincias de El Oro y Manab

Cant.ActivoCosto unitarioCosto total5computadoras$ 504.0$ 2520.03impresoras$ 60.0$ 180.07escritorios$ 100.0$ 700.07sillas tipo secretaria$ 45.0$ 315.07telfonos $ 18.0$ 126.08sillas de espera$ 6.0$ 48.03medidores de luz$ 40.0$ 120.0suministros de oficina$ 80.0$ 80.01dispensador de agua$ 50.0$ 50.01ventilador$ 18.0$ 18.01archivador$ 90.0$ 90.0pagina web$ 241.0publicidad$ 3000.0gastos de constitucin$ 2660.0total$ 10148.0INVERSIN INICIAL: Requerimiento de activosINVERSIN DEL PROYECTO= inversin inicial + capital de trabajo

Estratificacin de la demandaINVERSIN DEL PROYECTO= inversin inicial + capital de trabajoESTRATIFICACIN DEMANDACiudadManabEl OroGuayaquilpoblacin objetivo834250858608clientes reales Manab (4.5%)375clientes reales El Oro (1.4%)71aceptacin (86%)384participacion 70%269arriendan vivienda (75%)6456participacin (3%)194total clientes por ao463total clientes por mes39Nmero de viviendas por mescomparten con 1 persona(28%)5comparten con 2 personas(48%)6comparten con 3 personas(24%)2total viviendas14INGRESOS MENSUALES POR PROVEEDORES1 dormitorio ($150)$ 809.412 dormitorios ($250)$ 1541.743 dormitorios ($350)$ 809.41TOTAL$ 3160.56INGRESOS MENSUALES POR ESTUDIANTES ($25)comparten con 1 persona(28%)$ 940.94comparten con 2 personas(48%)$ 1075.36comparten con 3 personas(24%)$ 403.26TOTAL$ 2419.57INGRESO TOTAL MENSUAL$ 5580.13ingresos anuales$ 66961.58Guayaquilviviendasingresos mesing. Ao2338.943645.61338.946$ 1323.48$ 15881.76ing. 4 mesesing. Provincias$ 4256.65$ 51079.82$ 12769.96total$ 66961.58

INVERSIN INICIAL: Capital de trabajoINVERSIN DEL PROYECTO= inversin inicial + capital de trabajoDetalleDiciemb.EneroFebreroMarzoAbrilMayoJunioJulioAgosto Septiemb.Octub.Noviemb.DiciembreIngreso Guayaquil1323.481323.481323.481323.481323.481323.481323.481323.481323.481323.481323.481323.48Ingreso provincias12769.9612769.9612769.9612769.960.000.000.000.000.000.000.000.00ingreso total14093.4414093.4414093.4414093.441323.481323.481323.481323.481323.481323.481323.481323.48Egreso Mensual4616.215384.544458.214458.214458.214458.214683.214458.214458.214458.214458.214458.214494.21Saldo Mensual-46168708.899635.239635.239635.23-3134.73-3359.73-3134.73-3134.73-3134.73-3134.73-3134.73-3170.73Saldo Acumulado-$ 4616.21$ 4092.69$ 13727.91$ 23363.14$ 32998.37$ 29863.64$ 26503.91$ 23369.18$ 20234.45$ 17099.72$ 13965.$ 10830.27$ 7659.54

INVERSIN DEL PROYECTO= inversin inicial + capital de trabajoINVERSIN DEL PROYECTO=$10148 + 4616.21 =$14764.21

ESTIMACIN DE GASTOS

GASTOS OPERATIVOSrubroparcialtotal por mesanualtelfono$ 70.0$ 70.0$ 840.0luz$ 37.0agua$ 15.0servicios bsicos$ 52.0$ 624.0alquileres$ 830.0$ 9960.0internet$ 85.0$ 1020.0movilizacin$ 90.0$ 1080.0sueldos$ 44175.0mantenimiento pag web$ 5.0$ 60.0dominio pagina web$ 36.0publicidad$ 112.0$ 2982.333suministros de oficina$ 30.0$ 360.0total$ 1204.0$ 60297.333

CIUDADalquilertelfonoagualuzinternetmovilizacinGuayaquil330505253590El Oro250105625Manab250105625DESGLOSE DE GASTOS POR OFICINAPUBLICIDAD POR INICIO DE AOinicio de aopublicidadmovilizacinentregaCharlaEl Oro150203300Manab150250300Guayaquil12015150total$ 360.$ 528.33$ 150.$ 600.

GASTO DE DEPRECIACINCant.activocostovida tildep. mensualdep. anual5computadoras$ 2520.03708403impresoras$ 180.035607escritorios$ 700.0106707sillas tipo secretaria$ 315.0103321archivador$ 90 1019total$ 84.21$ 1010.50

PUNTO DE EQUILIBRIOPTO. EQUILIBRIOPrecio promedio275costos fijos44175Costos Variables Unitarios11.53 Costo variable totalmovilizacion10801920telefono840Punto de Equilibrio Anual167.67Punto de Equilibrio Mensual13.97Clculo Demanda AnualGuayaquilProvinciasnmero de clientes19426928%273848%314324%1216Total7097167Q*= Costos Fijos / (Precio-Costo Variable Unitario)

Capital propio 50% y Deuda 50%FINANCIAMIENTObanco del pichinchacrdito para microempresariostasa12.05%L50.00%TASA DE INTERS BANCARIA : 12.05%PERIODOPAGOAMORTIZACIONINTERSSALDO INSOLUTO00.000.000.007382.1014370.853481.30889.543900.8024370.853900.80470.050.00

Valor de desechoVALOR DE DESECHO: MTODO CONTABLEACTIVOSVALOR DE COMPRAVIDA CONTABLEDEPRECIACIN ANUALAOS DEPRECIANDOSEDEPRECIACIN ACUMULADAVALOR EN LIBROS% de recuperacinrecuperacinMueb y Eq Ofic1105.0010110.505552.50552.50Equio. Comp2700.003900.0021800.00900.0030%810DEPRECIACIN ACUMULADA ($)2352.50VALOR DE DESECHO1452.50

ESTADO DE RESULTADOS Y FLUJO DE CAJAAOS201020112012201320142015E(+) Ventas$ 66.961.58$ 67966.004$ 68985.494$ 70020.277$ 71070.581SGASTOS OPERACIONALES61474.4361547.9662618.6062694.3663866.85T(-) Gastos Administrativos44175.0044175.0044175.0044175.0044175.00A(-) Aporte patronal337.10337.10337.10337.10337.10D(-) Gastos de Servicios Bsicos624.00624.00624.00624.00624.00(-) Gasto en telfono840.00852.60865.39878.37891.55(-) Gastos de movilizacin1080.001096.201112.641129.331146.27D(-) Gastos de alquiler9960.009960.0010956.0010956.0012051.60E(-) Gastos de Publicidad2982.333027.073072.473118.563165.34(-) Gastos Varios(suministros, pag web)1476.001476.001476.001476.001476.00RDEPRECIACIONES1010.501010.501010.501010.501010.50E(-) Dep.muebles y Eq. De Oficina110.50110.50110.50110.50110.50S(-) Dep. Equipo de Computacin900.00900.00900.00900.00900.00U(=) UTILIDAD OPERATIVA($)4476.655407.545356.396315.426193.23LGASTOS NO OPERATIVOS889.54470.050.000.000.00T(-) Gastos Por Inters889.54470.050.000.000.00A(=)UTILIDAD DESPUES DE INTERESES3587.114937.495356.396315.426193.23D(-)15%particip. Trabajadores538.07740.62803.46947.31928.98O(=) UTILID. ANTES IMPUESTOS3049.044196.874552.935368.105264.24(-) Impuestos (25%)762.261049.221138.231342.031316.06(=)UTILIDAD NETA2824.853888.284218.164973.394877.17(+) Depreciacin1010.501010.501010.501010.501010.50(-) Amortizacin3481.303900.800.000.000.00(-) Inversin Inicial-10148.00(-) reposicin de eq. Computacin-1890.00(-)(+) Capital de trabajo-4616.214616.21(+) Prstamo7382.10(+) Valor de Desecho1452.50(=) FLUJO DE CAJA ($)-$ 7.382.10$ 354.04$ 997.98$ 3.338.66$ 5.983.89$ 10.503.88FLUJO DE CAJA

TASA DE DESCUENTOKeRf2.47%B1.27Rm26.98%RP Ecuador8.16%Ke41.76%MTODO CAPMTMARKd12.05%T25.00%L50.00%Ke41.76%TMAR25.40%

VAN Y TIRTMAR25.40%VAN1035.83TIR29.66%TMAR26.98%VAN629.79TIR29.66%Se acepta el proyecto segn el criterio de VAN positivo y TIR mayor a la TMARVAN >= 0El proyecto es viable, se debe poner en prctica. Caso contrario no.TIR>=TMAR

PAYBACKPAYBACKPERIODOinversin inicialFLUJO DE CAJAflujo de caja acumuladorecuperacin de la inversin0-14.764.210.000.000.001354.04354.04-14.410.162997.981.352.02-13.412.1933.338.664.690.68-10.073.5345.983.8910.674.57-4.089.64510.503.8821.178.456.414.24

ANLISIS DE SENSIBILIDAD

47.43%

ANLISIS DE SENSIBILIDAD

Sensibilidad del VAN respecto a las variables

ANLISIS DE ESCENARIOSSi la participacin aumenta en 5% en las provincias y 1% en GuayaquilSi la participacin disminuye en 3% en las provincias y 0.5% en GuayaquilTMAR25.40%VAN$ 20265.52TIR113.58%TMAR26.98%VAN$19248.86TIR113.58%TMAR25.40%VAN- $9575.25TIR-12.83%TMAR26.98%VAN-9648.42TIR-12.83%

CONCLUSIONESSegn los estudios y anlisis realizados si es factible la implementacin del proyecto ya que en el estudio financiero se pudo determinar que el proyecto presenta una TIR de 29.66% la cual es superior a la TMAR (Tasa Mnima Aceptable de Rendimiento) de 25.40% y un VAN de $1035.83.

Por otra parte se pudo concluir que la cantidad de estudiantes que provienen de las provincias analizadas (El Oro y Manab) aumenta ao a ao, lo cual influira directamente en los ingresos y en la estabilidad de la empresa a largo plazo.

Despus de realizar la investigacin de mercado correspondiente se pudo determinar que en Guayaquil nicamente se le cobrar el primer canon de arrendamiento a los dueos de las casas y en las provincias se les cobrar a los estudiantes un monto de $25.

El proyecto reflej 52.57% de probabilidad de presentar un VAN positivo, lo que quiere decir que el proyecto presenta casi la misma probabilidad de xito como de fracaso debido a su alta sensibilidad por la poblacin.

En el sector de bienes races el medio ms utilizado para conseguir viviendas es el peridico.

RECOMENDACIONESSe debe hacer el esfuerzo por contratar un personal humano capaz y sacrificado por las causas de la empresa, el cual debe de trabajar honestamente siendo correctamente incentivados.Se debe de ser paciente en cuanto a la rentabilidad del proyecto ya que si bien es cierto no es muy alta y tarda 5 aos en recuperar la inversin, las proyecciones de ingresos debido al aumento de los estudiantes que vienen de otras provincias son muy positivas.Se recomienda que tomando en cuenta la alta sensibilidad que muestra el proyecto por la poblacin objetivo de Manab, se realice estrategias especiales enfocadas a trabajar dicho mercado, como realizar campaas publicitarias que ayuden a manejar ese riesgo que muestra la alta sensibilidad a favor de la empresa.Se podra ir adelantando estudios para comprobar la factibilidad de aplicacin del proyecto en otras provincias, para de esta forma captar ms mercado a nivel nacional.

MUCHAS GRACIASGerente General

Agente de bienes races 2Agente bienes races 1

Oficial de informacin 1Oficial de informacin2Agente de bienes races3Secretaria ejecutiva