Presentación de PowerPoint · l a r e c i e n t e m o d i f i c a c i Ó n d e l p r c d e e s ta...

F A C T O R E S Q U E A F E C T A N A L O S P R E C I O S D E L A V I V I E N D A

Noviembre 2018

Gerencia de Estudios - Cámara Chilena de la Construcción

C R E C E L A D E M A N D A P O R L A C I U D A DEn los últimos 50 años, nuestra población se ha duplicado, mientras nos convertimos en

un país eminentemente urbano…

Crece demanda por la CiudadFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA

Fuente: CChC en base a estadísticas INE y Banco Mundial

C R E C E L A D E M A N D A P O R L A C I U D A DEsto ha venido acompañado de un importante aumento del número de viviendas, triplicándose en

los últimos 50 años, y donde el stock actual corresponde a 79% casas y 18% departamentos…

Crece demanda por la CiudadFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA

Fuente: CChC en base a estadísticas censales del INE

Hogares más pequeños: de 4,4 a 3,1 personas por hogar.

Población envejece: Tasa de natalidad cae de 1,6 a 1,3

Hogares unipersonales: de 9,7% a 17,8%

Hogares uniparentales: de 9,7% a 12,7%

Biparentales sin hijos: de 9,3% a 12,7%

Migrantes crecieron a 4,4% de la población.

E S T E C R E C I M I E N T O E N E L N Ú M E R O D E V I V I E N D A S E S

E X P L I C A D O P O R I M P O R TA N T E S C A M B I O S D E M O G R Á F I C O S Y

S O C I O C U LT U R A L E S …

Nuevas Tendencias Demográficas y SocioculturalesFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA

Fuente: CChC en base a INE

T O D O S E S T O S FA C T O R E S I N F L U Y E N E N D O S A S P E C T O S :

M AY O R D E M A N D A P O R D E PA R TA M E N T O S Y U N I D A D E S D E

M E N O R TA M A Ñ O


Fuente: CChC

Usados70 M2

Nuevos65 M2

Usados54 M2

Nuevos53 M2

Departamento Tipo2007 2017

-22%

-17%

Casa Tipo

Usados78 M2

Nuevos95 M2

Usados67 M2

Nuevos80 M2

2007 2017-14%

-7%

45

50

55

60

65

70

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Metros cuadrados departamento tipo

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

70.000

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Demanda de Departamentos y Casas

19,5% (nuevas)

Número de Viviendas nuevas y usadas comercializadas por trimestreFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA

E N E S T E C O N T E X T O , L A D E M A N D A P O R V I V I E N D A H A

T E N D I D O A L A L Z A …En el último año se observa un crecimiento de 19,5% en la venta de viviendas nuevas…

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

16000

I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Viviendas Comercializadas

Vivienda Nueva Vivienda Usada

Fuente: CChC en base a Real Data

13,7% (usadas)

Relación entre Índice de precio de viviendas y precio de SueloFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA

L A O F E R TA , P O R S U PA R T E , S E H A M A N T E N I D O C O N T E N I D A

E N L O S U LT I M O S A Ñ O S , Y E N PA R T I C U L A R D U R A N T E E L

P R E S E N T E A Ñ O H A C O M E N Z A D O A D I S M I N U I R …

A c u m u l a n d o u n a c a í d a d e 6 , 4 % e n e l p r e s e n t e a ñ o

Fuente: CChC

05.00010.00015.00020.00025.00030.00035.00040.00045.00050.00055.00060.000

En

eF

ebM

arA

br

May

Jun

Jul

Ag

oS

ep Oct

No

vD

icE

ne

Feb

Mar

Ab

rM

ayJu

nJu

lA

go

Sep Oct

No

vD

icE

ne

Feb

Mar

Ab

rM

ayJu

nJu

lA

go

Sep Oct

No

vD

icE

ne

Feb

Mar

Ab

rM

ayJu

nJu

lA

go

Sep Oct

No

vD

icE

ne

Feb

Mar

Ab

rM

ayJu

nJu

lA

go

Sep

2014 2015 2016 2017 2018

Viviendas Casas Departamentos


D E T R Á S D E E S TA D I S M I N U C I Ó N H AY D I F E R E N T E S C A U S A S , D E N T R O

D E L A S Q U E D E S TA C A E L A U M E N T O TA N T O E N N Ú M E R O D E

C O N G E L A M I E N T O , C O M O H E C T Á R E A S C O N G E L A D A S P O R M O T I V O S

D E D E N S I F I C A C I Ó N …

0

2

4

6

8

10

12

14

16

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Número de congelamientos de permisos de edificación, según motivo.

Patrimonio Uso de suelo Riesgo Densificación Total

Fuente: CChC

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016* 2017*

Superficie Congelada en hectáreas

Congelamientos en suelo urbanoFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA

Fuente: CChC

E N E F E C T O , C A M B I O S N O R M AT I V O S E S T Á N L I M I TA N D O A LT U R A

E N S I G N I F I C AT I VA S P O R C I O N E S D E L C E N T R O D E L A C I U D A D

DONDE LA ALTURA PERMITIDA NO SUPERA LOS 8 PISOS EN LA MAYORÍA DE SU TERRITORIO

18,1% población · 66% oferta deptos. Gran Santiago

60 estaciones de Metro [con línea 3] · 50,4% total

Congelamientos en suelo urbanoFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA

Fuente: CChC

E S T O L L E VA A Q U E L A D E N S I D A D A C T U A L E S T E S I G N I F I C AT I VA M E N T E

P O R D E B A J O D E L A S D E N S I D A D E S E S TA B L E C I D A S E N L O S P R C …

Densidad PRC por manzana Densidad real por manzana

18,1% población · 66% oferta deptos. Gran Santiago

60 estaciones de Metro [con línea 3] · 50,4% total

Es necesario densificar en especial en torno a los ejes de transporte

Congelamientos en suelo urbano

V A L P A R A Í S O C O N G E L Ó E L 3 7 % D E S U S U E L O U R B A N O ,

L O Q U E R E D U C I R Í A E N 3 2 % L A O F E R T A D E L A C O M U N A

A L 2 0 2 0 .

EN COLOR ROJO, SUPERFICIES CONGELADAS DEL SUELO URBANO

FACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA

Fuente: CChC

L A R E C I E N T E M O D I F I C A C I Ó N D E L P R C D E E S T A C I Ó N

C E N T R A L A F E C T Ó 2 8 0 H Á . , L O Q U E R E D U C I R Í A L A

O F E R T A D E V I V I E N D A S E N 5 6 % A 2 0 2 0 ( 4 . 0 0 0

V I V I E N D A S A N U A L E S ) .

C A M B I O S N O R M AT I V O S E S T Á N C O N T R I B U Y E N D O

S I G N I F I C AT I VA M E N T E A A U M E N TA R L A E S C A S E Z D E S U E L O

U R B A N O N O R M A D O Y D E N S I F I C A B L E …

Índices de precio de vivienda nueva y usadaFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA

80

100

120

140

160

180

200

80

100

120

140

160

180

200

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Índices de Precios de vivienda nueva y usada

IPV (BCCh) IRPV (CChC) IPCU(Clapes)

E N E S T E C O N T E X T O , L O S P R E C I O S D E V I V I E N D A S E H A N

C A S I D U P L I C A D O E N L A U LT I M A D É C A D A …

Esta realidad es común, tanto para viviendas usadas como para viviendas nuevas

Fuente: CChC en base a estadísticas propias, Banco Central de Chile y CLAPES UC

Índices de precio de vivienda nueva y usadaFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA

M I E N T R A S Q U E L O S S A L A R I O S H A N C R E C I D O S O L O C E R C A

D E U N 3 6 % . . .Esto implica que el número de años de ingreso necesarios para comprar una vivienda de igual atributo en

los últimos 15 años ha pasado de 8,8 a 16. Sin embargo esto no representa un potencial desalineamiento

fundamental…

Fuente: CChC en base a estadísticas propias y Banco Central de Chile

8,8 8,8 8,5 8,59,3 9,0 8,9

9,610,3

11,2

12,813,6

14,515,0

16,0

3

8

13

18

23

80

100

120

140

160

180

200

200

4

200

5

200

6

200

7

200

8

200

9

201

0

201

1

201

2

201

3

201

4

201

5

201

6

201

7

201

8

Precios de vivienda en relación a remuneraciones reales

Relación IRPV e Ingresos

Índice Real de Precios de Vivienda (IRPV) Base 2004

Índice de Remuneraciones Real Base 2004

-2

-1

0

1

2

3

0.88

0.92

0.96

1.00

1.04

1.08

1.12

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

V. Crítico 95%

V. Crítico 99%

Test GSADF

Precio/Remuneraciones reales

Test GSADF: razón precio remuneración real, Ene. 2010- Sep. 2018

(Base 2010-2018 = 100)

Índice de Precios Reales para Departamentos por zona geográficaFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA

Y D O N D E E L S E C T O R O R I E N T E E S E L Q U E M Á S H A A P O R TA D O

E N E L A U M E N T O D E P R E C I O S O B S E R VA D O E N

D E PA R TA M E N T O S …Mientras en el sector oriente se han duplicado, en la zona Sur-Poniente han crecido 50%

Fuente: CChC en base a estadísticas propias

50

70

90

110

130

150

170

190

210


2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Índice de Precios Hedónicos para Departamentos

Oriente Centro-Norte Sur-Poniente Sur-Oriente

Índice de Precios Reales para Departamentos por zona geográficaFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA

PA R A L A S C A S A S , E L S E C T O R O R I E N T E N U E VA M E N T E

M U E S T R A U N C R E C I M I E N T O S I G N I F I C AT I V O D E L O S

P R E C I O S …

Mientras que el comportamiento ha sido similar en el resto de Santiago

Fuente: CChC en base a estadísticas propias

50

70

90

110

130

150

170

190

210


2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Índice de Precios Hedónicos para Casas

Oriente Centro-Norte Sur-Poniente Sur-Oriente


60

80

100

120

140

160

180

200

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

20

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17

20

18

Precios de vivienda y suelo

Suelo UF/M2 de oferta Trivelli IRPV Base 2004 (Eje derecho)

A LT O P R E C I O D E L S U E L O H A S I D O U N FA C T O R C L AV E PA R A

E X P L I C A R L A S A L Z A S D E P R E C I O D E S D E 2 0 11 …

Tendencia creciente más pronunciada si solo se consideran terrenos de menos de media hectárea

Fuente: CChC

Gran SantiagoEl precio del suelo se

ha duplicado en los

últimos 10 años


Y D O N D E C O M U N A S P E R I - C É N T R I C A S A C U M U L A N L A S

M AY O R E S A L Z A S D E L O S Ú LT I M O S 1 0 A Ñ O S

Recoleta, Quinta Normal, San Miguel, La Reina y Ñuñoa concentran alzas de precio

de suelo sobre el 150% en la última década

-50%

0%

50%

100%

150%

200%

250% Variación Precio de Suelo en los últimos 10 años

Fuente: CChC


Correlación = 0,92 (p=0,001)

E N E F E C T O , S E O B S E R VA U N A A LTA C O R R E L A C I Ó N E N T R E

C A N T I D A D D E S U P E R F I C I E P O S T E R G A D A Y P R E C I O S D E S U E L O …

Fuente: CChC

E S T I M A M O S Q U E L A V A R I A C I Ó N

E N E L P R E C I O D E L S U E L O ,

E X P L I C A E L 3 4 % D E L A

V A R I A C I Ó N E N E L P R E C I O D E

L A V I V I E N D A .

E N C A S A S E S T A V A R I A C I Ó N

E X P L I C A E L 4 1 % , M I E N T R A S Q U E

P A R A D E P A R T A M E N T O S E S 3 2 %

Índices de costo de edificaciónFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA

A D E M Á S , S E E S T I M A Q U E L O S A U M E N T O S D E C O S T O S D E

E D I F I C A C I Ó N H A N I M PA C TA D O E N T R E 2 5 % A 3 0 % E N E L A U M E N T O

D E P R E C I O S . . .

E L I T E M S A L A R I O S E S E L Q U E M Á S H A A U M E N T A D O E N L O S Ú L T I M O S A Ñ O S ( 2 8 5 % ) . .

80

100

120

140

160

180

200

220

240

260

280

300

200

4

200

5

200

6

200

7

200

8

200

9

201

0

201

1

201

2

201

3

201

4

201

5

201

6

201

7

201

8

Componentes de Costos de Edificación

Índice de Costo de Edificación (ICE) Base 2004 ICE Salarios ICE Materiales ICE Miscelaneos

Unidades afectas a IVAFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA

P O R O T R O L A D O , S E E S T I M A Q U E E L I VA A L A V I V I E N D A , Y

O T R A S R E G U L A C I O N E S , H A N I M P U L S A D O A L A L Z A E L P R E C I O

E N T R E U N 8 % A U N 1 3 % . . .

Unidades afectas a IVAFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA

E N R E S U M E N , E L A L Z A O B S E R VA D A E N E L P R E C I O D E L A

V I V I E N D A E S E X P L I C A D A E N ~ 7 0 % E N S U S F U N D A M E N T O S .

L A S VA R I A B L E S M Á S R E L E VA N T E S S O N S U E L O Y C O S T O S D E

E D I F I C A C I Ó N …

~ 11% IVA y otras regulaciones

~27% aumento de costos de edificación~35% variación precio de suelo

Variación en

el precio de la

vivienda

~ 27% atribuible a otras causas

Relación entre precios de vivienda nueva y precios de arriendoFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA

E L E N C A R E C I M I E N T O D E L A V I V I E N D A R E L AT I V O A L

I N G R E S O H A I M P U L S A D O E L M E R C A D O D E A R R I E N D O …

La razón precio de vivienda relativo al precio de arriendo promedio ha crecido cerca de dos puntos en la

última década

Fuente: CChC en base a estadísticas propias, INE y Goplaceit

19,9

19,3

18,7

17,4

15,1

14,7

14,8

14,9

15,3

15,7

16,3

17,0

16,2

16,5

16,9

0,00

0,05

0,10

0,15

0,20

0,25

0,30

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

55

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17

20

18

Precios de vivienda en relación a arriendos (Gran Santiago)

Precio de vivienda relativo a arriendo (Eje izquierdo) Precio de venta promedio UF/M2 (Eje izquierdo) Arriendo promedio UF/M2 (Eje derecho)

¿ S O M O S T O D AV Í A U N PA Í S D E P R O P I E TA R I O S ? …

En particular, para la Región Metropolitana este porcentaje alcanzó el mínimo de 55%, mientras

que para el resto del país, cayó bajo el 60% por primera vez en 40 años.

Crece demanda por la CiudadHACIA UN MODELO DE TENENCIA DE ARRIENDO SOCIAL PARA CHILE

Fuente: CChC en base a CASEN

58,80%

55,20%

30,00%

35,00%

40,00%

45,00%

50,00%

55,00%

60,00%

65,00%

70,00%

75,00%

2000 2003 2006 2009 2011 2013 2015 2017

Porcentaje de hogares Propietarios

Total País Urbano RM

E N E L G R A N S A N T I A G O , 1 D E C A D A 4 H O G A R E S A R R I E N D A …

Y 56% DE LAS FAMILIAS NO PUEDEN OPTAR AL MERCADO PRIVADO

Es cada vez más necesario introducir mejoras al subsidio de arriendo para sectores vulnerables

y medios, junto con generar mecanismos e incentivos a la oferta de arriendo

Crece demanda por la CiudadHACIA UN MODELO DE TENENCIA DE ARRIENDO SOCIAL PARA CHILE

Fuente: CChC en base a Censos 2012 y 2017

46%

18% 16%20%

43%

18%14%

25%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

Propia Pagada Propia Pagandose Otros tipos Arrendada

Tenencia de Viviendas

2012 2017

Presencia de Inversionistas en el Mercado InmobiliarioFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA

14%15%

16%

21%

17% 16% 16%19%

6% 9%12%

12%6% 4%

6%4%

29% 29%

35%36%

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Evolución de la presencia de inversionistas en la compra de vivienda

Total inversionistas Inv. pequeño Inv. mediano Inv. grande

E S T O H A I M P U L S A D O A U N A M AY O R P R E S E N C I A D E

I N V E R S I O N I S TA S E N L A C O M P R A D E V I V I E N D A S …

Fuente: CChC

J U N T O C O N L A

D I V E R S I F I C A C I Ó N D E

P R O Y E C T O S , C O M O

E D I F I C I O S E X C L U S I V O S D E

R E N TA E N B U E N O S L U G A R E S

D E L A C I U D A D …


Fuente: CChC

Riesgos y vulnerabilidades en el mercado inmobiliarioFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA

Dado el contexto analizado, ¿Es anormal el alza de precios observada ?

• Alza de precios observada está basada en más de

dos tercios en sus fundamentos.

• Por otro lado, los precios relativos al ingreso no

muestran una evolución similar a otros países

que han experimentado problemas importantes

en sus mercados inmobiliarios.

Índice de precios relativo al ingreso, países OCDE

Fuente: CChC


¿Qué podemos decir del aumento de la deuda hipotecaria en los últimos

años?

• Si bien las colocaciones de vivienda están en

récord históricos, coherente con la disminución de

la pobreza, destaca el comportamiento prudencial

de las entidades bancarias, las cuales han

restringido la aprobación de créditos al mismo

tiempo que han limitado el porcentaje del valor de

la vivienda financiado a través de crédito. 75,8

81,9

85,7 85,784,4

78,1

73,4

80,582,5 81,4 81,3 80,6

78,1 77,3

50

60

70

80

90

200

4

200

5

200

6

200

7

200

8

200

9

201

0

201

1

201

2

201

3

201

4

201

5

201

6

201

7

Razón deuda-garantía (%)

Fuente: Banco Central.

7,4 8,5 9,6 11

,0 13,2

14,8

15,5

16,4

17,5

18,6 21

,0 23,6 26

,3 28,4

29,0

0

5

10

15

20

25

30

35

40

0

20

40

60

80

100

120

140

160

200

4

200

5

200

6

200

7

200

8

200

9

201

0

201

1

201

2

201

3

201

4

201

5

201

6

201

7

201

8

Deuda hipotecaria en relación a PIB (Chile)

Deuda hipotecaria relativa a PIB (Eje derecho)

Colocaciones de vivienda, billones $ (Eje izquierdo)

PIB, billones $ (Eje izquierdo)

2018 con información a marzo.Fuente: Banco Central

Riesgos y vulnerabilidades en el mercado inmobiliario

Fuente: CChC


¿Cómo se ha mantenido la banca a la hora de aprobar nuevos créditos

hipotecarios?

• Los estándares de aprobación se han ubicado en

zona negativa desde 2012, principalmente debido

a mayores riesgos y aspectos normativos, lo cual

es síntoma de prudencia por parte de los bancos.

• Análogamente, la demanda de nuevos créditos no

ha tenido grandes sobresaltos desde 2013. Factores que explican cambios en estándares de aprobación de

créditos hipotecarios

Estándares de aprobación de créditos hipotecarios para la vivienda

Riesgos y vulnerabilidades en el mercado inmobiliario

Fuente: CChC

Si bien, aumentos en precio de la vivienda son coherentes con las mayores presiones de

demanda, existen factores relevantes que están provocando una aceleración en dinámica de

precios, la cual se ha desacoplado del crecimiento económico:

• El crecimiento observado de precios del suelo permite explicar entre 30% a 40% la variabilidad de precios de

vivienda de los últimos años.

• Por su parte, evolución de costos de construcción, más nuevos impuestos (IVA, LCP) explican entre 30% a

45% de la variabilidad de precios de vivienda observada.

En particular, un precio de suelo cada vez más elevado, junto a aumentos de normativas que

restringen densidades, alturas y constructibilidades, contribuyen a mayor escasez de suelo

normado para densificación en altura.

ConclusionesFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA

No se observan, por otro lado, riesgos elevados en las condiciones actuales:

Tenemos precios coincidentes a sus fundamentos, un crecimiento controlado del crédito junto a

reducciones acordes a riesgos de los de estándares de aprobación de créditos.

El crecimiento de precios observado no es un fenómeno particular: Todas las grandes ciudades en el

mundo lo experimentan, en la medida que el suelo densificable se va haciendo más escaso.

Ante esto, la Planificación Urbana es fundamental, para asegurar oferta suficiente de suelo

normado, en especial para densificación, acorde a las demandas actuales.

• Debemos densificar nuestros corredores de transporte, perfeccionar la política de subsidios de arriendo para

familias de ingresos bajos y medios, junto con incentivar oferta de arriendo en mejores zonas de la ciudad.

ConclusionesFACTORES DE OFERTA Y DEMANDA QUE AFECTAN LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA

Presentación de PowerPoint · l a r e c i e n t e m o d i f i c a c i Ó n d e l p r c d e e s ta...

Documents

Transcript of Presentación de PowerPoint · l a r e c i e n t e m o d i f i c a c i Ó n d e l p r c d e e s ta...