Planeando ciudad, Construdata ed.160

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Planeación urbana:Para cumplir con el desafío de planear y construir una ciudad de forma

adecuada, es primordial que los profesionales del sector entiendan cuáles son las necesidades que el proyecto debe suplir en términos

de espacio, sociedad, economía y gobierno. Aunque en Colombia los ejemplos de buena planeación son escasos, hay interesantes modelos

que dan cuenta de una serie de lineamientos válidos de implementar.

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ejemplos de buena planeación son escasos, hay interesantes modelos que dan cuenta de una serie de lineamientos válidos de implementar.

Universidad de los Andes, especialista en urbanismo, aclaró que en el contexto lati-noamericano la palabra renovación proviene del concepto europeo de la reconstrucción en la posguerra e implica una serie de as-pectos que trascienden lo arquitectónico; se trataba entonces de “volver a construir” los espacios. En Colombia, ese concepto adquirió otro significado: la transformación

estaba claro y con esa directriz el equipo de investigación de la revista inició su labor, sin imaginar que durante el proceso se empe-zarían a vislumbrar algunas inconsistencias conceptuales en torno a la palabra renovación.

Se acudió entonces a la academia. Allí, Clemencia Escallón Gartner, profesora de la Facultad de Arquitectura y Diseño de la

Para mayo de este año, el consejo editorial de Construdata definió con parámetros claros el tema de este informe: renovación urbana. Era impensable desconocer proyectos tan publicitados como San Victorino, el Parque Tercer Milenio, Nuevo Santa Fe o incluso San Façon, hablando sólo del contexto bogotano. En Medellín, Barranquilla, Cali o Pereira tam-bién había ejemplos para destacar. El objetivo

Fotos:Êcortes’a

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21EDICIÓN 160 SEPTIEMBRE - NOVIEMBRE 2011

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ciudadesÊparaÊelÊhombreel espacio, la economía y el gobierno. Sin la correcta articulación de estas variables no es posible obtener un resultado eficiente y, sobre todo, exitoso. Además, es imprescindible el trabajo conjunto entre diseño arquitectónico, interior y urbano, pues no sólo se trata de edificios estéticos o parques amables.

Población: ciudades para el usuario

Establecer el grupo objetivo para el cual se diseña es un ejercicio que debe hacerse antes de trazar la primera línea del proyecto: ¿a qué estrato pertenecen?, ¿dónde trabajan?, ¿cuál es su actividad económica?, ¿cómo se movilizan?, ¿cuáles son sus necesidades básicas?, ¿tienen hijos?... Estas son preguntas fundamentales que ayudan a definir las características básicas del proyecto y las necesidades que debe satisfacer.

Sabiendo entonces quiénes son los usua-rios, se definen las tipologías de vivienda, el número y localización de colegios, super-mercados, parques y centros culturales; se

Esta conclusión no desconoce que existan proyectos de renovación exitosos. Ciudad Victoria en Pereira, por ejemplo, le demostró al país que sí es posible hacer renovación urbana. El proyecto se planteó a través del Plan de Ordenamiento Territorial y luego de cerca de cuatro años de ejecución le entregó a la ciudad la Plaza Cívica y los espacios comerciales; no obstante, aún hoy se gestiona el suelo para uso residencial.

Teniendo este panorama y un buen número de proyectos –todos aún en papel– se tomó la deci-sión de darle más tiempo al tema de la renovación urbana en el país y centrar este informe especial en experiencias exitosas de planeación que sirvieran como referente para todos aquellos interesados en pensar y construir las ciudades del futuro.

Planeación urbana Para Camilo Santamaría, arquitecto es-

pecialista en planeación urbana de países en desarrollo, es fundamental tener en cuenta cuatro factores antes de iniciar con el proceso de planificación de una ciudad: la población,

de un segmento de ciudad entendido según la Empresa de Renovación Urbana de Bogotá (ERU) como “intervenciones arquitectónicas, urbanas y sociales sobre el espacio construido, en zonas de la ciudad que se encuentran en condiciones de deterioro, o que presentan potencial de un mayor aprovechamiento dadas sus condiciones de localización estratégica con respecto a los usos y actividades que tienen lugar dentro de ésta”.

Así pues, y partiendo de la definición de Escallón y varios de sus colegas entre los que se destacan Teresa de S. Ramírez, investigadora del Instituto de Hábitat, Ciudad y Territorio de la Universidad Nacional, se analizaron los proyectos por destacar. La con-clusión: la mayoría no se han finalizado y los que hoy podrían reconocerse bajo la figura de renovación, como el Parque Central Bavaria, no fueron concebidos bajo tal lineamiento. Ese caso particular, a pesar de contar con elemen-tos de renovación, fue planteado como una intervención de redesarrollo de una manzana de altísimo valor para la ciudad de Bogotá.


Población: ciudades para el usuario

Establecer el grupo objetivo para el cual se diseña es un ejercicio que debe hacerse antes de trazar la primera línea del proyecto: ¿a qué estrato pertenecen?, ¿dónde trabajan?, ¿cuál es su actividad económica?, ¿cómo se movilizan?, ¿cuáles son sus necesidades básicas?, ¿tienen hijos?... Estas son preguntas fundamentales que ayudan a definir las características básicas del proyecto y las necesidades que debe satisfacer.

Sabiendo entonces quiénes son los usua-rios, se definen las tipologías de vivienda, el número y localización de colegios, super-mercados, parques y centros culturales; se

Teniendo este panorama y un buen número de proyectos –todos aún en papel– se tomó la deci-sión de darle más tiempo al tema de la renovación urbana en el país y centrar este informe especial en experiencias exitosas de planeación que sirvieran como referente para todos aquellos interesados en pensar y construir las ciudades del futuro.

Planeación urbana Para Camilo Santamaría, arquitecto es-

pecialista en planeación urbana de países en desarrollo, es fundamental tener en cuenta cuatro factores antes de iniciar con el proceso de planificación de una ciudad: la población,

Así pues, y partiendo de la definición de Escallón y varios de sus colegas entre los que se destacan Teresa de S. Ramírez, investigadora del Instituto de Hábitat, Ciudad y Territorio de la Universidad Nacional, se analizaron los proyectos por destacar. La con-clusión: la mayoría no se han finalizado y los que hoy podrían reconocerse bajo la figura de renovación, como el Parque Central Bavaria, no fueron concebidos bajo tal lineamiento. Ese caso particular, a pesar de contar con elemen-tos de renovación, fue planteado como una intervención de redesarrollo de una manzana de altísimo valor para la ciudad de Bogotá.

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determina la necesidad de transporte público, de ciclorutas e incluso de centros de salud. De ahí la importancia de la categorización real y rigurosa del habitante.

Esto cuando se trata de proyectos de gran extensión en donde es posible planificar cada detalle: vías, equipamiento y espacio público, entre otros. En las ciudades actuales, donde el espacio para construir es cada vez menor, lo ideal es que cuando se acuda a figuras como la consolidación o la renovación urbana se haga el mismo ejercicio de plantear las necesidades del usuario con un valor adicional: las necesidades de la ciudad. Esto tiene como objetivo primordial no “castigar” la zona, pues, como lo explica Ramírez, “cuando una zona se satura de proyectos ya sean residenciales, corporativos o de cualquier índole, una de las problemáticas que puede presentarse es que la malla vial no sea suficiente para suplir las necesidades del usuario. Caso concreto: El Poblado en Medellín o, en menor escala, la 93 en Bogotá”.

Espacio: ciudades bien hechasEl primer paso para diseñar la ciudad es, sin

duda, la elección del espacio o predio en donde se planea urbanizar. El terreno debe evaluarse en términos técnicos –tipo de suelo, ubicación y riesgo de catástrofes naturales, entre otros– y legales, pues es primordial tener claro en qué estado se encuentra la propiedad y a quién per-tenece. La Ley 388 de 1997 indica claramente que siempre y cuando la ubicación del inmueble haga parte de proyectos de interés social o utilidad pública, es viable el uso de herramientas como

la expropiación por vía judicial o administrativa, y la enajenación voluntaria. No obstante, en proyectos de gran envergadura donde el capital proviene de constructores del sector privado, se han desarrollado figuras en donde los propietarios de la tierra ejercen su derecho a participar en las plusvalías derivadas de la acción urbanística convirtiéndose en “socios” de los proyectos. En la actualidad, este ejercicio se desarrolla a través de instrumentos como los fideicomisos.

Luego de tener claro el terreno, es necesario planear ciudades densas y compactas que ten-gan presupuestadas las áreas suficientes para equipamiento y, además, cuenten con el diseño y ubicación de la malla vial, los parques y las redes de servicios públicos. Para Andrés Escobar Uribe, gerente de Construcciones Planificadas, de lo que se trata es de diseñar “ciudades sin casas”, lo que le garantiza al constructor espacios perfectamen-te dotados para iniciar las obras.

Economía: ciudades dinámicas¿Qué pasa cuando se destina una zona

de la ciudad a un uso exclusivo del suelo? Para Teresa de S. Ramírez la respuesta es sencilla: se vacía. Las zonas que son me-ramente industriales o corporativas tienen tránsito constante de día pero en la noche se convierten en espacios inseguros, peligrosos y de baja producción. Uno de los objetivos primordiales de la planeación urbana es la creación de dinámicas económicas alrededor de la ciudad que generen espacios en donde, por ejemplo, se promuevan nuevos empleos.

Muestras claras del vaciamiento se en-cuentran en la carrera Décima en el centro de Bogotá o las bodegas ubicadas sobre la carrera 30 entre las calles 19 y 22. La reactivación de dichos espacios no ha sido posible, pese a que cuentan con una excelente ubicación respecto a vías de acceso y edificios cercanos. “Son áreas que lo tienen todo para configurarse como sec-tores atractivos al mercado de la construcción”, afirma Ramírez, “es probable que la respuesta se encuentre en las falencias y dificultades de los procesos de gestión de suelos”.

Gobierno: planeación y gestión responsable

Para tener ciudades ordenadas, productivas y amables es necesaria la intervención constante del Estado, pues sólo así pueden contrarrestarse problemas tan graves como la construcción ilegal, que se traduce en barrios de invasión. En un estudio realizado en el 2003 por el CEDE de la Universidad de los Andes, con el patrocinio de Metrovivienda, se evidenció que para el Estado resultaba más costoso desmarginalizar una zona que diseñarla y construirla de nuevo.

El análisis evaluó, por vivienda, los costos de infraestructura de acueducto y alcantarillado, obras de mitigación de riesgo, construcción de vías y pavimento, estimativo por costos de emergencia, programa de titulación y plan de reasentamiento. El resultado: el Distrito se aho-rraba $4.758.997 por vivienda reubicada. En este sentido, es claro que la labor de las instituciones del Estado no cesa con la expedición de normas;

Fotos:Êcortes’a

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es además fundamental un ejercicio constante de regulación, planeación y vigilancia.

Precisamente, para incentivar la construc-ción en las ciudades de manera adecuada y legal, el Gobierno Nacional a través de la aprobación de la Ley de Suelos Urbanizables (Ley 1469 del 30 de junio de 2011), dio vía libre a la figura de los macroproyectos, he-rramienta para agilizar la gestión de suelos a gran escala y promover la construcción sos-tenible de la ciudad en términos financieros, ambientales y de diseño.

Los macroproyectos tienen la obligación de satisfacer necesidades de vivienda, ac-ceso a servicios públicos, equipamiento en seguridad, educación, salud y entretenimien-to; además de proveer espacios públicos y una malla vial adecuada y suficiente para alcanzar una integración regional. Estos proyectos demandan grandes extensiones de terreno, lo que ha implicado un desta-cable trabajo de gestión entre los sectores público y privado: por un lado, la agilidad en

el trámite de uso de suelos y la generación de normativas que apoyan los procesos; por otro, la capacidad que el sector privado ha tenido para trabajar de la mano con la com-petencia. Ese trabajo en “equipo” ha dado como resultado una solución efectiva en los procesos de planeación de ciudad.

Diseño: planificación en conjuntoPara obtener un resultado exitoso en los ejer-

cicios de planeación de ciudad, es importante especificar las características físicas y técnicas de las obras que harán parte del proyecto. No sólo se trata de exigir el cumplimiento de las normas de construcción vigentes en el país, como el Decreto 2060 de 2004 que establece las reglas mínimas para VIS urbana. Se trata, además, de elaborar y cumplir un reglamento urbanístico específico para cada proyecto. Ese reglamento debe dar cuenta del diseño arquitectónico, del paisajismo, del cerramiento y del método constructivo, entre otros aspectos, de tal manera que la ciudad pueda crecer de manera ordenada y estética, sin desconocer las necesidades de sus habitantes.

Diagrama:Êcortes’a

ÊCam

iloÊSantamar’a

Los terrenos que son catalogados como no aptos para la construcción, como montañas y humedales, son los más

utilizados para construcciones de invasión.

LaÊplaneaci—nÊurbanaÊnoÊbuscaÊelÊdise–oÊdeÊÒminiciudadesÓÊhaciaÊadentro,ÊsinoÊincentivarÊelÊdisfruteÊdeÊlosÊespaciosÊinterconectados.Ê

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e) Zonas verdes y deportivas: se requiere estudiar la localización de los parques principales de la ciudad, las zonas deportivas y las normas que reglamentan la construcción de pequeños parques. Además, proponer la nueva arborización teniendo en cuenta cuáles especies crecen en la zona de acuerdo con el clima y su uso, ya sea en vías peatonales, vehiculares o en parques.

f) Normas específicas: en el momento de planear es necesario tener en cuenta las normas existentes que regulan la arquitectura y el tipo de edificaciones de las ciudades por intervenir. En ellas se definen las alturas, los antejardines, los aislamientos, los cupos de estacionamientos y las densidades.

g) Principales instrumentos para la gestión de la tierra: La Ley 388 de 1997, de-nominada Ley de Desarrollo Territorial, determinó que todos los municipios deben contar con un Plan de Ordenamiento Territorial. El plan es el instrumento básico para desarrollar el proceso de ordenamiento del territorio y el encargado de determinar cuál es el suelo urbano, cuál es el suelo de expansión de la ciudad y cuál suelo se debe mantener como rural. También define objetivos, políticas, programas y normas. Los planes de ordenamiento se denominan así:

• Planes de Ordenamiento Territorial: para municipios mayores a 100.000 habitantes.

• Planes Básicos de Ordenamiento Te-rritorial: para municipios entre 30.000 y 100.000 habitantes.

• Esquemas de Ordenamiento Territorial: para municipios menores a 30.000 habitantes.

Con la Ley 388 se busca, además, que en las áreas de expansión de las ciudades se desarrollen y se planeen varios lotes en forma integrada (pla-nes parciales) con el fin de tener un mejor trazado de ciudad y evitar el desarrollo predio a predio.

La Ley 388 cuenta con los siguientes instru-mentos para la expansión de las ciudades:

- Reajuste de tierras: se utiliza para terrenos no edificados, principalmente en las áreas de expansión de la ciudad. Se busca que entre los distintos propietarios de la tierra aporten sus

c) Articulación general: una vez desarro-lladas las dos actividades anteriores, es decir los usos del suelo y las vías, se requiere coordinar y articular todo con los otros aspectos técnicos. Para lograrlo, es necesario incorporar en el pro-ceso un plano de topografía que ilustre cuáles son las zonas urbanizables de acuerdo con las pendientes del terreno, así como determinar cómo es la división actual predial de los terrenos determinando los propietarios de la tierra.

Además, se deben involucrar y coordinar las redes de expansión de servicios públicos, princi-palmente de energía, acueducto y alcantarillado. Por otro lado, también es necesario definir las rondas técnicas de las quebradas, ríos, pantanos y lagos, así como el litoral y las playas.

d) Tipos de trazados de urbanización, tamaños de manzanas y de lotes: de acuerdo con el clima, las tradiciones de la ciudad, el precio de la tierra y el tipo de equipamientos, se deben proponer los distintos trazados para el ensanche del municipio. De esta forma se podrán proponer manzanas cuadradas tradicionales o manzanas rectangulares o supermanzanas atravesadas por vías peatonales, y cuando la topografía lo requiera, trazados en forma orgánica (vías curvas y no ne-cesariamente conformando manzanas).

Consejos para el trazado de las áreas de expansión de las ciudades

Para Camilo Santamaría, estos son los princi-pales elementos que deben tenerse en cuenta en forma simultánea para el trazado de las ciudades.

a) Zonificación: se requiere determinar por etapas, para los próximos 50 años, cuál es el lugar ideal para la localización de los usos residenciales, comerciales, de oficinas, industriales y los equipamientos (terminales de transporte, sedes administrativas del gobierno, mercados, cárceles, hospitales y colegios).

Se debe reflexionar sobre la localización y mezcla de los distintos estratos de vivienda, así como cuáles deben ser los lugares más densos.

b) Articulación vial y peatonal: se deben identificar las vías nacionales, depar-tamentales y municipales, así como las líneas de ferrocarril. En el área urbana de la ciudad estudiar cuáles son las vías tanto principales como locales por expandir. De igual forma, se deben tener en cuenta las ciclorutas, el sistema de alamedas y las vías peatonales.

Dotar de equipamiento a una zona no significa aislarla de la ciudad. Proyectos como Ciudadela Colsubsidio y Ciudad Salitre, ambos en Bogotá, fueron pensados para

ofrecer la mayor cantidad posible de servicios a sus habitantes.

Fotos:Êcortes’a

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toÊAngulo

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LaÊLeyÊdeÊSuelosÊUrbanizablesÊbuscaÊcombatirÊalÊconstructorÊpirataÊmedianteÊlaÊagilizaci—nÊdeÊlosÊprocesosÊdeÊgesti—nÊdeÊsuelos.Ê

terrenos y se produzca una nueva delimitación de las propiedades teniendo en cuenta las futuras vías y manzanas del proyecto y mante-niendo unas condiciones justas para cada pro-pietario de los lotes. Al final, cada propietario obtiene un lote con una delimitación distinta a la inicial pero que gracias al reajuste tiene una mayor valorización. También se determina qué compromiso tiene cada lote en los costos de urbanización y de plusvalía.

- Cooperación entre partícipes: se utiliza cuando los distintos propietarios de la tierra mantienen su delimitación inicial del suelo, pero se comprometen entre todos a pagar las obras de urbanismo.

- Expropiación judicial o por vía administra-tiva: con este instrumento el municipio puede adquirir la tierra necesaria para desarrollar proyectos en donde el interés general sea más importante que el particular (vías, parques, escuelas, vivienda de interés social, etc.).

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Tomado del Decreto 4260 de 2007.

macroproyectosÊdeÊInterŽsÊSocialÊNacionalÊ(MISN)

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macroproyectosÊdeÊInterŽsÊGuía para gestionar

En este punto, el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial (MAVDT), a

través del Documento Técnico de Soporte –DTS– presentado por el equipo promotor

del macroproyecto, evalúa la dinámica poblacional, el déficit cuantitativo y cualitativo de

vivienda de interés social, y el impacto territorial de la intervención. Dependerá del equipo promotor desarrollar las siguientes actividades: 1. CONCERTACIÓN CON LOS PROPIETARIOS DEL TERRENO Y FIRMA DEL ACUERDO DE

VOLUNTADES. 2. FIDEICOMISO DE PARQUEO (GARANTIZA QUE EL USO DEL TERRENO SEA EXCLUSIVO

DEL MACROPROYECTO, SIEMPRE Y CUANDO LOS MIEMBROS DEL FIDEICOMISO LO

DECIDAN).

3. PRESENTACIÓN DEL DOCUMENTO TÉCNICO DE SOPORTE –DTS– CON LA SIGUIENTE

INFORMACIÓN:

3.1 Objeto, descripción y localización del macroproyecto. 3.2 Análisis del impacto del macroproyecto sobre la dinámica poblacional.

3.3 Análisis del déficit cuantitativo y cualitativo de la Vivienda de Interés Social del

área. 3.4 Descripción de la oferta, por parte del macroproyecto, para el mejoramiento del

hábitat existente (nuevos equipamientos, servicios públicos, infraestructura vial, etc.).

3.5 Prefactibilidad técnica y financiera del macroproyecto. 3.6 Identificación de las categorías de protección de suelo –rural o urbano– y

de expansión urbana, de acuerdo con las características ambientales, sociales,

culturales y/o agrológicas de la zona. El equipo promotor deberá llevar a cabo estudios técnicos, de diseño urbanístico, de

viabilidades de servicios públicos, de títulos, avalúos y topografía, entre otros, para

sustentar el DTS. 4. RADICACIÓN DEL DTS AL MINISTERIO DE AMBIENTE, VIVIENDA Y DESARROLLO

TERRITORIAL (MAVDT) PARA SU EVALUACIÓN. 5. AJUSTE DEL PROYECTO.La etapa de identificación y determinación del macroproyecto culmina con el anuncio

mediante una resolución expedida por el MAVDT, publicada en el Diario Oficial, Gaceta o

registro municipal o distrital, y en un diario de amplia circulación de la zona.

IDENTIFICACIÓN Y DETERMINACIÓN DEL MACROPROYECTO Para cumplir con esta etapa el MAVDT debe conocer la información detallada

y definitiva del macroproyecto respecto al diseño, desarrollo y financiación,

entre otros.

A excepción de los puntos 4-7, lo demás tendrá que ser presentado en

cartografía a escala.

1. Coordenadas de delimitación

2. Áreas específicas de protección y conservación

3. Estructura urbana (trazado de movilidad, espacio público, infraestructura,

equipamientos, etc.)

4. Presupuesto general

5. Fuentes de financiación

6. Cronograma de actividades

7. Estrategia de gestión y fases de ejecución

Luego de formulado el macroproyecto, el MAVDT da aviso mediante

comunicación escrita a los representantes legales de los municipios y/o

distritos en donde se vaya a ejecutar el macroproyecto.

FORMULACIÓNIDENTIFICACIÓN Y DETERMINACIÓN

ETAPA 1FORMULACIÓN

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Las entidades territoriales, áreas metropolitanas y/o particulares tienen la posibili-dad de sugerir al MAVDT la viabilidad de identificar y determinar un macroproyecto, sin que sea obligatorio formularlo y adoptarlo. Para esto además del DTS se deben presentar los siguientes documentos:

1. Certificado(s) de existencia y representación legal para personas jurídicas, con fecha de expedición no mayor a un (1) mes y documento de identidad cuando se trate de personas naturales.

2. Poder debidamente otorgado por los propietarios de los bienes inmuebles, cuando el macroproyecto haya sido sugerido por particulares.

3. La relación e identificación de los predios incluidos en la propuesta de delimita-ción y sus propietarios, además de los respectivos certificados de tradición y liber-tad, cuya fecha de expedición no sea superior a un mes, así como la información catastral disponible de los predios objeto de la solicitud.

SUGERENCIA

3. La relación e identificación de los predios incluidos en la propuesta de delimita-ción y sus propietarios, además de los respectivos certificados de tradición y liber-tad, cuya fecha de expedición no sea superior a un mes, así como la información catastral disponible de los predios objeto de la solicitud.tad, cuya fecha de expedición no sea superior a un mes, así como la información catastral disponible de los predios objeto de la solicitud.

Los MISN, la nueva herramienta del Gobierno Nacional para realizar una gestión eficiente del suelo, son proyectos integrales que a través del

ordenamiento territorial y la integración y densificación urbana, tienen el objetivo de promover el desarrollo y crecimiento equilibrado y equitativo de las ciudades. Conozca lo que debe tener en cuenta para tramitarlos.

El MAVDT adoptará el macroproyecto a través de un acto administrativo

del cual enviará copia a los municipios, distritos y autoridades

ambientales con jurisdicción en el área de intervención. Para lograr

la adopción, el macroproyecto deberá tener en regla las licencias,

permisos y concesiones de carácter ambiental que requiera.

Los pasos para culminar esta etapa son:

1. Suscripción del convenio entre el MAVDT y la Alcaldía.

2. Concertación ambiental entre el MAVDT y la

Corporación Autónoma.3. Emisión del acta de concertación.

4. Presentación a la Alcaldía del proyecto y acuerdo de

modificación de normas urbanísticas.

ADOPCIÓN

A partir de las normas urbanísticas del macroproyecto, las autoridades municipales o distritales, o los curadores urbanos tramitarán y expedirán la licencia de construcción. Para los macroproyectos que involucren varios municipios o distritos, la ejecución deberá realizarse por etapas delimitadas en un solo distrito o municipio.

EJECUCIÓN

ETAPA 3

ETAPA 4

en un solo distrito o municipio.

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En 328 hectáreas del área rural del municipio de Soacha se construye un proyecto que espera albergar a más de 40 mil familias. Esta

“ciudad”, desarrollada bajo la normativa de los macroproyectos, ha demostrado luego de algo más de tres años que el trabajo en conjunto

entre el sector privado y el público no es una tarea imposible.

Fotos:Êcortes’a

ÊAmarilo.


PROYECTOS

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La integración inmobiliaria fue sin duda uno de los factores fundamentales para que Ciudad Verde lograra trascender del papel. Hoy es un proyecto conformado por 26 pre-dios –pertenecientes a diez familias– que se transformaron en el espacio que alojará cerca de 42 mil viviendas de interés social, prioritario y de tope VIS, una universidad, cuatro colegios, centros de salud, hospitales, una estación de policía e incluso una zona franca.

La construcción total del macroproyecto –presupuestada para el 2017– está dividida en siete etapas, de las cuales la primera se entregará en septiembre de 2011. Sólo en ésta hay 17 conjuntos residenciales de vivienda de interés social y vivienda de interés prioritario que suman 7.383 viviendas multifamiliares, un cen-tro comercial con un supermercado de grandes superficies, dos colegios –uno privado y uno público–, un centro de salud y dos hospitales –uno de los cuales será construido con el apoyo de la Gobernación de Cundinamarca, para que preste servicios de tercer nivel–. De la segunda etapa se han vendido, a agosto de 2011, cerca de 734 viviendas; la entrega del urbanismo de esta etapa se planea para mayo de 2012 y se

paisajismo, la construcción conservará todo el sistema orográfico del terreno (lomas existentes) debido a su importancia ambiental, así como las haciendas La Chucuita y Logroño por su gran valor cultural y patrimonial.

Respecto a las vías de acceso, los usua-rios contarán con cinco grandes avenidas, de 30 m de sección: Ciudad de Cali, Tierra Negra, Potrero Grande, Luis Carlos Galán y Terreros. El macroproyecto desarrollará todas las vías principales y alternas al interior del proyecto bajo la figura de “cargas y beneficios”. Transmilenio también hará parte del sistema de transporte, vinculándose durante la etapa constructiva con buses alimentadores, y al final del proyecto con una estación para buses articulados. La movilidad estará apoyada, además, en una red de ciclorutas.

Para mitigar el riesgo de inundación y apoyar la labor de bombeo de la estación ISLA 1 del acueducto de Bogotá –ubicada en el sector de Bosa–, el macroproyecto ha construido dos lagunas de pondaje, las cuales tienen una profundidad de 8 m y suman un área total de 40.000 m3. La laguna ubicada al interior de Ciudad Verde tiene la función de almacenar las aguas lluvias y, a través de un sistema de ductos, dirigirlas a la laguna localizada en Bosa –esta-ción Ciudad Verde o ISLA 2– que bombeará el excedente de agua hacia el río Tunjuelito.

Génesis Teniendo en cuenta que el terreno donde

se localiza Ciudad Verde pertenecía a diez familias, el grupo promotor conformado por Camilo Santamaría, Pinilla Gonzales & Prieto Abogados, Eduardo Pizano y Amarilo –todos del sector privado–, se dio a la tarea de convencer a cada propietario de la viabilidad de construir un macroproyecto en ese espacio. La propuesta

espera que los constructores hagan lo propio con los proyectos de vivienda.

Ciudad Verde, además de las áreas re-sidenciales, institucionales y de comercio, tendrá seis parques públicos y tres lineales, que suman una extensión aproximada de 43 hectáreas. Según Camilo Santamaría, miembro del comité de diseño urbano del macroproyecto, los parques se ubicarán cada 500 m para que todos los habitantes de Ciudad Verde y sus vecinos puedan acceder a ellos. En cuanto al

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ElÊmacroproyectoÊseÊencargar‡ÊdeÊconstruirÊlaÊAv.ÊTerrerosÊdesdeÊlaÊAutopistaÊSurÊhastaÊCiudadÊVerde.

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inicial era sencilla: conformar un fideicomiso de parqueo en donde cada propietario garantizara al grupo promotor la utilización del lote para el proyecto, siempre y cuando el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial (MAVDT) adoptara el macroproyecto.

Para el grupo promotor su participación fue a riesgo, pues asumió los costos de los estudios necesarios para la realización del Documento de Soporte Técnico, mientras que los propietarios se comprometieron únicamente a “vender” su terre-no luego de la adopción y emisión de la resolución por parte del MAVDT. Aunque el resultado de la negociación no se reveló, lo que sí se conoce es que la ganancia para cada propietario es pro-porcional al porcentaje y extensión de su predio.

El proceso de negociación, identificación, de-terminación y formulación se inició en 2007 y logró la adopción del Ministerio mediante la Resolución 1687, emitida el 11 de septiembre de 2009. Ya con la resolución en su poder, el grupo promotor cambió el fideicomiso de parqueo por uno de de-sarrollo inmobiliario y convocó a las constructoras privadas del país a participar en el proyecto, dado que el presupuesto de una sola constructora como

Amarilo no garantizaría la ejecución del todo el macroproyecto en los siete años programados.

Unión de privadosActualmente son nueve constructoras

las que participan en el proyecto: Amarilo, como gestor principal, Marval, Soluciones Inmobiliarias, Constructora Bolívar, Ospina (Emezeta–Mendebal), Coninsa Ramón H., Colsubsidio, Urbansa y Prodesa. Estas em-presas, además de presentar sus papeles en regla, debían estar afiliadas a Camacol, contar con la certificación ISO 9000 y tener la capa-cidad financiera para iniciar el desarrollo del proyecto dentro de los diez meses siguientes a la firma de la carta de compromiso con el Acueducto y Alcantarillado de Bogotá.

El precio de la tierra fue fijo y la asig-nación de los lotes fue por medio de oferta y no por subasta, pues debía garantizarse al constructor la v iabil idad económica para construir vivienda de interés social y prioritario. En ese sentido, se desarrolló un sistema de calificación que asignaba puntos al constructor que presentara una mejor

Los métodos constructivos utilizados en Ciudad Verde –mampostería estructural y sistema industrializado– impiden la modificación de las viviendas,

pues todos los muros son portantes.

DebidoÊaÊlaÊinclusi—nÊdeÊm‡sÊpredios,ÊelÊmacroproyectoÊtuvoÊdosÊformulaciones:ÊlaÊprimeraÊdeÊ240ÊhaÊyÊlaÊsegundaÊdeÊ328Êha.Ê

PROYECTOS

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oferta. Los aspectos que se evaluaron fueron: forma de pago (50%), calidad del diseño (25%) y aporte voluntario para la construcción de un colegio público (25%).

Dinámica comercial Para Iván Camilo Caicedo, director de proyectos de Amarilo,

uno de los éxitos de Ciudad Verde ha sido la sana y proactiva relación entre constructores. La herramienta que ha permitido lograr esa relación es la creación de comités y fideicomisos. Se han establecido comités para el desarrollo del colegio, para el control del diseño urbanístico, arquitectónico y de interiores, para la revisión fiscal y de finanzas del proyecto, para la eva-luación de las estrategias de mercadeo de cada constructor, para la valoración de los procedimientos técnicos y métodos constructivos de todo el macroproyecto, entre muchos otros. En general, lo que se ha buscado es la participación de todos los miembros, pues a pesar de que son competencia directa, hacen parte de un proyecto que no puede permitir el fracaso de ninguno de sus “socios”.

La negociación con las empresas de servicios públicos y el Municipio también se ha configurado como uno de los ejercicios con mayores resultados positivos dentro del proceso. Por un lado, el municipio de Soacha ha dejado en claro que su presu-puesto es bajo para la realización de obras de infraestructura, por lo que para garantizar que Ciudad Verde cuente con todos los requerimientos de malla vial, espacio público y distribución de redes, entre otros, se recurrió al manejo de figuras como la compensación o la repartición equitativa de cargas y beneficios.

Con las empresas de servicios públicos, y teniendo en cuenta que parte de Ciudad Verde no estaba aún dentro de los planes de ampliación de redes, los acuerdos han sido los instrumentos efectivos

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para tramitar la distribución e instalación.

Desafíos y acuerdos Para Iván Camilo Caicedo, el desarrollo de

Ciudad Verde ha puesto sobre la mesa retos que en proyectos de menor cobertura y magnitud jamás hubiesen aparecido.

• Redes eléctricas: la exigencia por parte de la Alcaldía de Soacha de que todas las redes de servicios públicos fueran subterráneas, plan-teó una dificultad para el proyecto, pues según el estrato del predio el presupuesto de CODENSA no era suficiente para financiar las obras. El acuerdo –confidencial– logró que la empresa de energía ejecutara la totalidad de las obras y el proyecto supliera parte del costo excedente.

• Agua potable: actualmente las etapas 1 y 2 de Ciudad Verde cuentan con una conexión provisional a la red que surte al sector de Bosa, porque la capacidad que tiene el tanque de Cazucá –encargado de suplir el agua del sector– no es suficiente para satisfacer la totalidad del macroproyecto. No obstante, la Empresa de Acueducto y Alcantarillado de Bogotá se comprometió a ampliar dicho tanque y entregarlo en mayo de 2012.

• Riesgo de inundación: luego de los estudios pertinentes se determinó que el terreno donde se emplaza Ciudad Verde cuenta con riesgo de inundación, debido a su cercanía con el canal de la Tibanica y con los ríos Tunjuelito, Soacha y Bogotá. El riesgo se mitigó a través de la construcción de dos lagunas de pondaje: una cumple la función de almacenar las aguas lluvia y la otra apoya la labor de ISLA 1, estación de la Empresa de Acueducto de Bogotá. Ambas obras fueron financiadas y desarrolladas por los construc-tores del macroproyecto y beneficiarán tanto a Ciudad Verde como a Bosa.

Normas urbanísticas del proyecto

Dentro de las labores del comité de diseño urbanístico, arquitectónico y de interiores, con-formado por Camilo Santamaría, Luis Fernando de Guzmán y Rafael Obregón, estaba la de vigilar el cumplimiento por parte de los constructores de las normas urbanísticas de Ciudad Verde –reglamento indispensable en el proceso de adoptación del Macroproyecto–.

• Manejo de residuos: los proyectos deberán prever, dentro de sus áreas comunes, cuartos para ubicar los residuos sólidos. Di-

chos espacios deberán contar con un área suficiente que asegure fáciles condiciones de movilidad para los vehículos recolectores, garantizando la calidad ambiental.

• Reutilización de aguas lluvias: para reducir el consumo de agua comunal, los proyectos deberán contar como mínimo con un tanque para el almacenamiento de aguas lluvias. Este sistema podrá suplir el servicio en los baños localizados en las zonas comunes y/o el riego de las zonas verdes.

• Iluminación de las zonas comunales: el constructor deberá presentar al Comité Fidu-ciario una solución de iluminación LED o paneles

solares para las zonas comunes, puntos fijos o vías internas, buscando en el uso de nuevas tecnologías la reducción de costos de operación derivados del alumbrado comunal.

• Señalización exterior de los conjuntos residenciales: Amarilo, como gerente del proyecto, entregará un instructivo para unificar el nombre de cada conjunto residencial, la nomenclatura y su localización.

• Prohibición de desarrollar comercio en los lotes de vivienda: si bien la licencia de urbanismo permite combinar el uso de vivienda con el de comercio, la gerencia del proyecto estableció que no podrá ser así por seguridad

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TOTAL%

3.7595.315

3.700

12.77430%

3.6243.1161.9504.3505.2364.4506.500

29.22670%

Sep / 11May / 12Jul / 13Ago / 15Dic / 16Jul / 17Nov / 18

7.3838.4311.9508.0505.2364.4506.500

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UNIDADES VISETAPAFECHA DE ENTREGATOTALUNIDADES VIP

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para el usuario. En este sentido, el Comité Arquitectónico sugirió que en las zonas bajas del área de salón comunal se adapte un local comercial, que eventualmente sea administrado por la copropiedad para disminuir así el valor de la cuota de administración.

• Canecas: en las inmediaciones de las zonas comunales y al interior de las agrupaciones, el constructor deberá ubicar al menos dos puntos ecológicos, en donde cada uno tenga tres canecas para reciclaje: azul para plásticos (propileno, polietileno, bolsas, garrafas, etc.); verde para objetos ordinarios que no se pueden aprovechar (papel plastificado, icopor, papel carbón), y gris para cartón, papel periódico y similares.

• Índices de construcción: el gerente del proyecto cederá al municipio de Soacha el suelo correspondiente a cargas gene-rales –como la malla vial–, para incrementar el índice básico de construcción. En la etapa 1 se estableció que los índices máximos de construcción son de 1.9 en todos los lotes o supermanzanas.

Para acceder a tal beneficio en las próximas etapas, el cons-tructor deberá informar por escrito a la gerencia, con 15 días de anticipación al día de radicación de la correspondiente licencia de construcción, el índice del proyecto que va a desarrollar. La gerencia utilizará esta información para gestionar en el municipio de Soacha los trámites que permitan obtener la edificabilidad adicional.

• Arborización: para la arborización del macroproyecto se estableció que los constructores deberán sembrar, en una ubicación específica del espacio público, dos árboles por vivienda construida. Entre las especies recomendadas se encuentran el pino pátula, ciprés, falso pimiento, acacia, cerezo y retamo, entre otros.

• Diseño arquitectónico: respecto a los edificios de vivienda –VIS– y teniendo en cuenta sus costos, se estableció que serían construidos mediante mampostería estructural o sistema indus-trializado y su altura máxima no debía superar los seis pisos para conservar el paisaje urbano y evitar el uso de ascensores.

Labor social En Ciudad Verde se viene desarrollando un programa de forta-

lecimiento de fuerza laboral, patrocinado por el SENA, Camacol y la Fundación Clinton, que consiste en capacitar y certificar a los empleados de las constructoras en oficios como trabajo en alturas y mampostería. La asistencia a los cursos es voluntaria y no tiene ningún costo.

Por otro lado, como gerente de Ciudad Verde, Amarilo hará un acompañamiento a los compradores y sobre todo a las organizaciones de propiedad horizontal, luego de terminado el proyecto, para capa-citar en el manejo de la copropiedad y del presupuesto.

El equipamiento del macroproyecto depende en gran medida de las

negociaciones que se hagan con los sectores privados y públicos.

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En 1998 la Administración de Bogotá se enfrentó a la necesidad de configurar un plan de desarrollo que elevara considerablemente la oferta de vivienda de interés social (VIS) en la capital. Las cifras eran claras: para 1997, el déficit habitacional era de 486 mil viviendas y las personas que más necesitaban acceder ellas –las pertenecientes a los estratos 1 y 2– contaban con un ingreso mensual inferior a los 3 SMLMV. Esto, acompañado de la incapacidad del mercado para producir VIS y la orientación de los subsidios hacia los de estratos 2 y 3, planteaba un panorama desalentador.

Pese a la urgencia de medidas, antes de dar solución al déficit era primordial entender las causas del fenómeno, para lo que Metrovivien-da decidió estudiar el origen de la problemática. Se encontraron dos aspectos: baja oferta de VIS y urbanización ilegal.

Baja oferta de VIS Para incentivar la construcción de VIS por

parte del sector privado era necesario incre-mentar, o bien eliminar, los bajos márgenes de ganancia y los altos riesgos de gestión, pues estos impedían que los constructores privados vieran los proyectos de interés social como un buen negocio. Las limitaciones encontradas fueron las siguientes:

• Trámites: además del tiempo que debía invertirse en la tramitación de licencias y permisos –alrededor de cuatro años para terrenos rústicos–, estaba también el que demandaban los procesos de negociación con los propietarios, vecinos e incluso empresas de servicios públicos. Estas demoras exponían los

MetroviviendaFrenar la construcción clandestina y garantizar la oferta de terrenos para vivienda de interés social, fueron las razones principales que llevaron a Bogotá a crear la empresa oficial Metrovivienda, en diciembre de 1998.

La ciudadela El Recreo da cuenta del éxito de esta iniciativa.

proyectos a una anulación, pues siempre existía la posibilidad de que las normas urbanísticas cambiaran haciendo los proyectos inviables.

• Tierra rústica: aunque para la época los terrenos en la ciudad no escaseaban, la periferia de Bogotá ofrecía mayor potencial para la producción a gran escala de VIS. No obstante, la inexistencia de redes e infraes-tructura adecuada, sumada a una división predial caprichosa, no ofrecía una opción interesante para el sector privado de la cons-trucción, pues encarecía la producción de las viviendas debido a que desarrollar predios pequeños demandaba mayores inversiones en infraestructura para cada hectárea.

• Valorización: la gestión individual de predios generaba un incremento en el valor del suelo inme-diatamente después de la aprobación de las licen-cias, y aunque este comportamiento era normal en el mercado inmobiliario, suponía un impedimento económico futuro para los constructores.

2. Urbanización ilegalTeniendo en cuenta que para los cons-

tructores privados no era viable construir VIS a precios asequibles para la población de estratos 1, 2 y 3, aparece en el esquema el urbanizador subnormal, ofreciendo lotes a bajos precios y brindando la facilidad al comprador de construir su vivienda a “gusto” propio y con


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los mínimos estándares de seguridad. Las consecuencias de esta dinámica para Bogotá no sólo se evidenciaron en el ámbito jurídico y económico –los costos de “normalización” para dichos barrios ascendían a USD 2.500 por vivienda ilegal– sino, además, en la calidad de vida de los habitantes.

• Espacio: para los urbanizadores ilegales no era rentable –y tampoco lo es actualmen-te– destinar espacios del predio al disfrute general de la población, por ello en los barrios “piratas” no se planeaban suficientes áreas destinadas a la construcción de parques y a equipamiento educativo o de salud.

• Servicios: para el caso de los barrios clandestinos que sí contaban con energía, agua y teléfono, su infraestructura no pre-sentaba las características técnicas exigidas por las empresas de servicios públicos para su conexión a las redes matrices. Ello signifi-caba que dado el crecimiento del barrio sería necesario reemplazar todas las redes para garantizar la prestación de un buen servicio.

• Obras: al no hacer parte de ningún plan de ordenamiento de la ciudad, la división predial de los barrios subnormales interfería con el desarrollo futuro de mallas viales, redes matrices y obras públicas en general.

Metrovivienda se creó para manejar

activamente los suelos ubicados dentro del

perímetro de la ciudad que aún no cuentan con infraestructura

urbanística.

Fotos:Êcortes’a

ÊMetrovivien

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Con este panorama, Metrovivienda planteó una solución que lograba garantizar a los constructores espacios aptos para la produc-ción de vivienda a un precio estandarizado. Se trataba entonces de enfocar el trabajo hacia provisión de servicios públicos domiciliarios, redes viales de integración urbana, zonal y local; espacios públicos y equipamientos colectivos. Es decir, todo lo necesario para desarrollar asentamientos urbanos con ex-celentes parámetros de calidad urbanística y ambiental. En palabras de Andrés Escobar Uribe, primer gerente de Metrovivienda, la

función de la empresa oficial era la de “hacer ciudad”, una planeación urbana en términos metropolitanos y no prediales.

Se inició entonces con la creación de los bancos de tierra. Las zonas analizadas para la adquisición de predios fueron: centro metropolitano, tejido residencial norte y sur, ciudad sur y norte, y borde occidental. Bajo el parámetro inicial relacionado con el tamaño del terreno (100 y 300 ha) se escogieron 21 zonas localizadas en el borde occidental y suroriental de Bogotá.

Con la participación del Departamento Administrativo del Medio Ambiente (DAMA), la Unidad de Prevención y Atención de Emergen-cias (UPES) y el Departamento Administrativo de Planeación Distrital (DAPD), se crearon los criterios ambientales y de prevención de riesgos y ordenamiento urbano pertenecientes a la evaluación cualitativa. La cuantitativa correspondió a los análisis de los costos re-

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lacionados con los estudios previos y la realización de las obras de urbanismo. El resultado final estableció a El Recreo como el proyecto pionero de Metrovivienda.

A 2011, Metrovivienda ha urbanizado aproximadamente 283 ha, entregadas a la ciudad por medio de tres proyectos: Ciudadela El Recreo, El Porvenir y Nuevo Usme. Cuenta además con cuatro pro-yectos que actualmente se encuentran en proceso: Usme Ciudad Futuro y los planes parciales La Palestina, El Carmen y Campo Verde.

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Ciudadela El RecreoEn 115,38 ha se emplazó la Ciudadela

El Recreo, ubicada en la localidad séptima de Bosa al suroccidente de la ciudad. Bajo la Resolución No. 022 del 24 de mayo de 1999, Metrovivienda inició con el proceso de adquisición de tierras. En total fue necesario adquirir 18 predios para iniciar con la planea-ción de la ciudadela. El proyecto colindaba al norte con el río Bogotá, al sur con la Av. El Tintal, al oriente con la Av. Bosa y al occidente con el proyecto El Nogal.

Actualmente la ciudadela está conforma-da por 72 manzanas, en donde 59 de ellas cuentan con un uso de suelo residencial que representa 11.623 unidades de vivienda. El sector, además, tiene acceso al sistema de transporte masivo Transmilenio a través de rutas alimentadoras y entre su equipamiento se encuentran megacolegios, centros religiosos, jardines infantiles y sector comercial.

Normas urbanísticas En agosto de 1999 fue abierta la licitación

para el diseño urbanístico de la ciudadela, a esta convocatoria respondieron ocho firmas de las cuales se escogió a la Unión Temporal conformada por Gustavo Perry Arquitectos Asociados Ltda., Konrad Brunner Arquitectos Ltda. y Eduardo Samper Martínez. La elección de los diseñadores del proyecto dependió de la solución que dieron a requerimientos como la continuidad de la malla vial existente, movili-

zación peatonal y a través de ciclovía, jerarqui-zación de los equipamientos públicos, diseño de zonas educativas colindantes con los parques, distribución de arborización y volúmenes de las edificaciones, manejo de comercio dentro de las zonas residenciales, y mínima variación en el diseño de las manzanas, esto último para promocionar la competencia entre los futuros constructores de vivienda.

• Espacios densos: se presupuestó que El Recreo albergaría a una población cercana a las 50.000 personas, razón por la cual el grupo de diseño optó por las áreas de alta densidad, lo que en el diseño se tradujo en la edificación, en promedio, de 240 viviendas unifamiliares por hectárea útil.

• Interacción: pensando en la relación de los habitantes con su entorno y en la ge-neración de una sana convivencia, se planeó que cada cuatro manzanas se conformara un espacio público interior alrededor del cual se localizaran cesiones destinadas a servicios comunitarios como guarderías y salones comunales. Adicionalmente, se configuró a la Av. Santa Fe como vía de uso comercial y residencial para promover la socialización.

• Parques: El Recreo destinó el 40% de su área total a las zonas verdes, que se evidencian en los dos ejes que conforman una “T”. El eje longitu-dinal o parque lineal se ubicó a lo largo del canal Santa Isabel de aguas lluvias y el eje transversal se localizó hacia la zona norte del proyecto. Esta

estructura verde destinó además 12 ha para la construcción de equipamiento educativo.

• Vías: para la ciudadela se pensó en un sistema que al combinar vías vehiculares, pea-tonales y para bicicletas, lograra la conexión interna de los habitantes del proyecto. Además, y pensando en la conexión con el resto de la ciudad, se desarrollaron la avenida Longitudinal de Occidente (ALO) y la Av. Santa Fe.

• Convergencia: se planteó que en las zonas residenciales se combinaran los proyectos de VIP y VIS, pensando en una ciudad mixta alejada del concepto de gueto que margina a las personas.

ComercializaciónTerminada la planeación del terreno

destinado a la construcción de la Ciudadela El Recreo, se abrió la convocatoria a los constructores privados. Metrovivienda fijó el precio de venta para los terrenos destinados a VIP, VIS y desarrollos institucionales. Entre los constructores que participaron se encuentran Triada S.A., Apiros S.A., Norco S.A., Marval S.A, Bolívar S.A., Grupo AR, COLPATRIA, Urbe Capital, Cusezar, IDC Construcciones, Diseño Urbano, Unión Temporal Los Cerezos, y asocia-ciones como Tekoa, Nueva Ciudad y Renacer.

Los constructores debían presentarle a

Metrovivienda los documentos de intención de compra acompañados de una carta de garantía bancaria y la aprobación de un crédito suficiente

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Plano:Êcortes’a

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AvenidaÊBosa

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para respaldar la obra. Adicionalmente, se les exigió un depósito de 25 millones de pesos para respaldar la oferta.

Una de las exigencias por parte de Metrovivienda a los cons-tructores fue que mantuvieran el precio para las viviendas y esto se logró gracias a que el valor de la tierra, dependiendo de su uso, fue fijo. También se exigió un plazo máximo de 18 meses para la construcción y escrituración de VIP, proyectos unifamiliares que debían contar con al menos dos pisos construidos en fachada –para consolidar el paisaje urbano– y tener al menos un espacio de habitación independiente al resto de la vivienda, lo que garantizaría un crecimiento horizontal y no vertical de la edificación.

Además, pensando en el aprovechamiento del espacio y en el requerimiento de un diseño de alta densidad, las viviendas unifa-miliares no debían contemplar áreas como parqueadero o jardín, pues restarían terreno para la edificación de viviendas adicionales.

Hoy, la Ciudadela El Recreo cuenta con 48 proyectos de vivienda unifamiliar y 11 de vivienda multifamiliar, casi todos construidos en mam-postería estructural con predominancia en el uso de ladrillo. Respecto a las edificaciones multifamiliares, su altura promedio no supera los seis pisos para evitar sobrecostos en pilotaje y el uso de ascensores.


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CiudadEn 1987 se inició la planeación de un proyecto

que aún hoy sigue configurándose como uno de los ejemplos de planeación más

significativos de la capital. Se trata de Ciudad Salitre, 240 hectáreas diseñadas a partir de un parámetro claro: tomar como modelo las mejores muestras del urbanismo bogotano.

SalitreFotos:Êcortes’a

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La Hacienda El Salitre, un terreno de más de 1.600 ha donadas a la beneficencia de Cundinamarca por José Joaquín Vargas, fue el espacio que permitió a la ciudad de Bogotá expandirse en el sentido oriente–occidente. En estas tierras se dio el desarrollo de importantes obras como la Universidad Nacional de Colom-bia, el parque Metropolitano Simón Bolívar, el sector del Centro Administrativo Nacional (CAN), la Fiscalía General de la Nación, el Ter-minal de Transporte y la Embajada Americana, entre otros, convirtiendo así el sector en un área privilegiada de la ciudad.

Durante su periodo de gobierno, el presi-dente Virgilio Barco hizo de la planeación de Ciudad Salitre uno de sus programas bandera. 240 ha debían ser destinadas a la construcción de una ‘Ciudad para todos’, una ciudad que además de ser pensada para niños y adultos mayores funcionara como eje de desarrollo. Con este propósito, se crea entonces el “Con-venio de participación interinstitucional para la ejecución del proyecto”, resultado de la unión de los intereses de la Nación, el Departamento y Beneficencia de Cundinamarca, el Distrito de Bogotá y el Banco Central Hipotecario.

El Convenio dio inicio a la planeación y co-mercialización de Ciudad Salitre a través de la Junta Coordinadora del Proyecto, encabezada por el Presidente de la República.

Principios urbanísticos Teniendo claro que Ciudad Salitre debía

destacar las mejores obras de urbanismo hechas en la Capital, el grupo de diseñadores en el que participaron los arquitectos Fernando Jiménez Mantilla, Drews y Gómez, Daniel Bermúdez, Álvaro Mejía, Gonzalo Vargas y Germán Moreno (estos tres últimos dedicados principalmente al urbanismo), estudió zonas como La Soledad, el Park Way, Teusaquillo y la Calle 57; de allí obtuvo la inspiración para dar solidez a un proyecto de manzanas ortogonales, avenidas arborizadas y grandes parques. Los creadores de Ciudad Salitre tenían claro, además, que el espacio que diseñaban no sólo se destinaría a un uso residencial, sino que adicionalmente debía albergar espacios para oficinas, centros comerciales, colegios, clínicas, iglesias, centros culturales y hoteles; todo este equipamiento localizado en un terreno que limita al oriente con las carreras 45 y 50, al occidente con la avenida Boyacá, al norte con la avenida El Dorado y al sur con el canal Río San Francisco.

Además de una línea ‘uniforme’ del paisaje arquitectónico, es el manejo del espacio públi-co la característica más relevante del diseño de Ciudad Salitre. De la totalidad del terrero, el 50% fue destinado a la construcción de vías vehiculares –49 km–, vías peatonales –30 km–, ciclovías –8 km– y parques, estos últimos de dos tipologías: avenida parque y parque zonal.

• Avenida parque: son parques loca-lizados a lo largo de las vías principales del proyecto en sentido oriente-occidente que se ubican sobre los separadores. Las avenidas parque hacen parte de la estructura ambiental y recreativa del proyecto, por lo cual cuentan con elementos como canchas múltiples, sen-deros peatonales, abundante arborización, ciclovía y estancias sombreadas o umbráculos.

• Paseos peatonales: estos recorren el proyecto en sentido norte-sur articulando las avenidas-parque. Su recorrido está compuesto por ciclovía, estancias, plazas y una arbori-zación constante. Además, tiene mobiliario urbano como sillas, faroles y canecas.

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• Parques zonales: además de las avenidas-parque, Ciudad Salitre cuenta con espacios de mayor amplitud que ofrecen servi-cios como pistas de trote, de patinaje y parque infantil. Estos espacios han funcionado desde su creación como puntos de encuentro, al igual que los parques entre los que se destacan el Parque de la Cultura, Sauzalito y José Joaquín Vargas, y la plaza cívica Virgilio Barco Vargas.

• Mobiliario: Ciudad Salitre cuenta con elementos –en su mayoría fabricados en con-creto– característicos de su amueblamiento urbano. Los umbráculos o puntos de referencia urbana que marcan sitios de encuentro y ar-ticulan el sistema ciclo-peatonal, los puentes –atirantados– ciclo-peatonales, los paraderos, las canecas de basura, las bancas e incluso los mojones de nomenclatura son algunas de las piezas que definitivamente definen el urbanismo del proyecto.

• Bahías de parqueo: teniendo en cuenta que las normas urbanísticas del proyecto plan-teaban que al interior de los conjuntos debía existir un parqueadero por cada residencia y uno para visitantes cada siete viviendas, se diseñaron bahías de parqueo a lo largo de las vías principales y alternas. Estas bahías no interfieren con la movilidad de la zona gracias a la amplitud de las vías.

• Manzanas y supermanzanas: es a partir de este concepto que Ciudad Salitre se distribuye y organiza. Las supermanzanas, com-puestas por cuatro manzanas, podían ser desa-rrolladas por constructores privados o públicos siempre y cuando cumplieran con la exigencia más importante: el manejo del espacio público. La norma urbanística estableció que dentro de la supermanzana siempre debían existir zonas de tránsito dotadas de mobiliario urbano.

• Altura: aunque los constructores de vivienda tenían la oportunidad de desarrollar viviendas unifamiliares, en Ciudad Salitre priman los apartamentos dado que ofrecen un mayor aprovechamiento del espacio. Respecto a su altura, teniendo en cuenta la cercanía con el aeropuerto El Dorado, el límite fue de 10 pisos; no obstante, con el tiempo y gracias a la figura de las concesiones, hoy existen edificios con alturas superiores que no representan peligro para los habitantes.

• Comercio: con la intención de dinamizar los espacios de tránsito, se destinaron zonas específicas a un uso mixto de suelo, localiza-

das sobre la Av. La Esperanza o en el extremo próximo a la Av. El Dorado, entre otras. Allí fue posible ubicar en el primer piso de los proyectos locales comerciales.

• Fachadas y cerramientos: pensando en una ciudad ‘abierta y transparente’, los cerramientos de Ciudad Salitre están hechos a partir de rejas con una altura promedio de 1,80 m, para evitar espacios oscuros e inseguros. Para las fachadas, la norma ur-banística no exige un material específico, sin embargo, siendo el ladrillo un material de fácil acceso en la Sabana de Bogotá, la mayoría de edificaciones residenciales cuentan con este en su recubrimiento.

• Valorización: Ciudad Salitre fue diseña-da para albergar a la población perteneciente a los estratos 3 y 4. Hoy, la zona cuenta con proyectos de vivienda de estrato 5 y 6, y esto,

Foto:Êcortes’a

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aunque no complace a muchos habitantes, da cuenta del éxito que tuvo la planeación del proyecto, pues logró valorizar la tierra y desarrollar una ciudad multi-estrato, característica fundamental de la planeación urbana.

Ciudad Empresarial Sarmiento Angulo Se ubica en las supermanzanas 16, 17 y 18 emplazadas sobre el co-

rredor de la Av. El Dorado. Los tres predios suman un área aproximada de 84 mil m2 que se relacionan con la ciudad a través de la Av. El dorado y sus futuras estaciones de Transmilenio ubicadas en la Gobernación de Cundinamarca y frente a la Plaza de los Caídos; además, cuenta con accesos vehiculares a través de las avenidas La Esperanza, La Esmeralda y la Avenida Parque situada al sur del proyecto.

La Ciudad Empresarial Sarmiento Angulo es un proyecto pensado para el desarrollo de obras corporativas que espera culminarse en el año 2018. Hasta ahora, hacen parte del proyecto Avianca, la Cámara Colombiana de la Infraestructura y Argos. En total se tiene presupuestada la edificación de 18 torres que conformarían 600 mil m2 construidos.

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Cuando se llevó a cabo la concertación con el Departamento Administrativo de Pla-neación Distrital se establecieron la altura de los proyectos, los accesos vehiculares y peatonales y, la localización de cesiones tipo B –áreas libres de propiedad privada– en el proyecto. Este estudio definió, además, que por la dimensión de las supermanzanas, la característica principal del diseño urbanístico del proyecto debía ser la permeabilidad, tra-ducida en la posibilidad de tránsito peatonal a través de toda Ciudad Empresarial.

Teniendo claro el concepto se dio inicio a la creación de una ciudad en donde los centros de manzana se configuraron como áreas fun-damentales del espacio público. Estos centros permitieron el desarrollo de tres plazoletas unidas por un paseo urbano, de una longitud de 550 m, que relaciona peatonalmente –en sentido oriente-occidente– las tres manzanas y el equipamiento en ellas.

Siendo Ciudad Empresarial un proyecto destinado a ser realizado por etapas, fue necesaria la elaboración de un reglamento de propiedad horizontal para toda la obra que incluye también los parámetros de diseño arquitectónico y urbanístico que debían seguir los dueños y, por consiguiente, los construc-tores de las nuevas edificaciones.

• Responsabilidades: sobre la base del diseño urbanístico planteado por el arquitecto Lorenzo Castro, cada integrante del proyecto

está en la obligación de desarrollar los es-pacios públicos que circundan su proyecto y cumplir con los acabados previstos en el reglamento, en donde se estableció la ma-dera como material de preferencia para los senderos peatonales.

• Imagen corporativa: aunque el re-glamento no ejerce un control incisivo en el diseño arquitectónico de los proyectos partici-pantes, sí propone el uso de materiales como el vidrio, las piedras o los paneles fenólicos en su envolvente, pensando en la preservación del paisaje urbano de la Ciudad Empresarial. Como exigencia, se establece que la altura del primer piso de cada edificación debe ser de 5,90m y que, además, los avisos de los locales comerciales estén elaborados con el mismo material y estilo gráfico.

• Administración unificada: cuando el proyecto haya culminado se tiene planeada la creación de una administración enfocada específi-camente al mantenimiento de las áreas comunes de la Ciudad Empresarial, esto para centralizar los esfuerzos y trabajos de las empresas participan-tes en la preservación de las áreas libres.

• Comité de diseño: Construcciones Planificadas, como promotor, tiene la po-sibilidad de desarrollar el diseño de cada proyecto y ejecutarlo. Ahora, en los casos en que el comprador desee planificar la obra por su cuenta, también ejerce funciones de orientador y revisor de diseño arquitectónico.

• Arquitectura sostenible: diseñar obras bioclimáticamente eficientes no es un requisito para hacer parte de la Ciudad Empresarial, sin embargo, el comité de diseño propende porque los compradores construyan edificios amigables con el ambiente, que provea solu-ciones efectivas para la iluminación, el manejo de aguas lluvias, el control térmico o el ahorro energético, entre otras especificaciones.

DesafíosDurante el diseño de la Ciudad Empre-

sarial surgió la necesidad de deprimir las carreras 57 y 59 para preservar el paseo urbano. Esta decisión implicó un trabajo de diálogo y concertación entre Construcciones Planificadas y entidades como el Instituto de Desarrollo Urbano (IDU), la Unidad Ad-ministrativa Especial de Servicios Públicos (UAESP), el Jardín Botánico y las empresas de servicios públicos de Bogotá.

Pensando en ofrecer mayores facilidades a los futuros constructores, Construcciones Planificadas decidió conformar un ‘cinturón’ con todas las redes de servicios públicos centrando en un solo lugar todas las conexio-nes necesarias para suplir a los proyectos de los servicios básicos. Con esta decisión, la Ciudad Empresarial garantiza que al borde de cada manzana estará localizado un punto subterráneo de conexión para energía eléc-trica, agua, gas y datos.

Clemencia Escallón Gartner,ÊarquitectaÊdeÊlaÊUniversidadÊdeÊlosÊAndesÊyÊdise–adoraÊurbanaÊdeÊlaÊUniversidadÊJorgeÊTadeoÊLozano.ÊSeÊhaÊdesempe–adoÊcomoÊdocenteÊyÊcoor-dinadoraÊdeÊlaÊEspecializaci—nÊCiudadÊyÊArquitecturaÊdeÊlaÊUniversidadÊdeÊlosÊAndes.ÊSuÊtrabajoÊcomoÊinvestigadoraÊseÊhaÊdesarrolladoÊalrededorÊdeÊtem‡ticasÊcomoÊlaÊrenovaci—nÊurbana,ÊcalidadÊenÊurbanismo,ÊyÊgesti—nÊyÊdise–oÊdeÊvivien-daÊsocial,ÊentreÊotros.

HaÊtrabajadoÊconÊinstitucionesÊcomoÊlaÊAlcald’aÊMayorÊdeÊBogot‡ÊÐproyectoÊdeÊmodernizaci—nÊadministrativaÐÊyÊlaÊSecretar’aÊdelÊH‡bitatÊDistritalÊÐSistemaÊDistritalÊdeÊEquipa-mientosÊyÊrevisi—nÊdeÊC—digoÊdeÊconstrucci—nÊdeÊBogot‡Ð.

Teresa de Jesús Ramírez,ÊeconomistaÊdeÊlaÊUniversidadÊNacionalÊdeÊColombia,ÊconÊŽnfasisÊenÊinvestigaci—nÊenÊlasÊ‡reasÊdeÊeconom’aÊpœblicaÊyÊeconom’aÊurbanaÊyÊregional;ÊMag’sterÊenÊCienciasÊEcon—micas,ÊyÊestudiosÊdeÊUrbanis-mo;ÊactualmenteÊcatedr‡ticaÊenÊeconom’a,ÊordenamientoÊterritorial,Êplanificaci—nÊyÊgesti—nÊurbana.Ê

HaÊrealizadoÊestudiosÊsocioecon—micos,ÊdeÊordenamientoÊterritorial,Êplanificaci—nÊurbana,ÊcalidadÊdeÊvidaÊyÊfinanzasÊpœblicas,Êas’ÊcomoÊenÊformulaci—nÊyÊevaluaci—nÊdeÊproyec-tosÊpœblicosÊyÊdeÊasociaci—nÊpœblicoÊprivadaÊasociadosÊalÊdesarrolloÊdeÊproyectosÊurbanos.

Édgar Solano R.,ÊarquitectoÊdeÊlaÊUniversidadÊNacionalÊsedeÊBogot‡ÊconÊpostgradosÊdeÊlaÊUPCÊyÊFUPCÊenÊpro-yectarÊelÊterritorioÊyÊlaÊgranÊescalaÊdeÊlaÊarquitecturaÊdeÊlosÊnuevosÊentornos,ÊBarcelona,ÊEspa–a.Ê

EnÊlaÊactualidad,ÊseÊdesempe–aÊcomoÊgerenteÊdeÊdise–oÊdeÊConstruccionesÊPlanificadasÊS.A.ÊaÊcargoÊtantoÊdelÊ‡reaÊdeÊarquitecturaÊcomoÊdelÊ‡reaÊdeÊingenier’aÊdesarrollandoÊproyectosÊpropiosÊdeÊoficinas,ÊviviendaÊyÊurban’sticos.

Andrés Escobar Uribe,ÊingenieroÊcivilÊdeÊlaÊEscuelaÊdeÊIngenier’aÊdeÊAntioquia,ÊMedell’n;ÊMag’sterÊenÊEconom’aÊdeÊlaÊUniversidadÊdeÊlosÊAndes.ÊEnÊ1993,ÊfueÊdirectorÊdelÊDepartamentoÊdeÊPlaneaci—nÊDistritalÊdeÊBogot‡;ÊenÊ1999,Êasumi—ÊlaÊgerenciaÊgeneralÊdeÊlaÊempresaÊindustrialÊyÊcomercialÊdelÊdistritoÊdeÊBogot‡,ÊMetrovivienda;ÊyÊdesdeÊ2004,seÊdesempe–aÊcomoÊgerenteÊdeÊlaÊempresaÊConstruccionesÊPlanificadas.ÊÊ

Camilo Santamaría,ÊarquitectoÊdeÊlaÊUniversidadÊdeÊlosÊAndesÊyÊPrattÊInstitute,ÊNuevaÊYork;ÊespecializadoÊenÊPlanificaci—nÊUrbanaÊparaÊPa’sesÊenÊDesarrolloÊdelÊUniversityÊCollege,ÊLondres.ÊSuÊlaborÊseÊhaÊcentradoÊenÊproyectosÊdeÊdise–oÊyÊplanificaci—nÊurbana,ÊproyectosÊdeÊtransporteÊyÊvivienda,ÊyÊelaboraci—nÊdeÊplanesÊparciales.ÊHaÊparticipadoÊenÊelÊdise–oÊurban’sticoÊde:ÊCiudadÊSalitre,ÊParqueÊCentralÊBavaria,ÊParqueÊTercerÊMilenioÊyÊCiudadÊVerde,ÊentreÊotros.Ê

Ivan Camilo Caicedo,ÊingenieroÊcivilÊconÊespecializaci—nÊenÊFinanzasÊdeÊlaÊUniversidadÊdeÊlosÊAndes,Êactualmente,ÊseÊencuentraÊrealizandoÊunaÊMaestr’aÊenÊAdministra-ci—nÊdeÊNegocios.ÊEnÊ2001,Êtrabaj—ÊcomoÊIngenieroÊdeÊInstrumentaci—nÊdelÊproyectoÊMisicuni,ÊenÊBolivia.ÊDesdeÊ2002,ÊhaÊtrabajadoÊenÊlaÊplaneaci—nÊyÊconstrucci—nÊdeÊproyectosÊdeÊviviendaÊdeÊestratosÊ2ÊyÊ3,ÊenÊBogot‡.ÊSeÊdesempe–aÊcomoÊDirectorÊdeÊProyectosÊdeÊAmarilo.Ê

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ANÁLISIS ECONÓMICO

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O Vivienda retosÊdelÊPND

Aunque ambiciosa, la meta de un millón de viviendas propuesta en el Plan Nacional de Desarrollo no basta para satisfacer la creciente

demanda habitacional y disminuir el déficit acumulado históricamente. Se hace necesario, además de trabajar en la oferta, crear instrumentos

financieros que estimulen la demanda.

Foto:Êcortes’a

ÊAmbienttiÊDise

–oÊ&ÊConstrucci—n



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Una primera reflexión sobre el tema conduce a evaluar la pertinencia de que la meta sea un millón de viviendas. Para esto deberían confrontarse la suma de los requerimientos habitacionales acumu-lados (hogares en condición de déficit cuantitativo de vivienda) y los vegetativos (formación anual de nuevos hogares), con lo que ha sido históricamente la producción nacional de vivienda. Los indicadores señalan que el stock habitacional y la producción de vivienda nueva en Colombia están rezagados con relación al tamaño de su población. Asimismo, los efectos de este desbalance se observan en la composición de las viviendas incorporadas al stock habitacional del país entre los censos de 1993 y 2005, donde un tercio le correspondió a la producción informal de vivienda.

En efecto, el documento de formulación del Plan Nacional de Desarrollo (PND) registra una forma-ción anual de 240.000 nuevos hogares, frente a una producción total de vivienda que registra una media histórica reciente de 140.000 unidades. Consecuentemente, esto se traduce en que se está produciendo sólo el 58% de los requerimientos ha-bitacionales relativos al crecimiento de la población,

y no se está avanzando de manera efectiva en la atención del déficit cuantitativo acumulado.

Varias entidades, entre ellas el Centro de Es-tudios de la Construcción y el Desarrollo Urbano y Regional (CENAC), han presentado propuestas en la misma dirección desde el año 2000. Si se reconocen requerimientos anuales de producción de vivienda partiendo del agregado integrado tanto por la formación anual de nuevos hogares como por una meta anual de atención del déficit cuantitativo, es posible suponer que en cuatro años se requieren más de un millón de viviendas. En este orden de ideas, aunque el millón de viviendas constituye un aumento importante de la producción nacional, es una meta que –para el tamaño de la población de Colombia– debe formularse en términos que permitan su ampliación a mediano plazo.

Los factores de oferta y demanda

En términos del mercado habitacional, la di-mensión absoluta de la meta propuesta depende de ciertas condiciones en la oferta y en la demanda.

En el primer caso, puede considerarse que en las actuales condiciones del país y del sector de la edificación urbana, es viable cumplir con el nivel de producción propuesto, gestionar la respuesta institucional y empresarial, así como los recursos requeridos, etc.

En lo que respecta a la gestión administra-tiva, financiera y técnica de la oferta, el país tiene un sector empresarial que puede respon-der si el mercado lo exige y existen reglas de juego claras y estímulos públicos apropiados. Un compromiso claro por parte del Gobierno puede motivar a los empresarios a capitalizar, implementar nuevas tecnologías o calificar el recurso humano, entre otros esfuerzos. Aunque infinidad de empresas pequeñas y temporales seguirán siendo poco competitivas, nuevas o grandes compañías podrían desarrollarse.

En cuanto a la financiación (como factor de ofer-ta), examinando la cartera hipotecaria es evidente la necesidad de un salto gigantesco en este campo. Es decir, pasar de producir 140.000 a 250.000 viviendas anuales es poco comparado con el salto

Urbanizaci—nÊElÊTrŽbol,ÊpremioÊaÊlaÊexcelenciaÊinmobiliariaÊenÊlaÊcategor’aÊViviendaÊdeÊInterŽsÊSocial.

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que tendrá que dar el sector financiero, el cual deberá trascender ampliamente la colocación de préstamos, que en los últimos años ha estado alrededor de 50.000 a 55.000 créditos anuales.

Lo anterior, cabe anotar, sucede en un medio que presenta baja aceptación del crédito por parte de los demandantes de vivienda. Puede plantearse, entonces, que el volumen de producción propuesto no se podrá sostener con la actual estructura y tamaño de la demanda de créditos hipotecarios, con la proporción actual de compradores que optan por el pago de contado, créditos de corto plazo y por la financiación de la menor proporción posible del precio de la vivienda. Además, esta condición del mercado no es consecuente con el perfil actual de los ingresos de los hogares. Para el sector habitacional, la producción de vivienda no será sostenible en el largo plazo ni se podrá incrementar de manera significativa en la medida en que el buen crédito hipotecario no se masifique.

Examinando algunos factores importantes de la demanda, el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial (MAVDT) trabaja en pro de integrar los procesos del subsidio y crédito hipo-tecario. Sin embargo, los hogares de la población objeto de la política de VIS (Vivienda de Interés Social) enfrentan cinco procesos críticos:

1. Obtener el subsidio 2. Conseguir el crédito3. Completar el ahorro requerido4. Conocer, aceptar y seleccionar la oferta 5. Sincronizar estos procesos en el cierre

financiero final

Pese a esto, la política de vivienda en Colom-bia maneja algunos instrumentos que únicamente complementan la capacidad de pago de la de-manda y relativizan el riesgo de mercado de los constructores. Integrar estos frentes, que tienen dinámicas diferentes, es complicado. De hecho, una de las razones por las cuales no se produce más VIS radica en que el volumen de deman-dantes con subsidio y crédito en la mano no da una escala suficiente para ampliar la producción actual. Esto está relacionado también con la dinámica de las postulaciones, con los subsidios que no se cobran y un largo etcétera.

Otro aspecto de interés en cuanto a la deman-da, teniendo en cuenta la estructura del gasto del hogar, lo evidencia la participación del gasto en vivienda (en el caso de compra) respecto al ingreso del hogar. En Colombia, la demanda presenta condiciones de menor capacidad de pago para

adquirir servicios habitacionales respecto a otras economías. Por esta razón, puede sugerirse la hipótesis de que los esfuerzos a nivel de la oferta, si no se acompañan con esfuerzos a nivel de la demanda, serían insuficientes y podrían compro-meter la viabilidad de mercado, del cumplimiento de la totalidad de la meta planteada.

Estas condiciones de la demanda ameritan una reflexión sobre la necesidad de proponer mayor diversidad en los instrumentos financie-ros de la política de vivienda. En el país no se requiere un subsidio de vivienda, se requiere un sistema de subsidios y un sistema de crédito habitacional. Lo señalado, con el objetivo de armonizar los instrumentos y sus impactos económicos con las condiciones reales de la población objeto de la política de VIS y la de-mandante de segmentos superiores de precio.

Complementariamente, sería interesante analizar también la capacidad de respuesta de la demanda una vez se hayan contrastado las carac-terísticas principales de la oferta y su correspon-dencia con las preferencias y expectativas de los hogares demandantes. Como se ha mencionado, los datos censales indican que en el periodo 1993-2005 se incorporaron dos millones de viviendas informales al stock total, de las cuales una parte podría haber sido adquirida por los demandantes del sector formal, incluso en precios superiores al segmento de VIS. Entonces, ¿cuáles son las razones, tras la no aceptación de la oferta formal?

En este punto, otros interrogantes se hacen pertinentes: ¿existe suficiente demanda efectiva en Colombia para sostener el ritmo de ventas necesario para alcanzar la meta en cuatro años? ¿Por qué razones no se generaron más de 140.000 viviendas anuales antes, si las empre-sas contaban y cuentan con la capacidad para hacerlo? ¿La demanda efectiva no ha respondido? O acaso, ¿el mercado estaba esperando la meta del millón de viviendas? ¿Por qué no reaccionó antes? ¿Por qué las unidades económicas de la oferta de vivienda no identificaron señales para producir más? ¿Por qué el mercado no tiene un mayor nivel de operación y volumen?

El modelo de desarrollo territorial de la política de vivienda

Otros aspectos destacados se relacionan con el modelo de gestión pública del sector habitacio-nal. En el actual modelo de mercado, la oferta de

“Una de las razones por las cuales no se produce más VIS radica en que el volumen de demandantes con subsidio y crédito en la mano no da una escala suficiente para ampliar la producción actual”.



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vivienda se localiza donde existe demanda efec-tiva. ¿Entonces, que sucederá con la demanda de vivienda en la provincia y la que surgirá de las nuevas explotaciones mineras? ¿Se iniciará un proceso de urbanización informal a gran escala? Si los proyectos se van a regir únicamente por las fuerzas del mercado, el país profundizará la concentración en las grandes ciudades donde se localiza la demanda efectiva y también el déficit cuantitativo de vivienda.

Después del proceso de urbanización inducido por la economía del café hace más de un siglo en Colombia, el cual produjo en general resultados positivos, el proceso que se inicia actualmente para el nuevo país minero no ofrece, en la actual coyuntura, expectativas de resultados similares. Por el contrario, posi-blemente se producirán ciudades con serias deficiencias de todo tipo. Si esto sucede, se verán afectados los indicadores de calidad de

vida y la productividad del país. El caso reciente de Puerto Gaitán impone relevancia a este tema.

En lo relacionado con la oferta de suelo e infraestructura, es importante definir si la pro-ducción de la nueva oferta de vivienda se llevará a cabo en suelo nuevo o si se implementarán procesos de redensificación y renovación urba-na. En este sentido, la meta propuesta es una buena oportunidad para trabajar también en la

Foto:Êtom

adaÊdeÊwww.tunja.gov.c

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Jorge Enrique Torres Ramírez, director ejecutivo del CENACEl Centro de Estudios de la Construcción y el Desarrollo Urbano y Regional (CENAC) es una cor-poración enfocada en el desarrollo de investigaciones estadísticas, socioeconómicas, físicas y técnicas, en su área de interés: problemática urbana y asentamientos humanos. www.cenac.org.co

dirección de la ciudad compacta, densificar y cualificar el stock habitacional.

La cualificación del stock habitacional

Desde otra perspectiva, una pregunta pertinen-te es la siguiente: ¿esta meta del millón de viviendas corresponde a la principal necesidad habitacional del país? En este sentido, si bien la ampliación de la escala de producción de vivienda atendería una de las principales necesidades habitacionales del país, no es la única. Al respecto, es necesario plantear que en Colombia la política de vivienda siempre ha adolecido de lo que en el CENAC se ha denominado la singularidad, la cual se manifiesta en su concentración en algunos programas (como la vivienda nueva) y en algunos instrumentos (como el subsidio directo a la demanda de vivienda y el crédito hipotecario, principalmente).

Este planteamiento se fundamenta en que los hogares tienen necesidades habitacionales com-plejas y diversas, y la manera como las atienden responde a esa complejidad y diversidad. Las per-sonas resuelven sus requerimientos de alojamiento de diversas formas:

• Cambio del tipo de tenencia• Compra• Arrendamiento • Subarrendamiento• Compra de lote• Construcción• Remodelación• Cambio de uso• Renta por días • Usufructo• Construcción pirata

Esta diversidad nunca ha sido adecuada-mente acogida por la política de vivienda. Por esta razón, cuando la población objeto de la política de VIS no ve reflejado lo que practica y requiere en las soluciones ofrecidas por la política pública, se distancia de ésta. La singularidad conduce a la vulnerabilidad de la política y del mismo sector de la cons-trucción, en la medida en que enfatiza en sólo un segmento del mercado: la vivienda nueva, el cual es el más sensible a las crisis macroeconómicas y sectoriales.

Concluyendo, la meta propuesta por el PND requiere más de lo que históricamente ha demostrado que puede ofrecer el actual

modelo de gestión pública sectorial. Así pues, direccionar y ejecutar la meta cuantitativa úni-camente con los elementos del actual modelo es difícil, debido a que la política de vivienda se fundamenta en el mercado y el Estado interviene poco. Es evidente que a nivel de la oferta hay algunos cabos sueltos: aún no está claro cómo se van a armonizar las metas cuantitativas de vivienda con una producción suficiente (en cuanto a dimensión), diversa (en localización, tipos de vivienda, segmentos de precios), con acceso a suelo urbanizado con precios que viabilicen la VIS.

En términos económicos, el reto se concentra en desarrollar el mercado: ampliar la capacidad de pago de los hogares con apoyo de subsidios y sistemas adecuados de financiación, como lo consigna el Artículo 51 de la Constitución Política. A nivel de la oferta, se necesita un compromiso del Gobierno, que quede claro para el sector privado, y emprender acciones en materia de ge-neración de suelo, localización regional y urbana de la oferta, que involucren el cumplimiento de los estándares de calidad urbanística y arquitec-tónica. En conclusión, el Estado debe intervenir más a fondo como facilitador del programa.

Foto:Êtom

adaÊdeÊwww.sin

celejo-sucre.gov.c

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Planeando ciudad, Construdata ed.160

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Transcript of Planeando ciudad, Construdata ed.160