PIB Construccion COlombia 2010
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Enero 17 de 2011
LA ACTIVIDAD EDIFICADORA EN EL PIB (parte 1)
Andres Felipe Sanabria
Como lo mencionamos anteriormente, en 3T10 el sector de la construcción fue el que impidió un mejor
comportamiento del PIB total (ver “Desaceleración temporal” en Informe Semanal- Diciembre 27 de 2010). El PIB de
construcción presentó una desaceleración por segundo trimestre consecutivo al caer 10.5% a/a (en 2T10 cayó 5%
a/a). Este hecho estuvo asociado principalmente a que el subsector de obras civiles mostró una mayor contracción al
caer 15.5% a/a, luego de haber crecido 5.7% a/a en 2T10. Sin embargo, la actividad de edificaciones presentó una
menor desaceleración con una caída de 5.1% a/a, tras haber descendido 14.2% a/a en 2T10. Si tenemos en cuenta
que el PIB del subsector de edificaciones cuenta con una participación de 54.8% dentro del sector, cobra relevancia
entender la evolución de la actividad edificadora.
El subsector de edificaciones se divide en dos grandes componentes: edificaciones residenciales (VIS y no VIS) y no
residenciales (en conjunto representan cerca del 90% del valor de la producción del subsector). A lo largo de 2010 se
ha venido presentado una recomposición en este subsector, donde lo que más ha impulsado la actividad ha sido el
segmento de edificaciones residenciales sobre el de no residenciales. Este hecho está asociado a que el primero de
estos se encuentra en un ciclo ascendente (jalonado principalmente por los proyectos de vivienda VIS), mientras que
el segundo aún permanece en un ciclo recesivo.
Sin embargo, según Camacol, aunque la participación por área de edificaciones no residenciales sólo representa 28%
del total (el residencial representa 72% del área total), este segmento es el que genera mayor valor agregado al
subsector de edificaciones: 1.4 veces el valor agregado que generan las edificaciones residenciales. Es decir que el
valor de la producción sobre el costo de producción de las edificaciones no residenciales es 1.4 veces el de las
edificaciones residenciales. Así mismo, dentro de edificaciones residenciales, la vivienda no VIS es la que genera
mayor valor agregado. Teniendo en cuenta que el mayor jalonador de la actividad edificadora durante el año pasado
fueron los proyectos de vivienda VIS (por los subsidios de tasa de interés), es entendible el porqué el PIB del
subsector no ha reflejado esta tendencia, dado que los destinos que más generan valor agregado (no residenciales y
VIS) permanecen más rezagados.
Además, según información de Camacol, el DANE calcula el valor de la producción al multiplicar metros cuadrados
causados por precio promedio de la obra. Los metros cuadrados causados se determinan a partir del área construida
de la obra ponderada por el avance de la misma (determinado por el proceso constructivo), al momento de hacer el
censo para el PIB. Según el DANE, el proceso constructivo de una obra pasa por 6 etapas que en promedio tiene una
duración de 18 meses1, desde la Etapa 1 (Excavación y Cimentación) hasta la Etapa 6 (Acabados nivel 3). De esta
forma, las etapas 4 y 5 (en promedio un poco mas de 6 meses en construcción) son las que más valor agregado
generan.
Los indicadores de la actividad edificadora han mostrado una dinámica positiva importante durante 2010, sin embargo
la forma en que se mide el PIB de este subsector
ha mantenido su crecimiento en terreno negativo.
Las licencias de construcción, el comportamiento
de los créditos hipotecarios, y los despachos de
cemento gris vienen mostrando tasas favorables
de crecimiento.
En primer lugar, al observar el área licenciada
total para construcción de vivienda, la variación 12
meses acumulados a octubre de 2010, fue de
26.1% a/a (en octubre de 2009 la variación fue de
-25.4% a/a), lo que representa el mayor avance
desde septiembre de 2007. El crecimiento de las
licencias en vivienda VIS para los doce meses
acumulados a octubre fue de 33.1% a/a, por
encima del crecimiento del las licencias totales.
1 Estimación de Camacol
2 Ajustada por titularizaciones de cartera hipotecaria, agrega cartera de crédito y operaciones de leasing.
-40%
-30%
-20%
-10%
0%
10%
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30%
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50%
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Oct-
10
VIS
NO VIS
No residencial
Fuente: DANE
Área licenciada para construcción de vivienda - Variación anual 12 meses acumulados
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Enero 17 de 2011
En el destino de vivienda no VIS, las licencias crecieron 23.7% a/a en los doce meses acumulados, el mayor avance
desde octubre de 2007 y continuando con la tendencia al alza desde finales de 2009. Por su parte, aunque el
crecimiento de las licencias para edificaciones no residenciales continúa en terreno negativo el indicador muestra cada
vez una menor desaceleración, con una contracción de 5.1% a/a en los doce meses acumulados a octubre, luego de
venir cayendo a una tasa promedio de 18.5% a/a doce meses acumulados en el primer semestre de 2010.
El crecimiento del área licenciada en 2010 fue impulsado principalmente por los subsidios de tasa de interés por parte
del Gobierno, lo que incrementó especialmente los proyectos de vivienda de interés social (VIS), debido a su bajo
costo. Adicionalmente, la premura de los constructores para aprobar licencias antes de la entrada en vigencia del
decreto 926 de 2010 podría haber influenciado parte del avance. Este decreto, que con la modificación del 2525 entró
a regir a partir del 15 de diciembre de 2010, amplió las normas que
los constructores deben implementar en los diseños y calidades de
los materiales a utilizar. Sin embargo, teniendo en cuenta que la
entrada en vigor del decreto se anunció en julio pasado y que el
crecimiento positivo de las licencias ya se venía presentando desde
finales de 2009, creemos que este incentivo no fue el único jalonador
de las licencias por lo que la dinámica del sector por este indicador
continuará siendo positiva en los próximos meses.
En segundo lugar, a lo largo de 2010 el crecimiento de los créditos
hipotecarios ha presentado una dinámica al alza, impulsados por los
subsidios de tasas de interés y la política monetaria expansiva. De
esta forma, el crecimiento 12 meses acumulado de los desembolsos
hipotecarios para los créditos de vivienda VIS a noviembre de 2010
presentaron una variación de 53.4% a/a (el crecimiento más alto desde octubre de 2007). Para el caso de las
viviendas no VIS, la variación anual acumulada 12 meses de los desembolsos mensuales fue de 35.6% a/a, el
crecimiento más alto desde diciembre 2007. Para 3T10 el saldo de cartera hipotecaria presentó un crecimiento de
8.6% a/a, impulsado principalmente por el crecimiento de la cartera para vivienda no VIS (9.7% a/a), mientras que la
cartera para VIS esta creciendo a una tasa de 6.5% a/a.
Por último, a lo largo de 2010 los despachos de cemento han
presentado un mayor ritmo de crecimiento que en 2009. Mientras que
en octubre de 2009 los despachos de cemento llegaban a 731 mil
toneladas, en octubre de 2010 los despachos alcanzaron 795 mil
toneladas, lo que representa un crecimiento de 11.2% a/a. Cabe
resaltar, que el promedio de los despachos durante los diez primeros
meses de 2010 se ubica 5.0% por encima del promedio durante el
mismo periodo de 2009.
Adicionalmente, según el censo de edificaciones, el área construida
para vivienda (que sirve para el cálculo del valor de la producción) en
3T10 aumentó 17% t/t (1% a/a). Aunque al observar los datos
anuales aún se observan variaciones negativas, especialmente en las
viviendas de estratos 5 y 6 (vivienda no VIS), la secuencia trimestral
muestra crecimientos positivos tanto en las viviendas VIS y no VIS (Cuadro 1). Igualmente, el área construida en el
segmento no residencial presentó una caída anual de 12%, pero aumentó 18% frente a 2T10 (Cuadro 2). Esto datos
muestran la tendencia positiva que vienen teniendo los datos de edificaciones trimestre a trimestre, por lo que
creemos que las cifras del 4T10 pueden resultar mejor de lo registrado en los dos trimestres anteriores.
Cabe resaltar que de los 18 millones de metros cuadrados de área censada activa durante 3T10, el 26.0% se
encontraba aún en la segunda etapa del proceso de construcción (Estructura y Cubierta), por lo que esperamos que
para los últimos meses de 2010, las obras en proceso de construcción se encuentren en una etapa más avanzada
generando un mayor valor agregado.
En vista de lo anterior, en Corficolombiana creemos que la actividad edificadora podría presentar un mejor
comportamiento en el último trimestre de 2010, especialmente impulsado por el subsector de edificaciones
residenciales. Para los destinos no residenciales esperaríamos que una mayor recuperación de la actividad industrial y
comercial del país logre jalonar nuevos proyectos de construcción.
Cuadro 1
Variación área construida- residencial
Estrato 3T10/3T09 3T10/2T10
1 -33% 4%
2 28% 4%
3 17% 25%
4 15% 31%
5 -31% 12%
6 -27% 8%
Total 1% 17% Fuente: Camacol- DANE
Cuadro 2
Variación área construida- no residencial
Destino 3T10/3T09 3T10/2T10
Oficinas -19% 43%
Comercio 24% 34%
Bodegas 5% 11%
Educación 15% 3%
Hoteles 9% -20%
Hospitales -28% -10%
Admón. pública. 229% -6%
Otros -26% 32%
Total -12% 18% Fuente: Camacol- DANE