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ÁREA DE ESTUDIOS Y PROYECTOS

Marzo 2015

Perfil Inmobiliario“Proyecto Habitacional de Interés Social en Laderas

del Cerro El Agustino”N° 01-2015/VIVIENDA/VMVU/PGSU-AEP

Área de Estudios y Proyectos

Resumen Ejecutivo

"PHISL Cerro El Agustino”

El presente estudio analiza los principales aspectos del potencial de negocioinmobiliario del predio en estudio, planteando una de las diversas propuestas quepuedan existir en las que se satisfaga la expectativa tanto del desarrolladorinmobiliario como del PGSU. El estudio se estructura de la siguiente manera:

Un Análisis comercial, que incluye la situación actual de la demanda queespecíficamente para el proyecto planteado asciende a 3, 558 hogares y lasituación actual de la oferta que varía en un rango de precio de vivienda entreS/.153, 000 y S/. 214, 000.

Un Análisis Técnico, en el que se desarrolla un esquema gráfico de la distribuciónde las viviendas obteniendo un aproximado de 4, 160 departamentos, así mismo seesbozan los costos preponderantes, el precio de vivienda de S/. 77, 000 para T.P.,S/. 140, 600 para NCMV y se plantea un cronograma de 6 años.

Un Análisis Financiero, que incluye una estructura de los costos con egresos porS/.487´048,848 e ingresos por S/. 647´529, 245 y sus respectivos flujos de caja.

Un análisis económico, donde se muestran la inversión, los beneficios y los ratiosde gestión del proyecto. Obteniendo una utilidad operativa de 15%

1.- ANALISIS COMERCIAL

Oferta y Demanda, Precios, Potencial de venta, Estrategias de Promoción


OFERTA

2

2

S/. 1000 a 2410AUTOCONSTRUCTORES

EDIFICIOS/RESIDENCIALES

GRAN ENVERGADURA CONDOMINIOS S/1250 a S/1670

S/1170 a S/2540

*Banco Scotiabank: TCEA 10.145 %, CI 20% del valor del inmueble.

Proyectos según su envergadura

N° de proyectos Metraje Cuota Mensual*Rango de precio Total

5 S/. 130,000 a 310,000

S/153,500 a S/214,200

S/150,000 a S/326,000

80 a 120 m2

58 a 77 m2

57 a 82 m2

4000

40

Totalidad de departamentos

70

:Comprendido por casa Clubs, condominios con más de 4000 departamentos por proyecto.

:Comprendido por edificios, residenciales con más de 20 departamentos por proyecto.

:Comprendido por casa Clubs, condominios con más de 14 departamentos por proyecto.

* Fuente: Estudio de Demanda realizado por Arellano Marketing



OFERTA



Principales Proyectos


DEMANDA

*

PENETRACIÓN DISTRITOS EN UN RADIO DE 4KM

TOTAL DE HOGARES DE LOS DISTRITOS EVALUADOS: ATE, LIMA, EL AGUSTINO, LA VICTORIA, SAN JUAN DE LURIGANCHO, SAN LUIS Y SANTA ANITA

PERSONAS INTERESADAS EN ADQUIRIR O COMPRAR UNA CASA O DEPARTAMENTO DENTRO DE LOS PRÓXIMOS 24 MESES CON INGRESOS DE

S/.2,500 A MÁS (USTED + PAREJA)

(22%) 208,664 HOGARES

971,378 HOGARES

(15%) 31,398 HOGARES

INTERESADOS ANTES DE CONOCER EL PRECIO*

INTERESADOS DESPUÉS DE CONOCER EL PRECIO*

(21%) 6,489 HOGARES

(55%) 3,558 HOGARES

Fuente: ENAHO 2012

DEMANDAFINAL

Personas que de manera consistente manifestaron que “Definitivamente sí comprarían”un departamento en el proyecto antes y después de conocer el precio.




DEMANDA


Potencial de venta del Terreno

Estrategias de promoción y ventas La promoción debería estar dirigida a la población de menores recursos

A un precio de venta que no supere los S/. 150, 000

Hacer incapie en el insight de los interesados “Un proyecto novedoso y moderno quemejorará mi calidad de vida”

Plantear oportunidades de mejora ante los factores negativos tales como:• En el Entorno: Seguridad, convivencia Orden, altura de los edificios, desconfianza de la

realización del proyecto• En el Departamento: Poco metraje, Distribución 1 solo baño

Los terrenos analizados tienen un enorme potencial de venta por los siguientes motivos:

El Entorno se encuentra saturado de edificaciones y los pocos terrenos libres son dedimensiones menores.

Existe una amplia demanda efectiva de vivienda de 3, 558 hogares por el proyecto analizado.

Existen atractivos complementarios importantes como el teleférico y el parque Bicentenario

2.- ANÁLISIS TÉCNICO

Esquema Urbano, Costos, Cronogramas


PROPUESTA


• Número de Viviendas = 4,000


PROPUESTA


• Población Beneficiada Directos:

800 habitantes

160 unidades aproximadamente - MI VIVIENDA

• Beneficiarios: Estará abierto a todas las personas que puedan acceder al crédito financiero.

• Número de Viviendas = 160

• Estacionamientos = 34


PROPUESTA

Propuesta de dimensión de vivienda


Características

- Área: 60 m2- 3 dormitorios- 2 baños

Precios Inicales

-Catalina Huanca

- El AgustinoS/.140,600

Nota: Dicho precio de vivienda corresponde a una propuesta de negocio que demuestra que el predio esrentable. La propuesta que finalmente se realice no debería tener otro limite exigible del precio que eldel máximo monto para NCMV.


PROPUESTA


Cabida


PROPUESTA


El mercado objetivo sería el Segmento C, con ingresos familiares

estimados de alrededor de S/. 3,000 a 3,500 mensuales.

Por lo tanto, nuestro segmento

objetivo podrá adquirir

viviendas de alrededor de S/.

140,000 considerando:

-Cuota inicial del 10%

-Saldo financiado mediante el

Nuevo Crédito MiVivienda

(NCMV) en 240 cuotas (20

años), incluyendo un Premio

por Buen Pagador (PBP) de

S/. 12,500.

Perfil del Producto y Mercado Objetivo


PROPUESTA


Costo del Terreno Area PU (S/.)

Catal ina Huanca 7,321.67 13.50

El Agustino 194,174.98 7.30

Costos de Construccion Area PU

Habilitacion Urbana

Servicios Publ icos (agua, desague y luz) x bloque 50,000.00

Pavimentos y Veredas x bloque 35,000.00

Edificacion

Construccion de Viviendas MiVivienda "Catal ina Huanca" x m2 1,140.00

Construccion de Viviendas Techo Propio "El Agustino" x m2 1,020.00

Construccion de Viviendas MiVivienda "El Agustino" x m2 1,140.00

Construccion de Area Comercia l x m2 1,020.00

Costos Principales del proyecto


PROPUESTA


CRONOGRAMA DEL CONCURSO PUBLICOADQUIRIENTE DE BASES:Empresa que compra bases

ADQUIRIENTE DE BASESAPTO:Empresa que cumplen con losrequisitos e impedimentos delas bases.

POSTOR:Empresa que presenta elSobre N° 1

POSTOR PRECALIFICADO:Empresa que cumple con elcontenido del Sobre N° 1

POSTOR ADJUDICADO:Empresa que ofrece la mejorpropuesta.

ABSOLUCION DE CONSULTAS

DECLARACION

ADQUIRIENTES

DE BASES

“APTOS”

OTORGA

BUENA

PRO

PRESENTACION DE SOBRE N°

1

PRESENTACION DE SOBRE N° 2 Y N°

3

Notifica Observaciones

Levantamiento Observaciones

Precalifica(A) (B) Evaluación

(A) Plazo para evaluar a los adquirientes de bases (requisitos e impedimentos)

(B) Plazo para que adquirientes de bases “APTOS” preparen propuestas.

2 sem.

1 sem.

1 sem. 1 sem.

1 sem.

Tiempo: 6 semanas (42 días)

Venta de Bases

CONVOC.

1 sem. 1 sem.


PROPUESTA


APROBACION DE BASES

CONVOCATORIACONCURSO FIN DEL

PROYECTO

OTORGA BUENA PRO

FMV

6 meses (prorroga máxima

de 6 meses adicionales)

SUSCRIPCIÓN DE CONTRATO DE CV FMV – EMPRESA

CONTRATO DE CV: Contrato de Compraventa y Desarrollo Inmobiliario- SBN (Superintendencia de Bienes Nacionales) transfiere predios al Postor Adjudicado.- El Postor Adjudicado compra los predios y asume obligaciones.

6 años

CV

42 días(6 semanas)

CV

7 días(1 semana)

3.- ANÁLISIS FINANCIERO

Estructura de costos y Flujos


PROPUESTA


Estructura de Costos del Proyecto


PROPUESTA


Flujos de Caja

-40,000,000.00

-20,000,000.00

0.00

20,000,000.00

40,000,000.00

60,000,000.00

80,000,000.00

100,000,000.00

120,000,000.00

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35

Flujo de Caja Acumulado (S/.)

4.- ANÁLISIS ECONÓMICO

Inversión, Beneficios y Ratios


PROPUESTA


ESTADO DE GANANCIAS Y PERDIDAS (S/.)

INGRESOS POR VENTAS 647,529,245.43

COSTO DE VENTAS

Terreno 1,561,809.50

Gastos Pre Operativos 8,603,421.17

Construcción 476,883,618.14

UTILIDAD BRUTA 160,480,396.63

Gastos Operativos 64,189,220.29

UTILIDAD OPERATIVA96,291,176.34

Gastos Financieros 7,153,254.27

UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS (UAI)

89,137,922.07

Impuesto a la Renta (30%) 26,741,376.62

UTILIDAD DESPUES DE IMPUESTOS 62,396,545.45

UAI / EGRESOS TOTALES 14%


PROPUESTA


Condiciones de Venta

Cuota Inicial al Contado 10%

Desembolso del Créditos Hipotecarios 90%

Condiciones de venta propuestas:

Indicadores Económicos

Tasa de Descuento Anual 18.00%

VAN (S/.) 39,640,785

TIR Anual 100%

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