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P ^ ^ 5 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
^ • • ^ DELEGACIÓN JALISCO
MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
" MÉTODO DE AVALUÓ ESPECIAL, PARA SALAS DE ORDEÑA DE PRODUCCIÓN LECHERA"
TESIS
Para Obtener el Grado de Maestro en Valuación Inmobiliaria e Industrial
PRESENTA
FRANCISCO VAZQUEZ ZARATE
ASESOR
Dr. ARTURO PERLASCA LOBATO
Estudios con Reconocimiento de Validez Oficial por parte de la Secretaria de Educación Pública, conforme al acuerdo RVOE SEP No 2003368 de fecha 17 de diciembre de 2003
Guadalajara, Jalisco, julio de 2007
A mis padres por esta gran herencia que fue mi capacitación
A mi hija y esposa por su amor, tiempo y apoyo
A mi familia, compañeros, maestros y amigos porque siempre estuvieron
RESUMEN
El presente estudio aborda la problemática de los avalúos especiales en la producción lechera, ya que no existen modelos valuatorios normalizados al respecto dada la alta especialización del tema, y las diferentes variables intangibles que entran en el modelo como lo es el tomar a las vacas de producción como un bien de capital que genera f lujos y que a su vez se contempla en el activo del negocio en marcha.
El objetivo de este trabajo es el de establecer un método de avalúo especial para salas de ordeña de producción lechera como urv negocio en marcha.
Al establecer el sustento de esta investigación se toma como marco teórico el método Good-Will modificado para el avalúo de negocio en marcha.
Con base a un estudio descriptivo documental se plantea la hipótesis H1: Con el método de valuación de negocio en marcha se establece el valor comercial real de una sala de ordena tipo espina de pescado doble 6 con capacidad para 300 unidades de ganado lechero.
Con el f in de ejemplificar el método se realiza el avalúo de una sala de ordena ubicada en Tepatit lan de Morelos, Jalisco considerando 3 tipos de razas de ganado en producción lechera considerados bienes de capital y variables como costo de adquisición, vida út i l , producción, índices de mortandad y valor de rescate entre otras. Se obtrenerrtos flujos y el valor de activos reexpresados a valor de mercado resultando el avalúo comercial respectivo.
ÍNDICE
ce MÉTODO DE AVALUÓ ESPECIAL, PARA SALAS DE ORDEÑA DE PRODUCCIÓN LECHERA."
CAPITULO I.-
INTRODUCCION: 1 ANTECEDENTES 1
1.1 PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN 5 1.1.1 ESQUEMA DEL PROBLEMA 7
INJUSTIFICACIÓN 8 1.2.1 ECONÓMICA 8 1.2.2 SOCIAL 8
1.3 ALCANCE 9
1.4 OBJETIVOS 9 1.4.1 GENÉRICO 9 1.4.2 ESPECIFICO 9
CAPITULO II.- 10
MARCO TEÓRICO. 10
CAPITULO III.- 25
MÉTODO: 25
3.1 TIPO DE INVESTIGACIÓN 25
3.2 HIPÓTESIS 25
3.3 MODELO DE OPERACIÓN DE LAS VARIABLES 25
3.4 DESCRIPCIÓN DE TIPOS DE SALAS EXISTENTES 26
3.5 DISEÑO DE LA INVESTIGACIÓN 26 i.
CAPITULO IV.- 27
VALUACIÓN DE SALA DE ORDENA POR EL MÉTODO DE NEGOCIO EN MARCHA: 4.1 TIPOS DE SALAS DE ORDENA 27
4.2 VALUACIÓN DE ACTIVOS 29 4.2.1 AVALUÓ DE TERRENO 29 4.2.2 AVALUÓ DE CONSTRUCCIONES E INFRAESTRUCTURA 35 4.2.3 AVALUÓ DE MAQUINARIA Y EQUIPO 45 4.2.4 AVALUÓ DE GANADO DE PRODUCCIÓN LECHERA 55
4.3 AVALUÓ DE ACTIVOS A PRECIO DE MERCADO 60
4.4 FLUJO DE EFECTIVO 63 4.4.1 FLUJO DE EFECTIVO DE GANADO HOLSTEIN 63 4.4.2 FLUJO DE EFECTIVO DE GANADO SUIZO 69 4.4.3 FLUJO DE EFECTIVO DE GANADO JERSEY 75
4.5 AVALUÓ DE SALA DE ORDENA CON GANADO HOLSTEIN 82
4.6 AVALUÓ DE SALA DE ORDENA CON GANADO SUIZO 82
4.7 AVALUÓ DE SALA DE ORDENA CON GANADO JERSEY 82
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES 83
BIBLIOGRAFÍA 84
CAPITULO I.
INTRODUCCIÓN:
ANTECEDENTES
Para valuar negocios cuando estamos hablando del f in que es la obtención de un producto de la canasta básica en México como lo es la leche, es importante la información sobre su evolución, sus derivados y el constante avance en la tecnología para su obtención.
Los bovinos se desarrollaron en el subcontinente índico y solo se propagaron a otros continentes de Asia, al norte de África y Europa tras la gran glaciación, hace unos 250,000 años. Se pueden distinguir dos subtipos distintos: al jorobado Bos primigenius namadicus (el antepasado de los cebúes actuales) y el Bos primigenius primigenius, que carecía de joroba y que dio lugar a los bovinos europeos actuales.
Los primeros bovinos domesticados fueron uti l izados, sin duda, para la producción de leche, de carne y por su fuerza de t i ro, pero incluso en una época tan antigua como la edad de piedra, los bovinos también tenían un papel destacado en la rel igión.
Los bovinos de leche que eran adorados representaban la fert i l idad y el alimento, tuvieron un papel crucial tanto en la religión, principalmente para realizar sacrif icios, como para tratarse de un bien con el que se podía negociar, por ejemplo la resistencia de los pueblos de la península italiana a la invasión romana fue combatida bajo el estandarte de su cultura bovina. La palabra Italia significa "tierra de bovinos". Algunos historiadores creen que esto alimento las tendencias colonizadoras de los pueblos ibéricos y los británicos en particular.
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Los guerreros de las estepa asiáticas también emigraron a la India, donde la vaca adquirió un importante significado religioso. Aquí, la densidad de la población era baja y había grandes regiones boscosas antes de que la tendencia de ganado vacuno fuera generalizada. A medida que la población creció, el incremento en la producción de cosechas se volvió inextricablemente unido al uso del ganado vacuno para el cultivo , actualmente el ganado bovino ha asumido en la India el papel ya que tienen dos problemas muy fuertes que son; el no poder sacrificar a las vacas el cual conduce al mantenimiento de animales enfermos y débiles y su inapropiado manejo y termina siendo como recurso alimenticio muy arriesgado en calidad de consumirse, ya que la t ierra cultivable ha ido disminuyendo a un ritmo de 1% anual, y al mismo tiempo la población animal ha aumentado un 56% entre 1961 y 1992.
Una figura clave en el desarrollo de las razas británicas, que fue Robert Bakewell, que selecciono en especial, vacunos para la producción de carne en lugar de animales de doble utilidad para la producción de carne y leche.
Para mucha gente africana, el ganado vacuno actúa como la principal fuente de seguridad. Proporciona carne, leche y sangre para la al imentación, estiércol que puede ser secado y utilizado como fuente de combustible, pieles y otras partes del cuerpo que tiene variedad de uti l idades.
Durante la mayor parte del segundo milenio la leche era producida para el consumo casero en las aldeas y se tenían vacas en las ciudades para producir leche para la población urbana, las ciudades con mas auge y fuente de producción están en oeste de Europa donde las precipitaciones son abundantes y hay un amplio suministro de hierba durante gran parte del año y su transportación es rápida por las vías de comunicación existentes.
El rápido deterioro de la leche y de los productos lácteos bajo las calidas condiciones de África ha potenciado el establecimiento de algunas pequeñas granjas en las ciudades, aunque también de granjas en la periferia de las mismas, donde los suministros pueden ser l levados en la explotación y la leche puede ser transportada a la ciudad en poco tiempo.
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Las ciudades constituyen un centro de desarrollo industrial y el reciente crecimiento ha traído consigo el problema de la eliminación de los residuos. Algunos por ejemplo los provenientes de la industria alimentaria y de bebidas, son uti l izados, sin modificar, para la producción bovina.
Así pues, no es sorprendente que organismos internacional como la FAO (Organización para los alimentos y la agricultura de las naciones unidas) y el Banco Mundial hayan considerado que la producción de leche en la periferia de las zonas urbanas muestra el mayor potencial para satisfacer las demandas de nutrientes de los consumidores urbanos.
La leche es un alimento universal y el que más se acerca a la perfección. Se ha dicho que la vaca lechera es la madre adoptiva de la raza humana. La vaca lechera es la unidad básica de producción en la industria lechera, industria que existe porque los consumidores demandan leche y sus derivados. Esta industria utiliza en forma eficiente los recursos y ofrece oportunidad de ganancia a quienes se dediquen a la producción, elaboración y distribución de leche y sus derivados.
Es una industria de cambio. La investigación continua ha dado por resultado un mejor rendimiento de la vaca, mayor eficiencia en la producción, elaboración, distribución, higiene y calidad de la leche. Estos factores constituyen una sólida base para continuar con el desarrollo de esta importante industria, ya que los consumidores gastan aproximadamente el 20% de su ingreso en leche y productos lácteos.
Seis razas lecheras fueron importadas de Europa. Menos el 10% de nuestro ganado lechero son raza pura, pero la mayoría son zara mixta por la necesidad de adaptación, con alta calidad.
La venta de leche representa aproximadamente el 90% del ingreso bruto de las operaciones medidas de la granja lechera. Por lo tanto se puede aumentar significativamente el ingreso; aumentando la producción de leche por vaca, ordenando mas vacas si hay capacidad, y recibiendo un precio mas alto por unidad de leche vendida. El promedio del gasto de operación suele representar del 45% al 60%, en mano de obra de un 10% al 25%, equipo y edificios de un 10% al 25%, por lo tanto su util idad es de un 13% a 30%. Esto en producción por unidad anual.
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Este es el principal motivo de la investigación para obtener el comparativo del método tradicional (directo al tarro) y la tecnología par la obtención del producto por medios mecánicos, ya que México se encuentra en crisis.
Las razas de bovinos para producción de leche más util izadas en México son: Holstein, Suiza y Jersey. El ganado Holsteis-Friesian t iene su origen en Holanda, su color es blanco manchado de negro, en ocasiones hay ejemplares con machas rojas, su peso aproximado en hembras adultas es de 600 a 650 kg, son dóciles y fáciles de manejar, son las mejores productoras de leche pero el contenido de grasa butírico en la leche no es muy alto, en México su cruza es con Cebú para soportar los climas, el cual resulta un animal mas resistente y con una mayor producción de leche. El ganado suizo, claro esta que su país de origen es Suiza, existen dos tipo el Americano y el Europeo, su peso aproximado es de 600 a 800 kg, su color es de pardo oscuro al claro, es rustico y adecuado para el pastoreo, llegan a tener cuernos, su vida útil es bastante larga y pocos problemas de fert i l idad, su cruza con Cebú es principalmente para los machos, es decir para producción de carne. El ganado Yérsey es de Inglaterra y Francia, el contenido de grasa butírica es alto, por esta razón su producto es utilizado para mantequilla, quesos y crema, su color varia desde el café sumamente claro al caoba oscuro, tiene cuernos, es mas pequeño pesan de 400 a 500 Kg., su cruza con Cebú no es común ya que su raza pura es mas productiva que la mixta.
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1.1 PROBLEMA PE INVESTIGACIÓN
Vamos a iniciar con la definición de leche como el producto integral del ordeno total e interrumpido en condiciones de higiene que da la vaca lechera en buen estado de salud y al imentación.
Sus variedades son: leche fluida (entera), modificadas (descremadas-comerciales), leche en polvo y leche condensada.
Sus principales derivados son: mantequilla, crema, yogurt y quesos.
En este momento es conocido por todos que la industria agropecuaria es una de las mas descuidadas por nuestras autoridades, y por ende el ausentismo laboral dentro del campo y abandono de los mismos, para nuestro estudio nos vamos a enfocar sobre la industria lechera y para puntualizarlo mas, será sobre las salas de ordeña y su comparativo con los métodos empíricos acostumbrados por el lechero y crear cultura para su capacitación.
La industria lechera se encuentra en crisis teniendo que importar leche de Australia, Chile y Estados Unidos como nuestros mas importantes proveedores, no es posible que no seamos autosuficientes y tengamos que importar leche en polvo como principal, esto por diferentes causas como: la malas estrategias de los ganaderos, la voluntad de las autoridades y los ganaderos para controlar la calidad de la misma.
Hay que crear la cultura con el ámbito agropecuario que la actividad sea aceptada como un proceso industrial lechero y no como una actividad de subsistencia, ya que la globalización y los tratados de libre comercio nos están ganando la carrera.
El año que entra será el congreso el que defina el subsidio a la leche, de importación muchísima. "Hace unos años le importaba el 90 por ciento. Y ahora piden los ganaderos en México que Liconsa les compre todo, y eso tampoco se puede ni se debe. La verdad es que no se preocupan por mejorar sus hatos ganaderos, deben preocuparse por tener buen ganado. Por eso el congreso deberá estar pendiente del precio de la Leche Liconsa, pues depende del presupuesto y t iene 5 años costando lo mismo".
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. Además, no hay comparación con el precio de la leche que se compra en Chile, en Australia o en Estados Unidos. "Hoy se consumen 4 l itros diarios per capita y se atiende a 5 millones 200 mil beneficiarios.
Sabemos que todo cambio es difícil l levarlo de la noche a la mañana, y el primer paso podría ser el sistema híbrido, mixta o combinando los sistemas empíricos con los tecnológicos e ir avanzando poco a poco, claro esta que a una velocidad mayor a la de la tecnología para poder alcanzarla en esta carrera.
Esta investigación nos llevara a visualizar los beneficios que estamos dejando ir.
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1.1.1 ESQUEMA DEL PROBLEMA
ES UNA ACTIVIDAD DE
SUBSISTENCIA Y ARTESANAL
SOMOS LOS PRINCIPALES IMPORTADORES DE LECHE
EN POLVO PARA EUA, AUSTRALIA Y CHILE
CADA VEZ LLEGAN A NUESTRA MESA
PRODUCTO S DERIVADOS DE LA LECHE EN POLVO
RESISTENCIA A LA
MODERNIZACIÓN TECNOLÓGICA
RECHAZOA LA GLOBALIZACION
MALA CALIDAD DEL PRODUCTO
MAL CONCEPTO SOBRE EL PROCESO
INDUSTRIAL DE PRODUCCIÓN
NO SOMOS AUTOSUFICIENTES
AUSENTISMO LABORAL EN EL CAMPO Y POR
ENDE LA EMIGRACIÓN DEL CAMPESINO
FALTA DE FUERTE PRESCENCIA ANTE LAS
ENTIDADES PARA EL EXIGIR LA
COMPETENCIA LEAL
1.2 JUSTIFICACIÓN
1.2.1 ECONÓMICA
Los benef ic ios que se esperan de este es tud io en té rminos económicos rad ican en que el campes ino que labora de manera empír ica con los métodos conoc idos , rea l ice e l cambio a pequeño o mediano empresar io , de esta forma tendrá mayores ingresos y por lo tanto un c rec imiento dent ro del ámbi to agropecuar io , t endremos menor impor tac ión de leche en po lvo y c laro esta expor tar el p roducto . Ex is t i r ía mayor impor tanc ia en quedarse a laborar dent ro del mismo ya que ganando unos, ganan todos y esto anc lar ía a los j óvenes para que el c rec imiento del pueblo sea en constante c rec imiento .
1.2.2 SOCIAL
Los benef ic ios que se esperan de este estudio en té rminos soc ia les rad ican en que el campes ino tendr ía p resencia ante las au tor idades ya que su p roducto ser ia de ca l idad e h ig iene de acuerdo a lo demandado para poder ex ig i r la leal competenc ia con el p roducto que es impor tado. También se ob tendr ían mas empleos , se reducir ía el ausent ismo del campo, ya que cada día los ,campos y los pueblos que dependen de el se están quedando so los , es deci r los j óvenes buscan emigrar de el por mejores opor tun idades , y por esta razón se están perd iendo cada día mas los va lo res , porque una vez que vue lven a su lugar nata l l legan a contaminar con lo malo que aprend ieron y p rovocan una cadena de emigrac ión de los m ismos.
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1.3 ALCANCE
La línea de investigación es va luac ión i ndus t r ia l .
Giro y/o tema es negocio en marcha agropecuario
El área geográfica es Estatal
1.4 OBJETIVOS
1.4.1 GENÉRICO
Establecer un método de avalúo especial para salas de ordeña de producción lechera.
1.4.2 ESPECIFICO
• Exponer la problemática que se tiene en cuanto a avalúos especiales y en particular en salas de ordeña de producción lechera.
• Sustentar la investigación con el método Good-Will como base del marco teórico.
• Describir los diferentes tipos de salas de ordeña.
• Realizar un ejemplo practico del método a través de un avalúo especial de una sala de ordeña de producción lechera.
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CAPITULO II.
MARCO TEÓRICO:
MARCO TEÓRICO:
Como valorar una empresa
PARA QUÉ VALORAR UNA EMPRESA?
Para tomar decisiones de...:
• Adquisiciones o ventas de empresas • Fusiones • Establecimiento de acuerdos de compraventa • Capitalización de una empresa • Valoración de activos intangibles (fondo de comercio) • Obtención de líneas de financiamiento • Valoraciones patrimoniales • Valoraciones fiscales • Compraventa de acciones • Herencias • Confirmación de otras valorizaciones. "Segunda opinión" • Valoración de paquetes accionariales minoritarios • Suspensiones de pagos.
La valoración de una empresa puede ayudar a responder preguntas
• Cuánto vale mi negocio ? • Cuál ha sido la rentabilidad sobre la inversión de mi negocio ? • Qué se puede hacer para mejorar esta rentabilidad y crear riqueza ?
CUANTO VALE MI EMPRESA O NEGOCIO ?
En el mundo de los negocios existe una pregunta muy importante cuya respuesta genera toda clase de opiniones porque involucra una serie de factores internos y externos, tangibles e intangibles, económicos, sociales, tecnológicos, productivos, laborales, legales , de mercado y es " CUANTO VALE MI EMPRESA ?".
El valor comercial de un negocio debe determinar en cualquier situación pero se hace indispensable en ciertos casos como ingreso o retiro de socios de entidades no inscritas en la bolsa de valores y en general, en transacciones de compraventa: en la evaluación de la gestión de la administración cuando el objetivo básico de los propietarios es maximizar el valor que la empresa tiene para ellos; en el análisis e interpretación de la situación financiera del negocio y cuando se analiza el esfuerzo al emprender un negocio una empresa.
Para darle el valor a un negocio se puede recurrir a elementos cuantitativos y cualitativos, partiendo de aquellos cuantificables como son el balance general, estado de resultados, la información sobre proyección de ingresos y costos. La información contable tiene como característica el agrupar cuentas cuya cifra son una combinación entre el pasado, presente y futuro; por lo tanto la cantidad que arroja como resultado no puede ser el valor comercial de la empresa.
Entonces, si el sistema de información contable no dice en realidad cuanto vale un negocio, como se puede determinar ? Un negocio vale por su capacidad de generar beneficios futuros (Good-Will) adicionalmente de lo que posee en un momento determinado, es decir, un negocio vale por sus activos netos mas el valor presente de sus beneficios futuros.
El proceso que se debe seguir para determinar el valor comercial de una empresa es el siguiente:
VALOR DEL ACTIVO NETO:
Consiste en encontrar el valor comercial de los activos saneados y restarle el valor de los pasivos ajustados.
Con respecto de los activos saneados, se debe analizar cada una de las cuentas teniendo presente estas observaciones:
CAJA Y BANCOS: La cantidad que aparece en el balance general esta en valores comerciales, aunque se debe confirmar que aun exista en el momento de realizar la valuación.
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INVERSIONES: Deben ajustarse al precio de mercado al momento de la valuación, teniendo en cuenta valorizaciones por intereses, devaluación y las comisiones que se deben de pagar para hacerlas efectivas. Para el caso de las acciones o los bonos convertibles obligatoriamente en acciones, debe hacerse un análisis cuidadoso de todos y cada uno de ellos.
CUENTAS POR COBRAR: Debe analizarse los vencimientos y con base en la calidad de cada una de ellas protegerlas según el grado de garantía que se tenga sobre las mismas.
INVENTARIOS: Se debe dividir en materia primas, producto en proceso y producto terminado y fijar el valor por el cual podrían venderse en el mercado en el estado en que se encuentran. El método de valoración de inventarios (PEPS, UEPS, Promedio Ponderado) y la provisión para inventarios que aparece en el balance general carecen de importancia. Por tanto, el valorar el inventario puede ser un trabajo muy dispendioso por la cantidad de artículos y la posible exclusividad de ellos en el mercado.
ACTIVOS FIJOS Y OTROS ACTIVOS: Para la propiedad, planta y equipo, se debe consultar a valuadores expertos que determinan su valor independientemente de que estén incorporados a un negocio expecífico. En este rubro se pueden presentar dificultades, como maquinaria que no se encuentre en el mercado pero que es vital para el funcionamiento del negocio.
VALORIZACIONES Y CUENTAS DE ORDEN: No se incluyen en la determinación del valor comercial de los activos.
Respecto a los pasivos ajustados se debe hacer un análisis de los vencimientos de cada uno de ellos para determinar el plazo promedio de vencimiento que servirá como aspecto cualitativo en la determinación del valor comercial del negocio. Adicionalmente, se debe calcular aquellos pasivos contingentes que no estén incorporados en el balance general y legalizar un documento con los antiguos propietarios en el cua I se comprometan a hacerse cargo de aquellos pasivos generados en periodos anteriores y que se presenten luego de concluido el periodo de venta.
DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL GOOD-WILL
Para calcular el valor del intangible Good-Will debe hacerse una proyección de los flujos de caja sin tener en cuenta las cargas financieras y la amortización de la deuda durante un plazo justo; dicha proyección se puede definir con base en criterios como avances tecnológicos, grado de deterioro de los activos productivos, la posibilidad de aparición de productos sustitutos, etc.
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Todas las proyecciones deben realizarse a precios corrientes; es decir, teniendo en cuenta aspectos como la inflación, devaluación y aumento o disminución en el número de unidades para producir y vender. La tasa de descuento utilizada será una tasa de oportunidad de mercado que contemple el riesgo de acuerdo con la naturaleza del negocio y debe ser convenida entre las partes que analizan la transacción. Debe tenerse presente que a medida que aumente la tasa de descuento disminuye el valor del intangible "Good-Will", en igualdad de las demás condiciones.
ESQUEMA DEL FLUJO DE CAJA
COMPAÑÍA X FLUJO DE CAJA DEL NEGOCIO
Ingresos por ventas - Costos variables
Margen de Contribución - Costos Fijos - Depreciación
Utilidad antes de impuestos - Impuestos
Utilidad después de impuestos + Depreciación
MMM (MMM)
MMM (MMM)
(MMM)
MMM (MMM)
MMM MMM
Flujo de caja MMM
Como puede observarse el flujo de caja del negocio (no del inversionista), es similar al estado de resultados pero difieren en que el primero es con base en EFECTIVO y el segundo con base en CAUSACIÓN; El estado de resultados incluye intereses y el flujo de caja no, y en el flujo de caja la depreciación hace las veces de escudo fiscal con el fin de ahorrar impuestos.
Ahora bien, se debe calcular el Good-Will con base en el flujo de caja y no con base en el estado de resultados, por que al adquirir un activo se espera que este genere beneficios en efectivo que sean independientes del grado de endeudamiento que dicho activo tenga, debido a que el hecho de tener o no acreencias no afecta para nada los ingresos y costos operativos, que en ultima instancia son los que determinan el concepto de Good-Will del negocio.
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EJERCICIO PRÁCTICO PARA CALCULAR EL VALOR COMERCIAL DE UN NEGOCIO.
Se presentan los estados financieros y la información adicional requerida para proyectar durante cinco (5) años la situación financiera de la compañía LUFY LTDA.
ACTIVOS
Caja Cuentas por Cobrar Provisión de Cartera Cuentas por Cobrar Inventarios Protección Inventarios Invéntanos
VALOR EN
LIBROS
100 80
Í2P1 60
300 (50)
250~
VALOR COMERCIAL
100
50
400
PASIVOS
Cuentas por Pagar Pasivos Laborales Deuda a Largo Plazo
TOTAL PASIVO
VALOR VALOR EN COMERCIAL
LIBRO S
300 200 400
900
300 200 400
900
Propiedades 600 Planta 400 Depreciación Planta (400) Planta Neto 0_ Equipo 250 Depreciación Equipo (150) Equipo Neto Valorizaciones TOTAL ACTIVO 1,210
100 100
1000
500
200 0
2,250
PATRIMONIO Capital Utilidades Retenidas Superávit por Valoración
TOTAL PATRIMONIO
200 10
100
310
TOTAL PASIVO Y 1,1210 PATRIMONIO
1,350
2,250
Cuentas de Orden 500 Cuentas de orden por Contra 500
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C O M P A Ñ Í A L U F Y L T D A .
ESTADO DE RESULTADOS Enero 01 a Diciembre 31 de 19XX
Ingresos por ventas 2,000 - Costos Variables (1,100)
Margen de Contribución 900 - Costos Fijos (400) (Incluye $20 de Depreciación)
Utilidad Antes de Intereses e Impuestos 500 - Intereses (350)
Utilidad Antes de Impuestos 150 - Impuestos (30%) (45)
Utilidad Neta 105 - Reparto de Utilidades (95)
Utilidades Retenidas 10
INFORMACIÓN ADICIONAL
1. Los ingresos y los costos se incrementaran en un 25% anual, durante 5 años. 2. El 90% de las ventas son de contado y el 10% restante se recupera en el siguiente año. 3. El total de los costos y gastos se cancelan de contado en el mismo periodo. 4. La depreciación será de $20 anuales durante cada uno de los 5 años. 5. La Tasa de Oportunidad del mercado es del 32% anual.
Con base en la información anterior, se proyectan los flujos de caja anuales durante 5 años.
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C O M P A Ñ Í A L U F Y L T D A .
FLUJO DE CAJA PROYECTADO
Ingresos por Ventas (1)
Costos Variables (2)
Margen de Contribución
Costos Fijos (3)
Utilidad Antes de Impuestos
Impuestos (30%)
Utilidad Después de Impuestos
Más Depreciación
FLUJO DE CAJA
GOOD-WILL
Para el calculo del Good-Will, se utiliza la formula del valor presente del interés compuesto, así: VF = VP(1+i)n de donde VP= VF/(1+i)n
328 + 531 + 662.24 +826.31 + 1,011.38 = $1,365.72
(1.32) (1.32)2 (1.32)3 (1.32)4 (1.32)5
NOTAS:
(1) Para el año uno, las ventas serán: 2,000 x 1.25 * 0.9 + 60 = $2,310
Para el año dos, las ventas serán: 2,000 x (1.25)2 x 0.9 + 250 = $3,062.50
(2) Para el año uno los costos variables serán: $1,100 x 1.25 = $1,375
Para el año uno los costos variables serán: $1,375 x 1.25 = $1,718.75
(3) Para el año uno los costos fijos serán: $380 x 1.25 + 20 = $495
Para el año dos los costos fijos serán: $380 x (1.25)2 + 20 = $613.75 16
1992 2,310
(1,375)
935
(495)
440
(132)
308
20
328
1993 3,062.50
(1,718.75 ) 1,343.75
(613.75)
730
(219)
511
20
531
1994 3,828.12
(2,148.44
) 1,679.68
(762.19) 917.49
(275.25) 642.24
20
662.24
1995 4,785.15
(2,685.55)
2,099.60
(947.73)
1,151.87
(345.56)
806.31
20
826.31
1996 5,981.44
(3,356.94)
2,624.50
(1,179.67)
1,444.83
(436.45) 1,011.38
20
1.011.38
En conclusión, el valor justo a pagar por la compañía LUFY LTDÁ. es de $3,615.72, representados por $2,250 del valor del activo neto en el mercado más $1,365.72 del intangible Good-Will.
Es importante anotar que la cifra antes mencionada solo servirá como base de negociación, debido a que existen factores cualitativos que afectan el valor comercial de un negocio, como por ejemplo: riesgos de cambios políticos, económicos, tecnológicos; alteración en los gustos y preferencias del consumidor final de los bienes y servicios que produce la empresa; concentración del conocimiento en la producción o mercadeo del producto en cabeza de alguna persona en particular, la calidad del personal de la organización y cualquier otro fenómeno que afecte la percepción que del negocio tiene el mercado.
CONTABILIZACIÓN DEL GOOD-WILL ?
Por tratarse de un bien que carece de sustancia física se debe registrar como un intangible y la contrapartida como superávit del patrimonio, de conformidad con el decreto 2650/93 Plan Único de Cuentas (PUC) para comerciantes sería:
1605 CRÉDITO MERCANTIL 3215 CRÉDITO MERCANTIL
16 Intangibles (1 Activo) y 32 Superávit de capital (3 Patrimonio).
Para el ejercicio desarrollado sería:
1605 CRÉDITO MERCANTIL $1,365.72 3215 CRÉDITO MERCANTIL $1,365.72
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ESTUDIO DE LA UNIVERSIDAD DE ANTIOQUIA
En 1987, el Centro de Investigación y Consultorías Administrativas de la U de A. recolectó información en junio y julio de ese año, entrevistando a ejecutivos financieros de 138 empresas de la ciudad, clasificadas por sectores: Bancos, Servicios personales y sociales, papel imprenta y editoriales, Seguros, Comercio y Hoteles, Construcción, Alimentos bebidas y tabacos, etc.
En la entrevista, daban varios temas y por cada tema varias opciones de respuestas. Las conclusiones de algunos temas en promedio se desarrollan a continuación y en dicho orden de inclinación por parte de los ejecutivos financieros.
EL OBJETIVO FINANCIERO: Maximizar las utilidades; Garantizar la supervivencia de la empresa; lograr un adecuado nivel de endeudamiento y maximizar la rentabilidad del patrimonio.
JERARQUIZACIÓN DE LAS ÁREAS DE LA EMPRESA: Mercadeo, Calidad, Financiera, Personal, Producción, Costos-Beneficio Social, Sistematización y Exportación
FACTORES MAS ADECUADOS PARA MEDIR LA RIQUEZA DE PROPIEDAD: Valor comercial de la empresa; Fuerza de distribución, tamaño del mercado y participación; Crecimiento en el valor intrínseco de la acción.
CRITERIOS PARA VALORAR LOS ACTIVOS DE LA EMPRESA: Precios de Reposición; Precios de Mercado; Valor en libros Ajustado.
CRITERIOS PARA VALORAR ACCIONES Valor intrínseco; valor financiero y precios del mercado.
FACTORES QUE INCIDEN EN EL VALOR DE LAS ACCIONES RELACIONADOS CON LA EMPRESA • Control general • Expectativas • Capital • Informes gerenciales • Actividad económica y sector industrial • Imagen de la empresa • Aspectos laborales • Calidad de la administración, honestidad, imagen • Historia de la empresa • Recursos humanos y tecnológicos
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RELACIONADOS CON LA GESTIÓN FINANCIERA • Solidez • Rentabilidad • Utilidades • Utilidades por acción • Rendimiento del Dividendo Sobre el valor de la inversión en activos • Relación dividendos/precios • Liquidez • Nivel de endeudamiento • Costos financieros • Perspectivas de la valorización • Valor de los activos • Valor de la acción en bolsa frente al valor intrínseco • Política de dividendos • Valor de la compañía • Valor comercial
RELACIONADAS CON EL MERCADO DE LA EMPRESA • Sector al que pertenece • Calidad de los productos • Fuerza de distribución, tamaño del mercado, participación
RELACIONADO CON EL MERCADO DE CAPITALES • Información disponible • Especulación • Competencia de otros valores • Oferta y demanda • Oportunidades de inversión • Concentración de la propiedad accionaria • Transparencia del mercado
RELACIONADOS CON POLÍTICAS GUBERNAMENTALES • Impuestos • Incentivos Fiscales • Política económica
TEORÍA AL RESPECTO
El valor del mercado de la empresa lo determinan factores como la tasa de rendimiento sobre la inversión, el pago de dividendos, el costo de capital, la estructura de capital, etc. Y que el rango de valores de estas variables lo condicionan elementos externos como el producto, los factores de producción y los mercados financieros.
TEORÍA DE LA VALUACIÓN DE VALORES
El estudio sobre la valuación de los precios de las acciones es fundamental para entender el mecanismo que permite ala transferencia de la propiedad corporativa en una economía de mercado. También es útil para fusiones, consolidaciones y adquisiciones.
Existen dos modelos: El Cuantitativo y el Cualitativo
MODELO CUANTITATIVO: Parte de la premisa de que las acciones inversionistas y de los vendedores de valores pueden explicarse en términos de ciertas variables cuantificables y sus relaciones.
MODELO CUALITATIVO: Se basa en patrones históricos de relaciones previo-volumen y en la psicología del mercado, tienen cuenta las circunstancias políticas, económicas, nacionales e internacionales. A veces este método sirve de base para explicar las desviaciones inesperadas de los precios calculados en el modelo cuantitativo.
ENFOQUES METODOLÓGICOS:
Existen tres enfoques metodológicos:
1. TÉCNICO (Cualitativo) Los precios de los valores dependen de la ley de la oferta y la demanda que a su vez está supeditada por otros factores diversos y complejos desde la perspectiva del análisis. Se le atribuye este método a los corredores de bolsa y se considera como herramienta comercial en el corto plazo.
Por ejemplo: Los precios de los valores se definen por oferta y demanda y si presentan el siguiente comportamiento:
Un FONDO REDONDO indica tendencia a la baja de volumen y precio. Indica una OPORTUNIDAD DE COMPRA y firmeza de precios en las acciones.
La Figura CABEZA-HOMBROS, donde una onda triple cuya cresta central es mayor a las otras dos indica VENDER.
2. FUNDAMENTALISTA (Cuantitativo) Los precios se determinan y pueden predecirse a partir de las expectativas del inversionista respecto a los valores que ciertas variables presentarán en periodos futuros. Posee los siguientes modelos:
• Modelo de Dividendos • Modelo de Valuación de Utilidades • Modelo de Flujo de Efectivo descontado • Modelo de Inversión-Oportunidad • Modelo de Costo de Capital
MODELO DE DIVIDENDOS GORDON Y SHAPIRO El valor presente del mercado de un valor es la suma de las corriente de dividendos esperada de el valor.
P = (1+b)rA / K - r b
A es el total de activos de la empresa 1 - b es la tasa de distribución r es la tasa que anticipa la empresa de crecimiento b es la tasa que anticipa la empresa de retención corriente. K es la tasa de descuento del mercado
P = D / K - g de donde D es el dividendo por acción y G la tasa de crecimiento en los dividendos.
Ejemplo: El señor Lukas va a determinar el precio de las acciones del LUFY LTDA., asesorado por una firma de finanzas llega a la siguientes conclusiones:
Dividendos $2, Tasa de descuento de mercado 20%, crecimiento de dividendos 15%:
P = 2 / 0.2 -.15 = $40 El señor Lukas concluye que puede ofrecer $40 por acción en 100 acciones de LUFY LTDA. Pero la afirma de finanzas le indica que las acciones están actualmente a $50, por lo tanto debe revisar sus cálculos o abandonar las acciones por sobre valuación.
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MODELO DE VALUACIÓN DE UTILIDADES
El valor de mercado de un valor lo determina el valor presente de todas las utilidades futuras.
p t = Et- it /r i+K)1
Pt es el precio de mercado de la acción en el periodo T Et Son las ganancias por acción ene I periodo T lt es la inversión por acción en el periodo T K es la tasa de descuento del mercado Ejemplo: Una empresa espera anualmente utilidades de $8, de los cuales espera retener $5 anuales para reinvertida, la tasa de descuento subjetiva que el inversionista atribuye a la compañía es del 12%
P= 8-5/(1+0.12)' = 3/0.12 = $25 "a perpetuidad"
Ejemplo: El señor Lukas desea invertir en LUFY LTDA., si su rango de precios por acción es entre $16 a $20. La inversión sería por dos años. Hace dos años las utilidades de dicha empresa fueron $6 y las utilidades de reinversión $4. El año pasado fueron $7 y $5 se reinvirtieron. El señor Lukas espera que la compañía continuará con un pago de dividendos de $2 y espera una tasa de rendimiento sobre inversión del 11%. Por tanto esta dispuesto a comprar 100 acciones de LUFY LTDA. Y a conservaras durante 2 años siempre y cuando gane un mínimo del 11%.
P= EHi + E2-l2 + P2 (T+kj (1+k)2 (T+kj2 ~~
P = 8-6/1.11 +9-7/(1.11)2 + 18/(1.11)2 =1.80+1.62+14.61 = 18.03
El valor de mercado de las acciones es $17.25 y Lukas decide invertir en las $100 acciones.
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MODELO DLE FLUJO DE EFECTIVO DESCONTADO (BODENHORN)
Iguala el capital contable de una empresa como el valor presente de todos los flujos futuros de efectivo entre los accionistas y la empresa. Estos flujos de efectivo se materializan en forma de dividendos, recompras de acciones o ventas adicionales de acciones entre los accionistas. El modelo propone tres variables: Inversión inicial del accionista, la riqueza esperada del accionista al final del período y la riqueza real del accionista al final del período.
Wi = CFi + Pi
Wi Riqueza real CFi Flujo de efectivo real durante el período 1 Pi precio real de mercado de la acción al final del período 1
P= CF¡/(1+K)¡
P es la inversión inicial CF¡ es el flujo neto de efectivos anticipados a un plazo K es la tasa de descuento del mercado
(W1) = CF¡/(1+k)M
(W1) es la riqueza esperada CF¡ y K indican valores. El primero es el flujo neto esperado.
MODELO DEL ENFOQUE DE INVERSIÓN-OPORTUNIDAD (SOLOMON) El valor de mercado de los valores de una empresa es la suma de los valores descontados: P = V1 + V2 de donde P es el valor de mercado de las acciones de la empresa.
• El valor presente de las utilidades constantes de los activos actualmente mantenidos por la empresa a perpetuidad V1
• El valor presente de las utilidades provenientes de todas las oportunidades futuras de inversión emprendidas por la empresa V2
3. DEL CAMINO ALEATORIO (Cuantitativo) Los cambios en los precios no pueden pronosticarse a partir de la información histórica o actual. Parte de dos supuestos:
• Los cambio sucesivos en el precio son independientes y • Ocurren conforme a cierta distribución de probabilidad
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El primer supuesto habla de que la información disponible en un periodo no puede emplearse para predecir cambios en los precios en periodos subsecuentes.
El segundo supuesto, indica que los parámetros de distribución de probabilidad sean estacionario a lo largo del tiempo.
24
CAPITULO III.
MÉTODO:
3.1 TIPO DE INVESTIGACIÓN
Descriptivo.- Es aquel que determina y mide las variables de la investigación para obtener indicadores de salas de ordeña automatizadas y el comparativo con el método empírico y tradicional en el estado de Jalisco, como negocio en marcha y con base en ello establece una propuesta.
3.2 HIPÓTESIS
H1: Con el método de valuación de negocio en marcha se establece el valor comercial real de una sala de ordeña tipo espina de pescado doble 6 con capacidad para 300 unidades de ganado lechero.
3.3 MODELO OPERACIONAL DE LAS VARIABLES
X1 MÉTODO DE VALUACIÓN DE NEGOCIO EN MARCHA.
VALOR COMERICAL DE SALA DE ORDENA
Y1
Variable independiente Variable dependiente.
25
3.4 DESCRIPCIÓN DE TIPOS DE SALAS EXISTENTES
X1.- MÉTODO DE VALOR DE NEGOCIO EN MARCHA A TRAVÉS DEL MÉTODO GOOD-WILL.- Es aquel en el que debe hacerse la proyección de los flujos de caja sin tener en cuenta las cargas financieras y la amortización de la deuda durante un plazo justo; dicha proyección se puede definir con base en criterios como avances tecnológicos, grado de deterioro de los activos productivos, la posibilidad de aparición de productos sustitutos, etc.
Todas las proyecciones deben realizarse a precios corrientes; es decir, teniendo en cuenta aspectos como la inflación, devaluación y aumento o disminución en el número de unidades para producir y vender. La tasa de descuento utilizada será una tasa de oportunidad de mercado que contemple el riesgo de acuerdo con la naturaleza del negocio y debe ser convenida entre las partes que analizan la transacción. Debe tenerse presente que a medida que aumente la tasa de descuento disminuye el valor del intangible "Good-Will", en igualdad de las demás condiciones.
Y1.- VALOR COMERCIAL.- Es aquel valor en que se intercambiaría una propiedad en el mercado corriente, entre un comprador y un vendedor, sin presiones o ventajas de uno u otro.
3.5 DISEÑO DE LA INVESTIGACIÓN:
El diseño de investigación es no experimental.
Dada la dificultad por parte del investigador para manipular las variables de la investigación para obtener indicadores de salas de ordeña automatizadas y el comparativo con las existente en el estado de Jalisco, como negocio en marcha. Y solo se estudia el fenómeno en su contexto natural.
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CAPITULO IV.
VALUACIÓN DE SALA DE ORDEÑA POR EL MÉTODO DE NEGOCIO EN MARCHA:
4.1 TIPOS DE SALA DE ORDEÑA
SALAS DE ORDEÑA TIPO ESPINA DE PESCADO.- El sistema de tipo espina de pescado es una opción que le permite compartir una unidad de ordeño para dos vacas ordeñadas de diferente lado. Esto hace deJ sistema el más eficiente en cuanto a vacas/unidad de ordeño.
SALAS DE ORDENA EN TANDEM.- Se trata de un sistema de reducida difusión que se caracteriza por disponerse las vacas, una detrás de otra en jaulas individuales. Cada una de estas posee entrada y salida independiente. Las jaulas se pueden disponer a ambos lados de una fosa central. Además, en los laterales de cada lado por donde se realiza la entrada y salida de las vacas (ver esquema).
27
SALAS DE ORDEÑA ROTATORIAS.- En las salas rotativas la vaca camina entrando a la plataforma rotativa. La plataforma se desplaza hacia el operador, el mismo realiza la rutina de ordeño sugerida para luego colocarle la unidad de ordeño. Luego de finalizado el ordeño la vaca sale de la sala de ordeño. El flujo continuo de vacas es lo que le da a las salas rotativas la máxima eficiencia en cuanto a vacas por hora.
ORDEÑO EMPÍRICO Y TRADICIONAL.- El sistema de directo al tarro manualmente
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4.2 VALUACIÓN DE ACTIVOS
4.2.1 AVALUÓ DE TERRENO
VI.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO:
LA DETERMINACIÓN DEL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE SE REALIZO MEDIANTE EL ANÁLISIS Y PONDERACIÓN DEL RESULTADO, DE LOS PROCEDIMIENTOS DE VALUACIÓN, QUE A CONTINUACIÓN SE MENCIONAN:
MÉTODO FÍSICO: SE BASA EN EL COSTO DE REPRODUCCIÓN o DE REEMPLAZO DE UN BIEN SIMILAR AL ANALIZADO. SI EL BIEN NO ES NUEVO, SU VALOR SE AFECTARÁ POR LOS DIVERSOS FACTORES APLICABLES, SEGÚN SEA EL CASO.
MÉTODO DE MERCADO: ESTA BASADO EN LA COMPARACIÓN Y HOMOLOGACIÓN DE OFERTAS SIMILARES AL BIEN VALUADO.
VALOR COMERCIAL: SE DEFINE COMO EL PRECIO PROBABLE QUE TENDRÍA UN BIEN A LA FECHA DEL AVALÚO, POR EL CUAL UN VENDEDOR Y UN COMPRADOR ESTARÍAN DE ACUERDO EN CELEBRAR UNA OPERACIÓN DE COMPRA-VENTA, AMBOS CON PLENO CONOCIMIENTO DEL BIEN Y SIN NINGUNA NECE SIDAD IMPERIOSA o URGENTE DE LLEVAR A CABO DICHA OPERACIÓN.
NOTAS:
*EL VALOR DEL TERRENO SE OBTUVO DE (INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE TERRENOS SIMILARES
ING. FRANCISCO VAZQUEZ ZARATE Folio No. Av. Gómez Morin# 12
Tepatitlán de Morelos, Jalisco Tel. (01 378) 78 21248
C-0154
AVALUÓ A VALOR COMERCIAL PARA NEGOCIACIÓN ENTRE PARTICULARES
ANTECEDENTES
Nombre del Propietario: LECHERA GRIM
Nombre del Solicitante: LECHERA GRIM
Fecha del avalúo: 5 DE FEBRERO DE 2007
inmueble que se Valúa: T E R R E N O R U S T l C 0 C O N CONSTRUCCIÓN
Ubicación del Predio: A 25 KM AL SURESTE DE TEPATITLÁN DE MORELOS, JALISCO DENOMINADO OJO DE AGUA DE ACEVES
Régimen de Propiedad: PRIVADA
CARACTERÍSTICAS URBANAS
Clasificación de la Zona: RUSTICA
Servicios Municipales- NO TIENE
DESCRIPCIÓN GENERAL DEL PREDIO
Medidas y Colindancias del Predio según Escrituras
AL NORTE-
NO SE PROPORCIONO ESCRITURA ALGUNA, LA SUPERFICIE FUE PROPORCIONADA POR LEVANTAMIENTO DEL CLIENTE
AL SUR
AL ORIENTE
AL PONIENTE:
Tipos de construcción:
134,006.00 M2 aerficie total del terreno: 134,006.00 M2 Indiviso: 100 0000%
Firma
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ING. FRANCISCO VAZQUEZ ZARATE Av. Gómez Morin #12
Tepatitlán de Morelos, Jalisco Tel. (01 378) 78 21248
Folio No. C-0154
LOCALIZACION DEL PREDIO Y CROQUIS CON AREA CONSTRUIDA
Tramo de Calle, Distancia a Esquina, Calles transversales y Orientación.
Distancia a la Esquina: CERO MTS A la Calle: CAMINO VECINAL / \
Superficie Real según Levantamiento 134,006.00
(Croquis esquemático sin escala)
DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCIÓN DEL INMUEBLE
Consta de: TERRENO RUSTICO CON CONSTRUCCIÓN
Opinión de Dictamen de Uso del Suelo: RUSTICO
Firma
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31
ING. FRANCISCO VAZQUEZ ZARATE Av. Gómez Morin #12
Tepatitlán de Morelos, Jalisco Tel. (01 378) 78 21248
Folio No. [c-0154]
AVALUÓ FÍSICO
A) Del Terreno:
Valor de Calle para el Lote Tipo: Fracción
1 Superficie/M2
134,006.00
Valor Unitario
21.0
Factor
100%
Motivo MERCADO
Valor Neto
21.00
Valor Resultante 2,814,126.00
Total: 134.006.00 M2 Valor del Terreno:
Indiviso en su caso:
2,814,126.00
B) De las Construcciones: Tipo Superficie/M2 Valor Nuevo de Rep. Depreciación Valor Neto Valor Resultante
. L l LA Total: M2 Valor de la Construcción:
Indiviso en su caso: [_
C) Elementos Complementarios e instalaciones especiales: Cantidad Superficie Valor Nuevo de Rep. Edad Depreciación Valor Resultante
Valor de las Instalaciones Especiales:
Indiviso en su caso:
Valor total con letra Valor Total del Terreno, Construcciones e Instalaciones Especiales. 2,814,126.00
(Son dos millones ochocientos catorce mil ciento ventiseis pesos 00/100 M.N.)
( ) Fecha de Avalúo : 5 DE FEBRERO DE 2007
Firma
Pág 3/3 32
OFERTAS DE MERCADO
Caso Ubicación Teléfono Puente 1 LONDRES (Pegueros)
i ELTLACUACHE
3 EL REALIEGO
391 91 71944
378 78 103 17
391 91 71 944
ISMAEL
ALVAREZ
JORGE LOPEZ
ISMAEL LOPEZ
Caso 1
2
3
Ft 1
1
1
F2 1
1
1
Factores de premio ó castigo F3 F4 i i
i i
i i
F5 1
1
1
Fn 1
1
1
Fretm 1
1
1
Caso i
2
3
Valor del
predio 1,450,000.00
2400000
3550000
Superficie
Terreno ha 7
12
15
Factor
{Freirá) i
i
i
Motivo del Valor unitario
Factor $/ha INTEGRC
INTEGRC
INTEGRC
207,142.86
200,000.00
236,666.67
VALOR APLICACIÓN: 210,000.00
4.2.2 AVALUÓ DE CONSTRUCCIONES E INFRAESTRUCTURA
VI.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO:
LA DETERMINACIÓN DEL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE SE REALIZO MEDIANTE EL ANÁLISIS Y PONDERACIÓN DEL RESULTADO, DE LOS PROCEDIMIENTOS DE VALUACIÓN, QUE A CONTINUACIÓN SE MENCIONAN:
MÉTODO FÍSICO: SE BASA EN EL COSTO DE REPRODUCCIÓN o DE REEMPLAZO DE UN BIEN SIMILAR AL ANALIZADO. SI EL BIEN NO ES NUEVO, SU VALOR SE AFECTARÁ POR LOS DIVERSOS FACTORES APLICABLES, SEGÚN SEA EL CASO.
MÉTODO DE MERCADO: ESTA BASADO EN LA COMPARACIÓN Y HOMOLOGACIÓN DE OFERTAS SIMILARES AL BIEN VALUADO.
VALOR COMERCIAL: SE DEFINE COMO EL PRECIO PROBABLE QUE TENDRÍA UN BIEN A LA FECHA DEL AVALÚO, POR EL CUAL UN VENDEDOR Y UN COMPRADOR ESTARÍAN DE ACUERDO EN CELEBRAR UNA OPERACIÓN DE COMPRA-VENTA, AMBOS CON PLENO CONOCIMIENTO DEL BIEN Y SIN NINGUNA NECE SIDAD IMPERIOSA o URGENTE DE LLEVAR A CABO DICHA OPERACIÓN.
NOTAS: * EN LAS CONSTRUCCIONES NO SE CONSIDERA ALGUNA FALLA ESTRUCTURAL
* LOS DATOS DE LA CONSTRUCCIÓN Y LOS ELEMENTOS COMPLEMENTARIOS SE OBTUVIERON DE COSTOS PARAMETRICOS EN PUBLICACIONES NACIONALES Y DE LA EXPERIENCIA DE OTROS COLEGAS ASI COMO DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS DE LA ZONA
* LAS CONSTRUCCIONES ESTÁN ADECUADAS A PROYECTO DE UNA SALA DE ORDENA TIPO ESPINA DE PESCADO CON CAPACIDAD PARA ORDENO DE 300 VACAS
ING. FRANCISCO VAZQUEZ ZARATE Folio No Av. Gómez Morin #12
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C-0154
AVALUÓ A VALOR COMERCIAL PARA NEGOCIACIÓN ENTRE PARTICULARES
ANTECEDENTES
Nombre del Propietario LECEHRA GRIM
Nombre del Solicitante Fecha del avalúo
Inmueble que se Valúa
LECEHRA GRIM
5 DE FEBRERO DE 2007
SALA DE ORDENA TIPO ESPINA DE PESCADO CON CAPACIDAD PARA 300 VACAS
Ubicación del Predio A 25 KM AL SURESTE DE TEPATITLÁN DE MORELOS, JALISCO DENOMINADO OJO DE AGUA DE ACEVES
Régimen de Propiedad PRIVADA
CARACTERÍSTICAS URBANAS
Clasificación de la Zona RUSTICA
Servicios Municipales NO TIENE
DESCRIPCIÓN GENERAL DEL PREDIO
Medidas y Colindancias del Predio según Esenturas
AL NORTE
AL SUR
AL ORIENTE
AL PONIENTE
NO SE PROPORCIONO ESCRrtURA ALGUNA, LA SUPERFICIE FUE PROPORCIONADA POR LEVANTAMIENTO DEL CLIENTE
134,006.00 M2 Derficie total del terreno 134,006.00 M2
Indiviso 100 0000%
Tipos de construcción
Pág 1/3
Firma
ING. FRANCISCO VAZQUEZ ZARATE Folio No. I C-0154 Av. Gómez Morin # 1 2
Tepatitlán de Morelos, Jalisco Tel. (01 378) 78 21248
LOCALIZACION DEL PREDIO Y CROQUIS CON AREA CONSTRUIDA
Tramo de Calle, Distancia a Esquina, Calles transversales y Orientación.
Distancia a la Esquina: CERO MTS A la Calle: CAMINO VECINAL
Superficie Real según Levantamiento 134,006.00
(Croquis esquemático sin escala)
DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCIÓN DEL INMUEBLE
Consta de: 1 NAVE INDUSTRIAL, 1 NAVE EN APRETADERO, PISO DE ASFALTO, PISO DE
EMPEDRADO, 1 NAVE INDUSTRIAL PARA CORRALES, 1 FOSA CIELO ABIERTO, 1 POZO Y 1 TRANSFORMADOR
Opinión de Dictamen de Uso del Suelo: RUSTICO
Firma
Pág 2/3
ING. FRANCISCO VAZQUEZ ZARATE Folio No lc-0154 Av. Gómez Morin # 1 2
Tepatitlán de Morelos, Jalisco Tel. (01 378) 78 21248
AVALUÓ FÍSICO
A) Del Terreno: Valor de Calle para el Lote Tipo: Fracción
1
2
3 4
Total:
Superficie/M2 Valor Unitario
M2
Factor Motivo Valor Neto
Valor del Terreno:
Valor Resultante
-Indiviso en su caso:
B) De las Construcciones: Tipo
NAVE INDUSTRIAL
NAVE APRETADERO
NAVE CORRALES PISO ASFALTO
PISOS EMPEDRADO
Total:
Superficie/M2
279.60 209.00
1,782.00 582.00
1,891.30
4,741.90
Valor Nuevo de Rep.
2600 2150 2150 280 95
M2
Depreciación
0.95
0.95
0.95
0.95
0.95
Valo
Valor Neto
2470
2042.5
2042.5
266
90.25
-r de la Construcción:
Valor Resultante
690,612.00
426,882.50
3,639,735.00
154,812.00
170,689.83
5,082,731.33
Indiviso en su caso:
C) Elementos Complementarios e instalaciones especiales: Cantidad
POZO TRANSFORMADOR
INSIALACION HIDRAILCA,
ELÉCTRICA Y SANITARIADF SAI A
Superficie
125
1
1
EL POZO SOLO VALE CON TITULO
Valor Nuevo de Rep.
4200
82000
50000
Edad Depreciación Valor Resultante
525,000.00
82,000.00
50,000.00
Valor de las Instalaciones Especiales: 657,000.00
Indiviso en su caso:
Valor Total del Terreno, Construcciones e Instalaciones Especiales: 5,739,731.33 Valor total con letra (Son cinco millones setecientos treinta y nueve mil setecientos treinta y un pesos 33/100 M.N.)
( ) Fecha de Avalúo : 5 DE FEBRERO DE 2007
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4.2.3 AVALUÓ DE MAQUINARIA Y EQUIPO
CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO:
LA DETERMINACIÓN DEL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE SE REALIZO MEDIANTE EL ANÁLISIS Y PONDERACIÓN DEL RESULTADO, DE LOS PROCEDIMIENTOS DE VALUACIÓN, QUE A CONTINUACIÓN SE MENCIONAN:
MÉTODO FÍSICO: SE BASA EN EL COSTO DE REPRODUCCIÓN o DE REEMPLAZO DE UN BIEN SIMILAR AL ANALIZADO. SI EL BIEN NO ES NUEVO, SU VALOR SE AFECTARÁ POR LOS DIVERSOS FACTORES APLICABLES, SEGÚN SEA EL CASO.
MÉTODO DE MERCADO: ESTA BASADO EN LA COMPARACIÓN Y HOMOLOGACIÓN DE OFERTAS SIMILARES AL BIEN VALUADO.
VALOR COMERCIAL: SE DEFINE COMO EL PRECIO PROBABLE QUE TENDRÍA UN BIEN A LA FECHA DEL AVALÚO, POR EL CUAL UN VENDEDOR Y UN COMPRADOR ESTARÍAN DE ACUERDO EN CELEBRAR UNA OPERACIÓN DE COMPRA-VENTA, AMBOS CON PLENO CONOCIMIENTO DEL BIEN Y SIN NINGUNA NECE SIDAD IMPERIOSA o URGENTE DE LLEVAR A CABO DICHA OPERACIÓN.
NOTAS:
* LA MAQUINARIA SE ENCUENTRA TRABAJANDO
* LOS DATOS DE LA CONSERVACIÓN Y MANTENIMINETO DE LA MAQUINARIA FUE DEMOSTRADA POR BITÁCORAS EXISTENTES EN MANOS DEL GENRENTE
* LOS DATOS DE LA MAQUINARIA SE OBTUVIERON DE PROVEEDORES DEL RAMO Y DE LA EXPERIENCIA DE OTROS COLEGAS,
FICHA TÉCNICA DE REPORTE DE LA INSPECCIÓN FÍSICA
DATOS GENERALES |
SOLICITANTE.
PROPIETARIO:
UBICACIÓN:
DATOS DE IDENTIFICACIÓN |
TIPO DE BOMBA Y MOTOR-
MARCA:
SUB-MARCA-
MODELO:
No. DE SERIE:
No. DE SERIE DEL MOTOR-
AÑO DE FABRICACIÓN:
PROCEDENCIA:
CAPACIDAD:
LECHERA GRIM LECHERA GRIM
KM 25 AL SURESTE DE TEPATITLAN DE MORELOS, JALISCO, RANCHO OJODEAGUADEACEVES
BOMBA DE LECHE 2 HP 1800 RPM
SIEMENS
TIPO RGZE H02T0111M20
MEXICO D.F.
2 HP. 1800 RPM. 2x2 220 V.
DATOS DE COMPRA.
DATOS ADICIONALES
COLOR:
HORAS DE TRABAJO
SIN FACTURA ORIGINAL.
AZUL 21900 HRS
FECHA DEL REPORTE: FEBRERO DE 2007
NÚMERO SECUENCIAL: VAZ- 01-02-07
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ESTADO DEL MOTOR ||
TIPO DE BOMBA: RGZE
ESTADO DEL MOTOR: BUENO
FUGAS DE ACEITE: NO APRECIADAS.
MANTENIMIENTO MAYOR: NO REQUERIDO.
FECHA- N/A
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FICHA TÉCNICA DE REPORTE DE LA INSPECCIÓN FÍSICA
DATOS GENERALES |
SOLICITANTE LECHERA GRIM PROPIETARIO LECHERA GRIM
UBICACIÓN KM 25 AL SURESTE DE TEPATrTLAN DE MORELOS, JALISCO, RANCHO
DATOS DE IDENTIFICACIÓN |
TIPO DE BOMBA Y MOTOR
OJODEAGUADEACEVES
TANQUE ENFRIADOR MARCA JAPY
SUB-MARCA MODELO ATLAS
No DE SERIE 804D200AT01 ANO DE FABRICACIÓN 2,002
PROCEDENCIA FRANCIA CAPACIDAD 20000 LTS
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DATOS ADICIONALES
COLOR ACERO INOXIDABLE HORAS DE TRABAJO 21900 HRS
FECHA DEL REPORTE FEBRERO DE 2007 NUMERO SECUENCIAL VAZ- 01-02-07
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TIPO ATLAS
ESTADO BUENO FUGAS DE LÍQUIDOS NO APRECIADAS.
MANTENIMIENTO MAYOR NO REQUERIDO. FECHA N/A
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49
FICHA TÉCNICA DE REPORTE DE LA INSPECCIÓN FÍSICA
| DATOS GENERALES
SOLICITANTE LECHERA GRIM
PROPIETARIO LECHERA GRIM UBICACIÓN KM 25 AL SURESTE DE TEPATITLAN
DE MORELOS, JALISCO, RANCHO
OJO DE AGUA DE ACEVES
DATOS DE IDENTIFICACIÓN
TIPO ÚNICO MARCA
SUB-MARCA MODELO
AÑO DE FABRICACIÓN
PROCEDENCIA USA CAPACIDAD 2 ORDEÑOS POR DIA/VACA
SALA 600 VACAS/DÍA
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DATOS ADICIONALES
COLOR ACERO INOXIDABLE NO DE ORDEÑOS DE TRAB 730
FECHA DEL REPORTE FEBRERO DE 2007
NUMERO SECUENCIAL VAZ-01-02-07
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TIPO ÚNICO
ESTADO BUENO
FUGAS DE LÍQUIDOS NO APRECIADAS.
MANTENIMIENTO MAYOR NO REQUERIDO. FECHA N/A
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FICHA TÉCNICA DE REPORTE DE LA INSPECCIÓN FÍSICA
DATOS GENERALES
SOLICITANTE LECHERA GRIM PROPIETARIO LECHERA GRIM
UBICACIÓN KM 25 AL SURESTE DE TEPATITLAN DE MORELOS, JALISCO, RANCHO OJODEAGUADEACEVES
DATOS DE IDENTIFICACIÓN
TIPO DE BOMBA Y MOTOR
MARCA
BOMBA DE VACIO RPA 40 Y MOTOR 7.5 HP
BOMBA- MASSPORT Y MOTOR SIEMENS
SUB-MARCA
MODELO BOMBA:M-15 Y MOTORrRGZE BOMBA:10231 Y EL
No DE SERIE
ANO DE FABRICACIÓN
MOTOR:J02T0125M209
PROCEDENCIA
CAPACIDAD
BOMBA:USA Y MOTOR:MEXICO D.F.
BOMBA: 3000 A 4000 LTS Y EL MOTOR: 7.5 HP 220 V. TRIFÁSICO
DATOS DE COMPRA SIN FACTURA ORIGINAL.
DATOS ADICIONALES
COLOR AMBOS AZUL HORAS DE TRABAJO DE AMBOS 21900 HRS
FECHA DEL REPORTE FEBRERO DE 2007
NUMERO SECUENCIAL VAZ-01-02-07
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ESTADO DE LA BOMBA
TIPO DE BOMBA RPA 40
ESTADO DEL MOTOR BUENO
FUGAS DE ACEITE NO APRECIADAS.
MANTENIMIENTO MAYOR NO REQUERIDO.
FECHA N/A
ESTADO DEL MOTOR
TIPO DE MOTOR SIEMENS 7.5 HP ESTADO DEL MOTOR BUENO
FUGAS DE ACEITE NO APRECIADAS. COLOR HUMO DE ESCAPE
MANTENIMIENTO MAYOR NO REQUERIDO.
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NO CUENTAN CON FACTURA ORIGINAL. CONTROLADOR DE VACIO QUE PROTEGE LA BOMBA Y LA INSTALACIÓN DE ORDENO CONTRA NIVELES ELEVADOS DE VACIO, Y VÁLVULAS DE REGULACIÓN PARA GARANTIZAR DICHO VACIO.
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4.2.4 AVALUÓ DE GANADO DE PRODUCCIÓN LECHERA
AVALUÓ DE GANADO
CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUÓ:
* LA DETERMINACIÓN DEL VALOR COMERCIAL DEL GANADO SE REALIZO MEDIANTE EL ANÁLISIS DE EL COSTO DE ADQUISICIÓN POR UNIDAD EN EL MERCADO (ANO DE ADQUISICIÓN), LA UNIDAD TIENE UN COSTO DE RECUPERACIÓN AL FINAL DE SU VIDA PRODUCTIVA ( COSTO DE RECUPERACIÓN AL 5TO ANO)
* SE TRASLADA A VALOR PRESENTE CON UNA TASA DEL 10% EL COSTO DE RECUPERACIÓN POR UNIDAD.
* Y FINALMENTE SE LE RESTA AL VALOR DE ADQUISICIÓN EL VALOR PRESENTE DEL COSTO DE RECUPERACIÓN POR UNIDAD, LO CUAL NOS RESULTA EL VALOR DEL GANADO
COSTO DE GANADO (TOTAL 300 RECES)
HOLSTEIN
JERSEY
SUIZO
ANO CERO( ADQUISICIÓN 3,000,000.00
3,900,000.00
3,600,000.00
COSTO DE RECUPERACIÓN AL 5TO ANO 1,500,000.00
900,000.00
1,800,000.00
COSTO DE REPOSICIÓN A UNA TASA ANNUAL DE 10% C = S (1 + i)-n
HOLSTEIN
JERSEY
SUIZO
ANO CERO( ADQUISICIÓN VPN 2,068,618.02
3,341,170.81
2,482,341.62
VPN DEL COSTO DE RECUPERACIÓN 931,381.98
558,829.19
1,117,658.38
PRECIO DE VENTA
EL PRECIO DE VENTA EN EL MERCADO PARA UNA SALA DE ORDEÑA DE 300 VACAS DE GANADO HOLSTEIN ES DE 3.10 PESO
EL PRECIO DE VENTA EN EL MERCADO PARA UNA SALA DE ORDEÑA DE 300 VACAS DE GANADO SUIZO Y JERSEY ES DE 3.20 PESO
CONSIDERACIONES PARA VENTA DE LECHE A ESTE PRECIO:
1- EL PRODUCTO DEBE CONTENER UNA CANTIDAD MAXIMA DE 300,000 CÉLULAS SOMÁTICAS ES DECIR LA CANTIDAD DE GLÓBULOS BLANCOS.
2.- UNA ACIDEZ COMO MAXIMO DE UN 14%
3- TEMPERATUMA MAXIMA DE 4' CENTÍGRADOS
4.- PRUEBA DE CRIOSCOPIA; QUE ES LA CANTIDAD DE AGUA EN LA LECHE QUE DEBE SER MAXIMO 0.50 %
5.- EL PRECIO DE VENTA DE LECHE DE GANADO SUIZO Y JERSEY ES MAYOR, YA SU PRODUCTO TIENE UN CONTENIDO DE GRASA MAS ALTO QUE EL HOLSTEIN Y TIENE UN OBJETIVO DIFERENTE EN SUS DERIVADOS
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FEBRERO DF 20(7
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HOLANDA
TEPATiTLAN DE MOPELOS JAL 'SCO
350 KG
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7 MESES = 21C DÍAS
CON UN FACTOR DE RIESGO POR
MUERTE r ENFERMEDAD DEL 2°'- =
205 DÍAS
5 ANOS
10 000 PESOS
5 000 PESOS
PRODUCCIÓN
13 5 ITS DÍA EN DOS ORDEÑOS
22 5 LTS , OSA EN DOS ORDEÑOS
30LTS DSA EN DOS ORDEÑOS
25 5 LTS / D!A EN DOS ORDEÑOS
22 5 LTS , DÍA EN DOS ORDEÑOS rOTAL PRODUCCIÓN =
ALIMENTACIÓN
15KGDIA $2 0PESOS'KG
3KG/DIA S10 PESOS'KG
JTCTAL ALIMENTACIÓN;
57
FICHA TÉCNICA DE REPORTE DE LA INSPECCIÓN FÍSICA
DATOS GENERALES
RAZA JERSEY PAIS DE ORIGEN EUA, CANADA Y NUEVA ZELANDA
UBICACIÓN TEPATITLAN DE MORELOS, JALISCO
PESO A LA COMPRA 200 KG PESO A LA VENTA 350 KG
PRODUCCIÓN ANUAL 6 MESES = 180 DÍAS CON UN FACTOR DE RIESGO POR MUERTE Y ENFERMEDAD DEL 1.3% = 177 DÍAS
ANOS DE PRODUCCIÓN 5 ANOS COSTO DE COMPRA 14,000 PESOS
VALOR DE REPOSICIÓN PARA CARNE
PRODUCCIÓN 1ER PARTO
3,000 PESOS
PRODUCCIÓN:
6.75 LTS / DÍA EN DOS ORDEÑOS PRODUCCIÓN 2do PARTO 11.25 LTS / DÍA EN DOS ORDEÑOS PRODUCCIÓN 3er PARTO 15 LTS / DÍA EN DOS ORDEÑOS PRODUCCIÓN 4to PARTO 12.75 LTS / DÍA EN DOS ORDEÑOS PRODUCCIÓN 5to PARTO
PASTURA
RASTROJO
11.25 LTS / DÍA EN DOS ORDEÑOS
TOTAL PRODUCCIÓN =
ALIMENTACIÓN: 5KG/DIA $2.0 PESOS /KG 1KG/DIA $1.0 PESOS/KG
TOTAL ALIMENTACIÓN =
FECHA DEL REPORTE
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1194 LTS 1er ANO
1991 LTS 2do ANO 2655 LTS 3er ANO
2256 LTS 4to ANO
1991 LTS 5to ANO
10,087 LTS
3 650 PESOS POR ANO
365 PESOS POR ANO
4 015 PESOS POR ANO
FEBRERO DE 2007
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45% 75% 100% 85% 75%
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FICHA TÉCNICA DE REPORTE DE LA INSPECCIÓN FÍSICA
| DATOS GENERALES
RAZA PARDO SUIZA PAIS DE ORIGEN ALEMANIA
UBICACIÓN TEPATITLAN DE MORELOS, JALISCO
PESO A LA COMPRA 400 KG PESO A LA VENTA 550 KG
PRODUCCIÓN ANUAL 5.5 MESES = 165 DÍAS CON UN FACTOR DE RIESGO POR MUERTE Y ENFERMEDAD DEL 1.5% = 162 DÍAS
ANOS DE PRODUCCIÓN 5 ANOS COSTO DE COMPRA 12,000 PESOS
VALOR DE REPOSICIÓN PARA CARNE 6,000 PESOS
PRODUCCIÓN:
PRODUCCIÓN 1ER PARTO 9 LTS / DÍA EN DOS ORDEÑOS PRODUCCIÓN 2do PARTO 15 LTS / DÍA EN DOS ORDEÑOS PRODUCCIÓN 3er PARTO 20 LTS / DÍA EN DOS ORDEÑOS PRODUCCIÓN 4to PARTO 17 LTS / DÍA EN DOS ORDEÑOS PRODUCCIÓN 5to PARTO
PASTURA
RASTROJO
15.00
TOTAL PRODUCCIÓN =
ALIMENTACIÓN: 5KG/DIA $2.0 PESOS/KG 1KG/DIA $1.0 PESOS/KG
TOTAL ALIMENTACIÓN =
FECHA DEL REPORTE
P AMfáÉflfiilÉil^
s p f nnmiv$$v iHPw
1458 LTS 1er ANO
2430 LTS 2do ANO 3240 LTS 3er ANO 2754 LTS 4to ANO
2430 LTS 5to ANO
12 312 LTS
3 650 PESOS POR ANO
365 PESOS POR ANO
4 015 PESOS POR ANO
FEBRERO DE 2007
»•*•*,-
J ^ I H I
45% 75% 100% 85% 75%
I
I
$4,665 60
$7,776 00 $10,368 00 $8 812 80
$7 776 00
4.3 AVALUÓ DE ACTIVOS A PRECIO DE MERCADO
LECHERA GRIM S.A DE C.V ( GANADO HOLSTEIN) ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA
AL31DICDEL2006 EN PESOS
ACTIVOS
ACTIVO CIRCULANTE
CAJA 10,000.00 BANCOS 50,000.00 INVERSIONES 10,000.00 CUENTAS X COBRAR 30,000.00 TOTAL ACTIVO CIRCULANTE 100,000.00
ACTIVO FIJO INFRAESTRUCTURA Y OBRA CIVIL 5,739,731.33 TERRENO 2,814,126.00 MAQUINARIA Y EQUIPO 835,697.07 GANADO LECHERO HOLSTEIN 2,068,618.02 TOTAL ACTIVO FIJO 11,458,172.42
VALOR DEL MERCADO DE ACTIVOS 11,558,172.421
LECHERA GRIM S.A DE C.V ( GANADO SUIZO) ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA
AL 31 DIC DEL 2006 EN PESOS
ACTIVOS
ACTIVO CIRCULANTE
CAJA 10,000.00 BANCOS 50,000.00 INVERSIONES 10,000.00 CUENTAS X COBRAR 30,000.00
ACTIVO FIJO
TOTAL ACTIVO CIRCULANTE 100,000.00
INFRAESTRUCTURA Y OBRA CIVIL 5,739,731.33 TERRENO 2,814,126.00 MAQUINARIA Y EQUIPO 835,697.07 GANADO LECHERO SUIZO 2,482,341.62 TOTAL ACTIVO FIJO 11,871,896.02
VALOR DEL MERCADO DE ACTIVOS 11,971,896.02
LECHERA GRIM S.A DE C.V ( GANADO JERSEY) ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA
AL 31 DIC DEL 2006 EN PESOS
ACTIVOS
ACTIVO CIRCULANTE
CAJA 10,000.00 BANCOS 50,000.00 INVERSIONES 10,000.00 CUENTAS X COBRAR 30,000.00
ACTIVO FIJO
TOTAL ACTIVO CIRCULANTE 100,000.00
INFRAESTRUCTURA Y OBRA CIVIL 5,739,731.33 TERRENO 2,814,126.00 MAQUINARIA Y EQUIPO 835,697.07 GANADO LECHERO JERSEY 3,341,170.81 TOTAL ACTIVO FIJO 12,730,725.21
VALOR DEL MERCADO DE ACTIVOS 12,830,725.21
4.4 FLUJO DE EFECTIVO
4.4.1 FLUJO DE EFECTIVO EN GANADO HOLSTEIN
SALA DE ORDEÑA S.A DE C.V. (GANADO HOLSTEIN) 1ER PARTO ESTADO DE RESULTADOS
DEL 1 DE ENERO 2006 AL 31 DIC DEL 2006 EN PESOS
VENTAS 2,573,310.00
- COSTO DE VENTAS 1,801,317.00
UTILIDAD BRUTA 771,993.00
- GASTOS DE OPERACIÓN
- GASTOS DE ADMNISTRACION Y VENTAS 38,599.65
UTILIDAD DE OPERACIÓN 733,393.35
-IMPUESTOS ISRYPTU 256,687.67
UTILIDAD NETA ANTES DEL EJERCICIO 476,705.68
SALA DE ORDENA S.A DE C.V. ( GANADO HOLSTEIN) 2DO PARTO ESTADO DE RESULTADOS
DEL 1 DE ENERO 2006 AL 31 DIC DEL 2006 EN PESOS
VENTAS
UTILIDAD BRUTA
- COSTO DE VENTAS
4,289,160.00
3,002,412.00
1,286,748.00
GASTOS DE OPERACIÓN
GASTOS DE ADMNISTRACION Y VENTAS
UTILIDAD DE OPERACIÓN
64,337.40
1,222,410.60
-IMPUESTOS ISRYPTU
UTILIDAD NETA ANTES DEL EJERCICIO
427,843.71
794,566.89
SALA DE ORDENA S.A DE C.V. ( GANADO HOLSTEIN) 3ER PARTO ESTADO DE RESULTADOS
DEL 1 DE ENERO 2006 AL 31 DIC DEL 2006
EN PESOS
VENTAS
UTILIDAD BRUTA
- COSTO DE VENTAS
5,719,500.00
4,003,650.00
1,715,850.00
- GASTOS DE OPERACIÓN
- GASTOS DE ADMNISTRACION Y VENTAS
UTILIDAD DE OPERACIÓN
85,792.50
1,630,057.50
IMPUESTOS ISRYPTU
UTILIDAD NETA ANTES DEL EJERCICIO
570,520.13
1,059,537.38
SALA DE ORDENA S.A DE C.V. ( GANADO HOLSTEIN) 4TO PARTO ESTADO DE RESULTADOS
DEL 1 DE ENERO 2006 AL 31 DIC DEL 2006
EN PESOS
VENTAS
UTILIDAD BRUTA
- COSTO DE VENTAS
4,861,110.00
3,402,777.00
1,458,333.00
- GASTOS DE OPERACIÓN
- GASTOS DE ADMNISTRACION Y VENTAS 72,916.65
UTILIDAD DE OPERACIÓN 1,385,416.35
-IMPUESTOS ISRYPTU 484,895.72
UTILIDAD NETA ANTES DEL EJERCICIO 900,520.63
SALA DE ORDENA S.A DE C.V. ( GANADO HOLSTEIN) 5TO PARTO ESTADO DE RESULTADOS
DEL 1 DE ENERO 2006 AL 31 DIC DEL 2006 EN PESOS
VENTAS
UTILIDAD BRUTA
- COSTO DE VENTAS
4,289,160.00
3,002,412.00
1,286,748.00
- GASTOS DE OPERACIÓN
- GASTOS DE ADMNISTRACION Y VENTAS 64,337.40
UTILIDAD DE OPERACIÓN 1,222,410.60
- IMPUESTOS ISR Y PTU 427,843.71
UTILIDAD NETA ANTES DEL EJERCICIO 794,566.89
GANADO HOLSTEIN
FLUJO DE EFECTIVO
VPNAL10%.
PERIODO 0 1 2 3 4 5
FLUJO
476,705.68 794,566.89
1,059,537.38 900,520.63 794,566.89
" t t t "
CZF en CT3 no cm ex:
VPN1 VPN2 VPN3 VPN4 VPN5
433,368.80 656,666.85 796,046.11 615,067.71 493,363.52
SUMATORIA VPN (10%)
$2,994,512.99
68
4.4.2 FLUJO DE EFECTIVO EN GANADO SUIZO
SALA DE ORDEÑA S.A DE C.V. ( GANADO SUIZO) 1ER PARTO ESTADO DE RESULTADOS
DEL 1 DE ENERO 2006 AL 31 DIC DEL 2006
EN PESOS
VENTAS
UTILIDAD BRUTA
COSTO DE VENTAS
1,399,680.00
839,808.00
559,872.00
- GASTOS DE OPERACIÓN
- GASTOS DE ADMINISTRACIÓN Y VENTAS
UTILIDAD DE OPERACIÓN
27,993.60
531,878.40
IMPUESTOS ISRYPTU 186,157.44
UTILIDAD NETA ANTES DEL EJERCICIO 345,720.96
SALA DE ORDENA S.A DE C.V. ( GANADO SUIZO) 2DO PARTO ESTADO DE RESULTADOS
DEL 1 DE ENERO 2006 AL 31 DIC DEL 2006
EN PESOS
VENTAS
UTILIDAD BRUTA
COSTO DE VENTAS
2,332,800.00
1,399,680.00
933,120.00
- GASTOS DE OPERACIÓN
- GASTOS DE ADMINISTRACIÓN Y VENTAS
UTILIDAD DE OPERACIÓN
46,656.00
886,46400
-IMPUESTOS ISRYPTU 310,262.40
UTILIDAD NETA ANTES DEL EJERCICIO 576,201.60
SALA DE ORDENA S.A DE C.V. ( GANADO SUIZO) 3ER PARTO ESTADO DE RESULTADOS
DEL 1 DE ENERO 2006 AL 31 DIC DEL 2006 EN PESOS
VENTAS
UTILIDAD BRUTA
COSTO DE VENTAS
3,110,400.00
1,866,240.00
1,244,160.00
- GASTOS DE OPERACIÓN
- GASTOS DE ADMNISTRACION Y VENTAS 62,208.00
UTILIDAD DE OPERACIÓN 1,181,952.00
-IMPUESTOS ISRYPTU 413,683.20
UTILIDAD NETA ANTES DEL EJERCICIO 768,268.80
SALA DE ORDENA S.A DE C.V. ( GANADO SUIZO) 4TO PARTO ESTADO DE RESULTADOS
DEL 1 DE ENERO 2006 AL 31 DIC DEL 2006 EN PESOS
VENTAS
UTILIDAD BRUTA
COSTO DE VENTAS
2,643,840.00
1,586,304.00
1,057,536.00
- GASTOS DE OPERACIÓN
- GASTOS DE ADMNISTRACION Y VENTAS 52,876.80
UTILIDAD DE OPERACIÓN 1,004,659.20
IMPUESTOS ISRYPTU 351,630.72
UTILIDAD NETA ANTES DEL EJERCICIO 653,028.48
SALA DE ORDENA S.A DE C.V. ( GANADO SUIZO) 5TO PARTO ESTADO DE RESULTADOS
DEL 1 DE ENERO 2006 AL 31 DIC DEL 2006 EN PESOS
VENTAS
UTILIDAD BRUTA
- COSTO DE VENTAS
2,332,800.00
1,399,680.00
933,120.00
- GASTOS DE OPERACIÓN
- GASTOS DE ADMNISTRACION Y VENTAS 46,656.00
UTILIDAD DE OPERACIÓN 886,464.00
IMPUESTOS ISR Y PTU 310,262.40
UTILIDAD NETA ANTES DEL EJERCICIO 576,201.60
GANADO SUIZO
FLUJO DE EFECTIVO
VPN AL 10%.
PERIODO 0 1 2 3 4 5
FLUJO
345,720.96 576,201.60 768,268.80 653,028.48 576,201.60
VPNS 1 VPN1 VPN2 VPN3 VPN4
314,291.78 476,199.67 577,211.72 446,027.24 357,775.86
SUMATORIA VPN (10%)
$2,171,506.27
í í í í
4.4.3 FLUJO DE EFECTIVO EN GANADO JERSEY
SALA DE ORDEÑA S.A DE C.V. ( GANADO JERSEY) 1ER PARTO ESTADO DE RESULTADOS
DEL 1 DE ENERO 2006 AL 31 DIC DEL 2006 EN PESOS
ENTAS
riLIDAD BRUTA
COSTO DE VENTAS
1,146,240.00
687,744.00
458,496.00
GASTOS DE OPERACIÓN
GASTOS DE ADMNISTRACION Y VENTAS 22,924.80
TILIDAD DE OPERACIÓN 435,571.20
IMPUESTOS ISRYPTU 152,449.92
TILIDAD NETA ANTES DEL EJERCICIO 283,121.28
SALA DE ORDENA S.A DE C.V. ( GANADO JERSEY) 2DO PARTO ESTADO DE RESULTADOS
DEL 1 DE ENERO 2006 AL 31 DIC DEL 2006 EN PESOS
ENTAS
TILIDAD BRUTA
COSTO DE VENTAS
1,143,360.00
686,016.00
457,344.00
GASTOS DE OPERACIÓN
GASTOS DE ADMINISTRACIÓN Y VENTAS
TILIDAD DE OPERACIÓN
22,867.20
434,476.80
IMPUESTOS ISRYPTU
TILIDAD NETA ANTES DEL EJERCICIO
152,066.88
282,409.92
SALA DE ORDENA S.A DE C.V. ( GANADO JERSEY) 3ER PARTO ESTADO DE RESULTADOS
DEL 1 DE ENERO 2006 AL 31 DIC DEL 2006 EN PESOS
ENTAS
ÍILIDAD BRUTA
-COSTO DE VENTAS
2,548,800.00
1,529,280.00
1,019,520.00
- GASTOS DE OPERACIÓN
- GASTOS DE ADMINISTRACIÓN Y VENTAS
ÍILIDAD DE OPERACIÓN
50,976.00
968,544.00
-IMPUESTOS ISRYPTU 338,990.40
ÍILIDAD NETA ANTES DEL EJERCICIO 629,553.60
SALA DE ORDENA S A DE C.V. ( GANADO JERSEY) 4TO PARTO ESTADO DE RESULTADOS
DEL 1 DE ENERO 2006 AL 31 DIC DEL 2006
EN PESOS
ENTAS
TILIDAD BRUTA
COSTO DE VENTAS
2,165,760.00
1,299,456.00
866,304.00
- GASTOS DE OPERACIÓN
- GASTOS DE ADMNISTRACION Y VENTAS 43,315.20
TILIDAD DE OPERACIÓN 822,988.80
IMPUESTOS ISRYPTU 288,046.08
ÍILIDAD NETA ANTES DEL EJERCICIO 534,942.72
SALA DE ORDENA S.A DE C.V. ( GANADO JERSEY) 5TO PARTO ESTADO DE RESULTADOS
DEL 1 DE ENERO 2006 AL 31 DIC DEL 2006
EN PESOS
ENTAS
riLIDAD BRUTA
- COSTO DE VENTAS
1,911,360.00
1,146,816.00
764,544.00
- GASTOS DE OPERACIÓN
- GASTOS DE ADMINISTRACIÓN Y VENTAS 38,227.20
riLIDAD DE OPERACIÓN 726,316.80
-IMPUESTOS ISRYPTU 254,210.88
FILIDAD NETA ANTES DEL EJERCICIO 472,105.92
GANADO JERSEY
FLUJO DE EFECTIVO
VPNAL10%.
PERIODO 0 1 2 3 4 5
FLUJO
283,121.28 282,409.92 629,553.60 534,942.72 472,105.92
| VPN1
257,382.98
VPN2 VPN3 VPN4
233,396.63 472,992.94 365,373.08
SUMATORIA VPN (10%)
VPN5 i
293,140.63
I $1,622,286.26
CO
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81
4.5 AVALUÓ DE SALA DE ORDEÑA CON GANADO HOLSTEIN
VALOR = AVALUÓ DE ACTIVOS + FLUJO DE EFECTIVO A 5 ANOS CON UNA TASA DEL 10% ANUAL
VALOR = $ 11'558,172.42 + $ 2*994,512.99
VALOR = $ 14'552,685.41 ~ ~
4.6 AVALUÓ DE SALA DE ORDEÑA CON GANADO SUIZO
VALOR = AVALUÓ DE ACTIVOS + FLUJO DE EFECTIVO A 5 ANOS CON UNA TASA DEL 10% ANUAL
VALOR = $ 11971,896.02 + $ 2'171,506.27
VALOR = $ 14'143,402.29
4.7 AVALUÓ DE SALA DE ORDEÑA CON GANADO JERSEY
VALOR = AVALUÓ DE ACTIVOS + FLUJO DE EFECTIVO A 5 ANOS CON UNA TASA DEL 10% ANUAL
VALOR = $ 12'830,725.21 + $ 1'622,286.26
VALOR = $ 14*453,011.47
82
CONCLUSIONES y RECOMENDACIONES
Después de realizada la investigación se demuestra que es posible realizar avalúos especiales considerando variables financieras y activos de producción como es el caso del ganado vacuno lechero por lo que la hipótesis del estudio se contrasta.
Se recomienda utilizar este tipo de métodos estructurados financieros en avalúos especiales agropecuarios para tener mas certidumbre con los valores de referencia en una transacción comercial y no realizarlos de forma empírica como se realiza comúnmente.
83
BIBLIOGRAFÍA
PHILIPPATOS George C. Fundamentos de Administración Financiera. México: 1979 McGraw Hill. Pág: .357-374
Bovinos de leche Manual para educación agropeciaria Editorial Trillas
www. Westfaliasurge.com
Alimentación y Administración William M. Ergen y Paul M. Reaves Noriega Editores- Editorial Limusa
Principios de producción bovina Editorial Acribia S.A. C.J.C. Phillips
Instalaciones para la industria lechera W.H. Collins Engineering Managenent
84