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Nuevos derechos reales en el Cdigo Civil y Comercial de la Nacin 2 Parte

Por Eduardo Molina Quiroga

Los conjuntos inmobiliarios

Se denomina as a una serie de emprendimientos tales como los clubes de campo,

barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o nuticos, o cualquier otro

emprendimiento urbanstico independientemente del destino de vivienda permanente o

temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aqullos que

contemplan usos mixtos. (art.2073 CCyCN).

El principal problema que afectaba estas "urbanizaciones especiales" o conjuntos

inmobiliarios era que no exista una norma especfica en el orden nacional que contemplara los

diversos aspectos que presentan y la normativa local no resolva totalmente los variados

conflictos que se suscitan en su seno.

Es predominante, aunque con matices, la asimilacin de estos conjuntos al rgimen de

la propiedad horizontal, como lo expresaron las Jornadas Nacionales de Derecho Civil y otros

encuentros de juristas1, pero es un derecho real autnomo, cuyas caractersticas enumera en el

art. 2074 CCyCN: Son elementos caractersticos de estas urbanizaciones, los siguientes:

cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisin forzosa y perpetua de las partes,

lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen rganos de funcionamiento,

limitaciones y restricciones a los derechos particulares y rgimen disciplinario, obligacin de

contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personera jurdica que agrupe a los

propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y

privativos, as como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman

un todo no escindible.

Partes comunes y cerramiento

Se consideran necesariamente comunes o de uso comn las partes y lugares del terreno

destinadas a vas de circulacin, acceso y comunicacin, reas especficas destinadas al

desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes, y

todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado como tal por el respectivo reglamento de

propiedad y administracin que regula el emprendimiento. (art. 2076). Por defecto, las cosas y

partes cuyo carcter de comunes o propias no est determinado se consideran comunes.

Los lmites perimetrales de los conjuntos inmobiliarios y el control de acceso pueden

1 VII Convencin Notarial del Colegio de Escribanos de la Capital Federal, 1978; XVII Jornada Notarial

Argentina, 1978; XXII Jornadas Nacionales de Derecho Civil, Crdoba, 2009, entre otros.

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materializarse mediante cerramientos en la forma en que las reglamentaciones locales,

provinciales o municipales establecen, en funcin de aspectos urbansticos y de seguridad.

Cumple una doble finalidad, dado que no slo abarca el aspecto de la delimitacin fsica del

inmueble, sino tambin el control de acceso al mismo.

Son Partes privativas, la unidad funcional que puede hallarse construida o en proceso

de construccin, y debe reunir los requisitos de independencia funcional segn su destino y

salida a la va pblica por va directa o indirecta.

Respecto del estado de indivisin forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes

comunes, aunque solo es mencionado en el art. 2074 CCyCN, entendemos que se deduce de la

condicin de partes necesariamente comunes.

Sobre el Reglamento por el que se establecen rganos de funcionamiento no hay una

norma especfica, pero debe entenderse que hay una remisin al art. 2056 CCyCN, que se ocupa

de las disposiciones que debe contener el reglamento en la Propiedad Horizontal, pues no debe

olvidarse que el derecho real de conjuntos inmobiliarios es una propiedad horizontal especial.

En materia de Limitaciones y restricciones a los derechos particulares, el art. 2078

establece que cada propietario debe ejercer su derecho dentro del marco establecido en la

presente normativa, con los lmites y restricciones que surgen del respectivo reglamento de

propiedad y administracin del conjunto inmobiliario, y teniendo en miras el mantenimiento de

una buena y normal convivencia y la proteccin de valores paisajsticos, arquitectnicos y

ecolgicos. A su vez, el art. 2080 CCyCN indica que De acuerdo a las normas administrativas

aplicables, el reglamento de propiedad y administracin puede establecer limitaciones edilicias

o de otra ndole, crear servidumbres y restricciones a los dominios particulares, como as

tambin fijar reglas de convivencia, todo ello en miras al beneficio de la comunidad urbanstica.

Toda limitacin o restriccin establecida por el reglamento debe ser transcripta en las escrituras

traslativas del derecho real de propiedad horizontal especial. Dicho reglamento se considera

parte integrante de los ttulos de propiedad que se otorgan sobre las unidades funcionales que

componen el conjunto inmobiliario, y se presume conocido por todo propietario sin admitir

prueba en contrario.

El art. 2082 CCyCN autoriza a que el reglamento del conjunto inmobiliario establezca

condiciones y pautas para el ejercicio del derecho de uso y goce de los espacios e instalaciones

comunes por parte de terceros en los casos en que los titulares del dominio de las unidades

particulares cedan temporariamente, en forma total o parcial, por cualquier ttulo o derecho, real

o personal, el uso y goce de su unidad funcional.

El art. 2083 CCyCN dispone que el reglamento puede establecer la extensin del uso y

goce de los espacios e instalaciones comunes a aquellas personas que integran el grupo familiar

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del propietario de la unidad funcional y prever un rgimen de invitados y admisin de usuarios

no propietarios de dichos bienes, con las caractersticas y bajo las condiciones que, a tal efecto,

dicte el consorcio de propietarios. En tal sentido, se dice que el uso de los bienes comunes del

complejo por terceras personas puede ser pleno, parcial o limitado, temporario o permanente, es

siempre personal y no susceptible de cesin ni transmisin total o parcial, permanente o

transitoria, por actos entre vivos ni mortis causa. Los no propietarios quedan obligados al pago

de las contribuciones y aranceles que a tal efecto determine la normativa interna del conjunto

inmobiliario.

El art. 2084 CCyCN autoriza a que con arreglo a lo que dispongan las normas

administrativas aplicables, pueden establecerse servidumbres u otros derechos reales de los

conjuntos inmobiliarios entre s o con terceros conjuntos, a fin de permitir un mejor

aprovechamiento de los espacios e instalaciones comunes. Estas decisiones conforman

modificacin del reglamento y deben decidirse con la mayora propia de tal reforma, segn la

prevea el reglamento.

Finalmente, el art. 2085 CCyCN autoriza a que en el reglamento de propiedad y

administracin se prevean limitaciones para la transmisin de unidades, siempre que no

impliquen impedir la libre transmisin y consiguiente adquisicin de unidades funcionales

dentro del conjunto inmobiliario. Se puede establecer un derecho de preferencia en la

adquisicin a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades

privativas.

En cuanto al Rgimen disciplinario, el art. 2086 CCyCN establece que ante conductas

graves o reiteradas de los titulares de las unidades funcionales violatorias del reglamento de

propiedad y administracin, el consorcio de propietarios puede aplicar las sanciones previstas en

ese instrumento.

Particular importancia tiene el art. 2081 CCyCN sobre la Obligacin de contribuir con

los gastos y cargas comunes, que resuelve el problema de las llamadas expensas y otros

gastos comunes en estos emprendimientos. Los propietarios estn obligados a pagar las

expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del

conjunto inmobiliario en la proporcin que a tal efecto establece el reglamento de propiedad y

administracin. Dicho reglamento puede determinar otras contribuciones distintas a las

expensas legalmente previstas, en caso de utilizacin de ventajas, servicios e instalaciones

comunes por familiares e invitados de los titulares.

Sobre la Entidad con personera jurdica que agrupe a los propietarios de las unidades

privativas, entendemos que debe aplicarse lo establecido en el art. 2044 CCyCN, que dice: El

conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurdica

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consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus rganos son la asamblea, el consejo de

propietarios y el administrador. La personalidad del consorcio se extingue por la desafectacin

del inmueble del rgimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unnime de los propietarios

instrumentado en escritura pblica o por resolucin judicial, inscripta en el registro

inmobiliario.

En el mismo sentido que en el derecho real de propiedad horizontal, se establece que

Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, as como las facultades que sobre

ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible.

Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y dems

elementos urbansticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas

administrativas aplicables en cada jurisdiccin (art. 2075 CCyCN).

Los emprendimientos que menciona el art. 2073 CCyCN, cuya implementacin sea

posterior a la vigencia del CCyCN deben someterse a la normativa del derecho real de

propiedad horizontal regulada en el citado cuerpo legal, con las modificaciones que establece el

Ttulo referido a los conjuntos inmobiliarios, a los fines de conformar un derecho real de

propiedad horizontal especial.

Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos

personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales deben adecuarse a las

previsiones normativas que regulan este derecho real. Esta obligacin fue incorporada durante el

tratamiento en el Senado.

Tanto el Anteproyecto, como el proyecto remitido por el Poder Ejecutivo contenan una

previsin diferente, ya que el ltimo prrafo del art. 2073 deca: Pueden asimismo existir

conjuntos inmobiliarios en los que se establecen los derechos como personales o donde

coexisten derechos reales y derechos personales. Esto fue modificado en el tratamiento

legislativo, efectuando, desde nuestro punto de vista una aplicacin dogmtica del principio del

nmero cerrado en materia de derechos reales, al imponer que todos los conjuntos inmobiliarios

se deben adecuar a las previsiones legales del derecho real conjuntos inmobiliarios.

Cementerios privados

Cementerio es el lugar destinado al descanso de los restos mortales. Como la muerte es

un fenmeno muy vinculado con la religin y las cuestiones sagradas, en su origen los

cementerios fueron encargados a las autoridades eclesisticas y aparecan anexados a iglesias y

conventos.

El CCyCN regula a los cementerios privados como derecho real autnomo (arts. 2103 a

2113) sobre los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumacin de restos humanos.

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Los derechos del titular de la sepultura aparecen sometidos a un doble orden de

restricciones: las derivadas del Derecho Pblico, en lo relativo al poder de polica mortuoria; y

las que provienen del destino especial de descanso de los despojos mortales, situacin que

compromete principios culturales y religiosos implicados en el respeto debido a los muertos. Por

otro lado, est el empresario o desarrollador, que es quien ofrece servicios econmicamente

rentables a travs de empresas comerciales que persiguen obvios fines de lucro. Una vez

organizado el cementerio y "colocados" los lugares destinados a sepultura, el problema del

mantenimiento del servicio implica la imposibilidad de variar su destino.

El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectacin del inmueble a efectos de

destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el Registro de la Propiedad

Inmueble conjuntamente con el reglamento de administracin y uso del cementerio. A partir de

su habilitacin por parte de la municipalidad local, el cementerio no puede alterar su destino ni

ser gravado con derechos reales de garanta.

El reglamento de administracin y uso debe contener: a) la descripcin del inmueble

sobre el cual se constituye el cementerio privado, sus partes, lugares, instalaciones y servicios

comunes; b) disposiciones de orden para facilitar a los titulares de los derechos de sepultura el

ejercicio de sus facultades y que aseguren el cumplimiento de las normas legales, reglamentarias

y de polica aplicables; c) fijacin y forma de pago del canon por administracin y

mantenimiento, que puede pactarse por periodos anuales o mediante un nico pago a

perpetuidad; d) normativa sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados; e)

pautas sobre la construccin de sepulcros; f) disposiciones sobre el destino de los restos

mortales en sepulturas abandonadas; g) normas sobre acceso y circulacin de titulares y

visitantes; h) constitucin y funcionamiento de los rganos de administracin.

El administrador de un cementerio privado est obligado a llevar: a) un registro de

inhumaciones con los datos identificatorios de la persona inhumada; b) un registro de titulares

de los derechos de sepultura, en el que deben consignarse los cambios de titularidad producidos.

El titular del derecho de sepultura puede: a) inhumar en la parcela los restos humanos de

quienes disponga, hasta la dimensin establecida en el reglamento, y efectuar las exhumaciones,

reducciones y traslados, dando estricto cumplimiento a la normativa dictada al respecto; b)

construir sepulcros en sus respectivas parcelas, de conformidad a las normas de construccin

dictadas al efecto; c) acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados; d) utilizar

los oratorios, servicios, parque e instalaciones y lugares comunes segn las condiciones

establecidas.

El titular del derecho de sepultura debe: a) mantener el decoro, la sobriedad y el respeto

que exigen el lugar y el derecho de otros; b) contribuir peridicamente con la cuota de servicio

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para el mantenimiento y funcionamiento del cementerio; c) abonar los impuestos, tasas y

contribuciones que a tales efectos se fijen sobre su parcela; d) respetar las disposiciones y

reglamentos nacionales, provinciales y municipales de higiene, salud pblica y polica

mortuoria.

La direccin y administracin del cementerio est a cargo del administrador, quien debe

asegurar el correcto funcionamiento de las instalaciones y servicios comunes que permita el

ejercicio de los derechos de sepultura, de acuerdo a las condiciones pactadas y reglamentadas.

Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables, excepto por: a) los

crditos provenientes del saldo de precio de compra y de construccin de sepulcros; b) las

expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aqullas.

La relacin entre el propietario y el administrador del cementerio privado con los

titulares de las parcelas se rige por las normas que regulan la relacin de consumo previstas en

el CCyCN y en las leyes especiales.

Al derecho de sepultura sobre la parcela se le aplican las normas sobre derechos reales.

El administrador, los titulares de sepulturas y los visitantes deben cumplir con las leyes,

reglamentos y dems normativas de ndole nacional, provincial y municipal relativas a la polica

mortuoria.

Tiempo compartido

El denominado Tiempo compartido es una situacin donde el titular del derecho,

mediante el pago de un precio en dinero puede usar y eventualmente gozar, en forma peridica,

exclusiva y alternada, durante un cierto perodo de tiempo, ubicado en el ao calendario o a

ubicar ("flotante"), de un mbito espacial determinado o determinable (departamento, casa,

cabaa, etc.), sin alterar su sustancia (en el doble aspecto: material y de destino) y al mismo

tiempo aprovechar de los servicios e instalaciones que se ofrece como accesorios integrantes del

sistema, para su ms placentero disfrute, pudiendo existir para el titular la posibilidad de

intercambiar el perodo que le corresponde en un complejo por otro similar en otro complejo,

ubicado en el pas o en el extranjero.

El objeto del sistema no se limita a los inmuebles, ni al uso residencial turstico, sino

que puede aplicarse a cosas muebles cuyo alto costo aconseje un disfrute compartido y hasta

podra tratarse de bienes que no sean cosas. El CCyCN lo incluye entre los derechos reales

sobre cosa total o parcialmente propia (art. 1888) y le dedica los arts. 2087 a 2102.

Se considera que existe tiempo compartido cuando uno o ms bienes estn afectados a

su uso peridico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros

fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino.

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Con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyen o transmiten, y

del rgimen legal al que los bienes se encuentren sometidos, el tiempo compartido se integra

con inmuebles y muebles, en tanto su naturaleza sea compatible con los fines mencionados.

La constitucin de un tiempo compartido requiere la afectacin de uno o ms objetos a

la finalidad de aprovechamiento peridico y por turnos. En caso de tratarse de inmuebles, debe

formalizarse por escritura pblica, con los requisitos establecidos en la normativa especial.

El instrumento de afectacin de un tiempo compartido debe ser otorgado por el titular

del dominio. En el supuesto en que dicho titular no coincida con la persona del emprendedor,

ste debe comparecer a prestar su consentimiento a la afectacin instrumentada. Los bienes

deben estar libres de gravmenes y restricciones.

El emprendedor, el propietario, el administrador y el comercializador no deben estar

inhibidos para disponer de sus bienes.

El propietario puede constituir hipoteca u otro gravamen con posterioridad a la

inscripcin de la escritura de afectacin, con los efectos previstos en el art. 2093.

El instrumento de afectacin debe ser inscripto en el respectivo Registro de la Propiedad

y en el Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido

previsto en la ley especial, previo a todo anuncio, ofrecimiento o promocin comercial. Esta

inscripcin determina: a) la prohibicin al propietario y al emprendedor de modificar el destino

previsto en el instrumento; sin embargo, el emprendedor puede comercializar los periodos de

disfrute no enajenados, con otras modalidades contractuales; b) la oponibilidad de los derechos

de los usuarios del tiempo compartido, que no pueden ser alterados o disminuidos por sucesores

particulares o universales, ni por terceros acreedores del propietario o del emprendedor, ni

siquiera en caso de concurso o quiebra.

Son deberes del emprendedor: a) establecer el rgimen de utilizacin y administracin

de las cosas y servicios que forman parte del tiempo compartido y controlar el cumplimiento de

las obligaciones a cargo del administrador; b) habilitar un Registro de Titulares, que debe

supervisar la autoridad de aplicacin, en el que deben asentarse los datos personales de los

usuarios y su domicilio, perodos de uso, el o los establecimientos a los que corresponden, tipo,

extensin y categora de las unidades, y los cambios de titularidad; c) garantizar el ejercicio del

derecho de los usuarios, en la oportunidad y condiciones comprometidas; d) abonar las cuotas

por gastos del sistema de las unidades no enajenadas.

Son deberes de los usuarios del tiempo compartido: a) ejercer su derecho conforme a su

naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y sin impedir a otros usuarios disfrutar de los

turnos que les corresponden; b) responder por los daos a la unidad, al establecimiento, o a sus

reas comunes, ocasionados por ellos, sus acompaantes o las personas que ellos autorizan, si

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tales daos no son ocasionados por su uso normal y regular o por el mero transcurso del tiempo;

c) comunicar a la administracin toda cesin temporal o definitiva de sus derechos, conforme a

los procedimientos establecidos en el reglamento de uso; d) abonar en tiempo y forma las cuotas

por gastos del sistema y del fondo de reserva, as como todo gasto que pueda serle imputado

particularmente.

La administracin puede ser ejercida por el propio emprendedor, o por un tercero

designado por l. Ambos tienen responsabilidad solidaria frente a los usuarios del tiempo

compartido, por la debida gestin y coordinacin en el mantenimiento y uso de los bienes.

El administrador tiene los siguientes deberes, sin perjuicio de los establecidos en los

regmenes legales especficos: a) conservar los establecimientos, sus unidades y los espacios y

cosas de uso comn, en condiciones adecuadas para facilitar a los usuarios el ejercicio de sus

derechos; b) preservar la igualdad de derechos de los usuarios y respetar las prioridades

temporales de las reservaciones; c) verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las

sanciones previstas; d) interponer los recursos administrativos y acciones judiciales que

corresponden; e) llevar los libros de contabilidad conforme a derecho; f) confeccionar y ejecutar

el presupuesto de recursos y gastos; g) cobrar a los usuarios las cuotas por gastos, fondos de

reserva y todo otro cargo que corresponde; h) rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios,

conforme a liquidaciones de ingresos y gastos certificadas por contador pblico, excepto en el

caso que se optara por aplicar el sistema de ajuste alzado relativo; i) entregar toda la

documentacin y los fondos existentes, al emprendedor o a quien ste indique, al cesar su

funcin; j) comportarse tal como lo hara un buen administrador de acuerdo con los usos y

prcticas del sector.

El certificado emanado del administrador en el que conste la deuda por gastos del

sistema, los rubros que la componen y el plazo para abonarla, constituye ttulo para accionar

contra el usuario moroso por la va ejecutiva, previa intimacin fehaciente por el plazo que se

estipula en el reglamento de administracin.

La extincin del tiempo compartido se produce: a) por vencimiento del plazo previsto

en el instrumento de afectacin; b) en cualquier momento, cuando no se han producido

enajenaciones, o se han rescindido la totalidad de los contratos, circunstancia de la que se debe

dejar constancia registral; c) por destruccin o vetustez.

La relacin entre el propietario, emprendedor, comercializador y administrador del

tiempo compartido con quien adquiere o utiliza el derecho de uso peridico se rige por las

normas que regulan la relacin de consumo, previstas en el CCyCN y en las leyes especiales.

Al derecho del adquirente de tiempo compartido se le aplican las normas sobre derechos

reales.

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El propietario, emprendedor, comercializador, administrador y usuario del tiempo

compartido deben cumplir con las leyes, reglamentos y dems normativas de ndole nacional,

provincial y municipal relativas al funcionamiento del sistema.

El rgimen proyectado no resultar directamente operativo en su parte sustancial, pues

necesita una normativa especial para que pueda ser puesto en movimiento, conforme los arts.

2089, sobre los requisitos que deber contener el instrumento de afectacin, y 2092 referido al

Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido, en el

que deber ser inscripto el instrumento de afectacin previamente a todo anuncio, ofrecimiento

o promocin comercial. Hasta que se sancione esta normativa especial servirn como pautas, en

sus respectivos mbitos, las normas de la ley 26.356 (DJA E-3040), y sus reglamentaciones, y

los principios tutelares de la relacin de consumo.

Superficie

El derecho de superficie consiste en la facultad atribuida a su titular de construir o

plantar en suelo ajeno y hacer suyo lo construido o plantado (con independencia de la propiedad

del suelo), o de adquirir una edificacin o plantacin ya existente en forma separada de la

propiedad del suelo. Se trata de un derecho real temporario, enajenable y trasmisible por causa

de muerte.

En el CCyCN se regula como el derecho a construir o forestar como derecho sobre cosa

ajena y derecho sobre propiedad superficiaria como derecho sobre cosa propia, aunque coexiste

con la propiedad separada del titular del suelo.

Puede constituirse sobre un inmueble o sobre partes materialmente determinadas de un

inmueble. Pueden coexistir superficies con otros derechos similares aunque no sobre la misma

parte del inmueble.

La superficie es temporaria por plazos de setenta aos (edificios) o cincuenta aos

(plantaciones).El superficiario puede constituir derechos reales de garanta y afectar la

construccin al rgimen de la propiedad horizontal. Puede adoptar dos modalidades diferentes.

En una de ellas permite edificar y plantar en suelo ajeno y adquirir la propiedad de lo

edificado o plantado, con independencia de la propiedad del suelo. Mientras esto no se realice,

no existir propiedad superficiaria pero s derecho real de superficie.

En la otra modalidad el derecho es concedido sobre una construccin o plantacin ya

existente en un inmueble. Esto provoca que la propiedad se desdoble entre la propiedad del

suelo, que sigue perteneciendo al titular de dominio y la propiedad de lo construido o plantado -

que pasa a ser propiedad del superficiario. La superficie nace como derecho real sobre cosa

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propia, en forma separada de la propiedad del suelo, originndose as la propiedad superficiaria,

cuyo uso, goce y disposicin corresponde al superficiario, aunque temporariamente.

El art. 2115 CCyCN determina que el superficiario puede realizar construcciones,

plantaciones o forestaciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo

propio lo plantado, forestado o construido, as como sobre plantaciones, forestaciones o

construcciones ya existentes. En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la

propiedad separada del titular del suelo.

Puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte determinada, con

proyeccin en el espacio areo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya existentes aun dentro

del rgimen de propiedad horizontal (art. 2116 CCyCN).

Estn facultados para constituir el derecho de superficie los titulares de los derechos

reales de dominio, condominio y propiedad horizontal.

El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito y ser transmitido

por actos entre vivos o por causa de muerte. No puede adquirirse por usucapin. No existe

derecho de superficie legal.

El contrato requiere de la solemnidad de la escritura pblica, y debe ser inscripto en el

Registro de la Propiedad para su oponibilidad a terceros interesados.

El titular del derecho de superficie est facultado para constituir derechos reales de

garanta sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria,

limitados, en ambos casos, al plazo de duracin del derecho de superficie (2120 CCyCN).

El superficiario puede afectar la construccin al rgimen de la propiedad horizontal, con

separacin del terreno perteneciente al propietario excepto pacto en contrario. El propietario

conserva la disposicin material y jurdica que corresponde a su derecho, siempre que las ejerza

sin turbar el derecho del superficiario (art. 2121 CCyCN).

La propiedad superficiaria no se extingue, excepto pacto en contrario, por la destruccin

de lo construido, plantado o forestado, si el superficiario construye, nuevamente dentro del

plazo de seis aos, que se reduce a tres aos para plantar o forestar (art. 2122 CCyCN). De

acuerdo al art. 2014 CCyCN, el derecho de construir, plantar o forestar se extingue por renuncia

expresa, vencimiento del plazo, cumplimiento de una condicin resolutoria, por consolidacin y

por el no uso durante diez aos, para el derecho a construir, y de cinco, para el derecho a plantar

o forestar.