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NUEVOS CRITERIOS

DE TASACIN DE

INMUEBLES

Norma Estela Ferreyra

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Ao del Copyright 2008 ISBN 978-0-557-30514-8

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CONSIDERACIONES PRELIMINARES:

Como sabemos, existen varios tipos de inmuebles. Por ejemplo, segn el lugar donde se encuentren, podemos decir que hay inmuebles urbanos, suburbanos y rurales, con las caractersticas propias de cada sitio. Segn sus caractersticas, pueden presentarse como lotes baldos o con mejoras. Con referencia a su destino, los hay residenciales, comerciales, industriales, etc., abarcando una gran variedad. Y de acuerdo con su condicin particular, si se trata de edificios, pueden estar sujetos al rgimen de Propiedad Horizontal o estar afectados a una servidumbre de paso, entre otras situaciones que deberemos considerar.

El tasador deber dar su informe, analizando cada aspecto del inmueble en particular y relacionndolo, en primer lugar, con su destino y de acuerdo con ello, valorar su funcionalidad. Asimismo, deber tener en cuenta la zona de influencia en cuanto a la situacin econmica y social de su entorno, los servicios que se le proveen, tanto en el rea sanitaria, policial, de comunicaciones, comercial, educativa, de limpieza, alumbrado, etc. Si se trata de un inmueble con mejoras, debe tener en cuenta la antigedad de las mismas, su estado, la calidad de los materiales y mano de obra utilizados y el aprovechamiento en

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relacin al terreno donde se ha desarrollado la misma.

Todo esto, hace de cada tasacin, un acto individual y nico, a pesar de las consideraciones generales que debern tenerse en cuenta.

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FINALIDAD DE LA TASACIN

Hay muchas razones para solicitar un informe de tasacin. Por ejemplo, puede pedirlo el propietario, para estimar el precio de locacin del inmueble o de venta del mismo, puede ser requerido por un Banco o cualquier otra entidad para otorgar un crdito, o por un particular para la particin de un condominio, o como base de una transaccin comercial, o por un juez, para resolver un asunto judicial, para fijar honorarios profesionales, etc.Aqu, cabe preguntarse, si el motivo por el que se pide la tasacin, debera tener alguna influencia en el resultado del avalo. Y encontraremos dos posturas opuestas, o sea, quienes opinan que s y quienes niegan que esto deba considerarse. En mi opinin, el tasador debe manejarse con objetividad y por lo tanto, el motivo por el cual debe realizar el informe no debe tener influencia en los resultados. Vale decir, que si un informe se pide para otorgar un crdito, no por esto, debe el tasador restarle valor al bien para cubrir los riesgos de esa operacin comercial, sino que es el solicitante del informe quien debe considerar en qu proporcin del avalo, otorgar el crdito. Pero sabemos que en la prctica, eso no suele suceder de este modo.

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O sea, an cuando las razones por las que se pide el informe sean subjetivas, esto no debera afectar el resultado de la tasacin, porque no se me ocurre pensar que cuando vamos a una tienda a comprar un traje, el vendedor nos preguntar para qu lo usaremos y si es para trabajar nos cobrar menos que si lo usramos para ir al cine. Es decir, que los bienes cambiaran el valor segn su destino. Eso es absurdo, porque el valor depende entre otras cosas, de costos de materiales y manufactura, que nada tienen que ver con motivaciones subjetivas.Pero veamos un caso muy particular, que es cuando se solicita el avalo de un inmueble a los fines de ponerle precio a la locacin del mismo o viceversa, considerando al valor locativo como una renta del capital. Porque a mi juicio, el precio de la locacin no depende nicamente del valor del inmueble, sino de otros factores, como pueden ser: leyes especiales, necesidades habitacionales, situacin econmica del pas, etc. Y si analizamos el mercado inmobiliario, vamos a llegar a la conclusin de que la oferta y la demanda para la venta de un inmueble, no es la misma que para su locacin. Lo que ya sera suficiente para hacer variar el informe de tasacin, segn se trate de evaluar una cosa o la otra. No estoy negando que el valor de locacin no pueda relacionarse con el valor del inmueble. De hecho que en los pases con estabilidad y donde no hay carencias de viviendas, el mercado encuentra ms relacin entre los valores de

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la renta del capital, que representa el inmueble, con respecto a su valor locativo. Simplemente digo, que al variar los mercados respecto de la oferta y la demanda, tambin vara la tasacin segn se trate de venta o de alquiler del inmueble. Pero aqu, no hay distintos motivos para tasar, sino que hay dos tasaciones diferentes (valor de venta y valor de alquiler).Porque en pases inestables esos valores no estn ntimamente relacionados.Hay que considerar adems, que an tratndose del mismo inmueble, quien pretende alquilarlo, tiene una visin diferente que aquel que quiere comprarlo. Tanto es as, que si realizramos una encuesta a los locadores y les preguntramos, si de ser posible, compraran el inmueble que estn alquilando, no sera de extraar que prevalecieran las respuestas negativas, ya que como dije anteriormente, la ptica del locador es diferente a la del comprador. Y esto sucede porque quien alquila sabe que su permanencia en ese inmueble no es definitiva, aunque la locacin dure mucho tiempo y quin pretende ser propietario, lo hace con fines de permanencia, es decir, su propsito es perdurable an cuando lo venda en poco tiempo.En pases como el nuestro, la oferta y la demanda respecto de la venta y de la locacin son diferentes, porque existen motivos sociales como el desempleo, los magros salarios, las leyes especiales que rigen la materia, etc. que hacen variar las expectativas de rentabilidad para arriba o para abajo, segn los casos.

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DURACIN DEL INFORME DE TASACIN

La tasacin vale para el momento preciso en que se la solicita porque el mercado argentino vara permanentemente, o se que se rige por el principio de temporalidad Si se trata de un informe solicitado judicialmente para dictar sentencia, tendr validez entre las partes, cuando sta quede firme. Y seguir teniendo valor, siempre que a alguna de las partes no solicite otro avalo para actualizar el valor, que le sea concedido por el juez. Esto sucede cuando hay causas fundadas, es decir, cuando el proceso judicial se prolonga demasiado, o cuando por otro motivo el mercado inmobiliario ha variado en forma significativa. Es posible que los aspectos que sirven de base para el avalo se modifiquen en breve tiempo? La respuesta es s. Existen circunstancias que pueden hacer variar el valor de un inmueble en forma inmediata. Por ejemplo, una catstrofe.Todos recordamos lo ocurrido en San Carlos Minas, Provincia de Crdoba, donde sin lugar a dudas el valor de los inmuebles de la zona cay considerablemente, despus de la avalancha de agua y barro que sepult a muchas viviendas y habitantes. Otro acontecimiento, referido a nuestra Provincia y que hizo variar de un da para el otro, el valor de los

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inmuebles, fue la erradicacin de la villa denominada El Pocito, ya que el precio de los inmuebles aledaos a la zona donde estaba ubicada, aument muchsimo y de forma inmediata. Tambin pueden hacer variar el avalo en forma rpida, los asientos ilegales de viviendas en las adyacencias del inmueble. O los asientos legales de villas miserias que son erradicadas e implantadas en un sector poblado, por los organismos oficiales. Otro ejemplo, es cuando se establece en el lugar, una industria contaminante o nociva para la salud de los habitantes de la zona, en donde el inmueble est radicado.Por ello, en pases sin estabilidad econmico-social, el avalo no puede ni debe tener una duracin determinada ni establecida, ya que es razonable que sea vlida para la ocasin en que fue solicitado y es el interesado quien debe verificar si esas condiciones permanecen o fueron alteradas, a los fines de solicitar o no, un nuevo informe. Tambin las variables econmicas pueden hacer variar las tasaciones. De modo que el tiempo de validez de una tasacin depende de muchos factores, pero por lo general es breve.Las tasaciones no se actualizan por ningn ndice, sino que necesariamente, se debe hacer otra tasacin

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CUL ES EL PROFESIONAL IDNEO PARA TASAR INMUEBLES?

No hay duda que cuando se solicita un informe de tasacin, lo que se quiere, es que se tengan en cuenta, en forma seria y responsable todos los factores que inciden sobre el inmueble y que nos lleven a calcular su justo precio. Por ese motivo, quien la realice debe ser un profesional idneo. En este sentido, vamos a aceptar que tanto los Arquitectos, los Ingenieros, los Corredores Inmobiliarios o los Martilleros, son aptos para la tarea, mientras tenga matrcula que lo habilita. No voy a cometer el error de algunos autores, que consideran que el ingeniero, o arquitecto tienen mayor aptitud para tasar un inmueble. Tampoco el de quienes opinan que la tienen, exclusivamente, los Martilleros o los Corredores Inmobiliarios. Lo que s puedo afirmar, es que los profesionales tienen distintos enfoques y puntos de vistas que, muchas veces, es conveniente integrar y complementar. Los Ingenieros Civiles, por lo general, suelen brindar su informe basados en los costos de construccin, considerando el estado de conservacin y su depreciacin por el transcurso del tiempo, desde que el inmueble fue construido, reconociendo y

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valorando los defectos y vicios que ste pueda ocultar, en su estructura y construccin. Por su parte, los Arquitectos podrn el acento en la funcionalidad, el diseo arquitectnico, la esttica del inmueble, considerando a la vez, el costo y la depreciacin del mismo. El Corredor Inmobiliario y el Martillero basarn su informe en el mercado, es decir en la oferta y la demanda, pero se asesorar sobre costos y calidad constructiva, si el caso lo requiere. El Martillero Judicial, adems, es conocedor de los precios de venta por Subasta, un mercado pequeo, pero que tambin es vlido a la hora de considerar las estadsticas. Ellos conocen el mercado a la perfeccin ya que esta tarea forma parte de su actividad profesional, diaria. Pero, por lo general, los tasadores profesionales, suelen exagerar la importancia que tienen las estadsticas, realizadas sobre ventas o alquileres reales, que brindan un informe general sobre supuestos precios obtenidos en la zona, casi imposibles de poder verificar. Aqu la primera pregunta es: Cunto de realidad tienen los datos obtenidos por consultas verbales o por avisos publicitarios? Si tomamos a los avisos de los peridicos, veremos que slo expresan un deseo o un simple anhelo: vender a un determinado precio.Pero como avisos son meras expectativas, por lo general demasiado optimistas, donde no se

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consideran las transacciones reales, que muchas veces, gozan de descuentos considerables. Pero el mercado es slo la oferta? Jams. Todos sabemos que el mismo inmueble que hace un mes se ofreca a tal o cual precio, hoy puede haber variado en ms o en menos. Y cuando al fin se vende, tal vez, un ao ms tarde, si es que se vende, descubrimos que la operacin se realiz a otro precio, que nada tiene que ver con el ltimo aviso publicado.Lo mismo ocurre con los informes que brindan las inmobiliarias. Porque las ofertas varan tanto y pasan por tantas inmobiliarias, que el precio real de venta del inmueble slo es conocido por el dueo y el comprador, ni siquiera por el escribano, porque tambin sabemos, que se escrituran por montos menores, para evadir impuestos o por otros motivos particulares. Y podemos confiar en datos que nos brindan las inmobiliarias? No, porque ellas suelen ocultar los verdaderos montos y no van a brindarnos una prueba suficiente y confiable porque se amparan en el secreto profesional. Y est bien que as sea, porque el tasador no puede, ni debe depender de datos que le brinden los particulares, ni las inmobiliarias, ni otros profesionales. Por otra parte esas operatorias constituyen acciones privadas entre los hombres, protegidas por la Constitucin Nacional, que no pueden ni deben ser investigadas por nadie.

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Disiento totalmente con los que pretender usar mtodos a los que denominan cientficos, basndose en datos de procedencia incierta. Ustedes imaginan a un tasador preguntando por el vecindario si saben el precio de venta de tal inmueble? O imagina al comprador o vendedor de un inmueble brindndole informacin a un Tasador? Y los datos de inmobiliarias. Qu tan ciertos son? Confiarn en las personas que le hacen preguntas de este tipo? Mi experiencia, me dice que no son seguros ni confiables y les molesta tener que brindarlos, porque no saben si somos agentes del fisco.Yo creo que no debemos confundir lo que es la estadstica con la encuesta. La primera es un procedimiento matemtico y sus datos deben ser inobjetables y seguros, la segunda se base en datos de opinin, que no son objetivos sino todo lo contrario, porque nada le impide mentir al encuestado. Cuando una inmobiliaria o un particular nos brindan informacin, no tenemos la certeza que requieren los datos estadsticos sino que se parecen ms a datos para encuestas.Pero para realizar una estadstica, como pretenden ciertos autores, tenemos que tener muchos datos (al menos 6) que deben ser verificados y ciertos, pero eso nunca ocurre.Esas son las reglas de tasacin que copiamos de Europa y que nos impusieron como procedimiento

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cientfico. Mtodo que comenz a ser citado por autores argentinos, como procedimientos usados para tasar y de modo informativo, pero que en 1985, el GRUPO TINSA, creado en Espaa, lo globaliza para Argentina, Portugal, Francia, Chile y Alemania.Pero si bien en pases europeos, esas normas para evaluar podran ser tiles por su estabilidad econmica, nunca lo seran en la Argentina. Con slo conocer la nmina de pases precursores en la aplicacin de esas normas, nos damos cuenta de que estamos en un grupo equivocado. En el mercado inmobiliario argentino no existen condiciones econmicamente estables para aplicar el mtodo de comparativos. Ni las operaciones son transparentes como para tomarlas en serio. Pero an logrando esos datos. Tenemos que verificarlos. Se imaginan a los compradores, a los vendedores o a inmobiliarias, brindndonos una copia de la escritura? Y si acaso nos la dieran Sera una prueba sobre el precio real? Pero aqu no termina todo, esos autores pretenden que hagamos un estudio del precio de todos los inmuebles, segn la fecha en que se realiz la operacin, que adems elaboremos una planilla y homologuemos los mismos hasta que lleguemos a un precio promedio por metro cuadrado para una determinada zona.Definitivamente, quienes pretenden basarse en estos datos no pueden hacer estadsticas. Por eso, quienes

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nos dicen que son el fundamento de un mtodo de investigacin cientfico, no saben de qu hablan. Porque, como dije, las estadsticas forman parte de las matemticas y se basan en datos que no ofrezcan dudas. Por ejemplo: La estadstica dice que de cada 100 muertes, 10 son por causas naturales. Los registros de muerte y sus causas son comprobables y verificables. No hay manera de elaborar estadsticas con datos inciertos como los datos sobre ventas inmobiliarias, an cuando fueren registrables. Porque lo nico que la estadstica considera es la verdad comprobada y los tasadores no tenemos acceso a ella.Por otra parte, en las matemticas, se deben sumar o restar cosas (o datos) iguales. A eso lo sabemos desde que bamos a primer grado. O acaso 2 lpices ms 2 naranjas es igual a 4 lpices? Las personas que mueren de muerte natural tampoco se podran sumar con las que mueren por paludismo para hacer la estadstica del ejemplo anterior. Y entonces me pregunto: Qu estadsticas podemos hacer con inmuebles que no son iguales y que no estn en el mismo lugar (aunque estn la zona)? Simplemente, no podemos realizar con ellos operaciones matemticas. Ni sumarlas para sacar promedios porque son cosas diferentes entre s. Y en todo caso, el tasador se parecera ms a un encuestador, que a un cientfico, como pretenden ciertos autores.

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No obstante, considero que algunos datos referenciales pueden serle tiles a los tasadores. Pero sern tenidos en cuenta entre muchsimos otros que surgirn del propio inmueble y de sus circunstancias particulares y zonales. Pero una cosa es que sean de utilidad y otra es que sean la base cientfica de la tasacin.Al considerar la zona, no la tomaremos como un barrio, sino como un cmulo de sub-zonas dentro de un sector. Por ejemplo, en la zona de Barrio Alberdi de Crdoba, podemos apreciar que hay una Cancha de ftbol, un cementerio, etc. Y estas circunstancias, producen una gran variacin en la demanda y por lo tanto en el valor de los inmuebles. Inclusive si tomamos a una cuadra o a la siguiente, puede haber variaciones importantes. En el caso de terrenos baldos, que corresponden a un loteo con reciente urbanizacin, dnde slo varan las dimensiones, la ubicacin y la forma de los mismos, se pueden tomar referencias sobre operaciones realizadas u ofertas y hasta pueden ser tiles para tasar, pero aclaro, que tiles no quiere decir cientficas. Porque cuando de mejoras se trata, es vlida la frase: Cada casa es un mundo y que, trada aqu, sera Cada inmueble vale por s. Para ilustrar esto, vayamos a un ejemplo: Si tomamos inmuebles edificados en una misma vereda, vamos a ver que no valen cada uno, lo que resulta de multiplicar el valor del m2 cubierto depreciado por

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antigedad, por la cantidad de metros cubiertos del inmueble, ms el valor del terreno que resulte de multiplicar el m2 del lote tipo, por los m2 del terreno donde se edific el inmueble. Y simplemente, porque la funcionalidad de cada inmueble, su valor esttico, entre otras cosas, no son los mismos mismo en todos los casos. Esto podra tener ms aplicacin, cuando se trate de casas de planes de viviendas idnticas, en terrenos idnticos, o en departamentos de propiedad horizontal, pertenecientes al mismo edificio. Pero en general, las construcciones difieren por la calidad de materiales, mano de obra, antigedad, funcionalidad, diseo arquitectnico, por su implantacin, sus espacios verdes, etc., an cuando estn ubicadas en la misma cuadra y en lotes de idnticas caractersticas. Lo que nos muestran las mal llamadas estadsticas, de las que tanto se habla y que yo llamo encuestas, es precisamente eso, una diversidad de precios, que estn ms de acuerdo con las caractersticas de cada inmueble en particular, que con el mal llamado ndice estadstico. Vale decir que, siendo la tasacin el fruto de una compleja y completa valoracin de todos los aspectos que ataen al inmueble y a su entorno, la tarea del tasador puede ser igualmente objetiva y seria, prescindiendo del carcter cientfico que algunos autores pretenden darle. Por todo esto, considero que todos los profesionales mencionados son idneos para tasar, independientemente del mtodo que utilicen, son

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igualmente aptos para dar un informe acabado y serio. Pero el slo hecho de tener un ttulo profesional, no garantiza la seriedad, la honestidad ni la capacidad de quien realiza el avalo, porque eso depende de sus condiciones morales y no de su capacidad intelectual. Por otra parte, la idoneidad se demuestra con informes fundados y no con un ttulo. Adems, tenemos que tener en cuenta que a los datos conocidos por cada uno de los profesionales, siempre pueden agregarse informes o consultas a otros entendidos en el tema. Es por eso, que no debe extraarnos que el tasador, haya requerido un informe de otro profesional o de una institucin para realizar su propio informe. Por ejemplo, al INTA sobre las caractersticas del suelo, etc., Tambin puede ayudar al tasador el informe de un tcnico o de un artista. No nos olvidemos que, hay edificios antiguos que tienen elementos valiosos de arte, como pueden ser columnas, aberturas, molduras, estatuas, frescos, etc., realizados por una mano de obra especializada. El Martillero, con sus conocimientos, puede tasar obras de arte, pero tambin puede hacerlo un artista, por lo que sera acertado si decide consultarlo. Como vimos, hay quienes consideran que para tasar mejoras edilicias, debemos partir del costo del terreno sumado al de la construccin, este ltimo devaluado por la antigedad. Este mtodo es muy

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usado por los profesionales que pretenden hacer de la tasacin una ciencia exacta.Pero eso no es tan sencillo. Porque cuando hablamos de avalo, el mercado constituye el factor ms importante. Y ste no depende slo de nmeros ni de costos, sino de otros factores que son mucho ms complejos.As un inmueble recin edificado y sin estrenar, puede valer menos que el costo de su construccin. Recuerdo el caso en un Barrio de Crdoba, con quinientas viviendas que pertenecan a planes del Instituto Provincial de la Vivienda. Fue suficiente que se hiciera pblico, a travs de la prensa escrita y la televisin, que en algunas viviendas, las columnas de sostn estaban vacas interiormente y sus paredes tenan rajaduras profundas, para que, por ese slo hecho, el precio de las mismas diminuyera por debajo del costo, an en las que no presentaban esas fallas. En este caso, el descrdito y la desconfianza en la construccin, fue determinante en la cada de su precio, por debajo del costo. Porque lo que haba que preguntarse era: Cunto vale lo que no sirve para los fines para lo que fue creado? Si una modista me arruina la tela hacindome un vestido deforme y que no tiene arreglo. Cunto vale? Su costo? De ninguna manera, porque lo que no sirve como vestido, no vale nada.

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As, la construccin del ejemplo anterior, se haba realizado para que la gente pudiera vivir en ella. Esa era la finalidad de la obra. Pero, no se poda vivir all, porque resultaba peligroso. La fundacin del edificio y su estructura estaba muy defectuosa y haba que demoler. Pero, Quin poda asegurar que las otras viviendas estaban perfectas, an cuando as fuera? Nadie, sin lugar a duda. Alguien hubiera querido comprar alguna de ellas, cuando se mostraban por diarios o TV, a algunas viviendas con todos esos vicios? El mercado era nulo, ya que no haba demanda para adquirirlas. Y qu valor tendran, en ese caso, las estadsticas o los ndices de precios obtenidos con anterioridad o por los costos del inmueble? Otro ejemplo, donde nada tienen que ver los costos de construccin devaluados por su antigedad, puede ser la repentina radicacin de una industria, que genere por ejemplo, olor insoportable en el lugar donde se encuentre el inmueble y motive su depreciacin, como sucedi, en su momento, con las viviendas del Barrio San Vicente, cuando el hedor provena de las curtiembres aledaas. Qu valor tendra una vivienda cerca de una curtiembre en actividad? Ni siquiera, el costo. Y lo mismo ocurre hoy en Barrio Ituzaing con las fumigaciones ilegales que hacen con agro txicos

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VARIEDAD DE INMUEBLES A TASAR

URBANOS:

Segn vieja acepcin de la ley 5.738 de Catastro de la Pcia. de Bs. As., son los que se encuentran dentro de la zona comprendida en ciudades, pueblos, villas y cualquier fraccionamiento territorial representado por manzanas o unidades que no superen doce hectreas y estn rodeadas de calles Hoy, por suerte, la zona urbana est delimitada y en ella los inmuebles presentan variadas formas, a saber:

1) Lotes baldos 2) Lotes con mejoras3) Lotes con construcciones a demoler4) Lotes usurpados5) Lotes baldos con servidumbre6) Vivienda (residencial) de una planta. Conviene aclarar aqu, que cuando un organismo pblico emplea para una zona, el trmino residencial lo hace para indicar que hay viviendas y diferenciarla de zonas comerciales o industriales y no se refiere a la categora de las mismas. 7) Vivienda nica de dos o ms plantas.8) Vivienda de propiedad horizontal en varias

plantas

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9) Vivienda con varios departamentos en una planta10) Vivienda de planes, construidas en serie.11) Vivienda en Barrios cerrados12) Departamentos y Mono- ambientes.13) Residencias de propiedad horizontal.

INMUEBLES COMERCIALES:

14) Cocheras 15) Oficinas16) Locales Comerciales 17) Locales en Shopping o Centros Comerciales18) Locales en Galeras de propiedad horizontal 19) Locales en Hipermercados20) Locales comerciales con oficinas 21) Locales comerciales con vivienda22) Galpones 23) Depsitos

INDUSTRIALES:

24) Plantas industriales 25) Plantas industriales y galpones26) Plantas industriales con oficinas

SUBURBANOS:

Donde el conjunto de fracciones de terreno forman quintas cuya superficie no excede las doce hectreas y superen una y media (Segn la Ley citada)

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27) Campo con desmonte o sin desmonte28) Terreno amojonado o no29) Casa y terreno de explotacin 30) Casa y terreno con servidumbre 31) Casa con granja.32) Terreno con Silos y Galpones33) Terrenos cultivados

INMUEBLES EN ZONAS SUBRURALES:

Ubicados en fracciones de terrenos o chacras, que exceden las doce hectreas y no superen las ciento veinte, con calles marcadas. (Segn ley citada)INMUEBLES EN ZONAS RURALES: es decir compuestas por conjuntos de predios, cuyo fraccionamiento no se ajuste a los anteriores.34) Vivienda rural y campo 35) Campo virgen, con o sin desmonte36) Campo con servidumbre37) Campo con industria agrcola (con silos,

galpones, etc.)38) Campo con dependencia para obreros, galpones,

corrales, caballerizas y vivienda.39) Campo con explotacin.

La lista de inmuebles en sus diversas condiciones y posibilidades es interminable, pero cada uno de ellos, debe ser evaluado en todos sus aspectos. Cada inmueble es nico. Tiene una ubicacin, un estado,

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un entorno, una utilidad, una funcionalidad, que hacen del mismo, algo particular, que no puede evaluarse de acuerdo con patrones generales preestablecidos Una tasacin no puede apoyarse nicamente en las dimensiones del lote o de lo edificado o considerar aisladamente la zona en que se encuentre, o en el precio de los materiales y de mano de obra como un valor agregado al precio del terreno, o considerando slo la oferta y la demanda por separado de los otros factores que deben tenerse en cuenta para evaluarlo. Es bueno destacar, que no siempre una edificacin, constituye un valor agregado al valor del terreno, ya que a veces, resulta una quita de valor Tampoco valen lo mismo dos edificaciones con el mismo metraje cubierto y las mismas medidas del terreno ubicados en la misma zona y en idnticos lugares de la manzana. Para entender mejor esto, veremos un ejemplo: 1) Juan compra un terreno de 10 x 30 m2 y construye una vivienda de 100 metros cubiertos, tiene un diseo arquitectnico y una funcionalidad excelente y los materiales son de la mejor clase. 2) Pedro compra un terreno de idntico valor y ubicacin similar, construye una vivienda, con los mismos metros cubiertos, usa la misma calidad de materiales y la misma mano de obra, pero el diseo arquitectnico no es el mismo y por ende no tiene la misma funcionalidad.

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Seguramente, pensaremos que el valor del diseo no es fundamental en el avalo de inmuebles, pero s lo es. Y tanto como puede serlo el diseo de un automvil para decidir la compra del mismo. Y si la demanda no es la misma, el avalo tampoco. Otro caso, sera el siguiente: Supongamos una casa que sea inhabitable por su estado de deterioro y hubiera que demolerla. Si los materiales de la demolicin son inservibles, el precio de ese terreno es menor, que si estuviera libre de esa construccin, porque la demolicin y retiro de materiales, implican un gasto considerable. Por este y muchos otros ejemplos, decimos que la tasacin de un inmueble es exclusiva de ese inmueble y no debe basarse nicamente en el valor del lote ni en sus mejoras, ni en la zona en que se encuentre, ni slo en el mercado inmobiliario, sino en todas las circunstancias que lo rodean, consideradas en forma integral. (ste es el mtodo integral) Tambin hay que considerar si tiene planos aprobados, edificaciones clandestinas, ilegales, servidumbres, invasin de terreno, etc. Porque todo ello, hace variar su valor

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CMO SE REALIZA UNA TASACIN?

Podemos afirmar que no existe legislacin a la que el tasador deba necesariamente ajustarse. Pero la tica profesional nos conduce a realizar un profundo anlisis, de todo aquello que afecte al inmueble de tal manera, que pueda elevar o disminuir el precio de mercado. Todo lo cual, se deriva de razonamientos lgicos que puedan traducirse en cifras numricas, que nos lleven a calcular su valor venal de manera objetiva.

Hay quienes, en forma maliciosa, han dicho que el tasador puede usar a voluntad, argumentos vlidos tanto para elevar como para o bajar el valor de un inmueble. Y con esto, se quiere decir que, podra dejarse influir por los requerimientos del cliente o por algn inters en la valuacin. Y en realidad, yo no puedo negar que esto pueda ocurrir, en algn caso donde la tica no cuente. Pero aqu, no estaramos hablando de una tasacin sino de un acto de corrupcin. Y de esto, desgraciadamente, no escapa ninguna profesin, ni actividad. Pero debemos diferenciar la corrupcin, que es un acto voluntario y tendiente a malversar la verdad, con otro ms frecuente y menos reprochable, como son las tasaciones mal fundamentadas, pero donde no hubo malicia. Son las que se hacen sin fundamentar

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correctamente o estn incompletas, pero que fueron realizadas con seriedad. Sucede que, a veces, un exceso de experiencia en la materia, lo lleva al tasador a obtener un resultado final en forma inmediata e informa sin detallar las operaciones que ha realizado en forma casi automtica dentro de su mente. Lo cual no significa, falta de honestidad. En este caso, siempre se est a tiempo de completar el informe, si as lo requiere el solicitante del mismo.

Teora del error: Dos tasadores pueden dar un monto distinto en un avalo. Pero existe una diferencia admisible y otra que no lo es, es decir, que existe un margen de tolerancia del error. En Per, por ejemplo, si la mayor de las tasaciones supera el 50% de la menor, se considera que hay ignorancia o mala fe, presuntas. Por otra parte, a lo largo de mi carrera profesional como Perito Tasadora, he visto algunos informes realizados en formularios impresos, en general, cedido por Bancos, donde el tasador tiene simplemente que llenar datos, como por ejemplo, cantidad de dormitorios, clase de materiales empleados en la construccin, antigedad de lo edificado, etc. Sabemos, que una tasacin seria, no debe realizarse mediante formularios de pautas fijas, como se realizan en estos casos, an cuando se trate de viviendas de planes construidos en serie.

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Porque si marcamos una cruz donde dice piso cermico, por ejemplo, esto no nos est diciendo mucho, toda vez que existen muchas variedades de distinto costos y que el piso debe guardar armona con el resto de los materiales. Y si tenemos una casa antigua, con un estilo donde no encajen los pisos cermicos, por ms caros que resulten, la cruz en el formulario no va a significar nada. Cada tasacin debe contener los argumentos que hacen a la particularidad del inmueble que se tasa. Y quien se precie de ser serio no puede, so pretexto de simplificar su tarea, basarse en esos formularios, aunque el llenado de los mismos sea una exigencia del cliente. Si la planilla es un requerimiento, adelante. Pero eso no basta, porque estara incompleto si junto con esa planilla, no agregamos los fundamentos del informe, con todos los dems detalles y factores a considerar. En contrapartida debo decir que, por suerte, he visto tambin informes completamente argumentados y bien realizados. Slo la tica profesional nos conducir por el camino y la conducta acertada. Y esto es vlido para todas las profesiones. Para cerrar el tema, dir que la manera de realizar una tasacin, si bien no est contenida en la legislacin, es aquella que pueda enaltecer nuestro trabajo, tanto por la seriedad de nuestros argumentos, como por la demostracin plena de nuestra experiencia y sabidura, pero por sobretodo,

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porque reflejemos en ella nuestra mayor diligencia, eficiencia y conducta responsable.

VALOR REAL Y VIRTUAL DE UN BIEN

Qu entendemos por valor de tasacin?

El avalo es el valor de cambio, virtual o venal de un bien, que se representa en moneda corriente. O sea, el precio posible de venta de un bien vendible o no, pero que tenga un inters econmico (sin lo cual no sera un bien). Un ejemplo del segundo supuesto, sera la tasacin de los costos de realizacin de un monumento o de una plaza pblica Por supuesto, que el precio real, o sea el que resulta de una transaccin cierta, puede o no, acercarse al precio virtual o venal. Porque a veces, por motivos particulares o subjetivos, como puede ser una necesidad econmica urgente, hacen que un bien se venda a un precio real, muy inferior o superior al avalo, lo cual no lo desvirta, ya que ste se fundamenta en la objetividad. En el caso de los inmuebles, pueden tasarse tanto construcciones simples, como se pueden tasar costos de Mega estructuras, como obras Viales, canalizaciones, puentes, aeropuertos, etc., cuyo tratamiento especfico corresponde a Ingenieros, razn por la cual, no las consideraremos aqu.

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Para un mejor anlisis terico y en lo que respecta a los inmuebles, podemos considerar a la tierra y a lo edificado en ella, como dos entes separados, pero debemos saber en una tasacin, no son separables. Ya que un inmueble es lo que es, o sea, el inmueble (La tierra) y sus accesorios (las mejoras).

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LA TIERRA

Es un bien que no puede obtenerse con el trabajo del hombre. Y como bien dice Mario Chandas: siempre estuvo all. Se la quitamos a los indios, la recibimos de nuestros antepasados, es un bien primitivo anterior a cualquier producto humano. Entonces, al no ser un producto, con costo de materiales y mano de obra, no tiene un precio definido. Un edificio, en cambio, tiene que producirse por la mano del hombre y a diferencia de la tierra, su costo es definido.

Pero de dnde surge el valor de la tierra?

Algunos autores dicen que de la capitalizacin de su renta diferencial. Ella representa un ingreso peridico fijo, que puede ser capitalizado a favor de quien la posea y que se calcula -de acuerdo con Chandas- a la siguiente frmula: V= 1___ n (1+r)

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V= Valor actual Nmero de aos: nTasa de inters: r

El resultado nos da el valor actual de un peso a cobrar dentro de n aos Y veremos, que un peso cobrado en aos futuros vale menos que si lo tuviramos hoy.Y agrega: La base fundamental del valor, es la monta presente de los probables beneficios futuros.Segn Charles Gide, la tierra tiene caractersticas particulares, que le dan un valor de alza progresiva e indefinida, como son:1) el responder a nuestra necesidad bsica de

alimentacin y vivienda.2) Tiene la ms larga duracin (indefinida)3) Est en cantidad limitada.

Puede decirse que es de oferta rgida, porque cuenta con 150 millones de Km2 y nada ms. Basndose en estadsticas de operaciones concretas realizadas en una zona determinada, Chandas dice, que las leyes de la oferta y la demanda operan de este modo:Cuando se trata de tierra la oferta es fija y la nica que puede moverse es la demanda. En los dems bienes, la oferta y la demanda se mueven. De lo que se deduce que, el valor de la tierra se deriva del valor de produccin y no viceversa. (dice

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el autor) De ello puede deducirse tambin, que el valor econmico de las cosas es un fenmeno de mercado. El precio depende de muchos factores y uno de ellos es la ley de la oferta y la demanda. Pero no caigamos en el error de creer que se conoce el valor del mercado por los precios obtenidos en transacciones reales, porque stas trascienden de un modo que no puede verificarse, an cuando se conociera la oferta a travs de publicaciones (avisos). Pues la oferta no es el mercado Sin duda alguna, las variaciones del mercado pueden apreciarse en un contexto socio econmico que se va modificando, constantemente, en los pases con crisis e inestabilidad monetaria. Por lo que se deduce, que el precio, no es algo inherente nicamente a la cosa, sino al mercado, el cual se valora en forma ms o menos objetiva, de acuerdo con el anlisis fctico de especialistas econmicos, que los tasadores no podemos ignorar. Sin embargo, no son esos factores los nicos a considerar en el avalo. Dice Chandas, que del mismo modo que la medicin de la tierra no es su valuacin, la tasacin no es su valor impositivo. Son valores distintos como distintos son sus mtodos. Y como la tierra, es un bien inamovible, que no tiene precio de costo, es de cantidad limitada y duracin indefinida, la adecuacin y el aprovechamiento que de ella se haga, pueden sacrificar o elevar su valor.En este sentido, la explotacin y edificacin, son algunas de sus utilidades.

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Respecto de la segunda, Chandas opina que una construccin inadecuada, o pequea, en relacin a lo que se podra construir, si es definitiva, sacrifica el valor de la propiedad, durante toda la vida del edificio. Esto es lo que se llama, respectivamente, adecuacin y aprovechamiento. Y contina diciendo, los elementos que determinan el valor son:a)Precio de mercado (referido a la tierra, considerada uno de los factores de produccin)b)El costo, de un proceso de fabricacin (edificio) en donde estn incluidos los precios de mercado, de mano de obra y materia prima (Como otros factores de produccin)c)El mrito funcional, es el grado de eficacia en el cumplimiento del servicio. Se refiere al edificio, pero incide en los otros dos.El tasador mide el costo, el precio y la funcin -dice el autor citado. Todas estas apreciaciones son de carcter puramente tericas y nos sirven para conocer la diversidad de opiniones que hay sobre el tema.Por supuesto, coincido con l en algunas cosas y en otras no. Evidentemente, que el punto de vista de un Corredor Inmobiliario o de un Martillero, no son los mismos que los de un ingeniero o arquitecto. Como dije anteriormente, pienso que no se pueden evaluar, objetos que por su naturaleza, no se adecuan a las ciencias exactas.

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Hay valores estticos, de diseo, de color, la vista panormica que tiene el inmueble, etc., que inciden en la tasacin. No todo puede ser analizado desde los costos, desde la funcionalidad o desde el mercado. Y hay inmuebles que son nicos. Para Chandas, la obtencin de esos datos que forman la base de las leyes del mercado (oferta y demanda), debe provenir de estadsticas sobre operaciones reales en la zona, recurriendo a registros de esas operaciones. Y me remito a lo que ya dije sobre ese tema, o sea que esto resulta una misin imposible. No obstante, no quiero restarle importancia a todos los datos que provienen del mercado inmobiliario. En el caso de los terrenos baldos, solemos recurrir a la Cmara Inmobiliaria, que tiene en cada zona un valor aproximado, sobre el valor posible de venta. Y digo aproximado, porque si la tasacin fuera tan simple como extraer esos datos, no existiramos los tasadores. Y los martilleros, si lo creemos necesario, muchas veces recurrimos a ellos, como as tambin, a ingenieros para que nos haga clculos sobre costos de edificaciones, pero no nos basamos nicamente en eso. Creo que ni las Matemticas, ni los mal llamados datos estadsticos, son el resorte fundamental del avalo, sino que son ms tiles para calcular inversiones financieras o proyectos de obras.

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Coincido en que el precio virtual depende de la oferta y la demanda, en un lugar y momento determinado. Pero lo que no se puede, es reflejar el mercado inmobiliario en nmeros ndices, sacados sobre probables operaciones realizadas en la zona. Mucho menos si se recomiendan por lo menos seis datos en un plazo no mayor a los dos aos. S creo que se pueden tomar un caso o dos, como referenciales, siempre que sean verificables. Por ejemplo: un dato que se extraiga de un juicio por falta de pago de cuotas del mismo inmueble y que se base en un documento (boleto) donde las partes confirmen el precio pactado en l. El avalo de un inmueble, va a depender ms de las propias condiciones que tenga y no del promedio por metro cuadrado de la venta de otros inmuebles, porque entonces vamos a confundir la estadstica, con el hecho mismo, o sea con la tasacin.Creo que algunos de los elementos que inciden en el valor de los inmuebles edificados son: el precio del terreno en el mercado y el mrito funcional de la construccin, la calidad de materiales, mano de obra, etc., pero no son los nicos. Por ejemplo, una construccin puede ser producto de mano de obra eficiente, tener funcionalidad y la obra resultante, no tener belleza esttica. El diseo arquitectnico de una edificacin, no hace slo al aprovechamiento del terreno ni a la funcionalidad de lo construido, sino que tambin existe un valor esttico que suele gravitar mucho en el valor venal.

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Esto se ve claramente reflejado en los Barrios con planes de viviendas, construidos en serie, con los mismos materiales y mano de obra. Al cabo de un tiempo de ser entregadas a sus propietarios, cada uno de ellos quiere diferenciarla del resto y cambia el frente de su casa, que originariamente era de igual aspecto esttico que el resto de las viviendas.Y vamos a suponer que Juan, reviste el frente en mrmol verde y pinta las puertas y ventanas de ese color, coloca rejas delante del jardn y en las ventanas, pero su aspecto no es esttico. Mientras que Pedro, que tiene una vivienda idntica, reviste el frente con simples listones de ladrillo, deja puertas y ventanas de madera natural y coloca rejas slo en las ventanas. Y su frente resulta muy esttico. Ambas casas, son de estilo moderno del tipo econmica. Juan gast mucho ms que Pedro, pero realiz un frente que no se adecuaba a su estilo arquitectnico. Pedro, en cambio, realiz un frente de mucho menos valor, pero que realz estticamente a la propiedad.Si nos basramos en los tres elementos mencionados (precio del terreno, costos de edificacin y el mrito funcional), hubiramos tasado la propiedad de Juan a mayor precio que la de Pedro, porque los costos fueron mayores, el trabajo fue eficiente y el precio del terreno se mantuvo invariable.Sin embargo, en esas condiciones y en el mismo mes, la misma inmobiliaria vendi la casa de Pedro a un valor muy superior a la de Juan.

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Porque, as como muchos compran un automvil porque les gusta el diseo o el color, en los inmuebles, tambin la demanda se da en funcin de lo esttico. Y poco o nada se ha dicho de este valor. Podemos decir tambin, que en el Barrio anteriormente mencionado, dos viviendas iguales, ubicadas una al lado de otra y alejadas igualmente de las esquinas, que podran haberse evaluado en el mismo precio, en la operacin de venta, realizada en la misma poca, resultaron de precios muy diferentes. Una de ellas, fue vendida al hijo de uno de los vecinos, que no dud en pagar ms, para estar al lado de su madre. Este es un caso, donde prevaleci la subjetividad, pero sirve para conocer que los datos extrados de las operaciones reales, responden muchas veces a intereses individuales que no se pueden evaluar desde un escritorio, con la calculadora. Y no crean que esto es poco frecuente. Muchas veces, cuando una pareja se casa, paga sobreprecio por una vivienda situada en el Barrio donde vive un familiar o un amigo o est cerca de un colegio determinado, o del trabajo. Digamos que es una subjetividad muy comn, que desvirta el precio y tambin a las estadsticas que se basen en l.Cada persona, tiene un motivo diferente que es subjetivo para comprar un inmueble y eso se refleja en una operacin, cuyo precio resulta muchas veces caprichoso y no puede servir de base para estadsticas, mucho menos para una tasacin objetiva.

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En las operaciones reales, se hace imposible deslindar lo subjetivo de lo objetivo. En qu proporcin del precio se vio reflejada la subjetividad, que siempre est presente, en el comprador o vendedor? No tenemos un nmero con el que podamos estimarlo. La teora y la prctica en este tema, se contraponen. Por eso, valen mucho ms la experiencia y el razonamiento del tasador, reflejados en un informe fundamentado. Adems, cmo podemos sumar resultados de operaciones comerciales con diversas motivaciones sobre tan diversos objetos.( Casas con distintas medidas y calidades, de dos o cinco dormitorio, con distinta manos de obra, funcionalidad, aspecto esttico, antigedad, etc.) Respecto de la adecuacin, de la que habla Chandas, cuando se refiere a que lo edificado debe estar en relacin con lo que se pueda construir segn el Barrio y los Reglamentos, dir que es cierto. Pero en la prctica, los compradores no suelen realizar esas operaciones cuando buscan adquirir un inmueble. La eleccin del mismo es mucho ms sencilla pues necesita que se ajuste a los hbitos familiares y en ese sentido hay un dicho que conviene recordar, y que dice que:sobre gustos no hay nada escrito Y entiendo que la adecuacin no slo debe referirse a construcciones, sino tambin a los lotes baldos. Veamos un ejemplo: En nuestra ciudad, hay barrios residenciales donde las viviendas tienen grandes

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terrenos (Ej.: B Cerro de las Rosas, Urca, etc.) y donde no se puede tomar como tipo a un terreno de medidas 10x30 metros, como recomienda Cervini, que en dichos en esos barrios, tendra mucho menos valor por metro cuadrado, que uno inmenso y que responda a las caractersticas habituales y a la amplitud de esas zonas residenciales. No me refiero a lotes para construcciones de comercios, en zonas o arterias comerciales del barrio. Porque la adecuacin del terreno y la edificacin, tambin debe estar relacionada con el destino del terreno. La pregunta del tasador ser entonces, cuando se trate de una construccin: Responde al destino para el que fue realizada? Y cuando se trate de un terreno A qu fines puede servir? Para construir una vivienda, un comercio, o ambas cosas, o un edificio, etc.?Respecto del aprovechamiento, dice Chandas, que una construccin pequea en cuanto a lo que sera posible construir, segn los reglamentos y el estilo del Barrio, si es definitiva, sacrifica el valor de la propiedad (tierra) durante toda la vida del edificio.Esto parece a simple vista muy aceptable, pero en la prctica, no lo es tanto, ya que el menor tamao de una construccin, respecto de sus posibilidades de soporte, no siempre gravita en el sentido sealado. Slo lo hace en las construcciones, que carecen de posibilidades de reforma, ya sea, en cuanto al estilo arquitectnico, a la funcionalidad de sus ambientes,

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como a las posibilidades de ampliacin de las mismas, de acuerdo no slo con los reglamentos sino con las caractersticas de la construccin en s, o de la zona. Existen lugares donde la caracterstica es precisamente, dejar libres de construccin a grandes superficies (Ej.:Barrios de determinado estilo arquitectnico).Aqu prevalece la adecuacin sobre las posibilidades de aprovechamiento del terreno. Adems se puede haber construido sin fundacin suficiente para soportar construcciones en altura, por ejemplo, pero en los tiempos que vivimos, casi nunca una construccin resulta definitiva, toda vez que se pueden realizar refuerzos, columnas de sostn, etc.)Tambin es importante considerar la situacin econmica actual del pas (inflacin, normal, deflacin), ya que la oferta y la demanda varan segn la capacidad adquisitiva. No nos olvidemos que la tasacin es nica, pero vale para ese momento y en el lugar donde la propiedad se encuentra. Me declaro poco proclive a aplicar tablas e ndices, porque por lo general, hay factores muy importantes que se dejan de considerar, cuando se aplican taxativamente. Por ejemplo, cuando no toman en cuenta la idiosincrasia subjetiva de los pobladores de determinado lugar. Eso es lo primero que se debe tener en cuenta a la hora de tasar, porque es un factor fundamental que opera en quienes constituyen la parte ms importante del mercado y que es nada menos, que la demanda.

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Para ilustrar esto, nada ms voy a hablar de los cordobeses, que prefieren, mayoritariamente, vivir en casas amplias de una planta y con patio grande. Y por no considerar este factor subjetivo de la demanda, es que no pueden venderse los muchos departamentos, que se hicieron en distintos barrios de la ciudad, entre 2007 y 2009. Motivo por el cual, el precio de los mismos deber bajar estrepitosamente, si es que se pretenden vender o alquilar. sta es la realidad hoy, aunque en un futuro pueda revertirse. Por eso, tasar no se reduce a aplicar tablas ni ndices, sino hay que estudiar el mercado. Otro ejemplo, es que muchas empresas constructoras, apostaron a que los estudiantes salieran de Nueva Crdoba, porque all ya no se poda seguir construyendo. Y construyeron en Alberdi, General Paz y Cofico, que son barriadas muy cntricas y valoradas por la ciudadana. Sin embargo, esa proyeccin no tuvo xito y los estudiantes, siguieron prefiriendo a Nueva Crdoba. Pens que el motivo, era que all estaba todo organizado para ellos, en cuanto a negocios y diversin. Pero al realizar una encuesta entre los que buscaban alquilar all, me llev una sorpresa, porque el motivo no era se, sino que a la mayora de los estudiantes no les gustaba estudiar solos, sino en grupos, y terminaban de hacerlo a las tres de la maana o ms tarde, el tener que volverse a su departamento en barrios ms alejados y a esa hora, les resultaba riesgoso y les implicaba un mayor gasto

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en taxis. Por eso, necesitaban vivir en donde vivan sus compaeros y la mayora lo haca en Nueva Crdoba. Es que cuando se hace un emprendimiento inmobiliario, tambin se deben tener en cuenta factores subjetivos que influyen en la demanda potencial, para no fracasar. Los departamentos de un dormitorio, que se hicieron con ese fin en otros barrios se estn vendiendo y alquilando muy por debajo de las expectativas o permanecen sin vender o alquilar a pesar de esas rebajas econmicas. Y es por eso que cuando aplicamos en forma rgida, ciertos ndices y tablas nos estamos equivocando, porque estamos dejando afuera la experiencia del tasador y la influencia que tiene el mercado en el momento preciso de otorgar su informe y que no se ajusta a formas tan rgidas, sino por el contrario, son mucho ms flexibles.A veces, tengo la sensacin de que se quiere encasillar al Perito Tasador, para que realice ciertas operaciones, como si se desconfiara de su idoneidad profesional. Y no es que las tablas y dems instrumentos, no sean tiles en muchas ocasiones, pero lo sern en la medida que el tasador, estime necesario su aplicacin. Tambin el ritmo y las expectativas de progreso del lugar donde est ubicado el terreno y en su caso, lo edificado, influyen en el avalo, en cuanto modifica las posibilidades de la zona, principalmente, en el

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caso de las locaciones. Tendremos, en este caso, que considerar la influencia de la legislacin vigente., porque ha veces, se han congelado los alquileres, por diversas razones sociales, mediante leyes no muy entendibles para el propietario del inmueble. La tarea del tasador es la de relacionar lgicamente todos los factores, intrnsecos y extrnsecos, que influyan para determinar el valor virtual del inmueble, en base a razonamientos, inspecciones y clculos. Y esto, est relacionado con la lgica, pero tambin con lo fctico y especfico. Ya que cada inmueble tiene lo propio y en ese sentido es nico.Eduardo Lapa nos dice, refirindose a la tasacin, que el valor de un bien es relativo, ya que resulta de la comparacin de dos riquezas que se cambian.La demanda crece en la medida que el precio baja y viceversa. Dice que deben aproximarse el precio virtual y el real. Pero muchas veces, motivaciones subjetivas, hacen que haya distancia entre ambos. De cualquier modo, el avalo no pierde autoridad, porque es objetivo, an cuando tome en cuenta en su anlisis, a factores subjetivos que influyen en el mercado. Debemos diferenciar -dice- el valor patrimonial del valor de mercado. Ya que el patrimonio est formado por el conjunto de los bienes y tambin de las deudas.

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MTODOS PARA EVALUAR

Los ms conocidos y tradicionales son: el comparativo o directo, el indirecto y el emprico. La mayora de ellos son extranjeros y se basan en mercados muy diferentes al nuestro, como los europeos.Porque as como trajimos desde Francia la idea del Bar o Caf y adoptamos la hasta la raya de los pantalones masculinos, el uso de sombreo gardeliano y tantas otras cosas, tambin trajimos de Europa mtodos que no son adaptables a nuestras economas inestables. Y que, ante la falta de mtodos propios, los tasadores comenzamos aplicar Vamos analizarlos, sabiendo que algunos son separatistas y otros, de conjunto, segn que se tome al terreno y la edificacin por separado o en forma conjunta.

Mtodo directo o comparativo: se basa en las ventas reales de inmuebles, realizadas en pocas cercanas a la tasacin y ubicados en las inmediaciones del inmueble que se pretende tasar. Este mtodo es separatista, ya que propone evaluar el terreno por un lado y la construccin por otro, partiendo de un lote, preferentemente baldo o con

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una construccin caduca y en este caso, el gasto de demolicin se deduce del precio final. Se toma como lote tipo, al que surge de la media estadstica, al que luego se le van a aplicar correcciones, es decir, ciertos ndices, de acuerdo a las caractersticas del lote que se quiere tasar, o sea, si tiene malezas, desniveles, calidad del terreno de fundacin altimetra, simetra, propiedades geomtricas de la parcela, su ubicacin en la manzana, cuadra, orientacin, su distancia de las esquinas, la adecuacin y el aprovechamiento posible, etc.Al costo de la tierra, se devengarn los gastos para mejorar la altimetra, o para desmalezar, o lo que fuere, y as se resuelve el avalo.El sistema comparativo, hace correcciones al lote tipo, procurando medir la aptitud de la parcela a tasar, relacionando las medidas de frente y fondo, es decir por sus propiedades geomtricas, ya que tienen ms demanda los lotes de frente ancho y los fondos no tan profundos. Principalmente los lotes urbanos para edificacin de torres horizontales. Se ha usado a veces, la regla de 4-3-2-1-, conocida en EEUU, que dice: Si dividimos la fraccin en cuatro partes iguales en el sentido de su profundidad el valor de la parte frontal va a valer 40%, la que la sigue 30%, la siguiente 20% y la del fondo 10% (se basa en un lote de 30 metros)

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Pero repito que estas tablas, basadas en medidas que son tpicas de otros pases, no siempre son aplicables al nuestro. El mtodo supone una valorizacin panormica, propia del lote, no de la zona, para efectuar correcciones. Tambin la ubicacin del lote, dentro de la manzana, es decir, su orientacin y su distancia de las esquinas. La tendencia actual es la de considerar su adecuacin y aprovechamiento. Este ltimo, parte de una premisa y es que el lote vale por la superficie cubierta (la edificacin) que puede soportar (real o idealmente) Ambos elementos surgen de la relacin lote-edificio. Pero creo que nos estamos olvidando de la relacin lote- paisaje, que no es lo mismo que la valorizacin de la zona. Supongamos que un terreno, tenga una vista nica hacia un Ro, y que esa cualidad sea propia del terreno y de ningn otro de la zona. Aqu, el valor- paisaje puede ser mayor que cualquier otro a considerar. Hay lugares que son nicos y privilegiados. Y su valor no depende de la construccin, ni de la zona en s, sino de esa circunstancia. Y su precio suele ser incalculable por los mtodos habituales, que no consideren ese punto en particular. Y cmo se valora al lote tipo? Por los datos de ventas reales, que nos brindar la media estadstica.

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Ac voy a repetir que algunos confunden estadstica con encuesta. Porque cuando averiguamos datos que no se pueden verificar, estamos considerando un dato de encuesta no de estadstica. Pero es bueno conocer el mtodo desde el punto de vista terico, a saber:

Operativa:

Lote tipo:

Fecha de venta: 4-1-2000 Precio de venta: 6000 Dimensiones: 15 x 30 Superficie: 450 m2

Clculos:

Superficie cubiertaCostos de demolicin (si tuviera una edificacin caduca)Valor neto de la tierraValor por m2:Coeficiente de frente y fondoValor del lote tipo (11x 30)Coeficiente del lote a tasar

De tales clculos resulta la tasacin del lote tipo por metro cuadrado y como necesitamos varios (se recomienda un mnimo de seis), tendramos que

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hacerlos en cada uno, homogeneizar precios por fecha, forma de pago y sacar promedios.Entonces, la tasacin de un lote es igual al valor del m2 del lote tipo, multiplicado por la superficie del lote a tasar.De lo expresado, deducimos que este mtodo no es apropiado en la Argentina de nuestros das, es decir a fines del siglo XX y comienzos del XXI. Porque no nos podemos basar en lo que nos han dicho que fue el precio de venta de tal o cual inmueble., pues no me parece serio. Porque si consultamos a los vecinos, obtendramos respuestas como stas:---Me dijeron que se vendi en tantos pesos.--- Y cmo se vendi, de contado o en cuotas?---- Y el crdito, con qu inters?--- Y cul era el estado del inmueble y la antigedad? ---No s (sera la respuesta) Y en una inmobiliaria ocurrira algo parecido o lo que es peor, no diran nada frente a un desconocido. Y sa es una base slida?

Tampoco imagino a un tasador haciendo el papel de detective. Ni confo en los datos que se puedan obtener de ese modo. Por otra parte, no es fundamental ocuparse de hacer esos clculos. En cambio, s lo es, la observacin personal y minuciosa de todos los factores que

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influyen directamente en el avalo de ese bien, no de otros.Pero debemos decir que la metodologa de los comparativos, fue popularizada por la circular del BCRA 2563 y errneamente sobreestimada por profesionales y firmas tasadoras, que la aplicaron indiscriminadamente en cualquier tipo de propiedad, circunstancia, finalidad y condicin del mercado. Pero resulta que despus de la equidad cambiaria de la poca de Menem, vino la devaluacin y ante lo absurdo de considerar los precios comparativos y referenciales, se vio el error y la falta de profesionalismo a la que haba arrastrado la rigidez conceptual de esta normativa del Banco Central. (Tal como lo expresa SERINCO que es la empresa de Tasaciones y verificadores de garantas ms conocidas del pas). Mtodo Indirecto: es el llamado mtodo de capitalizacin de la renta. Consiste en que a la renta bruta obtenida por alquileres obtenidos o posibles de obtener, durante doce meses, se le restan los posibles o efectivos gastos. Y a ese resultado, se lo capitaliza de acuerdo al inters bancario. Es decir, toma como base el rendimiento del propio bien, que es el alquiler (real o posible) del inmueble, por lo que es un mtodo de conjunto, basado en la inseparabilidad de la tierra y el edificio

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Suele aplicarse preferentemente, a las propiedades destinadas a renta.Y afirma que el valor de un bien es proporcional al de su renta. O sea que un bien vale por lo que produce. Frmula de capitalizacin: R/r

(Siendo R los ingresos y r la tasa de inters) Sin embargo, esto que parece una simple divisin, presenta serias dificultades. En primer lugar, el ingreso total bruto, no puede ser usado como base, porque no est disponible completamente. Recordemos que con el ingreso bruto, se tendrn que afrontar los gastos de explotacin, cubrir la depreciacin del edificio y el resto se considera como utilidad. De lo que resulta que: Ingreso neto= ingreso bruto-(gastos + amortizacin), lo que sera R (renta)

Cuando el ingreso bruto es variable, se resuelve por tablas financieras que resuelven la frmula:

I = i ( I1+I 2...I n) (1+i) elevado a la n potencia 1

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Los gastos (de funcionamiento y mantenimiento), se pueden calcular reemplazando en la frmula la I por la G y para la amortizacin usaramos:

A= i (V (Valor depreciable n) V (valor depreciable 1)

(l+i)

Pero no nos ocupemos de tantas frmulas, porque en realidad, si las necesitramos, bastara con recurrir a informes financieros de los especialistas en el tema. Lo importante aqu, es saber que debemos considerar el valor a nuevo o residual y la depreciacin del edificio. Y que un error del 10% en la tasa de inters, aumentara el valor del terreno en ms del doble. Por mi parte, puedo decir que la inestabilidad econmica y el crecimiento de las tasas de inters, crean dudas sobre la aplicacin de principios financieros, en desmedro de este mtodo. He dado anteriormente, mi opinin acerca de las diferencias del mercado en cuanto al valor de venta y de alquiler y expuse las razones, por lo que no voy a insistir sobre la inconveniencia de este mtodo. Adems considero que su aplicacin podra ser efectiva en un pas sin crisis econmicas, donde pudiramos hacer inversiones confiables a largo plazo, a tasas de inters estables. Pero nuestra estabilidad monetaria no es confiable.

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Y un mtodo que se base en datos variables, a corto plazo, no es efectivo. Qu tasa de inters tomaramos? Algunos opinan que la de los crditos hipotecarios, pero sera una actitud voluntaria que no comparto, pues creo que los resultados nos llevaran lejos de la realidad.

Mtodo emprico: busca el valor ideal, virtual, basndose en la experiencia del mercado inmobiliario, observando los factores intrnsecos y extrnsecos que ofrece el bien junto a estadsticas comparativas de valores, dejando de lado los valores que no reflejen la normalidad de la oferta y la demanda. Chandas, se ha esforzado en brindarnos su punto de vista sobre la cuestin y segn l, la tcnica operativa de la Tasacin, se debe desarrollar en las siguientes etapas:

1) Compilacin de antecedentes2) Inspeccin de la zona de emplazamiento3) Seleccin de datos 4) Trabajo de gabinete.

Respecto del punto 1, dice que La informacin es el problema principal del avalo. Y agrega: Sin informacin, no hay valuacin. Y aqu, viene la ms seria de las preguntas: Qu tipo de informacin?

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Ya me refer a los antecedentes sobre operaciones inmobiliarias reales, que en general, no se ajustan a la verdadera operacin realizada y por otra parte, las operaciones estn protegidas por el art. 19 de la Constitucin Nacional, que resguarda a las acciones privadas entre los hombres. No se pueden hacer estadsticas con datos errneos o dudosos. Ni siquiera serviran de base, la valuacin fiscal o la base impositiva del inmueble, porque se hicieron en base a parmetros muy generales (cantidad de metros cubiertos, dimensiones del lote, etc.) datos que no siempre estn actualizados. Pero adems, hay que decirlo, cuando una inmobiliaria tasa un bien para venderlo, por lo general, establece un precio ms bajo, para venderlo rpido porque tiene inters en cobrar la comisin antes de que otro lo venda o el dueo desista. O puede ser ms alto para tentar al dueo a que venda la propiedad. Y como dijimos, los datos que toman en el mtodo de comparativos deben estar desprovistos de intereses econmicos o subjetivos que los distorsionen. Sobre la informacin que brindan los avisos en peridicos, ya manifest mis dudas. Y la informacin sobre los costos de construccin, puede aplicarse a valuaciones de proyectos, a propiedades de reciente edificacin, pero a la hora de tasar, no tienen ms importancia que los dems factores.

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Y vamos a dar un ejemplo: El costo de una vivienda de plan, construida en serie, con iguales materiales y mano de obra, de acuerdo a los costos de construccin, recin terminada por el IPV, ms el valor del terreno, es de $ 121.000. Pero resulta que luego de un tiempo se radica en las inmediaciones una Villa de emergencia. El precio de mercado baja, porque hay un elemento externo y social que va a influir sobre el avalo sin la consideracin de los costos del inmueble. Claramente vemos cmo un elemento subjetivo va a tener ms relevancia que la objetividad de los costos y los ndices correctivos de depreciacin por antigedad y estado. Claro est, que conocer todos estos procedimientos, aumenta la cultura del tasador, pero no hace al avalo.Adems, no en todas las propiedades, se puede deducir el costo de la construccin. Cunto costara construir una casa cuya antigedad es de 60 aos, que tiene molduras hechas a mano, carpintera tallada, producto de mano de obra y materiales que ya no existen? Por supuesto, que alguien va a decirme que ya no tiene vida til, segn algunas tablas de depreciacin, que le dan a la vivienda una vida de 70 aos, como mximo. Pero todos sabemos que no es as, pues existen edificaciones con esa antigedad que son muy valiosas y podran ser tiles por 70 aos ms.

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No pretendamos hacer de la valuacin una ciencia exacta ni cientfica. Es cierto que debe basarse en conocimientos, pero en aquellos que surjan de la observacin minuciosa de los factores que inciden en el mercado y que pueden modificarse de un da para otro, sin que tengan que ver las estadsticas sobre las ventas reales. Cunto valdrn las propiedades que quedaron en pie, al da siguiente de la catstrofe de San Carlos Minas en la Provincia de Crdoba? Acaso lo que decan las estadsticas de venta? O lo que decan las publicaciones de las revistas especializadas? Seguro que no. Porque simplemente, despus de la tragedia, no haba demanda. La tasacin es el arte de la observacin personal y cotidiana de las fluctuaciones y factores que tienen incidencia en la valoracin del mercado de un bien determinado, en base a un anlisis profundo y particular del mismo. Puede valerse de las matemticas, de las estadsticas, siempre y cuando se considere que esos datos son ciertos. En el punto 2, considero que s tiene importancia fundamental la inspeccin, pero no slo de la zona, sino del inmueble y todos sus factores intrnsecos. En el punto 3 y 4 vamos a coincidir, pero los datos a que se refiere el punto 3, son los que provienen del propio tasador en consideracin a los factores intrnsecos y externos del inmueble y no de costos ni de estadsticas. En cuanto a los datos sobre las

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limitaciones que tenga el inmueble (servidumbres, declaracin de utilidad pblica, etc.), creo que s son importantes a la hora de evaluarlo.

Mtodo propuesto por el ingeniero Dante Guerrero

Se tratan de homogeneizar los antecedentes brindados por ventas realizadas en un sector determinado (de contado y a plazo) y se colocan en una planilla, que el autor denomina Estudio de la tierra y donde luego va a transcribir los coeficientes correctivos. El coeficiente de actualizacin, nos pondr los precios al valor de hoy, por pago de contado (o valor presente)El coeficiente de medidas tabla de Fitte y Cervini (o tabla de frente y fondo 11x 30 m) Picozzi: a mayor volumen edificable por lote, mayor coeficiente de medidas. Cuando se trata de lotes no rectangulares, hablamos de fondo relativo, que divide la superficie por el frente. (hay que agregar el coeficiente de forma). Primero homogeneizar los lotes de forma irregular, quitndole valor a las superficies no aprovechables. A la superficie homogeneizada se la divide por la del lote y obtenemos el coeficiente de forma. Puede aplicarse a los triangulares. Para las expropiaciones, hay que tasar el lote antes y despus. La diferencia entre ambas es el valor de la

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expropiacin. Tambin se aplica a los lotes invadidos, con servidumbre, etc.

Valor del plottage: es la plus vala de un lote cuando se le han anexado uno o ms lotes, en funcin del beneficio que haya obtenido por ese hecho. (En relacin a su fondo relativo).

Coeficiente de esquina: Se suman los dos frentes y se divide la superficie del lote por esa medida. (ver tabla Valvano). La valorizacin por esquina, no alcanza a ms de 30 m desde el vrtice, si la medida es mayor, se considerarn las dos partes, por separado. Ese valor es el ndice de utilizacin (n).Entendindose por tal no slo a la superficie edificable sino a la mayor rentabilidad. Son mejores los ndices mayores de 1. Hay coeficientes por servicios pblicos y de ubicacin, todos ellos homologan las ventas, ponen a los lotes en el mismo lugar, fecha, con las mismas medidas, forma de pago, forma, etc., y de all sale el lote tipo. Por otro mtodo puede verse el grado de dispersin del lote, con respecto a la media estimada en cada coeficiente. A estas consideraciones, le corresponden las mismas crticas del mtodo comparativo. Todas estas tablas, coeficientes, tan bien pensados y ejecutados, nos hacen pensar que la tasacin se realiza en forma cuasi-matemtica. Pero no es as, porque la falla del

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mtodo est en la base de la operatoria. En los datos inciertos y dudosos en los que se fundamenta. En la tasacin, podemos usar clculos matemticos, pero referidos al bien particular que se tasa y no a distintas realidades, inciertas o probables. Este es el desafo del tasador, tomar en cuenta lo general de mercado y enfocar lo particular del inmueble. La tasacin ms que una ciencia es un arte. Y digo esto, porque considero que el arte supera a la ciencia, ya que en realidad, cualquier persona puede aprender una ciencia, pero no todos pueden realizar una obra de arte. Y es porque ste, implica una condicin, una aptitud diferente, que nace de los conocimientos, de la imaginacin, de la experiencia, de la observacin del medio y de su capacidad de sntesis. Y esas deben ser las aptitudes de un tasador. No obstante, todo ello debe plasmarse en un acto concreto, as como se hace un cuadro o una poesa, donde la obra artstica sera la expresin concreta, objetiva, de su subjetividad y sus conocimientos. As de concreto y objetivo debe resultar un informe de tasacin. De modo, que no nos esforcemos en tratar de que parezca una ciencia. Mejor, hagamos que nuestra tarea sea una obra maestra de la observacin y el anlisis, que nos permita expresar nuestros conocimientos sobre la realidad y que refleje nuestra honestidad en el resultado final.

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Mtodo directo de mercado:

Esta metodologa procede as:a) Compara ofertas y demandas potenciales del bien que se quiere tasar b) Toma al inmueble como unidad, tal como se considera en el Cdigo Civil (no es separativo) c) Toma al mercado con sus dos elementos bsicos d) Todos lo factores intrnsecos y extrnsecos se resumen en el mercado, abarcando la situacin econmica y todos los dems factores, porque se realiza en el mismo momento y sobre el mismo bien.Antes de explicarlo, conviene recordar que no existe un mercado unilateral, es decir oferta sin demandas, ni demandas sin oferta.Para que la tasacin sea seria debe existir la oferta y la demanda, porque sin ello, no hay mercado posible para considerar. Una persona que no est dispuesta a vender su propiedad no va a aceptar un precio justo y un cliente desinteresado en la oferta no ser demandante, aunque el precio sea justo. Estudiar el mercado no es fcil, ni se puede hacer comparndolo con el de otros bienes que no tienen que ver con el que se pretende tasar. Se pueden comparar sus medidas, sus metros cubiertos, la calidad constructiva, pero hay otros factores

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estticos, funcionales y hasta subjetivos que no pueden compararse porque son propios de ese bien. Los inmuebles, no se compran por sus metros cuadrados, ni por el tipo de construccin. En la mayora de los casos, no son comparables. Para poner un ejemplo, dir que un m2 cubierto de una casa de 3 m de altura y ambientes de medidas estndares, no puede comparase con un m2 cubierto, de ambientes amplios y techos de 4 m de altura, porque el confort, la aireacin, la temperatura resultante, no son las mismas. Y ese valor escapa al costo de un m2 cubierto. El inters que despierta un inmueble no es el mismo que puede tener el otro y esto no es matemtico ni se pueden hacer estadsticas con bienes tan diferentes. Mucho menos cuando no hemos conocido ni inspeccionado esos bienes que se pretenden comparar. Y voy a otro ejemplo: Cuando viene a comprar manzanas, no quieren peras porque el cliente tiene una idea definida de lo que necesita comprar y esa idea es subjetiva. Y tambin sabe lo que no quiere. Y no va a comprar 100 m2 cubierto, va a buscar un inmueble que le guste y responda a sus necesidades, que tenga confort, buena iluminacin, ventilacin, funcionalidad y sabe perfectamente lo que quiere Por otra parte, el vendedor, sabe qu precios acepta y cules no. (Porque si acepta cualquier precio por una urgencia, no podemos considerar el caso)

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Entonces tenemos que aplicar un mtodo directo, que se refiera al mismo bien que se pretende tasar y no a otros, que si bien pueden estar el la zona, tener medidas parecidas, no tienen nada que ver con el estilo, con la esttica, con el confort del bien que se tasa. Y por ms coeficientes que apliquemos desde afuera, a las cifras monetarias las pone quien se interesa en esa y no en otra propiedad. No existen coeficientes para medir esa subjetividad, ni la libertad de poder elegir. Pero en cambio, s podemos medir la cantidad de interesados que tiene una propiedad en un momento determinado. De qu manera? El tasador publica en el diario de mayor circulacin o por internet, etc. varios avisos simultneos con distintos montos y que estime probable para la venta con el consentimiento del dueo) durante quince das o un mes, sin precisar la direccin exacta. A los interesados, se los cita a distintos horarios y das para ver el inmueble Y cuando termine el procedimiento, puede valorar por comparacin directa, efectiva, concreta y objetiva por cual monto se inclina el inters de la demanda. Con ello efecta una planilla con los interesados por un precio y otro, para realizar un anlisis de formas de pago, etc. Este es el mtodo eficaz, indubitable, que no tiene que recolectar datos inciertos y dudosos, que no tiene que tasar a nuevo edificios que ya no se construyen.

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Tanto es efectivo que es el mtodo ms usado y que suele utilizar el propietario cuando vende por s o a travs de una inmobiliaria, es decir, primero ofrece el inmueble a un precio alto y si no hay interesados durante un tiempo, lo baja hasta el ltimo precio que est dispuesto a aceptar. Pero como el tasador no tiene tanto tiempo, debe publicar diversos avisos simultneos para valorar la demanda en el corto plazo.

Mtodo analgico

Es til para tasar edificaciones recientes. Es comparativo y separativo. Lo que aqu se va a comparar es el costo del proyecto de construccin del inmueble a tasar. Y a ese valor, se le aplica la depreciacin que ha tenido, desde su construccin, se suma el valor del terreno y tenemos la base. Luego se tendrn en cuenta los factores externos e internos que inciden especficamente en el inmueble.Precisamente, dentro de ellos consideraremos el valor del diseo arquitectnico, que es un valor esttico y que es resorte de la arquitectura Valoraremos el frente, la implantacin, los jardines, el estilo, la decoracin, accesorios, obras de arte adheridas, etc. Todo lo cual, tiene una gravitacin increble a la hora de considerar la demanda que pueda tener el inmueble.

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En este mtodo, partimos de un informe actualizado de costos, que puede darnos un ingeniero o un arquitecto. Y que responde a la siguiente pregunta: Cunto vale esta propiedad que debo tasar, si tuviera que construirla hoy? Y ser ese costo, la depreciacin por estado, ms el valor del lote, lo que nos dar una base. Estamos presupuestando una obra concreta, que es la del mismo inmueble, que es objeto de la tasacin. No tomamos en cuenta ventas realizadas en inmuebles que no responden a caractersticas idnticas al bien a tasar, sino al mismo inmueble y a esa base, le aplicamos los factores internos y externos especficos, su valor esttico, sus posibilidades de reforma, etc.Este mtodo, que usa la analoga, no es el ms apropiado para tasar departamentos de propiedad horizontal, porque en estos ltimos, los clculos de costo del edificio, como base para una unidad, nos resultaran excesivos, toda vez que podemos tomar del mercado, datos ms sencillos y efectivos. Como son por ejemplo, las ofertas en el mismo edificio, porque los factores de construccin, sus dimensiones, su mano de obra, materiales, su funcionalidad y la zona de influencia, son generalmente similares al del bien que se quiere tasar. Tampoco es bueno usarlo en construcciones antiguas, porque estas reproducciones de costos pueden resultar inoperantes debido al progreso en materia de construccin

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El mtodo combinado

Consiste en la aplicacin de ms de un mtodo, coordinados por la experiencia del tasador. A mi juicio, pone a prueba la capacidad y la creatividad del profesional, que debe relacionar y comparar resultados para disminuir el margen de error. Es el mtodo que propone SERINCO (Tasadores y Verificadores de garanta) cuando expresa textualmente: Tanto el mtodo directo como las dems metodologas deben usarse segn los casos y el tipo de propiedad, analizando y verificando cada inmueble a tasar, a la luz de varias de estas metodologas. Hoy por hoy, hay dos puntos esenciales en la tasacin de inmuebles: 1) la demanda potencial (anlisis y caracterizacin)2) su ubicacin (actualidad y proyeccin de la zona y actividad econmica ligada a ella.)

Mtodo integral:

Toma como punto de partida la valoracin de del terreno y de la construccin (si la hay) y a ese valor, se aplican los factores positivos y negativos, intrnsecos y extrnsecos del inmueble, que determinan el avalo final.

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Pero de ninguna manera se puede afirmar en tal barrio, vale tanto el m2 porque dentro de una zona, hay situaciones o elementos de juicio, que hacen variar el valor del inmueble que se tasa, respecto de otro cualquiera de la misma zona Toda valoracin debe hacerse en funcin del destino potencial del lote (Residencial -comercial- industria- edificio de PH- escuela- espacio verde -etc.) Y esto se ve nicamente in situ, delante de los ojos del buen observador. Frente a nosotros divisaremos, todo un marco de posibilidades, un panorama fctico que se capta con la vista y con la inteligencia. Y eso, se apoya principalmente, en nuestra experiencia, porque a la hora de tasar, no hay situaciones idnticas, aunque a simple vista lo parezcan.

Y qu factores vamos a considerar?

Factores Intrnsecos: (Positivos y negativos)

Datos no basados en tablas, sino en la lgica sobre formas, simetra, medidas, proporciones, nivel del terreno, fondo relativo, aprovechamiento, destino posible, pavimento, valor panormico particular, suelo, como fundacin o explotacin(caractersticas)

Factores externos: (Positivos y negativos)

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Datos: Ubicacin: ciudad-Barrio-manzana- cuadra-aceraValores potenciales Valor panormico de la zonaPosicin o ubicacin ( plancheta catastral)Altimetra zonal

Infraestructura urbana (Plaza, escuelas, espacios verdes-pavimento del barrio, etc.)

Infraestructura Comercial: comercios, galeras, etc.

Infraestructura de servicios: Medios de transporte ( lneas de colectivos, taxis, remises, diferenciales), de comunicacin( Telfono, Cable ,televisin, etc. ) luz, gas, agua potable, recoleccin de basura, de barrido de calles, cloacas, custodia policial, buena iluminacin, farmacias, centros mdicos, supermercados, guarderas, estaciones de servicio, escuelas, parques de diversiones, servicios de emergencias, sacerdotal , CPC, Bancos, comedores, bares, centros de esparcimiento, de cultura, teatros, cines, telfonos pblicos o cabinas, institutos de gimnasias, de estticas, etc.

Infraestructura social: clase social a que pertenecen los vecinos, no de acuerdo con el potencial econmico sino su nivel educativo, su modo de vida. Existencia o no de asentamientos ilegales en las cercanas (gitanos, usurpadores, ferias clandestinas)

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Radicacin de villas Caractersticas de los habitantes, familias, obreros fabriles, profesionales, artistas, de asentamiento estudiantil, jvenes, de edad avanzada, etc.

Operatoria del ajuste de datos .Se estima un valor de base de la zona, tomando algn parmetro cierto. Por ejemplo un promedio de las ofertas en la zona donde se halla el inmueble a tasar. Aplicando un descuento de 10 o 20 % por el exceso en la expectativa de venta, que es propio de las ofertas.

Ej.: 127.000 pesos (oferta) -20%=

127.000- 25.400= 101.600 (Valor probable de venta)

Al porcentaje lo maneja el tasador.

Factores de incidencia zonal: Positivos Negativos.

Alumbrado de gas de mercurio Mala calidad del aguaCentro Comercial No hay puesto policial

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Gas Natural Cabinas telefnicas y tel. pblicos Etc..............................

Factores intrnsecos:

Positivos Negativos

Medidas: Adecuada para el destino Fondo relativoUbicacin: esquina importante Valor panormico ( frente al cementerio)orientacin Norte Nivelado Diseo y esttica Suelo parejo, firmeForma rectangularEtc....

Cunto hay ms de positivo que de negativo? De acuerdo a ellos se realiza la correccin del precio, segn criterio fundamentado del tasador. Analizamos el mercado y se traducen estos nmeros en base a si los elementos negativos y positivos a si aumentan o disminuyen la demanda y en qu porcentaje. Se estima el valor individual por calidad de materiales, mano de obra, diseo, funcionalidad, etc.

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Todo mediante un razonamiento sustentable, que nicamente le corresponde al Perito Tasador.

Mtodos para depreciar construcciones, por antigedad y estado

Se usan para tasaciones con mtodos separativos donde el terreno se tasa por un lado y las construcciones por otro .La base comparativa que se propicia es de seis inmueble similares ubicados en la misma zona del inmueble que se tasa que se hayan vendido con fecha no mayor de dos aos. En la planilla resultante, debe constar el lugar, la fecha, la descripcin, el precio y la forma de pago que resulta de la venta de los inmuebles a comparar. Luego se deben homologar para que resulten como pagos de contado en una fecha determinada. Se hace necesario entonces, cuando se tasa la construccin, devaluarla por antigedad y estado. El mtodo ms usado para ese fin es el de Ross- Heidecke y su famosa tabla. Se toman los siguientes estados:

ESTADO DE CONSERVACIN (EDIFICIO)

1- Nuevo o Muy Bueno.................................0.00 %2- Regular (normal conservacin)................2,52 %

3-Necesita reparaciones sencillas............. 18,10% 4-Necesita reparaciones importantes........ 52,80 %

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5 Estado de demolicin...........................100,00 %

DATOS:

Superficie construida: 341 m2Antigedad: 22 aosVida probable: 80 aos (segn calidad constructiva)Estado de conservacin : 1 ( muy bueno)

Se aplican coeficientes de Ross Heidecke:

Depreciacin por edad: = 22 x100% = 27,50% 80 Coeficiente por estado, segn tabla = 72% (Ver tabla al final)

Coeficiente de depreciacin = 100% - 72% = 28 %

Valor de reposicin a nuevo por m2 = 1900 pesosValor de depreciacin de mejoras = (1.900 x 34) x 28/100 = 181.412 pesos

Valor total mejoras - valor de depreciacin = valor de mejoras depreciada. O sea:(1900 x 341) 181.412 = 647.900 - 181.412 =

466.488 pesos

Valor terreno = 312 m2 x 450 dl. = 312 x 1377 ( 3.06 cotizacin) = 429.624 pesos

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Valor de tasacin del inmueble

Valor de mejoras depreciadas................466.488 pesosValor de terreno...................................+429.624 pesos Valor venal.................................. 896.112 pesos

El agrimensor venezolano Lorenzo Di Ruggiero, hace algo muy parecido pero no la devala primero por edad y luego por estado, sino que al valor a nuevo lo devala por estado. Y los dos ya consideran incluido el valor de demolicin. Y es as, porque es el estado de la propiedad es lo que establece la vida til o probable de la construccin, en cambio, la antigedad no devala al inmueble en porcentajes tan estrictos y exactos, porque depende del mantenimiento que haya tenido. Asimismo, en pocas de hiperinflacin, un inmueble puede valer, mucho ms que cinco aos atrs, es decir cuando tena menos antigedad.

Depreciacin funcional (por inadecuacin y obsolescencia) Se estiman en un porcentual de 0,75 a 0, 85%. Por ejemplo, distribucin de ambientes inadecuados, circulacin entre dormitorios, falta de luz, de ventilacin, etc. En edificios colectivos, sean o no en altura, se considera que una superficie comn que fuera superior a 25% est mal aprovechado el espacio.

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Con respecto a este punto voy a decir que lo que ha dejado de usarse en la construccin, muchas veces, gusta ms que lo moderno. Por lo general, la gente busca confort y calidad, no modernidad, ni actualidad.

Coeficiente de forma de pago: se usa para homogeneizar precios que han sido pagados en cuotas y que se pretenden homologar como pagos de contado.Valor presente = Capital n (aos-meses) ( I ( inters) + 1)

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LA TIERRA de explotacin agrcola ganadera: ( zona rural y sub-rural) Podemos comenzar diciendo que la tierra puede tambin estar destinada, a la agricultura, a la ganadera, o a otro tipo de explotaciones, como la forestacin, la apicultura, etc. El valor de la tierra en reas rurales, se deduce de sus posibilidades de explotacin. En primer lugar, vamos a medirla en Hectrea,