Navarra de suelo y vivienda - MODIFICACION DEL …...(Centro Cívico), de acuerdo con el...
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MODIFICACION DEL PLAN ESPECIAL “SALESIANOS” en Pamplona. Aprobado mediante Resolución 365E/2015 de 18 de junio del Director General de Ordenación del Territorio, Movilidad y Vivienda, publicada en el BON 123 de 26 de junio de 2015 Febrero 2018 EQUIPO REDACTOR: Javier Larraz Andía C/Yanguas y Miranda, 1‐7º 31002 Pamplona T948222483 [email protected] www.larrazarquitectos.com Ignacio Olite Lumbreras Avda. Sancho el Fuerte, 29 ‐ 2ºB 31007 Pamplona T670243924 [email protected] www.ioarquitectos.com
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MODIFICACION DEL PLAN ESPECIAL “SALESIANOS” en Pamplona. Aprobado mediante Resolución 365E/2015 de 18 de junio del Director General de Ordenación del Territorio, Movilidad y Vivienda, publicada en el BON 123 de 26 de junio de 2015
Febrero 2018 EQUIPO REDACTOR: Javier Larraz Andía C/Yanguas y Miranda, 1‐7º 31002 Pamplona T948222483 [email protected] www.larrazarquitectos.com
Ignacio Olite Lumbreras Avda. Sancho el Fuerte, 29 ‐ 2ºB 31007 Pamplona T670243924 [email protected] www.ioarquitectos.com
ÍNDICE MEMORIA
1. ANTECEDENTES
2. PROMOTOR
3. EQUIPO REDACTOR
4. OBJETO DE LA MODIFICACION DEL PLAN ESPECIAL
NORMATIVA URBANÍSTICA VIGENTE
1. NORMATIVA GENERAL VIGENTE.
2. NORMATIVA PARTICULAR VIGENTE.
3. FICHA DE LA NORMATIVA URBANÍSTICA PARTICULAR VIGENTE.
NORMATIVA URBANÍSTICA PROPUESTA
1. NORMATIVA GENERAL PROPUESTA.
1.1. CONDICIONES DE LA EDIFICACIÓN
‐ Artículo 1: Alineaciones
‐ Artículo 2: Rasantes
‐ Artículo 3: Régimen de Usos
‐ Artículo 4: Condiciones de parcelación
‐ Artículo 5: Forma de medir la edificabilidad
‐ Artículo 6: Número de piezas habitables
‐ Artículo 7: Ámbitos mínimos de mancomunación
‐ Artículo 8: Gestión de los garajes mancomunados
‐ Artículo 9: Posición y número de rampas
‐ Artículo 10: Previsión de plazas
1.2. CONDICIONES DE LA URBANIZACIÓN DE LAS SUPERFICIES LIBRES DE USO PÚBLICO SOBRE PARCELA PRIVADA
‐ Artículo 11: Urbanización. Medidas de conservación y mantenimiento de la urbanización.
‐ Artículo 12: Viario e infraestructuras existentes
‐ Artículo 13: Directrices de diseño del espacio urbano
‐ Artículo 14: Normativa de calidad de la urbanización
‐ Artículo 15: Proyectos de obras de urbanización del espacio libre privado de uso público en superficie.
‐ Artículo 16.1: Gestión económica de las Obras de urbanización del espacio libre privado de uso público en superficie y de las Obras de refuerzo de las redes exteriores
‐ Artículo 16.2: Cesiones al Ayuntamiento de Pamplona
‐ Articulo 17: Normativa de Procedimiento de la Gestión Arqueológica.
2. NORMATIVA PARTICULAR PROPUESTA.
‐ Artículo 18: Número de plantas sobre rasante.
‐ Artículo 19: Altura obligatoria de cada planta.
‐ Artículo 20: Construcciones por encima de la rasante de coronación.
‐ Artículo 21: Alineaciones en planta bajo rasante
‐ Artículo 22: Alineaciones en Planta Baja
‐ Artículo 23: Alineaciones en Plantas elevadas
‐ Artículo 24: Vuelos
‐ Artículo 25: Retranqueos
‐ Artículo 26: Elementos estructurales en fachada
‐ Artículo 27: Materiales y composición de fachadas. Planta Baja
‐ Artículo 28: Materiales y composición de fachadas. Plantas elevadas.
‐ Artículo 29: Tendederos.
‐ Artículo 30: Cubiertas
‐ Artículo 31: Entreplantas
‐ Artículo 32: Porches
‐ Artículo 33: Pasos bajo la edificación
‐ Artículo 34: Servidumbres
‐ Artículo 35: Objetivos de calidad acústica.
‐ Artículo 36: Servidumbres Aeronáuticas.
3. FICHA DE LA NORMATIVA URBANÍSTICA PARTICULAR PROPUESTA.
‐ Determinaciones de carácter general.
‐ Cuadro de parcelas, superficies edificables y usos.
‐ Determinaciones funcionales.
‐ Determinaciones formales.
‐ Determinaciones relativas a gestión y desarrollo de la unidad. ANEXO
Acuerdo de la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Pamplona para la Modificación del Plan Especial.
MODIFICACION DEL PLAN ESPECIAL SALESIANOS 1
MEMORIA
1. ANTECEDENTES
El Gobierno de Navarra, el Excmo. Ayuntamiento de Pamplona, el Ayuntamiento del Valle de Egüés y la
Congregación Salesiana de San Juan Bosco firmaron, con fecha 13 de enero de 2011, un Protocolo de
Colaboración para el traslado del Centro de Formación Profesional de Salesianos situado en la Calle
Aralar de Pamplona a su nueva ubicación en el AR-1 de Olaz, Valle de Egüés.
La operación exigió modificar las determinaciones urbanísticas de dos municipios diferentes, Pamplona
y Egüés, por lo que la figura de planeamiento adecuada, de acuerdo a la Ley vigente de Ordenación del
Territorio y Urbanismo, fue la redacción del Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal "Salesianos",
aprobado el 13 de junio de 2012 por parte del Gobierno de Navarra.
El objeto del PSIS fue establecer una nueva ordenación de la AR-1 de Olaz y la regulación de las
condiciones urbanísticas que han de regir en la parcela 24 del polígono 2 (Calle Aralar) de Pamplona,
donde se preveía un desarrollo de tipo residencial. Para esta ordenación se establecen las
determinaciones urbanísticas estructurantes, siendo preciso un desarrollo posterior de las
determinaciones pormenorizadas mediante la redacción del documento urbanístico que corresponda
tratándose de suelo urbano consolidado.
En enero de 2014, Navarra de Suelo y Vivienda S.A. (NASUVINSA) convoca un concurso de Proyectos
al objeto de definir la ordenación urbanística pormenorizada de la parcela 24 del Polígono 2 de
Pamplona, correspondiente al Colegio Salesianos, en desarrollo de las determinaciones del Plan
Sectorial de Incidencia Supramunicipal (PSIS) "Salesianos" en el que colaboran Gobierno de Navarra y
el Ayuntamiento de Pamplona. El premio del concurso llevaba aparejado el compromiso por parte de la
entidad convocante, del encargo del Plan Especial de la citada parcela. El fallo del concurso se produce
el 3 de julio de 2014 a favor de la propuesta presentada bajo el lema “Sol de Medialuna”, redactada por
los arquitectos D. Javier Larraz Andía y D. Ignacio Olite Lumbreras.
Los ganadores del concurso procedieron a la redacción del Plan Especial (PE) de Salesianos que
establece las determinaciones pormenorizadas de la ordenación propuesta en la parcela 24 del
Polígono 2 (Calle Aralar) de Pamplona, de acuerdo a lo dispuesto en el PSIS “Salesianos”, siendo
promovido por la Congregación Salesiana de San Juan Bosco, el Departamento de Educación del
Gobierno de Navarra y Navarra de Suelo y Vivienda S.A. (NASUVINSA).
Mediante Resolución 365E/2015, de 18 de junio, del Director General de Ordenación del Territorio,
Movilidad y Vivienda, se aprueba definitivamente el Plan Especial “Salesianos”, en desarrollo del Plan
Sectorial de Incidencia Supramunicipal de Salesianos.
Con fecha de 6 de abril de 2017 se ha otorgado por la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de
Pamplona la correspondiente licencia de parcelación.
Como consecuencia del proceso de ordenación urbanística se han configurado once parcelas. Las
parcelas P7, P10 y el 87´4335 % de la P 4 corresponden al Ayuntamiento de Pamplona. La parcela P7
(Centro Cívico), de acuerdo con el cumplimiento del art. 14.1b del RD 2/2008, el Protocolo de
Colaboración, Anejo5, incluido en el PSIS Salesianos y el art. 29 de la Normativa Urbanística General
del PGM de Pamplona, se obtiene como dotación para el dominio público en compensación por la
dotación privada (Colegio Salesianos) que se suprime. Las parcelas P10 y el 87´4335 % de la P4, se
entregan en concepto de cesión libre de cargas a la Administración competente, correspondiente al
MODIFICACION DEL PLAN ESPECIAL SALESIANOS 2
10% de la edificabilidad media ponderada de la actuación, atendiendo sólo al incremento de
edificabilidad media ponderada que resulta del PSIS y del PE que lo desarrolla, según establece el
art.16.2 del RD 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo
8/2008, por considerar la actuación una Actuación de Dotación (art. 14 1b).
NASUVINSA, sociedad pública dependiente del Gobierno de Navarra y adscrita al Departamento de
Asuntos Sociales, en virtud de los compromisos adquiridos por el Gobierno de Navarra en el referido
Protocolo de Colaboración, y actuando como agente público en la presente actuación, ha procedido en
el mes de agosto de 2017, a la subasta de las parcelas P1, P2, P3, P5, P6, P8, P9 y P11, resultando
adjudicadas y vendidas cuatro de ellas:
Parcela 5 a NATURE ESTE S.L.
Parcela 6 a CONSTRUCCIONES ANDIA S.A
Parcela 9 a ADANIA RESIDENCIAL S.L.
Parcela 11 a NATURE ESTE S.L.
La legalidad del Plan Especial aprobado ha sido ratificada por la Sentencia 372/2017, de 21 de
septiembre de 2017, de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de
Navarra.
2. PROMOTOR
Esta modificación del Plan Especial es promovida por Navarra de Suelo y Vivienda S.A (NASUVINSA),
la Congregación Salesiana de San Juan Bosco, Adania Residencial S.L., Construcciones Andia S.A. y
Nature Este S.L.
3. EQUIPO REDACTOR
La redacción del presente Plan Especial corre a cargo de:
- Javier Larraz Andía Arquitecto colegiado nº 2.127 del COAVN.
- Ignacio Olite Lumbreras Arquitecto colegiado nº 2.934 del COAVN.
4. OBJETO DE LA MODIFICACIÓN DEL PLAN ESPECIAL
El objeto de la modificación es posibilitar una reducción volumétrica del Plan Especial, planteando las
alturas actuales de la edificación no como obligatorias sino como máximas. Esta modificación responde
a la búsqueda de un mayor consenso social. La nueva volumetría pretende ser más sensible en la
construcción de la nueva escena urbana, en particular en la calle Leyre, suavizando su perfil actual
respecto a la edificación existente.
Por otra parte, pretende profundizar en la coherencia arquitectónica del conjunto, proponiendo una
misma unidad material para todo el ámbito, respondiendo a las sugerencias planteadas por
asociaciones vecinales en el sentido de garantizar una realidad construida del conjunto unitaria y de
calidad arquitectónica.
Ambos conceptos, volumetría y materialidad se desarrollarán en un ESTUDIO DE DETALLE de todo el
conjunto, a excepción hecha de la Parcela 7 (dotacional) que por su singularidad debe ser desarrollada
de modo independiente.
Con dicho objeto, se propone una modificación de la Normativa Urbanística vigente en sus Artículos nºs
2, 5, 18, 19, 21, 27, 28 y 29, así como la modificación de la Ficha de Normativa Urbanística Particular
en su apartado “Determinaciones Formales”.
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PA
RTI
CU
LAR
- Art
ícul
o 18
: Nº d
e pl
anta
s so
bre
rasa
nte
Se
espe
cific
a en
los
pla
nos
de o
rden
ació
n y
en l
as f
icha
s ur
baní
stic
as e
l nú
mer
o de
pla
ntas
sob
re
rasa
nte
de c
ada
una
de la
s pa
rcel
as, s
iend
o es
te o
blig
ator
io.
- Art
ícul
o 19
: Altu
ra o
blig
ator
ia d
e ca
da p
lant
a.
Las
plan
tas
elev
adas
se
aj
usta
rán
en
su
nive
l de
pa
vim
ento
a
las
rasa
ntes
se
ñala
das
en
la
docu
men
taci
ón g
ráfic
a.
La a
ltura
est
able
cida
en
la p
lant
a ba
ja e
s va
riabl
e en
fun
ción
de
cada
par
cela
, se
gún
qued
a re
fleja
do e
n
la d
ocum
enta
ción
grá
fica.
La a
ltura
est
able
cida
par
a la
s pl
anta
s el
evad
as e
s de
305
cm
. de
sue
lo t
erm
inad
o a
suel
o te
rmin
ado
en
cada
una
de
ella
s.
- Art
ícul
o 20
: Con
stru
ccio
nes
por e
ncim
a de
la ra
sant
e de
cor
onac
ión
No
se p
erm
ite la
col
ocac
ión
de e
lem
ento
s ve
rtic
ales
que
sup
eren
la a
ltura
del
pet
o de
cor
onac
ión,
com
o
vent
ilaci
ones
, de
eva
cuac
ión
de h
umos
y g
ases
, ch
imen
eas,
inst
alac
ione
s de
l edi
ficio
, et
c. e
n un
a fr
anja
horiz
onta
l de
2 m
, dis
tanc
ia to
mad
a de
sde
la p
arte
ext
erio
r de
l pet
o de
cor
onac
ión.
En
esta
fra
nja
de d
os m
etro
s, c
ualq
uier
ele
men
to c
onst
ruid
o co
mo
torr
eone
s de
esc
aler
a o
asce
nsor
es,
o co
nstr
ucci
ones
des
tinad
as a
ins
tala
cion
es p
ropi
as d
el e
dific
io d
e cu
alqu
ier
tipo,
no
podr
á su
pera
r la
rasa
nte
de c
oron
ació
n de
l pet
o de
cub
iert
a.
En
el r
esto
de
la c
ubie
rta,
tod
os l
os e
lem
ento
s co
nstr
uido
s o
mec
ánic
os d
eber
án i
nscr
ibirs
e de
ntro
de
plan
os c
on p
endi
ente
del
20%
des
de la
ras
ante
de
la p
arte
ext
erio
r de
l pet
o de
cor
onac
ión.
- Art
ícul
o 21
: Alin
eaci
ones
en
Plan
ta B
ajo
rasa
nte
Las
alin
eaci
ones
de
plan
ta b
ajo
rasa
nte
de c
ada
una
de la
s pa
rcel
as s
e es
peci
fican
en
la d
ocum
enta
ción
gráf
ica.
Son
alin
eaci
ones
obl
igat
oria
s.
- Art
ícul
o 22
: Alin
eaci
ones
en
Plan
ta B
aja
Las
alin
eaci
ones
de
la p
lant
a ba
ja s
on a
linea
cion
es o
blig
ator
ias,
exc
epto
en
la p
arce
la P
7 (D
otac
iona
l),
dond
e so
n m
áxim
as..
Que
dan
espe
cific
adas
en
la
do
cum
enta
ción
gr
áfic
a an
exa.
Ú
nica
men
te
se
perm
itirá
n re
tran
queo
s se
gún
las
cond
icio
nes
espe
cific
adas
en
el a
rtíc
ulo
25.
- Art
ícul
o 23
: Alin
eaci
ones
en
Plan
tas
elev
adas
Las
alin
eaci
ones
de
plan
tas
elev
adas
ten
drán
car
ácte
r de
obl
igat
oria
s o
máx
imas
seg
ún l
o di
spue
sto
en
los
plan
os d
e or
dena
ción
.
Sól
o se
per
mite
n re
tran
queo
s se
gún
las
cond
icio
nes
indi
cada
s en
el a
rtíc
ulo
25.
No
se p
erm
iten
patio
s ab
iert
os a
fach
ada.
- Art
ícul
o 24
: Vue
los
No
se p
erm
iten
vuel
os,
com
o: c
uerp
os v
olad
os c
erra
dos,
bal
cone
s, c
orni
sas,
ale
ros,
mar
ques
inas
o
told
os,
que
sobr
epas
en la
s al
inea
cion
es g
rafia
das
en p
lano
s, s
alvo
los
sigu
ient
es v
uelo
s, d
efin
idos
com
o
oblig
ator
ios
en lo
s pl
anos
de
alin
eaci
ones
obl
igat
oria
s y
espe
cific
ados
en
la d
ocum
enta
ción
grá
fica
anex
a:
- E
n pa
rcel
a 1,
vue
lo e
n la
fach
ada
NE
des
de la
pla
nta
1ª h
asta
la p
lant
a 9ª
.
- E
n pa
rcel
a 6,
vue
lo e
n la
fach
ada
SO
des
de la
pla
nta
1ª h
asta
la p
lant
a 7ª
.
- E
n pa
rcel
a 8,
vue
lo e
n la
fach
ada
NE
des
de la
pla
nta
1ª h
asta
la p
lant
a 16
ª.
- E
n pa
rcel
a 11
, vue
lo e
n la
fach
ada
SO
des
de la
pla
nta
1ª h
asta
la p
lant
a 13
ª.
En
la p
arce
la 7
, de
uso
dota
cion
al, s
e pe
rmite
el v
uelo
en
la fa
chad
a N
E d
esde
la p
lant
a 1ª
has
ta la
3ª,
sin
cons
ider
ació
n de
l vue
lo c
omo
alin
eaci
ón o
blig
ator
ia s
ino
máx
ima.
- Art
ícul
o 25
: Ret
ranq
ueos
Se
perm
iten
retr
anqu
eos
en p
lant
a ba
ja,
siem
pre
que
no d
ejen
nin
gún
elem
ento
est
ruct
ural
ais
lado
al
exte
rior.
El r
etra
nque
o m
ínim
o se
rá d
e 40
cm
.
No
se p
erm
iten
retr
anqu
eos
en p
lant
as e
leva
das,
sal
vo l
os e
spec
ifica
dos
en l
os p
lano
s de
alin
eaci
ones
para
la g
ener
ació
n de
terr
azas
cub
iert
as a
bier
tas.
- Art
ícul
o 26
: Ele
men
tos
estr
uctu
rale
s en
fach
ada
No
se p
erm
ite l
a ap
aric
ión
de e
lem
ento
s es
truc
tura
les
vist
os e
xent
os e
n fa
chad
a, n
i en
las
ter
raza
s
abie
rtas
de
plan
tas
elev
adas
ni e
n lo
s po
sibl
es r
etra
nque
os d
e pl
anta
baj
a.
- Art
ícul
o 27
: Mat
eria
les
y co
mpo
sici
ón d
e fa
chad
as. P
lant
a B
aja
Se
prev
é la
col
ocac
ión
de u
na r
ejill
a co
ntin
ua d
eac
ero
laca
do e
n ne
gro,
de60
cm
de
altu
ra,
para
la
vent
ilaci
ón d
e lo
s lo
cale
s en
pla
nta
baja
. La
col
ocac
ión
de e
sta
rejil
la e
s ob
ligat
oria
en
todo
el
perí
met
ro
del e
dific
io,
incl
uyen
do la
s zo
nas
com
plem
enta
rias
del u
so r
esid
enci
al y
las
posi
bles
zon
as d
e re
tran
queo
,
y de
berá
ser
del
mis
mo
mat
eria
l y d
iseñ
o en
cad
a un
o de
los
ámbi
tos
defin
idos
en
el a
rtíc
ulo
28.
En
plan
tas
baja
s el
mat
eria
l do
min
ante
deb
erá
ser
vidr
io t
rans
lúci
do o
tra
nspa
rent
e de
cua
lqui
er t
ipo,
disp
uest
o en
par
amen
tos
cont
inuo
s de
sue
lo a
tec
ho.
Los
para
men
tos
opac
os q
ue s
e de
sarr
olle
n en
el
mis
mo
plan
o de
la f
acha
da t
endr
án q
ue s
er,
nece
saria
men
te,
del m
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ial d
e re
vest
imie
nto
de la
fac
hada
del e
dific
io,
con
el m
ism
o de
spie
ce,
colo
r, t
extu
ra y
mod
ulac
ión,
pro
hibi
éndo
se e
xpre
sam
ente
la a
paric
ión
NO
RM
ATI
VA
GE
NE
RA
L Y
PA
RTI
CU
LAR
VIG
EN
TE. P
LAN
ES
PE
CIA
L S
ALE
SIA
NO
S
8
de h
ueco
s de
cua
lqui
er t
ipo
en l
os m
ism
os.
Tan
to l
os h
ueco
s co
mo
los
paño
s op
acos
deb
erán
de
exte
nder
se d
esde
el n
ivel
de
suel
o ha
sta
la r
ejill
a su
perio
r, y
tend
rán
una
anch
ura
mín
ima
de 2
00 c
m.
Den
tro
de lo
s po
sibl
es r
etra
nque
os,
tant
o lo
s pa
ños
acris
tala
dos
com
o lo
s pa
ños
opac
os d
eber
án t
ambi
én
exte
nder
se d
esde
el
nive
l de
sue
lo h
asta
la
rejil
la s
uper
ior,
si
bien
en
este
cas
o la
ele
cció
n de
los
mat
eria
les
es li
bre.
Que
da e
xpre
sam
ente
pro
hibi
da l
a ro
tula
ción
com
erci
al f
uera
de
los
límite
s de
la
alin
eaci
ón d
e fa
chad
a.
Dic
ha r
otul
ació
n de
berá
situ
arse
sie
mpr
e tr
as e
l pla
no d
el c
erra
mie
nto
del l
ocal
.
- Art
ícul
o 28
: Mat
eria
les
y co
mpo
sici
ón d
e fa
chad
as. P
lant
as e
leva
das.
Con
ob
jeto
de
as
egur
ar
una
cier
ta
hom
ogen
eida
d m
ater
ial
del
conj
unto
, se
es
tabl
ece
que,
co
n
inde
pend
enci
a de
que
los
edi
ficio
s co
rres
pond
an a
dis
tinta
s pa
rcel
as y
pue
dan
ser
abor
dado
s de
sde
proy
ecto
s y
en m
omen
tos
dist
into
s, e
n ci
erto
s co
njun
tos
edifi
cado
s su
s fa
chad
as c
uent
en c
on u
na m
ism
a
solu
ción
mat
eria
l en
su a
caba
do s
uper
ficia
l.
Par
a el
lo s
e es
tabl
ecen
cua
tro
ámbi
tos
en l
os q
ue s
e de
be c
umpl
ir co
n la
obl
igac
ión
de c
onst
ruir
una
mis
ma
solu
ción
int
egra
l pa
ra s
us f
acha
das
en t
odo
el á
mbi
to.
Los
mat
eria
les
a em
plea
r en
las
fac
hada
s
será
n id
éntic
os p
ara
toda
s la
s pa
rcel
as e
n ca
da u
no d
e lo
s gr
upos
o á
mbi
tos
sigu
ient
es:
-Á
mbi
to F
1: P
arce
las
1 +
2 +
3 +
fach
ada
SO
de
la p
arce
la 4
.
-Á
mbi
to F
2: P
arce
las
5 +
6 +
fach
ada
NE
de
la p
arce
la 4
.
-Ä
mbi
to F
3: P
arce
la 8
.
-Á
mbi
to F
4: P
arce
las
9 +
10
+ 1
1
En
cada
gru
po o
ám
bito
, lo
s di
stin
tos
prop
ieta
rios
debe
rán
reda
ctar
un
acue
rdo
conj
unto
en
el q
ue
defin
irán
con
prec
isió
n el
mat
eria
l de
fac
hada
y s
u co
lor,
cuy
as c
arac
terí
stic
as s
erán
vin
cula
ntes
par
a el
desa
rrol
lo d
el c
onju
nto
de la
s pa
rcel
as d
e di
cho
ámbi
to.
- M
ater
iale
s en
fach
adas
ext
erio
res.
Los
mat
eria
les
de fa
chad
a pe
rmiti
dos
para
las
zona
s ci
egas
de
la e
nvol
vent
e ex
terio
r so
n:
- A
plac
ado
de p
iedr
a na
tura
l en
tono
s gr
ises
osc
uros
y n
egro
s, c
omo
por
ejem
plo
pied
ra c
alca
reni
ta g
ris,
pied
ra c
uarc
ita c
eles
te, g
rani
to n
egro
o p
iedr
as s
imila
res.
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anel
es p
refa
bric
ados
de
horm
igón
tex
tura
do c
on a
caba
do g
reca
do c
on m
olde
de
chap
a o
mol
de d
e
gom
a. N
o se
adm
iten
los
pane
les
lisos
con
o s
in a
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do d
e ch
orro
de
aren
a.
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orm
igón
arm
ado
in s
itu a
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do v
isto
.
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acha
das
de c
hapa
: de
zinc
, de
acer
o pe
rfor
ado
prel
acad
o, o
de
fund
ició
n de
alu
min
io.
- F
acha
das
de c
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ond
ulad
a o
grec
ada:
de
alum
inio
o a
cero
pre
laca
do.
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eves
timie
nto
de v
idrio
tran
spar
ente
o tr
aslú
cido
.
- La
drill
o ca
ravi
sta
en c
olor
neg
ro c
on ju
nta
oscu
ra.
Los
mat
eria
les
corr
espo
ndie
ntes
a la
s ca
rpin
terí
as d
e lo
s hu
ecos
de
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ada,
tan
to e
n pl
anta
baj
a co
mo
en p
lant
as s
uper
iore
s po
drán
ser
:
- C
arpi
nter
ía d
e ac
ero
acab
ado
en c
olor
gris
.
- C
arpi
nter
ía d
e ac
ero
inox
idab
le p
ulid
o m
ate.
-C
arpi
nter
ía d
e al
umin
io a
nodi
zado
en
su c
olor
o la
cado
col
or g
ris o
scur
o o
negr
o.
- C
arpi
nter
ía d
e m
ader
a na
tura
l.
Dim
ensi
ones
y c
ompo
sici
ón d
e lo
s m
ater
iale
s de
fach
ada
en z
onas
opa
cas:
Los
mat
eria
les
de f
acha
da c
on d
espi
eces
de
dim
ensi
ones
inf
erio
res
a 90
cm
. de
berá
n cu
mpl
ir lo
sigu
ient
e:
- T
odos
los
mat
eria
les
debe
n co
loca
rse
con
junt
a a
1/2
o a
1/3,
no
adm
itién
dose
su
disp
osic
ión
en
retíc
ula
ni p
ieza
s de
form
a cu
adra
da.
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l des
piec
e de
fac
hada
deb
erá
dar
cont
inui
dad
a la
s lín
eas
horiz
onta
les
que
dete
rmin
an la
s pa
rtes
supe
rior
e in
ferio
r de
l áre
a de
ape
rtur
a de
hue
cos
en fa
chad
a.
La
com
posi
ción
de
hu
ecos
de
fa
chad
a de
berá
re
spet
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las
dete
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acio
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exac
tas
de
la
docu
men
taci
ón g
ráfic
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áxim
os y
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.
Se
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os:
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n de
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as.
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com
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tip
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ició
n de
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ienz
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inuo
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pañ
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os.
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n ca
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l
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M p
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stin
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elas
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fach
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MODIFICACION DEL PLAN ESPECIAL SALESIANOS. NORMATIVA GENERAL Y PARTICULAR PROPUESTAS. 1
NORMATIVA URBANÍSTICA PROPUESTA
1. NORMATIVA GENERAL PROPUESTA
1.1. CONDICIONES DE LA EDIFICACIÓN
- Artículo 1: Alineaciones
Tendrán carácter de obligatorias o máximas según lo dispuesto en los planos de
ordenación.
- Artículo 2: Rasantes
Las rasantes señaladas en los planos de ordenación son máximas. Se distinguen los
siguientes tipos de rasantes para cada parcela:
- Rasante de nivel de suelo para cada planta.
- Rasante de cabezal y cota de antepecho para los huecos de fachada en cada planta.
- Rasante de coronación del peto de fachada en la última planta de cada parcela.
- Rasante de urbanización en el encuentro de la edificación con el perímetro exterior.
Estas rasantes se reajustarán mediante un Estudio de Detalle conjunto, sin que en ningún
caso se supere la rasante de coronación de peto de fachada de la última planta de cada
parcela.
- Artículo 3: Régimen de Usos
Los usos establecidos son:
- Uso global: Residencial colectivo
- Usos permitidos: Se establecen de acuerdo a la modificación del Plan
Municipal del art. 28 (B.O.N. 8/10/2014)
Los regímenes de usos pormenorizados dentro del uso global residencial colectivo son de
acuerdo a la tabla nº 2, salvo el uso residencial colectivo en planta baja, que queda
prohibido, a excepción de los usos complementarios del uso residencial:
- Residencial colectivo con locales en PB 1
- Residencial colectivo en todas las plantas 1
- Residencial unifamiliar 1
- Residencia comunitaria y asistencial 1
- Residencia eventual 1
- Industrial < PB+2 4
- Taller o almacén < PB+2 3
- Comercial 1
- Oficinas 3
MODIFICACION DEL PLAN ESPECIAL SALESIANOS. NORMATIVA GENERAL Y PARTICULAR PROPUESTAS. 2
- Bar y/o restaurante 3
- Discotecas, salas de baile 4
- Dotacional 1
El criterio de compatibilidad es el siguiente:
- 1: Permitido.
- 3: Tolerado (25%).
- 4: Prohibido.
- Artículo 4: Condiciones de parcelación
El suelo comprendido dentro del ámbito del plan especial tiene la consideración de suelo
urbano consolidado, por tanto la actuación no requiere de documentos de parcelación y
equidistribución posteriores. No obstante, las once parcelas definidas en el presente plan
especial requerirán de la previa licencia de parcelación con carácter previo a la inscripción
de las mismas en el registro de la propiedad.
Las parcelas señaladas en planos tienen carácter de parcelas mínimas e indivisibles,
permitiéndose su agregación.
- Artículo 5: Forma de medir la edificabilidad
A efectos de cómputo de la edificabilidad, la superficie construida sobre rasante será el
resultado de la adición de las siguientes superficies:
- La limitada por el perímetro exterior del cierre de las fachadas en cada planta.
- El 50% de la superficie correspondiente a las terrazas cubiertas abiertas.
- En planta baja, la superficie delimitada por la alineación obligatoria, incluidos los portales
de acceso, rampas, zaguanes, instalaciones, retranqueos y otros usos.
- La construcción bajo rasante no consumirá edificabilidad.
- En el caso de soluciones arquitectónicas cuyos espesores de fachada sean superiores a
30 cm, la superficie consumida como consecuencia del aumento de espesor de los
cerramientos a partir de 30 cm. no computará a efectos del cálculo de la edificabilidad.
- En la última planta de cada parcela, podrán disponerse patios abiertos sin consumo de
aprovechamiento en esta planta, siempre y cuando estos patios no modifiquen el diseño
de la fachada.
- Artículo 6: Número de piezas habitables
Se determinará el número máximo de piezas habitables para cada parcela multiplicando
por cuatro el resultado de dividir por 110 la superficie construida (en metros cuadrados)
cerrada destinada a uso residencial en su totalidad, entendiéndose por pieza habitable
MODIFICACION DEL PLAN ESPECIAL SALESIANOS. NORMATIVA GENERAL Y PARTICULAR PROPUESTAS. 3
únicamente los dormitorios y el salón. El número máximo de viviendas de dos piezas
habitables en cada parcela será del 40%.
- Artículo 7: Ámbitos mínimos de mancomunación
Se establecen en la ordenación dos garajes mancomunados, correspondientes a los
siguientes ámbitos:
- Mancomunado A: Parcelas 1, 2, 3, 5 y 6.
- Mancomunado B: Parcelas 8, 9, 10 y 11.
Las parcelas 4 (Comecial) y 7 (Dotacional) disponen de uso del subsuelo independiente
de los mancomunados. No obstante, en caso de acuerdo entre las partes, la parcela 4
podrá mancomunar total o parcialmente sus sótanos con el Mancomunado A.
- Artículo 8: Gestión de los garajes mancomunados.
Cada garaje mancomunado será objeto de un "Proyecto de Garaje mancomunado y
Proyecto de Actividades Clasificadas" unitario, que irá vinculado al primer proyecto de
edificación que pertenezca a dicho garaje mancomunado, que solicite licencia de obras.
Su ejecución deberá quedar finalizada antes de la concesión de licencia de primera
utilización del último edificio que forme parte del mancomunado.
- Artículo 9: Posición y número de rampas
Los Proyectos de garaje mancomunado definirán el número y la posición de las rampas en
cada garaje. Los accesos al sótano, tanto rodados como peatonales, se harán en todo
caso dentro de las alineaciones de la edificación en planta baja, por lo que no pueden
ubicarse accesos en la zona libre de uso público. Los accesos rodados se situarán
siempre en el frente de parcela que de a calle de tráfico rodado, situándose en las calles
Leyre, Aralar y San Fermín. Excepto en la parcela 7, no se permiten los accesos rodados
a planta sótano desde la calle Media Luna. Tampoco se permiten desde la nueva zona
peatonal en la prolongación del eje de la calle Teobaldos.
En el caso del garaje de la zona comercial de la parcela 4, su acceso será independiente
al del resto de las parcelas y se realizará desde la calle Aralar, salvo acuerdo de
mancomunación total o parcial con el Mancomunado A.
- Artículo 10: Previsión de plazas
Resulta obligada la construcción de plazas de aparcamiento en el interior de las parcelas,
cuyo número mínimo será el resultado de la suma de 1,3 plazas por vivienda construida y
de 1 plaza por cada 100 m2 construidos destinados a usos distintos del residencial. Este
requisito se deberá cumplir en el conjunto de cada uno de los dos garajes
mancomunados.
MODIFICACION DEL PLAN ESPECIAL SALESIANOS. NORMATIVA GENERAL Y PARTICULAR PROPUESTAS. 4
La parcela 7, correspondiente a equipamiento público, no genera necesidad de reservas
de aparcamiento.
MODIFICACION DEL PLAN ESPECIAL SALESIANOS. NORMATIVA GENERAL Y PARTICULAR PROPUESTAS. 5
1.2. CONDICIONES DE LA URBANIZACIÓN DE LAS SUPERFICIES LIBRES DE USO PÚBLICO
SOBRE PARCELA PRIVADA
- Artículo 11: Urbanización. Medidas de conservación y mantenimiento de la urbanización.
Las condiciones de la urbanización de las superficies libres de uso público sobre parcela
privada serán desarrolladas en los dos “Proyectos de obras de urbanización del espacio
libre privado de uso público en superficie”, correspondientes a cada uno de los dos
ámbitos de obras de urbanización designados en el presente Plan Especial.
Su contenido deberán respetar las determinaciones establecidas en la documentación
gráfica y escrita del presente Plan Especial. Deberá cumplir toda la normativa aplicable,
y en particular las determinaciones que le sean de aplicación de la Normativa de
Accesibilidad (Orden VIV/561/2010, de 1 de febrero, por la que se desarrolla el
documento técnico de condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación para el
acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados).
Todo el espacio libre será privado de uso público. Su mantenimiento será asumido por
los propietarios de las parcelas, tal y como se establece en el PSIS (Punto 9 de la
Memoria: “Sostenibilidad económica de la propuesta en el término municipal de
Pamplona”).
- Artículo 12: Viario e infraestructuras existentes
Las obras de urbanización deberán respetar las rasantes existentes en el viario
perimetral.
Todos los elementos de las redes de abastecimiento, saneamiento y demás
infraestructuras estarán ubicados en dominio público.
El primer “Proyecto de Obras de Urbanización” en redactarse, deberá incorporar los
Proyectos de refuerzo de las redes exteriores necesarios para el conjunto de todo el
Plan Especial: redes de abastecimiento, saneamiento, electricidad, telecomunicaciones,
gas, etc. Preverá cuantas obras sean necesarias para el correcto funcionamiento de las
redes y su conexión con la nueva ordenación, y deberá disponer una estimación
económica de las mismas.
- Artículo 13: Directrices de diseño del espacio urbano
En líneas generales, el espacio libre privado de uso público se plantea como la
extensión uniforme de un pavimento de piedra calcarenita gris, con despiece cuyo
diseño sigue las directrices geométricas de la ordenación, y que pretende dar
continuidad a la sucesión de espacios públicos que configuran la nueva diagonal
peatonal entre la Avenida de Baja Navarra y el Parque de la Media Luna.
MODIFICACION DEL PLAN ESPECIAL SALESIANOS. NORMATIVA GENERAL Y PARTICULAR PROPUESTAS. 6
Dentro de esa sucesión de espacios peatonales, se pretenden definir distintos ámbitos
de diferente carácter.
De este modo, en el extremo situado al NE de la ordenación, se configura un “jardín de
verano”, asentado sobre un área verde central semielevada, a modo de jardinera, con
árboles de mediano porte y zonas para la estancia. Dentro de este “jardin de verano”, el
proyecto de obras de urbanización deberá respetar los siguientes condicionantes:
La superficie de zona verde no será inferior a 400 m2.
Dentro de la zona verde deberá haber un mínimo de 12 árboles de mediano o
gran porte.
Se dispondrán un mínimo de 25 metros lineales de bancos o zonas de asiento.
En el extremo SO de la ordenación, se configura una “plaza de invierno”, de vocación
más urbana. En este espacio podrán ser protagonistas el propio mobiliario urbano y la
posibilidad de instalar marquesinas o elementos de sombreamiento artificiales. Dentro
de esta “plaza de invierno”, el proyecto de obras de urbanización deberá respetar los
siguientes condicionantes:
Se dispondrán un mínimo de 40 metros lineales de bancos o zonas de asiento
entre el conjunto conformado por la “plaza de invierno” y la “zona de transición”.
Entre ambos espacios, acompañando a la dotación municipal, se configura una “zona de
transición” con arbolado de pequeño porte y espacios de estancia. Dentro de esta
“zona de transición”, el proyecto de obras de urbanización deberá respetar los siguientes
condicionantes:
Se dispondrán un mínimo de 30 árboles de pequeño porte.
Se dispondrán un mínimo de 40 metros lineales de bancos o zonas de asiento
entre el conjunto conformado por la “plaza de invierno” y la “zona de transición”..
Se dispondrá un mínimo de 40 m2 de superficie destinada a juegos infantiles.
Dentro del área peatonal configurada en la prolongación de la calle Teobaldos, el
proyecto de obras de urbanización deberá respetar los siguientes condicionantes:
Se dispondrán un mínimo de 15 árboles en hilera de pequeño o mediano porte.
Con el objeto de reforzar las nuevas conexiones peatonales generadas por la
ordenación propuesta, y de dar un carácter unitario al entorno inmediato del ámbito del
Plan Especial, apoyándose en las previsiones del PERI del II Ensanche en cuanto a
viales peatonales y de coexistencia, el diseño planteado propone a la administración
municipal (Ayuntamiento de Pamplona) considerar la posibilidad en un futuro de
extender el patrón de pavimento a las calles perimetrales. Esta posible ampliación, que
se encuentra fuera del ámbito del Plan Especial, en ningún caso puede constituir un
coste repercutible a la parcela.
MODIFICACION DEL PLAN ESPECIAL SALESIANOS. NORMATIVA GENERAL Y PARTICULAR PROPUESTAS. 7
- Artículo 14: Normativa de calidad de la urbanización
Los materiales asignados para la urbanización del suelo libre privado de uso público son:
- Pavimento dominante obligatorio en al menos un 60% de la superficie total a
urbanizar: Pavimento de losas de piedra tipo calcarenita gris de 5 o más cm de
espesor con junta a 1/3 en su lado corto y geometría según lo dispuesto en planos,
en piezas romboidales de lados aproximadamente 100 y 40 cm. (con una tolerancia
de ±2 cm) con un ángulo de 80,20ª. Se tomarán como ejes de replanteo los
señalados en la documentación gráfica.
- Otros pavimentos permitidos:
- Pavimento de adoquín de piedra tipo calcarenita gris de 10 cm de espesor.
- Pavimento de adoquín de madera.
- Pavimento de caucho sintético continuo en las zonas de juegos infantiles.
- Césped natural en zonas verdes.
- Pavimento de arena estabilizada, en zonas de arbolado.
- Especies de arbolado preferentemente autóctonas:
En el ámbito NE (Jardín de verano), especies de hoja perenne y mediano y gran
porte, como magnolia grandiflora, abedul, haya roja, liquidambar styraciflua o cedro
deodora.
En los ámbitos central y SO, arbolado de menor porte, como albizia julibrissin,
morus kagayamae, pyrus kayeriana, phyllostachys.
MODIFICACION DEL PLAN ESPECIAL SALESIANOS. NORMATIVA GENERAL Y PARTICULAR PROPUESTAS. 8
- Bancos: de diseño contemporáneo, de diseño propio ó industrializado, con soporte
de fundición y asientos en madera para exteriores como IPE o Iroco, (tipo banco
“Koro” o “trasluz” de DAE o similar) o bien en hormigón in situ o prefabricado (tipo
“flor”, “prima”, “twig”, “abril” o “milenio” de Escofet o similar).
- Alumbrado: Báculos de iluminación tipo “Balta” de Santa & Cole o simillar. Para los
espacios de estancia podrán utilizarse además postes con proyectores.
- Papeleras: tipo “Belluga” de FDB o similar.
- Fuentes: de fundición tipo “Atlántida” de Santa & Cole o similar, “Tana” de DAE o
similar.
- Pérgolas: con estructura metálica. No se permiten pérgolas de madera laminada.
- Bolardos: del mismo material del pavimento, acero o fundición.
- Artículo 15: Proyectos de obras de urbanización del espacio libre privado de uso público en
superficie
La presentación del proyecto de obras de urbanización de cada uno de los dos ámbitos
de urbanización del Plan Especial irá vinculada al primer proyecto de edificación que
solicite licencia de obras en cada ámbito. Se podrá presentar de manera previa o
simultánea a la solicitud de la licencia de obras y estará definido de tal manera que
garantice la coordinación entre las promociones. Su ejecución deberá quedar finalizada
antes de la concesión de licencia de primera utilización del último edificio que forme
parte del ámbito del Plan Especial.
El primer “Proyecto de Obras de Urbanización” que se redacte y tramite, establecerá las
directrices, determinaciones, detalles de despiece del pavimento y diseño del mobiliario
urbano, etc., conforme a las condiciones de la urbanización establecidas en la presente
Normativa, y que serán de obligado cumplimiento para el segundo proyecto, de tal forma
que ambos proyectos, pese a redactarse por fases, establezcan un diseño urbano
unitario.
Asimismo, el primer “Proyecto de Obras de Urbanización” en redactarse, deberá
incorporar los “Proyectos de refuerzo de las redes exteriores” necesarios para el
conjunto de todo el Plan Especial: redes de abastecimiento, saneamiento, electricidad,
telecomunicaciones, gas, etc.
El proyecto de obras de urbanización deberá resolver además la ubicación de 6 nuevos
puntos de recogida de residuos. Se tendrán en cuenta las siguientes consideraciones
para ubicar los nuevos puntos:
- Cada punto de recogida estará formado por 4 contenedores, uno por fracción,
además del contenedor de vidrio en la mitad de los puntos.
MODIFICACION DEL PLAN ESPECIAL SALESIANOS. NORMATIVA GENERAL Y PARTICULAR PROPUESTAS. 9
- Las ubicaciones de los contenedores son siempre en el lado derecho del sentido de
circulación y estarán el mismo nivel que la calzada.
- Se dará prioridad a las zonas próximas a edificios de mayor edificabilidad y en las
que se produzca menor afección por ruidos a las unifamiliares
Se permitirán las tomas de aire para el aparcamiento subterráneo en la zona
pavimentada del espacio libre de uso público, siempre que se encuentren enrasadas y
no se proyecten en ningún elemento que sobresalga por encima de la rasante del
pavimento. El diseño y despiece de las rejillas deberá adecuarse en su geometría,
despiece y dimensiones al diseño del pavimento propuesto. En cualquier caso se dará
preferencia a la ubicación de las tomas de aire dentro del volumen edificado.
Los proyectos de obras de urbanización se deberán remitir a la Mancomunidad de la
Comarca de Pamplona para su conocimiento e informe.
- Artículo 16.1: Gestión económica de las Obras de urbanización del espacio libre privado de uso
público en superficie y de las Obras de refuerzo de las redes exteriores.
Para el pago de la parte de urbanización del espacio libre privado de uso público
que se genere sobre el techo de sótano -1 del conjunto del Plan, se reflejará en el primer
“Proyecto de obras de urbanización” en redactarse, un cuadro total de gastos común al
conjunto de las parcelas de los dos ámbitos. La carga que se repercuta a cada parcela
será proporcional a su edificabilidad sobre rasante, excepto en las tres parcelas de
propiedad municipal: parcela 7 (dotacional), parcela 10 y el 87,4335% de la parcela 4,
correspondientes estas últimas al 10% de cesión de incremento de edificabilidad media
ponderada, que no asumirán ninguna carga de urbanización, según se refleja en la
estimación orientativa de gastos contenida en el punto 9.3. “Asignación de cargas de
Urbanización de las superficies de uso público sobre parcela privada por cada parcela”
de la memoria.
Para el pago de las obras de refuerzo de las redes exteriores del conjunto del Plan,
se reflejará en el primer “Proyecto de obras de urbanización” en redactarse, un cuadro
total de gastos común al conjunto de las parcelas de los dos ámbitos. . La carga que se
repercuta a cada parcela será proporcional a su edificabilidad sobre rasante, excepto en
las tres parcelas de propiedad municipal: parcela 7 (dotacional), parcela 10 y el
87,4335% de la parcela 4, correspondientes estas últimas al 10% de cesión de
incremento de edificabilidad media ponderada, que no asumirán ninguna carga, según
se refleja en la estimación orientativa de gastos contenida en el punto 9.5. “Asignación
de cargas de las Obras de refuerzo de las redes exteriores por cada parcela” de la
memoria.
Cada parcela deberá ejecutar las obras de urbanización del espacio libre privado de uso
público contenidas dentro de la misma.
MODIFICACION DEL PLAN ESPECIAL SALESIANOS. NORMATIVA GENERAL Y PARTICULAR PROPUESTAS. 10
De este modo, cada parcela deberá realizar una 1ª aportación por la diferencia entre la
carga de costes de urbanización y costes de refuerzo de redes exteriores asignadas en
función de su edificabilidad sobre rasante, y el coste de la ejecución de las obras de
urbanización del espacio libre privado de uso público contenidas dentro de la misma, o
bien recibir la aportación si la diferencia fuese negativa.
- Artículo 16.2: Cesiones al Ayuntamiento de Pamplona.
Según el punto 8.4 de la Memoria la actuación se considera una Actuación de Dotación.
De ello se deriva la cesión al Ayuntamiento del 10% referido al incremento de
edificabilidad media ponderada.
Calculo del 10% referido al incremento de aprovechamiento:
Se realiza el cálculo tal y como queda reflejado en el punto 5 del Anejo 5 del Protocolo
del PSIS. Se parte de la edificabilidad que establece el Plan Especial y de la
edificabilidad que se permite en la parcela actualmente: Para calcular el incremento de la
edificabilidad ponderada que se deriva de la actuación se aplican los coeficientes de
homogeneización del Plan Parcial del ARS-3 de Lezkairu en Pamplona, que son los
siguientes:
Ch ARS-3 Lezkairu DOTC 1 RESID 1,196 Tº/LOCAL COM 0,9 VPO 0,256
1- Edificabilidad máxima permitida actualmente:
En la parcela dotacional en la situación actual, se permite la ocupación del 60% de su
superficie en baja más 2 plantas elevadas, y por tanto la edificabilidad permitida por el
Planeamiento se cifra en:
13.961 x 0,6 x 3= 25.129,80 m2c
Tras aplicar el coeficiente de homogeneización 1, resultan 25.129,80 m2 de
edificabilidad ponderada.
2- Edificabilidad propuesta por el Plan Especial:
PE m2c
m2c Viv 48.969,91 m2c terciario 6.562,48 m2c total 55.532,39
Aplicando los coeficientes a la edificabilidad que propone el P.E. resulta lo siguiente:
PE m2c
Edificabilidad ponderada
m2c Viv 48.969,91 58.568,01 m2c terciario 6.562,48 5.906,23 m2c total 55.532,39 64.474,24
MODIFICACION DEL PLAN ESPECIAL SALESIANOS. NORMATIVA GENERAL Y PARTICULAR PROPUESTAS. 11
Por tanto el incremento de la edificabilidad ponderada que se deriva de la actuación se
puede cifrar en:
64.474,24 - 25.129,80 = 39.344,44 m2 de edificabilidad ponderada.
Dado que la cesión al Ayuntamiento de Pamplona libre de cargas es del 10% sobre el
incremento de la edificabilidad media ponderada, se generan 3.934,44 m2.
Esta edificabilidad ponderada se materializará en el 100% de la parcela P10 y el
87,4335% de la parcela P4. De este modo la suma de las edificabilidades ponderadas
adjudicadas al Ayuntamiento por la cesión del 10%, es de 3.934,44 m2, que se
desglosan de la siguiente manera:
Parcela %
Edificabilidad ponderada
P4 87,4335 1.128,91 P10 100,00 2.805,53 Total 3.934,44
Por lo que se adjudican al Ayuntamiento 3.934,44 m2 de edificabilidad ponderada, libres
de cargas, que se materializan en la parcela P10 adjudicada al 100% y en la parcela P4
adjudicada en un 87,4335%.
Cesión de Parcela Dotacional:
Tal y como se establece en el punto 7.2 del PSIS, en el Protocolo de Colaboración Pacto
Quinto se da por bueno lo convenido entre el Ayuntamiento de Pamplona y el Gobierno
de Navarra para el traslado del Colegio de Salesianos. Se establece que en el desarrollo
del PSIS se realizará una cesión de suelo para dotación pública y que se posibilitará la
ubicación en dicho ámbito, así como el pago de 3.000.000€ para la construcción de
dicho centro, tal y como recoge el Protocolo. La nueva dotación será de carácter público,
destinada a uso de Centro-Cívico y con una superficie aproximada de 3.000 m2c.
Se materializa en el presente Plan Especial la cesión para dicha dotación en la parcela
P7, libre de cargas y cuya cesión lleva aparejada el pago de 3.000.000€ para la
construcción de dicho centro, tal y como recoge el Protocolo de Colaboración.
La cesión de la parcela para la dotación municipal, así como la cesión de las parcelas
P10 y P4 (87,4335%) correspondientes al 10% del incremento de edificabilidad, se
realizarán tras la aprobación definitiva del Plan Especial. La cesión de las parcelas
requiere que se haya procedido a la parcelación de las parcelas que configuran la
unidad. La cesión de la Parcela dotacional P7 requiere, a su vez, que se haya procedido
al derribo de cuantas edificaciones se encuentren en ella, así como al traslado del
colegio, que se prevé para el año 2018.
MODIFICACION DEL PLAN ESPECIAL SALESIANOS. NORMATIVA GENERAL Y PARTICULAR PROPUESTAS. 12
- Artículo 17: Normativa de procedimiento de la gestión arqueológica.
El área de Afección del Plan Especial está considerada como Zona Arqueológica B en la
zonificación que establece el catálogo municipal de Pamplona.
Teniendo en cuenta esta categorización le es de aplicación el artículo 42 del citado
catálogo municipal, que determina que en caso de obras que afecten al subsuelo, se
exigirá al promotor la realización de catas arqueológicas en toda la superficie afectada.
De los resultados de las catas arqueológicas se derivará un estudio de impacto
patrimonial que será informado por el Servicio de Patrimonio Histórico del Gobierno de
Navarra, en el cual se establecerán, en su caso, las medidas correctoras oportunas para
la salvaguarda del Patrimonio Arqueológico.
MODIFICACION DEL PLAN ESPECIAL SALESIANOS. NORMATIVA GENERAL Y PARTICULAR PROPUESTAS. 13
2. NORMATIVA PARTICULAR PROPUESTA
- Artículo 18: Nº de plantas sobre rasante
Se especifica en los planos de ordenación y en las fichas urbanísticas el número de
plantas sobre rasante de cada una de las parcelas, siendo este máximo.
- Artículo 19: Altura obligatoria de cada planta.
Las plantas elevadas se ajustarán a las rasantes señaladas en la documentación gráfica,
salvo que estas sean modificadas por un estudio de detalle conjunto.
La altura establecida en la planta baja es variable en función de cada parcela, según
queda reflejado en la documentación gráfica.
La altura establecida para las plantas elevadas será como mínimo de 305 cm. de suelo
terminado a suelo terminado en cada una de ellas.
- Artículo 20: Construcciones por encima de la rasante de coronación
No se permite la colocación de elementos verticales que superen la altura del peto de
coronación, como ventilaciones, de evacuación de humos y gases, chimeneas,
instalaciones del edificio, etc. en una franja horizontal de 2 m, distancia tomada desde la
parte exterior del peto de coronación.
En esta franja de dos metros, cualquier elemento construido como torreones de escalera
o ascensores, o construcciones destinadas a instalaciones propias del edificio de
cualquier tipo, no podrá superar la rasante de coronación del peto de cubierta.
En el resto de la cubierta, todos los elementos construidos o mecánicos deberán
inscribirse dentro de planos con pendiente del 20% desde la rasante de la parte exterior
del peto de coronación.
- Artículo 21: Alineaciones en Planta Bajo rasante
Las alineaciones de planta bajo rasante de cada una de las parcelas se especifican en la
documentación gráfica. Son alineaciones obligatorias en el primer sótano, teniendo
carácter de máximas en los siguientes sótanos, si los hubiera.
- Artículo 22: Alineaciones en Planta Baja
Las alineaciones de la planta baja son alineaciones obligatorias, excepto en la parcela
P7 (Dotacional), donde son máximas.. Quedan especificadas en la documentación
gráfica anexa. Únicamente se permitirán retranqueos según las condiciones
especificadas en el artículo 25.
MODIFICACION DEL PLAN ESPECIAL SALESIANOS. NORMATIVA GENERAL Y PARTICULAR PROPUESTAS. 14
- Artículo 23: Alineaciones en Plantas elevadas
Las alineaciones de plantas elevadas tendrán carácter de obligatorias o máximas según lo
dispuesto en los planos de ordenación.
Sólo se permiten retranqueos según las condiciones indicadas en el artículo 25.
No se permiten patios abiertos a fachada.
- Artículo 24: Vuelos
No se permiten vuelos, como: cuerpos volados cerrados, balcones, cornisas, aleros,
marquesinas o toldos, que sobrepasen las alineaciones grafiadas en planos, salvo los
siguientes vuelos, definidos como obligatorios en los planos de alineaciones obligatorias y
especificados en la documentación gráfica anexa:
- En parcela 1, vuelo en la fachada NE desde la planta 1ª hasta la planta 9ª.
- En parcela 6, vuelo en la fachada SO desde la planta 1ª hasta la planta 7ª.
- En parcela 8, vuelo en la fachada NE desde la planta 1ª hasta la planta 16ª.
- En parcela 11, vuelo en la fachada SO desde la planta 1ª hasta la planta 13ª.
En la parcela 7, de uso dotacional, se permite el vuelo en la fachada NE desde la planta 1ª
hasta la 3ª, sin consideración del vuelo como alineación obligatoria sino máxima.
- Artículo 25: Retranqueos
Se permiten retranqueos en planta baja, siempre que no dejen ningún elemento
estructural aislado al exterior. El retranqueo mínimo será de 40 cm.
No se permiten retranqueos en plantas elevadas, salvo los especificados en los planos de
alineaciones para la generación de terrazas cubiertas abiertas.
- Artículo 26: Elementos estructurales en fachada
No se permite la aparición de elementos estructurales vistos exentos en fachada, ni en las
terrazas abiertas de plantas elevadas ni en los posibles retranqueos de planta baja.
- Artículo 27: Materiales y composición de fachadas. Planta Baja
Se prevé la colocación de una rejilla continua del mismo material y color que la carpintería
de los huecos de plantas elevadas, de 30 cm de altura, para la ventilación de los locales
en planta baja. La colocación de esta rejilla es obligatoria en todo el perímetro del edificio,
incluyendo todos los usos y las posibles zonas de retranqueo.
MODIFICACION DEL PLAN ESPECIAL SALESIANOS. NORMATIVA GENERAL Y PARTICULAR PROPUESTAS. 15
Mediante un Estudio de Detalle conjunto para todo el ámbito del Plan Especial (excepto
para la Parcela 7 - Dotacional), se definirán los materiales y la composición arquitectónica
en las plantas bajas, de forma coordinada con el diseño de las fachadas en plantas
elevadas.
- Artículo 28: Materiales y composición de fachadas. Plantas elevadas.
Con objeto de asegurar la unidad material del conjunto, se establece la obligación de
redactar un Estudio de Detalle conjunto para todo el ámbito del Plan Especial (excepto
para la Parcela 7 – Dotacional), donde se definirán con precisión y de modo unitario los
materiales y composición arquitectónica de las fachadas. Se establecerá una misma
solución integral para las fachadas en todo el ámbito del Estudio de Detalle.
Dicho Estudio de Detalle deberá definir tanto el material y despiece de las zonas ciegas
como el diseño y composición de los huecos de carpintería y sus posibles sistemas de
oscurecimiento, aportando secciones constructivas verticales y horizontales tanto de los
huecos con carpintería en fachada como de los huecos abiertos para la formación de
terrazas cubiertas.
El sistema constructivo de fachada dominante para las zonas ciegas será fachada
ventilada de piedra natural, pudiendo combinarse con otro material de revestimiento en las
fachadas cortas de los testeros (Fachadas NE y SO).
Las carpinterías de huecos de fachada serán de aluminio anodizado en su color o lacado
en color a definir. Las persianas serán replegables, de lamas de aluminio orientables para
control solar, en el mismo color que la carpintería.
En los huecos abiertos para la formación de terrazas cubiertas, el retranqueo mínimo de la
terraza será de 150 cm. y su anchura mínima de 500 cm.
- Artículo 29: Tendederos
Podrán disponerse tendederos abiertos en las terrazas abiertas y cubiertas. Se prohíbe la
colocación elementos de protección de vistas en el frente de las terrazas. Si podrán
instalarse en estas terrazas elementos practicables de protección de vistas para el
tendedero, siempre y cuando sean del mismo material que el revestimiento interior de la
terraza y queden retranqueados al menos 100 cm. desde el plano exterior de fachada.
Los tendederos que no se ubiquen en las zonas aterrazadas abiertas y cubiertas deberán
ser cerrados.
- Artículo 30: Cubiertas
La totalidad de las cubiertas serán planas.
MODIFICACION DEL PLAN ESPECIAL SALESIANOS. NORMATIVA GENERAL Y PARTICULAR PROPUESTAS. 16
Cada edificio se remata en cubierta con un peto o cerramiento opaco del mismo material
que el resto de la fachada y cuya altura queda determinada en la documentación gráfica.
Las cubiertas sobre planta baja existentes en las parcelas 1, 2, 3, 4, 7, 9 y 10 deberán ser
de tipo ajardinado de bajo mantenimiento. En ellas no se permite ningún elemento que se
levante por encima de la cubierta más de 1 m. Las posibles instalaciones deberán alojarse
en el interior de la edificación, permitiéndose soluciones a modo de patios o entreplantas
de instalaciones.
En las cubiertas de techo de sótano dispuestas bajo zona libre privada de uso público, el
forjado deberá mantener una distancia mínima de 60 cm entre la cara superior del forjado
y la rasante de urbanización. Estos forjados deberán poder soportar la sobrecarga de
paso de camiones de bomberos establecida por la normativa vigente.
- Artículo 31: Entreplantas
Se podrán construir entreplantas en los locales comerciales de planta baja de las
edificaciones. Éstas deberán estar retranqueadas al menos 3 m. desde la fachada y su
superficie no podrá ser superior al 50% de la superficie del local en planta. La altura
mínima libre de la entreplanta será de 2,2 m.
- Artículo 32: Porches
Se prohíben porches en planta baja.
- Artículo 33: Pasos bajo la edificación
No se permite ningún paso bajo la edificación
- Artículo 34: Servidumbres
- Los edificios situados en las parcelas 3 y 5 deberán disponer de un espacio para
conductos de evacuación de humos de cocina con una superficie y disposición tal que
permita la colocación de una chimenea de 350. mm y otra de 550 mm. de diámetro en
cada una de las parcelas. Dichos conductos corresponderán a la posible salida de
humos de locales de la zona comercial de la parcela 4. En el proyecto de Ejecución de
las parcelas 3 y 5 se deberá incluir la colocación de los conductos así como el paso de
dichos conductos por un local de planta baja hasta el la salida dispuesto al efecto.
- Se establecen las siguientes servidumbres de luces y vistas:
o Las plantas 11ª a 17ª la parcela 3 tendrán derecho de luces y vistas sobre las
parcelas 1 y 2.
o Las plantas 9ª a 14ª de la parcela 5 tendrán derecho de luces y vistas sobre la
parcela 6.
MODIFICACION DEL PLAN ESPECIAL SALESIANOS. NORMATIVA GENERAL Y PARTICULAR PROPUESTAS. 17
o Las plantas 9ª a 13ª de la parcela 11 tendrán derecho de luces y vistas sobre las
parcelas 9 y 10.
o Las plantas 1ª a 17ª de las parcelas 1, 2, 3, 5 y 6, tendrán derecho de luces y vistas
sobre la parcela 4.
o Las plantas 1ª a 13ª de las parcelas 9, 10 y 11, tendrán derecho de luces y vistas
sobre la parcela 7.
No se establecen servidumbres entre parcelas para el paso de servicios e infraestructuras
ya que todas las acometidas se realizarán desde la vía pública.
- Artículo 35: Objetivos de calidad acústica
Desde el punto de vista acústico se aplicarán las medidas oportunas con el objetivo de
proteger acústicamente y cumplir los objetivos de calidad acústica en el interior de las
edificaciones, tal y como se establece en la Tabla B del Real Decreto 1367/2007, de 19 de
Octubre, sobre zonificación acústica y objetivos de calidad acústica.
- Artículo 36: Servidumbres Aeronáuticas
Se incorpora con carácter normativo el plano de las Servidumbres Aeronáuticas del
Aeropuerto de Pamplona.
La Superficie Cónica que afecta al ámbito no será sobrepasada por las construcciones
que, en cualquier caso, quedarán por debajo de dicha superficie, incluidos todos sus
elementos (como: antenas, pararrayos, chimeneas, equipos de aire acondicionado, cajas
de ascensores, carteles, remates decorativos, etc.), incluidas las grúas de construcción y
similares.
Al encontrarse la totalidad del ámbito incluido en las zonas y espacios afectados por
servidumbres aeronáuticas, la ejecución de cualquier construcción, instalación (postes,
antenas, aerogeneradores-incluidas las palas-, medios necesarios para la construcción
(incluidas las grúas de construcción y similares) o plantación, requerirá acuerdo favorable
previo de la Agencia Estatal de Seguridad Aérea (AESA), conforme a los artículos 30 y 31
del Decreto 584/72, modificado por Real Decreto 297/2013.
En Pamplona, 05 de febrero de 2018.
Los arquitectos,
Javier Larraz Andía Ignacio Olite Lumbreras
MODIFICACION DEL PLAN ESPECIAL SALESIANOS. NORMATIVA GENERAL Y PARTICULAR PROPUESTAS. 18
3. FICHA DE LA NORMATIVA URBANISTICA PARTICULAR PROPUESTA
ANEXO
Acuerdo de la Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Pamplona para la Modificación del Plan Especial.
