Municipalidad de Malvinas Argentinas Dirección General de Planeamiento Análisis de valuaciones...
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Municipalidad de Malvinas ArgentinasDirección General de Planeamiento
Análisis de valuaciones territoriales mediante la aplicación
del SIG municipal de Malvinas Argentinas
Municipalidad de Malvinas ArgentinasDirección General de Planeamiento
Valuaciones territoriales con el SIG de Malvinas Argentinas Sin duda, la información es el principal componente de un Sistema de Información y ésta
al provenir de distintas fuentes, requiere de un tratamiento especial para poder ser interrelacionada y combinada.
Es así como, en el Municipio de Malvinas Argentinas, en la implementación del Proyecto
ISCAT (de Informatización y Sistematización del Catastro), se utilizan datos obtenidos de diversas fuentes, permitiendo con ello además de incorporar nueva información, verificarla y darle consistencia.
Una de estas fuentes de datos es el Archivo Maestro de Catastro, desarrollado y auditado
por la Dirección de Sistemas, denominado Malvinas 2000. Integra información alfanumérica de diversas áreas del Municipio y es utilizado mediante interfaces diseñadas especialmente para cada dependencia por Rentas, Catastro, Habilitaciones, etc.
Contiene información relacionada con la nomenclatura y datos catastrales, la partida
municipal, superficies declaradas, valuaciones, dominio, zonificación tributaria, expedientes anexos, etc. Periódicamente se solicita a la Dirección de Sistemas, una extracción de variables en una base de datos que, relacionadas por la partida municipal o por la nomenclatura catastral, se asocia con la base gráfica del SIG.
Valuaciones territoriales con el SIG de Malvinas Argentinas Sin duda, la información es el principal componente de un Sistema de Información y ésta
al provenir de distintas fuentes, requiere de un tratamiento especial para poder ser interrelacionada y combinada.
Es así como, en el Municipio de Malvinas Argentinas, en la implementación del Proyecto
ISCAT (de Informatización y Sistematización del Catastro), se utilizan datos obtenidos de diversas fuentes, permitiendo con ello además de incorporar nueva información, verificarla y darle consistencia.
Una de estas fuentes de datos es el Archivo Maestro de Catastro, desarrollado y auditado
por la Dirección de Sistemas, denominado Malvinas 2000. Integra información alfanumérica de diversas áreas del Municipio y es utilizado mediante interfaces diseñadas especialmente para cada dependencia por Rentas, Catastro, Habilitaciones, etc.
Contiene información relacionada con la nomenclatura y datos catastrales, la partida
municipal, superficies declaradas, valuaciones, dominio, zonificación tributaria, expedientes anexos, etc. Periódicamente se solicita a la Dirección de Sistemas, una extracción de variables en una base de datos que, relacionadas por la partida municipal o por la nomenclatura catastral, se asocia con la base gráfica del SIG.
MAESTRO DE CATASTRO MUNICIPALMAESTRO DE CATASTRO MUNICIPAL
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Sistema Malvinas 2000Sistema Malvinas 2000
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Otra fuente de información utilizada es el Catastro Provincial. Se solicita un par de veces al
año, una extracción de la base alfanumérica conteniendo variables relacionadas con las
características geométricas, dominiales y valuatorias de los inmuebles. Se relacionan con las
otras bases, mediante la partida provincial o la nomenclatura catastral.
Permite por comparación, verificar las últimas modificaciones realizadas por planos de
mensuras y subdivisiones, cambios de dominio, de superficies declaradas, de valuaciones, etc.
Otra fuente de información utilizada es el Catastro Provincial. Se solicita un par de veces al
año, una extracción de la base alfanumérica conteniendo variables relacionadas con las
características geométricas, dominiales y valuatorias de los inmuebles. Se relacionan con las
otras bases, mediante la partida provincial o la nomenclatura catastral.
Permite por comparación, verificar las últimas modificaciones realizadas por planos de
mensuras y subdivisiones, cambios de dominio, de superficies declaradas, de valuaciones, etc.
CATASTRO PROVINCIALCATASTRO PROVINCIAL
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A estos datos, se agrega un Relevamiento de campo realizado en el año 2000, en el que
se relevaron individualmente la totalidad de las parcelas del municipio y los espacios
circulatorios.
Una vez procesada la información, permitió relacionarla mediante la nomenclatura
catastral o la partida municipal, incorporando información relacionada con: servicios que posee
la parcela, características de uso, ocupación, estado, edificaciones, cercos y veredas, además
de las condiciones de la vía de circulación en la que se encuentra.
A estos datos, se agrega un Relevamiento de campo realizado en el año 2000, en el que
se relevaron individualmente la totalidad de las parcelas del municipio y los espacios
circulatorios.
Una vez procesada la información, permitió relacionarla mediante la nomenclatura
catastral o la partida municipal, incorporando información relacionada con: servicios que posee
la parcela, características de uso, ocupación, estado, edificaciones, cercos y veredas, además
de las condiciones de la vía de circulación en la que se encuentra.
Planilla Relevamiento de CampoPlanilla Relevamiento de Campo
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Otra tarea realizada en el marco del Proyecto ISCAT, promovido por el PFM (Préstamo
para Fortalecimiento Municipal), fue la restitución y digitalización del 65% del territorio del
Municipio.
Se realizó a partir del vuelo efectuado por la Pcia. de Buenos Aires, quien proveyó los
fotogramas y por convenio con los organismos correspondientes se obtuvo la información
gráfica a nivel parcela. En el mes de abril de 2004 se concretó el 35% restante del territorio.
Esa información se relaciona por la nomenclatura catastral a las bases alfanuméricas ya
mencionadas. El control se complementa con las planchetas catastrales municipales.
Otra tarea realizada en el marco del Proyecto ISCAT, promovido por el PFM (Préstamo
para Fortalecimiento Municipal), fue la restitución y digitalización del 65% del territorio del
Municipio.
Se realizó a partir del vuelo efectuado por la Pcia. de Buenos Aires, quien proveyó los
fotogramas y por convenio con los organismos correspondientes se obtuvo la información
gráfica a nivel parcela. En el mes de abril de 2004 se concretó el 35% restante del territorio.
Esa información se relaciona por la nomenclatura catastral a las bases alfanuméricas ya
mencionadas. El control se complementa con las planchetas catastrales municipales.
Foto aérea
Plancheta de catastro
Bases de datos asociadas0002
0006
0015
6
9
20
5
0008
16
18
19
17
0007
0015
10
11
0016
8
22
7
0020
21
00240016
0012
0011
0017
0015
0005
0023
0019 0018
0002
0013
0013
0017
0016
0019
0007
0007
0006
0016
0022
0018
0009
0017
0004
0017
0010
0016
0003
0005
0008
0009
0019
0008
0016
0006
0018
0019
0012
0007
0013
0021
0014
0005
0011
00010009
0002
0010
12
00021
0003
0008
0001
0014
0014
0011
0004
2
0010
0015
0006
0018
3
0014
0012
0003
0015
15
0015
4
0001
0005
14
0004
0010
0017
13
0017
0013
0019
MAURE
LAV
OI S
IER
Información espacial del SIG
RESTITUCIÓN RESTITUCIÓN FOTOGRAMÉTRICAFOTOGRAMÉTRICA
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A partir de las planchetas catastrales, se registra por cada contribuyente, una cédula
catastral. En estas cédulas, se actualizan en forma manual, los datos dominiales y catastrales de
cada unidad correspondiente a una partida municipal, a la vez que se actualizan en el Sistema
Malvinas 2000. Es intención, al finalizar el proyecto ISCAT, efectuar esta actualización, tanto
gráfica como alfanumérica en una sola etapa, en forma sistemática, mediante la utilización del SIG.
A partir de las planchetas catastrales, se registra por cada contribuyente, una cédula
catastral. En estas cédulas, se actualizan en forma manual, los datos dominiales y catastrales de
cada unidad correspondiente a una partida municipal, a la vez que se actualizan en el Sistema
Malvinas 2000. Es intención, al finalizar el proyecto ISCAT, efectuar esta actualización, tanto
gráfica como alfanumérica en una sola etapa, en forma sistemática, mediante la utilización del SIG.
Cédulas CatastralesCédulas Catastrales
Municipalidad de Malvinas ArgentinasDirección General de Planeamiento
Municipalidad de Malvinas ArgentinasDirección General de Planeamiento
Complementando toda esta información, se realizó en el año 2000 un relevamiento de
Expedientes de aprobación de obras particulares, incorporándolos a una base de datos. Esta
Base contiene información histórica de los expedientes relacionados y las aprobaciones y
modificaciones de las obras particulares ejecutadas. A partir de esa fecha, se continúa la
actualización en el Sistema y en las cédulas en forma manual. De aquí surgen
comparaciones de superficies cubiertas, semicubiertas, piletas, galpones, silos, etc. y del uso
o actividad a la cual se destina.
Complementando toda esta información, se realizó en el año 2000 un relevamiento de
Expedientes de aprobación de obras particulares, incorporándolos a una base de datos. Esta
Base contiene información histórica de los expedientes relacionados y las aprobaciones y
modificaciones de las obras particulares ejecutadas. A partir de esa fecha, se continúa la
actualización en el Sistema y en las cédulas en forma manual. De aquí surgen
comparaciones de superficies cubiertas, semicubiertas, piletas, galpones, silos, etc. y del uso
o actividad a la cual se destina.
Expedientes de Obras ParticularesExpedientes de Obras Particulares
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Su utilización en:
Modificación Ordenanza Fiscal y Tarifaria, Tributo por CVP
Programa de empadronamiento de construcciones no declaradas
Intervenciones en proyectos de desarrollo
EL SIG para VALUACIÓN TERRITORIAL
EL SIG para VALUACIÓN TERRITORIAL
Municipalidad de Malvinas ArgentinasDirección General de Planeamiento
Toda esta información, relacionada y combinada según los requerimientos de cada caso,
permite efectuar análisis en diversos temas. Uno de ellos es la valuación territorial. En el caso de
Malvinas Argentinas, una vez determinada la valuación correspondiente a cada porción territorial, la
información se utiliza para:
•Determinar el importe correspondiente al tributo por Conservación de la Vía Pública.
•Detectar diferencias entre las construcciones declaradas y las reales.
•Tomar decisiones y resolver conflictos en cuestiones urbanas.
Toda esta información, relacionada y combinada según los requerimientos de cada caso,
permite efectuar análisis en diversos temas. Uno de ellos es la valuación territorial. En el caso de
Malvinas Argentinas, una vez determinada la valuación correspondiente a cada porción territorial, la
información se utiliza para:
•Determinar el importe correspondiente al tributo por Conservación de la Vía Pública.
•Detectar diferencias entre las construcciones declaradas y las reales.
•Tomar decisiones y resolver conflictos en cuestiones urbanas.
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Nos encontramos en la búsqueda de una ecuación que permita en forma equitativa determinar la valuación territorial de cada unidad. Para ello consideramos un conjunto de variables, que no por casualidad tienen su correlación geográfica, y por lo tanto es factible analizarlas bajo la aplicación del SIG.
La primera de ellas, tiene en cuenta los mismos elementos que considera la Provincia de Buenos Aires
para la valuación en el impuesto inmobiliario: El Valor de la tierra más el valor de las mejoras y/o construcciones que contenga. (T)
A ello le agregamos un Coeficiente por tipo de inmueble (I), según el uso del terreno (residencial,
comercial, industrial, etc.) Un Coeficiente zonal (Z), relacionado con la zonificación correspondiente al uso del Suelo. (Residencial
exclusiva, residencial de media, industrial A, etc.) Un Coeficiente por vías calificadas (V), en función de una jerarquización de las vías y de la ubicación de
la parcela respecto a ellas. Un Coeficiente por afectación de pavimento (P), ponderando si la parcela se encuentra o no sobre calle
pavimentada. Y un Coeficiente por categorización de servicios e infraestructura (S), considerando los servicios de
recolección de residuos, la periodicidad de su implementación y la afectación o no al servicio de alumbrado público.
Todas estas variables, combinadas en forma adecuada, nos permitirán encontrar la ecuación que
equilibre la valuación territorial y por ende, toda resolución que se tome teniendo en cuenta este concepto.
Nos encontramos en la búsqueda de una ecuación que permita en forma equitativa determinar la valuación territorial de cada unidad. Para ello consideramos un conjunto de variables, que no por casualidad tienen su correlación geográfica, y por lo tanto es factible analizarlas bajo la aplicación del SIG.
La primera de ellas, tiene en cuenta los mismos elementos que considera la Provincia de Buenos Aires
para la valuación en el impuesto inmobiliario: El Valor de la tierra más el valor de las mejoras y/o construcciones que contenga. (T)
A ello le agregamos un Coeficiente por tipo de inmueble (I), según el uso del terreno (residencial,
comercial, industrial, etc.) Un Coeficiente zonal (Z), relacionado con la zonificación correspondiente al uso del Suelo. (Residencial
exclusiva, residencial de media, industrial A, etc.) Un Coeficiente por vías calificadas (V), en función de una jerarquización de las vías y de la ubicación de
la parcela respecto a ellas. Un Coeficiente por afectación de pavimento (P), ponderando si la parcela se encuentra o no sobre calle
pavimentada. Y un Coeficiente por categorización de servicios e infraestructura (S), considerando los servicios de
recolección de residuos, la periodicidad de su implementación y la afectación o no al servicio de alumbrado público.
Todas estas variables, combinadas en forma adecuada, nos permitirán encontrar la ecuación que
equilibre la valuación territorial y por ende, toda resolución que se tome teniendo en cuenta este concepto.
Ecuación de valuación territorial
VARIABLES A CONSIDERAR Y SU RELACIÓN GEOGRÁFICA:
• Valor de la tierra más el valor de las mejoras y/o construcciones que contenga. (T)
• Coeficiente por tipo de inmueble (I)
• Coeficiente zonal (Z)
• Coeficiente por vías calificadas (V)
• Coeficiente por afectación de pavimento (P)
• Coeficiente por categorización de servicios e infraestructura (S)
Valuación = F (T, I, Z, V, P, S, a)Valuación = F (T, I, Z, V, P, S, a)
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Parcela
Valor tierra / Superficie (según Sistema)0 - 55 - 1010 - 1515 - 3030 - 200
Valor de la tierra por metro cuadrado
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Uno de los análisis realizados
mediante la combinación de la
información incorporada y de su
procesamiento, es el valor de la tierra
por unidad de medida, es decir por
metro cuadrado. Obtenida directamente
por la división entre el valor de la
Valuación del terreno y la superficie de
la parcela, según el Sistema municipal.
Se pueden observar diferencias dentro
de la misma zona, algunas
corresponden a los terrenos de
esquina, otros por errores en la
valuación. Esta misma variable puede
ser considerada con los valores
provenientes del Catastro de Provincia
y determinar cuáles serían las
modificaciones a realizar.
Uno de los análisis realizados
mediante la combinación de la
información incorporada y de su
procesamiento, es el valor de la tierra
por unidad de medida, es decir por
metro cuadrado. Obtenida directamente
por la división entre el valor de la
Valuación del terreno y la superficie de
la parcela, según el Sistema municipal.
Se pueden observar diferencias dentro
de la misma zona, algunas
corresponden a los terrenos de
esquina, otros por errores en la
valuación. Esta misma variable puede
ser considerada con los valores
provenientes del Catastro de Provincia
y determinar cuáles serían las
modificaciones a realizar.
Pileta s/ vuelo
Parcela
No existe pileta s/Ced. o Expte.Existe Pileta s/Ced.y Expte.
Pileta s/ Sist
Valores por mejoras
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Otra consideración es el
valor por mejoras, en este caso,
la existencia de piletas según lo
incorporado al Sistema
Municipal, según lo declarado en
las cédulas y expedientes y de
acuerdo a la restitución y a la
visualización de las fotos aéreas.
Además de detectar las
inconsistencias entre sistemas,
se puede solicitar al
contribuyente la regularización
de la situación.
Otra consideración es el
valor por mejoras, en este caso,
la existencia de piletas según lo
incorporado al Sistema
Municipal, según lo declarado en
las cédulas y expedientes y de
acuerdo a la restitución y a la
visualización de las fotos aéreas.
Además de detectar las
inconsistencias entre sistemas,
se puede solicitar al
contribuyente la regularización
de la situación.
Parcela
Ocupacion
BALDIO s/restitucionCONSTRUIDO s/restitucion
Baldio s/S ist
Tipo de inmueble según su uso
Usos: Baldío A
Municipalidad de Malvinas ArgentinasDirección General de Planeamiento
Según el uso que se
hace de la parcela, por
ejemplo, los baldíos según el
Sistema Municipal, y los
baldíos y construcciones
según la restitución. A esto
se podría agregar el uso
detectado en el relevamiento
de campo y con toda esta
información inferir el
verdadero uso, asignándole
el coeficiente
correspondiente.
Según el uso que se
hace de la parcela, por
ejemplo, los baldíos según el
Sistema Municipal, y los
baldíos y construcciones
según la restitución. A esto
se podría agregar el uso
detectado en el relevamiento
de campo y con toda esta
información inferir el
verdadero uso, asignándole
el coeficiente
correspondiente.
ROSARIO
WINTER
ROJAS
S.
LAM
AS
VIC
TO
R H
UG
O
R. DE ESCALADA
Vías calificadas, pavimentos,
servicios e infraestructura
Municipalidad de Malvinas ArgentinasDirección General de Planeamiento
Con la utilización de
las bases de redes de viales
y de infraestructura se
determinan los ejes según
su jerarquía, su estado y los
servicios que se relacionan
con su ubicación.
Con la utilización de
las bases de redes de viales
y de infraestructura se
determinan los ejes según
su jerarquía, su estado y los
servicios que se relacionan
con su ubicación.
Parcela
Zonas tributarias s/sistemaCOMERCIAL AMEDIAMEDIA BAJARESIDENCIAL ARESIDENCIAL BRESIDENCIAL EXCLUSIVAINDUSTRIAL AINDUSTRIAL B
ZONAS TRIBUTARIAS
Municipalidad de Malvinas ArgentinasDirección General de Planeamiento
Una vez asignadas las
zonas tributarias, el SIG nos
permite verificar la consistencia
de los coeficientes asignados y
las modificaciones que serán
necesarias para obtener el
equilibrio esperado. Esta es
otra muestra en la que se
observan discrepancias que
deberán ser resueltas.
Una vez asignadas las
zonas tributarias, el SIG nos
permite verificar la consistencia
de los coeficientes asignados y
las modificaciones que serán
necesarias para obtener el
equilibrio esperado. Esta es
otra muestra en la que se
observan discrepancias que
deberán ser resueltas.
Parcela
Zonas tributarias s/sistemaCOMERCIAL AMEDIAMEDIA BAJARESIDENCIAL ARESIDENCIAL BRESIDENCIAL EXCLUSIVAINDUSTRIAL AINDUSTRIAL B
ZONAS TRIBUTARIAS
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Análisis de zonas ambientales degradadas
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En otra aplicación especial, a partir de una tarea de investigación desarrollada por la Universidad Nacional de
Gral. Sarmiento, sobre áreas ambientalmente degradadas, se trasladó al SIG municipal la información. A partir de los
puntos de nivelación de Geodesia de Pcia., de las curvas de nivel del IGM y de los datos relevados y analizados por la
Universidad, se graficaron las zonas ambientales degradadas, zonas inundables, puntos de conflicto, basurales,
zonas con distinto grado de contaminación, etc.
En otra aplicación especial, a partir de una tarea de investigación desarrollada por la Universidad Nacional de
Gral. Sarmiento, sobre áreas ambientalmente degradadas, se trasladó al SIG municipal la información. A partir de los
puntos de nivelación de Geodesia de Pcia., de las curvas de nivel del IGM y de los datos relevados y analizados por la
Universidad, se graficaron las zonas ambientales degradadas, zonas inundables, puntos de conflicto, basurales,
zonas con distinto grado de contaminación, etc.
Análisis de zonas ambientales degradadas
Municipalidad de Malvinas ArgentinasDirección General de Planeamiento
Esa información se superpuso al trazado de las manzanas del municipio y se delimitaron zonas
degradadas ambientalmente, a las que se les asignó un coeficiente menor para la valuación.
Esa información se superpuso al trazado de las manzanas del municipio y se delimitaron zonas
degradadas ambientalmente, a las que se les asignó un coeficiente menor para la valuación.
Análisis de zonas ambientales degradadas
Municipalidad de Malvinas ArgentinasDirección General de Planeamiento
Otro análisis que
se efectuó con la misma
información, fue la
relación entre estas
zonas degradadas y el
porcentaje de
cobrabilidad tributaria
para determinar si
existía correlación entre
la falta de pago y las
condiciones
ambientales de los
habitantes.
Otro análisis que
se efectuó con la misma
información, fue la
relación entre estas
zonas degradadas y el
porcentaje de
cobrabilidad tributaria
para determinar si
existía correlación entre
la falta de pago y las
condiciones
ambientales de los
habitantes.
Municipalidad de Malvinas ArgentinasDirección General de Planeamiento
Se ha intentado mostrar sólo algunas aproximaciones de los análisis
que se realizan en el Municipio de Malvinas Argentinas, utilizando el SIG.
Intentamos incorporar a las distintas dependencias, no sólo en el
abastecimiento de información, sino en la posibilidad de reintegrarles
información procesada que facilite las tareas de cada una de ellas.
Se ha intentado mostrar sólo algunas aproximaciones de los análisis
que se realizan en el Municipio de Malvinas Argentinas, utilizando el SIG.
Intentamos incorporar a las distintas dependencias, no sólo en el
abastecimiento de información, sino en la posibilidad de reintegrarles
información procesada que facilite las tareas de cada una de ellas.