HERNANDO HUMBERTO RINCN JAIME

AVALUADOR PROFESIONAL R.N.A. 035

LONJA NACIONAL DE INGENIEROS AVALUADORES

AVALO COMERCIAL

A V A L U O C O M E R C I A L

VIVIENDA URBANA

CARRERA 5 N 21-16 CASA 37B CONJUNTO CERRADO PUNTA GAVIOTASSECTOR LOMITAS-PROPIEDAD HORIZONTAL

MUNICIPIO VILLA DEL ROSARIODEPARTAMENTO NORTE DE SANTANDERSOLICITADO POR: CAPROVIMPO

San Jos de Ccuta, Enero de 2015CONTENIDO

INTRODUCCIONOBJETIVOS

1.0MEMORIA DESCRIPTIVA

2.0ASPECTOS JURDICOS

3.0 LINDEROS

4.0REA

5.0CARACTERSTICAS GENERALES DEL SECTOR 6.0 CARACTERISTICAS DEL INMUEBLE7.0REGLAMENTACION URBANISTICA.8.0 COMENTARIOS GENERALES9.0AVALU COMERCIAL

9.1 AVALO DEL LOTE

9.2 AVALO DE LA CONSTRUCCIN

10.0METODOLOGA EMPLEADA

11.0SUSTENTACIN DEL AVALO12.0 FACTOR DE COMERCIALIZACION13.0BIBLIOGRAFA

INTRODUCCIN

El avalo Inmobiliario es una ciencia interdisciplinaria que requiere de mucha informacin en el mercado y de tcnicas y mtodos conocidos para determinar el Valor Comercial de los Inmuebles. Consiste en la tasacin del valor de un predio a precios comerciales, realizado por un perito o firma especializada en propiedad raz, con miras a determinar una operacin mercantil o hipotecaria. El valor de mercado es el precio ms alto en trminos de dinero que una propiedad alcanzara si se pone a la venta en un mercado abierto, con un plazo razonable ante un comprador que la adquiriese conociendo todos sus usos. Es el precio por el cual un vendedor deseoso la vendera a un comprador igualmente deseoso ninguno sujeto a presiones anormales.

El valor determinado en un avalo debe ser el precio comercial al cual se podra realizar una transaccin en condiciones normales, entendidas estas como aquellas en que el vendedor y el comprador operan libres de presin, como pudiera ser una quiebra, venta forzosa u obligatoria, o bien en condiciones de especulacin local. Estas condiciones normales tambin suponen una operacin en condiciones comparativas a las ofrecidas en el mercado en la misma zona. Estas condiciones normales pueden ser de auge o recesin, segn la situacin generalizada por la que atraviese el sector o la economa regional o nacional del pas en un periodo determinado.

La Teora Univalente considera que el avalo comercial es nico, no hay varios avalos (ej: uno para venta, otro para compra, otro para hipoteca, etc.) Tampoco existe un avalo objetivo y uno de mercado. El avalo es el pronstico dado por el perito para determinar el precio ms probable al cual se realizara la transaccin. Si bien es una apreciacin subjetiva del perito, ella se basa en hechos y transacciones reales recientes y comparables y se apoya en las tcnicas que ensea la ciencia de la valuacin.

AVALUO

1.0 MEMORIA DESCRIPTIVA.

1.1. Propietarios.

Municipio de Los patios1.2. Identificacin del municipio

Historia

Fecha de fundacin: 10 de diciembre de 1985

Nombre del fundador: AUGUSTO DUPLAT ANGOSTINI

Resea histrica:

El Municipio fue creado mediante Ordenanza 13 de la Asamblea del Departamento Norte de Santander, de fecha Diciembre 10 de 1985.

El general Carlos Matamoros fue uno de los primeros propietarios de la Hacienda Los Patios, quien luego la vendi al seor Miguel ParraPicn. Estas tierras fueron asignadas al cultivo de la caa de azcar, ganadera mayor y menor, adems de los ms variados cultivos propios de la poca; existieron igualmente las Haciendas de la Rinconada (hoy Club Tenis y Colegio Santo ngel); la Hacienda el kilmetro tres (hoy Urbanizacin La Floresta); Hacienda Los Colorados sobre la vega del ro Pamplonita; Hacienda Los Vados (Corregimiento de Los Vados) y la Hacienda El Hato ubicada en los terrenos del (hoy Barrio Kilmetro 8); Hacienda El Suspiro ubicada en la (hoy Vereda Agua Linda); Hacienda La Garita; Hacienda Buenos Aires, cerca de los Vados y la Hacienda Garca de propiedad de Agustn Garca, ubicada en el (hoy parque San Rafael), fueron nuestros primeros pobladores y fundadores los campesinos y labriegos, que trabajaron en estas haciendas y sus alrededores; quienes fueron formando pequeos caseros, siendo el ms importante por su gran actividad comercial, el casera de los Vados.

En el ao de 1813 tuvo lugar la batalla de Carrillo, en la hacienda del mismo nombre; donde el militar Espaol BartolomLizn derrot a los patriotas comandados por el General Francisco De Paula Santander.

El casero de los Vados fue el centro de fusilamientos militares. All fue fusilada la Herona FlorentinaSalas, junto a 11 patriotas rebeldes, hroes de nuestra independencia. En el entonces casero de Los Vados, se centr la mayor poblacin tanto de propios como transentes, en su mayora comerciantes que se alojaban en la posada de la seora Esther Serrati, ubicada al margen izquierdo de la va a Pamplona, cerca de la entrada de la Vereda AGUA LINDA. En los Vados vivi largas temporadas el ex presidente y ex dictador General Juan Vicente Gmez, desde donde planific y parti a la toma del poder en la hermana Repblica de Venezuela, causa que se denomin la Revolucin de los Andinos, y que concluy con la toma del poder en la persona del genera! CiprianoCastro, derrocado luego por Juan Vicente Gmez. Para la poca de los aos 1850 se registr el paso por el casero de los Patios de misioneros que recorran estos campos, en misin religiosa, y son estos misioneros quienes erigen el monumento de la Santa Cruzy la ubican en el sitio donde actualmente permanece, (Sector la Cruz). Inicialmente la cruz fue hecha en una madera muy fina- llamada Anacao negro; y la tradicin de la conservacin de este monumento posee total vigencia entre los creyentes catlicos del hoy municipio Los Patios; ste monumento tiene ms de 190 aos de existencia. El seor Augusto Duplat Angostini, de nacionalidad venezolana y origen Francs funda por los aos de 1887 una planta de energa en el sector de la hacienda Los Colorados, desde donde abastece del fluido elctrico a la poblacin de Ccuta. En la poca de los aos 1899 1902 o Guerra de los Mil Das, y, en razn a la huida de las familias liberales que pretendan llegar a SanCristbal (Venezuela), por el camino de Los Vados, en los trgicos sucesos de violencia poltica de nuestro pas, muchas de estas familias se ubicaron en tierras de Los Patios. Enese entonces estos ingratos sucesos de violencia se conocieron como El Sitio de Ccuta.

PRIMERAS CASONAS Casona El Hato:(Hacienda de Gfaro) hoy kilmetro 8, sus propietarios fueron la familia Galvis.

CasonaLa Libertad:(Hoy kilmetro 9) propietarios Felipe Rangel y Sofa Quinez de Rangel.

CasonaLa Unin:(Hoy Patio Centro) propiedad de la Familia Rivera donde naci el seor Jos Rosario Rivera (q.e,p.d.), poltico y hombre de grandes cualidades morales e intelectuales y quien particip activamente del M.R.L durante los aos 1960 - 1970 en Ccuta.

Casona El Paraso:(Hoy Patio Centro) Construida en 1916 propiedad de Apolinar Negrn

Identificacin del municipio:

Nombre del municipio:LOS PATIOS

NIT:800044113-5Cdigo Dane:54405Gentilicio:PatienseSmbolos:

Escudo

El Escudo Municipal fue creado por el Lic. Rodrigo Chaparro Rangel. Contiene: Forma derivada del Blasn Suizo con su cabeza en color negro representando prudencia y honestidad, dentro de la cual se encuentra el nombre del municipio "LOS PATIOS". El escudo est dividido en dos, por un elemento que simboliza la autopista "avenida 10" que atraviesa el municipio de sur norte conectando la capital de nuestro departamento con el interior del pas. En la parte superior del cuerpo del escudo se encuentran dos smbolos de importancia histrica que son el Monumento de la Santa Cruz erigido en 1850 por misioneros simbolizando la fe de nuestros habitantes y la rosa de los vientos, smbolo de navegacin recordndonos que fue en nuestro territorio donde funcion la primera terminal area del eje fronterizo. En la parte inferior el smbolo de la industria como un sol irradiando riqueza y progreso para esta regin. Finalmente en la parte inferior lleva una cinta con los colores de la bandera y escrito el significado de estos; esperanza, Paz y Progreso.Bandera

La bandera del Municipio de Los Patios fue creada por Decreto 030 de Diciembre 4 de 1986, durante la administracin de Jos Mara Pezzoti y el secretario general Pablo Antonio Guerrero, con los siguientes colores: Blanco que simboliza la paz Verde que simboliza la esperanza Amarillo que simboliza la riqueza.Geografa:Descripcin Fsica:El Municipio de Los Patios se ubica fisiogrficamente en zona montaosa, haciendo parte del Macizo de Santander en la Cordillera Oriental (Andes Colombianos). Su red hdrica pertenece a la Cuenca del Ro Pamplonita, que a su vez hace parte de la Cuenca del Catatumbo. La mayor parte de su territorio es de relieve quebrado, con pendientes pronunciadas a escarpadas; existiendo zonas planas a levemente inclinadas como la Meseta de Corozal y el rea donde est edificada la ciudad de los Patios.

Lmites del municipio:A diciembre de 1985, la Asamblea Departamental orden al Instituto IGAC la incorporacin del territorio de Los Patios, ajustado a las condiciones cartogrficas de la fecha, citando que Los lmites generales del municipio de Los Patios, con los municipios vecinos sern as: Al norte con Ccuta; al Sur con Chincota; al Oriente con Vila del Rosario, al Occidente con Ccuta. No obstante, de acuerdo a las condiciones mejoradas de manejo cartogrfico, los lmites departamentales son 1.9: al norte y noroccidente con San Jos de Ccuta, al oriente con Villa del Rosario, al Sur oriente con Ragonvalia, al sur y sur occidente con Chinacota, al occidente con Bochalema y San Jos de Ccuta.

Extensin total: 131 km2 KmExtensin rea urbana: 1.7 km

Extensin rea rural: 129.4 km2 KmAltitud de la cabecera municipal (metros sobre el nivel del mar):250

Temperatura media:27 C

Distancia de referencia:La distancia a la capital de Norte de Santander es de 7 Km

Ecologa:

VariadaEconoma:La economa del municipio est basada en la Actividad Agrcola: Las tierras de la parte sur del Municipio de Los Patios presentan mejores condiciones, tanto en el aspecto climtico, como edfico, para el desarrollo agropecuario, pero desafortunadamente la poblacin, especialmente la gente joven, se ha ido saliendo de los campos por no contar con los recursos tcnicos, econmicos y de asesora para hacer rentable sus tierras. El resto de las tierras del municipio presentan condiciones de clima (mayor temperatura y menor lluvia), y de suelo (poco frtiles y arcillosos), que las hace econmicamente no rentables, en el establecimiento de actividades agropecuarias. Desde el Puente de San Rafael hasta la Vereda los Vados, por la margen derecha del Ro Pamplonita se encuentran ubicados alrededor de 17 predios, que explotan cultivos de arroz, caa de azcar, hortalizas, tabaco, productos que son trados directamente a Ccuta y las poblaciones venezolanas, donde se comercializan. La actividad pecuaria, representada en los caprinos, es poca y con bajos resultados productivos, por la falta de desarrollo tecnolgico.Vas de comunicacin:

Areas:No se cuenta con vas areas, los habitantes del Municipio de Los Patios deben desplazarse a la ciudad de Ccuta para usar este medio.Terrestres:El Municipio de Los Patios no cuenta con un terminal de transportes, pero si existen en el Municipio empresas como Berlinas del fonce que tiene sucursal en el Municipio. Adems la avenida 10 es la salida principal hacia el interior del pas y esto facilita el transporte a nivel Departamental como Municipal.Fluviales:El Municipio de Los Patios no cuenta con vas fluviales de comunicacin, pero contamos con el rio Pamplonita que atraviesa nuestro Municipio.1.3. Ubicacin del predio dentro del municipio.

El predio motivo del avalo se ubica en El Municipio de Los Patios en el departamento de Norte de Santander, sobre la va que conduce de Ccuta a Pamplona (Av. 10) a 6 N 21-16 Casa 37B del Conjunto Cerrado Punta Gaviotas-Propiedad Horizontal.2.0 ASPECTOS JURIDICOS.

2.1. Titulacin

Escritura N 3250 del 31 de Diciembre de 2008 de la Notaria 6a del Circulo de Ccuta.2.2. Matricula Inmobiliaria

260-2568232.3. Cdigo Catastral

Sin Informacin.2.4Destinacin actual del inmueble.

Vivienda

2.5 Propsito del avalo.Obtener el valor comercial actual del inmueble, ubicado en el Conjunto Cerrado Limonar Alto del Municipio de Los Patios, en el hipottico caso que existiese para este un mercado abierto, siendo el precio por el cual se efectuara una operacin de compra-venta entre personas conocedoras de valores de la propiedad raz, en condiciones similares y en que ninguna de las partes tuviese ventajas sobre la otra, dentro de un equilibrio de oferta y demanda.3.0 LINDEROSNORTE : En una longitud de 6.0 mts. Con la Calle 21 del Conjunto.SUR : En una longitud de 6.0 mts. Con la casa 66BORIENTE : En una longitud de 15.0 mts. con la casa 36BOCCIDENTE: En una longitud de 15.0 mts. con la casa 38B4.0REA.

4.1.rea de Terreno.

rea= 135 M4.2 rea Construidarea: 198 M4.3. Fuente.Escritura N 3250 del 31 de Diciembre de 2008 de la Notaria 6a del Circulo de Ccuta.

5.0CARACTERISTICAS GENERALES DEL SECTOR5.1 Actividades predominantes del sector.

Actividades Comerciales, institucionales y servicios.

5.2 Tipos De Edificaciones Del Sector.

Viviendas en su mayora de dos pisos 5.3Estratificacin.Las viviendas del sector, mayoritariamente tienen condiciones de estrato 4.

5.4Sistema Vial y de Transporte

Los Patios, dista de Ccuta 7 kilmetros por va totalmente pavimentada y en buen estado.Los patios es punto de paso obligado para comunicar a Ccuta, la capital del departamento, con el resto del pas a travs de la va que conduce a Pamplona. Dentro de la clasificacin vial establecida por la gobernacin del departamento mediante el Decreto No 001453 del 4 de Octubre de 1999 por medio del cual las vas que conectan los diferentes centros poblados o cabeceras municipales de los mismos. Para llegar al sector Llanitos se puede hacer desvindose a partir de la Av. 10 o carretera Central que de Ccuta conduce a Pamplona hacia el costado oriental tan solo algunas cuadras.

Los componentes del sistema de comunicacin y su articulacin, se definen respectivamente en primera instancia por el sistema vial y de transporte y seguidamente por la ubicacin de las centralidades desarrolladas a travs de las calidades y coberturas de equipamientos, parques, zonas de recreacin, manejo del espacio pblico y la oferta de servicios pblicos bsicos domiciliarios, entre otros. Fundamentalmente la comunicacin y la conectividad de Los Patios, es dada a travs del sistema vial terrestre y por ende su integracin como Municipio con elResto del pas y con la zona de frontera e interior de Venezuela.El sistema vial del Municipio es del orden nacional, binacional, metropolitana, regional y urbano rural, del cual se tienen asignaciones de responsabilidad en el mantenimiento, operacin y preservacin de su calidad.La Comunicacin Vial Regional Y Metropolitana lo integran los Anillos Viales Metropolitanos, la Variante La Floresta y la ruta La Garita - La Mutis - Los lamos. Los dos primeros hacen parte de la red vial nacional y la ltima hace parte de la red terciaria del inventario Departamental.Tipo de va.V-6 Va Municipal

Estado de Conservacin.Una calzada y dos carriles

5.5Infraestructura urbanstica.

Va frente a la propiedad.El inmueble tiene frente sobre la Va Interna

Vas. Regular Estado

Andenes.Regular estado

Sardineles.Buen estado

Alumbrado pblico.Buen estado

Redes de servicios pblicos.AguaAlcantarilladoLuzTelfonoGas Domiciliario

SiSiSiNoNo

5.6. Transporte pblico.

Hay buen servicio de bus urbano, busetas y taxis prestado por varias empresas de la regin. Para comunicarse con los distintos barrios existe una buena cantidad de empresas que prestan el servicio. La mayora de las vas son pavimentadas y en general su estado es regular, deteriorndose considerablemente en el invierno, se encuentran pavimentadas en un 70%. En el sector rural el 40% est representado por las vas de orden nacional que son utilizadas parcialmente para llegar a las vas veredales desde la cabecera municipal.5.7. Perspectivas de valorizacin.

Buenas a pesar del modelo econmico imperante.6.0 CARACTERISTICAS DEL INMUEBLEDistribucin Arquitectnica: PISO 1:

Sala

Comedor

cocina

1 baos

1 Patio

1 Alcoba

Antejardn

GARAJE

PISO 2:

1 baos

1 Hall

1 Estudio

2 Alcobas

1 Alcoba principal con bao privado y vestier

1 balcn

Caractersticas Constructivas:DETALES ESTRUCTURALES:

Construccin tradicional con cimentacin y columnas cada 3 mL, profundidad de 1.5 ml, muros en bloque # 5 con paete, refuerzo y cargas debidamente distribuidas y conserva los parmetros de la norma sismo resistente NSR-2010.

Segn lo anterior se certifica que el inmueble cumple con los parmetros de construccin y no se observan agrietamientos, ni elementos con fallas estructurales.

DETALLES DE ACABADOS FINALES:

Enchapes de pisos: porcelanato

Enchapes de baos: cermicas

Estuco: estucolor blanco

Pintura: blanco

Aparatos sanitarios: porcelana

Cubierta: machimbre

Carpintera: aluminio y madera

REDES HIDROSANITARIAS:

Suministro de agua con contador en buen estado, se comprob que todas las redes funcionan correctamente y la marcacin del medidor funciona correctamente. No se observan humedades ni filtraciones en placas ni paredes.

RED ELECTRICA:

Medidor elctrico 220v. se verifico el correcto funcionamiento de las instalaciones internas de la vivienda, no se observan cortos circuitos ni cambios en la red elctrica.

AREAS:

rea del lote: 135.00 m2

rea a reconocer PISO 1: 99.00 m2

rea a reconocer PISO 2: 99.00 m2

rea total a reconocer: 198.00 m2

CONCLUSIONES

La construccin tiene 5 aos aproximadamente de antigedad

Se concluy que se conserva con un excelente estado

7.0REGLAMENTACION URBANISTICA.

7.1Acuerdos y / o decretos reglamentarios

Acuerdo municipal N 017/2002 por el cual se aprueba y se adopta el plan bsico de ordenamiento territorial para el municipio de los patios - norte de Santander el Honorable Concejo Municipal de Los Patios Norte de Santander, en uso de sus atribuciones constitucionales y legales, en especial las que le confiere el artculo 313 de la Constitucin Nacional.

7.2. rea de actividad

rea especfica de actividad Mltiple

7.3.Tratamiento

Conservacin y Adecuacin. El objetivo es el de cualificar, mantener y ordenar el desarrollo urbanstico de acuerdo con los requerimientos del sector respectivo. Se aplica en aquellos sectores dotados de espacio pblico, infraestructura y equipamientos suficientes y de buena calidad en los cuales la generacin de las nuevas dotaciones que se requieran por el proceso de re-densificacin tales como

Espacios pblicos u otras infraestructuras, se lograr principalmente mediante mecanismos de cesiones u obligaciones urbansticas y constructivas.

7.4.Usos permitidos

Actividades urbansticas, comercio tipo 1, tipo 2 y tipo 3.

8.0 COMENTARIOS GENERALESSuelo Urbano. Constituyen el suelo urbano, las reas del territorio municipal destinadas a usos urbanos por el Plan Bsico de Ordenamiento, que cuenten con infraestructura vial y redes primarias de energa, acueducto y alcantarillado, posibilitndose su urbanizacin y edificacin, segn sea el caso. Podrn pertenecer a esta categora aquellas zonas con procesos de urbanizacin incompletos, comprendidos en reas consolidadas con edificacin, que se definan como reas de mejoramiento integral en el Plan Bsico de Ordenamiento. Modelo de Ocupacin Territorial y Usos Generales del Suelo

El modelo de ocupacin territorial o de organizacin espacial (proyecto de

Municipio a largo plazo) planteado por el Plan Bsico de Ordenamiento Territorial se fundamenta en los principios rectores de: SOSTENIBILIDAD AMBIENTAL, COMPETITIVIDAD, EQUIDAD SOCIAL, Y EQUILIBRIO FUNCIONAL DEL TERRITORIO. A la vez, se inspira en un imaginario de municipio deseado que recoge las principales expectativas sociales y municipales, e incorpora los principales objetivos planteados para el ordenamiento futuro, a procurar mediante la aplicacin de las polticas, estrategias, proyectos, tratamientos urbansticos y tipos de intervencin propuestos por el plan. Con el modelo de ocupacin construido, se modifican las condiciones del modelo de actual, proyectando al municipio y a la sociedad en una empresa mancomunada que les permita salir de la crisis estructural profunda en la cual se encuentra inmersa, para que se recupere no solo en la manera de afrontar su economa sino restablecer el capital social desde el punto, histrico, tico, tcnico y poltico.

Generando un acumulado de fe colectiva, de cooperacin, de sinergia, donde la gente se asocie una con otra en una masa de propsitos y de empeos para construir cultura, economa y nacin. Zonificacin de uso del suelo: Las zonas de actividad residencial son las reas dentro del territorio municipal, que destinan sus usos principales a las viviendas, permitiendo usos complementarios para el normal desarrollo de los principales. En estas zonas se buscar promover la presencia racional y respetuosa de actividades econmicas compatibles.

Las reas que presentan de manera general una predominancia del uso de vivienda y sus correspondientes usos complementarios, caractersticas que aplicando el modelo de ocupacin del territorio se pretende preservar, con base en el criterio de mezcla sana de usos del suelo (ZR1, ZR2, ZR3, ZR4). Estas reas presentan corredores barriales, los cuales se incorporan al modelo con el objeto de generar espacios adecuados bajo unidad de criterios para la instalacin de actividades complementarias al uso residencial.

El predio se encuentra en la Zona de Actividad Residencial (ZR4), Es la zona de uso residencial unifamiliar y bi-familiar para grupos de ingresos bajos y con densidad alta.

Usos Principales: Vivienda unifamiliar, apareadas y bi-familiar

Usos Complementarios: Comercio C1, C2, C3

Usos Restringidos: Solo se permitirn sobre ejes viales principales Comercio Tipo C4 Industria Tipo I5 Servicios S4, S5 Usos Prohibidos: Comercio Tipo C5, C6, C7, C8, C9, C10, C11, C12, C13, C14 Industrial Tipo I1, I2, I3, I4, I6, I7,I8 Servicios Tipo S1, S2, S3, S6, S7,S8, S9, S10,,S11, S12, S13

Densidad: para vivienda unifamiliar 70 viviendas por hectrea Para Vivienda Bi-familiar 90 viviendas por hectrea.

rea mnima: para vivienda unifamiliar lotes de 90 metros cuadrados

ndices Mximos: de ocupacin 0.75 para unifamiliar y bi-familiar de construccin 1.5 para unifamiliar y bi-familiar

Aislamientos Mnimos:

Lateral: para vivienda unifamiliar y bi-familiar ser opcional.

Posterior: para vivienda unifamiliar y bi-familiar ser Opcional pero a partir del segundo piso ser de 3 metros.

Patios: rea mnima de 9 metros cuadrados con un lado mnimo de 3 metros

Estacionamientos: Para vivienda Unifamiliar y bi-familiar ser mnimo uno por vivienda de 2.5 metros por 5.0 metros.

Antejardines: Mnimo de 2.00 metros9.0AVALUO COMERCIAL.Costo de Reposicin:El valor del avalo fue calculado por el mtodo de Costo de Reposicin, obtenindose un valor de $318.100.376 (TRSCIENTOS DIECIOCHO MILLONES CIENMIL TRESCIENTOS SETENTA Y SEIS PESOS M/NAL)Mtodo Comparativo: El valor del avalo se determin investigando las ofertas de inmuebles similares en pginas web de finca raz para nuestra regin. Se tom como base para el clculo del Valor promedio de M2 la informacin de cuatro predios similares. Se obtuvo un valor para el M2 de $2.305.835 y un valor total de avaluo de $456.555.330 (CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MILLONES QUINIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL TRESCIENTOSTREINTA PESOS M/NAL)Valor Promedio Avalo: ($318.100.376+$456.555.330)2 : $387.327.853

TRESCIENTOS OCHENTA Y SIETE MILLONES TRESCIENTOS VEINTI SIETE MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y TRES PESOS M/NAL10.0 METODOLOGA EMPLEADAPara la fijacin de precios, se emple el Mtodo de Costo de Reposicin para el valor de la Construccin y para el valor del terreno consulta de tablas del valor del suelo urbano de CAMACOL. Tambin se tom en cuenta el Mtodo comparativo.10.1Mtodo de Costo de Reposicin (ver tabla de clculos Anexo)

En la tcnica de los avalos comerciales el valor de Reposicin se aplica a las Construcciones y Mejoras, y se define como el costo que tendra para hacerlo nuevo con materiales similares. Es como repetir el presupuesto inicial con las cantidades de obra, pero con los nuevos precios unitarios. Este valor sirve para incluir las construcciones en contabilidad.

En cambio el valor de la construccin en trminos comerciales, corresponde al Costo de Reposicin menos las depreciaciones acumuladas, a saber: La depreciacin por edad, por estado de conservacin y la depreciacin por obsolescencia, si existen. A veces el mercado paga menos del costo de reposicin cuando la demanda es baja o la oferta es abundante.

El mercado en condiciones normales, paga el costo de reposicin menos las depreciaciones. Entonces el parmetro para avaluar una construccin debe ser cunto cuesta repetirla hoy, con los precios y materiales de hoy, y se le quita la depreciacin acumulada.

Se parte de los costos directos actuales que para este tipo de construcciones de acuerdo con consultas realizadas a diferentes constructores y teniendo en cuenta los precios unitarios que establecen CONSTRUPRECIOS y los estudios del Precio del Suelo Urbano elaborados por CAMACOL, amn de los estudios econmicos en la zona.

Se tuvo en cuenta el incremento de costos de la construccin segn CAMACOL.

Se complement este proceso con investigaciones directas e indirectas, que dieron como consecuencia una tendencia histrica de comportamiento de los precios de la tierra en el sector, se realiz tambin un anlisis de precios unitarios en revistas especializadas como Gua Inmobiliaria y CONSTRUDATA.

Adicionalmente se consult la opinin de profesionales especializados y la base de datos de W.R INGENIEROS AVALUADORES.

Estos costos incluyen licencias, planos, honorarios de construccin, interventora, estudios, costos de seguros, servicios pblicos y costos financieros en que se incurrira para desarrollar un proyecto similar.10.2 Mtodo Comparativo y de MercadoConsiste en la investigacin de los precios en el mercado de otros inmuebles parecidos o fcilmente homogeneizables.

Para que sea vlida la comparacin se requiere:

Que sean del mismo tipo (almacenes, oficinas, vivienda)

Que tengan tamao similar

Con el mismo patrn o caractersticas de construccin

Edad similar

Estado de conservacin comparable

Similar localizacin

Datos de mismo tiempo (no ms de 6 meses)

Contratos de arriendo similares con reajuste peridico anual

Que provengan de precios de oferta

No se incluyen primas

Por lo menos 5 datos para comparar

Normalmente se aplica el mtodo inductivo partiendo de un nmero suficiente de informaciones recogidas para luego comparar y sacar las caractersticas similares que permitan obtener conclusiones razonables. Este mtodo es mejor que el mtodo deductivo por el cual se determinan unas caractersticas por investigar y se va luego al mercado. En este segundo proceso se hacen racionalizaciones previas y a partir de estas se ajustan los valores comparativos para adecuarlos al inmueble avaluado. En el mtodo inductivo se necesitan varios datos representativos recogidos, un mnimo de 5 y ptimo superior a diez.

El mtodo comparativo requiere la homogeneizacin de datos de acuerdo a los siguientes parmetros:

Los datos de oferta deben reducirse por lo menos en 10%

Debe actualizarse la informacin de acuerdo con el tiempo, aplicando el IPC

Se debe tener en cuenta la periodicidad del reajuste

No se considerara Primas de locales incluidos en el Canon

Se debe Homogeneizar las reas construidas

Se debe determinar la Profundidad de los Locales

Se debe establecer la diferencia de renta por pisos; sobre todo en zonas comerciales.

11.0 SUSTENTACIN DEL AVALO

Para determinar el valor comercial del inmueble, se han tenido en cuenta las siguientes consideraciones:

Ubicacin del inmueble en una zona de actividad mltiple

La valorizacin actual del sector.

Las especificaciones de vetustez y estado actual de la construccin.

El sector de ubicacin del inmueble el cual goza de una infraestructura vial en buen estado.

Se analiza el valor comercial del inmueble en su componente de lote y construccin, considerando entre otros: ubicacin, categora de acabados de su construccin, la calidad de los materiales empleados en su construccin, la distribucin arquitectnica del inmueble, la vetustez y el grado de comercializacin.

El presente avalo no tiene en cuenta aspectos de origen jurdico de ninguna ndole, tales como titulacin, servidumbres activas y en general asuntos de carcter legal.

Se analizaron factores tales como la vecindad, puesto que el valor de los bienes races est bastante influenciado por lo que ocurre en la vecindad, su ubicacin, pues los bienes races no pueden separarse de donde estn ubicados, el futuro econmico del rea, pues la tierra urbana tiene valor por su posibilidad presente o futura como lugar de construccin, el uso actual y posible del predio, pues el valor de las propiedades se deriva del uso al que se les someta.

Se consideraron tambin los centros de atraccin econmica existentes, la categora de los servicios pblicos, la infraestructura vial y su conductibilidad, la geometra del predio, las obras en ejecucin y proyectadas, los usos del suelo, su posible rentabilidad.

Son incidentes del valor otros elementos como los materiales de construccin, los acabados, el estado de conservacin, el mayor y mejor uso, el diseo arquitectnico y la distribucin interior del inmueble, la estratificacin y el entorno.

El formato de calificacin de construcciones, es un formato de aceptacin universal con mnimas variaciones de forma.

El formato es el siguiente:CAPTULOS%

Cimentacin-Estructura32.00%

Cubierta9.00%

Mampostera10.00%

Instalaciones Elctricas5.00%

Instalaciones Hidrulicas5.00%

Pisos y Enchapes10.00%

Paetes7.00%

Cielorrasos3.00%

Carpintera Metlica5.00%

Carpintera de Madera2.00%

Pinturas7.00%

Cocina3.00%

Bao2.00%

VALORES TOTALES100.00%

12.0 FACTOR DE COMERCIALIZACION (FC)

Tradicionalmente se calculaba el avalo por la suma del valor del terreno y de la construccin por el mtodo de Reposicin. Pero a partir de 1967 en Brasil se comenz a presentar en los simposios un factor adicional que se denomin tercer Componente, ya que los dos primeros no eran suficientes para explicar el valor de mercado de un inmueble.COSTO FSICO DEL INMUEBLE

Hoy se denomina as a la suma del terreno y el costo de la construccin luego de aplicar factores de depreciacin.

S se aplica el coeficiente del terreno a una edificacin (apartamento u oficina) y se calcula el valor de la construccin por el mtodo de reposicin (costo actual de construccin menos depreciaciones) muchas veces no se llega al valor que el mercado puede pagar.

CALCULO DEL FACTOR DE COMERCIALIZACIN

FC= (Valor de Mercado)/(Costo de Reposicin)

Este factor se calcula tomando datos en transacciones y avalos por el mtodo de costo de reproduccin de tal manera que permite establecer una tabla por:

Estratos sociales

Zonas de la ciudad

Usos

Tipo de construccin

Localizacin especfica

En periodos determinados estables (Auge o Crisis)

En centros urbanos con poder adquisitivo y dinmica poblacional este factor es superior a uno (1.0) y generalmente se sita entre 1.1 y 1.2. En zonas muy activas de mercado y altamente demandadas y durante perodos de auge inmobiliario pueden llegar a situarse entre 1.3 y 1.5.

En ciudades de lento crecimiento el factor es negativo entre 0.8 y 0.9 razn por la cual la construccin es poco activa. En pocas de crisis inmobiliaria o en zonas de baja demanda en las ciudades grandes el factor puede llegar hasta 0.6.

En nuestro caso se tom un Factor de 1.0 para la construccin por ser mayor a 15 aos.

CONDICIONES QUE INFLUYEN EN EL FACTOR DE COMERCIALIZACIN

Caractersticas geoeconmicas de la regin donde est situado el inmueble.

Condiciones de la economa y los negocios.

Oferta y demanda de ese inmueble.

Adecuacin del inmueble al entorno.

Localizacin especfica en el barrio.

Obsolescencia econmica.

Obsolescencia fsica.

Demanda por la zona la cual depende las normas municipales, infraestructura y vas, cambio de uso, transporte, tendencias de la poblacin y la ciudad.

Servicios pblicos (telfono)

Estrato social y proceso de filtracin

Centros comerciales cercanos a proyectos hoteleros

Influjo de la edad y estado de conservacin

Nota: De acuerdo a lo establecido por los Decretos 1420 de 1998 y 422 del 2000, expedidos por el Ministerio de Hacienda y Crdito Pblico y Ministerio de Desarrollo Econmico, el presente avalo comercial tiene una vigencia de un (1) ao, contando desde la fecha de su expedicin. Siempre y cuando las condiciones fsicas del inmueble avaluado no sufran cambios significativos, as como tampoco se presente variaciones representativas de las condiciones del mercado inmobiliario comparable.Atentamente,

_________________________________

HERNANDO HUMBERTO RINCON J.

Ingeniero Civil

M.P. No. 54202-091471 NTS

R.N.A N 035

LONJA NACIONAL DE INGENIEROS AVALUADORES

12.0BIBLIOGRAFIA. AVALUOS. METODOLOGIAS PRACTICAS Ingeniero William Robledo. AVALUOS GENERALIDADES Y METODOS. Ingeniero William Robledo. BASE DE DATOS DE W.R INGENIEROS AVALUADORES. AVALUOS DE INMUEBLES Y GARANTIAS. Oscar A. Borrero Ochoa. Copia Carta Catastral.

Acuerdo 6 de 1990, Usos del Suelo.

Certificado Catastral.

Certificado de Tradicin y Libertad.

Escritura Pblica.

Informe de los Precios Bsicos de Construccin CONSTRUPRECIOS

El texto AVALUOS DE INMUEBLES Y GARANTIAS del Doctor Oscar Borrero Ochoa

Resolucin 762 del 23 de Octubre de 1998 IGAC

Resolucin 1463 del 26 de Julio de 1993

Resolucin 620 del 23 de Septiembre de 2008

LOCALIZACION AEROFOTOGRAFICA

AVENIDA 4 No 6-52 Br. SAN LUIS

SAN JOSE DE CUCUTA N. DE S.

TELS. (097)5766404-3108629152